Thuyết minh dự án Khu biệt thự nghỉ dưỡng Lake View Becamex Bình Dương 0918755356

ỦY BAN NHÂN DÂN TỈNH BÌNH DƯƠNG
CÔNG TY CỔ PHẦN PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ BECAMEX
-----------    ----------

THUYẾT MINH DỰ ÁN ĐẦU TƯ
XÂY DỰNG KHU BIỆT THỰ LAKE VIEW
BECAMEX UDJ

ĐỊA ĐIỂM

: LÔ N10, N11, KHU LIÊN HIỆP CN/DV VÀ ĐÔ THỊ BÌNH DƯƠNG

CHỦ ĐẦU TƯ

: CÔNG TY CỔ PHẦN PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ - BECAMEX UDJ

Bình Dương - Tháng 7 năm 2011


ỦY BAN NHÂN DÂN TỈNH BÌNH DƯƠNG
CÔNG TY CỔ PHẦN PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ - BECAMEX UDJ
-----------    ----------

THUYẾT MINH DỰ ÁN ĐẦU TƯ
XÂY DỰNG KHU BIỆT THỰ LAKE VIEW
BECAMEX UDJ

CHỦ ĐẦU TƯ
CÔNG TY CỔ PHẦN PHÁT TRIỂN
ĐÔ THỊ - BECAMEX UDJ

ĐƠN VỊ TƯ VẤN

CÔNG TY CP TƯ VẤN ĐẦU TƯ
THẢO NGUYÊN XANH

NGUYỄN VĂN MAI

Bình Dương - Tháng 7 năm 2011


NỘI DUNG
CHƯƠNG I: GIỚI THIỆU CHỦ ĐẦU TƯ VÀ DỰ ÁN........................................................ 4
I.1. Giới thiệu chủ đầu tư .......................................................................................................... 4
I.2. Mô tả sơ bộ dự án ................................................................................................................ 4
I.3. Cơ sở pháp lý ...................................................................................................................... 4
CHƯƠNG II: NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG ....................................................................... 7
II.1. Tình hình kinh tế Việt Nam quý I/2011........................................................................... 7
II.2. Tình hình kinh tế tỉnh Bình Dương ................................................................................. 7
II.3. Thị trường bất động sản tỉnh Bình Dương ..................................................................... 9
CHƯƠNG III: SỰ CẦN THIẾT PHẢI ĐẦU TƯ ................................................................ 11
III.1. Mục tiêu nhiệm vụ đầu tư ............................................................................................. 11
III.2. Sự cần thiết phải đầu tư ................................................................................................ 11
CHƯƠNG IV: ĐỊA ĐIỂM DỰ ÁN ........................................................................................ 13
IV.1. Vị trí địa lý dự án ........................................................................................................... 13
IV.2. Điều kiện tự nhiên .......................................................................................................... 13
IV.2.1. Địa hình ........................................................................................................................ 13
IV.2.2. Khí hậu ......................................................................................................................... 14
IV.2.3. Thủy Văn...................................................................................................................... 14
IV.2.4. Địa chất công trình ...................................................................................................... 15
IV.3. Hiện trạng công trình và hạ tầng kỹ thuật .................................................................. 15

IV.3.1. Tổng quan .................................................................................................................... 15
IV.3.2. Hiện trạng sử dụng đất ............................................................................................... 15
IV.3.3. Đường giao thông ........................................................................................................ 15
IV.3.4. Hiện trạng công trình hạ tầng và kiến trúc .............................................................. 16
IV.3.5. Hiện trạng cấp điện ..................................................................................................... 16
IV.3.6. Hiện trạng thoát nước ................................................................................................. 16
IV.4. Nhận xét chung ............................................................................................................... 16
CHƯƠNG V: GIẢI PHÁP KỸ THUẬT ............................................................................... 17
V.1. Đánh giá hiện trạng công trình ...................................................................................... 17
V.2. Giải pháp thiết kế kiến trúc - quy họach ....................................................................... 17
V.2.1. Nhiệm vụ thiết kế .......................................................................................................... 17
V.2.2. Giải pháp thiết kế kiến trúc, quy hoạch ..................................................................... 17
V.3. Phần kết cấu ..................................................................................................................... 20
V.3.1. Cơ sở thiết kế kết cấu ................................................................................................... 20
V.3.2. Qui phạm và tiêu chuẩn dùng để thiết kế................................................................... 20
V.3.3. Giải pháp kết cấu công trình ....................................................................................... 20
V.3.4. Các số liệu thiết kế ........................................................................................................ 21
V.3.5. Trọng lượng riêng của vật liệu và các hệ số vượt tải................................................. 21
V.3.6. Các hoạt tải sử dụng ..................................................................................................... 22
V.3.7. Tải trọng gió .................................................................................................................. 22
V.3.8. Các trường hợp tổ hợp tải trọng ................................................................................. 23
V.3.9. Kết cấu móng................................................................................................................. 23
V.3.10. Tính toán kết cấu dầm................................................................................................ 23
V.3.11. Tính toán thiết kế cột.................................................................................................. 24


