Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố vinh, tỉnh nghệ an giai đoạn 2014 2016

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
–––––––––––––––––––––

NGUYỄN VĂN TỨ
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ VINH, TỈNH NGHỆ AN
GIAI ĐOẠN 2014 - 2016

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN – 2017


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
–––––––––––––––––––––

NGUYỄN VĂN TỨ
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ VINH, TỈNH NGHỆ AN
GIAI ĐOẠN 2014 - 2016
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Đàm Xuân Vận

THÁI NGUYÊN – 2017

i

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là
trung thực, đầy đủ, rõ nguồn gốc và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn.
Tôi xin chịu trách nhiệm trước Hội đồng bảo vệ luận văn, trước Khoa và
Nhà trường về các thông tin, số liệu trong đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn!

Thành phố Vinh, tháng 10 năm 2017
Tác giả luận văn

Nguyễn Văn Tứ


ii

LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành luận văn này, tôi đã nhận được sự giúp đỡ của các thầy giáo,
cô giáo, các phòng ban và các đơn vị trong và ngoài trường. Tôi xin gửi lời cảm ơn
chân thành đến:
Thầy giáo PGS. TS Đàm Xuân Vận - Giảng viên Khoa Quản lý Tài nguyên,
Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên đã tận tình hướng dẫn, chỉ bảo, truyền thụ
những kinh nghiệm quý báu, giúp đỡ tôi trong suốt quá trình nghiên cứu và viết
luận văn này.
Tôi xin chân thành cảm ơn các Thầy giáo, Cô giáo trong Khoa Quản lý Tài
nguyên, Phòng Quản lý đào tạo Sau đại học, các phòng ban và trung tâm của
Trường Đại học Nông lâm, Đại học Thái Nguyên đã hướng dẫn, tạo điều kiện và

giúp đỡ tôi trong thời gian tiến hành đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn Ủy ban nhân dân thành phố Vinh,
Phòng Tài nguyên - Môi trường và Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất
thành phố Vinh đã tạo điều kiện và giúp đỡ tôi trong thời gian tiến hành đề tài.
Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới gia đình, người thân, bạn bè, đồng
nghiệp đã quan tâm động viên tôi trong suốt quá trình nghiên cứu và thực hiện đề
tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn!
Thành phố Vinh, tháng 10 năm 2017
Tác giả luận văn

Nguyễn Văn Tứ


iii

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ....................................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN ............................................................................................................ ii
MỤC LỤC ................................................................................................................. iii
DANH MỤC VIẾT TẮT .......................................................................................... vi
DANH MỤC CÁC BẢNG....................................................................................... vii
MỞ ĐẦU .....................................................................................................................1
1. Tính cấp thiết của đề tài ..........................................................................................1
2. Mục tiêu và ý nghĩa của đề tài ................................................................................2
2.1 Mục tiêu. ...............................................................................................................2
CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU ...........................................4
1.1 Cơ sở khoa học và pháp lý của đề tài ....................................................................4
1.1.1 Cơ sở lí luận .......................................................................................................4
1.1.2 Cơ sở thực tiễn ...................................................................................................9

1.2 Khái quát chung về chuyển quyền sử dụng đất ..................................................10
1.2.1 Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất. .......................................................11
1.2.2 Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất .....................................13
1.3. Tình hình chuyển quyền sử dụng đất trên Thế Giới và ở Việt Nam ..................18
1.3.1 . Sơ lược tình hình quản lý đất đai và chuyển quyền sử dụng đất trên
thế giới. ......................................................................................................................18
1.3.2. Tình hình chuyển quyền sử dụng đất ở Việt Nam. .........................................25
1.3.3. Sơ lược tình hình chuyển quyền sử dụng đất của tỉnh Nghệ An ....................31
CHƯƠNG 2. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ..33
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ......................................................................33
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu......................................................................................33
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu .........................................................................................33
2.2. Địa điểm và thời gian nghiên cứu ......................................................................33
2.3. Nội dung nghiên cứu ..........................................................................................33


iv

2.3.1. Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Vinh giai
đoạn 2014- 2016 ........................................................................................................33
2.3.2. Đánh giá sự hiểu biết của người sử dụng đất và cán bộ quản lý của ..............33
thành phố Vinh về những quy định chung của chuyển quyền sử dụng đất. .............33
2.3.3. Đánh giá những thuận lợi và khó khăn trong công tác chuyển quyền sử dụng
đất, đề xuất những giải pháp nâng cao hiệu quả công tác chuyển quyền sử dụng đất
trên địa bàn thành phố Vinh. .....................................................................................34
2.4. Phương pháp nghiên cứu ....................................................................................34
2.4.1. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp .............................................................34
2.4.2. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp ...............................................................34
2.4.3 Phương pháp tổng hợp, phân tích và xử lí số liệu ............................................34
CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ..................................35

