Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Đô Lương, tỉnh Nghệ An giai đoạn 20102016 (Luận văn thạc sĩ)

- 2016

LU N V N TH C S QU N LÝ

THÁI NGUYÊN - 2017

T AI


- 2016
: 60.85.01.03

LU N V N TH C S QU N LÝ

THÁI NGUYÊN - 2017

T AI


i

- 2016
cô

công trình nào khác.


ii


iii

L

........................................................................................................ i

L IC

............................................................................................................. ii

M C L C.................................................................................................................. iii
DANH M C CÁC CH

VI T T T ....................................................................... vi

DANH M C CÁC B NG........................................................................................ vii
DANH M C CÁC HÌNH ........................................................................................ viii
M

U .................................................................................................................... 1
......................................................................................1
..............................................................................................2
i............................................................2
: T NG QUAN TÀI LI U ...................................................................... 4
t................................4
.................................................................................4
.......................................................................5
.......................................................................6
...................................................8

..................................................................................9

.............................................................13
1.2.3. Các

....14
.....................................................16
...............................................................................21
...............................21
.........................................23
....................................24

2: N

U .......................... 27
....................................................................................27


iv
.......................................................................................27
......................................................................................27
-

.....27

2.3.2. So sánh quy trình
- 2016 ........................................28

- 2016..............................................28

- 2016 ..................................28

..29
...............................................................................29
......................................29
........................................29
............................30
........................................................................30
: K T QU VÀ TH O LU N ............................................................. 31
-

..................................31
...................................................................31
-

.......................................................33
-

..........................36

........................................................................................37
3.2. So sánh quy trình
- 2016.............................................41
3.2.1.

- 2011 ....41

- 2016 .............................46
3.2.3. So sánh quy trình

do
- 2016 .................................................51

v

-2016................................................................57

- 2016 ..............................................................................................57
3.3.2
........................................................59
3.4.
h

- 2016 .......................................................68
......................................................................................68
3.4.2.

.......................................................................................71
...........................73
giá...........................75

n 2010 -

.......................77
......79

..............................................................................79
...............................................................................80
...............................................................................81
K T LU

NGH ..................................................................................... 83
.............................................................................................................83
...........................................................................................................84

TÀI LI U THAM KH O ...................................................................................... 86


vi

GCN:

GPMB:

NHTM:
NSNN:
QSD:

QHSD:
TNHH 1TV:
UBND:
VBQPPL:


vii

............................. 38

- 2016................ 55
h
- 2016 ........................................................... 58

trên
- 2016...................................... 60

........................................... 61

-

-

........................... 62

.................... 63

-

016 ....................................... 65
........ 66

- 2016................................................... 70
....................... 75
không
............................................................................................. 76
.......... 77


viii

............................31
....................................................................................37

1

-

tích

-

-


2

-

-2016 .

- 2016

- 2016.
-

-


3


4

H u h t nh

c có n n kinh t th

c hi u là bi u hi n

m t giá tr c a quy n s h

t là giá bán quy n s h

nhiên, giá tr c

i là giá tr c a v t ch t, c a tài s

c

t. Tuy
t, mà giá tr

ng thu c tính t nhiên và xã h i c u thành, có th

là

vô giá vì nó khác v i m i lo i hàng hoá khác. Do v y, khó có th
giá tr c

t b i v

t th c t ho

là s

n nh t

nh c a n n kinh t xã h

nh giá b ng các

c tính t i m t th

m trong nh ng giai

u ch nh m i quan h gi a nh

có quan h kinh t trong s h u, qu n lý, s d

i

m Ng c Trâm,

2013)[21].
Trên th c t luôn t n t i 2 lo
th

t

t th

tho thu n thành c a bên

s h

ng là các giao d ch thành công trên

th c t

nh, giá chuy
u ki

tính trên m

ng quy n s d

ng t i m t th
di

t theo t ng m

t th c t trên th
nh là s ti n Vi t Nam

d ng h

c hình

thành t k t qu c a nh ng giao d ch th c t
gi

i chuy

m

ng, không ch

bi n không h

i nh n chuy n

u ki

ng c a các y u t

c gi

t

ch ho , kh ng ho ng kinh t , tài chính,

i quy ho ch, chuy
th ng ho c có nh

ng trong tình tr ng b ép bu c, có quan h huy t
ng h p khác do B
giá th

m

bi n

và các m

nh.

ng nh m ph c v cho các
c quy


5
nh ph i sát v i giá chuy n nh
u ki

ng quy n s d

t th c t trên th

ng trong

ng.

C 2 lo
ch

t nói trên có quan h m t thi t và chi ph i l n nhau, chúng cùng

ng b i các quy lu t kinh t th
ng

c

tr

t th

ng luôn tr

- Giá c : là bi u hi n b ng ti n c a giá tr

nh
ng.

i c a hàng hoá, v

ng

ti n ph i tr cho m t hàng hoá, m t d ch v , hay m t tài s
c

i xoay quanh giá tr . Khi cung và c u

c a m t hay m t lo i hàng hóa v

p v i nhau thì giá c ph n ánh và

phù h p v i giá tr c
ng cung th

s
u, giá c s th

á tr c a hàng hoá n u s

c a hàng hoá n u s

ng cung

u.
-

nh giá: là m t khoa h c v

c tính giá tr cho m t m

m t tài s n c th , t i m t th

nh, có cân nh

c a tài s

t c các y u t kinh t

g m các lo

t: là s
d

s

c bi

còn b

nt tc
n c a th

m
ng, bao

a ch n.

m

th c a

c tính v giá tr c

t b ng hình thái ti n t cho m t

nh, t i m t th

t tài

t ngoài các y u t v không gian, th i gian, kinh t , pháp lý, nó
ng b i các y u t tâm lý, xã h i. Vì v

t ch có th là s

c tính v m t giá tr mà không th tí

nh giá các tài s n

ng.

-

u giá: là m t quá trình mua và bán b

u

i ra giá cao nh t.
th

u th u: là quá trình l a ch n nhà th
th c hi n gói th

hi u qu kinh t .

b

ng các yêu c u c a bên m i

m tính c nh, công b ng, minh b ch và


6

a tô
a tô là ph n s n ph m th
t o ra và n

i s n xu t trong nông nghi p

i ch s h u ru

ng c a nô l và nh
ch

phong ki

t. Trong ch
i chi m h u ru

o ra và b vua chúa

t. Trong ch

n, do còn ch

trong nông nghi p nên v n t n t
gi a ba giai c

a ch

n ch

n, có ba lo
i, khi ru

a ch

a tô tuy
song nó thu c s h u c

kinh t
nt nt

c và khác v b n ch t v

n (Nguy n Thanh Trà, Nguy
a tô chênh l ch là lo

a tô tuy

a tô chênh l

chênh l

a tô mà ch

c do có s h u

nh ng

màu m
u su

a tô chênh l

a tô chênh l

a tô chênh l ch II

c trên nh ng ru

nhiên trung bình và t t, có v trí g n th

ng tiêu th

a tô

màu m t
a tô chênh l

tô chênh l
thu c v

i

ng, 2005) [20].

ng tiêu th

a tô chênh l

hình thành

a tô chênh l ch,

u ki n s n xu t thu n l

Có hai lo

i

t thu c s h u toàn dân,

n, thì nh

c quy n b xóa b

có v trí g n th

t

n ánh quan h

a tô chênh l

c quy n. Trong ch

ru

u v ru

n kinh doanh nông nghi p và công nhân nông nghi p

làm thuê. Trong ch
uc

a tô là

t nh t do t o ra. Trong

a tô là ph n s n ph m th

phong ki n chi

Ch

chi m h u nô l

a

a tô chênh l ch I s
i có quy n s h u v

ti

c chuy n vào giá c

a tô chênh l ch II s thu c v nh

thâm canh trên th

n Thanh Trà, Nguy

hay
ng, 2005) [20].

1.1.3.2. Lãi su t ngân hàng
Lãi su t ngân hàng là m t trong nh ng y u t quan tr
th

t có

m. Có th th y ngay r ng lãi su t ngân hàng mà cao thì s ti n mua
t ph i gi

n g i vào ngân hàng s có l

a tô. Còn n u lãi su t ngân hàng mà gi m xu ng thì s ti n b
ph

i bán không mu n bán v i giá th p, h

t
t
a tô


7
ng ti

tg

t ph i

i bán m i ch p nh
lãi su

ng kinh t c a xã h i thì

ng gi

i bán quy n s d
nh gi

vào lãi su

t (Nguy n Thanh Trà, Nguy

ng, 2005) [20].

1.1.3.3. Quan h cung c u
Trong th
quy

ng t do hoàn toàn, giá c c

nh t

c

m cân b ng c a quan h cung c u. C

c l i, cung v

t cung thì giá c

t c u thì giá c t t ph i h xu

b ng cung c

c cân

y, giá c

thu c m i quan h cung

c u quy

c

tính t

àn toàn v n hành theo nguyên t c cung c u

nói trên mà hình thành nguyên t c cung c u riêng (Nguy n Thanh Trà, Nguy n
ng, 2005) [20].
c tính t

nh v v

vàtính cá bi t, nên cung và c

a lý, không sinh sôi

u gi i h n trong t ng khu v c mang tính c c b ,

ng cung là có h n, c nh tranh ch y u là x y ra v phía c u.
Cung - c u c a th

n bi n có ph n khác so v i quan h cung c u

trong th

ng. Giá c

thu c các y u t

t trong m t khu v c nh

l

nh p bình quân c

ng kinh t ; vi c làm và m c thu

i dân t

a h th ng giao thông; t l

lãi su t vay th ch p (Nguy n Thanh Trà, Nguy

ng, 2005) [20].

M c dù t ng cung c

ng cung c a m t lo

c th hay cho m t m
thông qua vi

nh ph

d ng c th thì có th

u ch

u gi a các lo

t phi nông nghi p ho

d ng

t

c gi m xu ng

t. Có th th

t nông nghi p,

ngo i vi m t thành ph

u

ch nh theo qui ho ch nh m chuy n m t s l n di n tích này sang m
. Cung v
di

t
phát tri

nhu c u s d

t

t

t

s làm ch m s

th

ng
t

c a khu v c này. Bên c nh

ng liên t c v kinh t c a m t khu v
t ngày m t nhi

t c các ngành kinh t , vì th

n
t


8
ngày m

n mà nhu c u v

t thì vô h n, cho nên theo

v
t gi a khu v

c. S khác bi t l n v giá tr

và nông thôn, gi

khác nhau và th m chí

gi a nh

ùng m

giá tr c

n là c

ng nhi

Thanh Trà, Nguy

nh,

ng khác (Nguy n

ng, 2005) [20].

M ty ut

n quan h cung c u v
c s d ng th c s tr thành hàng hoá. Lu

ch c, cá nhân và h

d

t có các quy n: chuy

i, chuy

ng,

cho thuê, th a k , th ch p và góp v n b ng giá tr

[16].

c th c hi n nh ng quy n này l i b h n ch b
thi

không d

n tích t

t, b

u ki n c n

mm

canh tác và có

.

t th
v i kh
có s

ng là giá bán quy n s d ng c a m t m
a các bên giao d ch mua bán quy n s d

t trong m t th

ng

ng c a quy lu t giá tr , quy lu t cung c u, quy lu t c nh tranh; nó bi u

hi n b ng ti

i chuy

i nh n chuy

t tho thu n v i nhau t i m t không gian và th
H th
giá th

t b t k phù h p

ng

ng (mua)

nh.
tr

- th

ng l i tr

c.

Khi s chênh l ch, khác bi t gi a 2 h th ng giá này càng cao thì càng gây ra
nh ng b t l i, nh ng h n ch , nh ng tiêu c c trong vi c gi i quy t m t cách công
b ng - h p lý - hài hoà gi a l i ích c

is d

t trong quá

trình th c hi n tài chính v
Chính vì v y, vi

u giá quy n s d

nhi u ti n nh t có th t vi c giao ho
yv

c
c ngu n thu l n
h t

c


9
u giá nh m m

h tìm ki m và ch

i s d

t

nghiêm túc và ch p nh n tr giá h p lý nh t; vì v y có th giúp lo i tr kh
gian l n v giá nh có tính công khai và tính c nh tranh, sòng ph
u giá quy n s d
u ch

c nh n

tc

c sát v i giá th

giá c phù h p,

t.

Hi n nay, vi

u giá quy n s d

nh s
m

ng góp ph n t o ra m t b ng

c th c hi n theo n i dung Quy t

-TTg ngày 31/8/2005 c a Th
ng h

ng Chính ph

c coi là

u giá tài s n có ngu n g c t

khung pháp lý chung v

t trong m t

u giá tài s n, ban hành theo Ngh

nh s

-

CP ngày 24/3/2010.
nh v

u giá quy n s d

c p chung t

u 117,

118, 119 M
u 117. Nguyên t

u giá quy n s d

u giá quy n s d ng
trung th

c th c hi n công khai, liên t c, khách quan,

ng, b o v quy n và l i ích h p pháp c a các bên tham gia.

2. Vi

u giá quy n s d

c a pháp lu t v

u giá quy n s d

t ph
tv

ng h

, th t

nh

u giá tài s n.

u giá quy n s d

ng h p không

t
t có thu ti n s d

giá quy n s d
kho

t

t theo hình th

ng h

ng h

u này:

ng nhà

bán ho c cho thuê ho c cho thuê mua;

ng k t c u h t
c) S d ng qu

t ov

chuy

ng ho c cho thuê;
ng k t c u h t ng;

u
nh t i


10
d) S d

m i, d ch v
t thu c qu

s n xu t phi nông nghi p;

t nông nghi p s d ng vào m

s n xu t nông nghi p, lâm nghi p, nuôi tr ng th y s n, làm mu i;
iv

s làm vi
li n v

ho

ng s nghi

t thu c s h
t

c thu h i do s p x p l i, x lý tr
s n xu t, kinh doanh mà tài s n g n

c;

t

, nông thôn cho h
iv

ti

ng h

c gi m ti n s d

t,

t.
ng h

u giá quy n s d

t,

t bao g m:
t không thu ti n s d
b) S d

t;

c mi n ti n s d

t, ti

nh t

u 110

c a Lu t này;
c) S d

nh t

m b, g kho n 1 và kho

u 56 c a

Lu t này;
d) S d

t vào m

d
h i và nhà

ng khoáng s n;

th c hi n d

ng nhà

công v ;
t

cho cán b , công ch c, viên ch c chuy

ng c
t

t

m quy n;
cho h

t

kh

ng trú t i xã mà không

nhân có h kh

ng trú t i th tr n thu c

t ;
t

cho h

u ki n kinh t - xã h
bi

u ki n kinh t - xã h

t

ng h

c

t ;

ng h p khác do Th
3.

xã

ng Chính ph quy

nh.

u giá quy n s d
i tham gia ho

ng h p ch có m

nh t i kho n 1


11
u giá ho
th c hi n vi

u giá ít nh t là 02 l
t,

t mà không ph

u 119. Th c hi
u ki

c

u giá quy n s d

t ch c th c hi

u giá quy n s d

t.

t

u giá quy n s d

c

t:
ho ch s d

a c p huy

c

c có th m quy n phê duy t;
c gi i phóng m t b
thu c s h

t có tài s n g n li n v

t mà tài s n

c;
u giá quy n s d

c có th m

quy n phê duy t.
2. T ch c, cá nhân

u giá quy n s d

t ph

u

ki
a) Thu

nh t i
u 56 c a Lu t này;

b) Ph i b
u 58 c a Lu

u ki
iv

th c hi n d

ng h

nh t i
th c hi n d án

hoàn thi n khung pháp lý cho ho

ng c a th

c khi có Lu

c H i, Chính ph , các B ngành có

m ts

n th

- Lu
- Ngh
Lu

nh s

-CP ngày 29/10/2004 c a Chính ph v thi hành

nh s

-CP ngày 16/11/2004 c a Chính ph v

;
- Ngh

t và khung giá các lo
- Ngh
s d

t;

nh s

t;

-CP ngày 03/12/2004 c a Chính ph v thu ti n


12
-

-BTC ngày 26/11/2004 c a B

th c hi n Ngh
- Ngh

-CP ngày 16/11/2004 c a Chính ph ;
nh s

giá tài s n. Ngh
s

ng d n

-CP ngày 18/01/2005 c a Chính ph v

u

nh này có hi u l c t ngày 10/2/2005 và thay th cho Ngh

-CP ngày 19/12/1996 c a Chính ph

nh

nh v vi c ban hành quy ch

u giá tài s n.
vi

34/2005/TT-BTC ngày 12/5/2005 c a B
nh giá kh

- Quy
ho

m và chuy n giao tài s

nh s

ban hành quy ch

ng d
u giá.

-CP ngày 31/08/2005 c a Th
u giá quy n s d ng

ng Chính ph

t có thu ti n s d

t

t.
- Ngh

sung Ngh

nh s

-CP ngày 27/7/2007 c a Chính ph v s

nh s

-CP ngày 16/11/2004 c a Chính ph v
t và khung giá các lo

-

t;

145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 c a B

d n th c hi n Ngh

nh s

ng

-CP ngày 16/11/2004 c a Chính ph v
t và khung giá các lo

-CP ngày 27/7/2007 c a Chính ph s
Ngh

ib

t và Ngh

nh s

i, b sung m t s

uc a

-CP ngày 04/3/2010 c a Chính ph v

u

- CP ngày 16/11/2004;
- Ngh

nh s

giá tài s n;
-

23/2010/TT-

nh chi ti

ng d n th c hi n ngh

-CP.
m và ch

48/2012/TTtài chính trong ho

thu ti n s d

t ho

K t khi Lu
H i, Chính ph , các B
n th

nh v

ng d n vi

u giá quy n s d

nh giá kh i
t có

t.
u l c t ngày 01 tháng 7

c

t s VBQPPL liên quan

13
- Ngh

nh s

-

-CP ngày 15/5/2014 c a Chính ph

nh v

36/2014/BTNMT, c a B Tài nguyên và

chi ti

t; xây d
-

u ch nh b

02/2015/TT-BTC, S

BTC c a B

nh
n xác

ib

ng d n vi

48/2012/TTnh giá kh

chính trong ho

m và ch

t có thu ti n s d

tài
t ho c

nh c a Chính ph , UBND các t nh, thành ph
tr c thu

t c th cho t

- Quy

nh s

vi

nh m c thu, ch

ugiá trên trên
- Quy

-UBND ngày 09/10/2007 c a UBND t nh Ngh

nh s

t ho

Ngh

-UBND ngày 27/5/2009 c a UBND t nh Ngh An
u giá quy n s d

nh s

nh s

t nh Ngh
- Quy

-UBND ngày 01/8/2011 c a

nh s

-UBND ngày 17/10/2014 c a

-UBND ngày 29/9/2009 c a UBND huy

0;

th c hi

u giá;

-UBND ngày 31/12/2009 c a UBND t nh Ngh

An v vi c ban hành B ng giá các lo
Ngh

y ban nhân dân

u giá tài s

nh giá tài s

nh s

y ban nhân dân t nh

u giá tài s

vi c ban hành quy ch

v vi c ki n toàn h
- Quy

t có thu ti n s d ng

t;

vi c ban hành quy ch
- Quy

u th u,

a bàn t nh Ngh

v vi c ban hành quy ch

- Quy

thu, n p, qu n lý và s d

tt

nh


14
- Quy

nh s

-UBND ngày 29/12/2010 c a UBND t nh Ngh

An v vi c ban hành B ng giá các lo

tt

nh

Ngh
- Quy

nh s

-UBND ngày 30/12/2014 c a UBND t nh Ngh

An v vi c ban hành B ng giá các lo
t nh Ngh

t t i Th tr

n 2015 - 2019;

- Quy

nh s

-UBND ngày 30/12/2014 c a UBND t nh Ngh

An v vi c ban hành B ng giá các lo
Ngh An gia

tt

n 2015 - 2019;

Pháp lu t Vi
m

nh

t là giá tr c a quy n s d

di

t.

Giá tr quy n s d
m t di

t là giá tr b ng ti n c a quy n s d

nh trong th i h n s d

Lu
t

iv i

nh.

Lu

u l c thi hành

n lý tài chính v

s

t tính trên

ng b

nh c th t i M c 1 và M c 2 c

Lu

c quy

u 18
t:

nh nguyên t

t.
t, b

u 122 Lu

a) Theo m

d

b) Theo th i h n s d
c) Phù h p v
s d

t và quy

nh giá

m các nguyên t
t h p pháp t i th

nh giá;

t;
t ph bi n trên th

ng c a lo

t có cùng m

u giá quy n s d
u giá quy n s d

t c th

nh:
t ph i b

ng

t ho c thu nh p t vi c s d

i v i nh
t;


15
d) Cùng m t th

kh

m, các th

t li n k nhau có cùng m

d ng,

h l i, thu nh p t vi c s d

c giá

2. Chính ph quy

[17].

Theo n

36/2014/BTNMT c a b

ng

ban hành ngày 30/06/2014, có
tr c ti

t tr
s

u ch

t. C th :

-

c ti

phân tích m c giá c a các th
kh

t thông qua vi c

t tr

v m

d

t, v trí,

u ki n k t c u h t ng, di n tích, hình th , tính pháp lý v

quy n s d

i là th

ng trên th

u giá quy n s d

nh giá c a th

tc n

nh giá.
-

t tr

g n li n v
giá tr b t

i v i th

t b ng cách lo i tr ph n giá tr tài s n g n li n v
ng s n (bao g m giá tr

t ra kh i t ng

t và giá tr tài s n g n li n v

-

t).

t tính b

m c thu nh

c bình quân m

t có tài s n

gi a
di

t so v i

lãi su t ti n g i ti t ki m bình quân m

n th

lo i ti n g

c có m c lãi su t ti n g i ti t

h n 12 tháng t

ki m cao nh

tc a

a bàn c p t nh.

-

i v i th
t tri n theo quy ho ch s d

chuy n m

d

t, quy ho ch xây d ng ho

s d ng h s

s
u ch

thành ph tr c thu

c phép

s d ng cao nh t và t t nh t b ng cách lo i tr

c tính ra kh i t ng doanh thu phát tri n gi
-

t có ti m

u ch
t nhân v

nh c a b

ng s n.
t b ng cách

t trong b

t do UBND t nh,