V.3.12. Tính toán kết cấu sàn ................................................................................................. 25
V.4. Phần hệ thống kỹ thuật ................................................................................................... 25
V.4.1. Hệ thống cấp thoát nước .............................................................................................. 25
V.4.2. Hệ thống cấp điện, chiếu sáng trong ngoài nhà ......................................................... 28

V.4.3. Hệ thống Điện thoại, mạng internet, truyền hình cáp............................................... 29
V.4.4. Hệ thống điều hòa không khí và thông thoáng cơ ..................................................... 30
V.5. Phần hạ tầng kỹ thuật ..................................................................................................... 31
V.5.1. San nền ........................................................................................................................... 31
V.5.2. Giao Thông .................................................................................................................... 31
V.5.3. Hệ thống thoát nước mưa ............................................................................................ 32
V.5.4. Hệ thống thoát nước thải ............................................................................................. 34
CHƯƠNG VI: ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG MÔI TRƯỜNG .................................................. 36
VI.1. Đánh giá tác động môi trường ...................................................................................... 36
VI.1.1. Giới thiệu chung .......................................................................................................... 36
VI.1.2. Các quy định và các hướng dẫn về môi trường ....................................................... 36
VI.1.3. Hiện trạng môi trường khu vực lập dự án................................................................ 36
VI.2.Tác động của dự án tới môi trường ............................................................................... 37
VI.2.1. Giai đoạn xây dựng dự án .......................................................................................... 37
VI.2.2. Giai đoạn đưa dự án vào khai thác sử dụng ............................................................. 38
VI.3. Kết luận ........................................................................................................................... 40
CHƯƠNG VII: TỔNG MỨC ĐẦU TƯ DỰ ÁN .................................................................. 41
VII.1. Cơ sở lập tổng mức đầu tư ........................................................................................... 41
VII.2. Nội dung tổng mức đầu tư ........................................................................................... 41
VII.3. Tổng chi phí ban đầu .................................................................................................... 42
VII.3.1. Chi phí xây lắp ........................................................................................................... 42
VII.3.2. Chi phí quản lý dự án ................................................................................................ 42
VII.3.3. Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng ............................................................................... 42
VII.3.4. Chi phí khác ............................................................................................................... 43
VII.3.5. Dự phòng phí .............................................................................................................. 43
CHƯƠNG VIII: NGUỒN VỐN ĐẦU TƯ VÀ THỰC HIỆN DỰ ÁN ................................ 46
VIII.1. Cơ cấu nguồn vốn thực hiện dự án............................................................................ 46
VIII.2. Tiến độ sử dụng vốn .................................................................................................... 46
VIII.3. Tổng chi phí hoạt động ............................................................................................... 47
VIII.3.1. Chi phí kinh doanh .................................................................................................. 47

VIII.3.2. Chi phí lãi vay ........................................................................................................... 48
CHƯƠNG IX: PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH VÀ HIỆU QUẢ KINH TẾ......... 51
IX.1. Phân tích doanh thu ....................................................................................................... 51
IX.1.1. Các thông số giả định dùng để tính toán................................................................... 51
IX.1.2. Doanh thu dự kiến ....................................................................................................... 51
IX.2. Các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả kinh tế của dự án ....................................................... 53
IX.3. Đánh giá hiệu quả kinh tế xã hội .................................................................................. 56
CHƯƠNG X: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ........................................................................ 57


