Đánh giá công tác giao đất, cho thuê đất cho các tổ chức kinh tế trên địa bàn huyện nghi lộc giai đoạn 2013 2016

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
------------------------------

PHẠM THÀNH CÔNG

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT CHO CÁC
TỔ CHỨC KINH TẾ TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN NGHI LỘC GIAI
ĐOẠN 2013 - 2016

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN - 2017


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
-----------------------------

PHẠM THÀNH CÔNG

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT CHO CÁC
TỔ CHỨC KINH TẾ TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN NGHI LỘC GIAI
ĐOẠN 2013 - 2016
Ngành: Quản lý Đất đai
Mã số: 60 85 01 03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: GS.TS. NGUYỄN THẾ ĐẶNG

THÁI NGUYÊN - 2017


i

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu, kết
quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kì
công trình nào khác.
Tôi cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được
cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc.
Thái Nguyên, ngày

tháng

Tác giả luận văn

Phạm Thành Công

năm 2017


ii

LỜI CẢM ƠN
Trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài, bản thân đã nhận được sự
giúp đỡ, những ý kiến đóng góp, chỉ bảo quý báu của các thầy giáo, cô giáo trong
Phòng Đào tạo, Khoa Quản lý Tài nguyên, Trường Đại học Nông lâm – Đại học
Thái nguyên.
Để có được kết quả nghiên cứu này, ngoài sự cố gắng và nỗ lực của bản

thân, tôi còn nhận được sự hướng dẫn chu đáo, tận tình của GS.TS. Nguyễn Thế
Đặng là người hướng dẫn trực tếp tôi trong suốt thời gian nghiên cứu đề tài và viết
luận văn.
Tôi cũng nhận được sự giúp đỡ, tạo điều kiện của Sở Tài nguyên và Môi
trường tỉnh Nghệ An, Văn phòng Đăng ký QSD đất tỉnh Nghệ An, Chi cục Thống kê
huyện Nghi Lộc, Chi cụ Thuế huyện Nghi Lộc, phòng Tài nguyên và Môi
Trường huyện Nghi Lộc, các phòng ban và các tổ chức kinh tế trên địa bàn huyện
Nghi Lộc, các anh chị em và bạn bè đồng nghiệp, sự động viên và tạo mọi điều kiện
của gia đình và người thân.
Với tấm lòng biết ơn, tôi xin chân thành cảm ơn mọi sự giúp đỡ quý báu đó!
Thái Nguyên, ngày

tháng

Tác giả luận văn

Phạm Thành Công

năm 2017


iii
iiii
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ....................................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN ............................................................................................................ ii
MỤC LỤC................................................................................................................. iii
DANH MỤC BẢNG ................................................................................................. vi
DANH MỤC HÌNH ................................................................................................. vii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT ..................................................................... viii MỞ

ĐẦU ....................................................................................................................1
1. Tính cấp thiết của đề tài
......................................................................................1
2. Mục têu nghiên cứu của đề tài
...........................................................................3
2.1. Mục tiêu tổng quát
.......................................................................................3
2.2. Mục tiêu cụ thể
............................................................................................3
3. Ý nghĩa khoa học và thực tễn của đề tài ............................................................3
Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU ......................................................................4
1.1. Cơ sở khoa học của đề tài ................................................................................4
1.1.1. Cơ sở lý luận.............................................................................................4
1.1.2. Cơ sở pháp lý ............................................................................................5
1.2. Khái quát chính sách giao đất, cho thuê đất cho các tổ chức kinh tế của Thế
giới và của Việt Nam ..............................................................................................6
1.2.1. Khái quát chính sách đất đai của Thế giới ...............................................6
1.2.2. Khái quát chính sách giao đất, cho thuê đất của Việt Nam....................15
1.3. Tình hình sử dụng đất trên Thế giới và trong nước .......................................19
1.3.1. Tình hình sử dụng đất trên Thế giới .......................................................19
1.3.2. Tình hình sử dụng đất trong nước
..........................................................20
1.4. Một số kết quả nghiên cứu về giao đất, cho thuê đất
....................................21
Chương 2. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU...........................23


iv
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ivi
.................................................................23

2.1.1. Đối tượng nghiên cứu
.............................................................................23


iv
iv
2.1.2.
Phạm
vi
nghiên
................................................................................23

cứu

2.2. Địa điểm và thời gian nghiên cứu ..................................................................23
2.3. Nội dung nghiên cứu......................................................................................23
2.3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và sử dụng đất
huyện
Nghi Lộc ................................................................................................. . 23
2.3.2. Đánh giá tình hình sử dụng đối với diện tích đất đã giao, đã cho các tổ
chức kinh tế thuê đất trên địa bàn huyện Nghi Lộc giai đoạn 2013 - 2016
.....23
2.3.3. Định hướng giải pháp sử dụng đất có hiệu quả đối với việc sử dụng đất
của các tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn
huyện Nghi Lộc ................................................................................................24
2.4. Phương pháp nghiên cứu
...............................................................................24
2.4.1.
Thu
thập

số
.........................................................................24

liệu

thứ

cấp

2.4.2. Tài liệu sơ cấp.........................................................................................25
2.4.3. Đánh giá thực trạng sử dụng đất và phân tích đánh giá
.........................27
2.4.4.
Phương
pháp
xử
......................................................................27

lý

số

liệu

Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU THẢO LUẬN .........................................29
3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và sử dụng đất huyện Nghi Lộc
...29
3.1.1.
Điều
kiện

..................................................................................29

tự

nhiên

3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội .......................................................................36
3.1.3. Tình hình sử dụng đất trên địa bàn huyện Nghi Lộc giai đoạn 2013 –
2016... 40
3.2. Đánh giá tình hình sử dụng đối với đất đã giao, đã cho các tổ chức kinh tế
thuê đất trên địa bàn huyện Nghi Lộc giai đoạn 2013 – 2016 ..............................42
3.2.1. Kết quả giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức kinh tế trên địa bàn
huyện Nghi Lộc giai đoạn 2013 – 2016 ...........................................................42


v
v đất của các tổ chức kinh tế được Nhà
3.2.2. Đánh giá thực trạng sử dụng
nước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn huyện Nghi Lộc giai đoạn 2013 2016.....49
3.2.3. Một số yếu tố ảnh hưởng đến quá trình sử dụng đất của các tổ chức
kinh tế được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn huyện Nghi Lộc
...........53


v
v
3.2.4. Đánh giá hiệu quả sử dụng đất trong công tác giao, cho thuê đất đối
với các tổ chức kinh tế trên địa bàn huyện Nghi Lộc giai đoạn 2013 – 2016
........54
3.3. Định hướng giải pháp sử dụng đất có hiệu quả đối với việc sử dụng đất của

các tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn
huyện

Nghi

Lộc

...............................................................................................................57
3.3.1. Những giải pháp về thể chế chính sách ..................................................57
3.3.2. Những giải pháp về nguồn lực và đầu tư................................................58
3.3.3. Những giải pháp về tổ chức thực hiện....................................................58
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ................................................................................60
1.
Kết
.............................................................................................................60

luận

2. Kiến nghị...........................................................................................................61
TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................................................................62
PHỤ LỤC


vi
vi
DANH MỤC BẢNG
Bảng 1.1. Hiện trạng sử dụng đất toàn quốc năm 2014
............................................21
Bảng 3.1: Phân bố dân cư huyện Nghi Lộc năm 2016 .............................................36
Bảng 3.2. Giá trị sản xuất và tăng trưởng kinh tế giai đoạn 2013 – 2016 của huyện

Nghi Lộc ..................................................................................................37
Bảng 3.3: Chuyển dịch cơ cấu kinh tế huyện Nghi Lộc thời kỳ 2013-2016.............37
Bảng 3.4. Hiện trạng sử dụng đất của huyện Nghi Lộc giai đoạn 2013 – 2016 ......41
Bảng 3.5. Tổng hợp kết quả cho thuê đất năm 2013................................................43
Bảng 3.6. Tổng hợp kết quả cho thuê đất năm 2014................................................44
Bảng 3.7. Tổng hợp kết quả cho thuê đất năm 2015................................................44
Bảng 3.8. Tổng hợp kết quả cho thuê đất năm 2016................................................45
Bảng 3.9. Tổng hợp kết quả cho thuê đất giai đoạn 2013 - 2016 .............................47
Bảng 3.10. Tổng hợp kết quả giao đất giai đoạn 2013 - 2016 ..................................49
Bảng 3.11. Tình hình vi phạm của các tổ chức kinh tế trong việc sử dụng đất trên
địa bàn huyện Nghi L ộc..........................................................................50
Bảng 3.12. Tình hình vi phạm nghĩa vụ tài chính của các tổ chức kinh tế được Nhà
nước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn huyện Nghi Lộc
.......................51
Bảng 3.13. Kết quả xử lý vi phạm các tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất, cho
thuê đất trên địa bàn huyện Nghi
Lộc......................................................52
Bảng 3.14. Tình hình chấp hành pháp luật về bảo vệ môi trường ............................53


vii

DANH MỤC HÌNH
Hình 1.1. Cơ cấu các nhóm đất chính toàn quốc năm 2014......................................20


viii

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
Từ viết tắt

Nghĩa tếng Việt

BTC

: Bộ Tài chính

BTNMT

: Bộ Tài nguyên và Môi trường

CHXHCN

: Cộng hòa xã hội chủ nghĩa

CN

: Công nghiệp CNH

: Công nghiệp hoá CP

:

Cổ phần
CSHT

: Cơ sở hạ tầng

DV

: Dịch vụ

GCNQSDĐ

: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

GPMB

: Giải phóng mặt bằng

GTSX

: Giá trị sản xuất HĐND

: Hội đồng Nhân dân HTX

:

Hợp tác xã
MTV

: Một thành viên

NĐ - CP

: Nghị định – Chính phủ

QĐ

: Quyết định

QLNN

: Quản lý Nhà nước

QSDĐ

: Quyền sử dụng đất

SDĐ

: Sử dụng đất

TCKT

: Tổ chức kinh tế TNHH

: Trách nhiệm hữu hạn UBND
Ủy ban nhân dân

:


1

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá đối với mỗi quốc gia,
là điều kiện tồn tại và phát triển của con người cùng các sinh vật khác trên trái
đất, là địa bàn phân bố các khu dân cư, các cơ sở kinh tế xã hội và anh ninh quốc

phòng. Đất đai là thành quả lao động, đấu tranh của nhiều thế hệ ở nước ta tạo lập
nên, luôn là vấn đề xuyên suốt của mọi thời đại. Sử dụng đất bền vững, tết kiệm
và có hiệu quả đã trở thành chiến lược quan trọng có tính toàn cầu. Nó đặc biệt
quan trọng đối với sự tồn tại và phát triển của nhân loại. Việc khai thác, quản lý, sử
dụng hợp lý nguồn tài nguyên đất đai không chỉ có ý nghĩa về mặt kinh tế mà còn
đảm bảo cho mục têu ổn định chính trị và phát triển xã hội.
Hiến pháp năm 1992 đã khẳng định: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà
nước thống nhất quản lý. Nhà nước quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật,
bảo đảm sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả. Nhà nước giao quyền sử dụng đất
cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân và ban hành các quy định cụ thể để quản lý
việc sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân. Thực tế cho thấy việc sử
dụng đất được giao, cho thuê của các tổ chức (đặc biệt là các tổ chức kinh tế) còn
rất nhiều vấn đề cần thảo luận như việc sử dụng không đúng mục đích được giao,
việc cho thuê lại, việc lấn chiếm, đất để hoang chậm đưa vào sử dụng...Để kịp thời
chấn chỉnh lại việc quản lý sử dụng đất của các tổ chức được Nhà nước giao đất,
cho thuê đất Thủ tướng đã ban hành Chỉ thị số 245/TTg ngày 22 tháng 4 năm
1996 về tổ chức thực hiện một số việc cấp bách trong quản lý, sử dụng đất của các
tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất; Chỉ thị số 31/2007/CTTTg ngày 14 tháng 12 năm 2007 về việc kiểm kê quỹ đất đang quản lý, sử dụng của
các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất và Chỉ thị số 134/CT –TTg ngày
20 tháng 01 năm 2010 về việc tăng cường kiểm tra, xử lý vi phạm pháp luật đất đai
của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất. Đánh giá việc sử dụng đất
của các tổ chức là rất cần thiết nhằm từng bước hoàn thiện chính sách quản lý sử
dụng đất.


2

Nghi Lộc là huyện đồng bằng lớn thứ 3 của tỉnh Nghệ An có vị trí địa lý thuận
lợi, là cửa ngõ thành phố Vinh - Trung tâm văn hóa chính trị của tỉnh và giao lưu
kinh tế văn hóa của khu vực Bắc Trung Bộ, có mạng lưới giao thông thuận lợi như

đường bộ, đường sắt, đường thủy. Có nhiều tuyến giao thông quan trọng chạy qua
địa bàn như Quốc lộ 1A (dài 16 Km); Đường sắt Bắc – Nam (dài 16 Km); gần sân
bay Vinh. Với chiều dài 14 km bờ biển, là vùng đất có nhiều tềm năng phát triển
kinh tế xã hội so với các huyện khác trong tỉnh. Khu kinh tế Đông Nam nằm ở phía
Đông Nam tỉnh Nghệ An bao gồm 18 xã, phường thì trong đó có 10 xã thuộc huyện
Nghi Lộc. Trong nghị quyết số 26-NQ/TW, ngày 30/7/2013 của Bộ chính trị về
phương hướng, nghiệm vụ phát triển tỉnh Nghệ An đến năm 2020, Bộ chính trị yêu
cầu tỉnh Nghệ An cần tập trung lãnh đạo thực hiện tốt các nghiệm vụ, giải pháp
trong đó có nội dung: “Xây dựng Khu kinh tế Đông Nam thành khu kinh tế trọng
điểm, đa ngành, đa chức năng, trọng tâm phát triển các ngành cơ khí, điện tử,
công nghệ thông tin, chế tạo ô tô, thiết bị công nghệ cao, dược phẩm, chế biến
nông – lâm – hải sản. Tiếp tục hoàn thiện hạ tầng và tạo cơ chế, chính sách để thu
hút đầu tư phát triển các khu công nghiệp trong Khu kinh tế”
Với thực trạng phát triển kinh tế - xã hội của huyện Nghi Lộc trong những
năm gần đây cũng như dự báo phát triển kinh tế - xã hội trong tương lai theo
hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa, nhu cầu sử dụng đất cũng như công tác
quản lý, sử dụng đất đai ở huyện Nghi Lộc nói chung, của các tổ chức kinh tế
trên địa bàn huyện Nghi Lộc nói riêng đang là một thách thức lớn đối với công tác
quản lý Nhà nước về đất đai. Trong tình hình hiện nay việc vi phạm pháp luật đất
đai cả về quản lý và sử dụng còn diễn ra ở nhiều địa phương, ở các xã, thị trấn đặc
biệt là của các tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất cho thuê đất để thực hiện
các dự án đầu tư. Hiện tượng sử dụng đất sai mục đích, lấn chiếm đất đai, chuyển
nhượng quyền sử dụng đất trái pháp luật, đất để hoang hóa không sử dụng, chậm
triển khai dự án, tình trạng “quy hoạch treo” chưa được ngăn chặn kịp thời, vẫn
còn xảy ra.
Nhận thức được tầm quan trọng về sự ảnh hưởng của các dự án đầu tư trong
việc phát triển kinh tế xã hội của địa phương, được sự đồng ý của Ban giám hiệu
nhà

3

trường, Ban chủ nhiệm Khoa Quản lý Tài nguyên, Trường Đại học Nông Lâm Thái
Nguyên và với sự hướng dẫn trực tiếp của GS.TS. Nguyễn Thế Đặng, chúng tôi
nghiên cứu đề tài: “Đánh giá công tác giao đất, cho thuê đất cho các tổ chức kinh
tế trên địa bàn huyện Nghi Lộc giai đoạn 2013 - 2016”.
2. Mục têu nghiên cứu của đề tài
2.1. Mục tiêu tổng
quát
Đánh giá được thực trạng sử dụng đất đã giao, đã cho các tổ chức kinh tế
thuê đất trên địa bàn huyện Nghi Lộc, phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến quá
trình sử dụng đất đã giao, cho thuê.
Định hướng giải pháp sử dụng đất có hiệu quả đối với diện tích đất đã giao,
đã cho các tổ chức kinh tế thuê đất trên địa bàn huyện Nghi Lộc.
2.2. Mục tiêu cụ thể
- Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và sử dụng đất huyện Nghi Lộc.
- Đánh giá tình hình sử dụng đối với diện tích đất đã giao, đã cho các tổ chức
kinh tế thuê đất trên địa bàn huyện Nghi Lộc giai đoạn 2013 – 2016.
- Định hướng giải pháp sử dụng đất có hiệu quả đối với việc sử dụng đất của
các tổ
chức kinh tế được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn huyện
Nghi Lộc.
3. Ý nghĩa khoa học và thực tễn của đề tài
Đề tài có ý nghĩa rất quan trọng trong việc học tập và nghiên cứu khoa học.Nó
giúp củng cố những kiến thức đã học bằng việc áp dụng trực tếp và gián tếp vào
điều kiện thực tễn của địa phương.
Đối với thực tiễn đề tài góp phần đề xuất các giải pháp để thực hiện công tác
giao đất, cho thuê đất cho các tổ chức kinh tế ngày càng có hiệu quả.

4

Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở khoa học của đề tài
1.1.1. Cơ sở lý luận
Đề tài được nghiên cứu dựa trên cơ sở lý luận của Chủ nghĩa Mác-Lênin, các
quan điểm, đường lối của Đảng và Nhà nước ta về đất đai. Đất đai là tài nguyên
thiên nhiên, là sản phẩm của quá trình đấu tranh và lao động của nhân dân ta,
trong lực lượng sản xuất “lao động là cha, đất là mẹ sinh ra của cải vật chất cho xã
hội”. Do đất đai giữ một vị trí quan trọng trong đời sống xã hội như vậy nên theo
quan điểm của các nhà kinh điển Mác-xít thì đất đai đóng một vai trò kinh tế và
chính trị to lớn trong quá trình phát triển của xã hội [1].
Toàn bộ đất đai ở nước ta thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất
quản lý là một định hướng chính trị cơ bản đã được ghi trong Hiến pháp năm 1992
để xác lập mối quan hệ sở hữu, quản lý và sử dụng đối với đất đai trong giai đoạn
cách mạng hiện nay ở nước ta. Luật Đất đai năm 2003 còn xác định rõ, cụ thể nội
hàm của sở hữu toàn dân về đất đai, đó là: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà
nước đại diện chủ sở hữu” [8]. Luật Đất đai năm 2013 khẳng định lại: “Đất đai
thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý.
Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật
này” [9].
Từ nhận thức trên, Đảng và Nhà nước ta đã thường xuyên quan tâm đến
vấn đề đất đai. Trong mỗi giai đoạn cách mạng đã ban hành những chủ trương,
chính sách, pháp luật đất đai cho phù hợp, góp phần thực hiện thắng lợi các
nhiệm vụ của cách mạng đã đề ra.
Vì lẽ đó trong Báo cáo chính trị của Ban chấp hành Trung ương Đảng khóa
X Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ XI của Đảng đã chỉ rõ: “Hoàn thiện luật
pháp, cơ chế, chính sách về sở hữu toàn dân mà Nhà nước là đại diện đối với đất
đai, tài nguyên, vốn và các tài sản công để các nguồn lực này được quản lý, sử

dụng có hiệu quả” [3].


5

Cương lĩnh của Đảng Cộng sản Việt Nam (bổ sung, phát triển năm 2011)
đã ghi: “… Quản lý, bảo vệ, tái tạo và sử dụng hợp lý, có hiệu quả tài nguyên
quốc gia”.
Chiến lược phát triển kinh tế - xã hội 2011 - 2020 của Đảng Cộng sản Việt
Nam đã khẳng định: “Nâng cao ý thức bảo vệ môi trường, gắn nhiệm vụ, mục
têu bảo vệ môi trường với phát triển kinh tế - xã hội. Đổi mới cơ chế quản lý tài
nguyên và bảo vệ môi trường. Đưa nội dung bảo vệ môi trường vào chiến lược,
quy hoạch, kế hoạch phát triển ngành, lĩnh vực, vùng và các chương trình, dự
án. Các dự án đầu tư xây dựng mới phải bảo đảm yêu cầu về môi trường. Thực
hiện nghiêm ngặt lộ trình xử lý các cơ sở gây ô nhiễm môi trường. Hoàn
thiện hệ thống luật pháp về bảo vệ môi trường; xây dựng chế tài đủ mạnh để
ngăn ngừa, xử lý các hành vi vi phạm. Khắc phục suy thoái, bảo vệ môi trường và
cân bằng sinh thái, nâng cao chất lượng môi trường. Thực hiện tốt chương
trình trồng rừng, ngăn chặn có hiệu quả nạn phá rừng, cháy rừng; tăng diện tích
các khu bảo tồn thiên nhiên. Quản lý, khai thác và sử dụng có hiệu quả tài
nguyên đất, nước, khoáng sản và các nguồn tài nguyên thiên nhiên khác…” [3].
Và cũng tại Điều 12 Luật Đất đai 2013 quy định: "Nhà nước nghiêm cấm hành
vi lấn, chiếm đất đai; không sử dụng, sử dụng đất không đúng mục đích; vi phạm
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được công bố; huỷ hoại đất; không thực hiện
đúng quy định của pháp luật khi sử dụng các quyền của người sử dụng đất; không
thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ, trách nhiệm của người sử dụng
đất”[9].
1.1.2. Cơ sở pháp lý
- Căn cứ vào Luật đất đai 2013;
- Căn cứ vào Luật Đất đai 2003;

- Căn cứ vào Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định chi tết thi
hành một số điều của Luật đất đai năm 2013;
- Căn cứ vào Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy
định về giá đất;


6

- Căn cứ vào Nghị định số 45/2014/NĐ - CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ
quy định về thu tền sử dụng đất;
- Căn cứ vào Nghị định số 46/2014/NĐ - CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ
quy định về thu tền thuê đất, thuê mặt nước;
- Căn cứ vào Nghị định số 47/2014/NĐ - CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về
bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;
- Thông tư 30/2014/NĐ-CP ngày 02/06/2014 quy định về hồ sơ giao đất, cho
thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất;
- Quyết định 80/2014/QĐ-UBND ngày 27/10/2014 của ủy ban nhân dân tỉnh
Nghệ An quy định về việc thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất và đăng ký, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất đối
với các tổ chức có nhu cầu sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Nghệ An;
- Quyết định 81/2014/QĐ-UBND ngày 27/10/2014 của ủy ban nhân dân tỉnh
Nghệ An ban hành quy định về trình tự, thủ tục rà soát, kê khai hiện trạng sử dụng
đất; đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản gắn liền với đất cho các tổ chức trong nước đang sử dụng đất trên địa bàn
tỉnh Nghệ An;
- Quyết định 79/2014/QĐ-UBND ngày 27/10/2014 của ủy ban nhân dân tỉnh
Nghệ An ban hành quy định cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất; đăng ký,
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền
với đất cho hộ gia đình, cá nhân thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh
trên địa bàn tỉnh Nghệ An;

- Quyết định 36/2011/QĐ-UBND của ủy bản nhân dân tỉnh Nghệ An ban hành
đơn giá thuê đất, thuê mặt nước trên địa bàn tỉnh Nghệ An.
1.2. Khái quát chính sách giao đất, cho thuê đất cho các tổ chức kinh tế của
Thế giới và của Việt Nam
1.2.1. Khái quát chính sách đất đai của Thế giới
Trên thế giới hiện nay tồn tại nhiều mô hình sở hữu đất đai. Mô hình phổ biến
nhất là thừa nhận nhiều hình thức sở hữu đối với đất đai. Bên cạnh đó là mô
hình


7

chỉ thừa nhận hình thức sở hữu Nhà nước về đất đai là hình thức sở hữu duy nhất.
Mô hình đầu được áp dụng ở hầu hết các quốc gia còn mô hình thứ hai mang tính
đặc thù vì lý do chính trị và lịch sử.
Ở các nước như Anh, Canada, Australia, New Zealand hoặc một số nước đang
phát triển (theo chế độ Quân chủ) thường áp dụng mô hình toàn bộ đất đai của
quốc gia thuộc sở hữu của nhà vua. Tùy thuộc vào thể chế chính trị của từng nước
và vị trí, vai trò của nhà vua ở nước đó mà quyền sở hữu của nhà vua đối với đất
đai có khác nhau. Ở một số nước khu vực Trung Đông, quyền sở hữu đất đai của
nhà vua còn ít nhiều mang tính thực chất trong khi một số nước khác thì quyền
sở hữu đất đai của nhà vua chỉ tồn tại về mặt danh nghĩa. Ví dụ, ở Anh, tuy đất
đai thuộc sở hữu của Nữ hoàng nhưng quyền sở hữu của Nữ hoàng chỉ là danh
nghĩa. Ngày nay ở Anh, 69% đất đai được sở hữu bởi 158.000 gia đình. Theo
J.G.Riddall, tác giả cuốn “Sự trở về” thì: “Đối với luật Anh, không có quyền sở hữu
tuyệt đối đối với đất đai. Lý do là quyền đối với đất đai được xác lập thông qua
việc thuê mướn của Nữ hoàng. Tuy nhiên, vì lý do thực tế mà người có quyền đối
với đất đai hiện nay được đối xử như chủ sở hữu đất đai”. Và theo GS. Michel
Fromont thì: “Quyền này rất giống với quyền sở hữu trong các hệ thống pháp luật
La Mã”. Do vậy, xét trên thực tế, Anh là nước theo mô hình đa sở hữu đối với đất

đai.
Ngược lại, Trung Quốc tuy thừa nhận nhiều hình thức sở hữu đất đai là sở
hữu Nhà nước và sở hữu tập thể, nhưng thực chất có thể coi nó như hình thức
sở hữu Nhà nước. Tuy Trung Quốc không thừa nhận sở hữu tư nhân đối với đất
đai nhưng đã có sự thay đổi cơ bản về phương thức thực hiện quyền sở hữu đất
đai theo hướng tư nhân hóa các quyền tài sản đối với đất đai. Hiến pháp và luật
pháp nước này đã thừa nhận việc điều phối đất đai theo quan hệ thị trường, đất
đai được coi là một loại hàng hóa, quyền tài sản của người sử dụng đất được
ghi nhận và bảo vệ như một loại tài sản. Tuy nhiên, việc phân loại mô hình sở hữu
đất đai căn cứ vào hình thức sở hữu nói trên cũng chỉ mang tính hình thức nếu bỏ
qua những yếu tố quan trọng như tính chất, cơ cấu về tỷ lệ diện tích thuộc từng
hình thức sở hữu và đặc biệt là vấn đề cấu trúc của quyền sở hữu.


8

1.2.1.1. Khái quát chính sách đất đai của Trung Quốc
Trung Quốc không thừa nhận tư hữu đối với đất đai. Dưới hệ thống kinh tế kế
hoạch xã hội chủ nghĩa, quyền sở hữu tài sản đối với tài nguyên thiên nhiên và các
phương tện sản xuất phần lớn đều bị quốc hữu hóa ngay sau khi Đảng Cộng sản
Trung Quốc nắm quyền lực vào năm 1949. Tuy nhiên, việc quốc hữu hóa toàn bộ
đất đô thị của Trung Quốc chỉ chính thức hoàn tất sau khi Hiến pháp 1982 được
ban hành. Đất đô thị thuộc về Nhà nước và được quản lý bởi Nhà nước Trung Quốc
- người chịu trách nhiệm trước toàn xã hội. Đất nông thôn thuộc Sở hữu tập thể.
Theo Điều 10 Hiến pháp 1982 Trung Quốc, không tổ chức, cá nhân nào được
phép chiếm đoạt, mua, bán, cho thuê hay chuyển nhượng đất đai dưới bất kỳ hình
thức nào. Hậu quả là đất đai bị sử dụng một cách không hiệu quả và lãng phí.
Người sử dụng đất trên thực tế vẫn tến hành trao đổi đất đai như một loại hàng
hóa. Chính vì vậy, thị trường đất đai “không chính thức” - còn gọi là “chợ đen”
nhưng năng động đã bắt đầu xuất hiện ở Trung Quốc. Ở đó, nhiều nông dân, hợp

tác xã đã lén lút bán hoặc cho thuê đất của mình cho các doanh nghiệp có nhu
cầu. Đây chính là nhân tố tạo đà cho quá trình thực hiện cải cách chính sách đất đai
ở nước này.
Việc đưa đất đai vào quan hệ thị trường khởi nguồn từ những cải cách trong
hệ thống sử dụng đất cuối những năm 1980. Từ việc cho thuê đất ở Thượng Hải
dưới sự đồng ý của Chính phủ và việc đấu giá quyền sử dụng đất đầu tên ở Thẩm
Quyến theo Hiến pháp sửa đổi của Cộng hòa nhân dân Trung Hoa năm 1988,
hệ thống phân phối đất đai không thu tền và không xác định thời hạn đã bị chấm
dứt. Luật Quản lý Nhà nước về đất đai năm 1986 đã quy định cơ cấu sử dụng đất
thông qua việc giao và cho thuê có đền bù.
Năm 1987, Thẩm Quyến đã bán đấu giá quyền sử dụng đất 8.588 m2 với thời
hạn
50 năm. 44 doanh nghiệp ở đây đã cạnh tranh quyết liệt để có quyền sử dụng đất
và người chiến thắng đã phải trả 5.250.000 Nhân dân tệ. Như vậy, tại Thẩm Quyến,
quyền sử dụng đất tham gia vào thị trường như các tài sản khác lần đầu tiên trong
lịch sử Trung Quốc và đã khởi xướng cho việc chuyển giao quyền sử dụng đất của
Nhà nước bằng phương thức đấu thầu và đấu giá. Sau đó, vào tháng 4/1988,


Quốc hội Trung

9


1
0
Quốc đã sửa đổi Hiến pháp, trong đó bổ sung quyền chuyển nhượng quyền sử
dụng đất theo quy định của pháp luật và hủy bỏ quy định cấm cho thuê đất. Cùng
với việc sửa đổi Hiến pháp, Hội đồng Nhà nước Trung Quốc đã ban hành Quy chế
tạm thời về việc giao và chuyển nhượng quyền sử dụng đất của Nhà nước tại đô

thị, trong đó quy định rõ quyền sử dụng đất có thể chuyển nhượng bằng hợp đồng,
đấu thầu và đấu giá.
Như vậy, từ cơ chế giao đất không thu tiền chuyển sang có thu tiền; từ việc
không giới hạn thời gian quyền sử dụng đất chuyển sang xác định thời hạn sử dụng
đất.
Năm 2001, Hội đồng Nhà nước đã ban hành Thông tư về việc tăng cường
quản lý Nhà nước đối với đất đai (theo Nghị định số 15), trong đó đặt ra những
yêu cầu về việc tập trung quản lý chặt chẽ toàn bộ nguồn cung đất đai cho xây
dựng, thực hiện nghiêm hệ thống sử dụng đất thuộc sở hữu Nhà nước có trả tiền,
khuyến khích đấu giá đất công khai, tăng cường quản lý việc chuyển quyền sử
dụng đất, tăng cường quản lý đất đai dưới góc độ là quản lý tài sản. Một hệ
thống các biện pháp mới trong quản lý tài sản đất đai đã hình thành với quan
điểm tăng cường quản lý tài sản đất đai trong lĩnh vực tài nguyên.
Theo quy định của Luật Đất đai và các văn bản pháp luật khác, đất đai thuộc
sở hữu Nhà nước đã được nhanh chóng chuyển sang phân phối theo têu chuẩn
của thị trường. Đến năm 2001, việc ban hành một loạt các quy định của các địa
phương và các văn bản têu chuẩn chung đã ban đầu giúp thiết lập và hoàn thiện
hệ thống kiểm soát toàn bộ đất đai cho mục đích xây dựng, tập trung đất cho các
mục đích xây dựng ở đô thị, công khai giao dịch quyền sử dụng đất, thường xuyên
điều chỉnh giá đất têu chuẩn, công khai thông tn về đăng ký đất đai và quyết định
tập thể.
Đất đai sử dụng cho các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thuộc một
trong những trường hợp sử dụng đất phải trả tền đầu tiên. Luật Đầu tư nước
ngoài của Trung Quốc về hình thức đầu tư liên doanh giữa bên nước ngoài và Trung
Quốc ban hành năm 1979 đã chính thức quy định rằng, đầu tư của phía Trung
Quốc được thực hiện bằng quyền sử dụng đất, và “khi mà quyền sử dụng đất
không phải là phần vốn góp của bên doanh nghiệp Trung Quốc, doanh nghiệp liên


1

doanh phải trả cho Nhà nước khoản phí1về việc sử dụng đất”. Bên cạnh đó, Quy
định về việc thực


10
10
hiện Luật Đầu tư về liên doanh với nước ngoài nói trên đã khẳng định rõ: diện tích
đất được sử dụng cho doanh nghiệp liên doanh này có thể được chuyển giao
thông qua việc ký hợp đồng với cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai, trong đó xác
định rõ mục đích, thời gian và khoản phí phải trả cho việc sử dụng.
Như vậy, với những cải cách sâu sắc trong hệ thống sử dụng đất ở Trung
Quốc, những văn bản pháp luật nói trên đã chỉ rõ, các doanh nghiệp có vốn đầu tư
nước ngoài có thể được Nhà nước giao quyền sử dụng đất bên cạnh việc trả phí
cho việc sử dụng đất. Năm 1998, Luật Quản lý Nhà nước về đất đai (mới) của Trung
Quốc đã quy định tại Điều 85: “Luật này áp dụng cho doanh nghiệp liên doanh giữa
bên Trung Quốc và nước ngoài, hợp đồng hợp tác kinh doanh giữa bên Trung Quốc
và nước ngoài và cả doanh nghiệp chỉ có vốn đầu tư của nước ngoài”.
Kể từ khi ban hành Nghị định số 55 và Nghị định số 56 vào 1990, rất nhiều
doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài có được quyền sử dụng đất thông qua
hình thức chuyển nhượng. Tháng 8/1999, Nghị định số 73 được ban hành bởi Hội
đồng Nhà nước đã quy định rõ: tất cả các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài
đã được cấp quyền sử dụng đất không phải tếp tục trả phí cho việc sử dụng đất.
Theo Nghị định này, tất cả đất đai xin sử dụng của các doanh nghiệp có vốn đầu tư
nước ngoài sẽ được giao theo hình thức có trả tền hay đền bù. Như vậy, trước khi
ban hành Nghị định số 55 và Nghị định số 56 vào năm 1990, doanh nghiệp đầu tư
nước ngoài có đất sử dụng chủ yếu thông qua con đường ký hợp đồng và trả phí
cho việc sử dụng đất của mình; sau khi ban hành Nghị định số 55 và Nghị định số
56, họ có thể có được quyền sử dụng đất thông qua hình thức chuyển nhượng.
Bản Kiến nghị về Tăng cường quản lý Nhà nước về tài sản đất đai và khuyến
khích cải cách, phát triển doanh nghiệp Nhà nước (theo Thông tư số 433 năm

1999 của Bộ Đất đai và Tài nguyên) được ban hành vào tháng 11/1999 chính thức
khẳng định rằng, doanh nghiệp liên doanh hoặc các loại hình hợp tác kinh doanh
khác được thành lập bởi doanh nghiệp Nhà nước và nhà đầu tư nước ngoài, nếu
tuân thủ các quy định của Danh mục các Thửa đất được giao có thể được giao đất
để sử dụng nếu được chấp thuận. Danh mục các Thửa đất được giao được ban
hành năm 2001 (theo Quyết


11
11
định số 09 của Bộ Trưởng Bộ Đất đai và Tài nguyên) còn làm rõ thêm việc không
phân biệt đối xử giữa các chủ thể sử dụng đất. Đất dùng cho mục đích xây dựng
phù hợp với Danh mục các Thửa đất được giao, nếu được chấp thuận, sẽ được
phân phối theo hình thức giao đất. Doanh nghiệp đầu tư nước ngoài và các chủ thể
sử dụng đất khác đã và đang được đối xử bình đẳng với cùng một chính sách sử
dụng đất. Chính sách ưu đãi đối với một số chủ thể sử dụng đất đặc biệt (như
doanh nghiệp Nhà nước) đã dần dần bị loại bỏ.
1.2.1.2. Khái quát chính sách đất đai của Pháp
Ở Pháp hiện nay tồn tại hai hình thức sở hữu cơ bản: sở hữu tư nhân về đất
đai và sở hữu Nhà nước (đối với đất đai và công trình xây dựng công cộng). Tài sản
công cộng (bao gồm cả đất đai công cộng) có đặc điểm là không được mua và bán.
Trong trường hợp cần sử dụng đất cho các mục đích công cộng, Nhà nước có
quyền yêu cầu sở hữu đất đai tư nhân nhường quyền sở hữu thông qua chính sách
bồi thường thiệt hại một cách công bằng.
Về công tác quản lý Nhà nước đối với đất đai: Mặc dù là quốc gia duy trì chế
độ sở hữu tư nhân về đất đai, nhưng công tác quản lý Nhà nước về đất đai của
Pháp được thực hiện rất chặt chẽ. Điều đó được thể hiện qua việc xây dựng hệ
thống hồ sơ địa chính. Hệ thống hồ sơ địa chính rất phát triển, rất quy củ và khoa
học, mang tính thời sự để quản lý tài nguyên đất đai và thông tin lãnh thổ, trong đó
thông tin về từng thửa đất được mô tả đầy đủ về kích thước, vị trí địa lý, thông tin

về tài nguyên và lợi ích liên quan đến thửa đất, thực trạng pháp lý của thửa đất. Hệ
thống này cung cấp đầy đủ thông tin về hiện trạng, phục vụ nhiệm vụ quy hoạch,
quản lý và sử dụng đất có hiệu quả, đáp ứng nhu cầu của cộng đồng, đảm bảo
cung cấp thông tin cho hoạt động của ngân hàng và tạo cơ sở xây dựng hệ thống
thuế đất và bất động sản công bằng.
Về công tác quy hoạch đô thị: Do đa số đất đai thuộc sở hữu tư nhân, vì vậy
để phát triển đô thị, ở Pháp công tác quy hoạch đô thị được quan tâm chú ý từ rất
sớm và thực hiện rất nghiêm ngặt. Ngay từ năm 1919, ở Pháp đã ban hành Đạo
luật về kế hoạch đô thị hóa cho các thành phố có từ 10.000 dân trở lên. Năm 1973
và năm 1977, Nhà nước đã ban hành các Nghị định quy định các quy tắc về phát
triển đô thị, là cơ sở