LUẬN văn LUẬT tư PHÁP THỊ TRƯỜNG QUYỀN sử DỤNG đất của VIỆT NAM

Luận văn: Thị trường quyền sử dụng ñất của Việt Nam

TRƯỜNG ðẠI HỌC CẦN THƠ
KHOA LUẬT

LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT
KHOÁ 29 (2003-2007)
ðề tài:

THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT
CỦA VIỆT NAM
Trung tâm Học liệu ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập và nghiên cứu

Giáo viên hướng dẫn:
NGUYỄN THỊ THANH XUÂN
Bộ môn: Luật Hành Chính

Sinh viên thực hiện:
BÙI THỊ KIỀU
MSSV: 5032006
Lớp: Luật Tư Pháp1-K29

Cần Thơ, 7/2007

GVHD: Nguyễn Thị Thanh Xuân

1

SVTH: Bùi Thị Kiều

Luận văn: Thị trường quyền sử dụng ñất của Việt Nam

NHẬN XÉT CỦA GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN

Trung

___________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________

___________________________________________________________________________
tâm Học liệu ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập và nghiên cứu
___________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________

GVHD: Nguyễn Thị Thanh Xuân

2

SVTH: Bùi Thị Kiều


Luận văn: Thị trường quyền sử dụng ñất của Việt Nam

NHẬN XÉT CỦA GIÁO VIÊN PHẢN BIỆN

Trung

___________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________
tâm Học liệu ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập và nghiên cứu
___________________________________________________________________________

___________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________

GVHD: Nguyễn Thị Thanh Xuân

3

SVTH: Bùi Thị Kiều


Luận văn: Thị trường quyền sử dụng ñất của Việt Nam

MỤC LỤC

LỜI NÓI ðẦU ---------------------------------------------------------- 1
Chương 1
NHỮNG VẤN ðỀ CƠ BẢN VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT VÀ
THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT ................... 3
1.1. Quyền sử dụng ñất và thị trường quyền sử dụng ñất........................ 3
1.1.1. Hàng hóa quyền sử dụng ñất ----------------------------------------------------- 3
1.1.1.1. Khái niệm ........................................................................................... 3
1.1.1.2. ðặc ñiểm hàng hóa quyền sử dụng ñất ................................................ 4
1.1.2. Thị trường quyền sử dụng ñất---------------------------------------------------- 5
1.1.2.1. Khái niệm ........................................................................................... 5
1.1.2.2. ðặc ñiểm, vai trò thị trường quyền sử dụng ñất................................... 6
1.1.2.3. Các nhân tố tham gia vào hoạt ñộng của thị trường quyền sử dụng ñất

Trung tâm Học liệu ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập và nghiên cứu
................................................................................................................................ 8
1.1.2.4. Phân loại thị trường quyền sử dụng ñất ............................................. 10

1.2. Sự ra ñời và phát triển của thị trường quyền sử dụng ñất của Việt
Nam --------------------------------------------------------------------------------------11
1.2.1. Khái quát sự ra ñời và phát triển thị trường quyền sử dụng ñất ------------ 11
1.2.1.1. Thị trường quyền sử dụng ñất trước năm 1975.................................. 11
1.2.1.2. Thị trường quyền sử dụng ñất từ năm 1975 ñến trước năm 1993....... 12
1.2.1.3. Thị trường quyền sử dụng ñất từ năm 1993 ñến nay.......................... 12
1.2.2. Các nhân tố ảnh hưởng ñến sự phát triển thị trường quyền sử dụng ñất
---------------------------------------------------------------------------------------------------- 13
1.2.2.1. Sự phát triển kinh tế ........................................................................ 13
1.2.2.2. Sự gia tăng dân số............................................................................ 13
1.2.2.3. Quy ñịnh của pháp luật nói chung và chính sách thuế liên quan
ñến lĩnh vực ñất ñai nói riêng ............................................................................ 14
GVHD: Nguyễn Thị Thanh Xuân

4

SVTH: Bùi Thị Kiều


Luận văn: Thị trường quyền sử dụng ñất của Việt Nam

1.2.2.4. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất .............................................. 14
1.2.3. Các chỉ tiêu phản ánh sự phát triển thị trường quyền sử dụng ñất -------- 15
1.2.3.1. Số lượng các giao dịch ñược thực hiện trong một ñơn vị thời gian ... 15
1.2.3.2. Số lượng các chủ thể tham gia vào thị trường quyền sử dụng ñất
........................................................................................................................... 15
1.2.3.3 Các tổ chức môi giới và tư vấn .................................................... 16
1.2.3.4. Thị trường tài chính ................................................................... 16

1.3. Thị trường quyền sử dụng ñất ở một số nước trên thế giới và kinh
nghiệm ñối với Việt nam ------------------------------------------------------------------ 17
1.3.1. Thị trường quyền sử dụng ñất ở một số nước trên thế giới ----------------- 17
1.3.1.1. Trung Quốc...................................................................................... 17
1.3.1.2. Ấn ðộ ............................................................................................... 18
1.3.2. Kinh nghiệm ñối với Việt Nam ------------------------------------------------- 19

Chương 2

QUẢN
LÝliệu
NHÀ
VỀ THỊ
TRƯỜNG

QUYỀN
DỤNGcứu
Trung tâm
Học
ĐHNƯỚC
Cần Thơ
@ Tài
liệu học
tập vàSỬ
nghiên
ðẤT VÀ GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ

DỤNG ðẤT --------------------------------------------------------------- 20
2.1. Nội dung hoạt ñộng của thị trường quyền sử dụng ñất---------------20
2.1.1. ðiều kiện ñể quyền sử dụng ñất trở thành hàng hoá................................ 20
2.1.1.1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất............................................... 20
2.1.1.2. ðất không có tranh chấp ................................................................... 21
2.1.1.3. Quyền sử dụng ñất không bị kê biên ñể bảo ñảm thi hành án ... 21
2.1.1.4. Trong thời hạn sử dụng ñất ............................................................... 21
2.1.2. Nội dung hoạt ñộng của thị trường quyền sử dụng ñất trong thị trường bất
ñộng sản................................................................................................................... 22
2.1.3. Thực trạng thị trường quyền sử dụng ñất của Việt Nam.......................... 24

2.2. Công tác quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng ñất ------28
2.2.1. Pháp luật liên quan ñến thị trường quyền sử dụng ñất----------------------- 28
2.2.2. Quy hoạch ñất ñai và quy hoạch phát triển thị trường quyền sử dụng ñất
GVHD: Nguyễn Thị Thanh Xuân

5

SVTH: Bùi Thị Kiều


Luận văn: Thị trường quyền sử dụng ñất của Việt Nam

------------------------------------------------------------------------------------------------ 34
2.2.3. Hệ thống tài chính ---------------------------------------------------------------- 35
2.2.3.1. Giá ñất ------------------------------------------------------------------------- 35
2.2.3.2. Thuế liên quan ñến quyền sử dụng ñất ------------------------------------ 37
2.2.1.4. Các chính sách có liên quan ------------------------------------------------ 41
2.2.2. Cơ quan quản lý thị trường quyền sử dụng ñất ------------------------------- 43

KẾT LUẬN ---------------------------------------------------------------- 45

Trung tâm Học liệu ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập và nghiên cứu

GVHD: Nguyễn Thị Thanh Xuân

6

SVTH: Bùi Thị Kiều


Luận văn: Thị trường quyền sử dụng ñất của Việt Nam

LỜI NÓI ðẦU
Văn kiện Nghị quyết Trung ương khóa IX của ðảng cộng sản Việt Nam chỉ rõ:
“ðất ñai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất ñặc biệt, là nguồn
nội lực và nguồn vốn to lớn của ñất nước; quyền sử dụng ñất là hàng hóa ñặc biệt”.
Tuy nhiên trong thời gian qua việc sử dụng và kinh doanh quyền sử dụng ñất vẫn chưa

ñạt hiệu quả tốt. Có nhiều nguyên nhân dẫn ñến tình trạng này, nhưng nguyên nhân
quan trọng nhất vẫn là do quy ñịnh của pháp luật chưa ñầy ñủ, thiếu ñồng bộ, mâu
thuẫn, trình tự thủ tục ñể thực hiện các giao dịch còn quá dài; công tác quản lý còn dàn
trải dẫn ñến chất lượng quản lý không cao. Vì thế, việc nghiên cứu “Thị trường quyền
sử dụng ñất của Việt Nam” vừa mang tính thực tiễn vừa mang tính thời sự cấp bách.
Người viết chọn ñề tài “Thị trường quyền sử dụng ñất của Việt Nam” với mong
muốn ñem sự hiểu biết của mình góp một phần vào việc tìm hiểu thị trường quyền sử
dụng ñất, ñồng thời ñưa ra những giải pháp nhằm ñưa thị trường quyền sử dụng ñất
hoạt ñộng và phát triển lành mạnh hơn cũng như làm tài liệu tham khảo cho các bạn
trong quá trình học tập.
Trong quá trình nghiên cứu, người viết sử dụng các phương pháp sau: Phương
pháp tổng hợp, so sánh, phân tích luật viết, suy luận; ngoài ra người viết còn thu thập
thông
tin qua
sách,
báo,...
Trung các
tâm
Học
liệu
ĐH
Cần Thơ @ Tài liệu học tập và nghiên cứu
Bố cục của ñề tài ñược sắp xếp như sau:
Mục lục;
Lời nói ñầu;
Chương 1: “Những vấn ñề cơ bản về quyền sử dụng ñất và thị trường quyền
sử dụng ñất”. Trong chương này người viết giới thiệu khái quát về quyền sử dụng ñất
và thị trường quyền sử dụng ñất cũng như sự ra ñời và phát triển của thị trường quyền
sử dụng ñất. Song song ñó, người viết tìm hiểu thị trường quyền sử dụng ñất ở một số
nước trên thế giới và rút ra kinh nghiệm ñối với Việt Nam;

Chương 2: “Quản lý Nhà nước về thị trường quyền sử dụng ñất và giải pháp
phát triển thị trường quyền sử dụng ñất”. Người viết tìm hiểu nội dung hoạt ñộng
của thị trường quyền sử dụng ñất, phân tích, khai thác các quy ñịnh của pháp luật có
liên quan ñến thị trường quyền sử dụng ñất và công tác quản lý. Từ ñó, rút ra những
chỗ chưa hợp lý, những ñiều mâu thuẫn, thiếu ñồng bộ giữa các ngành luật và ñưa ra
những kiến nghị ñể khắc phục những thiếu sót, mỗi vấn ñề người viết phân tích, bàn
luận và ñưa ra giải pháp ngay tại chỗ;
Kết luận;
Danh mục tài liệu tham khảo.