3.1. Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn TP Vinh .................35
3.1.1. Đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất theo các hình thức
chuyển quyền ............................................................................................................35
3.1.2. Đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Vinh theo
đơn vị hành chính ......................................................................................................44
3.2. Đánh giá sự hiểu biết của người sử dụng đất và cán bộ quản lý về chuyển quyền
sử dụng đất. ...............................................................................................................49
3.2.1. Đánh giá sự hiểu biết về những quy định chung của chuyển quyền sử dụng
đất trên địa bàn thành phố Vinh ................................................................................49
3.2.2. Đánh giá sự hiểu biết về các hình thức chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn
thành phố Vinh ..........................................................................................................50
3.3. Thuận lợi và khó khăn, những yếu tố ảnh hưởng trong công tác chuyển quyền
sử dụng đất và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác chuyển quyền sử dụng
đất trên địa bàn thành phố Vinh ................................................................................60
3.3.1. Thuận lợi .........................................................................................................60
3.3.2 Khó khăn ..........................................................................................................60
3.3.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố
Vinh. ..........................................................................................................................61


v

3.3.4. Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác chuyển quyền sử dụng đất trên
địa bàn thành phố Vinh .............................................................................................61
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ...................................................................................63
1. Kết luận .................................................................................................................63
2. Kiến nghị ...............................................................................................................64
TÀI LIỆU THAM KHẢO .........................................................................................65

vi

DANH MỤC VIẾT TẮT

ĐVT:

Đơn vị tính

GCN:

Giấy chứng nhận

HĐND:

Hội đồng nhân dân

QSDĐ:

Quyền sử dụng đất

QSD:

Quyền sử dụng

SDĐ:

Sử dụng đất

TP:

Thành phố

TB:

Trung bình

UBND:

Ủy ban nhân dân


vii

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1. Kết quả công tác chuyển nhượng QSD đất trên địa bàn TP Vinh ............36
giai đoạn 2014 - 2016. ...............................................................................................36
Bảng 3.2. Kết quả công tác cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất trên địa bàn
thành phố Vinh giai đoạn 2014- 2016. ......................................................................37
Bảng 3.3. Kết quả công tác tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Vinh
giai đoạn 2014 - 2016. ...............................................................................................38
Bảng 3.4. Kết quả công tác thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Vinh
giai đoạn 2014 - 2016 ................................................................................................39
Bảng 3.5. Kết quả công tác thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất trên địa bàn
thành phố Vinh giai đoạn 2014 - 2016. .....................................................................40
Bảng 3.6. Kết quả xóa thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất tại thành phố Vinh
giai đoạn 2014 – 2016 ...............................................................................................41
Bảng 3.7a. Kết quả công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Vinh
giai đoạn 2014 - 2016 theo đơn vị hành chính ..........................................................44
Bảng 3.7b. Kết quả công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Vinh
giai đoạn 2014- 2016 theo đơn vị hành chính. ..........................................................45

Bảng 3.8. Những hiểu biết chung của người dân thành phố Vinh về chuyển quyền
sử dụng đất ................................................................................................................49
Bảng 3.9. Sự hiểu biết về chuyển đổi quyền sử dụng đất trên địa bàn .....................51
thành phố Vinh ..........................................................................................................51
Bảng 3.10: Sự hiểu biết về tặng cho quyền sử dụng đất ...........................................53
trên địa bàn thành phố Vinh ......................................................................................53
Bảng 3.11. Sự hiểu biết về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn thành
phố Vinh ....................................................................................................................54
Bảng 3.12. Sự hiểu biết về thừa kế quyền sử dụng đất .............................................55
trên địa bàn thành phố Vinh ......................................................................................55
Bảng 3.13. Sự hiểu biết về thế chấp quyền sử dụng đất ...........................................56
trên địa bàn thành phố Vinh ......................................................................................56


viii

Bảng 3.14. Sự hiểu biết về cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất trên địa bàn
thành phố Vinh ..........................................................................................................57
Bảng 3.15. Sự hiểu biết về góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất trên địa bàn
thành phố Vinh ..........................................................................................................59


ix

DANH MỤC CÁC HÌNH

Biểu đồ 3.1a. Kết quả công tác chuyển quyền sử dụng đất ......................................42
Biểu đồ 3.1b. Kết quả công tác chuyển quyền sử dụng đất ......................................43
Biểu đồ 3.2a. Kết quả công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thành
phố Vinh giai đoạn 2014- 2016 theo đơn vị hành chính ...........................................47

Biểu đồ 3.2b. Kết quả công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thành
phố Vinh giai đoạn 2014- 2016 theo đơn vị hành chính ...........................................48


1

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Như chúng ta đã biết, trong mọi thời đại đất đai luôn là một tài nguyên vô
cùng quý giá mà thiên nhiên ban tặng cho con người, là điều kiện để hình thành, tồn
tại và phát triển của mọi loài sinh vật trên trái đất. Vì thế người ta xem đất đai như
là một tư liệu sản xuất đặc biệt không thể thay thế, là thành phần quan trọng của
môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế,
văn hoá, xã hội, an ninh quốc phòng. Đối với sự nghiệp phát triển kinh tế xã hội thì
đất đai là tư liệu sản xuất trực tiếp của kinh tế nông lâm - ngư nghiệp, là chỗ đứng
chân để phát triển kinh tế công nghiệp và dịch vụ, là nhu cầu thiết yếu cho sinh hoạt
của con người.
Dưới bất kỳ thời đại nào, một chế độ xã hội nào đất đai luôn là một trong
những vấn đề được quan tâm hàng đầu của bộ máy Nhà nước. Xã hội ngày càng
phát triển hiện thì nhu cầu của con người đối với đất đai ngày càng lớn. Đặc biệt
trong điều kiện thực tế ở nước ta hiện nay, sau khi gia nhập tổ chức thương mại
quốc tế WTO, xu thế hội nhập toàn cầu đang phát huy tối đa sức mạnh của nó làm
cho việc phân bổ đất đai vào các mục đích sử dụng khác nhau ngày càng trở nên
khó khăn, các quan hệ đất đai ngày càng thay đổi phức tạp và luôn biến động gây áp
lực lớn cho quỹ đất quốc gia cũng như công tác quản lý Nhà nước về đất đai. Thực
tế đó đã đặt ra yêu cầu đối với việc sử dụng và quản lý đất càng phải tốt hơn, tiết
kiệm và hiệu quả hơn.
Chuyển quyền sử dụng đất là một hoạt động diễn ra thường xuyên từ xưa đến
nay và tồn tại dưới nhiều hình thức đa dạng. Tuy nhiên, chỉ đến Luật đất đai năm
1993, chuyển quyền sử dụng đất mới được quy định một cách có hệ thống. Tiếp đó

là Luật Đất đai 2003 và Luật Đất đai 2013 tiếp tục hoàn thiện về quy định của các
hình thức chuyển quyền sử dụng đất phù hợp với nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội
của đất nước.


2

Thành phố Vinh là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hoá - xã hội của tỉnh
Nghệ An, là một trong hai đô thị lớn nhất vùng Bắc Trung Bộ có diện tích tự nhiên
là 104,9996 km2 bao gồm 16 phường và 9 xã. Trung tâm Thành phố cách thủ đô Hà
Nội 295 km (về phía Bắc) và cách Huế 350 km; Đà Nẵng 472 km; Thành phố Hồ
Chí Minh 1.447 km (về phía Nam). Vị trí địa lý:
+ Phía Bắc và phía Đông giáp huyện Nghi Lộc;
+ Phía Tây giáp huyện Hưng Nguyên;
+ Phía Nam giáp huyện Nghi Xuân, tỉnh Hà Tĩnh.
Thành phố Vinh nằm ở trung độ cả nước trên trục đường giao thông quan
trọng Bắc - Nam, nằm giữa thành phố Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh là hai
trung tâm của hai vùng kinh tế phát triển nhất trong cả nước. Trong những năm gần
đây, quá trình đô thị hoá tại thành phố Vinh đã diễn ra mạnh mẽ. Thị trường bất
động sản hết sức sôi động, giá đất thị trường thay đổi rất nhanh, nhất là các vị trí đất
có khả năng sinh lợi. Quyền sử dụng đất thực sự đã trở thành nguồn lực quan trọng,
nguồn vốn lớn nhất để đầu tư cho việc xây dựng cơ sở hạ tầng, đường giao thông,
các công trình quan trọng phục vụ cho việc phát triển kinh tế và lợi ích cộng đồng.
Tuy nhiên, do tốc độ đô thị hóa diễn ra nhanh vượt quá khả năng đáp ứng của các
bộ máy quản lý và sử dụng đất đai trên địa bàn Thành phố đã phát sinh nhiều bất
cập, một trong những bất cập đó là thị trường đất đai chưa được quản lý chặt chẽ,
đây là nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng giao dịch “ngầm” vẫn tồn tại khá nhiều
trên địa bàn thành phố.
Xuất phát từ tình hình thực tiễn trên và được sự đồng ý của ban giám hiệu trường
Đại học Nông Lâm Vinh, phòng Quản lý đào tạo Sau đại học, sự giúp đỡ của Phòng Tài

Nguyên và Môi trường thành phố Vinh và dưới sự hướng dẫn của thầy giáo PGS. TS
Đàm Xuân Vận, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài:“Đánh giá công tác chuyển quyền sử
dụng đất trên địa bàn thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An giai đoạn 2014- 2016”.
2. Mục tiêu và ý nghĩa của đề tài
2.1 Mục tiêu.
- Đánh giá kết quả của 7 hình thức chuyển quyền sử dụng đất theo Luật Đất
đai 2013 tại thành phố Vinh giai đoạn 2014 – 2016.


3

- Đánh giá công tác chuyển quyền thông qua người dân hành phố Vinh về
những quy định chung của chuyển quyền sử dụng đất.
- Đánh giá những ưu điểm, tồn tại và đề xuất hướng giải quyết trong thời
gian tới.
2.2 Ý nghĩa của đề tài
- Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học: giúp học viên vận dụng
được kiến thức đã học vào thực tế.
- Ý nghĩa trong thực tiễn: Việc đánh giá công tác chuyển QSD đất sẽ giúp
học viên rõ hơn về công tác quản lý nhà nước về đất đai tại địa phương, từ đó có thể
đưa ra những giải pháp khả thi để giải quyết những khó khăn và hoàn thiện công tác
quản lý nhà nước về đất đai trong thời gian tiếp theo.


4

CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU
1.1 Cơ sở khoa học và pháp lý của đề tài
1.1.1 Cơ sở lí luận

Đề tài là công trình nghiên cứu khoa học về hệ thống các chính sách, pháp
luật về đất đai, đặc biệt là chính sách chuyển quyền sử dụng đất; nghiên cứu, đánh
giá thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất, từ đó đưa ra các giải pháp, kiến
nghị để nâng cao hiệu quả của công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn
thành phố Vinh.
* Khái niệm về đất đai
Đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các cấu
thành của môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đó bao gồm khí hậu, bề
mặt, thổ nhưỡng, dạng địa hình, nước mặt (hồ, sông), nước ngầm, tập đoàn thực vật
và động vật, trạng thái định cư của con người, những kết quả do hoạt động của con
người trong quá khứ và hiện tại để lại (Nguyễn Đình Bồng, 2010).[27]
* Khái niệm về quản lý đất đai
Quản lý đất đai là một ngành khoa học có truyền thống lâu đời và ngày nay
càng có vai trò quan trọng,mang tính liên tục theo thời gian và không gian. Quản lý
đất đai bao gồm những chức năng, nhiệm vụ liên quan đến việc xác lập và thực thi
các quy tắc cho việc quản lý, sử dụng và phát triển đất đai cùng với những lợi nhuận
thu được từ đất (thông qua bán, cho thuê, hoặc thuế) và giải quyết những tranh chấp
liên quan đến quyền sở hữu và QSDĐ. Quản lý đất đai là quá trình điều tra mô tả,
những tài liệu chi tiết về thửa đất, xác định hoặc điều chỉnh các quyền và các thuộc
tính khác của đất, lưu giữ và cập nhật và cung cấp những thông tin về sở hữu, giá
trị, sử dụng đất và các nguồn thông tin khác liên quan đến thị trường BĐS. Quản lý
đất đai liên quan đến cả hai đối tượng đất công và đất tư bao gồm: đo đạc đất đai,
ĐKĐĐ, định giá đất, giám sát, quản lý sử dụng đất đai và cơ sở hạ tầng cho công
tác quản lý. Quản lý nhà nước về đất đai có thể đồng nghĩa với QLĐĐ, tập trung
vào cách thức Chính phủ xây dựng, thực hiện các chính sách đất đai và QLĐĐ cho


5

tất cả các loại đất không phân biệt quyền sử dụng đất. Cụ thể hơn, đây là quá trình

nhà nước QLĐĐ thuộc sở hữu của Nhà nước và giao đất cho các mục đích sử dụng
khác nhau (Nguyễn Đình Bồng và các tác giả, 2005).[26]
Luật Đất đai năm 2013 khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà
nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý về đất đai, chế độ quản lý và sử
dụng đất đai, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất đối với đất đai thuộc lãnh
thổ của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam. Mọi tổ chức, cá nhân trong xã
hội không có quyền sở hữu đất, họ được Nhà nước giao đất và quyền sử dụng đất để
sử dụng đất ổn định lâu dài. Trong thời gian sử dụng đất do pháp luật quy định người sử
dụng đất được chuyển các quyền và nghĩa vụ sử dụng đất cho người khác [8].
Theo điều 164 Bộ luật dân sự 2005: "Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm
hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của
pháp luật...". Sở hữu là việc tài sản, tư liệu sản xuất, thành quả lao động thuộc về
một chủ thể nào đó, nó thể hiện quan hệ giữa người với người trong quá trình tạo ra
và phân phối các thành quả vật chất. Đối tượng của quyền sở hữu là một tài sản cụ
thể, chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân, các chủ thể khác (hộ gia đình, cộng đồng...).
Chủ sở hữu thực hiện quyền định đoạt tài sản của mình theo hai phương thức: định
đoạt số phận pháp lý của tài sản; định đoạt số phận thực tế của tài sản.
- Quyền chiếm hữu: Là quyền của chủ sở hữu nắm giữ, quản lý tài sản thuộc
quyền sở hữu của mình. Trong một số trường hợp theo quy định của pháp luật thì
người không phải sở hữu tài sản cũng có quyền sở hữu tài sản (nhà vắng chủ). Dưới
góc độ pháp lý quyền chiếm hữu đất đai có ý nghĩa quan trọng, bởi lẽ nó là cơ sở
đầu tiên để xác lập quyền sử dụng và định đoạt đất đai.
- Quyền sử dụng: Là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng hoa
tức, lợi tức từ tài sản. Chủ sở hữu có quyền khai thác giá trị tài sản theo ý chí của
mình bằng cách thức khác nhau. Người không phải chủ sở hữu cũng có quyền sử
dụng tài sản trong các trường hợp được chủ sở hữu giao quyền sử dụng. Điều này
thấy rõ trong việc nhà nước giao quyền sử dụng đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá
nhân. Đây là cơ sở pháp lý quan trọng nhất để Nhà nước thực hiện quyền sở hữu đất
đai về mặt kinh tế. Trong nền kinh tế còn nhiều thành phần, Nhà nước không thể tự

6

mình trực tiếp sử dụng toàn bộ đất đai mà phải tổ chức cho toàn xã hội, trong đó có cả
tổ chức của Nhà nước sử dụng đất vào mọi mục đích. Như vậy, quyền sử dụng đất lại
được trích ra để giao về cho người sử dụng (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) trên những
thửa đất cụ thể; quyền sử dụng đất đai của Nhà nước trong trường hợp này được thể hiện
trong quy hoạch sử dụng đất, trong việc hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất do đầu tư của Nhà
nước mang lại.
- Quyền định đoạt: Là quyền của chủ sử hữu chuyển giao quyền sở hữu tài
sản của mình cho người khác, quyền định đoạt của Nhà nước là cơ bản và tuyệt đối,
gắn liền với quyền quản lý về đất đai với các quyền năng: giao đất, cho thuê đất, thu
hồi đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Việc định đoạt số phận pháp lý của
từng thửa đất cụ thể liên quan đến quyền sử dụng đất, thể hiện qua việc chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử
dụng đất; những quyền này là hạn chế theo từng mục đích sử dụng, phương thức
nhận đất và đối tượng nhận đất theo quy định cụ thể của pháp luật (Đào Trung Chính,
2005).[27]
Như vậy, quyền sở hữu là quyền được pháp luật ghi nhận và bảo vệ đối với
một chủ thể được tự do chiếm hữu, sử dụng và định đoạt quyền sở hữu, trong đó:
quyền chiếm hữu là quyền được pháp luật bảo vệ nhằm giám sát thực tế đối với bất
động sản; quyền sử dụng là quyền được pháp luật bảo vệ để khai thác các đặc tính
hữu ích tự nhiên của bất động sản và sử dụng lợi ích của nó; lợi ích có thể là thu
nhập, phát triển, thu hoạch và các hình thức khác; quyền định đoạt là quyền được
pháp luật bảo vệ trong quyết định số phận pháp lý của bất động sản. Các hình thức
sở hữu về đất đai: Sở hữu nhà nước (chủ sở hữu là nhà nước); Sở hữu tập thể, cộng
đồng (chủ sở hữu là tập thể hoặc cộng đồng); Sở hữu cá nhân (chủ sở hữu là cá
nhân) (Nguyễn Đình Bồng, 2005).[26]
Điều 3, Luật Đất đai năm 2013 quy định: tại khoản 10: "Chuyển quyền sử
dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác

thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử
dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất"; tại khoản 20: "Giá trị quyền sử dụng


7

đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định
trong thời hạn sử dụng đất xác định"[8].
Giá tính thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ khi thực hiện thủ tục chuyển
quyền sử dụng đất là giá cao nhất trong 03 trường hợp: giá do UBND tỉnh, thành
phố trực thuộc Trung ương quy định; giá do đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự
án có sử dụng đất; giá thực tế do người sử dụng đất thoả thuận với những người có
liên quan khi thực hiện chuyển quyền sử dụng đất.
Chương IX, Luật Đất đai năm 2013 đã quy định quyền và nghĩa vụ của
người sử dụng đất; trong đó tại điều 167 quy định người sử dụng đất được thực hiện
các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, góp vốn quyền sử dụng đất.
Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng,
thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây
(Điều 188, Luật Đất đai năm 2013):
- Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và
trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật Đất đai năm 2013;
- Đất không có tranhchấp;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- Trong thời hạn sử dụngđất.
- Ngoài các điều kiện quy định trên, người sử dụng đất khi thực hiện các
quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, góp vốn
bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189,
190, 191, 192, 193 và 194 của Luật Đất đai năm2013.
Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử
dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm

đăng ký vào sổ địa chính.
Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất:
Luật đất đai năm 2013 quy định có 7 hình thức chuyển QSD đất:
- Chuyển đổi quyền sử dụng đất là phương thức đơn giản nhất của việc
chuyển quyền sử dụng đất. Hình thức này chỉ bao hàm việc “đổi đất lấy đất” giữa


8

các chủ thể sử dụng đất, nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù
hợp, khắc phục tình trạng manh mún, phân tán đất đai hiệnnay.
- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hình thức phổ thông nhất của việc
chuyển quyền sử dụng đất. Đây là hình thức chuyển quyền sử dụng đất từ người này
cho người khác trên cơ sở có giá trị. Trong trường hợp này người được nhận đất
phải trả cho người chuyển quyền sử dụng một khoản tiền hoặc hiện vật ứng với mọi
chi phí mà họ đã bỏ ra để có được quyền sử dụng đất và tất cả chi phí đầu tư làm
tăng giá trị của đất đó.
- Tặng cho quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển quyền sử dụng đất
cho người khác theo quan hệ tình cảm mà người chuyển quyền sử dụng không thu
lại tiền hoặc hiện vật nào cả. Nó thường diễn ra theo quan hệ tình cảm huyết thống,
tuy nhiên cũng không loại trừ ngoài quan hệ này. Tuy nhiên, để tránh lợi dụng
trường hợp này để trốn thuế nên Nhà nước qui định cụ thể những trường hợp nào
thì được phép tặng cho không phải chịu thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ và
những trường hợp nào vẫn phải chịu loại thuế này.
- Thừa kế quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất khi chết để lại quyền
sử dụng đất của mình cho người khác theo di chúc hoặc theo phápluật.
Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nội dung
của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa văn hoá, xã hội.
Nếu người chết để lại di chúc và di chúc là hợp pháp thì chia theo di chúc;
trường hợp người chết không để lại di chúc thì chia theo thoả thuận phân chia của

các hàng thừa kế; nếu những người được hưởng thừa kế quyền sử dụng đất của
người đã chết mà không tự thoả thuận được thì phân chia theo pháp luật.
- Góp vốn bằng quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất có quyền coi giá
trị quyền sử dụng đất của mình như một tài sản dân sự đặc biệt để góp với người
khác cùng hợp tác sản xuất kinh doanh. Việc góp này được thực hiện theo thoả
thuận giữa 2 hay nhiều đối tác, các đối tác có thể góp đất, góp tiền, hoặc góp tài sản
khác như sức lao động, công nghệ, máy móc... Qui định này tạo cơ hội cho sản xuất
hàng hoá phát triển, các đối tác có thể phát huy các sức mạnh riêng của mình; từ đó


9

thành sức mạnh tổng hợp để nâng cao hiệu quả sử dụng đất nói riêng và sản xuất,
kinh doanh nói chung.
- Trình tự, thủ tục chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, góp vốn bằng quyền sử
dụng đất được quy định chi tiết tại điều 79, Nghị định số 43/NĐ-CP ngày 15/5/2014
của Chính phủ về quy định chi tiết một số điều của Luật Đất đai năm 2013.[13]
Thời gian thực hiện các thủ tục hành chính về đất đai (bao gồm cả chuyển quyền sử
dụng đất) được quy định cụ thể tại điều 61, Nghị định số 43/NĐ-CP ngày 15/5/2014
của Chính phủ về quy định chi tiết một số điều của Luật Đất đai năm 2013.[13]
Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn
liền với đất được quy định tại điều 64, Nghị định số 43/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của
Chính phủ về quy định chi tiết một số điều của Luật Đất đai năm 2013 như sau [13]:
- Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản
gắn liền với đất của hộ gia đình phải được người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc
người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự ký tên.
- Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản
gắn liền với đất của nhóm người sử dụng đất, nhóm chủ sở hữu tài sản gắn liền với
đất phải được tất cả các thành viên trong nhóm ký tên hoặc có văn bản ủy quyền
theo quy định của pháp luật về dân sự, trừ trường hợp các chủ sở hữu căn hộ cùng

sử dụng chung thửa đất trong nhà chung cư.
Tại Phần thứ 5, Bộ Luật dân sự năm 2005 quy định cụ thể về chuyển quyền
sử dụng đất như: hợp đồng chuyển nhượng, chuyển đổi, tặng cho quyền sử dụng
đất; nguyên tắc chuyển quyền; nghĩa vụ các bên chuyển quyền.[1]
1.1.2 Cơ sở thực tiễn
Qua quá trình đổi mới đất nước nhằm đưa nước ta từ một nước có nền nông
nghiệp lạc hậu thành một nước có nền kinh tế hiện đại phát triển theo hướng công
nghiệp hóa - hiện đại hóa đã đạt được những thành tựu vượt bậc.
Hòa nhịp cùng xu thế phát triển toàn cầu, thị trường đất đai ngày càng sôi
động, vì vậy nhu cầu chuyển quyền sử dụng đất của người sử dụng cũng như công
tác quản lý nhà nước trong lĩnh vực này là một tất yếu khách quan nhằm đạt tới một


