Thuyết minh dự án Đầu tư xây dựng Khách sạn 3 sao Phú Nhuận 0918755356

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
-----------    ----------

BÁO CÁO DỰ ÁN ĐẦU TƢ XÂY DỰNG

KHÁCH SẠN 3 SAO PHÚ NHUẬN

Địa điểm
: Quận Phú Nhuận, TPHCM
Chủ đầu tƣ
: An Chi Co.,ltd
Đơn vị tƣ vấn : Công ty Cổ Phần Tƣ Vấn Đầu Tƣ Thảo Nguyên Xanh

Tp.Hồ Chí Minh - Tháng 6 năm 2012


CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
-----------    ----------

BÁO CÁO DỰ ÁN ĐẦU TƢ XÂY DỰNG

KHÁCH SẠN 3 SAO PHÚ NHUẬN
CHỦ ĐẦU TƢ

ĐƠN VỊ TƢ VẤN
CÔNG TY CP TƢ VẤN ĐẦU TƢ
THẢO NGUYÊN XANH

NGUYỄN VĂN MAI

Tp.Hồ Chí Minh - Tháng 6 năm 2012


NỘI DUNG
CHƢƠNG I: QUY MÔ VÀ CÔNG SUẤT HOẠT ĐỘNG3
BỘ MÁY QUẢN LÝ VÀ TỔ CHỨC NHÂN SỰ ...................................................................... 3
I.1. Quy mô khách sạn ................................................................................................................. 3
I.2. Lựa chọn công suất phục vụ .................................................................................................. 3
I.3. Bộ máy tổ chức nhân sự và nhu cầu nhân sự tiền lƣơng....................................................... 3
CHƢƠNG II: TỔNG MỨC VỐN CỦA DỰ ÁN........................................................................ 5
II.1. Tổng mức đầu tƣ của dự án ................................................................................................. 5
II.1.1. Cơ sở lập tổng mức đầu tƣ ................................................................................................ 5
II.1.2. Mục đích ........................................................................................................................... 6
II.1.3. Nội dung............................................................................................................................ 6
II.2. Nhu cầu vốn lƣu động .......................................................................................................... 6
CHƢƠNG III: NGUỒN VỐN ĐẦU TƢ CỦA DỰ ÁN ............................................................. 8
III.1. Cấu trúc vốn và phân bổ nguồn vốn đầu tƣ ........................................................................ 8
III.2. Tiến độ đầu tƣ và sử dụng vốn ........................................................................................... 8
III.3. Cơ cấu nguồn vốn thực hiện dự án ..................................................................................... 9
III.4. Phƣơng án vay vốn và trả nợ vay ....................................................................................... 9
CHƢƠNG IV: HIỆU QUẢ KINH TẾ -TÀI CHÍNH ................................................................ 14
IV.1. Các giả định kinh tế và cơ sở tính toán ............................................................................ 14
IV.2. Tính toán doanh thu .......................................................................................................... 14
IV.2.1. Sản lƣợng sản phẩm, dịch vụ ........................................................................................ 14
IV.2.2. Cơ cấu doanh thu của dự án .......................................................................................... 14
IV.3.Tính toán chi phí của dự án ............................................................................................... 17
IV.3.1. Chi phí hoạt động .......................................................................................................... 17
IV.3.2. Chi phí tài chính ............................................................................................................ 18
IV.4. Hiệu quả kinh tế - tài chính của dự án.............................................................................. 18

IV. 4.1. Báo cáo thu nhập và các chi tiêu hiệu quả của dự án ................................................... 18
IV.4.2. Báo cáo ngân lƣu ........................................................................................................... 19


Dự án đầu tư xây dựng khách sạn 3 sao Phú Nhuận
Phân tích tài chính
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

CHƢƠNG I: QUY MÔ VÀ CÔNG SUẤT HOẠT ĐỘNG
BỘ MÁY QUẢN LÝ VÀ TỔ CHỨC NHÂN SỰ
I.1. Quy mô khách sạn
Khách sạn 03 sao Phú Nhuận đƣợc xây dựng với quy mô 100 phòng
Khách sạn có các loại phòng tiêu chuẩn nhƣ sau:
 Loại 1 (phòng Standard)
: 70 phòng
 Loại 2 (phòng Superior)
: 21 phòng
 Loại 3 (phòng Deluxe)
: 6 phòng
 Loại 4 (phòng Suite)
: 2 phòng
I.2. Lựa chọn công suất phục vụ
Mục tiêu công suất phục vụ của khách sạn vào năm đầu tiên hoạt động là 65%/năm,
tƣơng đƣơng số ngày khách của năm là 23,725 ngày khách
Vào năm thứ hai tốc độ tăng công suất là 15%, công suất phục vụ là 75%/năm, tƣơng
đƣơng số ngày khách là 27,284 ngày khách. Các năm tiếp theo công suất phục vụ tăng dần với
tốc độ tăng dự đoán lần lƣợt là 10% (năm 3), 8% (năm 4) và 5% (năm 5).
Đến năm thứ 5 công suất phục vụ đạt 93%/năm, tƣơng đƣơng số ngày khách đạt đƣợc
là 34,034 ngày khách.
I.3. Bộ máy tổ chức nhân sự và nhu cầu nhân sự tiền lƣơng

Sơ đồ bộ máy quản lý của khách sạn

Đây là mô hình trực tuyến - tham mƣu, tức là các phong ban không có quyền ra lệnh
trực tiếp các bộ phận kinh doanh mà chỉ tham mƣu tƣ vấn giúp cho giám đốc ra quyết định tối
ƣu.Giám đốc vạch ra các chế độ quản lý nhƣ phân công việc và chi tiết hoá nhiệm vụ cho các
trƣởng bộ phận, các trƣởng bộ phận phân công trách nhiệm cho từng thành viên trong tổ chức
của mình.
3


Dự án đầu tư xây dựng khách sạn 3 sao Phú Nhuận
Phân tích tài chính
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Nhu cầu sử dụng lao động và bảng lƣơng
Nhân sự
BỘ PHẬN
GIÁN TIẾP
Giám đốc
Kế toán, Nhân
sự
Kế hoạch, thị
trƣờng
Cộng
BỘ PHẬN LĐ
TRỰC TIẾP
Tổ lễ tân
Tổ buồng
Tổ nhà hàng
Tổ bán hàng

Tổ kỹ thuật
Tổ bảo vệ
Đội xe du lịch
Cộng

Ngày
làm
việc
trong
năm

365
365
365
365
365
365
365

Số ca
/ngày

3
3
3
3
3
2
3

Số
ngƣời
/ca

Tổng
số
nhân
sự

Lƣơng bình
quân/tháng/
ngƣời

Quĩ lƣơng
BQ tháng
(VNĐ)

Quĩ lƣơng
BQ năm
(VNĐ)

5

22,000,000

34,000,000

442,000,000

1

10,000,000

10,000,000

130,000,000

2

6,000,000

12,000,000

156,000,000

2

6,000,000

12,000,000

156,000,000

34,000,000

442,000,000

20

58

30,200,000

228,100,000

2,965,300,000

1
8
4
2
1
2
2

3
24
12
6
3
4
6
63

5,500,000
3,500,000
4,000,000
4,000,000
5,200,000
4,000,000

4,000,000

16,500,000
84,000,000
48,000,000
24,000,000
15,600,000
16,000,000
24,000,000
228,100,000

