PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI VÀ THỰC TIỄN ÁP DỤNG

TRƯỜNG ĐẠI HỌC THƯƠNG MẠI
KHOA KINH TẾ - LUẬT
----------

BÀI THẢO LUẬN
Học phần: Luật Đất đai

Đề tài: PHÂN TÍCH PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH
CHẤP ĐẤT ĐAI Ở VIỆT NAM, THỰC TRẠNG ÁP DỤNG VÀ
PHƯƠNG HƯỚNG GIẢI QUYẾT

Nhóm 2
Giảng viên hướng dẫn:
Lớp học phần: 1610PLAW2211


LỜI MỞ ĐẦU
Đất đai là tài nguyên vô cùng quí giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành
phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố dân cư, xây
dựng các cơ sở kinh tế văn hóa xã hội và an ninh quốc phòng.
Đất đai gắn liền với chủ quyền, lãnh thổ của mỗi quốc gia, của mỗi địa phương;
gắn liền với cuộc sống của mỗi gia đình, mỗi con người...
Pháp luật nước ta luôn đặt việc điều chỉnh các vấn đề đất đai lên hàng đầu. Nhà
nước không ngừng hoàn thiện pháp luật về đất đai để phù hợp với sự phát triển
kinh tế xã hội, với mục tiêu xây dựng đất nước.
Từ khi Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hòa ra đời, Nhà nước đã ban hành Luật
Đất đai 1987, Luật đất đai 1993, Luật sửa đổi bổ sung Luật đất đai năm 1998, năm
2001, Luật Đất đai năm 2003 và gần đây nhất là Luật đất đai 2013. Bên cạnh đó,
pháp luật về đất đai ngày càng hoàn thiện hơn với hệ thống các văn bản dưới luật
như các Nghị định, Thông tư,...
Nhắc đến pháp luật về đất đai, một trong những nội dung không thể thiếu là pháp

luật về giải quyết tranh chấp đất đai. Trải qua các văn bản luật và văn bản dưới luật
từ năm 1987 đến nay, pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai dần hoàn thiện và
đáp ứng được yêu cầu của thực tiễn. Tuy nhiên, pháp luật về giải quyết tranh chấp
đất đai còn tồn đọng một số bất cập, khiến việc áp dụng để giải quyết trên thực tiễn
còn gặp nhiều khó khăn. Trong phạm vi bài thảo luận của mình, nhóm 2 phân tích
pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai, thực trạng khi áp dụng và đưa ra phương
hướng giải pháp để hoàn thiện hơn hệ thống pháp luật về giải quyết tranh chấp đất
đai.


CHƯƠNG I. LÝ LUẬN CHUNG
Tranh chấp đất đai
1.1.1 Khái niệm tranh chấp đất đai
Các Mác viết: “Đất đai là tài sản mãi mãi với loài người, là điều kiện để
sinh tồn, là điều kiện không thể thiếu được để sản xuất, là tư liệu sản xuất cơ bản
trong nông, lâm nghiệp”. Đúng vậy, do nhu cầu sử dụng đất của con người ngày
càng phong phú và đa dạng hơn nên pháp luật về đất đai đã ra đời, nhằm tạo lập
một môi trường pháp lý lành mạnh cho hoạt động khai thác và sử dụng đất hợp lý
và có hiệu quả. Đồng thời, tạo cơ sở pháp lý vững chắc để giải quyết dứt điểm và
có hiệu quả những tranh chấp đất đai nảy sinh.
Theo Khoản 24, Điều 3, Luật Đất đai 2013 thì “ tranh chấp đất đai là tranh
chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan
hệ đất đai”. Đối tượng của tranh chấp đất đai ở đây không phải là quyền sở hữu
đất, các chủ thể tham gia tranh chấp không phải là các chủ thể có quyền sở hữu đối
với đất. Đây là điều không phải bàn cãi vì Điều 53, Hiến pháp 2013 hay điều 4,
Luật đất đai 2013 quy định rất rõ đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại
diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý
1.1.2 Phân loại tranh chấp đất đai
Trên thực tế, tranh chấp đất đai không chỉ là hiện tượng phổ biến mà trong đó còn
hết sức đa dạng về chủ thể cũng như nội dung tranh chấp. Theo quy định của pháp

luật hiện hành có ba loại hình tranh chấp đất đai:
+ Tranh chấp về quyền sử dụng đất đai;
+ Tranh chấp về tài sản có liên quan đến quyền sử dụng đất;
+ Tranh chấp về quyền sử dụng đất có liên quan đến địa giới đơn vị hành chính
(xã, huyện, tỉnh) Tuy nhiên, trên thực tế thường xuất hiện dạng tranh chấp đất đai
phổ biến sau đây:
- Tranh chấp hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất: Dạng tranh chấp này thường
xảy ra ở vùng nông thôn, việc phát sinh thường là do lúc chuyển đổi đất đai hai bên
không làm hợp đồng hoặc hợp đồng có được soạn thảo nhưng nội dung rất sơ sài,


đơn giản. Vì thế, sau một thời gian một bên cảm thấy quyền lợi bị thiệt thòi nên
phát sinh tranh chấp, mặc dù vào thời điểm chuyển đổi hai bên đều đã nhất trí về
các điều kiện để chuyển đổi quyền sử dụng đất.
- Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
Dạng tranh chấp này xảy ra khá phổ biến, việc phát sinh thường là do một bên
hoặc cả hai bên thực hiện không đúng giao kết như không trả tiền hoặc không giao
đất, cũng có trường hợp do bị lừa dối hoặc sau khi ký kết hợp đồng thấy bị hớ
trong điều khoản thỏa thuận về giá cả nên rút lại không thực hiện hợp đồng. Nhiều
trường hợp nội dung hợp đồng không đề cập rõ ràng về mục đích của hợp đồng,
không xác định cụ thể bên bán hay bên mua có nghĩa đóng thuế chuyển quyền sử
dụng đất, làm thủ tục . đây cũng là nguyên nhân dẫn đến tranh chấp
- Tranh chấp hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất:
Việc phát sinh dạng tranh chấp này là do một bên hoặc cả hai bên vi phạm các điều
khoản của hợp đồng như: Hết thời hạn thuê đất nhưng không chịu trả lại đất cho
bên cho thuê; Không trả tiền thuê đất; Sử dụng đất không đúng mục đích khi thuê;
Đòi lại đất trước thời hạn hợp đồng.
- Tranh chấp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất:
Dạng tranh chấp này thường phát sinh sau khi thời hạn thực hiện nghĩa vụ đã hết,
nhưng bên vay đã không thực hiện nghĩa vụ trả nợ đã cam kết.

- Tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất: Dạng tranh chấp này thường xảy ra do các
nguyên nhân chủ yếu sau:
+ Người có quyền sử dụng đất chết không để lại di chúc và những người thừa kế
theo pháp luật không thỏa thuận được với nhau về việc phân chia di sản thừa kế
hoặc không hiểu biết về các quy định của pháp luật thừa kế, nên dẫn đến việc phát
sinh tranh chấp.
+ Người sử dụng đất trước khi chết có lập di chúc để lại thừa kế quyền sử dụng đất
nhưng di chúc đó trái pháp luật.
- Tranh chấp do lấn, chiếm đất:


Loại tranh chấp này xảy ra do một hoặc cả hai bên đã chiếm dụng đất của nhau. Có
trường hợp trước đây khi thi hành chính sách cải tạo nông nghiệp, Nhà nước đã
giao đất cho người khác sử dụng, nay chủ cũ tự động chiếm lại đất canh tác và dẫn
đến tranh chấp.
- Tranh chấp về cản trở việc thực hiện quyền sử dụng đất:
Loại tranh chấp này tuy số lượng tranh chấp phát sinh ít nhưng tính chất lại rất
phức tạp. Thông thường, do mâu thuẫn phát sinh, bên sử dụng đất ở gần lối đi công
cộng có vị trí đất ở sâu hoặc xa mặt tiền và một bên do có thành kiến cá nhân đã
cản trở người sử dụng đất bên trong việc thực hiện quyền sử dụng đất như không
cho đi qua phần đất của mình, rào lại lối đi chung v.v . do đó dẫn đến tranh chấp.
Ngoài ra, còn tồn tại một số dạng tranh chấp đất đai cụ thể trên thựctế như:
- Tranh chấp về việc làm
- Tranh chấp quyền sử dụng đất;

thiệt

hại

đến

việc

sử

dụng

đất;

- Tranh chấp tài sản gắn liền với đất;
- Tranh chấp đất trong vụ án ly hôn.
Trên cơ sở khái niệm tranh chấp đất đai chúng ta có khái niệm giải quyết tranh
chấp đất đai như sau: “giải quyết tranh chấp đất đai là hoạt động của cơ quan Nhà
nước có thẩm quyền nhằm giải quyết các bất đồng, mâu thuẫn giữa các bên để tìm
ra các giải pháp đúng đắn trên cơ sở pháp luật nhằm xác định rõ quyền và nghĩa vụ
của các chủ thể trong quan hệ đất đai”
c, Đặc điểm tranh chấp đất đai
Quan hệ đất đai là một dạng đặc biệt của quan hệ dân sự nên bên cạnh những đặc
điểm chung của một tranh chấp dân sự, tranh chấp đất đai còn mang những đặc
điểm đặc trưng riêng khác với các tranh chấp dân sự, tranh chấp lao động, tranh
chấp kinh tế. Sự khác biệt đó thể hiện ở những điểm chủ yếu sau đây:
Thứ nhất, chủ thể của tranh chấp đất đai chỉ có thể là chủ thể của quyền quản lý và
quyền sử dụng đất mà không phải là chủ thể của quyền sở hữu đất đai. Quyền sử
dụng đất của các chủ thể được xác lập dựa trên quyết định giao đất, cho thuê đất


của Nhà nước hoặc được Nhà nước cho phép nhận chuyển nhượng từ các chủ thể
khác hoặc được Nhà nước thừa nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đối với diện tích
đất đang sử dụng. Như vậy, chủ thể của tranh chấp đất đai là các tổ chức, hộ gia
đình, cá nhân tham gia với tư cách là người quản lý hoặc người sử dụng đất.

Thứ hai, nội dung của tranh chấp đất đai rất đa dạng và phức tạp. Hoạt động quản
lý và sử dụng đất trong nền kinh tế thị trường diễn ra rất đa dạng, phong phú với
việc sử dụng đất vào nhiều mục đích khác nhau, với diện tích, nhu cầu sử dụng
khác nhau. Trong nền kinh tế thị trường, việc quản lý và sử dụng đất không đơn
thuần chỉ là việc quản lý và sử dụng một tư liệu sản xuất. Đất đai đã trở thành một
loại hàng hóa đặc biệt, có giá trị thương mại, giá đất lại biến động theo quy luật
cung cầu trên thị trường, nên việc quản lý và sử dụng nó không đơn thuần chỉ là
việc khai thác giá trị sử dụng mà còn bao gồm cả giá trị sinh lời của đất (thông qua
các hành vi kinh doanh quyền sử dụng đất). Tất nhiên, khi nội dung quản lý và sử
dụng đất phong phú và phức tạp hơn thì những mâu thuẫn, bất đồng xung quanh
việc quản lý và sử dụng đất đai cũng trở nên gay gắt và trầm trọng hơn.
Thứ ba, tranh chấp đất đai phát sinh gây hậu quả xấu về nhiều mặt như: Có thể gây
mất ổn định về chính trị, phá vỡ mối quan hệ xã hội, làm mất đoàn kết trong nội bộ
nhân dân, phá vỡ trật tự quản lý đất đai, gây đình trệ sản xuất, ảnh hưởng trực tiếp
đến lợi ích không những của bản thân các bên tranh chấp mà còn gây thiệt hại đến
lợi ích của Nhà nước và xã hội.
Thứ tư, đối tượng của tranh chấp đất đai là quyền quản lý và quyền sử dụng đất.
Đất đai là loại tài sản đặc biệt không thuộc quyền sở hữu của các bên tranh chấp
mà thuộc quyền sở hữu của Nhà nước
d, Nguyên nhân tranh chấp đất đai
Nguyên nhân chủ quan
+ Về cơ chế quản lý đất đai: công tác quản lý của nhà nước còn buông lỏng, nhiều
sơ hở, có khi phạm phải sai lầm, giải quyết tùy tiện sai pháp luật.
Trong cơ chế quản lý kế hoạch hóa tập trung thì nhà nước phân công phân cấp cho
quá nhiều ngành dẫn đến quản lý không chặt chẽ, còn lỗ hổng. Có thời kỳ thì mỗi


loại đất do một ngành quản lý , nên khi tranh chấp xảy ra có quá nhiều ngành có
thẩm quyền quản lý.
Trong cơ chế thị trường Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch

chung, có sự phân công, phân cấp trách nhiệm quản lý đất đai khá rõ. Tuy nhiên,
trên thực tế vẫn còn tồn tại nhiều sai phạm, non kém về trình độ quản lý của đội
ngũ cán bộ làm công tác quản lý đất đai. Điều này góp phần làm xuất hiện nhiều
tranh chấp đất đai phức tạp, khó giải quyết. Cụ thể:
- Hồ sơ địa chính chưa hoàn chỉnh, đồng bộ, nên thiếu căn cứ pháp lý và thực tế để
xác định quyền sử dụng và quản lý đất đai của tổ chức, cá nhân, đặc biệt là ở
những vùng mà quan hệ đất đai phức tạp và có nhiều biến động. Trong nhiều
trường hợp, việc tranh chấp đất đai lại bắt nguồn từ những tài liệu lịch sử của chế
độ cũ để lại. Hơn nữa, việc giao đất lại không được tiến hành theo một quy trình
chặt chẽ, nên hồ sơ đất đai không đồng bộ và bị thất lạc.
- Quy hoạch sử dụng đất đai chưa đi vào nề nếp, nên nhiều trường hợp sử dụng đất
không hợp lý khó bị phát hiện. Khi phát hiện thì lại không được xử lý kịp thời.
Nhiều địa phương còn có những nhận thức lệch lạc về chính sách đất đai, quản lý
đất đai còn nặng về biện pháp mệnh lệnh hành chính mà chưa chú ý đến biện pháp
quản lý về mặt kinh tế
- Một số nơi ban hành văn bản pháp lý đất đai không rõ ràng, hoặc chủ trương sai
lầm của một số cán bộ đã làm cho một bộ phận nhân dân hiểu lầm là Nhà nước có
chủ trương "trả lại đất cũ", trả lại đất ông cha, dẫn đến việc khiếu kiện đòi lại đất
ngày càng nhiều
+ Về công tác cán bộ công chức thực hiện công vụ liên quan đến đất đai Một bộ
phận cán bộ, công chức được giao nhiệm vụ quản lý đất đai đã thực hiện không tốt
nhiệm vụ được giao, thiếu gương mẫu, lạm dụng chức quyền, vì lợi ích riêng tư, bị
kẻ xấu lợi dụng để "đục nước béo cò", thực hiện những âm mưu đen tối, gây mất
ổn định xã hội. Lợi dụng chủ trương điều chỉnh ruộng đất, tổ chức lại sản xuất theo
cơ chế mới, một số cán bộ, đảng viên lợi dụng sơ hở trong các chế độ, chính sách
đất đai của Nhà nước và dựa vào chức quyền để chiếm dụng đất đai trái phép, gây
bất bình trong nhân dân. Đặc biệt, ở những nơi nội bộ mất đoàn kết thì lại lấy vấn
đề đất đai làm phương tiện để đấu tranh với nhau, một số phần tử xấu lợi dụng cơ