10

sự phát triển cao hơn, phù hợp hơn nhằm đáp ứng yêu cầu ngày càng cao của người
sử dụng cũng như của toàn xã hội.
Trong quá trình đổi mới nền kinh tế, đất đai đã trở thành một yếu tố quan
trọng phục vụ cho việc phát triển. Vì vậy mà đất đai ngày càng có giá trị hơn, nhu
cầu sử dụng đất cho các mục đích phát triển cũng tăng lên nhanh chóng. Công tác
quản lý đất đai cũng gặp nhiều khó khăn, phải nhanh chóng cập nhập các thông tư,
nghị định mới của nhà nước. Đa phần người dân chưa bắt kịp với những thay đổi,
hiểu biết về đất đai còn hạn chế, các hộ chưa thấy được tầm quan trọng của tính
pháp lý đối với đất đai mà các hộ đang có. Còn rất nhiều hộ tự ý chuyển quyền sử
dụng cho nhau mà không thông qua pháp luật, chính vì vậy công tác quản lý nhà
nước về đất đai còn khó khăn.
Thực tế cho thấy trong thời gian qua, kể từ khi Luật Đất đai 2003 ra đời, rồi
đến Luật Đất đai 2013 gần đây có hiệu lực đã tạo cơ sở pháp lý chặt chẽ cho việc
quản lý và sử dụng đất. Cùng với sự nỗ lực trong công tác tuyên truyền pháp luật
đến từng người dân thì công tác quản lý đất đai có nhiều thay đổi theo hướng tích

cực hơn. Người dân ý thức hơn vấn đề quyền sử dụng đất và việc thực hiện đầy đủ
các thủ tục pháp lý về chuyển quyền sử dụng đất. Các cấp lãnh đạo cũng như
UBND thành phố Vinh cùng các ngành liên quan đã xây dựng nhiều kế hoạch cho
các hoạt động trong lĩnh vực đất đai nhằm đẩy mạnh hoạt động chuyển quyền sử
dụng đất tại địa phương. Đây là một trong những nội dung cần phát huy hơn nữa
nhằm tạo tiền đề cho người dân tích cực tham gia sản xuất phát triển kinh tế nói
riêng và cho thành phố nói chung trong việc thu hút các nguồn đầu tư từ bên ngoài
để xây dựng cơ sở hạ tầng, nâng cao đời sống cho nhân dân, thay đổi bộ mặt của
thành phố trong tương lai.
1.2 Khái quát chung về chuyển quyền sử dụng đất
Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người
này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế,
tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng
đất cho người đang sử dụng đất ổn định mà không có nguồn gốc được Nhà nước


11

giao đất, cho thuê đất thông qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu đối với thửa đất xác
định.[8]
1.2.1 Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất.
Theo Luật Đất đai 2013 quy định chuyển quyền sử dụng đất có 7 hình thức:
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền
sử dụng đất.
1.2.1.1 Chuyển đổi quyền sử dụng đất.
Chuyển đổi quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển quyền sử dụng đất, là
phương thức đơn giản nhất của chuyển QSD đất, thực chất hình thức này chỉ bao
hàm hành vi “đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể sử dụng đất, nhằm chủ yếu là tổ

chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc phục tình trạng manh mún, phân tán đất đai
hiện nay [8].
- Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển đổi QSD đất nông nghiệp phải là
người cùng một xã, phường, thị trấn với người chuyển đổi.
- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được nhà nước giao đất
hoặc do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho QSD đất
hợp pháp từ người khác thì được chuyển đổi QSD đất nông nghiệp đó cho hộ gia
đình, cá nhân khác trong cùng một xã, phường, thị trấn để thuận tiện cho sản xuất
nông nghiệp.
- Hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi QSD đất nông nghiệp theo chủ chương
chung về “dồn điền đổi thửa” thì không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển QSD
đất, lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính.
1.2.1.2 Chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hình thức phổ thông nhất của việc
chuyển quyền sử dụng đất, nó là việc chuyển quyền sử dụng đất cho người khác
trên cơ sở có giá trị. Trong trường hợp này người được nhận đất phải trả cho người
chuyển quyền sử dụng một khoản tiền hoặc hiện vật ứng với mọi chi phí mà họ đã
bỏ ra để có được quyền sử dụng đất và tất cả chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất đó.
1.2.1.3 Cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất


12

- Cho thuê và cho thuê lại QSDĐ là việc người sử dụng đất nhường QSDĐ
của mình cho người khác theo sự thỏa thuận trong một thời gian nhất định bằng hợp
đồng theo quy định của pháp luật.
- Cho thuê khác cho thuê lại là đất mà người sử dụng nhường quyền sử dụng
cho người khác là đất không phải có nguồn gốc từ thuê còn đất mà người sử dụng
cho thuê lại là đất có nguồn gốc từ thuê. Trong Luật Đất đai 1993 thì việc cho thuê
lại chỉ diễn ra với đất mà người sử dụng đã thuê của Nhà nước trong một số trường

hợp nhất định, còn trong Luật Đất đai 2003 thì không cấm việc này.
1.2.1.4 Tặng cho quyền sử dụng đất
- Tặng cho QSDĐ là một hình thức chuyển QSDĐ cho người khác theo quan
hệ tình cảm mà chủ sử dụng không thu lại tiền hay hiện vật nào. Nó thường diễn ra
theo quan hệ huyết thống, tuy nhiên cũng không loại trừ ngoài quan hệ này.
- Tặng cho QSDĐ là một hình thức chuyển quyền không phải là mới nhưng
trước đây không có trong luật nên khi thực tiễn phát sinh người ta cứ áp dụng
những qui định của hình thức thừa kế sang để thực hiện.
- Đây cũng là một hình thức đặc biệt của chuyển nhượng QSDĐ mà người
chuyển quyền không thu lại tiền hoặc hiện vật. Tuy nhiên, để tránh lợi dụng trường
hợp này để trốn thuế nên Nhà nước quy định cụ thể những trường hợp nào thì được
phép tặng cho không phải chịu thuế chuyển quyền hoặc thuế thu nhập và những
trường hợp nào vẫn phải chịu loại thuế này.
1.2.1.5 Thừa kế quyền sử dụng đất
Thừa kế quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất khi chết để lại quyền
sử dụng đất của mình cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật.
Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nội dung
của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa chính trị xã hội.
Quyền thừa kế QSDĐ được quy định chủ yếu trong Bộ luật Dân sự.
1.2.1.6 Thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất
Thế chấp quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất mang quyền sử dụng
đất của mình đến thế chấp cho một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân
nào đó theo qui định của pháp luật để vay tiền hoặc mua chịu hàng hoá trong một


13

thời gian nhất định theo thoả thuận. Vì vậy, người ta còn gọi thế chấp là chuyển
quyền nửa vời.
1.2.1.7 Góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất

Quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất có
quyền coi giá trị quyền sử dụng đất của mình như một tài sản dân sự đặc biệt để
góp vốn với người khác cùng hợp tác sản xuất kinh doanh. Việc góp này có thể xảy
ra giữa 2 hay nhiều đối tác và rất linh động, các đối tác có thể góp đất, góp tiền,
hoặc góp cái khác như sức lao động, công nghệ, máy móc,vv… theo thoả thuận.
1.2.2 Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất
* Theo quy định tại Điều 167 Luật Đất đai năm 2013, quyền chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền
sử dụng đất được quy định như sau [8]:
- Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng,
cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo
quy định của Luật này.
- Nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất thì có các quyền
và nghĩa vụ như sau:
+ Nhóm người sử dụng đất gồm hộ gia đình, cá nhân thì có quyền và nghĩa
vụ như quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân theo quy định của Luật này.
Trường hợp trong nhóm người sử dụng đất có thành viên là tổ chức kinh tế
thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế theo quy định
của Luật này;
+ Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia
được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm
muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện
thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và được thực hiện quyền và
nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này.


14

Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân chia

được theo phần thì ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của
nhóm người sử dụng đất.
- Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của
người sử dụng đất được thực hiện như sau:
+ Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử
dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc
chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;
+ Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và
tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với
đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức
hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu
của các bên;
+ Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn
liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;
+ Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc
chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.[13]
* Hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân.
Hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây
lâu năm, đất rừng sản xuất là rừng trồng, đất nuôi trồng thủy sản và đất làm muối
của mỗi hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích nông nghiệp được áp dụng
đối với các hình thức nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, xử lý
nợ theo thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, cụ thể như sau:
- Đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản và đất làm muối:
+ Không quá 30ha cho mỗi loại đất đối với các tỉnh, thành phố trực thuộc
Trung ương thuộc khu vực Đông Nam bộ và khu vực đồng bằng sông Cửu Long;
+ Không quá 20 ha cho mỗi loại đất đối với các tỉnh, thành phố trực thuộc
Trung ương còn lại.
- Đất trồng cây lâu năm: