Những vấn đề pháp lý trong hoạt động cho thuê đất của nhà nước

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ TƯ PHÁP

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

TRẦN THỊ THANH HỢP

NHỮNG VẤN ĐỀ PHÁP LÝ TRONG HOẠT ĐỘNG
CHO THUÊ ĐẤT CỦA NHÀ NƯỚC
CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ
MÃ SỐ: 60 38 50

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. NGUYỄN QUANG TUYẾN

HÀ NỘI - 2010


LỜI CẢM ƠN

Trước tiên, em xin trân trọng cảm ơn tập thể các giáo sư, tiến sĩ đã
giảng dạy tôi trong suốt thời gian học vừa qua để em có được kết quả như
ngày hôm nay.
Đặc biệt, em xin cảm ơn Tiến sĩ Nguyễn Quang Tuyến, trưởng Bộ môn
Luật đất đai Khoa pháp luật kinh tế, trường Đại học Luật Hà Nội - người đã
tận tình chỉ bảo, hướng dẫn, giúp đỡ em hoàn thành tốt luận văn thạc sĩ của
mình.

Học viên

Trần Thị Thanh Hợp


DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT TRONG LUẬN VĂN
----------------------

1. BĐS

: Bất động sản

2. CNXH

: Chủ nghĩa xã hội

3. GCNQSDĐ

: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

4. HTX

: Hợp tác xã

5. KD

: Kinh doanh

6. KT

: Kinh tế

7. KTTT

: Kinh tế thị trường

8. NSNN

: Ngân sách Nhà nước

9. QHPL

: Quan hệ pháp luật

10. QSDĐ

: Quyền sử dụng đất

11. SDĐ

: Sử dụng đất

12. SX

: Sản xuất

13. TLSX

: Tư liệu sản xuất

14. UBND

: Ủy ban nhân dân

15. VPPL

: Vi phạm pháp luật

16. WTO

: Tổ chức thương mại thế giới

17. XH

: Xã hội

18. XHCN

: Xã hội chủ nghĩa


MỤC LỤC
LỜI CẢM ƠN
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT TRONG LUẬN VĂN
LỜI NÓI ĐẦU ...............................................................................................- 1 1. Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài ...............................................- 1 2. Tình hình nghiên cứu đề tài ....................................................................- 2 3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu...........................................................- 3 4. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu..........................................................- 3 5. Phương pháp nghiên cứu đề tài ..............................................................- 4 6. Những điểm mới của luận văn ................................................................- 5 7. Bố cục của luận văn .................................................................................- 5 Chương 1: TỔNG QUAN NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CHO THUÊ
ĐẤT CỦA NHÀ NƯỚC ...............................................................................- 7 1.1. KHÁI NIỆM, ĐẶC ĐIỂM CỦA HOẠT ĐỘNG CHO THUÊ ĐẤT CỦA
NHÀ NƯỚC..................................................................................................- 7 1.1.1. Khái niệm hoạt động cho thuê đất của Nhà nước ...........................- 7 1.1.2. Đặc điểm của hoạt động cho thuê đất của Nhà nước ......................- 8 1.2. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA HOẠT ĐỘNG CHO THUÊ ĐẤT CỦA NHÀ
NƯỚC .........................................................................................................- 11 1.2.1. Đường lối, quan điểm của Đảng về quản lý và SDĐ đai ...............- 11 1.2.2. Chế độ sở hữu toàn dân về đất đai .................................................- 13 1.2.3. Ảnh hưởng của cơ chế quản lý KTTT đến hoạt động cho thuê đất
của Nhà nước .............................................................................................- 15 1.2.4. Tác động của quá trình hội nhập kinh tế quốc tế đối với hoạt động
Nhà nước cho thuê đất...............................................................................- 17 1.3. SỰ CẦN THIẾT PHẢI ĐIỀU CHỈNH HOẠT ĐỘNG CHO THUÊ
ĐẤT CỦA NHÀ NƯỚC BẰNG PHÁP LUẬT ........................................- 19 1.4. KHÁI QUÁT QUÁ TRÌNH HÌNH THÀNH VÀ PHÁT TRIỂN CỦA

PHÁP LUẬT ĐIỀU CHỈNH HOẠT ĐỘNG CHO THUÊ ĐẤT CỦA NHÀ


NƯỚC .........................................................................................................- 22 1.4.1. Pháp luật điều chỉnh hoạt động cho thuê đất của Nhà nước giai đoạn trước
năm 1993 ......................................................................................................- 22 -

1.4.2. Pháp luật điều chỉnh hoạt động cho thuê đất của Nhà nước giai đoạn
từ năm 1993 đến trước năm 2003 .............................................................- 23 1.4.3. Pháp luật điều chỉnh hoạt động cho thuê đất của Nhà nước giai đoạn
từ năm 2003 đến nay..................................................................................- 25 1.5. PHÁP LUẬT ĐIỀU CHỈNH HOẠT ĐỘNG CHO THUÊ ĐẤT CỦA
NHÀ NƯỚC CỦA MỘT SỐ QUỐC GIA TRÊN THẾ GIỚI VÀ BÀI HỌC
KINH NGHIỆM ĐỐI VỚI VIỆT NAM ..................................................- 26 1.5.1. Pháp luật về cho thuê đất của Trung Quốc ...................................- 26 1.5.2. Kinh nghiệm của Thụy Điển ...........................................................- 27 1.5.3. Kinh nghiệm của Đài Loan .............................................................- 28 1.5.4. Bài học kinh nghiệm đối với Việt Nam về hoàn thiện pháp luật về
cho thuê đất ................................................................................................- 29 Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ CHO THUÊ ĐẤT CỦA NHÀ
NƯỚC .........................................................................................................- 30 2.1. CÁC QUY ĐỊNH VỀ ĐỐI TƯỢNG ĐƯỢC NHÀ NƯỚC CHO THUÊ
ĐẤT.............................................................................................................- 30 2.2. CÁC QUY ĐỊNH VỀ ĐIỀU KIỆN, CĂN CỨ CHO THUÊ ĐẤT ..- 31 2.2.1. Quy định điều kiện về chủ thể.........................................................- 32 2.2.2. Quy định về căn cứ cho thuê đất.....................................................- 33 2.3. CÁC QUY ĐỊNH VỀ THẨM QUYỀN VÀ TRÌNH TỰ, THỦ TỤC CHO
THUÊ ĐẤT .................................................................................................- 35 2.3.1. Quy định về thẩm quyền cho thuê đất ...........................................- 35 2.3.2. Quy định về trình tự, thủ tục cho thuê đất ....................................- 37 2.4. CÁC QUY ĐỊNH VỀ CẤP GCNQSDĐ ĐỐI VỚI NGƯỜI SDĐ THUÊ- 41 -

