Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện nghĩa đàn, tỉnh nghệ an giai đoạn 2014 2016

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

BÙI VĂN LONG

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN
HUYỆN NGHĨA ĐÀN, TỈNH NGHỆ AN
GIAI ĐOẠN 2014 - 2016

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên - 2017


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

BÙI VĂN LONG

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN
HUYỆN NGHĨA ĐÀN, TỈNH NGHỆ AN
GIAI ĐOẠN 2014 - 2016
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60 85 01 03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS: PHAN ĐÌNH BINH

Thái Nguyên - 2017


i

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan rằng số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn
này là hoàn toàn trung thực, chưa sử dụng cho bảo vệ một học vị nào. Mọi sự
giúp đỡ cho hoàn thành luận văn đều đã được cảm ơn. Các thông tin, tài liệu
trình bày trong luận văn này đã được ghi rõ nguồn gốc.
Tác giả

Bùi Văn Long


ii

LỜI CẢM ƠN
Trong thời gian thực tập và thực hiện đề tài này, tôi đã nhận được sự
quan tâm, giúp đỡ của Ban Giám hiệu, Trường Đại học Nông Lâm Thái
Nguyên, Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Nghệ An, Phòng Tài nguyên và
Môi trường và các phòng ban khác thuộc UBND huyện Nghĩa Đàn - tỉnh
Nghệ An, các thầy giáo, cô giáo, bạn bè, đồng nghiệp và gia đình.
Nhân dịp này tôi xin được bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới:
1. PGS.TS Phan Đình Binh người đã trực tiếp hướng dẫn, chỉ đạo tận
tình và đóng góp nhiều ý kiến quý báu, tạo điều kiện thuận lợi cho tôi hoàn
thành luận văn này.
2. Ban Giám hiệu, Phòng Đào tạo, Khoa Quản lý Tài nguyên và các
thầy giáo, cô giáo giảng dạy chuyên ngành Trường Đại học Nông Lâm, Đại
học Thái Nguyên đã tạo điều kiện và giúp đỡ tôi trong quá trình học tập.

3. Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Nghệ An, Phòng Tài nguyên và
Môi trường huyện Nghĩa Đàn và các phòng ban khác thuộc UBND huyện
Nghĩa Đàn - tỉnh Nghệ An cùng bạn bè đồng nghiệp và người thân đã quan
tâm giúp đỡ và động viên tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài.
Tôi xin trân trọng cảm ơn!
Tác giả

Bùi Văn Long


1

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN .............................................................................................. i
LỜI CẢM ƠN ................................................................................................... ii
MỤC LỤC ........................................................................................................ iii
DANH MỤC CÁC TỪ, CỤM TỪ VIẾT TẮT................................................ vi
DANH MỤC CÁC BẢNG.............................................................................. vii
DANH MỤC CÁC HÌNH ..............................................................................viii
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................ 1
2. Mục tiêu, yêu cầu của đề tài.......................................................................... 2
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài ...................................................... 3
Chuơng 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU .................................
4
1.1. Cơ sở khoa học về đấu giá QSD đất. ......................................................... 4
1.1.1. Một số khái niệm..................................................................................... 4
1.1.1.1. Bất động sản ......................................................................................... 4
1.1.1.2. Thị trường bất động sản ....................................................................... 5
1.1.1.3. Một số thuật ngữ liên quan................................................................... 5

1.1.2. Giá đất và cơ sở xác định giá đất ............................................................ 6
1.1.2.1. Khái niệm về giá đất ............................................................................ 6
1.1.2.2. Cơ sở khoa học để xác định giá đất ..................................................... 6
1.1.2.3. Giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất ........................................... 10
1.1.3. Những yếu tố cơ bản xác định giá đất trong đấu giá QSD đất ............. 11
1.1.3.1. Vị trí khu đất ...................................................................................... 11
1.1.3.2. Yếu tố ảnh hưởng về khả năng đầu tư cơ sở hạ tầng .........................
12
1.1.3.4. Yếu tố về khả năng sử dụng theo các mục đích và yêu cầu khác nhau...
12
1.2. Các phương pháp định giá đất trong đấu giá QSD đất ............................ 13
1.3. Kinh nghiệm đấu giá đất ở một số nước trên thế giới và Việt Nam ........
14


1.3.1. Kinh nghiệm đấu giá đất một số nước trên thế giới.............................. 14
1.3.1.1. Đài Loan ............................................................................................. 14
1.3.1.2. Nhật Bản............................................................................................. 16
1.3.1.3. Trung Quốc ........................................................................................ 16
1.3.2. Đấu giá QSD đất ở Việt Nam ............................................................... 18
Chương 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU............................................................................................... 25
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu............................................................ 25
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu............................................................................ 25
2.2. Địa điểm nghiên cứu, thời gian nghiên cứu ............................................. 25
2.3. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 25
2.3.1. Đánh giá điều kiện tự nhiên và tình hình quản lý sử dụng đất đất
huyện Nghĩa Đàn............................................................................................. 25
2.3.2. Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện
Nghĩa Đàn(cụ thể là 02 dự án)giai đoạn 2014-2016 ....................................... 26

2.3.3. Đánh giá của cán bộ chuyên môn và người tham gia đấu giá .............. 26
2.3.4. Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa
bàn huyện Nghĩa Đàn, tỉnh Nghệ An .............................................................. 26
2.3.5. Một số giải pháp,đối với công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại
huyện Nghĩa Đàn............................................................................................. 26
2.4. Phương pháp nghiên cứu.......................................................................... 26
2.4.1. Phương pháp thu thập thông tin, số liệu ............................................... 26
2.4.2. Phương pháp chọn địa điểm nghiên cứu ............................................... 27
2.4.3. Phương pháp so sánh............................................................................. 27
2.4.4. Phương pháp phân tích xử lý số liệu ..................................................... 27
2.4.5. Phương pháp phân tích tổng hợp .......................................................... 27
2.4.7. Phương pháp chuyên gia ....................................................................... 27
Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ........................ 28


