Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố vinh, giai đoạn 2015 2016

i
LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu khoa học của bản thân
tôi, công trình được thực hiện đúng thời gian. Các số liệu và kết quả nghiên
cứu trong luận văn là hoàn toàn trung thực và chưa hề sử dụng cho bảo
vệ một học vị nào.
Mọi sự giúp đỡ cho việc hoàn thành luận văn đã được cám ơn. Các
thông tin tài liệu trong luận văn đã được ghi rõ nguồn gốc.
Thái Nguyên, ngày

tháng

Tác giả luận văn

Lê Văn Hào

năm 2017


ii
LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành luận văn này ngoài sự nỗ lực của bản thân, tôi đã
nhận được rất nhiều sự giúp đỡ của các cá nhân và tập thể. Do vậy tôi muốn
bày tỏ lòng cảm ơn tới tất cả các cá nhân, đơn vị đã giúp đỡ tôi trong quá
trình thực hiện luận văn.
Trước tiên tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới TS. Vũ Thị Thanh Thủy
đã tận tình chỉ bảo, giúp đỡ tôi trong suốt quá trình thực hiện luận văn này.
Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới UBND thành phố Vinh, Phòng
Tài nguyên và Môi trường thành phố Vinh, đã tạo mọi điều kiện giúp đỡ tôi
trong suốt quá trình thu thập số liệu và thực hiện luận văn.

Tôi xin chân thành cảm ơn quý thầy, cô dã truyền đạt kiến thức cho tôi
trong suốt quá trình thực tập. Xin cám ơn Ban giám hiệu nhà trường, Khoa
Quản lý Tài nguyên, Phòng Đào tạo - Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên
đã tạo mọi điều kiện giúp đỡ.
Vì thời gian tìm hiểu có hạn nên Luận văn tốt nghiệp của tôi không tránh
khỏi những thiếu sót. Kính mong sự đóng góp và chỉ bảo của các thầy, cô để
Luận văn tốt nghiệp được hoàn thiện hơn.
Một lần nữa tôi xin chân thành cảm ơn!
Thái Nguyên, ngày

tháng

Tác giả luận văn

Lê Văn Hào

năm 2017


3
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN...................................................................................................i
LỜI CẢM ƠN...................................................................................................... ii
MỤC LỤC...........................................................................................................iii
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT............................................................................vi
DANH MỤC CÁC BẢNG.....................................................................................vii
DANH MỤC CÁC HÌNH.....................................................................................viii
MỞ ĐẦU...................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài............................................................................ 1
2. Mục tiêu nghiên cứu đề tài........................................................................2

3. Ý nghĩa của đề tài.......................................................................................3
Chương 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU................................................................. 4
1.1. Cơ sở khoa học của vấn đề nghiên cứu..................................................4
1.1.1. Địa tô................................................................................................ 5
1.1.2. Lãi suất ngân hàng............................................................................6
1.1.3. Quan hệ cung cầu.............................................................................7
1.2. Cơ sở pháp lý của vấn đề nghiên cứu.....................................................8
1.3. Tổng quan kết quả nghiên cứu ở Việt Nam.............................................9
1.3.1. Tổng quan về thị trường đất đai.......................................................9
1.3.2. Giá đất, nguyên tắc định giá đất và các phương pháp định giá đất
..11 1.3.3. Một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở.................................23
1.3.4. Một số nghiên cứu có liên quan đến lĩnh vực của đề tài...............26
1.4. Đánh giá chung rút ra từ tổng quan tài liệu..........................................27
1.4.1. Đánh giá chung về tổng quan thị trường đất đai...........................27
1.4.2. Đánh giá chung về giá đất và một số phương pháp định giá đất ..28
1.4.3. Đánh giá chung về một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất.............28


4
Chương 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 29
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu nghiên cứu..................................... 29
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu.................................................................... 29
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu........................................................................29
2.2. Nội dung nghiên cứu.............................................................................29
2.2.1. Điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội................................................... 29
2.2.2. Hiện trạng sử dụng, quản lý và đất trên địa bàn thành phố Vinh .29
2.2.3. Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa
bàn thành phố Vinh giai đoạn 2015 – 2016`............................................29
2.2.4. Nghiên cứu mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất..........29
2.2.5. Đề xuất một số giải pháp trong công tác quản lý và định giá đất

