LUẬN văn LUẬT HÀNH CHÍNH NGUỒN lực tài CHÍNH từ đất ĐAI TRONG nền KINH tế nước TA HIỆN NAY

TRƯỜNG ĐẠI HỌC CẦN THƠ
KHOA LUẬT


LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT
Khóa 35 (2009 – 2013)
Đề tài

NGUỒN LỰC TÀI CHÍNH TỪ ĐẤT ĐAI TRONG
NỀN KINH TẾ NƯỚC TA HIỆN NAY

Giảng viên hướng dẫn

Sinh viên thực hiện

Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân

Lê Thị Quyền Trang
MSSV: 5095480
Lớp: Luật Hành chính

Cần thơ, Tháng 11/2012
i


MỤC LỤC
Trang
MỤC LỤC ............................................................................................................................i
DANH SÁCH TỪ VIẾT TẮT ...................................................................................................... iii
MỞ ĐẦU ........................................................................................................................................ 1

CHƯƠNG 1 ......................................................................................................................... 4
MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ NGUỒN LỰC TÀI CHÍNH TỪ................................. 4
ĐẤT ĐAI ............................................................................................................................. 4
1.1. NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ NGUỒN LỰC TÀI CHÍNH TỪ ĐẤT ĐAI ............ 4
1.1.1. Khái niệm, đặc điểm của nguồn lực tài chính từ đất đai ........................................ 4
1.1.2. Các hình thức khai thác tài chính từ đất đai .......................................................... 7
1.2. VAI TRÒ CỦA NGUỒN LỰC TÀI CHÍNH TỪ ĐẤT ĐAI TRONG NỀN KINH TẾ
THỊ TRƯỜNG ĐỊNH HƯỚNG XÃ HỘI CHỦ NGHĨA ................................................. 12
CHƯƠNG 2 ....................................................................................................................... 19
PHÁP LUẬT VỀ KHAI THÁC NGUỒN LỰC TÀI CHÍNH TỪ ĐẤT ĐAI Ở NƯỚC
TA HIỆN NAY .................................................................................................................. 19
2.1. THU TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT .................................................................................... 19
2.1.1. Thu tiền sử dụng đất khi nhà nước giao đất ........................................................ 19
2.1.2. Thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất ...................................... 25
2.1.3. Thu tiền sử dụng đất khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người đang sử dụng đất ............................... 28
2.1.4. Thu tiền sử dụng đất khi chuyển từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng ... 31
2.2. THU TIỀN THUÊ ĐẤT ........................................................................................... 33
2.2.1. Khái quát chung về tiền thuê đất ........................................................................ 33
2.2.2. Tính tiền thuê đất ............................................................................................... 35
2.3. THU TỪ CÁC KHOẢN THUẾ VÀ LỆ PHÍ LIÊN QUAN TỚI ĐẤT ...................... 38
2.3.1. Thu từ thuế sử dụng đất nông nghiệp.................................................................. 39
2.3.2. Thu từ thuế sử dụng đất phi nông nghiệp ............................................................ 40
ii


2.3.3. Thu thuế thu nhập khi chuyển quyền sử dụng đất ............................................... 42
2.3.4. Thu tiền lệ phí trước bạ ...................................................................................... 45
2.3.5. Lệ phí địa chính ................................................................................................. 47
CHƯƠNG 3 ....................................................................................................................... 49

THỰC TRẠNG KHAI THÁC NGUỒN LỰC TÀI CHÍNH TỪ ĐẤT ĐAI Ở NƯỚC
TA HIỆN NAY VÀ MỘT SỐ KIẾN NGHỊ ..................................................................... 49
3.1. THỰC TRẠNG KHAI THÁC NGUỒN LỰC TÀI CHÍNH TỪ ĐẤT ĐAI .............. 49
3.1.1. Kết quả khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai ................................................. 49
3.1.2. Đánh giá chung một số thành công ..................................................................... 52
3.2. NHỮNG VẤN ĐỀ ĐẶT RA VỀ KHAI THÁC NGUỒN LỰC TÀI CHÍNH TỪ ĐẤT
ĐAI Ở NƯỚC TA HIỆN NAY........................................................................................ 53
3.2.1. Việc xác định giá đất .......................................................................................... 54
3.2.2. Thu tiền sử dụng đất ........................................................................................... 55
3.2.3. Đối với việc khai thác nguồn lực tài chính từ đất đô thị ...................................... 56
3.2.4. Việc giao đất, cho thuê đất qua khâu trung gian ................................................. 56
3.2.5. Một số tồn tại khác ............................................................................................. 58
3.3.2. Một số kiến nghị ................................................................................................ 62
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

iii


DANH SÁCH TỪ VIẾT TẮT

BĐS

Bất động sản

DN

Doanh nghiệp

KTTT

Kinh tế thị trường

NSNN

Ngân sách nhà nước

SXKD

Sản xuất kinh doanh

XHCN

Xã hội chủ nghĩa

iv


Luận văn tốt nghiệp

GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân
MỞ ĐẦU

1. Lý do chọn đề tài
Thế giới đang đứng trước xu thế toàn cầu hóa, tự do hóa thương mại diễn ra một
cách mạnh mẽ; hội nhập để phát triển, chính là mục tiêu, chiến lược phát triển kinh tế mà
Đảng và Nhà nước ta đã lựa chọn: "... phát huy cao độ nội lực, đồng thời tranh thủ nguồn lực
bên ngoài và chủ động hội nhập kinh tế quốc tế để phát triển nhanh, có hiệu quả và bền
vững...".1 Nguồn nội lực ở đây được hiểu một cách toàn diện bao gồm: con người, đất đai,
tài nguyên, trí tuệ, truyền thống dân tộc. Các quốc gia muốn tồn tại và phát triển trước hết
phải dựa vào các nguồn nội lực của mình là tài sản quốc gia; trong đó đất đai là tài sản quốc

gia quan trọng nhất. Từ xa xưa "đinh điền" vẫn là "quốc sách", ngày nay trong cơ chế thị
trường thì "tấc đất" thực sự là "tấc vàng". Khai thác sử dụng đất đai có hiệu quả là một
nguồn lực quan trọng phục vụ sự nghiệp phát triển kinh tế đất nước.
Khi đất nước ta trong thời kỳ nền kinh tế kế hoạch hóa tập trung, đất đai mới chỉ
được coi trọng về mặt hiện vật, các nguồn lực tài chính từ đất đai chưa được quan tâm nhiều,
việc khai thác sử dụng chưa thực sự có hiệu quả, kết quả thu được cho Nhà nước, xã hội từ
đất đai chưa lớn. Kể từ khi đổi mới, với sự hình thành và phát triển của nền kinh tế thị
trường định hướng XHCN, đất đai đã thực sự trở thành nguồn lực tài chính quan trọng của đất
nước. Từ đó, vai trò đại diện chủ sở hữu về đất đai của Nhà nước không những thể hiện qua sự
quản lý, khai thác, sử dụng đất đai với tư cách là tư liệu sản xuất mà còn thể hiện qua việc
khai thác, sử dụng các nguồn lực tài chính quan trọng từ đất đai phục vụ sự nghiệp phát triển
kinh tế của đất nước. Nhà nước đã ban hành nhiều quy định pháp luật về đất đai nhằm thực
hiện quyền sở hữu toàn dân về đất đai, điển hình như Luật Đất đai năm 1993 và các Luật sửa
đổi bổ sung năm 1998, năm 2001 cùng hệ thống các văn bản dưới Luật. Những quy định đó
góp phần tạo thuận lợi cho sự phát triển kinh tế của đất nước ta gần một thập kỷ qua. Tuy
nhiên, sự phát triển nhanh chóng về kinh tế - xã hội những năm gần đây, với yêu cầu hội
nhập kinh tế quốc tế, pháp luật đất đai theo Luật đất đai 1993 đã bộc lộ một số hạn chế lớn
như: chưa xác định rõ các hình thức thực hiện lợi ích kinh tế của sở hữu toàn dân về đất đai
trong nền kinh tế thị trường, từ đó gây ra khó khăn cho việc Nhà nước thống nhất quản lý đất
đai theo Luật; việc quản lý, sử dụng đất đai vẫn còn mang nặng tính bao cấp; sự thiếu hụt
các chế định cần thiết về giá đất, về điều tiết địa tô chênh lệch, về điều tiết lợi nhuận qua
chuyển nhượng quyền sử dụng đất, về bồi thường thu hồi đất, về đấu thầu, đấu giá quyền sử
dụng đất;... dẫn tới tình trạng sử dụng đất đai lãng phí, không hiệu quả; sự yếu kém trong
1

Đảng Cộng sản Việt Nam (1986), Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ VI, Nxb Sự thật, Hà Nội, tr.12

SVTH: Lê Thị Quyền Trang

Trang 1

Luận văn tốt nghiệp

GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân

quản lý thị trường bất động sản; cơ chế xin cho, tiêu cực trong quản lý đất đai không những
gây thất thu cho ngân sách nhà nước mà còn ảnh hưởng xấu tới môi trường đầu tư.
Để khắc phục những thiếu sót trên, Nghị quyết Hội nghị lần thứ 7 Ban Chấp hành
Trung ương Đảng khóa IX xác định: "Tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong
thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước". Ngày 26/11/2003, tại kỳ họp thứ
4 Quốc hội nước Cộng hòa XHCN Việt Nam khóa XI đã thông qua Luật Đất đai năm 2003
và có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2004. Luật Đất đai năm 2003 là cơ sở pháp lý mới để
giải quyết các quan hệ về đất đai; vấn đề nguồn lực tài chính từ đất đai trong Luật đã được
đề cập rõ hơn. Tuy vậy, đến nay Luật đất đai năm 2003 sau gần 10 năm thi hành đã bộc lộ
những thiếu sót nhất định trong tình hình mới. Nguồn lực về đất đai chưa được phát huy đầy
đủ để trở thành nội lực quan trọng phục vụ phát triển kinh tế-xã hội của đất nước, việc sử
dụng đất nhiều nơi còn lãng phí, hiệu quả thấp; thị trường bất động sản còn bộc lộ nhiều yếu
kém…Vì vậy, người viết với quá trình học tập, nghiên cứu và tìm hiểu nhận thấy vấn đề về
khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai hiện nay đang là vấn đề được Nhà nước và xã hội
quan tâm. Việc tìm hiểu, đánh giá một cách tổng thể những quy định pháp luật về các nguồn
thu tài chính từ đất đai, đưa ra những giải pháp nhằm góp phần động viên nguồn lực tài
chính này vào phát triển kinh tế-xã hội là vô cùng quan trọng. Và đó là lý do, “Nguồn lực
tài chính từ đất đai trong nền kinh tế nước ta hiện nay” được chọn làm đề tài nghiên cứu
của luận văn này.
2. Tình hình nghiên cứu
Các vấn đề liên quan đến tài chính từ đất như: Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, các
khoản thu từ thuế liên quan tới đất đai là những vấn đề lớn có quan hệ tới hầu hết mọi người
trong xã hội và luôn được toàn xã hội quan tâm. Tuy nhiên, việc khai thác nguồn lực tài
chính từ đất đai là các vấn đề liên quan tới cơ chế chính sách, pháp luật của Nhà nước vẫn

chưa có nhiều công trình nghiên cứu được công bố nhiều.
Qua tham khảo, người viết nhận thấy trước đây đã có nhiều tác giả nghiên cứu các
vấn đề liên quan nhưng chỉ nghiên cứu trong phạm vi hẹp như: Giá đất, tiền sử dụng đất,...
hay chỉ dừng lại ở những bài bình luận khoa học trên báo, tạp chí. Nhằm nghiên cứu một
cách tổng thể nhất về các nguồn thu tài chính từ đất đai và tìm ra những giải pháp trước mắt;
trên gốc độ của chuyên nghành luật thì đến nay vẫn chưa có đề tài nghiên cứu về vấn đề này.
Ngoài ra đề tài có tính thời sự vì luật đất đai năm 2003 sau gần 10 năm có hiệu lực đang
được nghiên cứu sửa đổi bổ sung và các vấn đề liên quan đến tài chính đất đai là vấn đề
quan trọng cần được quan tâm.

SVTH: Lê Thị Quyền Trang

Trang 2


Luận văn tốt nghiệp

GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân

3. Mục đích nghiên cứu
Mục đích nghiên cứu của luận văn nhằm làm rõ được cơ sở lý luận và pháp luật của
vấn đề nguồn lực tài chính từ đất đai trong điều kiện nước ta hiện nay khi đất đai thuộc sở
hữu toàn dân, do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu, từ đó đề xuất những giải pháp để việc
khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai có hiệu quả hơn.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu là quan hệ tài chính về đất đai giữa một bên là Nhà nước
Cộng hòa XHCN Việt Nam - đại diện chủ sở hữu về đất đai - với một bên là các đối tượng
sử dụng đất bao gồm: Các tổ chức, cá nhân trong nước và nước ngoài được Nhà nước giao
đất, cho thuê đất; đối tượng phải nộp các loại thuế liên quan đến sử dụng, giao dịch đất đai.
Phạm vi nghiên cứu của đề tài sẽ nêu ra thực tiễn việc sử dụng đất đai của nước ta

trong thời gian qua; trình bày các quy định về tài chính của Nhà nước đối với đất đai, phân
tích mặt được và chưa được đối với thực tiễn của các quy định này để tìm ra, kiến nghị sửa
đổi bổ sung những vấn đề chưa phù hợp gây thiệt thòi, ảnh hưởng đối với cả hai bên: Nhà
nước và các tổ chức, cá nhân sử dụng đất.
5. Phương pháp nghiên cứu
Do còn ngồi trên ghế nhà trường nên thời gian dành riêng cho việc nghiên cứu về đề
tài còn hạn hẹp, người viết chủ yếu dựa vào các nguồn tài liệu trên internet, sách, báo ở thư
viện trường kết hợp với các kiến thức tiếp thu được trong quá trình học tập. Phương pháp
nghiên cứu chủ yếu là phương pháp luận của chủ nghĩa duy vật biện chứng kết hợp với phân
tích, tổng hợp cùng với sưu tầm số liệu thực tế đã giúp người viết hiểu rõ hơn những quy
định pháp luật cũng như tình hình khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai ở nước ta hiện
nay. Mặc khác, cũng phát hiện được những tồn tại mà thực tiễn chưa giải quyết được. Tất cả
những điều này được tổng hợp trong đề tài nghiên cứu của mình.
6. Kết cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo thì phần nội dung được
chia làm 3 chương:
-

Chương 1: Một số vấn đề lý luận về nguồn lực tài chính từ đất đai

-

Chương 2: Pháp luật về khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai ở nước ta hiện nay

- Chương 3: Thực trạng khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai ở nước ta hiện nay và
một số kiến nghị.

SVTH: Lê Thị Quyền Trang

Trang 3

Luận văn tốt nghiệp

GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân
CHƯƠNG 1

MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ NGUỒN LỰC TÀI CHÍNH TỪ
ĐẤT ĐAI
1.1. NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ NGUỒN LỰC TÀI CHÍNH TỪ ĐẤT ĐAI
Đất đai có vai trò rất quan trọng trong sự nghiệp phát triển kinh tế - xã hội của đất
nước. Lời mở đầu của luật Đất đai năm 1993 đã khẳng định vai trò của đất đai: “Đất đai là
nguồn tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan
trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế,
văn hóa, xã hội, an ninh và quốc phòng; trải qua nhiều thế hệ, nhân dân ta đã tốn bao công
sức, xương máu mới tái lập, bảo vệ được vốn đất như ngay nay”. Đặc biệt hơn, khi nước ta
đang trong quá trình đổi mới, sự hình thành và phát triển của nền kinh tế thị trường định
hướng XHCN, đất đai đã thực sự trở thành nguồn lực tài chính quan trọng của đất nước.
1.1.1. Khái niệm, đặc điểm của nguồn lực tài chính từ đất đai
1.1.1.1. Khái niệm nguồn lực tài chính từ đất đai
* Nguồn lực là hệ thống những yếu tố tự nhiên, xã hội có ít đối với sự phát triển của
xã hội loài người, thông qua việc khai thác, sử dụng mà con người có thể tạo ra những sản
phẩm phù hợp với nhu cầu của mình.
Tùy theo trình độ xã hội hóa của lực lượng sản xuất và sự phân công lao động xã
hội, các nguồn lực được khai thác nhằm phục vụ cho nhu cầu của con người rất khác nhau.
Do đó, vị trí, vai trò của các nguồn lực là rất khác nhau. Thậm chí, đối với các quốc gia có
trình độ phát triển khác nhau, các nguồn lực cũng phát huy tác dụng không giống nhau.
Nguồn lực phát triển kinh tế có thể phân theo nghành, theo lĩnh vực. Theo nhận thức phổ
biến hiện nay, các nguồn lực bao gồm: nguồn lực con người, nguồn lực đất đai, nguồn lực
tài chính, nguồn lực khoa học công nghê,… hay hiểu tương tự là vốn, lao động, đất đai, tri

thức.
Trong hệ thống các nguồn lực phát triển kinh tế - xã hội kể trên, nguồn lực đất đai
có vị trí rất quan trọng. Vai trò đó cũng quan trọng hơn đối với quốc gia có trình độ phát
triển thấp, đặc biệt đối với nền kinh tế còn mang nặng đặc trưng nông nghiệp.
* Nguồn lực tài chính là khối lượng giá trị dưới hình thái tiền tệ được hình thành
trong quá trình tạo lập và sử dụng các quỹ tiền tệ, phản ánh các mối quan hệ kinh tế - xã hội

SVTH: Lê Thị Quyền Trang

Trang 4


Luận văn tốt nghiệp

GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân

trong phân phối nhằm đáp ứng các yêu cầu chi tiêu bằng tiền để thực hiện quá trình tái sản
xuất các mặt hoạt động của các chủ thể trong xã hội.
Như vậy, bản chất của nguồn lực tài chính là phạm trù phân phối, đó là sự phân phối
bằng giá trị chứ không phải bằng hiện vật và thông qua hiện vật.
Nguồn lực tài chính được biểu hiện rất khác nhau, tùy theo nguồn gốc hình thành mà
chủ thể có thể thực hiện để có được các quỹ tiền tệ. Thông qua các nguồn lực tài chính mà
những chủ thể trong xã hội có được hệ thống các quỹ tiền tệ tập trung và không tập trung
vận động độc lập với các chức năng cất trữ hay phương tiện thanh toán. Nguồn lực tài chính
là sự vận động của tiền tệ.
Với cách hiểu như vậy, để hình thành nguồn tài chính hay các quỹ tiền tệ vận động
tập trung, các chủ thể trong xã hội có thể khai thác từ nhiều nguồn lực khác nhau trong đó có
nguồn lực từ đất đai.
* Nguồn lực tài chính từ đất đai là nguồn lực tài chính được hình thành từ nguồn
lực đất đai thông qua quan hệ kinh tế giữa các chủ thể trong một xã hội nhất định và chịu sự

chi phối của quan hệ sở hữu của xã hội đó.
Vì phản ánh mặt quan hệ phân phối nên nguồn lực tài chính mang tính lịch sử, nghĩa
là xét về mặt hình thức, cơ chế thực hiện lợi ích kinh tế từ quan hệ đất đai sẽ do quan hệ sở
hữu của chế độ xã hội đó quyết định. Trong mỗi chế độ xã hội với kiến trúc thượng tầng
khác nhau sẽ quy định chế độ sở hữu đặc trưng của xã hội đó.
Nếu đất đai thuộc quyền sở hữu của nhân dân và nhà nước của dân, do dân đứng ra
làm đại diện chủ sở hữu thì nguồn lực tài chính từ đất đai sẽ hình thành và thực hiện trên cơ
sở chế độ sở hữu tương ứng. Từ đó, quy định cách thức sử dụng các quỹ tiền tệ tập trung
hình thành từ nguồn lực đất đai, trái lại, nếu đất đai thuộc về sở hữu tư nhân thì mục đích sử
dụng nguồn lực tài chính từ đất đai chắc chắn không phải phục vụ cho số đông mà là chỉ là
một bộ phận trong xã hội.
Trong thời kỳ quá độ lên chủ nghĩa xã hội ở Việt Nam, nguồn lực tài chính từ đất
đai phản ánh tính chất quá độ của quan hệ sản xuất của nước ta.
Quan hệ đất đai tập trung nhất trong quan hệ sở hữu và những quan hệ tổ chức quản
lý, phân phối phát sinh từ quyền sở hữu đó.
Tùy thuộc vào từng nước, đất đai có thể thuộc sở hữu riêng của từng thành viên hoặc
từng nhóm thành viên và có thể là sở hữu chung của tất cả các thành viên trong cộng đồng

SVTH: Lê Thị Quyền Trang

Trang 5


Luận văn tốt nghiệp

GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân

quốc gia hoặc hỗn hợp cả hai loại hình sở hữu trên. Ở hầu hết các nước tư bản, đất đai thuộc
sở hữu tư nhân và sở hữu nhà nước. Ở Việt Nam đất đai thuộc sở hữu toàn dân.
1.1.1.2. Đặc điểm của nguồn lực tài chính từ đất đai

Không giống với các nguồn lực tài chính khác, nguồn lực tài chính từ đất đai có
những đặc điểm riêng.
Thứ nhất, nguồn lực tài chính từ đất đai luôn gắn với quan hệ sở hữu đất đai.
Như trên đã chỉ ra, muốn đất đai đem lại lợi ích dưới hình thái tiền tệ thì trước hết
các chủ thể phải nắm quyền sở hữu đất đai. Việc sở hữu đó sẽ là tiền đề sinh ra các quyền
năng khác, giúp cho chủ thể sở hữu thực hiện được lợi ích của mình. Quyền sở hữu là điều
kiện cần để thực hiện được lợi ích hay khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai.
Khi quan hệ sở hữu được xác lập đối với đối tượng là đất đai, các chủ thể sở hữu
mới có cơ sở để thực hiện lợi ích của mình, thông thường quan hệ sở hữu đó phải được thể
chế hóa thành chế độ sở hữu về đất đai.
Cơ sở thực hiện các nguồn lực tài chính từ đất đai là các hình thái địa tô. Trong chủ
nghĩa tư bản, địa tô là hình thức thực hiện lợi ích kinh tế của chế độ sở hữu tư nhân về đất
đai của phương thức sản xuất đó. Địa tô là một phạm trù kinh tế gắn liền với chế độ sở hữu
đất đai. Nó là hình thái dưới đó quyền sở hữu đất đai được thực hiện về mặt kinh tế, tức là
đem lại thu nhập cho người sở hữu ruộng đất đó. Như vậy, về bản chất kinh tế thì địa tô là
khoản tiền mà chủ tư bản – người sử ruộng phải trả cho chủ ruộng. Đó chính là cái giá của
việc sử dụng đất. Trong chế độ sở hữu tư nhân về ruộng đất, địa tô thuộc về chủ ruộng mặc
dù chủ ruộng đất không tham gia vào sản xuất. Đây là thu nhập của chủ ruộng vì họ là chủ
sở hữu và người sử dụng đất phải trả cho họ. Như vậy quyền sở hữu ruộng đất đã đem lại
cho chủ ruộng một khoản thu nhập, đó là địa tô.
Địa tô mà người sử dụng đất phải trả cho chủ ruộng được quy định bởi độ phì nhiêu
tự nhiên và vị trí của đất đai mà theo đó Mac gọi là địa tô chênh lệch 1. Đây là cơ sở đầu tiên
cho việc quy định mức địa tô mà người sử dụng phải trả cho chủ sở hữu ruộng đất.
Mặt khác, trong quá trình khai thác ruộng đất, người sử dụng và cũng có khi là chủ
sở hữu đất đã có những đầu tư vào đất làm cho độ phì nhiêu của đất tăng lên, đó là những
đầu tư lâu dài hoặc ngắn hạn để làm tăng sản lượng từ việc khai thác ruộng đất. Với những
đầu tư như vậy, ruộng đất được biến từ chỗ chỉ là vật chất đơn thuần thành ruộng đất tư bản.
Tuy có những thuộc tính tự nhiên như nhau nhưng một đám đất được canh tác có giá trị lớn

SVTH: Lê Thị Quyền Trang

Trang 6


Luận văn tốt nghiệp

GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân

hơn một đám đất bỏ hoang. Địa tô có được nhờ sự đầu tư khác nhau vào những đám đất nhu
nhau để có được năng suất khác nhau gọi là địa tô chênh lệch 2.
Dù ở bất kì chế độ sở hữu ruộng đất nào, người sử dụng ruộng cũng phải trả một
khoản tiền cho việc sử dụng ruộng đất là điều tất yếu. Đối với chế độ sở hữu toàn dân về đất,
Nhà nước đóng vai trò đại diện chủ sở hữu cũng thu ở người sử dụng một khoản tiền nhất
định là lẽ đương nhiên. Tuy nhiên, Nhà nước sử dụng khoản thu này một cách hợp lý, bảo
đảm hài hòa cả lợi ích của Nhà nước lẫn người sử dụng.
Thứ hai, nguồn lực tài chính từ đất đai chỉ hình thành và được thực hiện trong
cơ chế kinh tế thị trường (KTTT).
Trong nền kinh tế tự cung tự cấp, ở đó trình độ lực lượng sản xuất còn thấp, nên
phân công lao động xã hội và chuyên môn hóa chưa sâu sắc, do đó các quan hệ giá trị chưa
trở thành phổ biến; việc trao đổi giữa các thành viên trong xã hội chủ yếu để thỏa mãn nhu
cầu giá trị sử dụng, hình thức thực hiện lợi ích từ quyền sở hữu đất đai của các chủ thể
thường gắn với hiện vật hơn là giá trị. Trong khi đó, nguồn lực tài chính từ đất đai lại biểu
hiện dưới hình thái của giá trị, hay dưới dạng tiền tệ; hơn thế, nguồn lực đó phải không
ngừng vận động độc lập tương đối với các chức năng cất trữ và phương tiện thanh toán của
tiền tệ. Để có thể thực hiện được điều đó, cần một cơ chế kinh tế mà trong đó mọi yếu tố đều
có thể chuyển hóa thành hàng hóa bất luận chúng có phải do hao phí lao động làm ra hay
không. Cơ chế KTTT đáp ứng được yêu cầu đó, KTTT là biểu hiện của trình độ văn minh
nhân loại và cũng là môi trường để tạo khả năng hình thành các nguồn tiền tệ cho các chủ
thể trong xã hội.
1.1.2. Các hình thức khai thác tài chính từ đất đai

Tùy theo đặc điểm chế độ sở hữu khác nhau, điều kiện kinh tế - xã hội khác nhau mà
các hình thức khai thác các nguồn lực tài chính khác nhau. Đối với Việt Nam, đất đai thuộc
sở hữu toàn dân mà Nhà nước là đại diện, cho nên việc thực hiện khai thác nguồn lực tài
chính từ đất đai trên thực tế là quan hệ giữa một bên là Nhà nước còn lại là các chủ thể khác
trong xã hội.
Ở nước ta, từ Hiến pháp năm 1980 (Điều 19, Điều 20) và đặc biệt là đến Hiến pháp
năm 1992, tại Điều 17 đã khẳng định rõ về sở hữu đất đai ở nước ta: "Đất đai, rừng núi, sông
hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi vùng biển thềm lục địa và vùng trời...
đều thuộc sở hữu toàn dân". Từ đó, Nhà nước thống nhất việc quản lý quy hoạch và sử dụng
đất đai trên phạm vi cả nước để thực hiện định hướng phát triển kinh tế đất nước.

SVTH: Lê Thị Quyền Trang

Trang 7


Luận văn tốt nghiệp

GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân

Việc thực hiện chế độ sở hữu toàn dân về đất đai là cơ sở hình thành các hình thức
chủ yếu để khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai tại nước ta hiện nay. Các hình thức đó
bao gồm:
1.1.2.1. Thu từ tiền sử dụng đất
Tiền sử dụng đất sẽ được thu khi Nhà nước giao đất cho người sử dụng đất. Nhà
nước thực hiện việc giao đất theo hai hình thức: Giao đất không thu tiền sử dụng đất hoặc
giao đất có thu tiền sử dụng đất tùy mục đích sử dụng đất và đối tượng được giao đất. Thông
thường các công trình phục vụ lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, sử dụng vào mục đích an
ninh, quốc phòng là những đối tượng được giao đất không thu tiền sử dụng đất. Khi giao đất
theo hình thức có thu tiền sử dụng đất thì có nhiều hình thức thu tiền với các mức động viên

nguồn lực tài chính khác nhau đối với người được giao.
Căn cứ của việc giao đất mà không thu tiền sử dụng đất là đối tượng được giao đất
mà tính chất và chức năng của chúng thực hiện chức năng đại diện chủ sở hữu đất - Nhà
nước. Đất đai ở nước ta thuộc sở hữu toàn dân, có nghĩa nhân dân là chủ thể cơ bản thực
hiện lợi ích kinh tế từ đất đai, bởi vậy, những công trình kết cấu hạ tầng, phục vụ cho quốc
kế dân sinh của chính nhân dân lao động thì khi giao đất chủ đại diện quyền sở hữu đất là
Nhà nước sẽ không thu tiền từ việc giao đất theo các mục đích sử dụng này.
Khi giao đất có thu tiền sử dụng đất, người được giao đất không phải là chủ sở hữu,
nhưng họ có quyền được sử dụng đất lâu dài và có nhiều quyền định đoạt đối với đất được
giao; tiền sử dụng đất nộp một lần khi Nhà nước giao đất, được xác định trên cơ sở đơn giá
đất và diện tích đất được giao.
Việc giao đất có thu tiền sử dụng đất nhằm mục đích một mặt thực hiện khai thác
nguồn lực tài chính phục vụ cho nhu cầu chi tiêu của đại diện chủ sở hữu là Nhà nước, mặt
khác là nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất; vì vậy mức thu từ giao đất thường thấp hơn giá
cả ruộng đất bởi lẽ đó là cơ chế chia sẻ lợi ích kinh tế giữa Nhà nước (với tư cách là chủ thể
sở hữu toàn dân về đất đai) với các chủ thể kinh tế khác. Khi các chủ thể được giao đất
nhưng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước thì trách nhiệm và hiệu quả sử
dụng đất có thể sẽ được nâng cao hơn.
1.1.2.2. Thu từ cho thuê đất
Nhà nước có thể cho các tổ chức, cá nhân thuê đất để sử dụng. Người đi thuê đất chỉ
được sử dụng đất trong thời gian thuê đất và chỉ có một số quyền hạn nhất định đối với đất thuê;
người đi thuê đất phải trả tiền thuê đất cho chủ sở hữu đất theo đơn giá thuê và diện tích đất

SVTH: Lê Thị Quyền Trang

Trang 8


Luận văn tốt nghiệp

GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân

thuê. Nhà nước thu được tiền thuê đất đối với đất của nhà nước cho tổ chức, cá nhân thuê sử
dụng; thu được thuế thu nhập doanh nghiệp, thu nhập cá nhân đối với tổ chức và cá nhân cho
thuê đất. Căn cứ chủ yếu của thu từ cho thuê đất là địa tô chênh lệch I.
Tiền thuê đất là khoản thu ổn định, thường xuyên hàng năm và có xu hướng dần
tăng lên theo sự phát triển của nền kinh tế.
1.1.2.3. Thu từ các khoản thuế và lệ phí liên quan đến đất
Các khoản thuế đối với đất đai được hình thành và tồn tại tất yếu khách quan, là một
bộ phận không thể thiếu được trong hệ thống thuế của mỗi quốc gia. Căn cứ để tính thuế là
yêu cầu thực hiện lợi ích kinh tế của Nhà nước về đất đai và yêu cầu bù đắp những chi phí
quản lý của Nhà nước về đất đai. Tuy nhiên, trên thực tế việc xác định mức địa tô không
phải là điều đơn giản, bởi vì còn phải căn cứ vào tỷ suất lợi nhuận thực tế; mà tỷ suất lợi
nhuận thực tế đó lại luôn vận động thay đổi theo sự vận động của nền kinh tế. Do đó, thực
tiễn các mức thuế suất thường áp dụng trên cơ sở chính sách thuế theo từng giai đoạn của
nền kinh tế. Một số vai trò chủ yếu của thuế đối với đất đai là:
- Thuế đối với đất đai là công cụ huy động nguồn thu ổn định và bền vững cho
NSNN, nhất là ngân sách địa phương;
- Thuế đối với đất đai là công cụ quản lý, thúc đẩy sử dụng đất tiết kiệm, có hiệu
quả, giúp phần ổn định giá cả đất đai và thúc đẩy quá trình chuyển dịch cơ cấu và phát triển
kinh tế; thông qua thuế đối với đất đai sẽ góp phần khuyến khích đầu tư, khai hoang, mở
rộng diện tích đất, thúc đẩy sản xuất phát triển, tạo nguồn thu cho NSNN;
- Thuế đối với đất đai góp phần đảm bảo sự công bằng, hợp lý giữa các đối tượng
hoạt động sản xuất kinh doanh, giữa các đối tượng sử dụng tài sản quốc gia nói chung và tài
sản đất đai nói riêng;
- Thuế đối với đất đai góp phần điều hòa thu nhập, ngăn ngừa sự đầu cơ lũng đoạn
đất đai, đảm bảo công bằng xã hội.
Tùy theo đặc thù của mỗi nước, thuế đối với đất đai thể hiện ở nhiều sắc thuế khác
nhau; đồng thời Nhà nước quy định thuế suất cao hay thấp tùy thuộc vào yêu cầu, mục tiêu
quản lý, mục đích điều tiết trong từng thời kỳ. Ở nước ta hiện tại có ba khoản thuế đối với

đất đai và lệ phí trước bạ nhà đất; cụ thể là:
- Thuế sử dụng đất nông nghiệp:

SVTH: Lê Thị Quyền Trang

Trang 9


Luận văn tốt nghiệp

GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân

Thuế này sử dụng để thực hiện điều tiết đối với đất dùng vào sản xuất nông nghiệp,
đất có mặt nước nuôi trồng thủy sản, đất trồng rừng. Thực hiện Nghị quyết Hội nghị lần thứ
năm Ban Chấp chấp hành Trung ương khóa VII ngày 10/6/1993, Quốc hội đã thông qua
Luật Thuế sử dụng đất nông nghiệp, thay thuế nông nghiệp bằng thuế sử dụng đất nông
nghiệp, nội dung cơ bản như sau:
Căn cứ tính thuế và thu thuế là diện tích, hạng đất và định suất thuế tính bằng
kilôgam thóc trên một đơn vị diện tích của từng hạng đất.
+ Hạng đất tính thuế được xác định dựa vào 5 yếu tố: chất đất, vị trí, địa hình, điều
kiện khí hậu thời tiết, điều kiện tưới tiêu; đồng thời tham khảo năng suất bình quân đạt được
trong điều kiện canh tác bình thường của 5 năm trước (1986-1990). Đất trồng cây hàng năm
và đất có mặt nước nuôi trồng thủy sản được chia làm 6 hạng, đất trồng cây lâu năm chia
làm 5 hạng.
+ Định suất thuế (mức thuế) một năm tính bằng kg thóc/1 ha của từng hạng đất.
Đối với cây lấy gỗ và các loại cây lâu năm thu hoạch một lần: mức thuế bằng 4% giá
trị sản lượng khai thác.
Căn cứ vào các tiêu chuẩn của các hạng đất tính thuế, Ủy ban nhân dân xã, phường, thị
trấn tổ chức phân hạng đất sau đó trình UBND huyện, UBND tỉnh duyệt cho từng huyện và
tổng hợp kết quả phân hạng đất của địa phương báo cáo Bộ Tài chính trình Thủ tướng Chính

phủ phê chuẩn làm căn cứ tính và thu thuế. Thuế tính bằng thóc thu bằng tiền theo vụ thu
hoạch chính của cây trồng chủ yếu ở địa phương.
Giá thóc thu thuế do Chủ tịch UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết
định không được thấp hơn 10% so với giá thóc ở thị trường địa phương trong vụ thu thuế.
- Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp:
Trước đây Pháp lệnh nhà, đất được Ủy ban thường vụ quốc hội thông qua ngày
03/07/1992 sửa đổi bổ sung một số điều năm 1994, quy định về điều tiết nguồn thu đối với
đất phi nông nghiệp. Pháp lệnh này bước đầu đặt cơ sở cho việc tăng cường quản lý, động
viên đóng góp của người sử dụng đất vào ngân sách nhà nước, tăng cường ngân sách địa
phương. Tuy nhiên, qua hơn 15 năm thực hiện, đến nay, trước những bất cập phát sinh trong
quản lý, điều tiết việc sử dụng đất, nhiều quy định của Pháp lệnh đã không còn đáp ứng yêu
cầu thực tiễn, cần sửa đổi, bổ sung cho phù hợp với Luật đất đai năm 2003; nguồn thu ngân
sách nhà nước từ thuế chưa tương xứng với giá trị đất đai; đặc biệt, chưa thể hiện vai trò
điều tiết, quản lý của Nhà nước trong vận hành nền kinh tế thị trường. Một số quy định về

SVTH: Lê Thị Quyền Trang

Trang 10


Luận văn tốt nghiệp

GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân

quản lý thuế đất trong Pháp lệnh đã được thể hiện trong Luật quản lý thuế. Vì vậy, việc sửa
đổi, nâng cao giá trị pháp lý của Pháp lệnh là cần thiết, nhằm hoàn thiện một bước khuôn
khổ pháp lý về quản lý, sử dụng đất theo hướng tiết kiệm, hiệu quả, công bằng; đồng thời,
việc ban hành luật nhằm thể chế hóa chủ trương đổi mới chính sách về đất đai mà Đảng đã
đề ra trong Nghị quyết số 21-NQ/TW ngày 30/01/2008, theo đó, tăng cường hơn nữa vai trò
của thuế trực thu, trong đó có thuế sử dụng đất.

Việc xây dựng Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp là để thực hiện Chương trình
cải cách hệ thống thuế đến năm 2010: Ngày 06/12/2004, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành
Quyết định số 201/2004/QĐ-TTg về việc phê duyệt chương trình cải cách hệ thống thuế đến
năm 2010. Theo đó, chính sách thuế liên quan đến tài sản là đất sẽ được hoàn thiện theo
hướng mở rộng đối tượng chịu thuế để bảo đảm công bằng giữa các tổ chức, cá nhân có
quyền sở hữu, sử dụng tài sản là đất.
Hoàn thiện và đảm bảo tính đồng bộ của hệ thống pháp luật về thuế, thống nhất với
quy định của Luật quản lý thuế; phù hợp với thực tiễn và phù hợp với các quy định của Luật
đất đai năm 2003, Luật nhà ở, Luật đầu tư và các chính sách thu khác liên quan đến đất đai.
Việc ban hành Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp đã đảm bảo các mục tiêu, yêu
cầu sau:
+ Tăng cường quản lý nhà nước đối với sử dụng đất phi nông nghiệp, khuyến khích
tổ chức, cá nhân sử dụng đất tiết kiệm, có hiệu quả, góp phần hạn chế đầu cơ đất và khuyến
khích thị trường bất động sản phát triển lành mạnh. Khắc phục những mặt hạn chế của chính
sách thuế nhà, đất hiện hành. Nâng cao tính pháp lý của pháp luật về thuế sử dụng đất phi
nông nghiệp trên cơ sở bổ sung mới và kế thừa các quy định còn phù hợp.
+ Các quy định trong Luật không quá kỹ thuật, phức tạp; phải rõ ràng, dễ thực hiện,
dễ quản lý.
+ Tiếp cận với thông lệ quốc tế tạo điều kiện thuận lợi cho việc hội nhập quốc tế.
+ Động viên hợp lý sự đóng góp của người sử dụng đất, nhất là những đối tượng sử
dụng đất vượt hạn mức quy định vào ngân sách nhà nước.
- Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất:
Là loại thuế trực thu đánh vào bộ phận dân cư có được thông qua việc chuyển
nhượng quyền sử dụng đất để hạn chế tình trạng đầu cơ đất và thực hiện công bằng xã hội
trong sử dụng đất. Kinh nghiêm của một số nước có nền kinh tế thị trường phát triển (như
Đài Loan, Pháp, Thủy Điển,...) trong việc áp dụng thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng
SVTH: Lê Thị Quyền Trang

Trang 11

Luận văn tốt nghiệp

GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân

đất đã hạn chế được tình trạng đầu tư đất đai và góp phần bình ổn, quản lý chặc chẽ thị
trường bất động sản. Học tập kinh nghiệm của các nước này lần đầu tiên, Luật đất đai năm
2003 quy định về thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất. Việc ra đời sắc thuế này sẽ
giúp Nhà nước quản lý chặc chẽ, hiệu quả đất đai, góp phần tăng nguồn thu cho ngân sách
Nhà nước và hạn chế tình trạng đầu cơ đất đai, thực hiện công bằng xã hội trong lĩnh vực
đất đai.
- Lệ phí trước bạ nhà đất: Là chi phí mà cá nhân, tổ chức phải nộp khi đăng ký
quyền sở hữu, quyền sử dụng với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
Thực chất việc thu lệ phí trước bạ nhà đất là nhằm thực hiện việc quản lý nhà nước
về quá trình sử dụng đất đai hay thực hiện lợi ích kinh tế - chính trị hơn là phân phối thu
nhập. Tuy nhiên, cách hiểu bản chất của việc thu lệ phí trước bạ nhà đất của nước ta hiện
nay như là việc điều tiết thu nhập là không đúng bản chất của vấn đề lệ phí trước bạ.
Trước đây, khoản thu này bị thất thu nhiều do Nhà nước không quản lý được các giao
dịch về đất đai; đến nay, cùng với chủ trương của nhà nước là cấp quyền sử dụng đất để
quản lý tất cả các giao dịch về đất đai sẽ được quản lý chặt chẽ hơn, từ đó khoản thu này
cũng sẽ ổn định và hạn chế được thất thu.
1.2. VAI TRÒ CỦA NGUỒN LỰC TÀI CHÍNH TỪ ĐẤT ĐAI TRONG NỀN KINH
TẾ THỊ TRƯỜNG ĐỊNH HƯỚNG XÃ HỘI CHỦ NGHĨA
Vai trò của đất đai có thể được xem xét dưới nhiều góc độ: kinh tế, văn hóa, xã hội,
giáo dục, tinh thần. Luận văn này, người viết nghiên cứu đất đai dưới góc độ là nguồn lực tài
chính, do vậy mục tiêu chủ yếu và cơ bản là sử dụng đất đai phục vụ sự nghiệp phát triển
kinh tế đất nước.
Một là, nguồn lực tài chính từ đất đai phản ánh kết quả của việc thực hiện lợi ích
kinh tế của Nhà nước
Nhà nước là chủ thể duy nhất có khả năng làm đại diện cho toàn dân nắm quyền sở

hữu về đất đai. Với vị trí đó, Nhà nước nhất thiết phải thực hiện được lợi ích kinh tế từ
quyền sở hữu đó. Việc động viên các nguồn tài chính từ đất thông qua quan hệ giữa Nhà
nước với tư cách là chủ sở hữu với các chủ thể khác trong xã hội thực chất là Nhà nước thực
hiện lợi ích của mình.
Quyền sở hữu về đất đai chỉ thực sự có ý nghĩa khi quyền đó đem lại lợi ích kinh tế
thực cho chủ sở hữu. Lợi ích kinh tế thực được biểu hiện thành những nguồn tiền mà Nhà

SVTH: Lê Thị Quyền Trang

Trang 12


Luận văn tốt nghiệp

GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân

nước huy động được trên đất thông qua việc giao cho các chủ thể trong nền kinh tế sử dụng
đất.
Lợi ích kinh tế của Nhà nước trong nền KTTT định hướng XHCN có thể thu được từ
nhiều nguồn khác nhau, mặc dù vậy, đối với một nước có trình độ phát triển thấp như Việt
Nam thì nguồn lực tài chính từ đất là một bộ phận rất đáng kể. Lợi ích kinh tế mà chủ thể đại
diện nhân dân về sở hữu đất đai thu được thông qua quyền sở hữu phản ánh lợi ích của nhân
dân lao động, của đất nước. Nguồn lực đó sẽ được tập trung và phục vụ lợi ích của số đông.
Điều đó khác hẳn về bản chất với việc thực hiện lợi ích của chủ thể sở hữu đất đai trong các
nước tư bản. Trong các nước tư bản, nguồn lực tài chính từ đất đai thuộc về số ít những người sở
hữu tư nhân về đất đai. Tuy nhiên, cần phải nhấn mạnh thêm rằng, trên thực tế lợi ích đó được
sử dụng như thế nào lại là một chủ đề khác. Về mặt nguyên lý, chế độ sở hữu đất đai của
nước ta là không thừa nhận đất đai thuộc sở hữu tư nhân cho nên lợi ích từ nguồn lực tài chính
từ đất đai mà chủ thể sở hữu khai thác được phải được phục vụ cho lợi ích của nhân dân.
Hai là, nguồn lực tài chính từ đất đai góp phần làm tăng quy mô NSNN từ đó

tham gia tích cực vào việc đảm bảo nguồn tài chính cho việc Nhà nước thực hiện vai trò
kinh tế trong nền KTTT định hướng XHCN
Trong nền KTTT định hướng XHCN, vai trò kinh tế của Nhà nước có những điểm
đặc thù, song bên cạnh đó cũng có những điểm chung giống như vai trò kinh tế của các nhà
nước khác. Điểm chung đó là Nhà nước phải tích cực thực hiện chức năng kinh tế của mình,
chẳng hạn đầu tư phát triển, đầu tư kết cấu hạ tầng,... Để có thể thực hiện tốt được vai trò
kinh tế của mình trong nền KTTT định hướng XHCN, Nhà nước trước hết cần phải có
nguồn thu hay nguồn lực tài chính để có thể tài trợ cho các khoản chi tiêu đó. Muốn vậy, cần
phải huy động trong nội bộ nền kinh tế. Tuy nhiên, không phải cứ gia tăng tỷ lệ huy động
nguồn thu cho ngân sách là tốt, trái lại, nhiều khi gia tăng sự nỗ lực tận dụng nguồn thu lại
có thể gây ra hiện tượng bóp nghẹt hay hạn chế sự năng động của các chủ thể trong nền kinh
tế. Một sự kiện mang tính quy luật đối với mọi nền kinh tế, nhất là đối với các nền kinh tế
đang phát triển là thâm hụt ngân sách, các chính phủ luôn gặp phải một mâu thuẫn kinh tế là
nguồn thu thì có hạn, trong khi nhu cầu chi tiêu luôn không ngừng gia tăng; Việt Nam cũng
không nằm ngoài đặc điểm vừa nêu. Mặt khác, công cuộc công nghiệp hóa, hiện đại hóa của
nước ta đang đòi hỏi những nguồn lực tài chính khổng lồ, trong đó có vai trò đặc biệt quan
trọng của NSNN.
Để có thể tháo gỡ được mâu thuẫn đó đồng thời vẫn thúc đẩy được các hoạt động
của những chủ thể trong nền kinh tế, đòi hỏi Nhà nước phải đa dạng được các cánh huy

SVTH: Lê Thị Quyền Trang

Trang 13


Luận văn tốt nghiệp

GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân

động nguồn lực tài chính cho ngân sách. Một trong những nguồn lực tài chính quan trọng

hiện nay ở nước ta là nguồn lực tài chính từ đất đai. Với ý nghĩa đó, nguồn lực tài chính từ
đất đai là một thành tố quan trọng trong hệ thống các nguồn lực tài chính có thể huy động
vào ngân sách. Từ đó góp phần vào cung ứng kinh phí cho Nhà nước thực hiện vai trò kinh
tế ngày càng quan trọng trong nền KTTT định hướng XHCN của mình.
Những năm gần đây, nền kinh tế ta chuyển sang cơ chế thị trường và từng bước hội
nhập vào nền kinh tế thế giới, cơ cấu kinh tế được chuyển đổi theo hướng tăng tỷ trọng công
nghiệp, xây dựng, thương mại và dịch vụ,...keo theo sự tăng trưởng không ngừng của nguồn
thu NSNN. Tuy nhiên, nguồn tài chính thu được từ đất đai vẫn là nguồn thu ổn định, bền
vững của NSNN.
Mặt khác, đất đai là tài sản có thể dùng làm vốn góp liên doanh. Trong quá trình hội
nhập kinh tế quốc tế, việc thu hút đầu tư nước ngoài là mục tiêu quan trọng của mỗi quốc
gia; các nước chưa phát triển và đang phát triển nhu cầu về vốn là rất lớn, vì thế lượng giá trị
từ giá cả đất đai trở thành nguồn quan trọng để góp vốn liên doanh. Góp vốn mà tài sản
không mất đi, đó cũng là đặc điểm của tài sản đất đai; càng sử dụng và sử dụng vào nhiều
mục đích thì đất đai càng tăng giá trị của nó.
Ba là, nguồn lực tài chính từ đất đai góp phần vào việc nâng cao hiệu quả sử
dụng đất đai
Việc phát huy vai trò này của nguồn lực tài chính từ đất đai thể hiện ở khía cạnh khi
các chủ thể sử dụng đất phải có trách nhiệm thực thi nghĩa vụ tài chính đối với chủ sở hữu.
Khi đó, việc thực hiện nguồn lực tài chính từ đất đai của chủ sở hữu sẽ có tác dụng đòn bẩy
lợi ích kinh tế thúc đẩy kích thích các chủ thể sử dụng đất hiệu quả hơn. Dù muốn hay không
muốn, các chủ thể phải không ngừng nâng cao hiệu quả sử dụng đất để một mặt thực hiện
được lợi ích của mình từ việc sử dụng đó, mặt khác phải có một nguồn lực đủ để thực hiện
nghĩa vụ tài chính đối với chủ thể sở hữu là Nhà nước.
Trong điều kiện nền kinh tế nước ta có thể cho thấy, việc huy động nguồn lực tài
chính từ các chủ thể sử dụng đất là cần thiết, phù hợp với tính quy luật trong nền KTTT,
rằng các nguồn lực phục vụ cho sản xuất cần phải được thông qua thị trường. Không nên cấp
không đất cho các chủ thể mà không có sự kiểm soát về mặt tài chính. Việc kiểm soát người
được quyền sử dụng đất thông qua đòn bẩy tài chính là công cụ kiểm soát mang tính kinh tế
và phù hợp với điều kiện KTTT hơn cả. Mọi mệnh lệnh hành chính bất chấp quy luật kinh tế

tất yếu sẽ bị đào thải và thường không đem lại hiệu quả cả trong ngắn hạn và dài hạn.

SVTH: Lê Thị Quyền Trang

Trang 14


Luận văn tốt nghiệp

GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân

Với ý nghĩa đó, việc thực hiện nguồn lực tài chính từ đất đai không những có ý
nghĩa rất quan trọng đối với chủ thể sở hữu đất mà ngay cả đối với các chủ thể sử dụng đất.
Suy cho cùng, đất đai tự thân nó không nảy ra nguồn lực tài chính, thực chất nguồn lực đó là
sự vận động và có được từ trong các mối quan hệ kinh tế giữa các chủ thể trong nền kinh tế
mà đất đai là điều kiện cho quá trình đó. Xét về ý nghĩa này thì đất đai cũng có vai trò giống
như các nguồn lực khác. Tuy nhiên, nguồn lực tài chính từ đất đai có tác động tích cực hai
mặt, đối với cả người sở hữu và người sử dụng. Thông qua quan hệ tài chính đất đai trở nên
có chủ. Khi đã có chủ, đất đai sẽ được sử dụng hiệu quả hơn vì chủ sở hữu hay chủ sử dụng
đều cần phải quan tâm đến lợi ích của mình.
Bốn là, nguồn lực tài chính từ đất đai sẽ góp phần vào việc điều tiết thị trường bất
động sản.
Nguồn lực tài chính thu được từ đất đai, như đã chỉ ra, góp phần vào việc cung cấp
nguồn lực tài chính cho các hoạt động của Nhà nước trong quá trình cung cấp các dịch vụ
công cho xã hội, trong đó có hoạt động quản lý nhà nước về thị trường BĐS. Với ý nghĩa
như vậy, nguồn lực tài chính gián tiếp góp phần vào quá trình làm cho thị trường BĐS vận
hành có trật tự hơn.
Một trong những hình thái thị trường quan trọng trong nền KTTT định hướng
XHCN cần được điều tiết một cách hiệu quả đồng thời phải tích cực hoàn thiện thể chế cho
nó hoạt động là thị trường BĐS. Không giống với các hình thái thể chế thị trường khác, thị

trường BĐS có vai trò quan trọng đối với cả nhu cầu sản xuất và nhu cầu sinh hoạt. Trong xã
hội, hẳn mọi cá nhân đều muốn có một địa điểm thuận lợi cho hoạt động sinh tồn của mình,
thông thường đó là các nơi để cư trú. Trong nền kinh tế bao cấp trước đây, nhà ở được phân
phối trực tiếp đến người sử dụng nếu đó là cán bộ công chức nhà nước. Tuy nhiên, trong cơ
chế KTTT, để có được nhà ở người ta cần phải thông qua thị trường. Đối với các chủ thể tiến
hành hoạt động SXKD, đất đai gắn liền với nhu cầu về mặt bằng hoặc tư liệu cho hoạt động
SXKD. Với ý nghĩa đó, đất đai nói riêng và BĐS nói chung là một trong những thành tố vẫn
cũng có vai trò đặc biệt quan trọng trong nền kinh tế, mặc dù ngày nay nhiều người cho rằng
tri thức mới là nguồn lực quan trọng nhất. Điều đó đúng, song đối với một nước có trình độ
nền kinh tế rất thấp như Việt Nam thì đất đai vẫn là một trong những nguồn lực quan trọng
hàng đầu.
Tuy vậy, trong điều kiện KTTT hiện nay, để thỏa mãn nhu cầu của các chủ thể
(ngoại trừ Nhà nước) đều phải thực hiện thông qua thị trường. Với tính chất đặc biệt của nó,
thị trường bất động sản luôn chứa đựng những thông tin không cân xứng vì xuất hiện nhiều

SVTH: Lê Thị Quyền Trang

Trang 15


Luận văn tốt nghiệp

GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân

hiện tượng đầu cơ đất đai. Để hạn chế được những hiện tượng đầu cơ hoặc các nhân tố gây
méo mó quan hệ thị trường, giúp cho thị trường bất động sản vận hành lành mạnh thì giải
pháp tốt nhất là công khai hóa thông tin về giá đất, thông tin về mức thuế, phí, mà các chủ thể
tham gia thị trường phải có nghĩa vụ phải thực thi đối với người đại diện chủ sở hữu đất đai.
Muốn công khai hóa được thông tin thì phải có chi phí cho hoạt động như vậy. Nguồn lực tài
chính từ đất đai sẽ góp phần vào cung cấp nguồn kinh phí cho các hoạt động đó. Thông qua

đó, nguồn lực tài chính góp phần vào việc điều tiết thị trường BĐS trong nền kinh tế nước ta
hiện nay.
Năm là, quyền sử dụng đất có thể giúp các chủ thể, nhất là các doanh nghiệp
nâng cao được khả năng huy động vốn cho hoạt động SXKD của mình
Quyền sử dụng đất là tài sản có giá trị sử dụng làm tài sản thế chấp tại các tổ chức
tín dụng để vay vốn. Với đặc điểm riêng của tài sản đất, khi là tài sản để thế chấp vay vốn,
đất đai không bị cầm giữ như tài sản khác, mà trái lại người mang đất đai thế chấp thì sau
khi vay được vốn họ vẫn được sử dụng đất vào mục đích SXKD của mình. Như vậy, vốn
đầu tư vào SXKD đã được nhân đôi. Một mặt là hiện vật đất đai có giá trị sử dụng và được
dùng vào mục đích nhất định; mặt khác, đất đai được tính giá trị đảm bảo việc huy động vốn
nhà rỗi trong dân cư để đầu tư cho SXKD với những mục tiêu nhất định. Đó là giá trị đặc
biệt của đất đai mà con người có thể tận dụng, khai thác trở thành nguồn tài chính cho đầu tư
phát triển. Ở những nước phát triển, việc sử dụng đất đai là tài sản thế chấp để vay vốn là rất
phổ biến và được coi là một trong những biện pháp quan trọng để huy động vốn.
Với những gì đã trình bày ở trên, người viết nhận thấy nguồn lực tài chính từ đất đai
thực sự là nguồn nội lực quan trọng, nguồn tài chính tiềm năng để xây dựng và phát triển
kinh tế đất nước.
1.3. THỰC TIỄN KHAI THÁC NGUỒN LỰC TÀI CHÍNH TỪ ĐẤT ĐAI Ở MỘT SỐ
NƯỚC
* Tại hầu hết các nước tư bản, chế độ sở hữu đối với đất đai tồn tại dưới hai hình thức: đất
đai thuộc sở hữu của Nhà nước tư bản và đất đai thuộc sở hữu tư nhân, trong đó sở hữu tư
nhân là chủ yếu.
Tuy chế độ sở hữu có khác nhau nhưng ở tất cả các quốc gia đều xác định vai trò
quan trọng của đất đai đối với việc phát triển kinh tế nhằm phục vụ cho lợi ích chung của
toàn xã hội; việc xây dựng các chính sách tài chính đối với đất đai cũng xuất phát từ mục
tiêu này và với từng thời kỳ mà Nhà nước sẽ áp dụng các hình thức giao đất, cho thuê đất,

SVTH: Lê Thị Quyền Trang

Trang 16

Luận văn tốt nghiệp

GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân

góp vốn liên doanh bằng giá trị QSDĐ, các loại thuế liên quan đến đất cho phù hợp để điều
tiết vào thu nhập của các đối tượng sử dụng đất.
Tại Đài Loan, các loại thuế đất là công cụ chính của Nhà nước để động viên các
khoản thu nhập từ đất cho NSNN, đồng thời đây cũng là biện pháp để Nhà nước quản lý và
kiểm tra sự vận động của đất đai. Để khuyến khích, hạn chế hoặc hỗ trợ các ngành SXKD,
Nhà nước Đài Loan áp dụng các loại thuế suất khác nhau; ví dụ như đối với đất canh tác thì
áp dụng thuế sử dụng đất nông nghiệp với thuế suất thấp, các loại đất khác sẽ phải chịu thuế
suất cao hơn nhưng trong đó cũng có mức thuế suất ưu đãi đối với các lĩnh vực khuyến
khích đầu tư. Đối với các hoạt động mua bán đất có phát sinh thu nhập sẽ phải chịu thuế cho
giá trị tăng thêm. Với các loại thuế điều tiết từ đất đai như trên thì hàng năm nguồn thu từ
đất cũng là một phần đáng kể trong tổng thu ngân sách của Đài Loan.
Tại Thái Lan, trước đây Nhà nước áp dụng cả thuế đất và thuế chuyển nhượng bất
động sản, nhưng hiện nay, để khuyến khích mọi người sử dụng đất vào sản xuất, Nhà nước
đã bỏ thuế đất.
Nhật Bản hiện tại đang áp dụng thuế đất với mức thuế suất 0,3%/năm trên giá trị đất,
đồng thời cũng áp dụng thuế thu nhập đánh vào thu nhập phát sinh từ mua bán nhà đất.
Tương tự như vậy, ở các nước châu Âu như Đức, Thụy Điển, Pháp cũng đều áp
dụng hình thức thuế đất và thuế thu nhập từ việc mua bán đất để vừa quản lý quá trình sử
dụng đất, vừa theo dõi được quá trình vận động của các mối quan hệ đối với đất đai. Tuy
nhiên, tại các nước đang phát triển và chậm phát triển lại có xu hướng bỏ thuế sử dụng đất
nhằm mục đích khuyến khích phát triển sản xuất nông nghiệp.
Thượng Hải đặt mục tiêu khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai theo hướng thúc
đẩy phát triển ngành BĐS vận động theo cơ chế thị trường.
Việc khai thác nguồn lực tài chính thông qua thị trường BĐS tại Thượng Hải có vai

trò rất quan trọng, chiếm tỷ trọng trong GDP khá cao, đã trở thành một ngành trụ cột, nòng
cốt của thành phố. Đồng thời, thị trường BĐS đóng vai trò rất to lớn trong việc cải thiện điều
kiện nhà ở cho dân Thượng Hải, thay đổi bộ mặt của thành phố. Sự thay đổi cơ bản của
Thượng Hải trong 10 năm qua được chính quyền đánh giá chính là sự thay đổi về thị trường
BĐS. Nhìn chung, thị trường BĐS Thượng Hải phát triển lành mạnh, bình ổn, dần dần đi tới
hoàn thiện từng bước. Khi thị trường đã ổn định, chính quyền Thượng Hải dần rút ra ngoài
thị trường, thực hiện xã hội hóa thị trường BĐS, năm 2003 vốn đầu tư vào thị trường BĐS
thành phố Thượng Hải đạt 90,1 tỷ NDT; trong đó, vốn nhà nước là 45,7 tỷ NDT, chiếm
50%; vốn của nhà nước mỗi năm giảm dần. Vốn của dân doanh, vốn của xã hội mỗi năm
SVTH: Lê Thị Quyền Trang

Trang 17


Luận văn tốt nghiệp

GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân

một tăng, trong đó có vốn nước ngoài (nhất là vốn của Hồng Kong, Ma Cao) tăng mạnh.
Năm 2003, vốn của đầu tư nước ngoài, của Hồng Kong, Ma Cao là 15 tỷ NDT, tăng 40% so
với cùng kỳ.
Tuy nhiên, kinh nghiệm khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai tại Thượng Hải
cũng cho thấy mặt trái của việc thực hiện thông qua thị trường BĐS. Đó là vấn đề giá nhà
đất cao và tăng quá nhanh; việc này có tác dụng tích cực đối với chính quyền về nguồn thu
từ nhà đất, nhưng về mặt xã hội thì lại là gánh nặng cho nhiều gia đình có thu nhập thấp,
trung bình. Để giải quyết vấn đề này, Thượng Hải đã tập trung giữ giá nhà được bình ổn, lành
mạnh và giải quyết nhà ở cho những gia đình có thu nhập từ trung bình trở xuống; kết quả
đến năm 2003, có 2 vạn hộ gia đình nông dân, với 6 vạn nhân khẩu được nhận nhà mới, bình
quân diện tích nhà ở đạt 13,4m2/người và tăng đều liên tục trong những năm gần đây với tốc
độ từ 1-1,5 người/m2/người/năm (hàng năm, Thượng Hải chuyển khoảng 10 vạn mẫu đất

nông nghiệp thành đất xây dựng (1ha = 15mẫu)).

Tổng kết chương 1
Như vậy, nguồn lực tài chính từ đất đai là nguồn lực tài chính được hình thành trong
nền KTTT, phát triển mạnh mẽ dưới tác động của sự phát triển lực lượng sản xuất và sự mở
rộng không ngừng các quan hệ thị trường. Với sự phát triển của các quan hệ thị trường,
nguồn lực tài chính từ đất đai ngày càng có những biểu hiện đa dạng và do đó các hình thức
khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai cũng đa dạng, phong phú.
Bản chất, đặc điểm của các hình thức khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai do tính
chất quan hệ sở hữu về đất đai quy định. Ở nước ta, các hình thức khai thác nguồn lực tài
chính từ đất đai chủ yếu bao gồm: Thu từ giao đất, thu từ cho thuê đất, các khoản thuế liên
quan đến đất,...
Khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai là hoạt động tự giác có ý thức của xã hội
nhằm vận dụng hoạt động của các quy luật kinh tế khách quan, đặc biệt là các quy luật của
KTTT vào phục vụ phát triển kinh tế xã hội trên cơ sở phát huy các vai trò cơ bản của nguồn
lực tài chính từ đất đai như: thực hiện lợi ích kinh tế của Nhà nước; nâng cao hiệu quả sử
dụng đất đai; điều tiết thị trường bất động sản...

SVTH: Lê Thị Quyền Trang

Trang 18


Luận văn tốt nghiệp

GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân
CHƯƠNG 2

PHÁP LUẬT VỀ KHAI THÁC NGUỒN LỰC TÀI CHÍNH TỪ ĐẤT ĐAI
Ở NƯỚC TA HIỆN NAY

Với bất kỳ một quốc gia trên thế giới, đất đai luôn là nguồn tài nguyên vô cùng quan
trọng cho phát triển kinh tế - xã hội. Do vậy, việc phát huy tiềm lực tài chính từ nguồn tài
nguyên này luôn được quan tâm lên hàng đầu. Ở Việt Nam, trong những năm qua Đảng, Nhà
nước đã ban hành nhiều quy định pháp luật nhằm tăng cường khai thác nguồn lực tài chính
từ đất đai phục vụ công cuộc công nghiệp hóa – hiện đại hóa đất nước. Theo quy định tại
Điều 54 Luật đất đai năm 2003 và các quy định cụ thể hóa về tài chính về đất đai thì khoản
thu về đất đai cho ngân sách nhà nước gồm chín khoản sắp xếp thành ba nhóm lớn với trình
tự các khâu là: Giao đất, sử dụng đất và thuế từ đất đai.
2.1. THU TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT
Tiền sử dụng đất là một trong các loại nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất
được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất và các trường
hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng đất. Theo khoản
25, điều 4, Luật đất đai 2003 thi “tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả
trong trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với một diện tích đất
xác định”. Tuy nhiên, quy định này chưa bao hàm hết nội dung về tiền sử dụng đất, vì tiền
sử dụng đất còn là tiền mà người sử dụng đất phải nộp khi chuyển mục đích sử dụng, đặc
biệt là trường hợp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất nhưng đất
đó không có nguồn gốc là đất của Nhà nước giao. Vì vậy, nhằm củng cố và hoàn thiện hoạt
động quản lý đất đai có liên quan đến tiền sử dụng đất, Nhà nước đã ban hành nhiều văn bản
qui định và hướng dẫn về thu tiền sử dụng đất như Nghi định 38/2000/NĐ–CP, Nghị định
198/NĐ–CP, Thông tư 117 ngày 07/12/2004 của Bộ tài chính, Nghi định 120/2010/NĐ–
CP,....
2.1.1. Thu tiền sử dụng đất khi nhà nước giao đất
Từ sau khi có Luật đất đai năm 2003, Nhà nước chính thức bỏ chính sách bao cấp về
đất đai khi giao đất để đáp ứng nhu cầu ở, xây dựng công trình hoặc kinh doanh thu lợi
nhuận từ việc kinh doanh về nhà đất của các tổ chức kinh tế, hộ gia đình cá nhân. Như vậy,
trừ các đối tượng được miễn, giảm tiền sử dụng đất theo quy định tại Điều 60 Luật đất đai,
các đối tượng sau đây phải nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước: Hộ gia đình, cá nhân được

SVTH: Lê Thị Quyền Trang

Trang 19


Luận văn tốt nghiệp

GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân

giao đất ở; tổ chức kinh tế được giao đất sử dụng vào mục đích xây dựng nhà để bán hoặc
cho thuê; tổ chức kinh tế được giao đất vào mục đích đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để
chuyển nhượng hoặc cho thuê; tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được giao đất làm mặt
bằng xây dựng cơ sở sản xuất kinh doanh; tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất
để xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; tổ chức kinh tế được giao đất để
sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản và làm muối. 2
2.1.1.1. Thu tiền sử dụng đất trong trường hợp giao đất thông qua hình thức đấu
3

giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu 4 dự án có sử dụng đất
Hiện nay, Việt Nam là một nước đang phát triển, là một nước tiềm năng với chỉ số
tăng trưởng theo từng năm. Đi đôi với kinh tế đang phát triển thì các nhà đầu tư cũng mạnh
dạn đầu tư vào Việt Nam. Trong bối cảnh đất nước phát triển, ở những địa phương có những
dự án như xây dựng hạ tầng, cho thuê đất để tạo vốn xây dựng hạ tầng được rất nhiều nhà
đầu tư đặc biệt quan tâm. Trên cơ sở đó, nhiều địa phương đã tiến hành các cuộc đấu giá,
đấu thầu dự án để tìm được nhà đầu tư có khả năng nhất và cũng nhờ đó làm tăng được
nguồn thu ngân sách cho từng địa phương. Theo quy định thì Nhà nước giao đất có thu tiền
sử dụng đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất trong
các trường hợp sau đây: đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê; đầu tư xây dựng kết
cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê; sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây
dựng kết cấu hạ tầng; sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; cho
thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích để sản xuất nông nghiệp,

lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối. Ngoài ra, việc đấu giá quyền sử dụng đất còn
bao gồm cả trường hợp giao đất theo hình thức khác nay chuyển sang giao đất có thu tiền sử
dụng đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất; trừ trường hợp không thay đổi chủ đất; cho
thuê đất bao gồm cả cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích
của xã, phường, thị trấn để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối
và các trường hợp khác do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết
định.5 Tuy nhiên giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất hoăc trúng đấu thầu dự án có sử dụng
2

Điều 34 Luật đất đai 2003
Bán đấu giá được hiểu là hình thức bán tài sản công khai theo phương thức trả giá lên,có từ 2 người trở lên tham gia
đấu giá theo trình tự, thủ tục quy định.
4
Theo điểm 1 mục III phần thứ nhất thông tư 03/2009/TT – BKH ngày 16/4/2009 của Bộ kế hoạch và đầu tư hướng dẫn
lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất thì đấu thầu được hiểu là quá trình đấu thầu hoặc chỉ định thầu để
xác định nhà thầu để xác định nhà đầu tư đáp ứng yêu cầu nêu trong hồ sơ mời thầu hoặc hồ sơ yêu cầu về năng lực,
kinh nghiệm và có đề xuất về mặt kỹ thuật, về mặt tài chính là khả thi và hiệu quả nhất để thực hiện đầu tư dự án có sử
dụng đất.
3

5

Điều 3 Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất (Ban hành kèm theo
quyết định số 216/2005/QĐ-TTg ngày 31 tháng 8 năm 2005 của Thủ tướng Chính phủ)

SVTH: Lê Thị Quyền Trang

Trang 20

Luận văn tốt nghiệp

GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân

đất không chấp được thấp hơn giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung
ương quy định. Như vậy, việc sử dụng hình thức đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu
dự án có sử dụng đất vừa thể hiện sự minh bạch của Đảng và nhà nước ta trong chủ trương
chính sách phát triển đất nước vừa công bằng với các nhà đầu tư muốn đầu tư vào Việt Nam
và cũng nhằm tăng nguồn vốn ngân sách hằng năm của các địa phương.
- Đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất:
Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân thuộc đối tượng được nhà giao đất có thu tiền
sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai có nhu cầu sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư
hoặc làm nhà ở theo quy hoạch đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt có thể
tham gia đấu giá quyền sử dụng đất để được nhà nước giao đất. Tuy nhiên để có thể tham gia
đấu giá thì các đối tượng muốn tham gia đấu giá có đơn đề nghị được tham gia đấu giá theo
mẫu do Hội đồng đấu giá hoặc tổ chức của Nhà nước có chức năng phát hành, trong đó phải
có nội dung cam kết sử dụng đất đúng mục đích, đúng quy hoạch khi trúng đấu giá. Ngoài
ra, khi các nhà đầu tư muốn tham gia đấu giá còn phải có đủ điều kiện về vốn kỹ thuật để
thực hiện phương án hoặc dư án đầu tư theo quy định của pháp luật. Đối với hộ gia định và
cá nhân phải có đủ khả năng tài chính để thực hiện phương án hoặc dự án theo quy định phát
luật. Về trình tự đấu giá đất thì thực hiện theo quy định pháp luật về đấu giá. Ngoài ra còn có
những quy định cụ thể khác về tổ chức đấu giá, giá khởi điểm được quy định tại quy chế đấu
giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất (ban hành theo
Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg ngày 31 tháng 8 năm 2005 của Thủ tướng Chính phủ).
- Đấu thầu dự án có sử dụng đất:
Việc đấu thầu dự án có sử dụng đất được thực hiện theo Luật đấu thầu 2005. Theo
đó đấu thầu là quá trình lựa chọn nhà thầu đáp ứng các yêu cầu của bên mời thầu để thực
hiện gói thầu thuộc các dự án trên cơ sở đảm bảo tính cạnh tránh, công bằng, minh bạch và
hiệu quả kinh tế. Để được tham gia đấu thầu thì nhà đấu thầu tham gia gói thầu phải có đủ
các điều kiện về đấu thầu được quy định tại Luật đấu thầu 2005.

Việc tính tiền thu tiền sử dụng đất trong trường hợp giao đất thông qua hình thức
đấu giá, đấu thầu thì giá đất tính thu tiền sử dụng đất là giá trúng đấu giá, đấu thầu chứ
không phải giá đất do Ủy ban nhân dân ban hành. Quy định này làm tăng nguồn thu ngân
sách nhà nước và là một quy định tiến bộ vì trước đây giá đất của Ủy ban nhân dân dường
như bao cấp cho việc căn cứ tính vào giá đất để thu nghĩa vụ tài chính, thu hồi đất... Diện
tích thu tiền sử dụng đất là diện tích đấu giá được ghi trong các quyết định giao đất. Khi đã
đấu giá, đấu thầu xong người trúng đấu giá, đấu thầu sẽ không được thực hiện giảm, miễn

SVTH: Lê Thị Quyền Trang

Trang 21