Nghiên cứu xây dựng hồ sơ địa chính dạng số phục vụ công tác quản lý đất đai tại xã Trung Hội, huyện Định Hóa, tỉnh Thái Nguyên (Luận văn thạc sĩ)

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

TRẦN TUẤN MINH

NGHIÊN CỨU XÂY DỰNG HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH
DẠNG SỐ PHỤC VỤ CÔNG TÁC QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
TẠI XÃ TRUNG HỘI, HUYỆN ĐỊNH HÓA,
TỈNH THÁI NGUYÊN

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN - 2017


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

TRẦN TUẤN MINH

NGHIÊN CỨU XÂY DỰNG HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH
DẠNG SỐ PHỤC VỤ CÔNG TÁC QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
TẠI XÃ TRUNG HỘI, HUYỆN ĐỊNH HÓA,
TỈNH THÁI NGUYÊN
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số ngành: 60 85 01 03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Người hướng dẫn khoa học: TS. Nguyễn Đức Thạnh
CHỮ KÝ
GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN

TS. Nguyễn Đức Thạnh

THÁI NGUYÊN - 2017


i

LỜI CAM ĐOAN
Tác giả xin cam đoan, đây là công trình nghiên cứu của bản thân. Các
số liệu, kết quả nêu trong luận án là trung thực và chưa ai công bố trong bất
kỳ công trình nào khác. Mọi trích dẫn trong luận án đã được chỉ rõ nguồn gốc.
Tác giả luận văn

Trần Tuấn Minh


ii

LỜI CẢM ƠN
Để có thể hoàn thành được luận văn này, tác giả xin bày tỏ lòng biết ơn
sâu sắc tới TS. Nguyễn Đức Thạnh người không những định hướng nghiên
cứu cho tác giả trên con đường nghiên cứu khoa học mà còn luôn tận tình
hướng dẫn, chỉ bảo và giải đáp các thắc mắc cho tác giả trong suốt thời gian
thực hiện đề tài và trực tiếp hướng dẫn tác giả hoàn thành luận văn này.
Tác giả xin trân trọng cảm ơn các thầy, cô giáo phòng Đào tạo, khoa Quản
lý Tài nguyên, trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã giảng dạy, đóng góp ý
kiến, tạo điều kiện cho tác giả học tập và hoàn thành luận văn của mình.
Tác giả xin trân trọng cảm ơn sự giúp đỡ nhiệt tình của lãnh đạo Huyện
ủy, Hội đồng nhân dân, Uỷ ban nhân dân huyện Định Hóa trong việc lãnh

đạo, chỉ đạo và tạo điều kiện giúp đỡ trong quá trình thực hiện luận văn.
Tác giả xin trân trọng cảm ơn cán bộ phòng Tài nguyên và Môi trường,
Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện Định Hóa, UBND xã Trung Hội
đã giúp đỡ tác giả trong quá trình thu thập tài liệu thực hiện luận văn.
Tác giả xin chân thành cảm ơn người thân trong gia đình, bạn bè và đồng
nghiệp đã làm chỗ dựa tinh thần vững chắc cho tác giả học tập và công tác.
Thái Nguyên, ngày

tháng

Tác giả luận văn

Trần Tuấn Minh

năm 2017


iii

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN .............................................................................................. i
LỜI CẢM ƠN ................................................................................................... ii
MỤC LỤC ........................................................................................................ iii
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ................................................................. iv
DANH MỤC CÁC BẢNG................................................................................ v
DANH MỤC CÁC HÌNH ................................................................................ vi
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................ 1
2. Mục tiêu nghiên cứu ...................................................................................... 2
3. Yêu cầu của đề tài ......................................................................................... 2

4. Ý nghĩa của đề tài .......................................................................................... 3
Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU ............................................................ 4
1.1. Cơ sở khoa học của đề tài .......................................................................... 4
1.1.1. Nhà nước thống nhất quản lý về đất đai ................................................. 4
1.1.2. Các nội dung quản lý nhà nước về đất đai .............................................. 4
1.1.3. Cơ sở khoa học xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính .................................. 5
1.1.4. Cơ sở pháp lý xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính ..................................... 9
1.2. Vai trò của hệ thống hồ sơ địa chính đối với quản lý đất đai .................. 11
1.2.1. Khái niệm hệ thống hồ sơ địa chính ..................................................... 11
1.2.2. Nội dung hồ sơ địa chính ...................................................................... 12
1.2.3. Vai trò của hệ thống hồ sơ địa chính đối với công tác quản lý đất đai ....... 14
1.3. Các thành phần và nội dung hệ thống hồ sơ địa chính ở nước ta hiện nay .... 15
1.3.1. Hồ sơ tài liệu gốc, lưu trữ và tra cứu khi cần thiết................................ 15
1.3.2. Hồ sơ địa chính phục vụ thường xuyên trong quản lý .......................... 16
1.3.3. Hồ sơ địa chính dạng số (cơ sở dữ liệu địa chính số) ........................... 20


iv

1.4. Hồ sơ địa chính của một số nước trên thế giới ........................................ 21
1.4.1. Hồ sơ địa chính của Úc ......................................................................... 21
1.4.2. Hồ sơ địa chính của Malaysia ............................................................... 22
1.4.3. Hồ sơ địa chính của Thụy Điển............................................................. 23
1.4.4. Hồ sơ địa chính của Hà Lan .................................................................. 25
1.5. Xu hướng trong quá trình hoàn thiện hồ sơ địa chính ở Việt Nam ......... 27
1.6. Tổng quan thực trạng hồ sơ địa chính và tình hình xây dựng hồ sơ địa
chính dạng số tại huyện Định Hóa .................................................................. 32
1.6.1. Tổng quan thực trạng hồ sơ địa chính ................................................... 32
1.6.2. Tình hình xây dựng hồ sơ địa chính dạng số ........................................... 33
Chương 2. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ................ 34