hội này để bao chiếm đất đai hoặc kích động gây chia rẽ nội bộ và gây mất ổn định
về tình hình chính trị- xã hội, làm mất uy tín của tổ chức Đảng và chính quyền
+ Về công tác lãnh đạo, chỉ đạo Công tác lãnh đạo, chỉ đạo việc giải quyết tranh
chấp đất đai ở nhiều nơi, nhiều lúc còn hữu khuynh, mất cảnh giác. Chẳng những
hồ sơ đất đai không đầy đủ, mà việc đăng ký nhân khẩu, hộ khẩu ở nông thôn cũng
chưa chặt chẽ, kẻ xấu có điều kiện để hoạt động dễ dàng. Khi phát hiện những kẻ
cầm đầu, tổ chức gây rối, kích động vi phạm pháp luật thì lúng túng trong xử lý,
nương nhẹ trong thi hành pháp luật, không tổ chức được lực lượng quần chúng cốt
cán đấu tranh với mọi biểu hiện tiêu cực, mà trái lại, để quần chúng bị bọn xấu lôi
kéo. Tổ chức Đảng và chính quyền trở thành người bị động, phải chạy theo giải
quyết những vụ việc đã xảy ra hoặc xử lý những hậu quả nặng nề
+ . Về đường lối chính sách, pháp luật về đất đai Chính sách đất đai và các chính
sách khác có liên quan đến đất đai chưa đồng bộ, có mặt không rõ ràng và đang
còn biến động. Thực tế áp dụng các chính sách đất đai còn tùy tiện dẫn đến tình
trạng: Người có khả năng sản xuất nông nghiệp thì thiếu ruộng đất, ngược lại,
người có ruộng lại không có khả năng hoặc nhu cầu sản xuất, để đất đai hoang hóa
hoặc sử dụng đất kém hiệu quả. Tình trạng người nông dân phải ra các đô thị bán
sức lao động, gây mất ổn định cơ cấu lao động sản xuất cũng có nguyên nhân từ
việc thiếu đất để sản xuất. Thực tiễn đã chứng minh những sai lầm trong phong
trào hợp tác hóa nông nghiệp như nóng vội, gò ép, đưa quy mô hợp tác xã (HTX)
nhỏ lên quy mô HTX lớn không phù hợp với trình độ năng lực quản lý của đội ngũ
cán bộ, đặc biệt là đội ngũ cán bộ cơ sở đã dẫn đến hậu quả là đất đai sử dụng bừa
bãi, lãng phí và kém hiệu quả. Cùng với việc đổi mới cơ chế quản lý trong nông
nghiệp được đổi mới, người sử dụng đất có nhu cầu sử dụng đất ngày càng cao, đòi
hỏi phải có một diện tích đất nhất định để sản xuất. Do đó đã xuất hiện tư tưởng
đòi lại đất để sản xuất. Chính sách đất đai chưa phù hợp, chậm đổi mới đã tạo cơ
sở cho việc lấn chiếm đất đai diễn ra khá phổ biến, song chưa được giải quyết và
xử lý kịp thời. Bên cạnh đó, việc Nhà nước chia, tách, nhập hoặc thành lập mới
những đơn vị hành chính trong những năm gần đây dẫn đến việc phân địa giới
hành chính không rõ ràng, cụ thể làm cho tình hình tranh chấp đất đai ngày càng

phức tạp và gay gắt hơn
+ Về công tác tuyên truyền, giáo dục và phổ biến pháp luật Công tác tuyên truyền,
giáo dục và phổ biến pháp luật đất đai chưa được coi trọng, làm cho nhiều văn bản


pháp luật đất đai của Nhà nước chưa được phổ biến sâu rộng trong nhân dân. Tuy
nhiên, việc tranh chấp đất đai ở mỗi địa phương khác nhau còn có những nguyên
nhân đặc thù và việc tìm ra những nguyên nhân đó phải căn cứ vào thực tế sử dụng
đất, và phong tục tập quán của từng địa phương để xây dựng được những giải pháp
tốt nhất nhằm giải quyết có hiệu quả từng vụ tranh chấp. Song trên thực tế khía
cạnh này chưa được các cơ quan nhà nước chú trọng, xem xét.
Nguyên nhân khách quan
+ Tranh chấp đất đai ở nước ta phát sinh có nguồn gốc sâu xa do lịch sử để lại. Ở
miền Bắc, sau Cách mạng tháng 8 và sau năm 1953, Đảng và Chính phủ đã tiến
hành cải cách ruộng đất, xóa bỏ chế độ chiếm hữu ruộng đất của thực dân, phong
kiến, thiết lập quyền sở hữu ruộng đất cho người nông dân. Năm 1960, thông qua
con đường hợp tác hóa nông nghiệp, ruộng đất của người nông dân được đưa vào
làm tư liệu sản xuất chung trở thành sở hữu tập thể, do đó tình hình sử dụng đất đai
tương đối ổn định.
Ở miền Nam, sau hai cuộc kháng chiến chống ngoại xâm tình hình sử dụng đất
đai có nhiều diễn biến phức tạp hơn. Trong chín năm kháng chiến, Chính phủ đã
tiến hành chia ruộng đất cho người nông dân hai lần vào các năm 1949 - 1950 và
năm 1954, nhưng đến năm 1957, ngụy quyền Sài gòn đã thực hiện cải cách điền
địa, thực hiện việc "truất hữu" nhằm xóa bỏ thành quả của cách mạng, gây ra
những xáo trộn về quyền quản lý ruộng đất của người nông dân. Sau khi thống
nhất đất nước, năm 1975, Nhà nước đã tiến hành hợp tác hóa nông nghiệp, đồng
thời xây dựng hàng loạt các lâm trường, nông trường, trang trại. Những tổ chức đó
bao chiếm quá nhiều diện tích đất nhưng sử dụng lại kém hiệu quả. Đặc biệt, qua
hai lần điều chỉnh ruộng đất vào các năm 1977 - 1978 và năm 1982- 1983, với
chính sách chia cấp đất theo kiểu bình quân, "cào bằng" đã dẫn tới những xáo trộn

lớn về ruộng đất, về ranh giới, số lượng và mục đích sử dụng đất đai.
+ Khi đất nước ta chuyển sang nền kinh tế thị trường với sự thay đổi cơ chế quản
lý làm cho đất đai thì đất đai ngày càng trở nên có giá trị. Dưới góc độ kinh tế, đất
đai được coi như một loại hàng hóa trao đổi trên thị trường theo quy luật cung cầu,
quy luật giá trị. Đây là quy luật tự nhiên, nhưng đối với đất lại không được thừa
nhận một cách dễ dàng ở nước ta trong một thời gian khá dài. Do vậy Nhà nước
chưa kịp thời có các chính sách để điều tiết và quản lý có hiệu quả. Và do đó nhà,


đất trở nên có giá trị cao, đã tác động đến tâm lý của nhiều người dẫn đến tình
trạng tranh chấp, đòi lại nhà, đất mà trước đó đã bán, cho thuê, cho mượn, đã bị
tịch thu hoặc giao cho người khác sử dụng hoặc khi thực hiện một số chính sách về
đất đai ở các giai đoạn trước đây mà không có các văn bản xác định việc sử dụng
đất ổn định của họ
Giải quyết tranh chấp đất đai
a, Khái niệm
Theo Từ điển giải thích thuật ngữ luật học: "Giải quyết tranh chấp đất đai là giải
quyết bất đồng, mâu thuẫn trong nội bộ nhân dân, tổ chức và trên cơ sở đó phục
hồi các quyền lợi hợp pháp bị xâm hại đồng thời truy cứu trách nhiệm pháp lý đối
với hành vi vi phạm pháp luật về đất đai"
Giải quyết tranh chấp đất đai, với ý nghĩa là một nội dung của chế độ quản lý nhà
nước đối với đất đai, được hiểu là hoạt động của các cơ quan nhà nước có thẩm
quyền, nhằm tìm ra các giải pháp đúng đắn trên cơ sở pháp luật, nhằm giải quyết
các bất đồng, mâu thuẫn giữa các bên, khôi phục lại quyền lợi cho bên bị xâm hại.
Đồng thời xử lý đối với các hành vi vi phạm pháp luật đất đai. Như vậy, giải quyết
tranh chấp đất đai là việc vận dụng đúng đắn các quy định của pháp luật để bảo vệ
tốt nhất các quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.
b, Nguyên tắc để giải quyết tranh chấp đất đai
Nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý
Nguyên tắc bảo đảm lợi ích của người sử dụng đất, nhất là lợi ích kinh tế, khuyến

khích việc tự thương lượng, tự hòa giải trong nội bộ nhân dân
Nguyên tắc giải quyết tranh chấp đất đai phải nhằm mục đích ổn định tình hình
chính trị, kinh tế, xã hội, gắn việc giải quyết tranh chấp đất đai với việc tổ chức lại
sản xuất, bố trí lại cơ cấu sản xuất hàng hóa Do ảnh hưởng tiêu cực của tranh chấp
đất đai đến mọi mặt của đời sống chính trị, kinh tế, xã hội nên việc giải quyết các
tranh chấp đất đai phải nhằm vào mục đích bình ổn các quan hệ xã hội. Chú ý đảm
bảo quá trình sản xuất của người dân, tránh làm ảnh hưởng dây chuyền đến cơ cấu
sản xuất chung. Đồng thời cải thiện và bố trí, sắp xếp lại cơ cấu sản xuất hàng hóa
theo chủ trương của Đảng: "Ai giỏi nghề gì, làm nghề ấy


Nguyên tắc đảm bảo pháp chế xã hội chủ nghĩa Khi giải quyết tranh chấp đất đai
phải chú ý và tuân thủ các nguyên tắc, trình tự, thủ tục, thẩm quyền mà pháp luật
đã quy định. Phát hiện và giải quyết kịp thời các vi phạm pháp luật về đất đai,
tránh tình trạng để tranh chấp đất đai kéo dài, làm ảnh hưởng tới tâm lý và lợi ích
của người dân
II. Lịch sử pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai
Đất đai, chính sách đất đai là sợi chỉ đỏ xuyên suốt lịch sử Cách mạng Việt Nam
dưới sự lãnh đạo của Đảng từ 1930 đến nay, Cách mạng tháng Tám 1945 đã khai
sinh ra nước Việt Nam dân chủ công hòa - Nhà nước dân chủ nhân dân đầu tiên ở
khu vực Đông Nam Á, đồng thời cũng đặt nền móng cho ngành Quản lý đất đai
Việt Nam dưới chế độ mới; Nhân dịp kỷ niệm 65 năm ngày truyền thống Ngành
xin điểm lại khái quát chính sách pháp luật đất đai Việt Nam 1945 – 2010.
1. Lịch sử hình thành pháp luật về đất đai
Đất đai, chính sách đất đai là sợi chỉ đỏ xuyên suốt lịch sử Cách mạng Việt Nam
dưới sự lãnh đạo của Đảng từ 1930 đến nay, Cách mạng tháng Tám 1945 đã khai
sinh ra nước Việt Nam dân chủ công hòa - Nhà nước dân chủ nhân dân đầu tiên ở
khu vực Đông Nam Á, đồng thời cũng đặt nền móng cho ngành Quản lý đất đai
Việt Nam dưới chế độ mới; Nhân dịp kỷ niệm 65 năm ngày truyền thống Ngành
xin điểm lại khái quát chính sách pháp luật đất đai Việt Nam 1945 – 2010.

1.1 Giai đoạn 1945 - 1954
1.1.1. Thực hiện chính sách giảm tô, tịch thu ruộng đất của thực dan Pháp, Việt
gian phản động chia cho nông dân nghèo, chia lại công điền công thổ.
Cương lĩnh chính trị của Đảng Cộng sản Đông Dương năm 1930 đã đề ra nhiệm
vụ chiến lược của Cách mạng Việt Nam: “Đánh đổ đế quốc xâm lược giành độc lập
dân tộc và xóa bỏ chế độ phong kiến giành ruộng đất cho nông dân ”. Cách mạng
tháng Tám 1945 thành công; nước Việt Nam Dân chủ Cộng hòa ra đời đánh đấu
một kỷ nguyên mới độc lập cho dân tộc, tự do hạnh phúc cho nhân đân; đã đặt nền
móng cho chính sách ruộng đất của Nhà nước dân chủ nhân dân. Sau khi Cách
mạng tháng Tám thành công, Chính phủ nước Việt Nam Dân chủ Cộng hòa đã ban
hành sắc lệnh bãi bỏ thuế thân, thuế môn bài, giảm tô, tịch thu ruộng đất của thực
dân Pháp, Việt gian phản động chia cho nông dân nghèo, chia lại công điền công


thổ: ngày 20/10/1945 Chính phủ ra sắc lệnh giảm tô 25%; ngày 26/10/1945 Chính
phủ ra Nghị định giảm thuế 20%.
Tháng 1/1948 Hội nghị lần thứ hai Ban chấp hành trung ương Đảng đã đề ra các
chính sách ruộng đất trong thời kỳ kháng chiến; tháng 2/1949 Chính phủ ra sắc
lệnh tạm cấp ruộng đất của Việt gian và chia ruộng đất của của thực dân Pháp cho
dân cày nghèo; ngày 14/7/1949 Chính phủ ra sắc lệnh giảm tô 25% so với mức tô
trước Cách mạng tháng Tám; Tháng 3/1952 Chính phủ đã ban hành điều lệ tạm
thời về sử dụng đất công điền, công thổ. Đến thời điểm này số ruộng đất công ở
3.035 xã miền Bắc đã chia cho nông dân là 184.871 ha, chiếm 77% dện tích đất
công điền, công thổ ở các địa phương này.
1.1.2 Tiến hành cải cách ruộng đất
Hội nghị lần thứ Năm Ban chấp hành Trung ương Đảng khóa II (tháng 11/1953)
đã thông qua cương lĩnh ruộng đất. Luật Cải cách ruộng đất đã được Quốc hội
nước Việt Nam Dân chủ cộng hòa thông qua ngày 4/10/1953. Theo quy định
củaLuật Cải cách ruộng đất, ruộng đất được chia cho nông dân theo nguyên
tắc:“thiếu nhiều chia nhiều, thiếu ít chia ít, không thiếu không chia; chia trên cơ sở

nguyên canh, rút nhiều bù ít, rút tốt bù xấu, rút gần bù xa; chia theo nhân khẩu chứ
không chia theo lao động; lấy số diện tích bình quân và sản lượng bình quân ở địa
phương làm tiêu chuẩn để chia; chia theo đơn vị xã, xong nếu xã ít người, nhiều
ruộng thì thì có thể san sẻ một phần cho xã khác ít ruộng, nhiều người, sau khi chia
đủ cho nông dân trong xã”.
1.2. Giai đoạn 1955 - 1975
1.2.1. Hoàn thành cải cách ruộng đất, khôi phục kinh tế nông nghiệp
Tháng 9/1954 Bộ Chính trị ra quyết định thực hiện hoàn thành cải cách ruộng
đất và Kế hoạch 3 năm khôi phục kinh tế (1955 - 1957); Tháng 5/1955 Quốc Hội
ban hành 8 chính sách khuyến khích sản xuất nông nghiệp nhằm khôi phục kinh tế
sau chiến tranh (khi chiến tranh kết thúc, 140.000 ha ruộng đất bị bỏ hoang hóa;
200.000 ha không có nước tưới); Tháng 8/1955 Hội nghị lần thứ Tám Ban chấp
hành Trung ương Đảng khóa II đã thông qua chủ trương xây dựng thí điểm hợp tác
xã sản xuất nông nghiệp (HTXSXNN).
1.2.2. Thí điểm xây dựng hợp tác xã nông nghiệp (1955 - 1957)


Năm 1955 có 6 HTXSXNN được thành lập ở các tỉnh Phú Thọ, Thái Nguyên,
Thanh Hóa; Năm 1956 có 26 HTXSXNN được thành lập; đến 10/1957 có 42
HTXSXNN được thành lập.
1.2.3. Cải tạo XHCN đối với thành phần kinh tế cá thể của nông dân, thí điểm xây
dựng HTX nông nghiệp bậc thấp (1958-1960)
Tháng 11/1958 Hội nghị lần thứ 14 Ban chấp hành Trung ương Đảng khóa II đã
đề ra kế hoạch 3 năm cải tạo và bước đầu phát triển kinh tế miền Bắc (1958 1960): “Đẩy mạnh cuộc cách mạng XHCN đối với thành phần kinh tế cá thể của
nông dân, thợ thủ công và cải tạo XHCN đối với thành phần kinh tế tư bản tư
doanh, đồng thời phải ra sức phát triển kinh tế quốc doanh”; “Hợp tác hóa nông
nghiệp là cái khâu chính trong toàn bộ dây chuyền cải tạo XHCN ở miền Bắc nước
ta. Mục tiêu là đến năm 1960 phải căn bản hoàn thành HTX bậc thấp, tức là phải
thu hút được tuyệt đại bộ phận nông dân cá thể vào HTX”;
1.2.4. Xây dựng HTX nông nghiệp bậc thấp (1960 - 1975)

Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ III (tháng 9/1960) đã đề ra đường lối xây dựng
chủ nghĩa xã hội ở miền Bắc: “đối với nông nghiệp, phương hướng là tiếp tục thu
hút nông dân cá thể vào HTX bậc thấp, từng bước chuyển lên bậc cao; mở rộng
quy mô HTX, kết hợp hoàn thiện quan hệ sản xuất với phát triển lực lượng sản
xuất. Quá trình hợp tác hóa nông nghiệp đã diễn ra nhanh chóng, với sự tập trung
cao độ ruộng đất, lao động và các tư liệu sản xuất; từ hợp tác xã bậc thấp chuyển
lên hợp tác xã bậc cao, ruộng đất đã được tập thể hóa triệt để, chế độ sở hữu tập thể
về ruộng đất đã được thiết lập”.
1.2.5. Xây dựng HTX nông nghiệp bậc cao (1960 - 1975)
- Năm 1965 Hội nghị lần thứ 11, 12 Ban chấp hành Trung ương Đảng khóa III
đã đề ra nghị quyết chuyển hướng về tư tưởng, tổ chức kinh tế, quốc phòng, tiếp
tục xây dựng CNXH trong điều kiện cả nước có chiến tranh; chủ trương tiếp tục
củng cố HTX nông nghiệp. Quy mô HTX ngày càng mở rộng với mô hình HTX
liên thôn, HTX quy mô toàn xã; trong đó HTX là đơn vị quản lý, đội sản xuất là
đơn vị nhận khoán với phương thức 3 khoán: khoán sản lượng, khoán lao động,
khoán chi phí, phân phối bình quân. Mô hình HTX đã thích ứng với điều kiện thời
chiến, tuy nhiên phương thức điều hành theo lối hành chính đã phát sinh yếu tố độc


đoán, chuyên quyền, mệnh lệnh, vi phạm nguyên tắc dân chủ đã kìm hãm sản xuất,
nông dân vẫn không quan tâm đến hiệu quả sử dụng đất; sản xuất trì trệ, đời sống
tiếp tục gặp nhiều khó khăn. Tháng 9 năm 1966 tại Vĩnh Phúc đã xuất hiện hình
thức ”khoán hộ”, thực chất là giao quyền sử dụng đất cho hộ nông dân., tuy nhiên
do trái với quy định chung đã bị phê phán và đình chỉ.
- Cuối năm 1974 Ban Bí thư ra chỉ thị 208/CT-TƯ về tổ chức lại sản xuất, cải
tiến quản lý nông nghiệp.Việc cải tiến quản lý HTX nông nghiệp được xác định
là “Xây dựng HTX thành đơn vị kinh tế thống nhất quản lý, thống nhất điều hành,
thống nhất kinh doanh, thống nhất phân phối. Tổ chức lại sản xuất, tiến hành phân
công lại lao động mới, hình thành các đội sản xuất cơ bản, các đội chuyên (đội
giống, đội thủy lợi, đội cầy, đội bảo vệ thực vật, đội làm phân...). Ban quản trị

HTX điều hành các hoạt động của đội sản xuất theo theo một kế hoạch đã được
xây dựng sẵn”.
- Nghị quyết 24 - Ban chấp hành Trung ương Đảng khóa III tháng 9/1975 đã xác
định chủ trương: “Triệt để xóa bỏ tàn dư chế độ thực dân phong kiến về ruộng
đất” với phương hướng: “Kết hợp chặt chẽ giữa cải tạo XHCN đối với nông nghiệp
với xây dựng nền nông nghiệp lớn XHCN, một mặt xây dựng các nông trường
quốc doanh… mặt khác phải thực hiện hợp tác hóa nông nghiệp, làm từng bước
tích cực, vững chắc”. Thực hiện Nghị quyết 24 - Ban chấp hành Trung ương Đảng
(khóa III), đến năm 1978 ở các tỉnh miền Trung đã xây dựng được 114 HTX nông
nghiệp với 90% ruộng đất, 80% trâu bò và các tư liệu sản xuất khác đã được tập
thể hóa; Ở Tây Nguyên xuất hiện chủ yếu hình thức các tổ hợp tác lao động và tập
đoàn sản xuất; ở Nam Bộ thí điểm xây dựng HTX ở Tân Hội (Tiền Giang), Ô môn
(Hậu Giang), Long Thàng (Đồng Nai);Mô hình tập thể hóa nông nghiệp đã đạt đến
đỉnh cao, hoàn chỉnh, phân công lao động trong HTX nông nghiệp theo hướng
chuyên môn hóa.
1.3. Giai đoạn 1976 - 1985
1.3.1. Hoàn thiện HTX quy mô toàn xã, tổ chức nông nghiệp sản xuất lớn (19761980)
- Đại Hội Đảng cộng sản Việt Nam lần thứ IV tháng 12 năm 1976 quyết định
đường lối xây dựng CNXH trên phạm vi cả nước. Chủ trương xây dựng cấp huyện,
hoàn thiện xây dựng HTX quy mô toàn xã, tổ chức nông nghiệp sản xuất lớn được


tiếp tục khẳng định: “Tổ chức lại sản xuất nông nghiệp theo hướng tập trung, xóa
bỏ kiểu tổ chức sản xuất và ăn chia theo đội. Thực hiện việc quản lý, sử dụng
ruộng đất tập trung, thống nhất trên quy mô HTX. Các HTX phân phối lại ruộng
đất cho các đội trên nguyên tắc tiện canh tiện cư với quy mô lớn, tránh phân tán,
chia sẻ ruộng đất manh mún”; “Chuyển sản xuất tập thể từ kiểu làm ăn phân tán, tự
cấp tự túc sang sản xuất theo quy hoạch và kế hoạch thống nhất của huyện”; “Về
cải tiến quản lý, tổ chức lao động theo hướng tập trung, dưới sự điều hành thống
nhất của ban quản trị HTX. Trên cơ sở định mức lao động, xếp bậc công việc, tiêu

chuẩn tính công, HTX xây dựng kế hoạch 3 khoán”
- Thực hiện Chỉ thị 57/CT-TƯ ngày 14/3/1978 Bộ Chính Trị “về việc nắm vững
và đẩy mạnh công tác cải tạo nông nghiệp miền Nam” và Chỉ thị 43 CT-TƯ ngày
15/11/1978 Bộ Chính Trị “ về việc xóa bỏ các hình thức bóc lột của phú nông, tư
sản nông thôn và tàn dư bóc lột phong kiến, thực sự phát huy quyền làm chủ của
nông dân lao động, đẩy mạnh cải tạo XHCN đối với nông nghiệp ở các tỉnh phía
Nam”
1.3.2 Cải tiến quản lý hợp tác xã nông nghiệp (1981 - 1985)
- Ngày 13/1/1980 Ban Bí thư Trung ương Đảng đã ban hành Chỉ thị số 100 về
“Cải tiến công tác khoán, mở rộng khoán sản phẩm đến nhóm và người lao động
trong HTX nông nghiệp”. Chỉ thị nêu rõ: “HTX nông nghiệp phải quản lý chặt chẽ
và sử có hiệu quả tư liệu sản xuất, trước hết là ruộng đất, sức kéo, phân bón, các
công cụ và cơ sở vật chất kỹ thuật của tập thể”; “Tổ chức tốt việc giao diện tích
ruộng đất cho đội sản xuất, cho nhóm và người lao động sử dụng để thực hiện sản
lượng khoán, tránh để đồng ruộng bị chia cắt manh mún, khi diện tích giao khoán
cho người lao động được phân bố hợp lý, thì có thể ổn định vài ba năm để xã viên
yên tâm thâm canh trên diện tích đó”. Chỉ thị 100 của Ban Bí thư đã tạo cho xã
viên được quyền sử dụng đất trong khuôn khổ rộng rãi hơn, thiết thực và gắn bó
hơn với lợi ích của người lao động, một mốc son có ý nghĩa về chính sách ruộng
đất nông nghiệp thời kỳ này.
- Ngày 3/5/1983 Ban Bí thư Trung ương Đảng đã ban hành Chỉ thị 19 “về hoàn
thành điều chỉnh ruộng đất, đẩy mạnh cải tạo XHCN với nông nghiệp ở các tỉnh
Nam Bộ”


- Ngày 29/11/1983 Ban Bí thư Trung ương Đảng đã ban hành Chỉ thị 29-CT-TW
về việc đẩy mạnh giao đất giao rừng, xây dựng rừng và tổ chức kinh doanh theo
phương thức nông lâm kết hợp, chủ trương giao đất, giao rừng cho hộ nông dân
nhằm khuyến khích nông dân trồng rừng trên đất trống, đồi núi trọc; nông dân
được quyền thừa kế tài sản trên đất trồng rừng và cây công nghiệp dài ngày.

- Ngày 18/1/1984 Ban Bí thư Trung ương Đảng đã ban hành Chỉ thị 35/CT-TW
“về khuyến khích và hướng dẫn phát triển kinh tế gia đình”:“Về đất cho phép các
hộ gia đình nông dân tận dụng mọi nguồn đất đai mà HTX, nông lâm trường chưa
sử dụng hết để đưa vào sản xuất”; “Về thuế, nhà nước không đánh thuế sản xuất,
kinh doanh đối với kinh tế gia đình, chỉ đánh thuế sát sinh và đất thuộc; đất phục
hóa được miễn thuế nông nghiệp”; “Về lưu thông, hộ gia đình nông dân được
quyền tiêu thụ các sản phẩm làm ra”.
- Ngày 29/1/1985 Ban Bí thư Trung ương Đảng đã ban hành Chỉ thị 56 về việc
củng cố quan hệ sản xuất ở nông thôn miền núi, cho phép áp dụng linh hoạt các
hình thức kinh tế hợp tác từ thấp đến cao; ở vùng núi cao, không nhất thiết tổ chức
HTX mà phát triển kinh tế hộ gia đình và thiết lập quan hệ nhà nước - nông dân
theo đơn vị bản, buôn; trong HTX áp dụng hình thức khoán gọn cho hộ xã viên.
1.4. Giai đoạn từ 1986 đến nay
1.4.1. Đổi mới cơ chế quản lý kinh tế chuyển từ cơ chế kế hoạch hóa, tập trung
quan liêu bao cấp sang cơ chế kinh tế hàng hóa nhiều thành phần có sự quản lý của
Nhà nước theo định hướng xã hội chủ nghĩa
Đường lối Đổi mới, đẩy mạnh Công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, xây
dựng nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa đã được xác định tại Đại
hội Đại biểu toàn quốc Đảng Cộng sản Việt Nam khoá VI (1986), và được Đại hội
Đại biểu toàn quốc Đảng Cộng sản Việt Nam Khoá VII (1991), Khoá VIII (1996),
Khoá IX ( 2001), Khoá X (2006) tiếp tục phát triển.
1.4.2 Đổi mới chính sách đất đai đáp ứng yêu cầu đổi mới cơ chế kinh tế
Thể chế hóa chủ trương, chính sách đất đai của Đảng, Hiến Pháp Cộng hòa
XHCN Việt Nam năm 1992, đã quy định: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân (Điều 17);
Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật (Điều 18). Luật
Đất đai 1987, Luật Đất đai 1993, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều Luật Đất đai


1998, 2001, Luật Đất đai 2003, đã cụ thể hóa các quy định về đất đai của Hiến
pháp. Luật Đất đai đã quy định các nguyên tắc quản lý và sử dụng đất đai: đất đai

thuộc sở hữu toàn dân, nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch, pháp
luật, sử dụng đất đai hợp lý hiệu quả và tiết kiệm, bảo vệ cải tạo bồi dưỡng đất, bảo
vệ môi trường để phát triển bền vững; Các quyền của người sử dụng đất: được cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, được hưởng thành quả lao động và kết quả
đầu tư trên đất được giao, được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế
chấp quyền sử dụng đất, được góp vốn bằng quyền sử dụng đất để sản xuất, kinh
doanh; Nghĩa vụ của người sử dụng đất: sử dụng đúng mục đích, bảo vệ đất, bảo
vệ môi trường, nộp thuế, lệ phí, tiền sử dụng đất, bồi thường khi được nhà nước
giao đất, trả lại đất khi nhà nước có quyết định thu hồi. Bộ Luật dân sự cũng quy
định cụ thể các quan hệ dân sự liên quan đến quyền sử dụng đất...
1.4.3. Chính sách phát triển thị trường bất động sản
Nghị quyết Đại hội Đảng VIII, IX, X đã xác lập chủ trương, mở đường cho sự
hình thành và phát triển thị trường bất động sản Việt Nam góp phần tiếp tục tạo lập
đồng bộ các yếu tố thị trường trong cơ chế quản lý kinh tế thị trường định hướng
Xã hội chủ nghĩa.
2. Đặc điểm về Pháp Luật của Việt Nam
2. 1. Chế độ sở hữu toàn dân về đất đai
Với chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước là đại diện chủ sở hữu ở nước
ta, quyền chủ sở hữu đất đai có những đặc điểm như sau: Về quyền chiếm hữu đất
đai: Nhà nước các cấp tự nắm giữ tổng hợp tài sản/tài nguyên đất đai thuộc phạm
vi lãnh thổ của minh - sự nắm giữ này là tuyệt đối và không điều kiện, không thời
hạn; để tổ chức việc sử dụng đất theo quyền hạn của mình, Nhà nước quyết định
giao một phần quyền chiếm hữu của mình cho người sử dụng trên những khu đất,
thửa đất cụ thể với thời gian có hạn chế, có thể là lâu dài nhưng không phải là vĩnh
viễn. Về quyền sử dụng đất đai: Nhà nước thực hiện quyền sở hữu đất đai về mặt
kinh tế bằng cách khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản, tài nguyên
đất đai; Tuy nhiên Nhà nước không tự mình trực tiếp sử dụng toàn bộ đất đai mà
tổ chức cho toàn xã hội (trong đó có cả tổ chức của Nhà nước) sử dụng đất vào mọi
mục đích; quyền sử dụng đất được giao cho người sử dụng (tổ chức, hộ gia đình,
cá nhân) trên những thửa đất cụ thể; Về quyền định đoạt tài sản/tài nguyên đất đai:

Quyền định đoạt của Nhà nước là cơ bản và tuyệt đối thể hiện các hoạt động cụ thể
khi giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Về
quyền hưởng dụng lợi ích thu được từ đất đai: Nhà nước - đại diện chủ sở hữu toàn
dân về đất đai có quyền hưởng dụng lợi ích từ đất đai, nhằm phục vụ cho các hoạt
động của Nhà nước và lợi ích của toàn xã hội.
- Bảo vệ chế độ sở hữu đất đai: Luật Đất đai 1987 quy định: “Nghiêm cấm việc
mua, bán, lấn chiếm đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức, nhận đất được
giao mà không sử dụng, sử dụng đất không đúng mục đích, tự tiện sử dụng đất
nông nghiệp, đất có rừng vào mục đích khác, làm hủy hoại đất đai” (Điều 1 Luật
Đất đai 1987); Luật Đất đai 1993 quy định: “Nghiêm cấm việc lấn chiếm đất đai,
chuyển quyền sử dụng đất trái phép, sử dụng đất không đúng mục đích được giao,
hủy hoại đất” (Luật Đất đai 1993, Điều 6); Luật Đất đai 2003: “Nhà nước không
thừa nhận việc đòi lại đất đã được giao theo quy định của Nhà nước cho người
khác sử dụng trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam
dân chủ cộng hoà, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hoà miền Nam Việt Nam
và Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam”. (Luật Đất đai 2003, Điều 10);
2. 2. Quyền sử dụng đất
2. 2.1. Người sử dụng đất: Luật đất đai 1987 (Điều 1) quy định người sử dụng
đất bao gồm: Các nông trường, lâm trường, hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông
nghiệp, lâm nghiệp; các xí nghiệp; đơn vị vũ trang nhân dân; cơ quan nhà nước; tổ
chức xã hội; cá nhân. Luật đất đai 1993 (Điều 1) quy định người sử dụng đất bao
gồm: các tổ chức kinh tế; đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan nhà nước, tổ chức
chính tri, xã hội (gọi chung là tổ chức), hộ gia đình và cá nhân. So với Luật Đất đai
1987, Luật Đất đai 1993 đã mở rộng thành phần: tổ chức kinh tế và hộ gia
dình;Luật sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai 1998, 2001 đã bổ sung thêm đối tượng: “tổ
chức, cá nhân nước ngoài”. Luật Đất đai 2003 quy định cụ thể hơn.
2. 2.2. Các quyền sử dụng đất
Cụ thể hóa các quy định của Hiến pháp 1980, Luật Đất đai 1987 đó quy định cụ

thể quyền của người sử dụng đất:“Nhà nước đảm bảo cho người sử dụng đất được
hưởng những quyền lợi hợp pháp trên đất được giao, kể cả quyền chuyển nhượng,
bán thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất được giao khi không còn sử dụng
đất và đất đó được giao cho người khác sử dụng theo trình tự, thủ tục do pháp luật


quy đinh” (Điều 3. Luật Đất đai 1987); “Chuyển quyền sử dụng đất” là một quy
định mới của Hiến pháp 1992, theo đó, Luật Đất đai 1993 và các Luật sửa đổi bổ
sung Luật Đất đai 1998, 2001 đã liên tục cụ thể hóa thành 5 quyền: chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất “Hộ gia đình, cá
nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa
kế, thế chấp quyền sử dụng đất. Các quyền nói trên chỉ được thực hiện trong thời
hạn giao đất và đúng mục đích sử dụng đất của đất được giao theo quy định của
luật này” (Khoản 2. Điều 3 Luật Đất đai 1993); Đến Luật đất đai 2003 đã quy định
các quyền chung của người sử dụng đất và quy định chi tiết “9 quyền”: chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế
chấp, bảo lãnh, giúp vốn bằng quyền sử dụng đất.
“Quyền chung của người sử dụng đất. Người sử dụng đất có các quyền chung
sau đây: 1. Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; 2. Hưởng thành quả lao
động, kết quả đầu tư trên đất; 3. Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước về
bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp; 4. Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong
việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp; 5. Được Nhà nước bảo hộ khi bị người khác
xâm phạm đến quyền sử dụng đất hợp pháp của mình; 6. Khiếu nại, tố cáo, khởi
kiện về những hành vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành
vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.”(Điều 105, Điều 106 Luật Đất đai 2003).
2.3. Quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản
Luật đất đai 2003 đã quy định cụ thể về: Đất được tham gia thị trường bất động
sản (Điều 61 Luật Đất đai 2003); Điều kiện để đất tham gia thị trường bất động sản
(Điều 62 Luật Đất đai 2003); và Quản lý đất đai trong việc phát triển thị trường bất
động sản (Điều 63 Luật Đất đai 2003)

CHƯƠNG II. THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ VIỆC ÁP DỤNG PHÁP LUẬT
TRONG GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI
Thực trạng pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai
2.1.1 Quy định về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai:
Luật Đất đai 2013 quy định tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại UBND cấp xã
(nơi có đất) mà không thành, trường hợp đương sự không có Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở
đã được cấp trước ngày 10 - 12 - 2009; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (gọi chung là giấy chứng nhận), hoặc
không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, thì đương
sự được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai như sau:
1. Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố
tụng dân sự, trình tự thủ tục thực hiện theo quy định tại Bộ luật tố tụng dân sự
2. Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại UBND cấp có thẩm quyền theo quy
định tại khoản 3 Điều 203 Luật Đất đai.
Khoản 3 Điều 203 Luật Đất đai quy định: “Trường hợp đương sự lựa chọn giải
quyết tranh chấp tại UBND cấp có thẩm quyền thì việc giải quyết tranh chấp đất
đai được thực hiện như sau:
a) Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì
Chủ tịch UBND cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết
thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch UBND cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân
dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;
b) Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người
Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ
tịch UBND cấp tỉnh giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có
quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại
Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;
Cần lưu ý đương sự chỉ được chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp

trên. Nếu lựa chọn Tòa án giải quyết theo hình thức thứ nhất thì trong đơn khởi
kiện cần có cam kết không nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai tại


UBND cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều 203 Luật Đất đai năm
2013.
Các trường hợp tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại UBND cấp xã không thành,
mà đương sự có giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại
Điều 100 của Luật Đất đai 2013 và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì vẫn chỉ
thuộc thẩm quyền Tòa án nhân dân giải quyết như trước đây và trình tự thủ tục
khởi kiện thực hiện theo quy định tại Bộ luật tố tụng dân sự.
2.1.2 Trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai:

Trước hết, dù theo trình tự tố tụng tại Tòa án hay trình tự giải quyết tại cơ quan
hành chính thì thủ tục hòa giải tại UBND xã vẫn là bắt buộc. Tuy nhiên, Luật Đất
đai 2013 còn có quy định khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc
giải quyế tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở, nếu không hòa giải được
thì gửi đơn đến UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.
Theo quy định tại Điều 202 Luật Đất đai 2013 và khoản 1 Điều 88 của Nghị định
số 43/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất
đai 2013, Chủ tịch UBND cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp
đất đai tại địa phương mình với thành phần Hội đồng hòa giải cấp xã gồm: Chủ
tịch hoặc Phó Chủ tịch UBND là Chủ tịch Hội đồng; đại diện Ủy ban Mặt trận Tổ
quốc xã, phường, thị trấn; tổ trưởng tổ dân phố đối với khu vực đô thị; trưởng thôn,
ấp đối với khu vực nông thôn; đại diện của một số hộ dân sinh sống lâu đời tại xã,
phường, thị trấn biết rõ về nguồn gốc và quá trình sử dụng đối với thửa đất đó;
công chức địa chính – xây dựng – đô thị và môi trường (đối với phường, thị trấn)
hoặc địa chính – nông nghiệp – xây dựng và môi trường (đối với xã), công chức Tư
pháp –Hộ tịch xã, phường, thị trấn. Tùy từng trường hợp cụ thể, có thể mời đại
diện Hội Nông dân, Hội Phụ nữ, Hội Cựu chiến binh, Đoàn Thanh niên Cộng sản

Hồ Chí Minh…
Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã được thực hiện trong thời hạn
không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết. Việc hòa giải
phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành
hoặc hòa giải không thành của UBND cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các


bên tranh chấp, lưu tại UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp. Trường hợp hòa giải
thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, người sử dụng đất thì UBND cấp xã
gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với trường
hợp tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau; gửi
đến Sở Tài nguyên và Môi trường đối với các trường hợp khác để trình UBND
cùng cấp quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất.
Giải quyết tranh chấp đất đai theo trình tự tố tụng (dân sự):
Việc giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án được thực hiện theo quy định
chung tại Bộ luật tố tụng dân sự. Theo đó, cá nhân, cơ quan, tổ chức có quyền tự
mình hoặc thông qua người đại diện hợp pháp để khởi kiện vụ án tại Tòa án có
thẩm quyền (Tòa án nơi có bất động sản đó).
Người khởi kiện vụ án gửi đơn khởi kiện và tài liệu, chứng cứ đến Tòa án có
thẩm quyền, thực hiện việc tạm ứng án phí và hoàn chỉnh hồ sơ, đơn khởi kiện theo
yêu cầu của Tòa án.
Khi Tòa án đã thụ lý giải quyết vụ án, sẽ tiến hành hòa giải để các đương sự thỏa
thuận với nhau về việc giải quyết vụ án. Khác với hoạt động hòa giải trước khi
khởi kiện, đây là giai đoạn bắt buộc trong quá trình giải quyết vụ án dân sự do
chính Tòa án chủ trì và tiến hành:
Nếu hòa giải thành thì Tòa án sẽ lập biên bản hòa giải thành, hết 07 ngày
mà các bên đương sự không thay đổi ý kiến thì tranh chấp chính thức kết thúc.
Nếu hòa giải không thành thì Tòa án quyết định đưa vụ án ra xét xử.

Ngay trong quá trình xét xử, các đương sự vẫn có thể thỏa thuận với nhau về việc
giải quyết vụ án. Nếu không đồng ý các bên vẫn có quyền kháng cáo theo trình tự
phúc thẩm.
Giải quyết tranh chấp đất đai theo trình tự hành chính:


Cụ thể, trình tự giải quyết tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền của Chủ tịch
UBND cấp huyện, tỉnh được quy định như sau:
1. Người có đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai nộp đơn tại Ủy ban nhân dân
cấp có thẩm quyền.
2. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền giao trách nhiệm cơ quan tham
mưu giải quyết.
3. Cơ quan tham mưu có nhiệm vụ thẩm tra, xác minh vụ việc, tổ chức hòa giải
giữa các bên tranh chấp, tổ chức cuộc họp các ban, ngành có liên quan để tư vấn
giải quyết tranh chấp đất đai (nếu cần thiết) và hoàn chỉnh hồ sơ trình Chủ tịch Ủy
ban nhân dân cùng cấp ban hành quyết định giải quyết tranh chấp đất đai. Hồ sơ
giải quyết tranh chấp đất đai bao gồm:
a) Đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai;
b) Biên bản hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã; biên bản làm việc với các bên
tranh chấp và người có liên quan; biên bản kiểm tra hiện trạng đất tranh chấp; biên
bản cuộc họp các ban, ngành có liên quan để tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai
đối với trường hợp hòa giải không thành; biên bản hòa giải trong quá trình giải
quyết tranh chấp;
c) Trích lục bản đồ, hồ sơ địa chính qua các thời kỳ liên quan đến diện tích đất
tranh chấp và các tài liệu làm chứng cứ, chứng minh trong quá trình giải quyết
tranh chấp;
d) Báo cáo đề xuất và dự thảo quyết định giải quyết tranh chấp hoặc dự thảo quyết
định công nhận hòa giải thành.
4. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ban hành quyết định giải quyết
tranh chấp hoặc quyết định công nhận hòa giải thành, gửi cho các bên tranh chấp,

các tổ chức, cá nhân có quyền và nghĩa vụ liên quan1
Trình tự giải quyết tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền của Bộ trưởng Bộ Tài
nguyên và môi trường được quy định:

1 Theo Điều 89 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định về hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2013


1. Người có đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai gửi đơn đến Bộ trưởng Bộ
Tài nguyên và Môi trường.
2. Sau khi nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai, Bộ trưởng Bộ Tài
nguyên và Môi trường phân công đơn vị có chức năng tham mưu giải quyết. Đơn
vị được phân công giải quyết tiến hành thu thập, nghiên cứu hồ sơ; tổ chức hòa giải
giữa các bên tranh chấp; trường hợp cần thiết trình Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và
Môi trường quyết định thành lập đoàn công tác để tiến hành thẩm tra, xác minh vụ
việc tại địa phương; hoàn chỉnh hồ sơ trình Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi
trường ban hành quyết định giải quyết tranh chấp đất đai.
3. Hồ sơ giải quyết tranh chấp đất đai gồm:
a) Đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai;
b) Biên bản làm việc với các bên tranh chấp, với các tổ chức, cá nhân có liên quan;
biên bản kiểm tra hiện trạng đất tranh chấp; biên bản hòa giải trong quá trình giải
quyết tranh chấp;
c) Trích lục bản đồ, hồ sơ địa chính qua các thời kỳ liên quan đến diện tích đất
tranh chấp, hồ sơ, tài liệu làm chứng cứ, chứng minh trong quá trình giải quyết
tranh chấp đất đai tại địa phương;
d) Báo cáo đề xuất và dự thảo quyết định giải quyết tranh chấp hoặc dự thảo quyết
định công nhận hòa giải thành.
4. Quyết định giải quyết tranh chấp đất đai hoặc quyết định công nhận hòa giải
thành được gửi cho các bên tranh chấp, các tổ chức, cá nhân có quyền và nghĩa vụ
liên quan. 2

Thực trạng áp dụng pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai
Giải quyết tranh chấp đất đai theo thủ tục hành chính
2 Theo Điều 90 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định về hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2013


Có thể thấy, Luật Đất đai 2013 và các văn bản dưới luật đã bổ sung nhiều quy định
trong giải quyết tranh chấp đất đai theo thủ tục hành chính. Cụ thể, quy định mới
đã bổ dung thêm các nội dung như:
- Bổ sung quy định về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai đối với trường hợp
tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại UBND cấp xã nhưng không thành mà
đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ hợp
lệ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 Luật Đất đai năm 2013
- Bổ sung quy định thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền của Chủ
tịch UBND cấp huyện, cấp tỉnh:
+ Người có đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai nộp đơn tại UBND cấp
có thẩm quyền;
+ Chủ tịch UBND cấp có thẩm quyền giao trách nhiệm cơ quan tham mưu giải
quyết;
+ Cơ quan tham mưu có nhiệm vụ thẩm tra, xác minh vụ việc, tổ chức hòa giải
giữa các bên tranh chấp, tổ chức cuộc họp các ban, ngành có liên quan để tư vấn
giải quyết tranh chấp đất đai (nếu cần thiết) và hoàn chỉnh hồ sơ trình Chủ tịch
UBND cùng cấp ban hành quyết định giải quyết tranh chấp đất đai
- Sửa đổi, bổ sung quy định trường hợp đương sự lựa chọn giải quyết tranh chấp tại
UBND cấp có thẩm quyền thì việc giải quyết tranh chấp được thực hiện như sau:
+ Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì
Chủ tịch UBND cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết
thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch UBND cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân
dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính.
+ Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người
Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ

tịch UBND cấp tỉnh giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có
quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại
Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính
- Bổ sung quy định thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền của Bộ
trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường