Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Lục Ngạn, tỉnh Bắc Giang giai đoạn 2014 – tháng 62016

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

CAO VĂN DƯƠNG
Tên đề tài:
“ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN LỤC NGẠN, TỈNH BẮC GIANG
GIAI ĐOẠN 2014 - THÁNG 6/2016”

KHOÁ LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo: Chính quy
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Khoa: Quản lý tài nguyên
Khoá học: 2013-2017

Thái Nguyên, năm 2017


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

CAO VĂN DƯƠNG
Tên đề tài:
“ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN LỤC NGẠN, TỈNH BẮC GIANG
GIAI ĐOẠN 2014 - THÁNG 6/2016”

KHOÁ LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo: Chính quy

Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Lớp : 45 QLDD-N03
Khoa: Quản lý tài nguyên
Khoá học: 2013-2017
Giảng viên hướng dẫn: ThS.Nông Thu Huyền
Khoa Quản Lý Tài Nguyên – Trường Đại Học Nông Lâm Thái Nguyên

Thái Nguyên, năm 2017


i

LỜI CẢM ƠN
Báo cáo khoá luận tốt nghiệp chính là mốc đánh dấu kết quả quãng thời
gian rèn luyện và phấn đấu của mỗi sinh viên. Thực tập tốt nghiệp là khoảng
thời gian giúp mỗi sinh viên làm quen với công tác nghiên cứu khoa học, củng
cố những kiến thức lý thuyết và vận dụng những kiến thức đó vào thực tế, qua
đó giúp cho sinh viên tích luỹ kinh nghiệm để phục vụ cho quá trình công tác
sau này.
Được sự đồng ý của Ban giám hiệu Trường Đại Học Nông Lâm Thái Nguyên và
Ban chủ nhiệm Khoa Quản lý tài nguyên, em đã tiến hành nghiên cứu đề tài:
“Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Lục Ngạn,
tỉnh Bắc Giang giai đoạn 2014 – tháng 6/2016”
Để có được kết quả như ngày hôm nay em xin chân thành cảm ơn Ban
giám hiệu Trường Đại Học Nông Lâm Thái Nguyên, Ban chủ nhiệm Khoa Quản
lý tài nguyên, các thầy giáo, cô giáo đã tạo điều kiện giúp đỡ em trong quá trình
học tập tại trường.
Em xin bày tỏ lời biết ơn sâu sắc tới cô giáo Th.s Nông Thu Huyền, người
đã trực tiếp hướng dẫn em hoàn thành đề tài tốt nghiệp này.
Em xin chân thành cảm ơn các cô, các chú, các anh chị đang công tác tại

chi nhánh Văn phòng đăng kí đất đai huyện Lục Ngạn tỉnh Bắc Giang đã tạo
điều kiện giúp đỡ em trong suốt quá trình thực tập tại địa phương.
Cảm ơn gia đình, bạn vè và người thân đã động viên giúp đỡ em trong
suốt quá trình học tập.
Do năng lực bản thân còn hạn chế và thời gian thực tập trong khoảng thời
gian ngắn, mặc dù đã cố gắng nhưng đề tài của em không thể tránh khỏi những
thiếu sót. Em rất mong nhận được ý kiến, chỉ bảo của thầy giáo, cô giáo, ý kiến
đóng góp của bạn bè để khoá luận của em được hoàn thiện hơn.
Em xin chân thành cảm ơn!
Thái Nguyên, ngày….tháng….năm 2017
Sinh viên
Cao Văn Dương


ii

DANH MỤC CÁC BẢNG
Trang
Bảng 4.1 Hiện trạng sử dụng đất của huyện Lục Ngạn năm 2015......................33
Bảng 4.2 Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất của huyện Lục Ngạn
giai đoạn 2014 – tháng 6/2016…………………………………………...…….38
Bảng 4.3 Kết quả tặng cho quyền sử dụng đất của huyện Lục Ngạn giai đoạn
2014- tháng 6/2016………………………………………………...…………...39
Bảng 4.4 Kết quả thừa kế quyền sử dụng đất của huyện Lục Ngạn giai đoạn
2014 - tháng 6/2016.............................................................................................41
Bảng 4.5 Kết quả cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất của huyện Lục Ngạn
giai đoạn 2014- tháng 6 năm 2016……………………………………..…....…42
Bảng 4.6 Kết quả thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất của huyện Lục Ngạn
giai đoạn 2014- tháng 6/ 2016.............................................................................45
Bảng 4.7 Tổng hợp kết quả chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Lục

