Đánh giá công tác giao đất, cho thuê đất cho các tổ chức kinh tế trên địa bàn huyện nghi lộc giai đoạn 2013 2016

i
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu, kết
quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kì
công trình nào khác.
Tôi cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được
cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc.
Thái Nguyên, ngày

tháng

Tác giả luận văn

Phạm Thành Công

năm 2017


ii

LỜI CẢM ƠN
Trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài, bản thân đã nhận được
sự giúp đỡ, những ý kiến đóng góp, chỉ bảo quý báu của các thầy giáo, cô giáo
trong Phòng Đào tạo, Khoa Quản lý Tài nguyên, Trường Đại học Nông lâm – Đại
học Thái nguyên.
Để có được kết quả nghiên cứu này, ngoài sự cố gắng và nỗ lực của bản thân,
tôi còn nhận được sự hướng dẫn chu đáo, tận tình của GS.TS. Nguyễn Thế Đặng là
người hướng dẫn trực tiếp tôi trong suốt thời gian nghiên cứu đề tài và viết luận
văn.
Tôi cũng nhận được sự giúp đỡ, tạo điều kiện của Sở Tài nguyên và Môi
trường tỉnh Nghệ An, Văn phòng Đăng ký QSD đất tỉnh Nghệ An, Chi cục Thống

kê huyện Nghi Lộc, Chi cụ Thuế huyện Nghi Lộc, phòng Tài nguyên và Môi
Trường huyện Nghi Lộc, các phòng ban và các tổ chức kinh tế trên địa bàn huyện
Nghi Lộc, các anh chị em và bạn bè đồng nghiệp, sự động viên và tạo mọi điều kiện
của gia đình và người thân.
Với tấm lòng biết ơn, tôi xin chân thành cảm ơn mọi sự giúp đỡ quý báu đó!
Thái Nguyên, ngày

tháng

Tác giả luận văn

Phạm Thành Công

năm 2017


3

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN........................................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN............................................................................................................... ii
MỤC LỤC................................................................................................................... iii
DANH MỤC BẢNG..................................................................................................... vi
DANH MỤC HÌNH..................................................................................................... vii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT...............................................................................viii
MỞ ĐẦU............................................................................................................. 1
1. Tính cấp thiết của đề tài............................................................................................ 1
2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài................................................................................. 3
2.1. Mục tiêu tổng quát..................................................................................... 3
2.2. Mục tiêu cụ thể.......................................................................................... 3

3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài...................................................................3
Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU......................................................................... 4
1.1.

Cơ sở khoa học của đề tài.............................................................................. 4
1.1.1. Cơ sở lý luận............................................................................................ 4
1.1.2. Cơ sở pháp lý........................................................................................... 5

1.2. Khái quát chính sách giao đất, cho thuê đất cho các tổ chức kinh tế của Thế
giới và của Việt Nam.............................................................................................. 6
1.2.1. Khái quát chính sách đất đai của Thế giới............................................... 6
1.2.2. Khái quát chính sách giao đất, cho thuê đất của Việt Nam...................15
1.3. Tình hình sử dụng đất trên Thế giới và trong nước...................................... 19
1.3.1. Tình hình sử dụng đất trên Thế giới...................................................... 19
1.3.2. Tình hình sử dụng đất trong nước........................................................ 20
1.4. Một số kết quả nghiên cứu về giao đất, cho thuê đất..................................21
Chương 2. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU.................................... 23
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu........................................................................... 23
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu........................................................................... 23


2.1.2. Phạm vi nghiên cứu............................................................................... 23
2.2. Địa điểm và thời gian nghiên cứu............................................................................ 23
2.3. Nội dung nghiên cứu............................................................................................... 23
2.3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và sử dụng đất huyện
Nghi Lộc................................................................................................ 23
2.3.2. Đánh giá tình hình sử dụng đối với diện tích đất đã giao, đã cho các tổ
chức kinh tế thuê đất trên địa bàn huyện Nghi Lộc giai đoạn 2013 2016

23

2.3.3. Định hướng giải pháp sử dụng đất có hiệu quả đối với việc sử dụng đất
của các tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trên
địa bàn huyện Nghi Lộc........................................................................ 24
2.4. Phương pháp nghiên cứu........................................................................................ 24
2.4.1. Thu thập số liệu thứ cấp........................................................................ 24
2.4.2. Tài liệu sơ cấp........................................................................................ 25
2.4.3. Đánh giá thực trạng sử dụng đất và phân tích đánh giá........................27
2.4.4. Phương pháp xử lý số liệu..................................................................... 27
Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU THẢO LUẬN.................................................. 29
3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và sử dụng đất huyện Nghi Lộc ...29
3.1.1. Điều kiện tự nhiên................................................................................. 29
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội....................................................................... 36
3.1.3.Tình hình sử dụng đất trên địa bàn huyện Nghi Lộc giai đoạn 2013 – 2016...
40
3.2. Đánh giá tình hình sử dụng đối với đất đã giao, đã cho các tổ chức kinh tế
thuê đất trên địa bàn huyện Nghi Lộc giai đoạn 2013 – 2016.........................42
3.2.1. Kết quả giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức kinh tế trên địa bàn
huyện Nghi Lộc giai đoạn 2013 – 2016........................................................... 42
3.2.2. Đánh giá thực trạng sử dụng đất của các tổ chức kinh tế được Nhà nước giao
đất, cho thuê đất trên địa bàn huyện Nghi Lộc giai đoạn 2013 - 2016

49

3.2.3. Một số yếu tố ảnh hưởng đến quá trình sử dụng đất của các tổ chức kinh tế
được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn huyện Nghi Lộc.............53


3.2.4. Đánh giá hiệu quả sử dụng đất trong công tác giao, cho thuê đất đối với các
tổ chức kinh tế trên địa bàn huyện Nghi Lộc giai đoạn 2013 – 2016..............54

3.3. Định hướng giải pháp sử dụng đất có hiệu quả đối với việc sử dụng đất của
các tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn
huyện Nghi Lộc............................................................................................... 57
3.3.1. Những giải pháp về thể chế chính sách................................................. 57
3.3.2. Những giải pháp về nguồn lực và đầu tư.............................................. 58
3.3.3. Những giải pháp về tổ chức thực hiện.................................................. 58
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ.................................................................................... 60
1. Kết luận.................................................................................................................... 60
2. Kiến nghị.................................................................................................................. 61
TÀI LIỆU THAM KHẢO........................................................................................ 62
PHỤ LỤC


DANH MỤC BẢNG
Bảng 1.1. Hiện trạng sử dụng đất toàn quốc năm 2014.......................................... 21
Bảng 3.1: Phân bố dân cư huyện Nghi Lộc năm 2016.............................................. 36
Bảng 3.2. Giá trị sản xuất và tăng trưởng kinh tế giai đoạn 2013 – 2016 của huyện
Nghi Lộc.................................................................................................. 37
Bảng 3.3: Chuyển dịch cơ cấu kinh tế huyện Nghi Lộc thời kỳ 2013-2016...............37
Bảng 3.4. Hiện trạng sử dụng đất của huyện Nghi Lộc giai đoạn 2013 – 2016.......41
Bảng 3.5. Tổng hợp kết quả cho thuê đất năm 2013.............................................. 43
Bảng 3.6. Tổng hợp kết quả cho thuê đất năm 2014.............................................. 44
Bảng 3.7. Tổng hợp kết quả cho thuê đất năm 2015.............................................. 44
Bảng 3.8. Tổng hợp kết quả cho thuê đất năm 2016.............................................. 45
Bảng 3.9. Tổng hợp kết quả cho thuê đất giai đoạn 2013 - 2016............................. 47
Bảng 3.10. Tổng hợp kết quả giao đất giai đoạn 2013 - 2016.................................. 49
Bảng 3.11. Tình hình vi phạm của các tổ chức kinh tế trong việc sử dụng đất trên
địa bàn huyện Nghi L ộc......................................................................... 50
Bảng 3.12. Tình hình vi phạm nghĩa vụ tài chính của các tổ chức kinh tế được Nhà
nước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn huyện Nghi Lộc.....................51

Bảng 3.13. Kết quả xử lý vi phạm các tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất, cho
thuê đất trên địa bàn huyện Nghi Lộc.................................................... 52
Bảng 3.14. Tình hình chấp hành pháp luật về bảo vệ môi trường...........................53


vii

DANH MỤC HÌNH
Hình 1.1. Cơ cấu các nhóm đất chính toàn quốc năm 2014....................................20


viii

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
Từ viết tắt

Nghĩa tiếng Việt

BTC

: Bộ Tài chính

BTNMT

: Bộ Tài nguyên và Môi trường

CHXHCN

: Cộng hòa xã hội chủ nghĩa

CN

: Công nghiệp

CNH

: Công nghiệp hoá

CP

: Cổ phần

CSHT

: Cơ sở hạ tầng

DV

: Dịch vụ

GCNQSDĐ

: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

GPMB

: Giải phóng mặt bằng

GTSX

: Giá trị sản xuất

HĐND

: Hội đồng Nhân dân

HTX

: Hợp tác xã

MTV

: Một thành viên

NĐ - CP

: Nghị định – Chính phủ

QĐ

: Quyết định

QLNN

: Quản lý Nhà nước

QSDĐ

: Quyền sử dụng đất

SDĐ

: Sử dụng đất

TCKT

: Tổ chức kinh tế

TNHH

: Trách nhiệm hữu hạn

UBND

: Ủy ban nhân dân


9

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá đối với mỗi quốc gia,
là điều kiện tồn tại và phát triển của con người cùng các sinh vật khác trên trái
đất, là địa bàn phân bố các khu dân cư, các cơ sở kinh tế xã hội và anh ninh quốc
phòng. Đất đai là thành quả lao động, đấu tranh của nhiều thế hệ ở nước ta tạo
lập nên, luôn là vấn đề xuyên suốt của mọi thời đại. Sử dụng đất bền vững, tiết
kiệm và có hiệu quả đã trở thành chiến lược quan trọng có tính toàn cầu. Nó đặc
biệt quan trọng đối với sự tồn tại và phát triển của nhân loại. Việc khai thác,
quản lý, sử dụng hợp lý nguồn tài nguyên đất đai không chỉ có ý nghĩa về mặt kinh
tế mà còn đảm bảo cho mục tiêu ổn định chính trị và phát triển xã hội.

Hiến pháp năm 1992 đã khẳng định: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do
Nhà nước thống nhất quản lý. Nhà nước quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp
luật, bảo đảm sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả. Nhà nước giao quyền sử
dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân và ban hành các quy định cụ thể để
quản lý việc sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân. Thực tế cho thấy
việc sử dụng đất được giao, cho thuê của các tổ chức (đặc biệt là các tổ chức
kinh tế) còn rất nhiều vấn đề cần thảo luận như việc sử dụng không đúng mục
đích được giao, việc cho thuê lại, việc lấn chiếm, đất để hoang chậm đưa vào sử
dụng...Để kịp thời chấn chỉnh lại việc quản lý sử dụng đất của các tổ chức được
Nhà nước giao đất, cho thuê đất Thủ tướng đã ban hành Chỉ thị số 245/TTg ngày
22 tháng 4 năm 1996 về tổ chức thực hiện một số việc cấp bách trong quản lý, sử
dụng đất của các tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất; Chỉ thị
số 31/2007/CT-TTg ngày 14 tháng 12 năm 2007 về việc kiểm kê quỹ đất đang quản
lý, sử dụng của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất và Chỉ thị số
134/CT –TTg ngày 20 tháng 01 năm 2010 về việc tăng cường kiểm tra, xử lý vi
phạm pháp luật đất đai của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất.
Đánh giá việc sử dụng đất của các tổ chức là rất cần thiết nhằm từng bước hoàn
thiện chính sách quản lý sử dụng đất.


Nghi Lộc là huyện đồng bằng lớn thứ 3 của tỉnh Nghệ An có vị trí địa lý thuận
lợi, là cửa ngõ thành phố Vinh - Trung tâm văn hóa chính trị của tỉnh và giao lưu
kinh tế văn hóa của khu vực Bắc Trung Bộ, có mạng lưới giao thông thuận lợi như
đường bộ, đường sắt, đường thủy. Có nhiều tuyến giao thông quan trọng chạy
qua địa bàn như Quốc lộ 1A (dài 16 Km); Đường sắt Bắc – Nam (dài 16 Km); gần
sân bay Vinh. Với chiều dài 14 km bờ biển, là vùng đất có nhiều tiềm năng phát
triển kinh tế xã hội so với các huyện khác trong tỉnh. Khu kinh tế Đông Nam nằm ở
phía Đông Nam tỉnh Nghệ An bao gồm 18 xã, phường thì trong đó có 10 xã thuộc
huyện Nghi Lộc. Trong nghị quyết số 26-NQ/TW, ngày 30/7/2013 của Bộ chính
trị về phương hướng, nghiệm vụ phát triển tỉnh Nghệ An đến năm 2020, Bộ chính

trị yêu cầu tỉnh Nghệ An cần tập trung lãnh đạo thực hiện tốt các nghiệm vụ,
giải pháp trong đó có nội dung: “Xây dựng Khu kinh tế Đông Nam thành khu kinh
tế trọng điểm, đa ngành, đa chức năng, trọng tâm phát triển các ngành cơ khí,
điện tử, công nghệ thông tin, chế tạo ô tô, thiết bị công nghệ cao, dược phẩm,
chế biến nông – lâm – hải sản. Tiếp tục hoàn thiện hạ tầng và tạo cơ chế, chính
sách để thu hút đầu tư phát triển các khu công nghiệp trong Khu kinh tế”
Với thực trạng phát triển kinh tế - xã hội của huyện Nghi Lộc trong những
năm gần đây cũng như dự báo phát triển kinh tế - xã hội trong tương lai theo
hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa, nhu cầu sử dụng đất cũng như công tác
quản lý, sử dụng đất đai ở huyện Nghi Lộc nói chung, của các tổ chức kinh tế
trên địa bàn huyện Nghi Lộc nói riêng đang là một thách thức lớn đối với công tác
quản lý Nhà nước về đất đai. Trong tình hình hiện nay việc vi phạm pháp luật đất
đai cả về quản lý và sử dụng còn diễn ra ở nhiều địa phương, ở các xã, thị trấn
đặc biệt là của các tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất cho thuê đất để thực
hiện các dự án đầu tư. Hiện tượng sử dụng đất sai mục đích, lấn chiếm đất đai,
chuyển nhượng quyền sử dụng đất trái pháp luật, đất để hoang hóa không sử
dụng, chậm triển khai dự án, tình trạng “quy hoạch treo” chưa được ngăn chặn kịp
thời, vẫn còn xảy ra.


Nhận thức được tầm quan trọng về sự ảnh hưởng của các dự án đầu tư
trong việc phát triển kinh tế xã hội của địa phương, được sự đồng ý của Ban giám
hiệu nhà


trường, Ban chủ nhiệm Khoa Quản lý Tài nguyên, Trường Đại học Nông Lâm Thái
Nguyên và với sự hướng dẫn trực tiếp của GS.TS. Nguyễn Thế Đặng, chúng tôi
nghiên cứu đề tài: “Đánh giá công tác giao đất, cho thuê đất cho các tổ chức kinh
tế trên địa bàn huyện Nghi Lộc giai đoạn 2013 - 2016”.
2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài

2.1. Mục tiêu tổng quát
Đánh giá được thực trạng sử dụng đất đã giao, đã cho các tổ chức kinh tế
thuê đất trên địa bàn huyện Nghi Lộc, phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến quá
trình sử dụng đất đã giao, cho thuê.
Định hướng giải pháp sử dụng đất có hiệu quả đối với diện tích đất đã giao,
đã cho các tổ chức kinh tế thuê đất trên địa bàn huyện Nghi Lộc.
2.2. Mục tiêu cụ thể
- Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và sử dụng đất huyện Nghi Lộc.
- Đánh giá tình hình sử dụng đối với diện tích đất đã giao, đã cho các tổ chức kinh
tế thuê đất trên địa bàn huyện Nghi Lộc giai đoạn 2013 – 2016.
- Định hướng giải pháp sử dụng đất có hiệu quả đối với việc sử dụng đất của các tổ
chức kinh tế được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn huyện Nghi Lộc.
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
Đề tài có ý nghĩa rất quan trọng trong việc học tập và nghiên cứu khoa học.Nó
giúp củng cố những kiến thức đã học bằng việc áp dụng trực tiếp và gián tiếp vào
điều kiện thực tiễn của địa phương.
Đối với thực tiễn đề tài góp phần đề xuất các giải pháp để thực hiện công
tác giao đất, cho thuê đất cho các tổ chức kinh tế ngày càng có hiệu quả.


Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở khoa học của đề tài
1.1.1. Cơ sở lý luận
Đề tài được nghiên cứu dựa trên cơ sở lý luận của Chủ nghĩa Mác-Lênin, các
quan điểm, đường lối của Đảng và Nhà nước ta về đất đai. Đất đai là tài nguyên
thiên nhiên, là sản phẩm của quá trình đấu tranh và lao động của nhân dân ta,
trong lực lượng sản xuất “lao động là cha, đất là mẹ sinh ra của cải vật chất cho
xã hội”. Do đất đai giữ một vị trí quan trọng trong đời sống xã hội như vậy nên
theo quan điểm của các nhà kinh điển Mác-xít thì đất đai đóng một vai trò kinh tế

và chính trị to lớn trong quá trình phát triển của xã hội [1].
Toàn bộ đất đai ở nước ta thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất
quản lý là một định hướng chính trị cơ bản đã được ghi trong Hiến pháp năm 1992
để xác lập mối quan hệ sở hữu, quản lý và sử dụng đối với đất đai trong giai
đoạn cách mạng hiện nay ở nước ta. Luật Đất đai năm 2003 còn xác định rõ, cụ
thể nội hàm của sở hữu toàn dân về đất đai, đó là: “Đất đai thuộc sở hữu toàn
dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu” [8]. Luật Đất đai năm 2013 khẳng định lại:
“Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất
quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định
của Luật này” [9].
Từ nhận thức trên, Đảng và Nhà nước ta đã thường xuyên quan tâm đến
vấn đề đất đai. Trong mỗi giai đoạn cách mạng đã ban hành những chủ trương,
chính sách, pháp luật đất đai cho phù hợp, góp phần thực hiện thắng lợi các
nhiệm vụ của cách mạng đã đề ra.
Vì lẽ đó trong Báo cáo chính trị của Ban chấp hành Trung ương Đảng khóa
X Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ XI của Đảng đã chỉ rõ: “Hoàn thiện luật
pháp, cơ chế, chính sách về sở hữu toàn dân mà Nhà nước là đại diện đối với
đất đai, tài nguyên, vốn và các tài sản công để các nguồn lực này được quản
lý, sử dụng có hiệu quả” [3].


Cương lĩnh của Đảng Cộng sản Việt Nam (bổ sung, phát triển năm 2011)
đã ghi: “… Quản lý, bảo vệ, tái tạo và sử dụng hợp lý, có hiệu quả tài nguyên
quốc gia”.
Chiến lược phát triển kinh tế - xã hội 2011 - 2020 của Đảng Cộng sản Việt
Nam đã khẳng định: “Nâng cao ý thức bảo vệ môi trường, gắn nhiệm vụ, mục
tiêu bảo vệ môi trường với phát triển kinh tế - xã hội. Đổi mới cơ chế quản lý tài
nguyên và bảo vệ môi trường. Đưa nội dung bảo vệ môi trường vào chiến lược,
quy hoạch, kế hoạch phát triển ngành, lĩnh vực, vùng và các chương trình, dự án.
Các dự án đầu tư xây dựng mới phải bảo đảm yêu cầu về môi trường. Thực hiện

nghiêm ngặt lộ trình xử lý các cơ sở gây ô nhiễm môi trường. Hoàn thiện hệ
thống luật pháp về bảo vệ môi trường; xây dựng chế tài đủ mạnh để ngăn
ngừa, xử lý các hành vi vi phạm. Khắc phục suy thoái, bảo vệ môi trường và cân
bằng sinh thái, nâng cao chất lượng môi trường. Thực hiện tốt chương trình
trồng rừng, ngăn chặn có hiệu quả nạn phá rừng, cháy rừng; tăng diện tích các
khu bảo tồn thiên nhiên. Quản lý, khai thác và sử dụng có hiệu quả tài nguyên
đất, nước, khoáng sản và các nguồn tài nguyên thiên nhiên khác…” [3].
Và cũng tại Điều 12 Luật Đất đai 2013 quy định: "Nhà nước nghiêm cấm hành
vi lấn, chiếm đất đai; không sử dụng, sử dụng đất không đúng mục đích; vi phạm
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được công bố; huỷ hoại đất; không thực
hiện đúng quy định của pháp luật khi sử dụng các quyền của người sử dụng đất;
không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ, trách nhiệm của người
sử dụng đất”[9].
1.1.2. Cơ sở pháp lý
- Căn cứ vào Luật đất đai 2013;
- Căn cứ vào Luật Đất đai 2003;
- Căn cứ vào Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hành
một số điều của Luật đất đai năm 2013;
- Căn cứ vào Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định
về giá đất;


- Căn cứ vào Nghị định số 45/2014/NĐ - CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy
định về thu tiền sử dụng đất;
- Căn cứ vào Nghị định số 46/2014/NĐ - CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy
định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước;
- Căn cứ vào Nghị định số 47/2014/NĐ - CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;
- Thông tư 30/2014/NĐ-CP ngày 02/06/2014 quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê
đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất;

- Quyết định 80/2014/QĐ-UBND ngày 27/10/2014 của ủy ban nhân dân tỉnh Nghệ
An quy định về việc thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất và đăng ký, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất
đối với các tổ chức có nhu cầu sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Nghệ An;
- Quyết định 81/2014/QĐ-UBND ngày 27/10/2014 của ủy ban nhân dân tỉnh Nghệ
An ban hành quy định về trình tự, thủ tục rà soát, kê khai hiện trạng sử dụng đất;
đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
gắn liền với đất cho các tổ chức trong nước đang sử dụng đất trên địa bàn tỉnh
Nghệ An;
- Quyết định 79/2014/QĐ-UBND ngày 27/10/2014 của ủy ban nhân dân tỉnh Nghệ
An ban hành quy định cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất; đăng ký, cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với
đất cho hộ gia đình, cá nhân thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh trên
địa bàn tỉnh Nghệ An;
- Quyết định 36/2011/QĐ-UBND của ủy bản nhân dân tỉnh Nghệ An ban hành đơn
giá thuê đất, thuê mặt nước trên địa bàn tỉnh Nghệ An.
1.2. Khái quát chính sách giao đất, cho thuê đất cho các tổ chức kinh tế của Thế
giới và của Việt Nam
1.2.1. Khái quát chính sách đất đai của Thế giới
Trên thế giới hiện nay tồn tại nhiều mô hình sở hữu đất đai. Mô hình phổ
biến nhất là thừa nhận nhiều hình thức sở hữu đối với đất đai. Bên cạnh đó là
mô hình


chỉ thừa nhận hình thức sở hữu Nhà nước về đất đai là hình thức sở hữu duy
nhất. Mô hình đầu được áp dụng ở hầu hết các quốc gia còn mô hình thứ hai
mang tính đặc thù vì lý do chính trị và lịch sử.
Ở các nước như Anh, Canada, Australia, New Zealand hoặc một số nước đang
phát triển (theo chế độ Quân chủ) thường áp dụng mô hình toàn bộ đất đai của
quốc gia thuộc sở hữu của nhà vua. Tùy thuộc vào thể chế chính trị của từng

nước và vị trí, vai trò của nhà vua ở nước đó mà quyền sở hữu của nhà vua đối
với đất đai có khác nhau. Ở một số nước khu vực Trung Đông, quyền sở hữu đất
đai của nhà vua còn ít nhiều mang tính thực chất trong khi một số nước khác thì
quyền sở hữu đất đai của nhà vua chỉ tồn tại về mặt danh nghĩa. Ví dụ, ở Anh,
tuy đất đai thuộc sở hữu của Nữ hoàng nhưng quyền sở hữu của Nữ hoàng chỉ là
danh nghĩa. Ngày nay ở Anh, 69% đất đai được sở hữu bởi 158.000 gia đình.
Theo J.G.Riddall, tác giả cuốn “Sự trở về” thì: “Đối với luật Anh, không có quyền
sở hữu tuyệt đối đối với đất đai. Lý do là quyền đối với đất đai được xác lập
thông qua việc thuê mướn của Nữ hoàng. Tuy nhiên, vì lý do thực tế mà người có
quyền đối với đất đai hiện nay được đối xử như chủ sở hữu đất đai”. Và theo GS.
Michel Fromont thì: “Quyền này rất giống với quyền sở hữu trong các hệ thống
pháp luật La Mã”. Do vậy, xét trên thực tế, Anh là nước theo mô hình đa sở hữu
đối với đất đai.
Ngược lại, Trung Quốc tuy thừa nhận nhiều hình thức sở hữu đất đai là sở
hữu Nhà nước và sở hữu tập thể, nhưng thực chất có thể coi nó như hình thức
sở hữu Nhà nước. Tuy Trung Quốc không thừa nhận sở hữu tư nhân đối với đất
đai nhưng đã có sự thay đổi cơ bản về phương thức thực hiện quyền sở hữu đất
đai theo hướng tư nhân hóa các quyền tài sản đối với đất đai. Hiến pháp và luật
pháp nước này đã thừa nhận việc điều phối đất đai theo quan hệ thị trường,
đất đai được coi là một loại hàng hóa, quyền tài sản của người sử dụng đất
được ghi nhận và bảo vệ như một loại tài sản. Tuy nhiên, việc phân loại mô hình
sở hữu đất đai căn cứ vào hình thức sở hữu nói trên cũng chỉ mang tính hình
thức nếu bỏ qua những yếu tố quan trọng như tính chất, cơ cấu về tỷ lệ diện tích
thuộc từng hình thức sở hữu và đặc biệt là vấn đề cấu trúc của quyền sở hữu.


1.2.1.1. Khái quát chính sách đất đai của Trung Quốc
Trung Quốc không thừa nhận tư hữu đối với đất đai. Dưới hệ thống kinh tế
kế hoạch xã hội chủ nghĩa, quyền sở hữu tài sản đối với tài nguyên thiên nhiên và
các phương tiện sản xuất phần lớn đều bị quốc hữu hóa ngay sau khi Đảng

Cộng sản Trung Quốc nắm quyền lực vào năm 1949. Tuy nhiên, việc quốc hữu
hóa toàn bộ đất đô thị của Trung Quốc chỉ chính thức hoàn tất sau khi Hiến pháp
1982 được ban hành. Đất đô thị thuộc về Nhà nước và được quản lý bởi Nhà
nước Trung Quốc - người chịu trách nhiệm trước toàn xã hội. Đất nông thôn thuộc
Sở hữu tập thể.
Theo Điều 10 Hiến pháp 1982 Trung Quốc, không tổ chức, cá nhân nào được
phép chiếm đoạt, mua, bán, cho thuê hay chuyển nhượng đất đai dưới bất kỳ
hình thức nào. Hậu quả là đất đai bị sử dụng một cách không hiệu quả và lãng phí.
Người sử dụng đất trên thực tế vẫn tiến hành trao đổi đất đai như một loại hàng
hóa. Chính vì vậy, thị trường đất đai “không chính thức” - còn gọi là “chợ đen”
nhưng năng động đã bắt đầu xuất hiện ở Trung Quốc. Ở đó, nhiều nông dân, hợp
tác xã đã lén lút bán hoặc cho thuê đất của mình cho các doanh nghiệp có nhu
cầu. Đây chính là nhân tố tạo đà cho quá trình thực hiện cải cách chính sách đất
đai ở nước này.
Việc đưa đất đai vào quan hệ thị trường khởi nguồn từ những cải cách trong
hệ thống sử dụng đất cuối những năm 1980. Từ việc cho thuê đất ở Thượng Hải
dưới sự đồng ý của Chính phủ và việc đấu giá quyền sử dụng đất đầu tiên ở Thẩm
Quyến theo Hiến pháp sửa đổi của Cộng hòa nhân dân Trung Hoa năm 1988,
hệ thống phân phối đất đai không thu tiền và không xác định thời hạn đã bị
chấm dứt. Luật Quản lý Nhà nước về đất đai năm 1986 đã quy định cơ cấu sử
dụng đất thông qua việc giao và cho thuê có đền bù.
Năm 1987, Thẩm Quyến đã bán đấu giá quyền sử dụng đất 8.588 m2 với thời
hạn 50 năm. 44 doanh nghiệp ở đây đã cạnh tranh quyết liệt để có quyền sử dụng
đất và người chiến thắng đã phải trả 5.250.000 Nhân dân tệ. Như vậy, tại Thẩm
Quyến, quyền sử dụng đất tham gia vào thị trường như các tài sản khác lần đầu
tiên trong lịch sử Trung Quốc và đã khởi xướng cho việc chuyển giao quyền sử dụng


đất của Nhà nước bằng phương thức đấu thầu và đấu giá. Sau đó, vào tháng
4/1988, Quốc hội Trung

Quốc đã sửa đổi Hiến pháp, trong đó bổ sung quyền chuyển nhượng quyền sử dụng
đất theo quy định của pháp luật và hủy bỏ quy định cấm cho thuê đất. Cùng với
việc sửa đổi Hiến pháp, Hội đồng Nhà nước Trung Quốc đã ban hành Quy chế tạm
thời về việc giao và chuyển nhượng quyền sử dụng đất của Nhà nước tại đô thị,
trong đó quy định rõ quyền sử dụng đất có thể chuyển nhượng bằng hợp đồng, đấu
thầu và đấu giá.
Như vậy, từ cơ chế giao đất không thu tiền chuyển sang có thu tiền; từ việc
không giới hạn thời gian quyền sử dụng đất chuyển sang xác định thời hạn sử dụng
đất.
Năm 2001, Hội đồng Nhà nước đã ban hành Thông tư về việc tăng cường
quản lý Nhà nước đối với đất đai (theo Nghị định số 15), trong đó đặt ra những
yêu cầu về việc tập trung quản lý chặt chẽ toàn bộ nguồn cung đất đai cho xây
dựng, thực hiện nghiêm hệ thống sử dụng đất thuộc sở hữu Nhà nước có trả tiền,
khuyến khích đấu giá đất công khai, tăng cường quản lý việc chuyển quyền sử
dụng đất, tăng cường quản lý đất đai dưới góc độ là quản lý tài sản. Một hệ
thống các biện pháp mới trong quản lý tài sản đất đai đã hình thành với quan
điểm tăng cường quản lý tài sản đất đai trong lĩnh vực tài nguyên.
Theo quy định của Luật Đất đai và các văn bản pháp luật khác, đất đai thuộc
sở hữu Nhà nước đã được nhanh chóng chuyển sang phân phối theo tiêu chuẩn
của thị trường. Đến năm 2001, việc ban hành một loạt các quy định của các địa
phương và các văn bản tiêu chuẩn chung đã ban đầu giúp thiết lập và hoàn
thiện hệ thống kiểm soát toàn bộ đất đai cho mục đích xây dựng, tập trung đất
cho các mục đích xây dựng ở đô thị, công khai giao dịch quyền sử dụng đất,
thường xuyên điều chỉnh giá đất tiêu chuẩn, công khai thông tin về đăng ký đất đai
và quyết định tập thể.
Đất đai sử dụng cho các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thuộc
một trong những trường hợp sử dụng đất phải trả tiền đầu tiên. Luật Đầu tư
nước ngoài của Trung Quốc về hình thức đầu tư liên doanh giữa bên nước ngoài và

Trung Quốc ban hành năm 1979 đã chính thức quy định rằng, đầu tư của phía
Trung Quốc được thực hiện bằng quyền sử dụng đất, và “khi mà quyền sử dụng


đất không phải là phần vốn góp của bên doanh nghiệp Trung Quốc, doanh nghiệp
liên doanh phải trả cho Nhà nước khoản phí về việc sử dụng đất”. Bên cạnh đó,
Quy định về việc thực


hiện Luật Đầu tư về liên doanh với nước ngoài nói trên đã khẳng định rõ: diện tích
đất được sử dụng cho doanh nghiệp liên doanh này có thể được chuyển giao
thông qua việc ký hợp đồng với cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai, trong đó xác
định rõ mục đích, thời gian và khoản phí phải trả cho việc sử dụng.
Như vậy, với những cải cách sâu sắc trong hệ thống sử dụng đất ở Trung
Quốc, những văn bản pháp luật nói trên đã chỉ rõ, các doanh nghiệp có vốn đầu
tư nước ngoài có thể được Nhà nước giao quyền sử dụng đất bên cạnh việc trả phí
cho việc sử dụng đất. Năm 1998, Luật Quản lý Nhà nước về đất đai (mới) của
Trung Quốc đã quy định tại Điều 85: “Luật này áp dụng cho doanh nghiệp liên
doanh giữa bên Trung Quốc và nước ngoài, hợp đồng hợp tác kinh doanh giữa bên
Trung Quốc và nước ngoài và cả doanh nghiệp chỉ có vốn đầu tư của nước ngoài”.
Kể từ khi ban hành Nghị định số 55 và Nghị định số 56 vào 1990, rất nhiều
doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài có được quyền sử dụng đất thông qua
hình thức chuyển nhượng. Tháng 8/1999, Nghị định số 73 được ban hành bởi Hội
đồng Nhà nước đã quy định rõ: tất cả các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài
đã được cấp quyền sử dụng đất không phải tiếp tục trả phí cho việc sử dụng đất.
Theo Nghị định này, tất cả đất đai xin sử dụng của các doanh nghiệp có vốn đầu tư
nước ngoài sẽ được giao theo hình thức có trả tiền hay đền bù. Như vậy, trước
khi ban hành Nghị định số 55 và Nghị định số 56 vào năm 1990, doanh nghiệp đầu
tư nước ngoài có đất sử dụng chủ yếu thông qua con đường ký hợp đồng và trả
phí cho việc sử dụng đất của mình; sau khi ban hành Nghị định số 55 và Nghị định

số 56, họ có thể có được quyền sử dụng đất thông qua hình thức chuyển nhượng.
Bản Kiến nghị về Tăng cường quản lý Nhà nước về tài sản đất đai và khuyến
khích cải cách, phát triển doanh nghiệp Nhà nước (theo Thông tư số 433 năm
1999 của Bộ Đất đai và Tài nguyên) được ban hành vào tháng 11/1999 chính
thức khẳng định rằng, doanh nghiệp liên doanh hoặc các loại hình hợp tác kinh
doanh khác được thành lập bởi doanh nghiệp Nhà nước và nhà đầu tư nước
ngoài, nếu tuân thủ các quy định của Danh mục các Thửa đất được giao có thể
được giao đất để sử dụng nếu được chấp thuận. Danh mục các Thửa đất được
giao được ban hành năm 2001 (theo Quyết


định số 09 của Bộ Trưởng Bộ Đất đai và Tài nguyên) còn làm rõ thêm việc không
phân biệt đối xử giữa các chủ thể sử dụng đất. Đất dùng cho mục đích xây dựng
phù hợp với Danh mục các Thửa đất được giao, nếu được chấp thuận, sẽ được
phân phối theo hình thức giao đất. Doanh nghiệp đầu tư nước ngoài và các chủ
thể sử dụng đất khác đã và đang được đối xử bình đẳng với cùng một chính sách
sử dụng đất. Chính sách ưu đãi đối với một số chủ thể sử dụng đất đặc biệt
(như doanh nghiệp Nhà nước) đã dần dần bị loại bỏ.
1.2.1.2. Khái quát chính sách đất đai của Pháp
Ở Pháp hiện nay tồn tại hai hình thức sở hữu cơ bản: sở hữu tư nhân về đất
đai và sở hữu Nhà nước (đối với đất đai và công trình xây dựng công cộng). Tài
sản công cộng (bao gồm cả đất đai công cộng) có đặc điểm là không được mua và
bán. Trong trường hợp cần sử dụng đất cho các mục đích công cộng, Nhà nước có
quyền yêu cầu sở hữu đất đai tư nhân nhường quyền sở hữu thông qua chính
sách bồi thường thiệt hại một cách công bằng.
Về công tác quản lý Nhà nước đối với đất đai: Mặc dù là quốc gia duy trì chế độ
sở hữu tư nhân về đất đai, nhưng công tác quản lý Nhà nước về đất đai của Pháp
được thực hiện rất chặt chẽ. Điều đó được thể hiện qua việc xây dựng hệ thống
hồ sơ địa chính. Hệ thống hồ sơ địa chính rất phát triển, rất quy củ và khoa học,
mang tính thời sự để quản lý tài nguyên đất đai và thông tin lãnh thổ, trong đó

thông tin về từng thửa đất được mô tả đầy đủ về kích thước, vị trí địa lý, thông tin
về tài nguyên và lợi ích liên quan đến thửa đất, thực trạng pháp lý của thửa đất.
Hệ thống này cung cấp đầy đủ thông tin về hiện trạng, phục vụ nhiệm vụ quy
hoạch, quản lý và sử dụng đất có hiệu quả, đáp ứng nhu cầu của cộng đồng, đảm
bảo cung cấp thông tin cho hoạt động của ngân hàng và tạo cơ sở xây dựng hệ
thống thuế đất và bất động sản công bằng.
Về công tác quy hoạch đô thị: Do đa số đất đai thuộc sở hữu tư nhân, vì vậy
để phát triển đô thị, ở Pháp công tác quy hoạch đô thị được quan tâm chú ý từ rất
sớm và thực hiện rất nghiêm ngặt. Ngay từ năm 1919, ở Pháp đã ban hành Đạo
luật về kế hoạch đô thị hóa cho các thành phố có từ 10.000 dân trở lên. Năm 1973


và năm 1977, Nhà nước đã ban hành các Nghị định quy định các quy tắc về phát
triển đô thị, là cơ sở


để ra đời Bộ Luật về phân cấp quản lý, trong đó có sự xuất hiện của một tác nhân
mới rất quan trọng trong công tác quản lý của Nhà nước về quy hoạch đó là cấp
xã. Cho đến nay, Luật Đô thị ở Pháp vẫn không ngừng phát triển, nó liên quan đến cả
quyền sở hữu tư nhân và sự can thiệp ngày càng sâu sắc hơn của Nhà nước, cũng
như của các cộng đồng địa phương vào công tác quản lý đất đai, quản lý quy hoạch
đô thị. Nó mang ý nghĩa kinh tế rất lớn thông qua việc điều chỉnh mối quan hệ
giữa các ngành khác nhau như bất động sản, xây dựng và quy hoạch lãnh thổ…
1.2.1.3. Khái quát chính sách đất đai của Mỹ
Mỹ là một trong các quốc gia có hệ thống pháp luật về đất đai rất phát triển
có khả năng điều chỉnh được các quan hệ xã hội đa dạng và phức tạp nhất. Luật
Đất đai của Mỹ quy định công nhận và khuyến khích quyền sở hữu tư nhân về
đất đai, các quyền này được pháp luật bảo hộ rất chặt chẽ như là một quyền cơ
bản của công dân. Cho đến nay có thể thấy các quy định này đang phát huy rất có
hiệu quả trong việc phát triển kinh tế đất nước, vì nó phát huy được hiệu quả đầu

tư để nâng cao giá trị của đất đai và làm tăng đáng kể hiệu quả sử dụng đất trong
phạm vi toàn xã hội.
Tuy công nhận quyền sở hữu tư nhân, nhưng Luật Đất đai của Mỹ vẫn khẳng
định vai trò ngày càng lớn và có vị trí quyết định của Nhà nước trong quản lý đất
đai. Các quyền định đoạt của Nhà nước bao gồm: Quyền quyết định về quy hoạch
và kế hoạch sử dụng đất, quyền quy định về quy hoạch kiến trúc đô thị và công
trình xây dựng; quyền quy định về mục đích sử dụng đất; quyền xử lý các tranh
chấp về quyền sử dụng đất và quyền ban hành các quy định về tài chính đất
(thu thuế kinh doanh bất động sản; quy định mức giá thuê đất hoặc thuê bất động
sản…). Quyền thu hồi đất thuộc sở hữu tư nhân để phục vụ các lợi ích công cộng
trên cơ sở đền bù công bằng cho người bị thu hồi… bản chất quyền sở hữu tư
nhân về đất đai ở Mỹ tương đương với quyền bất động sản ở Việt Nam.
Như vậy có thể nói, hầu hết các quốc gia trên thế giới (dù quy định chế độ sở
hữu đối với đất đai khác nhau), đều có xu hướng ngày càng tăng cường vai trò quản
lý của Nhà nước đối với đất đai. Xu thế này phù hợp với sự phát triển ngày càng đa


dạng của các quan hệ kinh tế, chính trị theo xu hướng toàn cầu hóa hiện nay. Mục
tiêu của mỗi