Giải pháp quy hoạch cải tạo các khu nhà ở cũ xây dựng trước năm 1986 trong quận đống đa, thành phố hà nội (tt)

Bé gi¸o dôc vµ §µo t¹o

bé x©y dùng

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC HÀ NỘI
_________________________

ĐÀO PHƯƠNG THANH

GIẢI PHÁP QUY HOẠCH CẢI TẠO CÁC KHU NHÀ Ở
CŨ XÂY DỰNG TRƯỚC NĂM 1986 TRONG QUẬN
ĐỐNG ĐA, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SỸ QUY HOẠCH VÙNG VÀ ĐÔ THỊ

Hà Nội -2014


Bé gi¸o dôc vµ §µo t¹o

bé x©y dùng

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC HÀ NỘI
-------------------------

ĐÀO PHƯƠNG THANH
KHÓA: 2012 – 2014

GIẢI PHÁP QUY HOẠCH CẢI TẠO CÁC KHU NHÀ Ở
CŨ XÂY DỰNG TRƯỚC NĂM 1986 TRONG QUẬN
ĐỐNG ĐA, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Chuyên ngành: Quy hoạch vùng và đô thị
Mã số: 60.58.01.05

LUẬN VĂN THẠC SỸ QUY HOẠCH VÙNG VÀ ĐÔ THỊ

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC
PGS.TS. ĐẶNG ĐỨC QUANG

Hµ Néi – 2014


LỜI CẢM ƠN

Đầu tiên tôi xin gửi lời cảm ơn và những tình cảm chân thành nhất
đến gia đình, thầy cô giáo và những người bạn đã tạo điều kiện hỗ trợ tôi
hoàn thành luận văn,
Tôi cũng xin gửi lời cảm ơn đến thầy giáo PGS.TS. Đặng Đức
Quang, người đã tận tình hướng dẫn, động viên, khích lệ tôi trong suốt quá
trình thực hiện luận văn.
Xin chân thành cảm ơn các thầy cô giáo trong Hội đồng khoa học đã
cung cấp những lời khuyên quý giá và những tài liệu liên quan đến lĩnh
vực nghiên cứu luận văn của tôi.
Tôi cũng xin bày tỏ lòng biết ơn đến Ban giám hiệu nhà trường, Ban
chủ nhiệm khoa Sau đại học đã tạo điều kiện thuận lợi để luận văn được
hoàn thành đúng thời hạn và chất lượng.

Một lần nữa tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc nhất.

Đào Phương Thanh

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan Luận văn thạc sĩ này là công trình nghiên cứu
khoa học độc lập của tôi. Các số liệu khoa học, kết quả nghiên cứu của
Luận văn là trung thực và có nguồn gốc rõ ràng.

Hà Nội, tháng 6 năm 2014
TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Đào Phương Thanh


danh mục các chữ viết tắt
Chữ viết tắt

Tên đầy đủ

CCCT

Chung cư cao tầng

CCC

Chung cư cũ

ĐTH

Đô thị hoá

ĐTM

Đô thị mới

ĐVƠ

Đơn vị ở

GPMB

Giải phóng mặt bằng

HTCS

Hạ tầng cơ sở

HTKT

Hạ tầng kỹ thuật

HTXH

Hạ tầng xã hội

KTCQ

Kiến trúc cảnh quan

KCC

Khu chung cư

KCCC

Khu chung cư cũ

KGCT

Không gian cá thể

KGCC

Không gian công cộng

KGĐT

Không gian đô thị

KGGT

Không gian giao tiếp

KGKT

Không gian kiến trúc

KTT

Khu tập thể

QLĐT

Quản lý đô thị

QHKT

Quy hoạch kiến trúc

QN-QĐ

Quỹ nhà - quỹ đất

SDĐ

Sử dụng đất

TĐC

Tái định cư

TC-TĐC

Tạm cư-Tái định cư

TMDV

Thương mại dịch vụ

TPHN

Thành phố Hà nội

TKNƠ

Tiểu khu nhà ở

THNƠ

Tổ hợp nhà ở

XHH

Xã hội hoá


danh môc c¸c H×nh
Số hiệu hình

Tên hình

Hình 1.1.

Vị trí Quận Đống Đa trong Trung tâm Thành phố Hà Nội

Hình 1.2.

Sơ đồ phân bố các loại hình nhà ở trong Nội thành Hà Nội

Hình 1.3.

Vị trí các Khu nhà ở cũ trong Quận Đống Đa

Hình 1.4.

Thực trạng Khu nhà ở cũ Vĩnh Hồ

Hình 1.5.

Thực trạng ban đầu Khu nhà ở cũ Kim Liên

Hình 1.6.

Dự án quy hoạch cải tạo Khu nhà ở cũ Kim Liên

Hình 1.7.

Tương quan tầng cao giữa Khu nhà ở cũ và Nhà cao tầng
xung quanh

Hình 1.8.

Thực trạng Khu nhà ở cũ Trung Tự

Hình 1.9

Thực trạng cơi nới tại Khu nhà ở cũ Khương Thượng

Hình 1.10.

Chợ cóc tại Trục chính vào Khu nhà ở cũ Nam Đồng

Hình 1.11.

Hiện trạng Khu nhà ở cũ Khương Thượng

Hình 1.12.

Đường ống hút nước để phục vụ người dân tại khu nhà ở cũ
Hào Nam

Hình 1.13.

Tình trạng đường ống thoát nước bẩn tự phát của các gia đình
Khu Kim Liên

Hình 1.14.

