Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố thái bình, tỉnh thái bình giai đoạn 2014 2016

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN THỊ DUYÊN

NGHIÊN CỨU CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN THÀ
THÁI BÌNH, TỈNH THÁI BÌNH GIAI ĐOẠN 2014 - 2016

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN - 2017


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN THỊ DUYÊN

NGHIÊN CỨU CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN THÀ
THÁI BÌNH, TỈNH THÁI BÌNH GIAI ĐOẠN 2014 - 2016
Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60 85 01 03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Đàm Xuân Vận

THÁI NGUYÊN - 2017


i
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan luận văn này do chính tôi thực hiện dưới sự hướng

dẫn khoa học của thầy giáo PGS.TS. Đàm Xuân Vận.
Các số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này của tôi hoàn
toàn trung thực và chưa hề công bố hoặc sử dụng để bảo vệ học vị nào.
Các thông tin, tài liệu trình bày trong luận văn này đã được chỉ rõ
nguồn gốc.
Nếu sai tôi xin hoàn toàn chịu trách nhiệm.
Thái Nguyên, ngày ...... tháng .....năm 2017
Tác giả luận văn

Nguyễn Thi Duyên


ii
LỜI CẢM ƠN
Trước hết tôi xin bày tỏ lòng cảm ơn sâu sắc tới Người hướng dẫn khoa
học, PGS.TS. Đàm Xuân Vận đã tận tình hướng dẫn và giúp đỡ tôi trong quá
trình thực hiện luận văn.
Tôi xin trân trọng cảm ơn Ban giám hiệu trường Đại học Nông lâm
Thái Nguyên và các quý Thầy, cô giáo, viên chức trong phòng Đào tạo trường
Đại học Nông lâm Thái Nguyên đã tận tình giảng dạy, hướng dẫn và quan
tâm, tạo điều kiện cho tôi trong quá trình học tập và nghiên cứu.
Tôi xin gửi lời cảm ơn đến các đồng chí lãnh đạo, cán bộ phòng
TN&MT thành phố Thái Bình đã tạo điều kiện hỗ trợ tôi cả về vật chất cũng
như tinh thần. Xin chân thành cảm ơn các đồng chí lãnh đạo UBND thành
phố Thái Bình, cán bộ và nhân dân trên địa bàn thành phố Thái Bình đã giúp
đỡ tôi trong quá trình điều tra và thu thập số liệu thực hiện đề tài.
Cảm ơn tất cả bạn bè, đồng nghiệp và gia đình đã động viên giúp đỡ
tôi rất nhiều trong quá trình thực hiện đề tài.
Mặc dù đã có rất nhiều cố gắng, nhưng do thời gian và trình độ có
hạn nên đề tài không thể tránh khỏi những thiếu sót. Tôi rất mong nhận

được ý kiến đóng góp quý báu của các thầy cô, quý vị và bạn bè để luận
văn này được hoàn thiện hơn.
Tôi xin chân thành cảm ơn!
Thái Nguyên, ngày ..... tháng .... năm
2017
Tác giả luận văn

Nguyễn Thi Duyên


3
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN...................................................................................................i
LỜI CẢM ƠN...................................................................................................... ii
MỤC LỤC.......................................................................................................... iii
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT........................................................................... vi
DANH MỤC CÁC BẢNG.................................................................................... vii
DANH MỤC CÁC HÌNH....................................................................................viii
MỞ ĐẦU....................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết đề tài.................................................................................... 1
2. Mục tiêu của đề tài......................................................................................2
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn.....................................................................2
3.1. Ý nghĩa khoa học........................................................................................2
3.2. Ý nghĩa thực tiễn........................................................................................2
Chương 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU.................................................................. 3
1.1. Khái quát về giá đất..................................................................................3
1.1.1. Khái niệm về giá đất............................................................................... 3
1.1.2. Đặc điểm của giá đất..............................................................................3
1.1.3. Cơ sở khoa học hình thành giá đất.........................................................5
1.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất...........................................................7