Thuyết minh dự án đầu tư xây dựng khu biệt thự Lake View Becamex UDJ
-------------------------------------------------------------------------------------------------

CHƯƠNG I: GIỚI THIỆU CHỦ ĐẦU TƯ VÀ DỰ ÁN
I.1. Giới thiệu chủ đầu tư
 Tên công ty
: Công ty Cổ phần Phát triển Đô thị - BECAMEX
UDJ
 Giấy phép đăng ký kinh doanh
: Số 4603000326. Do Sở Kế họach và Đầu tư tỉnh
Bình Dương cấp ngày 26 tháng 3 năm 2007
 Trụ sở công ty
: Lô 9, 10 Khu dân cư Chánh Nghĩa - Thủ Dầu Một
– Tỉnh Bình Dương
 Điện thoại
: (0650) 3816681
- Fax: (0650) 3816661
 Đại diện pháp luật công ty
: Ông Nguyễn Minh Đồng
 Chức vụ

: Giám đốc
I.2. Mô tả sơ bộ dự án
 Tên dự án
Becamex UDJ
 Địa điểm
và đô thị Bình Dương
 Hình thức đầu tư

: Dự án đầu tư xây dựng khu biệt thự Lake View
: Lô N10, N11 Khu Liên Hợp Công nghiệp dịch vụ
: Giao thầu xây dựng trọn gói để bán

I.3. Cơ sở pháp lý
 Văn bản pháp lý
 Luật đất đai 26/11/2003
 Luật xây dựng số 16/2003/QH11 đã được Quốc Hội khóa 11 nước Cộng Hòa XHCN
Việt Nam thông qua ngày 26/11/2003.
 Nghị định 90/2006/NĐ-CP, ngày 06/9/2006 của chính phủ Quy định chi tiết và hướng
dẫn thi hành Luật Nhà ở.
 Nghị định số 83/2009/NĐ – CP ngày 15/10/2009 về sửa đổi bổ sung 1 số điều của
nghị định số 12/2009/NĐ – CP ngày 12/2/2009 về quản lý dự án đầu tư xây dựng
công trình.
 Nghị định số 12/2009/NĐ – CP ngày 12/2/2009 về quản lý dự án đầu tư xây dựng
công trình.
 Nghị định số 85/2009/NĐ – CP ngày 15/10/2009 của Chính phủ hướng dẫn thi hành
Luật Đấu thầu và lựa chọn Nhà thầu xây dựng theo Luật xây dựng.
 Căn cứ Quyết định số 957/QĐ – BXD ngày 29/9/2009 của Bộ Xây Dựng về việc công
bố Định mức chi phí quản lý dự án và tư vấn đầu tư xây dựng công trình.
 Căn cứ Nghị định 153/2007/NĐ-CP ngày 15 tháng 10 năm 2007 của Chính phủ về
quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh Bất động sản.

 Quyết định số 33/2004/QĐ-BTC về việc ban hành Quy tắc, Biểu phí bảo hiểm xây
dựng, lắp đặt.
 Quyết định số 05/QĐ-BXD ngày 24/01/2005 của Bộ trưởng Bộ xây dựng về việc ban
hành định mức dự toán xây dựng cơ bản.

--------------------------------------------------------------------------Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh

4


Thuyết minh dự án đầu tư xây dựng khu biệt thự Lake View Becamex UDJ
------------------------------------------------------------------------------------------------ Thông tư số 03/2001/TT-BXD ngày 13/2/2001 của Bộ xây dựng hướng dẫn điều
chỉnh dự án công trình xây dựng cơ bản.
 QCVN 03: 2009/BXD “Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về phân loại, phân cấp công
trình XD dân dụng, công nghiệp và hạ tầng kỹ thuật đô thị” có hiệu lực từ ngày
01/4/2010
 Văn bản số 1776/BXD – VP Ngày 16/8/2007 của Bộ Xây Dựng về công bố Định mức
dự toán xây dựng công trình – Phần xây dựng.
 Văn bản số 1777/BXD – VP Ngày 16/8/2007 của Bộ Xây Dựng về công bố Định mức
dự toán xây dựng công trình – Phần lắp đặt.
 Thông tư 05/2007/TT – BXD ngày 25/7/2007 của Bộ Xây Dựng về hướng dẫn việc
lập và quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình.
 Công văn số 1601/BXD – VP ngày 25/7/2007 của Bộ Xây Dựng v/v công bố chỉ số
giá xây dựng.
 Thông tư 03/2009/TT – BXD ngày 26/3/2009 của Bộ Xây Dựng quy định chi tiết một
số nội dung của Nghị định số 12/2009/ NĐ – CP ngày 12/2/2009 của Chính phủ về
quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình.
 Quy định 33/2004/BTC ngày 12/4/2004 hướng dẫn chi phí bảo hiểm công trình xây
dựng.
 Căn cứ quyết định 628/BXD – CSXD ngày 14/12/1996 của Bộ Xây Dựng về việc ban

hành Quy chuẩn xây dựng.
 Quyết định 2273/QĐ – UBND Huyện Bến Cát ngày 02/06/2009 v/v Phê Duyệt quy
hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 khu đô thị mới (khu 1: 709,608ha) thuộc khu đô
thị mới Khu liên hợp công nghiệp – Dịch vụ đô thị Bình Dương.
 Luật Xây dựng số 16/2003/QH11 ngày 26/11/2003 của Quốc Hội khoá XI, kỳ họp thứ
4.
 Nghị định số 16/2005/NĐ-CP ngày 07/02/2005 của Chính Phủ về Quản lý dự án đầu
tư xây dựng công trình.
 Nghị định số 99/2007/NĐ-CP ngày 13 tháng 06 năm 2007 của Chính phủ về Quản lý
chi phí đầu tư xây dựng công trình
 Thông tư số 05/2007/TT-BXD ngày 25/07/2007 của Bộ Xây Dựng hướng dẫn việc
lập và quản lí chi phí đầu tư xây dựng công trình.
 Công văn số 1751/ BXD-VP ngày 14/08/2007 của Bộ Xây Dựng về công bố Định
mức chi phí quản lý dự án và tư vấn đầu tư xây dựng công trình.
 Nghị định số 49/2009/NĐ-CP ngày 16/12/2004 của Chính Phủ về quản lý chất lượng
công trình xây dựng.
 Quy chế xây dựng khu liên hợp công nghiệp dịch vụ đô thị Bình Dương.
 Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh số: 4603000326 cấp ngày 26 tháng 3 năm 2007
do Phòng Đăng ký kinh doanh Sở Kế hoạch và Đầu tư tỉnh Bình Dương cấp.
 Các tiêu chuẩn kỹ thuật và quy trình, quy phạm chuyên ngành.
 Tiêu chuẩn xây dựng Việt Nam.
 Các tài liệu tham khảo
 Quy trình, quy phạm, tiêu chuẩn thiết kế đường ô tô, đường đô thị hiện hành của Việt
Nam.
 Quy trình khảo sát đường ô tô 22TCN 263 – 2000.
--------------------------------------------------------------------------Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh

5

Thuyết minh dự án đầu tư xây dựng khu biệt thự Lake View Becamex UDJ
------------------------------------------------------------------------------------------------ Áo đường mềm – Các yêu cầu và chỉ dẫn thiết kế 22TCN 0211-06 của Bộ Giao
Thông Vận Tải.
 Áo đường cứng – Các yêu cầu và chỉ dẫn thiết kế 22TCN -02231 – 95 của Bộ Giao
Thông Vận Tải.
 Đường ô tô – Yêu cầu thiết kế TCVN 4054 – 05.
 Quy trình thiết kế Cầu công theo trạng thái giới hạn 22TCN 18 – 79.
 Quy phạm thi công và nghiệm thu cầu cống 22TCN266 – 2000.
 Tiêu chuẩn “thoát nước – mạng lưới bên ngoài và công trình – Tiêu chuẩn thiết kế”
TCVN: 1984.
 Tiêu chuẩn “Cống tròn bê tông cốt thép lắp ghép – Yêu cầu kỹ thuật” 22 TCN 159 –
86.
 Căn cứ tiêu chuẩn xây dựng: Kết cấu thép – Gia công lắp ráp và nghiệm thu – Yêu
cầu kỹ thuật TCVN 170:1989
 Tiêu chuẩn kỹ thuật Công trình giao thông đường bộ - tập III – Thi công và nghiệm
thu do bộ giao thông vận tải ban hành năm 1996.
 Văn bản số: 5740/BGTVT – KHCN ngày 5/2/2003 của Bộ Giao Thông Vận Tải về
việc sử dụng vật liệu làm lớp móng dưới kết cấu áo đường mềm.
 Căn cứ “Điều lệ báo hiệu đường bộ” 22 TCN 237 – 01.
 Tiêu chuẩn Thiết kế chiếu sáng nhân tạo đường phố, quảng trường đô thị (TCXDVN
259:2001). Tham khảo các tiêu chuẩn về Điện.

