LUẬN văn LUẬT THƯƠNG mại vấn đề ĐỊNH GIÁ đất để xác ĐỊNH THIỆT hại KHI THỰC HIỆN GIẢI PHÓNG mặt BẰNG

TRƯỜNG ĐẠI HỌC CẦN THƠ
KHOA LUẬT
BỘ MÔN: LUẬT HÀNH CHÍNH

LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP
KHÓA 32 (2006-2010)

Đề tài:

VẤN ĐỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT ĐỂ XÁC
ĐỊNH THIỆT HẠI KHI THỰC HIỆN
GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG
Giáo viên hướng dẫn:
TS: PHAN TRUNG HIỀN

Sinh viên thực hiện:
NGUYỄN THÀNH ĐẠT
Lớp: Thương mại 1 – K32
MSSV: 5062244

Cần Thơ, tháng 4 năm 2010


LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT

MỤC LỤC
PHẦN MỞ ĐẦU.................................................................................................................1
1. Tính cấp thiết của đề tài ..................................................................................................1
2. Phạm vi nghiên cứu của luận văn ...................................................................................1
3. Phương pháp nghiên cứu.................................................................................................1
4. Kết cầu của luận văn........................................................................................................2

PHẦN NỘI DUNG.............................................................................................................3
CHƯƠNG 1. NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ ĐẤT ĐAI, GIÁ ĐẤT VÀ
ĐỊNH GIÁ ĐẤT….............................................................................................................3
1.1.Khái quát chung về đất đai............................................................................................3
1.1.1. Khái niệm đất đai.................................................................................................3
1.1.2. Đặc tính của đất đai ............................................................................................4
1.1.3. Vai trò của đất đai...............................................................................................4
1.1.4. Những chức năng chủ yếu của đất đai ...............................................................5
1.2. Khái quát về giá đất......................................................................................................6
1.2.1. Khái niệm giá đất.................................................................................................6
1.2.2. Những mục đích của việc xác định giá đấ .........................................................7
1.3. Định giá đất...................................................................................................................8
1.3.1.Khái niệm định giá đất .........................................................................................8
1.3.2. Thẩm quyền định giá đất.....................................................................................9
1.3.3. Yêu cầu của định giá đất ...................................................................................11
1.3.4. Vai trò của định giá đất.....................................................................................12
1.4. Lịch sử về chính sách đất đai ở Việt Nam và việc hình thành giá đất ....................13
1.4.1. Trước Cách mạng tháng Tám 1945..................................................................13
1.4.2. Sau Cách mạng tháng Tám 1945 .....................................................................13
GVHD: TS: Phan Trung Hiền

SVTH: Nguyễn Thành Đạt


LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT

1.4.3. Thời kỳ sau năm 1975 .......................................................................................14
1.4.4. Lịch sử hình thành giá đất ................................................................................17
CHƯƠNG 2. QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT
ĐỂ XÁC ĐỊNH THIỆT HẠI KHI THỰC HIỆN GPMB ..........................................21

2.1. Tìm hiểu về việc định giá đất trong GPMB ở một số nơi trên thế giới...................21
2.1.1. Trung Quốc ........................................................................................................21
2.1.2. Thái Lan .............................................................................................................24
2.3. Các nguyên tắc định giá đất.......................................................................................25
2.4. Phương pháp xác định giá đất....................................................................................26
2.4.1. Phương pháp so sánh trực tiếp.........................................................................26
2.4.2. Phương pháp thu nhập ......................................................................................29
2.4.3. Phương pháp chiết trừ.......................................................................................32
2.4.4. Phương pháp thặng dư......................................................................................34
2.5. Quy trình định giá.......................................................................................................35
2.5.1. Thành lập Hội đồng GPMB ..............................................................................35
2.5.2. Thủ tục hồ sơ......................................................................................................35
2.5.3. Quy trình giải quyết cụ thể................................................................................36
2.6. Giá đất để tính bồi thường .........................................................................................37
2.7. Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư...................................................................................38
2.7.1. Khái niệm ...........................................................................................................38
2.7.2. Chủ thể có đất bị thu hồi GPMB ......................................................................38
2.7.3. Các mức giá bồi thường, hỗ trợ, tái định cư....................................................39
CHƯƠNG 3. THỰC TRẠNG VÀ PHƯƠNG HƯỚNG GIẢI QUYẾT..................42
3.1. Thực trạng từ phía người dân . ..................................................................................42
3.1.1. Bất đồng về giá bồi thường trong GPMB ........................................................42
3.1.2. Vấn đề việc làm và nhà ở khu tái định cư ........................................................43
3.1.3. Trình độ nhận thức của người dân ...................................................................44
GVHD: TS: Phan Trung Hiền

SVTH: Nguyễn Thành Đạt


LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT

3.1.4. Giải pháp............................................................................................................44
3.2. Thực tiễn từ phía cơ quan Nhà nước .........................................................................45
3.2.1. Tính ổn định của pháp luật ...............................................................................46
3.2.2. Công tác quản lý hành chính Nhà nước về đất đai .........................................46
3.2.3. Nguồn nhân lực..................................................................................................47
3.2.4. Thông tin về dự án GPMB ................................................................................47
3.2.5. Giải pháp............................................................................................................47
3.3. Phía chủ đầu tư ...........................................................................................................48
3.3.1. Giá đền bù ..........................................................................................................48
3.3.2. Chưa đảm bảo tính công bằng..........................................................................49
3.3.3. Phương thức bồi thường....................................................................................49
3.3.4. Giải pháp............................................................................................................50
KẾT LUẬN .......................................................................................................................51
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

GVHD: TS: Phan Trung Hiền

SVTH: Nguyễn Thành Đạt


LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT

TÀI LIỆU THAM KHẢO
 Danh mục văn bản quy phạm pháp luật
1. Hiến pháp năm 1992 (sửa đổi bổ sung năm 2001).
2. Bộ luật dân sự 2005.
3. Luật đất đai 1993 (sửa đổi bổ sung năm 1998 và 2001).
4. Luật đất đai 2003.
5. Luật kinh doanh bất động sản 2006.
6. Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 24/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật

đất đai 2003.
7. Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp
xác định giá đất và khung các loại giá đất.
8. Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi thường,
hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
9. Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 17/01/2006 về sửa đổi, bổ sung một số điều
của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai và Nghị định số
187/2004/NĐ-CP về việc chuyển công ty Nhà nước thành công ty cổ phần.
10. Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 của chính phủ về Quy định bổ
sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thu hồi đất thực hiện
quyền sử dụng đất, trình tự thủ tục bồi thường hỗ trợ tái định cư khi nhà nước
thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai.
11. Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/07/2007 của chính phủ về sửa đổi bổ
sung một số điều của nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương
pháp xác định giá đất và khung các loại giá đất.
12. Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ quy định bổ sung
về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.
13. Thông tư số 145/2007/TT-BTC về việc hướng dẫn thực hiện Nghị định số
188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá
GVHD: TS: Phan Trung Hiền