Ngạn giai đoạn 2014 – 6/2016 theo các trường hợp…………………..……….46
Bảng 4.8 Tổng hợp kết quả chuyển quyền sử dụng đất của huyện Lục Ngạn giai
đoạn 2014- tháng 6/2016 theo diện tích…………………………….………….48
Bảng 4.9 Tổng hợp ý kiến của cán bộ chuyên môn đối với công tác chuyển
quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Lục Ngạn, tỉnh Bắc Giang......................49
Bảng 4.10 Tổng hợp ý kiến của người dân đối với công tác chuyển quyền sử
dụng đất trên địa bàn huyện Lục Ngạn, tỉnh Bắc Giang.....................................51


iii

DANH MỤC CÁC HÌNH
Trang
Hình 4.1. Bản đồ hành chính huyện Lục Ngạn……………………….............27
Hình 4.2. Biểu đồ cơ cấu đất đai của huyện Lục Ngạn năm 2015………...…...36
Hình 4.3. Tổng hợp kết quả chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Lục
Ngạn giai đoạn 2014 – 6/2016 theo các trường hợp…………………………...47


iv

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
Ký hiệu viết tắt
UBND
HĐND
ĐKĐĐ
BTC
BTNMT
NĐ
CP

TT
TTLT
QĐ

Nguyên nghĩa
Uỷ ban nhân dân
Hội đồng nhân dân
Đăng ký đất đai
Bộ Tài chính
Bộ Tài nguyên và Môi trường
Nghị định
Chính phủ
Thông tư
Thông tư liên tịch
Quyết định


v

MỤC LỤC
Trang
PHẦN 1: MỞ ĐẦU……………………………………………………………..1
1.1. Đặt vấn đề…………………………………………………………………...1
1.2. Mục tiêu của đề tài………………………………………………………….2
1.2.1. Mục tiêu tổng quát………………………………………………………...2
1.2.2. Mục tiêu cụ thể……………………………………………………………2
1.3. Yêu cầu của đề tài…………………………………………………………...2
1.4.Ý nghĩa của đề tài……………………………………………………………3
PHẦN 2: TỔNG QUAN LÀI LIỆU…………………………………………...4
2.1. Cơ sở lý luận của đề tài……………………………………………………..4

2.2. Cơ sở pháp lý của đề tài………………………………………………….....5
2.3. Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất………………………………….....7
2.3.1. Khái niệm về chuyển quyền sử dụng đất……………………………….....7
2.3.2 Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất……………………………….....7
2.3.3 Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất…………………..11
2.3.4 Những quy định về trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo cơ chế
một cửa tại huyện, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh…………………………...14
2.3.5 Trách nhiệm pháp lý khi chuyển quyền sử dụng đất…………………..…22
2.4 Sơ lược tình hình chuyển quyền sử dụng đất ở một số tỉnh và ở tỉnh Bắc
Giang…………………………………………………………………………...22
2.4.1 Sơ lược tình hình chuyển quyền sử dụng đất ở một số tỉnh của Việt Nam22
2.4.2 Sơ lược tình hình chuyển quyền sử dụng đất tại tỉnh Bắc Giang………...23
PHẦN 3: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
………………………………………………………………………………….25
3.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu………………………………………….25
3.1.1 Đối tượng nghiên cứu…………………………………………………….25
3.1.2 Phạm vi nghiên cứu………………………………………………………25
3.2 Thời gian và địa điểm nghiên cứu………………………………………….25
3.3 Nội dung nghiên cứu……………………………………………………….25


vi

3.3.1 Đánh giá sơ lược tình hình cơ bản của huyện Lục Ngạn, tỉnh Bắc Giang.25
3.3.2 Thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất của huyện Lục Ngạn tỉnh
Bắc Giang giai đoạn 2014- tháng 6/2016……………………………………....25
3.3.3 Đánh giá sự hiểu biết và mức độ quan tâm của người dân và cán bộ quản
lý huyện Lục Ngạn, tỉnh Bắc Giang về hoạt động chuyển quyền sử dụng đất…25
3.3.4 Đánh giá thuận lợi, khó khăn trong công tác chuyển quyền sử dụng đất trên
địa bàn huyện Lục Ngạn tỉnh Bắc Giang giai đoạn 2014- tháng 6/2016………25

3.3.5. Đề xuất giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả và khắc phục những tồn tại về
chuyển quyền sử dụng đất……………………………………………………...25
3.4 Phương pháp nghiên cứu…………………………………………………...25
3.4.1.Phương pháp điều tra, thu thập số liệu, tài liệu…………………………..25
3.4.2.Phương pháp tổng hợp, xử lý số liệu……………………………………..26
3.4.3 Phương pháp thống kê so sánh…………………………………………...26
PHẦN 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU………………………………………...27
4.1 Đánh giá tình hình cơ bản tại huyện Lục Ngạn, tỉnh Bắc Giang…………...27
4.1.1 Điều kiện tự nhiên của huyện Lục Ngạn....................................................27
4.1.2 Điều kiện kinh tế xã hội huyện Lục Ngạn..................................................30
4.1.3 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên , kinh tế - xã hội của huyện Lục Ngạn.....33
4.1.4.Hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn huyện Lục Ngạn...............................33
4.2 Đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đấtcủa huyện Lục Ngạn…………36
4.2.1 Đánh giá kết quả các hình thức chuyển quyền sử dụng đất của huyện Lục
Ngạn tỉnh Bắc Giang giai đoạn 2014 – tháng 6/2016………………………….36
4.2.1.1 Đánh giá kết quả chuyển đổi quyền sử dụng đất tại huyện Lục Ngạn giai
đoạn 2014 – tháng 6/2016………………………………………………………....36
4.2.1.2 Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Lục
Ngạn giai đoạn 2014 – tháng 6/ 2016…………………………………………..37
4.2.1.3 Đánh giá kết quả tặng cho quyền sử dụng đất của huyện Lục Ngạn.......39
4.2.1.4 Đánh giá kết quả thừa kế quyền sử dụng đất của huyện Lục Ngạn........40
4.2.1.5 Đánh giá kết quả cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất của huyện Lục
Ngạn....................................................................................................................42


vii

4.2.1.6 Đánh giá kết quả góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất..................43
4.2.1.7 Đánh giá kết quả thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất tại huyện Lục
Ngạn giai đoạn 2014- tháng 6/ 2016...................................................................44

4.2.2 Đánh giá chung kết quả chuyển quyền sử dụng đất tại của huyện Lục Ngạn
giai đoạn 2014- tháng 6 /2016………………………………………………….46
4.2.2.1 Tổng hợp kết quả chuyển quyền sử dụng đất theo các trường hợp của
huyện Lục Ngạn giai đoạn 2014- tháng 6 /2016……………………………….46
4.2.2.2 Tổng hợp kết quả chuyển quyền sử dụng đất theo diện tích của huyện
Lục Ngạn giai đoạn 2014- tháng 6/2016……………………………………….47
4.3 Đánh giá sự hiểu biết và mức độ quan tâm của người dân và cán bộ huyện
Lục Ngạn về hoạt động chuyển quyền sử dụng đất.............................................49
4.3.1 Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất qua ý kiến của cán bộ văn
phòng đăng kí đất đai chi nhánh huyện Lục Ngạn, tỉnh Bắc Giang....................49
4.3.2 Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất qua ý kiến của người dân
huyện Lục Ngạn, tỉnh Bắc Giang........................................................................51
4.4 Đánh giá thuận lợi, khó khăn trong công tác chuyển quyền sử dụng đất trên
địa bàn huyện Lục Ngạn tỉnh Bắc Giang giai đoạn 2014- tháng 6/2016………52
4.4.1 Thuận lợi trong công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Lục
Ngạn tỉnh Bắc Giang giai đoạn 2014-tháng 6/2016……………………………52
4.4.2 Khó khăn trong công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Lục
Ngạn tỉnh Bắc Giang giai đoạn 2014-tháng 6/2016……………………………53
4.5 Đề xuất giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả và khắc phục những tồn tại về
chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Lục Ngạn………………………53
PHẦN 5: KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ………………………………………...55
5.1. Kết luận……………………………………………………………………55
5.2. Đề nghị…………………………………………………………………….56
TÀI LIỆU THAM KHẢO…………………………………………………….58


1

Phần 1
Mở Đầu

1.1.Đặt vấn đề
Đất đai ngày nay được xem là tài sản vô cùng quý giá của quốc gia, là tư
liệu sản xuất đặc biệt không thể thay thế được, là thành phần quan trọng của môi
trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở hạ tầng, các
trung tâm văn hoá, xã hội - an ninh quốc phòng.
Trong quá trình đô thị hoá, công nghiệp hoá, Việt Nam ngày càng thay
đổi theo chiều hướng đi lên. Trong cơ chế thị trường nhu cầu sử dụng đất để đầu
tư các cơ sở hạ tầng, các công trình công nghiệp, dịch vụ phát triển các khu dân
cư đã tạo ra sự biến động về đất đai rất đáng kể, gây không ít khó khăn trong
công tác quản lý về đất đai. Nhằm thực hiện tốt công tác quản lý đất đai, nhà
nước đã ban hành Luật đất đai 2013, để tiến hành các hoạt động như: Quy hoạch
sử dụng đất, thống kê, kiểm kê, thanh tra đất đai,…đây là các hoạt động vừa
mang tính pháp lý, vừa mang tính nghiệp vụ để đưa công tác quản lý đất đai ổn
định, sắp xếp một cách có hệ thống, bên cạnh sự tuân thủ theo quy định của
pháp luật đất đai hiện hành của người sử dụng đất là không ít các trường hợp
chuyển nhượng trái phép, mua bán sang tay, đầu cơ đất đai,… Điều này làm ảnh
hưởng rất lớn đến đời sống và sử dụng đất. Chính vì vậy, công tác chuyển quyền
sử dụng đất là một vấn đề nóng bỏng cần được sự quan tâm của rất nhiều người
dân và cơ quan, ban, ngành có liên quan.
Việc tìm hiểu, hệ thống lại tình hình chuyển quyền sử dụng quyền sử
dụng đất để có những kết luận đúng, những giải pháp thiết thực nhằm hoàn thiện
công tác chuyển quyền sử dụng đất ở các địa phương là hết sức cần thiết.
Huyện Lục Ngạn là một huyện miền núi nằm ở phía Đông Bắc của tỉnh
Bắc Giang, Những năm trở lại đây, tình hình biến động về vấn đề chuyển quyền
sử dụng đất diễn ra tương đối sôi nổi, do vậy, việc nghiên cứu những cơ sở lý
luận và thực tiễn của điều kiện chuyển quyền sử dụng đất, nhìn nhận và đánh giá
những ưu điểm và thuận lợi của việc chuyển quyền sử dụng đất nhằm góp phần
khắc phục những diễn biến trong lĩnh vực này, tìm ra những nguyên nhân vi

2

phạm điều kiện chuyển quyền và trên cơ sở những quy định của pháp luật giải
quyết những vi phạm đó một cách đúng đắn. Từ đó đề xuất một số kiến nghị để
đưa hoạt động chuyển quyền sử dụng đất vào khuôn khổ của pháp luật, góp
phần nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật nói chung và các quy định của pháp
luật và “ điều kiện chuyển quyền sử dụng đất” nói riêng là rất quan trọng. Xuất
phát từ thực tiễn và nhu cầu trên, được sự nhất trí của Ban giám hiệu Nhà trường,
Ban chủ nhiệm khoa Quản lý tài nguyên, trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên,
dưới sự hướng dẫn của cô giáo ThS. Nông Thu Huyền, em đã thực hiện về đề tài: “
Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Lục Ngạn,
tỉnh Bắc Giang, giai đoạn 2014-tháng 6/2016”.
1.2 Mục tiêu của đề tài
1.2.1.Mục tiêu tổng quát
Đánh giá được công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Lục
Ngạn tỉnh Bắc Giang, giai đoạn 2014- tháng 6/2016. Để xác định những kết quả
đạt được và những tồn tại trong công tác chuyển quyền sử dụng đất từ đó đề
xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác chuyển quyền sử dụng đất
cho địa phương trong thời gian tới.
1.2.2 Mục tiêu cụ thể
- Đánh giá được kết quả chuyển quyền sử dụng đất từ năm 2014 đến
tháng 6 năm 2016.
- Tìm ra những thuận lợi và khó khăn của công tác chuyển quyền sử dụng
đất.
- Đề xuất những giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả và khắc phục những
tồn tại của công tác chuyển quyền sử dụng đất.
1.3 .Yêu cầu của đề tài
- Năm chắc luật đất đai, các văn bản liên quan đến chuyển quyền sử dụng
đất của Trung ương và địa phương.
- Số liệu điều tra , thu thập phải đảm bảo chính xác, khách quan, tin cậy.

- Phân tích và nhận xét được thuận lợi, khó khăn của công tác chuyển
quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Lục Ngạn, tỉnh Bắc Giang


3

- Các giải pháp đưa ra phải đảm bảo tính khách quan và phù hợp với thực
tế địa phương, kết quả nghiên cứu phải đảm bảo cơ sở khoa học và thực tiễn.
1.4 Ý nghĩa của đề tài
- Ý nghĩa trong học tập: Đề tài này giúp sinh viên củng cố và hoàn thiện
khiến thức đã học trong nhà trường, áp dụng vào thực tế công việc. Qua đó biết
cách thu thập, tổng hợp, xử lý số liệu và biết cách trình bày một báo cáo khoa
học một cách hoàn chỉnh.
- Ý nghĩa trong thực tiễn: Từ quá trình nghiên cứu và thực hiện đề tài
chúng ta có thể nắm được những thuận lợi, khó khăn, để từ đó đưa ra những giải
pháp có tính khả thi, rút ra những bài học kinh nghiệm cho công tác chuyển
quyền sử dụng đất, để thực hiện công tác chuyển quyền sử dụng đất tốt hơn.


4

Phần 2
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1 Cơ sở lý luận của đề tài
Việc chuyển quyền sử dụng đất là cơ sở cho việc thay đổi quan hệ pháp
luật đất đai. Trong quá trình sử dụng đất đai từ trước đến nay luôn có sự biến
động do chuyển quyền sử dụng đất. Mặc dù trong Luật đất đai 1987 Nhà nước
chỉ quy định một phạm vi hạn hẹp trong việc chuyển quyền sử dụng đất như chỉ
quy định cho phép chuyển quyền sử dụng đối với đất nông nghiệp, còn khả năng
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế các loại đất khác hầu

như bị cấm đoán, nhưng thực tế các quyền này diễn ra rất sôi động và trốn tránh
sự kiểm soát của Nhà nước.
Đến luật đất đai 1993, Nhà nước đã ghi nhận sự thay đổi mối quan hệ đất
đai rất toàn diện. Nhà nước đã thừa nhận đất đai có giá trị sử dụng và coi nó là
một loại hàng hoá đặc biệt, cho phép người sử dụng được quyền chuyển quyền
khá rộng rãi theo quy định của pháp luật dưới các hình thức chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế quyền sử dụng đất. Các quyền này được
nếu tại Điều 73 Luật đất đai 1993. Tuy vậy Luật đất đai 1993 đã được soạn với
tinh thần đổi mới của hiến pháp 1992 và trong quá trình thực hiện đã được bổ
sung 2 lần vào năm 1998 và 2001 cho phù hợp. Sau 10 năm thực hiện đã thu
được nhiều kết quả đáng kể, góp phần to lớn vào công tác quản lý đất đai của
nhà nước trong thời kì đổi mới, thúc đẩy nền kinh tế Việt Nam phát triển. Song
trong quá trình thực hiện Luật đất đai 1993 cũng còn bộc lộ nhiều điểm còn
chưa phù hợp với sự đổi mới và phát triển của đất nước trong thời kì công
nghiệp hoá – hiện đại hoá. Để khắc phục những tồn tại của Luật đất đai 1993 ,
đồng thời tạo hành lang pháp lý điều chình các quan hệ về đất đai, tại kì họp thứ
4, Quốc hội khoá XI thông qua luật đất đai 2003
Đến luật đất đai 2003, Nhà nước vẫn tiếp tục mở rộng quyền được chuyển
quyền sử dụng đất của người sử dụng đất như Luật đất đai 1993 nhưng cụ thể
hoá hơn về các quyền chuyển quyền và bổ sung thêm việc chuyển quyền dưới


5

hình thức tặng cho quyền sử dụng đất, góp vốn và bảo lãnh bằng giá trị quyền sử
dụng đất và thủ tục cũng như nhiều vấn đề khác liên quan.
Về quyền của người sử dụng đất tại Điều 106 Luật Đất đai năm 2003 quy
định các quyền của người sử dụng đất, trong đó có quyền bảo lãnh bằng quyền
sử dụng đất. Quyền này trong 10 năm qua đã gây không ít sự cố “trong giao dịch
dân sự và người hứng chịu nhiều rủi ro là tổ chức tín dụng”. Tuy nhiên, Luật Đất

đai năm 2013 không quy định quyền bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất đối với
người sử dụng đất.
Luật đất đai 2013 Nhà nước không bổ sung thêm quyền được chuyển
quyền sử dụng đất cho người sử dụng, ngoài ra cụ thể hoá hơn về các quyền
chuyển quyền sử dụng đất.
Như vậy việc thực hiện các quyền năng cụ thể không chỉ đối với đất nông
nghiệp mà còn đối với mọi loại đất. Nhà nước chỉ không cho phép chuyển quyền
sử dụng đất đối với các trường hợp sau :
- Đất sử dụng không có giấy tờ hợp pháp;
- Đất giao cho các tổ chức mà pháp luật quy định không được chuyển
quyền sử dụng;
- Đất đang có tranh chấp.
2.2 Cơ sở pháp lý của đề tài
Hiến pháp 1992;
Luật đất đai 2013;
Luật thuế sử dụng đất và nhà ở;
Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất;
Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ
về thi hành Luật Đất đai 2013
Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của chính phủ về giá đất;
Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về
thu tiền sử dụng đất;


6

Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về
thu tiền thuê đất, thuê mặt nước;
Nghị định số 45/2011/NĐ-CP ngày 17 tháng 5 năm 2011 của Chính phủ
quy định về lệ phí trước bạ;

Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
Thông tư số 24/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính;
Thông tư số 25/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường quy định về bản đồ địa chính;
Khoản 1 Điều 174 Luật đất đai 2013 về Quyền và nghĩa vụ của tổ chức
được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất
một lần cho cả thời gian thuê;
Điều 188 Luật Đất Đai 2013 về Điều kiện thực hiện các quyền chuyển
đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử
dụng đất ; góp vốn bằng quyền sử dụng đất;
Điều190, 191, 192 Luật Đất Đai 2013 về Điều kiện chuyển đổi quyền sử
dụng đất nông nghiệp và các trường hợp không được nhận chuyển nhượng,nhận
tặng cho quyền sử dụng đất;
Điều 193,194 Luật Đất Đai 2013 về điều kiện nhận chuyển nhượng, nhận
góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản
xuất, kinh doanh phi nông nghiệp. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất
trong thựchiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở; dự án đầu tư xây dựng
kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê;
Thông tư số 77/2014/TT-BTC ngày 16 tháng 6 năm 2014 của Bộ Tài
chính hướng dẫn một số điều của Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5
năm 2014 của Chính phủ quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước;
Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT ngày 27 tháng 1 năm 2015 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường quy định chi tiết một số điều của Nghị định số


7

43/2014/NĐ-CP và Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của
Chính phủ;
Thông tư số 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT ngày 18 tháng 11 năm 2011
của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường về hướng dẫn đăng ký thế
chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;
Thông tư số 76/2014/TT-BTC ngày 16 tháng 6 năm 2014 của Bộ Tài
chính hướng dẫn một số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5
năm 2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất;
2.3 Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất
2.3.1 Khái niệm về chuyển quyền sử dụng đất
Chuyển quyền sử dụng đất là việc xác lập quyền sử dụng đất cho pháp
nhân mới do được người khác chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp
luật thông qua các hình thức.
2.3.2 Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất
Theo luật đất đai 2013 có 7 hình thức chuyển quyền sử dụng đất đó là:
chuyển đổi; chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại; thừa kế; tặng cho; thế chấp;
góp vốn quyền sử dụng đất.
2.3.2.1 Quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất.
Là hình thức chuyển quyền sử dụng đất trong đó các bên chuyển giao đất
và chuyển quyền sử dụng đất cho nhau theo các nội dung, hình thức chuyển
quyền sử dụng đất theo quy định của các cơ quan có thẩm quyền được quy định
trong bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai.
Hô g̣ ia đình cá nhân được nhận chuyển đổi quyền sử dụng đất nông
nghiệp trong cùng một xã, phường, thị trấn với hộ gia đình, cá nhân khác theo
Điều 179 Luật đất đai 2013. [7]
Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được nhà nước giao đất
hoặc do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho quyền
sử dụng đất hợp pháp từ người khác thì được chuyển đổi quyền sử dụng đất
nông nghiệp đó cho hộ gia đình, cá nhân khác trong cùng một xã, phường, thị
trấn thuận tiện cho sản xuất nông nghiệp.

8

Hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp theo chủ
trương chung về “Dồn điền đổi thửa” thì không phải nộp thuế thu nhập từ việc
chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, lệ phí đo đạc.
2.3.2.2 Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Là hình thức chuyển quyền sử dụng đất trong đó người sử dụng đất
chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho người được chuyển nhượng còn
người được chuyển nhượng trả tiền cho người chuyển nhượng.
Hiện nay Luật đất đai 2013 cho phép chuyển quyền sử dụng đất rộng rãi khi đất
có đủ 4 điều kiện đã nêu ở điều 188, ngoài ra:
Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng
đất trừ các trường hợp quy định tại điều 191 Luật đất đai như sau:
- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người
Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không
được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp
mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.
- Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ
trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
- Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được
nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.
- Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho
quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân
khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu
không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó. [7]
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng quyền

sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế. [9]
2.3.2.3 Quyền tặng cho quyền sử dụng đất.
Tặng cho quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển quyền sử dụng đất
cho người khác theo quan hệ tình cảm mà chủ sử dụng không thu lại tiền hay


9

hiện vật nào cả. Nó thường diễn ra theo quan hệ tình cảm huyết thống, tuy nhiên
cũng không loại trừ quan hệ này.
Tặng cho quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển quyền không phải là
mới nhưng trước đây không có luật nên khi thực tiễn phát sinh người ta cứ áp
dụng những quy định của hình thức thừa kế sang để thực hiện.
Đây cũng là một hình thức đặc biệt của chuyển nhượng quyền sử dụng đất
mà người chuyển quyền không thu lại tiền hoặc hiện vật. Tuy nhiên, để tránh lợi
dụng trường hợp này để trốn thuế nên Nhà nước quy định cụ thể những trường
hợp nào thì được phép tặng cho không phải chịu thuế chuyển quyền hoặc thuế
thu nhập và những trường hợp nào vẫn phải chịu loại thuế này.[9]
2.3.2.4 Quyền thừa kế quyền sử dụng đất.
Thừa kế quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất khi chết đi để lại
quyền sử dụng đất của mình cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật
phù hợp với quy định của bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai.
Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nội
dung của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa xã hội.
Từ Luật Đất đai 1993 trở đi Nhà nước thừa nhận quyền sử dụng đất có giá
trị và cho phép người sử dụng đất chuyển quyền sử dụng rộng rãi theo quy định
của pháp luật. Từ đó quyền sử dụng đất được coi như một tài sản dân sự đặc biệt
nên người sử dụng đất có quyền để thừa kế. Vì vậy, quyền này chủ yếu tuân theo
quy định của Luật Dân sự về để thừa kế.
Nguyên tắc chung:

- Nếu những người được hưởng thừa kế quyền sử dụng đất của người đã
chết mà thỏa thuận được thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải căn cứ vào di
chúc mà chia;
- Nếu toàn bộ di chúc hợp pháp hoặc phần nào của di chúc hợp pháp thì
chia theo di chúc;
- Nếu không có di chúc hoặc toàn bộ di chúc không hợp pháp hoặc phần
nào không hợp pháp thì chia những phần không hợp pháp theo pháp luật;


10

- Chia theo pháp luật là chia theo ba hàng thừa kế, người trong cùng một
hàng được hưởng như nhau, chỉ khi không có người này ở hàng trước thì người
đứng hàng sau mới được hưởng:
- Hàng 1 gồm: Vợ, chồng, mẹ đẻ, mẹ nuôi, bố nuôi, con đẻ, con nuôi của
người đã chết
- Hàng 2 gồm: Ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em
ruột của người đã chết
- Hàng 3 gồm: Cụ nội, cụ ngoại của người đã chết, bác ruột, chú ruột, cậu
ruột, cô ruột, dì ruột của người đã chết, cháu ruột của người chết mà người chết
là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, dì ruột, cô ruột. [9]
2.3.2.5 Quyền cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất.
- Cho thuê là hình thức chuyển quyền sử dụng đất có thời hạn trong đó
bên cho thuê chuyển giao đất cho bên thuê để sử dụng trong một thời gian, còn
bên thuê phải sử dụng đất đúng mục đích, trả tiền thuê và trả lại đất khi đã hết
thời hạn thuê.
- Cho thuê lại là hình thức chuyển quyền sử dụng đất mà trong đó bên
thuê đã thuê và sử dụng trước đó có nhu cầu thuê tiếp và gia hạn hợp đồng.
2.3.2.6 Quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất có

