LUẬN văn LUẬT HÀNH CHÍNH đề XUẤT NHỮNG GIẢI PHÁP NHẰM hạn CHẾ VIỆC xây DỰNG NHÀ ở RIÊNG lẻ TRÁI PHÁP LUẬT TRÊN địa bàn QUẬN NINH KIỀU THÀNH PHỐ cần THƠ

TRƯỜNG ĐẠI HỌC CẦN THƠ
KHOA LUẬT
BỘ MÔN LUẬT HÀNH CHÍNH

LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT
NIÊN KHÓA 2007 – 2011

ĐỀ XUẤT NHỮNG GIẢI PHÁP NHẰM HẠN CHẾ
VIỆC XÂY DỰNG NHÀ Ở RIÊNG LẺ TRÁI PHÁP
LUẬT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN NINH KIỀU THÀNH PHỐ CẦN THƠ

Giảng viên hướng dẫn:
ThS. Nguyễn Văn Hậu

Sinh viên thực hiện:
Nguyễn Phương Dung
MSSV: 5075251
Lớp Luật Hành Chính

Cần Thơ, tháng 4 năm 2011


LỜI CẢM ƠN
Nếu ai ñã từng trải qua thời sinh viên thì hầu như ñều có chung một cảm nhận:
“Thời sinh viên là thời ñẹp nhất trong suốt cuộc ñời của mỗi người”. Còn vài tháng
nữa tôi sẽ bước ñến chặng ñường mới và khoảng thời gian gắn bó với trường Đại
học, gắn bó với ngành học, với thầy cô, với bạn bè rồi cũng qua. Tôi sẽ giữ riêng
cho mình những kỉ niệm không quên của một thời. Sự dạy dỗ của thầy cô, lòng nhiệt
tình giúp ñỡ của bạn bè và “hậu phương” vững chắc - Gia ñình tất cả ñã làm nên
một tôi trưởng thành hơn, tự tin hơn của bây giờ.
Trong quá trình làm luận văn, ñể hoàn thành bài viết này có không ít sự giúp ñỡ của

mọi người mà tôi muốn gửi lời tri ân ñến. Tôi xin gửi lời cảm ơn ñến các anh chị
(chị Trang, anh Khôi, chị Hồng) công tác tại Ủy ban nhân dân quận Ninh Kiều,
thành phố Cần Thơ. Xin gửi lời cảm ơn ñến các anh chị ñang làm việc tại Đội quản
lý trật tự ñô thị quận Ninh Kiều. Xin gửi lời cảm ơn ñến người ñã rất nhiệt tình
hướng dẫn luận văn cho tôi bằng lòng nhiệt huyết của một người thầy - thầy Nguyễn
Văn Hậu. Xin gửi lời cảm ơn ñến bạn bè ñã bên cạnh giúp tôi vượt qua những khó
khăn trên chặng ñường học tập. Cuối cùng, con xin cảm ơn Gia ñình ñã luôn ở bên
con và là nguồn ñộng lực lớn nhất giúp con tiến bước ñến tương lai.
Xin trân trọng cảm ơn tất cả mọi người!


NHẬN XÉT CỦA GIẢNG VIÊN
...............................................................................................................................................
...............................................................................................................................................
...............................................................................................................................................
...............................................................................................................................................
...............................................................................................................................................
...............................................................................................................................................
...............................................................................................................................................
...............................................................................................................................................
...............................................................................................................................................
...............................................................................................................................................
...............................................................................................................................................
...............................................................................................................................................
...............................................................................................................................................
...............................................................................................................................................
...............................................................................................................................................
...............................................................................................................................................
...............................................................................................................................................
...............................................................................................................................................

...............................................................................................................................................
...............................................................................................................................................
...............................................................................................................................................


NHẬN XÉT CỦA GIẢNG VIÊN
...............................................................................................................................................
...............................................................................................................................................
...............................................................................................................................................
...............................................................................................................................................
...............................................................................................................................................
...............................................................................................................................................
...............................................................................................................................................
...............................................................................................................................................
...............................................................................................................................................
...............................................................................................................................................
...............................................................................................................................................
...............................................................................................................................................
...............................................................................................................................................
...............................................................................................................................................
...............................................................................................................................................
...............................................................................................................................................
...............................................................................................................................................
...............................................................................................................................................
...............................................................................................................................................
...............................................................................................................................................
...............................................................................................................................................


MỤC LỤC

Trang
Lời nói ñầu ................................................................................................................ 1
Chương 1. NHỮNG QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT TRONG LĨNH VỰC XÂY
DỰNG NHÀ Ở RIÊNG LẺ VÀ CÁC TRƯỜNG HỢP XÂY DỰNG TRÁI
PHÉP NHÀ Ở RIÊNG LẺ
1.1. Một số khái niệm liên quan
1.1.1. Khái niệm nhà ở .............................................................................................. 4
1.1.2. Khái niệm nhà ở riêng lẻ................................................................................. 5
1.1.3. Khái niệm xây dựng trái pháp luật ................................................................. 5
1.2. Nguyên tắc chung ñối với xây dựng nhà ở riêng lẻ
1.2.1. Việc xây dựng nhà ở riêng lẻ phải có bản vẽ thiết kế ..................................... 6
1.2.2. Chủ ñầu tư phải có Giấy phép xây dựng theo quy ñịnh của pháp luật trước khi
khởi công ................................................................................................................... 10
1.2.3. Chủ ñầu tư phải ñảm bảo các yêu cầu về thi công ......................................... 12
1.2.4. Chủ thể khảo sát, thiết kế và thi công xây dựng nhà ở phải ñảm bảo ñiều kiện
về năng lực thiết kế, năng lực hành nghề.................................................................. 14
1.2.5. Nguyên tắc về việc giao kết giữa chủ nhà và các nhà thầu nhận khảo sát, thiết
kế, thi công xây dựng nhà ở ...................................................................................... 16
1.2.6. Các nội dung cơ bản trong hợp ñồng xây dựng.............................................. 16
1.2.7. Nguyên tắc giải quyết tranh chấp (nếu có) phát sinh trong quá trình xây dựng
................................................................................................................................... 17
1.2.8. Hồ sơ nhà ở phải ñược lập và lưu trữ theo quy ñịnh ...................................... 18
1.3. Yêu cầu về việc xây dựng nhà ở riêng lẻ
1.3.1. Yêu cầu ñối với chủ ñầu tư về việc xây dựng nhà ở riêng lẻ .......................... 19
1.3.2. Yêu cầu ñối với cơ quan có thẩm quyền trong việc cấp Giấy phép xây dựng 21
1.4. Các trường hợp xây dựng trái phép nhà ở riêng lẻ
1.4.1. Xây dựng trên ñất không ñược phép xây dựng
1.4.1.1. Xây dựng trên ñất thuộc khu vực cấm xây dựng, ñất lấn chiếm .................. 22

1.4.1.2. Xây dựng trên ñất không phải ñất ở tại ñô thị ............................................. 27
1.4.1.3. Xây dựng trên ñất không ñúng quy hoạch, vi phạm chỉ giới ñường ñỏ, chỉ
giới xây dựng............................................................................................................. 29
1.4.2. Xây dựng trên ñất ñược phép xây dựng nhưng vi phạm quy ñịnh về Giấy
phép xây dựng
1.4.2.1. Xây dựng không có Giấy phép xây dựng (trừ các trường hợp ñược miễn) .
................................................................................................................................... 30
1.4.2.2. Xây dựng không ñúng với nội dung Giấy phép xây dựng ñược cấp ............ 31
Chương 2. THỰC TRẠNG XÂY DỰNG TRÁI PHÉP NHÀ Ở RIÊNG LẺ
TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN NINH KIỀU - NGUYÊN NHÂN VÀ GIẢI PHÁP
2.1. Tổng quan về quận Ninh Kiều, thành phố Cần Thơ .................................... 34
2.2. Thực trạng xây dựng trái phép nhà ở riêng lẻ trên ñịa bàn quận Ninh Kiều
- thành phố Cần Thơ............................................................................................... 35
2.3. Nguyên nhân dẫn ñến xây dựng trái phép nhà ở riêng lẻ
2.3.1. Nguyên nhân khách quan ................................................................................ 42
2.3.2. Nguyên nhân từ phía chủ ñầu tư ..................................................................... 43
2.3.3. Nguyên nhân từ phía cơ quan quản lý Nhà nước ........................................... 43
2.4. Giải pháp nhằm hạn chế việc xây dựng nhà ở riêng lẻ trái pháp luật
2.4.1. Giải pháp của Phòng quản lý ñô thị quận Ninh Kiều, thành phố Cần Thơ.... 44
2.4.2. Giải pháp ñối với chủ ñầu tư .......................................................................... 44
2.4.3. Giải pháp ñối với cơ quan quản lý Nhà nước................................................. 45
2.4.4. Giải pháp về mặt pháp lý ................................................................................ 50
Kết luận ..................................................................................................................... 52


LỜI MỞ ĐẦU
Sự phát triển dân số tự nhiên cùng xu thế ñô thị hóa phát triển tự phát làm kéo theo
nhu cầu bức thiết về nhà ở trên ñịa bàn quận Ninh Kiều ngày càng tăng cao. Quận
Ninh Kiều là quận trung tâm của thành phố Cần Thơ ñóng vai trò quan trọng trong
các lĩnh vực chính trị, kinh tế, văn hóa, xã hội. Tuy nhiên, hiện nay tình trạng xây

dựng nhà ở riêng lẻ trái pháp luật trên ñịa bàn chiếm số lượng không nhỏ. Theo
thống kê của Đội quản lý trật tự ñô thị1, năm 2010 quận Ninh Kiều có 409 trường
hợp xây dựng ñược kiểm tra, trong ñó phát hiện có 388 trường hợp xây dựng nhà ở
riêng lẻ trái phép, chiếm gần 95% trên tổng số các trường hợp ñược kiểm tra xây
dựng về nhà ở. Tình trạng này làm giảm ñi tính nghiêm minh của pháp luật và ảnh
hưởng ñến mỹ quan, trật tự ñô thị. Bên cạnh ñó, có rất nhiều nguyên nhân dẫn ñến
việc xây dựng nhà ở trái phép trong ñó là những nguyên nhân chủ yếu xuất phát từ
phía chủ ñầu tư và cơ quan quản lý Nhà nước. Để kiểm soát ñược vấn ñề trên, một
trong những ñiều cần ñược quan tâm và giải quyết một cách rốt ráo trong thời gian
tới là giải pháp nhằm hạn chế việc xây dựng nhà ở riêng lẻ trái pháp luật trên ñịa bàn
quận Ninh Kiều, thành phố Cần Thơ. Đây cũng chính là lý do mà người viết nghiên
cứu ñề tài này.
Trước ñề tài này ñã có công trình nghiên cứu khác liên quan ñến lĩnh vực xây dựng
nhà ở riêng lẻ trái pháp luật. Tuy nhiên, người viết chưa tìm thấy công trình nghiên
cứu nào về nhà ở riêng lẻ trái pháp luật trên ñịa bàn quận Ninh Kiều, thành phố Cần
Thơ. Bài viết này nghiên cứu dưới góc ñộ tình hình xây dựng trái phép nhà ở riêng
lẻ tại quận Ninh Kiều, từ ñó ñề xuất những giải pháp nhằm hạn chế tình hình trên.
Bài viết xoay quanh việc xây dựng nhà ở riêng lẻ trong ñó ñặc biệt là những trường
hợp xây dựng nhà ở riêng lẻ trái phép trên ñịa bàn quận Ninh Kiều và thực trạng của
tình hình này qua hai năm 2009, 2010 nhằm thấy rõ việc xây dựng nhà ở trái phép
ñang là vấn ñề cần ñược quan tâm một cách thích ñáng. Do ñó, ñể công tác quản lý
trật tự ñô thị ñược tốt và ñi vào nề nếp hơn thì cần phải giải quyết những khó khăn
cũng như nguyên nhân dẫn ñến tình trạng xây dựng nhà ở trái pháp luật trên ñịa bàn
quận Ninh Kiều.

1

Báo cáo công tác kiểm tra xây dựng trong năm 2010 của Đội quản lý trật tự ñô thị quận Ninh Kiều, thành

phố Cần Thơ.

1


Để hoàn thành luận văn, bên cạnh kiến thức học ñược, người viết thu thập và tổng
hợp thêm các tài liệu liên quan kết hợp với khảo sát thực tiễn và xin số liệu chứng
minh làm rõ vấn ñề. Người viết chụp ảnh minh họa cho các trường hợp xây dựng
nhà ở trái phép và cùng các anh chị ñang công tác tại Đội quản lý trật tự ñô thị quận
Ninh Kiều ñi kiểm tra việc xây dựng nhà ở tại một số nơi trên ñịa bàn. Bên cạnh ñó,
xuyên suốt ñề tài là các phương pháp nghiên cứu lý luận trên tài liệu, sách vở;
phương pháp phân tích luật viết. Cụ thể là phân tích các khái niệm liên quan và phân
tích những quy ñịnh của pháp luật trong lĩnh vực xây dựng gồm các nguyên tắc, yêu
cầu về việc xây dựng nhà ở riêng lẻ và các trường hợp xây dựng nhà ở trái phép. Với
những phương pháp này tạo nền tảng cho việc tìm hiểu các trường hợp cụ thể trong
lĩnh vực xây dựng nhà ở trong ñó có xây dựng nhà ở trái phép và thực trạng của tình
hình. Kết hợp với các phương pháp trên là phương pháp sưu tầm số liệu thực tế về
hoạt ñộng cấp phép xây dựng, hoạt ñộng kiểm tra xây dựng trên ñịa bàn, qua ñó cho
thấy nhu cầu bức thiết về nhà ở hiện nay. Ngoài ra, phương pháp so sánh ñược sử
dụng nhằm so sánh tình hình xây dựng nhà ở trái phép qua hai năm 2009, 2010 và
ñánh giá mức ñộ xây dựng nhà ở riêng lẻ trái phép trong thời gian qua. Bên cạnh ñó,
phương pháp này còn dùng ñể so sánh giữa quy ñịnh của pháp luật với thực tế áp
dụng pháp luật trên ñịa bàn ñể thấy rõ mặt hạn chế trong công tác quản lý trật tự ñô
thị của cơ quan quản lý Nhà nước trong lĩnh vực xây dựng nhà ở.
Trên cơ sở nghiên cứu những quy ñịnh của pháp luật và tình hình xây dựng nhà ở
trái phép trên ñịa bàn quận Ninh Kiều. Một số giải pháp ñược ñưa ra ñể hạn chế tình
hình này, trong ñó gồm các giải pháp ñối với chủ ñầu tư, ñối với cơ quan quản lý
Nhà nước, một số giải pháp nhằm giải quyết khó khăn của cơ quan quản lý Nhà
nước trong lĩnh vực xây dựng nhà ở riêng lẻ và giải pháp về mặt pháp lý. Với những
giải pháp trên, hy vọng sẽ giải quyết một cách cơ bản tình hình xây dựng nhà ở riêng
lẻ trái pháp luật ñang xảy ra khá nghiêm trọng trên ñịa bàn quận Ninh Kiều.

Bài viết gồm ba phần: Lời nói ñầu, nội dung và kết luận. Trong ñó, phần nội dung
gồm hai chương:
Chương 1. Những quy ñịnh của pháp luật trong lĩnh vực xây dựng nhà ở riêng lẻ và
các trường hợp xây dựng trái phép nhà ở riêng lẻ.
Chương một gồm ba nội dung chính. Nội dung ñầu tiên là các khái niệm liên quan
trong ñó gồm khái niệm về nhà ở, nhà ở riêng lẻ và xây dựng trái pháp luật. Nội
dung thứ hai là ñiều kiện ñể xây dựng nhà hợp pháp cụ thể là chủ ñầu tư phải tuân
thủ những nguyên tắc và yêu cầu về việc xây dựng nhà ở riêng lẻ. Cuối cùng là các
trường hợp xây dựng nhà ở trái phép.
2


Chương 2. Thực trạng xây dựng trái phép nhà ở riêng lẻ trên ñịa bàn quận Ninh
Kiều - Nguyên nhân và giải pháp.
Chương này là tình hình xây dựng nhà ở trái phép thông qua số liệu thực tế về hoạt
ñộng cấp phép xây dựng và hoạt ñộng kiểm tra các trường hợp xây dựng nhà ở trên
ñịa bàn. Bên cạnh ñó là những nguyên nhân dẫn ñến việc xây dựng nhà ở trái phép
tại quận Ninh Kiều và các giải pháp nhằm hạn chế tình hình này.

3


CHƯƠNG 1
NHỮNG QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT TRONG LĨNH VỰC
XÂY DỰNG NHÀ Ở RIÊNG LẺ VÀ CÁC TRƯỜNG HỢP
XÂY DỰNG TRÁI PHÉP NHÀ Ở RIÊNG LẺ
1.1. Một số khái niệm liên quan
1.1.1. Khái niệm nhà ở
Từ xa xưa, ông cha ta ñã biết lao ñộng ñể nuôi sống bản thân, ñể cuộc sống ñược ấm
no, sung túc và ñầy ñủ hơn. Việc xây dựng nhà ở ñể trú nắng, trú mưa cũng là vấn ñề

thiết thực trong cuộc sống. Xã hội ngày một phát triển, căn nhà ngoài là nơi ñể ở,
sinh hoạt hằng ngày còn sử dụng với nhiều mục ñích khác nhau như làm nơi kinh
doanh, giải trí, hay là nơi làm công tác xã hội, các dịch vụ công khác... Như vậy, nhà
ở có vai trò rất quan trọng ñối với mỗi con người. Ngày nay, xây dựng nhà không
ñơn thuần là ñể trú nắng, trú mưa mà bên cạnh ñó còn thể hiện khả năng tài chính,
khiếu thẩm mỹ của chủ gia trong việc thiết kế, xây dựng. Tuy nhiên, chủ nhà phải
tuân thủ theo các yêu cầu về thiết kế, quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng hoặc các ñiều
kiện khác có liên quan trước hết nhằm bảo ñảm an toàn cho chính chủ nhà và mọi
người xung quanh, tạo sự cân bằng về kiến trúc, mỹ quan ñô thị và qua ñó Nhà nước
quản lý ñược tốt hơn.
Theo Điều 1 Luật nhà ở năm 2005 thì“ Nhà ở là công trình xây dựng với mục ñích
ñể ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia ñình, cá nhân”. Theo ñó, “công
trình xây dựng” là sản phẩm ñược tạo thành bởi sức lao ñộng, trí tuệ của con người
trong ñó có cả sự sáng tạo kết hợp với các phương tiện kỹ thuật, vật liệu xây dựng ñể
liên kết ñịnh vị trên ñất, nước, khoảng không ñược xây dựng theo thiết kế. Cụ thể,
một trong những công trình xây dựng trên là công trình xây dựng nhà ở có mục ñích
ñể ở. Hiểu rộng hơn, nhà ở là nơi ñể trú nắng, trú mưa và phục vụ các nhu cầu sinh
hoạt hằng ngày như làm việc, giải trí, nghỉ ngơi, nơi ñể ăn uống, tắm giặt, tiếp ñón
bạn bè, gia ñình sum họp…

4


Tóm lại, nhà ở là công trình ñược xây dựng trên ñất, trên bề mặt nước có mục ñích
ñể ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt hằng ngày mà bất cứ ai cũng cần ñược ñáp
ứng tối thiểu. Bài viết này nghiên cứu nhà ở ñược xây dựng trên ñất và trên bề mặt
nước (nhà sàn).
1.1.2. Khái niệm nhà ở riêng lẻ
Cụ thể hơn khái niệm về nhà ở trên ñây là khái niệm nhà ở riêng lẻ. Nhà ở riêng lẻ
chứ không phải là nhà ở tập thể hay căn hộ chung cư.

Theo khoản 26 Điều 3 Luật xây dựng năm 2003 thì “Nhà ở riêng lẻ là công trình
ñược xây dựng trong khuôn viên ñất ở thuộc quyền sử dụng của hộ gia ñình, cá nhân
theo quy ñịnh của pháp luật”.
Theo khoản 1 Điều 3 Thông tư số 39/2009/TT-BXD ngày 09 tháng 12 năm 2009
hướng dẫn về quản lý chất lượng xây dựng nhà ở riêng lẻ: “Nhà ở riêng lẻ là công
trình ñược xây dựng trong khuôn viên ñất ở thuộc quyền của hộ gia ñình, cá nhân
theo quy ñịnh của pháp luật kể cả trường hợp xây dựng trên lô ñất của dự án nhà
ở”.
Theo khoản 2 Điều 3 Thông tư số 20/2010/TT-BXD ngày 27 tháng 10 năm 2010
hướng dẫn thí ñiểm xây dựng và công bố một số chỉ số ñánh giá thị trường bất ñộng
sản: “Nhà ở riêng lẻ là loại nhà ở (không phải là căn hộ chung cư) ñược hình thành
tại các khu phố, các khu dân cư hiện hữu, các khu ñô thị mới và các dự án nhà ở.
Tóm lại, nhà ở riêng lẻ là công trình xây dựng của hộ gia ñình, cá nhân trên phần ñất
ở theo quy ñịnh của pháp luật. Đất ở là phần ñất bao gồm diện tích chiếm ñất của các
công trình nhà ở riêng lẻ và sân vườn, ñường dẫn riêng vào nhà ở riêng lẻ ñó, không
bao gồm ñường giao thông chung.
1.1.3. Khái niệm xây dựng trái pháp luật
Xây dựng trái pháp luật là xây dựng vi phạm vào các ñiều cấm của pháp luật, làm
thiệt hại ñến các lợi ích của xã hội, lợi ích của người khác.
Theo ñó, chủ ñầu tư vi phạm vào các ñiều cấm của pháp luật trong lĩnh vực xây
dựng như xây dựng trên ñất không ñược phép xây dựng (xây dựng trên ñất không
5


phải là ñất ở, ñất thuộc khu vực cấm, ñất lấn chiếm, ñất không ñúng quy hoạch, vi
phạm chỉ giới ñường ñỏ, chỉ giới xây dựng); xây dựng trên ñất ñược phép xây dựng
nhưng vi phạm các quy ñịnh về Giấy phép xây dựng (xây dựng không có Giấy phép
xây dựng trong trường hợp phải có giấy phép, trừ các trường hợp ñược miễn; xây
dựng sai với nội dung ñược ghi trong Giấy phép xây dựng, trong ñó có sai nội dung
thiết kế, bản vẽ thiết kế) hoặc vi phạm các trường hợp cấm khác mà pháp luật ñiều

chỉnh thì ñó là việc xây dựng trái pháp luật.
1.2. Nguyên tắc chung ñối với xây dựng nhà ở riêng lẻ
1.2.1. Việc xây dựng nhà ở riêng lẻ phải có bản vẽ thiết kế
Trước khi lập thiết kế, chủ nhà tham khảo các mẫu nhà ở ñã xây dựng ñể ñưa ra các
yêu cầu thiết kế cho ngôi nhà của mình bao gồm các nội dung: số người ở, số tầng,
số lượng các phòng, diện tích và chức năng các phòng, trang thiết bị công trình, bố
trí nội thất, các yêu cầu về mỹ thuật và kỹ thuật khác của nhà ở. Chủ nhà có thể tự
lập bản vẽ thiết kế khi xây dựng nhà ở hoặc thuê tổ chức, cá nhân có ñầy ñủ năng lực
thiết kế ñể lập bản vẽ thiết kế. Chủ nhà phải tuân thủ các quy ñịnh chi tiết về thiết kế
ñô thị của chính quyền ñịa phương, nếu có và hướng dẫn của cơ quan cấp Giấy phép
xây dựng về quy hoạch chi tiết xây dựng ñô thị, về bố cục công trình, khoảng cách
tối thiểu giữa các công trình xây dựng riêng lẻ, khoảng lùi2 của nhà ở so với lộ giới
ñường quy hoạch, mật ñộ xây dựng cho phép, kích thước lô ñất quy hoạch xây dựng
nhà ở, chiều cao, phần nhà ñược phép nhô quá chỉ giới ñường ñỏ3 trong trường hợp
chỉ giới xây dựng4 trùng với chỉ giới ñường ñỏ, phần nhà ñược xây dựng vượt quá
chỉ giới xây dựng trong trường hợp chỉ giới xây dựng lùi vào chỉ giới ñường ñỏ. Chủ
nhà phải bảo ñảm quan hệ (không lấn chiếm) với các công trình bên cạnh và các yêu
cầu kỹ thuật khác ñối với nhà ở.
Bên cạnh ñó, chủ nhà xác nhận bằng chữ ký, chủ ñầu tư hoặc ñại diện ñược ủy
quyền của chủ ñầu tư xác nhận bằng chữ ký và ñóng dấu ñã phê duyệt vào bản vẽ

2

Khoảng lùi: khoảng cách giữa chỉ giới ñường ñỏ và chỉ giới xây dựng.
Chỉ giới ñường ñỏ: ñường ranh giới phân ñịnh giữa phần lô ñất ñể xây dựng công trình và phần lô ñất ñược
dành cho ñường giao thông hoặc các công trình kỹ thuật hạ tầng.
4
Chỉ giới xây dựng: ñường giới hạn cho phép xây dựng nhà, công trình trên lô ñất.
3

6


trước khi ñưa ra thi công. Và trước khi ñược xác nhận hoặc phê duyệt, chủ nhà hoặc
chủ ñầu tư thuê tổ chức, cá nhân thẩm tra thiết kế nhà ở khi thấy cần thiết.
Ngoài ra, chủ nhà có thể tổ chức lập bản vẽ thiết kế mới hoặc tham khảo, sử dụng
bản vẽ thiết kế của các nhà ở khác hoặc bản vẽ thiết kế nhà ở ñiển hình. Trong
trường hợp sử dụng các bản vẽ thiết kế ñã có sẵn, chủ nhà phải chịu trách nhiệm và
phải bảo ñảm bản vẽ thiết kế ñó ñáp ứng ñầy ñủ các yêu cầu về chất lượng thiết kế.
Khi xây dựng nhà ở có tổng diện tích sàn xây dựng bằng hoặc nhỏ hơn 250m, có từ
2 tầng trở xuống tại nông thôn, chủ nhà nếu không có bản vẽ thiết kế hoặc không lập
ñược bản vẽ thiết kế thi công theo mẫu nhà ở ñã ñược xây dựng nhưng phải chịu
trách nhiệm trước pháp luật về chất lượng công trình.
Cuối cùng, thiết kế nhà ở riêng lẻ cần ñảm bảo các yêu cầu về: thiết kế nhà ở phải
ñược lập trên cơ sở kiểm tra ranh giới ñất và chất lượng nền ñất nơi dự kiến xây
dựng; kiểm tra hiện trạng các công trình liền kề, lân cận; phải tuân thủ quy chuẩn
kỹ thuật xây dựng5, tiêu chuẩn kỹ thuật6 và các quy ñịnh khác của pháp luật có liên
quan; phải ñảm bảo an toàn cho nhà ở và không làm ảnh hưởng bất lợi tới các công
trình liền kề, lân cận.
* Thiết kế nhà ở phải ñược lập trên cơ sở kiểm tra ranh giới ñất nơi dự kiến xây
dựng nhà ở
Khi xây dựng nhà ở tại ñô thị, ñiểm dân cư tập trung và ñiểm dân cư nông thôn, chủ
nhà cần kiểm tra ranh giới ñất, các vật kiến trúc ñược xác ñịnh trong các giấy tờ về
quyền sử dụng ñất, ñường ống cấp, thoát nước dùng chung ñể tránh tranh chấp ranh
giới ñất và quyền sở hữu các vật kiến trúc. Việc kiểm tra ranh giới ñất ñược thực
hiện theo một trong các phương pháp sau:
- Đo bằng thước
- Đo bằng các loại máy trắc ñạc

5

Quy chuẩn xây dựng: các quy ñịnh bắt buộc áp dụng trong hoạt ñộng xây dựng do cơ quan quản lý nhà
nước có thẩm quyền về xây dựng ban hành.
6
Tiêu chuẩn xây dựng: các quy ñịnh về chuẩn mực kỹ thuật, ñịnh mức kinh tế - kỹ thuật, trình tự thực hiện
các công việc kỹ thuật, các chỉ tiêu, các chỉ số kỹ thuật và các chỉ số tự nhiên ñược cơ quan, tổ chức có thẩm
quyền ban hành hoặc công nhận ñể áp dụng trong hoạt ñộng xây dựng. Tiêu chuẩn xây dựng gồm tiêu chuẩn
bắt buộc áp dụng và tiêu chuẩn khuyến khích áp dụng.

7


- Tham khảo bản ñồ ñịa chính giải thửa do các cơ quan chức năng có thẩm quyền
cung cấp.
Khi có sai khác giữa sơ ñồ ñất ñược xác ñịnh kèm theo giấy tờ về quyền sử dụng ñất
với ranh giới thực tế tại thời ñiểm xây dựng nhà ở, chủ nhà cần phải tổ chức ño ñạc,
lập bản ñồ ranh giới ñất ở tỉ lệ 1/200 với hệ tọa ñộ theo quy ñịnh và thông báo cho
các chủ hộ liền kề.
* Thiết kế xây dựng nhà ở phải ñược lập trên cơ sở kiểm tra chất lượng nền ñất nơi
dự kiến xây dựng nhà ở
Tùy theo quy mô nhà ở, mà việc kiểm tra chất lượng ñất nền nơi dự kiến xây dựng
nhà ở ñược thực hiện theo các quy ñịnh sau7:
- Đối với nhà ở có tổng diện tích sàn xây dựng bằng hoặc nhỏ hơn 250m, có từ 2
tầng trở xuống thì chủ nhà tự thực hiện hoặc thuê tổ chức, cá nhân thiết kế nhà ở
thực hiện kiểm tra chất lượng ñất nền nơi dự kiến xây dựng nhà ở theo một trong các
phương pháp sau:
+ Kiểm tra trực tiếp bằng mắt thông qua hố ñào thủ công ñể xác ñịnh chiều dày, chất
lượng các lớp ñất và xác ñịnh lớp ñất dự kiến ñặt móng nhà.
+ Tham khảo các số liệu khảo sát ñịa chất công trình và giải pháp xử lý nền, móng
của các công trình lân cận.