SVTH: Nguyễn Thành Đạt


LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT

đất và khung giá các loại đất và Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007
của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP.
14. Thông tư số 14/2009/TT-BTNMT ngày 01/10/2009 của Bộ Tài nguyên và Môi
trường quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, thủ tục thu hồi đất,

giao đất, cho thuê đất.
15. Thông tư số 114/2004/TT-BTC Hướng dẫn thực hiện Nghị định số
188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá
đất và khung giá các loại đất.
 Danh mục sách, báo, tạp chí
1. Hồ Thị Lam Trà: Giáo trình Định giá đất Nhà xuất bản Hà Nội, 2006, tr. 15.
2. Lưu Quốc Thái: Quá trình thị trường hóa đất đai ở Trung Quốc, một số đánh giá
và bài học kinh nghiệm, Tạp chí Khoa học pháp luật số 2(39)/2007.
3. Giáo trình Quy hoach sử dụng đất, NXB Nông nghiệp, Hà Nội, 2006, tr. 8.
4. Giáo trình Luật Đất đai, NXB Tư pháp, Hà Nội, 2006, tr. 17.
5. Hội thảo kỷ yếu khoa học – Khoa Luật, Đại học Cần Thơ năm 2001, tr. 28 – 29.
 Danh mục các trang thông tin điện tử
1. Chính sách đền bù khi thu hồi đất của các nước trong khu vực và của Việt Nam,
Nguồn: Tạp chí Cộng sản, [cập
nhật ngày 22/3/2010].
2. Chủ đầu tư xây dựng,
www.vi.wikipedia.org/wiki/Ch%E1%BB%A7_%C4%91%E1%BA%A7u_t%C
6%B0_x%C3%A2y_d%E1%BB%B1ng, [cập nhật ngày 01/4/2010].
3. Định giá và thẩm định giá,
/>&Itemid=69, [cập nhật ngày 16/3/2010].
4. Giá đất đền bù khi thu hồi: Chưa tìm được giải pháp phù hợp,
[cập nhật ngày 20/8/2008].

GVHD: TS: Phan Trung Hiền

SVTH: Nguyễn Thành Đạt


LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT

5. Nguyên tắc định giá bất động sản,
/>9D9711622226/Dinh-gia-bat-dong
san/F73F0CA2E09A40B3A17AA73F2EFC795189901.VRnet?print=NGUYEN
_TAC_DINH_GIA_BAT_DONG_SAN$80696. [cập nhật ngày 08/8/2008].
6. Thời báo Kinh tế Sài Gòn, Giá đền bù phải đúng là giá thị trường,
/>ia_thi_truong.nhaban. [cập nhật ngày 16/06/2008].
7. Nội dung, quy trình thẩm định giá trị bồi thường giải tỏa của Tp. Đà Nẵng,
/>, [cập nhật ngày 22/3/2010].

GVHD: TS: Phan Trung Hiền

SVTH: Nguyễn Thành Đạt


LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT

NHẬN XÉT CỦA HỘI ĐỒNG
......................................................................................................................
......................................................................................................................
......................................................................................................................
......................................................................................................................
......................................................................................................................
......................................................................................................................
......................................................................................................................
......................................................................................................................
......................................................................................................................
......................................................................................................................
......................................................................................................................
......................................................................................................................
......................................................................................................................

......................................................................................................................
......................................................................................................................
......................................................................................................................
......................................................................................................................
......................................................................................................................
......................................................................................................................
......................................................................................................................
Cần Thơ, ngày

GVHD: TS: Phan Trung Hiền

tháng

năm 2010.

SVTH: Nguyễn Thành Đạt


LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT

PHẦN MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất nước ta đang trong giai đoạn hội nhập và phát triển, quá trình công nghiệp
hóa – hiện đại hóa đất nước đang chuyển biến rất nhanh, cùng với đó là việc đô thị hóa
cũng đang diễn ra ở khắp các tỉnh, thành trên cả nước.
Bên cạnh khuôn mặt mới của đô thị với những công trình tầm vóc, những khu
công nghiệp rộng lớn, những tòa nhà cao vút là hình ảnh những người dân mất đất, mất
nhà hy sinh cuộc sống ổn định vốn có của bản thân và gia đình vì sự nghiệp phát triển
chung của đất nước, của đô thị.
Việc thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng (GPMB) thời gian qua đã có

những chuyển biến tích cực về mặt chính sách. Tuy nhiên, những bất cập vẫn chưa
được giải quyết triệt để, việc xác định giá đất bồi thường cho người dân chưa thoả
đáng, còn nhiều khiếu kiện kéo dài làm họ mất tập trung ổn định cuộc sống, gây mất ổn
định chính trị, xã hội và ảnh hưởng đến mối quan hệ gắn bó giữa Nhà nước và quần
chúng nhân dân.
2. Phạm vi nghiên cứu của luận văn
Trong phạm vi nghiên cứu của mình, tác giả đặc biệt chú trọng vào vấn đề định
giá đất bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất. Cụ thể là thế nào là giá đất, thế
nào là định giá đất cùng với các quy định của pháp luật hiện hành về giá đất như thẩm
quyền quy định giá đất, các phương pháp định giá đất, các nguyên tắc định giá đất, quy
trình định giá và các chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư… Tác giả cũng đã đề
cập đến những bất cập, khó khăn trong tiến trình định giá và một số giải pháp góp phần
làm cho vấn đề định giá đất GPMB sẽ không còn là vấn đề nan giải mà xã hội phải
hàng ngày đối mặt hiện nay.
3. Phương pháp nghiên cứu
Trong quá trình hoàn thành luận văn này, tác giả đã bám sát những quy định của
pháp luật có liên quan như Luật đất đai 2003 cùng với các văn bản quy phạm pháp luật
dưới luật khác. Bên cạnh đó tác giả còn tham khảo một số giáo trình, bài viết đáng tin
cậy của những tác giả có tiếng trong lĩnh vực đất đai cùng với những bài viết trên mạng
trên cơ sở so sánh, phân tích, tổng hợp có chọn lọc để đưa ra được những nội dung cần
GVHD: TS. Phan Trung Hiền

1

SVTH: Nguyễn Thành Đạt


LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT

thiết phục vụ cho kết quả nghiên cứu này.

4. Kết cầu của luận văn
Phần thứ nhất: Giới thiệu tính cấp thiết của đề tài, phạm vi nghiên cứu, phương
pháp nghiên cứu và kết cấu của luận văn.
Phần thứ hai: Nội dung của luận văn.
Chương 1: Những vấn đề lý luận chung về đất đai và giá đất, định giá đất.
Chương 2: Những quy định của pháp luật hiện hành về vấn đề định giá đất để
xác định thiệt hại trong bồi thường GPMB.
Chương 3: Thực trạng và một số phương hướng giải quyết.
Phần thứ ba: Kết luận.
Danh mục tài liệu tham khảo.

GVHD: TS. Phan Trung Hiền

2

SVTH: Nguyễn Thành Đạt


LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT

PHẦN NỘI DUNG
CHƯƠNG 1. NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ ĐẤT ĐAI,
GIÁ ĐẤT VÀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT

1.1.