Tình trạng dây điện chằng chịt tại Khu nhà ở cũ Nam Đồng

Hình 1.15.

Rác thải tại Khu nhà ở cũ Nam Đồng

Hình 2.1.

Sơ đồ Phân khu kiểm soát 4 Quận nội thành Hà Nội

Hình 2.2.

Thành phố Công nghiệp- Ville Industrielle

Hình 2.3.

Hình ảnh về thành phố công nghiệp Tony- Garnier

Hình 2.4.

Bản vẽ minh họa mô hình “ Đơn vị ở” của Clarence Perry

Hình 2.5.

Thiết kế ở Harlow của kiến trúc sư Anh Frederic Gibberd

Hình 2.6.

Mô hình áp dụng vào khối XHCN và Liên Xô

Hình 2.7.

Khu nhà ở Regent Park trong quá trình xây dựng.

Hình 2.8.

Khu Regent Park hiện trạng và sau quy hoạch cải tạo

Hình 2.9.

Khu Shinonome Canal Court sau khi cải tạo.

Hình 2.10.

Khu dịch vụ kết hợp hệ thống Giao thông trong Shinonome
Canal Court

Hình 2.11.

Chung cư 727 Trần Hưng Đạo đã gỉ sét, mục gãy, lung lay rất
nguy hiểm

Hình 2.12.

Phần chân hai dãy nhà IV và VI của cư xá Thanh Đa cách
nhau khoảng 4m, nhưng “ngọn” đã thành hình chữ…V ngược

Hình 2.13.

Thực trạng KCCC 13 Nguyễn Chí Thanh

Hình 3.1.

Xác định mô hình quy hoạch cải tạo các Khu nhà ở cũ

Hình 3.2.

Mô hình tổ chức các Thành phần kiến trúc Khu nhà ở

Hình 3.3.

Mô hình quy hoạch xây dựng lại toàn bộ Khu nhà ở cũ

Hình 3.4.

Mô hình tổ chức không gian cặp nhà cải tạo – xây xen hỗn
hợp

Hình 3.5.

Mô hình tổ chức không gian cặp nhà xây xen – cải tạo hỗn
hợp

Hình 3.6.

Mô hình không gian TC-TĐC tại chỗ với các Khu nhà ở cũ
XD từ năm 1975-1986 có quỹ đất trống.

Hình 3.7.

Mô hình tổ chức cặp nhà ở cải tạo – xây xen( phá một phần
nhà cũ)

Hình 3.8.

Không gian mở giao tiếp cộng đồng trong đơn vị ở.

Hình 3.9.

Không gian mở trong đơn vị ở.

Hình 3.10.

Không gian mở dạng tuyến trong đơn vị ở

Hình 3.11.

Không gian mở. Bố trí nhà ở trong khu ở theo lô phố, có các lô
phố nhỏ, tạo thành không gian hở hoặc nửa kín, nửa hở, tạo sự
liên tục và đa dạng giữa không gian mở các ô phố.

Hình 3.12.

Mối quan hệ giữa các không gian.

Hình 3.13.

Vị trí khu vực thiết kế trong QHCT quận Đống Đa

Hình 3.14.

Thực trạng các khối nhà chung cư trong Khu Nam Đồng

Hình 3.15.

Trường Tiểu học và THCS Bế Văn Đàn

Hình 3.16.

Trường Tiểu học Hoàng Hà và Su Su

Hình 3.17.

Bản đồ Hiện trạng công trình Khu nhà ở cũ Nam Đồng


Hình 3.18.

Sơ đồ tổ chức không gian kiến trúc cảnh quan Khu Nam
Đồng

Hình 3.19.

Phối cảnh tổng thể Khu nhà ở cũ Nam Đồng sau khi cải tạo

Hình 3.20.

Đề xuất cây trục đường trong Khu chung cư


danh môc c¸c B¶NG, BiÓu
Số hiệu Bảng

Tên Bảng, Biểu

Bảng 1.1.

Các dự án đang triển khai thi công, yêu cầu khẩn trương hoàn
thành, đưa vào khai thác sử dụng

Bảng 1.2.

Các dự án yêu cầu hoàn thành, trình duyệt quy hoạch cải tạo

Bảng 1.3.

Các dự án yêu cầu phối hợp với Sở Quy hoạch kiến trúc hoàn
thiện hồ sơ, trình UBND Thành phố xem xét, phê duyệt quy
hoạch trong năm 2012

Bảng 1.4.

Bảng 3.1.

Các dự án yêu cầu hoàn thiện công tác điều tra xã hội học,
đề xuất phương án quy hoạch cải tạo trong năm 2012 - nếu
tiến độ không đáp ứng yêu cầu, đề nghị UBND Thành phố
thu hồi nhiệm vụ và giao chủ đầu tư khác tổ chức thực hiện
Hiện trạng sử dụng đất Khu Nam Đồng

Bảng 3.2.

