LUẬN văn LUẬT tư PHÁP hợp ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬDỤNG đất cơ sở lý LUẬN và THỰC TIỄN

Đề tài: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Cơ sở lý luận và thực tiễn

TRƯỜNG ĐẠI HỌC CẦN THƠ

KHOA LUẬT

BÔ MÔN TƯ PHÁP

LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP
(NIÊN KHÓA 2005-2009)

HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN
Trung tâm Học liệu ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập và nghiên cứu
SỬ DỤNG ĐẤT-CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ
THỰC TIỄN

Giáo viên hướng dẫn:

Sinh viên thực hiện:

Th.S: LÂM TỐ TRANG

DƯƠNG HỒNG CHI

MSSV: 5054698
Lớp: Luật Tư pháp K31

cần thơ, 12/2008

GVHD: Th.S: Lâm Tố Trang

1

SVTH: Dương Hồng chi


Đề tài: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Cơ sở lý luận và thực tiễn

LỜI NÓI ĐẦU
1. LÝ DO LỰA CHỌN ĐỀ TÀI
Hiện nay, giao dịch dân sự diễn ra hằng ngày gắn liền với nhu cầu đời sống
của mỗi người chúng ta. Nhưng giao dịch dân sự là gì?, nó được điều chỉnh bằng
pháp luật hay theo phong tục, tập quán của từng địa phương. Ở nước ta, theo Bộ
luật năm 2005 điều chỉnh: Giao dịch dân sự là hợp đồng dân sự hoặc là hành vi
pháp lý đơn phương làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền và nghĩa vụ dân
sự, trong đó hợp đồng dân sự là hình thức phổ biến của giao dịch dân sự. Thật vậy
việc trao đổi, mua bán là tất yếu vì nước ta theo chế độ kinh tế thị trường có sự điều
tiết của Nhà nước. Do đó, đòi hỏi khi tham gia kí kết hợp đồng thì các bên cần phải
biết những kiến thức pháp luật cơ bản về hợp đồng, để bảo vệ quyền lợi của mình
tránh gây ra thiệt hại cho người, thậm chí gây thiệt hại cho Nhà nước, đồng thời tạo
điều kiện thuận lợi để các quan hệ hợp đồng phát triển theo hướng tích cực.
Hiện nay, hợp đồng ngày càng phong phú với những hình thức, mục đích, tính
chất và nội dung rất đa dạng, nhằm đáp ứng nhu cầu của xã hội. Nên chúng ta cần
có một chế độ pháp lý hoàn thiện về hợp đồng dân sự nói chung và hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng là cần thiết. Vì hợp đồng chuyển
quyền sử dụng đất là một giao dịch dân sự thường diễn ra ở nông thôn, nhất
Trungnhượng
tâm Học
liệu ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập và nghiên cứu
là những vùng có diện tích đất nông nghiệp nhiều như vùng Đông Nam Bộ (hơn
48%), Tây Nguyên (41%), Đồng bằng sông Cửu Long (32%) và tiếp đến là vùng

đồng bằng Sông Hồng, với tình trạng như thế thì cần sự can thiệp của Nhà nước.
Từ xưa đến nay, vấn đề về đất đai luôn được Đảng và Nhà nước coi là vấn đề
quan trọng của đất nước. Đất đai luôn có ý nghĩa quan trọng vì nó là tư liệu sản xuất
đặc biệt trong sản xuất nông nghiệp và hàng nông sản xuất khNu. Đối với nước ta,
đất đai càng quan trọng hơn, do phần lớn thu nhập của người dân chủ yếu từ sản
xuất nông nghiệp là chính. Chính tầm quan trọng đó nên đất đai được đưa vào thị
trường bất động sản. Các giao dịch về đất đai diễn ra ngày càng nhiều, đặc biệt là
hiện nay đất đai đang có giá rất cao trên thị trường, trong khi đó việc sản xuất nông
nghiệp trở nên rất khó khăn như chi phí rất cao, sâu bệnh, thời tiết thay đổi thường
xuyên, lao động vất vả mà lợi nhuận thu được từ việc trồng lúa thì không được bao
nhiêu, thường thì bỏ công sức ra để làm lợi, chưa kể tình trạng hiện nay lúa không
bán được, do giá lúa thấp. Chính thực trạng này, có lúc làm thị trường bất động sản
của nước ta đang nóng lên rồi lại bị đóng băng, điều đáng lo là việc người dân thực
hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất một cách bất hợp pháp, không tuân thủ các
quy định của pháp luật về đất đai. Các giao dịch về chuyển quyền sử dụng đất chủ
yếu được thực hiện thông qua hình thức hợp đồng, mặt dù rất nhiều văn bản pháp
GVHD: Th.S: Lâm Tố Trang

2

SVTH: Dương Hồng chi


Đề tài: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Cơ sở lý luận và thực tiễn

luật được ban hành để điều chỉnh về hợp đồng liên quan đất đai nói chung và hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng. Mà số lượng hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất thực hiện ngày càng nhiều nhưng phù hợp với quy định
của pháp luật thì ít. Vì thế, người viết chọn đề tài “Hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất. Cở sở lý luận và thực tiễn” làm đề tài luận văn với mong

muốn tìm hiểu những quy định điều chỉnh hợp đồng này, coi trách nhiệm thuộc về
nhà nước hay người dân trong việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất nóng lên như
hiện nay.
2. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
Luận văn này chỉ nghiên cứu những quy định của pháp luật về hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mối quan hệ giữa Luật đất đai và Bộ luật Dân sự
có quy định chặt chẽ về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hay không, có
mâu thuẫn nhau hoặc chồng chéo lên nhau, tìm hiểu cỏ sở lý luận và thực tiễn hợp
này hiện nay diễn ra như thế nào.
3. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
Đề tài nghiên cứu chủ yếu dựa trên cơ sở khoa học pháp lý và những nội dung
lý luận về luật học nên người viết sử dụng phương pháp nghiên cứu phân tích luật
viết để tìm hiểu các quy định của pháp luật hiện hành; phương pháp so sánh;
pháp liệu
liệt kê;
phương
và tập
sử dụng
công cụ
tìm
Trungphương
tâm Học
ĐH
Cầnpháp
Thơtổng
@ hợp
Tàithống
liệu kê
học
và các

nghiên
cứu
kiếm tài liệu.
4. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
Việc nghiên cứu đề tài “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Cở sở
lý luận và thực tiễn” nhằm mục tiêu tìm hiểu pháp luật có những quy định như thế
nào để điều chỉnh vấn đề này, từ đó tìm ra những khó khăn khi áp dụng những quy
định này vào thực tiễn. Qua đó đánh giá thực trạng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất qua các thời kỳ phát triển theo hướng tích cực hoặc tiêu cực, tìm hiểu ý thức
chấp hành pháp luật của người dân trong việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ
đó tìm ra nguyên nhân vi phạm và các biện pháp khắc phục sự vi phạm của hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hiện nay.
Đề tài chỉ tập trung phân tích các quy định trong Bộ luật Dân sự, pháp luật về
đất đai hiện hành và các văn bản pháp lý có liên quan.
Bố cục luận văn bao gồm:
- Lời nói đầu
- Phần nội dung
Chương 1: N hững vấn đề chung về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất.
Chương 2: Chế độ pháp lý của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
GVHD: Th.S: Lâm Tố Trang

3

SVTH: Dương Hồng chi


Đề tài: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Cơ sở lý luận và thực tiễn

Chương 3: Thực trạng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở nước ta

hiện nay
- Kết luận
- Tài liệu tham khảo
- Phụ lục
Việc nghiên cứu về đề tài “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Cơ
sở lý luận và thực tiễn” là một đề tài cũng khá phức tạp đòi hỏi phải nắm vững các
quy định của pháp luật về đất đai đồng thời phải tìm hiểu vấn đề này trên thực tế
hiện nay diễn ra như thế nào. Dù có nhiều cố gắng trong việc nghiên cứu và tìm
hiểu các tài lệu có liên đến đề tài này, nhưng do kiến thức phân tích luật còn nhiều
hạn chế, do đó, không tránh được nhiều thiếu sót và hạn chế. Chính vì vậy, tôi rất
mong nhận được nhiều đóng góp của quý thầy cô và các bạn có quan tâm đến đề tài
này để hoàn thiện hơn. Trong quá trình tìm hiểu, nghiên cứu và hoàn thành luận văn
này nhờ sự giứp đỡ tận tình của quý thầy cô nói chung, thầy cô Khoa Luật nói riêng
đã dạy dỗ, giúp đỡ tôi hoàn thành chương trình học, cùng với sự giúp đỡ của các
bạn lớp Tư Pháp 1 K31. Đặc biệt, tôi xin chân thành cám ơn cô Lâm Tố Trang,
người đã trực tiếp hướng dẫn, tận tình chỉ bảo giứp đỡ tôi hoàn thành luận văn này.
Chân thành cám ơn !.

Trung tâm Học liệu ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập và nghiên cứu

GVHD: Th.S: Lâm Tố Trang

4

SVTH: Dương Hồng chi


Đề tài: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Cơ sở lý luận và thực tiễn

CHƯƠNG 1

NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
1.1 Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
1.1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất
Đất là tài nguyên quốc gia, nó có tầm quan trọng đặc biệt trong cuộc sống như
là tư liệu sản xuất, là điều kiện quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn
phân bố các khu vực dân cư, xây dựng cở sở kinh tế, văn hoá, an ninh quốc phòng.
Mặt khác, dân số ngày càng tăng, các công trình xây dựng (điện, nước, giao thông,
bưu điện) ngày càng nhiều nên diện tích đất canh tác ngày càng giảm, dẫn đến tình
trạng nhiều người không có việc làm, thiếu ruộng đất để sản xuất, canh tác làm mất
ổn định xã hội. Mà nước ta là nước đi lên từ nông nghiệp, là nước xuất khNu lúa gạo
thứ hai trên thế giới, vào lúc nay thế giới đang trong tình trạng thiếu lúa gạo nghiêm
trọng, nạn đói đang diễn ra ở nhiều khu vực, các nước trên thế giới chỉ chú trọng
phát triển công nghiệp và dịch vụ, không có chính sách hợp lý phát triển nông
nghiệp. Do tầm quan trọng của đất đai nên đất đai của nước ta thuộc sở hữu toàn
dân mà đại diện chủ sở hữu là N hà nước, Hiến pháp năm 1992 quy định: “Đất đai,
Trungrừng
tâmnúi,
Học
ĐH Cần
@ Tài
liệu
học
tập
và Nnghiên
sôngliệu
hồ, nguồn
nước,Thơ
tài nguyên
trong

lòng
đất....
là của
hà nước,cứu
thuộc
quyền sở hữu toàn dân, có nghĩa là nhân dân chỉ có quyền sử dụng đất còn người sở
hữu đất là N hà nước. Vì vậy, quyền sử dụng được hiểu như thế nào?.
Quyền sử dụng đất là quyền khai thác các thuộc tính có ích của đất đai để phục
vụ cho các mục tiêu phát triển kinh tế- xã hội của đất nước. Chúng ta xét quyền sử
dụng đất qua 2 khía cạnh:
Xét về khía cạnh kinh tế, quyền sử dụng đất có ý nghĩa quan trọng vì nó làm
thỏa mãn các nhu cầu và mang lại lợi ích vật chất cho các chủ sử dụng trong quá
trình sử dụng đất.
Xét với tư cách đại diện chủ sở hữu đất đai, N hà nước ta không trực tiếp sử
dụng đất mà giao cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài
nhưng N hà nước không mất đi quyền sở hữu đất của mình. Bởi vì, N hà nước thực
hiện quyền sử dụng đất bằng các hình thức chủ yếu sau: Thông việc xây dựng, xét
duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để phân định mục đích sử dụng cho từng loại
đất cụ thể; thông qua việc xây dựng, ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về
quản lý và sử dụng đất buộc các tổ chức, hộ gia đình phải khai thác quyền sử dụng
đất trong khuôn khổ các quy định này. Điều đó có nghĩa là thông qua quá trình sử
dụng đất của người sử dụng đất mà các ý định sử dụng đất của N hà nước sẽ trở
thành hiện thực đồng thời người sử dụng đất trong quá trình sử dụng phải đóng góp
GVHD: Th.S: Lâm Tố Trang

5

SVTH: Dương Hồng chi

Đề tài: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Cơ sở lý luận và thực tiễn

một phần lợi ích mà họ thu được từ việc sử dụng đất dưới những nghĩa vụ vật chất
cho N hà nước như nộp thuế sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, nộp lệ phí
địa chính, lệ phí trước bạ, nộp tiền sử dụng đất v.v..
Mặc dù, quyền sử dụng đất của người sử dụng đất có từ Luật đất đai năm 1993
nhưng rất hạn chế đến khi Luật đất đai năm 2003 ban hành thì quyền sử dụng đất
mới hoàn chỉnh và đầy đủ bao gồm tám quyền năng như quyền chuyển đổi; tặng
cho; chuyển nhượng; cho thuê; cho thuê lại; thế chấp; thừa kế, bảo lãnh và góp vốn
bằng quyền sử dụng đất thì chúng ta không đồng nhất giữa quyền sở hữu đất đai và
quyền sử dụng đất như Luật Đất đai năm 1993, bởi lẽ, giữa chúng có sự khác nhau
cả về nội dung và ý nghĩa, cụ thể là:
Quyền sở hữu đất đai là quyền ban đầu (có trước), còn quyền sử dụng đất là
quyền phái sinh (có sau) xuất hiện khi được N hà nước giao đất hoặc cho thuê đất,
cho phép nhận chuyển quyền sử dụng đất hay công nhận quyền sử dụng đất.
Quyền sở hữu đất là một loại quyền trọn vẹn, đầy đủ, còn quyền sử dụng đất
lại là một loại quyền không trọn vẹn, không đầy đủ. Tính không đầy đủ của quyền
sử dụng đất được thể hiện ở các điểm sau đây:
Thứ nhất, người quyền sử dụng đất không có đủ tất cả các quyền năng như N hà
nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu;
hai,liệu
không
phảiCần
bất kỳ
người
có liệu
quyềnhọc
sử dụng
pháp cũng
Trung tâmThứ

Học
ĐH
Thơ
@nào
Tài
tậpđất
vàhợp
nghiên
cứucó
quyền chuyển đổi; tặng cho; chuyển nhượng; cho thuê; cho thuê lại; thế chấp, bảo
lãnh; thừa kế; góp vốn bằng quyền sử dụng đất mà pháp luật quy định (bao gồm 9
quyền năng của chuyển quyền sử dụng đất). Ví dụ: Theo quy định của Luật Đất đai
năm 2003 thì hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê mới có quyền
chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng một xã, phường, thị trấn với
hộ gia đình, cá nhân khác. Còn các chủ thể sử dụng đất khác không được pháp luật
cho hưởng quyền năng này (Điều 113). Hoặc tổ chức kinh tế được N hà nước cho
thuê đất theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm chỉ có quyền bán, thế chấp, bảo
lãnh, góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu quyền sử dụng đất của mình gắn liền với đất
thuê mà không được thực hiện các quyền chuyển nhượng, thế chấp, bảo lãnh, góp
vốn bằng quyền sử dụng đất thuê (Điều111)… N hư vậy, phạm vi chủ thể có đầy đủ
các quyền này bị hạn chế.
Thứ ba, không phải đối với bất cứ đất nào người sử dụng cũng có đầy đủ chín
quyền năng trên đây. Về cơ bản, chỉ những người sử dụng đất theo hình thức giao
đất, trả tiền sử dụng đất và thuê đất theo hình thức trả tiền đất một lần cho cả thời
gian thuê hoặc đã trả trước tiền thuê còn gọi lại ít nhất là năm năm mới được pháp
luật cho hưởng đầy đủ chín quyền năng về quyền sử dụng đất.

GVHD: Th.S: Lâm Tố Trang

6

SVTH: Dương Hồng chi


Đề tài: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Cơ sở lý luận và thực tiễn

Quyền sở hữu đất đai là một quyền tồn tại độc lập còn quyền sử dụng đất lại là
một loại quyền phụ thuộc. Tính phụ thuộc của quyền sử dụng đất thể hiện ở chỗ
người sử dụng đất không tự mình quyết định mọi vấn đề phát sinh trong quá trình
thực hiện các quyền năng của mình mà chỉ được quyết định một số vấn đề cơ bản,
vẫn phải hành động theo ý chí của N hà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu đối
với đất được giao. Hơn nữa, về mặt lý luận thì giữa quyền sử dụng đất của N hà nước
với quyền sử dụng đất của người sử dụng cũng có sự khác nhau. Sự khác nhau này
được biểu hiện trên những khía cạnh sau đây:
Quyền sử dụng đất của N hà nước phát sinh dựa trên cơ sở N hà nước là đại diện
chủ sở hữu đất đai. N ên quyền sử dụng đất này là vĩnh cửu, trọn vẹn và không bị ai
hạn chế. Còn quyền sử dụng đất của người sử dụng xuất hiện khi được N hà nước
giao đất, cho thuê, cho phép nhận chuyển quyền sử dụng đất hoặc công nhận quyền
sử dụng đất … và phụ thuộc vào ý chí của N hà nước. Vì vậy, quyền sử dụng đất của
họ bị N hà nước hạn chế bởi diện tích, thời hạn và mục đích sử dụng v.v..
Thêm vào đó, Quyền sử dụng đất là một loại quyền dân sự đặc thù, trong đó
người có quyền sử dụng đất chuyển quyền này cho người khác bằng các hình thức
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, tặng cho
quyền sử dụng đất và góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất theo quy định của pháp
N ói
quyền
sử dụng
là một
quyền
đặc học

thù, vì:
Trungluật.
tâm
Học
liệu
ĐH đất
Cần
Thơ
@ dân
Tàisựliệu
tập và nghiên cứu
- Đó là quyền tài sản gắn liền với một tài sản đặc biệt đó là đất đai;
- Phạm vi chủ thể tham gia bị hạn chế;
- Hình thức, thủ tục thực hiện các quyền năng của người sử dụng đất được
pháp luật quy định chặt chẽ.
N hư vậy quyền sử dụng đất của N hà nước mang tính gián tiếp và trừu tượng
thì ngược lại, quyền sử dụng đất của người sử dụng lại mang tính chất trực tiếp và cụ
thể.
1.1.2 Khái quát quyền sử dụng đất ở nước ta qua các thời kỳ
Ta đã biết quyền sử dụng đất là quyền khai thác các thuộc tính có ích của đất
đai để phục vụ cho các mục tiêu phát triển kinh tế- xã hội của đất nước. Thông qua
việc thực hiện tám quyền năng từ quyền sử dụng đất. Đây là cách hiểu hiện nay còn
quyền sử dụng đất ở những giai đoạn trước kia được quan niệm như thế nào. Có phải
ngoài việc khai thác các thuộc tính có ích của đất ra thì người sử dụng đất còn được
thực hiện các hình thức khác để khác thác lợi ích từ quyền sử dụng đất hay không.
Vì ở mỗi chế độ khác nhau thì N hà nước có chế độ pháp lý về đất đai cũng khác
nhau.
Trong chế độ phong kiến đất đai thuộc sở hữu tư nhân, giai cấp thống trị
chiếm hữu hầu hết diện tích đất đai, xuất hiện ở nước ta từ thời Lý-Trần. N ên không
GVHD: Th.S: Lâm Tố Trang