2.4.1. Quy định về đối tượng được cấp GCNQSDĐ ................................- 42 2.4.2. Quy định về điều kiện được cấp GCNQSDĐ.................................- 42 -


2.4.3. Quy định về thẩm quyền cấp GCNQSDĐ .....................................- 43 2.5. CÁC QUY ĐỊNH VỂ QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA NGƯỜI SDĐ THUÊ ....- 44 -

2.5.1. Quy định về quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế SDĐ thuê ....- 44 2.5.2. Quy định về quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân SDĐ thuê .... - 47 -

2.5.3. Quy định về quyền và nghĩa vụ của người Việt Nam định cư ở nước
ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại
giao thuê đất tại Việt Nam ........................................................................- 50 2.5.3.1. Quy định về quyền và nghĩa vụ của người Việt Nam định cư ở
nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất tại Việt Nam để thực
hiện các dự án đầu tư ................................................................................- 50 2.5.3.2. Quy định về quyền và nghĩa vụ của tổ chức nước ngoài có chức
năng ngoại giao được Nhà nước cho thuê đất .........................................- 52 2.6. CÁC QUY ĐỊNH VỀ THỜI HẠN CHO THUÊ ĐẤT VÀ TIỀN THUÊ
ĐẤT.............................................................................................................- 53 2.6.1. Quy định về thời hạn cho thuê đất .................................................- 53 2.6.2. Quy định về tiền thuê đất ................................................................- 55 2.7. CÁC QUY ĐỊNH VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP QSDĐ THUÊ ...... - 57 -

2.7.1. Các dạng tranh chấp QSDĐ thuê ...................................................- 57 2.7.2. Nguyên nhân của tranh chấp QSDĐ thuê......................................- 58 2.7.2.1. Nguyên nhân khách quan .............................................................- 58 2.7.2.2. Nguyên nhân chủ quan .................................................................- 59 2.7.3. Nguyên tắc giải quyết tranh chấp QSDĐ thuê ..............................- 61 2.7.4. Quy định về thẩm quyền giải quyết tranh chấp QSDĐ thuê........- 62 2.8. CÁC QUY ĐỊNH VỀ XỬ LÝ VPPL VỀ CHO THUÊ ĐẤT ...........- 63 2.8.1. Quy định về xử lý đối với người quản lý đất đai có hành vi VPPL ....... - 63 -

2.8.2 Quy định về xử lý đối với người SDĐ thuê đất có hành vi VPPL .- 63 Chương 3: PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT
VỀ CHO THUÊ ĐẤT CỦA NHÀ NƯỚC ..................................................- 67 3.1. NHỮNG YÊU CẦU ĐỐI VỚI VIỆC HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ


CHO THUÊ ĐẤT CỦA NHÀ NƯỚC ......................................................- 67 3.2. PHƯƠNG HƯỚNG HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ CHO THUÊ
ĐẤT CỦA NHÀ NƯỚC ............................................................................- 68 3.3. MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ CHO THUÊ
ĐẤT CỦA NHÀ NƯỚC ............................................................................- 71 KẾT LUẬN .................................................................................................- 74 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO.....................................................- 77 -


-1-

LỜI NÓI ĐẦU
1. Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài
Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá không chỉ đối
với con người mà còn đối với mỗi quốc gia. Đất đai là TLSX không gì có thể
thay thế được trong SX nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản và làm
muối; là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở KT - văn hóa,
XH, quốc phòng - an ninh; là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường
sống. Trong điều kiện KTTT, đất đai còn được nhận diện với vai trò là nguồn
vốn, nguồn lực to lớn để phát triển đất nước. Mọi hoạt động SX - KD của con
người không thể tiến hành được nếu thiếu sự tham gia của đất đai. Nền KT
phát triển ngày càng năng động thì nhu cầu SDĐ của XH vào mục đích SX KD ngày càng lớn. Tuy nhiên, quỹ đất đai lại có hạn, do đó, bài toán đặt ra
đối với mọi quốc gia là cần phải giải quyết như thế nào để phân bổ một cách
hợp lý, tiết kiệm đất đai cho nhu cầu của các tổ chức, doanh nghiệp và người
dân.
Ở nước ta, do tính đặc thù của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà
nước thay mặt chủ sở hữu đất đai thực hiện việc điều tiết, phân bổ quỹ đất

quốc gia cho các nhu cầu SDĐ của XH thông qua hình thức giao đất. Khi
chuyển đổi sang nền KTTT thì bên cạnh hình thức giao đất, Nhà nước còn
thực hiện việc cho thuê đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng. Hình
thức cho thuê đất đã tỏ rõ tính ưu việt và phù hợp với việc quản lý và SDĐ
trong cơ chế thị trường, xóa bỏ tình trạng “ xin - cho”, tạo lập sự công khai,
minh bạch và bình đẳng cho mọi chủ thể SDĐ v.v trong việc tiếp cận đất đai
sử dụng vào mục đích KD hoặc tiêu dùng. Các quy định về cho thuê đất được
chính thức ghi nhận trong Luật đất đai năm 1993, Luật sửa đổi, bổ sung một
số điều của Luật đất đai năm 1998 và năm 2001, Luật đất đai năm 2003 và
các văn bản hướng dẫn thi hành. Pháp luật về cho thuê đất khi đi vào cuộc
sống đã phát huy những mặt tích cực trong việc phân bổ đất đai cho các nhu