2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ............................................................ 34
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu............................................................................ 34
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................... 34
2.2. Địa điểm và thời gian nghiên cứu ............................................................ 34
2.2.1. Địa điểm ................................................................................................ 34
2.2.2. Thời gian nghiên cứu ............................................................................ 34
2.3. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 34
2.3.1. Đánh giá điều kiện tự nhiên - kinh tế xã hội và thực trạng quản lý
đất đai trên địa bàn xã Trung Hội, huyện Định Hóa ....................................... 34
2.3.2. Đánh giá thực trạng thông tin đất đai trên hệ thống hồ sơ địa chính
dạng giấy của xã Trung Hội ............................................................................ 34
2.3.3. Nghiên cứu xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính, ứng dụng phần mềm
ViLIS lập hồ sơ địa chính dạng số xã Trung Hội ........................................... 35
2.3.4. Nhận xét và đánh giá kết quả ứng dụng phần mềm ViLIS ................... 35
2.3.5. Giải pháp hoàn thiện hồ sơ địa chính xã Trung Hội, huyện Định Hóa ...... 35
2.4. Phương pháp nghiên cứu .......................................................................... 35
2.4.1. Phương pháp điều tra thu thập số liệu ................................................... 35
2.4.2. Phương pháp đo đạc chỉnh lý bản đồ địa chính và xây dựng cơ sở
dữ liệu địa chính .............................................................................................. 36


v

2.4.3. Phương pháp tổng hợp và phân tích dữ liệu ......................................... 37
2.4.4. Phương pháp chuyên gia ....................................................................... 37
2.4.5. Phương pháp kiểm nghiệm thực tế ....................................................... 37
Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ........................ 38
3.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội xã Trung Hội, huyện
Định Hóa ......................................................................................................... 38
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ................................................................................. 38

3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ...................................................................... 42
3.1.3. Thực trạng quản lý đất đai trên địa bàn xã Trung Hội, huyện Định Hóa...... 46
3.2. Thực trạng thông tin đất đai trên hệ thống hồ sơ địa chính dạng giấy
của xã Trung Hội ............................................................................................. 51
3.2.1. Thực trạng dữ liệu bản đồ xã Trung Hội................................................. 51
3.2.2. Thực trạng công tác lưu trữ các sổ của hồ sơ địa chính xã Trung Hội ..... 52
3.3. Nghiên cứu xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính, ứng dụng phần mềm
ViLIS 2.0 lập hồ sơ địa chính dạng số xã Trung Hội ..................................... 54
3.3.1. Xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính ......................................................... 54
3.3.2. Ứng dụng phần mềm ViLIS lập hồ sơ địa chính dạng số ..................... 66
3.3.3. Ứng dụng hồ sơ địa chính dạng số phục vụ công tác quản lý nhà
nước về đất đai ................................................................................................ 67
3.4. Nhận xét và đánh giá kết quả ứng dụng phần mềm ViLIS ...................... 69
3.4.1. Nhận xét và đánh giá ............................................................................. 69
3.4.2. Những kết quả đạt được ........................................................................ 70
3.4.3. Những khó khăn, tồn tại ........................................................................ 71
3.5. Đề xuất giải pháp hoàn thiện hồ sơ địa chính xã Trung Hội, huyện
Định Hóa ......................................................................................................... 72
3.5.1. Xác định nội dung và cấu trúc thông tin dữ liệu địa chính ................... 72
3.5.2. Giải pháp về kỹ thuật đối với phần mềm quản trị................................. 74
3.5.3. Giải pháp về cơ chế chính sách ............................................................. 74
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ...................................................................... 76
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 78
PHỤ LỤC ....................................................................................................... 80


iv
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
BĐĐC

:

Bản đồ địa chính

BTNMT

:

Bộ Tài nguyên và Môi trường

CCDM

:

Core Cadastral Domain Model

CNQSD

:

Chứng nhận quyền sử dụng

CSDL

:

Cơ sở dữ liệu

ĐKQSDĐ

:

Đăng ký quyền sử dụng đất

GCN

:

Giấy chứng nhận

GCNQSDĐ

:

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

HSĐC

:

Hồ sơ địa chính

LADM

:

Land Administration Domain Model

QSD

:

Quyền sử dụng

STDM

:

Social Tenure Domain Model

TN&MT

:

Tài nguyên và Môi trường

UBND

:

Ủy ban nhân dân


v
DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1.

Diện tích và cơ cấu các loại đất chính ở xã Trung Hội năm 2015 ... 46

Bảng 3.2.

Tình hình biến động đất đai của xã Trung Hội giai đoạn
2010-2015 ................................................................................... 47

Bảng 3.3.

Thực trạng bản đồ địa chính xã Trung Hội ................................. 52

Bảng 3.4.

Hệ thống hồ sơ địa chính xã Trung Hội ...................................... 52

Bảng 3.5.

Kết quả xây dựng cơ sở dữ liệu về người sử dụng đất trên
địa bàn xã Trung Hội .................................................................. 56

Bảng 3.6.

Kết quả xây dựng cơ sở dữ liệu về thửa đất trên địa bàn xã
Trung Hội .................................................................................... 57

Bảng 3.7.

Kết quả xây dựng cơ sở dữ liệu về thửa đất sử dụng vào mục
đích nông nghiệp trên địa bàn xã Trung Hội .............................. 58

Bảng 3.8.

Kết quả xây dựng cơ sở dữ liệu về thửa đất sử dụng vào mục

đích phi nông nghiệp trên địa bàn xã Trung Hội ........................ 59

Bảng 3.9.

Kết quả xây dựng cơ sở dữ liệu về thửa đất có mục đích
chưa sử dụng trên địa bàn xã Trung Hội ..................................... 60

Bảng 3.10. Kết quả xây dựng cơ sở dữ liệu về tình trạng pháp lý của
thửa đất trên địa bàn xã Trung Hội ............................................. 61
Bảng 3.11. Kết quả xây dựng cơ sở dữ liệu về nguồn gốc đất đai trên
địa bàn xã Trung Hội .................................................................. 62
Bảng 3.12. Kết quả xây dựng các loại tài liệu về hồ sơ địa chính từ cơ
sở dữ liệu địa chính dạng số Xã Trung Hội ................................ 67


vi
DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 1.1.

Mô hình hạt nhân trong lĩnh vực địa chính, CCDM ...................... 5

Hình 1.2.

Mô hình địa chính LADM ............................................................. 6

Hình 1.3.

Mô hình địa chính STDM của UN-Habitat, năm 2009 ................. 8

Hình 1.4.

Sơ đồ liên kết giữa các nhóm dữ liệu thành phần ........................ 10

Hình 1.5.

Các thuộc tính cơ bản trong mô hình CSDL địa chính nước ta .. 10

Hình 1.6.

Yêu cầu thông tin đất đai trong quản lý nhà nước về đất đai ...... 12

Hình 1.7.

Vai trò của hệ thống hồ sơ địa chính đối với công tác quản lý
đất đai ........................................................................................... 15

Hình 1.8.

Hệ thống Kadaster-on-line của Hà Lan ....................................... 26

Hình 1.9.

Mô hình thành phần cơ sở dữ liệu địa chính số ........................... 31

Hình 3.1.

Sơ đồ vị trí địa lý xã Trung Hội, huyện Định Hóa ...................... 38

Hình 3.2.

Bản đồ địa chính xã Trung Hội (dạng Shape file) được đổ mầu
theo mục đích sử dụng đất ........................................................... 55

Hình 3.3.

Các bước cập nhật thông tin vào cơ sở dữ liệu thuộc tính .......... 63

Hình 3.4.

Công cụ nhập dữ liệu từ Excel của ViLIS ................................... 65

Hình 3.5.

Kết quả hoàn thiện cơ sở dữ liệu địa chính số xã Trung Hội Huyện Định Hóa đưa vào phục vụ công tác quản lý đất đai ....... 65

Hình 3.6.

Chức năng của modul Kê khai đăng ký và lập hồ sơ địa chính... 66

Hình 3.7.

Chức năng của Modul Đăng ký biến động và quản lý biến động .... 68


1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Trong giai đoạn hiện nay, sử dụng đất đai đang là nhu cầu thiết yếu
ngày càng tăng của con người, kéo theo đó là yêu cầu về sự quản lý chặt chẽ

và có hệ thống của Nhà nước nhằm mục đích sử dụng hiệu quả và bền vững
nguồn tài nguyên hữu hạn này. Để quản lý đất đai có hiệu quả thì hệ thống hồ
sơ địa chính có một vai trò hết sức quan trọng vì đây là cơ sở pháp lý để thực
hiện các công tác quản lý nhà nước về đất đai như: đăng ký cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất.
đăng ký biến động, quy hoạch sử dụng đất chi tiết,...
Ở nước ta, nhu cầu hiện đại hóa hệ thống hồ sơ địa chính ngày càng trở
nên cấp thiết do phần lớn dữ liệu lưu trữ tại các địa phương ở dạng giấy và
phương pháp quản lý thủ công dẫn đến những khó khăn trong tra cứu thông tin
và cập nhật biến động về sử dụng đất đai. Trong khi, hồ sơ địa chính là hệ thống
tài liệu mang tính kế thừa cao. Vì vậy, theo sự phát triển của xã hội, các thông tin
về đất đai cũng ngày càng được tăng theo cấp số nhân. Nếu chúng ta vẫn áp
dụng quản lý thủ công theo dạng văn bản giấy tờ thì hệ thống hồ sơ địa chính sẽ
chất thành “núi”. Tầm quan trọng của hồ sơ địa chính đã được khẳng định. Tuy
nhiên thực trạng hệ thống Hồ sơ địa chính của tỉnh Thái Nguyên nói chung và
của huyện Định Hóa nói riêng vẫn còn nhiều bất cập và bức xúc cần giải quyết.
Huyện Định Hóa đang trong quá trình phát triển mạnh mẽ, các quan hệ
đất đai ngày càng trở nên phức tạp và đa dạng, nhưng lại chưa có hệ thống
bản đồ địa chính chính quy, bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sổ
địa chính, sổ mục kê không đầy đủ, không được cập nhật thường xuyên đồng
bộ ở ba cấp. Hệ thống hồ sơ địa chính không đầy đủ, không có tính cập nhật
nên công tác quản lý đất đai của các xã thuộc huyện Định Hóa trong một thời
gian dài từ trước đến nay gặp rất nhiều khó khăn.


2
Với mong muốn góp phần giải quyết vấn đề bức xúc nêu trên, được sự
đồng ý của Ban giám hiệu nhà trường, Phòng Đào tạo - Trường Đại học Nông
Lâm Thái Nguyên, tác giả tiến hành nghiên cứu đề tài: “Nghiên cứu xây
dựng hồ sơ địa chính số phục vụ công tác quản lý đất đai tại xã Trung Hội,

huyện Định Hóa, tỉnh Thái Nguyên”.
2. Mục tiêu nghiên cứu
2.1. Mục tiêu tổng quát
Nghiên cứu xây dựng hồ sơ địa chính dạng số cho xã Trung Hội,
huyện Định Hóa nhằm phục vụ công tác quản lý đất đai cấp xã và góp phần
hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính đồng bộ tại 3 cấp (cấp tỉnh, huyện, xã).
2.2. Mục tiêu cụ thể
+ Đánh giá thực trạng quản lý đất đai và thông tin đất đai trên hệ thống
hồ sơ địa chính dạng giấy của xã Trung Hội.
+ Nghiên cứu xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính - Ứng dụng lập hồ sơ
địa chính dạng số cho xã Trung Hội.
+ Đánh giá kết quả và đề xuất giải pháp phù hợp với tình hình thực tế
nhằm hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính phục vụ công tác quản lý nhà nước
về đất đai cho xã Trung Hội trong thời gian tới.
3. Yêu cầu của đề tài
- Việc xây dựng, cập nhật, quản lý và khai thác sử dụng dữ liệu địa
chính phải đảm bảo tính chính xác, khoa học, khách quan, thống nhất và thực
hiện theo quy định hiện hành về lập hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận
QSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Thông tin đất đai được sử dụng trong công tác đăng ký đất đai, lập hồ sơ
địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, lập quy hoạch sử dụng đất,...
- Là nguồn số liệu cơ bản để quản lý sử dụng đất đai hiệu quả.


3
4. Ý nghĩa của đề tài
4.1. Ý nghĩa khoa học của đề tài
- Xây dựng hệ thống hồ sơ địa chính dạng số là một công cụ quan
trọng, trợ giúp quản lý Nhà nước về đất đai và các ngành có liên quan tới
đất đai.

- Xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu địa chính số đồng bộ dựa trên ứng
dụng công nghệ thông tin, chỉnh lý cập nhật biến động thường xuyên bằng phần
mềm ViLIS.
4.2. Ý nghĩa thực tiễn của đề tài
- Kết quả nghiên cứu của đề tài phản ánh đúng hiện trạng của hệ thống
hồ sơ địa chính trên địa bàn xã Trung Hội, huyện Định Hóa.


4
Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở khoa học của đề tài
1.1.1. Nhà nước thống nhất quản lý về đất đai
Luật đất đai năm 2013 khẳng định quan điểm đất đai thuộc sở hữu toàn
dân, do Nhà nước là người đại diện và thống nhất quản lý. Chế định về sở hữu
đất đai là một chế định quan trọng trong hệ thống pháp luật Việt Nam và có
ảnh hưởng rất lớn đến đời sống của nhân dân cũng như đến nền kinh tế, an
ninh quốc phòng. Do đó, phân định rõ ràng chủ sở hữu giúp cho hệ thống
pháp luật về đất đai được rõ ràng, minh bạch, phát huy được quyền làm chủ
của nhân dân, chứng minh được bản chất của nhà nước ta là nhà nước của
dân, do dân và vì dân.
1.1.2. Các nội dung quản lý nhà nước về đất đai
Tại điều 22 Luật đất đai năm 2013 quy định 15 nội dung quản lý Nhà
nước về đất đai. Bao gồm:
1. Ban hành văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và
tổ chức thực hiện văn bản đó.
2. Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành
chính, lập bản đồ hành chính.
3. Khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất
và bản đồ quy hoạch sử dụng đất; điều tra, đánh giá tài nguyên đất; điều tra

xây dựng giá đất.
4. Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
5. Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử
dụng đất.
6. Quản lý việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất.
7. Đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
8. Thống kê, kiểm kê đất đai.


5
9. Xây dựng hệ thống thông tin đất đai.
10. Quản lý tài chính về đất đai và giá đất.
11. Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử
dụng đất.
12. Thanh tra, kiểm tra, giám sát, theo dõi, đánh giá việc chấp hành quy
định của pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai.
13. Phổ biến, giáo dục pháp luật về đất đai.
14. Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo trong
quản lý và sử dụng đất đai.
15. Quản lý hoạt động dịch vụ về đất đai.
1.1.3. Cơ sở khoa học xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính
CSDL địa chính chứa đựng thông tin đất đai và đồng thời thể hiện mối
quan hệ của con người với thửa đất. Trên thế giới, các nhà khoa học luôn luôn cố
gắng tìm cách khái quát hoá các mô hình quản lý đất đai, từ đó đưa ra một chuẩn
mẫu về quản lý đất đai. Năm 1994, Hiệp hội Trắc địa thế giới (FIG) đã hoàn thành
tài liệu Cadastral 2014 thể hiện được những nguyên tắc cơ bản của một hệ thống
địa chính hiện đại với tầm nhìn 20 năm và nó đã trở thành một sợi chỉ xuyên suốt
trong các nghiên cứu có liên quan đến hồ sơ địa chính và đăng ký đất đai.
Dựa trên tài liệu này, năm 2002, một nhóm học giả người Hà Lan

(Lemmen, Van Oosterom và nnk) đã đưa ra một mô hình cơ sở dữ liệu địa
chính có tên là CCDM (Core Cadastral Domain Model) (hình 1.1).[24]

Hình 1.1. Mô hình hạt nhân trong lĩnh vực địa chính, CCDM


6
Mô hình này thể hiện mối quan hệ của con người (lớp Person) đối với
thửa đất (lớp Register Object) thông qua các quyền, trách nhiệm và giới hạn
sử dụng đất (lớp RRR - Right, Responsibility, Restriction). Đối tượng đăng ký
có thể là thửa đất hay bất động sản gắn liền với đất; con người là những người
sử dụng, người sở hữu bất động sản; quyền là quyền sử dụng đất và các quyền
có liên quan. CCDM đã trở thành mô hình dữ liệu chuẩn để phát triển, chỉnh
sửa cho phù hợp với hệ thống quản lý đất đai ở nhiều nước trên thế giới.
Từ mô hình này, năm 2008, hiệp hội FIG và các nhà khoa học tiếp tục
phát triển thành mô hình địa chính LADM (Land Administration Domain
Model) và được nhiều nước trên thế giới áp dụng như Bồ Đào Nha, Hà Lan,
Nhật,… LADM là một mô hình chuẩn hóa trong lĩnh vực đăng kí đất đai và
hồ sơ địa chính. (hình 1.2).
Về bản chất, mô hình LADM cũng vẫn thể hiện mối quan hệ giống như
CCDM. Tuy nhiên, các khái niệm về lớp đối tượng có sự mở rộng hơn. Đó là
mối quan hệ giữa con người (lớp LA_Party) với đơn vị hành chính cơ bản
(lớp LA_BAUnit) thông qua quyền, trách nhiệm và giới hạn sử dụng (lớp
LA_RRR).[24]

Hình 1.2. Mô hình địa chính LADM
Trên thực tế, mô hình LADM có rất nhiều lớp và phức tạp hơn rất
nhiều. Tuy nhiên hạt nhân của mô hình dựa trên 4 lớp cơ bản:

7
- Lớp LA_Party: là những cá nhân, tổ chức hoặc nhóm người đóng vai
trò trong việc thực hiện, giải quyết các quyền.
- Lớp LA_RRR: là các quyền, hạn chế hoặc trách nhiệm. Ví dụ như
không cho phép xây dựng trong phạm vi 200 m từ trạm nhiên liệu.
- Lớp LA_SpatialUnit: là các đơn vị không gian trên hoặc dưới bề mặt
đất. Các đơn vị không gian này có thể được thể hiện bằng dạng chữ, điểm,
đường, vùng trong không gian 2D, 3D hoặc kết hợp cả hai.
- Lớp LA_BAUnit: là đơn vị hành chính cơ bản. Đơn vị hành chính cơ
bản bao gồm các đơn vị không gian với các quyền, trách nhiệm, hạn chế duy
nhất và đồng nhất được liên kết trong toàn bộ hệ thống.
Đây là những lớp cơ bản của mô hình LADM, ngoài ra nó có thể được
phát triển hoặc thêm các lớp khác. Bởi vì, mặc dù, LADM là một mô hình hạt
nhân trong lĩnh vực địa chính nhưng LADM không được mong đợi để xây
dựng hoàn toàn như trên cho bất cứ quốc gia nào mà mô hình sẽ được mở
rộng và bổ sung thêm các thuộc tính, sự liên kết mới hoặc có thể là một lớp
mới hoàn toàn nhưng nó phù hợp đặc điểm sử dụng đất và cần thiết cho một
vùng và quốc gia đó.
Ví dụ. Mô hình Social Tenure Domain Model (STDM) được phát triển
dựa trên mô hình LADM là một sáng kiến của UN-Habitat (năm 2009) nhằm
hỗ trợ các nước mà trình độ quản lý đất đai còn yếu kém. [23].
Mối quan hệ giữa con người (Lớp Party) với các đơn vị không gian
(Lớp Spatial Unit) trong mô hình STDM được hiểu là mối quan hệ xã hội Social Tenure Relationship (Lớp Social Tenure). Mô hình này phù hợp với
các nước có nhiều khu nhà ổ chuột, mức độ thông tin về địa chính ít, nhiều
diện tích đất dựa vào phong tục, tập quán hơn là luật ở những khu vực nông
thôn,… (Hình 1.3).


8

Hình 1.3. Mô hình địa chính STDM của UN-Habitat, năm 2009
Vì vậy, LADM là một mô hình rất linh hoạt. Do đó, phải căn cứ vào
điều kiện và đặc điểm của mỗi nước để xây dựng mô hình CSDL địa chính
phù hợp và có hiệu quả nhất cho quốc gia đó.
Một ý tưởng nữa của LADM là sử dụng cơ sở dữ liệu thời gian trong
thuộc tính của các đối tượng để quản lý thông tin về quá khứ của các đối
tượng. Đối với mô hình CSDL địa chính, CSDL thời gian cho phép lưu trữ
các trạng thái quá khứ của thửa đất và các đăng ký quyền sử dụng đất. Trong
LADM, các đối tượng mà có thuộc tính tmin (được hiểu là thời gian bắt đầu)
và tmax (được hiểu là thời gian kết thúc) thì đều nằm trong lớp Versioned
Objects nhằm mô tả dữ liệu quá khứ hay lịch sử của đối tượng. Thời gian bắt
đầu được hiểu là thời điểm xuất hiện đối tượng đó theo pháp lý, còn thời gian
kết thúc là thời điểm đối tượng đó không tồn tại theo pháp lý. Như vậy, mỗi
trạng thái của đối tượng được ghi nhận bởi 2 thông tin của thời gian. Đặc
điểm này nhằm mục đích quản lý biến động được dễ dàng hơn.
Ví dụ, trong CSDL thửa đất có các dòng dữ liệu như sau:
ID

Mã

Mã thửa

Diện

xã

đất

tích

Thời gian Thời gian

MDSD

Chủ sử dụng

8 5581 96942278 450 m2

ONT

Hứa Đức Hùng

9 5581 96942278 200 m2

ONT

Hứa Đức Hùng

10 5581 96942279 250 m2

ONT Hứa Thị Ngọc Hà 20/8/2007

bắt đầu

kết thúc
20/8/2007

20/8/2007

9
Tại mã ID 8, thửa đất mã số 96942278, diện tích 450 m2 của ông Hứa
Đức Hùng được sử dụng ổn định lâu dài do ông cha để lại từ trước năm
1993, vì thế thời điểm bắt đầu không xác định được cụ thể thời gian nên để
trống. Ông Hùng đã tặng cho con gái mình là Hứa Thị Ngọc Hà với diện tích
là 200 m2 và thời điểm có hiệu lực của việc thực hiện tặng cho là 20/8/2007.
Do đó thời gian kết thúc của thửa đất 96942278 là 20/8/2007. Khi được tặng
cho, tiến hành tách thửa thì sẽ xuất hiện thêm 2 dòng dữ liệu (ID 9 và ID 10)
là thửa đất 96942278 với diện tích 200 m2 và thửa đất mới 96942279 diện
tích 250 m2. Cả hai thửa đất này đều có thời gian bắt đầu là 20/8/2007, thời
gian kết thúc trống, điều đó chứng tỏ hai thửa đất vẫn đang được sử dụng và
chưa có biến động xảy ra.
1.1.4. Cơ sở pháp lý xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính
Ở Việt Nam, việc nghiên cứu mô hình địa chính thống nhất nói chung
vẫn còn khá mới mẻ. Tuy nhiên, về bản chất thì hệ thống địa chính ở nước ta
vẫn thể hiện mối quan hệ giữa con người (bao gồm người sử dụng và quản lý)
với các thửa đất thông qua việc quy định các quyền và nghĩa vụ của từng đối
tượng. Từ mối quan hệ đó phát triển hình thành nên mô hình cơ sở dữ liệu địa
chính. Đơn vị hành chính xã, phường, thị trấn là đơn vị cơ bản để thành lập cơ
sở dữ liệu địa chính. Cơ sở dữ liệu địa chính của quận, huyện, thị xã thành
phố thuộc tỉnh là tập hợp cơ sở dữ liệu địa chính của tất cả các đơn vị hành
chính cấp xã, phường thuộc quận, huyện.
Để tạo hành lang pháp lý mở đường cho sự phát triển cơ sở dữ liệu địa
chính trên quy mô toàn quốc, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã ban hành
thông tư số 24/2014/TT - BTNMT quy định về hồ sơ địa chính và thông tư số
23/2014/TT - BTNMT quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Theo các Thông tư này, cơ sở dữ liệu địa chính chuẩn ở nước ta bao
gồm các nhóm dữ liệu thành phần và liên kết như sau:

10

Hình 1.4. Sơ đồ liên kết giữa các nhóm dữ liệu thành phần
Qua đó cho thấy, về bản chất thì CSDL địa chính ở nước ta vẫn thể
hiện mối quan hệ giữa con người với các thửa đất thông qua việc quy định các
quyền và nghĩa vụ của từng đối tượng.
tên
địa chỉ

ngày sinh

Con
người

dạng công ty (làm việc)

nghề nghiệp
quyền hợp pháp

Quyền

địa chỉ
mục đích sử dụng
đặc điểm tự nhiên

tình trạng công dân

quyền sử dụng
nhận dạng

Thửa đất

diện tích
giá trị

Hình 1.5. Các thuộc tính cơ bản trong mô hình CSDL địa chính nước ta


11
Như vậy, việc xây dựng hồ sơ địa chính ở nước ta sẽ dựa trên một số
quy định theo Thông tư 24/2014/TT - BTNMT và Thông tư 23/2014/TT BTNMT. Tuy nhiên, hồ sơ địa chính được xây dựng cũng phải gắn với các
đặc điểm quản lý, sử dụng đất của địa phương để thể hiện đầy đủ mối quan hệ
con người - thửa đất nhằm đảm bảo cung cấp thông tin cho công tác quản lý
đất đai cũng như nhu cầu của người dân, cộng đồng.
1.2. Vai trò của hệ thống hồ sơ địa chính đối với quản lý đất đai
1.2.1. Khái niệm hệ thống hồ sơ địa chính
Hồ sơ địa chính là tập hợp tài liệu thể hiện thông tin chi tiết về hiện
trạng và tình trạng pháp lý của việc quản lý, sử dụng các thửa đất, tài sản gắn
liền với đất để phục vụ yêu cầu quản lý nhà nước về đất đai và nhu cầu thông
tin của các tổ chức, cá nhân có liên quan. Hệ thống hồ sơ địa chính được hiểu
là hệ thống bản đồ địa chính và sổ sách địa chính, gồm các thông tin cần thiết
về các mặt tự nhiên, kinh tế, xã hội, pháp lý của thửa đất, về người sử dụng
đất, về quá trình sử dụng đất, được thiết lập trong quá trình đo đạc lập bản đồ
địa chính, đăng ký lần đầu và đăng ký biến động về sử dụng đất, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuỳ thuộc vào tính chất của từng loại tài liệu
và đặc điểm sử dụng của chúng mà hệ thống tài liệu trong hồ sơ địa chính
được chia thành 2 loại:
+ Hồ sơ tài liệu gốc, lưu trữ và tra cứu khi cần thiết
+ Hồ sơ địa chính phục vụ thường xuyên trong quản lý.

12
Hồ sơ
Địa chính

1. Vị trí
2. Hình thể
3. Kích th-ớc

1. Bản đồ
địa chính
Tự nhiên
2. Sổ mục kê

4. Diện tích

3. Sổ địa chính

5. Loi t
6. Giỏ t

Kinh tế

Thửa đất

4. Giấy chứng
nhận quyền
sử dụng đất

7. Tên chủ sử dụng
5. Hồ sơ, giấy
tờ về chủ sử
dụng đất

8. Mục đích sử dụng
9. Thời hạn sử dụng
10. Các quyền và nghĩa vụ

Xó hi,
phỏp lý

6. Các giấy tờ
pháp lý có
liên quan

11. Các rng buộc, hạn chế
về sử dụng đất
12. Biến động về sử dụng đất
13. Cơ sở pháp lý

Hỡnh 1.6. Yờu cu thụng tin t ai trong qun lý nh nc v t ai
1.2.2. Ni dung h s a chớnh
H s a chớnh mang nhng ni dung, thụng tin v s dng v qun lý
t ai; bao gm ba lp thụng tin c bn:
- Cỏc thụng tin v iu kin t nhiờn.
- Cỏc thụng tin kinh t - xó hi.
- Cỏc thụng tin v c s phỏp lý.
- Cỏc thụng tin ny c th hin t tng quan n chi tit cho tng
tha t trờn ton lónh th.

13
Các thông tin về điều kiện tự nhiên của thửa đất
Các thông tin này bao gồm: Vị trí, hình dáng, kích thước, tọa độ (quan
hệ hình học), diện tích của thửa đất (số lượng). Để xác định các thông tin này
người ta sử dụng phương pháp đo đạc thành lập bản đồ, sản phẩm thu được là
bản đồ địa chính (được thể hiện trên giấy và dạng số).
Bản đồ địa chính là tài liệu cơ bản đầu tiên của hồ sơ địa chính, giúp
nhận biết các điều kiện tự nhiên của thửa đất. Để liên hệ thông tin giữa bản đồ
địa chính với các lớp thông tin khác trong hệ thống hồ sơ địa chính người ta
gán cho mỗi tờ bản đồ một số hiệu (số thứ tự kèm theo tên gọi), mỗi thửa đất
có một số hiệu duy nhất (gọi là số thửa). Số thửa có ý nghĩa rất quan trọng,
không những nó giúp cho việc thống kê đất đai không bị trùng sót mà còn
giúp tra cứu các thông tin thuộc tính của từng thửa đất và liên hệ giữa các
thuộc tính với nhau.
Các thông tin về mặt kinh tế - xã hội
Các thông tin về quan hệ xã hội trong quá trình sử dụng đất bao gồm:
chủ sử dụng đất, nguồn gốc sử dụng đất, phương thức sử dụng đất (giao, cho
thuê, chuyển nhượng, thừa kế,…), mục đích sử dụng đất, quá trình chuyển đổi
mục đích sử dụng đất, quá trình chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu các
giá trị đầu tư cho đất, đất không được cấp giấy chứng nhận
Các thông tin về kinh tế: giá đất, hạng đất, thuế đất, mối quan hệ giữa
Nhà nước và người sử dụng đất (giao đất không thu tiền, giao đất có thu tiền,
thu tiền một lần, thu tiền định kỳ hay hàng năm,…).
Các thông tin này được thiết lập trong quá trình đăng ký đất đai bằng
phương pháp tổ chức kê khai đăng ký đất đai từ cấp cơ sở (xã, phường, thị
trấn) trên cơ sở bản đồ địa chính.
Tổ chức kê khai đăng ký đất đai thực chất là thu thập các thông tin về
quan hệ xã hội do chủ sử dụng đất cung cấp dưới hình thức viết đơn đăng ký

quyền sử dụng đất của từng chủ sử dụng đất.


14
Các thông tin về cơ sở pháp lý
Các thông tin về cơ sở pháp lý bao gồm: tên văn bản, số văn bản, cơ
quan phát hành văn bản, ngày tháng năm ký theo yêu cầu của từng loại hồ sơ
địa chính.
Các thông tin pháp lý là cơ sở để xác định giá trị pháp lý của thửa đất.
1.2.3. Vai trò của hệ thống hồ sơ địa chính đối với công tác quản lý đất đai
Hồ sơ địa chính có vai trò rất quan trọng đối với công tác quản lý đất
đai, nhất là ở cấp cơ sở xã (phường) và cấp huyện (quận). Điều này được thể
hiện thông qua sự trợ giúp của hệ thống đối với các nội dung quản lý Nhà
nước về đất đai.
Các thông tin trong hồ sơ địa chính phục vụ trực tiếp cho công tác
thống kê, kiểm kê đất, là cơ sở xác định nguồn gốc và tình trạng pháp lý của
thửa đất phục vụ cho việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Hồ sơ địa
chính phục vụ đắc lực cho công tác giao đất, cho thuê đất và cung cấp cơ sở
thông tin sử dụng đất cho thanh tra, giải quyết tranh chấp, khiếu nại tố cáo
về đất đai.
Hồ sơ địa chính cũng đóng vai trò khá quan trọng trong công tác quản
lý tài chính về đất đai, là cơ sở để xác định hạng đất, giá trị tài sản gắn liền
với đất và nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất. Thông tin trong hồ sơ địa
chính phản ánh hiện trạng sử dụng đất phục vụ cho công tác quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất. Thông qua việc cập nhật các biến động sử dụng đất, hồ sơ
địa chính cho phép nhà quản lý theo dõi quá trình sử dụng đất.
Ở cấp độ vĩ mô, thông tin hồ sơ địa chính phản ánh thực trạng sử dụng
đất làm cơ sở để Nhà nước xây dựng chính sách sử dụng đất đai trong quá
trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước.
Hồ sơ địa chính không chỉ có chức năng phục vụ quản lý nhà nước về

đất đai mà còn thực hiện việc cung cấp các thông tin về sử dụng đất phục vụ
nhu cầu thông tin của cộng đồng.


15

Chính sách
đất đai

- Phản ánh hiện
trạng để xây dựng
chính sách
- Đánh giá thực
hiện chính sách

Hồ

Cơ sở thẩm tra
(nguồn gốc, cơ
sở pháp lý sử
dụng đất )

Thanh tra, giải quyết
tranh chấp, khiếu nại

sơ
địa

Chỉnh lý
hồ sơ

Thông tin biến
động sử dụng đất

- Đánh giá hiện
trạng sử dụng đất
- Phản ánh kết quả
thực hiện kế hoạch

Quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất

chính

- Lập hồ sơ
- Thẩm định hồ sơ
- Kiểm tra việc giao
đất, cho thuê đất

Giao đất, cho
thuê đất

Cơ sở tổng hợp
số liệu:
- Định kỳ
- Chuyên đề

- Cơ sở xác định
hạng đất
- Thông tin tài sản

gắn liền với đất
- Nghĩa vụ tài chính
Quản lý tài chính
về đất đai

- Thống kê, kiểm kê
đất đai
- Cung cấp thông tin

- Nguồn gốc và thông tin
thửa đất
- Tình trạng pháp lý

- Kê khai đăng ký
- Cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất

Hỡnh 1.7. Vai trũ ca h thng h s a chớnh i vi
cụng tỏc qun lý t ai
1.3. Cỏc thnh phn v ni dung h thng h s a chớnh nc ta hin nay
1.3.1. H s ti liu gc, lu tr v tra cu khi cn thit
H s ti liu gc l cn c phỏp lý duy nht lm c s xõy dng v
quyt nh cht lng h s a chớnh phc v thng xuyờn cho cụng tỏc
qun lý. Nú bao gm cỏc ti liu sau:
- Cỏc ti liu gc hỡnh thnh trong quỏ trỡnh o c thnh lp bn
a chớnh bao gm: ton b thnh qu giao np sn phm theo Lun chng
kinh t - k thut ó c cỏc c quan cú thm quyn phờ duyt ca mi
cụng trỡnh o v lp bn a chớnh tr bn a chớnh, h s k thut
tha t, s trớch tha.
- Cỏc ti liu gc hỡnh thnh trong quỏ trỡnh ng ký ban u, ng ký

bin ng t ai v cp GCNQSD: Cỏc giy t do ch s dng t giao
np khi kờ khai ng ký, cỏc giy t phỏp lý v ngun gc s dng t, cỏc
giy t liờn quan ti ngha v ti chớnh i vi nh nc, nh GCNQSD
c, vn t mua bỏn, giy phộp xõy dng nh, bn ỏn ca Tũa ỏn nhõn dõn,