Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố thái bình, tỉnh thái bình giai đoạn 2014 2016

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN THỊ DUYÊN

NGHIÊN CỨU CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG
ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ
THÁI BÌNH, TỈNH THÁI BÌNH GIAI ĐOẠN 2014 - 2016

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN - 2017


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN THỊ DUYÊN

NGHIÊN CỨU CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG
ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ
THÁI BÌNH, TỈNH THÁI BÌNH GIAI ĐOẠN 2014 - 2016
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60 85 01 03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Đàm Xuân Vận

THÁI NGUYÊN - 2017

i
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan luận văn này do chính tôi thực hiện dưới sự hướng dẫn
khoa học của thầy giáo PGS.TS. Đàm Xuân Vận.
Các số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này của tôi hoàn toàn
trung thực và chưa hề công bố hoặc sử dụng để bảo vệ học vị nào.
Các thông tin, tài liệu trình bày trong luận văn này đã được chỉ rõ
nguồn gốc.
Nếu sai tôi xin hoàn toàn chịu trách nhiệm.
Thái Nguyên, ngày ...... tháng .....năm 2017
Tác giả luận văn

Nguyễn Thi Duyên


ii
LỜI CẢM ƠN
Trước hết tôi xin bày tỏ lòng cảm ơn sâu sắc tới Người hướng dẫn khoa
học, PGS.TS. Đàm Xuân Vận đã tận tình hướng dẫn và giúp đỡ tôi trong quá
trình thực hiện luận văn.
Tôi xin trân trọng cảm ơn Ban giám hiệu trường Đại học Nông lâm
Thái Nguyên và các quý Thầy, cô giáo, viên chức trong phòng Đào tạo trường
Đại học Nông lâm Thái Nguyên đã tận tình giảng dạy, hướng dẫn và quan
tâm, tạo điều kiện cho tôi trong quá trình học tập và nghiên cứu.
Tôi xin gửi lời cảm ơn đến các đồng chí lãnh đạo, cán bộ phòng
TN&MT thành phố Thái Bình đã tạo điều kiện hỗ trợ tôi cả về vật chất cũng
như tinh thần. Xin chân thành cảm ơn các đồng chí lãnh đạo UBND thành
phố Thái Bình, cán bộ và nhân dân trên địa bàn thành phố Thái Bình đã giúp
đỡ tôi trong quá trình điều tra và thu thập số liệu thực hiện đề tài.
Cảm ơn tất cả bạn bè, đồng nghiệp và gia đình đã động viên giúp đỡ tôi

rất nhiều trong quá trình thực hiện đề tài.
Mặc dù đã có rất nhiều cố gắng, nhưng do thời gian và trình độ có hạn
nên đề tài không thể tránh khỏi những thiếu sót. Tôi rất mong nhận được ý
kiến đóng góp quý báu của các thầy cô, quý vị và bạn bè để luận văn này
được hoàn thiện hơn.
Tôi xin chân thành cảm ơn!
Thái Nguyên, ngày ..... tháng .... năm 2017
Tác giả luận văn

Nguyễn Thi Duyên


iii
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN............................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN ................................................................................................... ii
MỤC LỤC ........................................................................................................ iii
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ................................................................. vi
DANH MỤC CÁC BẢNG.............................................................................. vii
DANH MỤC CÁC HÌNH .............................................................................. viii
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết đề tài ....................................................................................... 1
2. Mục tiêu của đề tài ........................................................................................ 2
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn....................................................................... 2
3.1. Ý nghĩa khoa học ........................................................................................ 2
3.2. Ý nghĩa thực tiễn ......................................................................................... 2
Chương 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU ............................................................ 3
1.1. Khái quát về giá đất.................................................................................... 3
1.1.1. Khái niệm về giá đất ................................................................................ 3
1.1.2. Đặc điểm của giá đất ................................................................................ 3

1.1.3. Cơ sở khoa học hình thành giá đất ........................................................... 5
1.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất .............................................................. 7
1.2.1. Yếu tố nhân khẩu ..................................................................................... 7
1.2.2. Yếu tố khu vực ......................................................................................... 8
1.2.3. Yếu tố cá biệt ........................................................................................... 8
1.2.4. Yếu tố kinh tế ........................................................................................... 9
1.2.5. Yếu tố xã hội .......................................................................................... 11
1.2.6. Yếu tố pháp lý ........................................................................................ 12
1.3. Các nguyên tắc cơ bản và các phương pháp định giá đất ........................ 12
1.3.1. Các nguyên tắc cơ bản của định giá đất ................................................ 12
1.3.2. Các phương pháp định giá đất................................................................ 13
1.3.3. Cơ sở pháp lý ........................................................................................ 16
1.4. Công tác định giá đất................................................................................ 17


iv
1.4.1. Công tác định giá đất trên thế giới ........................................................ 17
1.4.2. Công tác địch giá đất tại Việt Nam ....................................................... 19
Chương 2: NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ................ 24
2.1. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu ............................................................... 24
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu............................................................................ 24
2.1.2. Phạm vi phạm nghiên cứu ..................................................................... 24
2.2. Địa điểm và thời gian nghiên cứu ............................................................ 24
2.2.1. Địa điểm nghiên cứu ............................................................................. 24
2.2.2. Thời gian nghiên cứu ............................................................................ 24
2.3. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 24
2.3.1. Vị trí, địa điểm, điều kiện tự nhiên và kinh tế xã hội thành phố Thái
Bình, tỉnh Thái Bình ........................................................................................ 24
2.3.2. Đánh giá thực trạng giá đất ở tại địa bàn thành phố Thái Bình, tỉnh Thái
Bình giai đoạn 2014 - 2016 ............................................................................. 24

2.3.3. Đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn thành phố Thái
Bình, tỉnh Thái Bình giai đoạn 2014 - 2016 ................................................... 25
2.3.4. Nguyên nhân, xu hướng biến động và đề xuất giải pháp quản lý giá đất
trên địa bàn thành phố Thái Bình giai đoạn 2014 - 2016................................ 25
2.4. Phương pháp nghiên cứu.......................................................................... 25
2.4.1. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu ..................................................... 25
2.4.2. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu ................................................... 26
2.4.3. Phương pháp điều tra, phỏng vấn ......................................................... 26
2.4.4. Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích số liệu .............................. 27
Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ........................ 30
3.1. Vị trí địa lý, điều kiện tự nhiên và kinh tế - xã hội của thành phố
Thái Bình ......................................................................................................... 30
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ................................................................................. 30
3.1.2. Điều kiện kinh tế xã hội ........................................................................ 33
3.1.3. Tình hình quản lý đất đai của thành phố Thái Bình .............................. 36
3.1.4. Hiện trạng sử dụng đất của thành phố Thái Bình giai đoạn 2014 - 201637


v
3.2. Đánh giá thực trạng giá đất ở tại địa bàn thành phố Thái Bình, tỉnh Thái
Bình giai đoạn 2014 - 2016 ............................................................................. 38
3.2.1. Giá đất ở qui định trên địa bàn thành phố Thái Bình, tỉnh Thái Bình .. 38
3.2.2. Thực trạng giá đất ở của thành phố Thái Bình, tỉnh Thái Bình giai đoạn
2014 - 2016...................................................................................................... 39
3.3. Đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn thành phố Thái
Bình, tỉnh Thái Bình giai đoạn 2014 - 2016 ................................................... 43
3.3.1. Ảnh hưởng của loại đường phố đến giá đất tại thành phố Thái Bình,
tỉnh Thái Bình giai đoạn 2014 - 2016 ............................................................. 43
3.3.2. Ảnh hưởng của vị trí lô đất (trên cùng một tuyến đường ) đến giá đất tại
thành phố Thái Bình, tỉnh Thái Bình giai đoạn 2014 - 2016 .......................... 51

3.3.3. Ảnh hưởng của chiều rộng mặt tiền của lô đất đến giá đất tại thành phố
Thái Bình, tỉnh Thái Bình giai đoạn 2014 - 2016 ........................................... 53
3.3.4. Ảnh hưởng của hình thể, diện tích đến giá đất tại thành phố Thái Bình,
tỉnh Thái Bình giai đoạn 2014 - 2016 ............................................................. 54
3.3.5. Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn thành phố Thái
Bình, tỉnh Thái Bình ........................................................................................ 56
3.4. Nguyên nhân, xu hướng biến động và đề xuất giải pháp quản lý giá đất
trên địa bàn thành phố Thái Bình giai đoạn 2014 - 2016................................ 61
3.4.1. Xu hướng biến động giá đất trên địa bàn thành phố Thái Bình ............ 61
3.4.2. Nguyên nhân biến động giá đất trên địa bàn thành phố Thái Bình giai
đoạn 2014 - 2016 ............................................................................................. 61
3.4.3. Đề xuất giải pháp quản lý giá đất trên địa bàn thành phố Thái Bình, tỉnh
Thái Bình ......................................................................................................... 63
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ ........................................................................... 66
1. Kết luận ....................................................................................................... 66
2. Đề nghị ........................................................................................................ 67
TÀI LIỆU THAM KHẢO ...................................................................................
PHỤ LỤC ............................................................................................................


vi
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
BĐS

: Bất động sản

ĐGĐ

: Định giá đất

GPMB

: Giải phóng mặt bằng

HĐND

: Hội đồng nhân dân

JPPH

: Cục các dịch vụ định giá và tài sản

Pb

: Phù sa ngoài đê được bồi đắp thường xuyên

Ph

: Phù sa trong đê không được bồi hàng năm

QLĐĐ

: Quản lý đất đai

QSDĐ

: Quyền sử dụng đất

SDĐ

: Sử dụng đất

SPSS

: Statistical Product and Services Solutions

THPT

: Trung học phổ thông

TP

: Thành phố

UBND

: Ủy ban nhân dân

VT

: Vị trí


vii
DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1: Bảng hiện trạng sử dụng đất của thành phố Thái Bình .................. 37
Bảng 3.2: Giá đất theo vị trí của nhóm đường, phố trung tâm ....................... 39
Bảng 3.3: Giá đất theo vị trí của nhóm đường, phố cận trung tâm ................. 41
Bảng 3.4: Giá đất theo vị trí của nhóm đường, phố xa trung tâm .................. 42
Bảng 3.5: Giá đất theo vị trí của nhóm đường, phố trung tâm ....................... 44

Bảng 3.6: Giá đất theo vị trí của nhóm đường, phố cận trung tâm ................. 46
Bảng 3.7: Giá đất theo vị trí của nhóm đường, phố xa trung tâm .................. 48
Bảng 3.8: Kết quả khảo sát mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất ở
qua các nhân tố trên địa bàn thành phố Thái Bình, tỉnh Thái Bình ....... 50
Bảng 3.9: Kết quả tương quan của một số yếu tố nghiên cứu ảnh hưởng đến
giá đất ..................................................................................................... 60


viii
DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 1.1: Đồ thị cung và cầu với một thị trường đất đai điển hình ........................... 6
Hình 3.1: Cơ cấu đất đai năm 2016 thành phố Thái Bình ........................................37
Hình 3.2: Biểu đồ giá đất giá đất quy định so với giá đất thị trường ở nhóm I ......45
Hình 3.3: Biểu đồ giá đất giá đất quy định so với giá đất thị trường ở nhóm II ....47
Hình 3.4: Biểu đồ giá đất giá đất quy định so với giá đất thị trường ở nhóm III ...49
Hình 3.5: Ma trận tương quan giữa hai biến vị trí và giá thực tế.............................51
Hình 3.6: Mức độ ảnh hưởng giữa các vị trí trên 4 tuyến đường phố nhóm I .......52
Hình 3.7: Ma trận tương quan giữa hai biến độ rộng mặt tiền và giá thực tế.........53
Hình 3.8: Ma trận tương quan giữa hai biến hình thể của thửa đất và giá thực tế .55
Hình 3.9: Ma trận tương quan giữa hai biến diện tích của thửa đất và giá thực tế 55
Hình 3.10: Ma trận tương quan giữa hai biến tình trạng pháp lý của thửa đất và giá
thực tế ............................................................................................................57
Hình 3.11: So sánh giá đất trên thị trường theo VT của hai lô đất thuộc khu vực xa
trung tâm .......................................................................................................57
Hình 3.12: Ma trận tương quan giữa hai biến quy hoạch của thửa đất và giá thực tế
........................................................................................................................59
Hình 3.13: Ma trận tương quan giữa hai biến tâm lý của người sử dụng thửa đất và
giá thực tế ......................................................................................................60

1

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết đề tài
Giá đất là cầu nối giữa quan hệ đất đai - thị trường - sự quản lý của Nhà
nước. Nhà nước điều tiết quản lý đất đai thông qua giá, hay nói một cách
khác, giá đất là một công cụ kinh tế để người quản lý và người sử dụng tiếp
cận với cơ chế thị trường đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng
trong phân phối đất đai, để người sử dụng đất thực hiện theo quyền của mình
và Nhà nước điều chỉnh các quan hệ đất đai theo quy hoạch, kinh tế và pháp
luật. Cũng như các loại hàng hóa khác trong cơ chế thị trường “giá đất” được
hình thành và vận động theo các quy luật sản xuất hàng hóa, quy luật giá trị
(trao đổi ngang giá), quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh...[10].
Trên thực tế, giá đất chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố tác động khác
nhau như yếu tố vị trí, yếu tố quy hoạch, quá trình phát triển kinh tế - xã hội,
chính sách của Nhà nước về đất đai,... Chính các yếu tố tác động đó làm cho
giá đất luôn có sự dao động và chênh lệch lớn so với mức giá mà Nhà nước
ban hành.
Thành phố Thái Bình, tỉnh Thái Bình nằm gần các trung tâm đô thị lớn,
đặc biệt là thủ đô Hà Nội và thành phố Hải Phòng, Hải Dương, Quảng Ninh,
Nam Định là vùng kinh tế trọng điểm Bắc bộ qua hành lang quốc lộ 10, quốc
lộ 39 và các tuyến đường thủy. Với lợi thế đó thành phố Thái Bình trong
những năm gần đây quá trình đô thị hóa phát triển nhanh chóng đặc biệt là cơ
sở hạ tầng làm cho đất đai của thành phố thực sự có giá cao nên thì trường bất
động sản của thành phố Thái Bình có nhiều phát triển. Tuy nhiên, sự khác biệt
quá lớn giữa giá đất do Nhà nước định và giá đất thực tế trên thị trường dưới
sự tác động của nhiều nhân tố đã gây ra nhiều hệ quả buồn, từ đấy phát sinh
tham nhũng của người giao đất, đầu cơ của nhà đầu tư, Nhà nước mất tiền,
người bị thu hồi đất khiếu kiện,..v.v.. Những hệ lụy của sự thiếu đồng nhất

2

này không chỉ trong phạm vi tài chính, ngân sách, vốn, đầu tư mà đáng ngại
hơn là đã làm cho thiếu sự bền vững xã hội trong quá trình phát triển xã hội.
Xuất phát từ thực tế trên và để góp phần làm sáng tỏ cơ sở khoa học
trong công tác định giá đất, giúp công tác định giá đất phù hợp với giá thị
trường, là mục tiêu của đề tài nghiên cứu: “Nghiên cứu các yếu tố ảnh
hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố Thái Bình, tỉnh Thái Bình giai
đoạn 2014 - 2016”.
2. Mục tiêu của đề tài
Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành
phố Thái Bình, tỉnh Thái Bình với mong muốn tìm giải pháp nhằm góp phần
giảm thiểu tối đa sự chênh lệch của giá đất Nhà nước quy định và giá thị
trường, đồng thời ổn định giá đất, góp phần tích cực hơn nữa trong công tác
quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn thành phố Thái Bình, tỉnh Thái Bình.
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn
3.1. Ý nghĩa khoa học
- Bổ sung, hoàn thiện kiến thức đã học trong nhà trường cho bản thân
đồng thời tiếp cận và thấy được những thuận lợi và khó khăn của công tác
định giá đất trong thực tế.
- Nhằm giúp học viên hiểu được một cách cặn kẽ, sâu sắc và nắm chắc
quy trình, nguyên tắc phân vùng đất, xác định vị trí đất. Và áp dụng xác định
giá các loại đất.
3.2. Ý nghĩa thực tiễn
- Giúp nắm vững những quy định của pháp luật đất đai 2013; hệ thống
các văn bản dưới luật về đất đai của Trung ương và địa phương về công tác
định giá đất tại địa phương.
- Nắm được giá đất thực tế, nêu bật yếu tố vị trí trong công tác xác định
giá đất để từ đó có những định hướng quản lí đất đai cũng như ban hành bảng

giá đất hợp lý mang tính hiệu quả trong thực tế.


3

Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Khái quát về giá đất
1.1.1. Khái niệm về giá đất
Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị. Giá cả
đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi
trong quá trình mua bán, có ý nghĩa là tư bản hoá địa tô. Nói cách khác giá cả
đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một
khoảng thời gian nào đó.
Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu
hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai. Ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn
dân, giá cả đất đai là dựa trên giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là tổng
hoà giá trị hiện hành của địa tô nhiều năm được chi trả một lần, là hình thức
thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh tế. Tại Điều 3 Luật Đất đai năm 2013
ghi rõ: “Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất
đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định.”[9].
1.1.2. Đặc điểm của giá đất
- Không giống nhau về phương thức biểu thị: Giá cả đất đai phản ánh
tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, quyền lợi đất đai đến đâu thì có
khả năng thu lợi đến đó và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở
hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê,... Như vậy, giá đất được
biểu thị ở nhiều phương thức khác nhau, ngoài biểu thị bằng giá cả quyền sở
hữu, giá cả quyền sử dụng còn có thể biểu thị bằng tiền thuê. Có nghĩa là đất
đai tồn tại thị trường cho thuê. Mối quan hệ giá cả đất đai với tiền thuê cũng
giống như mối quan hệ lợi tức với tư bản, chỉ cần xác định suất lợi tức hoàn

vốn là có thể tính ra giá đất[10].
- Không giống nhau về thời gian hình thành: Do đất đai có tính khác


4

biệt cá thể lớn, lại thiếu một thị trường hoàn chỉnh, giá cả được hình thành
dưới sự ảnh hưởng lâu dài từ quá khứ đến tương lai, thời gian hình thành giá
cả dài, khó so sánh với nhau. Khi định giá cần căn cứ đặc điểm của bản thân
loại đất và tình trạng thị trường, tiến hành phân tích cụ thể để đưa ra giá đất
phù hợp với từng thời điểm nhất định[10].
- Giá đất đai không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai, giá cả cao
hay thấp không phải do giá thành sản xuất quyết định. Đất đai không phải là
sản phẩm lao động của con người, cho nên không có giá thành sản xuất. Thực
tế trong trường hợp con người khai phá đất đai, thì chi phí là một bộ phận của
giá đất vì người ta có thể tính được các chi phí trực tiếp đầu tư vào đất. Tuy
nhiên các khoản chi phí khác thì khó phân bổ để mà hạch toán vào giá đất[10]..
- Giá đất chủ yếu là do nhu cầu về đất đai quyết định và có xu thế tăng
cao rõ ràng, tốc độ tăng giá đất cao hơn so với tốc độ tăng giá hàng hóa thông
thường. Chủ yếu là do nguyên nhân từ hai mặt tạo thành. Đầu tiên là do tính
khan hiếm của đất đai nên tính co dãn trong cung nhỏ; mà đồng thời sự phát
triển kinh tế, xã hội và nhân khẩu tăng lên không ngừng nên yêu cầu về đất
tiếp tục tăng theo, cho nên giá đất ngày càng tăng lên, đồng thời do cấu tạo
hữu cơ của tư bản toàn xã hội được nâng cao khiến cho tỷ suất lợi nhuận bình
quân xã hội giảm, dẫn đến xu thế giảm lợi nhuận từ đó làm cho giá đất có
trạng thái tăng lên. Trong thị trường thông thường, giá cả hàng hoá chịu ảnh
hưởng của bản thân đôi bên cung cầu. Nhưng nói chung cung của đất là do tự
nhiên cung cấp, đất đai mà con người có thể sử dụng được là rất hạn chế, làm
cho tính co dãn trong cung kinh tế cũng rất nhỏ, nhưng do nhu cầu đối với đất
lại thay đổi theo phát triển kinh tế nên tính co dãn lại rất lớn, đó là mặt chủ

yếu ảnh hưởng đến giá đất[10].
- Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt: Do đất có tính cố định về vị
trí, nên giữa các thị trường có tính khu vực, giá cả của đất rất khó hình thành


5

thống nhất, mà có tính đặc trưng khu vực rõ ràng, trong cùng một thành phố, vị
trí của thửa đất khác nhau thì giá đất cũng khác nhau, giá đất có tính cá biệt rất rõ
ràng. Ngoài ra, giá đất còn phụ thuộc vào sự phát triển của kinh tế, sự gia tăng
dân số của từng vùng, vì vậy thửa đất khác nhau có giá cả rất khác nhau[10].
1.1.3. Cơ sở khoa học hình thành giá đất
* Địa tô
Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông
nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất. Ðịa tô gắn liền với sự ra
đời và tồn tại của chế độ tư hữu về ruộng đất.
Trong chế độ chiếm hữu nô lệ, địa tô là do lao động của nô lệ và những
người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự do tạo ra.
Trong chế độ phong kiến, địa tô là phần sản phẩm thặng dư do nông nô
tạo ra và bị chúa phong kiến chiếm đoạt[6].
Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế độ tư hữu về ruộng đất trong nông
nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô. Về thực chất, địa tô tư bản chủ nghĩa chính là
phần giá trị thặng dư thừa ra ngoài lợi nhuận bình quân và do nhà tư bản kinh
doanh nông nghiệp trả cho địa chủ [6].
Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không
còn là tư hữu của địa chủ hay nhà tư bản, thì những cơ sở kinh tế để hình
thành địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền bị xóa bỏ, nhưng vẫn tồn tại địa tô
chênh lệch, song nó thuộc sở hữu của Nhà nước và khác về bản chất với địa tô
chênh lệch dưới Chủ nghĩa Tư bản.
* Lãi suất ngân hàng

Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá
đất có thể thay đổi, lãi suất ngân hàng mà cao thì số tiền mua đất phải giảm đi,
nếu không thì đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là mua đất để có địa
tô. Còn nếu lãi suất ngân hàng mà giảm xuống thì số tiền bỏ ra mua đất phải


6

tăng lên do người bán không muốn bán với giá thấp, họ để đất thu được địa tô
cũng lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán đất gửi vào ngân hàng, lúc này giá
đất phải tăng lên thì người bán mới chấp nhận [6].
* Quan hệ cung cầu
Trong thị trường tự do hoàn toàn, giá cả của hàng hóa thông thường
được quyết định tại điểm cân bằng của quan hệ cung cầu. Cầu vượt cung thì
giá cả tăng cao, ngược lại, cung vượt cầu thì giá cả tất phải hạ xuống, đó là
nguyên tắc cân bằng cung cầu.
Giá đất
Cung về đất
G1E

G
Cầu về đất
L1 LL2
Hình 1.1: Đồ thị cung và cầu với một thị trường đất đai điển hình
Hình 1.1 là sơ đồ cung và cầu trên một thị trường điển hình, minh hoạ sự
tương tác giữa cung và cầu trong thị trường điển hình. Giá đất đai được xác định
ở điểm mà đồ thị cung và đồ thị cầu giao nhau (điểm E). Điểm E được gọi là
điểm cân bằng giữa giá đất (G) và số lượng đất đai (L). Nếu giá được cố định ở
(G1), thì số lượng cầu sẽ giảm xuống (L1) nhưng những người cung cấp cũng sẽ
đồng ý bán với số lượng (L2) ở giá đó. Tình huống này sẽ không ổn định[6].

Trên thị trường xảy ra tình trạng dư thừa hay cung quá mức và người
cung cấp sẽ buộc phải hạ thấp giá hơn cho đến khi giá G được thiết lập. Nếu
như theo yêu cầu của Nhà nước phải đặt giá cao hơn, thì Nhà nước có thể phải


7

ra quy định được phép bán bao nhiêu ở mức giá cố định, hoặc sẽ xuất hiện
một thị trường bất hợp pháp mà giá thấp hơn so với giá Nhà nước quy định.
Một sự mất cân bằng tương ứng sẽ xảy ra nếu như giá được cố định ở mức
thấp hơn giá G, nhưng hiện thời số lượng cầu sẽ lớn hơn số lượng được cung,
và giá sẽ phải tăng lên để tạo ra sự cân bằng[6].
1.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất
1.2.1. Yếu tố nhân khẩu
Trạng thái nhân khẩu là nhân tố chủ yếu nhất của kinh tế, xã hội. Ảnh
hưởng của nhân tố nhân khẩu đến giá đất có liên quan mật thiết với mật độ
nhân khẩu, tố chất nhân khẩu và cấu thành nhân khẩu gia đình.
- Mật độ nhân khẩu: Mật độ nhân khẩu tăng cao, thì nhu cầu đối với
đất tăng vì thế giá đất tăng lên.
- Tố chất nhân khẩu: Tố chất nhân khẩu thường có tương quan với
trình độ được giáo dục và tố chất văn hoá của nhân khẩu. Nhân tố này nhìn
chung có ảnh hưởng khá lớn đến giá cả đất nhà ở. Khu nhà ở cho nhân khẩu
có tố chất cao thường là trật tự xã hội ổn định, môi trường tốt đẹp, do đó về
tâm lý tạo được ấn tượng tốt đẹp cho mọi người, gián tiếp làm tăng nhu cầu
đối với loại này nên làm giá đất tăng lên.
- Cấu thành nhân khẩu gia đình: Do sự thay đổi phương thức sinh hoạt
truyền thống và ảnh hưởng của đô thị hoá, kết cấu gia đình ngày càng nhỏ. Sự
thay đổi kết cấu nhân khẩu gia đình này sẽ làm tăng nhu cầu đối với nhà ở
một cách tương ứng. Đồng thời, nhu cầu đối với căn hộ khép kín diện tích
nhỏ và nhà ở cho thuê cũng tăng lên, từ đó giá đất dùng để xây nhà ở tăng lên

và xu thế này ngày càng rõ ràng.


8

1.2.2. Yếu tố khu vực
Nhân tố khu vực là chỉ điều kiện tự nhiên - kinh tế - xã hội của nơi có
đất, những đặc tính của địa phương do sự liên kết của các nhân tố này tạo ra
có ảnh hưởng quyết định đến mức giá cả đất đai trong địa phương đó.
- Vị trí: Nhân tố này ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu về vị trí kinh tế, là
nói về vị trí cụ thể từng đối tượng định giá trong thành phố, bao gồm đất được
xếp hạng, cự ly đến trung tâm thành phố, trung tâm thương nghiệp hoặc đến các
trung tâm tập trung đông dân, cũng bao gồm cả mức độ ảnh hưởng của các loại
trung tâm đối với các khu vực khác của thành phố hoặc các loại đất.
- Điều kiện cơ sở hạ tầng: Có ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu bao gồm
hai loại lớn là thiết bị hạ tầng và thiết bị phục vụ. Đó là: đường nước ngầm,
điện lực, điện thoại, khí đốt, nhà trẻ, trường học, công viên, bệnh viện...
Ngoài ra còn xem xét đến cấp hạng, kết cấu, hệ số đảm bảo, mức độ đồng
bộ và cự ly.
- Chất lượng môi trường: Có ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu bao gồm
môi trường nhân văn và môi trường xã hội, các điều kiện tự nhiên như: địa
chất, địa thế, độ dốc, hướng gió, không khí, độ ô nhiễm tiếng ồn. Các điều
kiện nhân văn như: loại hình nghề nghiệp của dân cư, trình độ giáo dục và
mức thu nhập ở khu vực.
- Nhân tố quy hoạch: Ảnh hưởng đến giá đất, chủ yếu có tính chất sử
dụng đất trong khu vực, kết cấu sử dụng, những điều kiện hạn chế sử dụng
đất, chế độ quản lý giao thông khu vực. Mức độ ảnh hưởng đến giá đất khu
vực có tương quan trực tiếp với tính chất của phân khu chức năng và tính chất
sử dụng đất chức năng khác nhau trong đô thị.
1.2.3. Yếu tố cá biệt

Là những nhân tố chỉ đặc trưng và điều kiện của bản thân thửa đất. Ảnh
hưởng của nhân tố cá biệt đến giá đất tức là ảnh hưởng đến giá cả của từng
thửa đất.


9

- Diện tích: Diện tích thửa đất cần vừa phải phù hợp với mục đích sử
dụng đất, lớn quá hay nhỏ quá đều không dễ dàng trong quá trình sử dụng và khả
năng tài chính của người sử dụng đất, nên ảnh hưởng đến giá cả của thửa đất.
- Chiều rộng: Chiều rộng mặt tiền của thửa đất quá hẹp ảnh hưởng đến
hiệu quả trưng bày và thu lợi của người sử dụng đất, nếu đất đó dùng cho mục
đích kinh doanh, thương mại và ngay cả đất ở do đó cũng ảnh hưởng đến giá đất.
- Chiều sâu: Trong mọi trường hợp thửa đất quá nông hoặc quá sâu so
với mặt đường đều không thuận lợi cho người sử dụng đất với bất cứ mục
đích sử dụng nào nên đều ảnh hưởng đến giá đất của thửa đất đó.
- Hình dáng: Hình dáng thửa đất đẹp nhất là vuông hoặc hình chữ nhật,
còn các dạng như tam giác, hình thang, hình bình hành, hình bất quy tắc đều
không thuận lợi cho việc sử dụng vào mục đích để ở nên ảnh hưởng đến giá đất.
- Độ dốc: Độ dốc quá lớn thì khó phát triển hoặc giá thành phát triển
quá cao nên ảnh hưởng đến giá đất.
- Hạn chế của quy hoạch đô thị: Được xem là nhân tố cá biệt bao gồm
tỷ lệ diện tích của loại đất, chiều cao vật kiến trúc, mật độ xây dựng, loại hình
sử dụng đất
1.2.4. Yếu tố kinh tế
Sự diễn biến của tình hình kinh tế có tác dụng quan trọng đối với quốc
tế dân sinh và ảnh hưởng đến địa vị kinh tế của mỗi quốc gia. Trong quá
trình Chính phủ tích cực theo đuổi sự tăng trưởng kinh tế và ổn định kinh tế,
tất cả vật tư dân dụng đều thông qua ảnh hưởng của chính sách kinh tế mà đi
đến ổn định.

- Tình trạng phát triển kinh tế: Một trong những tiêu chí quan trọng để
đánh giá trạng thái phát triển kinh tế là thu nhập quốc dân. Thu nhập quốc dân
tăng tức là kinh tế phồn vinh, tăng cơ hội có việc làm, vật giá tiền nằm trong
trạng thái có lợi cho phát triển kinh tế, tổng đầu tư xã hội tăng, tổng yêu cầu
về đất không ngừng mở rộng khiến giá đất tăng lên.


10

- Mức độ dự trữ và đầu tư: Hai vấn đề này có mối tương quan thuận
với nhau, nghĩa là trữ tăng thì đầu tư cũng tăng tương ứng. Như vậy, phân tích
ảnh hưởng của mức độ dự trữ và đầu tư đối với giá đất, có thể khái quát bằng
sự phân tích ảnh hưởng của mức độ dự trữ đối với mức giá đất. Mức độ dự trữ
nhiều hay ít, hành vi dự trữ của mỗi gia đình và biến động giá cả trong thị
trường nhà đất là liên quan mật thiết với nhau.
- Tình trạng thu chi, tài chính tiền tệ: Nó phản ánh thực lực kinh tế
tổng hợp quốc gia, lượng cung cấp tiền mặt là biểu hiện bên ngoài của tình
trạng tài chính tiền tệ. Chúng ta chủ yếu phân tích về ảnh hưởng của lượng
cung cấp tiền mặt đối với thị trường đất đai, lượng cung cấp tiền mặt gia tăng,
là biểu thị gia tăng vốn lưu động trên thị trường, tức là tiền nhàn rỗi của xã
hội tăng. Vốn lưu thông quá thừa sẽ dẫn đến quá nhiều tiền mặt, tranh mua số
ít hàng hoá, đặc biệt việc mua nhà đất có thể bảo tồn được giá trị, nên nó tạo
ra nhu cầu nhà đất tăng lên, thúc đẩy giá đất tăng lên không ngừng.
- Trình độ thu nhập và tiêu dùng dân cư: Theo đà tăng của thu nhập dân
cư, sau khi giải quyết vấn đề ăn no, mặc ấm, con người sẽ có nhu cầu tiêu dùng
mới, biểu hiện về nhà ở là yêu cầu càng cao về chất lượng, diện tích nhà ở.
- Biến động vật giá: Sự biến động về vật giá ảnh hưởng đến từng
người. Tài sản nhà đất trong thời kỳ vật giá biến động càng thể hiện được tính
đảm bảo giá trị cho nên biến động vật giá tỷ lệ thuận với ảnh hưởng của thị
trường nhà đất, có nghĩa là tỷ lệ tăng giá càng cao thì giá đất càng cao. Và giá

nhà đất tăng vọt chỉ phát sinh ở khu vực thành thị, khu vực nông thôn chịu
ảnh hưởng tương đối ít, thậm chí có nơi nhân khẩu bỏ đi ra ngoài một cách
nghiêm trọng thì giá đất còn xuống thấp.
- Mức lãi suất: Một trong những đặc điểm chủ yếu của giao dịch tài sản
nhà đất là hạn ngạch lưu thông lớn, cho nên việc đầu tư hoặc mua nhà đất có
liên quan đến đồng vốn có thể sử dụng. Do thu nhập của nhà đầu tư thông


11

thường không thể có khả năng chi ngay một khoản chi lớn, nên phải trực tiếp
vay ngân hàng hoặc đem tài sản thế chấp để có khoản vay. Do đó nhà đầu tư
hoặc nhân viên định giá đất đai phải luôn luôn nắm được tình hình vốn đầu tư
trong cơ cấu tiền tệ hiện hành, chính sách cho vay làm nhà ở, đặc biệt là nắm
tình hình về biến động mức lãi suất.
1.2.5. Yếu tố xã hội
Xã hội ổn định có ảnh hưởng rất lớn đối với giá đất. Nhân tố xã hội
ảnh hưởng đến giá đất qua bốn mặt chủ yếu:
- Trạng thái ổn định chính trị: Là tình trạng ổn định của cục diện chính
trị trong nước. Cục diện chính trị ổn định, thì việc đầu tư vào tài sản nhà đất
sẽ được vận hành bình thường, rủi ro ít, vốn bỏ ra có thể thu về đúng thời hạn
cùng với lợi nhuận, vì vậy lòng tin của nhà đầu tư lớn kéo theo giá đất tăng
lên. Ngược lại thì giá đất sẽ rớt xuống.
- An ninh xã hội: Yếu tố này ảnh hưởng đến giá đất rõ và dễ thấy. Bất
kể là khu nhà ở và khu thương nghiệp, trật tự an ninh xã hội tốt, mọi người sẽ
cảm thấy an toàn, vì vậy họ sẵn sàng đầu tư, mua bán, cư trú, do đó kéo theo
giá đất tăng lên. Ở một khía cạnh nào đó mà nói, đây cũng là mối tương quan
với tình trạng ổn định cục diện chính trị.
- Đầu cơ nhà đất: Là hành vi người đầu cơ hi vọng và lợi dụng sự hiểu
biết giá cả nhà đất để thu được siêu lợi nhuận. Nhân tố này có ảnh hưởng đột

xuất đến mức giá đất, đặc biệt là mức giá đất thị trường. Khi đất cung mà
không đủ cầu, do người đầu cơ tranh mua mà đợi giá cao lên, khi đất cung
nhiều hơn cầu, do người đầu cơ bán tháo làm cho đất rớt giá.
- Tiến trình đô thị hóa: Một trong những kết quả của quá trình phát
triển công nghiệp hoá là thúc đẩy quá trình đô thị hoá. Những khu vực có
trình độ công nghiệp hoá hoặc đô thị phát triển càng cao, mà tổng diện tích
đất của thành phố nói chung là không đổi, cho nên ảnh hưởng của tiến trình


12

đô thị hoá đối với giá đất biểu hiện ở hai mặt sau đây: một là ở khu vực thành
phố có mật độ nhân khẩu đông đúc thì giá đất tăng cao, hai là tỷ lệ nhân khẩu
nhập cư cao và tiến trình đô thị hoá có tốc độ nhanh, thì mức độ và tốc độ
tăng giá đất đều cao hơn đất khu vực thông thường.
1.2.6. Yếu tố pháp lý
- Tình trạng pháp lý: Các giấy tờ chứng thư pháp lý về quyền sử dụng
đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng... hiện có.
- Các hạn chế về quyền sử dụng đất: Tình trạng cho thuê, thế chấp BĐS,
tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, sự hạn chế quyền sở hữu
- Đường lối, chính sách của Nhà nước: Các yếu tố chính trị pháp lý: sự
thay đổi về đường lối chính sách của Nhà nước và chính quyền địa phương có
thể có những tác động đến hoạt động của thị trường BĐS nói chung và sự đầu
tư vào lĩnh vực BĐS nói riêng. Cụ thể là:
* Các chính sách có tác động gián tiếp như: sự khuyến khích đầu tư bên
ngoài vào địa phương có thể làm tăng nhu cầu về BĐS qua đó có thể làm cho
giá BĐS gia tăng.
* Các chính sách tác động trực tiếp như:
• Chính sách cho phép Việt kiều mua BĐS tại Việt Nam.
• Chính sách cho phép những người không có hộ khẩu thành phố được