-2cầu SDĐ của XH. Ngày càng có nhiều doanh nghiệp, hộ gia đình, cá nhân
tiếp cận được đất đai thông qua hình thức cho thuê đất;
Tuy nhiên bên cạnh những mặt tích cực, quá trình thi hành pháp luật về
cho thuê đất cũng bộc lộ một số nhược điểm gây trở ngại cho người SDĐ
trong việc tiếp cận đất đai. Các quy định về cho thuê đất vẫn có sự phân biệt
về quyền và nghĩa vụ giữa các chủ thể SDĐ; một số quy định về trình tự, thủ
tục cho thuê đất còn bất cập, chưa phù hợp; các vấn đề pháp lý về tiền cho
thuê đất còn thiếu sự đồng bộ, nhất quán v.v. Những tồn tại này đã gây cản trở
đến việc thực hiện các quyền và nghĩa vụ của người SDĐ. Để tìm ra giải
pháp khắc phục những hạn chế này thì việc nghiên cứu, tìm hiểu các quy định
pháp luật về cho thuê đất là rất cần thiết. Với ý nghĩa đó, tôi đã lựa chọn đề
tài: “Những vấn đề pháp lý trong hoạt động cho thuê đất của Nhà nước”
làm luận văn thạc sĩ luật học của mình.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Những vấn đề pháp lý trong hoạt động cho thuê đất của Nhà nước. Hay
còn được gọi là pháp luật về cho thuê đất thu hút sự quan tâm nghiên cứu, tìm
hiểu của giới luật học nước ta. Thời gian qua đã có một số công trình khoa

học về vấn đề này được công bố, mà tiêu biểu là những công trình: Luận văn
thạc sĩ luật học về “Quyền của các tổ chức trong nước được Nhà nước cho
thuê đất” của Huỳnh Minh Phương; Luận án tiến sĩ luật học về “Địa vị pháp
lý của người SDĐ trong các giao dịch dân sự và thương mại” của Nguyễn
Quang Tuyến; Giáo trình Luật Đất đai của Trường Đại học Luật Hà Nội, Nxb
Công an nhân dân, Hà Nội - 2008; “Về thẩm quyền giao đất, cho thuê đất và
thu hồi đất trong Luật đất đai năm 1993” của Nguyễn Quang Tuyến - Tạp chí
Luật học số 01/2001; “Những điểm mới của Luật đất đai 2003 về các vấn đề
liên quan đến tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất tại Việt Nam” của Phạm
Thị Phượng - Tạp chí Dân chủ và pháp luật số 08/2004; “Cải cách thủ tục
hành chính về giao đất, cho thuê đất - nội dung mới trong Luật đất đai năm
2003” của Nguyễn Thị Nga - Tạp chí Luật học số 02/2005 v.v.


-3Các công trình nghiên cứu trên đây chủ yếu đi sâu tìm hiểu, bình luận
những quy định về đối tượng, thẩm quyền, trình tự, thủ tục cho thuê đất;
quyền và nghĩa vụ của người SDĐ theo hình thức thuê đất được ban hành
trước và sau khi Luật đất đai năm 2003 ra đời mà chưa có công trình nào đề
cập, nghiên cứu một cách toàn diện, hệ thống cơ sở lý luận và thực tiễn của
việc xây dựng các quy định của Luật đất đai năm 2003 về cho thuê đất đặt
trong bối cảnh của quá trình hội nhập và phát triển. Trên cơ sở kế thừa những
thành tựu nghiên cứu của các công trình khoa học đã được công bố, luận văn
đi sâu tìm hiểu chế định về cho thuê đất của Luật đất đai năm 2003 đặt trong
bối cảnh Việt Nam trở thành thành viên chính thức của WTO.
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Luận văn với đề tài “Những vấn đề pháp lý trong hoạt động cho thuê
đất của Nhà nước” giới hạn đối tượng và phạm vi nghiên cứu trong khuôn
khổ những nội dung chủ yếu sau đây:
- Nghiên cứu hệ thống quan điểm, đường lối của Đảng về đổi mới
chính sách, pháp luật về đất đai nói chung và hoạt động cho thuê đất nói riêng

kể từ khi nước ta thực hiện công cuộc đổi mới năm 1986;
- Nghiên cứu các quy định về Nhà nước cho thuê đất của Luật đất đai
năm 1993, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai năm 1998, Luật
sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai năm 2001, Luật đất đai năm
2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành;
- Các báo cáo tổng kết, đánh giá thực trạng thi hành pháp luật về cho
thuê đất từ năm 1993 đến nay;
- Nghiên cứu các quy định và thực tiễn pháp lý về cho thuê đất của một
số nước trên thế giới;
4. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
a. Mục đích nghiên cứu
Đề tài “Những vấn đề pháp lý trong hoạt động cho thuê đất của Nhà
nước” được nghiên cứu nhằm những mục đích cơ bản sau đây:


-4- Góp phần củng cố và hoàn thiện hệ thống cơ sở lý luận về cho thuê
đất của Nhà nước trong điều kiện KTTT;
- Đánh giá thực trạng pháp luật về cho thuê đất của Nhà nước;
- Đề xuất phương hướng hoàn thiện pháp luật về cho thuê đất của Nhà
nước.
b. Nhiệm vụ nghiên cứu
Trong quá trình nghiên cứu đề tài, luận văn thực hiện các nhiệm vụ chủ
yếu sau:
- Tập hợp, hệ thống hóa cơ sở lý luận của việc xây dựng pháp luật về
cho thuê đất của Nhà nước Việt Nam;
- Lý giải những đặc trưng của pháp luật về cho thuê đất của Nhà nước
Việt Nam;
- Tìm hiểu cơ chế điều chỉnh của pháp luật về cho thuê đất của Nhà
nước Việt Nam;
- Phân tích, tìm hiểu những nội dung cơ bản của pháp luật về cho thuê

đất của Nhà nước Việt Nam;
- Đánh giá những mặt ưu điểm và nhược điểm của việc thực thi pháp
luật về cho thuê đất của Nhà nước Việt Nam;
- Đề xuất các giải pháp hoàn thiện pháp luật về cho thuê đất của Nhà
nước Việt Nam.
5. Phương pháp nghiên cứu đề tài
Để thực hiện các nhiệm vụ nghiên cứu mà đề tài đặt ra, luận văn đã sử
dụng phương pháp nghiên cứu chủ yếu sau:
(i) Phương pháp luận nghiên cứu khoa học duy vật biện chứng và duy
vật lịch sử của Chủ nghĩa Mác - Lê nin;
(ii) Bên cạnh đó, luận văn còn sử dụng một số phương pháp nghiên cứu
cụ thể như:
- Phương pháp bình luận, diễn giải, phương pháp lịch sử, phương pháp
so sánh luật học v.v được sử dụng trong Chương 1 khi nghiên cứu Tổng quan