3.1. Điều kiện tự nhiên - kinh tế xã hội và tình hình quản lý sử dụng đất
huyện Nghĩa Đàn............................................................................................. 28
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ................................................................................. 28
3.1.2. Tình hình kinh tế - xã hội ...................................................................... 35
3.1.3. Tình hình quản lý và sử dụng đất đai của huyện Nghĩa Đàn năm 2016...
41
3.2. Đánh giá công tác đấu giá QSD đất trên địa bàn huyện Nghĩa Đàn (cụ
thể là 02 dự án) giai đoạn từ năm 2014 - 2016 ............................................... 45
3.2.1. Kết quả trúng đấu giá dự án chia lô đất ở tại xóm Lê Lợi xã Nghĩa
Hiếu huyện Nghĩa Đàn .................................................................................... 51
3.2.2. Kết quả trúng đấu giá dự án chia lô đất ở tại khối Minh Tân, thị trấn
Nghĩa Đàn, huyện Nghĩa Đàn ......................................................................... 53
3.3. Đánh giá của cán bộ chuyên môn và người tham gia đấu giá ................. 56
3.4. Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa
bàn huyện Nghĩa Đàn, tỉnh Nghệ An .............................................................. 61

3.4.1. Hiệu quả kinh tế .................................................................................... 62
3.4.2. Hiệu quả xã hội ..................................................................................... 66
3.4.3. Hiệu quả đối với công tác quản lý và sử dụng đất đai và bảo vệ môi
trường. 68
3.5. Một số giải pháp của công tác đấu giá quyền sử dụng đất và một số đề
xuất đối với công tác đấu giá đất .................................................................... 69
3.5.1. Một số hạn chế và một số giải pháp của công tác đấu giá quyền sử
dụng đất ........................................................................................................... 69
3.5.2. Một số đề xuất đối với công tác đấu giá đất. ........................................ 71
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ...................................................................... 73
1. Kết luận ....................................................................................................... 73
2. Kiến nghị ..................................................................................................... 74
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 75
PHỤ LỤC


DANH MỤC CÁC TỪ, CỤM TỪ VIẾT TẮT
Ký hiệu

Giải thích BĐS

: Bất động sản CSHT

:

Cơ sở hạ tầng GCN

:

Giấy chứng nhận

GPMB

: Giải phóng mặt bằng

SDĐ

: Sử dụng đất TW

: Trung ương UBND
ban nhân dân

: Ủy


vii

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1. Cơ cấu và diện tích hiện trạng sử dụng đất năm 2016 ................... 33
Bảng 3.2. Số lượng dự án được phê duyệt và hoàn thành trên địa bàn huyện
Giai đoạn 2014 - 2016 ..................................................................... 46
Bảng 3.3. Tổng hợp kết quả đấu giá quyền sử dụng đất của các dự án
năm 2014.......................................................................................... 46
Bảng 3.4. Tổng hợp kết quả đấu giá quyền sử dụng đất của các dự án
năm 2015.......................................................................................... 47
Bảng 3.5. Tổng hợp kết quả đấu giá quyền sử dụng đất của các dự án
năm 2016.......................................................................................... 48
Bảng 3.6. Tổng hợp kết quả đấu giá quyền sử dụng đất của các dự án các xã
và thị trấn ......................................................................................... 50
Bảng 3.7. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất dự án chia lô đất ở tại xóm Lê
Lợi xã Nghĩa Hiếu huyện Nghĩa Đàn .............................................. 52

Bảng 3.8. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất dự án chia lô đất ở tại Khối Tân
Minh, thị Trấn Nghĩa Đàn, huyện Nghĩa Đàn ................................. 54
Bảng 3.9. Kết quả điều tra cán bộ làm công tác đấu giá QSD đất .................. 57
Bảng 3.10. Kết quả điều tra người tham đấu giá QSD đất ............................. 59
Bảng 3.11. Kết quả điều tra người trúng đấu giá QSD đất ............................. 60
Bảng 3.12. Hiệu quả kinh tế của công tác đấu giá QSD đất qua một số dự án ..
63


viii

DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 3.1. Vị trí địa lý của huyện Nghĩa Đàn, tỉnh Nghệ An .......................... 28
Hình 3.2. Diễn biến nhiệt độ và lượng mưa các tháng trong năm .................. 30
Hình 3.3. Khu đất nông nghiệp lập hồ sơ thu hồi trước khi đấu giá QSD đất .....
66
Hình 3.4. Khu đất sau khi tổ chức đấu giá đất ở ............................................. 67


1

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là cơ sở không gian của
mọi quá trình sản xuất, là tư liệu sản xuất đặc biệt không thay thế được, là
thành phần quan trọng nhất của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu
dân cư, xây dựng các công trình kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh và quốc
phòng, là điều kiện đảm bảo cho quá trình tái sản xuất giúp xã hội tồn tại và
phát triển. Đất đai có những tính chất đặc trưng khiến nó không giống bất kỳ
một tư liệu sản xuất nào. Đất đai là nguồn tài nguyên có giới hạn về số lượng.

