Tải bản đầy đủ (.pdf) (84 trang)

LUẬN văn LUẬT tư PHÁP VAI TRÒ QUẢN lý NHÀ nước đối với THỊ TRƯỜNG bất ĐỘNG sản ở VIỆT NAM

Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (815.88 KB, 84 trang )

TRƢỜNG ĐẠI HỌC CẦN THƠ
KHOA LUẬT
BỘ MÔN LUẬT HÀNH CHÍNH



LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT
NIÊN KHÓA 2009 - 2013

VAI TRÒ QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC ĐỐI VỚI
THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
Ở VIỆT NAM

Giảng viên hƣớng dẫn:
ThS. Nguyễn Thị Thanh Xuân

Sinh viên thực hiện:
Đặng Thị Tâm
MSSV: 5095460
Lớp: Luật Tƣ Pháp 3 – K35

Cần Thơ, tháng 5 năm 2013


NHẬN XÉT CỦA GIẢNG VIÊN HƢỚNG DẪN

........................................................................................................................................
........................................................................................................................................
........................................................................................................................................
........................................................................................................................................
........................................................................................................................................


........................................................................................................................................
........................................................................................................................................
........................................................................................................................................
........................................................................................................................................
........................................................................................................................................
........................................................................................................................................
........................................................................................................................................
........................................................................................................................................
........................................................................................................................................
........................................................................................................................................
........................................................................................................................................
........................................................................................................................................

Cần Thơ, ngày tháng năm 2013

Giảng viên hƣớng dẫn


NHẬN XÉT CỦA HỘI ĐỒNG PHẢN BIỆN

........................................................................................................................................
........................................................................................................................................
........................................................................................................................................
........................................................................................................................................
........................................................................................................................................
........................................................................................................................................
........................................................................................................................................
........................................................................................................................................
........................................................................................................................................
........................................................................................................................................

........................................................................................................................................
........................................................................................................................................
........................................................................................................................................
........................................................................................................................................
........................................................................................................................................
........................................................................................................................................
........................................................................................................................................

Cần Thơ, ngày tháng năm 2013

Giáo viên phản biện


LỜI CẢM ƠN
Trải qua bốn năm đại học, được học tập tại Khoa Luật – Trường Đại học Cần
Thơ là quãng thời gian giúp em có thêm nhiều kiến thức chuyên ngành cũng như
vô vàn những kỷ niệm đẹp trong những năm tháng còn được ngồi trên ghế nhà
trường. Thầy cô không những đã giúp cho em có được những kiến thức vô cùng
quý báu mà còn truyền dạy lại những bài học về cuộc sống trước khi em có thể
bước vào đời. Đầu tiên, em xin cảm ơn tất cả thầy cô Khoa Luật – Trường Đại học
Cần Thơ đã tận tình chỉ dạy em qua từng môn học và nhờ đó mà em có được một
nền kiến thức làm hành trang cho em trong quá trình nghiên cứu, và tương lai sau
này, những kiến thức ấy còn là nền tảng cho em trau dồi và phát huy để có thể
vững vàng trên con đường sự nghiệp của mình. Đặc biệt, em chân thành cảm ơn cô
Nguyễn Thị Thanh Xuân, cô đã tận tình hướng dẫn em ngay từ những ngày đầu
tiên khi em tiếp cận với môn học về đất đai và trong suốt thời gian em nghiên cứu
cho đến khi em hoàn thành Luận văn tốt nghiệp Đại học, cũng chính cô là người
luôn theo sát đề tài của em, hướng dẫn cho em khắc phục những điểm thiếu sót để
em có thể hoàn thành được Luận văn tốt nghiệp của mình. Cuối cùng, em xin cảm
ơn các anh chị, bạn học các khóa đã chia sẻ những kiến thức mình có được và giúp

đỡ em trong suốt thời gian học tập tại trường. Một lần nữa em xin cảm ơn quý thầy
cô, cô chú, anh chị em đã giúp đỡ và dìu dắt cho em trong suốt thời gian qua.
Do thời gian tìm hiểu và nghiên cứu đề tài có giới hạn, luận văn không tránh khỏi
thiếu sót, nhưng với sự cố gắng nghiêm túc trong nghiên cứu và tinh thần nỗ lực
phấn đấu, em hoàn thành luận văn với hy vọng đóng góp ý kiến nhỏ của mình vào
sự phát triển tích cực cho hệ thống pháp luật. Em rất mong nhận được sự đóng góp
ý kiến từ phía các thầy cô và các bạn để đề tài có thể hoàn thiện hơn nữa.
Xin chân thành cảm ơn!


MỤC LỤC
PHẦN MỞ ĐẦU ............................................................ Error! Bookmark not defined.
1. Tính cấp thiết của đề tài ......................................... Error! Bookmark not defined.
2. Phạm vi nghiên cứu ................................................ Error! Bookmark not defined.
3. Phƣơng pháp nghiên cứu ....................................... Error! Bookmark not defined.
4. Bố cục của đề tài ..................................................... Error! Bookmark not defined.
Chƣơng 1: Khái quát chung về thị trƣờng bất động sản .... Error! Bookmark not
defined.
Chƣơng 2: Vai trò quản lý của Nhà nƣớc đối với thị trƣờng bất động sản. Error!
Bookmark not defined.
Chƣơng 3: Định hƣớng đổi mới, bất cập và một số giải pháp nâng cao vai trò
quản lý Nhà nƣớc đối với thị trƣờng bất động sản ở Việt Nam Error! Bookmark
not defined.
Chƣơng 1 KHÁI QUÁT CHUNG VỀ THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN .......... Error!
Bookmark not defined.
1.1. BẤT ĐỘNG SẢN ................................................. Error! Bookmark not defined.
1.1.1. Khái niệm chung ........................................... Error! Bookmark not defined.
1.1.2. Đặc tính của bất động sản là hàng hóa......... Error! Bookmark not defined.
1.1.2.1. Có tính cố định ......................................... Error! Bookmark not defined.
1.1.2.2. Có tính lâu bền ......................................... Error! Bookmark not defined.

1.1.2.3. Tính thích ứng .......................................... Error! Bookmark not defined.
1.1.2.4. Tính khác biệt và khan hiếm ..................... Error! Bookmark not defined.
1.1.2.5. Tính chịu ảnh hưởng của chính sách, pháp luật ...... Error! Bookmark not
defined.
1.1.2.6. Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý của Nhà nướcError! Bookmark not
defined.
1.1.2.7 .Tính ảnh hưởng lẫn nhau.......................... Error! Bookmark not defined.
1.1.2.8.Đắt tiền và khó chuyển đổi ngay thành tiền mặt....... Error! Bookmark not
defined.
1.1.2.9. Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội ... Error! Bookmark
not defined.
1.2. THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN ....................... Error! Bookmark not defined.
1.2.1. Khái niệm chung về thị trƣờng bất động sản............. Error! Bookmark not
defined.
1.2.1.1. Định nghĩa................................................ Error! Bookmark not defined.
1.2.1.2. Phân loại thị trường bất động sản ............ Error! Bookmark not defined.
1.2.2. Vai trò của thị trƣờng bất động sản trong nền kinh tế xã hội ............ Error!
Bookmark not defined.
1.2.2.1. Thị trường bất động sản là một trong những thị trường quan trọng trong
nền kinh tế thị trường vì thị trường này tác động trực tiếp đến khối tài sản rất lớn
của quốc gia, góp phần thúc đẩy giá trị kinh tế quốc dân .... Error! Bookmark not
defined.
1.2.2.2. Thị trường bất động sản phát triển thì một nguồn vốn lớn tại chỗ được huy
động ...................................................................... Error! Bookmark not defined.
1.2.2.3 Phát triển và quản lý tốt thị trường bất động sản, đặc biệt là thị trường


quyền sử dụng đất là điều kiện quan trọng để sử dụng có hiệu quả tài sản quý giá
thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu Error! Bookmark not
defined.

1.2.2.4. Phát triển và quản lý tốt thị trường bất động sản sẽ góp phần kích thích
sản xuất phát triển, tăng nguồn thu cho ngân sách Error! Bookmark not defined.
1.2.2.5. Phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường bất động sản sẽ góp phần ổn
định xã hội và đáp ứng nhu cầu ngày càng gia tăng về nhà ở cho nhân dân từ đô
thị đến nông thôn................................................... Error! Bookmark not defined.
1.2.3. Tính đặc thù và tính quy luật về sự vận động của thị trƣờng bất động sản
................................................................................. Error! Bookmark not defined.
1.2.3.1. Tính đặc thù.............................................. Error! Bookmark not defined.
1.2.3.2. Quy luật về sự vận động của thị trường bất động sản ... Error! Bookmark
not defined.
1.2.4. Quan hệ cung cầu trong thị trƣờng bất động sản ...... Error! Bookmark not
defined.
1.2.4.1. Các yếu tố ảnh hưởng đến cầu bất động sản ........... Error! Bookmark not
defined.
1.2.4.2 Cung về bất động sản và những yếu tố ảnh hưởng tới cung .............. Error!
Bookmark not defined.
1.3. THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM............. Error! Bookmark not
defined.
1.3.1. Những cơ sở pháp lý cho thị trƣờng bất động sản..... Error! Bookmark not
defined.
1.3.2. Khái niệm và đặc điểm thị trƣờng bất động sản ở Việt Nam............. Error!
Bookmark not defined.
1.3.2.1. Khái niệm ................................................. Error! Bookmark not defined.
1.3.2.2 Đặc điểm ................................................... Error! Bookmark not defined.
1.4. KHÁI NIỆM, ĐẶC ĐIỂM VỀ QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC ĐỐI VỚI THỊ
TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ HỆ THỐNG QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC ĐỐI VỚI
THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM ..... Error! Bookmark not defined.
1.4.1. Khái niệm và đặc điểm của quản lý Nhà nƣớc đối với thị trƣờng bất động
sản............................................................................ Error! Bookmark not defined.
1.4.1.1. Khái niệm ................................................. Error! Bookmark not defined.

1.4.1.2. Đặc điểm .................................................. Error! Bookmark not defined.
1.4.2. Hệ thống cơ quan quản lý Nhà nƣớc đối với thị trƣờng bất động sản
................................................................................. Error! Bookmark not defined.
1.4.3. Những định hƣớng cho sự hình thành và phát triển thị trƣờng bất động
sản ở Việt Nam. ....................................................... Error! Bookmark not defined.
Chƣơng 2 VAI TRÒ QUẢN LÝ CỦA NHÀ NƢỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƢỜNG BẤT
ĐỘNG SẢN .................................................................. Error! Bookmark not defined.
2.1. SỰ CẦN THIẾT CỦA QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƢỜNG
BẤT ĐỘNG SẢN ........................................................ Error! Bookmark not defined.
2.1.1. Những tác động tích cực của thị trƣờng bất động sản .... Error! Bookmark
not defined.
2.1.2. Những tác động tiêu cực ............................... Error! Bookmark not defined.
2.1.3. Tính chất không hoàn hảo của thị trƣờng bất động sản đòi hỏi sự can


thiệp của Nhà nƣớc ................................................. Error! Bookmark not defined.
2.1.3.1 Điều chỉnh tình trạng độc quyền trong sử dụng ruộng đất ................ Error!
Bookmark not defined.
2.1.3.2. Phát triển các dịch vụ công để bất động sản trở thành hàng hóa ..... Error!
Bookmark not defined.
2.1.3.3 Thị trường bất động sản cần có những thông tin minh bạch và đầy đủ
.............................................................................. Error! Bookmark not defined.
2.1.3.4 Nhà nước tham gia bảo vệ môi trường đất. Error! Bookmark not defined.
2.1.4. Nhà nƣớc chủ động điều tiết thị trƣờng bất động sản phù hợp với mục
tiêu kinh tế - xã hội ................................................. Error! Bookmark not defined.
2.1.4.1 Đảm bảo phân phối công bằng xã hội........ Error! Bookmark not defined.
2.1.4.2 Nhà nước can thiệp vào thị trường bất động sản nhằm mục tiêu ổn định thị
trường ................................................................... Error! Bookmark not defined.
2.1.4.3 Nhà nước can thiệp đảm bảo vấn đề bất động sản liên quan tiêu chuẩn an
toàn sống và an toàn lao động của dân cư............. Error! Bookmark not defined.

2.1.5. Nhà nƣớc quản lý thống nhất đất đai phù hợp với nền kinh tế thị trƣờng
định hƣớng xã hội chủ nghĩa .................................. Error! Bookmark not defined.
2.1.5.1 Nhà nước thay mặt toàn dân quản lý thống nhất đất đai trong nước . Error!
Bookmark not defined.
2.1.5.2 Hoạt động phân bổ đất đai của Nhà nước.. Error! Bookmark not defined.
2.2. MỤC TIÊU, NGUYÊN TẮC QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC ĐỐI VỚI THỊ
TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRONG NƢỚC .......... Error! Bookmark not defined.
2.2.1. Mục tiêu quản lý............................................ Error! Bookmark not defined.
2.2.1.1. Đảm bảo sự ổn định, hiệu quả và công khai cho thị trường bất động sản,
chống đầu cơ, lũng đoạn ....................................... Error! Bookmark not defined.
2.2.1.2. Kiểm soát độc quyền và đặt quy chế cho cạnh tranh lành mạnh....... Error!
Bookmark not defined.
2.2.1.3. Kiểm soát chất lượng hàng hóa nhằm sử dụng hiệu quả các loại bất động
sản nâng cao tính công bằng trên thị trường bất động sản . Error! Bookmark not
defined.
2.2.1.4. Xây dựng thị trường bất động sản minh bạch, giảm thiểu rủi ro ...... Error!
Bookmark not defined.
2.2.2. Nguyên tắc quản lý Nhà nƣớc....................... Error! Bookmark not defined.
2.2.2.1. Nguyên tắc hiệu quả kinh tế - xã hội ......... Error! Bookmark not defined.
2.2.2.2. Nguyên tắc pháp quyền............................. Error! Bookmark not defined.
2.2.2.3. Nguyên tắc phân cấp ................................ Error! Bookmark not defined.
2.2.2.4. Nguyên tắc liên thông ............................... Error! Bookmark not defined.
2.2.2.5. Nguyên tắc công khai minh bạch .............. Error! Bookmark not defined.
2.2.2.6 Nguyên tắt tập trung dân chủ................................................................... 40
2.2.2.7. Nguyên tắc kết hợp quản lý theo ngành với địa phương Error! Bookmark
not defined.
2.2.2.8. Nguyên tắc kế thừa và tôn trọng lịch sử .... Error! Bookmark not defined.
2.3. VAI TRÒ QUẢN LÝ CỦA NHÀ NƢỚC TA ĐỐI VỚI THỊ TRƢỜNG BẤT
ĐỘNG SẢN................................................................. Error! Bookmark not defined.
2.4. NỘI DUNG VAI TRÒ QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƢỜNG BẤT

ĐỘNG SẢN TRONG NƢỚC ..................................... Error! Bookmark not defined.


2.4.1. Nhiệm vụ, quyền hạn quản lý đất đai và thị trƣờng bất động sản của Nhà
nƣớc ......................................................................... Error! Bookmark not defined.
2.4.2. Tạo lập môi trƣờng cho hoạt động của thị trƣờng bất động sản ....... Error!
Bookmark not defined.
2.4.2.1. Quy định về thành lập doanh nghiệp......... Error! Bookmark not defined.
2.4.2.2 Quy định các hoạt động đầu tư, kinh doanh trên thị trường bất động sản
.............................................................................. Error! Bookmark not defined.
2.4.2.3. Quy định về chuyển nhượng, đăng ký bất động sản. Error! Bookmark not
defined.
2.4.3. Xây dựng hệ thống các công cụ quy hoạch, kế hoạch, chính sách hƣớng
dẫn và điều tiết thị trƣờng bất động sản................ Error! Bookmark not defined.
2.4.3.1. Xây dựng, điều chỉnh và xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và hệ
thống dữ liệu thống kê về đất đai........................... Error! Bookmark not defined.
2.4.3.2. Ban hành chính sách tài chính điều tiết thị trường bất động sản ...... Error!
Bookmark not defined.
2.4.4. Tổ chức thực thi pháp luật và chính sách đối với thị trƣờng bất động sản
................................................................................. Error! Bookmark not defined.
2.4.4.1. Thiết lập bộ máy Nhà nước đối với thị trường bất động sản............. Error!
Bookmark not defined.
2.4.4.2. Nguồn nhân lực cho nhiệm vụ quản lý Nhà nước trên thị trường bất động
sản ........................................................................ Error! Bookmark not defined.
2.4.5. Quản lý dịch vụ công, các hoạt động tƣ vấn về bất động sản............. Error!
Bookmark not defined.
2.4.6. Xây dựng nội dung chƣơng trình đào tạo, cấp chứng chỉ môi giới bất động
sản, định giá bất động sản và quản lý sàn giao dịch bất động sản............... Error!
Bookmark not defined.
2.4.6.1. Quy định chung đối với môi giới bất động sản ........ Error! Bookmark not

defined.
2.4.6.3. Quy định chung đối với sàn giao dịch bất động sản Error! Bookmark not
defined.
2.4.6.4. Quy định về đào tạo, bồi dưỡng kiến thức, cấp chứng chỉ môi giới, định
giá bất động sản và quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản.............. Error!
Bookmark not defined.
2.4.7. Xử lý vi phạm pháp luật trong hoạt động kinh doanh bất động sản Error!
Bookmark not defined.
Chƣơng 3 ĐỊNH HƢỚNG ĐỔI MỚI, BẤT CẬP VÀ MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG
CAO VAI TRÒ QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
Ở VIỆT NAM ................................................................. Error! Bookmark not defined.
3.1. ĐỊNH HƢỚNG ĐỔI MỚI QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƢỜNG
BẤT ĐỘNG SẢN ........................................................ Error! Bookmark not defined.
3.1.1. Xác lập lại vai trò quản lý Nhà nƣớc trên thị trƣờng bất động sản... Error!
Bookmark not defined.
3.1.2. Quản lý Nhà nƣớc đối với thị trƣờng bất động sản phải mang tính chiến
lƣợc .......................................................................... Error! Bookmark not defined.
3.1.3. Quản lý Nhà nƣớc đối với thị trƣờng bất động sản phải tuân theo quy luật
của thị trƣờng ......................................................... Error! Bookmark not defined.


3.1.4. Quản lý Nhà nƣớc phải có sự phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan liên
quan ......................................................................... Error! Bookmark not defined.
3.1.5. Đổi mới quản lý Nhà nƣớc đối với thị trƣờng bất động sản theo hƣớng
hiện đại hóa ............................................................. Error! Bookmark not defined.
3.2. THỰC TRẠNG QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƢỜNG BẤT
ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM ........................................ Error! Bookmark not defined.
3.2.1. Tạo lập môi trƣờng cho hoạt động của thị trƣờng bất động sản ....... Error!
Bookmark not defined.
3.2.1.1. Khung pháp lý về thành lập doanh nghiệp và hoạt động của doanh nghiệp

trên thị trường bất động sản .................................. Error! Bookmark not defined.
3.2.1.2. Quy định về giao dịch trên thị trường bất động sản Error! Bookmark not
defined.
3.2.1.3. Đăng ký bất động sản ............................... Error! Bookmark not defined.
3.2.1.4. Những bất cập trong việc quy định khung pháp lý về quản lý Nhà nước đối
với thị trường bất động sản ................................... Error! Bookmark not defined.
3.3. GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC ..... Error! Bookmark not
defined.
3.3.1. Hoàn thiện khung pháp lý thống nhất, đồng bộ ........ Error! Bookmark not
defined.
3.3.2. Xây dựng hệ thống thông tin về thị trƣờng bất động sản Error! Bookmark
not defined.
3.3.3. Quản lý chặt chẽ hoạt động của sàn giao dịch bất động sản .............. Error!
Bookmark not defined.
3.3.4. Phát triển chính sách hỗ trợ nhà ở cho ngƣời có thu nhập thấp........ Error!
Bookmark not defined.


PHẦN MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài
Bất động sản khi tham gia vào thị trường trở thành hàng hóa đặc biệt và việc định
hướng, điều tiết, kiểm soát là việc làm bắt buộc. Vì tính ảnh hưởng mạnh mẽ của thị
trường bất động sản đối với toàn bộ nền kinh tế, thế nên để được vận hành một cách lành
mạnh và có hiệu quả thì việc quản lý thị trường bất động sản không còn phụ thuộc vào ý
chí của Nhà nước nữa nên nó được xem là bắt buộc.
Không thể phủ nhận được vai trò to lớn của thị trường bất động sản đối với nền kinh
tế vì nó góp phần tăng nguồn thu cho nhân sách, giải quyết các vấn đề xã hội, một nguồn
vốn lớn tại chỗ được huy động, giúp sử dụng tốt hơn lợi ích của đất đai… Cũng như
không thể bỏ qua vai trò của Nhà nước đối với thị trường bất động sản.

Thị trường bất động sản là nơi cần có nguồn vốn đầu tư cao và khó hoạt động, gặp
nhiều rủi ro. Nói về tài chính thì thị trường bất động sản hiện gây không ít khó khăn cho
nềm kinh tế chung. Việc lưu giữ nguồn vốn khổng lồ của nền kinh tế và chiếm phần lớn
số nợ xấu hiện tại của ngân hàng, là hai minh chứng xác thực nhất. Sở dĩ thị trường bất
động sản chôn nguồn vốn lớn của xã hội là do hiện nay có quá nhiều nhà ở, căn hộ, trung
tâm thương mại, văn phòng, đất nền nhà ở… bị tồn kho. Theo Bộ Xây dựng nhận định,
vốn đầu tư những năm vừa qua đã bị hút vào lĩnh vực bất động sản rất lớn làm thiếu vốn
phát triển sản xuất, kinh doanh. Hậu quả là, hàng hóa tăng giá, việc làm giảm, năng lực
kinh tế quốc gia suy yếu, lạm phát, kinh tế đình đốn, nhiều vấn đề xã hội phát sinh. Với
những bất ổn hiện nay, những khuyết tật của thị trường bất động sản không thể tự khắc
phục được, mà đòi hỏi phải có sự quản lý, điều tiết của Nhà nước vì lợi ích chung của nền
kinh tế.
Mặt khác, theo tình hình hiện nay, năm 2013, sẽ có Luật Đất đai mới. Nhà nước cần
giải quyết tất cả những những bất cập về chính sách đã gây ảnh hưởng trong thời gian
qua. Chủ yếu là những quy định pháp luật về đất đai thay đổi liên tục, chưa đáp ứng được
quá trình phát triển của thị trường, gây nên tác động tiêu cực đến xã hội như chi phí mặt
bằng đất đai lên cao, khó khăn trong quá trình công nghiệp hóa, đô thị hóa nhằm làm cho
những quy định mới tiến bộ hơn, hoàn thiện hơn. Đặc biệt là giúp cải thiện thị trường bất
động sản được phát triển và hoạt động lành mạnh, công khai, minh bạch.
Với mục đích chiến lược hiện nay của Đảng ta cũng như những đặc thù của thị
trường bất động sản ở Việt Nam thì sự quản lý của Nhà nước đối với thị trường bất động
sản là không thể thiếu. Vì thế người viết lựa chọn đề tài: “Vai trò quản lý Nhà nƣớc đối


với thị trƣờng bất động sản ở Việt Nam” để tìm hiểu sâu sắc hơn tầm quan trọng của
Nhà nước trong nền kinh tế thị trường hiện nay, đặc biệt là thị trường bất động sản.
Thị trường bất động sản ở Việt Nam đang đặt ra nhiều vấn đề phức tạp và khó giải
quyết. Tuy nhiên, trong phạm vi bài viết này, người viết chỉ xin trình bày về một khía
cạnh nhỏ đó là vai trò quản lý, điều tiết của Nhà nước đối với thị trường bất động sản ở
Việt Nam.

2. Phạm vi nghiên cứu
Luận văn: tập trung tìm hiểu sự cần thiết vai trò quản lý Nhà nước đối với thị trường
bất động sản thông qua phân tích nội dung quản lý Nhà nước đối với thị trường này. Phân
tích đường lối và định hướng của Đảng về quản lý Nhà nước từ trước đến nay, tìm hiểu
văn bản pháp luật tìm ra những mâu thuẫn, điểm chưa hợp lý của quy định về quản lý và
đưa ra một số giải pháp.
3. Phƣơng pháp nghiên cứu
Trong suốt quá trình nghiên cứu, người viết đã sử dụng các phương pháp sau:
phương pháp phân tích nội dung kết hợp với tìm hiểu các nghiên cứu trước đó để phân
tích phát triển và phân tích lịch sử, phương pháp nghiên cứu lý luận trên tài liệu sách vở.
Ngoài ra, còn sử dụng phương pháp diễn dịch, quy nạp, liệt kê, so sánh, đối chiếu,…
nhằm tìm hiểu nội dung, tính hữu hiệu cũng như mặt hạn chế từ đó đề ra hướng giải
quyết cho những vấn đề đặt ra.
4. Bố cục của đề tài
Đề tài nghiên cứu được xây dựng gồm 3 chương:
Chƣơng 1: Khái quát chung về thị trƣờng bất động sản
Nội dung chương 1: nêu lên một số khái niệm chung, đặc điểm về bất động sản, thị
trường bất động sản, quản lý thị trường bất động sản và định hướng của Đảng trước nay
về sự phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam.
Chƣơng 2: Vai trò quản lý của Nhà nƣớc đối với thị trƣờng bất động sản
Nội dung chương 2: thể hiện sự cần thiết của Nhà nước đối với thị trường bất động
sản thông qua phân tích những tác động tích cực cũng như mặt hạn chế của thị trường bất
động sản đối với thị trường chung để từ đó thấy được không thể thiếu sự can thiệp của
Nhà nước và nội dung quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản Việt Nam.


Chƣơng 3: Định hƣớng đổi mới, bất cập và một số giải pháp nâng cao vai trò
quản lý Nhà nƣớc đối với thị trƣờng bất động sản ở Việt Nam
Nội dung chương 3: Trình bày một số đường lối đổi mới quản lý Nhà nước, phân tích
những thực trạng quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản hiện nay để thấy rõ

những mặt còn khiếm khuyết từ đó đưa ra một số giải pháp cho những bất cập còn tồn tài.


Chƣơng 1
KHÁI QUÁT CHUNG VỀ THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
1.1. BẤT ĐỘNG SẢN
1.1.1. Khái niệm chung
Việc phân loại tài sản thành bất động sản và động sản có nguồn gốc từ Luật cổ La
Mã, trong đó bất động sản là bao gồm đất đai và tài sản gắn liền với đất. Pháp luật của
nhiều nước trên thế giới đều thống nhất xem bất động sản là đất đai và những tài sản có
liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất .
Như vậy, “đặc điểm riêng của bất động sản là không di dời được, chính vì thế, bất động
sản trước hết là đất đai, kiến trúc gắn liền với đất đai. Đất đai là yếu tố ban đầu, yếu tố
không thể thiếu của bất động sản”. 1 Tuy nhiên, hệ thống pháp luật của mỗi nước cũng có
những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêu chí phân loại, để phân biệt
giữa động sản và bất động sản.
Một vấn đề khác, thế nào là tài sản gắn liền với đất để được xem là bất động sản, thì
mỗi nước lại có những quan điểm khác nhau. Với Việt Nam, theo quy định của Bộ luật
Dân sự năm 2005, tại Điều 174 có quy định: “bất động sản là các tài sản bao gồm: Đất
đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà,
công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp
luật quy định”.2 Từ quy định về bất động sản trong pháp luật của Việt Nam cho thấy đây
là khái niệm rộng mà cho đến nay chưa có các quy định cụ thể danh mục các tài sản này.
1.1.2. Đặc tính của bất động sản là hàng hóa
Bất động sản là hàng hóa đặc biệt, vì thế, ngoài những đặc điểm chung của hàng hóa
thông thường, hàng hóa bất động sản còn có những đặc điểm riêng.
1.1.2.1. Có tính cố định
Đây là đặc tính dễ nhận thấy nhất và khác biệt nhất so với tài sản là hàng hóa động
sản. Do hàng hóa bất động sản luôn gắn liền với đất đai, vì vậy luôn cố định về vị trí, địa
điểm, giới hạn về diện tích và không gian, nền nhà, công trình xây dựng, kiến trúc cũng

bị cố định. Đặc điểm này rất quan trọng vì nó sẽ quyết định đến giá trị của hàng hóa bất
động sản, không chỉ bị giới hạn về diện tích mà vấn đề vị trí, địa điểm, tình hình phát
triển kinh tế -kinh tế, cảnh quan, môi trường gắn liền tại bất động sản đó.
Đây chính là những yếu tố rất quan trọng để nâng cao giá trị của loại hàng hóa đặc
biệt này.
1
2

Học viện Tài chính, Thị trường bất động sản những vấn đề lý luận và thực tiễn, Nxb Tài chính, 2003,Trang 7.
Xem Điều 174 Bộ Luật dân sự 2005.


1.1.2.2. Có tính lâu bền
Đất đai là tài nguyên vô giá mà thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được xem
như không thể bị huỷ hoại, từ đó kéo theo sự bền vững cho các kiến trúc và công trình
xây dựng tạo nên thời hạn sử dụng lâu dài. Tuy nhiên, cần phân biệt tính lâu bền ở đây là
“tuổi thọ kinh tế” và “tuổi thị vật lý” của bất động sản. Trong đó, tuổi thọ kinh tế kết thúc
khi trong điều kiện bình thường và sự vận hành bình thường của thị trường mà chi phí sử
dụng lại ngang bằng với lợi ích thu được từ việc sử dụng bất động sản đó. Tuổi thọ vật lý
có tuổi thọ cao hơn nhiều so với tuổi thọ kinh tế, tuổi thọ vật lý kết thúc khi bất động sản
sản đó bị hư hại, hao mòn qua quá trình sử dụng trong thời gian dài, không đảm bảo an
toàn cho việc sử dụng. Trong tình trạng đó nếu xét thấy việc nâng cấp, cải tạo sẽ có lợi
hơn so với việc xây dựng lại mới, thì lại có thể kéo dài hơn nữa tuổi thọ vật lý cho bất
động sản.3
Vậy, cũng chính vì đặc điểm đất đai không bị mất đi đã kéo theo bất động sản trở
thành loại hành hóa có tính chất lâu bền, có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau,
nên hàng hoá bất động sản rất phong phú và đa dạng. 4
1.1.2.3. Tính thích ứng
Trong quá trình sử dụng con người luôn biết cách khai thác tối đa lợi ích của bất
động sản, luôn điều chỉnh công năng mà vẫn giữ được những nét đặc trưng của nó, đồng

thời vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của người tiêu dùng trong việc thoả mãn nhu cầu sinh
hoạt, sản xuất - kinh doanh và các hoạt động khác. 5
1.1.2.4. Tính khác biệt và khan hiếm
Đất đai là một tài sản có hạn của thiên nhiên, không thể gia tăng diện tích (có trường
hợp diện tích đất tăng lên do được sự bồi tụ của phù sa nhưng không đáng kể và ít xảy
ra). Tính khan hiếm của bất động sản thể hiện ở chỗ, dù là từng miếng đất, khu vực, vùng
địa phương, lãnh thổ cũng không tìm được sự giống nhau hoàn toàn… thêm vào đó do
đặc tính cố định không di dời được, tất cả những điều đó đã tạo cho bất động sản thêm
một đặc tính khác biệt.6 Như đã phân tích ở trên, các yếu tố vị trí, địa lý và diện tích lại
quyết định nên giá trị của bất động sản. Vì vậy, trên thị trường bất động sản khó có thể
tồn tại hai hay nhiều bất động sản giống nhau, điều này đã tác động rất lớn đến nguồn
cung bất động sản cho thị trường, các nhà đầu tư luôn lợi dụng đặc tính này của bất động
sản để quảng cáo tăng tính hấp dẫn và thu hút khách hàng hoặc thỏa mãn sở thích cá

Tập thể tác giả, Pháp luật về kinh doanh bất động sản, Nxb Tư pháp Hà Nội, 2009, Trang 13.
Học viện Tài chính, Thị trường bất động sản những vấn đề lý luận và thực tiễn, Nxb Tài chính, 2003,Trang 15.
5
Học viện Tài chính, Thị trường bất động sản những vấn đề lý luận và thực tiễn, Nxb Tài chính, 2003,Trang 16,17.
6
Tập thể tác giả, Pháp luật về kinh doanh bất động sản, Nxb Tư pháp Hà Nội, 2009, Trang 14.
3
4


nhân. Thế nên, các hoạt động giữa nhà đầu tư và người mua bất động sản đã tác động
mạnh đến quan hệ cung cầu trong thị trường bất động sản.
1.1.2.5. Tính chịu ảnh hưởng của chính sách, pháp luật
Bất động sản là tài sản quan trọng của quốc gia, không chỉ là loại hàng hóa đặc biệt
tác động mạnh đến hầu hết các hoạt động kinh tế, xã hội mà còn cả với vấn đề chính trị.
Do đó, các vấn đề về bất động sản chịu sự chi phối và điều chỉnh chặt chẽ của các hệ

thống văn bản pháp luật riêng về bất động sản, đặc biệt là hệ thống luật pháp về đất đai.
Do nhìn nhận được vai trò lớn lao tác động vào kinh tế - xã hội cũng như là những mặt
tiêu cực mà bất động sản mang lại, nên Chính phủ các nước đều rất quan tâm đến thị
trường bất động sản, các chính sách về bất động sản nhằm huy động các nguồn lực bất
động sản phục vụ các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội.
1.1.2.6. Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý của Nhà nước
Hàng hóa bất động sản là loại hàng hóa rất đặc biệt, cho dù là việc mua, bán, cho,
thuê hay việc đầu tư xây dựng bất động sản đều rất phức tạp đòi hỏi chi phí lớn, thời gian
dài. Do đó, bất động sản cần có một khả năng quản lý thích hợp và tương xứng. Mặt
khác, không khác gì với những loại hàng hóa khác, cũng giống như thị trường kinh tế
chung, thị trường bất động sản cũng tuân theo sự chi phối của cả 3 quy luật, đó là quy
luật giá trị, quy luật cạnh tranh và quy luật cung - cầu. Việc phát huy những mặt tích cực,
hạn chế và những mặt tiêu cực của 3 quy luật này để có lợi cho quốc gia, điều đó phụ
thuộc chủ yếu vào năng lực, trình độ, phương thức quản lý của Nhà nước, bởi vì người
tạo lập, mua bán, giao dịch bất động sản thường lợi dụng các quy luật này để mưu tính
thu lợi về mình một cách cao nhất.
1.1.2.7 .Tính ảnh hưởng lẫn nhau
Các bất động sản khi được sử dụng có thể sinh lợi cho nhau hoặc gây hại cho nhau,
giá của một bất động sản này có thể làm ảnh hưởng đến một bất động sản khác. Vấn đề
này trước hết phải được giải quyết bằng công tác quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây
dựng, thiết kế thi công,… để vừa đảm bảo lợi ích của cục bộ và toàn cục, vi mô và vĩ mô,
trước mắt và lâu dài,… Hạn chế đến mức cao nhất những xung đột, bất lợi khi sử dụng
các bất động sản. 7
1.1.2.8.Đắt tiền và khó chuyển đổi ngay thành tiền mặt
Bất động sản thường có giá trị lớn nên khi mua bán nó phải có thời gian để cân nhắc,
tính toán kỹ lưỡng và phải qua một số thủ tục cần thiết để đảm bảo an toàn cho việc mua
bán loại tài sản này.
7

Học viện Tài chính, Thị trường bất động sản những vấn đề lý luận và thực tiễn, Nxb Tài chính, 2003,Trang 17.



1.1.2.9. Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội
Bất động sản, trong đó đặc biệt là đất đai và nhà ở, từ lâu luôn bị chịu sự chi phối của
con người. Tùy từng vùng miền, từng khu vực, từng quốc gia mà người dân sinh sống tại
đó hình thành một thị hiếu riêng về loại hàng hóa này. Đồng thời, yếu tố tâm lý xã hội,
yếu tố tính ngưỡng, tôn giáo, tâm linh… cũng chi phối khá lớn nhu cầu về bất động sản,
đặc biệt với người dân châu Á.8
1.2. THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
1.2.1. Khái niệm chung về thị trƣờng bất động sản
1.2.1.1. Định nghĩa
Thị trường bất động sản là một bộ phận quan trọng cấu thành nền kinh tế thị trường.
Thị trường bất động sản hiểu theo nghĩa hẹp chỉ bao gồm các hoạt động có liên quan đến
giao dịch bất động sản như mua bán, cho thuê, thừa kế, thế chấp… Theo nghĩa rộng, thị
trường bất động sản không chỉ bao gồm các hoạt động liên quan đến giao dịch bất động
sản mà bao gồm cả các lĩnh vực liên quan đến việc tạo lập bất động sản. Vậy, “thị trường
bất động sản là tổng thể các hoạt động về đầu tư và kinh doanh bất động sản gồm đầu tư,
giao dịch cùng các dịch vụ hỗ trợ như môi giới, định giá, tư vấn… giữa các chủ thể có
liên quan (người tạo lập, người đại diện bán bất động sản với người có nhu cầu sử dụng
bất động sản và người thực hiện dịch vụ trung gian môi giới, định giá…) Những giao
dịch bất động sản dựa trên quan hệ hàng hóa, tiền tệ diễn ra trong một khoảng thời gian
nhất định.”9 Tuy nhiên, thị trường bất động sản chỉ hình thành khi bất động sản trở thành
hàng hóa.
Thị trường bất động sản là một bộ phận của kinh tế thị trường nên cũng chịu sự chi
phối của các quy luật kinh tế hàng hóa: quy luật giá trị, quy luật cung cầu, quy luật cạnh
tranh và theo mô hình chung của thị trường hàng hóa với ba yếu tố xác định là sản phẩm,
số lượng và giá cả. Phạm vi hoạt động của thị trường bất động sản do pháp luật của mỗi
nước quy định nên cũng không đồng nhất.
Ví dụ: Pháp luật của Australia quy định không giới hạn quyền được mua, bán, thế
chấp. Pháp luật Trung Quốc quy định giao dịch bất động sản bao gồm chuyển nhượng bất

động sản, thế chấp bất động sản, cho thuê nhà.
1.2.1.2. Phân loại thị trường bất động sản
Có nhiều cách phân loại thị trường bất động sản và tuỳ theo tiêu chí khác nhau mà có
cách phân loại khác nhau.
8
9

Học viện Tài chính, Thị trường bất động sản những vấn đề lý luận và thực tiễn, Nxb Tài chính, 2003,Trang 16.
Tập thể tác giả, Pháp luật về kinh doanh bất động sản, Nxb Tư pháp Hà Nội, 2009, Trang 16.


- Phân loại theo khu vực (không gian) có bất động sản: Khu vực đô thị, khu vực
nông thôn, khu vực giáp ranh.
- Phân loại theo công dụng của bất động sản: Thị trường công trình thương mại, dịch
vụ; thị trường công trình công nghiệp, nhà xưởng; thị trường các công trình đặc biệt.
- Phân loại theo tính chất kinh doanh, thường có 3 nhánh: thị trường mua bán bất
động sản, thị trường cho thuê bất động sản và thị trường thế chấp bất động sản.10
- Phân loại theo thứ tự thời gian và thành phần của bất động sản gia nhập thị
trường:
Thị trường bất động sản được diễn ra theo 3 cấp độ:
+ Thị trường cấp 1 với các giao dịch về đất đai gọi là thị trường đất đai hay thị trường
quyền sử dụng đất. Ở cấp độ này, Nhà nước giao quyền sử dụng đất cho các tổ chức, cá
nhân sử dụng theo quy hoạch, kế hoạch của Nhà nước. Thị trường này mang tính “độc
quyền bán”, nghĩa là Nhà nước quyết định tất cả các vấn đề liên quan đến đất như giá đền
bù, phương thức, mục đích sử dụng,... Người sử dụng tiếp tục nộp thuế sử dụng đất.
Thực tế ở nước ta vừa qua cho thấy rằng mọi phức tạp, bất cập về quản lý, sử dụng
đất đai đều bắt nguồn từ cấp độ này. Khi giao đất, Nhà nước không xem đây là tài sản,
mà mang tính chất “xin cho”. Tạo nên sự thất thoát lớn tài sản Nhà nước. Cán bộ tham
nhũng về đất, dân khiếu kiện nhiều về đất. Thủ tục giải phóng mặt bằng, cấp đất rất phiền
hà là rào cản lớn nhất đối với các nhà đầu tư.

+ Thị trường cấp 2 với các giao dịch về xây dựng công trình tức là để tạo lập ra bất
động sản, còn gọi là thị trường xây dựng. 11
+ Thị trường cấp 3, là quá trình trao đổi, chuyển nhượng, mua đi, bán lại đất đai được
Nhà nước cấp, mua bán, thế chấp, cho thuê bất động sản. 12
- Phân loại theo hình thái vật chất của đối tượng trao đổi:
Trên thị trường hàng hóa bất động sản gồm quyền sở hữu công trình xây dựng gắn
liền với đất và quyền sử dụng đất có điều kiện. Thị trường này lại có thể chia thành thị
trường bất động sản tư liệu sản xuất và thi trường bất động sản tư liệu tiêu dùng.13

10, 11, 12

13

Tập thể tác giả, Pháp luật về kinh doanh bất động sản, Nxb Tư pháp Hà Nội, 2009, Trang 21, 22.

Tập thể tác giả, Pháp luật về kinh doanh bất động sản, Nxb Tư pháp Hà Nội, 2009, Trang 22.


1.2.2. Vai trò của thị trƣờng bất động sản trong nền kinh tế xã hội
1.2.2.1. Thị trường bất động sản là một trong những thị trường quan trọng trong
nền kinh tế thị trường vì thị trường này tác động trực tiếp đến khối tài sản rất lớn của
quốc gia, góp phần thúc đẩy giá trị kinh tế quốc dân
Bất động sản là tài sản lớn của mỗi quốc gia. Tỷ trọng bất động sản trong tổng số của
cải xã hội ở các nước có khác nhau nhưng thường chiếm trên dưới 40% lượng của cải vật
chất của mỗi nước. Các hoạt động liên quan đến bất động sản chiếm tới 30% tổng hoạt
động của nền kinh tếBất động sản còn là tài sản lớn của từng hộ gia đình. Trong điều kiện
nền kinh tế thị trường thì bất động sản ngoài chức năng là nơi ở, nơi tổ chức hoạt động
kinh tế gia đình, nó còn là nguồn vốn để phát triển thông qua hoạt động thế chấp.14
1.2.2.2. Thị trường bất động sản phát triển thì một nguồn vốn lớn tại chỗ được
huy động

Đây là nội dung có tầm quan trọng đã được nhiều nhà nghiên cứu trên thế giới chứng
minh và đi đến kết luận nếu một quốc gia có giải pháp hữu hiệu bảo đảm cho các bất
động sản có đủ điều kiện trở thành hàng hoá và được định giá khoa học, chính thống sẽ
tạo cho nền kinh tế của quốc gia đó một tiềm năng đáng kể về vốn để từ đó phát triển
kinh tế - xã hội đạt được những mục tiêu đề ra.
Trước tiên, thị trường bất động sản phát triển bền vững sẽ góp phần đầu tư cho tài sản
cố định của nền kinh tế quốc dân. Thứ hai, phát triển bất động sản có thể được biểu hiện
bằng hai cách: tăng khối lượng bất động sản trên thị trường; mở rộng phạm vi giao dịch
như mua bán, thế chấp, chuyển nhượng, cầm cố, bảo lãnh…và tăng số lần giao dịch. Làm
như vậy tốc độ chu chuyển vốn sẽ được tăng gấp nhiều lần. Thứ ba, khi các nhà kinh
doanh mang bất động sản ra thế chấp huy động vốn đầu tư kinh doanh khác sẽ làm tăng
giá trị sử dụng của bất động sản, khai thác tối đa nguồn vốn nhàn rỗi đầu tư sinh lợi. Thứ
tư, Nhà nước có thể sử dụng quỹ đất để đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, mà quỹ đất cũng
không bị cạn đi.15

Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Vai trò và vị trí thị trường bất động sản, [truy cập ngày 14/12/2012].
/>
thi-truong/Vai_tro_va_vi_tri_cua_thi_truong_bat_dong_san/?print=896009064
15

Học viện Tài chính, Thị trường bất động sản những vấn đề lý luận và thực tiễn, Nxb Tài chính, 2003,Trang 28.


1.2.2.3 Phát triển và quản lý tốt thị trường bất động sản, đặc biệt là thị trường
quyền sử dụng đất là điều kiện quan trọng để sử dụng có hiệu quả tài sản quý giá thuộc
sở hữu toàn dân mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu
1.2.2.4. Phát triển và quản lý tốt thị trường bất động sản sẽ góp phần kích thích
sản xuất phát triển, tăng nguồn thu cho ngân sách
Thị trường bất động sản có quan hệ trực tiếp với các thị trường khác như thị trường
tài chính tín dụng, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao

động... Nếu phát triển và điều hành tốt thị trường bất động sản sẽ có tác dụng thúc đẩy
tăng trưởng kinh tế thông qua các biện pháp kích thích vào đất đai, tạo lập các công trình,
nhà xưởng, vật kiến trúc... để từ đó tạo nên chuyển dịch đáng kể và quan trọng về cơ cấu
trong các ngành, các vùng lãnh thổ và trên phạm vi cả nước.
Mặt khác, hoạt động bất động sản có thể phát triển theo hai hướng: thứ nhất, có thể
tăng về khối lượng bất động sản giao dịch trên thị trường, đó là nguồn thu cơ bản cho
Ngân sách Nhà nước trên thị trường bất động sản; thứ hai, là tăng và mở rộng các quan
hệ giao dịch, làm cho cùng một khối lượng hàng hóa nhưng được giao dịch qua nhiều lần
làm tăng ngân sách cho Nhà nước (Nhà nước tăng thu nhập từ thuế).16
1.2.2.5. Phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường bất động sản sẽ góp phần ổn
định xã hội và đáp ứng nhu cầu ngày càng gia tăng về nhà ở cho nhân dân từ đô thị đến
nông thôn
Như đã đề cập, thị trường đất đai là bộ phận của thị trường bất động sản. Trong mỗi
quốc gia, chính sách đất đai luôn gắn liền với việc bình ổn phát triển xã hội, thế nên:
Thị trường nhà ở là bộ phận quan trọng chiếm tỷ trọng lớn trong thị trường bất động
sản. Thị trường nhà ở là thị trường sôi động nhất trong thị trường bất động sản, những
cơn “sốt” nhà đất hầu hết đều bắt đầu từ “sốt” nhà ở và lan toả sang các thị trường bất
động sản khác và ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống của nhân dân. Vì vậy, phát triển và
quản lý có hiệu quả thị trường bất động sản nhà ở, bình ổn thị trường nhà ở, bảo đảm cho
giá nhà ở phù hợp với thu nhập của người dân là một trong những vai trò quan trọng của
quản lý nhà nước về thị trường bất động sản nhà ở.
1.2.3. Tính đặc thù và tính quy luật về sự vận động của thị trƣờng bất động
sản
1.2.3.1. Tính đặc thù
- Thị trường bất động sản thực chất là thị trường giao dịch nhằm giải quyết về lợi ích
giữa người mua và người bán bất động sản, tức là các quyền lợi chứa trong bất động sản
16

Học viện Tài chính, Thị trường bất động sản những vấn đề lý luận và thực tiễn, Nxb Tài chính, 2003,Trang 30.



đó chứ không phải bản thân đất đai, công trình xây dựng. Thông thường các quyền lợi đó
bị hạn chế và bị chi phối bởi các quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị, quy tắc xây
dựng. Vậy nên nó chỉ mang tính tương đối.
- Thị trường bất động sản mang tính khu vực: Do đặc điểm cố định, không thể di
chuyển được của bất động sản. Trong mỗi nước, mỗi đô thị thậm chí là mỗi khu vực đô
thị, thị trường bất động sản có những điều kiện thị trường, quan hệ cung cầu và mức giá
cả khác nhau tương ứng với khu vực đó. Đôi khi, khi mang các bất động sản cùng loại ra
so sánh thì cũng chỉ xác định tương đối nên nhiều trường hợp, người bán luôn có lợi thế
về sự độc quyền bán, mang lại lợi ích cao ngất ngưỡng cho chủ sở hữu. Vấn đề này đủ
cho thấy thị trường bất động sản là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo.
- Là lĩnh vực kinh doanh khá phức tạp và nhiều rủi ro, thị trường bất động sản cần có
những dịch vụ tư vấn chuyên nghiệp có trình độ cao, có lương tâm nghề nghiệp để đảm
bảo lợi ích chính đáng cho cả người mua và người bán bất động sản: bất động sản là một
loại hàng hóa có giá trị cao, trong khi đó có rất đông người cần mua về mình. Vì thế, khi
muốn sở hữu loại hàng hóa này người mua cần suy tính rất kỷ lưỡng, cần hỏi ý kiến
chuyên viên môi giới, chuyên viên định giá…Tuy có thể giá mà một chuyên viên ước
tính có thể chênh lệch với giá thị trường, nhưng là một đội ngũ lao động đã được đào tạo,
có kinh nghiêm chuyên môn, nắm được tình hình mới nhất của thị trường, thu thập thông
tin nên có thể giúp hoặc thay mặt người mua tiến hành đàm phán, thu xếp tài chính và
bảo hiểm…để mua hoặc thuê bất động sản đáp ứng được nhu cầu, tránh được những rui
ro đáng tiếc.
- Dễ mất cân bằng về cung cầu, dễ dẫn đến độc quyền:
Thứ nhất, thị trường bất động sản mang tính chất khu vực nên cạnh tranh là không
hoàn hảo. Vì thị trường bất động sản là thị trường mang tính không tập trung và trải rộng
ở mọi vùng miềm của đất nước. Sản phẩm hàng hóa bất động sản có dư thừa ở vùng này
cũng không thể mang bán ở vùng khác được. Bên cạnh đó, mỗi thị trường mang tính chất
địa phương với quy mô và trình độ khác nhau do co sự phát triển không đồng đều giữa
các vùng, các miền, do điều kiện tự nhiên và trình độ phát triển kinh tế - xã hội - văn hóa
khác nhau dẫn đến quy mô và trình độ phát triển của thị trường bất động sản khác nhau.

Thị trường bất động sản ở các đô thị có quy mô và trình độ phát triển kinh tế cao thì hoạt
động sôi động hơn thị trường bất động sản ở nông thôn và vùng núi...
Thứ hai, nếu thị trường không hoàn chỉnh sẽ dễ nảy sinh tình trạng đầu cơ đẩy giá cả
lên cao hơn so với thực tế. Mặt khác, do sự tự do cạnh tranh, nhu cầu lại lớn trong khi bất
động sản thì có hạn.


Thứ ba, thị trường bất động sản thường ít sôi động hơn thị trường động sản về số
lượng mua bán, song giá trị bất động sản của mỗi lần mua bán nhìn chung lại lớn hơn
nhiều so với động sản.
- Thị trường bất động sản chịu sự chi phối của pháp luật: Do những đặc tính nổi bật
của bất động sản và vai trò quan trọng của thị trường bất động sản đối với nền kinh tế
quốc gia, nên Nhà nước rất quan tâm đến việc quản lý loại thị trường này. Bất động sản
muốn trở thành hàng hóa mang ra giao dịch trên thị trường, phải chịu sự chi phối rất lớn
của chính sách pháp luật cả về đất đai và bất động sản, chi phối các hoạt động diễn ra trên
thị trường bất động sản, kể cả việc cung cấp thông tin về bất động sản cũng phải tuân
theo pháp luật.17
- Cung bất động sản luôn phản ứng chậm hơn cầu bất động sản: Không giống như các
hàng hóa khác, khi được đưa ra thị trường để người tiêu dùng thừa nhận và tăng lên về
cầu thì nhà sản xuất có thể nhanh chóng tăng lên lượng cung để đáp ứng. Còn về hàng
hóa là bất động sản, việc phản ứng của nhà đầu tư gặp rất nhiều khó khăn. Bởi, việc tạo
ra hàng hóa bất động sản, công trình xây dựng... cần thời gian khá dài để tìm hiểu thông
tin bất động sản, chuyển nhượng, mua bán, xin giấy phép, thi công, thủ tục pháp lý phức
tạp... Ngoài ra bất động sản là hàng hóa có giá trị lớn, muốn tăng lượng cung hàng hóa,
đòi hỏi nguồn vốn lớn, nên không phải ai cũng có khả năng, dù có khả năng họ cung phải
cân nhắc rất nhiều.18
- Thị trường bất động sản có quan hệ mật thiết với thị trường vốn: Thực tế hiện nay,
thị trường bất động sản thường huy động vốn từ thị trường tài chính, mặt khác thị trường
tài chính lại sử dụng nguồn vốn để đầu tư cho thị trường bất động sản. Lĩnh vực này được
thị trường tài chính khá ưa chuộng do các đặc tính của bất động sản sẽ đóng vai trò là tài

sản bảo đảm trong các hoạt động bảo đảm cho vay mượn. Vì vậy, cả hai thị trường này có
mối quan hệ khắng khít với nhau, thị trường này chỉ có thể phát triển bền vững nếu thị
trường khi phát triển lành mạnh và ổn định. Biến động trên thị trường này sẽ dẫn đến sự
biến động của thị trường kia. 19
1.2.3.2. Quy luật về sự vận động của thị trường bất động sản
Trong quá trình vận động, thị trường bất động sản luôn luôn bị tác động bởi các yếu
tố giá cả, cung cầu, cạnh tranh. Sự tác động này là tất yếu và mang tính quy luật (quy luật
giá trị, quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh).

Tập thể tác giả, Pháp luật về kinh doanh bất động sản, Nxb Tư pháp Hà Nội, 2009, Trang 18.
Tập thể tác giả, Pháp luật về kinh doanh bất động sản, Nxb Tư pháp Hà Nội, 2009, Trang 17.
19
Học viện chính trị - Hành chính quốc gia Hồ Chí Minh, Quản lý hành chính đối với thị trường bất động sản ở Việt
Nam, Nxb Chính trị quốc gia – Sự thật, 2011, Trang 18.19.20.
17
18


Quy luật giá trị được biểu hiện thông qua giá cả, nó là nội dung chủ yếu của cơ chế
thị trường, nó tự phát điều tiết các hoạt động kinh tế như sản xuất, tiêu dùng và quan hệ
cung cầu. Nó cung cấp thông tin cho Nhà nước để điều tiết vĩ mô nhằm cân bằng cung
cầu, đảm bảo cho thị trường bất động sản hoạt động được bình ổn, giảm bớt những cơn
sốt giả tạo về đất nói riêng và bất động sản nói chung. Giá cả ở đây được hiểu là giá thị
trường, giá thực tế (gồm giá mua bán và giá cho thuê). Một điểm khác biệt trong thị
trường bất động sản đó là giá bất động sản không phải do cầu về bất động sản quyết định
như với các hàng hóa thông thường khác mà mức giá đó do cung về bất động sản quy
định( do tính chất đặc biệt của hàng hóa bất động sản).
Quy luật cung cầu ở đây được biểu hiện thông qua quan hệ giữa lượng bất động sản
có thể bán ra của bên bán và sức mua bất động sản của bên mua. Trong thị trường bất
động sản, quan hệ cung cầu luôn biến động. Sự cân bằng cung cầu chỉ là tạm thời, tương

đối, còn mất cân bằng cung cầu lại là phổ biến, có tuyệt đối, bởi vì không thể nhanh
chóng tạo ra sự cân bằng được, muốn cung đủ cầu thì phải có thời gian và điều kiện để
tạo ra lượng bất động sản cần thiết. Cung bất động sản luôn không theo kịp cầu về bất
động sản.
Quy luật cạnh tranh được biểu hiện qua sự tranh giành lợi ích kinh tế giữa các chủ thể
của thị trường. Có 3 nhóm cạnh tranh như sau:
+ Cạnh tranh giữa các đối tượng thuộc bên bán
+ Cạnh tranh giữa các đối tượng thuộc bên mua
+ Cạnh tranh giữa các đối tượng thuộc cả 2 bên nói trên
Trong thị trường bất động sản loại hình cạnh tranh chủ yếu và mang tính quyết định
là cạnh tranh độc quyền của người bán bởi nó gắn với một loại hàng hóa đặc biệt đó là
đất đai.
1.2.4. Quan hệ cung cầu trong thị trƣờng bất động sản
1.2.4.1. Các yếu tố ảnh hưởng đến cầu bất động sản
- Sự tăng trưởng dân số và nhu cầu phát triển
Tăng dân số là nhân tố làm tăng mọi nhu cầu của xã hội và theo đó cầu về nhà đất
tăng lên. Lượng cầu bất động sản là một đại lượng tỷ lệ thuận với yếu tố dân số, đặc biệt
khi tỷ lệ dân số càng cao sẽ gây ra những đột biến về cầu bất động sản. Sự tăng giảm của
cầu về nhà ở và đất ở phụ thuộc rất lớn vào các yếu tố quy mô gia đình, thu nhập và giá
cả. Một mối quan hệ thuận chiều là quy mô gia đình tăng lên cũng kéo theo cầu về diện
tích nhà ở và đất tăng theo. Tuy nhiên, sự thay đổi không chỉ đơn giản phụ thuộc vào sự
thay đổi của quy mô, mà còn phụ thuộc vào kết cấu của gia đình. Sự thay đổi về quy mô


giữa một gia đình một người và một gia đình có thêm con nhỏ làm thay đổi không đáng
kể về cầu nhà ở, khi ấy, cầu thay đổi không đáng kể. Tóm lại, sự thay đổi về quy mô gắn
liền với sự thay đổi về kết cấu gia đình sẽ tạo ra sự thay đổi khá lớn về cầu nhà ở. 20
- Thu nhập dân cư
Nhu cầu về nhà ở là nhu cầu cơ bản thiết yếu không thể thiếu với mỗi người dân. Do
vậy, nhu cầu tối thiểu về nhà ở sẽ tăng lên tương ứng với tốc độ tăng của thu nhập khi

mức thu nhập đã vượt quá mức giới hạn về nhu cầu thiết yếu hàng ngày như lương thực,
thực phẩm... Đến một giới hạn cao hơn, nếu thu nhập tiếp tục tăng, nhu cầu về nhà ở tối
thiểu sẽ tăng chậm lại hoặc giảm đi thay vào đó là tăng cầu về nhà ở cấp cao.
- Giá tiêu dùng
Mỗi một hàng hóa bất động sản đều tồn tại dưới hình thức hiện vật và hình thức giá
trị. Các hình thức này luôn luôn tác động qua lại lẫn nhau.
Ví dụ một ngôi nhà được tăng thêm diện tích sử dụng hoặc được cải tạo, nâng cấp sẽ
có giá trị lớn hơn so với ngôi nhà ở trạng thái cũ. Tuy nhiên, giá trị bất động sản còn tùy
thuộc vào giá cả thị trường. Cùng một thữa đất, một căn hộ ở vào thời kỳ nóng thì giá cả
của chúng có thể tăng gấp đôi, gấp ba lần so với lúc bình thường; còn vào thời kỳ đóng
băng, giá lại hạ xuống, nhiều khi còn thấp hơn lúc bình thường.
- Kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội của Chính phủ
Việc tăng nhanh tốc độ đô thị hóa là một yếu tố vừa tác động đến cả yếu tố cung
cũng như yếu tố cầu về bất động sản.
Việc thực hiện các dự án cải tạo cơ sở hạ tầng tại các đô thị hiện hữu hoặc tại các khu
đô thị mới có thể tác động nhanh chóng làm tăng mức cầu về bất động sản, đồng thời
cũng có thể làm tăng mức cung về bất động sản. 21
Chính sách hỗ trợ của Chính phủ về tín dụng, hoặc trợ giá cho những người có thu
nhập thấp trong việc giải quyết vấn đề nhà ở cũng sẽ làm tăng mức cầu bất động sản.
Ngoài ra, các quy định về quyền và nghĩa vụ của người quản lý bất động sản cũng có
thể tác động trực tiếp cho thị trường bất động sản đóng băng hay vận hành một cách sôi
động.
Việc phát triển mạnh các khu công nghiệp và tăng mức độ thu hút đầu tư bên ngoài
vào các đô thị cũng sẽ làm tăng mức cầu về bất động sản nói chung.

Học viện chính trị - Hành chính quốc gia Hồ Chí Minh, Quản lý hành chính đối với thị trường bất động sản ở Việt
Nam, Nxb Chính trị quốc gia – Sự thật, 2011, Trang 42.
21
Học viện Tài chính, Thị trường bất động sản những vấn đề lý luận và thực tiễn, Nxb Tài chính, 2003,Trang 47.
20



- Đô thị hóa là quá trình phát triển tất yếu của mỗi quốc gia. Biểu hiện, dân cư tập
trung đông đúc về các vùng đô thị nên việc mở rộng không gian đô thị là bắt buộc. Vì
thế, quá trình đô thị hóa thường dẫn đến sự thay đổi nhất định về cầu nhà ở. Sự mất cân
đối về cung cầu nhà ở đô thị cũng cũng xuất hiện chủ yếu trong gia đoạn này, kéo theo sự
diễn biến sôi động trong quá trình phát triển đô thị hóa của thị trường nhà đất. 22
- Ngoài ra, còn phải kể đến một số yếu tố khác ảnh hưởng không nhỏ tới quy mô và
tính chất của cầu về bất động sản đó là trình độ phát triển sản xuất, sự chuyển đổi cơ cấu
nền kinh tế, tác động của quá trình hội nhập kinh tế khu vực và quốc tế...
1.2.4.2 Cung về bất động sản và những yếu tố ảnh hưởng tới cung
- Sự phát triển của kết cấu hạ tầng
Sự phát triển kết cấu hạ tầng thường làm cho cung bất động sản thay đổi. Sự thay đổi
này có tác động rất lớn về việc một bất động sản có thể đạt được tiêu chuẩn thuộc khu
vực cộng đồng hay tư nhân, làm giảm đi những ngôi nhà không đạt chuẩn.
Kết cấu hạ tầng có thể làm thay đổi công dụng và giá trị của bất động sản hiện có.
Nhờ sự phát triển của hệ thống kết cấu hạ tầng mà điệu kiện tiếp cận đất đai của nhà đầu
tư và người mua cũng dễ dàng hơn, nó có thể đáp ứng và thỏa mãn được nhiều yêu cầu
khác nhau của thị trường và nhờ đó có thể tham gia vào nguồn cung đất đai trên thị
trường.
Chính vì thế, sự phát triển hoàn thiện của kết cấu hạ tầng là tác nhân rất quan trọng
để thúc đấy nguồn cung bất động sản. 23
- Các yếu tố đầu vào và chi phí phát triển bất động sản
Các yếu tố nguyên liệu đầu vào và những tiến bộ khoa học - công nghệ được ứng
dụng trong xây dựng và kiến trúc có vai trò rất quan trọng về lượng cung bất động sản.
Nếu giá cả các nguyên vật liệu hạ thì giá thành xây dựng thấp và khả năng cung nhà ở với
giá hạ sẽ được mở rộng thêm. Các yếu tố này cho phép tạo ra nguồn cung bất động sản
với các cấp độ khác nhau tạo thêm tính phong phú về cung. Mặt khác, đối với một số
vùng có điều kiện địa lý đặc biệt hay thời tiết thì việc kết cấu xây dựng cũng như nguyên
vật liệu phụ thuộc vào sự phát triển của khoa học, công nghệ xây dựng. 24

- Chính sách và pháp luật Nhà nước

TS. Đỗ Thị Lan và TS. Đỗ Anh Tài, Giáo trình kinh tế tài nguyên đất, Nxb Nông nghiệp, Hà Nội, 2007.
Học viện chính trị - Hành chính quốc gia Hồ Chí Minh, Quản lý hành chính đối với thị trường bất động sản ở Việt
Nam, Nxb Chính trị quốc gia – Sự thật, 2011, Trang 32.
24
TS. Đỗ Thị Lan và TS. Đỗ Anh Tài, Giáo trình kinh tế tài nguyên đất, Nxb Nông nghiệp, Hà Nội, 2007.
22
23


Nhà nước là chủ thể quản lý thị trường bất động sản, vì thế, cung bất động sản phụ
thuộc rất lớn vào các chính sách của Nhà nước, quy định của pháp luật như: chế độ quản
lý đất đai về nhà ở, về chính sách sử dụng đất, quy định về quyền sở hữu...
+ Trước hết, các chế độ quy định về quyền sở hữu và quyền sử dụng về nhà đất. Việc
quy định rõ ràng và xác lập rộng rãi các quyền này đối với các nguồn đất đai và nhà ở
hiện có là điều kiện để các nguồn đất đai và nhà ở này sẵn sàng và có đầy đủ điều kiện
tham gia vào thị trường bất động sản hợp pháp. Những nguồn đất đai và nhà ở có thể phát
triển cho các công trình dân dụng nhưng không được hợp thức hóa về các quyền sở hữu
và sử dụng không thể tham gia nguồn cung của thị trường bất động sản hợp pháp và
không tính vào nguồn cung chính thức.
+ Việc thừa nhận và cho ra đời hoạt động của thị trường bất động sản tác động mạnh
đến lượng cung bất động sản trên thị trường. Nó cho phép nhiều đối tượng tham gia thúc
đẩy đa dạng và phong phú nguồn cung. Vì thế, nếu như Nhà nước quản lý không chặc
chẽ, không minh bạch, nhiều rủi ro sẽ tạo điều kiện cho giới đầu cơ tạo sự khan hiếm về
cung và tăng cầu một cách giả tạo. Chính vì vậy, việc quản lý của Nhà nước trên thị
trường bất động sản rất quan trọng đối với việc cân bằng cung cầu. Ngoài ra, còn điều
chỉnh hành vi của các doanh nghiệp, người có đất, từ đó tác động tới cung thị trường.
+ Kinh tế ngày càng phát triển, xu thế đô thị hóa ngày càng phát triển cao nên đòi hỏi
nguồn cung bất động sản càng gay gắt hơn. Việc thực hiện quy hoạch xây dựng là rất cấp

thiết và kip thời để đáp ứng sự thiếu hụt bất động sản. Quỹ đất tự nhiên là điều kiện quyết
định lượng cung bất động sản về quyền sử dụng đất. Một quốc gia có diện tích càng lớn
thì khả năng cung ứng về mặt này càng cao. Khả năng cung về đất có thể tăng lên nhờ sự
điều tiết của Nhà nước trên cơ sở quy hoạch quỹ đất tự nhiên. Cũng chính Nhà nước sẽ
quy định về mục đích sử dụng của đất đai. Nhà nước thực hiện quy hoạch và phân định
các vùng đất đai dành cho các mục đích sử dụng khác nhau. Vì thế, quỹ đất quy hoạch
cho các mục đích sử dụng là nguồn cung cho thị trường bất động sản. 25
1.3. THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM
1.3.1. Những cơ sở pháp lý cho thị trƣờng bất động sản
Vào thời kỳ trước năm 1990, đặc biệt là trước thời kỳ đổi mới năm 1986, quỹ đất
chưa phát triển ở nước ta còn rất nhiều, quá trình đô thị hóa diễn ra còn chậm, nhu cầu về
sử dụng đất của tổ chức, cá nhân còn chưa cao. Lúc này Luật Đất đai không cho phép
chuyển nhượng đất đai nên hầu như không có thị trường bất động sản. Các giao dịch bất
động sản lúc này chỉ là các giao dịch ngầm, manh nha và mang tính tự phát. Bước vào
Học viện chính trị - Hành chính quốc gia Hồ Chí Minh, Quản lý hành chính đối với thị trường bất động sản ở Việt
Nam, Nxb Chính trị quốc gia – Sự thật, 2011, Trang 34, 35.
25


×