7

SVTH: Dương Hồng chi


Đề tài: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Cơ sở lý luận và thực tiễn

có khái niệm quyền sử dụng đất. Quyền sử dụng đất chỉ thực hiện thông qua bằng
hình thức là giai cấp thống trị cho nhân dân mướn đất rồi thu tiền từ mảnh đất đó.
Họ không phân biệt đâu là quyền sử dụng đất đâu là quyền sở hữu đất.
Dưới chế độ xã hội chủ nghĩa đất đai phục vụ lợi ích chung của nhân dân lao
động và toàn thể xã hội nên đất đai thuộc sở hữu toàn dân và đại diện chủ sở hữu là
N hà nước ra đời khi Hiến pháp năm 1980 được ban hành dựa trên cở sở lý luận về
tính tất yếu khách quan của việc xã hội hóa đất đai. Hiến pháp năm 1980 quy định
đất đai là của N hà nước thuộc sở hữu toàn dân nhưng không làm rõ khái niệm và nội
dung cụ thể của hình thức sở hữu này. Vì vậy, trên thực tế dường như có sự đồng
nhất giữa sở hữu toàn dân về đất đai và sở hữu nhà nước về đất đai. Cũng từ đây
quyền sử dụng đất xuất hiện nhưng cũng rất hạn chế nói đúng hơn là chỉ được khai
thác các lợi ích từ việc sử dụng đất ngoài ra không thực hiện được quyền nào khác
trên mảnh đất mình đang sử dụng. Bằng quy định này, pháp luật nghiêm cấm mọi
hành vi mua, bán, lấn chiếm đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức. Việc sử
dụng đất đai bị “đóng khung” trong quan hệ giao đất- thu hồi đất giữa người sử dụng
đất với N hà nước. N gười sử dụng đất không được quyền chuyển nhượng đất đai cho
người khác (các giao dịch đất đai bị pháp luật hạn chế) khi không còn nhu cầu sử
dụng. Hậu quả là người nông dân không tha thiết, gắn bó với mảnh đất họ đang sử
thiếuliệu
lương
thực.
Trungdụng

tâmlàm
Học
ĐH
Cần Thơ @ Tài liệu học tập và nghiên cứu
Với những lí do trên, việc quy định đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân là điều
kiện quan trọng để đảm bảo chế độ công hữu về các tư liệu sản xuất chủ yếu, đảm
bảo định hướng chủ nghĩa xã hội. N hưng phải quy định rõ N hà nước đại diện chủ sở
hữu là như thế nào còn người sử dụng đất thì được thực hiện các quyền gì trên mảnh
đất mình đang sử dụng.
Vì thế N ghị quyết Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VII, VIII và IX đều khẳng
định: “Trên cơ sở chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, ruộng đất được giao cho nông
dân sử dụng ổn định, lâu dài, N hà nước quy định bằng pháp luật các vấn đề thừa kế,
chuyển quyền sử dụng đất”.
N hà nước đã mở ra cho người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất trên
cơ sở đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân như Hiến pháp 1992 quy định: “Đất đai,
rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng đất…. là của N hà nước, thuộc
quyền sở hữu toàn dân” (Điều 17). Để hoàn thiện cơ bản pháp luật đất đai của nước
ta, N hà nước đã ban hành luật đất đai năm 1993 nên khái niệm sở hữu đất đai ở nước
ta được mang một ý nghĩa mới: đất đai thuộc sở hữu toàn dân; quyền sử dụng đất
thuộc về người sử dụng đất. Hay nói cách khác, thì kể từ đây quyền sử dụng đất đã
tách khỏi quyền sở hữu đất đai được chủ sở hữu đất đai chuyển giao cho người sử

GVHD: Th.S: Lâm Tố Trang

8

SVTH: Dương Hồng chi


Đề tài: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Cơ sở lý luận và thực tiễn

dụng đất thực hiện và trở thành một loại quyền về tài sản thuộc sở hữu của người sử
dụng đất.
N hưng trong quá trình chuyển từ nền kinh tế bao cấp sang nền kinh tế thị
trường hàng hóa có sự điều tiết của N hà nước, chế độ sở hữu của N hà nước đối với
đất đai vẫn giữ nguyên bản chất của nó, vẫn chưa xác định rõ vai trò của N hà N ước
trong quan hệ sở hữu đất đai mà chỉ quy định toàn dân là chủ sở hữu đất đai. Hơn
nữa, N hà nước với tư cách là người đại diện cho toàn dân cũng không được pháp
luật xác định rõ có phải là người có quyền sở hữu đất đai hay không. Điều đó dẫn
đến việc không xác lập được một cơ chế quản lý đất đai cụ thể, thích hợp nhằm đáp
ứng các đòi hỏi của công tác quản lý đất đai trong nền kinh tế thị trường. Hậu quả là
đất đai không được quản lý chặt chẽ, sử dụng không đúng mục đích, lãng phí, kém
hiệu quả; thị trường bất động sản nói chung và thị trường quyền sử dụng đất nói
riêng vận hành nằm ngoài sự kiểm soát của N hà nước… gây tác động xấu đến sự
tăng trưởng của nền kinh tế. Thực trạng này đặt ra yêu cầu cấp thiết cần phải có sự
đổi mới, tăng thêm các quyền của cá nhân, tổ chức được giao đất để phù hợp với
tình hình mới.
Để khắc phục những hạn chế trên, tại kì hợp thứ 4 Quốc hội khóa XI đã thông
qua Luật Đất đai năm 2003 thay thế cho Luật Đất đai năm 1993.
Đấtliệu
đai năm
hành@
quyền
dụng
đất tập
đã mở
hơn bao
gồm
Trung tâmLuật
Học

ĐH2003
Cầnban
Thơ
Tài sử
liệu
học
vàrộng
nghiên
cứu
quyền chuyển đổi; tặng cho; chuyển nhượng; cho thuê; cho thuê lại; thế chấp; thừa
kế, bảo lãnh và góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Với quy định này, chúng ta không
đồng nhất giữa quyền sở hữu đất đai và quyền sử dụng đất như Luật Đất đai năm
1993.
Mặt khác, với tư cách là chủ sở hữu đất đai, N hà nước thực hiện quyền của chủ
sở hữu đối với đất đai với ba quyền năng của chủ sở hữu đó là quyền chiếm hữu,
quyền sử dụng và quyền định đoạt nhưng trên thực tế, N hà nước không trực tiếp sử
dụng đất mà giao đất cho các tổ chức, cá nhân sử dụng đồng thời quy định quyền và
nghĩa vụ của các chủ thể sử dụng đất trong quá trình sử dụng đất của N hà nước
trong phạm vi cho N hà nước cho phép.
Để bảo đảm quyền lợi của người sử dụng đất và tạo điều kiện cho các quan hệ
dân sự về đất đai được lưu thông phù hợp với cơ chế thị trường, N hà nước cho phép
các chủ thể được chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua các hình thức:
Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, tặng cho
quyền sử dụng đất và góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất .
Về bản chất chuyển quyền sử dụng đất là giao dịch dân sự trong đó đối tượng
của giao dịch là quyền sử dụng đất.

GVHD: Th.S: Lâm Tố Trang

9

SVTH: Dương Hồng chi


Đề tài: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Cơ sở lý luận và thực tiễn

Vì thế chuyển quyền sử dụng đất được hiểu là: Sự chuyển dịch quyền sử dụng
đất từ chủ thể này sang chủ thể khác theo quy định của BLDS và theo pháp luật đất
đai.
Chuyển quyền sử dụng đất tức là quyền sử dụng đất được đưa vào lưu thông
dân sự mà không phải là đất (quyền sở hữu đất), bởi lẽ đất là đối tượng của chủ sở
hữu toàn dân. Việc chuyển quyền sử dụng đất bị hạn chế bởi những điều kiện do
N hà nước quy định.
Quyền sử dụng đất là một loại quyền dân sự đặc thù, trong đó người có quyền
sử dụng đất chuyển quyền này cho người khác bằng các hình thức chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, tặng cho quyền sử dụng
đất và góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
N hư vậy quyền sử dụng đất của nước ta quy định từ không cho cho mua, bán,
dưới bất cứ hình thức nào thì ngày nay được thực hiên 8 quyền năng của chủ sử
dụng đất thông qua hình thức chủ yếu là hợp đồng, ngày càng hoàn thiện chế độ
pháp lý về đất đai cũng như ngày càng quy định chặt chẽ về các hình thức thực hiện
việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất hiện nay nhất là các hình thức làm thay đổi
hẳn quyền sử dụng đất từ chủ thể này sang chủ thể khác, đặc biệt là hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
thực
tế, việc
nhượng
dụng
đất tập
đượcvà

thựcnghiên
hiện bằng
hình
Trung tâmTrên
Học
liệu
ĐHchuyển
Cần Thơ
@quyền
Tài sử
liệu
học
cứu
thức chuyển nhượng là chủ yếu. Bên nhận chuyển quyền sử dụng đất trở thành
người có quyền khai thác lợi ích và tiềm năng của đất và phải trả cho bên chuyển
nhượng một khoản tiền nhất định tương ứng với giá trị quyền sử dụng đất. Do đó,
thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất là giảm bớt thủ tục hành chính
không cần thiết như xét duyệt thu hồi, giao đất… nhưng vẫn đảm bảo tính hợp pháp
và hợp lý của hành vi tự điều chỉnh đất đai của những người sử dụng đất để xác lập
quyền sử dụng đất cho chủ thể mới mà không phải thu hồi đất của người này giao
cho người kia.
Theo Điều 697 của Bộ luật Dân sự năm 2005 định nghĩa hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên theo đó bên chuyển nhượng
quyền sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển
nhượng, còn bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng theo quy định
của Bộ luật này và pháp luật về đất đai.
1.1.3 Khái quát lịch sử phát triển hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất qua các thời kỳ
Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thực hiện bằng hình thức hợp
đồng là chủ yếu. N ên giữa quyền sử dụng đất và hợp đồng có sự gắn bó chặt chẽ với

nhau, như vậy quan niệm quyền sử dụng đất có trước hay hợp đồng xuất hiện trước.
GVHD: Th.S: Lâm Tố Trang

10

SVTH: Dương Hồng chi


Đề tài: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Cơ sở lý luận và thực tiễn

N ước ta đã trải qua nhiều giai đoạn khác nhau, mỗi giai đoạn khác nhau thì
nước ta có một chế độ khác nhau và cũng có hệ thống pháp luật khác nhau cho từng
giai đoạn, vì pháp luật điều chỉnh các quan hệ xã hội, do pháp luật phục thuộc từng
hoàn cảnh đất nước, pháp luật của từng giai đoạn thì khác nhau. Vì thế, lịch sử phát
triển của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trải qua các giai đoạn sau:
Giai đoạn thứ nhất-thời kỳ phong kiến: Thời kỳ phong kiến là thời kỳ quân chủ
chuyên chế, pháp luật do nhà vua ban hành. Pháp luật trong giai đoạn này chưa phát
triển, vì tất cả quyền lực tập trung trong tay của nhà vua nên pháp luật ban ra cũng vì
lợi ích của nhà và các quan lại phục vụ cho nhà vua. Mà, các quan hệ xã hội lúc này
được điều chỉnh chủ yếu bằng tập tục và thói quen, nên các vấn đề về dân sự trong
xã hội nói chung và về hợp đồng nói riêng chưa phát triển trong thời kỳ này. Mặt
khác, trong giai đoạn này cũng có những bộ luật cổ như: Bộ luật Hồng Đức (năm
1483), Bộ Luật Gia Long (năm 1815), cả hai bộ luật này không có những quy định
riêng về hợp đồng, các quy định về khế ước, nguyên tắc giao kết, hình thức mà nó
quy định chung không tách riêng giữa luật dân sự và luật hình sự. Vì thế, mà khái
niệm về hợp đồng chưa được định nghĩa cụ thể. Lúc này quyền sử dụng đất cũng
chưa được định nghĩa. Chưa có văn bản nào điều chỉnh về quyền sử dụng đất chỉ có
điều chỉnh về đất nói chung không phân biệt ra quyền sử dụng đất và quyền sở hữu
Trungđât.
tâm Học liệu ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập và nghiên cứu

Giai đoạn thứ hai-thời kỳ Pháp thuộc từ năm 1858 đến năm 1945: Thời kỳ này
nước ta bị chia cắt thành ba miền với ba chế độ chế độ khác nhau và được ba bộ luật
khác nhau điều chỉnh ở ba miền khác nhau như là Dân Luật Giản Yếu N am Kỳ (năm
1883), Dân Luật Bắc Kỳ (năm 1931) và Hoàng Việt Trung Kỳ Hộ Luật (năm 1936).
Điểm chung của ba bộ luật này đều dựa trên những quy định của luật nước Pháp nên
rất giống với Luật của nước Pháp, do lúc này Pháp muốn biến nước ta thành một
phần của nước Pháp. Mặt khác, do ban hành ba bộ luật không dựa trên hoàn cảnh
của nước ta nên không phát huy được hiệu quả, không đi vào đời sống của nhân dân
ta. N hững quy định về hợp đồng trong ba bộ luật cũng không được người dân biết
đến nhiều, không mang lại hiệu quả gì cho nền kinh tế lúc bấy giờ. N hư vậy là, pháp
luật về hợp đồng dân sự bước đầu được hình thành nhưng chưa phát triển do đất
nước chưa được thống nhất, mà quyền sử dụng đất vẫn chưa hình thành.
Giai đoạn thứ ba-từ cách mạng tháng Tám năm 1945 đến năm 1986: Thời kỳ
này nền kinh tế nước ta theo cơ chế tập trung bao cấp. Do hoàn cảnh đất nước ta lúc
này theo chế độ tập trung bao cấp trong nền kinh tế nên ảnh hưởng đến tư tưởng của
các nhà làm luật lúc này có những quy định về hợp đồng được đặt ra nhưng không
có phát huy hiệu quả trong nền kinh tế, do tất cả tư liệu sản xuất đều được tập trung
lại với nhau để sản xuất và chia lợi nhuận đều cho mọi người nên ít có việc giao kết
GVHD: Th.S: Lâm Tố Trang

11

SVTH: Dương Hồng chi


Đề tài: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Cơ sở lý luận và thực tiễn

hợp đồng xảy ra. Đồng thời Hiến pháp năm 1980 đã chính thức ghi nhận quyền sử
dụng đất lâu dài và ổn định cho người dân được thực hiện thông qua quan hệ giao
đất và thu đất giữa N hà nước và người sử dụng đất, nghiên cấm mọi hình thức mua,

bán, lấn chiếm đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức. N gười sử dụng đất
không được quyền chuyển nhượng đất đai cho người khác (các giao dịch đất đai bị
pháp luật hạn chế) khi không còn nhu cầu sử dụng. N hư vậy, quyền sử dụng đất
được nghi nhận và hợp đồng cũng phát triển nhưng do quy định pháp luật nên việc
chuyển nhượng đất không được thực hiện. Dó đó giữa quyền sử dụng đất và hợp
đồng chưa có mối quan hệ với nhau.
Giai đoạn thứ tư-từ năm 1986 đến năm 1995: Thời kỳ này, nền kinh tế của
nước ta bước đầu chuyển đổi từ nền kinh tế tập trung bao cấp sang nền kinh tế thị
trường hàng hoá có sự quản lý của N hà nước, lúc này quan hệ mua bán phát triển,
nhiều quan hệ xã hội mới xuất hiện nên đòi hỏi có sự điều chỉnh của pháp luật. Vì
hoàn cảnh đất nước đã thay đổi nên buộc N hà nước ban hành pháp luật mới để điều
chỉnh trong đó có Bộ luật Dân sự năm 1995, Luật đất đai năm 1993. dù chưa hoàn
chỉnh lắm, còn nhiều hạn chế nhưng bước đầu đã đáp ứng được yêu cầu của xã hội
lúc này và của nền kinh tế lúc bấy giờ. Vì thế mà, việc chuyển nhượng sử dụng đất
được thực hiện bằng hợp đồng nhưng chưa phát triển rất hạn chế, chưa thể hiện được
quan
trọng
của ĐH
hợp đồng
nhượng
dụng
Trungtầm
tâm
Học
liệu
Cầntrong
Thơchuyển
@ Tài
liệuquyền
học sử

tập
vàđất.
nghiên cứu
Giai đoạn hiện nay: Giai đoạn này hệ thống pháp luật của nước ta đã khá hoàn
chỉnh, đáp ứng được nhu cầu của xã hội và tình hình mới của đất nước ta. Hiện nay
nước ta gia nhập WTO, mở cửa cho các nhà đầu tư của nước ngoài vào nước ta đầu
tư, việc mua bán, trao đổi thường xuyên xảy ra là điều tất yếu nên N hà nước ta đã
sửa đổi, bổ sung Bộ luật Dân sự năm 1995 thành Bộ luật Dân sự năm 2005, sửa đổi,
bổ sung Luật đất đai năm 1993 thành Luật đất đai năm 2003. Trong đó có quy định
những nguyên tắc chung về xác lập hợp đồng và những quy định riêng về các hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. N hư vậy, qua các giai đoạn khác nhau, hợp
đồng dân sự đã ra đời và đi vào cuộc sống của nhân dân và trở thành một công cụ
giao dịch không thể thiếu trong xã hội, trong hoàn cảnh nền kinh tế phát triển với tốc
độ rất nhanh như hiện nay. Vậy, hợp đồng được pháp luật định nghĩa như thế nào?
Vì hợp đồng là công cụ chủ yếu để xác lập quan hệ giữa người với người liên
quan đến tài sản trong một xã hội có tổ chức. Không chỉ có quan hệ trong lĩnh vực
dân sự mới lập hợp đồng mà cả trong quan hệ trong các lĩnh vực thương mại, lao
động, thậm chí trong lĩnh vực hành chính. Mỗi loại hợp đồng, pháp luật có những
quy định riêng nhưng điểm chung nhất hợp đồng là sự thoả thuận giữa các bên về
việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền và nghĩa vụ dân sự (Điều 388). Dù hợp
đồng được lập trong lĩnh vực nào thì cũng là sự gặp gỡ ý chí của các bên trên
GVHD: Th.S: Lâm Tố Trang

12

SVTH: Dương Hồng chi


Đề tài: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Cơ sở lý luận và thực tiễn

nguyên tắc tự do giao kết hợp đồng. Đó là định nghĩa về hợp đồng dân sự của nước
ta hiện nay.
Do quyền sử dụng đất là một loại quyền dân sự nên khi chuyển nhượng phải
thực hiện bằng hợp đồng nên phải thỏa các điều kiện của hợp đồng khi giao kết đồng
phải thỏa mãn các điều kiện khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Vậy hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất là: sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên
chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho bên
nhận chuyển nhượng, còn bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng
theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai.
1.2 Căn cứ xác lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
1.2.1 Căn cứ xác lập quyền sử dụng đất
Quyền sử dụng đất là một quan hệ pháp luật dân sự như mọi quan hệ pháp luật
dân sự khác, nên được hình thành bởi những sự kiện pháp lý nhất định. N hững sự
kiện pháp lý này là cở sở để xác lập quyền sử dụng đất. Hiến pháp, pháp luật đất đai
và pháp luật dân sự quy định các căn cứ xác lập quyền sử dụng đất. Đây là những cơ
sở pháp lí để đánh giá tính hợp pháp của người có quyền sử dụng đất .
Việc quy định các căn cứ xác lập quyền sử dụng đất tạo tiền đề cho tổ chức, cá
nhân thực hiện tám quyền năng của người sử dụng đất và là căn cứ pháp lí cho việc
quyết
cácliệu
tranhĐH
chấpCần
về đấtThơ
đai. @ Tài liệu học tập và nghiên cứu
Trunggiải
tâm
Học
Căn cứ xác lập quyền sử dụng đất là những sự kiện pháp lí mà trên cơ sở đó
các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân có được quyền sử dụng đất.
Quyền sử dụng đất nó chỉ được xác lập khi có những sự kiện pháp lí cụ thể.

Cơ sở pháp lí cho việc thiết lập quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 37
Luật đất đai về thNm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử
dụng đất trên nguyên tắc không được ủy quyền trong việc quyết định giao đất, cho
thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
Để cụ thể và rõ ràng thêm những quy định trên trong Luật đất đai, Điều 688
BLDS đã quy định căn cứ xác lập quyền sử dụng đất như sau:
+ Quyền sử dụng đất của cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác được
xác lập do N hà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất .
N hà nước giao đất cho cá nhân và các chủ thể khác (có hoặc không thu tiền sử
dụng đất căn cứ vào loại đất, mục đích sử dụng đất); N hà nước thông qua cơ quan có
thNm quyền giao đất cho các chủ thể thông qua hình thức thuê đất.
+ Quyền sử dụng đất của cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác được
xác lập do người khác chuyển quyền sử dụng đất phù hợp với quy định của BLDS
và pháp luật đất đai. Trong phạm vi quyền sử dụng đất, chủ thể có quyền chuyển
quyền sử dụng đất. Việc chuyển quyền sử dụng đất phải tuân thủ các quy định của
GVHD: Th.S: Lâm Tố Trang

13

SVTH: Dương Hồng chi


Đề tài: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Cơ sở lý luận và thực tiễn

BLDS và pháp luật đất đai. Thông qua việc thực hiện tám quyền năng khai thác
quyền sử dụng đất mà phải phù hợp với quy định của pháp luật đây cũng là căn cứ
xác lập được quyền sử dụng đất.
N hà nước cộng nhận quyền sử dụng đất từ việc chia tách sáp nhập theo quyết
định của cơ quan có thNm quyền, từ kết quả của việc giải quyết tranh chấp củaTòa
án, của cơ quan nhà nước có thNm quyền.

N hững căn cứ này tiếp tục được cụ thể hóa theo quy định tại Điều 99 của
Chính phủ số 181/2004/N Đ-CP quy định như sau:
+ Hộ gia đình, cá nhân được nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp thông qua
chuyển đổi quyền sử dụng đất quy định tại khoản 2 Điều 113 của Luật Đất đai và
Điều 102 của N ghị định này;
+ Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận quyền sử dụng đất thông
qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trừ trường hợp quy định tại Điều 103
của N ghị định này; người Việt N am định cư ở nước ngoài được nhận quyền sử dụng
đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu
công nghệ cao, khu kinh tế;
+ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận quyền sử dụng
đất thông qua nhận tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định tại điểm c khoản 2
và khoản
6 Điều
113Thơ
của Luật
Đất đai
trường
định tạicứu
Điều
TrungĐiều
tâm110
Học
liệu ĐH
Cần
@ Tài
liệutrừhọc
tậphợp
vàquy
nghiên

103 của N ghị định này;
+ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận quyền sử dụng
đất thông qua nhận thừa kế quyền sử dụng đất;
+ N gười Việt N am định cư ở nước ngoài thuộc trường hợp quy định tại Điều
121 của Luật Đất đai được nhận quyền sử dụng đất ở thông qua mua nhà ở, nhận
thừa kế nhà ở, được tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở;
+ Tổ chức kinh tế là pháp nhân mới được hình thành thông qua góp vốn bằng
quyền sử dụng đất được nhận quyền sử dụng đất từ người tham gia góp vốn;
+ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt
N am định cư ở nước ngoài được nhận quyền sử dụng đất thông qua việc N hà nước
giao đất;
+ Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt N am định cư ở nước ngoài,
tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài được nhận quyền sử dụng đất thông qua
việc N hà nước cho thuê đất;
+ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo được nhận
quyền sử dụng đất thông qua việc N hà nước công nhận quyền sử dụng đất đối với
đất đang được sử dụng ổn định;

GVHD: Th.S: Lâm Tố Trang

14

SVTH: Dương Hồng chi


Đề tài: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Cơ sở lý luận và thực tiễn

+ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt
N am định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài được nhận
quyền sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Uỷ ban

nhân dân cấp có thNm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp, bảo
lãnh để xử lý nợ; quyết định hành chính của cơ quan N hà nước có thNm quyền về
giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai; quyết định hoặc bản án
của Toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án; văn bản công
nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật; văn bản về việc chia
tách quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật đối với hộ gia đình hoặc nhóm người
có quyền sử dụng đất chung;
+Tổ chức là pháp nhân mới được hình thành thông qua việc chia tách hoặc sáp
nhập theo quyết định của cơ quan, tổ chức có thNm quyền hoặc văn bản về việc chia
tách hoặc sáp nhập tổ chức kinh tế phù hợp với pháp luật được nhận quyền sử dụng
đất từ các tổ chức là pháp nhân bị chia tách hoặc sáp nhập;
+ N gười nhận chuyển quyền sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích đã
được xác định trong thời hạn sử dụng đất;
+ Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại nơi
đăng ký hộ khNu thường trú và tại địa phương khác trừ trường hợp quy định tại
và khoản
ĐiềuCần
103 vàThơ
Điều @
104Tài
của Nliệu
ghị định
Trungkhoản
tâm 3Học
liệu4ĐH
họcnày;
tập và nghiên cứu
+ Tổ chức kinh tế có nhu cầu sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh thì được
nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại nơi đăng ký kinh doanh và tại địa
phương khác trừ trường hợp quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 103 của N ghị

định này.
+ N gười nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất quy định tại khoản này được
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà không phụ thuộc vào điều kiện về nơi
đăng ký hộ khNu, nơi đăng ký kinh doanh.
Đó là quyền sử dụng đất được xác lập thông qua chuyển đổi, chuyển nhượng,
tặng cho, thừa kế; mua bán, thừa kế, tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất,
từ việc tham gia của người góp vốn, được nhà nước giao đất, cho thuê đất, như vậy,
đây là một trong những quy định khắc phục được tình trạng thiếu sót của Luật Đất
đai năm 1993, Bộ luật Dân sự năm 1995 và các văn bản hướng dẫn áp dụng trước
đây.
1.2.2 Điều kiện chuyển quyền sử dụng đất
Điều kiện chuyển quyền sử dụng đất là cơ sở pháp lý rất quan trọng và cần
thiết xác định quyền năng dân sự của người sử dụng đất. N hững quy định này xác
định phạm vi định đoạt quyền sử dụng đất của người sử dụng đất.

GVHD: Th.S: Lâm Tố Trang

15

SVTH: Dương Hồng chi


Đề tài: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Cơ sở lý luận và thực tiễn

Điều kiện chuyển quyền sử dụng đất là những yêu cầu do N hà nước quy định
mà nếu bảo đảm những yêu cầu này thì người sử dụng đất được phép chuyển quyền
sử dụng đất.
Việc quy định điều kiện chuyển quyền sử dụng đất với mục đích:
- Đảm bảo quyền sở hữu tối cao của N hà nước đối với đất đai;
- N găn chặn tình trạng lấn chiếm và tích lũy đất trái phép. Vì thế pháp luật đã

quy định các điều kiện chặt chẽ để đảm bảo quyền sở hữu tuyệt đối của nhà nước.
Các điều kiện đó bao gồm:
a. N gười sử dụng đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cơ quan
N hà nước có thNm quyền cấp theo quy định của pháp luật luật về đất đai. Đây là một
đòi hỏi rất cần thiết và hợp lý, nhằm tránh được những tranh chấp về sau và nó
chứng minh được chủ sử dụng đất có đủ quyền năng thực hiện các giao dịch về
quyền sử dụng đất. Để có được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người sử dụng
đất phải nộp hồ sơ xin cấp giấy nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 123
Luật đất đai. Khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lí để xác định mối quan hệ hợp pháp giữa N hà
nước với người sử dụng đất.
Dựa vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, N hà nước xác lập mối quan hệ
giữa N liệu
hà nước
tư cách
là chủ
hữuliệu
với người
đượcvà
N hànghiên
nước cấpcứu
để sử
Trungpháp
tâmlí Học
ĐHvớiCần
Thơ
@ sở
Tài
học tập
dụng. N gười sử dụng đất hợp pháp khi được cơ quan N hà nước có thNm quyền cấp

giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Từ khi có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
thì người sử dụng mới thực hiện được các giao dịch liên quan đến đất đai, do việc
thực hiện các giao dịch này đều phải đăng ký tại cơ quan N hà nước có thNm quyền
thì giao dịch đó mới có hiệu lực pháp luật.
Vì thế, để thống nhất với những quy định của Luật hôn nhân và gia đình năm
2000 đồng thời là cơ sở để xác định tài sản chung của vợ chồng trong trường hợp
quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng, Luật đất đai năm 2003 và nghị
đính số 181/2004/N Đ-CP quy định như sau:
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát
hành.
Trường hợp quyền sử dụng đất của vợ chồng thì trên giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất phải ghi họ và tên của cả hai vợ chồng. Trong trường hợp thửa đất có
nhiều cá nhân không cùng một hộ gia đình hoặc không cùng một tổ chức sử dụng thì
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp đến từng tổ chức, từng hộ gia đình, cá
nhân (cấp theo thửa đất).
b. Trong thời hạn còn được sử dụng đất thì hộ gia đình, cá nhân mới được phép
chuyển quyền sử dụng đất.
GVHD: Th.S: Lâm Tố Trang

16

SVTH: Dương Hồng chi


Đề tài: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Cơ sở lý luận và thực tiễn

N hà nước giao đất cho người sử dụng đất trong một thời hạn nhất định chứ
không tồn tại vĩnh cửu nhưng vấn đề này không được cơ quan N hà nước có thNm
quyền cũng như người sử dụng đất quan tâm, họ nghĩ đất của họ được giao sử dụng
mãi mãi nên không lo lắng gì. Thật ra, quyền sử dụng có quy định thời hạn nhất định

cho từng loại đất như: Thời hạn giao đất nông nghiệp để trồng cây hàng năm và nuôi
trồng thủy sản, đất làm muối là 20 năm, đất rừng sản xuất cho hộ gia đình, cá nhân
sử dụng là 50 năm (khoản 1 Điều 67 Luật Đất đai). Sau thời hạn trên những người
đang sử dụng đất có nhu cầu tiếp tục sử dụng và trong quá trình sử dụng họ chấp
hành đúng pháp luật về đất đai thì N hà nước sẽ tiếp tục giao đất cho họ sử dụng tiếp.
Mặt khác, nếu trồng cây lâm nghiệp có chu kì trên 50 năm được N hà nước giao
đất tiếp cho đến khi thu hoạch sản phNm chính.
Thời hạn cho thuê đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm
muối cho hộ gia đình, cá nhân là không quá 50 năm; thời hạn cho thuê đất trồng cây
lâu năm, đất rừng sản xuất cho hộ gia đình không quá 50 năm.
Thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế để sử dụng được quy
định như sau: thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế để sử dụng vào
mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; tổ chức
kinh tế, hộ gia đình, cá nhân để sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất,
chứcĐH
kinhCần
tế để Thơ
thực hiện
án đầu
người
N am định
Trungkinh
tâmdoanh;
Họctổliệu
@ các
Tàidựliệu
họctư;tập
vàViệt
nghiên
cứucư

ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt
N am được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê
đất nhưng không quá 50 năm.
Đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa
bàn có điều kiện kinh tế- xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời
hạn giao đất, cho thuê đất là không quá 70 năm.
Khi hết thời hạn, người sử dụng đất được N hà nước xem xét gia hạn sử dụng
đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng, và việc sử dụng đất đó phù hợp với quy hoạch
sử dụng đất đã được xét duyệt.
N hư vậy, việc chuyển quyền sử dụng đất chỉ có giá trị khi đang còn trong thời
hạn sử dụng, khi hết thời hạn, người sử dụng đất không có quyền sử dụng nữa. Do
vậy, họ không được phép chuyển quyền sử dụng.
c. N gười sử dụng đất được phép chuyển quyền sử dụng đất khi đất đó không có
tranh chấp.
Tranh chấp về đất đai xảy ra do nhiều nguyên nhân, có thể là vi phạm quyền sử
dụng đất, thực hiện không đúng các quyền và nghĩa vụ khi tham gia quan hệ pháp
luật đất đai trong quá trình quản lí cũng như sử dụng… Vì vậy, để ổn định các quan

GVHD: Th.S: Lâm Tố Trang

17

SVTH: Dương Hồng chi


Đề tài: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Cơ sở lý luận và thực tiễn

hệ trong chuyển quyền sử dụng đất thì phải giải quyết các tranh chấp về quyền sử
dụng đất.
Khi chưa giải quyết một cách triệt để các tranh chấp, có nghĩa là chưa xác định

được rõ ràng, cụ thể quyền và nghĩa vụ cùng trách nhiệm của các bên thì việc
chuyển nhượng quyền sử dụng đất không thể thực hiện được.
N gười chuyển quyền sử dụng đất chỉ được phép chuyển quyền sử dụng đất
theo quy định của pháp luật về đất đai.
d. N gười sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
Đây cũng là điều kiện rất cần thiết trong hoạt động chuyển nhượng quyền sử
dụng đất. N ếu đất đưa vào giao dịch mà bị kê biên để thi hành án thì tình trạng pháp
lý của nó sẽ thay đổi cho nên đất đai bị kê biên để bảo đảm thi hành án thì không
được tham gia giao dịch hoặc thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
N hưng trừ trường hợp ngoại lệ: Theo N ghị định số 164/2004/N Đ-CP ngày
14/9/2004 của Chính phủ về “kê biên, đấu giá quyền sử dụng đất để bảo đảm thi
hành án” quy định quyền sử dụng đất của người phải thi hành án mà theo quy định
của Luật đất đai được phép chuyển quyền sử dụng đất được kê biên, đấu giá để bảo
đảm thi hành án trong trường hợp quyền sử dụng đất được Toà án quyết định kê biên
để đảm bảo thi hành án và phải có điều kiện kèm theo là: N gười thi hành án không
tài sản
khác
hoặcĐH
có tài
sản Thơ
khác nhưng
tài liệu
sản đóhọc
không
thi nghiên
hành án, trừ
nhà
Trungcótâm
Học
liệu

Cần
@ Tài
tậpđủvà
cứu
ở; N gười phải thi hành có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp theo quy
định của Luật đất đai năm 1988, 1993, 2003 hoặc giấy chứng nhận sở hữu nhà ở và
quyền sử dụng đất ở đô thị theo quy định tại N ghị định số 60/N Đ-CP ngày
05/7/1994 của Chính phủ hoặc những loại giấy tờ về quyền sử dụng đất trước ngày
15/10/1993.
Do tính phức tạp của quan hệ pháp luật đất đai, việc quy định chi tiết, đầy đủ
các điều kiện chuyển quyền sử dụng đất là cần thiết, mặc dù nó làm hạn chế quyền
năng dân sự của người sử dụng đất nhưng nếu không có các điều kiện ấy thì việc
chuyển quyền sử dụng đất rất dễ dàng vượt qua giới hạn quyền của người sử dụng
đất. Vì vậy khi chuyển quyền sử dụng đất cần phải tuân theo các quy định của pháp
luật về đất đai và BLDS.
N hư vậy, điều kiện được chuyển nhượng quyền sử dụng đất là: có giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất; đất không có tranh chấp; quyền sử dụng đất không bị kê
biên để bảo đảm thi hành án; trong thời hạn sử dụng đất thì chủ thể mới có quyền
chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, do thực tế hiện nay còn có rất nhiều
người sử dụng đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy
chứng nhận sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất do nhiều nguyên nhân khác nhau.

Do đó, N ghị định 181/2004/N Đ-CP của Chính phủ về hướng dẫn thi hành Luật Đất
GVHD: Th.S: Lâm Tố Trang

18

SVTH: Dương Hồng chi

Đề tài: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Cơ sở lý luận và thực tiễn

đai đã cho phép người sử dụng đất có các giấy tờ được coi là căn cứ để cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất cũng được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử
dụng đất mà không bắt họ phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo mẫu của
Luật Đất đai. N hưng quy định Điều 66 khoản 1 của N ghị định 84/2007/N Đ-CP ngày
25/5/2007 của Chính phủ quy định “bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ
trợ tái định cư khi N hà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai” thì kể từ
ngày 01/01/2008 trở đi, người sử dụng đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất mới được thực hiện giao dịch về quyền sử dụng đất.
1.2.3 Nguyên tắc chuyển quyền sử dụng đất
Để bảo đảm cho N hà nước thống nhất quản lí đất đai trên phạm vi cả nước và
hạn chế mức thấp nhất việc chuyển giao đất nông nghiệp, lâm nghiệp sử dụng vào
mục đích khác thì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần được thực hiện theo
các nguyên tắc nhất định do pháp luật quy định cụ thể tại Điều 691 BLDS như sau:
Cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác sử dụng đất được pháp luật cho
phép chuyển quyền sử dụng đất mới có quyền chuyển quyền sử dụng đất.
Các giao dịch liên quan đến đất đai là loại giao dịch đặc biệt. N goài những quy
định chung, mỗi hình thức chuyển quyền sử dụng đất đều có các yêu cầu riêng cho
chủHọc
sử dụng
và loại
đất,Thơ
do đó@
việc
chuyển
quyền
dụng đất
phải

Trungcác
tâm
liệuđấtĐH
Cần
Tài
liệu nhượng
học tập
và sử
nghiên
cứu
tuân theo quy định chung và riêng đối với các chủ thể và loại đất đó.
Theo nguyên tắc này thì cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác có
quyền sử dụng đất hợp pháp mới có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê,
cho thuê lại, tặng cho. Góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất, thừa kế, thế chấp
quyền sử dụng đất. N goài ra, cá nhân phải tuân theo các điều kiện do pháp luật quy
định. Đất được chuyển quyền sử dụng đất là:
+ Đất sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp để trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản,
đất làm muối trong nhóm đất nông nghiệp.
+ Đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp trong nhóm đất phi nông
nghiệp.
Khi chuyển quyền sử dụng đất, các bên có quyền thỏa thuận về nội dung của
hợp đồng phù hợp với BLDS và pháp luật về đất đai.
Mà việc chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện thông qua hợp đồng
chuyển quyền sử dụng đất. N ên phải thỏa mãn các nguyên tắc cơ bản của hợp đồng.
- Do đó, hợp đồng phải thể hiện sự tự do ý chí của các bên khi tham gia giao
kết: Hợp đồng đóng vai trò quan trọng trong trao đổi hàng hoá, tiền tệ. Khi trao đổi
hàng hoá đặt ra vấn đề là ai có quyền nhiều hơn và ai có nghĩa vụ nhiều hơn hay là
ngang nhau trong việc thực hiện nghĩa vụ hoặc được hưởng quyền tương ứng với
GVHD: Th.S: Lâm Tố Trang

19

SVTH: Dương Hồng chi


Đề tài: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Cơ sở lý luận và thực tiễn

nghĩa vụ đó. N hưng hợp đồng là sự tự do ý chí cho nên họ có thể thoả thuận ai có
quyền hơn ai, ai có nghĩa vụ hơn ai miễn sao cả hai đều đồng ý nhưng việc thoả
thuận ấy phải nằm trong khuôn khổ của pháp luật cho phép. N guyên tắc này cho
phép cá nhân được tự do trong việc giao kết hợp đồng và khẳng định quyền của mỗi
cá nhân tham gia vào giao dịch chỉ phụ thuộc vào chính họ, ý chí của họ được thể
hiện một cách độc lập và xuất phát từ ý chí cá nhân.
- Hợp đồng phải tập hợp những cam kết được pháp luật thừa nhận và ủng hộ:
Chế định hợp đồng luôn đặt sự tự do của các bên giao kết lên hàng đầu, song sự tự
do này phải nằm trong sự cho phép của pháp luật, nghĩa là pháp luật chỉ bảo vệ các
tự do cam kết không xâm hại đến trật tự pháp luật, trật tự công cộng, không trái đạo
đức xã hội. N ếu mọi cá nhân và các chủ thể khác đều tôn trọng nguyên tắc này thì
các cam kết giao kết hợp đồng đều được pháp luật thừa nhận. Cũng như pháp luật
nước ta pháp luật của các nước cũng quy định rằng, các chủ thể hoàn toàn được tự
do giao kết hợp đồng miễn sao là không trái pháp luật và đạo đức xã hội. Mặt khác,
trong mọi trường hợp pháp luật hạn chế sự tự do ý chí cũng vì xuất phát từ quan
điểm bảo vệ trật tự và lợi ích công. Vì vậy, pháp luật sẽ bảo vệ quyền và lợi ích của
các bên trong hợp đồng, song các quyền và lợi ích này không được xâm phạm đến
trật tự công cộng và lợi ích công. Quyền và lợi ích của công cộng quan trọng hơn lợi
của Học
cá nhân.
Trungích
tâm
liệu ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập và nghiên cứu

- Hợp đồng là sự ưng thuận, là sự thể hiện thống nhất của các bên tham gia hợp
đồng: Đây là điều kiện cơ bản cần thiết để lập nên hợp đồng của các bên, thiếu điều
kiện này thì không thể gọi là hợp đồng mà nó được gọi với cái tên khác như hành vi
pháp lý đơn phương, hứa thưởng và được pháp luật điều chỉnh bằng những quy định
khác. N ói cách khác, sự ưng thuận, thống nhất ý chí phải là ý chí đích thực của các
chủ thể. Vì thế, mọi nội dung thoả thuận không phù hợp với ý chí thực của các bên
có thể dẫn đến không thừa nhận giá trị pháp lý, hiệu lực của hợp đồng. N guyên tắc
này, tồn tại trong hầu hết các nước, ở Việt N am nguyên tắc này cũng được thể hiện
trong các quy định của pháp luật về hợp đồng như: Pháp lệnh hợp đồng thừa kế, Bộ
luật Dân sự, Luật kinh tế, Luật thương mại… sự ưng thuận của các bên sẽ hình
thành nên hợp đồng. Tuy nhiên, trong nhiều lĩnh vực hợp đồng các bên tham gia hợp
đồng không cùng nhau soạn thảo nội dung hợp đồng mà chỉ có quyền quyết định
tham gia hoặc không gia như hợp đồng dịch vụ, nếu như tham gia thì phải tuân thủ
các điều khoản có sẵn trong hợp đồng. N goài ra, một trong các bên tham gia giao kết
hợp đồng không được cung cấp thông tin một cách đầy đủ và đúng sự thật dẫn đến
việc đánh giá và giao kết hợp đồng không đúng với ý chí của họ thì hợp đồng không
có hiệu lực. Do đó, việc thỏa thuận của các bên trong hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất có quyền thỏa thuận về nội dụng của hợp đồng còn hình thức hợp
GVHD: Th.S: Lâm Tố Trang

20

SVTH: Dương Hồng chi


Đề tài: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Cơ sở lý luận và thực tiễn

đồng phải tuân theo quy định của pháp luật. Mà việc thỏa thuận của các bên bị hạn
chế trong phạm vi nhất định, có nghĩa là ý chí và sự thỏa thuận của các chủ thể phải
phù hợp với ý chí của N hà nước, do tính chất đặc biệt của chuyển quyền sử dụng

đất, người sử dụng đất không có đầy đủ ba quyền năng của chủ sở hữu, mà chỉ có
quyền sử dụng đất còn lại tất cả thuộc về đại diện chủ sở hữu là N hà nước, đặc biệt
là quyền chiếm hữu, quyền định đoạt là hai quyền thể hiện tư cách của chủ sở hữu,
hay nói cách khác nội dung của sự thỏa thuận không trái với quy định của BLDS và
pháp luật về đất đai.
- Bên nhận chuyển quyền sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích, đúng
thời hạn ghi trong quyết định giao đất cho hộ gia đình và cá nhân của cơ quan nhà
nước có thNm quyền và phù hợp với quy hoạch kế hoạch sử dụng đất ở địa phương
tại thời điểm chuyển quyền sử dụng đất ; phải có diện tích đất đang sử dụng dưới
hạn mức; phải cải tạo, bồi bổ làm tăng khả năng sinh lợi của đất và phải bảo vệ môi
trường; không làm tổn hại đến quyền, lợi ích hợp pháp của quyền sử dụng đất liền
kề và xung quanh.
Để khai thác lợi ích từ đất có hiệu quả, con người phải tác động tích cực một
cách thường xuyên và phải sử dụng đúng mục đích. Tránh sử dụng một cách tùy
tiên, để đất khô cằn mà cần phải cải tạo và nuôi dưỡng đất. Đồng phải tuân thủ các
tắc cơliệu
bản của
luậtThơ
về đất@
đaiTài
và các
nguyên
về và
giaonghiên
kết hợp đồng.
Trungnguyên
tâm Học
ĐHpháp
Cần
liệu

họctắc
tập
cứu
1.2.4 Thời điểm giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Theo quy định tại Điều 404 khoản 4 của Bộ luật Dân sự năm 2005 “thời điểm
giao kết hợp đồng bằng văn bản là thời điểm bên sau cùng ký vào văn bản”. Mà hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng phải được lập thành văn bản, có công chứng,
chứng thực theo quy định của pháp luật. Đây cũng là một hình thức hợp đồng bằng
văn bản vậy thời điểm giao kết hợp đồng có phải là thời điểm bên sau cùng ký vào
văn bản hay không. Còn việc công chứng, chứng thực trước cơ quan N hà nước có
thNm quyền nhằm mục đích gì?. Hay đây mới chính là thời điểm giao kết hợp đồng,
do đó vấn đề xác định thời điểm giao kết hợp đồng trở nên khó khăn và phức tạp. Do
không biết thời điểm nào được pháp luật thừa nhận là thời điểm giao kết hợp đồng.
Mà việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất được pháp luật quy định phải thực
hiện thông qua hợp đồng mà hợp đồng này buộc phải công chứng. Do đó việc xác
định thời điểm giao kết hợp đồng cũng rất khó cho các bên tham gia hợp đồng, vì
vậy, để tạo sự dễ dàng khi xác định thời điểm chuyển quyền sử dụng nên Bộ luật
Dân sự năm 2005 có quy định tại Điều 692 như sau “việc chuyển nhượng quyền sử
dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của
pháp luật về đất đai.

GVHD: Th.S: Lâm Tố Trang

21

SVTH: Dương Hồng chi


Đề tài: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Cơ sở lý luận và thực tiễn

N hư vậy, người chuyển quyền sử dụng đất có nghĩa vụ xin chuyển quyền sử
dụng đất tại cơ quan có thNm quyền, đây là một thủ tục hành chính được thiết lập để
N hà nước kiểm soát được sự lưu thông của quyền sử dụng đất, chứ không phải là
nghĩa vụ bắt buộc của bên chuyển nhượng đối với bên nhận chuyển nhượng mà việc
đăng ký này có thể do bên chuyển nhượng hay bên nhận chuyển nhượng thực hiện
cũng dược. Vì vậy, chuyển quyền sử dụng đất được chuyển vào thời điểm cơ quan
N hà nước có thNm quyền cho phép việc chuyển nhượng. N ghĩa là việc đăng ký
quyền sử dụng đất không phải là thời điểm giao kết hợp mà đây chỉ là việc chuyển
người đứng tên trong quyền sử dụng đất từ bên chuyển nhượng cho bên nhận chuyển
nhượng, nếu không làm thủ tục đăng ký này thì quyền sử đất vẫn thuộc quyền sử
dụng của bên chuyển nhượng. Cho dù trên thực tế đất và quyền sử dụng đất đã được
chuyển nhượng cho bên nhận nhượng, điều này sẽ gây thiệt hại cho bên nhận chuyển
nhượng nếu xảy ra tranh chấp thì có thể bị tuyên bố hợp đồng vô hiệu. Đây là lúc
hợp đồng có giá trị pháp lý đối với N hà nước và người thứ ba. Vì người sử dụng đất
không có quyền sở hữu đất mà chỉ có quyền sử dụng, quyền sử dụng đất cũng là một
tài sản có giá trị nên mới cần đây đăng ký tại cơ quan nhà nước có thNm quyền, để
xác định ai đang sử dụng đất, ai đang là chủ thật sử của quyền sử dụng đất. Vì vậy
hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực khi được Uỷ ban nhân dân
thNmHọc
quyềnliệu
chứng
thực,
sau Thơ
khi làm
tục liệu
tại cơhọc
quan tập
N hà nước
có thNm quyền,
Trungcótâm

ĐH
Cần
@thủTài
và nghiên
cứu
các bên trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt đầu thực hiện quyền
và nghĩa vụ của mình theo thoả thuận trong hợp đồng.
Việc đăng ký có tác dụng chuyển quyền sử dụng đất từ chủ thể này cho chủ thể
khác, làm cho hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng có giá trị pháp lý, Còn công
chứng, chứng thực hợp đồng là việc để cơ quan nhà nước xem xét tính xác thực, tính
hợp pháp trong hợp đồng có phù hợp với quy định của pháp luật hay không, nếu
không phù hợp thì các bên phải sửa lại cho phù hợp đặc biệt là thoả thuận về giá đất.
Đây là lúc hợp đồng được N hà nước cho phép xác lập.
Vậy là, thời điểm giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là lúc
bên sau cùng ký vào văn bản nhưng không làm cho hợp đồng có giá trị pháp luật nếu
như không được công chứng, chứng thực tại cơ quan nhà nước có thNm quyền, Vì
không ai xác định được chữ ký trong văn bản có phải là của bên chuyển nhượng và
bên nhận chuyển nhượng nên mới cần sự xác nhận của cơ quan nhà nước. Điều này,
có nghĩa là không thực hiện tiếp việc công chứng, chứng thực và đăng ký tại cơ quan
nhà nước thì coi như hợp đồng không tồn tại mà chỉ có hai bên thực hiện những mà
mình đã thoả thuận, điều này cũng có nghĩa là hợp đồng chuyển nhượng bất hợp
pháp, không tuân thủ các quy định của pháp luật.

GVHD: Th.S: Lâm Tố Trang

22

SVTH: Dương Hồng chi

Đề tài: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Cơ sở lý luận và thực tiễn

N hư vậy, thời điểm giao kết hợp đồng được xác định thời điểm bên sau cùng
ký vào văn bản nhưng với điều kiện phải thực hiện tiếp hai bước nữa là công chứng,
chứng thực và đăng ký thì thời điểm giao kết mới thật sự có giá trị, nếu không thực
hiện đầy đủ các quy định trên thì hợp đồng chuyển nhượng không tồn tại.
1.3 Trình tự thủ tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất
1.3.1 Trình tự thủ tục thực hiện việc chuyển nhượng
Trình tự thủ tục
Do tính chất của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sẽ có một bên
chấm dứt quan hệ pháp luật đất đai (bên chuyển nhượng) và một bên thiết lập quan
hệ pháp luật đất đai mới (bên nhận chuyển nhượng). Rất khác với các giao dịch của
quyền sử dụng đất như khác với quan hệ chuyển đổi quyền sử dụng đất, đối tượng là
chuyển giao là đất lấy đất thì trong quan hệ chuyển nhượng là đất lấy tiền. Vì vậy,
các quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất rất chặt chẽ, thể hiện sự ràng
buộc trách nhiệm pháp lý giữa các bên tham gia quan hệ chuyển quyền trước cơ
quan N hà nước có thNm quyền, do đó được thể hiện rõ trong quy định về trình tự,
thủ tục chuyển quyền sử dụng đất.
- Theo quy định Điều 148 N ghị định số 181/2004/N Đ-CP của Chính Phủ ngày
hànhThơ
Luật @
Đất Tài
đai quy
hồ tập
sơ chuyển
nhượng cứu
quyền
Trung29/10/2004
tâm Họchướng

liệu dẫn
ĐHthiCần
liệuđịnh
học
và nghiên
sử dụng đất được thực hiện như sau:
Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nộp hồ sơ gồm có: hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một
trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất tại Điều 50 khoản 1, 2 và 5 của Luật Đất
đai (nếu có).
Việc chuyển nhuợng quyền sử dụng đất được thực hiện như sau:
Trong thời hạn không quá bốn (04) ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ
hợp lệ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thNm tra hồ sơ, trích
sao hồ sơ địa chính; gởi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài
chính; chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp hoặc thực hiện thủ tục
cấp giấy chứng nhận chuyển nhượng thực hiện nghĩa vụ tài chính.
Trong thời hạn không quá ba (03) ngày làm việc kể từ ngày nhận được thông
báo nghĩa vụ tài chính, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc Uỷ ban nhân
dân xã, thị trấn có trách nhiệm thông báo cho bên chuyển nhượng và bên nhận
chuyển nhượng thực hiện nghĩa vụ tài chính.
Trong thời hạn không quá ba (03) ngày làm việc kể từ ngày bên chuyển
nhượng và bên nhận chuyển nhượng thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, Văn phòng
đăng ký kinh doanh hoặc Uỷ ban nhân dân xã, thị trấn nơi có đất có trách nhiệm trao
GVHD: Th.S: Lâm Tố Trang

23

SVTH: Dương Hồng chi

Đề tài: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Cơ sở lý luận và thực tiễn

giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng
đất
Theo quy định Điều 127 Luật Đất đai năm 2003 quy định trình tự thủ tục
chuyển quyền sử dụng đất:
- Việc nộp hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định như sau
Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất nộp tại Văn phòng đăng ký quyền sử
dụng đất; Trừ trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tại nông thôn thì nộp hồ
sơ tại Uỷ ban nhân dân xã nơi có đất để chuyển cho Văn phòng quyền sử dụng đất.
Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất gồm hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công
chứng N hà nước. Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ
gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chứng N hà nước
hoặc chứng nhận của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất.
- Trong thời hạn không quá mười lăm ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ
hợp lệ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thNm tra hồ sơ, gửi hồ
sơ cho cơ quan quản lý đất đai thuộc Uỷ ban nhân dân các cấp có thNm quyền cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
hợp ĐH
các bên
chuuyển
nhượng
vụ tài chính
mà
Trung tâm- Trường
Học liệu
Cần
Thơ @

Tài phải
liệuthực
họchiện
tậpnghĩa
và nghiên
cứu
nghĩa vụ tài chính đó được xác định theo số liệu địa chính thì Văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài
chính theo quy định của pháp luật; Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thông báo
cho các bên chuyển nhượng thực hiện nghĩa vụ tài chính.
Trong thời hạn không quá ba ngày làm việc kể từ ngày thực hiện xong nghĩa
vụ tài chính, các bên tham gia chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhận giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất tại nơi đã nộp hồ sơ.
N hư vậy, những quy định của Luật đất đai năm 2003 và N ghị định
181/2004N Đ-CP đã nêu rõ những quy định về quyền sử dụng đất mang tính chất
hành chính như điều kiện về hồ sơ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và
trình tự thủ tục, thời hạn chuyển quyền sử dụng đất.
+ Trình tự thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
- Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất nộp tại Sở địa chính tỉnh, thành phố
trực thuộc trung ương.
-Trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Sở Địa chính thNm
tra hồ sơ, xác định vào mục 4 phần II (phần ghi của cơ quan N hà nước) của bản hợp
đồng chuyển nhượng cho trường hợp được chuyển nhượng; nếu không được chuyển
nhượng thì trả lại hồ sơ và thông báo cho tổ chức đó biết lý do.
GVHD: Th.S: Lâm Tố Trang

24

SVTH: Dương Hồng chi

Đề tài: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Cơ sở lý luận và thực tiễn

Sở địa chính thông báo cho bên nhận chuyển nhượng nộp thuế chuyển quyền
sử dụng đất, bên nhận chuyển nhượng nộp lệ phí trước bạ theo quy định của pháp
luật.
Bên nhận chuyển nhượng đăng ký quyền sử dụng đất tại Uỷ ban nhân dân xã,
phường, thị trấn nơi có đất đó.
Các loại giấy tờ của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi tham gia
vào hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thì chủ thể tham gia phải có một
trong các loại giấy tờ chứng minh quyền sử dụng của mình đối với đất được chuyển
nhượng: Công văn số 647/CV-ĐC của tổng cục địa chính ngày 31/5/1995 hướng dẫn
về giấy tờ hợp lệ về đất đai như sau:
- N hững giấy tờ sau đây về đất ở do cơ quan có thNm quyền của N hà nước Việt
N am dân chủ cộng hoà, Chính phủ Cách mạng lâm thời cộng hoà Miền N am Việt
N am và N hà nước cộng hoà dân chủ nhân dân Việt N am được cấp coi là hợp lệ, cụ
thể gồm: giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng đất ở của chủ tịch Uỷ ban
hành chính tỉnh hoặc cấp tương đương cấp trong thời kỳ cải cách ruộng đất.
- Quyết định cấp đất ở của Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh (theo nghị quyết số
125/CP ngày 28/6/1971; N ghị định 47/CP ngày 15/3/1972; Quyết định 201/CP
ngày1/7/1980; Luật Đất đai 1993; Luật Đất đai 1998 hoặc Uỷ ban nhân dân cấp
quận, liệu
thị xã,ĐH
thành
phố Thơ
thuộc @
tỉnh.Tài
Cơ liệu
quan học
nhà đất,

quan
xây dựng
cấp
Trunghuyện,
tâm Học
Cần
tậpcơvà
nghiên
cứu
tỉnh theo uỷ quyền của Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh từ trước khi có Luật Đất đai năm
1993).
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chính thức hoặc tạm thời do Uỷ ban nhân
dân cấp tỉnh hoặc Uỷ ban nhân dân cấp huyện cấp theo uỷ quyền của Uỷ ban nhân
dân.
- Giấy tờ về quyền sở hữu nhà theo quy định của Thông tư số 47/BXDXDCBDT ngày 05/8/1989 và Thông tư số 02/BXD-ĐT ngày 29/4/1992 của Bộ Xây
Dựng ra trước ngày 15/10/1993 hoặc từ ngày 15/10/1993 đến ngày 05/7/1994 mà
trong đó giá nhà đã tính đến giá đất ở của nhà đó.
- Giấy tờ của hợp tác xã sản xuất nông nghiệp cấp cho gia đình xã viên của hợp
tác xã từ trước ngày 28/6/1971 trở về trước.
- Các giấy tờ mua bán đất từ khi có quyết định số 201/CP ngày 01/7/1980 được
chính quyền cấp xã xác nhận đất có nguồn gốc hợp pháp.
- Bản án có hiệu lưc thi hành của Toà án về việc giải quyết tranh chấp nhà ở
gắn liền với quyền sử dụng đất hoặc quyết định của cơ quan có thNm quyền giải
quyết tranh chấp đất đai.
- N hững giấy tờ sau đây do cơ quan có thNm quyuền của chế độ cũ cấp không
có tranh chấp, không thuộc diện đã giao cho người khác sử dụng do thực hiện chính
GVHD: Th.S: Lâm Tố Trang

25

SVTH: Dương Hồng chi