GVHD: Nguyễn Thị Thanh Xuân

7

SVTH: Bùi Thị Kiều


Luận văn: Thị trường quyền sử dụng ñất của Việt Nam

Nghiên cứu này chỉ giới hạn trong phạm vi nội dung hoạt ñộng thị trường quyền sử
dụng ñất và quản lý Nhà nước về thị trường quyền sử dụng ñất, qua ñó ñề ra hướng
giải quyết ñối với những khó khăn ñang gặp phải hiện nay.
Do thời gian nghiên cứu ngắn và kiến thức về thị trường quyền sử dụng ñất quá
mới nên việc hoàn thành tốt ñề tài là ñiều khó khăn ñối với người viết, do ñó, ñề tài
này không thể tránh khỏi những thiếu sót nhất ñịnh. Vì thế, rất mong nhận ñược sự
ñóng góp ý kiến, phê bình từ Quý Thầy Cô và các bạn.

Trung tâm Học liệu ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập và nghiên cứu

GVHD: Nguyễn Thị Thanh Xuân

8

SVTH: Bùi Thị Kiều


Luận văn: Thị trường quyền sử dụng ñất của Việt Nam

Chương 1
NHỮNG VẤN ðỀ CƠ BẢN VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT VÀ
THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT
1.1. Quyền sử dụng ñất và thị trường quyền sử dụng ñất
1.1.1. Hàng hóa quyền sử dụng ñất
1.1.1.1. Khái niệm
Không giống như các quốc gia khác, ở Việt Nam tuỳ từng giai ñoạn lịch sử mà
ðảng và Nhà nước quy ñịnh chế ñộ sở hữu về ñất ñai cho phù hợp, nhằm ñáp ứng lợi
ích của người dân. Từ năm 1945 ñến năm 1980 Nhà nước cho phép tồn tại 3 hình thức
sở hữu về ñất ñai: sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể và sở hữu tư nhân. Từ năm 1980
ñến nay, ðảng và Nhà nước quy ñịnh ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân. Vấn ñề này ñược
thể hiện tại ðiều 19 Hiến pháp năm 1980 và Hiến pháp năm 1992 kế thừa quy ñịnh
này, cụ thể tại ðiều 17 “ðất ñai, rừng núi, sông hồ,... cùng các tài sản khác mà pháp
luật quy ñịnh là của nhà nước, ñều thuộc sở hữu toàn dân” và ñược cụ thể hoá tại
ðiều 5 Luật ñất ñai năm 2003 “ðất ñai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước ñại diện
chủ sở hữu”. Về mặt pháp lý chủ sở hữu ñối với ñất ñai có 3 quyền năng: quyền
chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền ñịnh ñoạt. Quyền chiếm hữu ñất ñai là quyền

Trung tâm Học liệu ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập và nghiên cứu
nắm giữ, quản lý ñất ñai; Quyền sử dụng ñất ñai là quyền khai thác lợi ích chứa ñựng
trong ñất; Quyền ñịnh ñoạt ñất ñai là quyền của chủ sở hữu ñất ñai chuyển giao
quyền sở hữu ñó cho chủ thể khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu ñối với ñất ñai. Do Nhà

nước không thể trực tiếp khai thác lợi ích chứa ñựng trong ñất nên Nhà nước dịch
chuyển quyền này cho chủ thể khác sử dụng. Nhà nước thống nhất quản lý và ñiều tiết
ñất ñai bằng cách trao quyền sử dụng ñất cho hộ gia ñình, cá nhân, tổ chức sử dụng ổn
ñịnh lâu dài thông qua quyết ñịnh giao ñất, cho thuê ñất, công nhận quyền sử dụng ñất.
Cùng với quyết ñịnh này, Nhà nước trao cho các chủ thể sử dụng ñất một số quyền
nhất ñịnh như quyền chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng
ñất; thừa kế, tặng cho, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng ñất.
Theo kinh tế học: Hàng hóa là sản phẩm do con người tạo ra nhằm thỏa mãn nhu
cầu nào ñó của con người thông qua trao ñổi mua bán. Nó là sự thống nhất giữa giá trị
và giá trị sử dụng. Hàng hóa quyền sử dụng ñất cũng như các loại hàng hóa khác nó
cũng có hai thuộc tính là giá trị và giá trị sử dụng. Nhưng hàng hóa quyền sử dụng ñất
là loại “hàng hóa ñặc biệt”(1) nên nó có những ñiểm khác so với các loại hàng hóa
thông thường khác.

(1)

Văn kiện ðại hội ðại biểu toàn quốc lần thứ X của ðảng Cộng sản Việt Nam.

GVHD: Nguyễn Thị Thanh Xuân

9

SVTH: Bùi Thị Kiều


Luận văn: Thị trường quyền sử dụng ñất của Việt Nam

Giá trị sử dụng của hàng hóa quyền sử dụng ñất: có thể thỏa mãn nhu cầu sử dụng
của các chủ thể tham gia vào các giao dịch trên thị trường quyền sử dụng ñất. Giá trị

sử dụng của hàng hóa quyền sử dụng ñất thể hiện trong quá trình sử dụng ñất ñai, nó
ñược xem như tài sản khi ñem quyền sử dụng ñất cho thuê, thế chấp, góp vốn kinh
doanh… ñồng thời nó ñược xem như là tư liệu sản xuất khi ñem nó vào sản xuất nông
nghiệp, công nghiệp,…
Giá trị sử dụng của hàng hóa quyền sử dụng ñất khác với giá trị sử dụng của các
loại hàng hóa khác ở chỗ: nếu trong quá trình sử dụng ñất người sử dụng sử dụng ñúng
mục ñích, ñúng quy hoạch thì giá trị sử dụng của ñất sẽ không bị hao mòn, thậm chí có
thể tăng lên nhờ các tài sản gắn liền với nó hoặc ñộ phì nhiêu của ñất tăng lên. ðây là
ñiều mà các loại hàng hóa khác không có ñược do chúng phải chịu hao mòn hữu hình
và vô hình.
Giá trị quyền sử dụng ñất: “là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng ñất ñối với một
diện tích xác ñịnh trong thời hạn sử dụng ñất xác ñịnh”(2). Từ ñó ta có thể thấy giá trị
hàng hóa quyền sử dụng ñất khác với hàng hóa thông thường ở chỗ: ñất ñai không phải
là sản phẩm do con người tạo ra, không di dời ñược.
1.1.1.2. ðặc ñiểm hàng hóa quyền sử dụng ñất
Hàng hóa quyền sử ñất có trước con người: Các loại hàng hóa thông thường ñều do
Trung tâm Học liệu ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập và nghiên cứu
con người tạo ra (có sau con người), nhưng ñất ñai lại có trước con người, do ñó, nó
không phải là sản phẩm do con người tạo ra mà do thiên nhiên ban tặng. Xét
về mặt kinh tế thì ñất ñai không có giá nhưng do con người ñưa nó vào sử dụng với
mục ñích nhất ñịnh nhằm thu lợi cho mình, từ ñó ñất trở nên có giá và nó trở thành vật
mang giá trị, do ñó, nó có khả năng trao ñổi trên thị trường.
Quyền sử dụng ñất là hàng hóa có vị trí cố ñịnh, không di chuyển ñược, không
ñược trưng bày: Người ta không thể di dời ñất ñai từ nơi này ñến nơi khác mà giữ
nguyên giá trị của nó như các loại hàng hóa thông thường khác. Ngày nay, khoa học
kỹ thuật ngày càng tiến bộ, con người có thể di chuyển các tài sản gắn liền với ñất rời
khỏi vị trí ban ñầu (nhà ở) mà vẫn ñảm bảo công dụng của nó nhưng ñất ñai thì tuyệt
nhiên con người không thể làm ñược ñiều ñó. Cũng vì có vị trí cố ñịnh, không di
chuyển ñược nên hàng hóa quyền sử dụng ñất không ñược trưng bày trên thị trường
như các loại hàng hóa khác và cũng chính vì ñặc ñiểm này mà ñã làm cho hàng hóa

quyền sử dụng ñất có tính ñộc quyền cao do không thể tìm ñược thửa ñất thứ hai giống
như thửa ñất ñầu.

(2)

Khoản 24 ñiều 5 Luật ñất ñai năm 2003.

GVHD: Nguyễn Thị Thanh Xuân

10

SVTH: Bùi Thị Kiều


Luận văn: Thị trường quyền sử dụng ñất của Việt Nam

Hàng hóa quyền sử dụng ñất có tính lâu bền: ðiều này dễ nhận thấy nhất là khi ñất
ñai ñược sử dụng tốt thì giá trị sử dụng của nó sẽ không bị hao mòn. Ví dụ: ñối với ñất
xây dựng ở ñô thị, chúng ta có thể xây nhà nhiều tầng trên thửa ñất ñó (phù hợp với
kiến trúc ñô thị) và nếu nó không hợp với thị hiếu của chủ sở hữu thì người này có
quyền phá vỡ nó ñể xây lại cái mới thích hợp hơn nhưng ñất ñai vẫn không bị ảnh
hưởng gì tức nó không bị hao mòn hay mất ñi.
Cung-cầu và giá quyền sử dụng ñất chịu sự chi phối mạnh mẽ của chính sách Nhà
nước: Xuất phát từ ñặc ñiểm quyền sử dụng ñất là “hàng hóa ñặc biệt” và không di
chuyển ñược nên nó phụ thuộc rất nhiều vào chính sách của Nhà nước (Luật ñất ñai và
các văn bản hướng dẫn thi hành; hộ khẩu; thuế liên quan ñến lĩnh vực ñất ñai…). Nếu
thuế liên quan ñến lĩnh vực ñất ñai quá cao thì các giao dịch trên thị trường quyền sử
dụng ñất sẽ giảm hoặc khi Nhà nước ñòi hỏi người dân phải có hộ khẩu tại thửa ñất tọa
lạc mới ñược nhận chuyển nhượng quyền sử dụng ñất thì giao dịch chuyển nhượng sẽ
không hoạt ñộng mạnh.

Giá cả hàng hóa quyền sử dụng ñất ngày càng tăng: Ngày nay, nhu cầu về ñất ñể
phục vụ cho sản xuất kinh doanh, mở rộng ñường sá… Bên cạnh ñó, dân số ngày càng
tăng, do ñó nhu cầu về nhà ở, trường học, bệnh viện, các khu vui chơi giải trí,… cũng
tăng theo nhưng tổng diện tích ñất ñai thì có hạn. Vì vậy, quan hệ cung cầu ngày càng
Trung mất
tâm
liệucung
ĐHkhóCần
Thơ
@tổng
Tài
học
cứu
cânHọc
ñối, tổng
ñáp ứng
ñược
cầuliệu
nên giá
ñất tập
ngày và
càngnghiên
có xu hướng
tăng cao.
Hình thức thực hiện các giao dịch trên thị trường quyền sử dụng ñất rất phong phú
và ña dạng như Nhà nước giao ñất, cho thuê ñất (giữa Nhà nước và người sử dụng);
cho thuê, cho thuê lại, chuyển ñổi, chuyển nhượng, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng
quyền sử dụng ñất (giữa những người sử dụng ñất với nhau).
Hàng hóa quyền sử dụng ñất là loại hàng hóa có ñiều kiện: khác với các loại hàng
hóa thông thường, quyền sử dụng ñất muốn trở thành hàng hóa thì nó phải vừa thỏa

mãn nhu cầu của người sử dụng ñất vừa phải thỏa mãn các ñiều kiện do luật ñịnh thì
mới trở thành hàng hóa (Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất; ñất còn trong thời hạn
sử dụng; không có tranh chấp).(3)
1.1.2. Thị trường quyền sử dụng ñất
1.1.2.1. Khái niệm
Ở nước ta, ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý và Nhà
nước thay chủ sở hữu giao ñất, cho thuê ñất cho tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân sử dụng
ổn ñịnh lâu dài. Các chủ thể ñược Nhà nước giao ñất, cho thuê ñất sử dụng có một số
(3)

Phần này sẽ ñược phân tích ở chương 2.

GVHD: Nguyễn Thị Thanh Xuân

11

SVTH: Bùi Thị Kiều


Luận văn: Thị trường quyền sử dụng ñất của Việt Nam

quyền nhất ñịnh: quyền chuyển ñổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, cho thuê, cho
thuê lại quyền sử dụng ñất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng ñất,... Do
ñó, ở nước ta, thực chất hàng hoá trao ñổi trên thị trường là quyền sử dụng ñất chứ
không phải ñất ñai, nên người sử dụng chỉ ñược chuyển nhượng quyền sử dụng mình
có ñược cho người khác.
Theo PGS.TS Thái Bá Cẩn và Ths Trần Nguyên Nam: “Thị trường quyền sử dụng
ñất là tổng hoà các giao dịch dân sự về quyền sử dụng ñất tại một ñịa bàn nhất ñịnh,
trong một thời gian nhất ñịnh”(4).
Theo tác giả Lê ðình Thắng: “Thị trường quyền sử dụng ñất là nơi mà người mua

và người bán thoả thuận ñược với nhau về số lượng và giá cả hàng hoá quyền sử dụng
ñất”.(5) Quan niệm này nghiêng về khía cạnh quản lý kinh tế hơn là khía cạnh kinh tế
chính trị.
Tác giả Bùi Thị Tuyết Mai quan niệm: “Thị trường quyền sử dụng ñất là tổng hoà
các mối quan hệ giao dịch có ñiều kiện về quyền sử dụng ñất diễn ra trong một không
gian nhất ñịnh, tại một ñịa ñiểm nhất ñịnh, vào một khoảng thời gian nhất ñịnh”(6).
Trong Văn kiện ðại hội ðại biểu toàn quốc lần thứ X của ðảng cộng sản Việt
Nam: “phát triển thị trường bất ñộng sản bao gồm thị trường quyền sử dụng ñất và
ñộng
sản liệu
gắn liền
ñất, làm
ñai liệu
thực sự
trở tập
thànhvà
nguồn
vốn phát
Trung bất
tâm
Học
ĐHvớiCần
Thơcho@ñấtTài
học
nghiên
cứu
(7)
triển” . Theo ñó, thị trường quyền sử dụng ñất mà chúng ta ñang nghiên cứu là một
trong những bộ phận của thị trường bất ñộng sản.
Từ ñó, ta có thể hiểu rằng, thị trường quyền sử dụng ñất là tổng hoà các giao dịch

có ñiều kiện về quyền sử dụng ñất giữa các chủ thể sử dụng ñất với nhau hoặc giữa
người sử dụng ñất với chủ thể ñại diện chủ sở hữu thông qua quan hệ hàng hoátiền tệ, ñặc biệt có sự quản lý và ñiều tiết của Nhà nước.
1.1.2.2. ðặc ñiểm, vai trò thị trường quyền sử dụng ñất
ðặc ñiểm thị trường quyền sử dụng ñất
Do hàng hoá quyền sử dụng ñất có những ñặc ñiểm riêng nên thị trường quyền sử
dụng ñất cũng có một số ñặc ñiểm ñặc trưng sau:
Thị trường quyền sử dụng ñất chủ yếu là các giao dịch về quyền và lợi ích chứa
ñựng trong ñất: Pháp luật Việt Nam quy ñịnh ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân nên khi
(4)

PGS.TS. Thái Bá Cẩn-Ths. Trần Nguyên Nam, “Thị trường bất ñộng sản những vấn ñề lý luận và thực tiễn ở
Việt Nam”, Nxb tài chính, Trang 12.
(5)
PGS.TSKH. Lê ðình Thắng, Giáo trình “Nguyên lý thị trường nhà ñất”-Trường ðại học kinh tế Quốc dân, Bộ
môn kinh tế-quản lý ñịa chính, Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội-2000, Trang 14.
(6)
Ths Bùi Thị Tuyết Mai, “Thị trường quyền sử dụng ñất ở Việt Nam “, Nxb Lao ñộng-xã hội, Hà Nội-2005,
Trang 42.
(7)
Văn kiện ðại hội ðại biểu toàn quốc lần X của ðảng cộng sản Việt Nam, Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội2006, Trang 27.

GVHD: Nguyễn Thị Thanh Xuân

12

SVTH: Bùi Thị Kiều


Luận văn: Thị trường quyền sử dụng ñất của Việt Nam

thực hiện các giao dịch trên thị trường thì thực chất là giao dịch về quyền và lợi ích thu
ñược từ ñất. Do ñất ñai không bị hao mòn và mất ñi nên người sử dụng tìm mọi cách
ñể khai thác ñất một cách tốt nhất và cải tạo ñất ngày càng màu mỡ hơn (ñối với ñất
sản xuất nông nghiêp). Từ ñó cho thấy, giá ñất không phản ánh giá trị của ñất mà nó
phản ánh việc người sử dụng thu ñược gì từ ñất ñai ñó.
Thị trường quyền sử dụng ñất mang tính ñịa phương: Do ñất ñai có vị trí cố ñịnh,
không di chuyển ñược; các thông tin về thị trường này khác nhau ñối với từng khu
vực, thậm chí trong cùng một ñịa phương các thông tin về thửa ñất cũng khác nhau, do
ñó, thị trường quyền sử dụng ñất không giống nhau ở từng khu vực, từng ñịa phương.
Thị trường quyền sử dụng ñất chịu sự chi phối mạnh của pháp luật: Không giống
như các loại hàng hóa thông thường khác có thể dễ dàng thực hiện việc mua bán, trao
ñổi trên thị trường, do hàng hóa quyền sử dụng ñất là loại “hàng hóa ñặc biệt” nên khi
thực hiện các giao dịch trên thị trường nó phải chịu sự chi phối của các quy ñịnh của
pháp luât. ðể thực hiện ñược các giao dịch ñòi hỏi người sử dụng ñất phải có giấy
chứng nhận quyền sử dụng ñất; ñất không có tranh chấp, còn trong thời hạn sử
dụng;… các chính sách thuế có liên quan ñến lĩnh vực ñất ñai.
Trong thị trường quyền sử dụng ñất cung cầu có sự chênh lệch lớn: ðối với các
loại hàng hóa thông thường, khi nhu cầu về loại hàng hóa nào ñó tăng thì nhà sản xuất,
Trung tâm Học liệu ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập và nghiên cứu
kinh doanh sẽ sản xuất hoặc nhập khẩu loại hàng hóa ñó ñể ñáp ứng nhu cầu của người
tiêu dùng, do ñó, ñối với các loại hàng hóa này cung cầu không có sự chênh lệch lớn.
Nhưng ñối với hàng hóa quyền sử dụng ñất, cung cầu ngày càng có sự chênh lệch lớn
do tổng quỹ diện tích ñất cố ñịnh (không thể sản xuất hoặc nhập khẩu như các loại
hàng hóa thông thường) trong khi ñó cầu về quyền sử dụng ñất ngày càng tăng, Nhà
nước có thể tăng cung một loại ñất nào ñó ñể ñáp ứng nhu cầu của người sử dụng bằng
cách giảm diện tích ñất khác nhưng tổng cung thì không thay ñổi. Do ñó, tổng cung và
tổng cầu trong thị trường quyền sử dụng ñất ngày càng chênh lệch.
Thị trường quyền sử dụng ñất có tác ñộng qua lại với thị trường tài chính: Hiện
nay, Việt Nam ñược xem là một trong các nước có giá ñất cao nhất trên thế giới và
ngày càng có xu hướng tăng lên. ðể thực hiện các giao dịch về ñất ñai trên thị trường

cần phải có số lượng vốn khá lớn, do ñó, các nhà ñầu tư khó có thể tự mình huy ñộng
vốn vào lĩnh vực này ñược nên cần có sự hỗ trợ của các tổ chức tín dụng-thị trường tín
dụng. Tổ chức tín dụng ñứng ra huy ñộng vốn nhàn rỗi của xã hội ñể cho các tổ chức
kinh tế vay (trong ñó có các nhà ñầu tư về quyền sử dụng ñất) nhằm thu lợi nhuận,
ñồng thời khi nhà ñầu tư thu ñược lợi nhuận từ hoạt ñộng kinh doanh quyền sử dụng
ñất cũng ñã gửi một phần lợi nhuận của mình vào các tổ chức tín dụng. Từ ñó cho

GVHD: Nguyễn Thị Thanh Xuân

13

SVTH: Bùi Thị Kiều


Luận văn: Thị trường quyền sử dụng ñất của Việt Nam

thấy, hai thị trường này có sự tác ñộng qua lại lẫn nhau, thị trường quyền sử dụng ñất
phát triển sẽ kéo theo sự phát triển của thị trường tài chính và ngược lại.
Vai trò thị trường quyền sử dụng ñất
Thị trường quyền sử dụng ñất phát triển sẽ góp phần thúc ñẩy kinh tế-xã hội phát
triển, ñồng thời nâng cao ñời sống vật chất và tinh thần cho các tầng lớp dân cư.
Tạo nguồn thu cho Ngân sách Nhà nước: Với tư cách là người ñại diện cho chủ sở
hữu ñất ñai, Nhà nước ñã ban hành các văn bản và các chính sách thuế có liên quan
ñến lĩnh vực ñất ñai ñể ñiều chỉnh thị trường quyền sử dụng ñất. Thông qua các chính
sách thuế, Nhà nước ñã thu về cho Ngân sách số lượng tiền khá lớn. ðồng thời khi
Nhà nước giao ñất có thu, cho thuê quyền sử dụng ñất thì các chủ thể nhận quyền sử
dụng ñất cũng phải nộp một số tiền nhất ñịnh cho ngân sách Nhà nước.
Thị trường quyền sử dụng ñất góp phần thúc ñẩy sự phát triển ñồng bộ các loại thị
trường. Giá ñất ngày có xu hướng tăng cao nên người sử dụng tìm mọi cách khác nhau
ñể khai thác tối ña các lợi ích có ñược từ ñất. Nước ta ñang trong xu thế hội nhập nền

kinh tế thế giới nên việc mở rộng các trung tâm thương mại, khu công nghiệp, khu chế
xuất, khu vui chơi giải trí, thể dục thể thao, khu ñô thị, cơ sở hạ tầng,… là ñiều tất yếu,
tất cả các hoạt ñộng này ñã góp phần nâng cao ñời sống vật chất và tinh thần cho mọi
tầng lớp dân cư.

Trung tâm Học liệu ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập và nghiên cứu
1.1.2.3. Các nhân tố tham gia vào hoạt ñộng của thị trường quyền sử
dụng ñất
Có rất nhiều nhân tố tham gia vào hoạt ñộng của thị trường quyền sử dụng ñất
nhưng các nhân tố sau tham gia chủ yếu vào thị trường quyền sử dụng ñất: Quan hệ
cung-cầu, giá quyền sử dụng ñất, hệ thống thông tin về quyền sử dụng ñất.
Quan hệ cung-cầu
ðể tìm hiểu quan hệ cung-cầu, người viết xin giới thiệu sơ lược cung, cầu trên thị
trường quyền sử dụng ñất.
Cầu trên thị trường quyền sử dụng ñất: Cầu về quyền sử dụng ñất là số lượng
quyền sử dụng ñất mà người tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận và có khả năng thanh toán
ñể nhận ñược số lượng quyền sử dụng ñất ñó trên thị trường.
Nhu cầu về quyền sử dụng ñất và cầu về quyền sử dụng ñất là không giống nhau về
quy mô, phạm vi và chủ thể tham gia. Nhu cầu về quyền sử dụng ñất diễn ra với quy
mô lớn trên phạm vi rộng và hầu hết các chủ thể ñều có nhu cầu. Nhưng trên thực tế
cầu quyền sử dụng ñất hầu như không trùng khớp với nhu cầu quyền sử dụng ñất, vì có
những nhu cầu không có khả năng thanh toán và thậm chí có những người không có

GVHD: Nguyễn Thị Thanh Xuân

14

SVTH: Bùi Thị Kiều

Luận văn: Thị trường quyền sử dụng ñất của Việt Nam

nhu cầu sử dụng nhưng có khả năng thanh toán-các nhà ñầu tư, kinh doanh quyền sử
dụng ñất và chủ thể này trở thành cầu trên thực tế của thị trường quyền sử dụng ñất.
Cung trên thị trường quyền sử dụng ñất: Cung quyền sử dụng ñất trên thị trường là
số lượng quyền sử dụng ñất ñem ra ñể thực hiện các giao dịch trên thị trường tại một
thời ñiểm nhất ñịnh với một mức giá bình thường.
Cũng giống như cầu quyền sử dụng ñất, không phải toàn bộ quỹ ñất ñều có thể trở
thành cung quyền sử dụng ñất mà chỉ có những quyền sử dụng ñất thỏa mãn những
quy ñịnh của pháp luật và sẵn sàng ñem ra ñể thực hiện các giao dịch trên thị trường
với mặt bằng giá cả chung thì quyền sử dụng ñất ñó mới trở thành cung trên thị trường.
Giả sử một người có nhiều quyền sử dụng nhưng không ñem ra ñể thực hiện các giao
dịch hoặc có ñem nhưng không phải với giá thị trường có thể chấp nhận ñược mà ñể
chờ giá trên thị trường tăng cao thì những quyền sử dụng ñất ñó không thể trở thành
cung trên thị trường.
Số lượng cung quyền sử dụng ñất cũng phụ thuộc vào giá cả trên thị trường, ngoài
ra nó cũng phụ thuộc vào chính sách thuế, quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất của Chính
phủ, sự thu hút ñầu tư,..., nếu các yếu tố này không thay ñổi thì số lượng cung có quan
hệ tỷ lệ thuận với giá cả quyền sử dụng ñất trên thị trường.
TrênHọc
thị trường
sử dụngThơ
ñất cung-cầu
thể cân
bằng
bất và
cứ lúc
nào và khi
Trung tâm
liệu quyền

ĐH Cần
@ Tàicóliệu
học
tập
nghiên
cứu
ñó chúng có giá cân bằng, nếu các yếu tố khác không ñổi thì sự tăng lên của giá sẽ làm
giảm lượng cầu và ngược lại.
Giá quyền sử dụng ñất
Trong nền kinh tế thị trường, hầu hết các sản phẩm do con người tạo ra ñều có thể
trở thành hàng hoá và ñều ñược ñịnh giá dựa trên quan hệ cung-cầu. Do ñó, giá quyền
sử dụng ñất cũng ñược hình thành trên cơ sở cung cầu, nhưng do quyền sử dụng ñất là
“hàng hoá ñặc biệt” nên giá cả của nó cũng phụ thuộc vào mục ñích sử dụng, vị trí
của thửa ñất, quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất của Chính phủ... Theo quy ñịnh của
pháp luật thì có các loại giá ñất sau:
Giá do Nhà nước quy ñịnh ñược Uỷ ban Nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung
ương (gọi chung là UBND cấp tỉnh) công bố vào ngày 01 tháng 01 hàng năm dựa vào
khung giá do Chính phủ quyết ñịnh;
Giá do các bên thực hiện giao dịch tự thoả thuận (nhưng không ñược thấp hơn giá
do Nhà nước quy ñịnh);
Giá ñược hình thành trong ñấu giá, ñấu thầu dự án có sử dụng quyền sử dụng ñất.

GVHD: Nguyễn Thị Thanh Xuân

15

SVTH: Bùi Thị Kiều


Luận văn: Thị trường quyền sử dụng ñất của Việt Nam

Hệ thống thông tin về quyền sử dụng ñất
Hệ thống thông tin về quyền sử dụng ñất bao gồm tất cả các thông tin về thửa ñất:
mục ñích sử dụng, vị trí thửa ñất, quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất của Chính phủ,
chính sách ñất ñai...
1.1.2.4. Phân loại thị trường quyền sử dụng ñất
ðể nghiên cứu các bộ phận cấu thành nên thị trường quyền sử dụng ñất cần phân
chia chúng dựa trên một số căn cứ. Mỗi cách phân loại là một cách tiếp cận khác nhau
ñối với thị trường quyền sử dụng ñất.
Căn cứ vào hình thức thực hiện các giao dịch trên thị trường thì thị trường quyền
sử dụng ñất có hai loại: Thị trường quyền sử dụng ñất làm chuyển quyền sử dụng
(chuyển ñổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng ñất, góp vốn bằng
quyền sử dụng ñất mà hình thành pháp nhân mới-liên doanh); thị trường quyền sử
dụng ñất không làm dịch chuyển quyền sử dụng (cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng
ñất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng ñất mà không hình thành pháp
nhân mới-hợp tác kinh doanh).
Căn cứ vào chủ thể thực hiện các giao dịch, chia thị trường quyền sử dụng ñất
thành hai loại: Thị trường quyền sử dụng ñất mà có một bên là Nhà nước trong các
giao dịch: giao, cho thuê ñất; thị trường quyền sử dụng ñất không có sự tham gia trực
Trung tâm Học liệu ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập và nghiên cứu
tiếp của Nhà nước trong các giao dịch: cho thuê, cho thuê lại, chuyển ñổi, chuyển
nhượng quyền sử dụng ñất,...
Căn cứ vào mục ñích sử dụng ñất: Theo quy ñịnh của Luật ñất ñai thì có hai loại
ñất: ñất nông nghiệp và ñất phi nông nghiệp, do ñó, thị trường quyền sử dụng ñất cũng
ñược chia làm hai loại: Thị trường quyền sử dụng ñất nông nghiệp và thị trường quyền
sử dụng ñất phi nông nghiệp.
Theo quy ñịnh của pháp luật về ñất ñai thì ngoài hai loại ñất nông nghiệp và phi
nông nghiệp còn có “nhóm ñất chưa sử dụng bao gồm các loại ñất chưa xác ñịnh mục
ñích sử dụng”(8). Ở Việt Nam, tổng diện tích ñất chưa sử dụng rất lớn 5.065.884 ha
chiếm 15,3% tổng diện tích ñất tự nhiên cả nước(9). Theo Bộ Tài Nguyên và Môi

trường trong tổng số diện tích ñất chưa sử dụng hiện có 1.057.128 ha ñã ñược Nhà
nước giao cho người sử dụng cụ thể (hộ gia ñình, cá nhân, tổ chức, các tổ chức khác,
cộng ñồng dân cư, UBND cấp xã, nhà ñầu tư là người Việt Nam ñịnh cư ở nước ngoài,
nhà ñầu tư nước ngoài và liên doanh với nước ngoài). Còn 4.008.756 ha chưa ñược
giao, chưa cho thuê sử dụng, với diện tích như vậy là còn rất lớn trong khi ñó nhu cầu
có ñất ñể sử dụng của người dân ngày càng tăng, do ñó, Chính phủ cần phải nhanh
(8)
(9)

ðiều 13 khoản 3 Luật ñất ñai năm 2003.
Quyết ñịnh số 272/Qð-TTg ngày 27 tháng 02 năm 2007 của Thủ tướng Chính phủ.

GVHD: Nguyễn Thị Thanh Xuân

16

SVTH: Bùi Thị Kiều


Luận văn: Thị trường quyền sử dụng ñất của Việt Nam

chóng xác ñịnh mục ñích sử dụng ñể việc sử dụng ñất ñật hiệu quá. Và khi xác ñịnh
mục ñích sử dụng của loại ñất này thì người viết nghĩ rằng nó sẽ ñược xếp vào hoặc
loại ñất nông nghiệp hoặc loại ñất phi nông nghiệp. Do ñó, người viết cho rằng thị
trường quyền sử dụng ñất có hai loại thị trường quyền sử dụng ñất nông nghiệp và thị
trường quyền sử dụng ñất phi nông nghiệp là có cơ sở.

1.2. Sự ra ñời và phát triển của thị trường quyền sử dụng ñất của Việt
Nam
1.2.1. Khái quát sự ra ñời và phát triển thị trường quyền sử dụng ñất

1.2.1.1. Thị trường quyền sử dụng ñất trước năm 1975
Nhà nước Văn Lang-Âu Lạc: ðất ñai không thuộc sở hữu của giai cấp thống trị mà
thuộc sở hữu của công xã và do công xã quản lý, phân chia sản phẩm,… ñồng thời
công xã phải ñứng ra nộp thuế cho giai cấp thống thị dưới hình thức cống nạp.
Thời kỳ nước ta bị phương Bắc ñô hộ: Chúng thực hiện chính sách cướp ruộng ñất
và xác lập quyền sở hữu Nhà nước ñối với ruộng ñất cũng như các loại sở hữu khác.
Thời kỳ phong kiến Việt Nam: ðất ñai thuộc sở hữu của Vua ñối với toàn bộ quỹ
ñất của quốc gia. Bắt ñầu từ thời Lý, ñất ñai ñã ñược chính thức thừa nhận về mặt pháp
lý. Ở thời kỳ này, việc mua bán ruộng ñất ñã phát triển dẫn ñến việc kiện tụng về
ngày càng tăng, do ñó, ñể ñiều chỉnh quan hệ này, Pháp luật Nhà Lý quy
Trung ruộng
tâm ñất
Học
liệu ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập và nghiên cứu
ñịnh hai hình thức mua bán ruộng ñất là “ñiền mại” và “ñoạn mại”. ðến thời Lê,
ruộng ñất tư phát triển, việc mua bán, chuyển nhượng, cầm cố, thừa kế ñất ñai phát
triển rất mạnh. Năm 1483 Nhà Lê ban hành bộ “Quốc Triều Hình luật” gồm 6 quyển
722 ñiều, quy ñịnh ñất ñai nằm trong quyển 3 chương ðiền sản 59 ñiều (lúc ñầu 32
ñiều, sau 4 lần sửa ñổi, bổ sung tăng lên 27 ñiều). ðến thời Nhà Nguyễn và Pháp thuộc
ruộng ñất tư tiếp tục phát triển. Năm 1815 Nhà Nguyễn ban hành bộ “Hoàng Việt Luật
Lệ” gồm 22 quyển 398 ñiều, trong ñó, quy ñịnh về ruộng, nhà có 10 ñiều (từ ñiều 84
ñến 93) trong quyển 06. Trong thời Pháp thuộc sở hữu tư bản về ñất ñai bắt ñầu xuất
hiện.
Sau khi Cách Mạng tháng Tám thành công, nước Việt Nam dân chủ Cộng Hòa
ñược thành lập, Nhà nước ñem ruộng ñất tịch thu ñược của bọn phản quốc; ruộng ñất
tư của thực dân Pháp, ñịa chủ chạy ra vùng ñịch kiểm soát; ruộng ñất bị bỏ hoang,…
chia ruộng ñất cho nông dân theo quy ñịnh “Luật cải cách ruộng ñất” ñược Quốc hội
thông qua tháng 12 năm 1953. Trong thời kỳ này việc mua bán, trao ñổi ruộng ñất
cũng có diễn ra nhưng pháp luật chưa ñiều chỉnh.

GVHD: Nguyễn Thị Thanh Xuân

17

SVTH: Bùi Thị Kiều


Luận văn: Thị trường quyền sử dụng ñất của Việt Nam

1.2.1.2. Thị trường quyền sử dụng ñất từ năm 1975 ñến trước năm 1993
Sau khi thống nhất ñất nước, cả nước tiến lên theo con ñường xã hội chủ nghĩa.
Miền Nam thực hiện mô hình hợp tác xã nông nghiệp như miền Bắc, người dân góp
ruộng ñất của mình vào hợp tác xã (chế ñộ sở hữu tập thể), do ñó, ở nông thôn hầu như
không diễn ra các hoạt ñộng mua bán, trao ñổi ruộng ñất mà chủ yếu thông qua cơ chế
xin-cho, nhưng ở các ñô thị, thành phố việc mua bán ñất vẫn diễn ra theo con ñường
phi chính thức.
Sau giai ñoạn ñổi mới năm 1986, Nhà nước thừa nhận nền kinh tế thị trường nhưng
vẫn kiên ñịnh theo con ñường xã hội chủ nghĩa. Trên cơ sở ñó ñã mở rộng sản xuất
kinh doanh, phát triển các khu công nghiệp,… xây dựng cơ sở hạ tầng nên sức ép về
ñất ñai ngày càng lớn, ñể quản lý ñất ñai, ngày 29 tháng 12 năm 1987, Quốc hội ñã
thông qua Luật ñất ñai có hiệu lực ngày 08 tháng 01 năm 1988 ñể quản lý và cải cách
quan hệ ñất ñai. Nhưng Luật ñất ñai vẫn không cho phép người sử dụng ñất thực hiện
việc chuyển quyền sử dụng ñất. Tuy nhiên, trong thời kỳ này việc mua bán, trao ñổi,
cho thuê ñất vẫn diễn ra và có xu hướng ngày càng tăng theo con ñường phi chính
thức.
1.2.1.3. Thị trường quyền sử dụng ñất từ năm 1993 ñến nay
Luật ñất ñai năm 1987 không còn phù hợp với sự phát triển của nền kinh tế nên
Trung ngày
tâm14Học
Tài

cứu
thángliệu
7 nămĐH
1993Cần
Quốc Thơ
hội ñã @
thông
qualiệu
Luật học
ñất ñaitập
mới.và
Luậtnghiên
ñất ñai năm
1993 dựa trên cơ sở Hiến Pháp 1992 và ñể ñáp ứng ñược yêu cầu của ñất nước Luật
ñất ñai ñã ñược sửa ñổi, bổ sung hai lần ngày 02 tháng 12 năm 1998 và ngày 29 tháng
6 năm 2001. Theo Luật ñất ñai này, tiếp tục khẳng ñịnh ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân
do Nhà nước thống nhất quản lý, Nhà nước giao ñất, cho thuê ñất cho tổ chức, hộ gia
ñình, cá nhân sử dụng ổn ñịnh lâu dài. Người sử dụng có quyền chuyển nhượng, thế
chấp, góp vốn, cho thuê, chuyển ñổi ñất ñai. Từ ñây, Pháp luật ñã chính thức thừa
nhận ñất ñai là một loại hàng hóa (ñất ñai có giá-giá trị sử dụng và giá trị) và ñất ñai
ñược trực tiếp tham gia vào cơ chế thị trường và là cơ sở quan trọng ñể hình thành thị
trường quyền sử dụng ñất...
Sau khi Luật ñất ñai năm 1993 ra ñời, giá ñất ñược chính thức cộng nhận về mặt
pháp lý và từ ñó quyền sử dụng ñất trở thành hàng hoá trên thị trường. Và từ ñó, giá
ñất ở Việt Nam không ngừng tăng cao dẫn ñến hai cơn sốt về giá ñất trên thị trường:
Cơn sốt thứ nhất bắt ñầu từ năm 1993 ñến hết năm 1994; cơn sốt thứ hai bắt ñầu từ
cuối năm 2001 cho ñến cuối năm 2003.(10)

(10)

Thị trường bất ñộng sản Việt Nam có xuất hện “cơn sốt” thứ ba?, Theo Báo ðầu tư, ngày 02 tháng 4 năm
2007.

GVHD: Nguyễn Thị Thanh Xuân

18

SVTH: Bùi Thị Kiều


Luận văn: Thị trường quyền sử dụng ñất của Việt Nam

Sau khi Quốc hội ban hành Luật ñất ñai năm 2003, hiện tượng sốt ñất ñã ñược
ngăn chặn nhưng lại dẫn ñến tình trạng thị trường quyền sử dụng ñất bị ñóng băng.
ðến cuối năm 2006 và ñầu năm 2007, thị trường quyền sử dụng ñất ở Việt Nam có dấu
hiệu ấm lại và có khả năng băng sẽ tan trong thời gian tới(11).
1.2.2. Các nhân tố ảnh hưởng ñến sự phát triển thị trường quyền sử dụng
ñất
1.2.2.1. Sự phát triển kinh tế
Khi nền kinh tế phát triển thì việc mở rộng các khu công nghiệp, khu trung tâm
thương mại, dịch vụ, khu ñô thị, xây dựng cơ sở hạ tầng,… là ñiều tất yếu, do ñó, nhu
cầu sử dụng ñất cũng không ngừng tăng. Ở nước ta ñang thực hiện công nghiệp hoá,
hiện ñại hoá-sự chuyển dịch cơ cấu từ nông nghiệp sang công nghiệp, ñiều này ñòi hỏi
phải có một số diện tích ñất nông nghiệp phải ñược chuyển sang mục ñích phi nông
nghiệp ñể phục vụ cho tiến trình công nghiệp hoá, hiện ñại hoá ñất nước, từ ñó, ñã làm
gia tăng các giao dịch trên thị trường quyền sử dụng ñất.
Cùng với sự phát triển kinh tế, thu nhập của người lao ñộng không ngừng tăng lên
(nhất là lao ñộng có tay nghề, lao ñộng trí óc). Khi người lao ñộng có mức sống cao thì
nhu cầu về ñất ở cũng không ngừng tăng lên và ñây cũng là một trong những lý do làm
cho thị trường quyền sử dụng ñất phát triển.

Trung tâm Học liệu ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập và nghiên cứu
1.2.2.2. Sự gia tăng dân số
Ở Việt Nam cũng như hầu hết các nước trên thế giới dân số ngày một tăng. Sự gia
tăng dân số ñã làm tăng các nhu cầu về bất ñộng sản mà ñặc biệt là quyền sử dụng ñất.
ðiều này ñược thể hiện các khía cạnh sau:

Dân số tăng nhanh dẫn ñến quy mô và số lượng các gia ñình ngày càng tăng, làm
cho nhu cầu về ñất ở cũng tăng theo. Dân số ngày càng tăng trong khi ñó tổng quỹ
diện tích ñất lại cố ñịnh, làm cho giá ñất trên thị trường có xu hướng tăng cao.
Sự gia tăng dân số dẫn ñến nguồn lao ñộng ngày càng tăng, do ñó việc mở rộng các
khu công nghiệp, khu chế xuất, các trung tâm thương mại, khu ñô thị,... là ñiều không
thể thiếu, ñồng thời việc mở rộng này ñã làm một số lượng dân cư di chuyển ñến khu
vực này ñể sinh sống, ñã gây ra áp lực về ñất kinh doanh và ñất ở, làm cho thị trường
quyền sự dụng ñất diễn ra khá nhộn nhịp.
Sự gia tăng dân số ñã kéo theo các nhu cầu về xã hội tăng cao: Trường học, bệnh
viện, khu vui chơi giải trí, văn hoá, thể dục thể thao,... tất cả các nhu cầu này ñều là
nhân tố làm cho thị trường quyền sử dụng ñất mở rộng và phát triển.

(11)

Phần này sẽ ñược phân tích ở chương 2.

GVHD: Nguyễn Thị Thanh Xuân

19

SVTH: Bùi Thị Kiều

Luận văn: Thị trường quyền sử dụng ñất của Việt Nam

1.2.2.3. Quy ñịnh của pháp luật nói chung và chính sách thuế liên quan
ñến lĩnh vực ñất ñai nói riêng
ðể quản lý ñất ñai, hầu hết các nước trên thế giới ñều quy ñịnh về quyền sở hữu,
quyền sử dụng ñối với bất ñộng sản, cho phép người sử dụng ñất một số quyền cụ thể.
Pháp luật Việt Nam quy ñinh, ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước ñại diện chủ sở
hữu và thống nhất quản lý, Nhà nước giao ñất, cho thuê ñất cho cá nhân, hộ gia ñình,
tổ chức sử dụng ổn ñịnh lâu dài. Người sử dụng ñất có các quyền như quyền chuyển
ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng ñất;
quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng ñất,...
Cùng với quy ñịnh của Luật ñất ñai năm 2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành;
các chính sách thuế liên quan ñến lĩnh vực ñất ñai cũng góp phần vào việc mở rộng và
phát triển thị trường quyền sử dụng ñất, nhất là giúp cho Nhà nước quản lý và ñiều tiết
thị trường quyền sử dụng ñất theo ñịnh hướng của mình. ðiều này dễ nhận thấy nhất
là, nếu Nhà nước ñánh thuế chuyển quyền sử dụng ñất hoặc ñánh thuế từ thu nhập
chuyển sử dụng ñất một cách hợp lý sẽ phần nào ñưa các giao dịch này diễn ra sôi nổi
hơn theo con ñường chính thức và có nhiều nhà kinh doanh ñầu tư vào lĩnh vực này.
Từ ñó cho thấy, các quy ñịnh của pháp luật nói chung và các chính sách thuế có
liên quan ñến lĩnh vực ñất ñai nói riêng có ảnh hưởng ñến sự hình thành và phát triển
Trung thị
tâm
Học
liệu
ĐH ñất.
Cần Thơ @ Tài liệu học tập và nghiên cứu
trường
quyền
sử dụng
1.2.2.4. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất

Vấn ñề quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất cũng là một trong những nhân tố ảnh
hưởng ñến sự phát triển thị trường quyền sử dụng ñất.
Khi có quyết ñịnh của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền về quy hoạch vùng ñất
nào ñó trở thành khu ñô thị, khu trung tâm thương mại thì kèm theo ñó là các chính
sách ưu ñãi nhằm thu hút nhà ñầu tư trong và ngoài nước. Khi quy hoạch, kế hoạch
này ñược triển khai trên thực tế (thậm chí chỉ vừa mới công bố quy hoạch) thì sẽ có
nhiều người ñến ñầu tư, tìm ñến ñể nhận chuyển nhượng những thửa ñất ñó và những
khu ñất lân cận ñể phát triển kinh doanh, ñồng thời một số dân cư từ nơi khác di
chuyển ñến làm cho thị trường quyền sử dụng ñất nơi này phát triển mạnh. Ngược lại,
ñối với những vùng ít ñược quan tâm của cơ quan có thẩm quyền, những vùng sống
bằng nghề nông, kinh tế không phát triển thì các nhà ñầu tư sẽ ít tìm ñến ñồng thời làm
cho một số dân cư bỏ ñi nơi khác làm ăn, sinh sống. Do ñó, làm cho cầu về ñất sản
xuất kinh doanh, ñất ở không tăng mà thậm chí còn giảm làm cho thị trường này ít
phát triển.

GVHD: Nguyễn Thị Thanh Xuân

20

SVTH: Bùi Thị Kiều


Luận văn: Thị trường quyền sử dụng ñất của Việt Nam

1.2.3. Các chỉ tiêu phản ánh sự phát triển thị trường quyền sử dụng ñất
ðể phản ánh sự phát triển của thị trường quyền sử dụng ñất, người ta căn cứ vào
nhiều chỉ tiêu nhưng chủ yếu là các chỉ tiêu sau:
1.2.3.1. Số lượng các giao dịch ñược thực hiện trong một ñơn vị thời gian
Thị trường là nơi diễn ra các giao dịch, do ñó, ñể ñánh giá thị trường quyền sử
dụng ñất có phát triển hay không chúng ta phải căn cứ vào số lượng các giao dịch

ñược thực hiện trên thị trường trong một ñơn vị thời gian nhất ñịnh. Một số giao dịch
tiêu biểu trên thị trường quyền sử dụng ñất:
Giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng ñất: Giao dịch này ñược xem là giao dịch
xuất hiện ñầu tiên trên thị trường quyền sử dụng ñất, nó xuất hiện cùng lúc với sự xuất
hiện của tư hữu tư nhân về tư liệu sản xuất. Khi nền kinh tế thị trường phát triển trong
ñó có thị trường quyền sử dụng ñất, thì các giao dịch chuyển quyền sử dụng ñất cũng
diễn ra ngày càng nhộn nhịp hơn.
Giao dịch thuê quyền sử dụng ñất: Do hàng hoá quyền sử dụng ñất có vị trí cố ñịnh
và có giá trị lớn nên không phải ai có nhu cầu về quyền sử dụng ñất cũng có khả năng
nhận chuyển nhượng hoặc các nhà ñầu tư chỉ cần sử dụng ñất trong một khoảng thời
gian nhất ñịnh nên không cần thiết phải nhận chuyển nhượng quyền sử dụng ñất,... Từ
ñó, ñã làm cho các giao dịch thuê quyền sử dụng ñất tăng lên.

Trung tâm Học liệu ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập và nghiên cứu
Góp vốn bằng quyền sử dụng ñất: ðây là giao dịch ñặc trưng của các nước ñang
phát triển, trong ñó có Việt Nam. Nước ta ñang trong thời kỳ hội nhập nền kinh tế thế
giới, nhưng hiện nay Việt Nam vẫn là nước có nền kinh tế kém phát triển, ít vốn, do
ñó, ñể thu hút vốn, khoa học kỹ thuật từ nhà ñầu tư nước ngoài, hợp tác liên doanh với
các nước trên thế giới thì việc cho phép ñưa quyền sử dụng ñất ñể góp vốn hợp tác
kinh doanh (trong nước và nước ngoài) là ñiều cần thiết.
Giao dịch thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng ñất: Như chúng ta ñã biết ñất ñai
tự thân nó không có giá nhưng do con người ñưa nó vào sử dụng nhằm ñem lại lợi
nhuận cho mình nên ñất trở nên có giá và khi con người ñem quyền sử dụng ñất ñể thế
chấp, bảo lãnh thì quyền sử dụng này trở thành tài sản cụ thể.
1.2.3.2. Số lượng các chủ thể tham gia vào thị trường quyền sử dụng ñất
Cá nhân, hộ gia ñình: ðây là loại chủ thể chiếm tỷ lệ lớn nhất trong thị trường
quyền sử dụng ñất. Loại chủ thể này có thể tham gia với tư cách vừa là người chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, góp vốn kinh doanh vừa là người nhận chuyển nhượng,
người nhận thuê, nhận góp vốn kinh doanh quyền sử dụng ñất tuỳ theo họ là bên cung
hay bên cầu quyền sử dung ñất trên thị trường.

GVHD: Nguyễn Thị Thanh Xuân

21

SVTH: Bùi Thị Kiều


Luận văn: Thị trường quyền sử dụng ñất của Việt Nam

Các tổ chức kinh tế: Cũng giống như loại chủ thể trên, các tổ chức kinh tế tham gia
thị trường quyền sử dụng ñất với hai tư cách là bên chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê
lại, thế chấp,... và nhận chuyển nhượng, thuê, thuê lại quyền sử dụng ñất,...
Khi các tổ chức kinh tế mới ñược thành lập hoặc có nhu cầu mở rộng sản xuất kinh
doanh nên rất cần diện tích ñất nhất ñịnh ñể xây dựng nhà xưởng, văn phòng, cơ sở hạ
tầng ñể phục vụ cho quá trình sản xuất, kinh doanh, do ñó, họ trở thành cầu quyền sử
dụng ñất: nhận chuyển nhượng, nhận thuê, nhận góp vốn kinh doanh bằng quyền sử
dụng ñất. ðối với tổ chức chuyên kinh doanh quyền sử dụng ñất thì họ trở thành chủ
thể cung cấp quyền sử dụng ñất, trước ñó họ là bên cầu quyền sử dụng ñất.
Nhà nước: Nhà nước tham gia vào thị trường quyền sử dụng ñất trong các trường
hợp sau:
Nhà nước tham gia thị trường quyền sử dụng ñất với tư cách là bên cung quyền sử
dụng ñất. Do Nhà nước là chủ thể ñại diện cho chủ sở hữu về ñất ñai nên Nhà nước có
quyền trao quyền sử dụng ñất cho các chủ thể khác dưới hình thức giao, cho thuê ñất.
Nhà nước là chủ thể thống nhất quản lý và ñiều tiết sự phát triển thị trường quyền
sử dụng ñất. Bằng quyền lực của mình, Nhà nước tạo khung pháp lý ñể quản lý vĩ mô
thị trường quyền sử dụng ñất, bằng cách ban hành các văn bản ñiều chỉnh trong lĩnh
ñấtHọc
ñai, kinh
doanh

ñộng Thơ
sản (trong
có liệu
kinh doanh
sử dụng
ñất), các
Trung vực
tâm
liệu
ĐHbấtCần
@ ñó
Tài
học quyền
tập và
nghiên
cứu
chính sách thuế có liên quan ñến lĩnh vực ñất ñai,..., từ ñó, ñã tạo hành lang pháp lý
cho thị trường quyền sử dụng ñất phát triển ổn ñịnh.
1.2.3.3. Các tổ chức môi giới và tư vấn
Do ñặc ñiểm của thị trường quyền sử dụng ñất là thị trường không hoàn hảo nên
các thông tin về hàng hoá quyền sử dụng ñất ít ñược người sử dụng ñất nắm bắt kịp
thời, hơn nữa các thông tin về hàng hoá này cũng rất khác nhau ñối với từng ñịa
phương, do ñó, việc môi giới và tư vấn về vấn ñề này là rất cần thiết, nó sẽ giúp ích
cho người sử dụng ñất lựa chọn ñược quyền sử dụng ñất phù hợp với khả năng và nhu
cầu của mình. Cho nên, thị trường quyền sử dụng ñất càng phát triển sẽ làm cho các tổ
chức môi giới và tư vấn ngày càng hoạt ñộng theo hướng chuyên môn hoá ngày càng
cao.
1.2.3.4. Thị trường tài chính
Thị trường tài chính có mối quan hệ hữu cơ với thị trường quyền sử dụng ñất,
người ta có thể hoán ñổi hàng hoá quyền sử dụng ñất và tiền tệ với nhau tuỳ theo nhu

cầu của mình. Khi muốn ñầu tư vào lĩnh vực nào ñó, người sử dụng ñất có thể ñem
quyền sử dụng của mình thế chấp ñể vay vốn tại các tổ chức tài chính, ñầu tư vào lĩnh
vực mà mình muốn. Ngược lại, cũng có nhiều nhà ñầu tư thu ñược nhiều lợi nhuận ñã
GVHD: Nguyễn Thị Thanh Xuân

22

SVTH: Bùi Thị Kiều


Luận văn: Thị trường quyền sử dụng ñất của Việt Nam

chuyển sang ñầu tư vào thị trường quyền sử dụng ñất. Thị trường quyền sử dụng ñất
ñòi hỏi phải có lượng vốn lớn, vì thế hầu hết vốn ñể thực hiện các giao dịch trên thị
trường quyền sử dụng ñất do thị trường tài chính-huy ñộng vốn nhàn rỗi trong xã hội
cung cấp. Do ñó, ñể phát triển thị trường quyền sử dụng ñất cần phải phát triển thị
trường tài chính, nếu thị trường tài chính hoạt ñộng mạnh sẽ giúp cho thị trường quyền
sử dụng ñất hoạt ñộng sôi nổi hơn.
ðể ñánh giá sự phát triển của thị trường quyền sử dụng ñất ñến mức ñộ nào, chúng
ta cần xem số lượng thực hiện các giao dịch trên thị trường, quy mô tham gia của các
chủ thể, sự quản lý và chính sách ñiều chỉnh của Nhà nước trong lĩnh vực ñất ñai có
hoàn thiện chưa, sự chuyên môn hoá của các tổ chức môi giới, tư vấn và sự phát triển
của các loại thị trường khác ñặc biệt là thị trường tài chính.

1.3. Thị trường quyền sử dụng ñất ở một số nước trên thế giới và kinh
nghiệm ñối với Việt Nam
1.3.1. Thị trường quyền sử dụng ñất ở một số nước trên thế giới
1.3.1.1. Trung Quốc
Khác với Việt Nam, ở Trung Quốc ñất ñai thuộc sở hữu Nhà nước, “ñất ñai ở
Trung Quốc thuộc sở hữu Nhà nước ñối với ñất ñô thị hoặc sở hữu tập thể ñối với ñất

thuộc khu vực nông thôn”(12). Pháp luật Trung Quốc không thừa nhận quyền tư hữu ñất
Trung ñai
tâm
Học liệu ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập và nghiên cứu
nhưng Trung Quốc cho phép “chuyển nhượng quyền sử dụng ñất”(13). Nhà nước
Trung Quốc thực hiện quyền sở hữu của mình bằng cách giao ñất cho các nhà ñầu tư
ñể sử dụng vào mục ñích kinh doanh. Có hai hình thức giao ñất ở Trung Quốc, Nhà
nước giao ñất cho nhà ñầu tư nước ngoài và họ phải trả tiền sử dụng ñất cho Nhà nước;
Nhà nước giao ñất không thu tiền hoặc thu rất ít ñối với nhà ñầu tư trong nước nhưng
Nhà nước có thể thu hồi bất cứ lúc nào và nhà ñầu tư không ñược quyền chuyển
nhượng, cho thuê, thế chấp quyền sử dụng ñất ñó. Trước khi sửa ñổi, bổ sung Hiến
pháp 1982, thì Nhà nước giao ñất không thu ñối với nhà ñầu tư trong nước và quyền sử
dụng ñất này ñược xem như tài sản của nhà ñầu tư: ñược quyền chuyển nhượng, góp
vốn hợp tác kinh doanh. Dẫn ñến sự bất bình ñẳng trong cạnh tranh giữa nhà ñầu tư
trong và ngoài nước trong thị trường bất ñộng sản mà ñặc biệt là thị trường quyền sử
dụng ñất ở Trung Quốc.
ðối với giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng ñất.Về ñiều kiện ñể chuyển
nhượng: Hoàn thành nghĩa vụ tài chính ñể có quyền sử dụng ñất; có giấy chứng nhận
quyền sử dụng ñất và ñã bỏ vốn thực hiện hoạt ñộng ñầu tư ở mức dộ nhất ñịnh. Pháp
luật Trung Quốc không ñòi hỏi các bên trong giao dịch phải công chứng hợp ñồng
(12)
(13)

ðiều 10 Hiến pháp 1982 của Cộng Hoà Nhân Dân Trung Hoa.
ðiều 2 Hiến pháp năm 1988 sửa ñổi, bổ sung Hiến pháp năm 1982 của Cộng Hoà Nhân Dân Trung Hoa.

GVHD: Nguyễn Thị Thanh Xuân

23

SVTH: Bùi Thị Kiều


Luận văn: Thị trường quyền sử dụng ñất của Việt Nam

chuyển nhượng mà chỉ yêu cầu người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng ñất phải
ñăng ký quyền sử dụng ñất tại Phòng quản lý Nhà nước về ñất ñai và ñóng thuế
chuyển nhượng trong vòng 15 ngày. Tương tự như Việt Nam, Nhà nước Trung Quốc
không can thiệp vào giá cả khi các bên thực hiện giao dịch chuyển nhượng, nhưng khi
giá giao dịch thấp ñến mức không thể chấp nhận ñược thì chính quyền ñịa phương có
thể có quyền ưu tiên nhận chuyển nhượng ñể tránh tình trạng gian dối trong giao dịch
chuyển nhượng.
Cho thuê quyền sử dụng ñất: Khi thuê quyền sử dụng ñất người nhận thuê phải sử
dụng ñất theo quy hoạch và mục ñích sử dụng ñất của pháp luật và người cho thuê phải
tiếp tục thực hiện nghĩa vụ của mình liên quan ñến thửa ñất ñó trong thời gian cho
thuê.
Thế chấp quyền sử dụng ñất: Nhà ñầu tư có thể thế chấp quyền sử dụng ñất của
mình tại các tổ chức tín dụng ñể vay vốn. Khác với quy ñịnh của pháp luật Việt Nam,
pháp luật Trung Quốc quy ñịnh khi người thế chấp không có khả năng thanh toán cho
các tổ chức tín dụng khi nợ ñến hạn thì tổ chức tín dụng có thể ñăng ký quyền sử dụng
ñất với tư cách là người sử dụng mới.(14)
1.3.1.2. Ấn ðộ
Ở Ấn ðộ, thị trường quyền sử dụng ñất hết sức phức tạp và rối rắm. Căn nguyên
Trung tâm Học liệu ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập và nghiên cứu
của vấn ñề là do hồ sơ không rõ ràng, quản lý ñất ñai không hiệu quả dẫn ñến tình
trạng kiện tụng về ñất ñai thường xuyên xảy ra, khi chủ thể thực hiện các giao dịch thì
Nhà nước Ấn ðộ chỉ dựa vào hồ sơ giao dịch chứ không xem bên chuyển nhượng có
phải là chủ sở hữu thật sự hay không.
Hiện nay, Ấn ðộ ñang tiến hành cải cách lại các chính sách về quản lý và ổn ñịnh
lại thị trường bất ñộng sản, gồm ba bước:

Bước ñầu: Tiến hành khảo sát trên toàn quốc về tình hình nắm giữ ñất ñai của chủ
sở hữu và các quy ñịnh của pháp luật về dự án có liên quan ñến ñất ñai.
Bước hai: Xem xét có bao nhiêu thửa ñất ñã có chủ sở hữu, những thửa ñất này sẽ
ñược cơ quan có thẩm quyền công bố công khai cho người dân biết trong khoảng vài
tháng, nếu hết thời hạn quy ñịnh mà không có ai khiếu nại thì chủ sở hữu ñó sẽ ñược
chính quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu ñất có chứng thực của chính quyền và
những hồ sơ này sẽ ñược lưu trong cơ sở dữ liệu của chính quyền.
(14)

ðối với Việt Nam, nếu người thế chấp quyền sử dụng ñất không có khả năng thanh toán cho tổ chức tín dụng
khi nợ ñến hạn thì tài sản thế chấp sẽ ñược xử lý theo thoả thuận của hai bên, nếu không có thoả thuận hoặc
không thực hiện ñược theo thoả thuận thì tài sản ñó ñược ñem ra bán ñầu giá, sau khi trả nợ cho tổ chức tín dung
(kể cả các chi phí cho phiên ñấu giá) nếu tiền chuyển nhượng quyền sử dụng ñất còn dư thì phải trả lại cho người
ñem thế chấp tài sản.

GVHD: Nguyễn Thị Thanh Xuân

24

SVTH: Bùi Thị Kiều


Luận văn: Thị trường quyền sử dụng ñất của Việt Nam

Bước sau cùng: Tạo ra hệ thống dữ liệu trên máy vi tính ñể lưu giữ tất cả các hồ sơ
này, những giao dịch về ñất ñai sẽ ñược thực hiện bằng máy vi tính và giấy tờ gốc sẽ
ñược hoàn trả cho chủ sở hữu trong khoảng thời gian 30 phút. ðiều này ñã giúp cho
các giao dịch ñược thực hiện nhanh chóng hơn, trước ñây, ñể trả lại giấy tờ có liên
quan chính quyền Ấn ðộ phải mất vài năm.
Những cải cách của Chính phủ ñã giúp cho thị trường bất ñộng sản Ấn ðộ phát

triển mạnh mẽ, ñồng thời thúc ñẩy nền kinh tế nước này không ngừng phát triển.
1.3.2. Kinh nghiệm ñối với Việt Nam
Quan phân tích thị trường bất ñộng sản trong ñó có thị trường quyền sử dụng ñất
của một số nước trên thế giới, chúng ta có thể rút ra một số kinh nghiệm ñể giúp cho
thị trường quyền sử dụng ñất Việt Nam phát triển lành mạnh và ổn ñịnh.
Tạo hành lang pháp lý cho thị trường quyền sử dụng ñất phát triển ổn ñịnh và lành
mạnh. ðơn giản hoá thủ tục của các giao dịch, cải tiến quản lý của Nhà nước bằng hệ
thống tự ñộng hoá như Ấn ðộ ñể tiết kiệm thời gian, tiền bạc của các bên thực hiện
giao dịch và hạn chế tình trạng tham nhũng trong thị trường quyền sử dụng ñất.
Phát triển ñồng bộ các loại thị trường: thị trường tài chính tín dụng, thị trường
chứng khoán, thị trường lao ñộng, thị trường bất ñộng sản,…

Trung tâm
liệu cạnh
ĐHtranh
Cầnlành
Thơ
Tài
học
và nghiên
cứu
TạoHọc
môi trường
mạnh@
giữa
nhàliệu
ñầu tư
trongtập
và ngoài
nước ñối với

thị trường quyền sử dụng ñất ñể thu hút vốn ñầu tư nước ngoài góp phần thúc ñẩy nền
kinh tế Việt Nam ngày càng phát triển. Cần học hỏi phương thức ñiều chỉnh của Trung
Quốc: ñất ñai kinh doanh quyền sử dụng ñất phải thông qua ñấu thầu, ñấu giá; thiết lập
cơ chế thị trường cho giá cả ñất ñai.
Sử dụng có hiệu quả các công cụ quản lý và ñiều tiết ñối với thị trường quyền sử
dụng ñất: quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất; chính sách thuế có liên quan ñến lĩnh vực
ñất ñai; pháp luật và các văn bản hướng dẫn trong lĩnh vực ñất ñai: Luật ñất ñai, Luật
kinh doanh bất ñộng sản, Luật xây dựng,…

GVHD: Nguyễn Thị Thanh Xuân

25

SVTH: Bùi Thị Kiều