Pháp luật đăng ký bất động sản của việt nam và nhật bản một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật việt nam

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ TƢ PHÁP

TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

NGUYỄN THỊ THU HẰNG

PHÁP LUẬT ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA VIỆT NAM
VÀ NHẬT BẢN – MỘT SỐ KIẾN NGHỊ
HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VIỆT NAM

CHUYÊN NGÀNH: LUẬT DÂN SỰ
MÃ SỐ: 60 38 30

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. ĐINH TRUNG TỤNG

HÀ NỘI - 2010


MỤC LỤC

LỜI NÓI ĐẦU .........................................................................................................1
CHƢƠNG 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN
.....................................................................................................................................6

1.1. Khái niệm chung về đăng ký bất động sản....................................................6
1.2. Vai trò của đăng ký bất động sản trong nền kinh tế thị trường..................15
CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG

SẢN CỦA VIỆT NAM VÀ NHẬT BẢN ..........................................................19
2.1. Quy định của pháp luật hiện hành về đăng ký bất động sản ......................19
2.2. Nhận xét, đánh giá chung về hệ thống pháp luật đăng ký bất động sản của
Việt Nam và Nhật Bản ...........................................................................................58
CHƢƠNG 3: PHƢƠNG HƢỚNG VÀ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN
PHÁP LUẬT ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM TRÊN CƠ SỞ
THAM KHẢO PHÁP LUẬT NHẬT BẢN .....................................................63
3.1. Yêu cầu đặt ra đối với việc hoàn thiện pháp luật đăng ký bất động sản ..63
3.2. Phương hướng hoàn thiện pháp luật về đăng ký bất động sản ..................64
3.3. Một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật về đăng ký bất động sản ...............67
KẾT LUẬN ............................................................................................................78
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO


1
LỜI NÓI ĐẦU
1. Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài
Hoạt động đăng ký bất động sản có vai trò và ý nghĩa quan trọng trong
việc công khai và minh bạch hoá tình trạng pháp lý của bất động sản, trong đó
nổi bật là quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản, giúp cho cá nhân, tổ
chức có nguồn thông tin cần thiết để xem xét, quyết định trước khi tiến hành
các giao dịch về bất động sản, góp phần bảo đảm an toàn pháp lý cho các bên
tham gia giao dịch và thúc đẩy sự phát triển lành mạnh của thị trường bất
động sản.
a) Tại Việt Nam, trong những năm vừa qua, Nhà nước đã có những cố
gắng trong việc xây dựng và hoàn thiện pháp luật về đăng ký bất động sản
nhằm tạo hành lang pháp lý cho việc thực hiện đăng ký bất động sản. Tuy
nhiên, pháp luật về đăng ký bất động sản còn tồn tại nhiều bất cập như:
- Chưa có một đạo luật riêng điều chỉnh nội dung đăng ký bất động sản.
- Nhiều quy định tại các văn bản luật nêu trên xung đột, chồng chéo với

nhau dẫn đến những khó khăn, phiền toái không chỉ cho người dân mà còn
cho cả các cơ quan thực thi pháp luật.
- Pháp luật về đăng ký bất động sản chưa đồng bộ, còn thiếu một số
quy định cần thiết về quy trình đăng ký, đăng ký quyền sở hữu rừng sản xuất
là rừng trồng, quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề theo thỏa thuận và
một số quyền khác về bất động sản đã được đề cập trong Luật Bảo vệ và phát
triển rừng, BLDS 2005, nhưng chưa có quy định cụ thể về trình tự, thủ tục
đăng ký.
b) Thực tiễn thời gian vừa qua, đăng ký bất động sản cũng là vấn đề được
dư luận quan tâm, là vấn đề mang tính thời sự bởi những khúc mắc trong quá
trình áp dụng, thực thi pháp luật về đăng ký nhà, đất, cũng như yêu cầu xây dựng
và phát triển thị trường bất động sản lành mạnh và minh bạch. Trên các phương
tiện thông tin đại chúng đã có rất nhiều bài viết, phỏng vấn, phóng sự liên quan
đến chuyện “giấy xanh, giấy đỏ, giấy hồng”, chuyện người dân gặp phải những
rắc rối khi đi làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng
nhận quyền sở hữu nhà ở; chuyện tranh chấp giữa những người thân trong cùng
một gia đình khi đất sổ đỏ mang tên cha, nhà do con đầu tư xây nên giấy hồng
mang tên con, cha và con mỗi người mang một sổ đi thế chấp ngân hàng. Người
dân chới với không biết sổ nào có giá trị hơn sổ nào. Tất cả những vướng mắc


2
nêu trên đều bắt nguồn từ sự thiếu thống nhất, thiếu đồng bộ của pháp luật hiện
hành về đăng ký bất động sản.
Từ thực tiễn như vậy, để giải quyết những vướng mắc như báo chí đã
nêu, với quan điểm cần thiết phải hoàn thiện các quy định pháp luật về đăng
ký bất động sản, tạo điều kiện thuận lợi cho người dân khi thực hiện các
quyền liên quan đến bất động sản, dự án Luật Đăng ký bất động sản được đưa
vào Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh của Quốc hội khóa XI (20022007), Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh của Quốc hội khóa XII (20072011). Tuy nhiên, trong hai năm 2005 và 2008, dự án Luật Đăng ký bất động
sản mặc dù đã hai lần được Chính phủ thông qua và trình Uỷ ban thường vụ

Quốc hội nhưng cho đến thời điểm này, Quốc hội vẫn chưa cho ý kiến đối với
dự án luật này.
Nguyên nhân của tình trạng này đó là do khi xây dựng luật, một mặt
chúng ta thiếu một nền tảng lý luận vững chắc và thống nhất về đăng ký bất
động sản, đặc biệt là trong pháp luật thực định nên có nhiều luồng ý kiến khác
nhau liên quan đến việc xây dựng dự án luật. Mặt khác, trong quá trình soạn
thảo luật còn phát sinh không ít vấn đề gây tranh luận như đối tượng, phạm vi
đăng ký, giá trị pháp lý của việc đăng ký, bảo vệ quyền lợi của người thứ ba
ngay tình, v.v… Do đó, đến thời điểm hiện nay, Luật này vẫn chưa được
thông qua.
c) Trên thế giới, đa số các quốc gia như Nhật Bản, Hà Quốc, Đức, Nga,
Pháp đều có hệ thống đăng ký bất động sản hình thành sớm và đã trải qua một
quá trình phát triển lâu dài. Nhật Bản ban hành Luật Đăng ký bất động sản
năm 1899 (Luật số 24 ngày 24/2/1899); Hàn Quốc ban hành Luật Đăng ký bất
động sản năm 1960 (Luật số 536 ngày 1/1/1960). Hai văn bản này đều đã
được sửa đổi, bổ sung nhiều lần. Pháp ban hành Nghị định về cơ chế công bố
các giao dịch về bất động sản năm 1955 (Nghị định ngày 4/1/1955). Cộng hòa
Liên bang Đức ban hành Luật về Đăng ký bất động sản năm 1897 (ngày
24/03/1897) và sửa đổi, bổ sung năm 2004 (ngày 9/12/2004). Các quốc gia
nêu trên đều đã ban hành một đạo luật thống nhất về đăng ký bất động sản
đồng thời xây dựng được một hệ thống đăng ký bất động sản tập trung, thống
nhất, hiện đại và hiệu quả.
Trong bối cảnh pháp luật Việt Nam và quốc tế như vậy, việc nghiên
cứu đưa ra bức tranh toàn cảnh về pháp luật đăng ký bất động sản tại Việt
Nam trên cơ sở phân tích, so sánh các quy định của pháp luật hiện hành với


3
pháp luật đăng ký bất động sản của một quốc gia tiêu biểu là cần thiết. Đây là
cơ sở để thấy được những nét tương đồng và khác biệt trong tư duy pháp lý

cũng như thực tiễn áp dụng pháp luật của Việt Nam và thế giới, tham khảo
kinh nghiệm quốc tế trong lĩnh vực đăng ký bất động sản, qua đó nhằm hoàn
thiện các quy định của pháp luật đăng ký bất động sản của Việt Nam. Với suy
nghĩ nêu trên, học viên đã chọn đề tài “Pháp luật đăng ký bất động sản của
Việt Nam và Nhật Bản - Một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật Việt Nam” làm
luận văn thạc sĩ luật học.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Thời gian vừa qua, đã có một số công trình nghiên cứu về lý luận và
thực tiễn xung quanh pháp luật về đăng ký bất động sản của Việt Nam, đó là:
a- “Đăng ký bất động sản - thực tiễn và phương hướng hoàn thiện” –
luận văn thạc sĩ luật học của Phạm Thị Kim Hiền năm 2001 (Cao học ViệtPháp khoá I, 1998-2001).
b- “Thống nhất pháp luật về đăng ký bất động sản” - luận văn thạc sĩ
luật học của Nguyễn Ngọc Tú (cao học Luật ĐHQG Hà Nội năm 2007).
c- “Một số vấn đề về ĐKBĐS trong luật dân sự- Thực trạng và phương
hướng hoàn thiện” - luận văn thạc sĩ luật học của Đặng Trường Sơn (cao hoc
Luật Hà Nội năm 2008).
Bên cạnh các công trình nghiên cứu nêu trên, có rất nhiều các bài báo
hoặc bài nghiên cứu được đăng tải trên các phương tiện thông tin đại chúng
trao đổi về nhiều nội dung liên quan đến đăng ký bất động sản như: thực tiễn
của việc cấp các loại giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất và quyền sở hữu
tài sản gắn liền với đất, giá trị pháp lý của việc đăng ký, thủ tục đăng ký, sự
cần thiết xây dựng Luật Đăng ký bất động sản, phương hướng hoàn thiện
pháp luật đăng ký bất động sản...
Các công trình nghiên cứu, các bài viết nêu trên đã bước đầu đưa ra
những nghiên cứu, đánh giá ban đầu về pháp luật đăng ký hiện hành của Việt
Nam cũng như thực tiễn của hoạt động đăng ký. Tuy nhiên đến nay, chưa có
đề tài nghiên cứu nào theo hướng phân tích, so sánh pháp luật của Việt Nam
và pháp luật quốc tế dưới góc độ so sánh.
3. Phạm vi nghiên cứu đề tài
Vấn đề đăng ký bất động sản chịu sự điều chỉnh của một hệ thống các quy

định pháp luật, bao gồm các quy định về thủ tục hành chính, tổ chức bộ máy,
thuế, tố tụng, … nhưng nền tảng là các quy định pháp luật dân sự. Trong các quy


4
định pháp luật dân sự lại được chia thành những quy định của luật dân sự chung
và những quy định mang tính chuyên ngành. Do vậy, trong khuôn khổ của Luận
văn thạc sỹ, học viên tập trung nghiên cứu, phân tích, so sánh các quy định về
đăng ký bất động sản trong BLDS 2005 và các luật chuyên ngành của Việt Nam
cũng như các quy định về đăng ký bất động sản trong Luật Đăng ký bất động sản
của Nhật Bản nhằm tìm ra những nét tương đồng cũng như điểm khác biệt, lý
giải sự tương đồng, khác biệt đó. Trên cơ sở đó, đề xuất những ý kiến tiếp thu,
vận dụng kinh nghiệm xây dựng pháp luật Nhật Bản trong quá trình hoàn thiện
quy định pháp luật dân sự về đăng ký bất động sản của Việt Nam, đảm bảo phù
hợp với điều kiện, hoàn cảnh của nước ta.
4. Phƣơng pháp luận và phƣơng pháp nghiên cứu đề tài
Đề tài được nghiên cứu trên cơ sở phương pháp luận của Chủ nghĩa
Mác - Lê nin.
Đề tài cũng được nghiên cứu dưới góc độ luật so sánh: tức là phương
pháp phân tích, so sánh các quy định về đăng ký bất động sản của Việt Nam
và các quy định về đăng ký bất động sản của Nhật Bản để thấy những điểm
tương đồng cũng như khác biệt giữa hai hệ thống pháp luật khi quy định về
cùng một vấn đề.
Việc sử dụng phương pháp so sánh luật trong việc nghiên cứu đề tài
giúp cho người nghiên cứu có cái nhìn toàn diện cũng như qua đó đưa ra bức
tranh toàn cảnh về đăng ký bất động sản của pháp luật nước mình và pháp
luật trên thế giới; thông qua so sánh luật nhằm mục tiêu tìm giải pháp cải
cách pháp luật quốc gia cũng như trên cơ sở tham khảo pháp luật nước ngoài
nhằm hài hoà hoá pháp luật và nhất thể hoá pháp luật trong lĩnh vực đăng ký
bất động sản.

5. Mục đích, nhiệm vụ của việc nghiên cứu đề tài
Việc nghiên cứu đề tài nhằm mục đích làm r cơ sở khoa học, l ý luận
và thực tiễn của những quy định về đăng ký bất động sản trong pháp luật Việt
Nam, bao gồm các quy định trong luật dân sự chung và các quy định trong
luật chuyên ngành, trên cơ sở phân tích, so sánh các quy định về đăng ký bất
động sản trong luật dân sự và luật đăng ký bất động sản của Nhật Bản.
Với mục đích nêu trên, nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài được xác định
như sau:
a) Thứ nhất, làm r cơ sở khoa học lý luận về đăng ký bất động sản để
có căn cứ xem xét, đánh giá thực trạng pháp luật.
b) Thứ hai, phân tích, đánh giá các quy định pháp luật hiện hành của
Việt Nam trên cơ sở so sánh với các quy định về đăng ký bất động sản trong


5
pháp luật Nhật Bản nhằm làm r những ưu điểm và thành công, những nhược
điểm và hạn chế của chế định hiện hành.
c) Thứ ba, trên cơ sở phân tích, so sánh luật, kiến nghị phương hướng
và giải pháp nhằm góp phần hoàn thiện các quy định của pháp luật về đăng ký
bất động sản ở nước ta.
6. Những kết quả nghiên cứu mới của luận văn
Đây là một trong những công trình đầu tiên nghiên cứu tập trung,
chuyên sâu các quy định pháp luật dân sự và luật chuyên ngành về đăng ký
bất động sản của Việt Nam trên cơ sở phân tích, so sánh với pháp luật nước
ngoài. Luận văn đi sâu phân tích quy định hiện hành của cả hai hệ thống pháp
luật theo từng chế định như: đối tượng bất động sản phải đăng ký, nội dung
đăng ký bất động sản, giá trị pháp lý của đăng ký bất động sản, mô hình cơ
quan đăng ký, cung cấp thông tin về bất động sản…, từ đó chỉ ra những điểm
tương đồng, khác biệt, những bất cập, vướng mắc của pháp luật hiện hành cần
phải sửa đổi, hoàn thiện. Đây chính là đóng góp lớn nhất của Luận văn.

7. Cơ cấu của luận văn
Kết cấu của luận văn gồm: lời mở đầu, ba chương và kết luận.
Chương 1. Một số vấn đề lý luận về đăng ký bất động sản
Chương 2. Thực trạng pháp luật đăng ký bất động sản của Việt Nam
và Nhật Bản
Chương 3. Phương hướng và kiến nghị hoàn thiện pháp luật đăng
ký bất động sản của Việt Nam trên cơ sở tham khảo pháp luật Nhật Bản


6

Chƣơng 1
MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN
1.1. Khái niệm chung về đăng ký bất động sản
1.1.1. Khái niệm bất động sản
Việc phân loại tài sản trong khoa học pháp lý mang một ý nghĩa thực
tiễn hết sức to lớn. Mặc dù cùng là tài sản nhưng do tính chất, đặc điểm và
phương cách sử dụng khác nhau nên việc phân loại tạo ra một cơ chế điều
chỉnh và quản lý thích hợp cho từng loại tài sản. Từ đó, việc xác lập và thực
hiện các quyền của các chủ thể đối với mỗi loại tài sản cũng khác nhau.
Đối với tài sản, có thể tiếp cận theo hướng là một vật hoặc là một quyền.
Theo quan niệm truyền thống, nếu tiếp cận khái niệm tài sản theo hướng là
“quyền”, thì có quyền đối vật và quyền đối nhân. Quyền đối vật là quyền của
chủ thể đối với một vật, bằng hành vi của mình trực tiếp tác động lên vật đó mà
không cần sự hỗ trợ của một người nào khác. Quyền đối nhân là quyền của một
chủ thể đối với các chủ thể khác (quyền được thực hiện chống lại một người).
Chủ thể có quyền đối nhân muốn thoả mãn quyền của mình phải thông qua
hành vi của chủ thể khác. Điều ... BLDS Nhật Bản quy định 10 loại vật quyền
bao gồm: quyền chiếm hữu, quyền sở hữu, quyền thuê sử dụng mặt đất, quyền
nuôi trồng, quyền địa dịch, quyền cộng đồng, quyền chiếm dụng (đất), quyền

ưu tiên, quyền cầm cố, quyền thế chấp. BLDS Cộng hoà Pháp quy định các
quyền: quyền sở hữu, quyền chiếm hữu, quyền phụ thiêm đối với bất động sản,
quyền thu hoa lợi, quyền sử dụng, quyền cư dụng, dịch quyền (quyền địa dịch).
Tuy nhiên, quyền sở hữu vẫn là một quyền tài sản quan trọng nhất
và luôn được xem xét đến trước tiên. Theo Điều 544 BLDS Cộng hoà Pháp,
khái niệm quyền sở hữu bao gồm quyền sử dụng, hưởng thụ và định đoạt tài
sản. Trong khi đó, pháp luật dân sự Nhật Bản quan niệm quyền sở hữu là
quyền kiểm soát đầy đủ nhất đối với vật. Thuật ngữ “kiểm soát” mang tính
trừu tượng, được phân biệt với kiểm soát thực tế đối với vật. Điều 206 BLDS
Nhật Bản quy định nội dung quyền sở hữu bao gồm quyền tự do sử dụng, thu
lợi nhuận và định đoạt với giới hạn do pháp luật quy định. Tuy quyền sở hữu
là một quyền tài sản cơ bản và quan trọng nhất (Điều 29 Hiến pháp Nhật Bản)


7
nhưng nhằm bảo vệ sự ổn định chung cũng như lợi ích công cộng, quyền sở
hữu không hoàn toàn tuyệt đối và tự do mà phải “trong phạm vi luật định”.
Nếu tiếp cận khái niệm tài sản theo hướng là “vật”, thì có tài sản hữu
hình và tài sản vô hình, phụ thuộc việc có thể nhận biết được tài sản đó bằng
các giác quan hay không. Trong tài sản hữu hình, pháp luật lại có sự phân chia
thành động sản và bất động sản. Pháp luật của hầu hết các nước đều coi đây là
sự phân loại phổ biến và cơ bản nhất. Cơ sở cho sự phân loại này chủ yếu dựa
vào một số tiêu chí như tính chất không di, dời được của tài sản; mục đích,
phương cách sử dụng và giá trị của tài sản.
Về phân loại tài sản, pháp luật Pháp coi sự phân loại tài sản thành động
sản và bất động sản là cơ bản và chủ yếu. Điều 516 BLDS Cộng hoà Pháp
quy định “Tất cả mọi tài sản đều là động sản hoặc bất động sản.” Theo
BLDS Pháp thì có ba cơ sở chính để phân loại tài sản. Đó là tính chất, mục
đích sử dụng và đối tƣợng gắn liền với tài sản (Đ517). Dựa vào ba cơ sở
này, pháp luật quy định cụ thể tài sản nào là bất động sản, tài sản nào là động

sản. Điều 520 BLDS Cộng hoà Pháp năm 1804 quy định “mùa màng chưa
gặt, trái cây chưa hái cũng là bất động sản, các loại hạt đã gặt và trái cây đã
hái, dù chưa được đem đi, được coi là động sản”. BLDS Nhật Bản cũng phân
chia tài sản thành động sản và bất động sản. Căn cứ phân loại tài sản ở Nhật
Bản là tính chất không di dời và giá trị kinh tế của tài sản. Pháp luật Nhật
Bản quan niệm rằng bất động sản có vị trí cố định (không di dời) và giá trị
kinh tế nói chung cao hơn động sản. Do đó, sự quản lý của nhà nước cũng
như các quyền đối với bất động sản được quy định khá chặt chẽ. Bất động sản
được pháp luật bảo vệ như nền tảng của cuộc sống gia đình (Điều 86, khoản 1
Điều 12 BLDS Nhật Bản).
Điều 130 của BLDS Liên bang Nga đưa ra khái niệm về bất động sản
theo kiểu liệt kê như khái niệm về bất động sản trong BLDS của nhiều nước,
đồng thời đưa ra khái niệm chung về bất động sản là “những đối tượng mà
dịch chuyển sẽ làm tổn hại đến giá trị của chúng”. Bên cạnh đó, theo quy
định trong BLDS của Liên bang Nga thì những vật không liên quan gì đến đất
đai như “tàu biển, máy bay, phương tiện vũ trụ…” cũng là các bất động sản.
Việc phân loại tài sản thành động sản và bất động sản ở Việt Nam dựa
trên tính chất, tính năng sử dụng của tài sản và các quy định của pháp luật. Để
phân loại, pháp luật Việt Nam đã sử dụng phương pháp loại trừ: quy định r
những tài sản là bất động sản và sau đó, khẳng định “động sản là những tài


8
sản không phải là bất động sản”. Phương pháp này tỏ r sự ưu việt của mình
vì tính bao quát và ngắn gọn. Điều 174 BLDS 2005 quy định:"bất động sản là
các tài sản bao gồm: đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai,
kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; các tài sản khác
gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định". Pháp luật Việt
Nam không đưa ra một định nghĩa làm r đặc tính bất động sản mà quy định
theo hướng liệt kê. Như vậy, đặc trưng để nhận biết được về bất động sản là

“gắn liền với đất đai”. Đây là đặc điểm đầu tiên và cơ bản nhất để phân biệt
bất động sản với động sản. Ngoài đất đai, thì “các tài sản khác gắn liền với
đất đai” cũng được coi là bất động sản, ví dụ như cây trồng trên đất đai. Việc
quy định như vậy làm mở rộng hơn nữa phạm vi tài sản được coi là bất động
sản, tránh việc liệt kê một cách quá tỉ mỉ, máy móc các tài sản là bất động sản.
Mặt khác, việc quy định mở như vậy giúp cho pháp luật luôn thích ứng được
với sự thay đổi nhanh chóng của đời sống xã hội, làm cho các quy định của
pháp luật không phải là rào cản trong các quan hệ dân sự ngày càng đa dạng,
phức tạp. Hiện nay, đất đai, nhà ở và các công trình xây dựng gắn liền với đất
đai là những bất động sản chủ yếu và phổ biến trong giao lưu dân sự.
Theo Điều 163 BLDS 2005 thì “Tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá
và quyền tài sản”. Bất động sản khác có thể là vật hoặc quyền tài sản, nếu
chúng gắn liền với đất đai. Bất động sản là vật bao gồm nhà, công trình xây
dựng gắn liền với đất, các vật gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó và các
vật khác gắn liền với đất. Trong pháp luật hiện hành chưa giải thích thuật ngữ
“gắn liền với đất đai”, do đó, còn có cách hiểu rất khác nhau về mức độ gắn liền
với đất đai như thế nào thì được coi là bất động sản. Ví dụ như các căn nhà tạm,
túp lều, cầu tạm, cối xay nước, chuồng trại chăn nuôi nhỏ lẻ, … tuy có gắn liền
với đất nhưng có được coi là bất động sản hay không. Khái niệm “quyền tài
sản” được quy định tại Điều 181 BLDS 2005, đó là những quyền trị giá được
bằng tiền và có thể chuyển giao. Đó có thể là quyền gắn liền với một tài sản
hoặc quyền mà khi thực hiện nó, chủ sở hữu sẽ có được tài sản. Trong hệ thống
phân loại cơ bản về tài sản tại Điều 163 BLDS 2005, khái niệm “quyền tài sản”
được xây dựng để đối lập, loại trừ khái niệm “vật”. Do vậy, có thể hiểu khái
niệm “vật” theo pháp luật dân sự Việt Nam phải là vật hữu hình. Đối lập với
vật hữu hình, quyền tài sản có thể được hiểu là các vật vô hình. Như vậy, theo
luật dân sự Việt Nam, quyền tài sản không bao gồm quyền sở hữu vật và các
quyền tài sản như quyền sử dụng đất, quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền

9
kề mang tính chất bất động sản theo luật dân sự Việt Nam
1.1.2. Khái niệm về đăng ký bất động sản
Tại Việt Nam, do chưa có đạo luật riêng về đăng ký bất động sản nên
chúng ta cũng chưa có một khái niệm riêng về “đăng ký bất động sản”. Thuật
ngữ “đăng ký bất động sản” hầu như không được sử dụng trong các luật
chuyên ngành như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Bảo vệ và phát triển rừng,
nhưng nội dung của các đạo luật trên đều đề cập đến trình tự, thủ tục xác lập,
ghi nhận các quyền về bất động sản như đất, nhà ở, công trình xây dựng, rừng
trồng tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Khái niệm này được hiểu cụ thể
trong từng văn pháp luật khác nhau và theo các loại bất động sản khác nhau.
Vậy đăng ký bất động sản là gì? Trước khi xây dựng khái niệm về đăng ký
bất động sản, chúng ta cần nghiên cứu khái niệm “đăng ký”. Có rất nhiều
định nghĩa về “đăng ký” trong các công trình nghiên cứu và sách tham khảo
như sau:
Theo Từ điển Tiếng Việt thì "đăng ký: Ghi vào sổ của cơ quan quản
lý" 36, tr. 286
Đại từ điển Tiếng Việt "Đăng ký: Đứng ra khai báo để được cấp Giấy
công nhận về quyền hạn, nghĩa vụ nào đó" 29, tr. 601 hoặc "Đăng ký: Ghi
vào Sổ của cơ quan quản lý để chính thức công nhận cho hưởng quyền lợi
hay làm nghĩa vụ" 28, tr. 284.
Từ điển Giải thích thuật ngữ hành chính, Nhà xuất bản Lao động, năm
2002 có định nghĩa khác: "Đăng ký: Thể thức ghi chép vào sổ sách nhà nước
đặt ra như: đăng ký kết hôn, đăng ký kinh doanh, đăng ký chứng khoán...
Những sự kiện được nghi chép vào sổ là không thể chối cãi được" [27,
tr.232].
Theo các định nghĩa nêu trên, có thể thấy được những điểm chung của
khái niệm “đăng ký”: (1) Trước hết, đó phải là hành vi ghi vào Sổ của cơ
quan nhà nước có thẩm quyền; (2) Đó là sự công nhận của cơ quan nhà nước
về một quyền lợi, nghĩa vụ nào đó; (3) Thông tin ghi vào Sổ của cơ quan nhà

nước là một bằng chứng khách quan không thể chối cãi.
Như vậy, đăng ký bất động sản có thể hiểu là việc ghi nhận vào Sổ của
cơ quan nhà nước các thông tin về bất động sản. Thông tin đó có thể là thông


10
tin về hiện trạng vật lý của bất động sản, thông tin về các quyền đối với bất
động sản, trong đó có quyền sở hữu, quyền cầm cố, thế chấp…
1.1.2.1. Quan niệm về đăng ký của một số quốc gia trên thế giới
Xem xét quá trình lịch sử của đăng ký bất động sản tại một số quốc gia
trên thế giới cho thấy về cơ bản các nước đều có cách tiếp cận khái
niệm «đăng ký» theo hướng nêu trên.
Trước kia, việc xác định quyền sở hữu đất trong các cộng đồng không
phải là điều khó khăn. Khi thực hiện các giao dịch như chuyển nhượng đất,
các bên gặp nhau trên đất cùng với người làm chứng và thực hiện một vài cử
chỉ mang tính biểu tượng ( như trao một nắm đất…). Tuy nhiên, biện pháp
này tỏ ra không an toàn. Người làm chứng có thể chết đi, trí nhớ không thể
tồn tại mãi theo thời gian. Từ đó, một loại Sổ sách công ra đời, do một thẩm
phán hay một quan chức địa phương bảo quản. Loại Sổ này trở thành Sổ ghi
chứng thư- quyền sở hữu của cả cộng đồng, khi mà các giao dịch chưa trở nên
phức tạp. Cho đến nay, người ta còn lưu giữ được các Sổ sách như vậy. Ở cơ
quan đăng ký đất của Vienna, còn có số seri Sổ đăng ký từ năm 1368; ở
Praha: từ năm 1377, ở Munich: từ năm 1440…
Tiếp sau đó là giai đoạn phát triển thứ hai của lĩnh vực đăng ký đất đai,
gọi là đăng ký chứng thư. Người có quyền đối với bất động sản xuất trình các
chứng thư xác lập quyền của mình tại cơ quan đăng ký bất động sản. Sau khi
kiểm tra, cơ quan đăng ký sẽ chứng nhận tính hợp pháp của việc xác lập
quyền đó vào chứng thư, trả lại cho người có quyền như là bằng chứng của
việc đã thực hiện đăng ký, đồng thời lưu giữ một bản sao của chứng thư đó tại
cơ quan đăng ký. Đăng ký chứng thư phát triển mạnh ở Pháp, Bỉ, Thuỵ sĩ,

Italia, Tây ban nha, Ấn độ và hầu hết các thuộc địa của Anh (trừ Australia và
Canada), hầu hết các Bang của Mỹ, các nước Nam Mỹ, Scotland và Irland,
các quận của Anh quốc. Nhưng hệ thống đăng ký chứng thư cũng đã thể hiện
các điểm hạn chế của nó. Đó là sự chậm trễ, mất thời gian thẩm tra, tìm hiểu
tính xác thực của các chứng thư (từ cả phía cơ quan đăng ký lần người tìm
hiểu thông tin về tình trạng pháp lý của bất động sản), đặc biệt là trong các
trường hợp người lập chứng thư có sai sót hoặc cố ý gian lận. Điều này dẫn
đến rủi ro cao cho những người mua hoặc tham gia giao dịch khác về bất
động sản.
Để khắc phục những nhược điểm này, đã dẫn đến việc hình thành hệ
thống đăng ký các quyền, bao gồm cả các giao dịch liên quan đến một bất
động sản. Hệ thống này phát triển mạnh ở Đức, Áo, Hungary, các thuộc địa


11
của Áo, phần lớn lãnh thổ Canada, một số Bang của Hoa kỳ, ở Irland, Anh và
xứ Wales.
Nội dung đăng ký theo hệ thống này bao gồm ba thành phần như sau:
(1) Mô tả tài sản là đất, kèm theo bản đồ thửa đất; (2) Quyền sở hữu, gồm có
tên, địa chỉ của người có các quyền đối với đất như quyền bán hay định đoạt
đất; (3) Những ràng buộc đối với đất, thứ tự ưu tiên, các biến động như bán
đất, thế chấp, giải chấp … Hệ thống đăng ký quyền về bất động sản được
hình thành trên cơ sở hệ thống đăng ký torrens. Nguyên tắc cơ bản của hệ
thống đăng ký torrens có thể tóm tắt là: hệ thống đăng ký mang tính xác lập;
có xác minh, kiểm tra (bao gồm cả kiểm tra trên thực địa trong trường hợp
cần thiết), có cấp giấy chứng nhận về các quyền đối với bất động sản.
1.1.2.2. Mục đích đăng ký bất động sản
Đối với bất động sản, việc đăng ký trước tiên nhằm mục đích đáp ứng
yêu cầu quản lý nhà nước đối với những tài sản này. Đất đai và các tài sản
gắn liền với đất đai luôn là nguồn lực quan trọng của nền kinh tế. Bên cạnh

đó, đất đai còn thuộc phạm trù chủ quyền quốc gia. Do đó, yêu cầu quản lý về
đất luôn được Nhà nước chú trọng. Bên cạnh đó, việc đăng ký bất động sản
còn nhằm mục đích xác lập tính hợp pháp của các quyền đối với bất động sản,
thông qua việc công bố công khai các giao dịch, quyền đối với bất động sản.
Theo các nhà nghiên cứu về vấn đề đăng ký bất động sản ở các nước,
hiện nay, ở các nước theo nền kinh tế thị trường, một trong những mục tiêu
của việc đăng ký bất động sản là nhằm công khai hoá các quyền liên quan đến
bất động sản, phục vụ cho họat động của thị trường bất động sản và các giao
dịch khác liên quan đến bất động sản.
Đăng ký bất động sản được coi như một cơ chế giúp cho người mua
đất, người nhận thế chấp đất v.v…tra cứu thông tin nhằm xác định r được
quyền sở hữu đất của người bán hoặc người thế chấp, tình trạng pháp lý của
thửa đất. Tra cứu thông tin là một họat động thông thường trước khi thực hiện
việc mua đất hay nhận bảo đảm và tài sản bảo đảm là đất, bất động sản gắn
liền với đất.
Việc đăng ký với ý nghĩa công bố công khai các giao dịch, quyền đối
với bất động sản trước đây không được quy định trong các nền luật thành văn,
như luật La Mã chẳng hạn. Pháp luật La Mã chỉ đưa ra những nguyên tắc đặc
thù áp dụng cho việc chuyển giao quyền sở hữu: chuyển giao có người làm
chứng, chuyển giao trước Toà án và chuyển giao theo truyền thống. Tuy


12
nhiên, cùng với sự phát triển của nền kinh tế, thì việc áp dụng cơ chế chuyển
giao như trên đã bộc lộ những điểm hạn chế. Cơ chế này dẫn đến thực trạng là
các giao dịch về bất động sản hoàn toàn diễn ra một cách không công khai và
bất hợp pháp. Vì vậy, người mua hoặc thụ hưởng tài sản không bao giờ chắc
chắn được rằng mình đã trở thành chủ sở hữu của tài sản đó. Nhằm khắc phục
hạn chế nêu trên, đa số các quốc gia trên thế giới đều xác định một trong
những mục đích cơ bản và quan trọng hàng đầu của đăng ký bất động sản là

công bố công khai tình trạng pháp lý của tài sản.
Tại Việt Nam, việc đăng ký đối với bất động sản đã được pháp luật đề
cập từ khi nước Việt Nam dân chủ cộng hoà mới được thành lập. Tuy nhiên,
mục đích duy nhất của việc đăng ký là thực hiện chức năng quản lý Nhà nước
đối với bất động sản. Quan điểm đó được tiếp tục thể hiện qua các đạo luật về
đất đai. Luật Đất đai năm 1993 quy định đăng ký đất đai, bao gồm cả đăng ký
các biến động về quyền sử dụng đất là một nội dung quản lý Nhà nước về đất
đai. Tuy nhiên, đến Luật Đất đai 2003 và theo Điều 64 của Nghị định số
181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai
(sau đây gọi là Nghị định số 181/2004/NĐ-CP), với việc xem xét và thừa
nhận quyền sử dụng đất như là một hàng hoá trong thị trường bất động sản,
pháp luật đã đề cập đến vấn đề cung cấp thông tin về đất với các giao dịch
liên quan đến quyền sử dụng đất cho công chúng một cách công khai. Tuy
nhiên, pháp luật vẫn chú trọng mục đích quản lý nhà nước trong hoạt động
đăng ký đất đai, dẫn đến việc coi đăng ký các quyền đối với đất đai là một thủ
tục hành chính và được quản lý bởi các cơ quan quản lý hành chính các cấp.
Khái quát hoá các định nghĩa về đăng ký, trên cơ sở nghiên cứu pháp
luật Việt Nam hiện hành và tham khảo kinh nghiệm của một số quốc gia, xin
đưa ra khái niệm bước đầu về đăng ký bất động sản như sau:
“Đăng ký bất động sản là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền ghi vào
Sổ đăng ký các thông tin về sự tồn tại của những quyền gắn với một bất động
sản nhất định. Các quyền đối với bất động sản đó có thể có trước khi thông tin
được ghi vào Sổ hoặc được xác lập sau khi cơ quan đăng ký ghi thông tin về
bất động sản vào Sổ đăng ký theo quy định của pháp luật”.
1.1.3. Đặc điểm của đăng ký bất động sản
1.1.3.1. Đăng ký bất động sản là hành vi của cơ quan nhà nước có thẩm quyền
Chủ thể có thẩm quyền thực hiện đăng ký chính là các cơ quan nhà
nước. Việc đăng ký do Nhà nước thực hiện thông qua hành vi của cán bộ

13
đăng ký (Đăng ký viên). Tuỳ thuộc điều kiện kinh tế - chính trị - xã hội của
mỗi quốc gia mà pháp luật mỗi nước quy định khác nhau về cơ quan đăng ký.
Tại Việt Nam, cơ quan đăng ký bất động sản thuộc hệ thống cơ quan tài
nguyên và Môi trường. Theo đó, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp
tỉnh và cấp huyện sẽ tiếp nhận hồ sơ, thẩm tra và trình Uỷ ban nhân dân cấp
có thẩm quyền ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người đăng ký. Các Văn phòng đó cũng
trực tiếp thực hiện đăng ký các giao dịch về bất động sản. Trong khi đó, theo
pháp luật Nhật Bản, cơ quan đăng ký bất động sản thuộc hệ thống cơ quan tư
pháp, đó là Phòng Đăng ký bất động sản thuộc Cục Tư pháp hoặc Sở Tư
pháp địa phương hoặc Chi Cục Tư pháp hoặc Chi nhánh của Cục nơi có bất
động sản. Pháp luật Cơ quan đăng ký bất động sản của Liên bang Nga cũng
thuộc hệ thống tư pháp. Luật Đăng ký bất động sản của Liên bang Nga quy
định: “Việc đăng ký Nhà nước các quyền đối với bất động sản được tiến hành
bởi cơ quan tư pháp về đăng ký Nhà nước các quyền đối với bất động sản và
các giao dịch về bất động sản trên lãnh thổ khu vực đăng ký tại nơi có bất
động sản” (Điều 9). Riêng tại Pháp, hệ thống các cơ quan đăng ký bất động
sản cũng được tổ chức theo mô hình tập trung nhưng trực thuộc Tổng Cục
thuế thuộc Bộ Kinh tế, Tài chính và Công nghiệp. Cơ quan đăng ký bất động
sản thực hiện cả chức năng thu thuế đối với bất động sản. Hệ thống cơ quan
đăng ký bất động sản của Pháp không có cơ quan đăng ký ở Trung ương.
Pháp luật của mỗi quốc gia cũng quy định khác nhau về phạm vi thẩm
quyền đăng ký: cơ quan đăng ký bất động sản của Việt Nam có thẩm quyền
đang ký theo địa giới hành chính - lãnh thổ hoặc theo địa vị pháp lý của chủ
sở hữu bất động sản. Trong khi đó, cơ quan đăng ký bất động sản của Nhật
Bản, Pháp, Nga có thẩm quyền đăng ký theo khu vực (địa hạt).
1.1.3.2. Đăng ký bất động sản nhằm xác lập quyền của chủ sở hữu đối
với bất động sản hoặc ghi nhận và công khai hoá thông tin về quyền của chủ
sở hữu đối với một bất động sản nhất định.

Tuỳ vào quan điểm lập pháp của mỗi quốc gia mà pháp luật mỗi nước
quy định đăng ký bất động sản nhằm xác lập quyền của chủ sở hữu đối với bất
động sản hoặc công khai hoá thông tin về quyền của chủ sở hữu đối. Với hệ
thống đăng ký xác lập quyền, chỉ khi đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền và
nội dung đăng ký được ghi vào Sổ của cơ quan nhà nước thì mới xác lập
quyền của tổ chức, cá nhân đối với bất động sản đó. Tuy nhiên, dù theo hệ


14
thống đăng ký nào thì khi tổ chức, cá nhân đã tiến hành đăng ký, có nghĩa là
các thông tin về quyền của chủ sở hữu được ghi vào trong Sổ do Nhà nước
quản lý thì các quyền của chủ sở hữu đó đối với bất động sản phải được Nhà
nước đứng ra bảo hộ. Khi người dân tiếp cận với hệ thống đăng ký bất động
sản với những thông tin minh bạch và một quy trình đăng ký đơn giản, thuận
tiện với sẽ giúp họ giảm được nhiều chi phí khi tham gia giao dịch; đảm bảo
sự an toàn và tăng cường bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp.
1.1.3.3. Đăng ký bất động sản có thế được thực hiện có thể là bắt buộc
hoặc tự nguyện, theo trình tự, thủ tục do pháp luật quy định.
Tại mỗi quốc gia, việc đăng ký bất động sản là bắt buộc hay tự nguyện
là do quan điểm lập pháp của mỗi nước. Theo Luật về đăng ký nhà nước đối
với các quyền về bất động sản và các giao dịch về bất động sản của Liên bang
Nga thì đăng ký bất động sản là bắt buộc. Khoản 1 Điều 2 Luật này quy định
rõ «Đăng ký nhà nước đối với các quyền về bất động sản và các giao dịch về
bất động sản là sự kiến pháp lý công nhận và chứng thực bởi Nhà nước sự
phát sinh, hạn chế, chuyển dịch hoặc chấm dứt các quyền về bất động sản
theo quy định cảu Bộ luật dân sự Liên bang Nga. Đăng ký nhà nước là chứng
cứ duy nhất về sự tồn tại của các quyền đăng ký... ». Tại Nhật Bản, việc đăng
ký chỉ có giá trị công khai hóa thông tin về quyền, lợi ích liên quan đến bất
động sản. Do đó, các quyền đối với bất động sản, bao gồm cả quyền sở hữu
được đăng ký theo yêu cầu của chủ sở hữu. Quyền sở hữu bất động sản được

xác lập từ thời điểm tạo lập bất động sản hoặc theo thỏa thuận của các bên
liên quan mà không phụ thuộc vào hành vi đăng ký.
Theo pháp luật đăng ký bất động sản Việt Nam, quyền sử dụng đất và
các giao dịch về quyền sử dụng đất thuộc trường hợp đăng ký bắt buộc.
Khoản 19 Điều 4 Luật đất đai 2003 quy định “Đăng ký quyền sử dụng đất là
việc ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đối với một thửa đất xác định vào
hồ sơ địa chính nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất”.
Điều 692 BLDS 2005 quy định: "Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực
kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất
đai”. Khoản 4 Điều 146 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP quy định “Hợp đồng
chuyển đổi, chuyển nhượng, thuê, thuê lại quyền sử dụng đất; hợp đồng hoặc
văn bản tặng cho quyền sử dụng đất; hợp đồng thế chấp, bảo lãnh, góp vốn
bằng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký tại Văn phòng
đăng ký quyền sử dụng đất”. Tuy nhiên, đối với các bất động sản khác là nhà
ở, công trình xây dựng và các tài sản gắn liền với đất khác, việc đăng ký
quyền sở hữu được thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu và các giao dịch