--------------------------------------------------------------------------Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh

6


Thuyết minh dự án đầu tư xây dựng khu biệt thự Lake View Becamex UDJ
-------------------------------------------------------------------------------------------------

CHƯƠNG II: NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG
II.1. Tình hình kinh tế Việt Nam quý I/2011
Theo báo cáo của Tổng cục Thống kê, tốc độ tăng trưởng tổng sản phẩm trong nước
(GDP) quý I là 5.43% so với quý I năm trước, tốc độ tăng trưởng GDP không cao nhưng vẫn
khá trong bối cảnh chính sách kinh tế lấy ổn định vĩ mô làm chính và tăng trưởng không còn
là chỉ tiêu hàng đầu.
Tổng mức bán lẻ đạt khoảng 452 ngàn tỉ đồng, tăng 22.6% (tăng 8.7% nếu trừ tăng
giá) so với quý I năm trước. Xuất khẩu đạt 19,245 triệu USD tăng 33.7% so với quý I năm
trước. Nhập khẩu đạt 22,274 triệu USD tăng 23.8% so với quý I năm trước. Mặc dù nhập
khẩu và xuất khẩu đều tăng nhưng nhập siêu ở mức 3,029 triệu USD, mất cân đối cán cân
thương mại.
Nhức nhối nhất vẫn là lạm phát ở mức khá cao. Chỉ số giá tiêu dùng (CPI) tháng 3 là
2.17% so với tháng trước làm cho CPI của 3 tháng đầu năm đã lên đến 6.12% so với tháng
12/2010. CPI quý I so với cùng kỳ năm trước đã tăng 12.79%. Nếu muốn đạt chỉ tiêu do
Quốc hội đề ra là CPI cả năm không quá 7% thì mức tăng CPI của cả 3 quý còn lại chỉ còn
0.82%.
Cố giữ cho CPI năm nay không quá 2 con số cũng là một mục tiêu khó đạt. Như thế
cuộc chiến chống lạm phát còn cam go và đòi hỏi những nỗ lực vượt bậc trong điều hành
chính sách của Chính phủ.
II.2. Tình hình kinh tế tỉnh Bình Dương
Trong bối cảnh chung còn nhiều khó khăn nhưng kinh tế của tỉnh đã duy trì được sự
tăng trưởng tích cực. GDP của tỉnh ước tăng 13.4% so với cùng kỳ năm trước, trong đó khu
vực nông, lâm nghiệp và thủy sản tăng 1.5%, khu vực công nghiệp và xây dựng tăng 10.8%
và khu vực dịch vụ tăng 19.3%.
 Công nghiệp
Giá trị sản xuất công nghiệp ước đạt 25,105 tỉ đồng, tăng 18.6% so cùng kỳ, trong đó
khu vực kinh tế trong nước tăng 21.3% khu vực vốn đầu tư nước ngoài tăng 17.3%. Trong
tình hình giá các nguyên liệu đầu vào như điện, nước, xăng dầu,…tăng ảnh hưởng đến hiệu
quả sản xuất kinh doanh các doanh nghiệp, tỉnh đã kịp thời triển khai thực hiện đồng bộ, tích
cực các Nghị quyết của Chính phủ trong kiềm chế lạm phát, tập trung tháo gỡ khó khăn giúp

các doanh nghiệp duy trì và phát triển sản xuất.
 Thương mại, dịch vụ; xuất nhập khẩu
+ Thương mại – dịch vụ:
Tổng mức bán lẻ hàng hóa và doanh thu dịch vụ ước đạt 12.665 tỷ đồng, tăng 30% so
cùng kỳ; trong đó: khu vực kinh tế nhà nước tăng 36,8% kinh tế dân doanh tăng 28.6%, kinh
tế có vốn đầu tư nước ngoài tăng 45.8% so cùng kỳ.

