Thị Trường Bất Động Sản

Môn : Thị Trường Bất Động Sản
Chủ đề 3: Trình bày những bất cập của thị
trường BĐS ở khu vực HN và đưa ra giải pháp

NHÓM 18
LỚP L01
L/O/G/O


1

Khái quát địa bàn điều tra

Quận Hoàng Mai nằm ở phía nam khu vực trung tâm thành phố
Hà Nội, trải rộng từ Đông sang Tây, :
- Phía Bắc giáp quận Hai Bà Trưng
- Phía Nam giáp huyện Thanh Trì
- Phía Tây giáp huyện Thanh Trì và quận Thanh Xuân
- Phía Đông giáp huyện Gia Lâm và quận Long Biên
Với lợi thế nằm cửa ngõ phía Nam Thành phố Hà Nội có trục
giao thông đường bộ, đường sắt và đường thủy (sông Hồng) là
điều kiện thuận lợi để quận Hoàng Mai phát triển kinh tế và giao
lưu văn hóa


1

Khái quát địa bàn điều tra


2

Những Bất Cập và Giải Pháp

2.1 Cơ sở pháp lý để quản lý TTBĐS vẫn còn nhiều
- Luật quy định người bán chịu thuế chuyển QSDĐ. Trên thực tế,
bất a.cập

khoản thuế này người mua thường phải nộp khi tiến hành làm thủ tục
đăng ký chuyển QSDĐ.
=> người mua phải chịu: giá đất cao + chi phí khi đăng ký chuyển
quyền tài sản.
=> thủ tục chuyển quyền tài sản và làm sổ đỏ kèm theo thiếu hấp
dẫn đối với người mua.
- Lệ phí trước bạ theo quy định hiện nay là 1% giá trị đất và tài
sản trên đất là quá cao so với thu nhập của phần lớn người dân.
Chuyển QSDĐ chui, nhà nước không thu được thuế
chuyển QSDĐ và người dân cũng không an toàn về pháp lý.


2

Những Bất Cập và Giải Pháp

2.1 Cơ sở pháp lý để quản lý TTBĐS vẫn còn nhiều
bất cập
BB

Giải pháp

Hệ thống văn

bản luật pháp về đất đai
từ thấp đến cao quá
nhiều, đôi khi chồng
chéo, phức tạp
cho người SD.

Tổchức cơ quan tư vấn
của Nhà nước cung cấp
thông tin về QSDĐ và
các giao dịch liên quan
cho người dân, tạo cho
họ có điều kiện thuân lợi
trong các giao dịch này
theo quy định của LĐĐ
2013.


2

Những Bất Cập và Giải Pháp
Việc cấp giấy chứng nhận về quyền sở hữu nhà ở
và sử dụng đất còn chậm và bất cập

2.2


2

Những Bất Cập và Giải Pháp
Việc cấp giấy chứng nhận về quyền sở hữu nhà ở

và sử dụng đất còn chậm và bất cập

2.2

Đến nay trên địa bàn quận có 1 Văn phòng đăng ký QSDĐ cấp quận.
Hệ thống hồ sơ, quản lý hồ sơ được chuẩn hóa theo đúng quy định.
Tính đến 31/12/2013 tổng số GCN đã cấp cho GCN và các tổ chức là 39.275
giấy với diện tích được cấp là 891,0297 ha. Cụ thể:
- GDC: diện tích đã được cấp GCN là 880,5763 ha với 38.266 giấy GCN.
- TC: diện tích đã được cấp GCN là 10,4561 ha với 911 giấy GCN.



Những trường hợp tồn tại ở quận Hoàng Mai
• Các hộ dân tại khu tập thể 15 Nguyễn An Ninh, Hoàng Mai, Hà Nội đã
phải mất đến 7 năm để đi làm giấy chứng nhận quyền sở hữu đất.

Khu tập thể 15 Nguyễn An Ninh


• Người dân cho biết đã đến sở Tài Nguyên môi trường để lấy
quyết định đề nghị quận Hoàng Mai cấp sổ đỏ cho hơn 50
căn hộ tai đây
• Sau đó , họ lên quận Hoàng Mai nộp và nhận được câu trả lời
là văn bản trên thuộc trách nhiệm của thành phố.
• Tuy nhiên khi đến thành phố, các nhân viên tại đây lại trả về
quận Hoàng Mai và khi trở về quận lại trả xuống Phường
Quá trình trên đã lặp đi lặp lại trong suốt 7 năm, tuy nhiên giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất của hơn 50 hộ dân tại khu tập
thể 15 Nguyễn An Ninh vẫn chỉ là giấc mơ.

Những trường hợp tồn tại ở quận Hoàng Mai


Sau một đêm, 34 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở của nhiều
hộ dân tại phường Thịnh Liệt, quận Hoàng Mai, bỗng biến thành
giấy lộn vì có thông báo hủy của UBND quận.
Về lý do thu hồi, kết luận số 03 của UBND quận Hoàng Mai ngày
9/3/2010 chỉ rõ: Phòng TN &MT, Văn phòng đăng ký đất và nhà
quận Hoàng Mai đã thiếu trách nhiệm trong việc thẩm định, kiểm
tra các nội dung kê khai của 83 hồ sơ vi phạm được Hội đồng xét
cấp giấy chứng nhận phường xét duyệt sau ngày 18/5/2006 trong
việc xác minh hiện trạng sử dụng đất;
Theo ý kiến của nhiều chuyên gia pháp lý, UBND quận Hoàng
Mai vi phạm không thể đổ hết lên đầu người dân và "âm thầm" ra
Quyết định thu hồi mà không cho dân biết lý do.


2

Những Bất Cập và Giải Pháp
Việc cấp giấy chứng nhận về quyền sở hữu nhà ở
và sử dụng đất còn chậm và bất cập

2.2

MỘT SỐ GIẢI PHÁP
GP2
GP1

Cơ quan chức
năng cần phải
đề cao
trách nhiệm
của mình

- Giảm thủ
tục, đẩy
nhanh việc
cấp giấy
chứng nhận
QSDĐ, QSH
nhà ở cho
người dân

GP3
GP4

Thành lập Đoàn
giám sát về việc
chấp hành pháp Công tác cấp
luật trong quản GCN phải được
công khai,
lí đất đai trên
minh bạch
địa bàn các tỉnh


2

Những Bất Cập và Giải Pháp

2.3 Công tác lập và quản lý quy hoạch còn nhiều yếu kém

công tác quy hoạch sử
dụng đất, quy hoạch
phát
. triển đô thị,quy
hoạch phát triển khu
dân cư thực hiện còn
ồ ạt dàn trải
Những quy hoạch không
làm tốt việc điều tra => ô
quy hoạch xây dựng công
trình lại nằm trên nền các
khu nghĩa trang, khu dân
cư => không thể GPMB,
phải điều chỉnh.

QUY
HOẠCH
YẾU KÉM

tập trung quy hoạch
tổng thể mà bỏ sót quy
hoạch chi tiết,quy
hoạch thường xuyên
phải điều chỉnh,

công bố cho người
dân và các doanh
nghiệp trên địa bàn
chưa thực sự tốt


2

Những Bất Cập và Giải Pháp

2.3 Công tác lập và quản lý quy hoạch còn nhiều yếu kém

Hoàng Mai là một trong
số những quận đang đô thị
hóa nhanh. Từ năm 2005,
quận đã được phê duyệt
quy hoạch chi tiết tỷ lệ
1/2000, nhưng trong quá
trình triển khai đã phát
sinh rất nhiều bất cập.
Trong 15 quy hoạch chi
tiết đã duyệt, có 9 đồ án
phải điều chỉnh, trong đó
không ít quy hoạch còn
"nằm trên giấy".

Khu đô thị  mới Linh Đàm


2

Những Bất Cập và Giải Pháp

2.3 Công tác lập và quản lý quy hoạch còn nhiều yếu kém
- Tại

khu đô thị Tây

Nam Linh đàm (Hoàng
Mai) có một nghĩa
trang ngay cạnh dãy
biệt thự đẹp lộng lẫy
đang được hoàn thiện.


2

Những Bất Cập và Giải Pháp

2.3 Công tác lập và quản lý quy hoạch còn nhiều yếu kém

Theo quan sát, để che
bớt tầm nhìn vào nghĩa
trang, chủ dự án đã xây
tường khá cao và trồng
hàng cây xanh quanh
khu biệt thự.


2

Những Bất Cập và Giải Pháp

2.3 Công tác lập và quản lý quy hoạch còn nhiều yếu kém

Thẩm quyền thẩm
định, phê duyệt
Đồ án quy hoạch
theo phân cấp tại
QĐ 48 của UBND
TP HN

Hoàng Mai nằm
trong quy hoạch
phân khu
H2 - 3, H2 - 4

Bản đồ phân
vùng, phân cấp
vẫn chưa được
phê duyệt

QUY HOẠCH CÒN NHIỀU BẤT CẬP


2

Những Bất Cập và Giải Pháp

2.3 Công tác lập và quản lý quy hoạch còn nhiều yếu kém

Giải quyết khó khăn trong
việc công bố các cấp có
thẩm quyền để phê duyệt.

04
Tích cực thanh, kiểm tra các
DA đang thi công,đẩy nhanh
tiến độ ,tránh để lâu không
xây dựng gây lãng phí.

01
GIẢI
PHÁP
03

Tập trung giải quyết những
vướng mắc, khó khăn trong
việc đền bù GPMB

02
điều tra xã hội kỹ
trước khi quy hoạch


2

Những Bất Cập và Giải Pháp

2.4 Áp lực dân số

năm 2013
dân số quận
HM là

phân bố
không
đồng đều

337.151

mật độ bình
quân toàn quận
là 8.361
người/km2


Stt Tên đơn vị hành
chính

Dân số ( người )
Năm
2010

Mật độ dân
số
Năm 2011 Năm 2013 (người/km2)

1

Thanh Trì

13.753

13.250

17.250

4.477

2

Vĩnh Hưng

20.725

20.904

30.536

17.468

3

Định Công

27.927

29.559

43.287

15.711

4

Mai Động

16.532

18.047

20.088

24.546

5

Tương Mai

24.243

23.960

27.691

37.626

6

Đại Kim

14.135

18.380

25.596

9.300

7

Tân Mai

21.117

22.554

22.875

44.478


Stt Tên đơn vị hành
chính

Dân số ( người )
Mật độ dân
Năm
Năm 2011 Năm 2013 số

2
(người/km
)
2010

8

Hoàng Văn Thụ

20.976

25.671

31.862

18.513

9

Giáp Bát

15.429

17.147

16.315

32.982

10 Lĩnh Nam

14.891

20.114

22.892

4.110

11 Thịnh Liệt

20.921

23.463

30.219

9.256

6.722

6.689

7.460

1.973

13 Hoàng Liệt

15.785

21.763

26.414

5.423

14 Yên Sở

11.772

11.938

14.666

1.970

244.928

273.434

337.151

8.361

12 Trần Phú

 

Toàn Quận

2

Những Bất Cập và Giải Pháp

2.4 Áp lực dân số

GIẢI PHÁP

Tăng cường sự
lãnh đạo, chỉ đạo
của các cấp uỷ
đảng, chính
quyền đối với
công tác
DS-KHHGĐ. 

Đẩy mạnh
công tác tuyên
truyền vận
động và giáo
dục giáo dục
đời sống gia
đình

Đẩy mạnh
công tác giảm
nghèo và phát
triển kinh tế

gia đình của
các hộ gia đình

Có các chính
sách dân số
hợp lý, công
tác dãn dân từ
đô thị về vùng
nông thôn


2

Những Bất Cập và Giải Pháp

Đa số nhà đầu tư các chung cư
đều được hưởng lợi lớn từ việc
mua và bán lại các căn hộ (giá

Nhiều chủ đầu tư

cao hơn nhiều lần giá mà Nhà

tận dụng chủ

nước tính khi giao đất)

trương của NN xây

2.5 Công tác

chung cư cũng như

quản lý và tổ
chức mua
bán

nhu cầu “khát”
chung cư của người
dân để tạo nên
những cơn sốt ảo

Các khoản chênh lệch,

để đẩy giá bán cao

lợi nhuận nhà đầu tư thu được từ người mua

hơn.

thì NN không kiểm soát được và người mua
phải chấp nhận chịu thiệt.


2

Những Bất Cập và Giải Pháp

2.5 Công tác quản lý và tổ chức mua bán

•

Ví dụ như việc chủ đầu
tư bốc thăm mua căn hộ
hay liên tục mở bán
những căn hộ cuối cùng
thực chất chỉ là một
chiêu thức bán hàng.
Điều này dễ tạo cảm
giác dự án sắp hết hàng,
không mua ngay sẽ lỡ.

Hiện tượng xếp hàng mua nhà
tại một dự án.