Khái quát chung về đất đai

1.1.1. Khái niệm đất đai
Lời mở đầu của Luật đất đai năm 1993 đã xác định vai trò của đất đai:

“Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là
thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bổ các khu dân
cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh và quốc phòng; trải qua nhiều
thế hệ, nhân dân ta đã tốn bao công sức, xương máu mới tạo lập, bảo vệ được vốn đất
như ngày nay”.
Đất đai là một tài nguyên thiên nhiên, là tài sản quốc gia vô cùng quý giá, là tư
liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân
bố dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hóa, an ninh quốc phòng.
Đất đai là tài sản vì đất đai có đầy đủ thuộc tính của một tài sản như: đáp ứng
nhu cầu nào đó của con người tức là có giá trị sử dụng, con người có khả năng chiếm
hữu, là đối tượng trao đổi mua bán (tức là có tham gia vào giao lưu dân sự)… do vậy
tài sản đất đai có thể mang ra trao đổi như hàng hóa thông thường.
Đất đai còn được coi là một tài sản đặc biệt vì bản thân nó không do lao động
làm ra, mà lao động tác động vào đất đai để biến nó từ trạng thái hoang hóa trở thành
sử dụng vào đa mục đích (đặc điểm này ảnh hưởng rất lớn đến định giá đất). Đất đai
được xem là tài sản đặc biệt của mỗi quốc gia, của mỗi gia đình và chuyển tiếp qua mỗi
thế hệ, là một trong những phương thức tích lũy của cải, vật chất và được thừa kế hoặc
trao đổi.
Đất đai cố định về vị trí, có giới hạn về không gian (diện tích) và vô hạn về thời
gian sử dụng, nếu biết sử dụng và sử dụng một cách hợp lý thì giá trị của đất (đã được
khai thác sử dụng) không những không mất đi mà có xu hướng tăng lên. Khác với
những tài sản thông thường khác, trong quá trình sử dụng thì đất đai không phải khấu
hao, giá trị của đất không những không bị mất đi mà ngày càng có xu hướng tăng lên.
GVHD: TS. Phan Trung Hiền

3

SVTH: Nguyễn Thành Đạt

LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT

1.1.2. Đặc tính của đất đai
Đất đai là một tư liệu sản xuất đặc biệt và chủ yếu, nó có vị trí vô cùng quan
trọng trong sự phát triển kinh tế - xã hội nói chung, đặc biệt trong lĩnh vực sản xuất
nông nghiệp. Như Các Mác đã nói: “đất là một phòng thí nghiệm vĩ đại, là kho tàng
cung cấp tư liệu lao động, vật chất và là vị trí định cư, là nền tảng của tập thể”. Để có
được vai trò quan trọng và tạo ra sự khác biệt so với các tư liệu sản xuất khác, đất đai
có những đặc điểm sau:
1.1.2.1. Vị trí cố định
Đất đai được hòa hợp các nhân tố tự nhiên, vị trí không gian của nó là cố định,
không thể di dời được, các nhân tố cá biệt như tính chất lý, hóa học của đất đai có thể
biến đổi do quá trình sử dụng của con người. Tính cố định về vị trí của đất đai đòi hỏi
con người phải khai thác và sử dụng đất đai tại chỗ.
1.1.2.4. Diện tích có hạn
Diện tích của đất đai mang tính bất biến. Hoạt động của loài người có thể cải tạo
tính chất lý, hóa học và tình trạng đất đai, nhưng không thể tăng giảm diện tích đất đai.
Do tính hữu hạn của diện tích đất đai mà phải tiết kiệm đất, sử dụng đất với mức tập
trung cao.
1.1.2.3. Tính năng lâu bền
Đất đai có khả năng sử dụng vĩnh cửu. Trong điều kiện sử dụng và bảo vệ hợp
lý, độ phì nhiêu của đất nông nghiệp có thể nâng cao không ngừng, có thể quay vòng
sử dụng, tính lâu bền của đất đai đề ra yêu cầu khách quan trong sử dụng và bảo vệ hợp
lý nguồn tài nguyên đất đai.
1.1.2.4. Chất lượng khác nhau
Đất đai có chất lượng khác nhau, đặc biệt khi sử dụng vào mục đích nông
nghiệp, chất lượng đất có thể quyết định sản lượng và phẩm chất nông sản. Đất dùng
cho xây dựng, chất lượng đất có thể quyết định lực chịu tải của nền đất khác nhau.
Tính khác nhau của chất lượng đất đòi hỏi phải sử dụng đất hợp lý để thu được hiệu
quả sử dụng cao nhất.

1.1.3. Vai trò của đất đai
Đất đai tồn tại từ xa xưa, từ trước khi xuất hiện loài người, qua nhiều thiên niên
kỷ, con người sống và tồn tại vĩnh hằng cùng đất. Đất đai gắn bó với con người một
GVHD: TS. Phan Trung Hiền

4

SVTH: Nguyễn Thành Đạt


LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT

cách chặt chẽ cả về mặt vật chất và tinh thần. Đất đai thì có hạn, không tăng mà còn có
nguy cơ bị giảm đi do xu hướng khí hậu nóng lên làm mực nước biển dâng cao. Bên
cạnh đó là việc sử dụng đất đai lãng phí, không hiệu quả, hỦy hoại đất đai cũng như
tốc gia tăng về dân số, đặc biệt là khu vực đô thị nơi tập trung dân cư đông đúc khiến
cho đất đai đã khan hiếm lại càng trở nên khan hiếm hơn. Trong khi đó, quản lý Nhà
nước về đất đai, nhất là của chính quyền quận, phường đã bộc lộ nhiều vấn đề bất cập,
làm đau đầu nhiều nhà chính trị và quản lý, là mối quan tâm hàng đầu của các tầng lớp
nhân dân. Vấn đề này cần được nghiên cứu một cách nghiêm túc, bằng những luận cứ
khoa học để có những biện pháp, chính sách điều chỉnh thích hợp.
1.1.4. Những chức năng chủ yếu của đất đai 1
Khái niệm về đất đai gắn liền với nhận thức của con người về thế giới tự nhiên.
Sự nhận thức này không ngừng thay đổi theo thời gian. Trong khoảng 30 năm trở lại
đây, trên nhiều diễn đàn người ta đã thừa nhận, đối với con người, đất đai có những
chức năng vô cùng quan trọng, nó không chỉ đơn thuần là nơi cư trú của con người mà
nó còn là tư liệu sản xuất đặc biệt quan trọng của con người. Vì những lý do đó mà giá
trị của nó tăng lên không ngừng qua từng thời kỳ, từng giai đoạn, biểu hiện cơ bản của
nó thông qua giá trị quyền sử dụng đất (QSDĐ), hay còn gọi là giá đất.

 Chức năng môi trường sống
Đất đai là cơ sở của mọi hình thái sinh vật sống trên lục địa thông qua việc cung
cấp các môi trường sống cho sinh vật và ghen di truyền để bảo tồn cho thực vật, động
vật và các cơ thể sống cả trên và dưới mặt đất.

 Chức năng sản xuất
Đất đai là cơ sở cho rất nhiều hệ thống phục vụ cuộc sống của con người qua
quá trình sản xuất, cung cấp lương thực, thực phẩm và rất nhiều sản phẩm sinh vật
khác cho con người sử dụng trực tiếp hay gián tiếp qua chăn nuôi gia súc, gia cầm và
các loại thủy hải sản.

 Chức năng cân bằng sinh thái
Đất đai và việc sử dụng nó là nguồn và là tấm thảm xanh, hình thành một thể
cân bằng năng lượng trái đất, sự phản xạ, hấp thụ và chuyển đổi năng lượng phóng xạ
từ mặt trời và của tuần hoàn khí quyển địa cầu.

1

Giáo trình Quy hoach sử dụng đất, NXB Nông nghiệp, Hà Nội – 2006, tr. 8.

GVHD: TS. Phan Trung Hiền

5

SVTH: Nguyễn Thành Đạt


LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT

 Chức năng tàng trữ và cung cấp nguồn nước

Đất đai là kho tàng lưu trữ nước mặt và nước ngầm vô tận, có tác động mạnh tới
chu trình tuần hoàn nước trong tự nhiên và có vai trò điều tiết nước rất to lớn.

 Chức năng dự trữ
Đất đai là kho tài nguyên khoáng sản cung cấp cho mọi nhu cầu sử dụng của
con người.

 Chức năng không gian sự sống
Đất đai có chức năng tiếp thu, gạn lọc, là môi trường đệm và làm thay đổi hình
thái, tính chất của các chất thải độc hại.

 Chức năng bảo tồn, bảo tàng lịch sử
Đất đai là trung gian để bảo vệ, bảo tồn các chứng cứ lịch sử, văn hóa của loài
người, là nguồn thông tin về các điều kiện khí hậu, thời tiết trong quá khứ và cả về việc
sử dụng đất trong quá khứ.

 Chức năng vật mang sự sống
Đất đai là không gian cho sự chuyển vận của con người, cho đầu tư, sản xuất và
cho sự dịch chuyển của động vật, thực vật giữa các vùng khác nhau của hệ sinh thái tự
nhiên.
1.2. Khái quát về giá đất
1.2.1. Khái niệm giá đất
Giá cả là biểu hiện tiền tệ của giá trị với một loại hàng hóa. Đất đai không phải
là sản phẩm lao động của con người, bản thân nó không có giá trị. Do đó đối với đất
đai, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu
lợi trong quá trình mua bán. Nói cách khác, giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi
khả năng thu lợi (địa tô) cao hay thấp, ở một khoảng thời gian nào đó. Quyền lợi đất
đai đến đâu thì có khả năng thu lợi từ đất đến đó và cũng có giá cả tương ứng, như giá
cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng …
Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai là dựa trên chuyển

nhượng QSDĐ, là tổng hợp hài hòa giá trị hiện hành của địa tô nhiều năm được chi trả
một lần. Cho nên hàm ý về giá cả đất đai ở nước ta không giống các quốc gia có chế độ
tư hữu đất đai:
GVHD: TS. Phan Trung Hiền

6

SVTH: Nguyễn Thành Đạt


LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT

Thứ nhất, đó là cái giá phải trả để có QSDĐ trong nhiều năm, mà không phải là
giá cả quyền sở hữu đất;
Thứ hai: do thời gian sử dụng đất dài, nói chung đều dưới 20 năm mà trong thời
gian sử dụng cũng có quyền chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp …
Theo quy định tại khoản 23 Điều 4 của Luật đất đai 2003 thì “Giá QSDĐ (sau
đây gọi là giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định
hoặc được hình thành trong giao dịch về QSDĐ”.
Giá đất được hình thành trong các trường hợp sau đây:
 Do Ủy ban nhân dân (UBND) tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định
giá theo quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 56 của Luật đất đai ;
 Do đấu giá QSDĐ hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất;
 Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên quan khi
thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại QSDĐ; góp vốn bằng
QSDĐ.
1.2.2. Những mục đích của việc xác định giá đất
Tuy xét về lịch sử hình thành giá đất ở nước ta mới chỉ ở những bước khởi đầu,
nhưng giá đất ra đời bước đầu mang lại những mục đích quan trọng trong nền kinh tế
thị trường. Việc ban hành giá đất có ý nghĩa quan trọng đối với quản lý của Nhà nước

và gây tác động lớn đến nền kinh tế vĩ mô. Nhà nước nắm giá đất như một công cụ
quan trọng để điều tiết các quan hệ đất đai giữa Nhà nước và chủ thể sử dụng đất. Giá
đất là nguồn thu quan trọng của Nhà nước trong việc phát triển kinh tế xã hội của đất
nước. Nó phản ánh mặt lợi ích mà tài sản tạo ra cho chủ thể trong một công việc hay
một vấn đề đã được xác định trước.
Căn cứ vào những quy định của pháp luật hiện hành mà cụ thể là khoản 1 Điều
2 Ngh ị đ ịnh số 188 /2004 / N Đ-CP n gà y 16 -11 -2004 về p hư ơn g pháp xác
đ ịnh giá đ ấ t và khun g giá các loạ i đất, giá đất do UBND các tỉnh, thành phố
trực thuộc Trung ương quyết định theo quy định tại Nghị định này sử dụng việc xác
định giá đất làm căn cứ để:
 Tính thuế đối với việc sử dụng đất và chuyển QSDĐ theo quy định của
pháp luật;
 Tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông
GVHD: TS. Phan Trung Hiền

7

SVTH: Nguyễn Thành Đạt


LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT

qua đấu giá QSDĐ hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất cho các trường hợp quy định tại
Điều 34 và Điều 35 của Luật đất đai năm 2003;
 Tính giá trị QSDĐ khi giao đất không thu tiền sử dụng đất cho các tổ chức, cá
nhân trong các trường hợp quy định tại Điều 33 của Luật đất đai năm 2003;
 Xác định giá trị QSDĐ để tính vào giá trị tài sản của doanh nghiệp Nhà nước
khi doanh nghiệp cổ phần hoá, lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất theo
quy định tại khoản 3 Điều 59 của Luật đất đai năm 2003;
 Tính giá trị QSDĐ để thu lệ phí trước bạ chuyển QSDĐ theo quy định của

pháp luật;
 Tính giá trị QSDĐ để bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục
đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế quy
định tại Điều 39, Điều 40 của Luật đất đai năm 2003;
 Tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà
gây thiệt hại cho Nhà nước theo quy định của pháp luật.2
1.3. Định giá đất
1.3.1. Khái niệm định giá đất
Khái niệm:
Về bản chất, định giá là việc quy định giá mua, giá bán tài sản bất động sản của
chủ sở hữu, người sản xuất kinh doanh, cơ quan có thẩm quyền của Nhà nước theo một
trình tự và thủ tục nhất định. Định giá được thực hiện bởi chủ sở hữu, người sản xuất
kinh doanh hoặc Cơ quan có thẩm quyền của Nhà nước, các dịch vụ định giá đất.3
Tại khoản 9 Điều 4, Luật Kinh doanh bất động sản 2006 của Việt Nam quy
định: “Định giá bất động sản là họat động tư vấn, xác định giá của một bất động sản
cụ thể tại một thời điểm xác định”.
Tại điều 5 của Luật đất đai 2003 quy định các quyền định đoạt đối với đất đai
của Nhà nước như sau:
 Quyết định mục đích sử dụng đất thông qua việc quyết định, xét duyệt kế hoạch
2

Theo Điều 2 N g h ị đ ịn h s ố 1 8 8 /2 0 0 4 /N Đ - CP n g à y 1 6 - 1 1 - 2 0 0 4 v ề p h ươ ng p h áp x ác đ ị n h
g i á đ ất v à k h u n g g i á cá c lo ạ i đ ấ t. ( S a u đ â y g ọ i là N g h ị đ ị n h s ố 1 8 8 /2 0 0 4 /N Đ - C P ) .
3
Định giá và thẩm định giá,
[cập nhật ngày
16/3/2010].

GVHD: TS. Phan Trung Hiền

8

SVTH: Nguyễn Thành Đạt


LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT

quy hoạch sử dụng đất;
 Quy định về hạn mức giao đất và thời hạn sử dụng đất;
 Quy định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử
dụng đất;
 Định giá đất;
Định giá là một trong 4 quyền định đoạt đối với đất đai của Nhà nước và là công
cụ quan trọng để thiết lập một cơ chế quản lý đất thích hợp theo định hướng kinh tế thị
trường, nó là cơ sở cho chuyển nhượng QSDĐ có trả tiền theo đấu thầu, đấu giá và hợp
đồng thỏa thuận giữa người quản lý và người sử dụng.
Định giá đất tạo điều kiện để đảm bảo công bằng trong việc thực hiện các nghĩa
vụ tài chính liên quan tới đất đai giữa người quản lý và người sử dụng đất, giữa người
sử dụng đất với nhau.
Đất đai là một tài sản, vì vậy định giá đất cũng giống như việc định giá các tài
sản thông thường, bên cạnh đó đất đai là một tài sản đặc biệt, giá đất ngoài các yếu tố
về không gian, thời gian, kinh tế, pháp lý chi phối, nó còn bị tác động bởi các yếu tố
tâm lý xã hội. Như vậy, định giá chỉ có thể là sự ước tính về giá trị, với định giá đất thì
khó tính đúng, tính đủ như định giá các tài sản thông thường khác. Do vậy:
Định giá đất được hiểu là sự ước tính về giá trị của QSDĐ bằng hình thái
tiền tệ cho một mục đích đã được xác định tại một thời điểm xác định. 4
Khi xác định giá đất đai là người định giá phải căn cứ vào nguyên tắc và
phương pháp định giá đất trên cơ sở nắm chắc tư liệu thị trường đất đai, căn cứ vào đặc
điểm của thửa đất và khả năng cho thu nhập thông thường trong hoạt động kinh tế thực
tế, xem xét đầy đủ ảnh hưởng của các yếu tố về phát triển kinh tế, xã hội, phương thức

sử dụng đất, dự kiến thu nhập từ đất và chính sách sử dụng đất đai, rồi tổng hợp để
định ra giá cả tại một thời điểm nào đó cho một thửa hoặc nhiều thửa đất với một
quyền nào đó trong QSDĐ đai.
1.3.2. Thẩm quyền định giá đất
1.3.2.1. Cơ quan định giá đất
Trên nguyên tắc, việc định giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung

4

TS. Hồ Thị Lam Trà - Giáo trình Định giá đất, Nhà xuất bản Hà Nội – 2006, tr. 15.

GVHD: TS. Phan Trung Hiền

9

SVTH: Nguyễn Thành Đạt


LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT

ương quy định và được công bố vào ngày 1 tháng 1 hàng năm5.
Ngoài ra thì hiện nay còn có các dịch vụ định giá đất, được hình thành và hoạt
động tuân thủ theo các quy định của pháp luật.
1.3.2.2. Dịch vụ định giá đất
Trong thời đại nên kinh tế thị trường hiện nay, có rất nhiều vấn đề cấp thiết cần
được xã hội đáp ứng một cách nhanh chóng và hiệu quả, và càng cấp thiết hơn nữa là
thành lập các dịch vụ độc lập chuyên về định giá đất, bởi vì có những nguyên nhân chủ
yếu như: Không thể áp dụng phương thức cơ quan định giá vừa là cơ quan thẩm định
giá theo kiểu "vừa đá bóng, vừa thổi còi" như trước đây, vì sẽ gặp nhiều vướng mắc
trong công tác giải tỏa đền bù, thực hiện các loại thuế về đất đai". Vì vậy, Bộ Tài

nguyên và Môi trường chủ trương vấn đề định giá đất phải sát giá thị trường trong điều
kiện bình thường, nhưng để khách quan về công tác định giá phải có cơ quan độc lập
thẩm định. Điều này sẽ tạo điều kiện cho việc xây dựng chính sách thuế khách quan
hơn, hoạt động đền bù giải tỏa cũng không gặp phải vướng mắc.
Trên thế giới, nghề thẩm định giá đã xuất hiện từ những năm 1940 và được thừa
nhận là một nghề có vai trò quan trọng trong nền kinh tế.
Thẩm định giá có mặt ở nước ta từ cuối những năm 90 của thế kỷ XX, khi mà
nền kinh tế bắt đầu chuyển đổi từ cơ chế kinh tế kế hoạch hoá tập trung sang cơ chế thị
trường theo định hướng XHCN. Trong thời kỳ đầu, thẩm định giá ở nước ta chủ yếu
phục vụ cho các nhu cầu chi tiêu của ngân sách như đấu thầu, mua sắm và đặc biệt là
phục vụ cổ phần hoá các doanh nghiệp Nhà nước.
Nghề thẩm định giá chính thức phát triển mạnh trên toàn quốc vào khoảng giữa
năm 2005, các tỉnh, thành phố liên tiếp cho thành lập các trung tâm thẩm định giá trực
thuộc các Sở Tài chính theo tinh thần nghị định 101/2005/NĐ-CP và dần chuyển sang
mô hình doanh nghiệp vào đầu năm 2008 theo quy định tại Thông tư 67/2006/TT-BTC
của Bộ Tài chính.
Nghề thẩm định giá ra đời có ảnh hưởng lớn, thay đổi về bản chất khi nó đưa giá
trị của các tài sản được thẩm định gần sát hơn với thực tế và đảm bảo phục vụ các nhu
cầu khác nhau về giá mà trước đây phải phụ thuộc nặng nề vào Nhà nước dưới hình
thức áp đặt đối tượng, trường hợp, khoảng thời gian áp dụng bằng các quyết định hành
chính như khung giá hoặc kết quả định giá của Hội đồng định giá được hình thành theo
5

Khoản 1 Điều 55 Luật đất đai 2003.

GVHD: TS. Phan Trung Hiền

10

SVTH: Nguyễn Thành Đạt

LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT

từng mực đích cụ thể, còn nặng thủ tục hành chính, mất thời gian và chưa đảm bảo
được các yếu tố khoa học phù hợp với các tiêu chuẩn thẩm định giá mới ban hành khi
không đủ nhân lực, thời gian đầu tư, nghiên cứu chi tiết thị trường của từng tài sản, địa
điểm, thời gian cần xác định giá cụ thể theo đúng yêu cầu về tính chất, mục đích yêu
cầu thẩm định của các giao dịch trong xã hội.
Việc ra đời nghề thẩm định giá tách nghiệp vụ thẩm định giá ra khỏi những hoạt
động quản lý Nhà nước về giá, giảm áp lực về tài chính, nhân sự cho bộ máy quản lý
Nhà nước, đảm bảo đáp ứng được các yêu cầu về giá của mọi thành phần kinh tế. Nhà
nước chỉ còn quản lý về giá dưới các hình thức như bình ổn giá, quản lý giá đối với
những mặt hàng chiến lược có ảnh hưởng lớn đến nền kinh tế như xăng, dầu; xi măng;
thép xây dựng; khí hóa lỏng; phân bón hóa học; thuốc; muối do diêm dân sản xuất;
thóc, gạo …; Chức năng quản lý Nhà nước về giá chủ yếu dưới các hình thức gián tiếp
như xây dựng hành lang pháp lý về giá; thanh, kiểm tra, xử lý các vi phạm về giá đảm
bảo cho các hoạt động về giá trong xã hội theo đúng quy định của pháp luật Việt Nam
và Quốc tế.
Hiện nay, nghề Thẩm định giá tại Việt Nam đã dần đi vào cuộc sống, dịch vụ
thẩm định giá đã được mọi thành phần kinh tế trong xã hội quan tâm, sử dụng như một
công cụ tài chính phục vụ cho các hoạt động giao dịch về dân sự, kinh tế, tư pháp, tài
chính, ngân hàng… nó đã và đang đem lại nhiều tiện ích, bảo vệ quyền lợi chính đáng,
hợp pháp của công dân, đáp ứng được các yêu cầu đa dạng của các thành phần trong xã
hội trong thời kỳ hội nhập Quốc tế.
Một số cơ quan định giá ở nước ta hiện nay như: Công ty cổ phần Thẩm định
giá Miền Nam (SIVC), Công ty cổ phần Định giá và Dịch vụ Tài chính Việt Nam
(VVFC), Công ty Cổ phần Thẩm định giá và Dịch vụ Tài chính Hà Nội VFS, Công ty
cổ phần tư vấn và thẩm định giá Đông Nam…
1.3.3. Yêu cầu của định giá đất