--------------------------------------------------------------------------Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh

7


Thuyết minh dự án đầu tư xây dựng khu biệt thự Lake View Becamex UDJ
------------------------------------------------------------------------------------------------+ Xuất nhập khẩu:
Kim ngạch xuất khẩu ước đạt 1 tỷ 957 triệu USD, tăng 20.3% so cùng kỳ, khu vực
kinh tế trong nước chiếm 21.5% tăng 14.4%, khu vực kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài
chiếm 78.5% tăng 22%. Trong đó: mủ cao su tăng 79.2%, hàng dệt may tăng 11.4%, giày
dép tăng 7.8%, dây điện và cáp điện tăng 5.9%...Trong tổng kim ngạch của tỉnh, hàng dệt
may chiếm 17,7%, sản phẩm bằng gỗ và giày dép chiếm 25.9%.
Kim ngạch nhập khẩu ước đạt 1 tỷ 632 triệu USD, tăng 20.3% so cùng kỳ, trong đó
khu vực kinh tế trong nước chiếm 27.6%, tăng 23.2%, khu vực kinh tế có vốn đầu tư nước
ngoài chiếm 72.2% tăng 25.9%. Chủ yếu do nhập vật tư, máy móc thiết bị đầu tư xây dựng,
nguyên liệu phục vụ sản xuất và đầu tư hình thành tài sản cố định của các doanh nghiệp.
 Tài chính – tín dụng
+ Ngân sách:
Tổng ngân sách nhà nước trên địa bàn ước đạt 4,800 tỷ đồng, đạt 26% dự toán Bộ tài
chính (BTC) giao, 22.8% dự toán Hội đồng nhân dân tỉnh, tăng 5% so với cùng kỳ, trong đó:
thu nội địa ước 3,300 tỷ đồng, đạt 28% dự toán BTC giao, 26.5% dự toán HDND tỉnh, tăng
10% so với cùng kỳ; thu thuế xuất nhập khẩu ước 1,500 tỷ đồng, đạt 22% dự toán BTC giao,
đạt 19.4% dự toán HDND tỉnh, giảm 3% so cùng kỳ.

Tổng chi ngân sách nhà nước ước đạt 1,600 tỷ đồng, đạt 30% dự toán BTC giao, 21%
dự toán HDND tỉnh, tăng 7.5% so cùng kỳ; trong đó: chi đầu tư xây dựng cơ bản ước 700 tỷ
đồng, đạt 28.8% dự toán BTC giao, 21.4% dự toán HDND tỉnh, tăng 45% so cùng kỳ.
+ Tín dụng:
Vốn huy động (đến 31/3) đạt 50.142 tỷ đồng, tăng 5% so với đầu năm và tăng 55.46%
so với cùng kỳ năm 2010. Dư nợ đạt 48,190 tỷ đồng tăng 1,95% so với đầu năm và tăng 31%
so với cùng kỳ; trong đó: ngắn hạn đạt chiếm 62.42%; trung, dài hạn chiếm 37.58%. Qua
kiểm tra, nhìn chung các tổ chức tín dụng đều niêm yết lãi suất đúng quy định, mức lãi suất
huy động cao nhất là 14%/năm, kể cả trường hợp khuyến mãi….; lãi suất cho vay VNĐ phổ
biến là 1-18%/năm, đối với lĩnh vực phi sản xuất là 19-22%/năm; nợ xấu chiếm 1.92%.
 Đầu tư phát triển; Quy hoạch xây dựng đô thị
+ Về đầu tư xây dựng cơ bản
UBND tỉnh đã có văn bản hướng dẫn và chỉ đạo chủ đầu tư các công trình, dự án
nghiêm túc thực hiện các quy định của pháp luật về kinh phí dự phòng và vốn phát sinh trong
đầu tư xây dựng cơ bản. Ước quý I, tổng khối lượng nghiệm thu là 512 tỷ 136 triệu đồng, đạt
15.5% kế hoạch; tổng giá trị cấp phát đạt 700 tỷ đồng, đạt 21% kế hoạch.
Tỉnh tập trung vào các công trình chưa hoàn thành thủ tục, những công trình khởi
công xây dựng mới chưa cân đối được vốn và xét chưa thực sự cần thiết, những công trình
chưa hoàn thành đưa vào sử dụng năm 2011; hoãn tiến độ đối với các công trình, dự án đầu
tư chưa có nhu cầu bức xúc.
Đầu tư trong nước:Tỉnh đã thu hút thêm 2,387 tỷ đồng, bao gồm: 266 doanh nghiệp
đăng ký mới với số vốn là 1,680 tỷ đồng và 707 tỷ đồng vốn đăng ký bổ sung của các doanh
nghiệp.
--------------------------------------------------------------------------Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh

8


Thuyết minh dự án đầu tư xây dựng khu biệt thự Lake View Becamex UDJ
------------------------------------------------------------------------------------------------Đầu tư nước ngoài: Tỉnh đã thu hút thêm 292 triệu đô la Mỹ, gồm: 22 dự án đầu tư

mới với số vốn 145 triệu đô la Mỹ (bình quân 6.6 triệu USD/dự án) và 31 dự án điều chỉnh
vốn với số vốn tăng 146 triệu USD; trong đó khu công nghiệp thu hút 283 triệu USD (chiếm
97% vốn thu hút toàn tỉnh), gồm: 15 dự án mới- vốn 143 triệu USD và 27 dự án điều chỉnh
vốn- số vốn tăng thêm 140 triệu USD.
+ Quy hoạch xây dựng đô thị
Tỉnh tập trung quy hoạch chung xây dựng đô thị Bình Dương và đô thị Thủ Dầu Một;
đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu liên hợp công nghiệp- dịch vụ đô thị Bình Dương theo
quy hoạch. Chỉ đạo Sở Tài chính, Tổng công ty Becamex tập trung hoàn thành phương án
tổng thể đầu tư, thanh toán vốn cho dự án Trung tâm Chính trị - Hành chính tập trung tỉnh để
báo cáo Bộ tài chính và trình thủ tướng chính phủ trong quý III/2011. Tỉnh đã phê duyệt dự
án khởi công và thi công hoàn thành phần móng 2 hạng mục công trình chính là: Trung tâm
Hội nghị (dự kiến hoàn thành và đưa vào sử dụng năm 2011) và Tòa nhà trung tâm (dự kiến
hoàn thành và đưa vào sử dụng trong quý II/ 2013). Đồng thời, tỉnh đang tập trung hoàn
chỉnh dự án, thiết kế kỹ thuật, tổng dự toán,…các hạng mục công trình phụ còn lại trong quý
II/2011.
II.3. Thị trường bất động sản tỉnh Bình Dương
Hiện nay, thị trường bất động sản (BĐS) nước ta tương đối ảm đạm do chính sách siết
chặt tín dụng nhằm ổn định kinh tế chống lạm phát của nhà nước, không chỉ người mua mà
cả doanh nghiệp BĐS đều gặp khó khăn trong việc tiếp cận vốn vay. Do đó, không nằm
ngoài xu thế chung, thị trường BĐS Bình Dương cũng đang gặp khó khăn.
Song, Bình Dương lại là tỉnh có tốc độ tăng trưởng vượt bậc. Trong thời gian vừa qua,
tỉnh luôn duy trì sức hút mạnh mẽ từ các nhà đầu tư. Nắm bắt được quy hoạch chung của
tỉnh, các dự án cao ốc văn phòng, căn hộ cao cấp, khu đô thị, biệt thự sinh thái vẫn được thi
công theo đúng tiến độ nhằm đón đầu tình hình phát triển của tỉnh trong tương lai. Bên cạnh
đó, Thành phố mới Bình Dương đang dần chinh phục những nhà đầu tư khó tính nhất bởi
không chỉ sở hữu vị trí đắc địa tại Bình Dương, mà còn có những dịch vụ tiện ích xã hội
hàng đầu được tạo dựng chưa từng có thành phố nào làm được. Chỉ riêng trong năm 2010,
công trình then chốt của tỉnh là trung tâm hành chính - chính trị tập trung 20 ha, đã được
khởi công xây dựng. Song song là các đại công trình như trường Đại học quốc tế Miền Đông
rộng 26 ha, khu công nghệ cao Mapletree 75 ha, trường quốc tế Kinderworld, khu phức hợp

