LUẬN văn LUẬT tư PHÁP hợp ĐỒNG MUA bán tài sản với điều KIỆN CHUỘC lại – lý LUẬN và THỰC TIỄN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC CẦN THƠ
KHOA LUẬT
BỘ MÔN LUẬT TƯ PHÁP
----------

LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP
KHÓA 35 (2009-2012)
ĐỀ TÀI

HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN
VỚI ĐIỀU KIỆN CH UỘ C LẠI – LÝ LUẬN VÀ
THỰC TIỄN

Giảng viên hướng dẫn:
Trần Khắc Qui
MSCB: 002285
Bộ môn: Luật Tư pháp

Sinh viên thực hiện:
Nguyễn Thị Mỹ Tiên
MSSV: 5095665
Lớp: Luật Tư pháp 2-K35

Cần Thơ, Tháng 8/2012


TRƯỜNG ĐẠI HỌC CẦN THƠ
KHOA LUẬT
BỘ MÔN LUẬT TƯ PHÁP
----------

LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP
KHÓA 35 (2009-2012)
ĐỀ TÀI

HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN
VỚI ĐIỀU KIỆN CH UỘ C LẠI – LÝ LUẬN VÀ
THỰC TIỄN

Giảng viên hướng dẫn:
Trần Khắc Qui
MSCB: 002285
Bộ môn: Luật Tư pháp

Sinh viên thực hiện:
Nguyễn Thị Mỹ Tiên
MSSV: 5095665
Lớp: Luật Tư pháp 2-K35

Cần Thơ, Tháng 8/2012


NHẬN XÉT CỦA GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN


……………………………………………………
…….………………………………………………………
……………………………………………………………
……………………………………………………………
……………………………………………………………
……………………………………………………………

……………………………………………………………
……………………………………………………………
……………………………………………………………
……………………………………………………………
……………………………………………………………
……………………………………………………………
……………………………………………………………
……………………………………………………………
……………………………………………………………
……………………………………………………………
……………………………………………………………
……………………………………………………………
……………………………………………………………
……………………………………………………………


NHẬN XÉT CỦA GIẢNG VIÊN PHẢN BIỆN


………………………………………………………
….……………………………………………………………
………………………………………………………………
………………………………………………………………
………………………………………………………………
………………………………………………………………
………………………………………………………………
………………………………………………………………
………………………………………………………………
………………………………………………………………
………………………………………………………………

………………………………………………………………
………………………………………………………………
………………………………………………………………
………………………………………………………………
………………………………………………………………
………………………………………………………………
………………………………………………………………
………………………………………………………………
…………………………………………………….................


MỤC LỤC
Trang
LỜI NÓI ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài…………………………………………………………….. 1
2. Mục tiêu nghiên cứu………………………………………………………… 3
3. Phạm vi nghiên cứu…………………………………………………………. 3
4. Phương pháp nghiên cứu…………………………………………………… 3
5. Bố cục đề tài…………………………………………………………………. 4
CHƯƠNG 1. LÝ LUẬN CHUNG VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN
VỚI ĐIỀU KIỆN CHUỘC LẠI ……………………………………………… 5
1.1. Khái niệm hợp đồng mua bán tài sản…………………………………… 5
1.2. Khái niệm hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại..................7
1.2.1. Khái niệm hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại .................7
1.2.2. Các hình thức tồn tại chủ yếu hiện nay của hợp đồng mua bán tài sản
với điều kiện chuộc lại .....................................................................................10
1.2.2.1. Các loại hợp đồng repo (Hợp đồng repo chứng khoán và Hợp đồng repo
bất động sản) ....................................................................................................11
1.2.2.2. Cố đất (hợp đồng cầm cố bất động sản)................................................14
1.3. Lịch sử phát triển của chế định hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện

chuộc lại...........................................................................................................15
1.3.1. Trên thế giới………………………….......................................................15
1.3.2. Ở Việt Nam .............................................................................................16
1.3.2.1. Thời phong kiến (Thời Lý, Thời Hậu Lê, Thời Nguyễn).........................17
1.3.2.2. Thời thuộc Pháp ...................................................................................20
1.3.2.3. Sau Cách mạng Tháng Tám năm 1945 thành công ...............................21
1.3.2.4. Đất nước thống nhất (từ năm 1975 đến
nay)………………………………………………………………………………….22
1.4. Mối quan hệ giữa hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại với
hợp đồng mua bán tài sản thông thường, hợp đồng repo chứng khoán và
hợp đồng repo bất động sản............................................................................23
1.4.1. Mối quan hệ với hợp đồng mua bán tài sản thông thường ...................23
1.4.2. Mối quan hệ với hợp đồng repo chứng khoán, hợp đồng repo bất động
sản. ...................................................................................................................24
1.4.2.1. Sự khác nhau giữa hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại so
với hợp đồng repo chứng khoán ........................................................................24
1.4.2.2. Sự khác nhau giữa hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại so
với hợp đồng repo bất động sản. .......................................................................26


1.5. Bản chất pháp lý và ý nghĩa thực tiễn của hợp đồng mua bán tài sản với
điều kiện chuộc lại...........................................................................................26
1.5.1. Bản chất pháp lý của hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc
lại………………………………………………………………………………..26
1.5.2. Ý nghĩa thực tiễn của hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại
............................................................................................…………………...29
CHƯƠNG 2. CHẾ ĐỊNH HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN VỚI ĐIỀU
KIỆN CHUỘC LẠI………………………………………………................... 32
2.1. Xác lập hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại.....................32
2.1.1. Nguyên tắc giao kết hợp đồng ................................................................32

2.1.1.1. Nguyên tắc tự do giao kết hợp đồng nhưng không được trái pháp luật,
đạo đức xã hội...................................................................................................32
2.1.1.2. Nguyên tắc tự nguyện, bình đẳng, thiện chí, hợp tác, trung thực và ngay
thẳng.................................................................................................................35
2.1.2. Điều kiện về nội dung của hợp đồng ......................................................36
2.1.2.1. Năng lực chủ thể giao kết hợp đồng......................................................37
2.1.2.2. Đối tượng của hợp đồng .......................................................................40
2.1.2.3. Thời hạn chuộc lại tài sản ....................................................................43
2.1.2.4. Giá bán và giá chuộc lại tài sản trong hợp đồng mua bán tài sản với
điều kiện chuộc lại ............................................................................................43
2.1.3. Điều kiện về hình thức của hợp đồng ....................................................46
2.2. Hiệu lực của hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại ............50
2.2.1. Quyền và nghĩa vụ của bên mua tài sản.................................................51
2.2.1.1. Quyền của bên mua tài sản...................................................................51
2.2.1.2. Nghĩa vụ của bên mua tài sản...............................................................53
2.2.2. Quyền và nghĩa vụ của bên bán tài sản..................................................54
2.2.2.1. Quyền của bên bán tài sản....................................................................54
2.2.2.2. Nghĩa vụ của bên bán tài sản................................................................55
2.3. Chấm dứt và hệ quả pháp lý của hợp đồng mua bán tài sản với điều
kiện chuộc lại...................................................................................................56
2.3.1. Chấm dứt hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại ................56
2.3.2. Hệ quả pháp lý của hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc......56


CHƯƠNG 3. THỰC TIỄN ÁP DỤNG CỦA HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI
SẢN VỚI ĐIỀU KIỆN CHUỘC LẠI VÀ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN….. 58
3.1. Thực trạng áp dụng của hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc
lại......................................................................................................................58
3.1.1. Hình thức của hợp đồng.........................................................................58
3.1.2. Thừa kế quyền chuộc lại ........................................................................63

3.1.3. Giá chuộc lại tài sản...............................................................................66
3.1.4. Quyền sở hữu của người bán đối với tài sản bán trong thời hạn chuộc
lại......................................................................................................................70
3.2. Kiến nghị hoàn thiện những bất cập của hợp đồng mua bán tài sản với
điều kiện chuộc lại...........................................................................................71
KẾT LUẬN ………………………………………………………....................76





Đề tài:

Hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại - Lý luận và thực tiễn

LỜI NÓI ĐẦU


1. Lý do chọn đề tài
Ngày 14/6/2005 Quốc hội khóa XI, kỳ họp thứ 7 đã thông qua Bộ luật dân
sự 2005 (có hiệu lực thi hành vào ngày 01/01/2006), đánh dấu bước phát triển
mới của kinh tế, xã hội Việt Nam. Với vai trò là một đạo luật “gốc” trong hệ
thống pháp luật Việt Nam, Bộ luật đã quy định những nguyên tắc cơ bản mang
tính nền tảng, định hướng cho sự phát triển của các giao lưu dân sự và đặc trưng
của nó là chế định hợp đồng. Có thể nói, hợp đồng là một trong những phương
tiện pháp lý chủ yếu để cá nhân, tổ chức trao đổi lợi ích nhằm thỏa mãn các nhu
cầu của mình. Hợp đồng đóng vai trò quan trọng trong quá trình vận hành của
nền kinh tế. Có thể nói, những đóng góp của BLDS 2005 nói chung và hợp đồng
dân sự nói riêng trong những năm qua đối với sự phát triển của đất nước là
không thể phủ nhận. Tuy nhiên, đứng trước những đòi hỏi của thực tiễn, đặc biệt

là trong thời kỳ hội nhập kinh tế quốc tế một số nội dung của chế định hợp đồng
trong BLDS 2005 đã tỏ ra không phù hợp, trong đó phải kể đến chế định hợp
đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại tại Điều 462.
Đây là một loại hợp đồng mua bán có điều kiện và điều kiện là bên bán
thỏa thuận với bên mua về quyền chuộc lại tài sản đã bán sau một thời hạn nhất
định gọi là thời hạn chuộc lại và thời hạn chuộc lại tài sản do các bên thỏa thuận
nhưng không quá một năm đối với động sản và năm năm đối với bất động sản, kể
từ thời điểm giao tài sản. Trong thời hạn này bên bán có quyền chuộc lại bất cứ
lúc nào, nhưng phải báo trước cho bên mua trong thời gian hợp lý. Giá chuộc lại
theo giá thị trường tại thời điểm và địa điểm chuộc lại, nếu không có thỏa thuận
khác. Với quy định này nhà lập pháp thiên về bảo vệ quyền lợi của bên bán, và
cho họ có cơ hội chuộc lại tài sản khi nguồn tài chính được phục hồi. Tuy nhiên,
trong một quan hệ pháp luật thường thì quyền của bên này sẽ là nghĩa vụ với bên
kia và hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại cũng vậy. Nhằm bảo vệ
quyền chuộc lại của bên bán luật quy định nghĩa vụ của bên mua là: “Trong thời
hạn chuộc lại, bên mua không được bán, trao đổi, tặng cho, cho thuê, thế chấp,
cầm cố tài sản, phải chịu rủi ro đối với tài sản”. Với quy định mệnh lệnh, áp đặt
này của luật rõ ràng đã hạn chế quyền định đoạt tài sản của người mua (vốn đang
là chủ sở hữu của tài sản trong thời hạn chuộc lại) một cách không cần thiết, điều
GVHD: Trần Khắc Qui

-1-

SVTH: Nguyễn Thị Mỹ Tiên


Đề tài:

Hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại - Lý luận và thực tiễn

này là không phù hợp nguyên tắc tự do thỏa thuận, tự do ý chí trong pháp luật
dân sự. Đồng thời với quy định của luật thì quyền sở hữu của người mua chỉ
mang tính chất “tạm thời” và sẽ bị mất đi khi người bán thực hiện quyền chuộc
lại tài sản, nếu không muốn nói người mua là người “giữ” tài sản thay cho người
bán, điều này là không công bằng đối với người mua.
Ngoài ra, trong thời gian người bán sở hữu tài sản có thể người bán phải
tốn các chi phí sửa chữa, bảo quản, nâng cấp làm tăng giá trị tài sản và giả thiết
là trong hợp đồng mua bán tài sản hai bên không có thỏa thuận về giá chuộc lại
tài sản thì khi chuộc lại tài sản nếu giá thị trường xuống quá thấp hoặc quá cao
thì với công thức “theo giá thị trường” này thì quyền lợi của cả người mua lẫn
người bán không được đảm bảo và mục đích của việc giao kết hợp đồng bị phá
vỡ. Điều này sẽ là rào cản không nhỏ cho sự phát triển của một giao dịch vốn
được xem là có nhiều ý nghĩa thực tiễn như hợp đồng mua bán tài sản với điều
kiện chuộc lại.
Thêm vào đó sự đa dạng, phức tạp của các quan hệ xã hội điều luật đã
không dự liệu được các tình huống phát sinh. Đó là trường hợp trong thời hạn
chuộc lại mà một bên trong hợp đồng chết thì sẽ giải quyết hợp đồng mua bán tài
sản với điều kiện chuộc lại như thế nào? Tài sản là đối tượng chuộc lại có được
xem là di sản thừa kế hay không? Người thừa kế của các bên có được kế thừa
quyền và nghĩa vụ của các bên không? Đó là những vấn đề pháp luật còn bỏ ngõ,
cần sớm có giải pháp hoàn thiện.
Vì những tồn tại trên của luật, nên khi thực tiễn rơi vào các trường hợp
như trên các cơ quan có thẩm quyền tỏ ra lung túng, quan điểm không thống
nhất,… khi giải quyết. Trong khi đó thực tiễn tranh chấp về hợp đồng mua bán
tài sản với điều kiện chuộc lại trong lĩnh vực bất động sản dưới tên gọi hợp đồng
“cố đất” là khá phổ biến. Và hiện nay, cùng với sự phát triển của thị trường
chứng khoán, giao dịch bất động sản thì hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện
chuộc lại đã biến thiên, phát triển thành các hình thức như: hợp đồng repo chứng
khoán, hợp đồng repo bất động sản. Các hợp đồng này có thể xem là các nhánh
phái sinh của hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại với những điểm

giống và biến thiên khác biệt. Với sự xuất của loại hình giao dịch mới này, pháp
luật chuyên ngành chưa có có những giải pháp điều chỉnh nên thiết nghĩ việc cấp
thiết hiện nay là hoàn thiện chế định chung – chế định hợp đồng mua bán tài sản
với điều kiện chuộc lại, từ đó hình thành một khung pháp lý cơ bản làm cơ sở
cho việc xây dựng những quy định đặc thù trong pháp luật chuyên ngành.
GVHD: Trần Khắc Qui

-2-

SVTH: Nguyễn Thị Mỹ Tiên


Đề tài:

Hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại - Lý luận và thực tiễn

Trước thực trạng trên của hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc
lại và những đòi hỏi khách quan của thực tiễn cần có những công trình nghiên
cứu để đưa ra những kiến nghị và giải pháp góp phần hoàn thiện hệ thống pháp
luật, đảm bảo hài hòa lợi ích của các chủ thể, tạo cơ sở cho việc áp dụng pháp
luật của các cơ quan tiến hành tố tụng được thống nhất,… Chính vì vậy, người
viết chọn đề tài “Hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại – Lý luận
và thực tiễn” làm luận văn tốt nghiệp của bản thân.
2. Mục tiêu nghiên cứu
Từ những lý do như trên, thông qua đề tài người viết tập trung nghiên làm
sáng tỏ các vấn đề lý luận chung về hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện
chuộc lại, phân tích những quy định của pháp luật hiện hành từ đó làm bật lên
những thiếu sót, bất cập của chế định hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện
chuộc lại để qua đó người viết đề ra hướng giải quyết, kiến nghị, góp phần vào
việc hoàn thiện các quy định của pháp luật. Đồng thời tạo cơ sở cho việc áp dụng

pháp luật của cơ quan tư pháp được dễ dàng, thống nhất, đảm bảo được quyền và
lợi ích hợp pháp của công dân.
3. Phạm vi nghiên cứu
Vì thời gian có hạn nên trong phạm vi đề tài này người viết tập trung
nghiên cứu những quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành và chủ yếu là Bộ
luật dân sự năm 2005 về những vấn đề liên quan đến hợp đồng mua bán tài sản
với điều kiện chuộc lại và hình thức tồn tại chủ yếu của nó trong thực tiễn (hợp
đồng cố đất). Đó là, các quy định về nguyên tắc giao kết hợp đồng, điều kiện về
nội dung cũng như hình thức của hợp đồng, quyền và nghĩa vụ cơ bản của bên
bán và bên mua khi hợp đồng có hiệu lực, các căn cứ chấm dứt và hệ quả pháp lý
của nó. Ngoài ra, người viết còn đề cập đến hợp đồng repo chứng khoán, hợp
đồng repo bất động sản nhưng không phải ở góc độ tài chính mà nghiên cứu nó
trong mối liên hệ với hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại, với
những điểm giống và khác nhau. Qua đó làm nổi bật lên việc các hợp đồng repo
này chính là các nhánh phái sinh của hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện
chuộc lại cũng như làm rõ những ưu điểm của nó so với hợp đồng mua bán tài
sản với điều kiện chuộc lại. Từ đó làm cơ sở cho việc hoàn thiện chế định hợp
đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại trong Bộ luật dân sự.
4. Phương pháp nghiên cứu
Để thực hiện đề tài nghiên cứu người viết chủ yếu vận dụng các phương
pháp sau: Thứ nhất, thông qua việc nghiên cứu, thu thập dữ liệu trên sách, báo,
GVHD: Trần Khắc Qui

-3-

SVTH: Nguyễn Thị Mỹ Tiên


Đề tài:

Hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại - Lý luận và thực tiễn

tạp chí, các giáo trình, các luận văn, các website,… kết hợp với phương pháp
phân tích luật viết truyền thống người viết làm sáng tỏ các vấn đề lý luận, pháp lý
cũng như thực tiễn của hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại; Thứ
hai, trong quá trình phân tích, đánh giá các đặc điểm pháp lý về hợp đồng mua
bán tài sản với điều kiện chuộc lại người viết có sử dụng phương pháp so sánh,
đối chiếu để làm rõ những điểm hạn chế, bất cập của hợp đồng mua bán tài sản
với điều kiện chuộc lại so với các sản phẩm phái sinh của nó và pháp luật của
Việt Nam trước đây về các vấn đề có liên quan; Cuối cùng người viết áp dụng
phương pháp quy nạp, tổng hợp và để rút ra kết luận thể hiện quan điểm của bản
thân về các vấn đề nghiên cứu.
5. Bố cục đề tài
Ngoài các phần như: Lời nói đầu, kết luận, mục lục và danh mục tài liệu
tham khảo thì đề tài “Hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại – Lý luận
và thực tiễn” được bố cục thành ba nội dung chính như sau:
 Chương 1: Lý luận chung về hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện
chuộc lại
 Chương 2: Chế định hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại
 Chương 3: Thực tiễn áp dụng của hợp đồng mua bán tài sản với điều
kiện chuộc lại và kiến nghị hoàn thiện

GVHD: Trần Khắc Qui

-4-

SVTH: Nguyễn Thị Mỹ Tiên


Đề tài:

Hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại - Lý luận và thực tiễn

CHƯƠNG 1
LÝ LUẬN CHUNG VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN
VỚI ĐIỀU KIỆN CHUỘC LẠI
Chương này người viết tập trung đi sâu làm rõ những vấn đề lý luận
chung xoay quanh hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện với điều kiện chuộc
lại, những đặc điểm pháp lý thuộc về bản chất của hợp đồng này cũng như đôi
nét khái quát về lịch sử phát triển và những đóng góp của nó đối với thực tiễn.
Bên cạnh đó, người viết còn khái quát về hợp đồng mua bán tài sản, các hình
thức tồn tại chủ yếu hiện nay của hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc
lại, từ đó làm bật lên mối quan hệ giữa chúng với hợp đồng mua bán tài sản với
điều kiện chuộc lại và lý giải tại sao khi hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện
chuộc lại biến thiên, phát triển thành các hình thức khác (hợp đồng repo chứng
khoán, hợp đồng repo bất động sản) như hiện nay lại phát triển một cách nhanh
chóng, sôi động, hấp dẫn nhiều nhà đầu tư, phải chăng các hợp đồng này có
những gì ưu điểm hơn.
1.1. Khái niệm hợp đồng mua bán tài sản
Trong cuộc sống để đáp ứng nhu cầu sinh hoạt, tiêu dùng và các lợi ích
chính đáng khác của mình các chủ thể trong xã hội đã thiết lập với nhau những
mối quan hệ nhất định thông qua đó trao đổi, chuyển giao cho nhau các lợi ích
vật chất từ đó hình thành quan hệ hợp đồng. Hợp đồng mua bán chỉ thật sự hình
thành khi xã hội phát triển đến một trình độ nhất định. Lúc đầu, để đáp ứng nhu
cầu của mình các chủ thể trong xã hội chỉ có một cách duy nhất đó là dùng vật
đổi vật, sự trao đổi vật này thường không tương xứng. Quá trình phát triển lâu
dài của sản xuất và trao đổi hàng hóa đã làm xuất hiện tiền tệ. Tiền làm thước đo
giá trị vì bản thân nó cũng là một hàng hóa đặc biệt có giá trị như hàng hóa khác.
Giá trị của mỗi hàng hóa được biểu hiện bằng một số tiền nhất định là giá cả. Giá
cả của hàng hóa thay đổi lên xuống nhưng tổng số giá cả thì luôn bằng tổng số

giá trị của hàng hóa. Do vậy, việc trao đổi hàng hóa và tiền tệ là một bộ phận của
nền sản xuất hàng hóa. Quá trình trao đổi được thực hiện chủ yếu thông qua việc
mua bán. Mua bán trong xã hội có giai cấp không những chỉ tuân theo quy định
của Nhà nước mà còn phải phù hợp với đạo đức xã hội. Mua bán là một quan hệ
pháp luật mà người mua và người bán có những quyền và nghĩa vụ nhất định,
thông qua việc mua bán làm phát sinh, chấm dứt quyền tài sản của người mua và

GVHD: Trần Khắc Qui

-5-

SVTH: Nguyễn Thị Mỹ Tiên


Đề tài:

Hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại - Lý luận và thực tiễn

người bán. Việc mua bán làm chấm dứt quyền sở hữu của người bán đối với vật
đem bán, đồng thời làm phát sinh quyền sở hữu của người mua đối với vật đó.1
Theo Điều 428 – Bộ luật dân sự năm 2005 (BLDS 2005), hợp đồng mua
bán tài sản được định nghĩa là: “sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên bán có
nghĩa vụ giao tài sản cho bên mua và nhận tiền, còn bên mua có nghĩa vụ nhận
tài sản và trả tiền cho bên bán”. Đây là một hợp đồng chuyển quyền sở hữu tài
sản có đền bù quan trọng nhất, hợp đồng này có những đặc trưng pháp lý sau:
Thứ nhất, về nguyên tắc hợp đồng mua bán là một hợp đồng ưng thuận, nghĩa là
hợp đồng được giao kết vào thời điểm đạt được sự thỏa thuận giữa các bên về nội
dung chủ yếu của hợp đồng, không phải ở thời điểm giao tài sản hoặc thời điểm
ghi nhận sự thỏa thuận đó bằng văn bản. Tuy nhiên, có một số trường hợp ngoại
lệ khi đối tượng của hợp đồng mua bán là những tài sản có giá trị lớn và phải

đăng ký quyền sở hữu (như quyền sử dụng đất, nhà ở,…) thì hợp đồng mua bán
tài sản là một hợp đồng trọng thức (contrat solennel). Thứ hai, hợp đồng mua bán
tài sản còn là một hợp đồng song vụ theo đó cả bên bán và bên mua đều có quyền
và nghĩa vụ đối với nhau, quyền của bên này sẽ tương ứng với nghĩa vụ của bên
kia và ngược lại: bên bán có nghĩa vụ chuyển giao tài sản thì bên mua có nghĩa
vụ chuyển giao tiền thanh toán. Và thứ ba, hợp đồng mua bán là một hợp đồng
có đền bù – nghĩa là mỗi bên chủ thể sau khi thực hiện cho bên kia một lợi ích sẽ
nhận được từ bên kia một lợi ích tương ứng, cho nên tiền mà bên mua tài sản
phải trả cho bên bán tài sản là khoản tiền bù về việc mua bán tài sản, đây là điểm
khác biệt cơ bản so với hợp đồng tặng cho tài sản – một hợp đồng không có đền
bù.
Hợp đồng mua bán tài sản là phương tiện pháp lý tạo điều kiện cho cá
nhân, tổ chức trao đổi hàng hóa, thỏa mãn nhu cầu tiêu dùng, sản xuất, kinh
doanh. Thông thường, hợp đồng mua bán được thực hiện ngay sau khi các bên
thỏa thuận xong về đối tượng và giá cả - bên mua trả tiền xong, thì bên bán
chuyển giao vật cho bên mua. Nhưng cũng có thể được các bên thỏa thuận khác,
như nhận tiền trước – giao vật sau hoặc giao vật trước – trả tiền sau. Nếu đối
tượng của hợp đồng mua bán là một số lượng lớn tài sản, thì các bên có thể
chuyển giao vật làm nhiều lần và mỗi lần theo một số lượng, khối lượng nhất
định. Vì vậy, sau khi các bên thực hiện xong hợp đồng họ sẽ thỏa mãn được các
nhu cầu của mình.
1

PGS.TS. Đinh Văn Thanh, ThS. Nguyễn Minh Tuấn (Chủ biên): Giáo trình Luật dân sự Việt Nam – tập 2, Nxb.
Công an nhân dân, Hà Nội, 2006, Tr. 119 – 120.

GVHD: Trần Khắc Qui

-6-

SVTH: Nguyễn Thị Mỹ Tiên


Đề tài:

Hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại - Lý luận và thực tiễn

Theo pháp luật Việt Nam hiện hành, hợp đồng mua bán tài sản không chỉ
được điều chỉnh bởi những quy định chung mang tính nguyên tắc trong BLDS
2005 mà còn bị chi phối bởi các quy định riêng của pháp luật chuyên ngành như:
Luật đất đai, Luật thương mại, Luật nhà ở,… Bộ luật dân sự năm 2005 cũng như
Bộ luật dân sự năm 1995 (BLDS 1995) đều dành những quy phạm để điều chỉnh
về loại hợp đồng quan trọng này. Trong BLDS 2005, đặc biệt là phần hợp đồng
thông dụng có 22 điều (từ Điều 428 đến 449) đề cập về hợp đồng mua bán trong
trường hợp tổng quát. Ngoài ra, còn các Điều từ 450 đến 455 về hợp đồng mua
bán nhà, từ Điều 456 đến 462 về một số loại hình mua bán đặc biệt (như hợp
đồng trả chậm, trả dần; hợp đồng mua bán với điều kiện dùng thử; hợp đồng mua
bán với điều kiện chuộc lại,…) cùng các quy định về hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất, hợp đồng chuyển nhượng quyền tài sản của tác giả, quyền sở
hữu trí tuệ,…
1.2. Khái niệm hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại
1.2.1. Khái niệm hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại
Trước sự phát triển không ngừng của xã hội nhu cầu mua bán, trao đổi của
con người cũng đa dạng và phức tạp hơn nên ngoài các hợp đồng mua bán tài sản
thông thường BLDS 2005 còn quy định thêm về những loại hình mua bán tài sản
đặc biệt trong đó có hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc. Thuật ngữ
“hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại” không phải là tên gọi chính
thức của luật và trong thực tiễn loại hợp đồng này còn có các tên gọi khác như:
hợp đồng mua bán tài sản có điều khoản chuộc lại, hợp đồng chuộc lại,… nhưng
xét về bản chất là giống nhau. Vì vậy, xuất phát từ bản chất chuộc lại của loại

hợp đồng này mà người viết thống nhất cách gọi trong luận văn là hợp đồng mua
bán tài sản với điều kiện chuộc lại nhằm phân biệt với các loại hợp đồng mua bán
khác và thuận tiện cho việc phân tích.
Trong BLDS 2005, chúng ta chỉ tìm thấy một điều luật duy nhất liên quan
cụ thể đến loại hợp đồng này, đó là Điều 462 – Chuộc lại tài sản đã bán2, điều
2

Điều 462 – BLDS 2005 quy định:
1. Bên bán có thể thỏa thuận với bên mua về quyền chuộc lại tài sản đã bán sau một thời hạn gọi là thời hạn
chuộc lại.
Thời hạn chuộc lại tài sản do các bên thỏa thuận nhưng không quá một năm đối với động sản và năm năm đối
với bất động sản, kể từ thời điểm giao tài sản. Trong thời hạn này bên bán có quyền chuộc lại bất cứ lúc nào, nhưng
phải báo trước cho bên mua trong một thời gian hợp lý. Giá chuộc lại theo giá thị trường tại thời điểm và địa điểm
chuộc lại, nếu không có thỏa thuận khác.
2. Trong thời hạn chuộc lại, bên mua không được bán, trao đổi, tặng cho, cho thuê, thế chấp, cầm cố tài sản,
phải chịu rủi ro đối với tài sản.

GVHD: Trần Khắc Qui

-7-

SVTH: Nguyễn Thị Mỹ Tiên


Đề tài:

Hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại - Lý luận và thực tiễn

luật này là sự kế thừa và phát triển của Điều 458 – BLDS 1995. Từ những quy
định tại điều luật này cho phép chúng ta hiểu hợp đồng mua bán tài sản với điều

kiện chuộc lại là: “một loại hợp đồng mua bán, mà theo đó bên bán thỏa thuận
với bên mua về quyền chuộc lại tài sản đã bán sau một thời hạn gọi là thời hạn
chuộc lại.” Thời hạn này do bên bán và bên mua thỏa thuận nhưng luật giới hạn
là không quá một năm đối với động sản và năm năm đối với bất động sản, kể từ
thời điểm giao tài sản.
Có thể nói, nếu như trong hợp đồng mua bán với điều kiện dùng thử, bên
mua cần có một thời gian nhất định để quyết định có mua tài sản đó hay không
thì ngược lại trong hợp đồng mua bán với điều kiện chuộc lại, bên bán cần một
thời hạn để quyết định có bán tài sản đó hay không. Cho nên “điều kiện chuộc
lại” của hợp đồng có tính chất quyết định đến việc người bán có đồng ý bán tài
sản hay không và điều kiện này chính là điểm đặc trưng của hợp đồng mua bán
tài sản với điều kiện chuộc lại so với các hợp đồng khác. Bên cạnh đó, nếu xét về
phương diện pháp lý hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại là một
hợp đồng được ký kết dưới điều kiện hủy bỏ (theo Điều 125 – BLDS 2005)3, khi
người bán chuộc lại tài sản thì hợp đồng bị hủy bỏ hồi tố kể từ khi ký kết, giữa
hai bên coi như không có hợp đồng, người mua phải trả lại tài sản cho người bán,
quyền sở hữu coi như chưa hề được chuyển sang cho người mua.
So với hợp đồng mua bán với điều kiện dùng thử, hợp đồng mua bán tài
sản với điều kiện chuộc lại có những khác biệt cơ bản sau:
Hợp đồng mua bán với điều kiện Hợp đồng mua bán tài sản
dùng thử
Với điều kiện chuộc lại
- Sử dụng thử là điều kiện làm phát - Chuộc lại là điều kiện làm chấm dứt
sinh hiệu lực của hợp đồng.

hiệu lực của hợp đồng.

- Thời hạn sử dụng thử do các bên - Thời hạn chuộc lại do các bên thỏa
thỏa thuận.
thuận nhưng không quá một năm đối

với động sản và năm năm đối với bất
động sản.
3

Điều 125. Giao dịch dân sự có điều kiện:
1. Trong trường hợp các bên có thỏa thuận về điều kiện phát sinh hoặc hủy bỏ giao dịch dân sự thì khi điều
kiện đó xảy ra, giao dịch dân sự phát sinh hoặc hủy bỏ.
2. Trong trường hợp điều kiện làm phát sinh hoặc hủy bỏ giao dịch dân sự không thể xảy ra được do hành vi
cố ý cản trở của một bên hoặc của người thứ ba thì coi như điều kiện đó đã xảy ra, nếu có sự tác động của một bên
hoặc của người thứ ba cố ý thúc đẩy cho điều kiện làm phát sinh hoặc hủy bỏ giao dịch dân sự xảy ra thì coi như điều
kiện đó không xảy ra.

GVHD: Trần Khắc Qui

-8-

SVTH: Nguyễn Thị Mỹ Tiên


Đề tài:

Hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại - Lý luận và thực tiễn

- Trong thời hạn sử dụng thử quyền - Trong thời hạn chuộc lại quyền sở
sở hữu thuộc về bên bán.
hữu tài sản thuộc về bên mua.
- Bên bán phải chịu rủi ro đối với tài - Bên mua phải chịu rủi ro đối với tài
sản.
sản.
- Giá mua được thỏa thuận một lần - Giá mua được xác định khi giao kết

khi giao kết hợp đồng.
hợp đồng và giá chuộc lại được xác
định khi thời hạn chuộc lại đã hết theo
giá thị trường tại thời điểm và địa điểm
chuộc lại nếu không có thỏa thuận
khác.
Tiếp theo, một nội dung quan trọng, không thể thiếu của hợp đồng mua
bán tài sản với điều kiện chuộc lại là giá chuộc lại tài sản, theo đó giá chuộc lại
không phụ thuộc vào giá bán ban đầu mà được xác định theo giá thị trường tại
thời điểm và địa điểm chuộc lại, nếu bên bán và bên mua không có thỏa thuận
khác. Trong thời hạn chuộc lại bên bán có quyền chuộc lại bất cứ lúc nào nhưng
phải báo trước cho bên mua trong một thời gian hợp lý, nhưng nếu bên bán
không thực hiện “quyền” chuộc lại tài sản (bao gồm không muốn chuộc lại hoặc
không có khả năng chuộc lại) thì hợp đồng mua bán đương nhiên được coi như
có hiệu lực tại thời điểm giao kết và quyền sở hữu đối với tài sản mua bán sẽ
vĩnh viễn chuyển sang cho bên mua.
Và cũng giống như bản chất của các hợp đồng mua bán tài sản thông
thường khác, trong hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại quyền sở
hữu đối với tài sản bán cũng được công nhận cho bên mua, đồng thời bên mua
phải chịu rủi ro đối với tài sản đó trong thời hạn chuộc lại. Tuy nhiên, điều kiện
chuộc lại đã hạn chế quyền sở hữu đối với vật mua của bên mua. Trong thời hạn
chuộc lại bên mua không được xác lập bất kỳ giao dịch nào có liên quan đến tài
sản mua nếu có nguy cơ ảnh hưởng đến quyền chuộc lại tài sản của bên bán như
các giao dịch bán, trao đổi, tặng cho, cho thuê, thế chấp, cầm cố tài sản.
Hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại là một hình thức mua
bán có ý nghĩa tương trợ, bởi nó giúp bên bán có được khoản tiền khi cần nhưng
không phải từ bỏ vĩnh viễn quyền sở hữu đối với tài sản bán, nhất là đối với
những tài sản mang nhiều giá trị kỷ niệm và gắn bó với bên bán. Bên cạnh đó,
hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại này cũng chứa đựng nhiều ưu
việt hơn so với việc dùng tài sản để cầm cố, thế chấp vay tiền. Bởi vì khi bán tài

sản với điều kiện chuộc lại bên bán có được một số tiền tương đương với giá trị
GVHD: Trần Khắc Qui

-9-

SVTH: Nguyễn Thị Mỹ Tiên


Đề tài:

Hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại - Lý luận và thực tiễn

thực của tài sản, trong khi đó nếu đem tài sản đi cầm cố hay thế chấp thì khoản
tiền vay bao giờ cũng thấp hơn giá trị thực của tài sản. Chính vì vậy, hình thức
mua bán này ngày càng trở nên phổ biến và thông dụng hơn trong điều kiện của
nền kinh tế thị trường hiện nay.4
Ngày nay, hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại – hay hợp
đồng chuộc lại là một khái niệm khá quen thuộc đối với các nước, nhất là các
nước có nền kinh tế, thương mại phát triển như các nước Châu Âu bởi vì hợp
đồng này được xem là một công cụ tài chính, một phương thức tiếp cận vốn linh
hoạt của các nhà đầu tư. Ở Việt Nam, hợp đồng này đã hình thành từ khá lâu
trong tập quán dưới hình thức chủ yếu mang tên là “hợp đồng cố đất” (hợp đồng
cầm cố bất động sản). Tuy nhiên, hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc
lại này chỉ thật sự trở nên sôi động, hấp dẫn khi có sự ra đời của các loại hợp
đồng repo (Hợp đồng repo chứng khoán, Hợp đồng repo bất động sản) như sản
phẩm “phái sinh”, “thoát thai” của chính nó. Các sản phẩm phái sinh này đã và
đang phát triển ở Việt Nam như một xu thế tất yếu của sự phát triển để đáp ứng
nhu cầu huy động vốn, sản xuất kinh doanh, đầu tư của xã hội. Mặc dù sự ra đời
của các loại hợp đồng phái sinh này mang lại nhiều lợi ích hấp dẫn nhưng do sự
mới mẽ, luật viết chưa có quy phạm pháp luật cụ thể để điều chỉnh nên chính nó

cũng tìm ẩn không ít rủi ro. Vì vậy, vấn đề cấp thiết và trước mắt hiện nay là cần
hoàn thiện những quy định chung về hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện
chuộc lại trong bối cảnh các loại hợp đồng phái sinh chưa có quy phạm chuyên
ngành điều chỉnh, để các giao dịch này phát triển lành mạnh, có trật tự trong một
khuôn khổ pháp lý.
1.2.2. Các hình thức tồn tại chủ yếu hiện nay của hợp đồng mua bán tài
sản với điều kiện chuộc lại
Trước nhu cầu phát triển và sự đòi hỏi của xã hội, hợp đồng mua bán tài
sản với điều kiện chuộc lại đã biến thiên, phát triển và tồn tại dưới nhiều hình
thức khác nhau như: hợp đồng cố đất (là một loại hợp đồng phổ biến theo tập
quán nông thôn miền Nam Việt Nam), hợp đồng repo chứng khoán, hợp đồng
repo bất động sản,… Các loại hợp đồng này một mặt chúng vẫn còn mang những
bản chất của hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại, mặt khác chúng
đã có sự phát triển khác biệt.

4

PGS. TS. Hoàng Thế Liên (Chủ biên): Bình luận khoa học Bộ luật dân sự năm 2005 (Tập II) – Phần thứ ba: Nghĩa
vụ dân sự và Hợp đồng dân sự, Nxb. Chính trị quốc gia, Hà Nội, 2009, Tr. 400.

GVHD: Trần Khắc Qui

- 10 -

SVTH: Nguyễn Thị Mỹ Tiên


Đề tài:

Hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại - Lý luận và thực tiễn

1.2.2.1. Các loại hợp đồng repo (Hợp đồng repo chứng khoán và Hợp
đồng repo bất động sản)
Hợp đồng repo có tên tiếng Anh là Repurchase Agreement, hoặc tên đầy
đủ là Sale and Reppurchase Agreeme và tên tiếng Pháp khi vay mượn từ tiếng
Anh cũng là Le Repo, hoặc thuần Pháp hơn là Accord de Rachat. Hợp đồng repo
này đã trở nên thông dụng ở hầu hết các nước, đến mức tất cả các chủ thể kinh
doanh, kể cả cá nhân, đều sử dụng phương thức này.5 Trong khung cảnh Việt
Nam loại hợp đồng repo này (phổ biến là repo chứng khoán, repo bất động sản)
còn khá mới mẽ và khi bắt đầu nhập cuộc nó đã trở nên sôi động, hấp dẫn nhiều
nhà đầu tư chứng khoán cũng như những nhà đầu tư bất động sản vì những điểm
ưu điểm của nó. Sự ra đời non trẻ này, dẫn đến hệ thống pháp luật Việt Nam
chưa có một khung pháp lý đầy đủ để điều chỉnh về loại hợp đồng repo này. Cho
nên, thực trạng là các loại hợp đồng repo chứng khoán, hợp đồng repo bất động
sản đã ra đời và cần có khung pháp lý để phát triển thì pháp luật vẫn còn đang để
ngõ. Tuy nhiên, qua thực tiễn phát triển của các giao dịch này cho phép chúng ta
hiểu một cách khái quát về nó như sau:
Hợp đồng repo chứng khoán là một giao dịch mua bán chứng khoán có kỳ
hạn, theo đó nhà đầu tư có thể bán các loại chứng khoán (cổ phiếu, trái
phiếu,…)6 của mình với cam kết mua lại chúng trong một khoảng thời gian nhất
định với giá cao hơn giá bán ban đầu (theo thỏa thuận với Công ty chứng khoán).
Cụ thể hơn như đối với repo cổ phiếu (một loại chứng khoán phổ biến), là việc
nhà đầu tư có cổ phiếu chưa niêm yết trên sàn chứng khoán nhưng đang cần tiền
thì có thể mang đến công ty chứng khoán để repo; cổ phiếu mang đi repo phải có
tên trong danh sách cổ phiếu mà công ty chứng khoán chấp nhận repo – danh
sách này được đưa ra tùy theo tình hình thị trường; nếu cổ phiếu của nhà đầu tư
được chấp nhận thì hai bên sẽ tiến hành ký kết hợp đồng (có kỳ hạn 03 tháng, 06
tháng hoặc 01 năm), đồng thời nhà đầu tư phải làm giấy chuyển nhượng cổ phiếu
cho công ty chứng khoán và khi hết hạn hợp đồng nhà đầu tư mang tiền đến
thanh lý hợp đồng, Công ty chứng khoán sẽ làm giấy chuyển nhượng sang tên lại

5

TS. Nguyễn Thị Thu Vân, TS. Trần Thị Thu Hà, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp: Hợp đồng repo chứng khoán và việc
sửa đổi chế định hợp đồng chuộc lại tài sản trong Bộ luật dân sự 2005,
[truy cập ngày 108-2012].
6
Các loại chứng khoán: Xem thêm Điều 6 – Khoản 1 – Luật chứng khoán năm 2006.

GVHD: Trần Khắc Qui

- 11 -

SVTH: Nguyễn Thị Mỹ Tiên


Đề tài:

Hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại - Lý luận và thực tiễn

cho nhà đầu tư. Nhà đầu tư phải trả lại số tiền bằng giá công ty mua ban đầu
cộng với lãi suất cho vay tùy theo thời hạn repo.7
Trong thực tiễn hợp đồng repo chứng khoán này rất dễ nhầm lẫn với hợp
đồng cho vay cầm cố chứng khoán, bởi lẽ cả hai hợp đồng này đều nhằm mục
đích vay tiền và đều có sự chuyển giao tài sản tạm thời từ người bán (hay người
cầm cố) sang người mua (hay người nhận cầm cố). Tuy nhiên, dưới góc độ pháp
lý, hợp đồng repo chứng khoán có những điểm khác biệt quan trọng so với một
hợp đồng cho vay cầm cố thông thường. Chẳng hạn như: (1)-Đối với hợp đồng
repo chứng khoán, trong thời hạn repo người mua (Công ty chứng khoán và là
người cho vay) là chủ sở hữu của tài sản, người bán (nhà đầu tư và là người vay)

phải làm thủ tục chuyển nhượng quyền sở hữu chứng khoán cho người mua và
trong thời hạn này bên mua phải chịu rủi ro đối với tài sản và được hưởng những
lợi ích phát sinh từ tài sản; trong khi đó, với hợp đồng cầm cố chứng khoán
người vay vẫn là chủ sở hữu còn Công ty chứng khoán chỉ là người “giữ” chứng
khoán mà thôi; (2)-Nếu trong hợp đồng cho vay cầm cố, Công ty chứng khoán
được “giữ” chứng khoán của người vay nhưng không được phép dùng chứng
khoán này để kinh doanh, thì ở hợp đồng repo Công ty chứng khoán được sử
dụng chứng khoán để kinh doanh kiếm lời trong thời hạn hợp đồng.8
Từ những phân tích trên, chúng ta thấy rằng hợp đồng repo chứng khoán
thực chất là một nhánh “phái sinh” (biến thiên và phát triển) của hợp đồng mua
bán tài sản với điều kiện chuộc lại. Vì thế, nó có những đặc điểm pháp lý của một
hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại, chẳng hạn như: luôn có sự
chuyển giao tài sản từ bên bán sang bên mua nhưng có thỏa thuận về quyền
chuộc lại của bên bán, ngoài ra các bên cũng thỏa thuận trong hợp đồng về thời
hạn chuộc lại tài sản cũng như mức giá chuộc lại tài sản. Tuy nhiên, hợp đồng
repo chứng khoán này cũng đã có những biến thiên, phát triển nhất định để theo
kịp với nhu cầu mà thực tiễn đặt ra (sẽ được phân tích ở mục 1.2). Cho nên, sự
mới mẽ cùng với những lợi ích hấp dẫn (như: khách hàng có thể có được một
khoản tiền lớn hơn so với dịch vụ cho vay cầm cố chứng khoán mà thủ tục lại
đơn giản, thuận tiện, nhanh gọn)9 nên hợp đồng repo chứng khoán (cụ thể là repo
cổ phiếu) đã nhanh chóng dành được sự quan tâm của nhiều nhà đầu tư, nó cho

7

Vnexpress: Repo chứng khoán là gì?, [truy
cập ngày 5-11-2011].
8
Xem thêm: Phụ lục 1 - Bảng so sánh sự khác nhau giữa repo cổ phiếu và cầm cố chứng khoán.
9
Xem thêm: Phụ lục 2 - Bảng so sánh nghiệp vụ Repo với nghiệp vụ cho vay thông thường.

GVHD: Trần Khắc Qui

- 12 -

SVTH: Nguyễn Thị Mỹ Tiên


Đề tài:

Hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại - Lý luận và thực tiễn

phép các nhà đầu tư có thêm nguồn vốn để mở rộng danh mục đầu tư của mình.
Vì vậy, trong những năm gần đây loại giao dịch này phát triển khá sôi động.
Trong khi hợp đồng repo chứng khoán (cụ thể là repo cổ phiếu) vẫn đang
loay hoay chưa tìm được cho mình một vị thế pháp lý thích hợp để tồn tại trong
thị trường chứng khoán, thì tháng 7/2009 một số công ty kinh doanh bất động sản
lại chào bán với các nhà đầu tư một dịch vụ mới mang tên repo bất động sản và
cũng với lời chào mời về những ưu điểm tương tự như hợp đồng repo chứng
khoán.
Hợp đồng repo bất động sản là một hợp đồng “hứa mua, hứa bán”, theo
đó khách hàng (cá nhân, doanh nghiệp) bán bất động sản cho Công ty kinh doanh
bất động sản để lấy tiền trả nợ trước hạn cho ngân hàng và kèm theo “lời hứa” sẽ
mua lại bất động sản mà mình đã bán cho công ty. Sau khi đã giải quyết được
khó khăn, tránh bị thanh lý hợp đồng vay, nhà đầu tư tiến hành ký kết hợp đồng
vay mới với ngân hàng với mức lãi suất thấp hơn để trở lại thực hiện “lời hứa”
mua bất động sản đã bán. Với cách thực hiện này giúp nhà đầu tư tránh được việc
phải “gồng mình” trả lãi suất cao cho ngân hàng trong hợp đồng vay trước và
không phải mất đi quyền sở hữu đối với bất động sản. Hợp đồng repo bất động
sản này thường được chào cho những khách hàng là cá nhân hay doanh nghiệp

trước đây thường vay vốn ngân hàng để mua bất động sản và trong hoạt động
repo này thường có sự liên kết giữa công ty kinh doanh bất động sản với một hay
nhiều ngân hàng. Hợp đồng repo bất động sản ra đời trong bối cảnh khi các ngân
hàng thực hiện chính sách thắt chặt tín dụng, có nhiều khả năng ngân hàng từ
chối cho nhà đầu tư (cá nhân, doanh nghiệp) vay lại hoặc cho vay lại với mức
hạn tín dụng thấp hơn và khi tưởng chừng các cánh cửa ngân hàng đều đóng lại
với nhà đầu tư thì hợp đồng repo bất động sản ra đời đã kịp thời cứu nhà đầu tư
vượt qua khó khăn, cho nhà đầu tư một kênh huy động vốn khác ngoài kênh
truyền thống là ngân hàng. Cho nên, sự ra đời của loại hợp đồng này đã kịp thời
đáp ứng sự kỳ vọng của nhiều nhà đầu tư. Tuy nhiên, hợp đồng này cũng chứa
đựng không kém những rủi ro như repo chứng khoán vì có nhiều vấn đề còn
chưa rõ về khía cạnh pháp lý, đặc biệt là sự không rõ ràng liên quan đến việc
chuyển dịch quyền sở hữu, điều này khiến nhà đầu tư có nguy cơ bị đẩy vào tình
trạng mất đất một cách “hợp pháp” khi vào lúc đáo hạn hợp đồng, họ không đủ
tiền để mua lại tài sản. Và khi đó, Công ty kinh doanh bất động sản sẽ mua đứt
bất động sản, quyền sở hữu đối với bất động sản giờ đây chính thức chuyển cho
bên mua. Từ những điều trên có thể nói, nếu như hợp đồng repo chứng khoán là
GVHD: Trần Khắc Qui

- 13 -

SVTH: Nguyễn Thị Mỹ Tiên


Đề tài:

Hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại - Lý luận và thực tiễn

nhánh phái sinh thứ nhất của hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại
thì hợp đồng repo bất động sản chính là nhánh phái sinh thứ hai. Vì thế, hợp

đồng repo bất động sản này cũng mang những đặc điểm pháp lý của một hợp
đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại giống như hợp đồng repo chứng
khoán, nhưng chỉ khác ở chỗ hợp đồng repo chứng khoán có tài sản mua bán là
chứng khoán còn hợp đồng repo bất động sản có tài sản mua bán là bất động sản
mà thôi.
1.2.2.2. Cố đất (hợp đồng cầm cố bất động sản)
Cầm cố là một trong các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự
được pháp luật thừa nhận. Theo Điều 326 – BLDS 2005, cầm cố là việc một bên
giao tài sản thuộc quyền sở hữu của mình cho bên kia để bảo đảm thực hiện
nghĩa vụ dân sự. Còn cố đất được hiểu là một tập quán, theo đó một người có
quyền sử dụng đất nông nghiệp (gọi là bên cố đất) dùng chính thửa đất nông
nghiệp này để làm vật bảo đảm cho việc vay một khoản tiền (vàng) từ người
khác (gọi là bên nhận cố đất) trong một thời gian thỏa thuận (gọi là thời hạn cố
đất). Trong thời hạn này, bên nhận cố đất có quyền sử dụng, khai thác thửa đất cố
theo đúng thỏa thuận. Khi đến hạn thực hiện nghĩa vụ mà bên cố đất không
chuộc lại đất thì tùy theo thỏa thuận, bên nhận cố đất có thể tiếp tục sử dụng thửa
đất cố hoặc bên cố đất phải bán đứt thửa đất cố cho bên nhận cố đất, hoặc bên
nhận cố đất phải giao đất cố lại cho bên cố đất để người này chuyển nhượng hay
giao cho người khác cố và sau đó trả lại số tiền (vàng) đã vay ban đầu cho bên
nhận cố đất. Với cách phân loại các biện pháp bảo đảm nghĩa vụ của BLDS 1995
thì tài sản là “đất” (bất động sản) thì không thể là đối tượng của biện pháp cầm
cố mà chỉ được thừa nhận là đối tượng của biện pháp thế chấp, nhưng BLDS
2005 với việc dựa vào tiêu chí “chuyển giao tài sản” thì cầm cố bất động sản
(hay cố đất) có thể được chấp nhận và sự chuyển giao tài sản ở đây được xem là
sự chuyển giao tài sản về mặt pháp lý. Tuy nhiên, so với cầm cố tài sản, “cố đất”
có những đặc trưng pháp lý như sau:10
Một là, mục đích của cầm cố tài sản là để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân
sự thông thường được áp dụng đối với tài sản là động sản, người nhận cầm cố là
người quản lý tài sản (trừ những tài sản đặc biệt). Trong quan hệ “cố đất”, thông

10

Sỹ Hồng Nam, Trang tin trường Đào tạo, bồi dưỡng nghiệp vụ kiểm sát: Hợp đồng mua bán tài sản có điều kiện
chuộc lại và việc giải quyết tranh chấp tại tòa án, [truy cập ngày 20-3-2012].

GVHD: Trần Khắc Qui

- 14 -

SVTH: Nguyễn Thị Mỹ Tiên


Đề tài:

Hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại - Lý luận và thực tiễn

thường bên cố đất vẫn là người quản lý, sử dụng đất, khai thác công dụng của
đất, thực hiện nghĩa vụ của người sử dụng đất với Nhà nước.
Hai là, tài sản cầm cố là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, nên
giá trị có thể lớn hơn hoặc nhỏ hơn nghĩa vụ tùy thuộc vào sự thỏa thuận của các
bên. Trong “cố đất”, mục đích của người nhận và người “cố đất” hướng tới
không hẳn là biện pháp bảo đảm nghĩa vụ dân sự mà mục đích là lợi ích thông
qua việc cố và nhận “cố đất”. Do vậy, giá cố đất thường tương đương với giá
chuyển nhượng tại thời điểm xác lập hợp đồng, giá chuộc lại đất có th�ng tâm trợ giúp pháp lý nhà nước tỉnh Kiên Giang: Cố đất, mất luôn?, trang tin Trợ giúp pháp lý

Việt Nam [truy cập ngày 10-2-2012].

GVHD: Trần Khắc Qui

- 61 -

SVTH: Nguyễn Thị Mỹ Tiên