1.2.1. Yếu tố nhân khẩu....................................................................................7
1.2.2. Yếu tố khu vực........................................................................................8
1.2.3. Yếu tố cá biệt.......................................................................................... 8
1.2.4. Yếu tố kinh tế..........................................................................................9
1.2.5. Yếu tố xã hội......................................................................................... 11
1.2.6. Yếu tố pháp lý.......................................................................................12
1.3. Các nguyên tắc cơ bản và các phương pháp định giá đất........................12
1.3.1. Các nguyên tắc cơ bản của định giá đất...............................................12
1.3.2. Các phương pháp định giá đất............................................................. 13
1.3.3. Cơ sở pháp lý.......................................................................................16
1.4. Công tác định giá đất..............................................................................17


4
1.4.1. Công tác định giá đất trên thế giới........................................................17
1.4.2. Công tác địch giá đất tại Việt Nam........................................................ 19
Chương 2: NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU.............................24
2.1. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu................................................................24
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu............................................................................24
2.1.2. Phạm vi phạm nghiên cứu.....................................................................24
2.2. Địa điểm và thời gian nghiên cứu.............................................................24
2.2.1. Địa điểm nghiên cứu..............................................................................24
2.2.2. Thời gian nghiên cứu............................................................................. 24
2.3. Nội dung nghiên cứu................................................................................ 24
2.3.1. Vị trí, địa điểm, điều kiện tự nhiên và kinh tế xã hội thành phố Thái
Bình, tỉnh Thái Bình..........................................................................................24
2.3.2. Đánh giá thực trạng giá đất ở tại địa bàn thành phố Thái Bình, tỉnh Thái
Bình giai đoạn 2014 - 2016..............................................................................24
2.3.3. Đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn thành phố Thái
Bình, tỉnh Thái Bình giai đoạn 2014 - 2016......................................................25

2.3.4. Nguyên nhân, xu hướng biến động và đề xuất giải pháp quản lý giá đất
trên địa bàn thành phố Thái Bình giai đoạn 2014 - 2016................................25
2.4. Phương pháp nghiên cứu......................................................................... 25
2.4.1. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu.................................................... 25
2.4.2. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu.................................................. 26
2.4.3. Phương pháp điều tra, phỏng vấn.........................................................26
2.4.4. Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích số liệu............................. 27
Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN..................................... 30
3.1. Vị trí địa lý, điều kiện tự nhiên và kinh tế - xã hội của thành phố
Thái Bình..........................................................................................................30
3.1.1. Điều kiện tự nhiên................................................................................. 30
3.1.2. Điều kiện kinh tế xã hội......................................................................... 33
3.1.3. Tình hình quản lý đất đai của thành phố Thái Bình...............................36
3.1.4. Hiện trạng sử dụng đất của thành phố Thái Bình giai đoạn 2014 - 201637


3.2. Đánh giá thực trạng giá đất ở tại địa bàn thành phố Thái Bình, tỉnh Thái
Bình giai đoạn 2014 - 2016..............................................................................38
3.2.1. Giá đất ở qui định trên địa bàn thành phố Thái Bình, tỉnh Thái Bình .. 38
3.2.2. Thực trạng giá đất ở của thành phố Thái Bình, tỉnh Thái Bình giai đoạn
2014 - 2016......................................................................................................39
3.3. Đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn thành phố Thái
Bình, tỉnh Thái Bình giai đoạn 2014 - 2016......................................................43
3.3.1. Ảnh hưởng của loại đường phố đến giá đất tại thành phố Thái Bình,
tỉnh Thái Bình giai đoạn 2014 - 2016...............................................................43
3.3.2. Ảnh hưởng của vị trí lô đất (trên cùng một tuyến đường ) đến giá đất
tại thành phố Thái Bình, tỉnh Thái Bình giai đoạn 2014 - 2016.......................51
3.3.3. Ảnh hưởng của chiều rộng mặt tiền của lô đất đến giá đất tại thành
phố Thái Bình, tỉnh Thái Bình giai đoạn 2014 - 2016.......................................53
3.3.4. Ảnh hưởng của hình thể, diện tích đến giá đất tại thành phố Thái Bình,

tỉnh Thái Bình giai đoạn 2014 - 2016...............................................................54
3.3.5. Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn thành phố Thái
Bình, tỉnh Thái Bình..........................................................................................56
3.4. Nguyên nhân, xu hướng biến động và đề xuất giải pháp quản lý giá đất
trên địa bàn thành phố Thái Bình giai đoạn 2014 - 2016................................61
3.4.1. Xu hướng biến động giá đất trên địa bàn thành phố Thái Bình............61
3.4.2. Nguyên nhân biến động giá đất trên địa bàn thành phố Thái Bình giai
đoạn 2014 - 2016.............................................................................................61
3.4.3. Đề xuất giải pháp quản lý giá đất trên địa bàn thành phố Thái Bình, tỉnh
Thái Bình..........................................................................................................63
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ................................................................................ 66
1. Kết luận........................................................................................................66
2. Đề nghị.........................................................................................................67
TÀI LIỆU THAM KHẢO...................................................................................
PHỤ LỤC ............................................................................................................


DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
BĐS

: Bất động sản

ĐGĐ

: Định giá đất

GPMB

: Giải phóng mặt bằng

HĐND

: Hội đồng nhân dân

JPPH

: Cục các dịch vụ định giá và tài sản

Pb

: Phù sa ngoài đê được bồi đắp thường

xuyên Ph : Phù sa trong đê không được bồi hàng năm
QLĐĐ

: Quản lý đất đai

QSDĐ

: Quyền sử dụng

đất SDĐ

: Sử dụng đất

SPSS

: Statistical Product and Services Solutions

THPT

: Trung học phổ thông

TP

: Thành phố

UBND

: Ủy ban nhân

dân VT

: Vị trí


vii
DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1: Bảng hiện trạng sử dụng đất của thành phố Thái Bình...................37
Bảng 3.2: Giá đất theo vị trí của nhóm đường, phố trung tâm.......................39
Bảng 3.3: Giá đất theo vị trí của nhóm đường, phố cận trung tâm................41
Bảng 3.4: Giá đất theo vị trí của nhóm đường, phố xa trung tâm..................42
Bảng 3.5: Giá đất theo vị trí của nhóm đường, phố trung tâm.......................44
Bảng 3.6: Giá đất theo vị trí của nhóm đường, phố cận trung tâm................46
Bảng 3.7: Giá đất theo vị trí của nhóm đường, phố xa trung tâm..................48
Bảng 3.8: Kết quả khảo sát mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất ở
qua các nhân tố trên địa bàn thành phố Thái Bình, tỉnh Thái Bình........50
Bảng 3.9: Kết quả tương quan của một số yếu tố nghiên cứu ảnh hưởng đến
giá đất.................................................................................................... 60

viii
DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 1.1: Đồ thị cung và cầu với một thị trường đất đai điển hình.....................6
Hình 3.1: Cơ cấu đất đai năm 2016 thành phố Thái Bình..................................37
Hình 3.2: Biểu đồ giá đất giá đất quy định so với giá đất thị trường ở nhóm I. 45
Hình 3.3: Biểu đồ giá đất giá đất quy định so với giá đất thị trường ở nhóm II 47
Hình 3.4: Biểu đồ giá đất giá đất quy định so với giá đất thị trường ở nhóm III
...49 Hình 3.5: Ma trận tương quan giữa hai biến vị trí và giá thực tế
.........................................................................................................................
51
Hình 3.6: Mức độ ảnh hưởng giữa các vị trí trên 4 tuyến đường phố nhóm I. .52
Hình 3.7: Ma trận tương quan giữa hai biến độ rộng mặt tiền và giá thực tế...53
Hình 3.8: Ma trận tương quan giữa hai biến hình thể của thửa đất và giá thực
tế .55 Hình 3.9: Ma trận tương quan giữa hai biến diện tích của thửa đất và giá
thực tế 55 Hình 3.10: Ma trận tương quan giữa hai biến tình trạng pháp lý của
thửa đất và giá thực tế...................................................................... 57
Hình 3.11: So sánh giá đất trên thị trường theo VT của hai lô đất thuộc khu vực
xa trung tâm
...........................................................................................................
57
Hình 3.12: Ma trận tương quan giữa hai biến quy hoạch của thửa đất và giá
thực tế
........................................................................................................................59
Hình 3.13: Ma trận tương quan giữa hai biến tâm lý của người sử dụng thửa
đất và giá thực tế
...........................................................................................................
60

1

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết đề tài
Giá đất là cầu nối giữa quan hệ đất đai - thị trường - sự quản lý của
Nhà nước. Nhà nước điều tiết quản lý đất đai thông qua giá, hay nói
một cách khác, giá đất là một công cụ kinh tế để người quản lý và người
sử dụng tiếp cận với cơ chế thị trường đồng thời cũng là căn cứ để đánh
giá sự công bằng trong phân phối đất đai, để người sử dụng đất thực hiện
theo quyền của mình và Nhà nước điều chỉnh các quan hệ đất đai theo quy
hoạch, kinh tế và pháp luật. Cũng như các loại hàng hóa khác trong cơ chế
thị trường “giá đất” được hình thành và vận động theo các quy luật sản
xuất hàng hóa, quy luật giá trị (trao đổi ngang giá), quy luật cung cầu, quy
luật cạnh tranh...[10].
Trên thực tế, giá đất chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố tác động
khác nhau như yếu tố vị trí, yếu tố quy hoạch, quá trình phát triển kinh tế xã hội, chính sách của Nhà nước về đất đai,... Chính các yếu tố tác động đó
làm cho giá đất luôn có sự dao động và chênh lệch lớn so với mức giá mà
Nhà nước ban hành.
Thành phố Thái Bình, tỉnh Thái Bình nằm gần các trung tâm đô thị lớn,
đặc biệt là thủ đô Hà Nội và thành phố Hải Phòng, Hải Dương, Quảng Ninh,
Nam Định là vùng kinh tế trọng điểm Bắc bộ qua hành lang quốc lộ 10, quốc
lộ 39 và các tuyến đường thủy. Với lợi thế đó thành phố Thái Bình trong
những năm gần đây quá trình đô thị hóa phát triển nhanh chóng đặc biệt là
cơ sở hạ tầng làm cho đất đai của thành phố thực sự có giá cao nên thì
trường bất động sản của thành phố Thái Bình có nhiều phát triển. Tuy nhiên,
sự khác biệt quá lớn giữa giá đất do Nhà nước định và giá đất thực tế trên
thị trường dưới sự tác động của nhiều nhân tố đã gây ra nhiều hệ quả
buồn, từ đấy phát sinh tham nhũng của người giao đất, đầu cơ của nhà

2
đầu tư, Nhà nước mất tiền, người bị thu hồi đất khiếu kiện,..v.v.. Những
hệ lụy của sự thiếu đồng nhất


này không chỉ trong phạm vi tài chính, ngân sách, vốn, đầu tư mà đáng ngại
hơn là đã làm cho thiếu sự bền vững xã hội trong quá trình phát triển xã hội.
Xuất phát từ thực tế trên và để góp phần làm sáng tỏ cơ sở khoa
học trong công tác định giá đất, giúp công tác định giá đất phù hợp với
giá thị trường, là mục tiêu của đề tài nghiên cứu: “Nghiên cứu các yếu
tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố Thái Bình, tỉnh Thái
Bình giai đoạn 2014 - 2016”.
2. Mục tiêu của đề tài
Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn
thành phố Thái Bình, tỉnh Thái Bình với mong muốn tìm giải pháp nhằm góp
phần giảm thiểu tối đa sự chênh lệch của giá đất Nhà nước quy định và
giá thị trường, đồng thời ổn định giá đất, góp phần tích cực hơn nữa trong
công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn thành phố Thái Bình, tỉnh
Thái Bình.
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn
3.1. Ý nghĩa khoa học
- Bổ sung, hoàn thiện kiến thức đã học trong nhà trường cho bản
thân đồng thời tiếp cận và thấy được những thuận lợi và khó khăn của
công tác định giá đất trong thực tế.
- Nhằm giúp học viên hiểu được một cách cặn kẽ, sâu sắc và nắm chắc
quy trình, nguyên tắc phân vùng đất, xác định vị trí đất. Và áp dụng xác định
giá các loại đất.
3.2. Ý nghĩa thực tiễn
- Giúp nắm vững những quy định của pháp luật đất đai 2013; hệ
thống các văn bản dưới luật về đất đai của Trung ương và địa phương về

công tác định giá đất tại địa phương.
- Nắm được giá đất thực tế, nêu bật yếu tố vị trí trong công tác xác
định giá đất để từ đó có những định hướng quản lí đất đai cũng như ban
hành bảng giá đất hợp lý mang tính hiệu quả trong thực tế.


Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Khái quát về giá đất
1.1.1. Khái niệm về giá đất
Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị. Giá cả
đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu
lợi trong quá trình mua bán, có ý nghĩa là tư bản hoá địa tô. Nói cách khác
giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay
thấp ở một khoảng thời gian nào đó.
Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là
biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai. Ở nước ta đất đai thuộc sở
hữu toàn dân, giá cả đất đai là dựa trên giá chuyển nhượng quyền sử dụng
đất, là tổng hoà giá trị hiện hành của địa tô nhiều năm được chi trả một
lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh tế. Tại Điều 3 Luật
Đất đai năm 2013 ghi rõ: “Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của
quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng
đất xác định.”[9].
1.1.2. Đặc điểm của giá đất
- Không giống nhau về phương thức biểu thị: Giá cả đất đai phản ánh
tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, quyền lợi đất đai đến đâu thì
có khả năng thu lợi đến đó và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả
quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê,... Như vậy,
giá đất được biểu thị ở nhiều phương thức khác nhau, ngoài biểu thị bằng
giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng còn có thể biểu thị bằng tiền

thuê. Có nghĩa là đất đai tồn tại thị trường cho thuê. Mối quan hệ giá cả
đất đai với tiền thuê cũng giống như mối quan hệ lợi tức với tư bản, chỉ
cần xác định suất lợi tức hoàn vốn là có thể tính ra giá đất[10].
- Không giống nhau về thời gian hình thành: Do đất đai có tính khác


biệt cá thể lớn, lại thiếu một thị trường hoàn chỉnh, giá cả được hình
thành dưới sự ảnh hưởng lâu dài từ quá khứ đến tương lai, thời gian hình
thành giá cả dài, khó so sánh với nhau. Khi định giá cần căn cứ đặc điểm
của bản thân loại đất và tình trạng thị trường, tiến hành phân tích cụ thể
để đưa ra giá đất phù hợp với từng thời điểm nhất định[10].
- Giá đất đai không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai, giá cả
cao hay thấp không phải do giá thành sản xuất quyết định. Đất đai không
phải là sản phẩm lao động của con người, cho nên không có giá thành sản
xuất. Thực tế trong trường hợp con người khai phá đất đai, thì chi phí là một
bộ phận của giá đất vì người ta có thể tính được các chi phí trực tiếp đầu
tư vào đất. Tuy nhiên các khoản chi phí khác thì khó phân bổ để mà hạch
toán vào giá đất[10]..
- Giá đất chủ yếu là do nhu cầu về đất đai quyết định và có xu thế
tăng cao rõ ràng, tốc độ tăng giá đất cao hơn so với tốc độ tăng giá hàng hóa
thông thường. Chủ yếu là do nguyên nhân từ hai mặt tạo thành. Đầu tiên là
do tính khan hiếm của đất đai nên tính co dãn trong cung nhỏ; mà đồng
thời sự phát triển kinh tế, xã hội và nhân khẩu tăng lên không ngừng nên
yêu cầu về đất tiếp tục tăng theo, cho nên giá đất ngày càng tăng lên,
đồng thời do cấu tạo hữu cơ của tư bản toàn xã hội được nâng cao khiến
cho tỷ suất lợi nhuận bình quân xã hội giảm, dẫn đến xu thế giảm lợi
nhuận từ đó làm cho giá đất có trạng thái tăng lên. Trong thị trường thông
thường, giá cả hàng hoá chịu ảnh hưởng của bản thân đôi bên cung cầu.
Nhưng nói chung cung của đất là do tự nhiên cung cấp, đất đai mà con
người có thể sử dụng được là rất hạn chế, làm cho tính co dãn trong cung

kinh tế cũng rất nhỏ, nhưng do nhu cầu đối với đất lại thay đổi theo phát
triển kinh tế nên tính co dãn lại rất lớn, đó là mặt chủ yếu ảnh hưởng đến
giá đất[10].


- Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt: Do đất có tính cố định về
vị trí, nên giữa các thị trường có tính khu vực, giá cả của đất rất khó hình
thành


thống nhất, mà có tính đặc trưng khu vực rõ ràng, trong cùng một thành phố,
vị trí của thửa đất khác nhau thì giá đất cũng khác nhau, giá đất có tính cá biệt
rất rõ ràng. Ngoài ra, giá đất còn phụ thuộc vào sự phát triển của kinh tế, sự
gia tăng dân số của từng vùng, vì vậy thửa đất khác nhau có giá cả rất khác
nhau[10].
1.1.3. Cơ sở khoa học hình thành giá đất
* Địa tô
Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong
nông nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất. Ðịa tô gắn liền
với sự ra đời và tồn tại của chế độ tư hữu về ruộng đất.
Trong chế độ chiếm hữu nô lệ, địa tô là do lao động của nô lệ và những
người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự do tạo ra.
Trong chế độ phong kiến, địa tô là phần sản phẩm thặng dư do nông
nô tạo ra và bị chúa phong kiến chiếm đoạt[6].
Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế độ tư hữu về ruộng đất trong
nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô. Về thực chất, địa tô tư bản chủ nghĩa
chính là phần giá trị thặng dư thừa ra ngoài lợi nhuận bình quân và do nhà
tư bản kinh doanh nông nghiệp trả cho địa chủ [6].
Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không
còn là tư hữu của địa chủ hay nhà tư bản, thì những cơ sở kinh tế để

hình thành địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền bị xóa bỏ, nhưng vẫn tồn tại
địa tô chênh lệch, song nó thuộc sở hữu của Nhà nước và khác về bản chất
với địa tô chênh lệch dưới Chủ nghĩa Tư bản.
* Lãi suất ngân hàng
Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá
đất có thể thay đổi, lãi suất ngân hàng mà cao thì số tiền mua đất phải giảm
đi, nếu không thì đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là mua đất để


có địa tô. Còn nếu lãi suất ngân hàng mà giảm xuống thì số tiền bỏ ra mua
đất phải


tăng lên do người bán không muốn bán với giá thấp, họ để đất thu được địa
tô cũng lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán đất gửi vào ngân hàng, lúc này
giá đất phải tăng lên thì người bán mới chấp nhận [6].
* Quan hệ cung cầu
Trong thị trường tự do hoàn toàn, giá cả của hàng hóa thông
thường được quyết định tại điểm cân bằng của quan hệ cung cầu. Cầu
vượt cung thì giá cả tăng cao, ngược lại, cung vượt cầu thì giá cả tất phải
hạ xuống, đó là nguyên tắc cân bằng cung cầu.
Giá đất
Cung về đất
G1E
G
Cầu về đất
L1 LL2
Hình 1.1: Đồ thị cung và cầu với một thị trường đất đai điển hình
Hình 1.1 là sơ đồ cung và cầu trên một thị trường điển hình, minh hoạ
sự tương tác giữa cung và cầu trong thị trường điển hình. Giá đất đai được xác

định ở điểm mà đồ thị cung và đồ thị cầu giao nhau (điểm E). Điểm E được
gọi là điểm cân bằng giữa giá đất (G) và số lượng đất đai (L). Nếu giá được cố
định ở (G1), thì số lượng cầu sẽ giảm xuống (L1) nhưng những người cung cấp
cũng sẽ đồng ý bán với số lượng (L2) ở giá đó. Tình huống này sẽ không ổn
định[6].
Trên thị trường xảy ra tình trạng dư thừa hay cung quá mức và
người cung cấp sẽ buộc phải hạ thấp giá hơn cho đến khi giá G được thiết


lập. Nếu như theo yêu cầu của Nhà nước phải đặt giá cao hơn, thì Nhà nước
có thể phải


ra quy định được phép bán bao nhiêu ở mức giá cố định, hoặc sẽ xuất
hiện một thị trường bất hợp pháp mà giá thấp hơn so với giá Nhà nước
quy định. Một sự mất cân bằng tương ứng sẽ xảy ra nếu như giá được cố
định ở mức thấp hơn giá G, nhưng hiện thời số lượng cầu sẽ lớn hơn số
lượng được cung, và giá sẽ phải tăng lên để tạo ra sự cân bằng[6].
1.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất
1.2.1. Yếu tố nhân khẩu
Trạng thái nhân khẩu là nhân tố chủ yếu nhất của kinh tế, xã hội. Ảnh
hưởng của nhân tố nhân khẩu đến giá đất có liên quan mật thiết với mật
độ nhân khẩu, tố chất nhân khẩu và cấu thành nhân khẩu gia đình.
- Mật độ nhân khẩu: Mật độ nhân khẩu tăng cao, thì nhu cầu đối
với đất tăng vì thế giá đất tăng lên.
- Tố chất nhân khẩu: Tố chất nhân khẩu thường có tương quan với
trình độ được giáo dục và tố chất văn hoá của nhân khẩu. Nhân tố này
nhìn chung có ảnh hưởng khá lớn đến giá cả đất nhà ở. Khu nhà ở cho
nhân khẩu có tố chất cao thường là trật tự xã hội ổn định, môi trường tốt
đẹp, do đó về tâm lý tạo được ấn tượng tốt đẹp cho mọi người, gián tiếp

làm tăng nhu cầu đối với loại này nên làm giá đất tăng lên.
- Cấu thành nhân khẩu gia đình: Do sự thay đổi phương thức sinh hoạt
truyền thống và ảnh hưởng của đô thị hoá, kết cấu gia đình ngày càng nhỏ.
Sự thay đổi kết cấu nhân khẩu gia đình này sẽ làm tăng nhu cầu đối với
nhà ở một cách tương ứng. Đồng thời, nhu cầu đối với căn hộ khép kín
diện tích nhỏ và nhà ở cho thuê cũng tăng lên, từ đó giá đất dùng để xây
nhà ở tăng lên và xu thế này ngày càng rõ ràng.


1.2.2. Yếu tố khu vực
Nhân tố khu vực là chỉ điều kiện tự nhiên - kinh tế - xã hội của nơi có
đất, những đặc tính của địa phương do sự liên kết của các nhân tố này tạo
ra có ảnh hưởng quyết định đến mức giá cả đất đai trong địa phương đó.
- Vị trí: Nhân tố này ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu về vị trí kinh tế, là
nói về vị trí cụ thể từng đối tượng định giá trong thành phố, bao gồm đất
được xếp hạng, cự ly đến trung tâm thành phố, trung tâm thương nghiệp hoặc
đến các trung tâm tập trung đông dân, cũng bao gồm cả mức độ ảnh hưởng
của các loại trung tâm đối với các khu vực khác của thành phố hoặc các loại
đất.
- Điều kiện cơ sở hạ tầng: Có ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu bao gồm
hai loại lớn là thiết bị hạ tầng và thiết bị phục vụ. Đó là: đường nước ngầm,
điện lực, điện thoại, khí đốt, nhà trẻ, trường học, công viên, bệnh
viện... Ngoài ra còn xem xét đến cấp hạng, kết cấu, hệ số đảm bảo, mức
độ đồng bộ và cự ly.
- Chất lượng môi trường: Có ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu bao
gồm môi trường nhân văn và môi trường xã hội, các điều kiện tự nhiên
như: địa chất, địa thế, độ dốc, hướng gió, không khí, độ ô nhiễm tiếng ồn.
Các điều kiện nhân văn như: loại hình nghề nghiệp của dân cư, trình độ
giáo dục và mức thu nhập ở khu vực.
- Nhân tố quy hoạch: Ảnh hưởng đến giá đất, chủ yếu có tính chất

sử dụng đất trong khu vực, kết cấu sử dụng, những điều kiện hạn chế sử
dụng đất, chế độ quản lý giao thông khu vực. Mức độ ảnh hưởng đến giá
đất khu vực có tương quan trực tiếp với tính chất của phân khu chức năng và
tính chất sử dụng đất chức năng khác nhau trong đô thị.
1.2.3. Yếu tố cá biệt
Là những nhân tố chỉ đặc trưng và điều kiện của bản thân thửa đất.
Ảnh hưởng của nhân tố cá biệt đến giá đất tức là ảnh hưởng đến giá cả
của từng thửa đất.


- Diện tích: Diện tích thửa đất cần vừa phải phù hợp với mục đích
sử dụng đất, lớn quá hay nhỏ quá đều không dễ dàng trong quá trình sử dụng
và khả năng tài chính của người sử dụng đất, nên ảnh hưởng đến giá cả của
thửa đất.
- Chiều rộng: Chiều rộng mặt tiền của thửa đất quá hẹp ảnh hưởng
đến hiệu quả trưng bày và thu lợi của người sử dụng đất, nếu đất đó dùng
cho mục đích kinh doanh, thương mại và ngay cả đất ở do đó cũng ảnh hưởng
đến giá đất.
- Chiều sâu: Trong mọi trường hợp thửa đất quá nông hoặc quá sâu
so với mặt đường đều không thuận lợi cho người sử dụng đất với bất cứ
mục đích sử dụng nào nên đều ảnh hưởng đến giá đất của thửa đất đó.
- Hình dáng: Hình dáng thửa đất đẹp nhất là vuông hoặc hình chữ
nhật, còn các dạng như tam giác, hình thang, hình bình hành, hình bất quy
tắc đều không thuận lợi cho việc sử dụng vào mục đích để ở nên ảnh hưởng
đến giá đất.
- Độ dốc: Độ dốc quá lớn thì khó phát triển hoặc giá thành phát
triển quá cao nên ảnh hưởng đến giá đất.
- Hạn chế của quy hoạch đô thị: Được xem là nhân tố cá biệt bao gồm
tỷ lệ diện tích của loại đất, chiều cao vật kiến trúc, mật độ xây dựng, loại hình
sử dụng đất

1.2.4. Yếu tố kinh tế
Sự diễn biến của tình hình kinh tế có tác dụng quan trọng đối với quốc
tế dân sinh và ảnh hưởng đến địa vị kinh tế của mỗi quốc gia. Trong quá
trình Chính phủ tích cực theo đuổi sự tăng trưởng kinh tế và ổn định kinh
tế, tất cả vật tư dân dụng đều thông qua ảnh hưởng của chính sách kinh tế
mà đi đến ổn định.
- Tình trạng phát triển kinh tế: Một trong những tiêu chí quan trọng
để đánh giá trạng thái phát triển kinh tế là thu nhập quốc dân. Thu nhập
quốc dân tăng tức là kinh tế phồn vinh, tăng cơ hội có việc làm, vật giá tiền


nằm trong trạng thái có lợi cho phát triển kinh tế, tổng đầu tư xã hội tăng,
tổng yêu cầu về đất không ngừng mở rộng khiến giá đất tăng lên.


- Mức độ dự trữ và đầu tư: Hai vấn đề này có mối tương quan
thuận với nhau, nghĩa là trữ tăng thì đầu tư cũng tăng tương ứng. Như vậy,
phân tích ảnh hưởng của mức độ dự trữ và đầu tư đối với giá đất, có thể
khái quát bằng sự phân tích ảnh hưởng của mức độ dự trữ đối với mức giá
đất. Mức độ dự trữ nhiều hay ít, hành vi dự trữ của mỗi gia đình và biến
động giá cả trong thị trường nhà đất là liên quan mật thiết với nhau.
- Tình trạng thu chi, tài chính tiền tệ: Nó phản ánh thực lực kinh tế
tổng hợp quốc gia, lượng cung cấp tiền mặt là biểu hiện bên ngoài của
tình trạng tài chính tiền tệ. Chúng ta chủ yếu phân tích về ảnh hưởng của
lượng cung cấp tiền mặt đối với thị trường đất đai, lượng cung cấp tiền mặt
gia tăng, là biểu thị gia tăng vốn lưu động trên thị trường, tức là tiền nhàn
rỗi của xã hội tăng. Vốn lưu thông quá thừa sẽ dẫn đến quá nhiều tiền mặt,
tranh mua số ít hàng hoá, đặc biệt việc mua nhà đất có thể bảo tồn được
giá trị, nên nó tạo ra nhu cầu nhà đất tăng lên, thúc đẩy giá đất tăng lên
không ngừng.

- Trình độ thu nhập và tiêu dùng dân cư: Theo đà tăng của thu nhập
dân cư, sau khi giải quyết vấn đề ăn no, mặc ấm, con người sẽ có nhu cầu tiêu
dùng mới, biểu hiện về nhà ở là yêu cầu càng cao về chất lượng, diện tích nhà
ở.
- Biến động vật giá: Sự biến động về vật giá ảnh hưởng đến
từng người. Tài sản nhà đất trong thời kỳ vật giá biến động càng thể hiện
được tính đảm bảo giá trị cho nên biến động vật giá tỷ lệ thuận với ảnh
hưởng của thị trường nhà đất, có nghĩa là tỷ lệ tăng giá càng cao thì giá đất
càng cao. Và giá nhà đất tăng vọt chỉ phát sinh ở khu vực thành thị, khu
vực nông thôn chịu ảnh hưởng tương đối ít, thậm chí có nơi nhân khẩu bỏ
đi ra ngoài một cách nghiêm trọng thì giá đất còn xuống thấp.
- Mức lãi suất: Một trong những đặc điểm chủ yếu của giao dịch tài sản
nhà đất là hạn ngạch lưu thông lớn, cho nên việc đầu tư hoặc mua nhà đất