LUẬN văn LUẬT tư PHÁP HIỆU lực của hợp ĐỒNG MUA bán tài sản

Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (851.82 KB, 86 trang )

TRƯỜNG ĐẠI HỌC CẦN THƠ
KHOA LUẬT
BỘ MÔN LUẬT TƯ PHÁP
---o0o---

LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP
Khóa 32 (2006 - 2010)
Đề tài:

HIỆU LỰC CỦA HỢP ĐỒNG
MUA BÁN TÀI SẢN

Giảng viên hướng dẫn:
Th.S Tăng Thanh Phương
Bộ Môn Luật Tư Pháp

Sinh viên thực hiện:
HOÀNG HỒNG THẮM
MSSV: 5062285
Lớp: Luật Tư Pháp 1- K32

Cần Thơ, 4/2010

Hiệu Lực Của Hợp Đồng Mua Bán Tài Sản

NHẬN XÉT CỦA GIẢNG VIÊN PHẢN BIỆN
……………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………

……………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………
Cần Thơ, ngày……tháng…….năm 2010

GVHD: Th.S Tăng Thanh Phương

1

SVTH: Hoàng Hồng Thắm

Hiệu Lực Của Hợp Đồng Mua Bán Tài Sản

NHẬN XÉT CỦA GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN
……………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………

1.1.Các nghĩa vụ trong giai đoạn bán………………………………...….…............12
1.1.1.Nghĩa vụ chuyển quyền sở hữu………………………..…………..………..12
1.1.1.1.Chế độ chung về chuyển quyền sở hữu đối với tài sản không phải đăng kí
quyền sở hữu………….……………....…………………………...…......................12
1.1.1.2.Chế độ chung về chuyển quyền sở hữu đối với tài sản phải đăng kí quyền
sở hữu…………………………...………………….……………………....................29
1.1.1.3.Chuyển rủi ro……..………..……..……..………………………………..31
1.1.2.Nghĩa vụ cung cấp thông tin và hướng dẫn cách sử dụng..………....…....33
1.1.2.1.Đối tượng của nghĩa vụ………….……………..…….…………………...34
1.1.2.2.Chủ thể của quan hệ nghĩa vụ…………………………………….............35
1.1.2.3.Chế tài…….…………...…………...…………….……………….............36
1.1.2.4. Thực tiễn…………..………...…………………...………………………36
1.2.Các nghĩa vụ sau khi bán……………………….…...………………….............39
1.2.1.Nghĩa vụ đảm bảo an toàn.............................................................................39
1.2.1.1.Điều kiện bảo đảm……..…..………..……………………..……..............41
1.2.1.2.Hiệu lực của việc bảo đảm…...…………….……..………..……..............42
1.2.1.3. Thực tiễn……………..……………………………………..……………44
1.2.2.Nghĩa vụ đảm bảo chất lượng vật mua bán……................………………..45
1.2.2.1.Điều kiện đảm bảo………………………………..……………………....46
1.2.2.2.Thực hiện quyền yêu cầu bảo đảm……...………....……………………..50
1.2.2.3.Thực tiễn…………………….………….………...………………………52

GVHD: Th.S Tăng Thanh Phương

3

SVTH: Hoàng Hồng Thắm

Hiệu Lực Của Hợp Đồng Mua Bán Tài Sản

1.2.3.Nghĩa vụ bảo hành……………………………………………..……………53
1.2.3.1.Thời hạn bảo hành…..………..……….…….…………………………....54
1.2.3.2.Nội dung bảo hành……………..…………..……..……..………..............57
1.2.3.3.Thực hiện quyền yêu cầu bảo hành……...……........……….……………57
1.2.3.4.Sửa chữa vật trong thời hạn bảo hành…………....…….………...………59
1.2.3.5.Bồi thường thiệt hại trong thời hạn bảo hành……....……..…………..….60
1.2.3.6. Thực tiễn…………....………………...…………….……………………62
1.2.4.Nghĩa vụ bảo đảm quyền sở hữu của bên mua đối với tài sản mua
………...……………………………………………………………………………...64
1.2.4.1.Đảm bảo quyền sở hữu của người mua trong quan hệ với người bán
………...……………………………………………………………………………...64
1.2.4.2.Đảm bảo quyền sở hữu của người mua trong quan hệ với người thứ
ba…………….…………...…………………………………………………………...65
CHƯƠNG 2: CÁC NGHĨA VỤ CỦA NGƯỜI MUA
2.1.Nghĩa vụ trả tiền……………………..……………………………..…………...70
2.1.1. Thể thức chi trả………………………..………………..…………..............70
2.1.2. Chế tài trong trường hợp chậm thực hiện nghĩa vụ...................................74
2.2.Nghĩa vụ nhận tài sản……………………………….…...……………..…..…...76
2.2.1. Thể thức nhận tài sản....................................................................................76
2.2.2. Trách nhiệm dân sự do chậm tiếp nhận việc thực hiện nghĩa vụ giao tài
sản của người bán.......................................................................................................76
2.2.3. Trường hợp bên bán vi phạm nghĩa vụ giao tài sản……………..…….....77
KẾT LUẬN…………………………………………………………………………..79

GVHD: Th.S Tăng Thanh Phương

4

SVTH: Hoàng Hồng Thắm

Hiệu Lực Của Hợp Đồng Mua Bán Tài Sản
LỜI MỞ ĐẦU
1. Sự cần thiết của đề tài
Hợp đồng là công cụ chủ yếu để xác lập quan hệ giữa người và người liên quan
đến tài sản trong một xã hội có tổ chức. Mỗi loại hợp đồng trong mỗi lĩnh vực có
những đặc điểm rất riêng và do đó được chi phối bởi những quy định riêng. Tuy
nhiên, là sản phẩm của sự gặp gỡ ý chí, tất cả các hợp đồng đều hình thành và vận
hành trên cơ sở tự do giao kết và những nguyên tắc cơ bản khác. Trong số những hợp
đồng thông dụng thì có thể nói hợp đồng mua bán tài sản là loại hợp đồng có tính phổ
biến và thông dụng nhất trong đời sống xã hội. Hợp đồng mua bán tài sản là phương
tiện pháp lý tạo điều kiện cho công dân trao đổi, mua bán hàng hóa, thỏa mãn nhu cầu
sinh hoạt và tiêu dùng. Hợp đồng mua bán tài sản là một trong những phương thức
hữu hiệu để các chủ thể tham gia vào quan hệ pháp luật dân sự thực hiện quyền và
nghĩa vụ của mình.
Trước đây với trình độ nhận thức còn chưa cao và sự hiểu biết pháp luật còn chưa
đầy đủ, người dân khi thực hiện các hợp đồng mua bán tài sản chỉ thường biết đến và
quan tâm một vấn đề duy nhất là xác lập quyền sở hữu của mình đối với tài sản mua
bán. Ngày nay, trình độ nhận thức của người dân được nâng lên, cùng với sự bùng nổ
và cạnh tranh của những nhà bán hàng, họ đưa đến những thông tin ưu đãi về quyền
lợi cho người mua nhằm cạnh tranh trong mua bán, nên tâm lý của người dân cũng
thay đổi. Khi thực hiện hợp đồng mua bán tài sản, người dân sẽ rất quan tâm đến
những quyền lợi mà mình được hưởng, những nghĩa vụ mà mình phải thực hiện. Bên
cạnh nghĩa vụ cơ bản nhất là chuyển quyền sở hữu mà người bán phải chuyển giao
cho người mua khi hợp đồng mua bán có hiệu lực, người bán còn phải thực hiện nhiều
nghĩa vụ khác, như: cung cấp thông tin và hướng dẫn cách sử dụng cho người mua,
đây là nghĩa vụ mà người bán phải thực hiện cả trước và sau khi giao kết hợp đồng.
Bên cạnh đó là những nghĩa vụ quan trọng khác như: đảm bảo an toàn; đảm bảo chất
lượng vật mua bán; nghĩa vụ bảo hành; nghĩa vụ bảo đảm quyền sở hữu của người
mua đối với tài sản mua. Ta có thể thấy về phía người bán có rất nhiều nghĩa vụ cần

phải được đảm bảo thực hiện. Trong thực tiễn, người mua thường sẽ nhầm lẫn giữa
quyền lợi được hưởng bảo hành với việc bảo đảm chất lượng vật mua bán là giống
nhau. Khi tiến hành việc mua bán có bảo hành thì người mua sẽ yên tâm hơn, nhưng
nếu trong trường hợp mua bán không có bảo hành thì người mua có biết đến mình
được quyền bảo đảm chất lượng vật mua bán hay không? Do đó, ta có thể thấy từ phía
nhà sản xuất, kinh doanh có vai trò rất lớn trong việc thông tin đến người tiêu dùng, và
nếu họ thực hiện tốt các nghĩa vụ của mình sẽ tạo lòng tin cho người mua và từ đó
nâng cao uy tín của mình trong kinh doanh. Riêng về phía người mua chỉ phải đảm
GVHD: Th.S Tăng Thanh Phương

5

SVTH: Hoàng Hồng Thắm

Hiệu Lực Của Hợp Đồng Mua Bán Tài Sản
bảo hai nghĩa vụ của mình khi hợp đồng mua bán có hiệu lực, đó là nghĩa vụ trả tiền
và nghĩa vụ nhận tài sản. Nếu hai bên nắm vững được những quy định của pháp luật
liên quan đến quyền và nghĩa vụ của mình khi tham gia giao kết hợp đồng, thì việc
thực hiện hợp đồng sẽ được thuận lợi và quyền lợi của các bên được đảm bảo.
Trong thực tế, việc thực hiện quyền và nghĩa vụ mua bán, quan hệ giữa người bán
với người mua tài sản không phải lúc nào cũng diễn biến một cách hài hòa và ổn định
theo đúng những gì đã thỏa thuận. Giữa họ có thể xuất hiện những bất đồng về quyền
và lợi ích trong việc mua bán. Có những bất đồng được các bên thỏa thuận và giải
quyết được, song cũng có những bất đồng mà sự thương lượng giữa các bên không thể
giải quyết được. Khó khăn trong việc giải quyết các tranh chấp liên quan đến hợp
đồng mua bán tài sản một phần là do các bên không tuân thủ các quy định về nghĩa vụ
của mình khi hợp đồng có hiệu lực. Để giải quyết được các tranh chấp đó một câu hỏi
được đặt ra là phải xác định được một cách cụ thể và rõ ràng nghĩa vụ của bên bán và
bên mua khi hợp đồng mua bán tài sản có hiệu lực.

Vì vậy, những quy định của pháp luật về hiệu lực của hợp đồng mua bán tài sản có
vai trò quan trọng trong việc điều chỉnh những quan hệ giao lưu dân sự của nền kinh
tế thị trường. Các quy định này không tồn tại độc lập mà có sự liên hệ chặt chẽ với các
quy định khác trong Bộ luật dân sự 2005. Hiệu lực của hợp đồng mua bán tài sản góp
phần nâng cao ý thức của các chủ thể tham gia vào quan hệ hợp đồng mua bán tài sản,
bảo vệ quyền lợi của các chủ thể và tạo nên sự bình đẳng trong giao lưu dân sự. Vì
những lí do trên mà tác giả đã lựa chọn đề tài: “Hiệu lực của hợp đồng mua bán tài
sản” nhằm góp phần làm sáng tỏ những quy định của Bộ luật dân sự 2005 về hiệu lực
của hợp đồng mua bán tài sản tạo điều kiện cho mối quan hệ mua bán được hài hòa,
ổn định và phát triển. Qua đó cũng nhằm nâng cao vốn hiểu biết cho bản thân về một
loại hợp đồng được sử dụng rất thông dụng này.
2. Mục tiêu nghiên cứu
Nghiên cứu, tìm hiểu các quy định của BLDS 2005 và một số tài liệu có liên quan
đến hợp đồng mua bán tài sản, từ đó làm rõ những quy định của pháp luật về nghĩa vụ
của người bán và người mua trong hợp đồng mua bán tài sản nhằm tạo ra sự hiểu biết
rõ ràng hơn, tránh sự tranh chấp về nghĩa vụ giữa các bên khi tham gia vào giao dịch
mua bán tài sản.
3. Phạm vi nghiên cứu
Với đề tài này, tác giả tập trung đi sâu vào nghiên cứu nghĩa vụ của người bán và
nghĩa vụ của người mua trong hợp đồng mua bán tài sản, cũng như thực tế mà các bên
áp dụng trong giao lưu dân sự hằng ngày. Đề tài không đi sâu nghiên cứu từng loại
hợp đồng mua bán tài sản cụ thể nào.
GVHD: Th.S Tăng Thanh Phương

6

SVTH: Hoàng Hồng Thắm

Hiệu Lực Của Hợp Đồng Mua Bán Tài Sản

4. Phương pháp nghiên cứu
Trong quá trình nghiên cứu để có được những thông tin cần thiết về những quy
định của pháp luật liên quan đến hiệu lực của hợp đồng mua bán tài sản tác giả đã sử
dụng nhiều phương pháp khác nhau để tiếp cận vấn đề cần nghiên cứu. Chủ yếu là sử
dụng phương pháp tiếp cận thông tin, tra cứu tài liệu dựa trên những quy định của
pháp luật, tham khảo ý kiến của những nhà nghiên cứu trước đó thông qua các phương
tiện thông tin như sách, báo, tạp chí, website…để xử lý, tổng hợp những thông tin cần
thiết nhằm phục vụ việc nghiên cứu từ đó sử dụng phương pháp phân tích luật viết và
kết hợp với bình luận và đưa ra ý kiến của bản thân để giải quyết vấn đề cần nghiên
cứu.
5. Kết cấu đề tài
Ngoài phần giới thiệu khái quát chung về hợp đồng mua bán tài sản, nội dung luận
văn gồm hai chương:
+ Chương 1: Các nghĩa vụ của người bán
+ Chương 2: Các nghĩa vụ của người mua
Kết cấu của đề tài chỉ bao gồm hai chương, trong đó với phần nghĩa vụ của người
bán được đi sâu vào nghiên cứu hơn do đặc trưng của đề tài.Trong hai chương có sự
lồng ghép với phần thực tiễn của việc thực hiện nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng
mua bán tài sản, và đưa ra một số ý kiến để hoàn thiện cơ chế về nghĩa vụ của các chủ
thể này.
Trong phạm vi nghiên cứu còn hạn chế và kiến thức của một sinh viên chưa có
nhiều kinh nghiệm, mặc dù đã có nhiều cố gắng nhưng chắc chắn không thể tránh
khỏi thiếu sót mong nhận được sự đóng góp chân thành của quý thầy cô và các bạn
sinh viên.

GVHD: Th.S Tăng Thanh Phương

7

SVTH: Hoàng Hồng Thắm

Hiệu Lực Của Hợp Đồng Mua Bán Tài Sản
KHÁI QUÁT CHUNG VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN
 Khái niệm hợp đồng mua bán tài sản:
Hợp đồng mua bán tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên bán có nghĩa
vụ giao tài sản cho bên mua và nhận tiền, còn bên mua có nghĩa vụ nhận tài sản và trả
tiền cho bên bán (Điều 428 Bộ Luật Dân Sự 2005).
 Đặc điểm pháp lí của hợp đồng mua bán tài sản
Hợp đồng mua bán tài sản là hợp đồng song vụ: Hợp đồng song vụ là hợp đồng
mà các chủ thể tham gia ký kết hợp đồng đều có nghĩa vụ đối với nhau. Hay nói cách
khác, mỗi bên đều có quyền và nghĩa vụ, quyền của bên nọ là nghĩa vụ của bên kia và
ngược lại. Trong hợp đồng mua bán tài sản, người bán có nghĩa vụ giao tài sản và
nhận tiền tương ứng với giá trị tài sản đã bán, còn người mua có nghĩa vụ trả tiền và
có quyền nhận tài sản. Cũng như hầu hết các hợp đồng dân sự khác, hợp đồng mua
bán tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập quyền và nghĩa vụ của các
bên đó dựa trên nguyên tắc chung về việc giao kết hợp đồng dân sự, cụ thể là tự do
giao kết hợp đồng nhưng không được trái pháp luật, đạo đức xã hội, tự nguyện, bình
đẳng, thiện chí, hợp tác, trung thực và ngay thẳng.
Hợp đồng mua bán tài sản là hợp đồng có đền bù: hợp đồng mua bán tài sản đặc
trưng bởi việc giao một tài sản để đổi lấy một số tiền, khoản tiền mà bên mua tài sản
phải trả cho bên bán tài sản là khoản đền bù về việc mua bán tài sản. Đặc điểm có đền
bù trong hợp đồng mua bán tài sản là yếu tố phân biệt giữa hợp đồng này với hợp
đồng tặng cho tài sản là hợp đồng không có đền bù. Bởi trong hợp đồng tặng cho tài
sản, bên tặng cho giao tài sản của mình và chuyển quyền sở hữu cho bên được tặng
cho mà không yêu cầu đền bù. Tức là không có việc giao tài sản để đổi lấy một số
tiền, hay nói cách khác không có nghĩa vụ thanh toán giữa các bên như trong hợp
đồng mua bán tài sản.
Hợp đồng mua bán tài sản là hợp đồng nhằm mục đích chuyển giao quyền sở hữu
đối với tài sản từ bên bán sang bên mua: hợp đồng không chỉ chuyển giao tài sản liên

quan mà còn cả quyền sở hữu đối với tài sản đó. Bởi vậy, hợp đồng mua bán tài sản
làm phát sinh quyền trực tiếp (của người được chuyển giao tài sản) đối với tài sản liên
quan chứ không chỉ đơn giản là một quyền yêu cầu (đối với người chuyển giao tài
sản) liên quan đến tài sản đó. Trong chừng mực ấy, đặc điểm này là yếu tố phân biệt
hợp đồng mua bán tài sản với hợp đồng chuyển quyền sử dụng tài sản (như hợp đồng
cho thuê tài sản, hợp đồng cho mượn tài sản). Bởi trong hợp đồng chuyển quyền sử
dụng tài sản, người được chuyển quyền có quyền yêu cầu đối với người chuyển
quyền, nhưng không có bất cứ một quyền nào trực tiếp lên tài sản là đối tượng của
hợp đồng.
GVHD: Th.S Tăng Thanh Phương

8

SVTH: Hoàng Hồng Thắm

Hiệu Lực Của Hợp Đồng Mua Bán Tài Sản
 Đối tượng của hợp đồng mua bán tài sản
Xuất phát từ nguyên tắc tự do giao kết hợp đồng, nhưng không được trái pháp luật,
đạo đức xã hội, cho nên các bên trong hợp đồng mua bán có quyền lựa chọn, thỏa
thuận về đối tượng mua bán, tuy nhiên không được mua bán những tài sản mà pháp
luật có quy định cấm mua bán (ví dụ: thuốc phiện, vũ khí, văn hóa phẩm đồi trụy…)
hoặc trái với đạo đức xã hội.
Thông thường, các tài sản có khả năng chuyển nhượng đều có thể là đối tượng của
hợp đồng mua bán. Tuy nhiên có thể khái quát đó là vật và quyền tài sản (Điều 429
BLDS 2005). Theo Điều 163 BLDS 2005 thì tiền cũng là một loại tài sản, nhưng
không luôn luôn là đối tượng của hợp đồng mua bán. Trong thực tế, việc mua các loại
đồng tiền cổ để sưu tập là hợp đồng mua bán, nhưng đồng tiền cổ đó được coi là
“vật”, nó có thể có giá trị lớn hơn rất nhiều lần so với mệnh giá của đồng tiền được
ghi trên nó. Việc “bán” ngoại tệ “mua” tiền Đồng Việt Nam không phải là hợp đồng

mua bán mà là hợp đồng trao đổi, dựa trên cơ sở mệnh giá của từng loại đồng tiền,
trong thực tế có nhiều người quen dùng khái niệm đổi tiền.
Mua bán vật: Trong trường hợp mua bán vật thì vật phải ở trong tình trạng xác
định hoặc xác định được. Việc xác định vật mua bán được dựa trên cơ sở đặc điểm (về
hình dáng, màu sắc…), giá trị sử dụng, chủng loại, số lượng và chất lượng (khoản 2
Điều 429 BLDS 2005). Quy định này nhằm cá thể hóa vật mua bán, tạo thuận lợi cho
việc thực hiện nghĩa vụ giao vật và tránh xảy ra tranh chấp về đối tượng mua bán.
Mua bán quyền tài sản: Do sự phát triển của các quan hệ xã hội về tài sản ngày
càng đa dạng, phong phú, theo đó đối tượng của hợp đồng mua bán tài sản không chỉ
đơn thuần là vật chất cụ thể. Khi đối tượng của hợp đồng mua bán tài sản là quyền tài
sản, thì phải có giấy tờ hoặc các bằng chứng khác chứng minh quyền đó thuộc sở hữu
của người bán tài sản. Quyền tài sản là đối tượng của hợp đồng mua bán phổ biến là
chuyển giao quyền đòi nợ, mua bán quyền sử dụng đất đai, mua bán quyền sở hữu các
đối tượng của quyền sở hữu trí tuệ chuyển giao được… Cho dù đối tượng của hợp
đồng mua bán tài sản là vật cụ thể hay một quyền tài sản thì vật đó hoặc quyền tài sản
đó phải được xác định rõ.
Đối tượng của hợp đồng mua bán có thể là vật hình thành trong tương lai: Ví
dụ: mua bán hoa màu chưa được thu hoạch, mua bán chung cư đang xây
dựng…trường hợp này người bán phải có căn cứ chứng minh là vật đó đang hoặc
chuẩn bị được hình thành, và phải có căn cứ chứng minh rằng người bán sẽ có quyền
sở hữu đối với vật đó vào thời điểm giao vật. Trong luật Việt Nam, việc giao kết hợp
đồng đối với các tài sản sẽ có trong tương lai không được điều chỉnh rõ ràng trong luật
thực định. Bởi vậy, việc mua bán loại tài sản này diễn ra khá phức tạp. Đặc biệt tình
GVHD: Th.S Tăng Thanh Phương

9

SVTH: Hoàng Hồng Thắm

Hiệu Lực Của Hợp Đồng Mua Bán Tài Sản
trạng các doanh nghiệp không có thực lực tài chính lợi dụng việc mua bán tài sản sẽ
có trong tương lai để tiến hành vay mượn vốn trong dân cư nhằm thực hiện dự án đầu
tư đang có dấu hiệu bùng phát trong mấy năm gần đây, và các tranh chấp liên quan
đang gây đau đầu cho các thẩm phán(1).
Hướng hoàn thiện: việc mua bán may rủi có lẽ chỉ nên được thừa nhận trong
trường hợp người mua là thương nhân, nói chung là người hoạt động chuyên nghiệp
trong lĩnh vực liên quan, với kinh nghiệm làm ăn và khả năng tài chính cho phép chịu
đựng được rủi ro, người này có thể tự mình quyết định chấp nhận hay không chấp
nhận giao kết. Riêng việc mua bán vật hình thành trong tương lai nên được điều chỉnh
một cách chi tiết hơn đến mức có thể được để ngăn ngừa sự lừa đảo, gian lận và nhất
là việc vay mượn vốn của người khác trong tư thế của kẻ mạnh, nấp dưới hình thức
mua bán tài sản đang hình thành. Chẳng hạn, nên có quy định cấm người bán hàng
chuyên nghiệp thu tiền trước của người mua theo mức quá chênh lệch so với giá trị
của tài sản mua đang hình thành.
 Giá cả của hợp đồng mua bán tài sản
Giá cả của hợp đồng mua bán tài sản do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy
định. Giá cả là biểu hiện giá trị thực tế của vật, nó phụ thuộc vào chất lượng, số lượng,
tính năng, tác dụng của vật bán và mức cung cầu của thị trường đối với loại tài sản đó.
Trong thực tế giá cả do các bên thỏa thuận và nó phụ thuộc vào nhu cầu của các
bên. Do vậy, giá cả trong hợp đồng mua bán biểu hiện bằng một số tiền nhất định do
các bên thỏa thuận, thống nhất với nhau.
Đối với hợp đồng mua bán tài sản mà Nhà nước có quy định khung giá thì các bên
thỏa thuận theo quy định đó. Các bên có thể thỏa thuận áp dụng hệ số trượt giá khi có
biến động về giá cả. Việc áp dụng này một mặt bảo đảm quyền bình đẳng về quyền và
nghĩa vụ của các bên trong quan hệ mua bán tài sản, mặt khác nó còn là điều kiện để
các bên có thể thỏa thuận về những hợp đồng liên quan đến đối tượng phải có thời
gian dài mới thực hiện được. Trong trường hợp các bên thỏa thuận về mức giá hoặc
phương pháp xác định giá không rõ ràng thì giá của tài sản được xác định căn cứ vào
giá thị trường tại địa điểm và thời điểm giao kết hợp đồng (Điều 431 BLDS 2005).

____________________
(1)

Điển hình là các trường hợp bán căn hộ thuộc các chung cư cao cấp. Luật hiện hành cho phép nhà

đầu tư rao bán căn hộ chưa hình thành sau khi đã xây xong phần móng. Tuy nhiên, do luật không quy
định chi tiết về điều kiện trả tiền trong hợp đồng mua bán, nhiều nhà đầu tư đã có những đòi hỏi về trả
tiền ứng trước không tương xứng với tiến độ thực hiện công trình, theo hướng có lợi cho họ. Vô hình
trung, nhà đầu tư có thể bằng cách đó, dùng tiền của người mua chứ không phải tiền của mình, để chi
phí cho việc xây dựng công trình.

GVHD: Th.S Tăng Thanh Phương

10

SVTH: Hoàng Hồng Thắm

Hiệu Lực Của Hợp Đồng Mua Bán Tài Sản
 Hình thức của hợp đồng mua bán tài sản
Hình thức của hợp đồng mua bán có thể bằng miệng, bằng văn bản do các bên thỏa
thuận hoặc do pháp luật quy định. Nếu đối tượng của hợp đồng mua bán là tài sản
phải đăng kí quyền sở hữu thì hình thức của hợp đồng mua bán phải bằng văn bản có
công chứng hoặc chứng thực. Ví dụ: hợp đồng mua bán nhà ở phải được công chứng
hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn (Điều 450 BLDS 2005;
Điều 93 Luật nhà ở); mua bán xe cơ giới…
Hình thức của hợp đồng mua bán là căn cứ để xác định người bán và người mua đã
tham gia vào hợp đồng mua bán, từ đó xác định quyền và nghĩa vụ của các bên trong
hợp đồng; xác định trách nhiệm dân sự của bên vi phạm hợp đồng.
Theo quy định tại khoản 2 Điều 401 BLDS 2005 “hợp đồng không bị vô hiệu trong

trường hợp có vi phạm về hình thức, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác” quy
định này là bước phát triển của BLDS 2005 so với các văn bản pháp luật trước đây về
hợp đồng dân sự trong đó có BLDS 1995, thể hiện sự hoàn thiện hơn của BLDS 2005.
Trước đây, hình thức của hợp đồng là một trong bốn điều kiện tạo nên tính hợp pháp
của hợp đồng, nếu hợp đồng không thỏa mãn quy định về hình thức, hợp đồng bị coi
là đương nhiên vô hiệu, các bên có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố vô hiệu bất cứ lúc
nào. Quy định như thế này phủ nhận ý chí tự nguyện, sự thỏa thuận của các bên trong
hợp đồng. Cho đến BLDS 2005, hình thức của hợp đồng chỉ là điều kiện có hiệu lực
của hợp đồng trong trường hợp pháp luật có quy định. Nghĩa là, khi hợp đồng vi phạm
quy định về hình thức mà pháp luật quy định, hợp đồng này không đương nhiên vô
hiệu, nó vẫn có giá trị đối với các bên trong hợp đồng, vẫn làm phát sinh quyền, nghĩa
vụ của các bên trong hợp đồng, trừ khi pháp luật có quy định hợp đồng này vô hiệu.
Để đảm bảo tính khả thi, phát huy tác dụng tốt của quy định này, cần phải quy định rõ:
“…trừ trường hợp pháp luật có quy định khác” là những trường hợp cụ thể nào. Như
vậy, hình thức của hợp đồng chỉ có ý nghĩa trong việc đối kháng với bên thứ ba, còn
giữa các bên trong hợp đồng, điều quan trong nhất và đầy đủ nhất là sự thỏa thuận và
thống nhất ý chí.
Ngoài ra, Điều 134 BLDS 2005 quy định “trong trường hợp pháp luật quy định
hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch mà các bên không
tuân theo thì theo yêu cầu của một hoặc các bên, Tòa án, cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền khác quyết định buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch
trong một thời hạn; quá thời hạn đó mà không thực hiện thì giao dịch vô hiệu”. Quy
định này không khả thi trên thực tế, bởi vì: khi đã xảy ra tranh chấp và yêu cầu Tòa án
giải quyết thì các bên thường không còn thiện chí để thực hiện việc sửa chữa các sai
sót về hình thức trong giao kết hợp đồng, nhất là khi một bên cố ý không thực hiện
GVHD: Th.S Tăng Thanh Phương

11

SVTH: Hoàng Hồng Thắm

Hiệu Lực Của Hợp Đồng Mua Bán Tài Sản
muốn tuyên bố hợp đồng vô hiệu để có lợi hơn, điều luật không quy định trong trường
hợp này thì bên còn lại phải giải quyết như thế nào. Quy định này còn có thể tạo thêm
nhiều phức tạp trong việc giải quyết tranh chấp hợp đồng và không bảo vệ được lợi
ích của các bên theo thỏa thuận hợp đồng. Trường hợp này, lợi ích của các bên không
đạt được do pháp luật không thừa nhận thỏa thuận giữa các bên.
Những vấn đề trên đặt ra yêu cầu cần tiếp tục hoàn thiện các quy định của BLDS
về hình thức của hợp đồng, để bảo đảm ngày càng phong phú hơn với thông lệ quốc tế
và bảo đảm tôn trọng tối đa quyền tự do thỏa thuận hợp đồng.
 Thời điểm chuyển quyền sở hữu tài sản bán
Thông thường, sau khi các bên thực hiện nghĩa vụ trả tiền và nhận tài sản thì bên
mua có quyền sở hữu tài sản mua. Đối với những tài sản phải đăng kí quyền sở hữu,
sau khi đăng kí quyền sở hữu và được cấp đăng kí hoặc giấy chứng nhận quyền sở
hữu thì người mua có quyền sở hữu, tức là thời điểm hoàn thành thủ tục đăng kí quyền
sở hữu đối với tài sản đó. Theo quy định của pháp luật hiện hành, các loại tài sản sau
đây phải được đăng kí quyền sở hữu: ô tô, xe máy, một số loại tàu thuyền, nhà, quyền
sử dụng đất, súng săn, súng thể thao.Việc mua tài sản đăng kí quyền sở hữu bắt buộc
phải sang tên trong một thời hạn luật định. Trong trường hợp tài sản mua bán chưa
được chuyển giao mà phát sinh hoa lợi, lợi tức thì hoa lợi, lợi tức thuộc về bên bán
(Điều 439 BLDS 2005).
 Thời điểm chuyển rủi ro
Các bên trong hợp đồng mua bán tài sản có quyền thỏa thuận về thời điểm chịu rủi
ro đối với tài sản mua bán. Thời điểm chịu rủi ro là mốc thời gian mà tính từ khi đó
một bên phải chịu sự mất mát, hư hỏng đối với tài sản mua bán do có sự kiện rủi ro
gây ra. Sự kiện rủi ro là sự kiện xảy ra do thiên nhiên như: động đất, bão, lũ lụt, dịch
bệnh…; sự kiện rủi ro cũng có thể do ý chí chủ quan của con người, ví dụ: trong
trường hợp đuổi bắt tội phạm, cơ quan công an trưng dụng tài sản của công dân, tổ
chức để thực hiện nhiệm vụ làm tài sản bị giảm sút giá trị; hoặc vì lợi ích công cộng

nên Nhà nước đã thu hồi quyền sử dụng đất và ngôi nhà có trên đất đang thuộc đối
tượng của hợp đồng mua bán để mở rộng đường,…
Xuất phát từ nguyên tắc chung là chủ sở hữu phải chịu rủi ro đối với tài sản của
mình, cho nên trong trường hợp mua bán tài sản thông thường (không phải đăng kí
quyền sở hữu) bên bán phải chịu rủi ro đối với tài sản mua bán cho đến khi tài sản
được giao cho bên mua, còn bên mua chịu rủi ro đối với tài sản mua bán kể từ khi
nhận tài sản, nếu không có thỏa thuận khác (khoản 1 Điều 440 BLDS 2005).
Ngay cả đối với những tài sản mà pháp luật quy định tài sản này phải đăng kí
quyền sở hữu thì các bên vẫn có thể thỏa thuận về thời điểm chịu rủi ro. Trong trường
GVHD: Th.S Tăng Thanh Phương

12

SVTH: Hoàng Hồng Thắm

Hiệu Lực Của Hợp Đồng Mua Bán Tài Sản
hợp các bên không thỏa thuận khác thì đối với hợp đồng mua bán tài sản mà tài sản
này phải đăng kí quyền sở hữu, thì bên bán chịu rủi ro cho đến khi hoàn thành thủ tục
đăng kí, còn bên mua chịu rủi ro kể từ thời điểm hoàn thành thủ tục đăng kí, kể cả khi
bên mua chưa nhận tài sản (khoản 2 Điều 440 BLDS 2005).
Ví dụ: trong hợp đồng mua bán nhà ở, giả dụ bên mua đăng kí quyền sở hữu nhà ở
đã mua vào ngày 01-01-2009 tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, thì kể từ ngày 0101-2009 trở đi bên mua phải chịu rủi ro, kể cả khi bên mua vẫn chưa nhận nhà ở, còn
trước đó thì bên bán phải chịu rủi ro đối với nhà của mình nếu nhà ở bị sụp đổ do bão
hoặc lũ lụt.
 Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng mua bán tài sản
Theo quy định của Điều 405 BLDS 2005 thì hợp đồng được giao kết hợp pháp có
hiệu lực kể từ thời điểm giao kết trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có
quy định khác. Tuy nhiên, BLDS lại không quy định thế nào là “được giao kết hợp
pháp”, do đó phải áp dụng Điều 122 BLDS 2005 về điều kiện có hiệu lực của giao

dịch dân sự vì hợp đồng là một trong những hình thức giao dịch dân sự. Theo đó, hợp
đồng mua bán tài sản có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây: (Điều 122 BLDS
2005)
- Người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự;
- Mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật,
không trái đạo đức xã hội;
- Người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện;
Ngoài các điều kiện trên đây, nếu pháp luật quy định giao dịch phải được thể hiện
bằng một hình thức cụ thể, ví dụ phải thể hiện bằng văn bản, thì khi đó hình thức của
giao dịch là một trong những điều kiện có hiệu lực của giao dịch. Như vậy, khi hợp
đồng có đủ ba điều kiện trên thì sẽ có hiệu lực trừ một số trường hợp mà pháp luật yêu
cầu hợp đồng phải tuân theo một hình thức nhất định.
Về người tham gia giao dịch: là chủ thể của hợp đồng mua bán, khái niệm hợp
đồng dân sự trong BLDS 2005 cũng xác định đặc trưng chủ thể của hợp đồng. Hợp
đồng bao gồm từ hai bên chủ thể trở lên. Chủ thể của hợp đồng dân sự có thể là một
trong số các chủ thể đã được quy định tại Phần thứ nhất BLDS 2005, bao gồm: cá
nhân, pháp nhân, hộ gia đình và tổ hợp tác.
+ Cá nhân: người tham gia giao dịch phải có năng lực hành vi dân sự để có thể
thông qua hành vi của mình tự xác lập các quyền và nghĩa vụ dân sự cho mình.
Trường hợp người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự thì có thể tự mình thực hiện các
giao dịch nhằm phục vụ nhu cầu sinh hoật hằng ngày (khoản 2 Điều 23 BLDS 2005);
trường hợp người từ đủ 6 tuổi đến chưa đủ 18 tuổi khi xác lập, thực hiện giao dịch dân
GVHD: Th.S Tăng Thanh Phương

13

SVTH: Hoàng Hồng Thắm

Hiệu Lực Của Hợp Đồng Mua Bán Tài Sản

sự phải được người đại diện theo pháp luật đồng ý, trừ giao dịch nhằm phục vụ nhu
cầu sinh hoạt hằng ngày phù hợp với lứa tuổi hoặc pháp luật có quy định khác (khoản
1 Điều 20 BLDS 2005); trường hợp người từ đủ 15 tuổi đến chưa đủ 18 tuổi có tài sản
riêng đảm bảo thực hiện nghĩa vụ thì có thể tự mình xác lập, thực hiện giao dịch dân
sự mà không cần phải có sự đồng ý của người đại diện theo pháp luật, trừ trường hợp
pháp luật có quy định khác (khoản 2 Điều 20 BLDS 2005).
+ Pháp nhân: bên tham gia giao dịch là pháp nhân thì phải đảm bảo tư cách pháp
nhân theo đúng quy định tại Điều 84 BLDS 2005 và có năng lực pháp luật dân sự để
thực hiện các quyền và nghĩa vụ dân sự phù hợp với mục đích hoạt động của mình.
Pháp nhân có thể giao kết các hợp đồng mua bán phục vụ cho hoạt động của mình.
+ Hộ gia đình, tổ hợp tác: chịu trách nhiệm dân sự về việc thực hiện quyền và
nghĩa vụ dân sự do người đại diện xác lập, thực hiện nhân danh tổ hợp tác hoặc hộ gia
đình.
Về mục đích của hợp đồng mua bán tài sản: BLDS 2005 không quy định rõ ràng
mục đích của hợp đồng mua bán tài sản trong khái niệm hợp đồng mua bán tài sản. Ta
có thể nhận thấy trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa thì hợp
đồng mua bán tài sản không chỉ dừng lại ở mục đích đáp ứng nhu cầu sinh hoạt tiêu
dùng mà còn là phương tiện quan trọng phục vụ cho sản xuất, kinh doanh.
Về nội dung của hợp đồng mua bán tài sản: nội dung của hợp đồng là tổng hợp
các điều khoản trong hợp đồng. Một hợp đồng có thể bao gồm điều khoản do các bên
thỏa thuận, điều khoản do pháp luật quy định. Các điều khoản này làm phát sinh
quyền và nghĩa vụ của các bên. Các bên có thể thỏa thuận về những nội dung trong
hợp đồng như: đối tượng của hợp đồng; số lượng; chất lượng; giá, phương thức thanh
toán; thời hạn, địa điểm, phương thức thực hiện hợp đồng; quyền và nghĩa vụ của các
bên; các nội dung khác…
Sự thỏa thuận giữa các bên mới là điều kiện cần chứ chưa đủ để hình thành hợp
đồng dân sự. Để được pháp luật thừa nhận, cũng như để làm phát sinh quyền và nghĩa
vụ giữa các bên thì khi giao kết hợp đồng, các bên phải bảo đảm các nguyên tắc đã
được quy định tại Điều 389 BLDS 2005 . Đó là: tự do giao kết hợp đồng nhưng không
được trái pháp luật và đạo đức xã hội; tự nguyện, bình đẳng, thiện chí, hợp tác, trung

thực và ngay thẳng.
Hợp đồng được giao kết hợp pháp có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp
có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác (Điều 405 BLDS). Khi hợp đồng
có hiệu lực sẽ có giá trị bắt buộc đối với các bên giao kết hợp đồng phải thực hiện.
Tuy nhiên, không thể đồng nhất hợp đồng với luật pháp, vì pháp luật có tầm hiệu lực
bao quát áp dụng cho tất cả mọi người, còn hợp đồng chỉ có hiệu lực đối với các bên
GVHD: Th.S Tăng Thanh Phương

14

SVTH: Hoàng Hồng Thắm

Hiệu Lực Của Hợp Đồng Mua Bán Tài Sản
giao kết, hiệu lực này được gọi là hiệu lực ràng buộc của hợp đồng. Khi hợp đồng có
hiệu lực sẽ làm phát sinh nghĩa vụ của các bên đối với nhau trong quan hệ mua bán tài
sản.
Điều 428 BLDS khẳng định bản chất của hợp đồng mua bán tài sản là sự thỏa
thuận giữa các bên, đồng thời chỉ quy định các nghĩa vụ cơ bản của mỗi bên. Như vậy,
trong hợp đồng mua bán tài sản các bên còn có thể có các nghĩa vụ khác theo thỏa
thuận hoặc theo quy định của pháp luật (ví dụ: nghĩa vụ bảo hành, nghĩa vụ trả lãi khi
chậm trả tiền, nghĩa vụ thanh toán theo phương thức thỏa thuận,…). Cho nên, nếu cho
rằng trong hợp đồng mua bán tài sản các bên chỉ có nghĩa vụ theo Điều 428, thì không
chính xác và không đầy đủ.

GVHD: Th.S Tăng Thanh Phương

15

SVTH: Hoàng Hồng Thắm

Hiệu Lực Của Hợp Đồng Mua Bán Tài Sản
CHƯƠNG 1
CÁC NGHĨA VỤ CỦA NGƯỜI BÁN
Trong hợp đồng mua bán tài sản, các nghĩa vụ của người bán được xếp thành hai
nhóm tương ứng với hai giai đoạn thực hiện hợp đồng:
+Giai đoạn bán: cùng với nghĩa vụ giao tài sản, người bán có nghĩa vụ chuyển
quyền sở hữu đối với tài sản; nghĩa vụ cung cấp thông tin và hướng dẫn cách sử dung.
+Giai đoạn sau khi bán: người bán có nghĩa vụ bảo đảm sự an toàn của người mua
trong việc sử dụng tài sản; nghĩa vụ bảo đảm quyền sở hữu của người mua đối với tài
sản mua; nghĩa vụ đảm bảo chất lượng của tài sản mua bán và nghĩa vụ bảo hành.
1.1. Các nghĩa vụ trong giai đoạn bán
1.1.1. Nghĩa vụ chuyển quyền sở hữu
Hợp đồng mua bán tài sản là loại hợp đồng chuyển quyền sở hữu tài sản có đền bù.
Do đó, nó có tác dụng chuyển giao không chỉ tài sản liên quan mà còn cả quyền sở
hữu đối với tài sản đó.
Theo khoản 1 và khoản 2 Điều 439 BLDS 2005 quy định rằng:
1. Quyền sở hữu đối với tài sản mua bán được chuyển cho bên mua kể từ thời
điểm tài sản được chuyển giao, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác hoặc pháp
luật có quy định khác (khoản 1 Điều 439).
2. Đối với tài sản mua bán mà pháp luật quy định phải đăng kí quyền sở hữu thì
quyền sở hữu được chuyển cho bên mua kể từ thời điểm hoàn thành thủ tục đăng kí
quyền sở hữu đối với tài sản đó (khoản 2 Điều 439).
Vậy việc hoàn thành nghĩa vụ chuyển quyền sở hữu đối với tài sản mua bán được
xác định trong luật Việt Nam chủ yếu tùy theo tài sản có hay không có đăng kí quyền
sở hữu, không phải tùy theo tài sản là động sản hay bất động sản. Trong chừng mực
nào đó, ta nói rằng đối với tài sản không phải đăng kí quyền sở hữu, nghĩa vụ chuyển
quyền sở hữu theo hợp đồng mua bán gắn liền với hành vi chuyển giao vật chất; còn
đối với tài sản phải đăng kí quyền sở hữu, nghĩa vụ này gắn liền với hành vi chuyển

giao pháp lý.
Trên nguyên tắc việc chuyển quyền sở hữu kèm theo việc chuyển rủi ro. Song cũng
có khi quyền sở hữu chưa được chuyển mà người mua đã phải chịu rủi ro đối với tài
sản và ngược lại có khi quyền sở hữu đã thuộc về người mua nhưng rủi ro về tài sản
bán lại do bên bán gánh chịu.
1.1.1.1. Chế độ chung về chuyển quyền sở hữu đối với tài sản không phải đăng kí
quyền sở hữu
Trên nguyên tắc, nghĩa vụ chuyển quyền sở hữu và nghĩa vụ giao tài sản gắn chặt
với nhau: nghĩa vụ chuyển quyền sở hữu được thực hiện bằng cách thực hiện nghĩa vụ
GVHD: Th.S Tăng Thanh Phương

16

SVTH: Hoàng Hồng Thắm

Hiệu Lực Của Hợp Đồng Mua Bán Tài Sản
giao tài sản; nghĩa là nghĩa vụ giao tài sản là hình thức thực hiện nghĩa vụ chuyển
quyền sở hữu. Ta có thể gọi việc thực hiện nghĩa vụ kép đó là việc chuyển giao vật
chất quyền sở hữu đối với tài sản mua bán.
 Nghĩa vụ giao tài sản:
Hợp đồng mua bán là hợp đồng ưng thuận, cho nên, hợp đồng phát sinh hiệu lực kể
từ thời điểm giao kết. Tuy nhiên, quyền sở hữu của bên mua đối với tài sản mua bán
chỉ phát sinh khi bên bán giao tài sản cho bên mua. Thời điểm bên bán giao tài sản
cho bên mua có thể trùng với thời điểm giao kết hợp đồng, cũng có thể xảy ra trước
hoặc sau thời điểm hợp đồng được giao kết. Trên thực tế, bên bán có thể trực tiếp hoặc
ủy quyền cho người khác thực hiện nghĩa vụ giao vật, có thể giao thiếu hoặc giao thừa
tài sản, thậm chí có thể giao tài sản không đúng về chủng loại nhưng nếu bên mua
đồng ý tiếp nhận số tài sản đó thì coi như quyền sở hữu đối với tài sản đã được chuyển
từ bên bán sang bên mua và mục đích của hợp đồng mua bán đã hoàn thành. Hoặc có

trường hợp bên bán giao tài sản cho bên mua trước khi các bên chính thức giao kết
hợp đồng, thì quyền sở hữu đối với tài sản mua bán cũng coi như đã chuyển cho bên
mua kể từ thời điểm bên bán giao tài sản cho bên mua.
Bộ luật dân sự 2005 quy định về thời điểm chuyển quyền sở hữu trong hợp đồng
mua bán tài sản khác với quy định của BLDS 1995. Thời điểm chuyển quyền sở hữu
trong hợp đồng mua bán tài sản theo BLDS 1995 là thời điểm bên mua nhận tài sản.
Quy định này dẫn đến một số vướng mắc trong thực tiễn áp dụng, ví dụ: khi bên mua
thuê bên vận tải hoặc người thứ ba khác nhận tài sản nhưng thực tế bên mua chưa
nhận tài sản, trên đường chuyển tài sản từ bên bán đến bên mua, tài sản bị hư hỏng
hoặc hủy hoại, ai chịu trách nhiệm bồi thường? Tài sản đang trên đường vận chuyển
thuộc quyền sở hữu của ai? Tài sản chưa thuộc quyền sở hữu của bên mua vì bên mua
chưa nhận tài sản, tài sản cũng không còn thuộc quyền sở hữu của bên bán vì bên bán
đã giao cho người khác. Quy định được nhà làm luật sửa đổi trong BLDS 2005 giải
quyết được vướng mắc này. Theo BLDS 2005, trong trường hợp này, tài sản coi như
đã được giao cho bên mua. “Giao” được hiểu là: bên bán giao trực tiếp cho bên mua
hoặc giao cho người thứ ba có quyền nhận tài sản thay bên mua (có thể là bên được
người thứ ba thuê vận chuyển hoặc bên được người thứ ba ủy quyền nhận tài sản).
Giải pháp này giúp ta khắc phục được những khó khăn trong việc xác định thời điểm
chuyển quyền sở hữu trong điều kiện thời điểm giao của bên bán không trùng với thời
điểm nhận của bên mua (đặc biệt là khi người mua và người bán ở cách xa nhau và để
tài sản mua bán đến được tay người mua, cần phải xúc tiến công tác vận chuyển).
Bên bán có nghĩa vụ giao tài sản cho bên mua đúng chất lượng, đúng kì hạn, đúng
phương thức và địa điểm như các bên thảo thuận hoặc do pháp luật quy định. Việc
GVHD: Th.S Tăng Thanh Phương

17

SVTH: Hoàng Hồng Thắm

Hiệu Lực Của Hợp Đồng Mua Bán Tài Sản
thực hiện nghĩa vụ giao tài sản của bên bán có ý nghĩa quan trọng đối với bên mua,
bởi vì qua đó mà bên mua có khả năng chiếm hữu trực tiếp tài sản mua. Chiếm hữu tài
sản là một trong những quyền năng của chủ sở hữu (Điều 164, Điều 182 BLDS 2005)
tự nắm giữ, quản lý tài sản thuộc sở hữu của mình. Trong trường hợp tài sản đã được
bên mua chiếm hữu trước hoặc trong quá trình giao kết hợp đồng thì sau đó bên bán
không có nghĩa vụ giao tài sản cho bên mua.
Tình trạng của tài sản mua bán:
Thực tiễn giao dịch cho thấy người mua không chỉ quan tâm đến việc chiếm hữu
tài sản mua mà còn cả đến việc bảo đảm rằng tài sản mua đúng là tài sản muốn mua.
Người bán phải giao cho người mua tài sản mua bán theo tình trạng nào? Luật viết
không có câu trả lời riêng cho hợp đồng mua bán nhưng có câu trả lời chung cho tất cả
các nghĩa vụ giao vật (khoản 2 Điều 289 BLDS 2005): “Khi vật phải giao là vật đặc
định thì bên có nghĩa vụ phải giao đúng vật đó và đúng tình trạng như đã cam kết; nếu
là vật cùng loại thì phải giao đúng chất lượng và số lượng như đã thỏa thuận và nếu
không có thỏa thuận về chất lượng thì phải giao vật đó với chất lượng trung bình; nếu
là vật đồng bộ thì phải giao đồng bộ”. Có thể nhận thấy ngay rằng nội dung thỏa thuận
là căn cứ để xác định tình trạng mà trong tình trang đó tài sản mua bán phải được giao.
Chính vì có trách nhiệm phải giao tài sản mua bán mang đầy đủ những đặc điểm ghi
nhận trong thỏa thuận mua bán mà người bán có nghĩa vụ bảo quản, giữ gìn tài sản
cho đến khi giao (khoản 1 Điều 289 BLDS 2005). “Bảo quản, giữ gìn” còn có thể
được hiểu theo nghĩa rằng người bán, nếu đang sử dụng tài sản, có quyền tiếp tục sử
dụng bình thường đối với tài sản cho đến ngày giao, miễn là việc sử dụng không làm
tài sản thay đổi tình trạng (vật lý và pháp lý) so với tài sản ở thời điểm các bên đạt
được thỏa thuận về nội dung của hợp đồng.
Thoạt trông, ta có thể tự hỏi liệu có sự trùng lắp giữa nghĩa vụ giao vật đúng chất
lượng và nghĩa vụ bảo quản chất lượng của vật mua bán không? Thực ra, nghĩa vụ
giao vật đúng chất lượng có thể được coi là đã hoàn thành, một khi chất lượng của vật
được giao phù hợp với thỏa thuận của hai bên. Song, chất lượng của vật có thể bị giảm
sút do sự tồn tại của những khuyết tật sẵn có trong vật, khiến cho giá trị sử dụng của

vật không còn được bảo đảm sau khi vật được người mua sử dụng trong một thời gian.
Khi đó mới đặt ra yêu cầu thực hiện nghĩa vụ bảo đảm chất lượng của người bán.
Khi thực hiện nghĩa vụ chuyển giao vật chính thì phải chuyển giao cả vật phụ, trừ
trường hợp có thỏa thuận khác (khoản 2 Điều 176 BLDS 2005). Nguyên tắc này cũng
được áp dụng đối với trường hợp giao tài sản mua bán. Vật phụ là vật trực tiếp phục
vụ cho việc khai thác công dụng của vật chính. Nó là một bộ phận của vật chính và
cũng có thể tách rời vật chính (khoản 2 Điều 176 BLDS 2005). Vật phụ khi tách rời
GVHD: Th.S Tăng Thanh Phương

18

SVTH: Hoàng Hồng Thắm

Hiệu Lực Của Hợp Đồng Mua Bán Tài Sản
khỏi vật chính thì có thể có công dụng đặc thù hoặc có thể không có công dụng. Trong
suy nghĩ phù hợp với tâm lý dân cư, một khi quyền sử dụng đất được chuyển nhượng
thì các vật phụ gắn liền với quyền sử dụng đất cũng được chuyển nhượng theo, như:
hoa lợi chưa thu hoạch ở thời điểm thỏa thuận xong về nội dung của hợp đồng chuyển
nhượng, vật nuôi dưới nước, vật kiến trúc, cây lâu năm… Tuy nhiên, trong một số
trường hợp ngoại lệ, một số vật phụ gắn liền với quyền sử dụng đất có xu hướng tách
ra khỏi quyền sử dụng đất để trở thành tài sản độc lập. Ví dụ điển hình là các vật kiến
trúc.
Việc chuyển nhượng nhà theo thỏa thuận thường có đối tượng không chỉ là nhà với
đặc điểm kiến trúc được mô tả trong hợp đồng mua bán mà còn cả các bất động sản do
công cụ gắn liền với nhà, như: hệ thống điện, nước, các tiện nghi được lắp đặt cố định
như máy điều hòa, máy nước nóng, tủ “chìm”…Trái lại, khi nhà bị chuyển nhượng
trái với ý chí của chủ sở hữu (như trường hợp bị cưỡng chế bán nhà để thi hành án) thì
chủ sở hữu thường tìm cách mang đi những bất động sản do công dụng nào có thể
tháo gỡ được, nếu như bất động sản do công dụng đó không bị kê biên.

Trong việc mua bán động sản việc chuyển giao vật phụ ít bất lợi hơn, như: bán xe ô
tô thì phải giao xe cùng với bánh xe secours; bán đồ chơi để trong hộp thì khi giao
phải giao cả hộp; bán động sản có hoa lợi thì phải giao động sản cùng với hoa lợi phát
sinh từ ngày giao kết hợp đồng…
Số lượng, chất lượng của tài sản mua bán:
Số lượng của tài sản do các bên thỏa thuận phụ thuộc vào tính chất của từng loại tài
sản mà số lượng có thể được xác định theo các đơn vị đo lường khác nhau như trọng
lượng (kg, g…), đơn vị đo (m, dm, cm…), đếm (cái, chiếc…).
Cùng với số lượng, chất lượng của vật là cơ sở để hình thành một đối tượng cụ thể
của hợp đồng. Đồng thời, chất lượng của vật cũng là một cơ sở để xác định giá trị của
hợp đồng. Dưới góc độ kinh tế, chất lượng của vật có thể được xác định theo các tiêu
chí: chất lượng của nguyên vật liệu tạo ra vật, kết hợp mẫu mã với trình độ công nghệ
đối với sản xuất công nghệ, hoặc có thể kết hợp giữa giá trị nguyên vật liệu, sự lành
nghề, độ tinh xảo tài hoa của người làm ra sản phẩm. Nội dung này có ý nghĩa trong
việc thực hiện nghĩa vụ giao vật cùng loại.
Về nguyên tắc, chất lượng của vật mua bán phải có các tiêu chuẩn gì là do các bên
thỏa thuận phù hợp với nguyên tắc tự do giao kết hợp đồng (khoản 1 Điều 430 BLDS
2005). Tuy nhiên, BLDS 2005 cũng hướng tới việc mua bán những vật có chất lượng
tốt, đảm bảo quyền lợi của người tiêu dùng và nâng cao trách nhiệm của người sản
xuất và người bán hàng hóa.

GVHD: Th.S Tăng Thanh Phương

19

SVTH: Hoàng Hồng Thắm

Hiệu Lực Của Hợp Đồng Mua Bán Tài Sản
Trong trường hợp chất lượng của vật đã được công bố bởi nhà sản xuất hoặc được

cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quy định, thì thông thường, chất lượng của vật được
xác định theo các tiêu chuẩn mà nhà sản xuất đã công bố hoặc theo quy định của cơ
quan Nhà nước có thẩm quyền (khoản 2 Điều 430 BLDS 2005). Nếu có tranh chấp về
chất lượng của vật mua bán thì căn cứ vào các tiêu chuẩn nêu trên để làm cơ sở giải
quyết.
Trong thực tế có xảy ra nhiều trường hợp các bên không thỏa thuận chất lượng của
vật, nếu vậy thì sau đó các bên có thể thỏa thuận bổ sung hoặc nếu vật mua bán đó đã
được công bố một cách công khai và được thể hiện trên nhãn mác sản phẩm, hoặc
pháp luật có quy định cụ thể về tiêu chuẩn chất lượng thì các bên có thể căn cứ vào đó
để áp dụng.
Khi các bên không thỏa thuận và pháp luật cũng không quy định về chất lượng, căn
cứ để xác định chất lượng vật mua bán là xem bên mua vật đó nhằm sử dụng vào việc
gì (ví dụ: khi mua máy xát lúa thì máy phải xát được lúa một cách thông thường nhất)
và tìm hiểu chất lượng trung bình của vật cùng loại (chất lượng trung bình của các
máy xát lúa). Khoản 3 Điều 430 BLDS 2005 cho thấy, bên mua nếu rơi vào trường
hợp nêu trên sẽ không có quyền yêu cầu bên bán giao vật có chất lượng cao hơn chất
lượng trung bình của vật cùng loại với vật mua bán. Và bên bán cũng không được giao
cho bên mua vật có chất lượng thấp hơn chất lượng của vật cùng loại.
Các thể thức giao tài sản:
+ Phương thức: (Điều 434 BLDS 2005)
Các bên thỏa thuận về phương thức giao tài sản tùy theo tính chất và đối tượng của
hợp đồng. Đối tượng của hợp đồng mua bán rất đa dạng. Cho nên, tương ứng với nó
cần có phương thức giao tài sản một cách phù hợp để thuận tiện cho việc giao, nhận
tài sản, phù hợp với mục đích sử dụng của bên mua cũng như phù hợp với khả năng
sản xuất, kinh doanh của bên bán. Có những loại tài sản bắt buộc phải giao ngay một
lần, giao đầy đủ và toàn bộ mới đạt được mục đích sử dụng của tài sản, ví dụ: đối với
vật đồng bộ; cũng có những loại tài sản được giao làm nhiều lần mà vẫn thỏa mãn
được lợi ích của các bên, ví dụ: nguyên vật liệu phục vụ cho sản xuất có thể được giao
thành nhiều lần theo tiến độ sản xuất của bên mua và bên bán.
Trong trường hợp giao tài sản thông qua người thứ ba, thì về nguyên tắc bên mua

vẫn có các quyền trực tiếp đối với bên bán khi có tranh chấp trong việc giao tài sản,
trừ trường hợp các bên có thỏa thuận rằng, người thứ ba phải chịu trách nhiệm về việc
giao tài sản mua bán. Một trong những ví dụ tiêu biểu đó là: việc giao tài sản thông
qua bưu điện, hoặc giao qua người vận chuyển, khi bên mua nhận tài sản ở bưu điện

GVHD: Th.S Tăng Thanh Phương

20

SVTH: Hoàng Hồng Thắm

Hiệu Lực Của Hợp Đồng Mua Bán Tài Sản
và thấy không đúng loại mà mình đặt mua, thì bên mua có quyền yêu cầu bên bán giao
tài sản đúng như đã thỏa thuận chứ không phải yêu cầu bưu điện giao tài sản khác.
Trong thực tế, các bên có thể không thỏa thuận về phương thức giao tài sản, thì bên
bán giao tài sản một lần và trực tiếp cho bên mua. Tuy nhiên, trong mỗi trường hợp cụ
thể có thể định ra phương thức giao tài sản tùy thuộc vào hoàn cảnh, tính chất và đối
tượng tài sản mua bán sao cho việc giao nhận thuận tiện nhất cho cả hai bên. Như:
- Đối với nhà, việc giao có thể được thực hiện dưới hình thức chuyển giao giấy
chứng nhận quyền sở hữu và chìa khóa (nếu có).
- Đối với quyền sử dụng đất, việc giao thường được hiểu như việc trao tay giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất cho người nhận chuyển nhượng.
- Đối với động sản hữu hình, việc giao được thực hiện bằng cách chuyển giao thực
tế. Người bán thực hiện các động tác cho thấy tài sản hoàn toàn sẵn sàng để được
người mua chiếm hữu (hàng đã được đóng gói và đặt lên quầy, người mua chỉ việc
cầm lấy và mang đi; hàng được chở đến cửa kho của người mua và người này có thể
cho bốc dỡ xuống…). Đối với các động sản phải đăng kí sở hữu, thì việc giao có thể
được thực hiện dưới cùng một hình thức như giao bất động sản (người bán xe giao
giấy chứng nhận quyền sở hữu và chìa khóa xe cho người mua).

- Đối với tài sản vô hình, việc giao thường được thực hiện bằng cách chuyển giao
giấy tờ (cổ phiếu, trái phiếu, giấy nhận nợ, văn bằng bảo hộ…).
+ Địa điểm: (Điều 433 BLDS 2005)
Địa điểm giao tài sản là địa điểm mà tại đó bên bán phải thực hiện nghĩa vụ giao
vật bán cho bên mua. Địa điểm giao tài sản do các bên thỏa thuận, có thể được thực
hiện tại nơi ở hay tại cửa hàng của bên bán hoặc cũng có thể diễn ra tại nơi cư trú của
bên mua, hoặc cũng có thể ở bất cứ nơi nào khác tùy thuộc vào sự lựa chọn của các
bên (ví dụ: đối với hợp đồng mua bán vì lợi ích của người thứ ba thì thường địa điểm
giao vật là nơi cư trú của người thứ ba). Việc xác định địa điểm thực hiên hợp đồng
trong nhiều trường hợp quyết định tới giá của hợp đồng.
Trong trường hợp các bên không thỏa thuận về địa điểm giao tài sản trong hợp
đồng mua bán, thì địa điểm giao tài sản phụ thuộc vào loại tài sản mua bán và được
xác định theo khoản 2 Điều 284 BLDS 2005: nếu tài sản là động sản (ví dụ: ô tô, xe
máy, ti vi, tủ lạnh…) thì tài sản sẽ được giao tại nơi cư trú hay trụ sở của bên có quyền
– bên mua, khi người có quyền thay đổi nơi cư trú hoặc trụ sở thì phải thông báo cho
bên bán tài sản, đồng thời phải chịu chi phí phát sinh do việc thay đổi nơi cư trú hoặc
trụ sở; còn nếu tài sản là bất động sản (ví dụ: nhà ở, nhà kho, khách sạn…), nơi giao
tài sản chính là nơi có bất động sản đó.

GVHD: Th.S Tăng Thanh Phương

21

SVTH: Hoàng Hồng Thắm

Hiệu Lực Của Hợp Đồng Mua Bán Tài Sản
Với quy định như trên, ta có thể hiểu nếu không có thỏa thuận cụ thể, tất cả các
hợp đồng mua bán động sản, trên nguyên tắc được thiết lập trong khung cảnh của luật
thực định Việt Nam, đều coi như được giao kết với điều kiện giao hàng tại nhà của

người mua. Nhìn vào thực tiễn giao dịch ta thấy hình như chưa quen với nguyên tắc
này. Bởi thông thường, người mua, sau khi xem hàng tại địa điểm bán hàng của bên
bán và chấp nhận giao kết hợp đồng, sẽ được bên bán giao hàng tại địa điểm bán hàng
đó. Nếu người mua muốn người bán giao hàng tại nhà hoặc nếu người bán muốn giao
hàng tại nhà của người mua, thì hai bên sẽ thỏa thuận thêm về điều kiện giao hàng.
Người mua thường yêu cầu giao hàng tại nhà trong trường hợp tài sản mua thuộc loại
cồng kềnh hoặc dễ hư hỏng trong quá trình vận chuyển; người bán thường coi việc đề
nghị giao hàng tại nhà của người mua như một biện pháp cạnh tranh. Người mua trong
thực tiễn chưa quen với suy nghĩ rằng mình có quyền được giao tài sản mua bán tại
nhà mà không cần thỏa thuận rành mạch về việc đó; người bán, về phần mình, thường
không biết rằng nếu không có thỏa thuận khác, thì mình có nghĩa vụ giao hàng tại nhà
của người mua. Trong hợp đồng mua bán hàng hóa theo luật thương mại, thì nghĩa vụ
giao tài sản mua bán hoàn thành vào thời điểm người bán hoàn tất việc giao hàng cho
người vận chuyển. Điều này cũng có nghĩa rằng địa điểm thực hiện nghĩa vụ giao
hàng là nơi người bán tập kết hàng để chuẩn bị giao cho người vận chuyển, không
phải nơi cư trú hoặc nơi có trụ sở của người mua. Ta thấy có sự mâu thuẫn trong quy
định giữa luật dân sự và luật thương mại ở điểm này. Thiết nghĩ cần dung hòa giải
pháp của luật dân sự với thói quen của dân cư trong giao lưu dân sự hằng ngày và giải
pháp của luật thương mại. Nghĩa là địa điểm thực hiện nghĩa vụ, trong trường hợp
không có thỏa thuận khác và pháp luật cũng không có quy định khác, phải là nơi cư
trú hoặc nơi có trụ sở của người có nghĩa vụ - bên bán.
+ Thời hạn: (Điều 432 BLDS 2005)
Thời hạn thực hiện hợp đồng mua bán là một trong những nội dung cơ bản của hợp
đồng này và do các bên thỏa thuận xuất phát từ nguyên tắc tự do giao kết hợp đồng
nói chung.
Các bên có thể thực hiện hợp đồng mua bán ngay sau khi giao kết hoặc một thời
gian sau đó. Thời hạn phải được xác định một cách cụ thể, bởi vì có liên quan đến vấn
đề thực hiện hợp đồng và trách nhiệm dân sự khi thực hiện hợp đồng không đúng thời
hạn.
Thời hạn là khoảng thời gian được xác định từ thời điểm này đến thời điểm khác và

có thể được xác định bằng giờ, ngày, tuần, tháng, năm hoặc bằng một sự kiện có thể
xảy ra. Cách tình thời hạn do các bên thỏa thuận. Nếu họ không thỏa thuận thì áp dụng
cách tính thời hạn theo quy định của BLDS 2005 (từ Điều 149 đến Điều 153).
GVHD: Th.S Tăng Thanh Phương

22

SVTH: Hoàng Hồng Thắm

Hiệu Lực Của Hợp Đồng Mua Bán Tài Sản
Về nguyên tắc, các bên phải thực hiện nghĩa vụ trong hợp đồng đúng thời hạn đã
thỏa thuận. Tuy nhiên, họ cũng có thể thỏa thuận thay đổi thời hạn thực hiện hợp
đồng. Hợp đồng mua bán tài sản là hợp đồng song vụ. Cho nên, việc hoãn thực hiện
nghĩa vụ thông thường phải được sự đồng ý của bên có quyền (bên bán phải giao tài
sản cho bên mua đúng thời hạn thỏa thuận; bên bán chỉ được giao tài sản trước hoặc
sau thời hạn nếu được bên mua đồng ý – khoản 1 Điều 432 BLDS 2005). Ngoài ra,
còn có một trường hợp ngoại lệ, đó là: bên phải thực hiện nghĩa vụ trước có quyền
hoãn thực hiện nghĩa vụ, nếu tài sản của bên kia bị giảm sút nghiêm trọng đến mức
không thể thực hiện được nghĩa vụ như đã cam kết cho đến khi bên kia có khả năng
thực hiện được nghĩa vụ hoặc có người bảo lãnh (khoản 1 Điều 415 BLDS 2005). Ví
dụ: lâm trường A và công ty sản xuất giấy B ký kết hợp đồng mua bán rằng cứ đến
ngày 01-01 và ngày 30-6 hàng năm, lâm trường A sẽ cung cấp cho công ty B gỗ là
nguyên liệu làm giấy, địa điểm giao gỗ là công ty B, sau 15 ngày nhận hàng, công ty
B sẽ chuyển tiền mua gỗ vào tài khoản của lâm trường A. Nhưng đến tháng 12, công
ty B do không bán được giấy nên không thu được tiền, tiền lương của công nhân cũng
còn nợ. Vì vậy, khả năng thanh toán của công ty B cho lâm trường A trong tháng
giêng của năm tới là không thể có. Vì có rất nhiều hợp đồng với các công ty khác về
việc cung cấp gỗ, nên lâm trường A có quyền hoãn cung cấp gỗ cho công ty B cho
đến khi công ty B thông báo là đã giải quyết được tình trạng tài chính và cam đoan sẽ

trả tiền đúng thời hạn sau 15 ngày lâm trường A giao gỗ. Hợp đồng giữa lâm trường A
và công ty B sẽ tiếp tục được thực hiện. Như vậy, trong trường hợp bên mua không
còn tiền để trả cho bên bán, thì bên bán có quyền hoãn trao tài sản cho bên mua.
Quyền hoãn trao tài sản của bên bán chỉ được kéo dài cho đến khi bên mua có tiền trả
hoặc có người bảo lãnh trả tiền thay. Quy định này nhằm bảo đảm cho việc thực hiên
nghĩa vụ giữa các bên đạt được hiệu quả, tránh xảy ra tranh chấp sau này, bảo vệ
quyền lợi của các bên trong hợp đồng dân sự.
Bên bán phải giao tài sản cho bên mua đúng thời hạn. Bên bán chỉ được giao tài
sản trước thời hạn với điều kiện được bên mua đồng ý, vì trong một số trường hợp bên
mua còn phải chuẩn bị tiếp nhận (thời gian, kho cất hàng, người bốc xếp, người trông
hàng…). Giao tài sản mua bán trước hoặc sau thời hạn mà không có sự đồng ý của
bên mua đều là thực hiện nghĩa vụ không đúng thời hạn.
Trong thực tế, có trường hợp các bên không thỏa thuận về thời hạn bên bán phải
giao tài sản, thì bên mua có quyền yêu cầu bên bán phải giao tài sản và bên bán cũng
có quyền yêu cầu bên mua phải nhận tài sản bất cứ lúc nào. Nhưng để thuận tiện cho
việc giao và tiếp nhận tài sản mua bán, nên BLDS 2005 đã quy định bên bán phải báo
trước trong một thời gian hợp lý để bên mua có thời gian chuẩn bị và ngược lại. Để
GVHD: Th.S Tăng Thanh Phương

23

SVTH: Hoàng Hồng Thắm

Hiệu Lực Của Hợp Đồng Mua Bán Tài Sản
xác định thế nào là một khoảng thời gian hợp lý phải căn cứ vào hoàn cảnh cụ thể của
các bên, chủng loại, số lượng, chất lượng, thời gian, địa điểm,…, giao, nhận tài sản.
+ Hoàn thành nghĩa vụ giao tài sản:
Nghĩa vụ giao tài sản mua bán hoàn thành một khi có đủ các điều kiện sau đây: 1tài sản được giao đúng tình trạng, đúng số lượng như đã thỏa thuận trong hợp đồng
mua bán; 2- tài sản mua bán ở trong tư thế hoàn toàn sẵn sàng để được người mua

chiếm hữu về phương diện pháp lý. Đối với điều kiện thứ hai vừa nêu không yêu cầu
tài sản phải hoàn toàn sẵn sàng để được người mua chiếm hữu về phương diện vật
chất, bởi trong trường hợp mua bán tài sản đang được cho thuê, cho mượn, người bán
giao tài sản cho người mua trong lúc người thuê, người mượn đang chiếm hữu tài sản.
Trong trường hợp người mua nhận tài sản thì có nghĩa rằng cả hai điều kiện vừa
nêu đã có đủ và nghĩa vụ giao tài sản đã hoàn thành. Bằng việc nhận tài sản, chính
người mua đã mặc nhiên thừa nhận rằng tài sản được giao đúng tình trạng, đúng số
lượng và rằng sự chuẩn bị của người bán để người mua chiếm hữu tài sản về mặt pháp
lý là hoàn hảo. Cần lưu ý rằng việc hoàn thành nghĩa vụ giao vật chỉ cho phép kết luận
rằng người bán đã giao vật đúng tình trạng như đã được thỏa thuận chứ không hàm
nghĩa rằng người bán đã đồng thời hoàn thành nghĩa vụ bảo đảm chất lượng tài sản
mua bán.
Ngoại lệ, có trường hợp người mua vẫn nhận tài sản, dù tình trạng của tài sản được
giao không phù hợp với nội dung thỏa thuận, khi ấy người mua cần lưu ý với người
bán về sự không phù hợp đó và thỏa thuận với người bán về một thời hạn để người
sau này khắc phục tình trạng đó. Khi ấy, ta nói rằng nghĩa vụ giao vật còn phải được
tiếp tục thực hiện sau khi người mua nhận tài sản mua bán.
Trường hợp vi phạm nghĩa vụ giao tài sản:
Việc thực hiện không đúng nghĩa vụ giao tài sản mua bán có ba cấp độ: không
giao, giao chậm và giao không đúng. Đối với cấp độ thứ ba, luật còn phân biệt: giao
vật không đúng số lượng (Điều 435 BLDS 2005), giao vật không đồng bộ (Điều 436
BLDS 2005), giao vật không đúng chủng loại (Điều 437 BLDS 2005).
+ Trách nhiệm do không thực hiện nghĩa vụ giao vật: (Điều 303 BLDS 2005).
Khi không thực hiện được nghĩa vụ giao vật, bên có nghĩa vụ phải chịu trách nhiệm
dân sự như sau:
1. Khi bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ giao vật đặc định thì người có
quyền được quyền yêu cầu bên có nghĩa vụ phải giao đúng vật đó; nếu vật
không còn hoặc bị hư hỏng thì phải thanh toán giá trị của vật (khoản 1 Điều
303 BLDS 2005).

GVHD: Th.S Tăng Thanh Phương

24

SVTH: Hoàng Hồng Thắm

LUẬN văn LUẬT tư PHÁP HIỆU lực của hợp ĐỒNG MUA bán tài sản

Tài liệu liên quan

Tài liệu bạn tìm kiếm đã sẵn sàng tải về