15
liên quan đến bất động sản là nhà ở có hiệu lực từ thời điểm công chứng
(không phụ thuộc vào việc đăng ký).
Việc đăng ký phải được thực hiện theo trình tự, thủ tục do pháp luật
quy định. Tuy nhiên, một hệ thống đăng ký bất động sản hiện đại là một hệ
thống «thân thiện, gần gũi, dễ tiếp cận» đối với người dân. Đây là mục tiêu
xây dựng hệ thống đăng ký mà bất kỳ quốc gia nào cũng đều mong muốn
hướng tới.
1.1.3.4. Thông tin về bất động sản đã được đăng ký được cung cấp cho
mọi tổ chức, cá nhân có nhu cầu tìm hiểu
Cung cấp thông tin là mục tiêu quan trọng của tất cả các hệ thống đăng
ký bất động sản trên thế giới. Do vậy, thông tin về hiện trạng và tình trạng

pháp lý của bất động sản đã đăng ký tại các cơ quan có thẩm quyền đều được
lưu giữ và cung cấp công khai cho các tổ chức, cá nhân có yêu cầu. Pháp luật
về đăng ký của các nước khẳng định quyền được tiếp cận thông tin về bất
động sản của các tổ chức, cá nhân trong Sổ đăng ký và trong sơ sở dữ liệu
được lưu giữ tại cơ quan đăng ký. Việc cung cấp thông tin về bất động sản khi
người dân xác lập, thực hiện các giao dịch trên thị trường là một yếu tố quan
trọng, tiên quyết mà hệ thống đăng ký bất đọng sản của bất kỳ quốc gia nào
hướng đến. Việc cung cấp thông tin về bất động sản được nhìn nhận như một
hoạt động dịch vụ công vì hiệu quả của hệ thống đăng ký bất động sản được
đánh giá thông qua khả năng đảm bảo sự vận hành an toàn, minh bạch của thị
trường bất động sản. Do vậy, việc công khai, minh bạch hoá thông tin về tình
trạng pháp lý của bất động sản đặc biệt có ý nghĩa, góp phần lành mạnh thị
trường tài chính - tiền tệ, ngăn ngừa các hành vi vi phạm pháp luật trong lĩnh
vực tín dụng, cũng như các tác động tiêu cực đối với sự ổn định, phát triển
của môi trường đầu tư.
1.2. Vai trò của đăng ký bất động sản trong nền kinh tế thị trƣờng
1.2.1. Đối với người dân
Hoạt động đăng ký bất động sản có vai trò và ý nghĩa quan trọng trong
việc công khai và minh bạch tình trạng pháp lý của bất động sản, trong đó nổi
bật quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản, giúp cho cá nhân, tổ chức có
nguồn thông tin cần thiết để xem xét, quyết định trước khi tiến hành các giao
dịch về bất động sản, góp phần bảo đảm an toàn pháp lý cho các bên tham gia
giao dịch và thúc đẩy sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản.


16
Thông qua hệ thống đăng ký bất động sản, quyền lợi của các bên tham
gia giao dịch trên thị trường bất động sản được công khai, minh bạch. Với
việc không hạn chế tiếp cận các thông tin trong sổ đăng ký về bất động sản,
công chúng có thể dễ dàng tìm hiểu và biết chính xác tất cả các thông tin cơ

bản về bất động sản, từ đó có đầy đủ cơ sở để xem xét, quyết định việc tham
gia các giao dịch dân sự, kinh tế liên quan đến bất động sản. Thời điểm đăng
ký là căn cứ để xác định thứ tự ưu tiên giữa các bên có quyền trong trường
hợp bất động sản tham gia vào nhiều giao dịch khác nhau trong thị trường bất
động sản.
Trong các quan hệ dân sự, việc đăng ký bất động sản có ý nghĩa bảo vệ
quyền sở hữu và các giao dịch tư về bất động sản (giao dịch dân sự, kinh doanh
giữa người dân với nhau). Bởi về nguyên tắc, quyền sở hữu và các vật quyền
đối với bất động sản được bảo đảm thực hiện bằng hai công cụ chính là quyền
đeo đuổi và quyền ưu tiên.
- Với quyền đeo đuổi, người có quyền đối vật được phép thực hiện
quyền của mình trên vật bất kể vật đang nằm trong tay ai. Do vậy, quyền đối
vật có giá trị đối kháng với người thứ ba, chứ không phải là các hợp đồng, giao
dịch là căn cứ phát sinh các quyền đó.
- Với quyền ưu tiên, người có quyền đối vật được ưu tiên thực hiện
quyền của mình trên vật trước tất cả những người khác. Trong trường hợp
nhiều người có cùng loại quyền đối vật trên cùng một tài sản, thì người xác lập
quyền trước được ưu tiên so với những người xác lập quyền sau, trừ trường
hợp pháp luật có quy định khác về thứ tự ưu tiên các quyền đối vật.
Do vậy, xây dựng hệ thống đăng ký bất động sản để thông tin cho người
thứ ba về các quyền đối vật sẽ hỗ trợ người có quyền thực hiện quyền đeo đuổi
và quyền ưu tiên một cách có hiệu quả và an toàn.
1.2.2. Đối với hoạt động quản lý nhà nước
Đa số các quốc gia trên thế giới đều xác định một trong những mục đích
cơ bản và quan trọng hàng đầu của đăng ký bất động sản là công khai hóa tình
trạng pháp lý của tài sản. Nói cách khác, đăng ký bất động sản không dừng lại ở
việc ghi nhận quyền về bất động sản mà quan trọng hơn là cho mọi người biết
được về những ghi nhận đó. Tuy nhiên, ngoài ý nghĩa nêu trên thì đăng ký bất
động sản còn là công cụ hữu hiệu để Nhà nước quản lý đối với đất đai và thị
trường bất động sản. Về cơ bản, những lợi ích mà Nhà nước mong muốn đạt

được thông qua hệ thống đăng ký bất động sản bao gồm: (1) Đảm bảo nguồn


17
thu thuế từ bất động sản; (2) Ngăn ngừa giao dịch bất hợp pháp, không chính
đáng về bất động sản; (3) Thực hiện quy hoạch, quy chế xây dựng và bảo vệ
môi trường.
Thông qua công tác đăng ký, cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định
hiện trạng tài sản như vị trí, kết cấu, đặc điểm cũng như quản lý được các biến
động về mặt pháp lý của tài sản đó. Các nội dung đăng ký sẽ là cơ sở cần thiết
để việc xác lập và chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với bất động
sản, đồng thời là số liệu quan trọng để Nhà nước thực hiện yêu cầu quản lý đối
với bất động sản trên các mặt khai thác, sử dụng bất động sản.
Đăng ký bất động sản phải phục vụ tốt yêu cầu thông tin để Nhà nước
kịp thời nắm chắc tình hình bất động sản và diễn biến trong sử dụng, chuyển
dịch quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản. Ngoài ra, thông qua đăng ký
còn giúp Nhà nước theo d i đầy đủ sự chuyển dịch của bất động sản để thu
thuế và có điều kiện để quản lý tốt hơn thị trường bất động sản; có thêm biện
pháp phòng chống các hiện tượng tiêu cực, tham nhũng trong việc giao đất,
cho thuê đất…
Đối với Việt Nam, xuất phát từ đặc điểm sở hữu đất đai thuộc về toàn
dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu, do đó đăng ký bất động sản còn có
những mục đích riêng. Đó là, tạo thuận lợi cho việc thực hiện các thủ tục hành
chính để cấp quyền sử dụng đất và lưu giữ thông tin về việc cấp quyền. Đồng
thời, bảo đảm duy trì mối quan hệ giữa Nhà nước-với tư cách chủ sở hữu đất và
người dân- với tư cách người sử dụng đất trong quá trình dịch chuyển quyền sử
dụng đất. Nội dung quản lý và điều tiết vĩ mô của Nhà nước thông qua hệ
thống đăng ký bất động sản bao gồm cả phần khuyến khích phát triển hoạt
động tích cực và hạn chế mặt tiêu cực, tự phát, chống đầu cơ, chống gian lận
trong giao dịch bất động sản cũng như các vi phạm khác các quyền của chủ sở

hữu, quyền sử dụng và các quyền của người nắm giữ vật và các lợi ích khác
có trên bất động sản.
1.2.3. Đối với thị trường bất động sản
Thực chất của vấn đề đăng ký bất động sản là vấn đề của nền kinh tế thị
trường, phục vụ cho sự vận hành thông suốt của nền kinh tế thị trường. Một
trong những mục tiêu cơ bản của việc đăng ký bất động sản đó là công khai
hoá các quyền về bất động sản, xác lập hồ sơ pháp lý cho từng bất động sản.
Kết quả của hoạt động đăng ký bất động sản là người nhận chuyển nhượng
quyền sử dụng đất… có thể xác định r được quyền sở hữu của người chuyển


18
nhượng, người thế chấp, tình trạng pháp lý của thửa đất thông qua việc tra
cứu thông tin.
Để đáp ứng được mục tiêu trên, yêu cầu đặt ra là các quyền, các giao
dịch liên quan đến bất động sản phải được công bố công khai thì mới có hiệu
lực (tuỳ vào từng quốc gia, đó có thể là hiệu lực của giao dịch - hiệu lực giữa
các bên, có thể là hiệu lực đối kháng - hiệu lực của quyền được đăng ký đối
với người thứ ba). Lợi ích đem lại chính là sự minh bạch của các hoạt động
trên thị trường bất động sản, qua đó hạn chế những tranh chấp, rủi ro trong
việc xác lập các quyền, giao dịch liên quan đến bất động sản, bảo vệ quyền lợi
của người thứ ba ngay tình và tránh thất thu ngân sách nhà nước (do không
thu được thuế, phí, lệ phí từ các giao dịch liên quan đến bất động sản). Một hệ
thống đăng ký thống nhất bất động sản có thể giải quyết được các bất cập này
và thúc đẩy thị trường bất động sản hoạt động một cách chính quy và an toàn.
Thị trường bất động sản chính quy, công khai sẽ có phép chủ sở hữu, những
người có quyền sử dụng bất động sản sử dụng, khai thác bất động sản một
cách hợp lý, tạo điều kiện cho việc đưa ra các thiết chế quản lý thị trường bất
động sản ổn định và hiệu quả.
Để thiết thực góp phần phát huy vai trò quản lý và điều tiết vĩ mô thị

trường bất động sản, cơ chế đăng ký bất động sản vừa phải khuyến khích mở
rộng thị trường bất động sản, vừa phải công khai, minh bạch và cập nhật đầy
đủ các thông tin liên quan đến quá trình hình thành, vận động của bất động
sản, đảmbảo cung cấp một bức tranh toàn cảnh, tổng thể về bất động sản
nhằm bảo vệ, an toàn các giao dịch bất động sản nói chung và quyền, các lợi
ích hợp pháp của các bên trong giao dịch bất động sản, quyền và lơi ích hợp
pháp của chủ sở hữu, người sử dụng và người giữ quyền đối với bất động sản,
chống làm ăn phi pháp, bảo đảm sự cạnh tranh lành mạnh giữa các đối tượng
tham gia thị trường bất động sản, hướng dẫn và thu hút vốn đầu tư cả trong
nước và nước ngoài vào thị trường bất động sản.


19
Chƣơng 2
THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN
CỦA VIỆT NAM VÀ NHẬT BẢN
2.1. Quy định của pháp luật hiện hành về đăng ký bất động sản
Những năm qua, pháp luật Việt Nam đã có những điều chỉnh nhất định
đối với lĩnh vực đăng ký, quản lý đối với quyền sử dụng đất và tài sản gắn
liền với đất. Tuy nhiên, cho đến nay, chúng ta chưa có một đạo luật riêng
điều chỉnh nội dung đăng ký bất động sản mà các quy định về đăng ký bất
động sản được tìm trong BLDS 2005 và các đạo luật chuyên ngành như: Luật
Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Bảo vệ và phát triển rừng, Luật Kinh doanh bất
động sản, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật liên quan đến đầu tư
xây dựng cơ bản 2009 cùng các văn bản hướng dẫn thi hành các đạo luật nêu
trên. Tuy nhiên, các văn bản điều chỉnh những quan hệ phát sinh trong lĩnh
vực đăng ký bất động sản tách biệt và giới hạn theo loại tài sản (đất, nhà, rừng
cây…) hoặc loại giao dịch (VD: giao dịch bảo đảm về bất động sản).
Ở Nhật Bản, có rất nhiều quy định pháp luật liên quan tới bất động sản
nhưng những quy định đó không phải là luật tư mà là luật công, có nghĩa là

luật hành chính. Luật tư liên quan tới bất động sản không nhiều bởi vì đất đai
thuộc sở hữu tư nhân, nó cũng giống như nhà cửa, các động sản… nên nó cũng
được sở hữu, thừa kế, giao dịch bởi con người. Vì vậy, đất đai cũng được điều
chỉnh bởi BLDS (luật thông dụng) mà không có gì khác biệt so với các đối
tượng khác.
BLDS Nhật Bản quy định, trong phạm vi quy định của pháp luật,
người sở hữu đất đai có thể tự do sử dụng, kinh doanh và định đoạt phần đất
thuộc sở hữu của mình. Để hạn chế tự do của người sở hữu đất đai, hay buộc
họ phải chịu một phần trách nhiệm và nghĩa vụ nhất định, có rất nhiều quy
định pháp luật được ban hành. Toàn bộ hệ thống pháp luật trong đó lấy BLDS
làm nền tảng được hiểu là “pháp luật bất động sản”, trong đó có Luật Đăng ký
bất động sản.
Các nội dung về đăng ký bất động sản của Nhật Bản được quy định
trong một số văn bản như: BLDS, Luật Đăng ký bất động sản, Nghị định về
đăng ký bất động sản, Thông tư của Bộ Tư pháp và một số văn bản pháp luật


20
chuyên ngành khác. Trong đó, BLDS được coi là luật gốc, chứa đựng những
quy định mang tính nguyên tắc về đăng ký bất động sản.
Luật Đăng ký bất động sản Nhật Bản được ban hành từ năm 1889 và
được sửa đổi nhiều lần, trong đó lần sửa đổi năm 2004 (Luật số 123 năm
2004) có ý nghĩa rất quan trọng đã quy định về đăng ký bất động sản trực
tuyến. Luật Đăng ký bất động sản quy định những nội dung quan trọng về cơ
chế và thiết chế đăng ký bất động sản như: Cơ quan đăng ký, đăng ký viên,
cách thức ghi chép đăng ký, bản đồ; trường hợp bác đơn yêu cầu đăng ký;
người có quyền yêu cầu đăng ký… Tuy nhiên, Luật Đăng ký bất động sản chỉ
điều chỉnh việc đăng ký đối với 2 loại bất động sản quan trọng nhất, có giá trị
lớn và chiếm tỷ lệ cao trong thị trường giao dịch bất động sản là đất và công
trình xây dựng.

Nghị định về đăng ký bất động sản (Nghị định số 379 năm 2004) quy
định những nội dung cần thiết về thủ tục nộp đơn xin đăng ký như: nội dung
của thông tin trong đơn, tài liệu kèm theo, phương thức cung cấp; các trường
hợp bác đơn yêu cầu đăng ký.
Thông tư về đăng ký bất động sản (Thông tư số 379 năm 2005 của Bộ
Tư pháp) quy định những nội dung cần thiết về nghiệp vụ đăng ký như: sổ
đăng ký và phương pháp ghi chép vào sổ đăng ký; thông báo giữa các cơ quan
đăng ký và những nội dung cần thiết khác về nghiệp vụ đăng ký.
Chúng ta có thể tìm hiểu pháp luật đăng ký bất động sản hiên hành của Việt
Nam và Nhật Bản qua nghiên cứu, phân tích một số chế định cụ thể như sau:
2.1.1. Về bất động sản là đối tượng đăng ký
2.1.1.1. Bất động sản là đối tượng đăng ký trong pháp luật Việt Nam
Theo Điều 174 BLDS 2005 thì bất động sản bao gồm: đất đai; nhà, công
trình xây dựng gắn liền với đất đai; kể các tài sản gắn liền với nhà, công trình
xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp
luật quy định. Đây là sự liệt kê các loại bất động sản với một đặc tính chung là
“gắn liền với đất”. Ngoài ra, Điều 167 BLDS 2005 quy định “quyền sở hữu
đối với bất động sản được đăng ký theo quy định của Bộ luật này và pháp luật
về đăng ký bất động sản…”. Tuy nhiên, do chúng ta chưa có một đạo luật
riêng quy định tổng thể các nội dung về đăng ký bất động sản trong đó nội
dung về bất động sản là đối tượng phải đăng ký nên việc xác định bất động sản
nào là đối tượng đăng ký phải dựa trên cơ sở các quy định của pháp luật
chuyên ngành.


21
Qua nghiên cứu pháp luật hiện hành của Việt Nam trong lĩnh vực này
cho thấy, hiện có các bất động sản sau đây thuộc diện đăng ký theo quy định
của pháp luật:
Thứ nhất, đăng ký bất động sản đối với đất đai. Ở một số nước trên thế

giới, đất đai thuộc sở hữu tư nhân nên pháp luật quy định đăng ký quyền sở
hữu đất đai. Tuy nhiên, do ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà
nước là đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý nên người dân chỉ được Nhà
nước trao cho quyền sử dụng đối với đất đai. Như vậy, đất đai là đối tượng bất
động sản đầu tiên phải đăng ký nhưng nội dung đăng ký chính là đăng ký
quyền sử dụng đất. Điều này đã được quy định rất cụ thể trong Luật Đất đai
2003. Khoản 19 Điều 4 Luật này đã quy định rõ “Đăng ký quyền sử dụng đất
là việc ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đối với một thửa đất xác định
vào hồ sơ địa chính nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất”.
Một trong những nội dung của đăng ký quyền sử dụng đất được thể hiện qua
việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất.
Trước đây, khi Quốc hội chưa ban hành Luật sửa đổi, bổ sung một số
điều của các luật liên quan đến đầu tư, xây dựng cơ bản 2009, ngoài đất đai là
đối tượng đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì pháp luật đất
đai cũng quy định một số loại bất động sản khác cũng được ghi nhận trên
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất “Trường hợp có tài sản gắn liền với đất
thì tài sản đó được ghi nhận trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; chủ sở
hữu tài sản phải đăng ký quyền sở hữu tài sản theo quy định của pháp luật về
đăng ký bất động sản (Điều 48 Luật Đất đai). Theo đó, Nghị định số
181/2004/NĐ-CP liệt kê 4 loại tài sản gắn liền với đất được “ghi nhận” trên
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gồm: nhà ở, công trình kiến trúc khác,
cây rừng, cây lâu năm và “việc đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất
thực hiện theo quy định của pháp luật về đăng ký bất động sản”. Sau khi Luật
sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật liên quan đến đầu tư, xây dựng cơ
bản 2009 được ban hành, pháp luật đã quy định “Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp cho
người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản
khác gắn liền với đất theo một loại thống nhất trong cả nước do Bộ Tài
nguyên và Môi trường phát hành; đối với nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất

thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền chỉ xác nhận quyền sở hữu vào Giấy


22
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất quy định tại khoản này khi có yêu cầu của chủ sở hữu“.
Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất (sau đây gọi là Nghị định số 88/2009/NĐ-CP) cũng quy định các
tài sản gắn liền với đất được đăng ký thông qua việc chứng nhận quyền sở
hữu là: nhà ở, công trình xây dựng, cây lâu năm, rừng sản xuất là rừng trồng.
Thứ hai, đăng ký bất động sản đối với rừng. Luật Bảo vệ phát triển
rừng 2004 quy định rừng là đối tượng đăng ký bất động sản. Theo Điều 31
Luật này thì “Chủ rừng được đăng ký quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu
rừng sản xuất là rừng trồng”. Như vậy đối với rừng nói chung thì chủ rừng
chỉ có quyền sử dụng, riêng đối với rừng sản xuất là rừng trồng thì chủ rừng
phải đăng ký quyền sở hữu. Khoản 3 Điều 31 Nghị định số 23/2006/NĐ-CP
của Chính phủ ngày 03/3/2006 về thi hành Luật Bảo vệ và phát triển rừng
(sau đây gọi là Nghị định số 23/2006/NĐ-CP) quy định r “Công nhận quyền
sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng là việc cơ quan nhà
nước có thẩm quyền thừa nhận quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản
xuất là rừng trồng bằng hình thức ghi trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, trong hồ sơ địa chính, hồ sơ quản lý rừng nhằm xác lập quyền và nghĩa
vụ của chủ rừng” và “Việc đăng ký quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng
sản xuất là rừng trồng thực hiện theo pháp luật về đăng ký bất động sản.
Thứ ba, đăng ký bất động sản đối với nhà ở, công trình xây dựng
Hiện nay, trong các văn bản pháp luật về nhà ở, công trình xây dựng,
kể cả pháp luật về đất đai đều không sử dụng thuật ngữ “đăng ký”, “đăng ký
quyền sở hữu nhà ở”, “đăng ký quyền sở hữu công trình xây dựng” hay
“đăng ký bất động sản” khi đề cập đến việc chứng nhận quyền sở hữu và

giao dịch về nhà ở, công trình xây dựng. Các văn bản này chỉ quy định các
nội dung về trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (trong đó có công trình xây
dựng), đồng thời điều chỉnh các nội dung khác dưới giác độ quản lý về hiện
trạng vật lý, kỹ thuật của nhà ở, công trình xây dựng.
Khoản 2 Điều 4 Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật liên
quan đến đầu tư, xây dựng cơ bản quy định: “Nhà nước cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho


23
người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác
gắn liền với đất.”.
Theo Nghị định số 88/2009/NĐ-CP thì “Chủ sở hữu nhà ở được chứng
nhận quyền sở hữu nhà ở nếu thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt
Nam theo quy định của pháp luật về nhà ở và có giấy tờ chứng minh việc tạo
lập hợp pháp về nhà ở…” (Điều 8) và “Hộ gia đinh, cá nhân trong nước,
cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân nước
ngoài, tổ chức trong nước, tổ chức nước ngoài được chứng nhận quyền sở
hữu công trình xây dựng…” (Điều 9).
Việc chứng nhận quyền sở hữu được thực hiện đồng thời với việc ghi
nhận hiện trạng nhà ở khi thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận. Tổ chức, cá
nhân có quyền sở hữu đối với nhà ở, công trình xây dựng khi thuộc đối tượng
được sở hữu nhà ở tại Việt Nam hoặc nhà ở đó được tạo lập hợp pháp (thông
qua các căn cứ xác lập quyền sở hữu do BLDS 2005 quy định như: đầu tư xây
dựng, mua bán, tặng cho, thừa kế, đổi nhà ở và các hình thức khác theo quy
định của pháp luật). Việc đăng ký quyền sở hữu đối với hai loại bất động sản
này (xin cấp Giấy chứng nhận ) khi phát sinh những căn cứ nêu trên không
mang tính bắt buộc. Nếu chủ sở hữu không đăng ký quyền sở hữu nhà ở tại cơ
quan có thẩm quyền (không làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận) thì vẫn được

sử dụng nhà ở đó; nhưng chỉ được thực hiện các quyền và nghĩa vụ của mình
đối với nhà ở đó theo quy định của pháp luật khi có Giấy chứng nhận do Nhà
nước cấp.
Như vậy, qua nghiên cứu có thể thấy, bất động sản là đối tượng đăng ký
theo pháp luật Việt Nam gồm có: đất đai, nhà ở, công trình xây dựng, rừng sản
xuất là rừng trồng, cây lâu năm. Riêng bất động sản là “công trình xây dựng”,
đây là một khái niệm rất rộng. Nếu theo khái niệm nêu trên thì sân bay, bến
cảng, nhà ga, hầm mỏ, xí nghiệp đều được coi là công trình xây dựng và là đối
tượng đăng ký. Tuy nhiên, trên thực tế hầu như chưa có trường hợp nào đăng
ký đối với các loại tài sản này mà chủ yếu chỉ đăng ký đối với nhà ở, khách
sạn, nhà chung cư…(là những bất động sản được giao dịch nhiều trên thị
trường).
2.1.1.2. Bất động sản là đối tượng đăng ký trong pháp luật Nhật Bản
Theo khoản 1 Điều 86 BLDS Nhật Bản thì “Đất đai và các vật gắn liền
với đất là bất động sản”. Vật gắn liền với đất nói chung là một bộ phận thống
nhất của đất nơi các vật sản đó có vị trí xác định. Tuy nhiên, theo Luật Đăng