Đất đai có vị trí cố định trong không gian, không thể di chuyển được theo ý
muốn chủ quan của con người.
Trong quá trình đổi mới nền kinh tế - xã hội ở nước ta, cơ chế kinh tế
thị trường đã từng bước được hình thành; Các thành phần kinh tế phát triển
mạnh mẽ là xu hương tất yếu là mọi yếu tố nguồn lực đầu vào cho sản xuất và
sản phẩm đầu ra trở thành hàng hoá, trong đó đất đai cũng không phải là
ngoại lệ. Đất đai đã trở thành nguồn tài chính tiềm năng, nguồn lực cơ bản để
phát triển kinh tế đất nước, nguồn thu cho ngân sách Nhà nước; Đất đai được
dùng để thế chấp vay vốn cho sản xuất kinh doanh, để góp vốn liên doanh, gọi
đầu tư nước ngoài.
Chính sách pháp luật về đất đai của Đảng và Nhà nước ta luôn đổi mới
hoàn thiện để phù hợp với tình hình phát triển kinh tế - xã hội của đất nước
nhằm phát huy mọi tiềm năng và tiềm lực vốn có của đất đai phục vụ quá trình
phát triển của đất nước. Nghị quyết của chính phủ số 06/2004/NQ-CP
ngày
19/5/2004 về một số giải pháp phát triển lành mạnh thị trường bất động sản đã
nêu rõ “ Khai thác, sử dụng có hiệu quả các loại đối tượng bất động sản; Đặc
biệt là bất động sản nhà đất, phát huy tối đa nguồn lực từ đất đai, nhà và công
trình trên đất để phát triển kinh tế - xã hội phục vụ sự nghiệp công nghiệp
hóa,


hiện đại hóa đất nước. Đó có thể coi là bước đi quan trọng để từng bước chính
thức hóa và đưa thị trường bất động sản vào hoạt động lành mạnh.
Để phát huy được nguồn nội lực từ đất đai phục vụ sự nghiệp công
nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, từ năm 1993 Thủ tướng Chính phủ đã cho
phép thực hiện chủ trương sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng.
Hình thức này trong thực tế đã đạt được một số thành quả làm thay đổi bộ mặt
của một số địa phương, nhưng trong quá trình thực hiện đã bộc lộ một số khó
khăn tồn tại như việc định giá cho các khu đất dùng để thanh toán chưa có cơ

sở, việc giao đất thanh toán tiến hành không chặt chẽ ...
Để khắc phục những tồn tại đó trong những năm gần đây Nhà nước đã
thay đổi cơ chế đối với việc dùng qũy đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng theo
hướng đấu thầu dự án hoặc đấu giá quyền sử dụng đất. Mặc dù đã được triển
khai nhưng vẫn còn một số bất cập như chưa tạo được cơ hội cho người thu
nhập thấp, dễ để xảy ra tình trạng rửa tiền... nhưng công tác đấu giá quyền sử
dụng đất đã thực sự là một hướng đi mới cho thị trường bất động sản ở nước
ta. Giá đất quy định và giá đất theo thị trường đã xích lại gần nhau hơn thông
qua việc đấu giá quyền sử dụng đất vì đó chính là giá giao dịch thành công
trên thị trường, từ đó Nhà nước có cơ sở để điều chỉnh những quy định hiện
hành.
Xuất phát từ những ý nghĩa đó, được sự phân công của khoa Sau Đại
học - Trường Đại học Nông lâm Thái nguyên, sự nhất trí của UBND huyện
Nghĩa Đàn cùng với sự hướng dẫn trực tiếp của PGS. TS. Phan Đình Binh Trường Đại học Nông lâm Thái nguyên. Tôi tiến hành nghiên cứu đề tài:
"Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Nghĩa
Đàn, tỉnh Nghệ An giai đoạn 2014-2016".
2. Mục tiêu, yêu cầu của đề tài
2.1. Mục tiêu tổng quát
Đánh giá được thực trạng việc đấu giá và ảnh hưởng của việc đấu giá
quyền sử dụng đất giai đoạn 2014-2016 đến kinh tế, xã hội, công tác quản lí


đất đai và môi trường trên địa bàn huyện Nghĩa Đàn - tỉnh Nghệ An từ đó đề
xuất các giải pháp góp phần phát triển công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại
đây được tốt hơn.
2.2. Mục tiêu cụ thể
- Điều tra công tác đấu giá quyền sử dụng đất qua một số dự án trên địa
bàn huyện Nghĩa Đàn, tỉnh Nghệ An
- Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất qua một số
dự án trên địa bàn huyện Nghĩa Đàn, tỉnh Nghệ An

- Đề xuất phương hướng và một vài giải pháp để hoàn thiện hơn quy
trình, cơ chế, nâng cao hiệu quả đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện
Nghĩa Đàn.
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
- Ý nghĩa khoa học: Thông qua việc nghiên cứu chủ trương, chính sách,
pháp luật về đất đai liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất của Trung ương
và địa phương để đưa ra giá đất của Nhà nước sát với giá thị trường, các giao
dịch thành công sẽ là những tài liệu, góp phần đóng góp vào cơ sở khoa học
cho công tác đấu giá quyền sử dụng đất
- Ý nghĩa thực tiễn: Nghiên cứu và đánh giá hiệu quả công tác đấu giá
đất qua các dự án, thấy được những khó khăn, thuận lợi gặp phải để tham
mưu đưa ra ý kiến giúp địa phương thực hiện tốt công tác đấu giá quyền sử
đất. Góp ý giúp quy trình đấu giá đất ngày càng hoàn thiện, đúng quy định
của pháp luật, đem lại hiệu quả cao.


Chuơng 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở khoa học về đấu giá QSD đất
1.1.1. Một số khái niệm
1.1.1.1. Bất động sản
Trong lĩnh vực kinh tế và pháp lý, tài sản được chia thành 2 loại BĐS
và động sản; Mặc dù tiêu chí phân loại BĐS của các nước có khác nhau,
nhưng đều thống nhất BĐS gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai.
ở Việt Nam tại Điều 174 Bộ luật Dân sự 2005 đã quy định “BĐS là các tài
sản không thể di dời được bao gồm: Đất đai; Nhà ở; Công trình xây dựng gắn
liền với đất đai, kể cả tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; Các
tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”
Đất đai là BĐS nhưng pháp luật mỗi nước cũng có những quy định
khác nhau về phạm vi giao dịch đất đai trên thị trường BĐS. Các nước theo

kinh tế thị trường như Mỹ, các nước EU, Nhật, Âustralia, một số nước
ASEAN-Thailand,Malaysia, Singapore quy định BĐS (Đất đai) hoặc BĐS
(Đất đai và tài sản trên đất) là hàng hoá được giao dịch trên thị trường BĐS;
Trung quốc BĐS (Đất đai và tài sản trên đất) được phép giao dịch trên thị
trường BĐS, nhưng đất đai thuộc sở hữu Nhà nước không dược mua bán mà
chỉ được chuyển quyền sử dụng đất.
Ở nước ta cũng vậy, tuy nhiên không phải tất cả các loại các loại BĐS
đều tham gia vào thị trường BĐS, nhiều BĐS không phải là BĐS hàng hóa,
thí dụ, các công trình hạ tầng mang tính chất công cộng sử dụng chung. Đất
đai là BĐS nhưng không phải là hàng hóa, mà chỉ có quyền sử dụng đất, cụ
thể hơn là QSD một số loại đất và của một số đối tượng cụ thể và trong những
điều kiện cụ thể mới là hàng hóa thị trường BĐS.


1.1.1.2. Thị trường bất động sản
Thị trường là nơi trao đổi hàng hóa được sản xuất ra, cùng với các quan
hệ kinh tế giữa người với người, liên kết với nhau thông qua trao đổi hàng hóa
thị trường bất động sản là một bộ cấu thành quan trong của nền kinh tế thị
trường. thị trường bất động sản có thể được hiểu theo nghĩa rộng và nghĩa
hẹp. Theo nghĩa rộng, thị trường bất động sản là tổng hòa các mối quan hệ về
giao dịch bất động sản diễn ra tại một khu vực địa lý nhất định, trong một
khoảng thời gian nhất định nó không chỉ bao gồm các hoạt động giao dịch mà
còn kinh doanh, sản xuất, dịch vụ, tư vấn phát triển bất động sản. theo nghĩa
hẹp thị trường BĐS là nơi diễn ra các giao dịch có liên quan đến giao dịch
BĐS (mua bán, chuyển nhượng……)[2].
Thực chất hàng hoá trao đổi trên thị trường bất động sản ở Việt Nam là
trao đổi giá trị quyền sử dụng đất có điều kiện và quyền sở hữu các tài sản gắn
liền với đất. [2].
1.1.1.3. Một số thuật ngữ liên quan
- Đấu giá: Là bán bằng hình thức dể cho người mua lân lượt trả giá, và

sau đó bán cho người ra giá cao nhất.
- Định giá đất: Được hiểu là sự ước tính về giá trị của quyền sử dụng
đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác định, tại một
thời điểm xác định. Giá đất ngoài các yếu tố về không gian, thời gian, kinh tế,
pháp lý, nó còn bị tác động bởi các yếu tố tâm lý, xã hội. Vì vậy, định giá đất
chỉ có thể là sự ước tính về mặt giá trị mà không thể tính đúng, tính đủ như
định giá các tài sản thông thường.
- Định giá: là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể
bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định tại một thời điểm
xác định.


- Đấu thầu: là quá trình lựa chọn nhà thầu đáp ứng các yêu cầu của bên
mời thầu để thực hiện gói thầu trên cơ sở bảo đảm tính cạnh, công bằng, minh
bạch và hiệu quả kinh tế.
1.1.2. Giá đất và cơ sở xác định giá đất
1.1.2.1. Khái niệm về giá đất
Đất đai là tài nguyên thiên nhiên, tài sản quý báu, giá cả đất đai phản
ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá
trình mua bán, nói cách khác giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có
thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó. Quyền lợi đất đai đến
đâu thì có thể có khả năng thu lợi đến đó từ đất và cũng có giá cả tương ứng,
như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả
quyến thế chấp… Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá cả đất
đai được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai. Xét về
phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sử dụng đất, chính là mệnh
giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định.
Giá đất là sự điều tiết mối quan hệ giữa đất đai - thị trường - sự quản lý
của Nhà nước, giá đất chịu tác động của nền kinh tế thị trường bởi các quy
luật cạnh tranh, quy luật giá trị, quy luật cung - cầu. Nhà nước điều tiết và

quản lý thị trường chuyển nhượng Quyền sử dụng đất theo giá cả, nhưng giá
đất lại phụ thuộc vào khả năng, phương thức sinh lợi của đất và bị chi phối
bởi nhiều yếu tố nên khi xác định giá đất phải xem xét đầy đủ các yếu tố chi
phối đó [4,5].
1.1.2.2. Cơ sở khoa học để xác định giá đất
a. Địa tô
Địa tô là một phạm trù kinh tế gắn liền với chế độ sở hữu đất đai, là sản
phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông nghiệp tạo ra và nộp cho
người chủ sở hữu ruộng đất. Địa tô gắn liền với sự ra đời và tồn tại của chế độ
tư hữu về ruộng đất. Trong chế độ chiếm hữu nô lệ, địa tô là do lao động của