214,500,000
1,092,000,000
624,000,000
312,000,000
202,800,000
208,000,000
312,000,000
2,965,300,000

Số lƣợng nhân công đạt tối đa là 63 ngƣời, bao gồm bộ phận nhân sự quản lý, hành
chính và các tổ nhóm phục vụ.
Số lƣợng nhân sự gián tiếp là 5 ngƣời, thay đổi không phụ thuộc vào công suất phục vụ
của năm hoạt động.
Nhu cầu sử dụng lao động trực tiếp tối đa là 58 ngƣời, tăng hoặc giảm tùy thuộc vào
công suất phục vụ của năm hoạt động.
Tƣơng đƣơng với công suất 65% nhu cầu sử dụng lao động cho năm đầu tiên là 41
ngƣời.
Theo đó, Chi phí tiền lƣơng ƣớc tính một năm với công suất tối đa là khoảng
2,965,300,000 đồng. Lƣơng tăng 8%/năm.

Ngoài ra, chi phí tuyển dụng, huấn luyện, đào tạo khoảng 300,000 đồng/ngƣời/năm.

4


Dự án đầu tư xây dựng khách sạn 3 sao Phú Nhuận
Phân tích tài chính
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

CHƢƠNG II: TỔNG MỨC VỐN CỦA DỰ ÁN
II.1. Tổng mức đầu tƣ của dự án
II.1.1. Cơ sở lập tổng mức đầu tƣ
Tổng mức đầu tƣ cho Dự án Khách sạn Ngọc Thảo đƣợc lập dựa trên các phƣơng án
quy mô - công suất của của dự án và các căn cứ sau đây:
- Luật thuế thu nhập doanh nghiệp của Quốc Hội khóa XII kỳ họp thứ 3, số
14/2008/QH12 Ngày 03 tháng 06 năm 2008;
- Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 12/2/2009 của Chính phủ về việc Quản lý dự án
đầu tƣ và xây dựng công trình;
- Nghị định số 209/2004/NĐ-CP ngày 16/12/2004 của Chính phủ về việc Quản lý chất
lƣợng công trình xây dựng và Nghị định số 49/2008/NĐ-CP ngày 18/04/2008 của Chính phủ
về việc sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định 2009/2004/NĐ-CP;
- Nghị định số 99/2007/NĐ-CP ngày 13/06/2009 của Chính phủ về quản lý chi phí đầu
tƣ xây dựng công trình;
- Nghị định số 123/2008/NĐ-CP ngày 08/12/2008 của Chính phủ quy định chi tiết thi
hành Luật thuế giá trị gia tăng;
- Nghị định số 148/2004/NĐ-CP ngày 23/07/2004 sửa đổi, bổ sung Khoản 1 Điều 7
Nghị định số 158/2003/NĐ-CP;
- Thông tƣ số 05/2007/TT-BXD ngày 27/05/2007 của Bộ Xây dựng về việc “Hƣớng
dẫn việc lập và quản lý chi phí dự án đầu tƣ xây dựng công trình”;
- Thông tƣ số 129/2008/TT-BTC ngày 26/12/2008 hƣớng dẫn thi hành Nghị định số

123/2008/NĐ-CP;
- Thông tƣ 130/2008/TT-BTT ngày 26/12/2008 hƣớng dẫn thi hành một số điều của
Luật Thuế Thu Nhập Doanh Nghiệp.
- Thông tƣ số 02/2007/TT–BXD ngày 14/2/2007. Hƣớng dẫn một số nội dung về: lập,
thẩm định, phê duyệt dự án đầu tƣ xây dựng công trình; giấy phép xây dựng và tổ chức quản lý
dự án đầu tƣ xây dựng công trình;
- Thông tƣ 33-2007-TT/BTC của Bộ Tài Chính ngày 09 tháng 04 năm 2007 hƣớng dẫn
quyết toán dự án hoàn thành thuộc nguồn vốn nhà nƣớc;
- Thông tƣ 203/2009/TT-BTC của Bộ Tài Chính ngày 20 tháng 10 năm 2010 hƣớng dẫn
chế độ quản lý, sử dụng và trích khấu hao tài sản cố định;
Định mức chi phí quản lý dự án và tƣ vấn đầu tƣ xây dựng kèm theo Quyết định số
957/QĐ-BXD ngày 29/9/2009 của Bộ Xây dựng;
- Các văn bản khác của Nhà nƣớc liên quan đến lập Tổng mức đầu tƣ, tổng dự toán và
dự toán công trình.

Công Ty Cổ Phần Tƣ Vấn Đầu Tƣ Dự Án Việt
Trụ sở : 28B Mai Thị Lựu, P. Đa Kao, Quận 1, TP.Hồ Chí Minh.
Web: www.duanviet.com.vn - Email :
Phone: 028 39106009 (6 line) - Hotline: 0918755356
CÔNG TY THÀNH VIÊN:
5


Dự án đầu tư xây dựng khách sạn 3 sao Phú Nhuận
Phân tích tài chính
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

- CÔNG TY CỔ PHẦN TƢ VẤN ĐẦU TƢ THẢO NGUYÊN XANH
Web: www.lapduan.com.vn - Email:
ĐT: 02839118552 (6 line) - 0903034381

II.1.2. Mục đích
Mục đích của tổng mức đầu tƣ là tính toán toàn bộ chi phí đầu tƣ xây dựng dự án khách
sạn 3 sao Phú Nhuận, làm cơ sở để lập kế hoạch và quản lý vốn đầu tƣ, xác định hiệu quả đầu
tƣ của dự án.
II.1.3. Nội dung
Tổng mức đầu tƣ của dự án bao gồm: Chi phí mua đất, Chi phí tƣ vấn, thiết kế và quản
lý dự án, Chi phí xây dựng công trình, Chi phí mua sắm trang thiết bị và Dự phòng phí.
Bảng tổng mức đầu tƣ
STT
Hạng mục đầu tƣ
Chỉ dẫn
Thành tiền (VNĐ)
1
Chi phí đất
50,000,000,000
2
Chi phí xây dựng
15,000,000,000
3
Trang thiết bị
10,000,000,000
4
Chi phí tƣ vấn, thiết kế, quản lý dự án
3.452% XD+TB
863,000,000
5
Dự phòng phí
1% XD+TB
250,000,000
Tổng mức đầu tƣ

76,113,000,000

II.2. Nhu cầu vốn lƣu động
Ngoài những khoảng đầu tƣ máy móc thiết bị, nhà xƣởng trong giai đoạn đầu tƣ; khi
dự án đi vào hoạt động cần bổ sung nguồn vốn lƣu động.
Vốn lƣu động của dự án bao gồm khoản phải thu bằng 15% doanh thu, khoản phải trả
bằng 20% chi phí hoạt động, số dƣ tiền mặt tối thiểu bằng 5% chi phí hoạt động và hàng tồn
kho bằng 5% giá vốn các mặt hàng kinh doanh.
Theo kế hoạch thì dự án sẽ đi vào hoạt động từ năm 2014 sau khi hoàn thành các giai
đoạn đầu tƣ.
Bảng nhu cầu vốn lƣu động
Năm
Khoản phải thu
Chênh lệch +/- AR
Khoản phải trả
Chênh lệch +/- AP
Số dƣ tiền mặt tối thiểu
Chênh lệch +/- CB
Hàng tồn kho
Chênh lệch +/- Inventory
Cộng

15%
20%
5%
5%

2014
3,374,959,068

3,374,959,068
1,376,805,721
(1,376,805,721)
938,549,096
938,549,096
189,536,458
189,536,458
3,126,238,901

ĐVT: VNĐ
2015
4,191,699,162
816,740,094
1,685,211,323
(308,405,602)
1,075,040,739
136,491,643
211,510,838
21,974,379
666,800,515

2016

4,979,738,605
788,039,443
1,976,046,893
(290,835,571)
1,198,392,437
123,351,698
226,613,633

15,102,795
635,658,365
6


Dự án đầu tư xây dựng khách sạn 3 sao Phú Nhuận
Phân tích tài chính
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Năm
Khoản phải thu
Chênh lệch +/- AR
Khoản phải trả
Chênh lệch +/- AP
Số dƣ tiền mặt tối thiểu
Chênh lệch +/- CB
Hàng tồn kho
Chênh lệch +/- Inventory
Cộng

2017
5,808,367,109
828,628,504
2,286,525,764
(310,478,871)
1,330,535,227
132,142,790
243,377,541
16,763,908
667,056,331

2018
6,586,688,301
778,321,193
2,580,462,751
(293,936,987)
1,455,861,757
125,326,530
259,560,763
16,183,222
625,893,958

7


Dự án đầu tư xây dựng khách sạn 3 sao Phú Nhuận
Phân tích tài chính
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

CHƢƠNG III: NGUỒN VỐN ĐẦU TƢ CỦA DỰ ÁN
III.1. Cấu trúc vốn và phân bổ nguồn vốn đầu tƣ
STT
1
2
3
4
5

Hạng mục đầu tƣ
Chi phí đất

Chi phí xây dựng
Trang thiết bị
Chi phí tƣ vấn, thiết kế,
quản lý dự án
Dự phòng phí
Tổng cộng

Thành tiền
50,000,000,000
15,000,000,000
10,000,000,000

ĐVT: VNĐ
Nguồn vốn
Vốn chủ sở hữu
Vốn vay
50,000,000,000
7,915,250,000
7,084,750,000
10,000,000,000

863,000,000

863,000,000

250,000,000
76,113,000,000

250,000,000
19,028,250,000

57,084,750,000

III.2. Tiến độ đầu tƣ và sử dụng vốn
Tiến độ đầu tƣ của dự án đƣợc thực hiện trong vòng 18 tháng với các hạng mục công việc
trong từng giai đoạn nhƣ:
1. Giai đoạn chuẩn bị đầu tƣ:
- Thực hiện đền bù, giải phóng mặt bằng
- Tƣ vấn, thiết kế, khảo sát khối lƣợng
- Hoàn thành thủ tục xin đầu tƣ, cấp phép xây dựng
2. Giai đoạn đầu tƣ
- Chuẩn bị xây dựng (thẩm định kết cấu, tháo dỡ công trình cũ, tƣ vấn khác,...)
- Xây dựng cọc móng và tƣờng vây
- Xây dựng hầm, phần thô và hoàn thiện
- Lắp đặt thiết bị, thực hiện các công trình cảnh quan, cây xanh
- Hoàn công xây lắp
3. Giai đoạn chuẩn bị đƣa vào hoạt động
- Xúc tiến quảng bá hình ảnh
- Thực hiện các công tác chuẩn bị khác
- Khánh thành công trình nhà hàng – khách sạn 3 sao Phú Nhuận
Bảng tiến độ thực hiện và sử dụng nguồn vốn:
Các giai đoạn đầu tƣ
1. Giai đoạn chuẩn bị đầu tƣ
2. Giai đoạn đầu tƣ
3. Giai đoạn chuẩn bị đƣa
vào sử dụng
Cộng

thời gian
2 tháng

14 tháng

Bắt đầu
7/1/2012
9/1/2012

Kết thúc
9/1/2012
11/1/2013

ĐVT: đồng
Vốn sử dụng
50,172,600,000
25,690,400,000

2 tháng

11/1/2013

1/1/2014

250,000,000

18 tháng

76,113,000,000
8


Dự án đầu tư xây dựng khách sạn 3 sao Phú Nhuận

Phân tích tài chính
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

III.3. Cơ cấu nguồn vốn thực hiện dự án
Hạng mục
Vốn chủ sở hữu
Vốn vay
Tổng cộng

Tỷ lệ
25%
75%
100%

Thành tiền
19,028,250,000
57,084,750,000
76,113,000,000

ĐVT: đồng
Giá nguồn vốn
25%
14%

Với tổng mức đầu tƣ 76,113,000,000 đồng (Bảy mƣơi sáu tỷ một trăm mƣời ba triệu
đồng chẵn).
Trong đó:
Chủ đầu tƣ bỏ vốn 25% tổng đầu tƣ, tƣơng ứng với số tiền 19,028,250,000 đồng, với
mức chi phí sử dụng vốn kỳ vọng là 25%.
Ngoài ra công ty dự định vay của Ngân hàng 75% trên tổng vốn đầu tƣ, tức tổng số tiền

cần vay là 57,084,750,000 đồng, với mức lãi suất cho vay tạm tính là 14%/năm.
III.4. Phƣơng án vay vốn và trả nợ vay
Phƣơng thức vay vốn: Chìa khóa trao tay – giải ngân vốn vay theo nhu cầu sử dụng vốn
vay, vào đầu mỗi kỳ của giai đoạn chuẩn bị đầu tƣ và giai đoạn đầu tƣ.
Các giai đoạn vay vốn
1. Giai đoạn chuẩn bị đầu tƣ
2. Giai đoạn đầu tƣ
Cộng

Thời điểm
7/1/2012

Thành tiền
50,000,000,000

9/1/2012

7,084,750,000
57,084,750,000

Phƣơng án trả nợ gốc và lãi vay: Ân hạn trong các giai đoạn đầu tƣ của dự án (18
tháng). Bắt đầu trả vốn gốc từ khi dự án đi vào hoạt động từ năm 2014. Trả nợ gốc đều hàng
quý trong vòng 20 quý và lãi vay tính theo dƣ nợ đầu kỳ (mỗi tháng).
Tiến độ rút vốn vay và trả lãi vay trong các giai đoạn đầu tƣ đƣợc trình bày ở bảng sau:
Ngày

Dƣ nợ đầu kỳ

Vay nợ trong
kỳ

Trả lãi vay

Dƣ nợ cuối kỳ

7/1/2012

-

50,000,000,000

-

50,000,000,000

8/1/2012
9/1/2012
10/1/2012
11/1/2012
12/1/2012
1/1/2013
2/1/2013
3/1/2013

50,000,000,000
50,000,000,000
57,084,750,000
57,084,750,000
57,084,750,000
57,084,750,000

57,084,750,000
57,084,750,000

594,520,548
575,342,466
678,761,137
656,865,616
678,761,137
678,761,137
613,074,575
678,761,137

50,000,000,000
57,084,750,000
57,084,750,000
57,084,750,000
57,084,750,000
57,084,750,000
57,084,750,000
57,084,750,000

7,084,750,000

Ghi chú
Giai đoạn
chuẩn bị đầu tƣ
-ntGiai đoạn đầu tƣ
-nt-nt-nt-nt-nt-nt9

Dự án đầu tư xây dựng khách sạn 3 sao Phú Nhuận
Phân tích tài chính
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------4/1/2013 57,084,750,000
656,865,616 57,084,750,000
-nt5/1/2013 57,084,750,000
678,761,137 57,084,750,000
-nt6/1/2013 57,084,750,000
656,865,616 57,084,750,000
-nt7/1/2013 57,084,750,000
678,761,137 57,084,750,000
-nt8/1/2013 57,084,750,000
678,761,137 57,084,750,000
-nt9/1/2013 57,084,750,000
656,865,616 57,084,750,000
-nt10/1/2013 57,084,750,000
678,761,137 57,084,750,000
-ntChuẩn bị
11/1/2013 57,084,750,000
656,865,616 57,084,750,000
hoạt động
12/1/2013

57,084,750,000

678,761,137

57,084,750,000

-nt-

Số vốn vay này kỳ vọng sẽ đƣợc giải ngân thành hai lần vào đầu tháng 7 năm 2012 và
đầu tháng 9 năm 2012, với tổng số tiền cần vay là 57,084,750,000 đồng.
Trong giai đoạn đầu tƣ cuối mỗi tháng sẽ trả toàn bộ lãi vay chứ chƣa trả vốn gốc vì
chƣa có nguồn doanh thu, với tổng lãi vay trong thời gian xây dựng ban đầu là 11,176,115,904
đồng. Lãi vay trong thời gian đầu tƣ xây dựng đƣợc tính vào chi phí tài chính của dự án trong
báo cáo ngân lƣu và đƣợc chi trả bằng nguồn vốn dự phòng khác của dự án.
Khi dự án đi vào khai thác kinh doanh, có nguồn thu sẽ bắt đầu trả vốn gốc.
 Thời gian trả nợ gốc dự tính trong 20 kỳ vào đầu mỗi quý với những khoản vốn gốc
đều mỗi kỳ.
 Chi phí lãi vay đƣợc trả vào đầu mỗi tháng với mức lãi suất 14%/năm số tiền theo
dƣ nợ đầu kỳ.
 Nợ phải trả tại mỗi kỳ bao gồm lãi vay và vốn gốc.
Qua hoạch định nguồn doanh thu, chi phí và lãi vay theo kế hoạch trả nợ cho thấy dự án
hoạt động hiệu quả, có khả năng trả nợ đúng hạn rất cao, mang lại lợi nhuận lớn cho nhà đầu
tƣ và các đối tác hợp tác nhƣ ngân hàng.
Kế hoạch vay trả nợ theo các kỳ đƣợc thể hiện cụ thể nhƣ sau:
 Lịch trả nợ vay và lãi vay
Ngày

Dƣ nợ đầu kỳ

Trả nợ
trong kỳ

1/1/2014

57,084,750,000

3,532,998,637

2/1/2014
3/1/2014

54,230,512,500
54,230,512,500

582,420,847
644,823,080

4/1/2014

54,230,512,500

3,478,259,836

5/1/2014
6/1/2014

51,376,275,000
51,376,275,000

610,885,023
591,179,055

Trả nợ vay

2,854,237,500

Trả lãi vay

678,761,137
582,420,847
644,823,080

2,854,237,500

624,022,336
610,885,023
591,179,055

Dƣ nợ cuối kỳ

Ghi chú

Đƣa kỳ
vào trả
54,230,512,500
hoạt nợ
động 1
54,230,512,500 -nt54,230,512,500 -ntkỳ
trả
51,376,275,000 -ntnợ
2
51,376,275,000 -nt51,376,275,000 -nt-

10


Dự án đầu tư xây dựng khách sạn 3 sao Phú Nhuận
Phân tích tài chính

--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------7/1/2014

51,376,275,000

3,465,122,523

8/1/2014
9/1/2014

48,522,037,500
48,522,037,500

576,946,966
558,335,774

10/1/2014 48,522,037,500

3,431,184,466

11/1/2014 45,667,800,000
12/1/2014 45,667,800,000

525,492,493
543,008,910

1/1/2015

45,667,800,000

3,397,246,410

2/1/2015
3/1/2015

42,813,562,500
42,813,562,500

459,805,932
509,070,853

4/1/2015

42,813,562,500

3,346,886,712

5/1/2015
6/1/2015

39,959,325,000
39,959,325,000

475,132,796
459,805,932

7/1/2015

39,959,325,000

3,329,370,296

8/1/2015
9/1/2015

37,105,087,500
37,105,087,500

441,194,739
426,962,651

10/1/2015 37,105,087,500

3,295,432,239

11/1/2015 34,250,850,000
12/1/2015 34,250,850,000

394,119,370
407,256,682

1/1/2016

34,250,850,000

3,261,494,182

2/1/2016
3/1/2016

31,396,612,500

31,396,612,500

349,233,553
373,318,625

4/1/2016

31,396,612,500

3,215,513,589

5/1/2016

28,542,375,000

339,380,568

2,854,237,500

2,854,237,500

2,854,237,500

2,854,237,500

2,854,237,500

2,854,237,500

2,854,237,500

2,854,237,500

610,885,023

48,522,037,500

-nt-

576,946,966
558,335,774

48,522,037,500
48,522,037,500

-nt-nt-

576,946,966

45,667,800,000

-nt-

525,492,493
543,008,910

45,667,800,000
45,667,800,000

-nt-nt-

543,008,910

42,813,562,500

-nt-

459,805,932
509,070,853

42,813,562,500
42,813,562,500

-nt-nt-

492,649,212

39,959,325,000

-nt-

475,132,796
459,805,932

39,959,325,000
39,959,325,000

-nt-nt-

475,132,796

37,105,087,500

-nt-

441,194,739
426,962,651

37,105,087,500
37,105,087,500

-nt-nt-

441,194,739

34,250,850,000

-nt-

394,119,370
407,256,682

34,250,850,000
34,250,850,000

-nt-nt-

407,256,682

31,396,612,500

-nt-

349,233,553
373,318,625

31,396,612,500
31,396,612,500

-nt-nt-

361,276,089

28,542,375,000

-nt-

339,380,568

28,542,375,000

-nt-

kỳ
trả
nợ
3

kỳ
trả

nợ
4

kỳ
trả
nợ
5

kỳ
trả
nợ
6

kỳ
trả
nợ
7

kỳ
trả
nợ
8

kỳ
trả
nợ
9

kỳ
trả

nợ
10

11


Dự án đầu tư xây dựng khách sạn 3 sao Phú Nhuận
Phân tích tài chính
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------6/1/2016

28,542,375,000

328,432,808

7/1/2016

28,542,375,000

3,193,618,068

8/1/2016
9/1/2016

25,688,137,500
25,688,137,500

305,442,512
295,589,527

10/1/2016 25,688,137,500

3,159,680,012

11/1/2016 22,833,900,000
12/1/2016 22,833,900,000

262,746,247
271,504,455

1/1/2017

22,833,900,000

3,125,741,955

2/1/2017
3/1/2017

19,979,662,500
19,979,662,500

214,576,101
237,566,398

4/1/2017

19,979,662,500

3,084,140,466

5/1/2017
6/1/2017

17,125,425,000
17,125,425,000

203,628,341
197,059,685

7/1/2017

17,125,425,000

3,057,865,841

8/1/2017
9/1/2017

14,271,187,500
14,271,187,500

169,690,284
164,216,404

10/1/2017 14,271,187,500

3,023,927,784

11/1/2017 11,416,950,000
12/1/2017 11,416,950,000

131,373,123
135,752,227

1/1/2018

11,416,950,000

2,989,989,727

2/1/2018
3/1/2018

8,562,712,500
8,562,712,500

91,961,186
101,814,171

4/1/2018

8,562,712,500

2,952,767,342

328,432,808
2,854,237,500

2,854,237,500

2,854,237,500

2,854,237,500

2,854,237,500

2,854,237,500

2,854,237,500

2,854,237,500

28,542,375,000

-nt-

339,380,568

25,688,137,500

-nt-

305,442,512
295,589,527

25,688,137,500
25,688,137,500

-nt-nt-

305,442,512

22,833,900,000

-nt-

262,746,247
271,504,455

22,833,900,000
22,833,900,000

-nt-nt-

271,504,455

19,979,662,500

-nt-

214,576,101
237,566,398

19,979,662,500
19,979,662,500

-nt-nt-

229,902,966

17,125,425,000

-nt-

203,628,341
197,059,685

17,125,425,000
17,125,425,000

-nt-nt-

203,628,341

14,271,187,500

-nt-

169,690,284
164,216,404

14,271,187,500
14,271,187,500

-nt-nt-

169,690,284

11,416,950,000

-nt-

131,373,123
135,752,227

11,416,950,000
11,416,950,000

-nt-nt-

135,752,227

8,562,712,500

-nt-

91,961,186
101,814,171

8,562,712,500
8,562,712,500

-nt-nt-

98,529,842

5,708,475,000

-nt-

kỳ
trả
nợ
11

kỳ
trả
nợ
12

kỳ
trả
nợ
13

kỳ
trả
nợ
14

kỳ
trả
nợ
15

kỳ
trả
nợ
16

kỳ
trả
nợ
17

kỳ
trả
nợ
18

12


Dự án đầu tư xây dựng khách sạn 3 sao Phú Nhuận
Phân tích tài chính
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------5/1/2018
6/1/2018

5,708,475,000
5,708,475,000

67,876,114
65,686,562

7/1/2018

5,708,475,000

2,922,113,614

8/1/2018
9/1/2018

2,854,237,500
2,854,237,500

33,938,057
32,843,281

10/1/2018

2,854,237,500
Cộng

2,854,237,500

67,876,114
65,686,562
2,854,237,500

2,854,237,500

5,708,475,000
5,708,475,000

-nt-nt-

67,876,114

2,854,237,500

-nt-

33,938,057
32,843,281

2,854,237,500
2,854,237,500

-nt-nt-

-

-

-nt-

kỳ
trả
nợ
19

kỳ
trả
nợ
20

87,873,778,435 57,084,750,000 30,789,028,435

Công Ty Cổ Phần Tƣ Vấn Đầu Tƣ Dự Án Việt

Trụ sở : 28B Mai Thị Lựu, P. Đa Kao, Quận 1, TP.Hồ Chí Minh.
Phone: 028 39106009 (6 line) - Hotline: 0918755356
Tại Hà Nội: Số 7, Lô A, Ngõ 15 An Dƣơng Vƣơng, P. Phú Thƣợng, Q.Tây Hồ, Hà Nội
Hotline: 0903034381 - 0918755356
Tại Đà Nẵng: Số 9 Lê Trọng Tấn, TP. Đà Nẵng
Hotline: 0936260633
Web: www.duanviet.com.vn - Email :
Hằng quý chủ đầu tƣ phải trả vốn gốc cho số tiền đi vay là 2,854,237,500 đồng và số
tiền này trả trong 20 quý tiếp theo. Còn số lãi vay chủ đầu tƣ sẽ trả kèm với lãi gốc dựa vào dƣ
nợ đầu kỳ của mỗi tháng. Theo dự kiến thì đến ngày 1/10/2018 chủ đầu tƣ sẽ hoàn trả nợ đúng
hạn cho ngân hàng.
Ghi chú : Chủ đầu tư phân tích phương án tài chính bằng vốn vay của ngân hàng, kết
quả đã chứng minh dự án mang lại hiệu quả cao. Do đó, trong trường hợp chủ đầu tư có thể
lựa chọn phương án huy động vốn khác như phát hành cổ phiếu thì dự án vẫn đảm bảo tính
khả thi, đảm bảo sinh lợi cho các cổ đông góp vốn.

13


Dự án đầu tư xây dựng khách sạn 3 sao Phú Nhuận
Phân tích tài chính
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

CHƢƠNG IV: HIỆU QUẢ KINH TẾ -TÀI CHÍNH
IV.1. Các giả định kinh tế và cơ sở tính toán
Các thông số giả định trên dùng để tính toán hiệu quả kinh tế của dự án trên cơ sở tính
toán của các dự án đã triển khai, các văn bản liên quan đến giá bán, các tài liệu cung cấp từ
Chủ đầu tƣ, cụ thể nhƣ sau:
- Phân tích hiệu quả kinh tế tài chính của dự án trong thời gian hoạt động hiệu quả của
dự án là 05 năm, sau giai đoạn đầu tƣ kéo dài 18 tháng, dự án sẽ đi vào hoạt động từ

quý đầu năm 2014;
- Thuế thu nhập doanh nghiệp của dự án: 25%/năm;
- Tốc độ tăng giá bán hàng năm là 8%/năm;
- Tốc độ tăng giá nguyên vật liệu giả sử là 5%/năm;
- Tốc độc tăng trƣởng tiền lƣơng là 8%/năm;
IV.2. Tính toán doanh thu
IV.2.1. Sản lƣợng sản phẩm, dịch vụ
Theo kế hoạch, công suất phòng của dự án đạt từ 65% - 93%/năm.
Năm
Số ngày khách tối đa (ngày khách)

2014
36,500

2015
36,500

2016
36,500

2017
36,500

2018
36,500

15%

10%

8%

5%

65%

75%

82%

89%

93%

23,725

27,284

30,012

32,413

34,034

Tốc độ tăng công suất phục vụ
Công suất phục vụ bình quân năm
Số ngày khách thực tế (ngày khách)

Các hoạt động kinh doanh của dự án tạo doanh thu bao gồm:
o Kinh doanh cho thuê phòng với 4 loại cấp phòng, đối tƣợng khách hàng là khách

nội địa và quốc tế.
o Kinh doanh nhà hàng phục vụ cho các đối lƣợng khách lƣu trú và khách vãng lai.
o Kinh doanh các loại hình dịch vụ khác nhƣ:
 Hoạt động vận chuyển với các hoạt động nhƣ đƣa đón khách, cho thuê xe,…
 Dịch vụ thƣơng mại với các hoạt động nhƣ kinh doanh siêu thị mini, bán
hàng lƣu niệm, bán hàng thực phẩm,…
 Dịch vụ giải trí với một số loại hình nhƣ : Massage, Gym, Café
 Ngoài ra, còn có các dịch vụ nhƣ cho thuê mặt bằng, tham gia tổ chức sự
kiện, hội nghị

IV.2.2. Cơ cấu doanh thu của dự án
Bảng tính toán doanh thu của dự án

Đvt: VNĐ
Năm
A. TÍNH DOANH THU
1.Kinh doanh cho thuê phòng

2014

2015

2016

14


Dự án đầu tư xây dựng khách sạn 3 sao Phú Nhuận
Phân tích tài chính
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------1.1.Giá phòng

Phòng loại 1

842,400

909,792

982,575

Phòng loại 2

1,010,880

1,091,750

1,179,090

Phòng loại 3

1,560,000

1,684,800

1,819,584

Phòng loại 4

2,134,080

2,304,806

2,489,191

22,499,727,120

27,944,661,083

33,198,257,367

30,113

32,312

33,293

Khách từ khách sạn (50%)

11,863

13,642

15,006

Khách vãng lai (50 ngƣời/ngày)

18,250

18,670

18,287

2.2.Đơn giá/khách/ngày

150,000

162,000

174,960

2.3. Doanh thu nhà hàng

4,516,875,000

5,234,483,250

5,824,866,735

-

-

1.2.Doanh thu cho thuê phòng
2.Kinh doanh nhà hàng
2.1.Khách sử dụng dịch vụ nhà hàng

3. Kinh doanh các dịch vụ khác
3.1. Doanh thu mỗi loại dịch vụ
- Vận chuyển: đưa đón khách, cho thuê xe,...

711,750,000

883,993,500

1,050,184,278

Đơn giá sử dụng
- Dịch vụ thương mại(siêu thị mini: bán hành
lưu niệm,hàng ăn uống,...)

100,000

108,000

116,640

355,875,000

441,996,750

525,092,139

Số lượt tổ chức sự kiện

50,000
711,750,000
60,000
866,666,667
17

54,000
883,993,500

64,800
1,076,400,000
20

58,320
1,050,184,278
69,984
1,278,763,200
22

Đơn giá sử dụng

50,000,000

54,000,000

58,320,000

2,646,041,667

3,286,383,750

3,904,223,895

29,662,643,787

36,465,528,083

42,927,347,997

2017

2018

Đơn giá sử dụng
- Giải trí: Massage, Gym, Café,…
Đơn giá sử dụng
- Cho thuê mặt bằng, tổ chức hội nghị, sự kiện

3.2. Doanh thu từ dịch vụ khác
CỘNG DOANH THU CỦA DỰ ÁN
Năm
A. TÍNH DOANH THU
1.Kinh doanh cho thuê phòng
1.1.Giá phòng
Phòng loại 1
Phòng loại 2
Phòng loại 3
Phòng loại 4
1.2.Doanh thu cho thuê phòng

1,061,181
1,146,076
1,273,418
1,375,291
1,965,151
2,122,363
2,688,326
2,903,392
38,722,447,392 43,911,255,343

15


Dự án đầu tư xây dựng khách sạn 3 sao Phú Nhuận
Phân tích tài chính
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------2.Kinh doanh nhà hàng
2.1.Khách sử dụng dịch vụ nhà hàng

34,486

35,285

Khách từ khách sạn (50%)

16,207

17,017

Khách vãng lai (50 ngƣời/ngày)

18,279

18,268

188,957

204,073

6,516,316,493

7,200,753,427

-

-

- Vận chuyển: đưa đón khách, cho thuê xe,...

1,224,934,942

1,389,076,224

Đơn giá sử dụng
- Dịch vụ thương mại(siêu thị mini: bán hành
lưu niệm,hàng ăn uống,...)

125,971

136,049

612,467,471

694,538,112

62,986

68,024

1,224,934,942
75,583

1,491,549,396
24
62,985,600

1,389,076,224
81,629
1,691,417,016
25
68,024,448

4,553,886,751

5,164,107,576

49,792,650,637

56,276,116,346

2.2.Đơn giá/khách/ngày
2.3. Doanh thu nhà hàng
3. Kinh doanh các dịch vụ khác
3.1. Doanh thu mỗi loại dịch vụ

Đơn giá sử dụng
- Giải trí: Massage, Gym, Café,…
Đơn giá sử dụng
- Cho thuê mặt bằng, tổ chức hội nghị, sự kiện
Số lượt tổ chức sự kiện
Đơn giá sử dụng
3.2. Doanh thu từ dịch vụ khác

CỘNG DOANH THU CỦA DỰ ÁN

Hai mảng hoạt động chính tạo nguồn thu cho Dự án là cho thuê phòng và nhà hàng.
Doanh thu của dự án có sự tăng trƣởng đều đặn qua các năm nhờ vào các biện pháp:
 Chủ động cải cách chất lƣợng phục vụ khách hàng nhằm tăng trƣởng và ổn định
công suất phòng và tăng giá bán phòng.
 Ngoài ra, Công ty còn tập trung khai thác thị trƣờng tổ chức sự kiện và các dịch
vụ thƣơng mại ngoài nhằm tăng doanh thu và lợi nhuận.
Doanh thu cho thuê phòng năm 2014 ƣớc tính đạt gần 30 tỷ đồng. Năm 2015 sẽ tăng công
suất phục vụ và giá bán, doanh thu dự đoán đạt hơn 36 tỷ đồng, với tốc độ tăng doanh thu là
23%/năm. Các năm sau khi dần án dần đi vào ổn định, doanh thu này tiếp tục tăng với tốc độ lần
lƣợt là 18%/năm (năm 2016), 16% (năm 2017) và 13% (năm 2018).
Doanh thu nhà hàng hằng năm liên tục tăng. Năm 2014 đạt 4,5 tỷ đồng, tăng dần qua các
năm, đến năm 2018 doanh thu nhà hàng là 7,2 tỷ đồng/năm.
Doanh thu dịch vụ khác nhƣ vận chuyển, kinh doanh thƣơng mại, dịch vụ giải trí, tổ chức sự
kiện tƣơng đối ổn định. Và đến năm 2018, doanh thu từ các dịch vụ khác đạt 5,1 tỷ đồng/năm.
Tổng doanh thu của dự án qua các năm là :
 Năm 2014
29,662,643,787 đồng
16


Dự án đầu tư xây dựng khách sạn 3 sao Phú Nhuận
Phân tích tài chính
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- Năm 2015
36,465,528,083 đồng
 Năm 2016
42,927,347,997 đồng
 Năm 2017
49,792,650,637 đồng

 Năm 2018
56,276,116,346 đồng

IV.3.Tính toán chi phí của dự án
IV.3.1. Chi phí hoạt động
Bảng tính chi phí của dự án
ĐVT: VNĐ
Năm

2014

2015

2016

B.TÍNH CHI PHÍ
1.1.Chi phí lƣơng công nhân viên

2,248,171,848

2,792,229,435

3,317,168,569

1.2.Chi phí BHXH, BHYT, BH thất nghiệp

472,116,088
1,186,505,751

586,368,181

1,458,621,123

696,605,399
1,717,093,920

889,879,314

1,093,965,842

1,287,820,440

1,483,132,189

1,823,276,404

2,146,367,400

1,790,729,167

2,130,216,750

2,432,272,658

2,000,000,000

2,100,000,000

2,100,000,000

2,416,666,667

2,416,666,667

2,416,666,667

12,487,201,024

14,401,344,403

16,113,995,052

1.3.Chi phí quảng cáo, tiếp thị, PR
1.4.Chi phí điện nƣớc, dịch vụ công cộng
1.5.Chi phí tu bổ thiết bị, nhà cửa
1.6.Chi phí giá vốn dịch vụ:ăn uống, dịch vụ
khác
1.7.Chi phí mua sắm trang thiết bị, dụng cụ
phòng ngủ
1.8.Chi phí khấu hao tài sản cố định
CỘNG CHI PHÍ CỦA DỰ ÁN
Năm

2017

2018

B.TÍNH CHI PHÍ
1.1.Chi phí lƣơng công nhân viên

3,869,145,419

4,387,610,905

1.2.Chi phí BHXH, BHYT, BH thất nghiệp
1.3.Chi phí quảng cáo, tiếp thị, PR

812,520,538
1,991,706,025

921,398,290
2,251,044,654

1.4.Chi phí điện nƣớc, dịch vụ công cộng

1,493,779,519

1,688,283,490

1.5.Chi phí tu bổ thiết bị, nhà cửa

2,489,632,532

2,813,805,817

1.6.Chi phí giá vốn dịch vụ:ăn uống, dịch vụ khác
1.7.Chi phí mua sắm trang thiết bị, dụng cụ phòng ngủ
1.8.Chi phí khấu hao tài sản cố định

2,767,550,811
2,100,000,000

2,416,666,667

3,091,215,251
2,100,000,000
2,416,666,667

17,941,001,511

19,670,025,074

CỘNG CHI PHÍ CỦA DỰ ÁN

Trong đó:
1. Chi phí lƣơng: chi phí này bằng số lƣơng chi trả cho bộ phận quản lý gián tiếp và bộ
phận lao động trực tiếp. Tổng số lƣơng hằng năm phải chi phụ thuộc vào công suất
phục vụ của dự án mỗi năm. Tốc độ tăng lƣơng bình quân là 8%/năm.
17


Dự án đầu tư xây dựng khách sạn 3 sao Phú Nhuận
Phân tích tài chính
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

2. Chi phí bảo hiểm xã hội, bảo hiểm y tế, bảo hiểm thất nghiệp : theo quy định hiện nay
chi phí này bằng khoảng 21% mức lƣơng chi trả hằng tháng cho công nhân viên của dự
án.
3. Chi phí tiếp thị, quảng cáo, PR : tạm tính bằng 4% doanh thu hằng năm
4. Chi phí điện nƣớc, internet, điện thoại : bằng 3% doanh thu hằng năm.
5. Chi phí tu bổ thiết bị, nhà cửa, trang trí : ƣớc tính khoảng 5% doanh thu hằng năm.
6. Ngoài ra còn có chi phí giá vốn các dịch vụ ăn uống và các dịch vụ khác ; Chi phí mua

sắm máy móc thiết bị phòng ngủ hằng năm,...
7. Chi phí khấu hao (Áp dụng phƣơng pháp khấu hao đƣờng thẳng)
Tài sản cố định của dự án gồm Công trình xây lắp và máy móc thiết bi.
Thời gian khấu hao cho công trình xây lắp là 20 năm, giá trị máy móc thiết bị là 6 năm.
Thời điểm bắt đầu tính khấu hao là từ khi dự án đi vào hoạt động .
IV.3.2. Chi phí tài chính
Bằng chi phí lãi vay hằng năm của dự án. Năm đầu tiên chi phí lãi vay bao gồm cả chi
phí lãi vay trong thời gian xây dựng. Lãi vay tính theo tháng với mức lãi suất 14/năm. Chi phí
tài chính hằng năm bằng tổng lãi vay các tháng trong năm.
IV.4. Hiệu quả kinh tế - tài chính của dự án
IV. 4.1. Báo cáo thu nhập và các chi tiêu hiệu quả của dự án
Năm

ĐVT: VNĐ
2016

2014

2015

CỘNG DOANH THU CỦA DỰ ÁN

29,662,643,787

36,465,528,083

42,927,347,997

CỘNG CHI PHÍ CỦA DỰ ÁN
EBIT (lợi nhuận trƣớc thuế và lãi vay)

EBT (Lợi nhuận trƣớc thuế)
NI (Lợi nhuận ròng)
PMT (Tỷ suất lợi nhuận trên doanh thu)
ROI (Tỷ suất lợi nhuận trên vốn đầu tƣ)

12,487,201,024
17,175,442,763
10,051,735,153
7,538,801,364
25%
10%

14,401,344,403
22,064,183,680
16,538,849,070
12,404,136,802
34%
16%

16,113,995,052
26,813,352,944
22,874,348,798
17,155,761,598
40%
23%

Năm

2017

2018

CỘNG DOANH THU CỦA DỰ ÁN

49,792,650,637

56,276,116,346

CỘNG CHI PHÍ CỦA DỰ ÁN
EBIT (lợi nhuận trƣớc thuế và lãi vay)
EBT (Lợi nhuận trƣớc thuế)
NI (Lợi nhuận ròng)
PMT (Tỷ suất lợi nhuận trên doanh thu)
ROI (Tỷ suất lợi nhuận trên vốn đầu tƣ)

17,941,001,511
31,851,649,126
29,523,060,515
22,142,295,387
44%
29%

19,670,025,074
36,606,091,272
35,909,813,718
26,932,360,289
48%
35%

18

Dự án đầu tư xây dựng khách sạn 3 sao Phú Nhuận
Phân tích tài chính
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Nhận xét:
EBIT của dự án cao so với mức chi phí tài chính, chứng minh khả năng thanh toán nợ
vay cao của dự án.
Vào năm đầu tiên, tuy dự án hoạt động với công suất thấp và chƣa tận dụng đƣợc triệt
để các chi phí và công suất thiết kế của dự án nhƣng dự án vẫn mang lại lợi nhuận ròng (NI)
cao cho chủ đầu tƣ. Các năm sau lợi nhuận này tiếp tục tăng cao.
Các chỉ tiêu tỷ suất lợi nhuận của dự qua các năm tƣơng đối hiệu quả và tăng dần qua
các năm chứng minh dự án hoạt động ngày càng hiệu quả
IV.4.2. Báo cáo ngân lƣu
Phân tích hiệu quả của dự án hoạt động trong vòng 07 năm theo 2 quan điểm là quan
điểm tổng đầu tƣ và quan điểm chủ sở hữu.
Với suất chiết khấu là r = 14.13% đƣợc tính theo trung bình có trọng số giá sử dụng vốn
của các nguồn vốn.
a. Kết quả báo cáo ngân lƣu theo quan điểm tổng đầu tƣ:
Năm

2012

Dòng ngân lƣu vào
EBIT
Khấu hao tài sản cố định
Giá trị thanh lý cuối kỳ
Chênh lệch +/- AR
Chênh lệch +/- AP

Chênh lệch +/- CB
Chênh lệch +/- Inventory
Cộng Dòng ngân lƣu vào
Dòng tiền ra
Đầu tƣ
Chi phí tài chính
Thuế TNDN
Cộng Dòng ngân lƣu ra
Dòng ngân lƣu ròng
Dòng ngân lƣu ròng chiết
khấu
Dòng ngân lƣu ròng chiết
khấu lũy kế

2013

2014

2015

0

1

2

3

-

-

17,175,442,763
2,416,666,667

22,064,183,680
2,416,666,667

-

-

3,374,959,068
(1,376,805,721)
938,549,096
189,536,458
22,718,348,331

816,740,094
(308,405,602)
136,491,643
21,974,379
25,147,650,862

58,736,066,667
3,184,250,904
61,920,317,571

21,658,666,667
7,991,865,000

29,650,531,667

7,123,707,610
2,512,933,788
9,636,641,398

5,525,334,610
4,134,712,267
9,660,046,878

(61,920,317,571)

(29,650,531,667)

13,081,706,932

15,487,603,984

(61,920,317,571)

(25,980,750,639)

10,043,910,506

10,419,379,673

(61,920,317,571)

(87,901,068,210)

(77,857,157,703)

(67,437,778,030)

Năm

2016
4

2017
5

2018
6

Dòng ngân lƣu vào
EBIT
Khấu hao tài sản cố định

26,813,352,944
2,416,666,667

31,851,649,126
2,416,666,667

36,606,091,272
2,416,666,667
19

Dự án đầu tư xây dựng khách sạn 3 sao Phú Nhuận
Phân tích tài chính
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Giá trị thanh lý cuối kỳ
112,916,666,667
Chênh lệch +/- AR
788,039,443
828,628,504
778,321,193
Chênh lệch +/- AP
(290,835,571)
(310,478,871)
(293,936,987)
Chênh lệch +/- CB
123,351,698
132,142,790
125,326,530
Chênh lệch +/- Inventory
15,102,795
16,763,908
16,183,222
29,865,677,976
34,935,372,123
152,565,318,563
Cộng Dòng ngân lƣu vào
Dòng tiền ra
Đầu tƣ
Chi phí tài chính
3,939,004,147
2,328,588,610
696,277,553

Thuế TNDN
5,718,587,199
7,380,765,129
8,977,453,430
9,657,591,346
9,709,353,739
9,673,730,983
Cộng Dòng ngân lƣu ra
Dòng ngân lƣu ròng
20,208,086,630
25,226,018,384
142,891,587,580
Dòng ngân lƣu ròng chiết khấu
11,912,475,839
13,030,010,185
64,672,837,840
Dòng ngân lƣu ròng chiết khấu lũy kế
(55,525,302,191)
(42,495,292,006)
22,177,545,834

Theo cách đánh giá của quan điểm tổng đầu tƣ các chỉ số tài chính của dự án nhƣ sau:
 Hiện giá thu nhập thuần NPV= 22,177,545,834 đồng > 0
 Hiệu quả tài chính của dự án cao, dự án mang tính khả thi.
 Tỷ suất sinh lời nội bộ của dự án IRR = 19.75 % > > r = 14.13%
 Dự án có tỷ lệ sinh lợi nội bộ và hiệu quả đầu tƣ khá cao.
b. Kết quả báo cáo ngân lƣu theo quan điểm chủ sở hữu
Năm
Dòng ngân lƣu vào
EBIT

Khấu hao tài sản cố định
Giá trị thanh lý cuối kỳ
Chênh lệch +/- AR
Chênh lệch +/- AP
Chênh lệch +/- CB
Chênh lệch +/Inventory
Vay vốn ngân hàng
Cộng Dòng ngân lƣu
vào
Dòng tiền ra
Đầu tƣ
Chi phí nợ và lãi vay
Thuế TNDN

2012

2013

2014

0
-

1
-

2015
2

3

17,175,442,763
2,416,666,667
3,374,959,068
(1,376,805,721)
938,549,096

22,064,183,680
2,416,666,667
816,740,094
(308,405,602)
136,491,643

52,361,583,333

5,903,958,333

189,536,458

21,974,379

52,361,583,333

5,903,958,333

22,718,348,331

25,147,650,862

57,512,714,286

3,184,250,904
-

21,658,666,667
7,991,865,000
-

18,540,657,610
2,512,933,788

16,942,284,610
4,134,712,267
20


Dự án đầu tư xây dựng khách sạn 3 sao Phú Nhuận
Phân tích tài chính
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Cộng Dòng ngân lƣu ra 60,696,965,190
29,650,531,667
21,053,591,398
21,076,996,878
Dòng ngân lƣu ròng
(8,335,381,856) (23,746,573,333)
1,664,756,932
4,070,653,984
Dòng ngân lƣu ròng
chiết khấu
(8,335,381,856) (20,807,512,231)
1,278,171,857
2,738,557,198

Dòng ngân lƣu ròng
chiết khấu lũy kế
(8,335,381,856) (29,142,894,087) (27,864,722,230) (25,126,165,032)
Năm

2016

2017
4

Dòng ngân lƣu vào
EBIT
Khấu hao tài sản cố định
Giá trị thanh lý cuối kỳ
Chênh lệch +/- AR
Chênh lệch +/- AP
Chênh lệch +/- CB
Chênh lệch +/- Inventory
Vay vốn ngân hàng
Cộng Dòng ngân lƣu vào
Dòng tiền ra
Đầu tƣ
Chi phí nợ và lãi vay
Thuế TNDN
Cộng Dòng ngân lƣu ra
Dòng ngân lƣu ròng
Dòng ngân lƣu ròng chiết khấu
Dòng ngân lƣu ròng chiết khấu lũy kế

5

2018
6

26,813,352,944
2,416,666,667
788,039,443
(290,835,571)
123,351,698
15,102,795

31,851,649,126
2,416,666,667
828,628,504
(310,478,871)
132,142,790
16,763,908

36,606,091,272
2,416,666,667
112,916,666,667
778,321,193
(293,936,987)
125,326,530
16,183,222

29,865,677,976

34,935,372,123

152,565,318,563

15,355,954,147
5,718,587,199
21,074,541,346
8,791,136,630
5,182,291,853
(19,943,873,179)

13,745,538,610
7,380,765,129
21,126,303,739
13,809,068,384
7,132,806,254
(12,811,066,925)

12,113,227,553
8,977,453,430
21,090,680,983
131,474,637,580
59,505,517,857
46,694,450,932

Theo cách đánh giá của quan điểm tổng đầu tƣ các chỉ số tài chính của dự án nhƣ sau:
 Hiện giá thu nhập thuần NPV= 18,408,071,238.86 đồng > 0
 Hiệu quả tài chính của dự án cao, dự án mang tính khả thi.
 Tỷ suất sinh lời nội bộ của dự án IRR = 39% >>> r = 14.13%
 Dự án có tỷ lệ sinh lợi nội bộ cao và hiệu quả đầu tƣ lớn.
Xét cả hai quan điểm thì dự án đều mang lại các chỉ tiêu hiệu quả tài chính cao.

21