LUẬN văn LUẬT THƯƠNG mại QUY ĐỊNH của PHÁP LUẬT về THẾ CHẤP QUYỀN sử DỤNG đất
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (977.54 KB, 72 trang )
Luận văn tốt nghiệp: Quy định của pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất
TRƯỜNG ĐẠI HỌC CẦN THƠ
KHOA LUẬT
----------
LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT
KHÓA 34 (2008 – 2012)
Đề tài:
QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT
VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
Giảng viên hướng dẫn:
Sinh viên thực hiện:
Nguyễn Thị Thanh Xuân
Lâm Bích Ngọc
MSSV: 5085824
Lớp: Luật Thương Mại 2
Cần thơ, Tháng 5/2012
GVHD: Ths.Nguyễn Thị Thanh Xuân
SVTH: Lâm Bích Ngọc
1
Luận văn tốt nghiệp: Quy định của pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất
NHẬN XÉT CỦA GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN
----------------
..........................................................................................................
..........................................................................................................
..........................................................................................................
..........................................................................................................
..........................................................................................................
..........................................................................................................
..........................................................................................................
..........................................................................................................
..........................................................................................................
..........................................................................................................
..........................................................................................................
..........................................................................................................
..........................................................................................................
..........................................................................................................
..........................................................................................................
..........................................................................................................
..........................................................................................................
..........................................................................................................
..........................................................................................................
..........................................................................................................
..........................................................................................................
Cần thơ, ngày…..tháng…..năm 2012.
GVHD: Ths.Nguyễn Thị Thanh Xuân
SVTH: Lâm Bích Ngọc
2
Luận văn tốt nghiệp: Quy định của pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất
NHẬN XÉT CỦA HỘI ĐỒNG BẢO VỆ LUẬN VĂN
----------------
..........................................................................................................
..........................................................................................................
..........................................................................................................
..........................................................................................................
..........................................................................................................
..........................................................................................................
..........................................................................................................
..........................................................................................................
..........................................................................................................
..........................................................................................................
..........................................................................................................
..........................................................................................................
..........................................................................................................
..........................................................................................................
..........................................................................................................
..........................................................................................................
..........................................................................................................
..........................................................................................................
..........................................................................................................
..........................................................................................................
..........................................................................................................
Cần thơ, ngày…..tháng…..năm 2012.
GVHD: Ths.Nguyễn Thị Thanh Xuân
SVTH: Lâm Bích Ngọc
3
Luận văn tốt nghiệp: Quy định của pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất
MỤC LỤC
LỜI MỞ ĐẦU ........................................................................................................ 1
1. Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................... 1
2. Phạm vi nghiên cứu .......................................................................................... 2
3. Mục đích nghiên cứu đề tài.............................................................................. 2
4. Phương pháp nghiên cứu ................................................................................. 2
5. Kết cấu luận văn ............................................................................................... 2
CHƯƠNG 1: KHÁI QUÁT CHUNG VỀ THẾ CHẤP
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ...................................................................................... 3
1.1. Khái niệm và đặc điểm của thế chấp quyền sử dụng đất .......................... 3
1.1.1. Quyền sử dụng đất ................................................................................... 3
1.1.2. Khái niệm thế chấp quyền sử dụng đất .................................................. 4
1.1.3. Đặc điểm của thế chấp quyền sử dụng đất ............................................. 5
1.2. Tầm quan trọng của việc quy định thế chấp quyền sử dụng đất ............. 5
1.3. Quá trình phát triển của pháp luật vê thế chấp quyền sử dụng đất......... 7
1.3.1. Trước cách mạng tháng tám năm 1945 .................................................. 7
1.3.2. Sau cách mạng tháng tám năm 1945 đến Bộ luật dân sự năm
2005 ................................................................................................................. 9
1.3.3. Từ khi Bộ luật dân sự năm 2005 ra đời cho đến nay............................ 11
CHƯƠNG 2: QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG
THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT .............................................................. 12
2.1. Điều kiện của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ............................... 12
2.1.1. Điều kiện về hình thức .......................................................................... 12
2.1.2. Chủ thể của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ............................. 13
2.1.2.1. Bên thế chấp .................................................................................... 13
2.1.2.2. Bên nhận thế chấp .......................................................................... 19
2.2. Cơ quan quản lý về hoạt động thế chấp quyền sử dụng đất .................... 22
2.2.1. Cơ quan đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất ..................................... 22
2.2.2. Cơ quan công chứng, chứng thực ........................................................ 22
GVHD: Ths.Nguyễn Thị Thanh Xuân
SVTH: Lâm Bích Ngọc
4
Luận văn tốt nghiệp: Quy định của pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất
2.3. Những loại đất được quyền thế chấp .......................................................... 28
2.4. Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hoạt động thế chấp quyền sử
dụng đất ................................................................................................................ 34
2.4.1. Quyền và nghĩa vụ bên thế chấp quyền sử dụng đất ........................... 34
2.4.2. Quyền và nghĩa vụ bên nhận thế chấp quyền sử dụng đất .................. 37
2.5. Trình tự, thủ tục thực hiện việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất ... 39
2.6. Xóa đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất và xử lý tài sản bảo đảm là
quyền sử dụng đất ............................................................................................... 48
CHƯƠNG 3: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ MỘT SỐ ĐỀ XUẤT KIẾN NGHỊ .................. 51
3.1. Những vướng mắc, bất cập trong thực tiễn thế chấp quyền sử dụng
đất...........................................................................................................................51
3.1.1. Về các loại đất được thế chấp và không được thế chấp ....................... 51
3.1.2. Về các vấn đề liên quan đến hoạt động xử lý tài sản thế chấp ............ 51
3.1.2.1. Phương thức xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất ........... 51
3.1.2.2. Quyền đơn phương chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã thế
chấp khi xử lý tài sản của bên nhận thế chấp ............................................ 52
3.1.2.3. Việc tiếp tục được sử dụng quyền sử dụng đất thuê sau khi xử lý
tài sản thế chấp gắn liền với đất thuê.......................................................... 52
3.1.3. Về thời hạn giải quyết việc đăng ký thế chấp, xóa đăng ký thế chấp
bằng quyền sử dụng đất .................................................................................. 53
3.1.4. Về đăng ký giao dịch bảo đảm trong trường hợp một tài sản bảo
đảm cho nhiều nghĩa vụ ................................................................................... 53
3.1.5. Thực trạng quyền tiếp cận thông tin liên quan đến các giao dịch về
quyền sử dụng đất ............................................................................................ 54
3.2. Đề xuất một số kiến nghị .............................................................................. 56
KẾT LUẬN .......................................................................................................... 61
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
GVHD: Ths.Nguyễn Thị Thanh Xuân
SVTH: Lâm Bích Ngọc
5
Luận văn tốt nghiệp: Quy định của pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất
LỜI MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Thế chấp quyền sử dụng đất là một trong những quyền năng của người sử
dụng đất được chính thức ghi nhận khi Luật đất đai năm 1993 ra đời, việc thế
chấp quyền sử dụng đất là hình thức bảo đảm được sử dụng phổ biến nhất trong
thực tế hiện nay. Theo đó, người sử dụng đất được phép thế chấp quyền sử dụng
đất của mình để vay vốn sản xuất kinh doanh. Đây là bước tiến quan trọng trong
quản lý và sử dụng đất, Nhà nước đã mở ra khả năng mới để người sử dụng đất
có thể tiếp cận với các nguồn vốn cho vay, giúp họ có những điều kiện nhất định
để phục vụ cho việc đầu tư sản xuất, làm tăng giá trị của đất và góp phần mở
rộng thị trường vốn ở nước ta. Bên cạnh những ưu điểm không thể phủ nhận,
Nhà nước không ngừng sửa, đổi bổ sung pháp luật về thế chấp quyền sử dụng
đất, nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động thế chấp quyền sử dụng đất phát
triển ngày càng mạnh mẽ.
Bộ luật dân sự 2005 và Luật đất đai 2003 hiện hành quy định về thế chấp
quyền sử dụng đất xem như khá hoàn chỉnh. Tuy nhiên nước ta đang từng bước
hội nhập vào nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa. Nên nhu
cầu vốn để người dân sản xuất kinh doanh, phát triển kinh tế, cũng như nhu cầu
thiết yếu của cuộc sống hàng ngày là rất lớn. Vì thế, pháp luật nói chung và Luật
đất đai nói riêng không thể điều chỉnh được kịp thời và thỏa mãn hết quan hệ liên
quan đến đất đai, đặc biệt là đối với vấn đề thế chấp quyền sử dụng đất. Vì vậy,
hiện nay thế chấp quyền sử dụng đất giữa các chủ thể đang gặp nhiều khó khăn,
bức xúc mà pháp luật chưa kịp điều chỉnh.
Nhận thức được tầm quan trọng của vấn đề trên nên người viết đã chọn đề
tài “Quy định của pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất”, để làm đề tài luận
văn tốt nghiệp của mình.
Việc nghiên cứu đề tài “Quy định của pháp luật về thế chấp quyền sử dụng
đất” là một đề tài khá phức tạp, đòi hỏi phải nắm vững các kiến thức về pháp luật
dân sự và các quy định về luật đất đai, đồng thời phải tìm hiểu quy định này trên
thực tế, nhưng dù có cố gắng nghiên cứu tìm hiểu các tài liệu có liên quan nhưng
do kiến thức phân tích luật còn nhiều hạn chế. Vì vậy không tránh khỏi việc thiếu
sót và hạn chế, do đó người viết mong được sự đóng góp của quý thầy cô và các
bạn sinh viên quan tâm đến lĩnh vực này để bài luận có thể hoàn thiện hơn.
GVHD: Ths.Nguyễn Thị Thanh Xuân
SVTH: Lâm Bích Ngọc
1
Luận văn tốt nghiệp: Quy định của pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất
2. Phạm vi nghiên cứu
Trong đề tài này, người viết chỉ tập trung nghiên cứu những quy định của
pháp luật điều chỉnh về thế chấp quyền sử dụng đất, mối quan hệ giữa Luật đất
đai và Bộ luật dân sự có quy định chặt chẽ về vấn đề này hay không, có mâu
thuẫn vướng mắc không. Qua đó đánh giá thực tiễn áp dụng pháp luật về thế
chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự. Từ đó người viết
đưa ra những kiến nghị nhằm hoàn thiện các quy định của pháp luật về thế chấp
quyền sử dụng đất.
3. Mục đích nghiên cứu đề tài
Luật đất đai năm 2003 được Quốc hội thông qua ngày 26/11/2003, có hiệu
lực thi hành từ ngày 01/7/2004. Luật đất đai ra đời với những quy định tiến bộ,
phù hợp có ý nghĩa cũng như tác động quan trọng đến đời sống xã hội, góp phần
phát triển kinh tế xã hội, nâng cao hiệu lực quản lý đất đai, khuyến khích việc sử
dụng hợp lý và có hiệu quả nguồn lực đất đai. Mặt khác, những quy định tại Luật
đất đai năm 2003 có ý nghĩa đặc biệt quan trọng trong việc bảo vệ các quyền của
người sử dụng đất.
Nhằm làm rõ một số vấn đề thực tiễn thi hành các quy định của Luật đất đai
năm 2003, trong khuôn khổ bài viết này tập trung nghiên cứu về những vướng
mắc, bất cập trong thực tiễn thế chấp quyền sử dụng đất, từ đó đề xuất những
kiến nghị về một số vấn đề có liên quan đến thế chấp quyền sử dụng đất nhằm
góp phần hoàn thiện pháp luật có liên quan.
4. Phương pháp nghiên cứu
Để thực hiện luận văn, người viết vận dụng những kiến thức đã có kết hợp
với thu thập, tổng hợp các tài liệu liên quan đến “Quy định của pháp luật về thế
chấp quyền sử dụng đất”. Bên cạnh việc thu thập, tổng hợp các tài liệu liên quan
người viết còn sử dụng các phương pháp phân tích, so sánh, tổng hợp, phân tích
luật viết, kết hợp lý luận với thực tiễn để góp phần làm rõ đề tài.
5. Kết cấu luận văn
Luận văn gồm ba phần: Lời nói đầu, phần nội dung và phần kết luận.
Phần nội dung gồm có 3 chương:
- Chương 1: Khái quát chung về thế chấp quyền sử dụng đất.
- Chương 2: Quy định của pháp luật hiện hành về thế chấp quyền sử dụng
đất.
GVHD: Ths.Nguyễn Thị Thanh Xuân
SVTH: Lâm Bích Ngọc
2
Luận văn tốt nghiệp: Quy định của pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất
- Chương 3: Thực trạng và một số đề xuất kiến nghị về thế chấp quyền sử
dụng đất.
CHƯƠNG 1
KHÁI QUÁT CHUNG VỀ THẾ CHẤP
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
1.1. Khái niệm và đặc điểm của thế chấp quyền sử dụng đất
1.1.1. Quyền sử dụng đất
Điều 17 Hiến pháp 1992 quy định “đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước,
tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa và vùng trời, phần
vốn và tài sản do Nhà nước đầu tư vào các xí nghiệp, công trình thuộc các ngành
và lĩnh vực kinh tế, văn hóa, xã hội, khoa học, kỹ thuật, ngoại giao, quốc phòng,
an ninh cùng các tài sản khác mà pháp luật quy định là của Nhà nước, điều thuộc
sở hữu toàn dân”.
Là chủ sở hữu, Nhà nước cũng thực hiện quyền sử dụng đất đai. Theo Luật
dân sự thì quyền sử dụng đất là khả năng pháp lý được thực hiện những hành vi
nhất định để sử dụng. Đây là quyền năng quan trọng của quyền sở hữu, việc khai
thác lợi ích vật chất của đối tượng sử dụng chính là mục đích chính của chủ sở
hữu. Vì đất là khách thể đặc biệt nên quyền sử dụng đất cũng có những điểm
khác biệt so với các loại tài sản thông thường. Nhà nước có thể sử dụng đất đai ở
bất cứ đâu trên lãnh thổ quốc gia. Nhà nước không trực tiếp sử dụng mà giao cho
hàng vạn tổ chức, hàng triệu hộ gia đình và cá nhân sử dụng. Mặc dù đây là một
thành phần của quyền sở hữu, nhưng nó là một quyền năng độc lập, nó chỉ có thể
thu hồi theo một trình tự pháp luật. Nhà nước thực hiện việc sử dụng đất thông
qua các tổ chức và cá nhân này, họ hoạt động đơn nhiên như một chủ thể kinh tế
độc lập, Nhà nước cho phép họ kinh doanh trong một chừng mực nhất định, vì
vậy, về mặt pháp lý, các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân là chủ thể sử dụng.
Với Luật đất đai năm 2003, Nhà nước đã mở rộng các quyền của chủ sử
dụng bao gồm quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế,
tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Những quyền mà Nhà nước cho hộ gia đình và cá nhân được thực hiện luôn nằm
trong một giới hạn nhất định. Ví dụ: được thế chấp trong những thường hợp nào,
không được thế chấp trong những trường hợp nào, phải sử dụng đất đúng mục
đích, đúng thời hạn được giao, phải làm đầy đủ các thủ tục thế chấp. Hoặc một
GVHD: Ths.Nguyễn Thị Thanh Xuân
SVTH: Lâm Bích Ngọc
3
Luận văn tốt nghiệp: Quy định của pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất
trong những nghĩa vụ của người sử dụng là phải sử dụng đất đúng mục đích, ranh
giới và phạm vi chiếm hữu. Nhà nước theo mục đích sử dụng chủ yếu của các
loại đất mà chia thành đất nông nghiệp, lâm nghiệp, đất đô thị… Trong đất nông
nghiệp còn chia thành đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất vườn…
Nhà nước yêu cầu người sử dụng phải tuân thủ các mục đích, nếu cần thay đổi thì
phải xin phép, nếu không nhà nước sẽ có các biện pháp thu hồi.
Cho nên quyền sử dụng đất được hiểu là quyền khai thác các thuộc tính có
ích của đất để phục vụ cho các mục đích phát triển kinh tế và đời sống xã hội.
Nhà nước thực hiện quyền sử dụng một cách gián tiếp thông qua quyền định
đoạt. Nhà nước chuyển giao một phần đất của mình cho người sử dụng để họ trực
tiếp khai thác các thuộc tính có ích của đất theo ý đồ của chủ sỡ hữu.
1.1.2. Khái niệm thế chấp quyền sử dụng đất
Trước kia, trong cơ chế quan liêu bao cấp, cách thức quản lý mang nặng
tính hành chính mệnh lệnh, vai trò làm chủ của người nông dân không được
khẳng định. Nghị quyết 10 của Bộ chính trị đã khẳng định: hộ gia đình là đơn vị
tự chủ kinh doanh. Luật đất đai năm 1993 khi định chế quan hệ đất đai vận động
và phát triển theo cơ chế thị trường cũng khẳng định lại vai trò của người nông
dân và sau đó Luật đất đai năm 2003 tiếp tục kế thừa tại Điều 48 ghi nhận một
quyền lợi rất cơ bản của người sử dụng đất là được cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất. chứng thư pháp lý này ngoài việc thể hiện tính hợp pháp trong quan
hệ sử dụng đất, còn được coi như một ngân phiếu có giá trị, là công cụ của thế
chấp quyền sử dụng đất.
Từ những quy định và quan niệm trên mà hàng chục triệu hộ nông dân Việt
Nam đã trở thành đối tượng được cho vay của ngân hàng để phát triển sản xuất,
đồng thời ngân hàng có cơ hội đầu tư trực tiếp cho người sử dụng đất. Từ đó thắt
chặt mối quan hệ giữa Nhà nước và người sử dụng đất thông qua quan hệ giữa
bên cho vay và bên vay tiền. Vì vậy, thế chấp quyền sử dụng đất là việc tổ chức,
hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất dùng giá trị quyền sử dụng đất của mình để
đảm bảo cho việc thực hiện nghĩa vụ dân sự, cụ thể là đảm bảo cho việc vay vốn
phát triển kinh doanh và phục vụ đời sống.
Theo quy định tại Điều 715 Bộ luật dân sự 2005 quy định: “hợp đồng thế
chấp quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên sử dụng đất
(sau đây gọi là bên thế chấp) dùng quyền sử dụng đất của mình để bảo đảm việc
thực hiện nghĩa vụ dân sự với bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp). Bên thế
chấp được tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn thế chấp”.
GVHD: Ths.Nguyễn Thị Thanh Xuân
SVTH: Lâm Bích Ngọc
4
Luận văn tốt nghiệp: Quy định của pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất
Quyền sử dụng đất có thể được thế chấp một phần hoặc toàn bộ. Trường
hợp người sử dụng đất thế chấp quyền sử dụng đất thì nhà, công trình xây dựng
khác, rừng trồng, vườn cây và các tài sản khác của người thế chấp gắn liền với
đất chỉ thuộc tài sản thế chấp nếu có thỏa thuận.
Người sử dụng đất có quyền thế chấp quyền sử dụng đất tạo cơ sở pháp lý
và thực tế cho ngân hàng và tổ chức tín dụng cũng như người cho vay khác thực
hiện được chức năng và bảo vệ quyền lợi của chính mình. Suy cho cùng, việc
chuyển các quyền và nghĩa vụ trong thế chấp quyền sử dụng đất thể hiện tính
chất bảo đảm nghĩa vụ ở chổ: khi người thế chấp không thực hiện nghĩa vụ thì
bên nhận thế chấp có quyền yêu cầu xử lý quyền sử dụng đất theo thỏa thuận để
thu hồi nợ, nếu không có thỏa thuận hoặc không xử lý được theo thỏa thuận thì
bên nhận thế chấp có quyền khởi kiện ra tòa án.
1.1.3. Đặc điểm của thế chấp quyền sử dụng đất
Theo Điều 342 Bộ luật dân sự 2005 “Thế chấp tài sản là việc một bên (gọi
là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc quyền sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện
nghĩa vụ đối với bên kia (gọi là bên nhân thế chấp) và không chuyển giao tài sản
đó cho bên nhận thế chấp”
Từ quy định này của Bộ luật dân sự, ta có thể thấy thế chấp quyền sử dụng
đất có những đặc điểm sau:
- Trong thời gian thực hiện hợp đồng thế chấp, người thế chấp vẫn trực tiếp
sử dụng đất, vẫn có quyền khai thác đất đai để sản xuất, thu hoạch sản phẩm trừ
trường hợp hoa lợi cũng thuộc tài sản thế chấp, họ chỉ phải nộp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất cho bên nhận thế chấp.
- Người sử dụng đất không được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê
quyền sử dụng đất đã thế chấp tức là không được thực hiện các quyền năng khác
của việc chuyển quyền
- Chỉ khi người thế chấp không thực hiện đúng nghĩa vụ tức là đến hạn mà
không trả được tiền vay thì người nhận thế chấp mới có quyền yêu cầu cơ quan
Nhà nước có thẩm quyền tổ chức bán đấu giá quyền sử dụng đất để thu hồi vốn
và lãi (nếu có)
1.2. Tầm quan trọng của việc quy định thế chấp quyền sử dụng đất
Ở nước ta đất đai luôn là vấn đề nóng bỏng và bức xúc nhất hiện nay, trong
nền kinh tế thị trường các giao dịch liên quan đến đất đai diễn ra ngày càng
nhiều, diễn ra rất phức tạp cả về tính chất lẫn nội dung. Đất đai là tài sản quý giá
của đất nước và là tài sản có giá trị nhất hiện nay, thị trường bất động sản lại diễn
GVHD: Ths.Nguyễn Thị Thanh Xuân
SVTH: Lâm Bích Ngọc
5
Luận văn tốt nghiệp: Quy định của pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất
biến phức tạp, hiện tượng đầu cơ diễn ra ngày càng nhiều. Cho nên, nếu không
quy định cẩn thận về vấn đề này có thể dẫn đến tình trạng mất ổn định cho xã
hội.
Theo số liệu thống kê, 68% người được hỏi cho rằng trong 5 quyền của
người sử dụng đất, quyền thế chấp là quan trọng nhất1. Số liệu này cho thấy
quyền thế chấp quyền sử dụng đất có tầm quan trọng như thế nào đối với người
dân. Thế chấp quyền sử dụng đất là một trong những quyền năng cơ bản của
người sử dụng đất, được ra đời kể từ khi Quốc hội nước ta ban hành Luật đất đai
năm 1993. Sau đó, Bộ luật dân sự năm 1995 đã có các quy định cụ thể nhằm tạo
điều kiện để quyền năng này tham gia vào các giao dịch dân sự. Các quy định về
hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất được Bộ luật dân sự năm 1995 đề cập tại
Phần năm - Chương V (từ Điều 727 đến Điều 737) và với quy định hiện nay của
Luật đất đai năm 2003 và Bộ luật dân sự năm 2005 quy định từ Chương XXX từ
Điều 715 đến Điều 721 vẫn tiếp tục kế thừa có chọn lọc về thế chấp quyền sử
dụng đất. Đây là những cơ sở pháp lý quan trọng để người sử dụng đất thực hiện
được các quyền năng của mình trong quá trình sử dụng đất. Mặt khác, tạo cơ sở
cho ngành ngân hàng thực hiện việc cho vay, góp phần thúc đẩy sản xuất phát
triển.
Pháp Luật đất đai và Bộ luật dân sự hiện hành cho phép người sử dụng đất
thế chấp quyền sử dụng đất của mình để vay vốn, phục vụ cho nhu cầu chính
đáng của mình. Đồng thời pháp luật còn cho phép một tài sản có thể thế chấp
nhiều lần, bảo đảm cho nhiều ghĩa vụ. Tuy nhiên, đối với thế chấp quyền sử dụng
đất không phải chủ thể nào cũng có quyền này, chỉ những người sử dụng đất mà
pháp luật cho phép mới có quyền thế chấp. Do đó, việc quy định pháp luật về thế
chấp quyền sử dụng đất có ý nghĩa hết sức quan trọng trong nền kinh tế hiện nay
cụ thể:
- Mở ra một khả năng mới để người sử dụng có thêm nguồn vốn đầu tư cho
sản xuất, đầu tư vào đất làm tăng giá trị của đất, tăng hiệu quả sử dụng. Đồng
thời bằng việc thế chấp này hộ gia đình, cá nhân thấy rõ trách nhiệm vật chất của
mình trước việc vay vốn đầu tư vào kinh doanh. Điều này sẽ kích thích việc nâng
cao năng lực làm chủ, năng lực kinh doanh của người sử dụng đất.
1
Nguyễn Quang Tuyến, Khoa Luật kinh tế - Đại học Luật Hà Nội,
http://thongtinphapluatdansu. wordpress.com/2008/04/29/3425
GVHD: Ths.Nguyễn Thị Thanh Xuân
SVTH: Lâm Bích Ngọc
6
Luận văn tốt nghiệp: Quy định của pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất
- Việc cho thế chấp quyền sử dụng đất khẳng định tính giá trị của đất, quyền
sử dụng đất có giá thì mới được đem ra thế chấp. Khi thừa nhận quyền sử dụng
đất có giá trị như một vật, một thứ tài sản thì sẽ có nhiều người sử dụng đất dùng
nó thế chấp để vay vốn sản xuất kinh doanh và trang trải những nhu cầu khác của
cuộc sống. Đặc biệt là đối với những hộ nông dân nghèo, trong quá trình sản xuất
họ rất cần vay vốn để đầu tư ngắn hạn, trung hạn và dài hạn. tài sản có giá trị cao
nhất mà họ có đó là quyền sử dụng đất. Việc thừa nhận giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là công cụ của
thế chấp sẽ mở ra hướng đầu tư trực tiếp tới các chủ thể sử dụng đất.
- Thế chấp quyền sử dụng đất đã phản ánh được xu thế hiện nay, người sử
dụng đất thiếu vốn nên họ rất cần vốn để đầu tư sản xuất, giải quyết khó khăn.
Cho nên, thế chấp là biện pháp giúp người sử dụng đất giải quyết được vấn đề
này, mặt khác họ vẫn có thể tiếp tục sử dụng đất. Đối với hộ gia đình, cá nhân, tổ
chức khi hoạt động sản xuất kinh doanh thì càng có ý nghĩa quan trọng hơn và
thiết thực hơn đối với họ.
Thông qua thế chấp quyền sử dụng đất, có thể giải quyết được tình trạng
khó khăn về vốn, đặc biệt đối với các chủ thể mới bắt đầu hoạt động kinh doanh.
Một điều đáng chú ý là thế chấp quyền sử dụng đất là phương thức thỏa thuận về
việc dùng tài sản (quyền sử dụng đất) để bảo đảm mà không phải giao tài sản như
chúng ta thấy ở cầm cố tài sản.
Bên cạnh đó, thế chấp quyền sử dụng đất đã trở thành chiến lược chủ yếu để
Nhà nước đầu tư nguồn vốn của mình. Thế chấp quyền sử dụng đất được thực
hiện thông qua ngân hàng và các Tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt
Nam (được gọi là bên nhận thế chấp) là những cơ quan có chức năng kinh doanh
tiền tệ, qua đó làm đa dạng, phong phú hoạt động kinh doanh hơn cho các tổ
chức này. Hơn thế nữa, thông qua hoạt động thế chấp quyền sử dụng đất tạo cơ
sở pháp lý cho ngành ngân hàng, các tổ chức tín dụng hay những đối tượng khác
có chức năng cho vay thực hiện được quyền lợi của mình, thu hồi được vốn và lãi
thông qua việc bảo đảm bằng tài sản có giá trị lớn là quyền sử dụng đất là loại tài
sản ổn định, không thể di dời, phân tán và không thể khấu hao qua thời gian sử
dụng, sẽ tránh được rủi ro khi cho vay, vốn và lãi sẽ không mất đi ngay cả khi
bên kia không có khả năng trả được nợ.
1.3. Quá trình phát triển của pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất
1.3.1. Trước cách mạng tháng tám năm 1945
GVHD: Ths.Nguyễn Thị Thanh Xuân
SVTH: Lâm Bích Ngọc
7
Luận văn tốt nghiệp: Quy định của pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất
Quan hệ nghĩa vụ dân sự giữa các chủ thể được hình thành từ rất sớm, cùng
với sự ra đời của các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đó, xuất hiện
từ rất lâu trong xã hội, và tập quán pháp luật nước ta là một trong những quy định
cổ xưa nhất trong dân luật Việt Nam.
Trong luật cổ
Nước ta là một nước nông nghiệp, tài sản có giá trị nhất của con người trong
thời kỳ này là ruộng đất và sức lao động. Do đó, các quy định của pháp luật về
biện pháp bảo đảm nghĩa vụ thời kỳ này chủ yếu dựa trên hai loại tài sản là ruộng
đất và sức người, có thể thấy thể hiện qua bốn hình thức sau:
- Bán vời điều kiện chuộc lại: đây được coi là hình thức bảo đảm được ghi
nhận đầu tiên trong pháp luật Việt Nam với đầy đủ ý nghĩa của một biện pháp
bảo đảm. Tài sản bảo đảm là ruộng đất, theo đó người bán sẽ chuyển nhượng
ruộng đất của mình cho người mua để đổi lấy một số tiền hoặc một tài sản khác.
Người bán có quyền chuộc lại trong một thời gian nhất định, nếu trong khoản
thời gian đó người bán không chuộc lại thì ruộng đất thuộc quyền sỡ hữu của
người mua.
- Chế định cầm cố ruộng đất: người vay giao đất của mình cho người cho
vay nắm giữ và khai thác. Sau khi thực hiện xong nghĩa vụ, người cho vay sẽ trả
lại ruộng đất cho người vay. Nếu người vay không trả nợ hoặc trả không hết thì
người vay phải bán ruộng đất cho người cho vay.
- Hình thức giả định ruộng đất: gọi là giả định vì người cho vay ngay lập
tức sẽ giao kết hợp đồng cho thuê ruộng đất với người đi vay. Người vay vẫn tiếp
tục sử dụng ruộng đất, nếu người vay không trả nợ thì người cho vay phải làm
thủ tục mua bán chứ không chiếm dụng ruộng đất để trừ nợ.
- Hình thức bảo đảm khác trong đó người vay không sử dụng tài sản bảo
đảm ở thời điểm giao kết hợp đồng, mà cam kết sẽ đưa tài sản bảo đảm khi đến
thời điểm thỏa thuận. Nhìn chung, trong thời kỳ này chưa xuất hiện biện pháp
bảo đảm bằng thế chấp quyền sử dụng đất.
Trải qua nhiều giai đoạn lịch sử các quy định về biện pháp bảo đảm bắt đầu
được quan tâm nhiều hơn, cụ thể tại Điều 590 Quốc triều hình luật Nhà Lê quy
định về bảo lãnh thực hiện nghĩa vụ dân sự “người vay nợ trốn mất thì người bảo
lĩnh 2 phải trả nợ thay…, nếu người mắc nợ có con thì đòi con”.
2
Bảo lĩnh:là việc một người đứng ra cam kết với bên có quyền sẽ thực hiện nghĩa thay cho bên có nghĩa
vụ nếu khi đến hạn bên được bảo lĩnh không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ.
GVHD: Ths.Nguyễn Thị Thanh Xuân
SVTH: Lâm Bích Ngọc
8
Luận văn tốt nghiệp: Quy định của pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất
Đến triều Nguyễn các hình thức bảo đảm nghĩa vụ tiếp tục được sử dụng
trong giao lưu dân sự nói chung. Tuy nhiên, Bộ luật Gia Long thời kỳ này không
quy định cụ thể về vấn đề bảo đảm thực hiện nghĩa vụ nói chung mà chỉ đề cập
đến “người bảo lãnh”. Như vậy, pháp luật dưới thời Nguyễn chưa quan tâm đúng
mức về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự.
Đến khi thực dân Pháp chiếm đóng Việt Nam thì các Bộ luật dân sự được
áp dụng riêng rẽ ở ba kỳ lần lượt xuất hiện. Ví dụ ở Nam kỳ thì Bộ luật dân sự
Nam kỳ giản yếu ra đời năm 1883, Bộ dân luật Bắc kỳ ra đời năm 1931 và tại
Trung kỳ là Bộ dân luật Trung kỳ (Hoàng Việt Trung kỳ hộ luật) ra đời năm
1936. Tuy nhiên, Bộ luật dân sự Bắc kỳ, Trung kỳ chịu ảnh hưởng lớn của Bộ
luật dân sự Pháp. Do vậy, với những quy định về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ
luật miền Bắc, miền Trung quy định gần như giống nhau cụ thể về chế định bảo
lãnh Bộ luật dân sự Bắc kỳ, Trung kỳ đã vận dụng giải pháp về bảo lãnh của Bộ
luật dân sự Napoleon vào trong các quy định cụ thể về bảo lãnh trong luật Việt
Nam. Về bảo đảm đối vật, Bộ luật dân sự Bắc kỳ, Trung kỳ còn quy định trên
tinh thần chung còn được thiết lập trên nguyên tắc hợp đồng. Ngoài ra, bên cạnh
các biện pháp bảo đảm được thiết lập trên cơ sở thỏa thuận, còn quy định việc áp
dụng một số biện pháp này là yêu cầu bắt buộc như biện pháp “để cương” 3 có thể
được áp dụng theo con đường tư pháp (Điều 1363 Bộ luật dân sự Bắc kỳ, Điều
1588 Bộ luật dân sự Trung kỳ) nhìn chung, các chế định bảo đảm thời kỳ này
chịu ảnh hưởng sâu sắc của Bộ luật dân sự Napoleon. Do đó, nó bao gồm đầy đủ
các dấu hiệu và đặc điểm của chế định bảo đảm đối vật trong Luật dân sự Pháp
và tương đối giống chế định này trong luật Việt Nam hiện đại, là việc chủ nợ
không có quyền chiếm lấy tài sản của con nợ làm của riêng khi con nợ vi phạm
nghĩa vụ với mình, chỉ có thể mang tài sản đó đem bán đấu giá và nhận thanh
toán từ giá trị bán đấu giá, và chủ nợ có quyền đeo đuổi tài sản bảo đảm đã
chuyển sang một chủ thể khác.
Riêng ở Nam kỳ vẫn duy trì các quy định của luật cổ, nhìn chung không
chịu ảnh hưởng sâu sắc của Luật dân sự Pháp như ở Bắc kỳ và Trung kỳ. Các
quy định chủ yếu là cầm cố động sản theo hợp đồng miệng, cầm cố bất động sản
được lập thành văn bản…tuy chế định bảo đảm trong Luật dân sự Nam kỳ không
có sự phát triển đáng kể nhưng vẫn có thể đáp ứng được nhu cầu cơ bản liên
quan đến các biện pháp bảo đảm. Tóm lại, trải qua nhiều giai đoạn lịch sử trong
3
Để cương: là một hình thức bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong đó người nhận bảo đảm không có quyền
sử dụng cũng chẳng có quyền giữ tài sản bảo đảm, mà chỉ được ưu tiên thanh toán để thu hồi nợ bằng
cách bán tài sản bảo đảm và có quyền theo đuổi tài sản bảo đảm qua các cuộc chuyển nhượng
GVHD: Ths.Nguyễn Thị Thanh Xuân
SVTH: Lâm Bích Ngọc
9
Luận văn tốt nghiệp: Quy định của pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất
một thời gian dài các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự ngày càng
phát triển và từng bước hoàn thiện, nhưng nhìn chung vẫn chưa xất hiện chế định
thế chấp tài sản cũng như thế chấp quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, chính sự phát
triển của chế định bảo đảm nói chung đã từng bước đặt nền móng cho sự ra đời
của chế định bảo đảm bằng thế chấp tài sản, trong đó có thế chấp quyền sử dụng
đất sau này.
1.3.2. Sau cách mạng tháng tám năm 1945 đến Bộ luật dân sự năm 2005
Kể từ khi thành lập nước, do còn nhiều hạn chế khách quan và chủ quan nên
cơ bản trong thời gian này, chính sách pháp luật nói chung vẫn duy trì hiệu lực
của hệ thống pháp luật cũ và vấn đề bảo đảm nghĩa vụ cũng không có gì thay đổi.
Chế định thế chấp tài sản cũng như thế chấp quyền sử dụng đất cũng chưa được
quan tâm đúng mức trong giai đoạn này. Kể từ sau những thập niên 80, đặc biệt
từ sau đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VI năm 1986 với Chính sách kinh tế thị
trường đã thúc đẩy các giao dịch dân sự ngày càng phát triển mạnh mẽ. Do đó,
nhu cầu bảo đảm các giao dịch ấy cũng được thiết lập nhằm bảo vệ quyền và lợi
ích hợp pháp của các bên, góp phần ổn định và phát triển kinh tế xã hội. Xuất
phát từ yêu cầu đó pháp luật về giao dịch bảo đảm lần lượt ra đời trong đó có thế
chấp tài sản.
- Văn bản đầu tiên quy định về thế chấp tài sản để vay vốn ngân hàng kèm
theo quyết định số 156/NH-QĐ ngày 18/11/1989 của Tổng giám đốc ngân hàng
Nhà nước. văn bản này lần đầu tiên trong lịch sử lập pháp của nước Việt Nam,
sau giải phóng vấn đề về các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự tuy
chỉ ở mức sơ khai nhưng nó đặt nền móng cho sự ra đời của chế định thế chấp tài
sản nói chung và thế chấp quyền sử dụng đất nói riêng.
- Tiếp theo là sự ra đời của Pháp lệnh hợp đồng dân sự ngày 29/4/1991 của
Hội đồng Nhà Nước quy định biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự gồm:
cầm cố, thế chấp, đặt cọc, bảo lãnh. Như vậy chế định về thế chấp tài sản một lần
nữa quy định là một trong hai hình thức bảo đảm đối vật đầu tiên4.
- Sau đó Luật đất đai năm 1993 ra đời đã ghi nhận một trong những quyền
năng cơ bản của người sử dụng đất là được quyền thế chấp giá trị quyền sử dụng
đất để vay vốn ngân hàng.
- Bộ luật dân sự năm 1995 ra đời đã kế thừa các quy định của các văn bản
trước trên cơ sở tiếp thu tiến bộ, đã chính thức ghi nhận chế định thế chấp quyền
4
Theo pháp lệnh hợp đồng dân sự 1991 thì trong đó bảo lãnh được xem là hình thức bảo đảm đối nhân,
còn đặt cọc về bản chất không phải là biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự. do đó, chỉ có hai
hình thức bảo đảm dối vật là cầm cố và thế chấp
GVHD: Ths.Nguyễn Thị Thanh Xuân
SVTH: Lâm Bích Ngọc
10
Luận văn tốt nghiệp: Quy định của pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất
sử dụng đất thành một chương riêng từ Điều 727 đến Điều 737 đã tạo ra một
chuẩn mực pháp lý cho các giao dịch về thế chấp quyền sử dụng đất. Tiếp theo
đó có hàng loạt các văn bản khác lần lượt ra đời như Quy chế thế chấp, cầm cố
tài sản và bảo lãnh vay vốn ngân hàng kèm theo quyết định 217/QĐ-NH1 ngày
17/8/1996 của Thống đốc ngân hàng, Nghị định 165/CP ngày 19/11/1999 về giao
dịch bảo đảm, Nghị định 178/NĐ-CP ngày 29/12/1999 về bảo đảm tiền vay của
Tổ chức tín dụng, Nghị định 85/2002/NĐ-CP ngày 25/10/2002 sửa đổi, bổ sung
nghị định 178/NĐ-CP ngày 29/12/1999, Nghị định 08/2000/NĐ-CP ngày
10/3/2000 về đăng ký giao dịch bảo đảm.
1.3.3. Từ khi Bộ luật dân sự năm 2005 ra đời cho đến nay
Qua thực tế áp dụng Bộ luật dân sự năm 1995 về biện pháp bảo đảm nghĩa
vụ dân sự cho thấy đa số các quy định đã đáp ứng nhu cầu thực tế, nhưng một số
quy định không còn phù hợp, còn nhiều thiếu sót, hạn chế. Do đó, Bộ luật dân sự
năm 2005 ra đời trên cơ sở kế thừa có chọn lọc và hoàn thiện Bộ luật dân sự năm
1995 nhằm tạo ra cơ chế thông thoáng cho việc áp dụng các quy định này. Đồng
thời, Bộ luật dân sự hiện hành còn phân biệt giữa cầm cố, thế chấp dựa vào yếu
tố chuyển giao tài sản và kể từ khi Luật đất đai năm 2003 có hiệu lực thì không
còn chế định bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất nữa mà chuyển sang thế chấp
bằng quyền sử dụng đất5. Tiếp theo, sau đó ngày 29/12/2006 Chính phủ ban hành
Nghị định 163/2006/NĐ-CP hướng dẫn chi tiết một số quy định về giao dịch bảo
đảm đã tạo điều kiện thuận lợi cho việc áp dụng những quy định về thế chấp tài
sản nói chung và thế chấp quyền sử dụng đất nói riêng. Và hiện nay Chính phủ
đã ban hành Nghị định 83/2010/ NĐ-CP ngày 23/7/2010 về đăng ký giao dịch
bảo đảm và thay thế Nghị định số 08/2000/NĐ-CP ngày 10 tháng 3 năm 2000
của Chính phủ về đăng ký giao dịch bảo đảm, và Thông tư liên tịch Số
20/2011/TTLT-BTP-BTNMT Hướng dẫn việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng
đất, tài sản gắn liền với đất. Thông tư này thay thế các Thông tư sau đây Thông
tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT, Thông tư liên tịch số
03/2006/TTLT-BTP-BTNMT, Thông tư liên tịch số 06/2010/TTLT-BTPBTNMT.
5
Theo khoản 4 Điều 72 Nghị định Nghị định 163/2006/NĐ-CP thì việc bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất,
quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng theo quy định tại Nghị định 181/2004/NĐCP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai, quy định tai khoản 5 Điều 32, khoản 4 Điều
33, khoản 4 Điều 34, khoản 4 Điều 35 và khoản 1 Điều 36 Nghị định số 23/2006/NĐ-CP ngày 03 tháng 3
năm 2006 của Chính phủ về thi hành Luật Bảo vệ và phát triển rừng và các văn bản hướng dẫn thi hành
được chuyển thành việc thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sử dụng rừng,quyền sở hữu rừng sản xuất là
rừng trồng của người thứ ba.
GVHD: Ths.Nguyễn Thị Thanh Xuân
SVTH: Lâm Bích Ngọc
11
Luận văn tốt nghiệp: Quy định của pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất
CHƯƠNG 2
QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG
THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
2.1. Điều kiện của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
2.1.1. Điều kiện về hình thức
Theo quy định Điều 343 Bộ luật dân sự 2005 việc thế chấp tài sản phải
được lập thành văn bản, có thể lập thành văn bản riêng hoặc ghi trong hợp đồng
chính. Do đó hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất phải lập thành văn bản, đồng
thời phải được công chứng, chứng thực và phải đăng ký giao dịch bảo đảm tại cơ
quan có thẩm quyền (Điều 3 NĐ 83/2010). Ngoài ra tại Điều 130 khoản 1 Luật
đất đai 2003 còn quy định hợp đồng thế chấp, bão lãnh bằng quyền sử dụng đất
phải có chứng nhận của công chứng Nhà nước; trường hợp hợp đồng thế chấp,
bão lãnh bằng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình
thức chứng nhận của công chứng Nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân
dân xã, phường, thị trấn nơi có đất.
Như vậy hình thức bắt buộc đối với hợp đồng thế chấp là phải lập thành văn
bản, việc lập thành văn bản là điều kiện để hợp đồng thế chấp có giá trị. Đồng
thời theo khoản 2 Điều 689 Bộ luật dân sự 2005 quy định về hình thức chuyển
quyền sử dụng đất đều phải lập thành văn bản6. Và khi có tranh chấp xảy ra, hình
6
Điều 689 BLDS năm 2005 quy định về hình thức chuyển quyền sử dụng đất như sau:
1.Việc chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện thông qua hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản
3 điều này.
2. Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định
của pháp luật.
3. Việc thừa kế quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định tại các điều từ Điều 733 đến Điều 735
của Bộ luật này
GVHD: Ths.Nguyễn Thị Thanh Xuân
SVTH: Lâm Bích Ngọc
12
Luận văn tốt nghiệp: Quy định của pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất
thức bằng văn bản của hợp đồng này sẽ được xem xét để quyết định tính có hiệu
lực của loại hợp đồng này.
Việc pháp luật đặt ra những điều kiện như thế, một mặt để cho giá trị pháp
lý được vững chắc một mặt để phòng ngừa tranh chấp xảy ra, mặt khác thế chấp
quyền sử dụng đất không có sự chuyển giao vật (đất), mà chỉ chuyển giao về mặt
pháp lý (chuyển giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên nhận thế chấp).
Chính vì thế, việc thế chấp chỉ chứng nhận trên giấy tờ gốc, mà bên nhận thế
chấp không nắm được quyền sử dụng đất một cách cụ thể. Do đó, hợp đồng thế
chấp quyền sử dụng đất buộc phải có công chứng, chứng thực của cơ quan Nhà
nước có thẩm quyền thì mới có giá trị pháp lý ràng buộc các bên.
Tóm lại, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất bắt buộc phải lập thành văn
bản và chứng nhận của cơ quan công chứng hoặc chứng thực của cơ quan Nhà
nước thì hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất mới có hiệu lực.
2.1.2. Chủ thể của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
Các bên tham gia thế chấp quyền sử dụng đất là bên thế chấp và bên nhận
thế chấp, các chủ thể này khi tham gia vào quan hệ hợp đồng thế chấp cần phải
thỏa mãn những điều kiện về chủ thể đối với bên thế chấp và bên nhận thế chấp
không những tạo cơ sở pháp lý cho việc đánh giá hiệu lực của hợp đồng thế chấp,
mà còn củng cố kỷ luật hợp đồng đối với các chủ thể tham gia giao dịch bảo
đảm.
2.1.2.1. Bên thế chấp
Bên thế chấp quyền sử dụng đất là các tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân,
người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư tại
Việt Nam phải thỏa điều kiện vay vốn do pháp luật quy định và những điều kiện
khác do các bên thỏa thuận.
Theo quy định tại khoản 1 Điều 106 Luật đất đai7 thì các đối tượng được
Nhà nước giao đất có đầy đủ các quyền nói chung của người sử dụng đất. Tuy
nhiên việc thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự thì
7
Khoản 1 Điều 106 Luật đất đai:Người sử dụng đất được thực hiện các quyền:chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bão lãnh, góp vốn bằng
quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 2 Điều 10, khoản 2 và khoản 3 Điều 112, các khoản 2, 3,4, 5,
6, 7 và 8 Điều 113, khoản 2 Điều 115; điểm b khoản 1, các điểm b, c, d, đ và e khoản 3 Điều 119; điểm b
khoản 1, điểm b và điểm e khoản 2 Điều 120 của Luật này khi có các điều kiện sau đây:
a) Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng
GVHD: Ths.Nguyễn Thị Thanh Xuân
SVTH: Lâm Bích Ngọc
13
Luận văn tốt nghiệp: Quy định của pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất
không phải chủ sử dụng đất nào cũng có quyền này. Những người sử dụng đất
sau đây có quyền thế chấp quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật:
Cá nhân, hộ gia đình
Theo quy định tại Điều 113 Luật đất đai 2003 thì cá nhân, hộ gia đình sử
dụng đất không phải là đất thuê có quyền thế chấp bằng quyền sử dụng đất tại tổ
chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế hoặc các
nhân để vay vốn sản xuất, kinh doanh. Và cũng tại khoản 1 Điều 114 thì các chủ
thể này được Nhà nước cho thuê đất cũng có quyền thế chấp nhưng không phải
thế chấp quyền sử dụng đất mà được thế chấp bằng tài sản thuộc sở hữu của mình
gắn liền với đất thuê tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại
tổ chức kinh tế hoặc các nhân để vay vốn sản xuất, kinh doanh. Nhưng đối với hộ
gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất trước ngày 1/7/2004 mà đã trả tiền
thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm mà
thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là năm năm thì có quyền thế chấp
quyền sử dụng đất của mình cho các chủ thể nói trên. Trong trường hợp cá nhân,
hộ gia đình có nhu cầu chuyển sang hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất thì
phải nộp tiền sử dụng đất trừ đi tiền thuê đất đã trả thì có quyền thế chấp quyền
sử dụng đất của mình.
Theo quy định tại Điều 106 của Bộ luật dân sự năm 2005 thì hộ gia đình là
hộ “mà các thành viên có tài sản chung, cùng đóng góp công sức để hoạt động
kinh tế chung trong sản xuất nông, lâm, ngư, nghiệp hoặc một số lĩnh vực sản
xuất, kinh doanh khác do pháp luật quy định là chủ thể khi tham gia quan hệ dân
sự thuộc các lĩnh vực này” và tài sản chung của hộ gia đình gồm: quyền sử dụng
đất, quyền sử dụng rừng, rừng trồng của hộ gia đình, tài sản do các thành viên
đóng góp, cùng nhau tạo lập nên hoặc được tặng cho chung, được thừa kế chung
và các tài sản khác mà các thành viên thỏa thuận là tài sản chung của hộ8.
Còn đối với cá nhân sử dụng đất độc lập, thì quyền sử dụng đất do cá nhân
đó đứng tên, cá nhân đó phải đủ 18 tuổi, có đầy đủ năng lực hành vi dân sự và cá
nhân đó có quyền sử dụng đất hợp pháp.
Tổ chức sử dụng đất
Tổ chức được Nhà Nước giao đất
Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất không có
quyền thế chấp quyền sử dụng đất9. Nhưng tổ chức kinh tế được Nhà nước giao
8
9
Điều 108 BLDS 2005
Khoản 1 Điều 109 Luật đất đai 2003
GVHD: Ths.Nguyễn Thị Thanh Xuân
SVTH: Lâm Bích Ngọc
14
Luận văn tốt nghiệp: Quy định của pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất
đất không thu tiền sử dụng đất để xây dựng các công trình không bằng nguồn vốn
từ ngân sách Nhà Nước được quyền thế chấp bằng tài sản của mình gắn liền với
đất. người mua tài sản được Nhà Nước tiếp tục giao đất không thu tiền sử dụng
đất theo mục đích đã được xác định10.
Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử
dụng đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà Nước thì có quyền thế
chấp bằng quyền sử dụng đất và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất
tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam để vay vốn theo quy định
của pháp luật11. Nhưng tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử
dụng đất mà tiền sử dụng đất đã trả có nguồn gốc từ ngân sách Nhà Nước thì
không có quyền thế chấp quyền sử dụng đất mà chỉ được quyền thế chấp bằng tài
sản của mình gắn liền với đất tổ chức kinh tế được Nhà Nước cho thuê đất12.
Tổ chức kinh tế được Nhà Nước cho thuê đất có quyền thế chấp bằng tài sản
thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại các tổ chức tín dụng được phép
hoạt động tại Việt Nam để vay vốn sản xuất, kinh doanh theo quy định của pháp
luật13. Tuy nhiên tổ chức kinh tế được Nhà Nước cho thuê đất trước ngày
1/7/2004 mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trước tiền thuê đất
cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là năm năm
thì có quyền thế chấp bằng quyền sử dụng đất và tài sản thuộc sở hữu của mình
gắn liền với đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam để vay
vốn theo quy định của pháp luật14.
Tổ chức kinh tế thuê lại đất trong khu công nghiệp cũng có quyền như trên.
Nhưng Tổ chức kinh tế sử dụng đất thuê của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không
thuộc trường hợp thuê lại đất trong khu công nghiệp thì có quyền và nghĩa vụ
theo quy định của pháp luật về dân sự.
Với các quy định này chỉ có tổ chức kinh tế trong nước được giao đất có thu
tiền sử dụng đất (các tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất chỉ được thế
chấp tài sản gắn liền với đất thuê, Điều 111 Luật Đất đai 2003) mà tiền sử dụng
đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà Nước thì có quyền thế chấp
bằng quyền sử dụng đất và chỉ được phép thế chấp tại tổ chức tín dụng được
phép hoạt động tại Việt Nam mà không được phép thế chấp ở các tổ chức kinh tế
10
Khoản 3 Điều 109 Luật đất đai 2003
Điểm d khoản 2 Điều 110 Luật đất đai 2003
12
Khoản 3 Điều 110 Luật đất đai 2003
13
Điểm b khoản 1 Điều 111 Luật đất đai 2003
14
Điểm đ khoản 1 Điều 111 Luật đất đai 2003
11
GVHD: Ths.Nguyễn Thị Thanh Xuân
SVTH: Lâm Bích Ngọc
15
Luận văn tốt nghiệp: Quy định của pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất
khác hoặc cá nhân. Do vậy, so với chủ thể là cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất thì
phạm vi chủ thể nhận thế chấp của tổ chức kinh tế rõ ràng hẹp hơn và là thiệt thòi
đáng kể đối với tổ chức kinh tế trong nước. với những quy định như trên thì hiện
nay những doanh nghiệp đang đi thuê đất mà không có quyền thế chấp quyền sử
dụng đất thì sẽ bị ảnh hưởng tới đâu, trong khi nếu được thế chấp quyền sử dụng
đất thuê thì doanh nghiệp sẽ dễ dàng xoay sở trong kinh doanh hơn. Đồng thời,
Luật đất đai hiện hành chỉ cho phép tổ chức kinh tế trong nước sử dụng đất thuê
phải trả tiền thuê đất hàng năm, còn tổ chức nước ngoài được quyền lựa chọn
cách thức trả tiền sử dụng đất là trả tiền thuê đất hàng năm hoặc trả cho cả thời
gian thuê. Và họ được phép thế chấp quyền sử dụng đất thuê nếu trả tiền sử dụng
đất một lần cho cả thời gian thuê và thời hạn sử dụng đất còn lại ít nhất là năm
năm thì được phép thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Trong
khi đó tổ chức kinh tế trong nước sử dụng đất thuê không được thế chấp quyền
sử dụng đất mà chỉ được phép thế chấp tài sản gắn liền với đất thuê mà thôi
Tổ chức kinh tế được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển
mục đích sử dụng đất:
Tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tiền đã trả cho
việc nhận chuyển nhượng đó không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước thì có
quyền thế chấp bằng quyền sử dụng đất và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền
với đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam để vay vốn theo
quy định của pháp luật. Trường hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà
tiền đã trả cho việc nhận chuyển nhượng đó có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước
thì không có quyền thế chấp quyền sử dụng đất mà chỉ có quyền thế chấp bằng
tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất.
Trong trường hợp Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất
không thu tiền sử dụng đất sang đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền chuyển mục
đích sử dụng không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước mà tổ chức kinh tế sử
dụng đất chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất thì có quyền thế chấp
bằng quyền sử dụng đất và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại tổ
chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam để vay vốn, ngược lại nếu chọn
hình thức thuê đất thì chỉ được phép thế chấp bằng tài sản gắn liền với đất thuê.
Với các quy định cụ thể như trên, thì các Tổ chức tín dụng khi nhận thế
chấp quyền sử dụng đất, tài sản trên đất để đảm bảo cho các khoản vay của mình
sẽ phải kiểm tra chi tiết, xác định cụ thể quyền thế chấp để vay vốn của tổ chức
kinh tế. Một trong những căn cứ quan trọng để xác định tổ chức kinh tế có quyền
GVHD: Ths.Nguyễn Thị Thanh Xuân
SVTH: Lâm Bích Ngọc
16
Luận văn tốt nghiệp: Quy định của pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất
thế chấp bằng quyền sử dụng đất được giao, nhận chuyển nhượng chính là nguồn
gốc của khoản tiền dùng để nộp tiền sử dụng đất, thanh toán cho việc nhận
chuyển nhượng quyền sử dụng đất có thuộc ngân sách Nhà nước hay không. Trên
thực tế, đối với tổ chức tín dụng, việc xác định nguồn gốc bản chất của khoản
tiền dùng để nộp tiền sử dụng đất khi được giao hoặc để thanh toán tiền nhận
chuyển nhượng quyền sử dụng đất có thuộc ngân sách Nhà nước hay không là
không dễ dàng. Hơn nữa, quan điểm xác định bản chất nguồn vốn được coi là có
nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước cũng có khác nhau. Thực tế này, đã đặt tổ
chức tín dụng vào tình thế khó khăn, rủi ro khi nhận thế chấp bằng quyền sử
dụng đất của tổ chức kinh tế, các rủi ro này có thể đe dọa tính hợp pháp, hiệu lực
của hợp đồng thế chấp và nếu xảy ra thiệt hại, rủi ro sẽ thuộc về tổ chức tín dụng.
Để giải quyết vấn đề trên, theo quy định tại Thông tư số 92/2007/TT-BTC ngày
31/7/2007 hướng dẫn xác định tiền sử dụng đất, tiền nhận chuyển nhượng quyền
sử dụng đất đã trả có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước theo quy định của Chính
phủ hướng dẫn thi hành Luật đất đai, theo đó nguồn gốc tiền sử dụng đất đã nộp
ngân sách nhà nước khi được Nhà nước giao đất hoặc chuyển đổi mục đích sử
dụng đất, tiền đã trả về nhận chuyển nhượng hợp pháp quyền sử dụng đất được
xác định như sau:
Tiền sử dụng đất đã nộp ngân sách nhà nước, tiền đã trả nhận chuyển
nhượng quyền sử dụng đất được xác định có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước
trong các trường hợp sau:
- Doanh nghiệp, tổ chức kinh tế được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng
đất, đồng thời được ngân sách nhà nước cấp để nộp tiền sử dụng đất, trả tiền
nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thay cho doanh nghiệp, tổ chức kinh tế
mà khoản tiền này doanh nghiệp, tổ chức kinh tế không phải ghi nhận vốn nhà
nước hoặc không phải ghi nhận nợ với Nhà nước;
- Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với doanh nghiệp, tổ
chức kinh tế; đồng thời doanh nghiệp, tổ chức kinh tế này không phải ghi nhận
vốn nhà nước hoặc nợ phải trả cho ngân sách nhà nước;
- Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất cho doanh nghiệp, tổ chức kinh
tế nhưng cho miễn tiền sử dụng đất;
- Công ty nhà nước hoặc công ty trách nhiệm hữu hạn nhà nước một thành
viên được chuyển đổi từ công ty nhà nước sử dụng quỹ đầu tư phát triển để nộp
tiền sử dụng đất, trả tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
GVHD: Ths.Nguyễn Thị Thanh Xuân
SVTH: Lâm Bích Ngọc
17
Luận văn tốt nghiệp: Quy định của pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất
Các trường hợp không nằm trong quy định tại điểm trên được xác định
là không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước.
Hồ sơ xác nhận tiền đã nộp về sử dụng đất không có nguồn gốc từ
ngân sách nhà nước:
- Đối với doanh nghiệp, tổ chức kinh tế do Nhà nước quyết định thành lập,
hồ sơ gồm:
+ Công văn đề nghị của doanh nghiệp hoặc tổ chức kinh tế, trong đó giải
trình về nguồn tiền đã nộp về tiền sử dụng đất không có nguồn gốc ngân sách nhà
nước;
+ Chứng từ trả tiền hoặc hợp đồng và thanh lý hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất;
+ Các tài liệu chứng minh về việc doanh nghiệp không sử dụng quỹ đầu tư
phát triển để nộp tiền sử dụng đất, trả tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng
đất;
+ Các tài liệu khác có liên quan đến việc chứng minh doanh nghiệp, tổ
chức kinh tế không dùng tiền ngân sách nhà nước để nộp về tiền sử dụng đất cho
Nhà nước khi được giao đất hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp
pháp, tiền chuyển đổi mục đích sử dụng đất (nếu có).
- Đối với các tổ chức kinh tế không do Nhà nước quyết định thành lập, hồ
sơ gồm:
+ Công văn đề nghị của tổ chức kinh tế, trong đó giải trình về nguồn tiền đã
nộp về tiền sử dụng đất không có nguồn gốc ngân sách nhà nước;
+ Chứng từ trả tiền hoặc hợp đồng và thanh lý hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất;
+ Các tài liệu chứng minh về việc tổ chức kinh tế dùng vốn chủ sở hữu, vốn
vay, vốn trong thanh toán để nộp về tiền sử dụng đất cho Nhà nước khi được giao
đất hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp, tiền chuyển đổi mục
đích sử dụng đất;
+ Các tài liệu khác có liên quan chứng minh về việc tổ chức kinh tế không
dùng tiền ngân sách nhà nước để nộp tiền về sử dụng đất cho Nhà nước khi được
giao đất hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp, tiền chuyển đổi
mục đích sử dụng đất (nếu có).
Với những quy định cụ thể, rõ ràng của thông tư 92/2007/TT-BTC đã tạo cơ
sở pháp lý cụ thể để ngân hàng có thể xác định quyền của tổ chức kinh tế khi thế
chấp quyền sử dụng đất để vay vốn một cách dễ dàng.
GVHD: Ths.Nguyễn Thị Thanh Xuân
SVTH: Lâm Bích Ngọc
18
Luận văn tốt nghiệp: Quy định của pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài sử
dụng đất:
Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao:
Theo quy định tại Điều 92 Nghị định 24/CP ngày 27/7/2000 quy định chi
tiết thi hành luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam thì tổ chức, cá nhân nước ngoài
kể cả Người Việt Nam định cư ở nước ngoài vào Việt Nam đầu tư có quyền thế
chấp giá trị quyền sử dụng đất gắn liền với tài sản thuộc sở hữu của mình đã đầu
tư, xây dựng trên đất đó tại ngân hàng Việt Nam, chi nhánh ngân hàng nước
ngoài hoạt động tại Việt Nam và ngân hàng liên doanh với nước ngoài trong thời
hạn thuê đất. Điều kiện để thực hiện quyền này là tổ chức, cá nhân này đã trả tiền
thuê đất nhiều năm và thời hạn thuê đất đã trả tiền còn lại ít nhất là 5 năm, doanh
nghiệp liên doanh mà bên Việt Nam góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất nếu
thời hạn góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn lại ít nhất là 5 năm. Quy định này
là sự kế thừa có chọn lọc từ quy định của pháp lệnh ngày 14/10/1994 về quyền và
nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất tại Việt Nam. Tuy nhiên khi
Luật đất đai 2003 ra đời đã có một sự thay đổi cho loại chủ thể này, cụ thể:
+ Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao không có quyền thế chấp
quyền sử dụng đất và cả tài sản sở hữu của mình trên đất thuê, trừ trường hợp
Điều ước quốc tế mà Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam đã ký kết hoặc gia
nhập; được hưởng quyền khác được ghi nhận trong hợp đồng thuê đất.
+ Người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư tại Việt Nam được Nhà
nước giao đất có thu tiền sử dụng đất có quyền thế chấp bằng quyền sử dụng đất
tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam để vay vốn.
+ Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu
tư tại Việt Nam được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm có quyền
thế chấp bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại tổ chức tín
dụng được phép hoạt động tại Việt Nam.
+ Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu
tư tại Việt Nam được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời
gian thuê có quyền thế chấp bằng quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng được
phép hoạt động tại Việt Nam trong thời hạn thuê đất.
+ Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng quyền
sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế có quyền thế
chấp bằng quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt
Nam để vay vốn.
GVHD: Ths.Nguyễn Thị Thanh Xuân
SVTH: Lâm Bích Ngọc
19
Luận văn tốt nghiệp: Quy định của pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất
+ Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê
đất, thuê lại đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế có quyền
thế chấp bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê, đất thuê lại đối
với trường hợp trả tiền thuê đất hàng năm
Tóm lại, Luật đất đai 2003 đã mở rộng thêm các quyền và nghĩa vụ cho
người sử dụng đất là người Việt Nam định cư ở nước ngoài tổ chức, cá nhân
nước ngoài tương tự như các quyền của người sử dụng đất trong nước. Những
quy định này ra đời sẽ góp phần xây dựng khung pháp lý bình đẳng cho mọi đối
tượng sử dụng đất ở nước ta.
2.1.2.2. Bên nhận thế chấp
Bên nhận thế chấp có thể là ngân hàng Việt Nam và các tổ chức tín dụng
được phép hoạt động tại Việt Nam. Trong trường hợp bên thế chấp là hộ gia
đình, cá nhân thì bên nhận thế chấp quyền sử dụng đất còn có thể là tổ chức kinh
tế hoặc là cá nhân.
Tổ chức tín dụng là doanh nghiệp thực hiện một, một số hoặc tất cả các hoạt
động ngân hàng. Tổ chức tín dụng bao gồm: ngân hàng, tổ chức tín dụng phi
ngân hàng, tổ chức tài chính vi mô và quỹ tín dụng nhân dân.
Ngân hàng là loại hình tổ chức tín dụng có thể thực hiện tất cả các hoạt
động ngân hàng theo quy định của Luật các tổ chức tín dụng, các loại hình ngân
hàng bao gồm: ngân hàng thương mại, ngân hàng chính sách, ngân hàng hợp tác
xã.
Theo quy định Điều 6 Luật các tổ chức tín dụng 2010 hình thức tổ chức tín
dụng gồm:
- Ngân hàng thương mại trong nước được thành lập, tổ chức dưới hình thức
công ty cổ phần
- Ngân hàng thương mại Nhà nước được thành lập tổ chức dưới hình thức
công ty trách nhiệm hữu hạn một thành viên do Nhà nước sở hữu 100% vốn điều
lệ
- Tổ chức tín dụng phi ngân hàng trong nước được thành lập, tổ chức dưới
hình thức công ty trách nhiệm hữu hạn gồm: công ty tài chính, công ty cho thuê
tài chính
- Ngân hàng hợp tác xã, quỹ tín dụng nhân dân được thành lập, tổ chức dưới
hình thức hợp tác xã.
- Tổ chức tín dụng liên doanh, tổ chức tín dụng 100% vốn nước ngoài được
thành lập tổ chức dưới hình thức công ty trách nhiệm hữu hạn.
GVHD: Ths.Nguyễn Thị Thanh Xuân
SVTH: Lâm Bích Ngọc
20