quyền coi quyền sử dụng đất của mình như một tài sản dân sự đặc biệt để góp
với người khác cùng hợp tác sản xuất kinh doanh. Việc góp này có thể xảy ra
giữa hai hay nhiều đối tác và rất linh động, các đối tác có thể góp đất, góp tiền,
hoặc góp cái khác như sức lao động, công nghệ, máy móc,… theo thoả thuận.
Quy định này tạo cơ hội cho sản xuất hàng hoá phát triển. Đồng thời, các
đối tác có thể phát huy các sức mạnh riêng của mình, từ đó thành sức mạnh tổng
hợp để nâng cao hiệu quả sử dụng đất nói riêng và sản xuất kinh doanh nói
chung. [9]
2.3.2.7 Quyền thế chấp quyền sử dụng đất.
Thế chấp quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất mang quyền sử
dụng đất của mình đến thế chấp cho một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc


11

một cá nhân nào đó theo quy định của pháp luật để vay tiền hoặc mua chịu hàng
hoá trong một thời gian nhất định theo thoả thuận. Vì vậy người ta gọi thế chấp
là chuyển quyền nửa vời hay chuyển quyền sử dụng đất không đầy đủ.
Thế chấp quyền sử dụng đất trong quan hệ tín dụng là một quy định đã
giải quyết được một số vấn đề sau:
- Tạo điều kiện thuận lợi cho các hộ gia đình và cá nhân được vay vốn để
phát triển sản xuất, đáp ứng nhu cầu cấp thiết chính đáng của người lao động.
- Tạo cơ sở pháp lý và cơ sở thực tế cho ngân hàng và các tổ chức tín
dụng cũng như người khác thực hiện chức năng và quyền lợi của họ. [9]
2.3.3 Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất.
2.3.3.1 Điều kiện để thực hiện chuyển quyền sử dụng đất.
Khi người sử dụng đất thuộc các đối tượng được chuyển quyền muốn thực
hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất thì phải đảm bảo 4 điều kiện quy định
tại điều 188 Luật đất đai 2013 như sau :
- Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển

nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất;
góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
+ Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và
trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
+ Đất không có tranh chấp;
+ Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
+ Trong thời hạn sử dụng đất.
- Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất
khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa
kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn
bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189,
190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này. [7]
- Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng
cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký


12

tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa
chính. [7]
2.3.3.2 Thời điểm được thực hiện các quyền của sử dụng đất.
Thời điểm mà người sử dụng đất được thực hiện các quyền của mình cũng
được quy định tại điều 168 Luật đất đai 2013 như sau :
- Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê,
cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng
nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người
sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất;
trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực
hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc
được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước
khi thực hiện các quyền.
- Thời điểm người thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự
án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê; chuyển nhượng
quyền sử dụng đất đồng thời chuyển nhượng toàn bộ dự án đối với dự án đầu tư
xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê sau khi có Giấy
chứng nhận và có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 194 của Luật này. [7]. [9]
2.3.3.3 Một số quy định về nhận chuyển quyền sử dụng đất.
Điều 169 Luật đất đai 2013 quy định về người nhận chuyển quyền sử
dụng đất như sau :
- Người nhận chuyển quyền sử dụng đất được quy định như sau:
+ Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp
thông qua chuyển đổi quyền sử dụng đất quy định tại điểm b khoản 1 Điều 179
của Luật này;
+ Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển quyền sử dụng
đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trừ trường hợp quy định
tại điều 191 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận


13

chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất
trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu
kinh tế. Doanh nghiệp có vốn đầu tư ngước ngoài được nhận chuyển nhượng
vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ;
+ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận chuyển
quyền sử dụng đất thông qua nhận tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định tại
điểm c khoản 2 Điều 174 và điểm e khoản 1 Điều 179 của Luật này, trừ trường
hợp quy định tại Điều 191 của Luật này;

+ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận chuyển
quyền sử dụng đất thông qua nhận thừa kế quyền sử dụng đất;
+ Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại
Việt Nam theo quy định của pháp luật về nhà ở được nhận chuyển quyền sử
dụng đất ở thông qua hình thức mua, thuê mua, nhận thừa kế, nhận tặng cho nhà
ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở hoặc được nhận quyền sử dụng đất ở trong
các dự án phát triển nhà ở;
+ Tổ chức kinh tế, doanh nghiệp liên doanh nhận chuyển quyền sử dụng
đất thông qua nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất;
+ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người
Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận quyền sử dụng đất thông qua việc
Nhà nước giao đất; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài nhận quyền sử dụng
đất thông qua việc Nhà nước giao đất để thực hiện các dự án đầu tư xây dựng
nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;
+ Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, hộ gia
đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu
tư nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được nhận quyền sử
dụng đất thông qua việc Nhà nước cho thuê đất;
+ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo được
nhận quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất
đối với đất đang được sử dụng ổn định;