-5những vấn đề lý luận về cho thuê đất của Nhà nước;
- Phương pháp so sánh, phương pháp điều tra, thống kê XH học,
phương pháp đánh giá v.v được sử dụng trong Chương 2 khi tìm hiểu thực
trạng pháp luật về cho thuê đất của Nhà nước;
- Phương pháp phân tích, phương pháp tổng hợp v.v được sử dụng
trong Chương 3 khi tìm hiểu phương hướng và giải pháp hoàn thiện pháp luật
về cho thuê đất của Nhà nước.
6. Những điểm mới của luận văn
Luận văn “Những vấn đề pháp lý trong hoạt động cho thuê đất của Nhà
nước” khi hoàn thành sẽ có những đóng góp nhất định về mặt khoa học thể
hiện trên các khía cạnh chủ yếu sau đây:
- Hệ thống hóa cơ sở lý luận và thực tiễn của việc xây dựng các quy
định về hoạt động Nhà nước cho thuê đất;
- Nhận diện sự khác nhau cơ bản giữa hoạt động Nhà nước cho thuê đất

với việc người SDĐ cho thuê QSDĐ;
- Chỉ ra những đặc trưng của mảng pháp luật về cho thuê đất của Nhà
nước;
- Cung cấp kinh nghiệm nước ngoài về việc xây dựng, hoàn thiện mảng
pháp luật về cho thuê đất của Nhà nước;
- Phân tích nội dung cơ bản và đánh giá thực trạng pháp luật về cho
thuê đất của Nhà nước;
- Đưa ra phương hướng và đề xuất giải pháp hoàn thiện pháp luật về
cho thuê đất của Nhà nước.
7. Bố cục của luận văn
Ngoài Mục lục, Lời nói đầu, Kết luận, Danh mục các từ viết tắt, Danh
mục tài liệu tham khảo, luận văn được kết cấu bao gồm ba chương:
- Chương 1: Tổng quan những vấn đề lý luận về cho thuê đất của Nhà
nước;
- Chương 2: Thực trạng pháp luật về cho thuê đất của Nhà nước;


-6- Chương 3: Phương hướng và giải pháp hoàn thiện pháp luật về cho
thuê đất của Nhà nước.
Mặc dù có nhiều tâm huyết đối với đề tài nhưng do kiến thức và trình
độ còn nhiều hạn chế nên luận văn không tránh khỏi những thiếu sót, vì vậy
tác giả luận văn rất mong nhận được sự đóng góp ý kiến phê bình của các nhà
khoa học, các thầy giáo, cô giáo và những người quan tâm để luận văn được
hoàn thiện hơn.


-7Chương 1
TỔNG QUAN NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CHO THUÊ ĐẤT CỦA
NHÀ NƯỚC

1.1. KHÁI NIỆM, ĐẶC ĐIỂM CỦA HOẠT ĐỘNG CHO THUÊ ĐẤT CỦA
NHÀ NƯỚC
1.1.1. Khái niệm hoạt động cho thuê đất của Nhà nước
Để phân phối đất đai cho các nhu cầu của XH, Nhà nước với tư cách là
người đại diện chủ sở hữu đã sử dụng phương thức giao đất. Trong điều kiện
KTTT, bên cạnh hình thức giao đất Nhà nước còn sử dụng hình thức cho thuê
đất. Hiện nay cho thuê đất trở thành hình thức phân phối đất đai phổ biến ở
nước ta. Vậy cho thuê đất là gì? Để trả lời câu hỏi này, trước tiên chúng ta cần
tìm hiểu thuê là gì?
Theo Từ điển tiếng Việt thông dụng: “Thuê: Mượn người làm hoặc mượn
vật gì đó để sử dụng một thời gian theo giá thỏa thuận” [22, tr.764]. Như vậy trong
đời sống hàng ngày, thuê là một hình thức phổ biến được con người sử dụng để sử
dụng công dụng của một vật hoặc sử dụng sức lao động của người khác. Người
thuê phải trả một khoản tiền thuê trong quá trình sử dụng.
Trong lĩnh vực pháp luật, thuê là một giao dịch phổ biến trong quan hệ
dân sự. Theo Từ điển Luật học do Viện Khoa học pháp lý - Bộ Tư pháp biên
soạn: “Thuê: Một giao dịch mang tính chất của một hợp đồng, theo đó một
người giao một vật cho một người khác sử dụng trong một thời hạn hoặc thực
hiện một công việc theo yêu cầu của một người khác, với điều kiện được trả
một số tiền” [20, tr.732]. Như vậy, thuê là một quan hệ dân sự giữa người này
với người khác trong việc yêu cầu thực hiện một công việc cụ thể nào đó hoặc
thuê sử dụng vật thuộc sở hữu của người khác. Hình thức pháp lý của giao
dịch này là hợp đồng thuê.
Trong lĩnh vực đất đai, khái niệm thuê đất lần đầu tiên được đề cập
trong Luật đất đai năm 1993 và được tiếp tục được ghi nhận trong Luật sửa


-8đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai năm 1998 và năm 2001, Luật đất
đai năm 2003. Tuy nhiên, Luật đất đai năm 1993 và các đạo luật đất đai được
ban hành tiếp theo không đưa ra định nghĩa như thế nào là thuê đất. Chỉ đến

khi Luật đất đai năm 2003 ra đời mới giải thích thế nào là thuê đất; cụ thể:
“Nhà nước cho thuê đất là việc Nhà nước trao QSDĐ bằng hợp đồng cho đối
tượng có nhu cầu sử dụng đất” (khoản 2 Điều 4). Hình thức cho thuê đất ra
đời gắn liền với việc chuyển đổi nền KT từ cơ chế tập trung quan liêu, bao
cấp sang cơ chế thị trường. Hình thức này được áp dụng sẽ ngăn ngừa được
cơ chế “xin - cho”, khắc phục việc giao đất phụ thuộc hoàn toàn vào ý muốn
chủ quan của các cơ quan công quyền; đồng thời xác lập nguyên tắc công
khai, minh bạch và bình đẳng trong việc tiếp cận đất đai giữa các tổ chức, hộ
gia đình, cá nhân có nhu cầu SDĐ.
1.1.2. Đặc điểm của hoạt động cho thuê đất của Nhà nước
Căn cứ vào khái niệm Nhà nước cho thuê đất trong Luật đất đai năm
2003, chúng ta có thể thấy hoạt động cho thuê đất của Nhà nước có một số
đặc điểm cơ bản sau đây:
Thứ nhất, về giá trị pháp lý của việc cho thuê đất. Hoạt động cho thuê
đất của Nhà nước làm phát sinh QSDĐ thông qua hợp đồng;
So sánh hoạt động Nhà nước cho thuê đất với các hình thức Nhà nước
giao đất, Nhà nước công nhận QSDĐ cho thấy mặc dù giữa các hình thức này
có điểm chung: đều là cơ sở pháp lý làm phát sinh QSDĐ của một tổ chức, hộ
gia đình hay cá nhân, song hoạt động cho thuê đất vẫn có những điểm khác
biệt chủ yếu sau đây:
Hoạt động Nhà nước cho thuê đất

