Đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Hòa Bình giai đoạn 2010 2018

Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (846.75 KB, 64 trang )

LỜI CẢM ƠN
Qua quá trình học tập tại trường Đại học Lâm nghiệp, nhằm củng cố và đánh
giá kết quả học tập và bước đầu làm quen với nghiên cứu vấn đề thực tế tại địa
phương, được sự nhất trí của nhà trường nói chung, viện Quản lý đất đai và Phát
triển nông thôn nói riêng, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “ Đánh giá công tác
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Hòa Bình giai đoạn
2010 – 2016”.
Trong quá trình thực hiện nghiên cứu đề tài này, tôi rất may mắn nhận được
sự giúp đỡ của nhiều tập thể và cá nhân. Nhân dịp này tôi xin được gửi lời cảm
ơn chân thành và lòng biết ơn sâu sắc tới trường Đại học Lâm nghiệp, các giảng
viên trong Viện quản lý đất đai và Phát triển nông thôn, đặc biệt là cô giáo trực
tiếp hướng dẫn Ths. Phạm Thanh Quế. Hơn nữa là sự tận tình giúp đỡ của các
cán bộ công tác tại Sở Tài ngun và Mơi trường tỉnh Hịa Bình. Ngoài ra là sự
động viên của gia đình cũng như bạn bè đã luôn theo sát tôi trong quá trình thực
hiện nghiên cứu.
Sau một thời gian làm việc khẩn trương và nghiêm túc, đến nay bài khóa
luận đã được hoàn thành, Song do thời gian và năng lực có hạn nên bài luận
không tránh khỏi những thiếu xót nhất định. Vì vậy, tôi rất mong nhận được sự
góp ý của quý thầy cô và các bạn để bài khóa luận được hoàn thiện hơn.
Tôi xin chân thành cảm ơn!
Hà Nội, ngày tháng năm 2017
Sinh viên thực hiện

Trần Thị Thanh Hương

1

MỤC LỤC
LỜI CẢM ƠN............................................................................................................... i
MỤC LỤC...................................................................................................................ii

DANH MỤC CÁC BẢNG.........................................................................................v
DANH MỤC CÁC HÌNH.........................................................................................vi
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT......................................................................vii
PHẦN 1: MỞ ĐẦU.....................................................................................................1
1.1.TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI.......................................................................1
1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU................................................................................2
1.3.PHẠM VI NGHIÊN CỨU...................................................................................2
PHẦN 2: TỔNG QUAN ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU...................................................3
2.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT..........................................................................................3
2.1.1. Khái niệm quyền sử dụng đất..........................................................................4
2.1.2. Khái niệm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.............................................4
2.1.3. Tính cấp thiết của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất..........5
2.2. CƠ SỞ PHÁP LÝ CỦA CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT..........................................................................................................6
2.2.1. Hệ thống các văn bản quy định về công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất........................................................................................................................ 6
2.2.2. Quy định hiện hành về công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất....10
2.3. CƠ SỞ THỰC TIỄN CỦA CÔNG TÁC CÁP GIẤY CHỨNG NHẬN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC
GẮN LIỀN VỚI ĐẤT...............................................................................................17
2.3.1. Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất tại một số nước trên thế giới....................................17
2.3.2. Tình hình công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Việt
Nam..................................................................................................................... 20
PHẦN 3: VẬT LIỆU VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU...............................24
2

3.1. ĐỊA ĐIỂM NGHIÊN CỨU...............................................................................24

3.2. THỜI GIAN NGHIÊN CỨU............................................................................24
3.3. ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU..........................................................................24
3.4. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU.............................................................................24
3.5. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU....................................................................24
3.5.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu.........................................................24
3.5.2. Phương pháp tổng hợp, phân tích và xử lý số liệu.......................................24
3.5.3. Phương pháp chuyên gia................................................................................25
PHẦN 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN.....................................26
4.1. ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ - XÃ HỘI..............................................26
4.1.1. Điều kiện tự nhiên...........................................................................................26
4.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hợi...............................................................................29
4.2. ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH SỬ DỤNG ĐẤT VÀ BIẾN ĐỘNG ĐẤT ĐAI
TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH HỊA BÌNH.......................................................................31
4.2.1. Hiện trạng sử dụng đất...................................................................................31
4.2.2. Tình hình biến động đất đại trên địa bàn tỉnh Hòa Bình năm 2010 – 2016.....34
4.3. ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN TRÊN ĐỊA
BÀN TỈNH HỊA BÌNH .........................................................................................36
4.3.1. Trình tự, thủ tục cấp GCNQSDĐ cho hợ gia đình, cá nhân trên địa bàn
tỉnh Hịa Bình.............................................................................................................37
4.3.2. Trình tự, thủ tục cấp GCNQSDĐ cho tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt
Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư, tổ chức nước ngoài, cá nhân
nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài trên địa bàn tỉnh Hòa Bình
38

4.3.3. Đánh giá cơng tác cấp GCNQSDĐ tỉnh Hịa Bình......................................38
4.4. NHỮNG THUẬN LỢI VÀ KHĨ KHĂN TRONG CƠNG TÁC CẤP GIẤY
CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH HỊA BÌNH
46

4.4.1. Tḥn lợi..........................................................................................................46

3

4.4.2. Khó Khăn.........................................................................................................47
4.5. MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG
NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH HỊA BÌNH..................48
4.6. ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG VÀ
ĐẨY NHANH TIẾN ĐỘ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH HỊA BÌNH........................................................................48
4.6.1. Đẩy mạnh cơng tác tun trùn, phổ biến pháp luật về đất đai, nâng cao
hiểu biết cho người dân.............................................................................................49
4.6.2. Kiện toàn bộ máy đăng kí, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên
địa bàn......................................................................................................................... 49
4.6.3. Nâng cao chất lượng công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất...............50
4.6.4. Các giải pháp đối với từng loại đất cụ thể....................................................50
4.6.5. Quản lý tốt việc giao đất................................................................................51
4.6.6. Nâng cao các yếu tố phục vụ cho công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất...................................................................................................................... 51
4.6.7. Tăng cường công tác thanh tra kiểm tra giám sát công tác cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất............................................................................................51
4.6.8. Giải quyết tồn đọng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.....52
4.6.9. Tăng nguồn lực tài chính cho hoạt động quản lý đất đai.............................52
4.6.10. Cải cách thủ tục hành chính.........................................................................52
PHẦN 5: KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ.....................................................................53
5.1.

KẾT LUẬN....................................................................................................53

5.2.

ĐỀ NGHỊ........................................................................................................54

TÀI LIỆU THAM KHẢO...........................................................................................55

4

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 2.1. Kết quả cấp GCNQSQDĐ cả nước tính đến tháng 09/2011......................21
Bảng 2.2. Kết quả cấp GCNQSDĐ cả nước tính đến 31/12/2013.............................23
Bảng 4.1. Chuyển dịch cơ cấu kinh tế........................................................................29
Bảng 4.2. Hiện trạng sử dụng đất tỉnh Hòa Bình năm 2016......................................32
Bảng 4.3. Biến động các loại đất giai đoạn 2010 - 2016...........................................34
Bảng 4.4. Kết quả cấp GCNQSDĐ cho đất sản x́t nơng nghiệp tại tỉnh Hịa
Bình ( tính đến ngày 31/12/2016)..............................................................................39
Bảng 4.5. Kết quả cấp GCNQSD Đ cho đất lâm nghiệp trên địa bàn tỉnh Hòa
Bình (tính đến ngày 31/12/2016)...............................................................................41
Bảng 4.6. Kết quả cấp GCNQSDĐ ở trên địa bàn tỉnh Hòa Bình.............................43
Bảng 4.7. Kết quả cấp GCNQSDĐ của các hụn, thành phớ trên địa bàn tỉnh
Hịa Bình giai đoạn 2010 – 2016 (tính đến ngày 31/12/2016)...................................45

5

DANH MỤC CÁC HÌNH
Sơ đờ 2. Các qùn sử dụng đất cơ bản của người sử dụng đất.................................5
Hình 2.1. Trang 1-4 của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở vài tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Thông tư 23/2014/TTBTNMT..................................................................................................................................14
Hình 2.2. Trang 2-3 của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
vài tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Thông tư 23/2014/TT-BTNMT. 15

Hình 4.1. Bản đờ hành chính tỉnh Hịa Bình....................................................... 26
Biểu đờ 4.1. Cơ cấu diện tích đất tự nhiên theo phân loại nhóm đất trên địa bàn tỉnh
Hòa Bình năm 2016 (đơn vị %).........................................................................................33
Sơ đồ 4.1. Trình tự, thủ tục cấp mới GCNQSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân.................37
Sơ đồ 4.2. Trình tự, thủ tục cấp mới GCNQSDĐ cho tổ chức, cơ sở tôn giáo, người
Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư, tổ chức nước ngoài, cá nhân
nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài...................................................38

6

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
Từ viết tắt

Nghĩa tiếng việt
Công nghiệp hóa – Hiện đại hóa
Chỉ thị - Thủ tướng
Chính Phủ
Diện tích
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Hồ sơ địa chính
Sở Tài nguyên và Môi trường
Quyết định
Quyền sử dụng
Luật Đất đai
Kinh tế - Xã hội
Thông tin địa chính
Thông tư
Ủy ban nhân dân
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

CNH – HĐH
CT-TTg
CP
DT
GCNQSDĐ
HSĐC
Sở TN&MT
QĐ
QSD
LĐĐ
KT – XH
TTĐC
TT
UBND
VPĐKQSDĐ

7

PHẦN 1: MỞ ĐẦU
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt
không thể thay thế, thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa
bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các công trình kinh tế, văn hoá, xã hội, an
ninh và q́c phịng. Hơn nữa, trong thời kỳ phát triển kinh tế mới, đất đai còn có
thêm chức năng tạo nguồn vốn và thu hút cho đầu tư phát triển mang ý nghĩa rất
quan trọng. Trên phương diện kinh tế, đất đai là nguồn tài nguyên chính, là nguồn
lực cơ bản để phát triển kinh tế đất nước và là nguồn thu cho ngân sách nhà nước.
Đất đai được coi là một loại bất động sản, là một loại hàng hoá đặc biệt vì những

tính chất của nó như cố định về vị trí, giới hạn về không gian, vô hạn về thời gian
sử dụng và trong quá trình sử dụng nếu sử dụng đất đai một các hợp lý thì giá trị
của đất không những không mất đi mà cịn tăng lên. Để tài ngun đất được sử
dụng mợt cách tiết kiệm đáp ứng nhu cầu của công nghiệp hóa, hiện đại hóa, phấn
đấu đến năm 2020 Việt Nam căn bản trở thành nước công nghiệp thì yêu cầu cấp
thiết đặt ra phải là tăng cường công tác quản lý Nhà nước về đất đai. Trong đó
công tác cấp GCNQSDĐ là một trong 15 nội dung quản lý nhà nước về đất đai ở
Việt Nam được quy định tại khoản 7, Điều 22, Luật Đất đai 2013. Đây thực chất
là một thủ tục hành chính nhằm thiết lập một hệ thống hồ sơ địa chính đầy đủ,
chặt chẽ giữa Nhà nước và đối tượng sử dụng đất, là cơ sở để Nhà nước quản lý,
nắm chắc toàn bộ diện tích đất đai và người sử dụng đất quản lý đất theo pháp
luật. Thông qua việc đăng ký, cấp GCNQSDĐ, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp
của người sử dụng đất cũng là cơ sở đảm bảo chế độ quản lý Nhà nước về đất đai,
đảm bảo sử dụng hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả và khoa học. Mặt khác nó còn tạo
điều kiện thuận lợi cho người sử dụng đất ổn định, lâu dài, đạt hiệu quả kinh tế
cao nhất, điều đó góp phần ổn định kinh tế, chính trị, xã hội, tạo được niềm tin
cho nhân dân vào Đảng và Nhà nước ta.
Tỉnh Hịa Bình là mợt tỉnh miền núi thuộc vùng Tây Bắc Việt Nam, tổng
diện tích tự nhiên toàn tỉnh là 4.662.5 km², chiếm 1,41% tổng diện tích tự nhiên
của Việt Nam, gồm có 01 thành phố và 10 huyện, với 210 đơn vị hành chính
1

cấp xã, gồm có 11 thị trấn, 08 phường và 191 xã với ưu thế về vị trí địa lý cùng
tiềm năng về đất đai, tài nguyên và con người (UBND tỉnh Hịa Bình, 2016).
Tuy nhiên, cơng tác quản lý Nhà nước về đất đai trên toàn tỉnh vẫn đang cịn hạn
chế, trình đợ nhận thức của người dân về vấn đề quản lý đất đai chưa cao, họ
dựa vào mối quan hệ quen biết với cán bộ trong ngành để tùy tiện chuyển
nhượng, tách gộp thửa đất dẫn tới tình trạng tranh chấp, tố cáo, khiếu nại về đất
đai làm công tác cấp GCNQSDĐ chậm và nhiều bất cập, mặt khác cơ quan thẩm

quyền còn hạn chế về trình độ, tinh thần trách nhiệm chưa cao, chưa quan tâm
đúng mức. Chính vì thế công tác cấp GCNQSDĐ trên địa bàn tỉnh cịn chậm,
gây khó khăn trong cơng tác quản lý trên địa bàn tỉnh.
Xuất phát từ yêu cầu thực tiễn và đề ra những giải pháp nhằm đẩy mạnh
công tác cấp GCNQSDĐ, giúp cho công tác quản lý nhà nước về đất đai ngày
càng hiệu quả hơn, tôi đã tiến hành nghiên cứu đề tài:“Đánh giá công tác cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Hịa Bình giai đoạn
2010 - 2016”.
1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
- Đánh giá thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
trên địa bàn tỉnh Hòa Bình.
- Đề xuất một số giải pháp giải quyết khó khăn trong công tác cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Hòa Bình.
1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
- Phạm vi khơng gian: Tiến hành trên địa bàn tỉnh Hịa Bình.
- Phạm vi thời gian: Công tác cấp GCNQSDĐ giai đoạn 2010 – 2016.

2

PHẦN 2: TỔNG QUAN ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU
2.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
Theo báo cáo thuyết minh quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020, kế hoạch
sử dụng đất 5 năm kỳ ći (2016 – 2020) tỉnh Hịa Bình đã nêu: “ Đất đai là
nguồn tài nguyên vô cùng quý giá mà thiên nhiên ban tặng cho con người, là tư
liệu sản xuất đặc biệt, thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, địa
bàn xây dựng và phát triển dân sinh, kinh tế xã hợi, q́c phịng và an ninh. Vai
trị của đất đai đới với con người và các hoạt động sống trên trái đất rất quan
trọng, nhưng lại giới hạn về diện tích và cố định về vị trí. Do vậy, việc sử dụng

đất phải hết sức tiết kiệm và hợp lí trên cơ sở hiệu quả, lâu bền”.
Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2013 chương
III, Điều 53 quy định: “Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn
lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà
nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện
chủ sở hữu và thống nhất quản lý”.
Xuất phát từ tình hình đó, Nhà nước ta cần có một hệ thống chính sách
quản lý đất đai một cách chặt chẽ nhằm tăng cường công tác quản lý và sử dụng
đất hiệu quả hơn. Quản lý Nhà nước về đất đai thực chất là quản lý mối quan hệ
giữa con người với con người trong quá trình sử dụng đất, trong đó đăng kí đất
đai, cấp giấy chứng nhận, lập và quản lý hồ sơ địa chính là một trong 15 nội
dung quan trọng của quản lý Nhà nước về đất đai được quy định tại khoản 7,
Điều 22, Luật Đất đai 2013. Vì vậy, Nhà nước muốn tồn tại và phát triển cần
phải nắm chắc, quản lý chặt nguồn tài nguyên đất theo đúng quy hoạch và quy
định pháp luật để hướng đất đai phục vụ yêu cầu phát triển của nền kinh tế quốc
dân cũng như bảo vệ an ninh q́c phịng của q́c gia.
Trong những năm gần đây cùng với tốc độ phát triển KT-XH, tốc độ đô
thị hóa diễn ra nhanh chóng kéo theo những mối quan hệ phức tạp về đất đai. Để
đáp ứng nhu cầu thực tế và tăng cường quản lý chặt chẽ về đất đai, chính phủ đã
ban hành các quy định cụ thể về công tác cấp GCNQSDĐ. Công tác này có ý
nghĩa thiết thực trong quản lý đất đai của Nhà nước, đáp ứng nguyện vọng của
3

các tổ chức và công dân là được Nhà nước bảo hộ tài sản hợp pháp và thuận tiện
giao dịch dân sự về đất đai. Bằng việc cấp GCNQSDĐ thì người sử dụng đất
hợp pháp có những quyền hạn nhất định đối với mảnh đất mình đang sử dụng
như: chuyển đổi, cho thuê, thừa kế, thế chấp, và góp vốn liên doanh bằng đất
đai. Điều này có ý nghĩa vô cùng quan trọng trong công tác quản lý Nhà nước về
đất đai cũng như quyền lợi của người sử dụng đất.

2.1.1. Khái niệm quyền sử dụng đất
Điều 153, Chương XI, phần thứ 2 của Bộ Luật Dân sự 2015 quy định
quyền sở hữu bao gồm các quyền sau:
- Quyền chiếm hữu: là quyền nắm giữ một tài sản nào đó và là quyền loại
trừ người khác tham gia sử dụng tài sản đó.
- Quyền sử dụng: là quyền được lợi dụng các tính năng của tài sản đó để
phục vụ cho các lợi ích kinh tế và đời sống của con người.
- Quyền định đoạt: là quyền quyết định số phận pháp lý của tài sản.
Như vậy, quyền sở hữu đất đai và quyền sử dụng đất đai là quyền sở hữu
và quyền sử dụng được áp dụng trực tiếp với khách thể đặc biệt là đất đai. Đối
với nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và
thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất
thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với
người đang sử dụng đất ổn định; Quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng
đất. Như vậy, Nhà nước là chủ thế đặc biệt của quyền sở hữu đất đai còn các tổ
chức, cá nhân, hộ gia đình chỉ có quyền sử dụng đất đai chứ không có quyền
định đoạt đất đai.
2.1.2. Khái niệm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Theo Khoản 16, Điều 3, Luật Đất đai 2013: “Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp
lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác
gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất. quyền sở hữu nhà ở
và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.”

4

Giấy chứng nhận do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành theo một
mẫu thống nhất và được áp dụng trong phạm vi cả nước đối với mọi loại đất,
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

2.1.3. Tính cấp thiết của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Theo Khoản 1, Điều 167, Luật Đất đai 2013 quy định giấy chứng nhận là
cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai.
Giấy chứng nhận là điều kiện bảo đảm Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ
quỹ đất trong phạm vi lãnh thổ, đảm bảo cho đất đai được sử dụng đầy đủ, hợp
lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất.
Giấy chứng nhận đảm bảo cơ sở pháp lý trong quá trình giao dịch trên thị
trường, góp phần hình thành và mở rộng thị trường bất động sản.
Cấp giấy chứng nhận là một nội dung quan trọng có quan hệ hữu cơ với
các nội dung, nhiệm vụ khác của quản lý nà nước về đất đai.
Giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp, vì vậy Nhà
nước thừa nhận sự tồn tại của nó. Hay nói cách khác, Nhà nước thừa nhận tính
hợp pháp của giấy chứng nhận. Bản thân giấy chứng nhận đã là một công cụ
quản lý nhà nước về đất đai. Giấy chứng nhận đã bao gồm cả nội dung về pháp
lý và nội dung kinh tế. Trong quan hệ chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê đất
trong cơ chế thị trường, giấy chứng nhận có giá trị như một ngân phiếu. Bởi vì
giấy chứng nhận có giá trị pháp lý nên không phải ai cũng được cấp mà chỉ
những cá nhân, tổ chức, hộ gia đình sử dụng đất hợp pháp. Sau khi đã có giấy
chứng nhận thì người sử dụng đất sẽ có những quyền cơ bản sau đây:
Giấy chứng nhận QSDĐ

Chuyển
đổi quyền
sử dụng
đất

Chuyển
nhượng
quyền sử
dụng đất

Tặng cho,
cho thuê,
cho thuê
lại quyền
sử dụng
đất

Thế chấp
quyền sử
dụng đất

Thừa kế
quyền sử
dụng đất

Góp vốn
bằng
quyền sử
dụng đất

Bảo lãnh
bằng
quyền sử
dụng đất

Sơ đồ 2.1: Các quyền sử dụng đất cơ bản của người sử dụng đất.
5

Ngoài ra, người đã được chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản gắn liền với đất còn có được những quyền lợi như sau:
- Quyền được hưởng các công trình công cộng về bảo vệ, cải tạo đất mang lại
- Được nhà nước quan tâm hướng dẫn, giúp đỡ trong việc nâng cao kiến
thức về sản xuất, kinh doanh, cải tạo và bồi dưỡng đất đai.
- Được nhà nước bảo vệ khi có người khác xâm hại vào lợi ích hợp pháp
trong việc sử dụng đất đai của mình.
- Được quyền góp đất đai kinh doanh theo quy định của pháp luật.
- Được quyền tố cáo, khiếu nại về những hành vi vi phạm quyền sử dụng
đất đai hợp pháp.
Như vậy, giấy chứng nhận đã mở rộng quyền của người sử dụng đất, sở
hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất. Người sử dụng đất, sở hữu nhà ở và tài sản
gắn liền với đất có thể coi như có đất, có nhà ở và tài sản gắn liền với đất cũng
như là có một tài sản lớn. Họ có thể tham gia vào kinh doanh thông qua góp vốn
bằng giá trị quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất
mà không phải bán đi để lấy tiền đầu tư vào kinh doanh như trước đây. Đất đai
cũng tương đương như một vật có giá trị bằng tiền. Khi đất đai tham gia vào thị
trường thì nhà nước là người bảo vệ cho tính pháp lý của nó.
Có thể nói, giấy chứng nhận là cầu nối giữa người sử dụng đất, người sở
hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất và cơ quan quản lý nhà nước về đất đai.
Chính vì vậy, muốn quản lý tốt đất đai, cần phải đẩy mạnh và hoàn thiện công
tác cấp giấy chứng nhận. Đó cũng là chủ trương của Nhà nước ta hiện nay.
2.2. CƠ SỞ PHÁP LÝ CỦA CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
2.2.1. Hệ thống các văn bản quy định về công tác cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất
2.2.1.1. Văn bản được thực hiện trong giai đoạn 1992 – 2003:
- Hiến pháp năm 1992.
- Hiến pháp năm 1992 sửa đổi bổ sung năm 2001.
- Luật Đất đai năm 1998.

6

- Luật Đất đai năm 1993.
- Luật Đất đai năm 1993 sửa đổi bổ sung năm 1998.
- Luật Đất đai năm 1993 sửa đổi bổ sung năm 2001.
- Nghị định 64/CP 27/9/1993 của Chính phủ quy định về việc giao đất cho
hộ gia đình, cá nhân sử dụng lâu dài vào mục đích nông nghiệp.
- Nghị định 02/CP ngày 15/01/1994 của Chính phủ quy định về giao đất
lâm nghiệp cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài vào mục
đích lâm nghiệp.
- Nghị định 60/CP ngày 05/7/1994 của Chính phủ về quyền sở hữu nhà ở
và quyền sử dụng đất tại đô thị.
- Công văn số 897/1995/CV- TCĐC ngày 28/6/1995 của Tổng cục Địa chính
về cấp GCNQSDĐ cho các hợp tác xã thủ công nghiệp xây dựng, vận tải, thương mại
và dịch vụ.
- Công văn số 1274/1995/CV- TCĐC ngày 13/10/1995 của Tổng cục Địa
chính quy định các mẫu, sổ mục kê, sổ địa chính, sổ cấp GCNQSDĐ, sổ theo dõi
biến động đất đai.
- Quyết định số 499/QĐ-ĐC ngày 27/01/1995 của Tổng cục địa chính quy
định các mẫu sổ mục kê, sổ địa chính, sổ cấp GCNQSDĐ, sổ theo dõi biến động
đất đai thay thế các biểu mẫu trước đó.
- Thông tư 364/1998-TCĐC ngày 16/03/1998 của Tổng cục địa chính
hướng dẫn về đăng ký đất đai, cấp GCNQSDĐ
- Thông tư số 147/1999/TTLT-BTC ngày 21/07/1999 của liên Bộ Tài
chính và Tổng cục Tài chính hướng dẫn cấp GCNQSDĐ theo chỉ thị
18/1999/CT-TTg.
- Công văn số 776/CV-CP ngày 28/07/1999 của Chính phủ về việc cấp
GCN và quyền sở hữu nhà ở tại đô thị.
- Nghị định số 04/2000/NĐ-CP của Chính phủ về thi hành sửa đổi, bổ

sung một số điều của Luật đất đai.
2.2.1.2. Văn bản từ khi Luật Đất đai 2003 có hiệu lực:
- Luật Đất đai năm 2003.
7

- Luật Đất đai năm 2003 sửa đổi bổ sung năm 2009.
- Chỉ thị số 05/2004/CT-TTG 09/02/2004 của Thủ tướng Chính phủ về thi
hành Luật Đất đai.
- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật
Đất đai.
- Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007của Chính phủbQuy định bổ
sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử
dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và
giải quyết khiếu nại, tố cáo về đất đai;
- Thông tư số: 29/2004/TT-BTNMT ngày 01/01/2004 của Bộ Tài nguyên
và môi trường về việc hướng dẫn lập, chỉnh lý hồ sơ địa chính.
- Quyết định số: 24/2004/QĐ-BTNMT ngày 01/01/2004 của Bộ Tài
nguyên và môi trường ban hành quy định về cấp GCNQSDĐ.
- Thông tư 06/2007/TT-BTNMT ngày 02/07/2007 của Bợ Tài ngun và
Mơi trưịng huớng dẫn thực hiện một số điều của nghị định 84/2007/NĐ-CP
ngày 25/5/2007 về việc quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyềnsử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thýờng,
hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai.
- Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Thông tư 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 Bộ Tài nguyên và môi
trường quy định về GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất.
- Thông tư 20/2010/TT-BTNMT ngày 22/10/2010 của Bợ Tài ngun và

Mơi trưịng quy định bổ sung về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Thông tư 16/2011/TT-BTNMT ngày 20/05/2011 của Bợ Tài ngun và
Mơi trưịng quy định sửa đổi bổ sung một số nội dung liên quan đến thủ tục
hành hính về lĩnh vự đất đai.

8

2.2.1.3. Văn bản từ khi Luật Đất đai 2013 có hiệu lực:
- Hiến pháp năm 2013;
- Công văn số 4167/2013/BTNMT-TCQLĐĐ ngày 18/10/2013 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường về việc ghi thời hạn sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia
đình, cá nhân vào giấy chứng nhận khi hết thời hạn.
- Nghị định 126/2013/NĐ-CP ngày 15/10/2013 của Chính phủ hướng dẫn
thi hành Nghị quyết 49/2013/QH13 ngày 21/06/2013 của Quốc hội về việc kéo
dài thời hạn sử dụng đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm
muối của hộ gia đình, cá nhân.
- Luật Đất đai ngày 29/11/2013.
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định
chi tiết thi hành một số điều Luật Đất đai 2013;
- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của chính phủ quy định
giá đất;
- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định
về thu tiền sử dụng đất;
- Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định
về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước;
- Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của chính phủ quy định
về bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;
- Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài ngun và

Mơi trưịng quy định về Giấy chứng nhận qùn sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Thông tư số 76/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 của Bộ Tài chính hướng
dẫn một số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính
phủ quy định về thu tiền sử dụng đất;
- Thông tư số 34/2013/TT-BTC ngày 28/3/2013 của Bộ Tài chính hướng
dẫn về lệ phí trước bạ;
- Nghị định số 01/2017/NĐ – CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ về sửa
đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai.
9

2.2.2. Quy định hiện hành về công tác cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất
2.2.2.1. Đối tượng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Theo quy định tại Khoản 1, Điều 99, Luật Đất đai 2013, Nhà nước cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho những trường hợp sau đây:
- Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại
các điều 100, 101 và 102 của Luật Đất đai 2013;
- Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật Đất đai
2013 có hiệu lực thi hành;
- Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng
cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận
quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu
hồi nợ;
- Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp
đất đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành
án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố
cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;

- Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;
- Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế
xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế;
- Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;
- Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người
mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;
- Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc
các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp
nhất quyền sử dụng đất hiện có;
- Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất.
2.2.2.2. Điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

10

a, Đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng động dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ
về quyền sử dụng đất
Theo Điều 100, Luật Đất đai 2013 về cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư
đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định như sau:
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các
loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:
- Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm
1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai
của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cợng hịa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cợng
hịa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cợng hịa xã hợi chủ nghĩa Việt Nam;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có
thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày
15 tháng 10 năm 1993;

- Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản
gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;
- Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với
đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận
là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
- Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở
thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;
- Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ
cấp cho người sử dụng đất;
- Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993
theo quy định của Chính phủ.
2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ
quy định tại khoản 1 Điều 100, luật Đất đai 2013 mà trên giấy tờ đó ghi tên
người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của
các bên có liên quan, nhýng ðến trýớc ngày Luật Ðất ðai 2013 có hiệu lực thi
11

hành chýa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng ðất theo quy ðịnh của pháp
luật và ðất ðó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền
sử dụng đất.
3. Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của
Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản cơng
nhận kết quả hịa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo
về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo
quy định của pháp luật.
4. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê

đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến ngày Luật Đất đai 2013 có hiệu lực thi
hành mà chưa được cấp Giấy chứng nhận thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa
thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.
5. Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có công trình là đình, đền, miếu,
am, từ đường, nhà thờ họ; đất nông nghiệp quy định tại khoản 3 Điều 131 của
Luật Đất đai 2013 và đất đó không có tranh chấp, được Ủy ban nhân dân cấp xã
nơi có đất xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng thì được cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Điều 101, Luật Đất đai 2013 quy định về điều kiện cấp Giấy chứng nhận
cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất khơng có giấy tờ về quyền sử dụng
đất. Quy định cụ thể như sau:
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật Đất đai 2013 có
hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất
đai 2013, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông
nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế
- xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay
được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn
12

định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử
dụng đất.
2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định
tại Điều 100 của Luật Đất đai 2013 nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước
ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy
ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy
hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm
dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với

nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
2.2.2.3. Đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất
Theo Điều 102, Luật Đất đai 2013 về cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn
giáo đang sử dụng đất quy định cụ thể như sau:
1. Tổ chức đang sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
đối với phần diện tích đất sử dụng đúng mục đích.
2. Phần diện tích đất mà tổ chức đang sử dụng nhưng không được cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được giải quyết như sau:
- Nhà nước thu hồi phần diện tích đất không sử dụng, sử dụng không đúng
mục đích, cho mượn, cho thuê trái pháp luật, diện tích đất để bị lấn, bị chiếm.
- Tổ chức phải bàn giao phần diện tích đã sử dụng làm đất ở UBND cấp
huyện để quản lý; trường hợp đất phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được cơ
quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì người sử dụng đất ở được cấp
GCNQSDĐ; trường hợp doanh nghiệp nhà nước sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp,
nuôi trồng thủy sản, làm muối đã được Nhà nước giao đất mà doanh nghiệp đó cho
hộ gia đình, cá nhân sử dụng một phần quỹ đất ở trước ngày 01 tháng 7 năm 2004
thì phải lập phương án bố trí lại diện tích đất ở thành khu dân cư trình UBND cấp
tỉnh nơi có đất phê duyệt trước khi bàn giao cho địa phương quản lý.

13

3. Đối với tổ chức đang sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước cho thuê
đất quy định tại Điều 56, Luật đất đai 2013 thì cơ quan quản lý cấp tỉnh làm thủ
tục ký hợp đồng đất trước khi cấp GCNQSDĐ.
4. Cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất khi có đủ các điều kiện sau đây:
- Được Nhà nước cho phép hoạt động.

- Không có tranh chấp.
- Không phải là đất nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho sau ngày 01
tháng 7 năm 2004.
2.2.2.4. Mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất:
Mẫu GCN hiện hành được quy định chi tiết tại Thông tư số 23/2014/TTBTNMT ngày 19/05/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường.

Hình 2.1: Trang 1-4 của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở vài tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Thông tư 23/2014/TTBTNMT.

14

Hình 2.2: Trang 2-3 của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở vài tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Thông tư 23/2014/TTBTNMT.
2.2.2.5. Nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Điều 98 Luật Đất đai 2013 quy định về 5 nguyên tắc cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất như sau:
1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất được cấp theo từng thửa đất. Trường hợp người sử dụng
đất đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn
mà có yêu cầu thì được cấp một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chung cho các thửa đất đó.
2. Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu
chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của
những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản
khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các
chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao
cho người đại diện.

3. Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất được
nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
15

- Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền
với đất không thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được
miễn, được ghi nợ nghĩa vụ tài chính và trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất
hàng năm thì được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất ngay sau khi cơ quan có thẩm quyền cấp.
- Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và
họ, tên chồng vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên
một người.
- Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp
chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc chồng thì được cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để ghi cả họ,
tên vợ và họ, tên chồng nếu có yêu cầu.
- Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số
liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai 2013 hoặc Giấy
chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với
ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh
chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không

phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.
- Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới
thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc
thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện
tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử

16

dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại
Điều 99 của Luật Đất đai 2013.
2.2.2.6. Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất:
Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận được quy định tại Điều 105, Luật Đất
đai 2013. Quy định cụ thể như sau:
1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo;
người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài
thực hiện dự án đầu tư; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao. Ủy ban
nhân dân cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi trường cùng
cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất.
2. Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân,
cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn
liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
3. Đối với những trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng
nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng
mà thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với
đất hoặc cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà

ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng thì do cơ quan tài nguyên
và môi trường thực hiện theo quy định của Chính phủ.
2.3. CƠ SỞ THỰC TIỄN CỦA CÔNG TÁC CÁP GIẤY CHỨNG
NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI
SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT
2.3.1. Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất tại một số nước trên thế giới

17

Trên thế giới có rất nhiều quốc gia và ở mỗi quốc gia có một hình thức sở
hữu đất đai và các quan hệ đất đai riêng. Điều đó phụ thuộc vào bản chất của
từng Nhà nước và lợi ích của giai cấp thống trị của quốc gia đó.
2.3.1.1. Úc:
Theo Nguyễn Bá Long (2007), công tác quản lý nhà nước, bao gồm công
tác đăng ký quyền sở hữu đất đai và các dịch vụ liên quan đến đất đai do cơ
quan quản lý đất đai của các Bang giữ nhiệm vụ chủ trì. Các cơ quan này đều
phát triển theo hướng sử dụng một phần đầu tư của chính quyền bang và chuyển
dần sang cơ chế tự trang trải chi phí. Ban đầu Giấy chứng nhận được cấp thành 2
bản, 1 bản giữ lại Văn phòng đăng ký và 1 bản giao chủ sở hữu giữ. Từ năm
1990, việc cấp Giấy chứng nhận dần chuyển sang dạng số. Bản gốc của GCN
được lưu giữ trong hệ thống máy tính và bản giấy được cấp cho chủ sở hữu.
Ngày nay, tại Văn phòng GCN, người mua có thể kiểm tra GCN của BĐS mà
mình đang có nhu cầu mua.
Những đặc điểm chủ yếu của Hệ thống Đăng ký đất đai và bất động sản
của Úc:
- GCN được đảm bảo bởi Nhà nước .
- Mỗi trang của sổ đăng ký là một tài liệu duy nhất đặc trưng cho hồ sơ
hiện hữu về quyền và lợi ích được đăng ký và dự phịng cho đăng ký biến đợng

lâu dài.
- GCN đất là một văn bản được trình bày dễ hiểu cho công chúng.
- Sơ đồ trích lục thửa đất trong bằng khoán có thể dễ dàng kiểm tra, tham khảo.
- Giá thành của hệ thống hợp lý, tiết kiệm được chi phí và thời gian xây dựng.
- Hệ thống được xây dựng trên nền tảng công nghệ thông tin hiện đại, dễ
dàng cập nhật, tra cứu cũng như phát triển đáp ứng yêu cầu quản lý và sử dụng.
2.3.1.2. Anh:
Hệ thống đăng ký đất đai của Anh là hệ thống đăng ký bất động sản (đất
đai và tài sản khác gắn liền với đất) tổ chức đăng ký theo một hệ thống thớng
nhất có Văn phịng chính tại Ln Đơn và 14 văn phòng khác phân theo khu vực
(địa hạt) phân bổ đồng đều trên toàn bộ lãnh thổ Anh Quốc và Xứ Wales. Mọi
18

Đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Hòa Bình giai đoạn 2010 2018

Tài liệu liên quan

Tài liệu bạn tìm kiếm đã sẵn sàng tải về