Nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản trên địa bàn huyện từ liêm thành phố hà nội (tt)

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ XÂY DỰNG

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC HÀ NỘI

----------------------

NGUYỄN TRẦN VĨNH HÀ

NÂNG CAO HIỆU QUẢ QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ
KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN
HUYỆN TỪ LIÊM, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐÔ THỊ VÀ CÔNG TRÌNH

Hà nội, Năm 2013


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ XÂY DỰNG

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC HÀ NỘI

---------------------NGUYỄN TRẦN VĨNH HÀ
LỚP: 2011QL1
KHÓA: 2011 – 2013

NÂNG CAO HIỆU QUẢ QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ KINH
DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN TỪ LIÊM

THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Chuyên ngành: Quản lý đô thị và công trình.
Mã số: 60.58.01.06

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐÔ THỊ VÀ CÔNG TRÌNH

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
1. TS. NGUYỄN ĐÌNH BỒNG
2. TS. NGUYỄN THỊ LAN PHƯƠNG

Hà nội – Năm 2013


LỜI CẢM ƠN
Đầu tiên tôi xin gửi lời cảm ơn và những tình cảm chân thành nhất đến gia đình,
thầy cô giáo và những ngƣời bạn đã tạo điều kiện hỗ trợ tôi hoàn thành luận văn.
Tôi cũng xin gửi lời cảm ơn đến thầy giáo TS. Nguyễn Đình Bồng và cô giáo
TS. Nguyễn Thị Lan Phƣơng, là những ngƣời đã tận tình hƣớng dẫn, động viên
khích lệ trong suốt quá trình thực hiện luận văn.
Xin chân thành cảm ơn các thầy cô giáo trong hội đồng khoa học đã cung cấp
những lời khuyên quý giá và những tài liệu liên quan đến lĩnh vực nghiên cứu luận
văn của tôi.
Tôi cũng xin bày tỏ lòng biết ơn đến ban giám hiệu nhà trƣờng, ban chủ nhiệm
khoa sau đại học đã tạo điều kiện thuận lợi để luận văn đƣợc hoàn thành đúng thời
hạn và đạt chất lƣợng.
Một lần nữa tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc nhất.


LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan Luâ ̣n văn tha ̣c si ̃ là công trình nghiên cƣ́u khoa ho ̣c đô ̣c lâ ̣p của
tôi. Các số liệu khoa học , kế t quả nghiên cƣ́u của Luâ ̣n văn là trung thƣ̣c và có
nguồ n gố c rõ ràng.

TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Nguyễn Trần Vĩnh Hà


MỤC LỤC
Lời cảm ơn
Lời cam đoan
Mục lục
Danh mục các ký hiệu, các chữ viết tắt
Danh mục hình minh họa
Danh mục bảng, biểu
Danh mục sơ đồ, đồ thị
A. MỞ ĐẦU………………………………………………………………1
 Sự cần thiết nghiên cứu đề tài……………………………………….1
 Mục tiêu nghiên cứu đề tài………………………………………......2
 Đối tƣợng, phạm vi nghiên cứu của đề tài………………….………2
 Phƣơng pháp nghiên cứu…………………………….……….………3
 Một số khái niệm, thuật ngữ dùng trong luận văn………………….4
B. NỘI DUNG…………………………………………………………….6
CHƢƠNG I: THỰC TRẠNG QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC VỀ ĐẦU TƢ KINH
DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN TỪ LIÊM, THÀNH
PHỐ HÀ NỘI…………………………………………………………………6
1.1 Điều kiện tự nhiên và đặc điểm kinh tế xã hội Huyện Từ Liêm, thành
phố Hà Nội…………………………………………………………………...6
1.1.1. Điều kiện tự nhiên……………………………………………………..6

1.1.2. Tài nguyên thiên nhiên, văn hóa lịch sử………………………………9
1.1.3. Môi trƣờng……………………………………………………………13
1.1.4. Đặc điểm kinh tế - xã hội…………………………………………….14
1.1.5. Định hƣớng phát triển kinh tế - xã hội………………………………16


1.1.6. Định hƣớng phát triển đô thị Huyện Từ Liêm, TP Hà Nội đến năm
2020………………………………………………………………………….16
1.2 Thực trạng hoạt động đầu tƣ kinh doanh bất động sản tại Huyện Từ
Liêm, thành phố Hà Nội……………………………………………………23
1.2.1. Khái quát về sự hình thành và phát triển của TTBĐS tại Huyện Từ
Liêm, thành phố Hà Nội……………………………………………………..23
1.2.2. Thực trạng đầu tƣ kinh doanh bất động sản của một số doanh nghiệp
trên địa bàn Huyện Từ Liêm, thành phố Hà Nội……………………………23
1.3 Thực trạng quản lý nhà nƣớc về đầu tƣ kinh doanh bất động sản trên
địa bàn Huyện Từ Liêm, thành phố Hà Nội……………………………...24
1.3.1. Chính sách đầu tƣ kinh doanh bất động sản…………………………24
1.3.2. Luật pháp đầu tƣ kinh doanh bất động sản………………………….25
1.3.3. Tổ chức bộ máy quản lý nhà nƣớc về đầu tƣ kinh doanh BĐS…….25
1.3.4. Hành chính công trong lĩnh vực đầu tƣ kinh doanh bất động sản….26
1.3.5. Dịch vụ công trong lĩnh vực đầu tƣ kinh doanh bất động sản………27
1.3.6. Đánh giá thực trạng quản lý nhà nƣớc về đầu tƣ kinh doanh bất động
sản trên địa bàn………………………………………………………………27
CHƢƠNG II: CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC ĐẦU TƢ
KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN………………………………………….31
2.1 Cơ sở lý luận……………………………………………………………31
2.1.1 Bất động sản, hàng hóa bất động sản…………………………………31
2.1.2. Thị trƣờng bất động sản………………………………………………33
2.1.3 Cơ chế vận động của thị trƣờng bất động sản………………………..36

2.1.4. Đầu tƣ kinh doanh bất động sản………………………………………41
2.1.5. Quản lý nhà nƣớc về hoạt động kinh doanh bất động sản………….45
2.2 Quản lý đầu tƣ kinh doanh bất động sản ở một số nƣớc……………51
2.2.1. Quản lý đầu tƣ kinh doanh bất động sản ở CHLB Đức…………….51
2.2.2. Quản lý đầu tƣ kinh doanh bất động sản ở Trung Quốc……………51
2.3 Quản lý đầu tƣ kinh doanh bất động sản Việt Nam…………………58
2.3.1. Khái quát về thị trƣờng đầu tƣ kinh doanh bất động sản Việt nam…58
2.3.2. Cơ sở pháp luật hiện hành về quản lý thị trƣờng đầu tƣ kinh doanh bất
động sản ở Việt Nam……………………………………………………….64
2.4 Dự báo thị trƣờng đầu tƣ kinh doanh bất động sản trên địa bàn
Huyện Từ Liêm đến năm 2020…………………………………………….67
2.4.1. Nhu cầu về nhà ở và căn hộ………………………………………….67
2.4.2. Khả năng phát triển thị trƣờng đầu tƣ kinh doanh bất động sản……67
CHƢƠNG III: ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP TĂNG CƢỜNG QUẢN LÝ
NHÀ NƢỚC ĐẦU TƢ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN
HUYỆN TỪ LIÊM, THÀNH PHỐ HÀ NỘI………………………………70
3.1 Quan điểm và định hƣớng về đổi mới quản lý thị trƣờng bất động sản
Huyện Từ Liêm, Hà Nội……………………………………......................70
3.1.1. Quan điểm về định hƣớng phát triển về kinh tế xã hội của Huyện Từ
Liêm, Hà Nội………………………………………………………………..71
3.1.2. Định hƣớng phát triển cho thị trƣờng bất động sản cho Huyện Từ Liêm,
Hà Nội……………………………………………………………………….71


3.1.3. Quan điểm, định hƣớng đổi mới quản lý nhà nƣớc cho thị trƣờng bất
động sản Huyện Từ Liêm, Hà Nội…………………………………………..73
3.2 Giải pháp tăng cƣờng quản lý nhà nƣớc về đầu tƣ kinh doanh bất
động sản trên địa bàn Huyện Từ Liêm trong giai đoạn từ nay đến năm
2020………………………………………………………………………….77

3.2.1. Hoàn thiện hệ thống sàn, trung tâm giao dịch bất động sản thống nhất
trên địa bàn…………………………………………………………………..77
3.2.2. Xây dựng và hoàn thiện bộ máy QLNN đối với lĩnh vực BĐS……..78
3.2.3. Quản lý hệ thống các tổ chức hỗ trợ TTBĐS………………………..80
3.2.4. Củng cố và hoàn thiện các chính sách tài chính bất động sản………81
3.2.5. Xây dựng, hoàn thiện khung khổ pháp lý cho TTBĐS……………..84
3.2.6. Thực hiện tốt công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất gắn với quản lý
và phát triển thị trƣờng bất động sản………………………………………..87
3.2.7. Giải pháp về đầu tƣ cho lĩnh vực bất động sản và phát triển đồng bộ hệ
thống các thị trƣờng………………………………………………………….89
3.2.8. Giải pháp về đổi mới công nghệ và kỹ năng quản lý bất động sản và thị
trƣờng bất động sản………………………………………………………….90
C. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
I. Kết luận…………………………………………………………………...92
II. Kiến nghị…………………………………………………...……………95


1

A. MỞ ĐẦU
 Sự cần thiết nghiên cứu đề tài:
Việt Nam đang trong quá trình Đổi mới, đẩy mạnh thực hiện Công nghiệp hóa
– Hiện đại hóa đất nƣớc với mục tiêu trở thành một nƣớc Công nghiệp vào năm
2020.
CNH-HĐH đã thúc đẩy quá trình đô thị hóa nƣớc ta phát triển với sự hình
thành các đô thị lớn trong cả nƣớc nhƣ Hà Nội, Đã Nẵng, TP. Hồ Chí Minh…
Trong quá trình phát triển đó thì Nhà nƣớc ta đã có các chính sách khuyến
khích các thành phần kinh tế đầu tƣ xây dựng nhà ở để đáp ứng nhu cầu nhà ở cho
nhân dân; Để tạo hành lang pháp lý cho việc kinh doanh bất động sản, ngày
29/6/2006 Quốc Hội đã thông qua Luật Kinh Doanh bất động sản và Chính phủ ban

hành Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 hƣớng dẫn thi hành Luật
Kinh doanh bất động sản.
Thị trƣờng Bất động sản của ta mới đƣợc hình thành, nhƣng sự phát triển của
nó thì thăng trầm khó lƣờng. Theo số liệu thống kê: Năm 2003 giao dịch địa ốc
thành công giảm 28%, năm 2004 giảm 56% và năm 2005 giảm 78%. Tuy nhiên từ
năm 2006 đến năm 2007 thì thị trƣờng Bất động sản lại có một cơn sốt đất lần thứ
ba trong lịch sử thị trƣờng Bất động sản Việt Nam.
Nhƣng từ năm 2008, do tác động của khủng hoảng kinh tế ảnh hƣởng trực tiếp
đến ngành kinh doanh bất động sản đẩy kinh doanh bất động sản rơi vào tình hình
rất khó khăn. Chính phủ đã tiến hành điều tiết thị trƣờng bằng các chính sách tiền tệ
với việc kiểm soát tín dụng chặt chẽ, đặc biệt là tín dụng phi sản xuất với hàng loạt
các biện pháp nhằm ổn định thị trƣờng và kiềm chế lạm phát.
Thị trƣờng Bất động sản ở Hà Nội là một thị trƣờng rất có tiềm năng. Thời
gian qua, mặc dù các công ty đều có chiến lƣợc phát triển cho riêng mình nhƣng do
ảnh hƣởng của quá trình lạm phát, khủng hoảng kinh tế và và sự đóng băng của Thị
trƣờng bất động sản. Nên vấn đề nhà ở thƣơng mại nói chung và nhà ở chung cƣ nói
riêng đang thực sự gặp vấn đề khó khăn rất khó giải quyết. Các công ty đang rơi vào
tình trạng vô cùng khó khăn


2

Từ Liêm là một huyện ngoại thành nằm ở phía Tây của thành phố Hà Nội, bao
gồm 15 xã và 1 thị trấn với tổng diện tích tự nhiên là 7.562,80 ha với tổng dân số
tính tới 31/12/2011 là 463.136 ngƣời.
Trong quy hoạch thủ đô Hà Nội đến năm 2030 và định hƣớng đến năm 2050,
Từ Liêm đƣợc xác định là khu vực mở rộng không gian nội thị có chức năng là
trung tâm dịch vụ khoa học, công nghệ của thành phố; Có nhiều điều kiện thuận lợi
trong phát triển kinh tế - xã hội, đặc biệt là trong quy hoạch phát triển cơ sở hạ tầng,
các cụm dân cƣ đô thị, phát triển thƣơng mại, dịch vụ, du lịch, khoa học công nghệ

và quản lý hành chính.
Từ Liêm là một thị trƣờng bất động sản bất động sản có nhiều triển vọng,
nhiều doanh nghiệp đã và đang đầu tƣ vào thị trƣờng nhà ở, căn hộ trên địa bàn Từ
Liêm, hoạt động đầu tƣ kinh doanh bất động sản có nhiều thuận lợi, tuy nhiên cũng
không ít khó khăn, đặc biệt trong giai đoạn từ 2008 đến nay.Tính đến hết ngày
31/10/2012, tổng số dự án đang triển khai trên địa bàn có 195 dự án. Trong đó, có
23 dự án cơ bản hoàn thành, 10 dự án đã hoàn thành, 135 dự án đang triển khai và
27 dự án đang hoàn thiện thủ tục đầu tƣ.
Cũng nhƣ các nơi khác, thị trƣờng bất động sản của Huyện Từ Liêm cũng
không nằm ngoài những khó khăn chung của cả nƣớc. Những khó khăn xuất phát từ
nhiều nguyên nhân khách quan, chủ quan, trong đó có nguyên nhân từ quản lý nhà
nƣớc về kinh doanh Bất động sản.
Trong bối cảnh đó việc nghiên cứu đề tài “Nâng cao hiệu quả quản lý nhà
nước về Kinh doanh bất động sản trên địa bàn Huyện Từ Liêm, Hà Nội” là thực
sự cần thiết để tăng cƣờng năng lực quản lý Nhà nƣớc, góp phần hỗ trợ các doanh
nghiệp đầu tƣ kinh doanh bất động sản khôi phục hoạt động, nhằm ổn định Thị
trƣờng bất động sản Huyện Từ Liêm nói riêng và thành phố Hà Nội nói chung.
 Mục tiêu nghiên cứu đề tài:
Đề xuất các giải pháp tăng cƣờng quản lý nhà nƣớc về Đầu tƣ kinh doanh Bất
động sản trên địa bàn Huyện Từ Liêm, thành phố Hà Nội.
 Đối tƣợng, phạm vi nghiên cứu của đề tài:


3

- Đối tượng nghiên cứu:
Hoạt động đầu tƣ kinh doanh bất động sản (xây dựng nhà ở, căn hộ để bán,
cho thuê);
Quản lý nhà nƣớc về hoạt động đầu tƣ kinh doanh bất động sản;
- Phạm vi nghiên cứu:

Phạm vi địa bàn nghiên cứu: Huyện Từ Liêm, Thành phố Hà Nội;
- Phạm vi đối tượng nghiên cứu:
Các doanh nghiệp đầu tƣ kinh doanh bất động sản (xây dựng nhà ở, căn hộ để
bán, cho thuê) trên địa bàn nghiên cứu;
Các sàn giao dịch bất động sản
Các cơ quan quản lý Nhà nƣớc về đất đai, Cơ quan quản lý về xây dựng trên
địa bàn nghiên cứu: (các phòng Kinh tế, Tài nguyên và Môi trƣờng, Xây dựng, Văn
phòng đăng ký quyền sử dụng đất)
- Phạm vi thời gian nghiên cứu: 2008-2013
 Phƣơng pháp nghiên cứu:
Đề tài áp dụng các phƣơng pháp nghiên cứu sau:
- Phương pháp điều tra,khảo sát thu thập số liệu, tài liệu
Điều tra thu thập số liệu thứ cấp: các tài liệu điều tra cơ bản, số liệu thống kê,
báo cáo, kết quả nghiên cứu có liên quan đến nội dung nghiên cứu từ các cơ quan
đơn vị, tổ chức huyện Từ Liêm và thành phố Hà Nội (Quy hoạch, Kế hoạch, Xây
dựng, Quản lý đất đai).
Điều tra thu thập số liệu thứ cấp: Điều tra xã hội, Phỏng vấn các đối tƣợng liên
quan
- Phương pháp thống kê, tổng hợp
Thống kê, tổng hợp, các số liệu thứ cấp.
Thống kê, tổng hợp, các ý kiến, tƣ vấn giải đáp của các chuyên gia.
- Phương pháp Phân tích và so sánh
Phân tích và so sánh các số liệu thứ cấp, sơ cấp.
Phân tích và so sánh giữa cơ sở lý luận và thực tiễn.


4

- Phương pháp ứng dụng các phần mềm tính toán để phân tích và xử lý số
liệu

 Một số khái niệm, thuật ngữ sử dụng trong luận văn
- Bất động sản:
Bất động sản là các tài sản bao gồm:
Đất đai;
Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với
nhà, công trình xây dựng đó;
Các tài sản khác gắn liền với đất đai;
Các tài sản khác do pháp luật quy định.
- Động sản là: những tài sản không phải là bất động sản. [21]
- Thị trường bất động sản
Thị trƣờng bất động sản là cơ chế, trong đó hàng hóa và dịch vụ bất động sản
đƣợc trao đổi; thị trƣờng bất động sản đƣợc hiểu theo nghĩa hẹp chỉ bao gồm các
hoạt động có liên quan đến giao dịch bất động sản nhƣ: Mua bán, cho thuê, thừa kế,
thế chấp bất động sản; thị trƣờng bất động sản theo nghĩa rộng không chỉ bao gồm
các hoạt động liên quan đến giao dịch bất động sản mà bao gồm cả các lĩnh vực liên
quan đến việc tạo lập bất động sản. [10]
- Kinh doanh bất động sản
“Hoạt động kinh doanh bất động sản bao gồm kinh doanh bất động sản và
kinh doanh dịch vụ bất động sản.
Kinh doanh bất động sản là việc bỏ vốn đầu tƣ tạo lập, mua, nhận chuyển
nhƣợng, thuê, thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại,
cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi.
Kinh doanh dịch vụ bất động sản là các hoạt động hỗ trợ kinh doanh bất động
sản và thị trƣờng bất động sản, bao gồm các dịch vụ môi giới bất động sản, định giá
bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, tƣ vấn bất động sản, đấu giá bất động sản,
quảng cáo bất động sản, quản lý bất động sản.
Giao dịch bất động sản có liên quan đến kinh doanh bất động sản là việc mua


5

bán, chuyển nhƣợng, thuê, thuê mua bất động sản giữa tổ chức, cá nhân không kinh
doanh bất động sản với tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản.
Sàn giao dịch bất động sản là nơi diễn ra các giao dịch bất động sản và cung
cấp các dịch vụ cho kinh doanh bất động sản.
Đấu giá bất động sản là việc bán, chuyển nhƣợng bất động sản công khai để
chọn ngƣời mua, nhận chuyển nhƣợng bất động sản trả giá cao nhất theo thủ tục đấu
giá tài sản.
Mua bán, chuyển nhƣợng bất động sản trả chậm, trả dần là việc mua bán,
chuyển nhƣợng bất động sản mà bên mua, bên nhận chuyển nhƣợng đƣợc trả chậm
hoặc trả dần tiền mua, tiền chuyển nhƣợng bất động sản trong thời hạn thỏa thuận
trong hợp đồng.
Mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tƣơng lai là việc mua bán
nhà, công trình xây dựng mà tại thời điểm ký hợp đồng, nhà, công trình xây dựng
đó chƣa hình thành hoặc đang hình thành theo hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công
và tiến độ cụ thể.
Định giá bất động sản là hoạt động tƣ vấn, xác định giá của một bất động sản
cụ thể tại một thời điểm xác định.
Chứng thƣ định giá bất động sản là văn bản thể hiện kết quả định giá bất động sản
do tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ định giá bất động sản lập khi có yêu cầu của
khách hàng.
Dịch vụ quản lý bất động sản là hoạt động của tổ chức, cá nhân kinh doanh
dịch vụ bất động sản đƣợc chủ sở hữu hoặc chủ sử dụng bất động sản uỷ quyền thực
hiện việc bảo quản, giữ gìn, trông coi, vận hành và khai thác bất động sản theo hợp
đồng quản lý bất động sản.
Thuê mua nhà, công trình xây dựng là hình thức kinh doanh bất động sản, theo
đó bên thuê mua trở thành chủ sở hữu nhà, công trình xây dựng đang thuê mua sau
khi trả hết tiền thuê mua theo hợp đồng thuê mua.” [23]

THÔNG BÁO
Để xem được phần chính văn của tài liệu này, vui
lòng liên hệ với Trung Tâm Thông tin Thư viện
– Trường Đại học Kiến trúc Hà Nội.
Địa chỉ: T.13 – Nhà H – Trường Đại học Kiến trúc Hà Nội
Đ/c: Km 10 – Nguyễn Trãi – Thanh Xuân Hà Nội.
Email:

TRUNG TÂM THÔNG TIN THƯ VIỆN


92

C. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
I.

Kết luận.
1) Cùng với quá trình đổi mới chuyển sang nền kinh tế thị trƣờng và quá trình

đô thị hóa mạnh mẽ đã làm xuất hiện nhu cầu mua bán, giao dịch BĐS, đây là tiền
đề xuất hiện TTBĐS. Để TTBĐS vận hành và phát triển ổn định, bền vững theo
định hƣớng XHCN thì vai trò quản lý của nhà nƣớc là rất quan trọng;Vì vậy
việc tăng cƣờng quản lý Nhà nƣớc về ĐTKDBĐS trên địa bàn Thành phố Hà
Nội nói chung và huyện Từ Liêm nói riêng là yêu cầu cấp thiết
2) Thực trạng quản lý Nhà nƣớc về ĐTKDBĐS trên địa bàn huyện Từ Liêm
a) Một số kết quả đạt đƣợc
i) Hệ thống pháp luật điều chỉnh TTBĐS đã đƣợc hình thành tƣơng đối
đồng bộ với Bộ Luật Dân sự, Luật Đất đai, Luật Xây dựng , Luật Nhà ở, Luật
Kinh doanh BĐS, Luật Thuế sử dụng đất Nông nghiệp; Luật Thuế sử dụng đất Phi
nông nghiệp;

ii) Bộ máy quản lý Nhà nƣớc về ĐTKDBĐS đã đƣợc từng bƣớc xây dựng
gắn v ới việc thực hiện cải cách thủ tục hành chính
iii) Công tác QLNN trên lĩnh vực tài chính BĐS đã từng bƣớc đƣợc điều chỉnh
hợp lý, sát với thị trƣờng, nên đã góp phần tăng thu cho ngân sách nhà nƣớc qua hệ
thống thuế sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trƣớc bạ…
iv) Công tác quản lý quy hoạch, quản lý xây dựng, quản lý sử dụng đất bƣớc
đầu đã có hiệu quả và tạo ra ý thức trong quá trình sử dụng đất đai, nhà ở của
nhân dân, góp phần sử dụng đúng mục đích và hiệu quả trong lĩnh vực BĐS.
v) Công tác giao đất, cho thuê đất đã tìm đƣợc bƣớc đi thích hợp qua "sàn
giao dịch BĐS" với phƣơng thức đấu giá, đấu thầu góp phần sử dụng đất hiệu quả,
đúng mục đích và tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nƣớc.
vi) Công tác cấp giấy chứng nhận (quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác trên đất ) đã đƣợc đẩy mạnh qua việc phân cấp xuống quận, huyện
khá hợp lý và phƣơng thức "một cửa, một dấu" trong việc cấp, xác nhận các
chứng thƣ có tính chất pháp lý cho HHBĐS đã có hiệu quả rõ rệt.


93

vii) Công tác xây dựng nhà cho thuê, nhà cho ngƣời nghèo, ngƣời thu nhập
thấp cũng đƣợc thành phố quan tâm thực hiện góp phần tăng "cung" cho TTBĐS
và bình ổn giá cho thị trƣờng này;
viii) Công tác đào tạo bồi dƣỡng cán bộ và tuyên truyền phổ biến chính sách
pháp luật về quản lý TTBĐS nói chunh và ĐTKDBĐS nói riêng đã đáp ứng yêu
cầu công tác quản lý trên địa bàn
b) Những tồn tại, yếu kém
i) Cơ chế, chính sách tạo điều kiện cho các thành phần kinh tế tham gia
ĐTKDBĐS còn nhiều bất cập, khó triển khai và nếu có thì triển khai rất chậm.
Còn tồn tại nhiều sự bất bình đẳng trong ĐTKDBĐS giữa các thành phần kinh tế
đặc biệt là với doanh nghiệp dân doanh.

ii) Công tác QLNN ở một số khâu, một số bƣớc còn yếu kém, hầu nhƣ là
buông lỏng làm cho TTBĐS phi chính quy phát triển mang tính "bùng nổ" còn thị
trƣờng chính thức thì chậm hình thành, hoạt động không ổn định, thủ tục rƣờm rà,
tốn kém.
iii) Thiếu một cơ quan quản lý nhà nƣớc chuyên trách, đầy đủ và hiệu quả về
TTBĐS, nhƣng lại có quá nhiều cơ quan điều chỉnh trực tiếp hoặc gián tiếp tham gia
quản lý TTBĐS, mỗi cơ quan "quản" một "mảng" (thƣờng mang tính chuyên môn)
nhƣng không có một cơ quan nào chịu trách nhiệm chính.
iv) Các sàn giao dịch BĐS và Trung tâm Giao dịch BĐS chƣa đƣợc thành
lập với đầy đủ chức năng, vai trò của nó nên các giao dịch chính quy khó thực
hiện, tạo điều kiện cho thị trƣờng phi chính quy phát triển.
v) Các tổ chức, cá nhân làm dịch vụ môi giới kinh doanh BĐS hoạt động
phần nhiều là tự phát, không đăng ký kinh doanh, không đƣợc đào tạo nghiệp vụ
chuyên môn đã và đang hoạt động "bát nháo" tạo ra nhiều hiệu ứng "ảo" làm lũng
đoạn và bất ổn thị trƣờng.
c) Nguyên nhân của những hạn chế
i) Chậm triển khai các văn bản, quyết định của nhà nƣớc cũng nhƣ của
UBND thành phố trong lĩnh vực đất đai, TTBĐS, ĐTKDBĐS. Hệ thống văn bản


94

này còn chồng chéo, bất cập nên cán bộ thực hiện ỷ lại, không tháo gỡ để triển
khai, gây khó dễ cho dân và cho công tác QLNN đối với TTBĐS.
ii) Hoạt động QLNN về đất đai, BĐS, TTBĐS còn mang nặng tính, hành
chính ; Chƣa tạo ra các công cụ, giải pháp, tạo điều kiện cho cơ chế thị trƣờng tự
xử lý một số khâu trên TTBĐS.
iii) Chƣa thiết lập đƣợc một hệ thống các định chế, cơ chế hỗ trợ cho
TTBĐS và ĐTKDBĐS đó là các trung tâm định giá, thẩm định giá, đăng ký biến
động BĐS, thông tin BĐS, tƣ vấn, môi giới, trung tâm giao dịch (nhƣ là "chợ",

"siêu thị" đầu mối về BĐS)…
iv) Nhận thức của nhân dân về BĐS, TTBĐS và ĐTKDBĐS còn hạn chế;
Công tác phổ biến giáo dục pháp luật còn nhiều hạn chế làm cho ngƣời dân vừa là
"thủ phạm" vừa là "nạn nhân" của những vụ tranh chấp khiếu kiện về đất đai,
BĐS cũng nhƣ trong các giao dịch BĐS.
2) Cơ sở khoa học quản lý Nhà nƣớc về Đầu tƣ kinh doanh bất động sản trên
địa bàn huyện Từ Liêm , Thành phố Hà Nội
Xác định trên cơ sở lý luận về quản lý Thị trƣờng bất động sản nói chung và
quản lý Nhà nƣớc về Đầu tƣ kinh doanh bất động sản nói riêng; Kinh nghiệm một
số nƣớc trên thê giới ; cơ sở pháplý hiện hành và thực tiễn quản lý Nhà nƣớc về
Đầu tƣ kinh doanh bất động sản ở Việt nam;
3) Trên cơ sở đánh giá thực trạng, xác định cơ sở khoa học quản lý Nhà nƣớc
về Đầu tƣ kinh doanh bất động sản trên địa bàn huyện Từ Liêm , Thành phố Hà
Nội, đã xác định quan điểm , định hƣớng và đề xuất 8 giải pháp tăng cƣờng hiệu
quả quản lý Nhà nƣớc về Đầu tƣ kinh doanh bất động sản nhƣ sau:
i) Hoàn thiện hệ thống sàn, trung tâm giao dịch BĐS trên địa bàn;
ii) Xây dựng và hoàn thiện bộ máy QLNN đối với lĩnh vực BĐS
iii) Quản lý hệ thống các tổ chức hỗ trợ TTBĐS
iv) Củng cố và hoàn thiện các chính sách tài chính bất động sản
v) Xây dựng, hoàn thiện khung khổ pháp lý cho TTBĐS
vi) Thực hiện tốt công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất gắn với quản lý


95

và phát triển TTBĐS
vii) Giải pháp về đầu tƣ cho lĩnh vực bất động sản và phát triển đồng bộ hệ
thống các thị trƣờng
viii) Giải pháp về đổi mới công nghệ và kỹ năng quản lý bất động sản và
TTBĐS

II.

Kiến nghị.

1) Đề nghị UBND Thành phố Hà Nội
i) Xây dựng chiến lƣợc phát triển TTBĐS nhằm cân đối hài hoá cung - cầu
về BĐS.
ii) Tập trung xây dựng Đề án Phát triển TTBĐS , tạo quỹ đất phục vụ các mục
tiêu công ích, chính sách xã hội, điều tiết thị trƣờng đất đai và hỗ trợ tái định cƣ.
iii) Rà soát, sửa đổi, bổ sung cơ chế chính sách tăng cung hàng hoá cho thị
trƣờng, nhất là các hàng hoá thiết yếu nhƣ nhà ở đô thị, văn phòng, các công trình
dịch vụ… Đặc biệt phát triển nhà ở xã hội cho thuê, mua, đáp ứng nhu cầu nhà ở
của đa số đối tƣợng làm công ăn lƣơng.
iv) Hoàn thiện chính sách về tín dụng phục vụ yêu cầu phát triển TTBĐS .;
điều chỉnh, bổ sung thuế nhà đất theo hƣớng hạn chế đầu cơ, khuyến khích sử dụng
có hiệu quả bất động sản, đồng thời phát triển mạnh các giao dịch chính thức trên
thị trƣờng.
v) Công khai quy hoạch phát triển đô thị và công khai các dự án kêu gọi đầu
tƣ, tạo điều kiện cho các nhà đầu tƣ bình đẳng và dễ dàng tiếp cận các dự án phát
triển bất động sản, tạo môi trƣờng cạnh tranh lành mạnh nhằm tăng nguồn cung cho
thị trƣờng bất động sản.
2) Đề nghị UBND huyện Từ Liêm:
i) Cải tiến trình tự, thủ tục chuẩn bị đầu tƣ, phê duyệt dự án để rút ngắn thời
gian đầu tƣ. Quy định rõ trách nhiệm và chế tài trong việc gây chậm trễ khi thẩm
định và phê duyệt dự án.
ii) Điều chỉnh, bổ sung chính sách giải phóng mặt bằng để tháo gỡ khó khăn,
đẩy nhanh tiến độ đầu tƣ các dự án nhằm tăng cung hàng hoá cho thị trƣờng bất


96

động sản theo hƣớng: hình thành các tổ chức giải phóng mặt bằng chuyên nghiệp và
thực hiện đấu thầu lựa chọn chủ đầu tƣ dự án.
iii) Tăng cƣờng công tác thanh tra, kiểm tra và xử lý nghiêm các trƣờng hợp vi
phạm pháp luật kinh doanh bất động sản .
iv) Thực hiện nghiêm quy định bắt buộc các tổ chức, cá nhân kinh doanh bất
động sản phải thực hiện việc mua bán nhà và chuyển quyền sử dụng đất tại các dự
án thông qua sàn giao dịch bất động sản, để mọi đối tƣợng có nhu cầu đƣợc tiếp cận
trực tiếp các thông tin mua bán.
3) Kết quả nghiên cứu “Nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về Kinh doanh
bất động sản trên địa bàn Huyện Từ Liêm, Hà Nội” có thể áp dụng cho các địa bàn
khác có điều kiện tƣơng tự và cần tiếp tục nghiên cứu mở rộng để có những đánh
giá dầy đủ hơn về quản lý nhà nƣớc về Kinh doanh bất động sản trên địa bàn thành
phố Hà Nội


TÀI LIỆU THAM KHẢO
Tiếng Việt
[1] Lê Xuân Bá (2003), Sự hình thành và phát triển thị trường bất động
sản trong công cuộc đổi mới ở Việt Nam, Nxb Khoa học kỹ thuật, Hà Nội.
[2] Ban Tư tưởng - Văn hóa Trung ương (2003), Tài liệu nghiên cứu các
Nghị quyết Hội nghị lần thứ bẩy Ban Chấp hành Trung ương khóa IX,
Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội, tr. 4.
[3] Nguyễn Đình Bồng (2005), Đổi mới hệ thống quản lý đất đai để hình
thành thị trường BĐS-DTCNN.
[4] Cục Công sản, Bộ tài chính (2000), Cơ sở khoa học và giải pháp hình
thành thị trường Bất Động Sản Việt Nam, tr. 33-35-36-38-40-41-44.
[5] Thái Bá Cẩn, Trần Nguyên Nam (2003), Thị trường bất động sản
những vấn đề lý luận và thực tiễn ở Việt Nam, Nxb Tài chính, Hà Nội,
tr. 45-51.

[6] Chính phủ (2006), Lịch sử hình thành thị trường Bất Động Sản Việt
Nam, tr. 64.
[7] Chính phủ (2007), Nghị định 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 quy
định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh Bất Động Sản.
[8] Chính phủ (2011), Nghị định 43/2011/NĐ-CP ngày 13/6/2011 quy định
về việc cung cấp thông tin và dịch vụ công trực tuyến trên trang thông
tin điện tử hoặc cổng thông tin điện tử của cơ quan nhà nước, tr. 27.
[9] Nguyễn Cao Đức (2003), Quá trình đô thị hóa các đô thị lớn ở Việt
Nam giai đoạn 1990 - 2000: Thực trạng và giải pháp, Nghiên cứu kinh
tế.
[10] Đỗ Hậu và Nguyễn Đình Bồng (2012), Quản lý Đất đai và Bất động sản
đô thị, Nxb Xây dựng, tr. 4.


[11] Bùi Thị Luyến (2009), Quản lý nhà nước về thị trường Bất Động Sản
thành phố Hồ Chí Minh, tr. 54-57.
[12] Nguyễn Minh Ngọc (2006), Kỷ yếu Hội thảo khoa học TTBĐS thực
trạng, nguyên nhân và những giải pháp.
[13] Trần Thế Ngọc (2001), Quản lý và phát triển thị trường BĐS ở TP Hồ
Chí Minh.
[14] Minh Nhung (2013), Ba xu hướng của thị trường Bất Động Sản,
Baodautu.vn, tr. 71.
[15] Hoàng Xuân Phương (2007), Thị trường quyền sử dụng đất trong nông
nghiệp, nông thôn.
[16] Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam (1993), Luật Đất đai , Nxb Chính
trị Quốc gia, Hà Nội.
[17] Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam (1994), Luật Thuế chuyển quyền sử
dụng đất, Công báo.
[18] Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam (1998), Luật Sửa đổi, bổ sung một
số điều Luật Đất đai, Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội.

[19] Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam (2001), Luật Sửa đổi, bổ sung một
số điều Luật Đất đai, Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội.
[20] Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam (2003), Luật Đất đai 2003 , Nxb
Chính trị quốc gia, Hà Nội.
[21] Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam (2005), Bộ Luật dân sự , Nxb
Chính trị quốc gia, Hà Nội, tr. 31.
[22] Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam (2005), Luật Doanh Nghiệp, Nxb
Chính trị Quốc gia, Hà Nội.
[23] Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam (2006), Luật kinh doanh Bất Động
sản; Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội, tr. 5-27.
[24] Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam (2009), Luật Quy hoạch đô thị,


Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội.
[25] Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam (2009), Chính sách đầu tư kinh
doanh Bất Động Sản, Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội, tr. 25.
[26] Lê Đình Thắng (2000), Giáo trình nguyên lý thị trường nhà đất, Nxb Chính
trị quốc gia, Hà Nội.
[27] Lê Đình Thắng (2000), Giáo trình quản lý nhà nước về đất đai và nhà
ở, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội.
[28] Thời báo Kinh tế Việt Nam (2004), Kinh tế 2003 - 2004: Việt Nam và
thế giới, Hà Nội.
[29] Khánh Toàn, Phụng Thuật (2003), Trung Quốc sau Đặng Tiểu Bình,
Nxb Thanh niên, Hà Nội.
[30] Tổng cục Thống kê (2003), Kinh tế - xã hội Việt Nam 3 năm 2001 2003, Nxb Thống kê, Hà Nội.
[31] Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng (2005), Giáo trình thị trường
BĐS, NXB NN.
[32] Trường Đại học Luật Hà Nội (1996), Giáo trình Luật đất đai, Nxb Giáo
dục, Hà Nội.
[33] UBND Thành phố Hà Nội (2012), Điều kiện tự nhiên, lịch sử, truyền

thống văn hóa Huyện Từ Liêm, tr. 13.
[34] UBND Thành phố Hà Nội (2013), Nghị quyết về chương trình phát triển
nhà ở thành phố Hà Nội giai đoạn 2012 – 2020, định hướng đền năm
2030, tr. 22.
[35] UBND Thành phố Hà Nội (2013), Quyết định số: 503/QĐ-UBND về việc
phê duyệt Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế, xã hội Huyện Từ Liêm
đến năm 2020, định hướng đền năm 2030, tr. 75.
[36] UBTV Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam (1991), Pháp lệnh Nhà ở ,
Nxb Sự thật, Hà Nội.


[37] UBTV Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam (1992), Pháp lệnh Thuế nhà
đất, Nxb Sự thật, Hà Nội.
[38] Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương (2003), Kinh tế Việt
Nam 2002, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội.
[39] Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương (2004), Kinh tế Việt
Nam 2003, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội.
[40] Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương (2011), Hình thành và
phát triển thị trường BĐS Việt Nam, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội, tr
48.
[41] Vụ Chính sách tài chính (2003), Thuế tài sản - Kinh nghiệm thế giới
và hướng vận dụng tại Việt Nam, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội.
[42] Viện nghiên cứu và phổ biến tri thức Bách Khoa Hà Nội; Đại từ điển
kinh tế thị trường
[43] Viện ngôn ngữ (2002), Từ điển Việt, NXB Đã Nẵng.
Tiếng Anh
[44] Dirk Zeller (2007), The Champion Real Estate Agent, United States of
America.

[45] Loren K.Keim (2008), Real Estate Prospecting, United States of

America.
[46] Dan Gooder Richard (200), Real Estate Rainmaker, United States of
America.