Hoạt động Nhà nước giao đất - Hoạt
động Nhà nước công nhận QSDĐ

1. Hoạt động Nhà nước cho thuê đất 1. Hoạt động Nhà nước giao đất được thực hiện thông qua hợp đồng Hoạt động Nhà nước công nhận QSDĐ
(Hợp đồng cho thuê đất);

được thực hiện thông qua một quyết

-9định hành chính (Quyết định giao đất;
Quyết định công nhận QSDĐ);
2. QSDĐ phát sinh dựa trên cơ chế 2. QSDĐ phát sinh phụ thuộc chủ yếu
thỏa thuận, tự do bày tỏ ý chí của hai vào ý chí chủ quan của Nhà nước là
bên: Nhà nước - Người SDĐ;

đại diện chủ sở hữu đất đai;

3. Quan hệ giữa Nhà nước và người 3. Quan hệ giữa Nhà nước với người
SDĐ trong thuê đất thể hiện tính SDĐ trong giao đất, công nhận QSDĐ
bình đẳng hơn;

thể hiện tính bất bình đẳng và phụ
thuộc;

Thứ hai, về quan hệ chủ thể. Hoạt động cho thuê đất của Nhà nước phát
sinh giữa Nhà nước với tư cách đại diện chủ sở hữu đất đai với bên kia là tổ
chức, hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu SDĐ. Trong khi đó, hoạt động cho thuê
lại QSDĐ lại diễn ra giữa người SDĐ (người được Nhà nước giao đất, cho
thuê đất sử dụng ổn định lâu dài) với người khác (tổ chức, hộ gia đình, cá
nhân). Hơn nữa, mặc dù hoạt động cho thuê đất của Nhà nước được thực hiện
thông qua hình thức pháp lý là hợp đồng song do Nhà nước vừa là tổ chức
chính trị quyền lực vừa là người đại diện chủ sở hữu đất đai; nên ở một chừng
mực nhất định, hoạt động cho thuê đất này vẫn mang tính chất quyền lực nhà
nước. Trong khi đó, hoạt động cho thuê lại QSDĐ là một giao dịch dân sự
phát sinh giữa người SDĐ với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác nên sự tự do
thỏa thuận ý chí, bình đẳng được thể hiện đậm nét hơn;
Thứ ba, về đối tượng của quan hệ thuê đất. So sánh giữa hình thức Nhà
nước giao đất với hình thức Nhà nước cho thuê đất, cho thấy giữa chúng còn

có sự khác nhau như sau:
Đối tượng được Nhà nước giao đất bao gồm tổ chức, hộ gia đình, cá
nhân trong nước; người Việt Nam định cư ở nước ngoài có nhu cầu SDĐ. Tổ
chức, cá nhân nước ngoài không thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất.
Tuy nhiên, trong hình thức Nhà nước cho thuê đất, đối tượng được cho thuê
đất bao gồm tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước; tổ chức, cá nhân nước


- 10 ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài có nhu cầu SDĐ. Điều này
cho thấy rằng thông qua hình thức thuê đất, mọi đối tượng SDĐ dường như có
cơ hội bình đẳng hơn trong việc tiếp cận đất đai khi có nhu cầu sử dụng;
Thứ tư, do tính chất đặc thù của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở
nước ta nên đối tượng của hoạt động thuê đất là đất đai - tài sản đặc biệt,
không thuộc sở hữu của bên cho thuê là Nhà nước mà thuộc sở hữu của toàn
dân. Nhà nước với vai trò đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai được giao
thực hiện quyền định đoạt đất đai thông qua việc cho thuê đất; vì vậy, hoạt
động cho thuê đất của Nhà nước phải tuân thủ các quy định của pháp luật về
điều kiện, thẩm quyền, hình thức và trình tự, thủ tục cho thuê đất;
Thứ năm, về nghĩa vụ tài chính. Nếu như trong hoạt động Nhà nước
giao đất, có những đối tượng SDĐ phải nộp tiền SDĐ (Ví dụ: các trường hợp
giao đất sử dụng làm nhà ở; giao đất sử dụng vào mục đích SX - KD …) và
có những đối tượng SDĐ không phải nộp tiền SDĐ (Ví dụ: các trường hợp
giao đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích
công cộng …); thì trong hoạt động Nhà nước cho thuê đất, người SDĐ luôn
phải thực hiện nghĩa vụ trả tiền thuê đất cho Nhà nước;
Thứ sáu, mặc dù pháp luật hiện hành cho phép người SDĐ được cho
thuê QSDĐ song so với hoạt động Nhà nước cho thuê đất, chúng vẫn có
những điểm khác biệt sau đây:
Hoạt động Nhà nước cho thuê đất

Hoạt động người SDĐ cho thuê QSDĐ

1. Về đối tượng

1. Về đối tượng

Nhà nước cho tổ chức, hộ gia đình, Người SDĐ cho người khác thuê lại
cá nhân trong nước; tổ chức, cá nhân QSDĐ được Nhà nước giao hoặc cho
nước ngoài, người Việt Nam định cư thuê sử dụng ổn định, lâu dài;
ở nước ngoài thuê đất;

2. Về tư cách pháp lý
Đây là trường hợp người SDĐ cho

2. Về tư cách pháp lý

người khác thuê lại QSDĐ được Nhà


- 11 Nhà nước là đại diện chủ sở hữu nước giao, cho thuê đất;
thực hiện quyền định đoạt đất đai 3. Về căn cứ pháp lý
thông qua hình thức cho thuê đất;

Người SDĐ cho người khác thuê lại

3. Về căn cứ pháp lý

QSDĐ sau khi đã được Nhà nước

Nhà nước cho thuê đất làm phát sinh giao đất, cho thuê đất để sử dụng

QSDĐ của tổ chức, hộ gia đình, cá (QSDĐ phái sinh);
nhân (QSDĐ ban đầu).
4. Về điều kiện cho thuê lại QSDĐ
Người SDĐ cho thuê lại QSDĐ khi
có các điều kiện sau đây:
a. Có giấy chứng nhận QSDĐ;
b. Đất không có tranh chấp;
c. QSDĐ không bị kê biên để bảo
đảm thi hành án;
d. Trong thời hạn SDĐ (Khoản 1
Điều 106 Luật đất đai năm 2003)

1.2. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA HOẠT ĐỘNG CHO THUÊ ĐẤT CỦA NHÀ
NƯỚC
1.2.1. Đường lối, quan điểm của Đảng về quản lý và SDĐ đai
Xét về mặt lý luận, quan điểm, đường lối của Đảng là cơ sở, là “hạt
nhân” của hệ thống pháp luật. Nói cách khác, pháp luật chính là sự thể chế
hóa, cụ thể hóa các quan điểm, đường lối của Đảng để đưa quan điểm, đường
lối của Đảng đi vào thực tiễn cuộc sống. Vì vậy, quan điểm, đường lối của
Đảng trong lĩnh vực đất đai chi phối mạnh mẽ đến hệ thống pháp luật đất đai
nói chung và pháp luật về cho thuê đất của Nhà nước nói riêng.
Việc xác lập, hoàn thiện pháp luật về cho thuê đất của Nhà nước luôn
được Đảng ta quan tâm và chỉ đạo thực hiện với những phương thức và bước
đi thích hợp, phù hợp với yêu cầu của từng giai đoạn cách mạng cụ thể:


- 12 - Nghị quyết Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VIII đã chỉ rõ: “Quản lý
chặt chẽ đất đai và thị trường bất động sản. Đất đai thuộc sở hữu toàn dân,
không tư nhân hóa, không cho phép mua bán đất đai. Thực hiện đúng Luật đất
đai; bổ sung, hoàn chỉnh hệ thống pháp luật và chính sách về đất đai. Trong

việc giao quyền sử dụng hay cho thuê đất phải xác định đúng giá các loại đất
để sử dụng đất có hiệu quả, duy trì và phát triển quỹ đất, bảo đảm lợi ích của
toàn dân. Khắc phục tình trạng đầu cơ đất và những tiêu cực, yếu kém trong
quản lý và sử dụng đất” [5, tr.484];
- Nghị quyết Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ IX đã khẳng định: “Phát
triển thị trường bất động sản, trong đó có thị trường quyền sử dụng đất, tạo
điều kiện thuận lợi để chuyển quyền sử dụng đất; mở rộng cơ hội cho các
công dân và doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế được dễ dàng có đất
và sử dụng lâu dài cho sản xuất, kinh doanh”;
- Nghị quyết Hội nghị lần thứ 7 Ban Chấp hành trung ương Đảng Khóa
IX về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh
công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước khẳng định: “Đối với đất dùng làm
mặt bằng sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp và đất sản xuất nông, lâm,
ngư, làm muối của các tổ chức kinh tế, áp dụng cả hai hình thức giao đất có
thu tiền và cho thuê đất” [4, tr.170];
- “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và
thống nhất quản lý; Nhà nước giao đất, cho thuê đất cho các tổ chức, hộ gia
đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài hoặc có thời hạn theo quy định của
pháp luật” [4, tr.136];
- “Tiếp tục hoàn chỉnh cơ chế sử dụng đất đô thị phải trả tiền. Thực
hiện đấu giá đất đối với các tổ chức, cá nhân xin thuê đất để đầu tư kinh
doanh nhà, đất theo quy hoạch” [4, tr.166];
- “Đối với các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện hình
thức cho thuê đất; nghiên cứu thí điểm việc giao đất có thời hạn, thu tiền một
lần” [4, tr.176];


- 13 - “ Đất Nhà nước giao có thu tiền, giao không thu tiền hoặc cho thuê
đối với doanh nghiệp nhà nước, cơ quan nhà nước và các tổ chức chính trị,
chính trị - xã hội đều cần xác định rõ giá trị QSDĐ được giao…” [4, tr.178];

Tóm lại: Quan điểm, đường lối của Đảng về quản lý và SDĐ nói chung
và cho thuê đất nói riêng là nền tảng để Nhà nước thể chế hóa thành các quy
định pháp luật về cho thuê đất nhằm điều chỉnh hoạt động cho thuê đất.
1.2.2. Chế độ sở hữu toàn dân về đất đai
Vấn đề sở hữu luôn là mục tiêu quan trọng hàng đầu trong bất kỳ cuộc
cách mạng XH nào. Trong lĩnh vực đất đai, vấn đề sở hữu đóng vai trò trung
tâm, chi phối toàn bộ quá trình quản lý và SDĐ đai ở nước ta nói chung và
hoạt động cho thuê đất của Nhà nước nói riêng.
Trước đây, Việt Nam cũng giống những quốc gia khác trên thế giới đều
thừa nhận sự tồn tại của các hình thức sở hữu đất đai: sở hữu tư nhân, sở hữu
tập thể, sở hữu Nhà nước. Người SDĐ đồng thời là chủ sở hữu đất đai. Họ có
toàn quyền định đoạt đất đai như bán, cho, tặng, để thừa kế, cho thuê đất v.v.
Tuy nhiên, kể từ khi Hiến pháp năm 1980 được ban hành (ngày 18/12/1980),
bằng quy định tại Điều 19: “Đất đai, rừng núi, sông hồ, hầm mỏ, tài nguyên
thiên nhiên trong lòng đất, ở vùng biển và thềm lục địa... đều thuộc sở hữu
toàn dân” Nhà nước chỉ thừa nhận một hình thức sở hữu đất đai duy nhất: Sở
hữu toàn dân về đất đai. Hình thức sở hữu này tiếp tục được khẳng định tại
Điều 17 Hiến pháp năm 1992 và hiện diện trong các đạo luật đất đai: Luật đất
đai năm 1987, Luật đất đai năm 1993, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của
Luật đất đai năm 1998 và năm 2001 và Luật đất đai năm 2003. Chế độ sở hữu
toàn dân về đất đai chi phối mạnh mẽ đến hoạt động Nhà nước cho thuê đất;
bởi lẽ, xét về mặt lý luận đất đai thuộc sở hữu toàn dân có nghĩa là ở nước ta
toàn thể nhân dân lao động là chủ sở hữu duy nhất đối với đất đai. Tuy nhiên
toàn dân với tư cách là một cộng đồng không thể tự mình thực hiện các quyền
năng của chủ sở hữu đối với đất đai (quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và
quyền định đoạt), mà phải cử người đại diện thay mặt mình đứng ra thực hiện


- 14 các quyền năng này. Người đó chính là Nhà nước Cộng hòa XHCN Việt
Nam; bởi vì xét về bản chất Nhà nước Cộng hòa XHCN Việt Nam do nhân

dân lao động thiết lập nên, đại diện cho ý chí nguyện vọng và lợi ích của toàn
dân. Do đó về cơ bản, lợi ích của Nhà nước Cộng hòa XHCN Việt Nam cũng
đồng nhất với lợi ích của nhân dân.
Với tư cách là người đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước
Cộng hòa XHCN Việt Nam thực hiện quyền quản lý và quyền định đoạt đất
đai thông qua các hoạt động giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ, thu hồi
đất v.v nhằm phân bổ một cách hợp lý vốn đất đai của quốc gia cho các nhu
cầu SDĐ của XH. Người SDĐ được Nhà nước giao đất, cho thuê đất sử dụng
ổn định, lâu dài. Như vậy, ở nước ta, người SDĐ không phải là chủ sở hữu đất
đai. Họ SDĐ trên cơ sở được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất và được
phép chuyển QSDĐ trong thời hạn SDĐ. Nói cách khác, QSDĐ đã dần tách
khỏi quyền sở hữu đất đai và trở thành một loại quyền tương đối độc lập. Mặc
dù QSDĐ có tính độc lập tương đối so với quyền sở hữu đất đai song giữa hai
loại quyền này vẫn có mối quan hệ gắn bó, phụ thuộc lẫn nhau, biểu hiện ở
những điểm sau:
Một là, quyền sở hữu đất đai là quyền ban đầu (có trước), còn QSDĐ là
quyền phái sinh (có sau) và phụ thuộc vào quyền sở hữu. Tính phái sinh của
QSDĐ của người SDĐ thể hiện nó chỉ phát sinh trên cơ sở được Nhà nước
giao đất, cho thuê đất. Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất được pháp
luật công nhận là người SDĐ và phải tuân theo các quy định về SDĐ do Nhà
nước đề ra nhằm đảm bảo SDĐ đúng quy hoạch, đúng mục đích, hợp lý và
tiết kiệm;
Hai là, mặc dù QSDĐ phát sinh trên cơ sở quyền sở hữu đất đai song
Nhà nước vẫn công nhận và bảo hộ QSDĐ hợp pháp của người sử dụng. Ví
dụ: Người SDĐ được hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất; được
quyền khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm QSDĐ hợp pháp
của mình; được Nhà nước bảo hộ khi bị người khác xâm phạm đến QSDĐ


- 15 hợp pháp của mình; được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất v.v;

Ba là, quyền sở hữu đất đai là một loại quyền trọn vẹn và đầy đủ, còn
QSDĐ là loại quyền không trọn vẹn và đầy đủ; thể hiện: (i) Người SDĐ
không có đủ các quyền năng như Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở
hữu; (ii) Không phải bất cứ người SDĐ nào cũng có đầy đủ 9 quyền năng của
chuyển QSDĐ (chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, cho thuê, cho
thuê lại, thế chấp, bảo lãnh và góp vốn bằng QSDĐ). Chỉ có hộ gia đình, cá
nhân SDĐ không phải là đất thuê mới có đầy đủ các quyền năng này;
Bốn là, mặc dù mang tính độc lập tương đối (người SDĐ được chuyển
QSDĐ) song QSDĐ vẫn là một loại quyền phụ thuộc. Người SDĐ không
được tự mình quyết định mọi vấn đề phát sinh trong quá trình SDĐ mà chỉ có
quyền quyết định một số vấn đề còn về cơ bản vẫn phải hành động theo ý chí
của Nhà nước đối với đất được giao, cho thuê. Ví dụ: Sau khi thực hiện việc
chuyển nhượng QSDĐ, người nhận chuyển nhượng QSDĐ phải SDĐ đúng
mục đích và không được tự ý thay đổi mục đích SDĐ, nếu vi phạm sẽ bị Nhà
nước thu hồi đất;
Tóm lại: Chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở nước ta là cơ sở để hình
thành hoạt động của Nhà nước cho thuê đất nhằm phân phối vốn đất đai cho
các nhu cầu SDĐ của XH.
1.2.3. Ảnh hưởng của cơ chế quản lý KTTT đến hoạt động cho thuê đất
của Nhà nước
Pháp luật về hoạt động cho thuê đất của Nhà nước không những bị chi
phối bởi quan điểm, đường lối của Đảng và chế độ sở hữu toàn dân về đất đai
mà còn chịu ảnh hưởng của cơ chế quản lý KTTT. “Cơ chế quản lý kinh tế” là
khái niệm dùng để chỉ phương thức mà qua đó Nhà nước tác động vào nền
KT để định hướng nền KT tự vận động đến các mục tiêu đã định sẵn. Trong
mỗi nền KT đều có một cơ chế quản lý KT đặc trưng và cơ chế này sẽ ảnh
hưởng tới tất cả các lĩnh vực của nền KT quốc dân, trong đó có đất đai.
Trong thời kỳ nền KT được quản lý theo cơ chế kế hoạch hóa, tập trung

- 16 cao độ, Nhà nước trở thành trung tâm chỉ huy tối cao, trực tiếp can thiệp và
quyết định đến mọi hoạt động SX - KD thông qua hệ thống chỉ tiêu pháp lệnh.
Đặc trưng cơ bản của cơ chế quản lý tập trung, kế hoạch hóa là: (i) Chế độ
công hữu về TLSX với hai thành phần KT chủ yếu là KT Nhà nước (quốc
doanh) dựa trên hình thức sở hữu toàn dân và KT tập thể dựa trên hình thức
sở hữu tập thể; (ii) Nhà nước quản lý nền KT bằng hệ thống chỉ tiêu pháp lệnh
thông qua chế độ cấp phát, giao nộp sản phẩm theo quan hệ hiện vật; các đơn
vị KT không có quyền tự chủ trong SX-KD; (iii) Quy luật giá trị không được
thừa nhận. Những đặc trưng của cơ chế quản lý tập trung, kế hoạch hóa cao
độ đã để lại dấu ấn đậm nét trong Luật đất đai năm 1987; cụ thể: Một là, hình
thức giao đất được ghi nhận là hình thức duy nhất để Nhà nước phân bổ vốn
đất đai cho các nhu cầu SDĐ của XH (Điều 1); Hai là, pháp luật nghiêm cấm
việc mua bán, chuyển nhượng đất đai, phát canh, thu tô dưới mọi hình thức
(Điều 5); Ba là, pháp luật chưa thừa nhận đất đai là một loại hàng hóa đặc biệt
và có giá; Bốn là, Nhà nước thực hiện giao đất không thu tiền SDĐ cho tổ
chức, cá nhân v.v.
Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VI (năm 1986) đã xác định đường lối
đổi mới đất nước, xây dựng nền KTTT nhiều thành phần vận hành theo cơ
chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước theo định hướng XHCN. KTTT
được hiểu là phương thức vận hành KT, lấy thị trường hình thành do trao đổi
và lưu thông hàng hóa làm người phân phối tài nguyên chủ yếu, lấy lợi ích vật
chất cung - cầu thị trường và mua bán giữa hai bên làm cơ chế khuyến khích
hoạt động KT và phương thức vận hành KT. Theo đó, nền KT nước ta được
chuyển đổi từ cơ chế quản lý tập trung, kế hoạch hóa cao độ sang cơ chế quản
lý thị trường (sau đây gọi là cơ chế thị trường). Cơ chế thị trường mang những
đặc trưng chủ yếu sau:
- Nhà nước chủ trương phát triển nền KT hàng hóa nhiều thành phần,
trong đó thành phần KT Nhà nước và KT tập thể giữ vai trò chủ đạo;
- Nhà nước quản lý nền KT bằng pháp luật, xóa bỏ hoàn toàn chế độ

- 17 cấp phát và giao nộp mang tính bao cấp, hiện vật. Nhà nước tách bạch rạch ròi
chức năng quản lý nhà nước với chức năng quản lý hoạt động SX - KD; mở
rộng quyền tự do, tự chủ KD cho các doanh nghiệp;
- Nền KT vận động theo các quy luật KT khách quan của thị trường là
quy luật giá trị, quy luật cung - cầu, quy luật cạnh tranh v.v;
- Xây dựng nền KT “mở”, nhanh chóng giao lưu, hội nhập với KT khu
vực và thế giới;
Cơ chế thị trường được xác lập và thừa nhận đã làm thay đổi căn bản
việc quản lý các quan hệ KT nói chung và quan hệ đất đai nói riêng. Nền
KTTT đòi hỏi Nhà nước phải xóa bỏ bao cấp trong quan hệ đất đai, chuyển
quan hệ đất đai từ quan hệ hiện vật sang quan hệ giá trị. Đất đai được thừa
nhận có giá và QSDĐ được dùng làm tài sản bảo đảm trong các quan hệ cho
vay, thế chấp, bảo lãnh và góp vốn liên doanh v.v. Đáp ứng đòi hỏi này, Luật
đất đai năm 1993 ra đời đã bổ sung các quy định về việc Nhà nước cho thuê
đất bên cạnh hình thức giao đất nhằm đảm bảo tính bình đẳng giữa các doanh
nghiệp trong tiếp cận đất đai; đất đai được thừa nhận có giá; QSDĐ được coi
là một loại quyền về tài sản và được phép tham gia các giao dịch trên thị
trường; người SDĐ khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất phải nộp tiền
SDĐ, tiền thuê đất v.v.
1.2.4. Tác động của quá trình hội nhập kinh tế quốc tế đối với hoạt động
Nhà nước cho thuê đất
Hội nhập KT quốc tế là một xu thế phát triển tất yếu hiện nay trên thế
giới, và Việt Nam cũng không nằm ngoài xu thế này. Quá trình hội nhập KT
quốc tế đã tác động mạnh mẽ đến lĩnh vực đất đai nói chung và việc Nhà
nước cho thuê đất nói riêng trên cả hai phương diện: Phương diện tác động
tích cực và phương diện tác động tiêu cực.
(i) Về phương diện tác động tích cực: Quá trình hội nhập KT quốc tế đã
tác động tới lĩnh vực đất đai ở nước ta trên những khía cạnh chủ yếu sau:
Thứ nhất, quá trình hội nhập KT quốc tế đã làm gia tăng số lượng chủ

- 18 thể SDĐ. Bên cạnh các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước SDĐ xuất
hiện ngày càng nhiều các chủ thể SDĐ mới là tổ chức, cá nhân nước ngoài;
người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Sự xuất hiện của các chủ thể SDĐ này
đòi hỏi Nhà nước phải xác lập cơ chế bình đẳng, công bằng, minh bạch trong
việc phân phối đất đai cho các nhu cầu SDĐ trong hoạt động SX - KD.
Phương thức cho thuê đất ra đời đáp ứng được các đòi hỏi này;
Thứ hai, các quy định của WTO buộc các nước thành viên, trong đó có
Việt Nam, phải mở cửa thị trường dịch vụ nói chung và thị trường BĐS nói
riêng cho người nước ngoài tham gia đầu tư; xóa bỏ sự bảo hộ đầu tư, trợ giá
từ phía Nhà nước cho các doanh nghiệp trong nước; thực hiện sự công khai,
minh bạch, bình đẳng trong hoạt động SX - KD và dịch vụ. Trong khi đó, đất
đai lại là yếu tố “đầu vào” không thể thiếu được của mọi hoạt động SX- KD,
dịch vụ. Để thực hiện các quy định của WTO, Nhà nước phải không ngừng
hoàn thiện khung thể chế, pháp luật về KT; đổi mới phương thức phân phối
đất đai, cải cách mạnh mẽ thủ tục hành chính về đất đai v.v theo hướng công
khai, minh bạch, giản tiện để các chủ thể KD dễ dàng tiếp cận đất đai;
Thứ ba, quá trình hội nhập KT quốc tế còn tạo ra sự cạnh tranh lành
mạnh trong SX- KD làm cho nhu cầu chuyển dịch vốn, TLSX nói chung và
chuyển dịch đất đai nói riêng gia tăng theo xu hướng phát triển có lợi cho
“quốc kế, dân sinh”, số lượng các dự án đầu tư cần thuê đất ngày càng nhiều;
đồng thời giúp nâng cao năng lực và khả năng cạnh tranh của các doanh
nghiệp trong nước;
(ii) Về phương diện tác động tiêu cực: Bên cạnh đó, quá trình hội nhập
KT quốc tế cũng có những ảnh hưởng tiêu cực đến lĩnh vực đất đai ở nước ta
thể hiện:
Thứ nhất, do sự chi phối của các quy luật khách quan của nền KTTT
trong điều kiện hội nhập, người SDĐ “chạy theo” lợi nhuận nên thường có xu
hướng SDĐ sai mục đích, đầu cơ, mua bán đất đai kiếm lời v.v;