Đất đai tuy có thể giao dịch như là hàng hóa, nhưng không phải là sản phẩm của
lao động của con người làm ra nên không có giá trị. Giá cả của nó chịu ảnh hưởng của
nhiều yếu tố kinh tế, xã hội và tự nhiên, khác với giá cả của các loại hàng hóa thông
thường. Do đó định giá đất phải có phương pháp đặc biệt riêng của nó. Chỉ có tuân thủ
nguyên tắc định giá đất đai, cân nhắc đầy đủ ảnh hưởng của các nhân tố với giá đất mới
có thể đưa ra giá cả của đất đai.
Định giá đất đai ta cần phải dựa vào các tài liệu đầy đủ của thị trường đất đai, sự
GVHD: TS. Phan Trung Hiền

11

SVTH: Nguyễn Thành Đạt


LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT

hình thành giá cả cuối cùng của đât đai là quyết định bởi hai bên giao dịch. Có thể nói
rằng giá cả đất đai hình thành từ thị trường, không nắm đầy đủ tình hình giao dịch của
thị trường đất đai, không biết được tình hình cung cầu của đất đai, không nắm vững xu
thế phát triển của quá khứ, hiện tại và tương lai, sẽ không định được giá công bằng,
chính xác và khách quan.
Định giá đất phải cân nhắc đầy đủ ảnh hưởng của chính sách đất đai của Chính
phủ. Ví dụ quy hoạch thành phố, thị trấn của Chính phủ có ảnh hưởng to lớn đến giá
đất. Cùng một loại quy hoạch có thể làm tăng giá trị của nó lên năm hay mười lần sau
một đêm và cũng có thể làm cho chẳng ai ngó tới. Nếu không cân nhắc chính sách của
Chính phủ thì kết quả định giá khó cân bằng và hợp lý.
Định giá đất phải biết đầy đủ tình trạng các loại quyền của đối tượng định giá.
Cùng một loại đất, quyền lợi không giống nhau thì giá cả có thể khác nhau rất lớn. Cho
nên, trước khi định giá phải thông qua việc điều tra qua tài liệu đăng ký đât đai và khảo
sát hiện trường để làm rõ tình trạng các loại quyền lợi của đối tượng đất đai định giá.

Giá đất được xác định do công tác định giá là giá cả của đất đai ở một thời điểm
nhất định, vì giá đất lên xuống thay đổi không ngừng theo sự phát triển của kinh tế, xã
hội. Nếu không biết được giá cả của đất đai được định ra của thời điểm nào, giá đó
không có ý nghĩa.
1.3.4. Vai trò của định giá đất
Định giá đất đai bao giờ cũng gắn với một thửa đất cụ thể tại một thời điểm xác
định. Không thể định giá đất nếu không gắn với không gian xác định, cũng không thể
định giá của thửa đất tại một thời điểm mà kết quả đúng với mọi thời điểm khác. Giá cả
của một mảnh đất được xác định trên thị trường tại một thời điểm xác định là điều kiện
cần và đủ để người định giá tiến hành công việc định giá. Tuy mọi cuộc định giá đất
đai đều có chung một mục tiêu là xác định giá đất trên thị trường, nhưng điều mà người
định giá quan tâm hơn hết là khi tiến hành định giá đó là giá của mảnh đất đó cần được
xác định là loại giá trị nào (giá thị trường, giá trị thế chấp...), và nhằm phục vụ cho mục
đích gì (để Nhà nước làm căn cứ tính thuế sử dụng đất, thuế chuyển QSDĐ, lệ phí
trước bạ...).
Như vậy định giá đất đóng vai trò rất quan trọng trong nền kinh tế, thông qua
kết quả định giá nó sẽ:

GVHD: TS. Phan Trung Hiền

12

SVTH: Nguyễn Thành Đạt


LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT

1. Giúp cho Nhà nước và người sử dụng đất có những quyết định đúng đắn trong
quản lý, kinh doanh và trong các giao dịch dân sự khác.
2. Định giá đất là cơ sở phục vụ cho mua bán, trao đổi và chuyển nhượng đất đai,

góp phần ổn định thị trường đất đai.
3. Định giá đất là cơ sở cho một số chính sách hoặc quan hệ sở hữu đất đai như
cho thuê, thế chấp, cầm cố.
4. Định giá đất là cơ sở để đền bù đất đai khi Nhà nước thu hồi đất, tính giá trị tài
sản khi thu hồi.
5. Định giá đất là cơ sở cho việc sử dụng đất nhằm nâng cao hiệu quả về sử dụng
đất.
6. Định giá đất còn đóng góp vào việc đảm bảo công bằng xã hội đặc biệt khi giải
quyết sự tranh chấp đất đai, xây dựng và thực hiện pháp luật về đất đai.
1.4. Lịch sử về chính sách đất đai ở Việt Nam và việc hình thành giá đất
1.4.1. Trước Cách mạng tháng Tám 1945: 6
Đất đai bị chi phối bởi quyền lực tối thượng của vua chúa. Pháp luật phong kiến
bảo vệ quyền tư hữu đất đai nhưng thực chất đất đai nằm trong tay của quan lại, địa
chủ, nhân dân mà đặc biệt là nông dân không có điều kiện để tư hữu. Khi nước ta trở
thành xã hội thuộc địa nửa phong kiến thì người dân trở thành kẻ nô lệ, làm thuê và bị
bốc lột ngay trên mảnh đất của mình.
1.4.2. Sau Cách mạng tháng Tám 1945: 7
Đây là mốc quan trọng trong lịch sử dân tộc ta. Thực sự khi đề cập đến đất đai
thời kỳ này phải đề cập đến quan điểm của Đảng ta từ khi mới thành lập trong cương
lĩnh Cách mạng năm 1930. Cương lĩnh này tạo nên nền tảng cơ bản cho việc thực hiện
chính sách đất đai của nước ta thực sự bắt đầu từ sau năm 1946 đến năm 1954, miền
Bắc bắt đầu thời kỳ xây dựng Chủ nghĩa xã hội và là hậu phương lớn cho miền Nam
tiền tuyến. Tiếp đó, điều 12 Hiến pháp năm 1959 nêu rõ “Các hầm mỏ, sông ngòi và
những rừng cây, đất hoang… mà pháp luật quy định là của Nhà nước, đều thuộc sở
hữu của toàn dân”. Là một bước tiến quan trọng trong việc thiết lập quyền làm chủ của
nhân dân đối với đất đai, nhưng mặt khác Hiến pháp năm 1959 cũng khẳng định “Nhà
nước chiếu theo pháp luật bảo vệ quyền sở hữu về ruộng đất của … nông dân”.
6
7

Hội thảo kỷ yếu khoa học – Khoa Luật, Đại học Cần Thơ năm 2001, tr. 28.
Hội thảo kỷ yếu khoa học – Khoa Luật, Đại học Cần Thơ năm 2001, tr. 29.

GVHD: TS. Phan Trung Hiền

13

SVTH: Nguyễn Thành Đạt


LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT

Quan điểm về đất đai của Đảng được luật hóa trong Hiến pháp năm 1959 hoàn
toàn phù hợp với lý luận của chủ nghĩa Mác – Lênin và tư tưởng Hồ Chí Minh trong
thời kỳ quá độ xây dựng xã hội chủ nghĩa ở miền Bắc. Đất nước trải qua cuộc Cách
mạng ruộng đất mà ưu điểm lớn nhất là thực sự trao ruộng đất vào tay nông dân, góp
phần tăng cường sức mạnh cho nhân dân miền Nam; khi Chánh phủ Cách mạng lâm
thời miền Nam ra đời cũng quán triệt và thực hiện nhất quán quan điểm, đường lối của
Đảng về đất đai. Lần đầu tiên cả về lập pháp lẫn thực tế đều khẳng định quyền làm chủ
của nhân dân đối với đất đai, xóa bỏ chế độ bóc lột.
Tuy nhiên, do hoàn cảnh lịch sử cụ thể nên chính sách pháp luật đất đai thời kỳ
này chú xóa bỏ tàn dư chế độ thực dân phong kiến, đem lại ruộng đất cho dân cày, nên
chỉ diễn ra chủ yếu trên mặt trận sản xuất nông nghiệp thông qua các chính sách về hợp
tác hóa nông nghiệp. Sự nóng vội trong việc thiết lập các quan hệ sản xuất Xã hội chủ
nghĩa trên thực tế không tránh khỏi việc bỏ qua những bước đi cần thiết của thời kỳ
quá độ.
1.4.3. Thời kỳ sau năm 1975: 8
- Giai đoạn sau năm 1975 đến trước khi có Hiến pháp 1980:
Sau giải phóng năm 1975, dù chưa xác lập bằng văn bản pháp lý cao nhất nhưng
trong một số văn bản dưới luật, Nhà nước đã khẳng định nguyên tắc nhất quán là đất

đai thuộc sở hữu toàn dân, cho thuê mướn (như quyết định 188 – CP ngày 25/9/1976
của Hội đồng Chính phủ, hoặc quyết định 111/CP ngày 14/4/1977 của Hội đồng Chính
phủ). Đây là thời kỳ điều chỉnh đất đai mạnh mẽ nhất ở miền Nam, thông qua các chủ
trương, chính sách về cải tạo nông nghiệp và các phong trào hợp tác hóa nông.
- Giai đoạn từ khi Hiến pháp 1980 ra đời đến trước Đại hội Đảng lần thứ VI:
“Đất đai thuộc sở hữu toàn dân…” (Điều 19), “Nhà nước thống nhất quản lý
đất đai … Những tập thể và cá nhân sử dụng đất đai được tiếp tục sử dụng…” (Điều
20) đã trở thành nguyên tắc hiến định, quyền sở hữu tư nhân về đất đai chấm dứt. Trên
cơ sở đó, quyết định 201/CP ngày 01/7/1980 của Hội đồng Chính phủ về việc thống
nhất quản lý ruộng đất và tăng cường công tác quản lý ruộng đất trong cả nước ra đời.
Có thể nói dù văn bản này là văn bản dưới luật, nhưng có khả năng đầy đủ và toàn diện
về công tác quản lý Nhà nước về đất đai trong thời kỳ này. Bên cạnh đó, phong trào
hợp tác hóa được đẩy mạnh một bước cao hơn thông qua nhiều chỉ thị của Bộ Chính trị
8

Hội thảo kỷ yếu khoa học – Khoa Luật, Đại học Cần Thơ năm 2001, tr. 29.

GVHD: TS. Phan Trung Hiền

14

SVTH: Nguyễn Thành Đạt


LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT

và Ban Bí thư đã tạo tiền đề tất yếu cho cuộc cách mạng trong nông nghiệp trong giai
đoạn tiếp theo.
- Giai đoạn sau Đại hội Đảng lần thứ VI đến nay:
Phải đổi mới, đặc biệt là đổi mới tư duy kinh tế là mệnh lệnh lịch sử của dân tộc

ta đối với Đảng. Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VI diễn ra vào năm 1986 là một bước
ngoặc lịch sử đánh dấu tiến trình phát triển mới của đất nước. Hàng loạt các văn bản
pháp luật, chủ trương và chính sách đất đai ra đời, là những bước tiến quan trọng trong
chủ trương, chính sách và pháp luật về đất đai. Có thể nói từ đó cuộc cách mạng trong
nông nghiệp đã diễn ra, tạo nên sinh khí mới trong đời sống nhân dân, đặc biệt là nông
dân. Nó đánh dấu một cột mốc đổi mới và thoát khỏi thời kỳ khủng hoảng, giải tỏa sự
đình đốn và trì trệ trong nông nghiệp, tạo nên sức sản xuất nông nghiệp chưa từng có
trong lịch sử nước ta, đánh dấu nét son của thời kỳ đổi mới.
Giai đoạn sau 1975 đến trước Đại hội Đảng lần VI, có thể nói do nóng vội, chủ
quan duy ý chí muốn thiết lập các quan hệ sản xuất XHCH, chúng ta bỏ qua vai trò của
nông nghiệp trong quá trình xây dựng đất nước từ đói nghèo và lạc hậu sau chiến tranh
đã đẩy nhanh quá trình hợp tác hóa nông nghiệp, xóa bỏ một số thành phần kinh tế
tương ứng với các loại hình sở hữu bất chấp điều kiện khách quan và các quy luật tất
yếu của nền kinh tế.
Sự nhận thức quá cứng vô tình đánh tráo khái niệm “quản lý” trong câu “Nhà
nước thống nhất quản lý đất đai…”, từ đó nội dung Nhà nước quản lý đất đai bằng các
quy định và chế định pháp lý thì trong thực tế một thời gian dài. Hậu quả là người nông
dân không thiết tha với ruộng đồng, vô hình trung họ bị tách khỏi mảnh ruộng, miếng
vườn sản, xuất nông nghiệp bị đình đốn đến mức trì trệ, hoặc né tránh pháp luật và các
cơ quan Nhà nước khi có nhu cầu dịch chuyển đất đai trên thực tế. Đây chính là bài học
lớn trên con đường xây dựng và hoạch định chiến lược phát triển kinh tế của đất nước
nói chung, trong lĩnh vực quản lý đất đai nói riêng.
Tuy nhiên, với những quy định và chính sách quan trọng đó và cùng với Hiến
pháp 1980, một mặt đã đem lại ruộng đất vào tay những người thực sự có nhu cầu nhất
là nông dân, góp phần nhất định trong việc vực dậy và phát triển nền kinh tế; nhưng
mặt khác, một thực tế không thể phủ nhận là một số quy định, chủ trương và chính
sách không sát thực tiễn của thời kỳ sau năm 1975 vẫn còn để lại hậu quả, cùng với sự
hạn chế của Luật đất đai năm 1987, tất cả đã bộc lộ những khiếm khuyết, vô hình trung
tạo nên những mầm móng tranh chấp và khiếu nại về đất đai cứ tích tụ dần trong một
GVHD: TS. Phan Trung Hiền

15

SVTH: Nguyễn Thành Đạt


LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT

thời gian dài chỉ chờ có dịp là bộc phát và bộc phát một cách mạnh mẽ. Đảng và Nhà
nước ta đã mạnh dạn sửa chữa, đặc biệt là việc xử lý các vấn đề khiếu nại và tranh chấp
đất đai rất gay gắt và phức tạp kéo dài hơn 10 năm (bắt đầu từ sự ra đời của chỉ thị 47 –
CT/TW ngày 31/8/1988 v/v giải quyết vấn đề cấp bách về ruộng đất).
Bên cạnh đó, đất đai thực sự trở thành tư liệu sản xuất quý giá, chịu sự tác động
của cơ chế thị trường trong thời kỳ đổi mới, dẫn đến một tất yếu là phá vỡ sự đóng
băng về dịch chuyển đất đai mà chủ trương và quan điểm trước đây xem như bất di bất
dịch. Sự dịch chuyển của cơ cấu kinh tế, luân chuyển lao động giữa các ngành nghề,
nhu cầu vốn đầu tư trở lại để tái sản xuất trong nông nghiệp và ở nhiều lĩnh vực kinh tế
- xã hội khác nhau, cùng với việc mở rộng các thành phần kinh tế với nhiều hình thức
sở hữu khác nhau trong xu thế giao lưu và hội nhập với nền kinh tế thế giới, là tiền đề
tất yếu cho việc thừa nhận trong một chừng mực nào đó quyền của người sử dụng đất,
nhưng thừa nhận đến đâu là do điều kiện kinh tế - xã hội quyết định. Trên cơ sở đó
Luật đất đai năm 1993 ra đời.
Luật đất đai năm 1993 ra đời không chỉ đơn thuần là bổ sung, thay đổi quan
điểm về đất đai của Đảng và Nhà nước ta mà nó còn phản ánh sự thay đổi và phát triển
của nền kinh tế đất nước. Việc quy định và thừa nhận 5 quyền của người sử dụng đất9
(quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp) như những quyền lợi
dân sự thiết thực không chỉ đánh dấu khuynh hướng phát triển mà còn luật hóa những
nhu cầu tồn tại khách quan trong xã hội vốn dĩ đã có từ lâu nay trong đời sống nhân
dân.
Song song đó, quyền lợi và nghĩa vụ của các tổ chức nhất là các tổ chức kinh tế

trong việc sử dụng đất cũng gắn bó rất chặt chẽ với tình hình và tốc độ đổi mới của nền
kinh tế, đất đai không chỉ đơn thuần là mặt bằng làm việc, nơi ở hay sản xuất mà là
nguồn vốn tiềm tàng cần được khai thác một cách đặc biệt trong quy trình đầu tư, góp
vốn sản xuất kinh doanh. Chính vì vậy, Luật đất đai đã được sửa đổi năm 1998 và 2001
đã quy định thêm và mở rộng các quyền cho người sử dụng đất, đặc biệt là các tổ chức
kinh tế. Quy định của pháp luật đất đai trong lĩnh vực này khá nhạy cảm và cần sự
thích ứng nhanh với tiến trình phát triển kinh tế.
Pháp luật đất đai nói chung và Luật đất đai nói riêng trong cơ chế thị trường với
sự đa dạng của các thành phần kinh tế, tôn trọng triệt để quyền lợi của người sử dụng
đất, khai thác tối ưu giá trị quyền sử dụng đất (QSDĐ), tạo đà cho nhiều lĩnh vực kinh
9

Khoản 2 Điều 3 Luật đất đai 1993.

GVHD: TS. Phan Trung Hiền

16

SVTH: Nguyễn Thành Đạt


LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT

tế - xã hội phát triển luôn luôn cần sự thay đổi. Vì thế để bắt kịp sự thay đổi đó của
thực tiễn đòi hỏi về mặt lập pháp cần có những dự báo chiến lược nhất định, nếu không
sẽ dẫn đến tình trạng pháp luật đất đai liên tục sửa đổi một cách chấp vá. Việc xây
dựng một Luật đất đai mới để thay thế Luật đất đai 1993 và các Luật đất đai sửa đổi bổ
sung là rất cần thiết.
Trên tinh thần đó, quá trình xây dựng các dự thảo của luật đất đai mới rất công
phu, qua nhiều lần chỉnh sửa và lấy ý kiến của nhân dân trong cả nước từ ngày 01/8 –

20/9/2003 và ngày 26/11/2003 Quốc hội khóa XI kỳ họp thứ 4 của nước Cộng hòa xã
hội chủ nghĩa Việt Nam đã thông qua toàn văn Luật đất đai mới gọi là Luật đất đai
2003. Luật đất đai 2003 có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/7/2004, nhằm đáp ứng một
giai đoạn phát triển mới của đất nước, đó là thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện
đại hóa đất nước. Vậy các quan điểm chỉ đạo xây dựng Luật đất đai là 10:
Thứ nhất: Luật đất đai 2003 là sự thể chế hóa những quan điểm cơ bản về chính
sách và pháp luật đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất
nước được đề cập tại Nghị quyết Hội nghị lần thứ 7 Ban chấp hành trung ương Đảng
cộng sản Việt Nam khóa IX. Đây là một văn kiện của Đảng đề cập một cách toàn diện
những quan điểm cơ bản về xây dựng chính sách và pháp luật đất đai trong giai đoạn
mới. Luật đất đai 2003 là sự thể chế hóa đường lối chính sách của Đảng về vấn đề đất
đai.
Thứ hai: việc xây dựng Luật đất đai 2003 dựa trên nền tảng đất đai thuộc sở hữu
toàn dân mà Nhà nước trong vai trò là người đại diện chủ sở hữu và người thống nhất
quản lý đất đai trong phạm vi cả nước.
Thứ ba: trên cơ sở kế thừa và phát triển các Luật đất đai trước đây, Luật đất đai
năm 2003 góp phần pháp điển hóa pháp luật đất đai với tinh thần giảm thiểu tối đa
những văn bản hướng dẫn dưới luật khiến cho hệ thống văn bản pháp luật đất đai trước
đây vô cùng phức tạp, nhiều tầng nấc và kém hiệu quả. Trong văn bản luật này, nhiều
quy định của Chính phủ và cấp bộ ngành qua thực tế đã phù hợp với cuộc sống được
chính thức luật hóa, vừa nâng cao tinh thần pháp lý của quy định vừa giảm thiểu các
quy định không cần thiết để một Luật đất đai hoàn chỉnh có hiệu lực và hiệu quả cao.
1.4.4. Lịch sử hình thành giá đất
Để có được khái niệm gọi là giá đất được nhiều người quan tâm như hiện naythì
10

Giáo trình Luật đất đai, NXB Tư pháp, Hà Nội – 2006, tr. 17.

GVHD: TS. Phan Trung Hiền

17

SVTH: Nguyễn Thành Đạt