trên địa bàn thành phố Vinh.................................................................... 29
2.3. Phương pháp nghiên cứu..................................................................... 30
2.3.1. Phương pháp điều tra thu thập thông tin thứ cấp.........................30
2.3.2. Phương pháp thu thập thông tin sơ cấp........................................ 30
Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN..................................... 37
3.1. Điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội..........................................................37
3.1.1. Điều kiện tự nhiên..........................................................................37
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội................................................................41
3.2. Hiện trạng sử dụng, quản lý và giá đất trên địa bàn thành phố Vinh
..43 3.2.1. Tình hình sử dụng đất.............................................................43
3.2.2. Tình hình quản lý đất đai................................................................50
3.2.3. Tình hình giá đất.............................................................................52
3.3. Nghiên cứu một sô yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thành phô.....60
3.3.1. Yếu tố vị trí......................................................................................60
3.3.2. Yếu tố quy hoạch............................................................................62
3.3.3. Yếu tố pháp lý của thửa đất........................................................... 64


3.3.4. Yếu tố cá biệt..................................................................................65
3.3.5. Yếu tố chính sách............................................................................67
3.4. Đánh giá mức độ quan trọng của các yếu tố đến giá đất.....................68
3.5. Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao năng lưc quản lý Nhà nước về
giá đất trên địa bàn thành phồ Vinh............................................................69
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ................................................................................72
1. Kết luận....................................................................................................72
2. Đề nghị.....................................................................................................73
TÀI LIỆU THAM KHẢO................................................................................. 75


DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

Chữ viết tắt

Diễn giải

UBND

: Ủy ban nhân dân

HĐND

: Hội đồng nhân dân

BĐS

: Bất động sản

QSD

: Quyền sử dụng

GCSQSDĐ

: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Gqd

: Giá đất theo quy định của nhà nước

Gt

: Giá đất trên thị trường

KV

: Khu vực

QH

: Quy hoạch

PTTH

: Phổ thông trung học


vii
DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2016....................... 43
Bảng 3.2: Biến động đất đai năm 2016 so với năm 2015............................... 47
Bảng 3.3: Tình hình biến động giá đất theo quy định năm 2015 - 2016........53
Bảng 3.4: Giá đất ở trên thị trường năm 2015 - 2016.....................................49
Bảng 3.5. Tình hình biến động giữa Gqđ và Gt năm 2015 - 2016..................57
Bảng 3.6: Giá đất trên địa bàn nghiên cứu theo các khu vực......................... 60
Bảng 3.7: Giá đất ở các vị trí tuyến đường ở KV.I............................................61
Bảng 3.6: Giá đất ở các vị trí tuyến đường ở KV.II...........................................62
Bảng 3.7: Yếu tố quy hoạch ảnh hưởng đến giá đất....................................... 63
Bảng 3.8: Bảng giá đất trên thị trường năm 2015 - 2016............................... 63
Bảng 3.9: Giá đất tại KV.IV chưa cấp giấy chứng nhận QSDĐ..........................64
Bảng 3.10: Giá đất tại KV.IV đã cấp GCN......................................................... 64

Bảng 3.11: Chênh lệch giá bời yếu tố pháp lý của thửa đất KV.IV...................65
Bảng 3.12: Yếu tố cá biệt về độ rộng mặt tiền................................................ 66
Bảng 3.13: Mức độ ảnh hưởng cửa các yếu tố đến giá đất............................69


viii

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 1.1 Đồ thị cung và cầu Đất đai..................................................................7
Hình 3.1. Biến động giá đất KV.I trên thị trường năm 2015 -2016..................56
Hình 3.2: So sánh giá đất quy định với giá đất trên thị trường năm 2015........58
Hình 3.3: So sánh mức chênh lệch giá cao nhất giữa các tuyến và khu vực.....59
Hình 3.4: So sánh giá quy định và trên thị trường ở mức cao nhất trên
các khu vực nghiên cứu.....................................................................59
Hình 3.5: So sánh giá trị thửa đất ảnh hưởng bởi độ rộng mặt tiền...............67
Hình 3.6: Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất...............................69


1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Công nghiệp hoá, hiện đại hoá và đô thị hoá lá xu hướng phát triển
của mọi quốc gia trên thế giới. Ở Việt Nam, sau 30 năm (1986 - 2016) đổi
mới nước ta đã đạt được những thành tựu quan trọng, đất nước bước vào
thời kỳ phát triển mới, thời kỳ công nghiệp hoá, hiện đại hoá. Với chính
sách “mở cửa”, kinh tế Việt Nam bắt đầu chuyển đổi từ mô hình quản lý
“kinh tế kế hoạch hóa tập trung” sang mô hình “kinh tế thị trường định
hướng xã hội chủ nghĩa”, cùng với sự chuyển đổi này những chính sách
quản lý đất đai cũng được điều chỉnh để phù hợp với sự vận hành của thể

