Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện đô lương, tỉnh nghệ an giai đoạn 2010 2016

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN THỊ HƯƠNG

ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN
HUYỆN ĐÔ LƯƠNG, TỈNH NGHỆ AN
GIAI ĐOẠN 2010 - 2016

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN - 2017


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN THỊ HƯƠNG

ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN
HUYỆN ĐÔ LƯƠNG, TỈNH NGHỆ AN
GIAI ĐOẠN 2010 - 2016
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: TS. Nguyễn Thế Huấn

THÁI NGUYÊN - 2017


i

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan luận văn “Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá quyền sử
dụng đất trên địa bàn huyện Đô Lương, tỉnh Nghệ An giai đoạn 2010 - 2016” là
công trình nghiên cứu của riêng tôi. Những số liệu, kết quả nghiên cứu nêu trong
luận văn này là trung thực, khách quan và chưa từng được ai công bố trong bất kỳ
công trình nào khác.
Tôi xin cam đoan rằng trong quá trình thực hiện luận văn này các thông tin
trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc.
Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Hương


ii

LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành công trình này, tôi đã nhận được sự giúp đỡ tận tình của Lãnh
đạo Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Đô Lương, tỉnh Nghệ An, khoa Quản
lý Tài nguyên, phòng Đào tạo, trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên. Tôi xin
chân thành bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến:
TS. Nguyễn Thế Huấn là người trực tiếp hướng dẫn và giúp đỡ tôi trong suốt
thời gian nghiên cứu đề tài và viết luận văn.
Tập thể lãnh đạo và các thầy, cô khoa Quản lý Tài nguyên, phòng Đào tạo,
trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên.
Các cán bộ, công chức Phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng Đăng ký

quyền sử dụng đất huyện Đô Lương, tỉnh Nghệ An đã giúp đỡ tôi rất nhiều trong
quá trình điều tra số liệu phục vụ đề tài.
Gia đình, bạn bè, đồng nghiệp những người đã giúp đỡ, đóng góp ý kiến và tạo
mọi điều kiện thuận lợi để tôi hoàn thành luận văn này.
Tôi xin chân thành cảm ơn!
Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Hương


iii

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ........................................................................................................ i
LỜI CẢM ƠN ............................................................................................................. ii
MỤC LỤC .................................................................................................................. iii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT ....................................................................... vi
DANH MỤC CÁC BẢNG........................................................................................ vii
DANH MỤC CÁC HÌNH ........................................................................................ viii
MỞ ĐẦU .................................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài ......................................................................................1
2. Mục tiêu của đề tài ..............................................................................................2
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài ............................................................2
Chương 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU ...................................................................... 4
1.1. Khái niệm về giá đất và cơ sở khoa học xác định giá đất................................4
1.1.1. Khái niệm về giá đất .................................................................................4
1.1.2. Một số khái niện liên quan .......................................................................5
1.1.3. Cơ sở khoa học của giá đất .......................................................................6
1.2. Cơ sở pháp lý về đấu giá quyền sử dụng đất ...................................................8
1.2.1. Các văn bản pháp lý của chính phủ và bộ ngành quy định về công tác

đấu giá quyền sử dụng đất ..................................................................................9
1.2.2. Các văn bản pháp lý của tỉnh Nghệ An và huyện Đô Lương quy định
về công tác đấu giá quyền sử dụng đất .............................................................13
1.2.3. Các phương pháp định giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất nước ta ....14
1.2.4. Quy trình đấu giá tài sản ở Việt Nam .....................................................16
1.3. Cơ sở thực tiễn của đề tài...............................................................................21
1.3.1. Đấu giá quyền sử dụng đất ở một số thành phố lớn ...............................21
1.3.2. Đấu giá quyền sử dụng đất tại tỉnh Nghệ An .........................................23
1.3.3. Đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Đô Lương ....................................24
Chương 2: NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .......................... 27
2.1. Đối tượng nghiên cứu ....................................................................................27


iv
2.2. Phạm vi nghiên cứu .......................................................................................27
2.3. Nội dung nghiên cứu......................................................................................27
2.3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Đô Lương .....27
2.3.2. So sánh quy trình đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Đô
Lương do hai đơn vị tổ chức giai đoạn 2010 - 2016 ........................................28
2.3.3. Kết quả đấu giá QSD đất ở của một số dự án được nghiên cứu trên
địa bàn huyện Đô Lương giai đoạn 2010 - 2016 ..............................................28
2.3.4. Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá QSD đất trên địa bàn huyện
Đô Lương do hai đơn vị tổ chức giai đoạn 2010 - 2016 ..................................28
2.3.5. Đề xuất một số giải pháp đối với công tác đấu giá quyền sử dụng đất ..29
2.4. Phương pháp nghiên cứu ...............................................................................29
2.4.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp ......................................29
2.4.2. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp ........................................29
2.4.3. Phương pháp phân tích, thống kê, tổng hợp, so sánh ............................30
2.4.4. Phương pháp chuyên gia ........................................................................30
Chương 3: KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN ............................................................. 31

3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Đô Lương ..................................31
3.1.1. Đặc điểm điều kiện tự nhiên ...................................................................31
3.1.2. Đặc điểm phát triển kinh tế - xã hội .......................................................33
3.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội ..........................36
3.1.4. Tình hình quản lý sử dụng, quản lý đất đai và thị trường bất động sản
của huyện Đô Lương ........................................................................................37
3.2. So sánh quy trình đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Đô
Lương do hai đơn vị tổ chức giai đoạn 2010 - 2016.............................................41
3.2.1. Đấu giá QSD đất do UBND huyện Đô Lương tổ chức giai đoạn 2010 - 2011 ....41
3.2.2. Đấu giá QSD đất do UBND huyện Đô Lương hợp đồng với đơn vị
bán đấu giá chuyên nghiệp tổ chức giai đoạn 2012 - 2016 .............................46
3.2.3. So sánh quy trình đấu giá QSD đất trên địa bàn huyện Đô Lương do
hai đơn vị tổ chức giai đoạn năm 2010 - 2016 .................................................51


v
3.3. Kết quả đấu giá QSD đất của một số dự án được nghiên cứu trên địa bàn
huyện Đô Lương giai đoạn 2010 -2016 ................................................................57
3.3.1. Kết quả tổng hợp các cuộc đấu giá trên địa bàn huyện Đô Lương giai
đoạn 2010 - 2016 ..............................................................................................57
3.3.2. Kết quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất của một số dự án được
nghiên cứu trên địa bàn huyện Đô Lương ........................................................59
3.4. Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn
huyện Đô Lương theo giai đoạn 2010 - 2016 .......................................................68
3.4.1. Hiệu quả kinh tế ......................................................................................68
3.4.2. Hiệu quả xã hội .......................................................................................71
3.4.3. Hiệu quả đối với công tác quản lý và sử dụng đất đai ...........................73
3.4.4. Đánh giá nhận thức của người dân về kết quả đấu giá ...........................75
3.4.5. So sánh hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn
huyện Đô Lương giai đoạn 2010 - 2016 do hai đơn vị tổ chức .......................77

3.5. Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất......79
3.5.1. Giải pháp chính sách ..............................................................................79
3.5.2. Giải pháp về tổ chức ...............................................................................80
3.5.3. Phương thức đấu giá ...............................................................................81
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ ..................................................................................... 83
1. Kết luận .............................................................................................................83
2. Kiến nghị...........................................................................................................84
TÀI LIỆU THAM KHẢO ...................................................................................... 86


vi

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
Ký hiệu

Giải thích

BĐS:

Bất động sản

ĐG:

Đấu giá

ĐVT:

Đơn vị tính

GCN:

Giấy chứng nhận

GCNQSDĐ:

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

GPMB:

Giải phóng mặt bằng

HĐ:

Hợp đồng

NHTM:

Ngân hàng thương mại

NSNN:

Ngân sách Nhà nước

QSD:

Quyền sử dụng

QSDĐ:

Quyền sử dụng đất

QHSD:

Quy hoạch sử dụng

TNHH 1TV:

Trách nhiệm hữu hạn một thành viên

UBND:

Ủy ban nhân dân

VBQPPL:

Văn bản quy phạm pháp luật

VNĐ:

Việt Nam đồng


vii

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1: Cơ cấu và diện tích hiện trạng sử dụng đất năm 2016 ............................. 38
Bảng 3.2: Những điểm khác nhau của quy trình đấu giá QSD đất do hai đơn vị
tổ chức trên địa bàn huyện Đô Lương giai đoanh 2010 - 2016 ................ 55
Bảng 3.3 : Tổng hợp kết quả đấu giá QSD đất các dự án trên địa bàn huyện Đô
Lương giai đoạn năm 2010 - 2016 ........................................................... 58

Bảng 3.4: Một số thông tin chung của 04 dự án đấu giá quyền sử dụng đất trên
địa bàn huyện Đô Lương giai đoạn 2010 - 2016 ...................................... 60
Bảng 3.5: Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại dự án Quy hoạch chia lô đất ở
vùng Thái Nguyên, xã Tràng Sơn năm 2010 ........................................... 61
Bảng 3.6: Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại dự án Quy hoạch chia lô đất ở
vùng Ao Đình - Giếng Thang, xã Đông Sơn năm 2011 ........................... 62
Bảng 3.7: Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại dự án Quy hoạch chia lô đất ở
vùng Vườn - Khối 8, Khối 9 Thị trấn Đô Lương năm 2015 .................... 63
Bảng 3.8: Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại dự án Quy hoạch chia lô đất ở
vùng Cựa Chợ - Xóm 6, xã Đại Sơn năm 2016 ....................................... 65
Bảng 3.9: Tổng hợp kết quả đấu giá quyền sử dụng đất của 04 dự án nghiên cứu ........ 66
Bảng 3.10: Hiệu quả kinh tế từ việc đấu giá QSD đất tại 04 dự án trên địa bàn
huyện Đô Lương giai đoạn 2010 - 2016................................................... 70
Bảng 3.11: Tổng hợp ý kiến của của người dân về công tác đấu giá ....................... 75
Bảng 3.12: Tổng hợp ý kiến của của người dân tham gia đấu giá nhưng không
trúng đấu giá ............................................................................................. 76
Bảng 3.13: Các điểm khác nhau về hiệu quả mang lại của quy trình đấu giá .......... 77


viii

DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 3.1: Địa giới hành chính của huyện được xác định như sau ............................31
Hình 3.2: Cơ cấu sử dụng đất ....................................................................................37


1

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài

Trong quá trình công nghiệp hóa và hiện đại hóa đất nước, việc khai thác, phát
triển thị trường đất đai bằng những biện pháp khác nhau phục vụ cho mục đích phát
triển kinh tế - xã hội là một quá trình tất yếu, diễn ra thường xuyên ở các địa
phương và trong cả nước. Trong đó công tác đấu giá quyền sử dụng đất là một biện
pháp hữu ích, được nhiều quốc gia trên thế giới áp dụng. Thông qua hình thức đấu
giá quyền sử dụng đất, nhà nước giao đất cho các chủ thể sử dụng đất đồng thời tạo
nguồn vốn cho nhà nước phát triển kinh tế, đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng.
Hiện nay, ở nước ta dự án đầu tư sử dụng quỹ đất để tạo vốn xây dựng cơ sở
hạ tầng kỹ thuật được thực hiện theo một trong hai cách sau: Đấu giá quyền sử dụng
đất đối với quỹ đất để tạo vốn xây dựng công trình cơ sở hạ tầng; đấu thầu công
trình xây dựng cơ sở hạ tầng và thanh toán công trình bằng quỹ đất.
Việc đấu giá quyền sử dụng đất thể hiện được những đặc điểm ưu việt hơn các
hình thức giao đất khác như: Đảm bảo tính công khai, tính cạnh trạnh rõ ràng; đảm
bảo mọi cá nhân, tổ chức có nhu cầu về sử dụng đất và có khả năng tài chính đều
được tiếp cận nguồn đất đấu giá; giúp bình ổn thị trường Bất động sản, thu hẹp
khoảng cách giữa giá đất do nhà nước quy định và giá đất trên thị trường; đem lại
nguồn thu lớn cho ngân sách Nhà nước qua đó cải thiện đời sống nhân dân... Chính
vì vậy, tăng cường việc giao đất, cho thuê đất qua hình thức bán đấu giá là một
trong những chủ trương, định hướng lớn trong chính sách, pháp luật về đất đai ở
nước ta hiện nay nhằm khai thác hiệu quả nguồn lực tài chính từ đất đai.
Đô Lương là một huyện nằm ở trung tâm của tỉnh Nghệ An, có tổng diện tích
tự nhiên 35.008,35 ha gồm 33 đơn vị hành chính bao gồm 32 xã và 01 thị trấn có vị
trí địa lý, điều kiện kinh tế - xã hội thuận lợi. Đây là một trong những địa phương
của tỉnh Nghệ An đi đầu trong công tác đấu giá quyền sử dụng đất. Trong những
năm qua, hiệu quả từ công tác đấu giá quyền sử dụng đất tác động đến nền kinh tế -


2
xã hội của huyện là rất lớn. Tuy nhiên, việc khai thác quỹ đất như thế nào để đảm
bảo hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người SDĐ và các chủ đầu tư tạo động lực cho

sự phát triển kinh tế - xã hội của huyện là một vấn đề cần được nghiên cứu, làm rõ
hơn nữa trong hệ thống chính sách pháp luật về đất đai trong giai đoạn hiện nay.
Xuất phát từ những vấn đề trên, đồng thời nhằm góp phần vào việc đẩy mạnh công
tác đấu giá QSDĐ của huyện Đô Lương tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá
hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Đô Lương, tỉnh
Nghệ An giai đoạn 2010 -2016”.
2. Mục tiêu của đề tài
2.1. Mục tiêu tổng quát
Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất giai đoạn 2010 - 2016
và đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử
dụng đất và công tác quản lý đất đai của huyện Đô Lương, tỉnh Nghệ An.
2.2. Mục tiêu cụ thể
- Đánh giá thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện
Đô Lương giai đoạn 2010 - 2016.
- Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện
Đô Lương theo hai giai đoạn.
- Đề xuất một số giải pháp, kiến nghị đối với công tác đấu giá quyền sử dụng
đất trên địa bàn huyện Đô Lương.
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
3.1. Ý nghĩa khoa học
Thông qua việc nghiên cứu chính sách pháp luật của Nhà nước quy định về
quyền sử dụng đất để đưa ra đấu giá đất của Nhà nước sát với giá thị trường, các
giao dịch thành công sẽ là những tài liệu, góp phần đóng góp vào cơ sở khoa học
cho công tác đấu giá quyền sử dụng đất.


3
3.2. Ý nghĩa thực tiễn
Việc nghiên cứu và đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất
qua các dự án khác nhau thấy được những ưu, nhược điểm và những thuận lợi, khó

khăn để có thể đề xuất những ý kiến giúp địa phương thực hiện tốt hơn công tác
quản lý nhà nước về đất đai nói chung và công tác đấu giá quyền sử dụng đất nói
riêng. Góp phần xây dựng quy trình đấu giá ngày càng hoàn thiện, chặt chẽ và đem
lại hiệu quả cao, tăng nguồn thu cho ngân sách địa phương.


4

Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Khái niệm về giá đất và cơ sở khoa học xác định giá đất
1.1.1. Khái niệm về giá đất
Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện
mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai, hay giá đất là giá bán quyền sở hữu đất. Tuy
nhiên, giá trị của đất đai không phải là giá trị của vật chất, của tài sản đất, mà giá trị
của đất đai do những thuộc tính tự nhiên và xã hội cấu thành, có thể nói đất đai là
vô giá vì nó khác với mọi loại hàng hoá khác. Do vậy, khó có thể tính đúng, tính đủ
giá trị của đất bởi vậy cho nên giá đất thực tế hoặc có được định giá bằng các
phương pháp khoa học cũng chỉ là sự ước tính tại một thời điểm trong những giai
đoạn nhất định của nền kinh tế xã hội, để điều chỉnh mối quan hệ giữa những người
có quan hệ kinh tế trong sở hữu, quản lý, sử dụng đất đai (Phạm Ngọc Trâm,
2013)[21].
Trên thực tế luôn tồn tại 2 loại giá đất: giá đất Nhà nước quy định và giá đất
thị trường. Giá đất thị trường được hình thành trên cơ sở thoả thuận thành của bên
sở hữu đất và các bên khác có liên quan (thường là các giao dịch thành công trên
thực tế); Theo quy định, giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị
trường trong điều kiện bình thường tại một thời điểm xác định là số tiền Việt Nam
tính trên một đơn vị diện tích đất theo từng mục đích sử dụng hợp pháp, được hình
thành từ kết quả của những giao dịch thực tế đã hoàn thành, mang tính phổ biến
giữa người chuyển nhượng và người nhận chuyển nhượng trong điều kiện thương

mại bình thường, không chịu tác động của các yếu tố gây tăng hoặc giảm giá đột
biến không hợp lý, như: đầu cơ, thiên tai, địch hoạ, khủng hoảng kinh tế, tài chính,
thay đổi quy hoạch, chuyển nhượng trong tình trạng bị ép buộc, có quan hệ huyết
thống hoặc có những ưu đãi và những trường hợp khác do Bộ Tài chính quy định.
Giá đất Nhà nước quy định trên cơ sở giá thị trường nhằm phục vụ cho các
mục đích thu thuế và các mục đích khác của Nhà nước. Giá đất do Nhà nước quy


5
định phải sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong
điều kiện bình thường.
Cả 2 loại giá đất nói trên có quan hệ mật thiết và chi phối lẫn nhau, chúng cùng
chịu tác động bởi các quy luật kinh tế thị trường, trong đó giá đất Nhà nước quy định
thường ở trạng thái tĩnh tương đối, còn giá đất thị trường luôn ở trạng thái động.
1.1.2. Một số khái niện liên quan
- Giá cả: là biểu hiện bằng tiền của giá trị trao đổi của hàng hoá, về nghĩa rộng
đó là số tiền phải trả cho một hàng hoá, một dịch vụ, hay một tài sản nào đó. Giá cả
của hàng hoá nói chung là đại lượng thay đổi xoay quanh giá trị. Khi cung và cầu
của một hay một loại hàng hóa về cơ bản ăn khớp với nhau thì giá cả phản ánh và
phù hợp với giá trị của hàng hoá đó, giá cả sẽ cao hơn giá trị của hàng hoá nếu số
lượng cung thấp hơn cầu, giá cả sẽ thấp hơn giá trị của hàng hoá nếu số lượng cung
cao hơn cầu.
- Định giá: là một khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của
một tài sản cụ thể, tại một thời điểm xác định, có cân nhắc đến tất cả các đặc điểm
của tài sản cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường, bao
gồm các loại đầu tư lựa chọn.
- Định giá đất: là sự ước tính về giá trị của đất bằng hình thái tiền tệ cho một
mục đích sử dụng đã được xác định, tại một thời điểm xác định. Đất đai là một tài
sản đặc biệt. Giá đất ngoài các yếu tố về không gian, thời gian, kinh tế, pháp lý, nó
còn bị tác động bởi các yếu tố tâm lý, xã hội. Vì vậy, định giá đất chỉ có thể là sự

ước tính về mặt giá trị mà không thể tính đúng, tính đủ như định giá các tài sản
thông thường.
- Đấu giá: là một quá trình mua và bán bằng cách đưa ra món hàng cần đấu
giá, ra giá và sau đó bán món hàng cho người ra giá cao nhất.
- Đấu thầu: là quá trình lựa chọn nhà thầu đáp ứng các yêu cầu của bên mời
thầu để thực hiện gói thầu trên cơ sở bảo đảm tính cạnh, công bằng, minh bạch và
hiệu quả kinh tế.


6
1.1.3. Cơ sở khoa học của giá đất
1.1.3.1. Địa tô
Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông nghiệp
tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất. Trong chế độ chiếm hữu nô lệ, địa tô là
do lao động của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự do tạo ra. Trong
chế độ phong kiến, địa tô là phần sản phẩm thặng dư do nông nô tạo ra và bị vua chúa
phong kiến chiếm đoạt. Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế độ tư hữu về ruộng đất
trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô. Địa tô tư bản chủ nghĩa phản ánh quan hệ
giữa ba giai cấp: địa chủ, tư bản kinh doanh nông nghiệp và công nhân nông nghiệp
làm thuê. Trong chủ nghĩa tư bản, có ba loại địa tô: địa tô chênh lệch, địa tô tuyệt đối
và địa tô độc quyền. Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân,
không còn là tư hữu của địa chủ hay nhà tư bản, thì những cơ sở kinh tế để hình thành
địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền bị xóa bỏ, nhưng vẫn tồn tại địa tô chênh lệch,
song nó thuộc sở hữu của Nhà nước và khác về bản chất với địa tô chênh lệch dưới
Chủ nghĩa Tư bản (Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng, 2005) [20].
Địa tô chênh lệch là loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu ở những
ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn như ruộng đất có độ màu mỡ cao hơn,
có vị trí gần thị trường tiêu thụ hơn, hoặc tư bản đầu tư thêm có hiệu suất cao hơn.
Có hai loại địa tô chênh lệch: địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II. Địa tô
chênh lệch I là địa tô chênh lệch thu được trên những ruộng đất có độ màu mỡ tự

nhiên trung bình và tốt, có vị trí gần thị trường tiêu thụ. Địa tô chênh lệch II là địa
tô chênh lệch thu được do đầu tư, thâm canh trên thửa đất đó. Địa tô chênh lệch I sẽ
thuộc về người có quyền sở hữu về đất đai nó được chuyển vào giá cả đất đai hay
tiền thuê đất hàng năm, còn địa tô chênh lệch II sẽ thuộc về những người đầu tư hay
thâm canh trên thửa đất đó (Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng, 2005) [20].
1.1.3.2. Lãi suất ngân hàng
Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất có
thể tăng hay giảm. Có thể thấy ngay rằng lãi suất ngân hàng mà cao thì số tiền mua
đất phải giảm đi, nếu không thì đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là mua đất
để có địa tô. Còn nếu lãi suất ngân hàng mà giảm xuống thì số tiền bỏ ra mua đất
phải tăng lên do người bán không muốn bán với giá thấp, họ để đất thu được địa tô


7
cũng lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán đất gửi vào ngân hàng, lúc này giá đất phải
tăng lên thì người bán mới chấp nhận. Trong đà tăng trưởng kinh tế của xã hội thì
lãi suất có xu hướng giảm do đó giá đất ngày càng tăng lên, việc kinh doanh đất đai
luôn có lãi. Người bán quyền sử dụng đất căn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở
để xác định giá đất (Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng, 2005) [20].
1.1.3.3. Quan hệ cung cầu
Trong thị trường tự do hoàn toàn, giá cả của hàng hóa thông thường được
quyết định tại điểm cân bằng của quan hệ cung cầu. Cầu vượt cung thì giá cả tăng
cao, ngược lại, cung vượt cầu thì giá cả tất phải hạ xuống, đó là nguyên tắc cân
bằng cung cầu. Đất đai cũng vậy, giá cả đất đai cũng phụ thuộc mối quan hệ cung
cầu quyết định. Nhưng vì đất đai, khác các loại hàng hóa thông thường là có đặc
tính tự nhiên, nhân văn, nên không hoàn toàn vận hành theo nguyên tắc cung cầu
nói trên mà hình thành nguyên tắc cung cầu riêng (Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn
Đình Bồng, 2005) [20].
Vì đất đai có đặc tính tự nhiên như tính cố định về vị trí địa lý, không sinh sôi
vàtính cá biệt, nên cung và cầu đều giới hạn trong từng khu vực mang tính cục bộ,

lượng cung là có hạn, cạnh tranh chủ yếu là xảy ra về phía cầu.
Cung - cầu của thị trường đất đai diễn biến có phần khác so với quan hệ cung cầu
trong thị trường hàng hoá thông thường. Giá của đất trong một khu vực nhất định phụ
thuộc các yếu tố như: mật độ dân cư; tỉ lệ tăng trưởng kinh tế; việc làm và mức thu
nhập bình quân của người dân tại địa phương; khả năng của hệ thống giao thông; tỉ lệ
lãi suất vay thế chấp (Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng, 2005) [20].
Mặc dù tổng cung của đất đai là cố định, nhưng lượng cung của một loại đất
cụ thể hay cho một mục đích sử dụng cụ thể thì có thể tăng lên hoặc giảm xuống
thông qua việc điều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất. Có thể thấy khi đất nông nghiệp,
đất phi nông nghiệp hoặc đất chưa sử dụng ở ngoại vi một thành phố được điều
chỉnh theo qui hoạch nhằm chuyển một số lớn diện tích này sang mục đích làm khu
dân cư đô thị. Cung về đất ở tại đô thị đó nhờ thế mà tăng lên. Sự tăng số lượng
diện tích đất ở tại đô thị sẽ làm chậm sự tăng giá đất ở của khu vực này. Bên cạnh
đó sự phát triển và tăng trưởng liên tục về kinh tế của một khu vực nào đó dẫn đến
nhu cầu sử dụng đất ngày một nhiều hơn cho tất cả các ngành kinh tế, vì thế giá đất


8
ngày một cao hơn. Đất đai luôn có hạn mà nhu cầu về đất thì vô hạn, cho nên theo
đà phát triển, giá đất đô thị vẫn có xu hướng tăng liên tục. Sự khác biệt lớn về giá trị
đất giữa khu vực đô thị và nông thôn, giữa các vùng đô thị khác nhau và thậm chí
giữa những vùng ven đô khác nhau trong cùng một đô thị. Đất đai vốn là cố định,
giá trị của đất đai biến động nhiều hơn các hàng hoá thông thường khác (Nguyễn
Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng, 2005) [20].
Một yếu tố khác cũng có làm ảnh hưởng đến quan hệ cung cầu về đất đai, đó
là đất chưa được sử dụng thực sự trở thành hàng hoá. Luật đất đai cho phép các tổ
chức, cá nhân và hộ gia đình sử dụng đất có các quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng,
cho thuê, thừa kế, thế chấp và góp vốn bằng giá trị QSDĐ (Luật Đất đai, 2003) [16].
Nhưng việc thực hiện những quyền này lại bị hạn chế bởi các điều kiện cần
thiết để không dẫn đến tích tụ đất, bảo đảm mỗi người đều có đất để canh tác và có

nhà để ở.
1.2. Cơ sở pháp lý về đấu giá quyền sử dụng đất
Giá đất thị trường là giá bán quyền sử dụng của một mảnh đất bất kỳ phù hợp
với khả năng của các bên giao dịch mua bán quyền sử dụng đất trong một thị trường
có sự tác động của quy luật giá trị, quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh; nó biểu
hiện bằng tiền do người chuyển nhượng (bán) và người nhận chuyển nhượng (mua)
tự thoả thuận với nhau tại một không gian và thời gian xác định.
Hệ thống giá do Nhà nước quy định thường ở trạng thái tĩnh - thấp trong khi đó
giá thị trường thường lại ở trạng thái động và có xu hướng cao hơn giá của Nhà nước.
Khi sự chênh lệch, khác biệt giữa 2 hệ thống giá này càng cao thì càng gây ra
những bất lợi, những hạn chế, những tiêu cực trong việc giải quyết một cách công
bằng - hợp lý - hài hoà giữa lợi ích của Nhà nước và người sử dụng đất trong quá
trình thực hiện tài chính về đất đai.
Chính vì vậy, việc đấu giá quyền sử dụng đất cho phép Nhà nước thu được
nhiều tiền nhất có thể từ việc giao hoặc cho thuê đất qua đó tạo được nguồn thu lớn
cho ngân sách Nhà nước, thúc đẩy vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng. Nhà nước


9
đem đất ra đấu giá nhằm mục đích tìm kiếm và chọn được người sử dụng đất
nghiêm túc và chấp nhận trả giá hợp lý nhất; vì vậy có thể giúp loại trừ khả năng
gian lận về giá nhờ có tính công khai và tính cạnh tranh, sòng phẳng. Cũng thông
qua đấu giá quyền sử dụng đất Nhà nước có được những thông tin cơ sở làm căn cứ
để điều chỉnh giá đất của Nhà nước sát với giá thị trường góp phần tạo ra mặt bằng
giá cả phù hợp, ổn định giá đất.
1.2.1. Các văn bản pháp lý của chính phủ và bộ ngành quy định về công tác đấu
giá quyền sử dụng đất
Hiện nay, việc đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện theo nội dung Quyết
định số 216/2005/QĐ-TTg ngày 31/8/2005 của Thủ tướng Chính phủ và được coi là
một trường hợp đấu giá tài sản có nguồn gốc từ Nhà nước và được đặt trong một

khung pháp lý chung về đấu giá tài sản, ban hành theo Nghị định số 17/2010/NĐCP ngày 24/3/2010.
Quy định về đấu giá quyền sử dụng đất được đề cập chung tại các Điều 117,
118, 119 Mục 3, Chương 8, Luật Đất đai 2013:
“Điều 117. Nguyên tắc đấu giá quyền sử dụng đất
1. Đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện công khai, liên tục, khách quan,
trung thực, bình đẳng, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia.
2. Việc đấu giá quyền sử dụng đất phải đúng trình tự, thủ tục theo quy định
của pháp luật về đất đai và pháp luật về đấu giá tài sản.
Điều 118. Các trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất và các trường hợp không
đấu giá quyền sử dụng đất
1. Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo hình thức đấu
giá quyền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây, trừ các trường hợp quy định tại
khoản 2 Điều này:
a) Đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê hoặc cho thuê mua;
b) Đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê;
c) Sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng;


10
d) Sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp;
đ) Cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích để
sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;
e) Giao đất, cho thuê đất đối với đất Nhà nước thu hồi do sắp xếp lại, xử lý trụ
sở làm việc, cơ sở hoạt động sự nghiệp, cơ sở sản xuất, kinh doanh mà tài sản gắn
liền với đất thuộc sở hữu nhà nước;
g) Giao đất ở tại đô thị, nông thôn cho hộ gia đình, cá nhân;
h) Giao đất, cho thuê đất đối với các trường hợp được giảm tiền sử dụng đất,
tiền thuê đất.
2. Các trường hợp không đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất,
cho thuê đất bao gồm:

a) Giao đất không thu tiền sử dụng đất;
b) Sử dụng đất được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất quy định tại Điều 110
của Luật này;
c) Sử dụng đất quy định tại các điểm b, g khoản 1 và khoản 2 Điều 56 của
Luật này;
d) Sử dụng đất vào mục đích hoạt động khoáng sản;
đ) Sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở tái định cư, nhà ở xã
hội và nhà ở công vụ;
e) Giao đất ở cho cán bộ, công chức, viên chức chuyển nơi công tác theo quyết
định điều động của cơ quan có thẩm quyền;
g) Giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân có hộ khẩu thường trú tại xã mà không
có đất ở và chưa được Nhà nước giao đất ở;
h) Giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân có hộ khẩu thường trú tại thị trấn thuộc
vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc
biệt khó khăn mà không có đất ở và chưa được Nhà nước giao đất ở;
i) Các trường hợp khác do Thủ tướng Chính phủ quyết định.
3. Trường hợp đất đưa ra đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 1
Điều này mà không có người tham gia hoặc trường hợp chỉ có một người đăng ký


11
tham gia đấu giá hoặc đấu giá ít nhất là 02 lần nhưng không thành thì Nhà nước
thực hiện việc giao đất, cho thuê đất mà không phải đấu giá quyền sử dụng đất.
Điều 119. Thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất
1. Điều kiện để tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước
giao đất, cho thuê đất:
a) Đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện được cơ quan nhà
nước có thẩm quyền phê duyệt;
b) Đất đã được giải phóng mặt bằng, đất có tài sản gắn liền với đất mà tài sản
thuộc sở hữu nhà nước;

c) Có phương án đấu giá quyền sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm
quyền phê duyệt.
2. Tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá quyền sử dụng đất phải có đủ các điều
kiện sau đây:
a) Thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo quy định tại
Điều 55 và Điều 56 của Luật này;
b) Phải bảo đảm các điều kiện để thực hiện dự án đầu tư theo quy định tại
Điều 58 của Luật này đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án
đầu tư.”
Để hoàn thiện khung pháp lý cho hoạt động của thị trường QSDĐ, từ năm
2003 đến trước khi có Luật Đất đai 2013, Quốc Hội, Chính phủ, các Bộ ngành có
liên quan đã ban hành một số VBQPPL liên quan đến thị trường đất đai như sau:
- Luật Đất đai ngày 26/11/2003;
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành
Luật Đất đai;
- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương
pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;
- Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền
sử dụng đất;


12
- Thông tư 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn
thực hiện Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ;
- Nghị định số 05/2005/NĐ-CP ngày 18/01/2005 của Chính phủ về bán đấu
giá tài sản. Nghị định này có hiệu lực từ ngày 10/2/2005 và thay thế cho Nghị định
số 86/NĐ-CP ngày 19/12/1996 của Chính phủ quy định về việc ban hành quy chế
bán đấu giá tài sản.
- Thông tư số 34/2005/TT-BTC ngày 12/5/2005 của Bộ Tài chính hướng dẫ
việc xác định giá khởi điểm và chuyển giao tài sản Nhà nước để bán đấu giá.

- Quyết định số 216/2005/NĐ-CP ngày 31/08/2005 của Thủ tướng Chính phủ
ban hành quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất
hoặc chothuê đất.
- Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ về sửa đổi bổ
sung Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương
pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;
- Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 của Bộ Tài Chính hướng
dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về
phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và Nghị định số
123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của
Nghị định 188/2004/NĐ- CP ngày 16/11/2004;
- Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/3/2010 của Chính phủ về bán đấu
giá tài sản;
- Thông tư số 23/2010/TT-BTP, quy định chi tiết và hướng dẫn thực hiện nghị
định 17/2010/NĐ-CP.
- Thông tư số 48/2012/TT-BTC quy định về hướng dẫn việc xác định giá khởi
điểm và chế độ tài chính trong hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có
thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất.
Kể từ khi Luật Đất đai 2013 có hiệu lực từ ngày 01 tháng 7 năm 2014, Quốc
Hội, Chính phủ, các Bộ ngành có liên quan đã ban hành một số VBQPPL liên quan
đến thị trường đất đai như sau:


13
- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ “Quy định về
giá đất”,
- Thông tư số 36/2014/BTNMT, của Bộ Tài nguyên và Môi trường “Quy định
chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng điều chỉnh bảng giá đất và tư vấn xác
định giá đất”;
- Thông tư số 02/2015/TT-BTC, Sửa đổi bổ sung Thông tư số 48/2012/TTBTC của Bộ Tài chính “Hướng dẫn việc xác định giá khởi điểm và chế độ tài

chính trong hoạt động đấu giá QSDĐ để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc
cho thuê đất”.
1.2.2. Các văn bản pháp lý của tỉnh Nghệ An và huyện Đô Lương quy định về
công tác đấu giá quyền sử dụng đất
Căn cứ vào khung giá đất qui định của Chính phủ, UBND các tỉnh, thành phố
trực thuộc trung ương quy định giá đất cụ thể cho từng địa phương.
- Quyết định số 116/2007/QĐ-UBND ngày 09/10/2007 của UBND tỉnh Nghệ
An “Về việc quy định mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý và sử dụng phí đấu thầu,
đấugiá trên trên địa bàn tỉnh Nghệ An”;
- Quyết định số 52/2009/QĐ-UBND ngày 27/5/2009 của UBND tỉnh Nghệ An
về việc ban hành quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng
đất hoặc cho thuê đất;
- Quyết định số 37/2011/QĐ-UBND ngày 01/8/2011 của Ủy ban nhân dân tỉnh
Nghệ An “về việc ban hành quy chế bán đấu giá tài sản”;
- Quyết định số 74/2014/QĐ-UBND ngày 17/10/2014 của Ủy ban nhân dân
tỉnh Nghệ An “về việc ban hành quy chế bán đấu giá tài sản”;
- Quyết định số 1762/QĐ-UBND ngày 29/9/2009 của UBND huyện Đô Lương
về việc kiện toàn hội đồng định giá tài sản nhà nước để thực hiện bán đấu giá;
- Quyết định số 89/2009/QĐ-UBND ngày 31/12/2009 của UBND tỉnh Nghệ
An về việc ban hành Bảng giá các loại đất tại xã Tràng Sơn, huyện Đô Lương, tỉnh
Nghệ An năm 2010;


14
- Quyết định số 121/2010/QĐ-UBND ngày 29/12/2010 của UBND tỉnh Nghệ
An về việc ban hành Bảng giá các loại đất tại xã Đông Sơn, huyện Đô Lương, tỉnh
Nghệ An năm 2011;
- Quyết định số 125/2014/QĐ-UBND ngày 30/12/2014 của UBND tỉnh Nghệ
An về việc ban hành Bảng giá các loại đất tại Thị trấn Đô Lương, huyện Đô Lương,
tỉnh Nghệ An giai đoạn 2015 - 2019;

- Quyết định số 130/2014/QĐ-UBND ngày 30/12/2014 của UBND tỉnh Nghệ
An về việc ban hành Bảng giá các loại đất tại xã Đại Sơn, huyện Đô Lương, tỉnh
Nghệ An giai đoạn 2015 - 2019;
1.2.3. Các phương pháp định giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất nước ta
Pháp luật Việt Nam quy định, giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên
một đơn vị diện tích đất.
Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với
một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định.
Luật Đất đai năm 2013 thay thế Luật Đất đai năm 2003 và có hiệu lực thi hành
từ ngày 01 tháng 7 năm 2014. Quản lý tài chính về đất đai và thị trường bất động
sản đã được quy định cụ thể tại Mục 1 và Mục 2 của Chương II, theo đó tại điều 18
Luật Đất đai 2013 quy định Nhà nước quyết định giá đất:
“1. Nhà nước quy định nguyên tắc, phương pháp định giá đất.
2. Nhà nước ban hành khung giá đất, bảng giá đất và quyết định giá đất cụ thể”.
Điều 122 Luật Đất đai 2013 quy định:
“1. Việc định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây:
a) Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá;
b) Theo thời hạn sử dụng đất;
c) Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích
sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi
có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất;


15
d) Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng,
khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá
như nhau.
2. Chính phủ quy định phương pháp định giá đất” (Luật Đất đai. 2013) [17].
Theo nội dung thông tư số 36/2014/BTNMT của bộ Tài nguyên và môi trường
ban hành ngày 30/06/2014, có 5 phương pháp định giá đất là: Phương pháp so sánh

trực tiếp; phương pháp chiết trừ; phương pháp thu nhập; phương pháp thặng dư và
phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất. Cụ thể:
- Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp định giá đất thông qua việc
phân tích mức giá của các thửa đất trống tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí,
khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý về
quyền sử dụng đất (sau đây gọi là thửa đất so sánh) đã chuyển nhượng trên thị
trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất để so sánh, xác định giá của thửa đất cần
định giá.
- Phương pháp chiết trừ là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tài sản
gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng
giá trị bất động sản (bao gồm giá trị đất và giá trị tài sản gắn liền với đất).
- Phương pháp thu nhập là phương pháp định giá đất tính bằng thương số giữa
mức thu nhập ròng thu được bình quân một năm trên một đơn vị diện tích đất so với
lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm tính đến thời điểm định giá đất của
loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại NHTM nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết
kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh.
- Phương pháp thặng dư là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tiềm
năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc được phép
chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ
tong chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản.
- Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là phương pháp định giá đất bằng cách
sử dụng hệ sổ điều chỉnh giá đất nhân với giá đất trong bảng giá đất do UBND tỉnh,
thành phố trực thuộc Trung ương ban hành.