14

+ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài,
doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận quyền sử dụng đất theo kết
quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được UBND cấp có thẩm quyền công
nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan
nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về

đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của
cơ quan thi hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền
sử dụng đất phù hợp với pháp luật; văn bản về việc chia tách quyền sử dụng đất
phù hợp với pháp luật đối với hộ gia đình hoặc nhóm người có quyền sử dụng
đất chung;
+ Cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, được nhận quyền sử dụng đất theo
kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được UBND cấp có thẩm quyền
công nhận; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh
chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án
nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành;
+ Tổ chức là pháp nhân mới được hình thành thông qua việc chia tách
hoặc sáp nhập theo quyết định của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền hoặc văn bản
về việc chia tách hoặc sáp nhập tổ chức kinh tế phù hợp với pháp luật được nhận
quyền sử dụng đất từ các tổ chức là pháp nhân bị chia tách hoặc sáp nhập.
- Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
không phụ thuộc vào nơi cư trú, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 và khoản 4
Điều 191 và Điều 192 của Luật này. [7]
2.3.4 Những quy định về trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo cơ
chế một cửa tại huyện, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh.
2.3.4.1 Thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình cá nhân.
* Trình tự thực hiện
Trường hợp không thực hiện cấp đổi đồng loạt:
- Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh tại
cấp huyện thông qua “Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả” của UBND cấp huyện.


15

Hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư có thể nộp hồ sơ tại UBND cấp xã
nếu có nhu cầu.

Trường hợp nhận hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian tối đa
03 ngày, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp
hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.
- Bộ phận tiếp nhận hồ sơ ghi đầy đủ thông tin vào Sổ tiếp nhận hồ sơ và
trả kết quả, trao Phiếu tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả cho người nộp hồ sơ.
Trường hợp nộp hồ sơ tại UBND cấp xã thì trong thời hạn 03 ngày làm
việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, UBND cấp xã phải chuyển hồ sơ đến Văn phòng
đăng ký đất đai chi nhánh tại cấp huyện.
Trường hợp thực hiện cấp đổi đồng loạt theo chủ trương “dồn điền đổi
thửa”:
- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp tự thoả thuận với nhau
bằng văn bản về việc chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp.
- UBND cấp xã lập phương án chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp
chung cho toàn xã, phường, thị trấn (bao gồm cả tiến độ thời gian thực hiện
chuyển đổi) và gửi phương án đến Phòng Tài nguyên và Môi trường.
- Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thẩm tra phương án
trình Ủy ban nhân dân cấp huyện phê duyệt và chỉ đạo UBND cấp xã tổ chức
cho các hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi ruộng đất theo phương án được
duyệt.
- Sở Tài nguyên và Môi trường chỉ đạo thực hiện việc đo đạc lập, chỉnh lý
bản đồ địa chính.
- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nộp hồ sơ cấp đổi tại Văn phòng đăng ký
đất đai chi nhánh tại cấp huyện.
+ Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh tại cấp huyện có trách nhiệm kiểm
tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện các quyền theo quy định thì thực hiện các công
việc sau đây:
- Xác nhận vào đơn đề nghị về lý do cấp đổi Giấy chứng nhận;
- Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử

16

dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
- Cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai;
- Trao Giấy chứng nhận cho người được cấp hoặc gửi UBND cấp xã để
trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.
- Trường hợp cấp đổi Giấy chứng nhận sau khi dồn điền đổi thửa, đo đạc lập
bản đồ địa chính mà Giấy chứng nhận đã cấp đang thế chấp tại tổ chức tín dụng thì
người sử dụng đất nộp bản sao hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền
với đất thay cho Giấy chứng nhận đã cấp để làm thủ tục cấp đổi giấy mới.
Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh tại cấp huyện có trách nhiệm thông báo
danh sách các trường hợp làm thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận cho tổ chức tín dụng
nơi nhận thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; xác nhận việc đăng ký
thế chấp vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất sau khi được cơ quan có thẩm quyền ký cấp đổi.
Việc trao Giấy chứng nhận được thực hiện đồng thời giữa ba bên gồm
Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh tại cấp huyện, người sử dụng đất và tổ
chức tín dụng theo quy định như sau:
+ Người sử dụng đất ký, nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mới từ Văn phòng đăng ký đất đai
chi nhánh tại cấp huyện để trao cho tổ chức tín dụng nơi đang nhận thế chấp;
+ Tổ chức tín dụng có trách nhiệm trao Giấy chứng nhận cũ đang thế chấp
cho Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh tại cấp huyện. [12]
* Cách thức thực hiện
Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh tại
cấp huyện thông qua “Bộ phận nhận và trả kết quả” của UBND cấp huyện.
Hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư có thể nộp hồ sơ tại UBND cấp xã
nếu có nhu cầu. [12]
* Thành phần, số lượng hồ sơ
Thành phần hồ sơ đối với trường hợp không thực hiện cấp đổi đồng loạt

bao gồm:
- Đơn đề nghị cấp đổi Giấy chứng nhận theo Mẫu số 10/ĐK;