mua nhà tại thành phố.
• Chính sách tài chính áp dụng đối với những người được nhà nước
giao đất, cho thuê đất...
• Chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực BĐS.
• Các chính sách thuế của Nhà nước đối với BĐS.
1.3. Các nguyên tắc cơ bản và các phương pháp định giá đất
1.3.1. Các nguyên tắc cơ bản của định giá đất (ĐGĐ)
Theo Luật đất đai 2013, điều 112, khoản 1, quy định việc Định giá đất
phải đảm bảo các nguyên tắc sau đây:


13

a) Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá;
b) Theo thời hạn sử dụng đất
c) Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục
đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đới với
những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ quyền sử dụng đất;
d) Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử
dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự nhau thì có
mức giá như nhau [9].
1.3.2. Các phương pháp định giá đất
Các phương pháp định giá được quy định theo thông tư 36/2014 TTBTNMT về quy định chi tiết phương pháp định giá đất, xây dựng, điều chỉnh
bảng giá đất, định giá đất cụ thể và tư vấn định giá đất.
1.3.2.1. Phương pháp so sánh trực tiếp
1. Khảo sát, thu thập thông tin
2. Phân tích, so sánh, điều chỉnh mức giá do các yếu tố khác biệt của
các thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá
3. Ước tính giá đất của thửa đất cần định giá
Giá đất ước tính của thửa đất cần định giá được xác định bằng cách

điều chỉnh giá đất của từng thửa đất so sánh do các yếu tố khác biệt của các
thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá theo công thức sau:
Giá đất ước tính của
thửa đất cần định giá
theo từng thửa đất

Mức điều chỉnh về giá

Giá đất của
=

so sánh

từng thửa đất



so sánh

4. Xác định giá đất của thửa đất cần định giá
1.3.2.2. Phương pháp chiết trừ
1. Khảo sát, thu thập thông tin

do các yếu tố khác
biệt của từng thửa đất
so sánh với thửa đất


14

2. Xác định giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất của các bất động
sản so sánh.
Giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh
được xác định theo công thức sau:
Giá trị hiện tại của

Giá trị xây dựng

tài sản gắn liền với

mới tại thời điểm

=

đất của bất động

-

Giá trị hao mòn

định giá đất

sản so sánh

3. Ước tính giá đất của bất động sản so sánh
Giá trị đất của bất động sản so sánh thực hiện theo công thức sau:
Giá trị đất của
bất động sản

Giá trị bất

động sản so

=

so sánh

Giá trị hiện tại của tài sản
-

gắn liền với đất của bất động

sánh

sản so sánh

Việc ước tính giá đất của bất động sản so sánh thực hiện theo công
thức sau:
Giá đất của bất
động sản so

Giá trị của bất động sản so sánh
=

sánh

Diện tích thửa đất của bất động sản so sánh

4. Xác định giá đất của bất động sản cần định giá
1.3.2.3. Phương pháp thu nhập
1. Khảo sát, thu thập thông tin về thu nhập của thửa đất cần định giá

2. Khảo sát, thu thập thông tin về chi phí để hình thành thu nhập của
thửa đất cần định giá
3. Xác định thu nhập ròng bình quân một năm theo công thức sau:
Thu nhập ròng
bình quân một
năm

=

Thu nhập bình
quân một năm

-

Chi phí bình quân
một năm


15

4. Xác định giá trị của thửa đất cần định giá theo công thức sau:
Giá trị của thửa
đất cần định giá

=

Thu nhập ròng bình quân một năm
Lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm

5. Xác định giá đất của thửa đất cần định giá theo công thức sau:

Giá đất của thửa
đất cần định giá

Giá trị của thửa đất cần định giá

=

Diện tích thửa đất cần định giá

1.3.2.4. Phương pháp thặng dư
1. Khảo sát, thu thập các thông tin về thửa đất cần định giá; các thông
tin về quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, được phép chuyển mục
đích sử dụng đất và các quy định về xây dựng đã được cơ quan nhà nước có
thẩm quyền phê duyệt để xác định hiệu quả sử dụng đất cao nhất và tốt nhất.
2. Ước tính tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản
3. Ước tính tổng chi phí phát triển giả định của bất động sản
4. Trường hợp dự án đầu tư phát triển bất động sản kéo dài trong nhiều
năm, nhiều giai đoạn thì ước tính các khoản doanh thu, chi phí thực hiện theo
từng năm và phải chiết khấu về giá trị hiện tại tại thời điểm định giá đất. Việc
ước tính tổng doanh thu phát triển, tổng chi phí phát triển của bất động sản
thực hiện theo công thức sau:
n

Tổng doanh thu phát triển =

TRi

 (1  r )
i 1

n

Tổng chi phí phát triển =

i

Ci

 (1  r )
i 1

i

5. Xác định giá đất của thửa đất cần định giá
Giá trị của thửa đất cần định giá được xác định theo công thức sau:
Giá trị của thửa
đất cần định giá

=

Tổng doanh thu
phát triển

-

Tổng chi phí phát
triển

Giá đất của thửa đất cần định giá được xác định theo công thức sau: