Đánh giá kết quả công tác bồi thường, hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất của 1 số dự án tại huyện Yên Phong, tỉnh Bắc Ninh

LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình hoàn thành khóa luận tốt nghiệp với lòng kính trọng và
biết ơn sâu sắc, em xin chân thành cảm ơn toàn thể các thầy cô giáo trong Viện
quản lý đất đai và Phát triển nông thôn - Trường Đại Học Lâm Nghiệp Việt Nam
đã truyền đạt cho em những kiến thức cơ bản về nghề nghiệp, tạo điều kiện cho
em hoàn thành báo cáo, sử dụng phát huy trong cuộc sống cũng như sự nghiệp
sau này. Em xin bày tỏ lòng biết sơn sâu sắc tới cô giáo TS. Xuân Thị Thu Thảo
người đã trực tiếp tận tình chỉ bảo,giúp đỡ em thực hiện đề tài này. Em xin bày
tỏ lòng biết ơn chân thành tới Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Yên
Phong đã tạo mọi điều kiện giúp đỡ em trong suốt quá trình thực tập.Với điều
kiện thời gian có hạn cũng như kinh nghiệm hạn chế của một sinh viên nên khóa
luận tốt nghiệp của em không tránh khỏi những thiếu sót. Kính mong sự đóng
góp và chỉ bảo của các thầy cô giáo để khóa luận tốt nghiệp của em được hoàn
thiện hơn.
Em xin chân thành cảm ơn!
Hà Nội, ngày 15 tháng 5 năm 2017
Sinh viên

Nguyễn Quyết Tiến

1


MỤC LỤC
LỜI CẢM ƠN........................................................................................................i
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT......................................................................vi
DANH MỤC CÁC BẢNG..................................................................................vii
DANH MỤC CÁC HÌNH, SƠ ĐỒ....................................................................viii
PHẦN 1. MỞ ĐẦU...............................................................................................1
1.1 Tính cấp thiết của đề tài..................................................................................1
1.2 Mục tiêu nghiên cứu........................................................................................2

1.3 Phạm vi nghiên cứu.........................................................................................2
PHẦN 2. TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU.......................................3
2.1 KHÁI QUÁT CHUNG VỀ BỒI THƯỜNG,HỖ TRỢ KHI NHÀ NƯỚC
THU HỒI ĐẤT.....................................................................................................3
2.1.1 Khái niệm về bồi thường,hỗ trợ và giải phóng mặt bằng.............................3
2.1.2 Vai trò của bồi thường giải phóng mặt bằng................................................4
2.1.3 Nguyên tắc bồi thường,GPMB.....................................................................8
2.1.4 Đặc điểm của bồi thường,GPMB.................................................................8
2.2 Các văn bản liên quan đến bồi thường,GPMB..............................................10
2.3 Chính sách bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất của một số nước trên
thế giới.................................................................................................................11
2.3.1. Trung Quốc................................................................................................11
2.3.2. Canađa.......................................................................................................12
2.3.3. Hàn Quốc...................................................................................................14
2.3.4. Đức............................................................................................................15
2.4.Công tác bồi thường,hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất tại Việt Nam qua các
thời kỳ..................................................................................................................16
2.4.1 Thời kỳ trước khi có Luật Đất đai 1993.....................................................16
2.4.2 Thời kỳ 1993 đến 2003...............................................................................18

2


2.4.3 Thời kỳ ban hành luật đất đai năm 2003 đến2013.....................................19
2.4.4.Thời kỳ ban hành luật đất đai năm 2013 đến nay.......................................21
2.5.Thực trạng công tác bồi thường,hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi
đất tại Việt Nam...................................................................................................22
PHẦN 3. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU............................26
3.1 Địa điểm nghiên cứu....................................................................................26
3.2 Thời gian nghiên cứu.....................................................................................26

3.3 Đối tượng/vật liệu nghiên cứu.......................................................................26
3.4 Nội dụng nghiên cứu.....................................................................................26
3.5 Phương pháp nghiên cứu...............................................................................27
3.5.1 Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp........................................................27
3.5.2 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp..........................................................27
3.5.3 Phương pháp tổng hợp và phân tích số liệu...............................................27
PHẦN 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN...................................28
4.1 Khái quát về điều kiện tự nhiên,kinh tế -xã hội của huyện Yên Phong.tỉnh
Bắc Ninh..............................................................................................................28
4.1.1 Điều kiện tự nhiên của huyện Yên Phong,tỉnh Bắc Ninh...........................28
4.1.2.Thực trạng phát triển kinh tế xã hội...........................................................30
4.2.Hiện trạng sử dụng đất tại huyện Yên Phong ,tỉnh Bắc Ninh.......................32
4.3.Khái quát chung về tình hình thực hiện công tác bồi thường,hỗ trợ khi nhà
nước thu hồi đất tại huyện Yên Phong................................................................34
4.3.1. Khái quát chung kết quả tình hình bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi
đất tại huyện Yên Phong......................................................................................34
4.3.2. Việc thực hiện các bước thủ tục tiến hành công tác bồi thường giải phóng
mặt bằng và hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất.......................................................35
4.3.3. Trình tự thực hiện và trách nhiệm của các cấp trong công tác bồi thường,
giải phóng mặt bằng và hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất tại huyện Yên Phong. 36
4.4. Giới thiệu khái quát về 2 dự án bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất
nghiên cứu tại huyện Yên Phong,tỉnh Bắc Ninh.................................................38
3


4.4.1. Dự án 1:Dự án xây dựng Trạm biến áp 110KV Yên Phong 5 và nhánh rẽ
.............................................................................................................................38
4.4.2.Dự án 2 :.....................................................................................................40
4.5. Kết quả thực hiện công tác bồi thường,hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất của 2
dự án nghiên cứu tại huyện Yên Phong,tỉnh Bắc Ninh.......................................42

4.5.1.Kết quả thực hiện công tác bồi thường,hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất của
dự án 1.................................................................................................................42
4.5.2.Kết quả thực hiện công tác bồi thường,hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất của
dự án 2.................................................................................................................43
4.5.3. So sánh công tác bồi thường,hỗ trợ của hai dự án.....................................45
4.6. Đời sống và ý kiến đánh giá của hộ dân có đất bị thu hồi tại 2 dự án nghiên
cứu.......................................................................................................................46
4.6.1.Tình hình chung về hộ điều tra có đất bị thu hồi tại 2 dự án.....................46
4.6.2.Vấn đề sử dụng tiền bồi thường của các hộ điều tra tại 2 dự án................47
4.6.3.Thu nhập và lao động của hộ trước và sau khi bị thu hồi đất.....................47
4.6.4. Đánh giá của hộ về vấn đề bồi thường, hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất.........49
4.6.5.Mức độ chấp nhận của hộ điều tra về phương án bồi thường,hỗ trợ khi nhà
nước thực hiện 2 dự án.......................................................................................51
4.7 Thuận lợi và khó khăn trong quá trình thực hiện bồi thường,hỗ trợ khi Nhà
nước thu hồi đất của 1 số dự án tại huyện Yên Phong........................................52
4.7.1 Thuận lợi...................................................................................................52
4.7.2 Khó khăn....................................................................................................52
4.8 Một số giải pháp nhằm nâng cao kết quả công tác bồi thường, hỗ trợ khi
Nhà nước thu hồi đất tại huyện Yên Phong,tỉnh Bắc Ninh.................................53
4.8.1 Giải pháp về công tác bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất..........53
4.8.2 Giải pháp về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tăng cường quản lý
nhà nước về đất đai..............................................................................................54
4.8.3 Giải pháp về nâng cao năng lực quản lý, trình độ chuyên môn, phẩm chất
của cán bộ trong công tác GPMB........................................................................55
4.8.4 Giải pháp về công tác tuyên truyền giáo dục.............................................55
4


PHẦN 5. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ.............................................................57
5.1 Kết luận........................................................................................................57

5.2 Kiến nghị......................................................................................................58
TÀI LIỆU THAM KHẢO...................................................................................60
PHỤ LỤC............................................................................................................62

5


DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

BT

: Bồi thường

BTNMT

: Bộ Tài nguyên Môi trường

KCN

: Khu công nghiệp

CP

: Chính phủ

GPMB

: Giải phóng mặt bằng

HĐBT

: Hội đồng Bộ trưởng

HĐND

: Hội đồng nhân dân

HT

: Hỗ trợ

KT

: Kinh tế

NĐ

: Nghị định

QTKD

: Quản trị kinh doanh

TĐC

: Tái định cư

TT

: Thông tư

UBND

: Ủy ban nhân dân

XH

: Xã hội

XHCN

: Xã hội chủ nghĩa

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 4.1: Hiện trạng sử dụng đất của huyện Yên Phong năm 2015...................33

6


Bảng 4.2 Thống kê diện tích đất bị thu hồi tại dự án 1.......................................42
Bảng 4.3 Kết quả kinh phí bồi thường,hỗ trợ của dự án 1..................................43
Bảng 4.4 thống kê diện tích đất bị thu hồi tại dự án 2.........................................43
Bảng 4.5 Kết quả kinh phí bồi thường,hỗ trợ của dự án 2..................................44
Bảng 4.6 So sánh công tác bồi thường,hỗ trợ của hai dự án...............................45
Bảng 4.7: Thông tin chung về các hộ điều tra.....................................................46
Bảng 4.8:Vấn đề sử dụng tiền bồi thường của hộ điều tra..................................47
Bảng 4.9: Một số thông tin về thu nhập và lao động của hộ điều tra tại 2 dự án .....48
Bảng 4.10: Một số đánh giá của hộ dân về vấn đề bồi thường,hỗ trợ.................49
Bảng 4.11:Mức độ chấp nhận của hộ điều tra về phương án bồi thường,hỗ trợ
khi nhà nước thực hiện hai dự án........................................................................51

7


DANH MỤC CÁC HÌNH, SƠ ĐỒ
Hình 4.1: Bản đồ hành chính huyện Yên Phong,tỉnh Bắc Ninh..........................28
Hình 4.2. Sơ đồ trình tự thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước
thu hồi đất tại huyện Yên Phong.........................................................................37

8


PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1 TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Đất đai là một tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt,
là nguồn nội lực, nguồn vốn vô cùng to lớn của đất nước, là thành phần quan
trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây
dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh và quốc phòng.
Sử dụng đất đai vào mục đích Quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích
công cộng, để thực hiện mục tiêu phát triển đất nước, đặc biệt là các dự án phát
triển đô thị, dự án sản xuất kinh doanh, phát triển kinh tế là một tất yếu khách
quan trong quá trình phát triển công nghiệp hóa- hiện đại hóa đất nước. Để có
mặt bằng xây dựng các dự án, Nhà nước phải thu hồi đất của nhân dân và thực
hiện việc bồi thường hỗ trợ tái định cư cho các hộ dân có đất bị thu hồi.
Cùng với sự phát triển của cả nước nói chung và huyện Yên Phong nói riêng
trong những năm gần đây đã có nhiều công trình, dự án được triển khai nhằm
mục đích đẩy mạnh nền kinh tế của tỉnh, nâng cao chất lượng cuộc sống của
người dân và góp phần không nhỏ vào sự nghiệp phát triển chung của cả nước.
Để đảm bảo tiến độ thực hiện các dự án trên địa bàn huyện thì công tác thu hồi,
bồi thường và GPMB phải được thực hiện một cách nhanh chóng, hiệu quả. Tuy

nhiên, trên thực tế thì công tác bồi thường và GPMB còn gặp những trở ngại,
khó khăn dẫn đến việc bàn giao mặt bằng cho đơn vị thi công còn chưa kịp thời,
làm ảnh hưởng đến tiến độ thi công của các dự án trên địa bàn huyện. Mặc dù
các quy định của pháp luật về thu hồi đất, bồi thường hỗ trợ tái định cư đã từng
bước được hoàn thiện, ngày càng rõ ràng, cụ thể về nguyên tắc, điều kiện, đơn
giá thực hiện bồi thường, hỗ trợ về đất đai và tài sản khi Nhà nước thu hồi đất.
Việc bồi thường một giá trị lớn hơn giá trị mà họ nhận được từ đất có thể được
coi là đã phù hợp, nhưng đất đai có những đặc trưng riêng, ngày càng khan
hiếm, điều này tương ứng với giá đất luôn luôn có xu hướng tăng ngay cả khi
nó không được sử dụng, vì vậy người sử dụng đất luôn có xu hướng yêu cầu giá
bồi thường về đất cao hơn nhiều lần so với thực tế. Chính điều này đã làm nảy
sinh nhiều vướng mắc trong việc thực hiện các thủ tục khi thu hồi đất.

1


Yên Phong là một huyện ở phía tây bắc tỉnh Bắc Ninh. Đây là một huyện
nằm ven sông Cầu với nhiều làng quan họ đã được UNESCO công nhận là di
sản văn hóa thế giới phi vật thể. Ngày nay Yên Phong đang phát triển kinh tế với
nhiều khu công nghiệp , có nhiều dự án đang được thực hiện tại đây và đã thu
hồi đất của người dân. Việc thực hiện các dự án này ảnh hưởng không nhỏ đến
đời sống của người dân có đất bị thu hồi . Xuất phát từ thựctế trên tôi tiến hành
nghiên cứu đề tài : “Đánh giá kết quả công tác bồi thường, hỗ trợ khi nhà
nước thu hồi đất của 1 số dự án tại huyện Yên Phong, tỉnh Bắc Ninh”
1.2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
- Đánh giá được kết quả công tác bồi thường ,hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi
đất của 1 số dự án tại huyện Yên Phong, tỉnh Bắc Ninh.
- Đánh giá được thuận lợi và khó khăn trong quá trình thực hiện bồi
thường giải phóng mặt bằng của 1 số dự án tại huyện Yên Phong, tỉnh Bắc
Ninh.

- Đề xuất một số giải pháp góp phần nâng cao kết quả công tác bồi
thường, hỗ trợ Nhà nước thu hồi đất của huyện Yên Phong, tỉnh Bắc Ninh.
1.3 PHẠM VI NGHIÊN CỨU
- Phạm vi không gian: Tại huyện Yên Phong,tỉnh Bắc Ninh
- Phạm vi thời gian: 2015-2016
- Phạm vi nội dung: Kết quả công tác bồi thường, hỗ trợ và giải phóng
mặt bằng của 2 dự án sau:
+Bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất thực hiện dự án xây dựng
Trạm biến áp 110KV Yên Phong 5 và nhánh rẽ.
+Bồi thường,hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất thực hiện dự án xây dựng nút
giao hoàn chỉnh nối quốc lộ 18 với KCN Yên Phong (nhánh phía bắc QL 18).

2


PHẦN 2. TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
2.1 KHÁI QUÁT CHUNG VỀ BỒI THƯỜNG,HỖ TRỢ KHI NHÀ
NƯỚC THU HỒI ĐẤT
Để thực hiện mục tiêu phát triển đất nước, nền kinh tế của một quốc gia
đặc biệt là các dự án phát triển đô thị, dự án sản xuất, kinh doanh cần sử dụng đất
đai như một nguồn lực đầu vào tạo mặt bằng sản xuất. Khi đó Nhà nước phải thu
hồi đất của nhân dân và thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cho các
hộ bị thu hồi đất.
Từ các văn bản luật như Luật đất đai năm 1988 đến Luật đất đai năm
2013, từ Nghị định số 90/CP ngày 17/8/1994 đến Nghị định số 47/2014 của
Chính phủ ban hành quy định về việc đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất
để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích Quốc gia, lợi ích công
cộng và các Thông tư hướng dẫn đã xây dựng chính sách bồi thường, hỗ trợ và
tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. Tuy chưa hẳn đáp ứng được việc bồi
thường, hỗ trợ đúng, đủ và công bằng cho người bị thu hồi đất. Nhưng đã phần

nào phản ánh được việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư là rất cần thiết phải
thực hiện, đúng theo chủ trương của Đảng và Nhà nước.
2.1.1 Khái niệm về bồi thường,hỗ trợ và giải phóng mặt bằng
2.1.1.1 Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất:
Theo Điều 3 Luật Đất Đai 2013: “Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là
việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi
cho người bị thu hồi đất”.
Trong đó, giá trị quyền sử dụng đất có thể là: giá trị bằng tiền, bằng vật
chất khác do các quy định của pháp luật điều tiết hoặc do thỏa thuận giữa các
chủ thể đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định.
2.1.1.2.Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất
Trên thực tế, ngoài các khoản bồi thường thiệt hại nói trên thì còn một
hình thức bồi thường khác gọi là hỗ trợ, hỗ trợ tương xứng với với giá trị hoặc
công lao cho một chủ thể nào đó bị thiệt hại vì một hành vi của chủ thể khác, hỗ
trợ là giúp đỡ nhau, giúp thêm vào.
3


Theo Khoản 14 Điều 3 Luật đất đai 2013 quy định: Hỗ trợ khi Nhà nước
thu hồi đất là việc Nhà nước trợ giúp cho người có đất thu hồi để ổn định đời
sống, sản xuất và phát triển. Hiện nay ở Việt Nam, có các khoản hỗ trợ bao gồm:
Hỗ trợ di chuyển, hỗ trợ tái định cư đối với trường hợp thu hồi đất ở; Hỗ trợ ổn
định đời sống và sản xuất, hỗ trợ đào tạo chuyển đổi nghề và tạo việc làm đối
với trường hợp thu hồi đất nông nghiệp; Hỗ trợ khi thu hồi đất nông nghiệp
trong khu dân cư; đất vườn, ao không được công nhận là đất ở; hỗ trợ khác. Các
khoản hỗ trợ này được hiểu là phần cho thêm của Nhà nước sau khi đã bồi
thường sòng phẳng và là khoản điều tiết từ phần giá trị gia tăng từ đất đai mà
không phải là do đầu tư của người sử dụng đất mang lại.
2.1.1.3 Giải phóng mặt bằng
Giải phóng mặt bằng là quá trình thực hiện các công việc liên quan đến

việc di dời nhà cửa, cây cối, các công trình xây dựng và một bộ phận dân cư trên
một phần đất nhất định được quy hoạch cho việc cải tạo, mở rộng hoặc xây dựng
một công trình mới (Nguyễn Bá Long, Xuân Thị Thu Thảo, 2014).
2.1.2 Vai trò của bồi thường giải phóng mặt bằng
Tại sao Nhà nước phải bồi thường khi thu hồi đất?
Thứ nhất, dựa trên cơ sở quyền sở hữu về tài sản thì đất đai thuộc sở hữu
toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu, người sử dụng đất được Nhà nước
trao quyền sử dụng đất thông qua giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử
dụng đất và Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà và tài sản gắn liền với đất (gọi tắt là GCNQSDĐ) . GCNQSDĐ là chứng thư
pháp lí xác nhận mối quan hệ pháp lý giữa Nhà nước và người sử dụng đất. Hiến
pháp 2013 cũng khẳng định quyền sở hữu tư nhân và quyền thừa kế được pháp
luật bảo hộ (khoản 1, Điều 32); trường hợp cần thiết vì lý do quốc phòng an
ninh, vì lợi ích quốc gia, tình trạng khẩn cấp, phòng chống thiên tai, Nhà nước
trưng mua, trưng dụng có bồi thường tài sản của tổ chức, cá nhân theo giá thị
trường (khoản 3, Điều 32). Như vậy, Hiến pháp ghi nhận và bảo hộ quyền sở
hữu tài sản hợp pháp của mọi tổ chức, cá nhân và Nhà nước phải có trách nhiệm
bảo vệ quyền lợi và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất. Cho nên khi Nhà
nước thu hồi đất thì phải bồi thường toàn bộ tài sản hợp pháp (đất đai, cây cối,
hoa màu, nhà cửa, công trình xây dựng gắn liền với đất do người sử dụng đầu từ

4


tạo ra) cho người sử dụng đất theo giá thị trường tại thời điểm thu hồi đất hoặc
thời điểm bồi thường.
Thứ hai, từ cơ sở Nhà nước điều tiết tài chính thông qua thu tiền sử dụng
đất. Mặc dù, Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất,
nhưng Nhà nước thực hiện quyền điều tiết các lợi ích từ đất thông qua các chính
sách tài chính về đất đai như thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thu thuế sử dụng

đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, các loại phí và lệ phí địa
chính... Cho nên khi Nhà nước thu hồi đất thì phải bồi thường giá trị quyền sử
dụng đất cho người sử dụng đất đó trước đây người sử dụng đất đã thực hiện
nghĩa vụ tài chính (tiền sử dụng đất). Điều này cũng giải thích tại sao các đối
tượng được Nhà nước giao đất, cho thuê đất không thu tiền sử dụng thì sẽ không
được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
Thứ ba, xét trên phương diện pháp lý thì khi Nhà nước giao đất hoặc cho
thuê đất, hoặc công nhận quyền sử dụng đất có quy định thời hạn sử dụng đất.
Cho nên, khi người sử dụng đất sử dụng trong thời gian hoặc đã đầu tư xây dựng
đúng quy định pháp luật mà Nhà nước thu hồi thì Nhà nước phải bồi thường đất,
nhà ở và tài sản gắn liền với đất.
Thứ tư, cơ sở về dưới góc độ bản chất của Nhà nước Việt Nam. Nhà nước
Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam là Nhà nước của dân, do dân và vì dân; đại
diện cho ý chí và nguyện vọng của nhân dân, với mong muốn xây dựng một xã
hội dân giàu nước mạnh, xã hội công bằng, dân chủ, văn minh... Cho nên, khi
Nhà nước thu hồi đất vì mục đích an ninh quốc phòng, phát triển kinh tế vì lợi
ích quốc gia, công cộng mà gây thiệt hại tới quyền và lợi ích hợp pháp của
người dân thì Nhà nước phải có bổn phận và nghĩa vụ bồi thường thiệt hại. Như
thế mới thể hiện đúng tính nhân văn cao cả và bản chất tốt đẹp của Nhà nước ta
(Nguyễn Bá Long, Xuân Thị Thu Thảo, 2014).
Từ những cơ sở trên, bồi thường giải phóng mặt bằng có những vai trò chính:

 Tạo quỹ đất đai cần thiết để phát triển cơ sở hạ tầng đáp ứng các nhu
cầu phát triển (công nghiệp hóa, hiện đại hóa, đô thị hóa ...)
Ngày nay, dân số ngày càng tăng, xã hội càng phát triển thì nhu cầu về sử
dụng đất đai ngày càng lớn, công tác quản lý đất đai cần được chú trọng và quản
lý chặt chẽ. Để thực hiện tốt việc quản lý sử dụng đất đai một cách hiệu quả, chặt
5

chẽ, tiết kiệm, hợp lý công tác GPMB là rất quan trọng. Nó cần có sự quan
tâm, sự phối hợp đồng bộ của người dân, các cấp, các ngành và của toàn xã
hội để triển khai một cách có hiệu quả nhất.
Hiện nay, nước ta đang trong quá trình thực hiện công nghiệp hóa hiện đại
hóa và đô thì hóa, vì vậy "bồi thường , giải phóng mặt bằng " là một trong
những công việc quan trọng nhằm đáp ứng nhu cầu sử dụng đất cho các mục
tiêu phát triển. Như đất đai cho xây dựng các công trình cơ sở hạ tầng, nhiều khu
kinh tế, khu công nghiệp, khu công nghệ cao, theo đó các cơ sở văn hóa giáo
dục, thể dục thể thao cũng được phát triển, tốc độ đô thị hóa cũng diễn ra nhanh
chóng.

 Về mặt tiến độ hoàn thành của dự án
Tiến độ thực hiện các dự án phụ thuộc vào nhiều điều kiện khác nhau
như : tài chính, lao động, công nghệ, điều kiện tự nhiên, tập quán của người dân
trong diện bị giải tỏa...nhưng nhìn chung, nó phụ thuộc hiều vào thời gian tiến
hành giải phóng mặt bằng.
Giải phóng mặt bằng thực hiện đúng tiến độ đề ra sẽ tiết kiệm được thời
gian và việc thực hiện dự án có hiệu quả. Ngược lại giải phóng mặt bằng kéo dài
gây ảnh hưởng đến tiến độ thi công các công trình cũng như chi phí cho dự án ,
có khi gây ra thiệt hại không nhỏ trong đầu tư xây dựng. Chẳng hạn một dự án
dự kiến hoàn thành đến hết mùa khô nhưng do giải phóng mặt bằng chậm, kéo
dài nên việc xây dựng phải tiến hành vào mua mưa gây khó khăn cho việc thi
công cũng như tập trung vốn, lao động, công nghệ cho dự án này và ảnh hưởng
đến việc thực hiện dự án khác .
Công tác bồi thường giải phóng mặt bằng mang tính quyết định tiến độ
của các dự án, là khâu đầu tiên thực hiện dự án. Có thể nói "giải phóng mặt bằng
nhanh là một nửa dự án". Việc làm này không chỉ ảnh hưởng trực tiếp đến lợi
ích của nhà nước, của chủ đầu tư , mà còn ảnh hưởng đến đời sống vật chất cũng
như tinh thần của người bị thu hồi đất . Nhiều dự án bị chậm tiến độ do công tác
bồi thường giải phóng mặt bằng làm chưa tốt , như giá bồi thường chưa đáp ứng

được nguyện vọng của người sử dụng đất, chậm chi trả tiền bồi thường, thiếu
công khai minh bạch trong quá trình thực hiện...đặc biệt còn dẫn đến khiếu nại
đông người gây bất ổn định chính trị - xã hội ở nhiều điạ phương trong cả nước.

6


 Về mặt kinh tế của dự án
Giải phóng mặt bằng thực hiện tốt giảm tối đa chi phí cho việc giải tỏa
đền bù, có điều kiện tập trung vốn đầu tư cho các công trình khác. Giải phóng
mặt bằng kéo dài dẫn đến chi phí bồi thường lớn, không kịp hoàn thành tiến độ
dự án dẫn đến sự quay vòng vốn chậm gây khó khăn cho các nhà đầu tư. Đặc
biệt, các nhà đầu tư trong nước có nguồn vốn hạn hẹp thì việc quay vòng vốn là
rất cần thiết để đảm bảo tận dụng cơ hội đấu thầu của các công trình khác.

 Đối với sự phát triển kinh tế - xã hội
Nếu công tác giải phóng mặt bằng không được thực hiện tốt sẽ xảy ra hiện
tượng "treo" công trình làm cho chất lượng công trình bị giảm, các mục tiêu ban
đầu không thực hiện được, từ đó gây lãng phí rất lớn cho ngân sách nhà nước.
Mặt khác, khi giải quyết không thỏa đáng quyền, lợi ích hợp pháp của người có
đất bị thu hồi sẽ dễ dàng gây ra những khiếu kiện, đặc biệt là những khiếu kiện
tập thể, làm cho tình hình chính trị - xã hội mất ổn định.
Cho nên, bên cạnh việc đáp ứng yêu cầu đất đai cho phát triển, công tác
bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng cần giải quyết hài hòa giữa các lợi ích
khác nhau (quốc gia, nhà đầu tư và người sử dụng đất). Mặc dù, thu hồi đất phục
vụ cho mục đích quốc gia, phát triển kinh tế - xã hội, nhưng đối tượng bị thu hồi
đất chịu ảnh hưởng do bị mất tư liệu sản xuất, di dời nhà cửa gây bất ổn định đời
sống và việc làm.
Sự phát triển cơ sở hạ tầng của một quốc gia phản ánh trình độ phát triển
kinh tế cũng như phong tục tập quán và nền văn hoá của quốc gia đó. Cho nên

nhìn vào bộ mặt đô thị người ta có thể đánh giá nền kinh tế của quốc gia này
mạnh hay yếu. Trong việc thay đổi bộ mặt đô thị thì công tác GPMB góp phần
cải thiện môi trường đầu tư, khai thác các nguồn lực từ đất đai cho đầu tư phát
triển, các cơ sở hạ tầng kinh tế xã hội ở nước ta thời gian qua đã được Đảng và
Nhà nước quan tâm đầu tư khắp các vùng, miền trên cả nước, đặc biệt tại các
thành phố lớn đã đóng góp vào sự thành công bước đầu của công cuộc “Công
nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước”, thúc đẩy kinh tế phát triển, đáp ứng nhu cầu
vật chất, tinh thần của nhân dân.(Nguyễn Bá Long, Xuân Thị Thu Thảo, 2014).

7


2.1.3 Nguyên tắc bồi thường,GPMB
Theo Điều 74 Luật đất đai 2013. Nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà
nước thu hồi đất bao gồm 4 nguyên tắc:
1. Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được
bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường.
2. Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử
dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường
bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh
quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.
3. Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách
quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật”.
Nguyên tắc trên thể hiện khi nhà nước lấy đi phần lợi ích của người dân
mà người dân có đầy đủ điều kiện được bồi thường thì Nhà nước có trách nhiệm
phải bồi thường thiệt hại.Quy định trên phù hợp với nguyên tắc dân sự được quy
định trong Bộ luật dân sự 2005.Khi Nhà nước lấy đất thì bồi thường bằng đất
cùng loại, nếu không có đất cùng loại thì bồi thường bằng tiền với giá trị tương
đương. Cách tiếp cận này xuất phát từ quan niệm coi đất đai là tài sản có thể
được trả thay bằng tiền bồi thường để mua được một thửa đất tương đương. Quy

định này cũng nhằm ngăn ngừa tình trạng người bị THĐ đòi hỏi giá bồi thường
quá cao do giá trị của đất đai tăng lên từ việc chuyển mục đích SDĐ hoặc do sự
đầu tư của Nhà nước mang lại.
Việc bồi thường phải dân chủ khách quan, tức là phải đảm bảo khi người
dân bị thu hồi đất mà có các đủ điều kiện nhận bồi thường, họ phải được bồi
thường. Đây là quyền liên quan tới lợi ích chính đáng mà không một ai hay tổ
chức cá nhân nào không cho họ thực hiện.
2.1.4 Đặc điểm của bồi thường,GPMB
Bồi thường khi nhà nước thu hồi đất để xây dựng các công trình mang
tính đa dạng và phức tạp.Nó thể hiện khác nhau đối với mỗi một dự án,nó liên
quan trực tiếp đến lợi ích của các bên tham gia và lợi ích của toàn xã hội.Bao
gồm 2 đặc điểm sau:
- Tính đa dạng thể hiện: Mỗi dự án được tiến hành trên một vùng đất khác
nhau với điều kiện tự nhiên kinh tế, xã hội dân cư khác nhau. Khu vực nội
8


thành, mật độ dân cư cao, ngành nghề đa dạng, giá trị đất và tài sản trên đất lớn;
khu vực ven đô, mức độ tập trung dân cư khá cao, ngành nghề dân cư phức tạp,
hoạt động sản xuất đa dạng: Công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, thương mại,
buôn bán nhỏ; Khu vực ngoại thành, hoạt động sản xuất chủ yếu của dân cư là
sản xuất nông nghiệp. Do đó mỗi khu vực bồi thường GPMB có những đặc
trưng riêng và được tiến hành với những giải pháp riêng phù hợp với những đặc
điểm riêng của mỗi khu vực và từng dự án cụ thể.
- Tính phức tạp: Đất đai là tài sản có giá trị cao, có vai trò quan trọng
trong đời sống kinh tế, xã hội đối với mọi người dân. Đối với khu vực nông
thôn, dân cư chủ yếu sống nhờ vào hoạt động sản xuất nông nghiệp mà đất đai
lại là tư liệu sản xuất quan trọng trong khi trình độ sản xuất của nông dân thấp,
khả năng chuyển đổi nghề nghiệp khó khăn do đó tâm lý dân cư vùng này là giữ
được đất để sản xuất, thậm chí họ cho thuê đất còn được lợi nhuận cao hơn là

sản xuất nhưng họ vẫn không cho thuê. Mặt khác, cây trồng, vật nuôi trên vùng
đó cũng đa dạng dẫn đến công tác tuyên truyền, vận động dân cư tham gia di
chuyển, định giá bồi thường rất khó khăn và việc hỗ trợ chuyển nghề nghiệp là
điều cần thiết để đảm bảo đời sống dân cư sau này.
Đối với đất ở lại càng phức tạp hơn do những nguyên nhân sau:
- Đất ở là tài sản có giá trị lớn, gắn bó trực tiếp với đời sống và sinh hoạt
của người dân mà tâm lý, tập quán là ngại di chuyển chỗ ở.
- Nguồn gốc sử dụng đất khác nhau qua nhiều thời kỳ với chế độ quản lý
khác nhau, cơ chế chính sách không đồng bộ dẫn đến tình trạng lấn chiếm đất
đai xây nhà trái phép diễn ra thường xuyên.
- Thiếu quỹ đất do xây dựng khu tái định cư cũng như chất lượng khu tái
định cư thấp chưa đảm bảo được yêu cầu.
- Dân cư một số vùng sống chủ yếu bằng nghề buôn bán nhỏ và sống bám
vào các trục đường giao thông của khu dân cư làm kế sinh nhai nay chuyển đến
ở khu vực mới thì điều kiện kiếm sống bị thay đổi nên họ không muốn di
chuyển.
Từ các điểm trên cho thấy mỗi dự án khác nhau thì tính phức tạp của
công tác GPMB cũng khác nhau (Nguyễn Bá Long, Xuân Thị Thu Thảo, 2014).
2.2 CÁC VĂN BẢN LIÊN QUAN ĐẾN BỒI THƯỜNG,GPMB
9


Nhà nước đã ban hành luật và nhiều văn bản dưới Luật như Nghị định,
Thông tư và các văn bản pháp quy khác về quản lý đất đai nhằm cụ thể hóa các
điều luật , trong đó có những quy định chi tiết về bồi thường khi Nhà nước thu
hồi đất để giải phóng mặt bằng.Các văn bản liên quan đến bồi thường,hỗ trợ khi
nhà nước thu hồi đất sau khi có Luật đất đai 2003 như sau:
-Luật đất đai2003.
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi
hành Luật đất đai.

- Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
- Thông tư số 116/2004/TT-BTC của Bộ tài chính ngày 07/12/2004 hướng
dẫn thực hiện Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về
bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ về quy
định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực
hiện quyền sử dụng đất , trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà
nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai.
- Thông tư liên tịch số 14/TTLT?BTC-BTNMT ngày 31/1/2008 của Bộ
Tài chính và Bộ Tài nguyên Môi trường , hướng dẫn thực hiện Nghị định số
84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ.
- Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ, quy định
bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái
định cư.
-Luật đất đai 2013.
- Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định
về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
Nghị định số 69/2009/NĐ-CP và Nghị định số 47/2014/NĐ-CP của Chính
phủ có nhiều điểm đổi mới theo hướng định giá đất bồi thường sát với giá thị
trường hơn, chính sách hỗ trợ, tái định cư thì quan tâm hơn đến đời sống, việc
làm của người có đất bị thu hồi. Điều này đã góp phần giải quyết nhiều khó

10


khăn, vướng mắc trong công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước
thu hồi đất.
Luật đất đai 2013 có điểm mới trong giá tính bồi thường là giá cụ thể do
UBND tỉnh quy định dựa vào các phương pháp tính giá đất.

2.3 CHÍNH SÁCH BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ KHI NHÀ NƯỚC
THU HỒI ĐẤT CỦA MỘT SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI
Đối với bất cứ một quốc gia nào trên thế giới, đất đai là nguồn lực quan
trọng nhất, cơ bản của mọi hoạt động đời sống kinh tế - xã hội. Dưới đây là một
số kinh nghiệm quản lý đất đai của các nước trên thế giới sẽ phần nào giúp ích cho
Việt Nam chúng ta, đặc biệt trong chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
2.3.1. Trung Quốc
Ở Trung Quốc, có thể nói, mục tiêu bao trùm lên chính sách bồi thường,
hỗ trợ, tái định cư là hạn chế đến mức tối đa việc thu hồi đất, giải tỏa mặt bằng,
cũng như số lượng người bị ảnh hưởng bởi việc thu hồi đất để thực hiện dự án
đầu tư. Nếu như việc thu hồi đất là không thể tránh khỏi thì có sự chuẩn bị cẩn
thận phương án đền bù, trên cơ sở tính toán đầy đủ lợi ích của nhà nước, tập thể
và cá nhân, đảm bảo cho những người bị thu hồi đất có thể khôi phục lại hoặc
cải thiện mức sống so với trước khi bị thu hồi đất.
Theo quy định của pháp luật Trung Quốc, khi Nhà nước thu hồi đất thì
người nào sử dụng đất sau đó sẽ có trách nhiệm bồi thường. Người bị thu hồi đất
được thanh toán ba loại tiền: tiền bồi thường đất đai, tiền trợ cấp về tái định cư,
tiền trợ cấp bồi thường hoa màu trên đất. Cách tính tiền bồi thường đất đai và
tiền trợ cấp tái định cư căn cứ theo tổng giá trị tổng sản lượng của đất đai những
năm trước đây rồi nhân với hệ số. Tiền bồi thường cho hoa màu, cho các loại tài
sản trên đất được tính theo giá cả hiện tại.
Mức bồi thường cho giải tỏa mặt bằng được thực hiện theo nguyên tắc
đảm bảo cho người dân có cuộc sống bằng hoặc cao hơn nơi ở cũ. Việc quản lý
giải phóng mặt bằng được giao cho các cục quản lý tài nguyên đất đai ở địa
phương đảm nhiệm. Tổ chức, cá nhân được quyền sử dụng thửa đất nào sẽ trả
tiền thuê một đơn vị xây dựng giải tỏa mặt bằng.
Để giải quyết nhà ở cho người dân khi giải phóng mặt bằng, phương thức
chủ yếu của Trung Quốc là trả tiền và hỗ trợ bằng cách tính ba khoản sau: Một
11

là, giá cả xây dựng lại, chênh lệch giữa giá xây dựng lại nhà mới và nhà cũ; Hai
là, giá đất tiêu chuẩn; Ba là, trợ cấp về giá cả. Ba khoản này cộng lại là tiền bồi
thường về nhà ở.
Việc bồi thường nhà ở cho dân ở thành phố khác với việc bồi thường cho
dân ở nông thôn, bởi có sự khác nhau về hình thức sở hữu đất đai ở thành thị và
nông thôn. Đối với nhà ở của người dân thành phố, nhà nước bồi thường bằng
tiền là chính, với mức giá do thị trường bất động sản quyết định qua các tổ chức
trung gian để đánh giá, xác định giá. Với người dân nông thôn, nhà nước thực
hiện theo những cách thức rất linh hoạt, theo đó, mỗi đối tượng khác nhau sẽ có
cách bồi thường khác nhau: tiền bồi thường về sử dụng đất đai; tiền bồi thường
về hoa màu; bồi thường tài sản tập thể.
Theo đánh giá của một số chuyên gia tái định cư, sở dĩ Trung Quốc có
những thành công nhất định trong công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư là do
thứ nhất, đã xây dựng các chính sách và thủ tục rất chi tiết, ràng buộc đối với
các hoạt động tái định cư, đảm bảo mục tiêu tạo cơ hội phát triển cho người dân
tái định cư, tạo các nguồn lực sản xuất cho những người tái định cư. Thứ hai,
năng lực thể chế của các chính quyền địa phương khá mạnh.Chính quyền cấp
tỉnh chịu trách nhiệm hoàn toàn trong việc thực hiện chương trình bồi thường hỗ
trợ tái định cư.Thứ ba, quyền sở hữu đất tập thể làm cho việc thực hiện bồi
thường hỗ trợ tái định cư có nhiều thuận lợi, đặc biệt là ở nông thôn. Tiền đền bù
cho đất đai bị mất không trả cho từng hộ gia đình mà được cộng đồng sử dụng
để tìm kiếm, phát triển đất mới hoặc mua của các cộng đồng sở tại hay dùng để
phát triển kết cấu hạ tầng. Chính quyền thôn, xã chịu trách nhiệm phân chia cho
các hộ bị ảnh hưởng.
Bên cạnh những thành công như vậy, chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái
định cư của Trung Quốc cũng bộc lộ những tồn tại nhất định mà chủ yếu là vấn
đề việc làm; tốc độ tái định cư chậm, thiếu đồng bộ, thực hiện giải phóng mặt
bằng trước khi xây xong nhà tái định cư (Kiều Thủy Giang, 2014).
2.3.2. Canađa

Tại Canađa, quy hoạch tổng thể, quy hoạch chi tiết và tái phân vùng sử
dụng đất là căn cứ để chính quyền các bang có thể thu hồi quyền sở hữu đất
nhưng quyền này chỉ áp dụng với những mảnh đất thể hiện trong bản quy hoạch

12


là sử dụng cho mục đích công cộng. Quy hoạch tổng thể, quy hoạch chi tiết và
tái phân vùng sử dụng đất được công khai lấy ý kiến cộng đồng trong suốt quá
trình chuẩn bị và trước khi phê duyệt.
Chính quyền sẽ không hỗ trợ trực tiếp phát triển tư nhân trong việc thu hồi
đất. Ví dụ, một thành phố không thể thu hồi quyền sở hữu một mảnh đất để hoàn
thiện quy hoạch xây dựng trung tâm mua sắm hay nhà ở tư nhân.
Việc thực hiện thu hồi quyền sở hữu được xem như là biện pháp cuối cùng
để có đất thực hiện dự án. Mọi nỗ lực đều nhằm đạt được thỏa thuận với chủ sở
hữu tài sản, do đó, rất nhiều thời gian và cố gắng được dành cho việc đàm phán
với từng chủ sở hữu. Nhà đầu tư tư nhân không có vai trò trong quá trình thu hồi
quyền sở hữu, ngoại trừ một số công ty tư nhân hoạt động trong lĩnh vực công
nghiệp được quy định như đường sắt, các loại đường ống dẫn, viễn thông.
Quyền được bồi thường dựa trên nguyên tắc chung là sau khi nhận bồi
thường người chủ sở hữu vẫn phải có tiềm lực kinh tế tương tự như trước khi bị
thu hồi đoạt quyền sở hữu. Các khoản bồi thường bao gồm:
- Giá thị trường của đất, của tòa nhà hoặc của các công trình khác;
- Mất giá trị đối với mảnh đất còn lại;
- Mất các tiện ích như cây cối và cảnh quan;
- Tổn thất về kinh doanh.
- Thiệt hại về việc di dời, ví dụ chi phí di chuyển và tái định cư (cũng áp
dụng đối với người thuê đất).
Bồi thường phần lớn là bằng tiền, trừ khi người chủ sở hữu và Chính phủ
có thỏa thuận khác. Điều này là phù hợp bởi vì Canađa luôn có một thị trường

nhà đất tích cực giúp người bị ảnh hưởng mua các nhà đất thay thế.
Một yếu tố quan trọng trong việc đối xử công bằng với người bị ảnh
hưởng đó là họ được thuê luật sư, thẩm định viên và các nhà tư vấn để giúp họ
miễn phí, Chính phủ sẽ phải trả chi phí này(Nguyễn Bá Long, Xuân Thị Thu
Thảo, 2014).

13


2.3.3. Hàn Quốc
Ở Hàn Quốc, vào những năm 70 của thế kỷ trước, trước tình trạng di dân
ồ ạt từ các vùng nông thôn vào đô thị, thủ đô Xơ-un đã phải đối mặt với tình
trạng thiếu đất định cư trầm trọng trong thành phố. Để giải quyết nhà ở cho dân
nhập cư, chính quyền thành phố phải tiến hành thu hồi đất của nông dân vùng phụ
cận. Việc đền bù được thực hiện thông qua các công cụ chính sách như hỗ trợ tài
chính, cho quyền mua căn hộ do thành phố quản lý và chính sách tái định cư.
Luật Đất đai của Hàn Quốc được xác lập trên cơ sở Luật quy hoạch đô thị
cho từng đô thị và Luật quản lý sử dụng quốc thổ bao gồm tất cả các đô thị, Nhà
nước chỉ định năm khu vực sử dụng để cân bằng sự phát triển đồng bộ.
Luật bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của Hàn Quốc được chia ra thành
hai thể chế. Một là “đặc lệ” liên quan đến BT,HT &TĐC cho đất công cộng đã
đạt được theo thủ tục thương lượng của pháp luật. Hai là luật “sung công đất”
theo thủ tục quy định cưỡng chế của công pháp.
Thực hiện bồi thường theo luật mới của Hàn Quốc thì sẽ thực hiện theo ba
giai đoạn:
- Tiền bồi thường đất đai được giám định viên công cộng đánh giá trên
tiêu chuẩn giá quy định để thu hồi đất phục vụ cho công trình công cộng. Giá
quy định không dựa vào lợi nhuận khai thác do đó có thể đảm bảo sự khách
quan trong việc bồi thường.
- Pháp luật có quy định không gây thiệt hại nhiều cho người có quyền sở hữu

đất trong quá trình thương lượng chấp thuận thu hồi đất. Quy trình chấp thuận theo
thứ tự là công nhận mục đích, lập biên bản tài sản và đất đai, thương lượng, chấp
nhận thu hồi.
- Biện pháp di dời là một đặc điểm quan trọng. Nhà nước hỗ trợ tích cực
về mặt chính sách đảm bảo sự sinh hoạt của con người, cung cấp đất đai cho
những người bị mất nơi cư trú do thực hiện công trình công cộng cần thiết của
Nhà nước. Đây là công việc có hiệu quả lôi cuốn người dân tự nguyện di dời và
liên quan rất nhiều tới việc GPMB (Lê Đức Hạnh, 2014.)

14


2.3.4. Đức
Đức là ví dụ của một nước phát triển tiến bộ với quy định pháp luật mạnh
mẽ, quản trị tốt và nhiều kinh nghiệm trong việc thu hồi đất gắn với tái phát
triển đô thị.
Hiến Pháp của Đức chỉ cho phép thu hồi quyền sở hữu nếu có đủ các điều
kiện: việc thu hồi là vì lợi ích cộng đồng, phù hợp với quy định của pháp luật
Liên bang về tính chất dự án và mức độ bồi thường, không còn giải pháp nào
khác với mức độ can thiệp thấp hơn và buộc phải thu hồi và Chính phủ phải cố
gắng có thiện chí trong việc mua lại đất trước khi thu hồi quyền sở hữu.
Từng bang trong 16 bang ở Đức lại có một Đạo luật thu hồi quyền sở hữu
riêng quy định các thủ tục và yêu cầu bồi thường. Bộ Luật Xây dựng Liên bang
quy định một hệ thống quy hoạch tổng thể không ràng buộc pháp lý và quy
hoạch chi tiết có ràng buộc pháp lý. Chính quyền thành phố chỉ thông qua quy
hoạch chi tiết có ràng buộc pháp lý sau khi đã thực hiện quy trình đánh giá tác
động và lấy ý kiến công khai từ công chúng và người sở hữu về kế hoạch đó.
Việc thu hồi quyền sở hữu dựa trên cơ sở quy hoạch chi tiết (quy hoạch có ràng
buộc pháp lý) và bằng quyết định của cơ quan có thẩm quyền theo luật định.
Quyết định này có thể bị kháng cáo tại tòa.

Việc bồi thường phải được áp dụng cho người chủ sở hữu bị thu hồi đất
hoặc kể cả khi không có sự thu hồi đất nhưng gây ra những tổn thất cho chủ sở
hữu. Nguyên tắc là bồi thường sẽ đem lại cho chủ sở hữu cơ hội có được tài sản
tương tự. Bồi thường sẽ bằng tiền mặt theo giá thị trường, trừ phi kế sinh nhai
của người chủ sở hữu phụ thuộc vào tài sản, khi đó tài sản thay thế sẽ phải được
cung cấp. Tiêu chuẩn bồi thường ở Đức quy định ưu ái đặc biệt cho những người
dễ bị tổn thương và phải bao gồm cả kế hoạch di dời nhà, tìm việc khác hoặc
chuyển vị trí kinh doanh. Trợ cấp khó khăn được trao cho những người thuê nhà
nhằm ngăn ngừa hoặc giảm thiểu những bất lợi về kinh tế cho những đối tượng
này (Đỗ Thu Thảo,2016).
Việc xây dựng và phát triển các công trình đều cần có đất. Do đất đai có
hạn, vì thế mọi Nhà nước đều phải sử dụng quyền lực của mình để thu hồi đất
hoặc trưng thu của người đang sở hữu, đang sử dụng để phục vụ cho nhu cầu
xây dựng các công trình phục vụ lợi ích công cộng, lợi ích quốc gia. Ở mỗi
15


nước, quyền lực thu hồi, trưng thu đất được ghi trong Hiến pháp hoặc tại Bộ
Luật Đất đai hoặc một bộ luật khác. Nếu việc thu hồi, trưng thu đã phù hợp với
quy định của pháp luật mà người sở hữu hoặc sử dụng đất không thực hiện thì
Nhà nước có quyền chiếm hữu đất đai. Việc thu hồi đất, trưng thu đất và bồi
thường hỗ trợ về đất tại mỗi quốc gia đều được thực hiện theo chính sách riêng
do Nhà nước đó quy định.
Qua nghiên cứu chính sách bồi thường GPMB của một số nước chúng ta
cần học hỏi các kinh nghiệm để tiếp tục hoàn thiện chính sách bồi thường
GPMB ở một số điểm sau:
- Hoàn thiện các quy định về định giá đất nói chung và định giá đất để bồi
thường GPMB nói riêng;
- Thực hiện thống nhất trình tự, thủ tục thực hiện và thực hiện tốt quy định
về thẩm định, phê duyệt, giám sát thực hiện phương án bồi thường, giải phóng

mặt bằng; quan tâm hơn nữa tới việc quy hoạch và xây dựng nơi tái định cư, tạo
việc làm của người có đất bị thu hồi; xử lý hài hòa mối quan hệ lợi ích giữa
người sử dụng đất, Nhà nước và nhà đầu tư.
2.4.CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG,HỖ TRỢ KHI NHÀ NƯỚC THU
HỒI ĐẤT TẠI VIỆT NAM QUA CÁC THỜI KỲ
2.4.1 Thời kỳ trước khi có Luật Đất đai 1993
Quá trình hình thành các triều đại phong kiến, trong mỗi kiểu Nhà nước, tuỳ
theo tình hình kinh tế, chính trị, xã hội và những đặc điểm truyền thống, huyết
thống, tập tục… mà các hình thức sở hữu đất đai luôn được giai cấp thống trị
chú trọng. Ngay từ thời kỳ phát triển Nhà nước Trung ương tập quyền đến thời
Nguyễn, chính sách bồi thường cho người bị thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất
đã được xác lập và chủ yếu tập trung vào bồi thường cho ruộng đất canh tác, đất
ở không được quan tâm nhiều so với các loại đất khác. Hình thức bồi thường
chủ yếu bằng tiền, mức bồi thường được quy định chặt chẽ, tương xứng với
những thiệt hại của người bị thu hồi đất.
Sau cách mạng tháng 8/1945, Hiến pháp đầu tiên của nước Việt Nam dân
chủ cộng hoà (1946) chỉ rõ: "Nhiệm vụ của dân tộc ta trong giai đoạn này là
nhằm bảo toàn lãnh thổ giành độc lập hoàn toàn và kiến thiết quốc gia trên nền
tảng dân chủ ...". Với mục tiêu người cày có ruộng, ngày 04 tháng 12 năm 1953,
16


Luật cải cách ruộng đất ra đời nhằm thủ tiêu quyền chiếm hữu ruộng đất của
thực dân Pháp và tay sai bán nước ở Việt Nam, xóa bỏ chế độ phong kiến về
chiếm hữu ruộng đất, thực hiện chế độ sở hữu ruộng đất của nông dân, đồng thời
tịch thu, trưng thu, trưng mua ruộng.
Ngay sau khi hoà bình được lập lại ở miền Bắc (1954), Đảng và Nhà nước
đã khẳng định con đường tất yếu của cách mạng Việt Nam là xây dựng chủ
nghĩa xã hội ở miền Bắc và đấu tranh giải phóng miền Nam. Để đáp ứng nhiệm
vụ xây dựng đất nước trong giai đoạn cách mạng mới, ngày 14 tháng 4 năm

1959, Hội đồng Chính phủ (nay là Chính phủ) đã ban hành Nghị định 151/TTg
quy định thể lệ tạm thời về trưng dụng ruộng đất. Đây có thể coi là văn bản pháp
quy đầu tiên liên quan tới bồi thường và TĐC bắt buộc ở Việt Nam. Tiếp sau đó,
Liên Bộ ủy ban Kế hoạch Nhà nước và Bộ Nội vụ ban hành Thông tư Liên bộ số
1424/TTLB ngày 06 tháng 7 năm 1959 hướng dẫn việc thi hành Nghị định
151/TTg.
Ngày 11 tháng 01 năm 1970, Thủ tướng Chính phủ ban hành Thông tư
1792/TTg quy định một số điểm tạm thời về bồi thường nhà cửa, đất đai, cây cối
lưu niên, các hoa màu cho nhân dân ở những vùng xây dựng kinh tế, mở rộng
thành phố.Mặc dù chính sách bồi thường về đất chưa được quy định trong luật
và thể chế thành một chính sách đầy đủ, song quy định về bồi thường khi nhà
nước trưng dụng đất tại Thông tư 1792/TTg đã có sự thay đổi so với Nghị định
151/TTg, từ “chiếu cố đúng mức quyền lợi và đời sống của những người có
ruộng đất bị trưng dụng” trước đây sang “đảm bảo thỏa đáng quyền lợi kinh tế
của HTX và của nhân dân”, đồng thời những quy định tại Nghị định số 151/TTg
trước đây chỉ có tính nguyên tắc thì đến Thông tư số 1792-TTg đã được quy
định cụ thể mức bồi thường nhà ở, đất đai, cây lâu năm, hoa màu trên đất.
Luật Đất đai 1987 ra đời dựa trên quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân
do Nhà nước thống nhất quản lý, khi Nhà nước thu hồi đất để phục vụ cho các
mục đích công cộng, người sử dụng đất không được Nhà nước bồi thường bằng
đất, chỉ được bồi thường bằng tiền, tài sản hoa màu có trên diện tích đất bị thu
hồi.
Tóm lại, do thời kỳ này đất đai chưa được thừa nhận là có giá cho nên các
chính sách bồi thường, GPMB còn có nhiều hạn chế, thể hiện trong cách tính giá

17