chế kinh tế thị trường với sự quản lý của Nhà nước.
Để đáp ứng kịp thời, phục vụ sự nghiệp Công nghiệp hóa, hiện đại hóa
Kinh tế Việt Nam từng bước hội nhập sâu vào nền kinh tế khu vực và thế
giới, đưa đất nước ngày càng phát triển và góp phần xây dựng, bảo đảm
an ninh, quốc phòng, đời sống vật chất và tinh thần của nhân dân ngày
càng cải thiện. Mặt khác để đẩy mạnh quá trình công nghiệp hóa, hiện đại
hóa và đô thị hoá thì cần phải có những chính sách phù hợp để tạo nguồn
thu cho ngân sách nhà nước, thúc đẩy sự hình thành và phát triển mạnh
mẽ của thị trường nhà đất, mà trong đó việc thực hiện định giá đất là một
trong những yếu tố chủ chốt không thể thiếu.
Định giá đất là sự ước tính về giá trị của đất đai bằng hình thái tiền
tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác định, tại một thời điểm xác định.
Đất đai là một tài sản đặc biệt. Giá đất ngoài các yếu tố không gian, thời
gian, kinh tế, pháp lý, nó còn bị tác động bởi các yếu tố tâm lý, xã hội. Vì vậy,
định giá đất chỉ là sự ước tính về mặt giá trị mà không thể tính đúng, tính
đủ như tài sản thông thường khác.


Thành phố Vinh với 25 đơn vị hành chính cấp phường xã, là Đô thị loại
1 thuộc tỉnh Nghệ An, là đô thị hạt nhân có tác động lan toả mạnh mẽ đến
tốc độ công nghiệp hoá vùng Bắc Trung bộ. Trong nhiều năm qua, cơ cấu
kinh tế Thành phố Vinh chuyển dịch tích cực và đúng hướng, tốc độ phát
triển kinh tế nhanh, hạ tầng đô thị được đầu tư đúng hướng, đồng bộ, hệ
thống giao thông, cảnh quan đô thị được chỉnh trang và đầu tư mới, tạo
nên nhiều tuyến phố đẹp, nhiều công trình tầm cỡ như sân bay Quốc tế
Vinh, cầu vượt đường sắt, Quảng trường Hồ Chí Minh, các trung tâm
thương mại, dịch vụ... Bên cạnh đó, trong 10 năm qua (2006 - 2016), thành
phố Vinh cũng có rất nhiều công trình xây dựng khu đô thị, khu nhà ở cao
cấp, thu nhập thấp, các khu tái định cư, kéo theo đó là việc giá đất luôn
biến động và có xu hướng tăng cao, đã làm phát sinh nhiều vấn đề khó

khăn, phức tạp trong công tác thực hiện thu hồi, đền bù, giải phóng mặt
bằng liên quan đến các hộ gia đình cá nhân, gây ra nhiều bức xúc trong xã
hội.
Trước thực tế đó, đòi hỏi phải có những giải pháp đồng bộ để giá đất
do Nhà nước quy định phải phù hợp với giá giao dịch trên thị trường,
trong đó việc xác định giá đất và tìm hiểu các yếu tố ảnh hưởng đến giá
đất là những yêu cầu cấp bách.
Xuất phát từ tính cấp thiết và tình hình thực tiễn trên, được sự phân
công của khoa Quản lý Tài Nguyên trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên
và dưới sự hướng dẫn của TS. Vũ Thị Thanh Thủy, chúng tôi tiến hành
nghiên cứu đề tài: “Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở
trên địa bàn thành phố Vinh, giai đoạn 2015 - 2016”
2. Mục tiêu nghiên cứu đề tài
2.1. Mục tiêu tổng quát
Xác định một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất tại thành phố Vinh
giai đoạn 2015 – 2016 từ đó làm cơ sở cho công tác tư vấn định giá đất
trên địa bàn thành phố


2.2. Mục tiêu cụ thể
Thực trạng công tác quản lý đất đai tại thành phố Vinh có lien quan đến
định giá đất
Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn
thành phố Vinh giai đoạn 2015 - 2016
Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác định giá đất
trên địa bàn thành phố Vinh - tỉnh Nghệ An.
3. Ý nghĩa của đề tài
3.1. Ý nghĩa khoa học
Nhằm làm rõ một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn và
qua đó xác định được phương pháp định giá đất phù hợp hơn.

3.2. Ý nghĩa thực tiễn
Luận văn là hoạt động trí tuệ giúp học viên vận dụng phương pháp
luận và phương pháp nghiên cứu khoa học trong học tập và trong thực
tiễn, trong đó bước đầu vận dụng một cách tổng hợp những tri thức đã học
để tiến hành hoạt động nhận thức có tính chất nghiên cứu, bước đầu góp
phần giải quyết những vấn đề khoa học vào thực tiễn trong công tác nghiên
cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn thành phố Vinh giai
đoạn 2015 - 2016.
Đánh giá và đề xuất mức giá cụ thể phù hợp thực tế theo từng
tuyến đường, vị trí của từng thửa đất thông qua kết quả nghiên cứu trên
địa bàn thành phố Vinh giai đoạn 2015 - 2016.
Giải pháp nâng cao hiệu quả công tác định giá đất trên địa bàn thành
phố vinh - tỉnh Nghệ An là những thông tin quan trọng giúp lãnh đạo địa
phương tham khảo trong quản lý sử dụng đất.


Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở khoa học của vấn đề nghiên cứu
Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân (2006) [21], cho rằng: sự khác
nhau về giá đất đo thị với giá đất nông nghiệp chỉ có thể giải thích qua sự
khác nhau của yếu tố chi phối đến mức địa tô. Điều khác biệt cơ bản giữa
đất đô thị và đất nông nghiệp là sự khác nhau về vị trí và các đầu tư xây
dựng cơ sở hạ tầng trên đất. Sự khác biệt đó quyết định khả năng sử dụng
đất đó vào việc gì (mục đích sử dụng), do đó quyết định khả năng sinh lợi
của thửa đất, tức là quyết định mức địa tô của đất đó. Hai yếu tố chất đất
và điều kiện địa hình đều có ảnh hưởng lớn đến địa tô, dù đất đó ở đô thị
hay vùng nông thôn hẻo lánh. Yếu tố điều kiện tưới tiêu và điều kiện khí hậu
chủ yếu được đề cập khi xem xét địa tô đất nông nghiệp.
Để so sánh xây dựng mức địa tô cho từng thửa đất trong nông

nghiệp trước hết căn cứ vào vùng và loại đất định ra mức giá chung cụ thể
đến các loại đất trong nhóm đất nông nghiệp. Đối với đất trồng cây hàng
năm, tổng hợp của 5 yếu tố sau sẽ phản ánh mức địa tô khác nhau giữa các
thửa đất: Độ phì nhiêu của đất; điều kiện tưới tiêu nước; điều kiện khí
hậu; điều kiện địa hình; và vị trí của thửa đất.
Trong giai đoạn hiện nay, giá đất và định giá đất là vấn đề được quan
tâm và chú trọng của nhiều ngành, vì vậy xác định cơ sở hình thành giá đất là
một nhân tố cực kỳ quan trọng để định giá đất cụ thể và chính xác.
Theo Nguyễn Thế Huấn và Phan Thị Thu Hằng (2009) [11], thì giá đất
hình thành do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng
đất. Giá đất này phản ánh chính xác giá trị thực của đất đai, khắc phục việc
đầu cơ đất đai để kiếm lời và các tiêu cực trong hoạt động giao đất, cho thuê
đất. Giá đất do người sử dụng đất thoả thuận với những người có liên
quan khi thực


hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất;
góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Giá cả là biểu hiện tiền tệ của hàng hóa trên cơ sở giá trị, tuy nhiên
đất đai là sản phẩm phi lao động của con người, bản thân nó không có giá
trị. Do đó đối với đất đai, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai
trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán có nghĩa
là tư bản hóa địa tô.
Như vậy có thể nói cơ sở khoa học chính để hình thành giá đất bao
gồm: Địa tô, lãi suất ngân hàng, quan hệ cung cầu.
1.1.1. Địa tô
Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân (2006) [21], cho rằng: Địa tô là phần sản

phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông nghiệp tạo ra và nộp
cho người chủ sở hữu ruộng đất. Ðịa tô gắn liền với sự ra đời và tồn tại của

chế độ tư hữu về ruộng đất. Trong chế độ chiếm hữu nô lệ, địa tô là do lao
động của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự do tạo ra.
Trong chế độ phong kiến, địa tô là phần sản phẩm thặng dư do nông nô
tạo ra và bị chúa phong kiến chiếm đoạt. Trong chủ nghĩa tư bản, do còn
chế độ tư hữu về ruộng đất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô. Về
thực chất, địa tô tư bản chủ nghĩa chính là phần giá trị thặng dư thừa ra
ngoài lợi nhuận bình quân và do nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp trả cho
địa chủ.
Địa tô tư bản chủ nghĩa phản ánh quan hệ giữa ba giai cấp: địa chủ,
tư bản kinh doanh nông nghiệp và công nhân nông nghiệp làm thuê. Trong
chủ nghĩa tư bản, có các loại địa tô: địa tô chênh lệch; địa tô tuyệt đối và
địa tô độc quyền.
Địa tô chênh lệch loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu ở
những ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn như ruộng đất có độ
màu mỡ cao hơn, có vị trí gần thị trường tiêu thụ hơn, hoặc tư bản đầu tư
thêm có hiệu suất


cao hơn. Là độ chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá
biệt. Có hai loại địa tô chênh lệch: địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II:
- Ðịa tô chênh lệch I là địa tô chênh lệch thu được trên những ruộng
đất có độ màu mỡ tự nhiên trung bình và tốt, có vị trí gần thị trường tiêu thụ.
- Ðịa tô chênh lệch II là địa tô chênh lệch thu được do đầu tư, thâm
canh trên thửa đất đó. Địa tô chênh lệch I sẽ thuộc về người có quyền sở hữu
về đất đai nó được chuyển vào giá cả đất đai hay tiền thuê đất hàng năm,
còn địa tô chênh lệch II sẽ thuộc về những người đầu tư hay thâm canh trên
thửa đất đó.
Bên cạnh địa tô chênh lệch, còn có địa tô tuyệt đối. Địa tô tuyệt đối
là phần lợi nhuận dôi ra ngoài giá cả sản xuất chung, tức là phần chênh lệch
do giá cả sản phẩm cao hơn giá cả sản xuất. Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn

Quân (2006) [21].

1.1.2. Lãi suất ngân hàng
Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân (2006) [21], cho rằng: Trong kinh doanh

nói chung và kinh doanh nhà đất nói riêng, trước khi quyết định đầu tư
người ta tính toán đến hiệu quả kinh tế đem lại sao cho ít nhất phải bẳng số
tiền gửi vào ngân hàng. Chính vì vậy, ta cần xét tới lãi suất ngân hàng với lãi
suất phổ biến và có thể tính bình quân trong khoảng thời gian tương đối dài.
Lãi suất ngân hàng cao thì giá đất mua vào phải giảm đi vì khi đó người
dân và các nhà đầu tư sẽ có xu hướng đem tiền của mình gửi vào ngân
hàng để hưởng mức lợi cao hơn hoặc ngang bằng. Ngược lại nếu lãi suất
ngân hàng giảm thì số tiền bỏ ra mua đất sẽ tăng, do người bán không
muốn bán ra với giá thấp, họ giữ lại để thu được lớn hơn thu nhập do
lượng tiền bán đất gửi vào ngân hàng.
Khi nền kinh tế xã hội ngày càng tăng trưởng thì lãi suất có xu hướng
giảm, trong khi đó người mua lại muốn sở hữu một căn hộ gắn liền với
đất hơn là gửi tiền vào ngân hàng do đó mà giá đất ngày càng có xu hướng


tăng lên. Vì vậy nhà tư bản kinh doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác định
được


giá cả. Trong đó tăng trưởng kinh tế xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm, do
đó giá đất có xu hướng tăng lên, việc kinh doanh bất động sản luôn mang
lại lợi nhuận.
1.1.3. Quan hệ cung cầu
Theo Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân (2006) [21], giữa cung - cầu luôn
có tác động lẫn nhau, ảnh hưởng trực tiếp đến giá đất và làm cho giá đất

luôn biến động.
Trong thị trường tự do hoàn toàn, giá cả của hàng hoá thông
thường được quyết định tại điểm cân bằng của quan hệ cung cầu. Cầu
vượt cung thì giá cả tăng cao, ngược lại, cung vượt cầu thì giá cả hạ xuống.
Với đất đai cũng vậy, giá cả cũng phụ thuộc vào mối quan hệ cung cầu.
Nhưng vì đất đai, khác với các loại hàng hoá thông thường là có tính tự nhiên
nhân văn, nên không hoàn toàn vận hành theo nguyên tắc cung cầu nói
trên mà hình thành theo nguyên tắc riêng:
- Bên cung và bên cầu đều không dễ dàng biết được ở đâu có thông
tin về cung hoặc cầu.
- Tính thay thế là có hạn. Do đất đai vốn có tính cá biệt khi trở thành
đối tượng giao dịch, các thửa đất đều mang tính đặc thù riêng, nên tính
thay thế nhau cũng có giới hạn.
P

S
P0

E

P1

E'

D0
D1

O

Q1

Q0

Hình 1.1 Đồ thị cung và cầu Đất đai

Q


Theo hình 1, đường cung và cầu Đất đai cắt nhau tại điểm E là điểm cân
bằng. Khi các nhân tố khác thay đổi, dẫn đến sự chuyển dịch của đường cung
và cầu, điểm cân bằng cũng thay đổi theo. Chẳng hạn lãi suất cho vay mua
nhà tăng lên, thì đường cầu dịch sang trái từ Do sang D1, điểm cân bằng dịch
chuyển từ E sang E’, nếu cung không đổi thì giá giảm xuống từ P0 xuống P1.
Quan hệ cung - cầu trong thị trường đất đai trong thời gian ngắn diễn biến
có phần khác so với quan hệ cung cầu trong thị trường hàng hoá thông
thường. Vấn đề này có ý nghĩa đặc biệt trong định giá đất bởi vì khả năng
cung về đất đai trên thị trường luôn cố định về không gian, vì đất đai không
thể di chuyển được từ nơi này sang nơi khác. Lượng cầu cũng có thể gia
tăng không đều giữa các địa phương do các yếu tố: điều kiện phát triển, vị
trí địa lý, khí hậu, tâm lý, sức thu hút đầu tư....
Chính vì vậy, cung cầu về đất đai luôn xảy ra tình trạng mất cân đối cục
bộ theo địa phương trong khi chúng ta không thể "điều" đất từ địa
phương khác tới để điều hoà.
1.2. Cơ sở pháp lý của công tác định giá đất
- Luật Đất đai ngày 26 tháng 11 năm 2003
- Nghị định Số: 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 về
phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất
- Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27 tháng 07 năm 2007 Sửa đổi,
bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11
năm 2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

- Luật Đất đai 2013 ngày 29 tháng 11 năm 2013
- Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004, về phương pháp xác
định giá đất và khung giá các loại đất.
- Căn cứ Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2014 của
Chính phủ quy định về khung giá đất;
- Luật đất đai 2013;


- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hành
một số điều của Luật đất đai.
- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về giá đất.
- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về thu tiền sử
dụng đất.
- Thông tư 36/2014/TT-BTNMT quy định chi tiết phương pháp định giá
đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác
định giá đất.
- Thông tư 76/2014/TT-BTC hướng dẫn một số điều của Nghị định
45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng
đất.
- Quyết định Số: 111/2012/QĐ-UBND ngày 27 tháng 12 năm 2012 của Ủy
ban nhân dân tỉnh Nghệ An về việc ban hành bảng giá các loại đất năm 2013
- Quyết định Số: 108/2014/QĐ-UBND ngày 30 tháng 12 năm 2014 của
Ủy ban nhân dân tỉnh Nghệ An về việc ban hành bảng giá các loại đất giai
đoạn từ ngày 01/01/2015 đến ngày 31/12/2019 trên địa bàn thành phố Vinh
1.3. Tổng quan kết quả nghiên cứu ở Việt Nam
1.3.1. Tổng quan về thị trường đất đai
Đất đai là một tài nguyên thiên nhiên quý giá của mỗi quốc gia và nó
cũng là yếu tố mang tính quyết định sự tồn tại và phát triển của con người
và các sinh vật khác trên trái đất
Đất đai là sản phẩm của tự nhiên tạo ra, bản thân nó không có giá trị. Giá

cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự
thu lợi trong quá tr.nh sử dụng, mua bán, có thể coi là địa tô được tư bản
hoá. Nói cách khác giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi
(địa tô) cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó. Quyền lợi đất đai đến
đâu th. có thể có khả năng thu lợi đến đó từ đất và cũng có giá cả tương ứng,
như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả
quyền thế chấp...


Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là
biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai. Xét về phương diện tổng
quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất chính là mệnh giá của quyền sở
hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định.
Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân (2006) [21], cho rằng: “Đất đai là
một loại tài nguyên thiên nhiên, một loại tài nguyên sản xuất, bao gồm cả lục
địa và mặt nước trên bề mặt trái đất. Khi nghiên cứu khái niệm về đất đai liên
quan đến định giá đất phải hiểu đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên, là tư
liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa
bàn phân bố khu dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hóa, an ninh và quốc
phòng”.
Theo Luật Đất đai năm 1993, “đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý
giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của
môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở
kinh tế, văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng. Trải qua nhiều thế hệ nhân dân
ta đã tốn bao công sức, xương máu mới tạo lập, bảo vệ được vốn đất đai như
ngày nay”.
Theo Đỗ Thị Lan và Đỗ Anh Tài (2007) [14], “trong tiến trình lịch sử
của xã hội loài người, con người và đất đai ngày càng gắn liền chặt chẽ với
nhau. Đất đai trở thành nguồn của cải vô tận của con người, con người
dựa vào đó để tạo nên sản phẩm nuôi sống mình. Đất đai là nguồn của cải,

là một tài sản cố định hoặc đầu tư cố định, là thước đo sự giàu có của mỗi
quốc gia. Đất đai còn là sự bảo hiểm cho cuộc sống, bảo hiểm về tài chính,
như là sự chuyển nhượng của cải qua các thế hệ và như là một nguồn lực
cho các mục đích tiêu dùng”.
Theo cách định nghĩa của tổ chức FAO thì: “Đất đai là một tổng thể vật
chất, bao gồm cả sự kết hợp giữa địa hình và không gian tự nhiên của thực


thể vật chất đó”. The đó, đất đai là một phạm vi không gian như một vật
mang những giá trị theo ý niệm của con người.


1.3.2. Giá đất, nguyên tắc định giá đất và các phương pháp định giá đất
1.3.2.1. Giá đất và định giá đất
Đất đai được coi là nguồn tài sản quý giá, nguồn lực quan trọng nhất
của đất nước. Chính vì vậy, Nhà nước ngày càng chú trọng khai thác các
nguồn thu từ đất đai nhằm quản lý có hiệu quả hơn nguồn tài sản này.
Điều 4 Luật đất đai 2003 [18], ở khoản 23 ghi rõ: Giá quyền sử dụng đất
(sau đây gọi là giá đất) là số tiền tính trên đơn vị diện tích đất do Nhà
nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất.
Trước đây Nhà nước chỉ quy định một loại giá đất áp dụng cho mọi quan
hệ đất đai, thì Luật Đất đai 2003 [18], đề cập nhiều loại giá đất để xử lý từng
nhóm quan hệ đất đai khác nhau. Giá đất được hình thành trong các
trường hợp sau đây (Điều 55 Luật đất đai 2003):
1. Do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy
định giá theo quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 56 của Luật này;
2. Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất;
3. Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có
liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại
quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ
sở hữu và thống nhất quản lý được ghi nhận tại Điều 53, 54 Hiến pháp 2013;
Điều 4 Luật đất đai năm 2013 [18], nội dung của nguyên tắc được thể hiện:
Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống
nhất quản lý nhà nước về đất đai.
Giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh
tế, nó phản ánh mức đô thu lợi trong quá trình mua bán, hay nói cách
khác, giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay
thấp ở một khoảng thời gian nào đó. Quyền lợi đất đai đến đâu thì có khả
năng thu lợi


đến đó từ đất và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá
cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê ... giá cả đất đai là dựa trên
giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là tổng hoà giá trị hiện hành của
địa tô nhiều năm được chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở
hữu đất đai trong kinh tế.
Luật đất đai 2013 [18] quy định: "Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị
bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong
thời hạn sử dụng đất xác định".
Theo Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân (2006) [21], “Định giá đất
đai là người định giá căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp định giá trên cơ
sở nắm chắc tư liệu thị trường đất đai, căn cứ vào những thuộc tính kinh tế
và tự nhiên của đất đai theo chất lượng, và tình trạng thu lợi thông
thường trong hoạt trong hoạt động kinh tế thực tế của đất đai, xem xét
đầy đủ ảnh hưởng của các yếu tố về phát triển kinh tế, xã hội, phương thức
sử dụng đất, dự kiến thu lợi từ đất và chính sách đất đai, đối với việc thu lợi
từ đất, rồi tổng hợp để định ra giá cả tại một thời điểm nào đó cho một
thửa đất hoặc nhiều thửa đất với một quyền đất đai nào đó”.
Lê Tấn Lợi (2009) [16] cho rằng: “Giá đất được hình thành là kết quả

của sự tác động qua lại của nhiều yếu tố một cách hợp lý và tranh thủ một
số luật lệ nhất định”.
Như vậy, có thể thấy rằng: Giá đất nó phản ánh tác dụng của đất
đai trong hoạt động kinh tế, nó phản ánh mức đô thu lợi trong quá trình
mua bán, hay nói cách khác, giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có
thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian và vị trí nhất định.
1.3.2.2. Nguyên tắc định giá đất
Các nguyên tắc định giá đất có mối quan hệ chặt chẽ với nhau. Vì vậy khi
định giá chúng ta cần xem xét tổng hợp tất cả các nguyên tắc cơ bản như sau:


- Nguyên tắc thay thế
Nguyên tắc này cho rằng: Giá thị trường của một thửa đất chủ thể
có khuynh hướng bị áp đặt bởi giá bán một thửa đất thay thế khác tương
tự về giá trị và các tiện dụng so với thửa đất chủ thể, với giả thiết không có
sự chậm trễ trong việc thoả thuận giá cả và thanh toán. Hay nói cách khác,
giá cả của một thửa đất nào đó chịu sự ràng buộc với giá cả thửa đất có
giá trị sử dụng tương đồng cùng loại hình có khả năng thay thế nó.
- Nguyên tắc thu nhập
Giá đất phản ánh mức thu lợi trên đất tức là thu nhập của thửa đất.
Giá đất được hình thành trong một quá trình lâu dài. Công việc định giá đất
đưa ra mức giá ở hiện tại nhưng cần dựa trên những tài liệu trong quá khứ
và dự báo cho tương lai. Nguyên tắc thu nhập rất cần thiết đối với phân
tích khu vực trong định giá đất, kiểm tra giá cả của mẫu giao dịch, xác định
thu nhập ròng và suất lợi tức hoàn vốn. Đây là cơ sở hình thành phương
pháp thặng dư và phương pháp hoàn vốn trong định giá đất.
- Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất
Một thửa đất có khả năng sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau. Xét
về mặt giá trị, có sử dụng cho thu nhập ròng thấp và kéo dài, có sử dụng cho
thu nhập ròng cao nhưng thời gian diễn ra rất ngắn. Trong số rất nhiều

các sử dụng khác nhau, thông thường một thửa đất bao giờ cũng có một sử
dụng vừa hợp pháp vừa đem lại giá trị thu nhập ròng lớn nhất và trong
khoản thời gian xác định. Loại sử dụng đó, lý thuyết định giá gọi là sử dụng
hiệu quả nhất. Sử dụng hiệu quả nhất được xem là một trong số các nguyên
tắc quan trọng nhất của định giá đất.
- Nguyên tắc thù lao tăng dần, giảm dần
Hay còn gọi là nguyên tắc lợi ích cận biên giảm dần. Tức là khi gia tăng
số lượng đơn vị đầu vào của các yếu tố sản xuất thì thu nhập ròng gia
tăng theo, nhưng sau khi đạt đến một số lượng nào đó, nếu tiếp tục cho
thêm đầu


tư thì thu nhập ròng không còn gia tăng theo tỷ lệ đầu tư thêm thậm chí
còn giảm đi. Đầu tư đất đai cũng tuân theo nguyên tắc này. Để tìm ra điểm
ngoặt tăng giảm của tổng thu nhập cần tính toán tổ hợp về giá thành tất yếu,
dự toán thu nhập, chi phí…
- Nguyên tắc cạnh tranh
Cạnh tranh trong hàng hóa thông thường là phát sinh giữa hai bên
cung cầu, giá cả chính là kết quả cạnh tranh tại điểm cân bằng của mối
quan hệ cung cầu. Trong thị trường đất đai, cạnh tranh đa phần xảy ra giữa
các bên có nhu cầu với nhau. Nếu giá đất thấp hơn so với khả năng thu lợi.
Loại đất có tính thay thế càng nhỏ thì tính cạnh tranh càng cao đẩy giá đất
lên cao.
- Nguyên tắc đóng góp
Tổng thu lợi của BĐS là kết quả chung từ tác động của các yếu tố cấu
thành là đất đai và vật kiến trúc. Nguyên tắc này không chỉ dùng trong công
tác định giá mà còn có thể dùng vào việc đầu tư tiếp cho đất hoặc các vật
kiến trúc để cải tạo, tu sửa từng phần BĐS.
- Nguyên tắc biến động
Giá cả đất đai là biến động theo sự thay đổi của yếu tố cấu thành

giá. Các yếu tố hình thành giá luôn trong trạng thái biến động. Khi định giá
cần xem xét tổng hợp các yếu tố ảnh hưởng.
- Nguyên tắc hòa hợp
Đất đai gắn liền với môi trường tự nhiên và môi trường xã hội. Cho nên
khi định giá cần phải phân tích cẩn thận mối quan hệ giữa đất đai với
môi trường xung quanh. - Nguyên tắc ưu tiên cho đất đai


Đất đai cần thiết cho tất cả các hoạt động sản xuất và sinh hoạt của
con người. Vì vậy giá đất là khoản chi trả ưu tiên trước hết khi bắt tay vào sản
xuất.