nô lệ và những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự do tạo ra. Trong chế độ
phong kiến, địa tô là phần sản phẩm thặng dư do nông nô tạo ra và bị chúa
phong kiến chiếm đoạt. Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế độ tư hữu về
ruộng đất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô. Về thực chất, địa tô tư bản
chủ nghĩa chính là phần giá trị thặng dư thừa ra ngoài lợi nhuận bình quân và
do nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp trả cho địa chủ. [12]
Địa tô tư bản chủ nghĩa phản ánh quan hệ giữa ba giai cấp: Địa chủ, tư
bản kinh doanh nông nghiệp và công nhân nông nghiệp làm thuê. Trong chủ
nghĩa tư bản, có các loại địa tô: Địa tô chênh lệch; Địa tô tuyệt đối và địa tô
độc quyền. Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân,
không còn là tư hữu của địa chủ hay nhà tư bản, thì những cơ sở kinh tế để
hình thành địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền bị xoá bỏ, nhưng vẫn tồn tại
địa tô chênh lệch, song nó thuộc sở hữu của Nhà nước và khác về bản chất với
địa tô chênh lệch dưới chủ nghĩa tư bản. [23].
Địa tô chênh lệch là loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu ở
những ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn như ruộng đất có độ màu
mỡ cao hơn, có vị trí gần thị trường tiêu thụ hơn, hoặc tư bản đầu tư thêm có
hiệu suất cao hơn. Là độ chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản

xuất cá biệt. Những người kinh doanh trên ruộng đất loại tốt và loại vừa có
thể thu được một khoản lợi nhuận bình quân bằng số chênh lệch giữa giá cả
sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt [20]. Vì ruộng đất thuộc sở hữu của
địa chủ nên lợi nhuận phụ thêm đó được chuyển cho địa chủ dưới hình thức
địa tô chênh lệch. Như vậy địa tô chênh lệch gắn liền với sự độc quyền kinh
doanh tư bản chủ nghĩa về ruộng đất. Địa tô chênh lệch còn tồn tại cả trong
điều kiện của chủ nghĩa xã hội, song được phân phối một phần dưới hình thức
thu nhập thuần tuý phụ thêm của các Hợp tác xã nông nghiệp của nông dân,
một phần dưới hình thức thu nhập của Nhà nước.


Có hai loại địa tô chênh lệch: Địa tô chênh lệch 1 và địa tô chênh lệch
II. Địa tô chênh lệch I là địa tô chênh lệch thu được trên những ruộng đất có độ
màu mỡ tự nhiên trung bình và tốt, có vị trí gần thị trường tiêu thụ. Địa tô
chênh lệch II là địa tô chênh lệch thu được do đầu tư, thâm canh trên thửa đất
đó.
b. Lãi suất ngân hàng
Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá
đất có thể tăng hay giảm. Vì địa tô vận động một cách độc lập với giá đất cho
nên có thể tác động sự ảnh hưởng của địa tô với giá đất để xem giá đất còn
chịu ảnh hưởng bởi yếu tố nào [19]. Có thể thấy ngay rằng lãi suất ngân hàng
mà cao thì số tiền mua đất phải giảm đi, nếu không thì đem tiền gửi vào ngân
hàng sẽ có lợi hơn là mua đất để có địa tô. Còn nếu lãi suất ngân hàng mà
giảm xuống thì số tiền bỏ ra mua đất phải tăng lên do người bán không muốn
bán với giá thấp, họ để đất thu được địa tô cũng lớn hơn thu nhập do lượng
tiền bán đất gửi vào ngân hàng, lúc này giá đất phải tăng lên thì người bán
mới chấp nhận.
Vì vậy nhà tư bản kinh doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác định giá cả.
Trong đà tăng trưởng kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm do đó
giá đất ngày càng tăng lên. Việc kinh doanh đất đai luôn có lãi. Người bán

quyền sử dụng đất căn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất.
c. Quan hệ cung cầu
Trong thị trường tự do hoàn toàn, giá cả của hàng hoá thông thường
được quyết định tại điểm cân bằng của quan hệ cung cầu. Cầu vượt cung thì
giá cả tăng cao, ngược lại, cung vượt cầu thì giá cả tất phải hạ xuống, đó là
nguyên tắc cân bằng của cung cầu. Đất đai cũng vậy, giá cả đất đai cũng phụ
thuộc mối quan hệ cung cầu quyết định. Nhưng vì đất đai, khác các loại hàng
hoá thông thường là có đặc tính tự nhiên, nhân văn, nên không hoàn toàn vận
hành theo nguyên tắc cung cầu nói trên mà hình thành nguyên tắc cung cầu
riêng. [12]


Cung - cầu của thị trường đất đai diễn biến có phần khác so với quan hệ
cung cầu trong thị trường hàng hoá thông thường. Vấn đề này có ý nghĩa đặc
biệt trong định giá đất bởi vì cung của đất về cơ bản là cố định và bất biến.
Giá của đất trong một khu vực nhất định sẽ được xác định bằng yếu tố cầu
như: Mật độ dân cư, tỷ lệ tăng trưởng kinh tế, việc làm và mức thu nhập bình
quân của người dân tại địa phương, khả năng của hệ thống giao thông, tỷ lệ
lãi suất vay thế chấp.[12].
Mặc dù tổng cung của đất đai là cố định, nhưng lượng cung của một
loại đất cụ thể hay cho một mục đích sử dụng cụ thể thì có thể tăng lên hoặc
giảm xuống thông qua việc điều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất, có thể thấy
khi đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp hoặc đất chưa sử dụng ở ngoại vi
một thành phố được điều chỉnh theo quy hoạch nhằm chuyển một số lớn diện
tích này sang mục đích làm khu dân cư đô thị. Cung về đất ở tại đô thị đó nhờ
thế mà tăng lên. Sự tăng số lượng diện tích đất ở tại đô thị sẽ làm chậm sự
tăng giá đất ở khu vực này. Bên cạnh đó sự phát triển và tăng trưởng liên tục
về kinh tế của một khu vực nào đó dẫn đến nhu cầu sử dụng đất ngày một
nhiều hơn cho tất cả các ngành kinh tế, vì thế giá đất ngày một cao hơn [12].
Bằng chứng là các lô đất ở bị chia cắt ngày một nhỏ hơn và thay thế vào

những khoảng đất trống là những căn nhà riêng biệt cho hộ gia đình. Đất đai
luôn có hạn mà nhu cầu về đất thì vô hạn, cho nên theo đà phát triển giá đất
đô thị vẫn có xu hướng tăng liên tục.
Nhìn chung ở Việt Nam trong thời gian tới quan hệ cung cầu về đất sử
dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp chưa đến mức mất cân đối căng
thẳng giữa lao động công nghiệp và đất đai. Phần lớn đất chưa sử dụng lại là
đất đồi núi, các vùng ven biển... đòi hỏi phải có vốn đầu tư lớn thì mới đưa
vào khai thác được. Luật đầu tư ban hành củng cố thêm quy mô sản xuất đa
dạng cây trồng, mở thêm nhiều ngành nghề thu hút lực lượng lao động xã hội.
Tốc độ phát triển công nghiệp đầu tư xây dựng ở các khu trung tâm thương


mại, du lịch... cũng mở ra khả năng thu hút lực lượng lao động từ khu vực
nông nghiệp. Tuy nhiên tốc độ tăng lao động của Việt Nam bình quân khoảng
2,5-3% năm. Chính phủ chưa có khả năng sắp xếp là một trong những yếu tố
tạo lên sự mất cân đối giữa lao động và đất đai. Đó là chưa tính đến yếu tố
tiến bộ kỹ thuật, đầu tư thiết bị máy móc sẽ làm dư thừa lao động. [11].
Một yếu tố khác cũng có làm ảnh hưởng đến quan hệ cung cầu về đất
đó là đất đai chưa được sử dụng thực sự trở thành hàng hoá. Luật đất đai cho
phép các tổ chức cá nhân và hộ gia đình sử dụng đất có 6 quyền: Chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp và góp vốn [19]. Việc thực hiện
những quyền này lại bị hạn chế bởi các điều kiện cần thiết để không dẫn đến
tích tụ đất, bảo đảm mỗi người đều có đất để canh tác và có nhà để ở.
1.1.2.3. Giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất
Đất đai là một trong những nhân tố cơ bản của sự tồn tại quốc gia. Đó
là một vật thể tự nhiên không do con người tạo ra tuy có thể làm thay đổi nó
trong quá trình sử dụng (được tưới tiêu, lấn biển, xây dựng các công trình,...)
và chính nhờ vậy mà đất trở nên có giá trị. Giá trị của đất phụ thuộc vào mục
đích sử dụng, giá trị của một toà nhà khi dùng để thế chấp có thể khác với giá
trị của nó khi đấu giá hoặc bán trên thị trường tự do, vì vậy xác định giá cả thị

trường của một bất động sản không chỉ là một khoa học mà còn là một nghệ
thuật, phụ thuộc vào nhiều yếu tố ngoại lai cũng như tính chất của bản thân
đất đai và bất động sản.
Giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó
là sự thu lợi trong quá trình mua bán, có nghĩa là tư bản hoá địa tô. Nói cách
khác giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi (địa tô) cao
hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó. Quyền lợi đất đai đến đâu thì có thể
có khả năng thu lợi đến đó từ đất và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả
quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế
chấp.


Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu
hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai. Xét về phương diện tổng quát, giá
đất là giá bán quyền sở hữu đất chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất
đó trong không gian và thời gian xác định. Ở nước ta đất đai thuộc sở hữu
toàn dân, giá cả đất đai là dựa trên chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là tổng
hoà giá trị hiện hành của địa tô nhiều năm được chi trả một lần, là hình thức
thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh tế. Cho nên hàm ý về giá cả đất đai
ở nước ta không giống các quốc gia thông thường có chế độ tư hữu đất đai:
thứ nhất, nó là cái giá phải trả để có quyền sử dụng đất trong nhiều năm, mà
không phải là giá cả quyền sở hữu đất; thứ hai là, do thời gian sử dụng đất
tương đối dài, trong thời gian sử dụng cũng có quyền chuyển nhượng, chuyển
đổi, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn tương tự như quyền sở hữu.
1.1.3. Những yếu tố cơ bản xác định giá đất trong đấu giá QSD đất
Khi xác định giá đất để đấu giá phải đảm bảo lợi ích và giá trị thực của
hai phía là Nhà nước và người tham gia đấu giá, giá đất tính được phải dựa
vào giá thị trường và khả năng sinh lợi của đất. Đất đai dùng vào các mục
đích khác nhau thì khả năng sinh lợi khác nhau, khả năng sinh lợi phụ thuộc
vào sự thuận lợi của mảnh đất bao gồm các yếu tố sau:

1.1.3.1. Vị trí khu đất
Vị trí là một trong những nhân tố quan trọng trong việc xác định giá
đất, ví dụ trong cùng một loại đường phố của một loại đô thị thì giá đất ở
những vị trí mặt tiền sẽ có giá cao hơn ở những vị trí trong ngõ hẻm. Mặt
khác, cùng đặt tại vị trí mặt tiền thì các vị trí ở khu trung tâm văn hóa, kinh tế
- xã hội, thương mại... sẽ có giá cao hơn các vị trí ở xa trung tâm, hoặc cùng ở
mặt đường phố, nhưng vị trí ở gần khu sản xuất có các khí độc hại thì giá đất
sẽ thấp hơn các vị trí tương tự khi đặt ở xa trung tâm hơn. Vì vậy, khi xác
định giá đất, điều quan trọng là phải xác định vị trí đất và các nhân tố xung
quanh làm ảnh hưởng đến giá đất.


1.1.3.2. Yếu tố ảnh hưởng về khả năng đầu tư cơ sở hạ tầng
Một khu đất cho dù có rất nhiều yếu tố thuận lợi như có vị trí trung
tâm, mặt tiền,… nhưng nếu chưa được đầu tư xây dụng CSHT thì khu đất sẽ
có những hạn chế nhất định, ngược, nếu cùng khu đất đó nhưng được đầu tư
CSHT (là các yếu tố thiết thực phục vụ trực tiếp đến đời sống sinh hoạt của
dân cư và nhu cầu sản xuất của các doanh nghiệp) như hệ thống đường giao
thông, hệ thống cấp thoát nước, hệ thống điện sinh hoạt, điện sản xuất quy mô
lớn, hệ thống thông tin liên lạc… sẽ làm tăng giá trị của đất và tác động trực
tiếp đến giá đất.
1.1.3.3. Điều kiện kinh tế - xã hội và khả năng hình thành các công trình dịch
vụ
Khu vực có điều kiện kinh tế - xã hội phát triển thuận lợi cho kinh
doanh thương mại, văn phòng, cửa hàng dịch vụ, môi trường sinh sống là điều
kiện có sức thu hút dân cư đến ở, các yếu tố này sẽ làm cho giá đất thực tế ở
khu vực này tăng lên. Các khu công nghiệp tập trung , khu chế xuất, khu kinh
tế được đầu tư cơ sở hạ tầng đồng bộ, hoàn thiện sẽ thu hút các nhà đầu tư
trong nước, nước ngoài vào các lĩnh vực chế biến, sản xuất, công nghiệp….
1.1.3.4. Yếu tố về khả năng sử dụng theo các mục đích và yêu cầu khác nhau

Một lô đất nếu dùng để sử dụng cho các mục đích khác thì giá đất của
nó cũng chịu ảnh hưởng theo các mục đích đó vì đất đai là một tài sản không
giống như những tài sản thông thường, đó là tính đồng nhất, sự cố định về vị
trí, có hạn chế về không gian và vô hạn về thời hạn sử dụng. Đất có hạn về số
lượng cung cấp nhưng nó lại cho một chức năng sử dụng xác định như nhà ở
có nghĩa là sự đầu tư không hoàn toàn bất biến.
Các yếu tố khác: Giá trúng đấu giá không những phụ thuộc các yếu tố
trên mà còn phụ thuộc vào số lượng người tham gia (nhu cầu và khả năng tài
chính của người sử dụng đất) và quan niệm phong tục tập quán của từng địa
phương.
Thực tế cho thấy, khi điều kiện kinh tế chưa phát triển, nhu cầu của
người dân về sử dụng đất không cao hoặc chính xác hơn là nhu cầu thanh toán


không cao (Nhu cầu khả năng tài chính) Do đó số người tham gia vào thị
trường bất động sản cũng sẽ hạn chế. Bên cạnh đó, phong tục của địa phương
như, đất hợp tuổi của từng người, người phương Đông thích những lô đất có
mặt tiền nhở nhưng hậu lớn hơn và ngược lại.
1.2. Các phương pháp định giá đất trong đấu giá QSD đất
Có nhiều phương pháp định giá đất để thực hiện đấu giá quyền sử dụng
đất, có thể sử dụng một trong số các phương pháp sau:
- Phương pháp so sánh trực tiếp: Là phương pháp xác định giá đất dựa
trên cơ sở phân tích mức giá của thửa đất tương tự với thửa cần định giá đã
giao dịch thành công hoặc đang mua bán trên thị trường vào thời điểm định
giá hoặc gần với thời điểm định giá để ước tính giá trị thị trường của thửa đất
cần định giá. Phương pháp này còn gọi tắt là phương pháp thị trường, là một
trong những phương pháp định giá đất quan trọng nhất, thường dùng nhất,
được sử dụng ở nhiều nước trên thế giới.
- Phương pháp thặng dư: Phương pháp thặng dư còn gọi là phương
pháp phát triển giả thiết, hay phương pháp tính ngược. Xét từ quan điểm phát

triển, sở dĩ đất đai có giá là do có thể phát triển, sử dụng, xây dựng nhà cửa và
có thể tạo ra thu nhập. Giá đất phải trả để có được đất đai, rõ ràng là phần còn
lại sau khi đã trừ đi chi phí và thu nhập định kỳ bình quân xã hội trong tổng
giá cả bất động sản được dự tính. Nghĩa là giá đất bằng giá bán ra của đất đai
và công trình trừ đi giá cả của bản thân công trình. Phương pháp thặng dư là
phương pháp dựa trên cơ sở tính toán giá cả giao dịch bình thường của bất
động sản đã hoàn thành việc phát triển, sau khi khấu trừ chi phí xây dựng
công trình, mua bán, lợi tức, thuế,... phần còn lại là giá cả của đất đai thuộc
đối tượng định giá
- Phương pháp giá thành: Phương pháp này còn được gọi là phương
phá thay thế hoặc phương pháp giá thành xây dựng lại trừ đi phần khấu hao
hoặc phương pháp chi phí. Theo phương pháp này, giá trị của đất được bổ


sung các khoản chi phí thay thế hoặc cải tạo những công trình đã trừ khấu hao
tạo nên giá trị thị trường của bất động sản cần định giá.
- Phương pháp thu nhập: Phương pháp nhu thập là một trong những
phương pháp định giá đất thường dùng nhất, nó cũng là phương pháp cơ bản
để tiến hành định giá đất đai, nhà ở, bất động sản hoặc những tài sản có tính
chất cho thu nhập khác. Phương pháp thu nhập là phương pháp lấy thu nhập
dự kiến hàng năm trong tương lai của đất đai định giá với một suất lợi tức
hoàn vốn nhất định để hoàn vốn thống nhất theo tổng thu nhập vào thời điểm
định giá.
Trong việc sử dụng các phương pháp trên để tiến hành định giá đất,
không có phương pháp nào là phương pháp riêng rẽ, mà chỉ có sử dụng
phương pháp thích hợp nhất, còn các phương pháp khác có thể được sử dụng
để kiểm tra kết quả của phương pháp thích hợp nhất.
1.3. Kinh nghiệm đấu giá đất ở một số nước trên thế giới và Việt Nam
1.3.1. Kinh nghiệm đấu giá đất một số nước trên thế giới
1.3.1.1. Đài Loan

Theo tiến sĩ Tôn Dật Tiên, sau này là người sáng lập ra Cộng hoà
Trung Hoa, thì công cuộc cải cách ruộng đất ở Trung Hoa được tiến hành trên
hai phương diện: Phân bổ đất đai và sử dụng đất đai.
Áp dụng các giáo huấn đó, Đài Loan đã tiến hành song song 2 chương
trình là “người cày có ruộng” và “bình quyền về đất đô thị” với nguyên tắc
chủ đạo tối cao của công cuộc cải cách là sử dụng đất một cách tối ưu.
Chương trình “bình quyền về đất đô thị” kêu gọi thực thi bình quyền về đất đô
thị và đóng góp tất cả lợi nhuận thu được từ đất đô thị cho mục đích công
cộng. Giá trị đất đô thị do các chủ đất kê khai đăng ký được sử dụng làm cơ
sở để thực thi chương trình này và cách thức xúc tiến chương trình bao gồm
việc đánh thuế đất theo giá trị đã kê khai đăng ký và việc nhà nước mua đất
của các chủ đất dựa vào giá trị kê khai đăng ký đó. Mục tiêu cao nhất của


chương trình là đưa tất cả giá trị gia tăng của đất vào công quỹ nhằm cung cấp
tài chính cho những đề án phát triển cộng đồng và tăng phúc lợi cho nhân dân.
Để sử dụng đất đô thị tốt hơn, một chương trình dài hạn 10 năm đã được thiết
lập nhằm củng cố đất đô thị với mục đích sử dụng tốt hơn và làm cho thành
phố phát triển, thịnh vượng. Việc hoàn thành đề án củng cố đất đô thị sẽ làm
cho 80% đất đai có hình thể méo lệch không phù hợp cho xây dựng trở thành
hình dáng đều đặn thích hợp cho việc sử dụng, tạo thêm được nguồn đất công
ích rất lớn. Một thành tựu khác do các đề án về củng cố đất đô thị đem lại là
làm cho đất đai ban đầu chỉ có 20% là mặt đường trở thành 100% đất mặt
đường, nhờ vậy giá trị đất đã tăng lên trung bình là 6,4 lần.
Kết quả khi thi hành chương trình “bình quyền về đất đô thị” đã đạt
được ngoài quỹ đất khoảng 150.000 héc ta đất công được giữ lại để "đổi đất
lấy hạ tầng" còn đạt được các thành tựu sau:
(1)- 28% đất đô thị của các chủ đất lớn đã được bán.
(2)- Số chủ đất đô thị không có biệt thự giảm xuống 59%.
(3)- Những gia đình chủ đất đô thị tăng 14% và bình quân đất đai mỗi

gia đình nắm giữ giảm xuống 12%.
(4)- Diện tích đất đô thị sử dụng để xây nhà đã tăng 700%.
(5)- Số lượng nhà xây ở khu vực đô thị tăng 229%.
(6)- Diện tích tầng nhà xây tăng 330%.
(7)- Tổng ngân sách dành cho quỹ phúc lợi xã hội tăng 410%.
Những đặc trưng nêu ở mục (1), (2), (3) nói trên đã chỉ ra rằng việc
thâu tóm các quyền về đất đô thị ở Đài Loan bị phân tán dần dần và việc tích
tụ, mánh lới, đầu cơ trục lợi đất đô thị đã được hạn chế một cách hữu hiệu.
Những đặc trưng nêu ở mục (4), (5), (6) nói trên cũng cho thấy việc sử dụng
đất đô thị một cách có hiệu quả ở Đài Loan đang được đẩy mạnh, còn đặc
trưng ở mục (7) chứng tỏ rằng những đề án cho phúc lợi xã hội và công ích
cũng đang phát triển ở Đài Loan với một quy mô rộng lớn, do đó ngày càng