+ Tham khảo các số liệu ñịa chất công trình nơi xây dựng nhà ở do cơ quan có chức
năng hoặc có thẩm quyền cung cấp.
Trường hợp mà không có các thông tin nêu trên hoặc số liệu khảo sát xây dựng thu
thập ñược có ñộ tin cậy thấp thì chủ nhà cần thuê nhà thầu khảo sát có ñủ ñiều kiện
năng lực ñể thực hiện khảo sát xây dựng.
- Đối với nhà ở có tổng diện tích sàn xây dựng lớn hơn 250m, có từ 3 tầng trở lên thì
chủ nhà cần thuê nhà thầu khảo sát xây dựng có ñủ ñiều kiện năng lực theo quy ñịnh
ñể thực hiện khảo sát xây dựng, trừ khi có ñược các số liệu khảo sát xây dựng ñủ tin
cậy do cơ quan có chức năng hoặc có thẩm quyền cung cấp.
7

Điều 7 Thông tư số 39/2009/TT-BXD ngày 09 tháng 12 năm 2009 của Bộ xây dựng hướng dẫn về quản lý
chất lượng nhà ở riêng lẻ (Thông tư số 39/2009/TT-BXD).

8


* Thiết kế xây dựng nhà ở phải ñược lập trên cơ sở kiểm tra hiện trạng các công
trình liền kề, lân cận khi xây dựng nhà ở tại ñô thị, ñiểm dân cư tập trung và ñiểm cư
nông thôn
Để ñảm bảo an toàn cho các công trình liền kề cũng như làm cơ sở ñể giải quyết
tranh chấp phát sinh nếu có giữa chủ nhà và với các chủ công trình này trước khi phá
dỡ công trình cũ hoặc trước khi thi công xây dựng nhà ở, chủ nhà cần chủ ñộng phối
hợp với các chủ công trình liền kề kiểm tra hiện trạng các công trình liền kề. Chủ
nhà có thể tự thực hiện hoặc thuê tổ chức, cá nhân có năng lực phù hợp thực hiện
việc này.
Nội dung kiểm tra hiện trạng công trình liền kề bao gồm: tình trạng lún, nghiêng,
nứt, thấm dột và các biểu hiện bất thường khác của công trình liền kề. Kết quả kiểm
tra hiện trạng ñược thể hiện bằng văn bản hoặc bằng ảnh, bằng phim. Khi cần thiết,
tiến hành ño ñạc và ñánh dấu các biểu hiện hư hỏng trên bề mặt công trình ñể có cơ

sở theo dõi.
Khi dự kiến các công trình lân cận có thể bị hư hại do việc xây dựng nhà ở gây nên,
chủ nhà cần chủ ñộng kiểm tra hiện trạng các công trình lân cận này.
Chủ nhà có thể thỏa thuận với các chủ công trình liền kề, lân cận ñể họ tự kiểm tra
hiện trạng công trình của mình.
Kết quả kiểm tra hiện trạng ñược thống nhất giữa chủ nhà với chủ các công trình liền
kề có sự chứng kiến của ñại diện Ủy ban nhân dân (UBND) cấp xã hoặc ñại diện tổ
dân phố ñể yêu cầu các chủ công trình này phối hợp với chủ nhà ñể kiểm tra. Nếu
các chủ công trình liền kề, lân cận vẫn không hợp tác kiểm tra thì chủ nhà vẫn thực
hiện việc thiết kế, thi công xây dựng nhà ở. Mọi chứng cứ về hư hỏng công trình liền
kề, lân cận do chủ các công trình này ñưa ra khi không có sự thống nhất với chủ nhà
sẽ không ñược công nhận khi có tranh chấp xảy ra, nếu có8.
* Thiết kế nhà ở phải tuân thủ quy chuẩn kỹ thuật xây dựng, tiêu chuẩn kỹ thuật và
các quy ñịnh khác của pháp luật có liên quan

8

Khoản 6 Điều 8 Thông tư số 39/2009/TT-BXD.

9


Việc tuân thủ các quy ñịnh của pháp luật về quy chuẩn xây dựng là các quy ñịnh bắt
buộc áp dụng trong hoạt ñộng xây dựng do cơ quan quản lý Nhà nước có thẩm
quyền về xây dựng ban hành. Còn tiêu chuẩn xây dựng là các quy ñịnh về chuẩn
mực kỹ thuật, ñịnh mức kinh tế - kỹ thuật, trình tự thực hiện các công việc kỹ thuật,
các chỉ tiêu, các chỉ số kỹ thuật và các chỉ số tự nhiên ñược cơ quan, tổ chức có thẩm
quyền ban hành hoặc công nhận ñể áp dụng trong hoạt ñộng xây dựng. Tiêu chuẩn
xây dựng gồm tiêu chuẩn bắt buộc áp dụng và tiêu chuẩn khuyến khích áp dụng.
Theo ñó, việc thiết kế nhà ở phải tuân thủ các quy chuẩn, tiêu chuẩn và các quy ñịnh

khác có liên quan như các quy chuẩn về quy hoạch xây dựng, các quy ñịnh về
khoảng lùi xây dựng của công trình, khoảng cách tối thiểu giữa các dãy nhà, các quy
ñịnh khác về chiều cao, phần nhà ñược phép nhô ra ngoài chỉ giới ñường ñỏ và chỉ
giới xây dựng, quan hệ với các công trình bên cạnh, ki ốt, biển quảng cáo, cây xanh
và các yêu cầu kỹ thuật khác ñối với công trình xây dựng.
* Thiết kế nhà ở phải ñảm bảo an toàn cho nhà ở và không làm ảnh hưởng bất lợi
tới các công trình liền kề, lân cận
Chủ nhà hoặc chủ ñầu tư khi thiết kế xây dựng nhà ở phải ñảm bảo các giai ñoạn
thiết kế thực hiện ñầy ñủ và ñúng theo bản vẽ thiết kế ñã lập, không làm ảnh hưởng
ñến khả năng chịu lực của nhà ở; loại trừ các tác ñộng gây lún, nứt, thấm, dột hoặc
có nguy cơ làm sụp ñổ các công trình lân cận.
1.2.2. Chủ ñầu tư phải có Giấy phép xây dựng theo quy ñịnh của pháp luật trước khi
khởi công
Giấy phép xây dựng là thủ tục bắt buộc phải có trước khi khởi công xây dựng công
trình nói chung và xây dựng nhà ở riêng lẻ nói riêng9. Tất cả các công trình trước khi
khởi công xây dựng ñều phải xin cấp Giấy phép xây dựng do cơ quan có thẩm quyền
cấp, trừ một số trường hợp ñược miễn (nhà ở thuộc vùng sâu, vùng xa không thuộc
ñô thị, không thuộc ñiểm dân cư tập trung, ñiểm dân cư nông thôn chưa có quy
hoạch xây dựng ñược duyệt). Ở những vùng có quy hoạch nhưng chưa ñược thực

9

Ủy ban nhân dân cấp huyện có thẩm quyền cấp Giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ tại ñô thị.

10


hiện nếu chủ ñầu tư có nhu cầu xây dựng nhà ở thì phải xin Giấy phép xây dựng tạm
(xây dựng có thời hạn)10.
* Điều kiện cấp Giấy phép xây dựng

Việc cấp Giấy phép xây dựng công trình (nhà ở) trong ñô thị phải ñáp ứng các ñiều
kiện:
- Phù hợp với quy hoạch xây dựng chi tiết ñược duyệt;
- Bảo ñảm các quy ñịnh về chỉ giới ñường ñỏ, chỉ giới xây dựng; thiết kế ñô thị; các
yêu cầu về an toàn ñối với công trình xung quanh; bảo ñảm hành lang bảo vệ các
công trình giao thông, thủy lợi, ñê ñiều, năng lượng, khu di sản văn hóa, di tích lịch
sử - văn hóa và khu vực bảo vệ các công trình khác theo quy ñịnh của pháp luật;
- Các công trình xây dựng, nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn di sản văn hóa, di tích
lịch sử - văn hóa phải ñảm bảo mật ñộ xây dựng, ñất trồng cây xanh, nơi ñể các loại
xe, không làm ảnh hưởng ñến cảnh quan môi trường;
- Công trình sửa chữa, cải tạo không làm ảnh hưởng ñến các công trình lân cận về
kết cấu, khoảng cách ñến các công trình xung quanh, cấp nước, thoát nước, thông
gió, ánh sáng, vệ sinh môi trường, phòng, chống cháy, nổ.
* Quyền và nghĩa vụ của người xin cấp Giấy phép xây dựng
- Người xin cấp Giấy phép xây dựng có các quyền: yêu cầu cơ quan có thẩm quyền
cấp Giấy phép xây dựng giải thích, hướng dẫn và thực hiện ñúng các quy ñịnh về
cấp Giấy phép xây dựng; khiếu nại, tố cáo những hành vi vi phạm pháp luật trong
việc cấp Giấy phép xây dựng; ñược khởi công xây dựng nếu sau 15 ngày kể từ ngày
hết hạn cấp Giấy phép xây dựng mà cơ quan cấp giấy phép không có ý kiến trả lời
bằng văn bản khi ñã ñủ các ñiều kiện theo quy ñịnh.
- Bên cạnh ñó, người xin cấp Giấy phép xây dựng còn có nghĩa vụ: nộp ñầy ñủ hồ sơ
và lệ phí cấp Giấy phép xây dựng; chịu trách nhiệm về tính trung thực của hồ sơ xin

10

Việc xây dựng nhà ở riêng lẻ trong vùng ñã có quy hoạch xây dựng ñược duyệt và công bố nhưng chưa thực

hiện thì chỉ ñược cấp Giấy phép xây dựng tạm có thời hạn theo thời hạn thực hiện quy hoạch. Trong hồ sơ xin
cấp Giấy phép xây dựng công trình, chủ công trình còn phải cam kết tự phá dỡ công trình khi Nhà nước thực
hiện quy hoạch xây dựng.

11


Giấy phép xây dựng; thông báo ngày khởi công xây dựng bằng văn bản cho UBND
cấp xã nơi xây dựng công trình trong thời hạn bảy ngày làm việc trước khi khởi công
xây dựng công trình; thực hiện ñúng nội dung của Giấy phép xây dựng; khi có sự
ñiều chỉnh, thay ñổi thiết kế phải ñược sự chấp thuận của cơ quan cấp Giấy phép xây
dựng.
- Ngoài ra, nếu người xin cấp Giấy phép xây dựng khi có nhu cầu ñiều chỉnh thiết kế
xây dựng nhà ở thì phải xin ñiều chỉnh giấy phép trước khi thi công xây dựng nhà ở
theo nội dung ñiều chỉnh. Khi chủ ñầu tư có nhu cầu ñiều chỉnh thiết kế xây dựng
nhà ở khác với nội dung Giấy phép xây dựng ñã ñược cấp về: vị trí xây dựng công
trình, cao ñộ nền xây dựng công trình; các chỉ giới ñường ñỏ, chỉ giới xây dựng; diện
tích xây dựng; tổng diện tích sàn; chiều cao công trình; số tầng và những nội dung
khác ñược ghi trong Giấy phép xây dựng thì chủ ñầu tư phải xin ñiều chỉnh Giấy
phép xây dựng trước khi thi công xây dựng nhà ở theo nội dung ñiều chỉnh. Những
thay ñổi khác thì không phải xin ñiều chỉnh Giấy phép xây dựng ñã cấp.
Như vậy, chủ ñầu tư phải xin Giấy phép xây dựng trước khi thi công xây dựng nhà ở
và khi có nhu cầu ñiều chỉnh thiết kế thì phải xin ñiều chỉnh theo quy ñịnh của pháp
luật.
1.2.3. Chủ ñầu tư phải ñảm bảo các yêu cầu về thi công
Việc thi công xây dựng nhà ở phải bảo ñảm chất lượng công trình, an toàn lao ñộng
và ñảm bảo vệ sinh môi trường; tuân thủ các quy ñịnh trong Giấy phép xây dựng;
không làm ảnh hưởng bất lợi tới các công trình liền kề, lân cận. Khuyến khích chủ
nhà thực hiện giám sát thi công xây dựng nhà ở.
Để việc bảo ñảm chất lượng công trình, an toàn lao ñộng và ñảm bảo vệ sinh môi
trường thì trong quá trình thi công xây dựng, chủ nhà có thể trực tiếp giám sát hoặc
ủy quyền cho người ñại diện giám sát thi công xây dựng hoặc thỏa thuận với nhà
thầu thi công xây dựng về trách nhiệm của nhà thầu thi công xây dựng trong việc

quản lý chất lượng nhà ở, an toàn lao ñộng và vệ sinh môi trường, bao gồm:
- Quản lý chất lượng thi công xây dựng, bao gồm: kiểm tra chất liệu vật liệu xây
dựng, sản phẩm xây dựng trước khi ñưa vào thi công xây dựng nhà ở; kiểm tra ván

12


khuôn, kiểm tra hệ thống cây chống ván khuôn, giàn giáo thi công; kiểm tra chất
lượng các công việc ñã hoàn thành; tổ chức quan trắc, theo dõi biến dạng, lún nhà
ñang xây và công trình liền kề, lân cận.
- Quản lý an toàn lao ñộng: kiểm tra các biện pháp bảo ñảm an toàn lao ñộng trong
quá trình thi công; kiểm tra các biện pháp che chắn không ñể rơi các cấu kiện, vật
liệu gây mất an toàn cho người và cho công trình liền kề, lân cận; nếu biện pháp thi
công tạm thời lấn không gian của các công trình liền kề, lân cận thì phải ñược sự
thỏa thuận của chủ sở hữu các công trình ñó.
- Quản lý vệ sinh môi trường: kiểm tra các biện pháp ñể bảo ñảm tiêu, thoát nước
không gây ngập úng, ô nhiễm môi trường tại mặt bằng thi công và khu vực; không
ñược ñể vật liệu, cấu kiện, phế thải xây dựng che lấp hệ thống thoát nước chung; bố
trí khu vệ sinh tạm thời suốt quá trình thi công bảo ñảm không làm mất mỹ quan và
không làm ảnh hưởng ñến môi trường xung quanh; kiểm tra việc gom phế thải xây
dựng ñảm bảo vệ sinh môi trường và ñảm bảo giao thông. Sau khi kết thúc xây dựng
phải chuyển hết vật liệu thừa, phế thải và sửa chữa xong những chỗ hư hỏng của hè,
ñường, cống rãnh do quá trình xây dựng gây ra.
Thêm vào ñó, chủ ñầu tư phải tuân thủ các quy ñịnh trong Giấy phép xây dựng: phải
hoàn toàn chịu trách nhiệm trước pháp luật nếu xâm phạm các quyền hợp pháp của
chủ sở hữu liền kề; phải thực hiện ñúng các quy ñịnh của pháp luật về ñất ñai, về ñầu
tư xây dựng và Giấy phép xây dựng; phải thông báo cho cơ quan cấp giấy phép ñến
kiểm tra khi ñịnh vị công trình, xây móng và công trình ngầm (như hầm vệ sinh tự
hoại, xử lý chất thải...); xuất trình Giấy phép xây dựng cho chính quyền sở tại trước
khi khởi công xây dựng và treo biển báo tại ñịa ñiểm xây dựng theo quy ñịnh; khi

cần thay ñổi thiết kế thì phải báo cáo và chờ quyết ñịnh của cơ quan cấp Giấy phép
xây dựng; nếu công trình nằm trong quy hoạch ñược duyệt nhưng chưa thực hiện thì
ñược phép xây dựng có thời hạn, khi hết thời hạn theo quy ñịnh của Giấy phép xây
dựng tạm chủ công trình xây dựng phải tự phá dỡ; nếu không tự phá dỡ thì bị cưỡng
chế, chủ ñầu tư chịu mọi chi phí cho việc cưỡng chế và không ñược bồi thường.
Ngoài ra, việc thi công phải không làm ảnh hưởng bất lợi tới công trình liền kề, lân
cận: khi thi công chủ nhà không ñược ñể bộ phận nào của nhà ở kể cả thiết bị, các

13


phần ngầm dưới ñất (móng, ñường ống) vượt quá ranh giới với lô ñất bên cạnh, kể
cả ñất trống hay công trình vắng chủ, trừ trường hợp ñược cấp có thẩm quyền cho
phép.
Cuối cùng, pháp luật về xây dựng 11còn khuyến khích chủ nhà thực hiện giám sát thi
công xây dựng nhà ở.
Nhận xét:
Giữa giám sát tác giả thiết kế với giám sát thi công xây dựng nhà ở khác nhau về
thời gian, nội dung thực hiện và trách nhiệm. Cụ thể ñối với giám sát tác giả không
yêu cầu thường xuyên có mặt tại các công trình, chỉ xem xét thi công có ñúng thiết
kế không và chỉ chịu trách nhiệm khi có sự cố do lỗi của thiết kế. Giám sát thi công
phải có mặt thường xuyên tại công trình, nội dung công việc là phải kiểm tra toàn
diện các mặt về các quy ñịnh của pháp luật như ñiều kiện khởi công, năng lực nhà
thầu, chứng chỉ vật liệu và giám sát chất lượng thi công, lắp ñặt, vật tư vật liệu...
Giám sát thi công chịu trách nhiệm toàn diện theo hợp ñồng về chất lượng, khối
lượng, tiến ñộ, an toàn lao ñộng, vệ sinh môi trường. Theo ñó, việc khuyến khích
chủ nhà thực hiện giám sát thi công xây dựng nhà ở ñòi hỏi chủ ñầu tư phải có trách
nhiệm và ñầy ñủ năng lực trong việc xây dựng nhà ở của mình.
1.2.4. Chủ thể khảo sát, thiết kế và thi công xây dựng nhà ở phải ñảm bảo ñiều kiện
về năng lực thiết kế, năng lực hành nghề

Nguyên tắc này quy ñịnh về năng lực thiết kế, năng lực hành nghề và trách nhiệm
của tổ chức, cá nhân thực hiện việc khảo sát xây dựng, thiết kế và thi công xây dựng
nhà ở.
Tổ chức, cá nhân thực hiện việc khảo sát xây dựng, thiết kế và thi công xây dựng
nhà ở phải có năng lực phù hợp với công việc ñảm nhận theo quy ñịnh của pháp luật
hiện hành và phải chịu trách nhiệm trước chủ nhà và pháp luật về chất lượng công
việc do mình ñảm nhận. Trường hợp chủ nhà có ñủ năng lực thì ñược thực hiện các
công việc nêu trên.
Tùy theo quy mô nhà ở mà việc lập thiết kế có thể do cá nhân, tổ chức thực hiện:
11

Thông tư số 39/2009/TT-BXD.

14


- Việc khảo sát, thiết kế nhà ở riêng lẻ của hộ gia ñình, cá nhân ñược thực hiện theo
quy ñịnh của pháp luật về xây dựng. Đối với nhà ở riêng lẻ tại khu vực ñô thị có tổng
diện tích sàn xây dựng bằng hoặc nhỏ hơn 250m, có từ 2 tầng trở xuống thì mọi tổ
chức, cá nhân ñược thiết kế nếu có kinh nghiệm ñã từng thiết kế nhà ở có quy mô
tương tự nhưng phải phù hợp với quy hoạch xây dựng ñược duyệt và chịu trách
nhiệm trước pháp luật về chất lượng thiết kế, tác ñộng của công trình ñến môi trường
và an toàn của các công trình lân cận.
Tuy nhiên, pháp luật về xây dựng khuyến khích chủ nhà thuê tổ chức, cá nhân có ñủ
ñiều kiện năng lực ñể thiết kế nhà ở.
- Đối với nhà ở có tổng diện tích sàn xây dựng lớn hơn 250m, có từ 3 tầng trở lên
hoặc nhà ở trong khu di sản văn hóa, di tích lịch sử - văn hóa hoặc trường hợp nâng
tầng nhà ở thì việc thiết kế phải do tổ chức, cá nhân thiết kế có ñủ năng lực hành
nghề thiết kế xây dựng thực hiện.
Như vậy, cá nhân, tổ chức thực hiện việc khảo sát xây dựng, thiết kế xây dựng, thi

công xây dựng và giám sát thi công xây dựng nhà ở chịu trách nhiệm trước pháp luật
và chủ nhà về các nội dung ñã cam kết trong hợp ñồng, bao gồm cả số lượng, chất
lượng, thời gian thực hiện, tính chính xác của sản phẩm, chất lượng và ñộ an toàn
sản phẩm tư vấn và bồi thường thiệt hại do những sai sót gây thiệt hại cho công
trình.
Chủ ñầu tư xây dựng dự án nhà ở phải thuê tổ chức có ñủ ñiều kiện năng lực theo
quy ñịnh ñể thiết kế nhà ở.
Trường hợp chủ nhà có ñủ năng lực thì ñược thực hiện các công việc nêu trên và tự
chịu trách nhiệm trước pháp luật và các chủ công trình liền kề nếu vi phạm các quy
ñịnh của pháp luật và gây thiệt hại ñến lợi ích của người khác.
Nhận xét:
Theo Thông tư số 39/2009/TT-BXD ngày 09 tháng 12 năm 2009 của Bộ xây dựng
hướng dẫn về quản lý chất lượng xây dựng nhà ở riêng lẻ có hiệu lực thi hành kể từ
ngày 01 tháng 02 năm 2010 thì chủ ñầu tư tự chịu trách nhiệm về công trình. Bên
cạnh ñó, thông tư này cũng quy ñịnh trách nhiệm của chính quyền ñịa phương, trong

15


việc quản lý công trình xây dựng trên ñịa bàn nhằm góp phần sớm ngăn chặn những
công trình kém chất lượng hay xây dựng trái pháp luật.
1.2.5. Nguyên tắc về việc giao kết giữa chủ nhà và các nhà thầu nhận khảo sát, thiết
kế, thi công xây dựng nhà ở
Chủ nhà có thể giao cho từng nhà thầu thực hiện từng công việc hoặc có thể giao cho
một nhà thầu thực hiện tổng thầu hoặc thực hiện theo hình thức tổng thầu chìa khóa
trao tay. Giao kết giữa chủ nhà và các nhà thầu phải ñược thể hiện thông qua hợp
ñồng xây dựng xác lập bằng văn bản, ñặc biệt ñối với các nhà thầu khảo sát xây
dựng, thiết kế xây dựng công trình, thi công xây dựng công trình.
Tuy nhiên, chủ ñầu tư nếu tự xây dựng nhà ở riêng lẻ thì không cần phải tuân thủ
nguyên tắc này.

1.2.6. Các nội dung cơ bản trong hợp ñồng xây dựng
Tùy theo từng công việc mà hợp ñồng xây dựng có thể bao gồm toàn bộ hay một
phần các nội dung cơ bản sau:
- Thông tin về các bên tham gia ký kết hợp ñồng và các thông tin khác: tên giao dịch
của bên tham gia ký kết hợp ñồng; ñại diện của các bên; ñịa chỉ ñăng ký kinh doanh
hay ñịa chỉ ñể giao dịch; mã số thuế; giấy ñăng ký kinh doanh; số tài khoản; ñiện
thoại, fax, e-mail; thời gian ký kết hợp ñồng và các thông tin liên quan khác.
- Nội dung và khối lượng công việc.
- Chất lượng và các yêu cầu kỹ thuật khác của công việc.
- Tiến ñộ thực hiện và thời hạn hoàn thành công việc.
- Giá hợp ñồng xây dựng; tạm ứng hợp ñồng xây dựng; thanh toán hợp ñồng xây
dựng; ñiều chỉnh giá hợp ñồng xây dựng.
- Quyền, nghĩa vụ và trách nhiệm của chủ nhà và của các bên nhận thầu trong việc
quản lý chất lượng công trình xây dựng, nghiệm thu các công việc hoàn thành; bảo
hành công trình; bảo vệ môi trường, an toàn lao ñộng và phòng chống cháy nổ; ñiện,
nước và an ninh công trường; xử lý ñối với các sai sót.
- Tạm ngừng và chấm dứt hợp ñồng bởi bên chủ nhà và bên nhận thầu.
16


- Thưởng, phạt vi phạm hợp ñồng.
- Giải quyết khi xảy ra rủi ro cũng như các bất khả kháng; giải quyết tranh chấp hợp
ñồng xây dựng.
- Các thỏa thuận khác.
- Quyết toán và thanh lý hợp ñồng xây dựng.
Lưu ý:
Hợp ñồng xây dựng gồm những nội dung cơ bản trên. Tuy nhiên, không phải bất cứ
trường hợp nào khi xây dựng nhà ở cũng cần phải có hợp ñồng xây dựng bởi vì có
một số trường hợp chủ ñầu tư tự xây dựng nhà ở cho mình.
1.2.7. Nguyên tắc giải quyết tranh chấp (nếu có) phát sinh trong quá trình xây dựng

Đây là nguyên tắc giải quyết tranh chấp (nếu có) giữa chủ nhà và các nhà thầu tham
gia xây dựng nhà ở; tranh chấp (nếu có) xảy ra giữa chủ nhà, các nhà thầu với chủ
quản lý, chủ các công trình liền kề, lân cận.
- Tranh chấp giữa chủ nhà và các nhà thầu tham gia xây dựng nhà ở về chất lượng,
về tiến ñộ, giá cả phải ñược giải quyết trên cơ sở hợp ñồng xây dựng theo trình tự
quy ñịnh theo pháp luật hiện hành. Trong trường hợp xảy ra tranh chấp hợp ñồng
xây dựng, các bên có trách nhiệm tự thương lượng giải quyết. Trường hợp không ñạt
ñược thỏa thuận giữa các bên, việc giải quyết tranh chấp ñược thực hiện thông qua
hòa giải, Trọng tài hoặc Tòa án giải quyết theo quy ñịnh của pháp luật.
- Tranh chấp nếu có xảy ra giữa chủ nhà, các nhà thầu với chủ quản lý, chủ các công
trình liền kề, lân cận phải ñược giải quyết theo trình tự hướng dẫn của pháp luật hiện
hành và các quy ñịnh của pháp luật có liên quan.
+ Khi phát hiện công trình liền kề, lân cận có dấu hiệu bị lún, nứt, thấm, dột hoặc có
nguy cơ sụp ñổ thì chủ nhà hoặc chủ ñầu tư phải khẩn trương phối hợp với chủ công
trình liền kề, lân cận xem xét, xác ñịnh nguyên nhân và tìm biện pháp khắc phục.
Trường hợp các bên không tự giải quyết ñược tranh chấp thì báo cáo với UBND cấp
xã ñể xử lý theo quy ñịnh của pháp luật. Kết quả kiểm tra hiện trạng công trình liền
kề, lân cận ñược lập theo quy ñịnh là một trong các cơ sở ñể giải quyết các tranh
chấp nêu trên.

17


+ Việc hòa giải tranh chấp ñất ñai và thẩm quyền giải quyết ñất ñai khi có sự tranh
chấp giữa chủ nhà với các chủ công trình lân cận ñược thực hiện theo quy ñịnh của
Luật ñất ñai.
1.2.8. Hồ sơ nhà ở phải ñược lập và lưu trữ theo quy ñịnh
Chủ nhà có trách nhiệm lưu trữ hồ sơ nhà ở bao gồm các tài liệu:
- Một trong những giấy tờ chứng minh tạo lập hợp pháp về nhà ở theo quy ñịnh, cụ
thể là bản sao một trong các giấy tờ: giấy phép xây dựng; quyết ñịnh phê duyệt dự án

phát triển nhà ở, giấy chứng nhận ñầu tư; giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất hoặc
một trong các loại giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng ñất theo quy ñịnh của pháp luật
về ñất ñai; giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở do cơ quan có thẩm quyền cấp qua các thời
kỳ; giấy tờ về thừa kế nhà ở; bản án, quyết ñịnh của Tòa án hoặc quyết ñịnh của cơ
quan có thẩm quyền ñã có hiệu lực pháp luật về sở hữu nhà ở; giấy tờ xác nhận của
UBND cấp xã ñối với các trường hợp khác, trừ nhà ở thuộc khu vực cấm xây dựng
theo quy ñịnh của pháp luật về xây dựng...
- Bản vẽ sơ ñồ nhà ở, ñất ở, nếu có.
- Sơ ñồ mặt bằng xây dựng nhà ở trên lô ñất và các công trình liền kề.
- Bản vẽ thiết kế nhà ở ñã ñược cơ quan cấp Giấy phép xây dựng chấp thuận kèm
theo Giấy phép xây dựng.
- Bản vẽ hoàn công nhà ở ñược lập như sau:
+ Trường hợp các kích thước và thông số thực tế thi công của nhà ở ñược vẽ hoàn
công ñúng với kích thước, thông số của thiết kế thì bản vẽ hoàn công ñược lập bằng
cách chụp lại bản vẽ thiết kế;
+ Nếu các kích thước, thông số thực tế thi công nhà ở có thay ñổi so với kích thước,
thông số của thiết kế thì bản vẽ hoàn công ñược lập bằng cách ghi lại các trị số kích
thước, thông số thực tế trong ngoặc ñơn bên cạnh hoặc dưới các trị số kích thước,
thông số cũ trong bản vẽ thiết kế;
+ Trong trường hợp cần thiết, bản vẽ hoàn công nhà ở ñược lập bằng cách vẽ lại với
các kích thước, thông số thực tế thi công.

18


Ngoài hồ sơ nhà ở nêu trên, khuyến khích chủ nhà lưu trữ các tài liệu, giấy tờ có liên
quan trong việc xây dựng nhà ở như hợp ñồng xây dựng, nếu có; hóa ñơn mua bán
vật liệu xây dựng, sản phẩm xây dựng; kết quả thí nghiệm vật liệu và sản phẩm xây
dựng, nếu có; biên bản xử lý vi phạm trật tự xây dựng ñô thị, nếu có.
1.3. Yêu cầu về việc xây dựng nhà ở riêng lẻ

1.3.1. Yêu cầu ñối với chủ ñầu tư về việc xây dựng nhà ở riêng lẻ
* Đất phải có giấy tờ về quyền sử dụng ñất theo quy ñịnh của pháp luật về ñất ñai và
không thuộc diện bị cấm xây dựng
Hộ gia ñình, cá nhân chỉ ñược xây dựng nhà ở trên diện tích ñất ñã có giấy tờ về
quyền sử dụng ñất theo quy ñịnh của pháp luật về ñất ñai12:
- Những giấy tờ về quyền ñược sử dụng ñất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ
quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách ñất ñai của Nhà nước
Việt Nam dân chủ cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam
Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất tạm thời ñược cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền cấp hoặc có tên trong sổ ñăng ký ruộng ñất, sổ ñịa chính;
- Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng ñất hoặc tài sản gắn liền với
ñất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với ñất;
- Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng ñất, mua bán nhà ở gắn liền với ñất ở trước
ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay ñược UBND xã, phường, thị trấn xác nhận là ñã sử
dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
- Giấy tờ về thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với ñất ở theo quy ñịnh của pháp luật;
- Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế ñộ cũ cấp cho người sử dụng ñất.
- Hộ gia ñình, cá nhân ñang sử dụng ñất có một trong các loại giấy tờ quy ñịnh trên
mà trên giấy tờ có ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử
dụng ñất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng ñến trước ngày Luật Đất ñai có
hiệu lực thi hành (ngày 01 tháng 7 năm 2004) chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền

12

Điều 50 Luật ñất ñai năm 2003.

19