Hiện trạng giáo dục Phường Nam Đồng


MỤC LỤC
Lời cảm ơn
Lời cam đoan
Mục lục
Danh mục các chữ viết tắt
Danh mục các bảng, biểu

Danh mục các hình vẽ, đồ thị

A. PHẦN MỞ ĐẦU

Trang

1. Lý do chọn đề tài

1

2. Mục tiêu nghiên cứu

2

3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

3

4. Phương pháp nghiên cứu

3

5. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của

4

6. Những khái niệm và giải thích từ ngữ

4

7. Cấu trúc luận văn

4

B. PHẦN NỘI DUNG
CHƯƠNG I. THỰC TRẠNG QUY HOẠCH XÂY DỰNG CÁC KHU NHÀ Ở
TRƯỚC NĂM 1986 TRONG QUẬN ĐỐNG ĐA, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

6

1.1 Giới thiệu khái quát về các Khu nhà ở cũ trước năm 1986 trong Quận
Đống Đa, TP Hà Nội

6

1.1.1

Giới thiệu khái quát về Quận Đống Đa

6

1.1.2

Giới thiệu khái quát về các Khu nhà ở cũ trong Quận Đống Đa

6

1.1.3

Các dự án cải tạo Khu nhà ở cũ trong Quận Đống Đa

1.2 Qúa trình lịch sử phát triển loại hình Khu nhà ở cũ trong Quận Đống
Đa, Thành phố Hà Nội
1.2.1

1.2.2

10
14

Khu nhà ở phát triển trong giai đoạn 1964-1975

14

a. Đặc điểm kinh tế xã hội

14

b. Quy hoạch xây dựng

15

c. Nhận xét

16

Khu nhà ở phát triển trong giai đoạn 1975-1986

18

a. Đặc điểm kinh tế xã hội

18

b. Quy hoạch xây dựng

19

c. Nhận xét

20

1.3 Thực trạng xây dựng theo Quy hoạch
1.3.1

1.3.2

1.3.3

21

Thực trạng Quy hoạch Sử dụng đất

21

a. Mật độ xây dựng

21

b. Hệ số dử dụng đất

24

c. Tương quan về tầng cao so với các vùng lân cận

27

Thực trạng các chức năng sử dụng trong Khu nhà ở cũ

29

a. Các chức năng sử dụng trong Quy hoạch ban đầu Khu nhà ở cũ

29

b. Thực trạng chức năng sử dụng trong Khu nhà ở cũ hiện nay

32

Thực trạng Hạ tầng kỹ thuật

35

a. Hệ thống HTKT trong Quy hoạch ban đầu

35

b. Thực trạng xuống cấp của Hệ thống HTKT hiện nay

36

1.4 Thực trạng Khai thác sử dụng

41

1.5 Các nghiên cứu liên quan đến đề tài luận văn

42

1.6 Những vấn đề cần giải quyết

44

Chương II. Cơ sở khoa học hình thành giải pháp quy hoạch cải tạo các Khu nhà

45

ở cũ xây dựng trước năm 1986 trong Quận Đống Đa, TP Hà Nội
2.1

Cơ sở Pháp lý

2.1.1

Các văn bản pháp lý đã ban hành trong việc cải tạo Khu nhà ở cũ - Khu

45
45

chung cư cũ tại Hà Nội.
2.1.2

Các chính sách phát triển đô thị Hà Nội ảnh hưởng đến Khu nhà ở cũ

50

a. Chương trình phát triển nhà ở Thành phố Hà Nội giai đoạn 2012-

50

2020 và định hướng đến năm 2030
b. Quy hoạch chung Thành phố Hà Nội đến năm 2030 và tầm nhìn đến

50

năm 2050
c. Quy chuẩn kỹ thuật về quy hoạch, kiến trúc tại khu vực các Quận Ba

52

Đình, Hoàn Kiếm, Đống Đa và Hai Bà Trưng – TP Hà Nội năm 2014.
2.2

Cơ sở lý thuyết

54


2.2.1

Xuất xứ, phát triển và ưu điểm của “ Đơn vị ở láng giềng”.

54

2.2.2

Những nguyên lý về cải tạo

60

2.2.3

Lý thuyết về Khu ở mới

61

2.3

Cơ sở thực tiễn

63

2.3.1

Điều kiện tự nhiên

63

2.3.2

Điều kiện Xã hội

64

2.3.3

Điều kiện phát triển kinh tế hiện nay

65

2.3.4

Điều kiện Khoa học kỹ thuật, Công nghệ xây dựng trong cải tạo

65

Chung cư cũ

2.3.5

a. Vật liệu xây dựng

65

b. Công nghệ xây dựng

66

c. Hạ tầng kỹ thuật

67

Kinh nghiệm quy hoạch cải tạo các Khu nhà ở cũ trong và ngoài nước

68

a. Kinh nghiệm nước ngoài

68

b. Kinh nghiệm trong nước

79

Chương III. Giải pháp quy hoạch cải tạo các Khu nhà ở cũ xây dựng trước năm

86

1986 trong Quận Đống Đa, TP Hà Nội
3.1

Quan điểm của việc quy hoạch cải tạo các Khu nhà ở cũ

86

3.2

Mục tiêu và nhiệm vụ

86

3.3

Nguyên tắc để quy hoạch cải tạo các Khu nhà ở cũ

87

3.4

Giải pháp quy hoạch cải tạo các Khu nhà ở cũ xây dựng trước năm
1986 trong Quận Đống Đa, TP Hà Nội

3.4.1

Đề xuất mô hình quy hoạch cải tạo cho các Khu nhà ở cũ trong Quận

90
90

Đống Đa
3.4.2

3.4.3

Đề xuất mô hình quy cải tạo cho từng nhóm Khu nhà ở cũ

94

a. Các khu nhà ở cũ xây dựng từ năm 1954-1975

94

b. Các khu nhà ở cũ xây dựng từ năm 1975-1986

98

Đề xuất các giải pháp tổ chức không gian kiến trúc cảnh quan

99

a. Giải pháp quy hoạch chi tiết

99

b. Giải pháp về Kiến trúc

109


3.4.4
3.5

c. Giải pháp Công nghệ xây dựng, Hạ tầng kỹ thuật

110

Một số đề xuất về giải pháp Quản lý quy hoạch

114

Đồ án minh họa cho giải pháp cải tạo một Khu nhà ở cũ cụ thể: Khu
nhà ở cũ Nam Đồng – quận Đống Đa – Hà Nội

117

3.5.1

Giới thiệu về Khu nhà ở cũ Nam Đồng

117

3.5.2

Thực trạng quy hoạch Khu nhà ở cũ Nam Đồng

118

3.5.3.

Nghiên cứu đề xuất quy hoạch không gian cho Khu nhà ở cũ Nam

128

Đồng

3.5.4

a. Ý tưởng quy hoạch

128

b. Giải pháp quy hoạch

129

Đề xuất các chỉ tiêu về mật độ, về hệ số sử dụng đất và các chỉ tiêu

132

khác
3.5.5

Đề xuất các giải pháp tổ chức không gian kiến trúc và Thiết kế đô thị

C. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
D. TÀI LIỆU THAM KHẢO

130
136


1

A. PHẦN MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài:
Sau Đại chiến thế giới thứ hai, cấu trúc “tiểu khu nhà ở” được ứng dụng rộng rãi,
đầu tiên ở các nước Bắc Âu và Đông Âu, sau đó là ở Bắc Mỹ. Sau một thời gian dài sử
dụng, các khu chung cư này đã xuống cấp và bộc lộ những hạn chế về nhiều mặt. Những
năm 1980 là thời kỳ khủng họảng của mô hình tiểu khu nhà ở. Các nước trước đây đã áp

dụng mô hình này giờ đây đứng trước vấn đề: Cải tạo như thế nào? Đây là vấn đề quan
trọng gây không ít tranh cãi, bởi vì sự ảnh hưởng của chúng tới hình thái đô thị tại những
khu được coi như đã phát triển ổn định trong nội thành thành phố.
Việt Nam là một trong những nước ứng dụng mạnh mẽ mô hình “Tiểu khu nhà
ở” .Hiện nay, theo nghiên cứu khảo sát Thủ đô Hà Nội có 23 Khu nhà ở cũ xây dựng
theo mô hình này (4-6 tầng) với gần 1 triệu m2 diện tích sàn, 27.573 hộ dân, 137.361
nhân khẩu, trong đó có 200 nhà lắp ghép tấm lớn với 434.332 m2 sàn, 15.720 hộ dân
và hơn 10 Khu nhà ở cũ thấp tầng (1-2 tầng) xây dựng xen kẽ trong các khu phố.
Trong đó, riêng Quận Đống Đa có 10 Khu nhà ở cũ xây dựng trước năm 1986:
Hào Nam, Thịnh Hào, Yên Lãng, Vĩnh Hồ, Trung Tự, Nam Đồng, Kim Liên, Khương
Thượng, Phương Mai, Văn Chương. Đến nay các cấu trúc quy hoạch và không gian
kiến trúc ban đầu của các Tiểu khu đã bị biến dạng, nguyên nhân xuất phát từ chuyển
biến về kinh tế, xã hội, đời sống, áp lực dân số, và xu thế phát triển mở rộng chung của
thành phố trong giai đoạn mới.
Cải tạo Khu nhà ở cũ, chung cư cũ xuống cấp là chủ trương lớn, tác động mạnh
đến đời sống của một bộ phận dân cư trên địa bàn thành phố Hà Nội. Tuy nhiên, mặt
trái của việc cải tạo là làm tăng dân số cơ học, gây áp lực lên hạ tầng giao thông - đô
thị Hà Nội. Việc cải tạo đang thiếu đồng bộ, đặc biệt chưa để ý đến các tương quan
chung giữa các khu, với cơ cấu quy hoạch chung toàn Thành phố.
Ngày 9/12/2009, Văn phòng Chính phủ có Công văn số 348/TB-VPCP thông báo


2

kết luận của Thủ tướng Chính phủ về đồ án quy hoạch chung Thủ đô Hà Nội. Theo đó
Thủ tướng yêu cầu UBND TP Hà Nội chỉ đạo dừng ngay việc phá các nhà biệt thự cổ
và dừng xây dựng các tòa nhà cao tầng trong khu vực trung tâm. Công việc cải tạo
chung cư trong các Khu nhà ở cũ thành các chung cư cao tầng vì vậy cũng bị ảnh
hưởng và cần có những nghiên cứu tổng thể để chỉ rõ số tầng cao có thể xây dựng của
từng khu, cũng như các chỉ tiêu về mật độ, hệ số sử dụng đất... Tình hình cải tạo Khu

nhà ở cũ trong và ngoài nước hiện đều là vấn đề cấp bách, tuy các hình thái xã hội và
sự phát triển kinh tế - xã hội có khác nhau nhưng tựu trung đều gặp vấn đề làm thế nào
để Tiểu khu nhà ở cũ sau cải tạo phù hợp với không gian đô thị đã ổn định xung
quanh (về tầng cao, mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất), không bị quá tải cho hạ tầng
cơ sở đã có sẵn trong lòng nội đô, đồng thời phải có các biện pháp quản lý sau quy
hoạch hiệu quả và hợp lý.
Năm 2008, sự kiện mở rộng địa giới Hà Nội đánh dấu một bước phát triển mới
của Thủ đô Việt Nam, một đô thị ngàn năm tuổi, mang lại những cơ hội phát triển
mới, tạo thế đột phá để Hà Nội vươn lên xứng tầm Thủ đô của một nước có nền kinh
tế phát triển năng động trong khu vực và trên thế giới. Hà nội trở thành một Thủ đô
với diện tích hơn 3.344km2, đứng vào hàng các thủ đô lớn trên thế giới. Trong đó, nhà
ở chung cư cao tầng cũ hiện nay đang là một vấn đề xã hội – đô thị cần giải quyết.. Vị
trí của các Khu nhà ở cũ trong Quận Đống Đa sẽ biến đổi trong quy hoạch chung Hà
nội mở rộng, kéo theo các vấn đề về giải pháp mật độ xây dựng, tầng cao, hệ số sử
dụng đất cũng phải thay đổi cho phù hợp đối với từng khu cụ thể.
Do vậy, việc triển khai đề tài “Giải pháp quy hoạch cải tạo các Khu nhà ở xây
dựng trước năm 1986 trong Quận Đống Đa, TP Hà Nội” là một việc làm cần thiết
và cấp bách, đang được đặt ra trong một bối cảnh mới, khi thành phố đã được mở rộng
địa giới song song với điều này là những thay đổi trong quy hoạch cấu trúc đô thị.
2. Mục đích nghiên cứu:
- Đề xuất giải pháp cải tạo các Khu nhà ở cũ xây dựng trước năm 1986 trong


3

Quận Đống Đa, Thành phố Hà Nội nhằm thích nghi và phù hợp với hình thái không
gian đô thị Thủ đô trong tình hình mới.
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:
- Đối tượng: Công tác cải tạo các Khu nhà ở cũ
- Phạm vi nghiên cứu:

Các Khu nhà ở cũ xây dựng trong Quận Đống Đa, Thành phố Hà Nội trước năm
1986. Đề tài tập trung nghiên cứu các Khu nhà ở cũ xây dựng theo mô hình “Tiểu khu
nhà ở”, được xây dựng bởi chính sách bao cấp về nhà ở của Nhà nước.
4. Phương pháp nghiên cứu:
- Phương pháp phân tích tổng hợp và phân tích hệ thống:
Phương pháp này được sử dụng đặc biệt có hiệu quả trong nghiên cứu xã hội, qui
hoạch và kiến trúc. Phương pháp này áp dụng trong toàn bộ các nội dung của đề tài.
- Phương pháp điều tra thực địa:
Công tác điều tra thực địa có mục đích cơ bản là thống kê, kiểm tra chỉnh lý và
bổ sung những tư liệu về chung cư cũ trên địa bàn Hà Nội .
- Phương pháp thống kê:
Nghiên cứu mặt định lượng trong mối quan hệ chặt chẽ với mặt chất của các hiện
tượng và quá trình, đối chiếu biến động, phát triển trong vấn đề quy hoạch, kiến trúc,
các chỉ tiêu khi xây dựng/cải tạo chung cư cũ.
- Phương pháp dự báo và phương pháp chuyên gia:
Dự báo về cơ cấu, mức độ, đối tượng và những xu hướng phát triển trong quy
hoạch cải tạo dạng nhà ở này trong từng thời kỳ của Hà Nội.
Phỏng vấn chuyên gia cũng được áp dụng khi nghiên cứu các nội dung về kinh
nghiệm các nước và các thành phố khác.


4

- Phương pháp đối chiếu so sánh:
So sánh với các tiêu chuẩn, quy chuẩn của Bộ xây dựng để đề xuất giải pháp.
5. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài:
- Góp phần xây dựng cơ sở khoa học cho việc cải tạo các Tiểu khu nhà ở cũ tại
Hà Nội và các đô thị khác trong nước.
- Góp phần hoàn thiện và có giải pháp cải tạo kiến trúc, quy hoạch Tiểu khu nhà
ở cũ đáp ứng cuộc sống mới.

6. Những khái niệm và giải thích từ ngữ:
- “Khu nhà ở” là một thuật ngữ để gọi không gian ở, bao gồm một tập hợp có
mức độ các căn hộ ở và các công trình công cộng đáp ứng các nhu cầu hàng ngày,
tương đương cấp phường. Không gian ở ấy tạo thành một “xã hội” nho nhỏ gắn bó với
nhau không chỉ bằng các nhu cầu thường kì mà còn là bằng những mối quan hệ láng
giềng khác. Người Hoa Kỳ và Anh gọi đó là “đơn vị ở láng giềng”, người Liên Xô“tiểu khu ở”, người Pháp-“quần thể ở”, người Đức-“phức hợp ở”… [4]
- “Tiểu khu nhà ở” là ĐVƠ ứng dụng mô hình “đơn vị ở láng giềng” của Hoa
Kỳ-1924 và các nước Xã hội chủ nghĩa-1950 bao gồm nhiều nhóm nhà ở hợp lại trong
phạm vi phục vụ hoạt động của các công trình HTXH thiết yếu: Trường học phổ thông
cơ sở, công trình văn hoá, công cộng…Giới hạn của tiểu khu có thể là đường khu ở,
khu chuyên biệt khác hoặc ranh giới tự nhiên (sông, hè, cây xanh…) [27]
- “Chung cư” là nhà ở có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ thống
công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân. Nhà chung cư có
phần sở hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân và phần sở hữu chung của tất cả các
hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhà chung cư.) [46]
7. Cấu trúc luận văn:


5


THÔNG BÁO
Để xem được phần chính văn của tài liệu này, vui
lòng liên hệ với Trung Tâm Thông tin Thư viện
– Trường Đại học Kiến trúc Hà Nội.
Địa chỉ: T.13 – Nhà H – Trường Đại học Kiến trúc Hà Nội
Đ/c: Km 10 – Nguyễn Trãi – Thanh Xuân Hà Nội.
Email:

TRUNG TÂM THÔNG TIN THƯ VIỆN

136

C. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
1. Kết luận:
Sau gần 30 năm thực hiện, việc quy hoạch xây dựng các Khu nhà ở cũ trước
năm 1986 trên đại bàn Quận Đống Đa đã có những mặt đóng góp quan trọng đó là:
Đáp ứng nhu cầu ở thực tế của các đối tương CBCNVCNN thời kì đó;Việc quy hoạch
và xây dựng các Khu nhà ở cũ đều căn cứ vào quy mô dân số và tuân thủ theo tiêu
chuẩn quy hoạch xây dựng hiện hành lúc đó.Tuy nhiên, do kinh tế hạn hẹp, việc thiết
kế các căn hộ trong các chung cư thường nhỏ, hẹp, tỷ lệ hộ phòng chưa đáp ứng nhu
cầu thực tế, một số chung cư thiết kế kiểu căn hộ không khép kín..., nên khi có sự gia
tăng dân số tại chỗ một cách nhanh chóng, quy mô căn hộ cũng như quy mô chung cư
bị quá tải, cộng với công tác quản lý sử dụng chung cư không tốt dẫn đến sự xuống
cấp nhanh chóng.
Quy hoạch cải tạo, xây dựng lại với các cơ chế chính sách cụ thể về kinh tế- xã
hội, quản lý và đầu tư xây dựng cho Khu nhà ở cũ đang là những vướng mắc lớn
không chỉ đối với các chủ đầu tư, các nhà tư vấn xây dựng cũng như người ở và cộng
đồng dân cư sở tại, mà ngay Quận Đống Đa cũng đang còn gặp nhiều khó khăn trước
những vấn đề mang tính đặc thù phức tạp ở từng khu ở khác nhau chưa được khai
thông. Vì vậy, việc đưa ra mô hình quy hoạch cải tạo một cách tổng thể cho các Khu
nhà ở cũ trong Quận là rất cần thiết cho chính quyền và các nhà đầu tư.
Đề tài nghiên cứu đã đưa ra giải pháp cải tạo Khu nhà ở cũ xây dựng trước năm
1986 trên địa bàn Quận Đống Đa đảm bảo tính đồng bộ, toàn diện, khả thi và hiệu quả
bằng biện pháp cải tạo không gian kiến trúc theo mô hình chuyển hoá hình thái cấu
trúc không gian và chức năng Khu nhà ở cũ, đáp ứng điều kiện tạm cư - tái định cư tại
chỗ, tái khai thác giá trị Khu nhà ở cũ để phát huy nguồn động lực tài chính, xã hội
hoá nhà ở từ chính việc cân đối khai thác tiềm năng tái phát triển đất đai trung tâm đô
thị.

137

2. Kiến nghị:
Đề tài “ Giải pháp quy hoạch cải tạo các Khu nhà ở cũ xây dựng trước năm
1986 trong Quận Đống Đa, Thành phố Hà Nội” là đề tài thiết thực hiện nay. Tuy
nhiên các giải pháp của đề tài đưa ra còn sơ bộ cần thời gian nghiên cứu thêm, trong
khi muốn áp dụng vào thực tế cần các giải pháp chi tiết, cụ thể và linh hoạt hơn nữa để
góp phần cải tạo được tốt nhất các Khu nhà ở cũ trong Quận Đống Đa nói riêng và
Thành phố nói chung,
Trong thời gian sắp tới,Thành phố Hà Nội cần phải xây dựng hệ thống cơ chế
chính sách khung, những hướng dẫn cụ thể, rõ ràng cho việc cải tạo các Khu nhà ở cũ
trong tình hình mới hiện nay. Thực tế cho thấy việc ban hành cơ chế chính sách khung
cũng là chỗ dựa cho chính quyền cấp quận triển khai thực hiện các công tác cải tạo các
Khu nhà ở cũ.


D. Danh mục tài liệu tham khảo
Tài liệu tiếng việt
1. Hoàng Anh, Nguyễn Hoàng Việt ( 2014), Hà Nội phát triển như thế nào
trong công cuộc táI thiết đô thị, Tạp trí Kiến trúc Việt Nam, số 3/2014.
2. Trần Thị Hồng Anh (2002), Nghiên cứu các giải pháp cải tạo khu nhà ở Kim
Liên theo hướng hiện đại hoá (đề xuất cho khu C), Luận văn Thạc sĩ kiến trúc,
Trường Đại học Kiến trúc Hà Nội.
3. Nguyễn Thế Bá (2007), Một số giải pháp Quy hoạch và cơ chế chính sách
cải tạo chung cư nội thành Hà Nội , Hội thảo KH.
4. Nguyễn Thế Bá, Lê Trọng Bình, Trần Trọng Hanh, Nguyễn Tố Lăng (1997), Quy
hoạch xây dựng phát triển đô thị, Nxb Xây dựng.
5. Vũ Đình Bách (2004), Một số vấn đề về kinh tế thị trường định hướng xã hội

chủ nghĩa ở Việt Nam, Nxb Chính trị Quốc gia.
6. Gia Bảo( 2011), CảI tạo Khu đô thị cũ tìm giảI pháp hiệu quả, Tạp trí Quy
hoạch Việt Nam, số 54/2011.
7. Phạm Văn Bắc, Dương Đức Long( 2012), Công nghệ vật liệu mới giảm giá
thành, Tạp trí Kiến trúc Việt Nam, số 10/2012.
8. Bao Bình( 2012), Làm gì để giảI quyết hài hòa lợi ích công tư trong cảI tạo
chung cư cũ tại Hà Nội, Tạp trí Quy hoạch Việt Nam, số 56/2012.
9. Bộ Xây dựng (1987), Tiêu chuẩn thiết kế TCVN 4451:1987 Nhà ở-Nguyên
tắc cơ bản để thiết kế.
10. Bộ Xây dựng, Viện Quy hoạch Đô thị nông thôn (1994), Xã hội học trong
quy hoạch xây dựng và quản lý đô thị (chương trình KC.11, đề tài KC.11-12), Nxb
Xây dựng.
11. Bộ Xây dựng (2013), Chương trình phát triển nhà ở Thành phố Hà Nội giai
đoạn 2012-2020 và định hướng đến năm 2030.
12. Bộ Xây dựng (1997), Quy chuẩn xây dựng Việt Nam, Tập 1, 2.
13. Bộ Xây dựng (2014), Dự thảo Quy chuẩn kỹ thuật về Quy hoạch, kiến trúc
tại khu vực các Quận Ba Đình, Hoàn Kiếm, Đống Đa, và Hai Bà Trưng Thành phps
Hà Nội năm 2014.
14. Bộ Xây dựng (2011), Quy hoạch chung xây dựng Thành phố Hà Nội đến năm
2030 và tầm nhìn đến năm 2050.
15. Bộ Xây dựng (2004), Tiêu chuẩn xây dựng Việt Nam TCXDVN-2004-Nhà
cao tầng-Tiêu chuẩn thiết kế.
16. Bộ Xây dựng (2004), Định hướng phát triển kiến trúc nhà ở đến năm 2020.
17. Đỗ Viết Chiến (2003), Kiểm soát quá trình cải tạo và xây dựng tại khu vực
hạn chế phát triển của thành phố Hà Nội (áp dụng cho phường Láng Thượng, quận
Đống Đa), Luận văn Thạc sĩ quản lý đô thị, Trường Đại học Kiến trúc Hà Nội.


18. Phạm Hùng Cường (2011), CảI tạo chung cư cũ gắn với quá trình táI phát
triển cấu trúc đô thị, Tạp chí Quy hoạch, số 54/2011.

19. Chính phủ (5/7/1994), Nghị định số 61/CP về Mua bán và kinh doanh nhà ở.
20. Chính phủ (3/7/2007), Nghị quyết số 34/NQ-CP của Thủ tướng Chính phủ về
Một số giảI pháp để thực hiện việc cảI tạo, xây dựng lại các KCCC bị hư hỏng
xuống cấp.
21. Chính phủ (6/5/2004), Quyết định số 76/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ
về Phê duyệt định hướng phát triển nhà ở đến năm 2020.
22. Ngô Doãn Đức( 2014), CảI tạo Đô thị tư nhận thức, Tạp trí Kiến trúc Việt
Nam, số 10/2012.
23. Lê Hương Giang (2004), Giai pháp cảI tạo căn hộ chung cư nhiều tầng tại
Hà Nội theo hướng căn hộ độc lập khép kín, Luận văn Thạc sĩ Kiến trúc, Trường
Đại học Kiến trúc Hà Nội.
24. Trịnh Hồng Đoàn, Nguyễn Hồng Thục, Khuất Tân Hưng (2003), Nhà cao tầng
thiết kế và xây dựng, tập 1: Kiến trúc nhà cao tầng, Nxb Xây dựng.
25. Đỗ Hậu (2001), Xã hội học đô thị, Trường Đại học Kiến trúc Hà Nội, Nxb
Xây dựng.
26. Đặng Thái Hoàng (1996), Kiến trúc nhà ở, Nxb Xây dựng.
27. Đặng Thái Hoàng (2000), Lịch sử đô thị, Nxb Xây dựng.
28. Nguyễn Hiệp (26/4/2000), Phát triển nhà ở theo mô hình xây dựng nhà
chung cư cao tầng, Báo Xây dựng.
29. Trương Thị Ngọc Hiền (2002), Nhà ở di dân trong quá trình đô thị hoá của
Hà Nội, Luận văn Thạc sĩ kiến trúc, Trường Đại học Xây dựng.
30. Nguyễn Ngọc Hiếu (2011), Một số kinh nghiệm quốc tế trong cảI tạo, chỉnh
trang khu đô thị cũ, Tạp chí Quy hoạch, số 54/2011.
31. Trần Hùng (2001), Dân số học đô thị, Nxb Xây dựng.
32. Nguyễn Mạnh Kiểm, Nguyễn Việt Châu (1998), Một số đề xuất cho phát
triển khiến trúc nhà ở tại các đô thị Việt Nam đến năm 2010, Tuyển tập Nghiên cứu
khoa học, Viện Nghiên cứu Kiến trúc.
33. Vũ An Khánh (2003), Nghiên cứu cải tạo nâng cấp các khu nhà ở chung cư
nhiều tầng tại Hà Nội trong giai đoạn 1960-1986, Luận án Tiến sĩ kiến trúc, Trường
Đại học Kiến trúc Hà Nội

34. Lê Minh (2013), Xu hướng phát triển mới cho nhà ở Hà Nội, Tạp chí Quy
hoạch, số 64/2013.
35. Trịnh Duy Luân, Michael L(1996), Vấn đề nhà ở đô thị trong nên kinh tế thị
trường của thế giới thứ ba, Nxb Xây dựng.


36. Phạm Cao Nguyên, Dương Đức Tuấn (2000), Các giải pháp cải tạo, mở
rộng, nâng cấp nhà chung cư trong thành phố Hà Nội (Đề tài nghiên cứu khoa học
mã số 01-38), Sở Xây dựng Hà Nội.
37. Kim Quảng Quân, Người dịch: Đặng Thái Hoàng (2000), Thiết kế đô thị-có
minh hoạ, Nxb Xây dung.
38. Quốc Hội (2003), Luật số 13/2003/QH11, Luật Đất đai.
39. Quốc Hội (2003), Luật số 16/2003/QH11, Luật Xây dựng.
40. Quốc Hội (2005), Luật số 56/2005/QH11, Luật Nhà ở.
41. Trần Sử (2004), Từ mô hình khu chung cư Thanh Xuân Bắc đến cơ cấu các
khu đô thị mới, Tạp chí Xây dựng, số 5/2004.
42. Nguyễn Quốc Thông (2011), Đánh giá thực trạng và đề xuất mô hình tổ chức
không gian, cơ chế giả pháp để cải tạo, chỉnh trang các Khu chung cư cũ của thủ đô
Hà Nội, Đề tài khoa học và công nghệ cấp Thành phố, Bộ khoa học công nghệ.
43. Lê Thị Bích Thuận (2012), Nghiên cứu quy hoạch cải tạo và quản lý quy
hoạch cho cải tạo các Khu chung cư cũ trên địa bàn Thành phố Hà Nội, Đề tài khoa
học và công nghệ cấp Thành phố, Bộ khoa học công nghệ.
44. Dương Đức Tuấn (2004), Nghiên cứu ứng dụng cải tạo khu chung cư cũ tại
Hà Nội bằng giải pháp chuyển hoá hình thái cấu trúc tổ chức không gian kiến trúc
đáp ứng điều kiện tạm cư-tái định cư tại chỗ, Tạp chí Kiến trúc Việt Nam, số
11/2004.
45. Dương Đức Tuấn (2004), Khai thác tiềm năng tái phát triển đất đai phục vụ
cải tạo khu chung cư cũ Hà Nội, Tạp chí Xây dựng, số 12/2004.
46. Dương Đức Tuấn (2005), Cải tạo không gian kiến trúc-tái khai thác khu
chung cư cũ tại Hà Nội đáp ứng điều kiện tạm cư và tái định cư tại chỗ, Luận văn

Tiến sỹ Kiến trúc, Trường Đại học Kiến trúc Hà Nội.
47. Hội đồng nhân dân TPHN (05/08/2005), Nghị quyết số 07/2005/NQ- HĐND
về việc cảI tạo, xây dung mới các khu chung cư cũ, xuống cấp trên địa bàn Thành
phố Hà Nội.
48. Hội đồng nhân dân TPHN (23/07/2013), Nghị quyết số 17/2013/NQ- HĐND
về một số biện pháp cảI tạo, xây dựng mới các khu chung cư cũ, nhà cũ xuống cấp;
cảI tạo phục hồi nhà cổ biệt thự cũ và các công trình kiến trúc khác xây dựng trước
năm 1954 trên địa bàn Thành phố Hà Nôi.
49. Nguyễn Đình Thanh (2004), Hà Nội sàng lọc được gì từ những bài học xây
dựng chung cư các nước Đông á và Đông Nam á, Tạp chí Xây dựng số, 2/2004.
50. Nguyễn Quốc Thông (1997), Mô hình và phương pháp quy hoạch cải tạo,
phát triển khu phố trung tâm cũ thành phố Hà Nội. Luận án Tiến sĩ kiến trúc,
Trường Đại học Kiến trúc Hà Nội.


51. Trương Quang Thao (1988), Đô thị hôm qua, hôm nay và ngày mai, Nxb Xây
dựng.
52. Trương Quang Thao (2001), Đô thị học nhập môn, Nxb Xây dựng.
53. Trương Quang Thao (2003), Đô thị học-những khái niệm mở đầu, Nxb Xây dung.
54. Uỷ ban nhân dân TPHN, Quy hoạch chi tiết quận Ba Đình, Hai Bà Trưng, Đống
Đa, Cầu Giấy, Thanh Xuân đã phê duyệt các năm 1999, 2000, 2001.
55. Uỷ ban nhân dân TPHN, Dự án Cải tạo phá dỡ, xây dựng mới nhà A3, A6, B6,
C7 Giảng võ; B7, B10, khu B Kim Liên; Xây ốp khu Trung tự; B7, I1, I2, I3 Thành Công;
A, B Ngọc khánh; khu nhà ở thấp tầng Lương Yên-Thuý ái, Tân Mai.
56. Uỷ ban nhân dân TPHN, Sở Quy hoạch-Kiến trúc (1/2003), Các phương án
thiết kế nhà ở chung cư cao tầng trên địa bàn thành phố Hà Nội.
57. Uỷ ban nhân dân TPHN (19/5/2004), Thông báo số 54/TB-VP về tình hình
quản lý sử dụng và kế hoạch cải tạo, xây dựng các nhà chung cư, tập thể cũ.
58. Uỷ ban nhân dân TPHN, Ban chỉ đạo GPMB (7/2004), Báo cáo về nguồn quỹ
nhà, quỹ đất TĐC và công tác GPMB trên địa bàn thành phố Hà Nội năm 2004.

59. Uỷ ban nhân dân TPHN, Sở Tài nguyên Môi trường và Nhà đất (6/5/2004),
Báo cáo về việc triển khai cải tạo quy hoạch tại các khu chung cư cũ xuống cấp hư
hỏng.
Tài liệu nước ngoài
60. Bernard Leupen, Jasper van Zwol(2005), Time- Based Architecture.