thể thao, công viên nhạc nước đã hoàn thiện và đưa vào sử dụng làm nức lòng không chỉ
người dân địa phương và tạo được niềm tin đến các nhà đầu tư trong và ngoài nước. Ngoài
ra, niềm tin của các nhà đầu tư còn được khẳng định vững chắc hơn khi Trung tâm hội nghị sự kiện Lucky Square khánh thành và đi vào hoạt động ngày 4/3 năm 2011 vừa qua. Với
diện tích xây dựng 4,000 m2, được thiết kế hiện đại và sang trọng, tọa lạc ngay bờ hồ sinh
thái và công viên trung tâm tuyệt đẹp rộng 120 ha đã hoàn thiện.
Theo thống kê của Savills Việt Nam, tính đến thời điểm cuối năm 2010 trên địa bàn
tỉnh Bình Dương đang có 59 dự án cho cả ba phân khúc căn hộ để bán, biệt thự/ nhà liên kế,
và đất nền, gấp 2 lần số dự án trong thị trường nhà đất Cần Thơ và Nha Trang. Còn trong
quý I năm 2011, thị trường này tiếp tục có thêm khoảng 10 dự án căn hộ để bán, 4 dự án biệt
thự nhà liên kế và 3 dự án đất nền. Với trên 32 khu công nghiệp trên toàn tỉnh, Bình Dương
--------------------------------------------------------------------------Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh

9


Thuyết minh dự án đầu tư xây dựng khu biệt thự Lake View Becamex UDJ
------------------------------------------------------------------------------------------------đã và đang thu hút một lượng lớn nhà đầu tư trong và ngoài nước về đây đầu tư và kinh
doanh. Song song với đó là số lượng chuyên gia và một lực lượng lớn lao động từ các tỉnh đổ
vào Bình Dương làm nảy sinh nhu cầu về nhà ở, căn hộ và đặc biệt là biệt thự cao cấp.
Đến nay, một số công trình đã hoàn thành đưa vào hoạt động cùng hàng loạt các công
trình tạo lực đang được đẩy nhanh tiến độ để chuẩn bị đón nhận những công dân đầu tiên của
thành phố. Điều này sẽ thúc đẩy thị trường BĐS Bình Dương tiếp tục hấp dẫn trong thời gian
tới.

--------------------------------------------------------------------------Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh

10


Thuyết minh dự án đầu tư xây dựng khu biệt thự Lake View Becamex UDJ

-------------------------------------------------------------------------------------------------

CHƯƠNG III: SỰ CẦN THIẾT PHẢI ĐẦU TƯ
III.1. Mục tiêu nhiệm vụ đầu tư
Theo quy hoạch, hiện nay thành phố mới Bình Dương đang trong giai đoạn xây dựng.
Khu đô thị mới sẽ là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hóa, xã hội của toàn tỉnh, một trung tâm
đô thị hiện đại, năng động, bền vững với đầy đủ các loại hình phát triển phục vụ cho khoảng
trên 125.000 người định cư lâu dài và hơn 400.000 người thường xuyên đến làm việc.
Bên cạnh mục tiêu hòa chung vào xu hướng phát triển kinh tế và thực hiện chính sách
của tỉnh, Becamex UDJ đã đẩy mạnh đầu tư xây dựng khu biệt thự Lake View nhằm đón đầu
nhu cầu thị trường và nhất là hướng tới những mục tiêu xã hội tốt đẹp. Becamex UDJ luôn
mong muốn tạo nên nhiều tổ ấm cho mọi người với vẻ đẹp sang trọng, hiện đại, ấn tượng mà
vẫn rất ấm cúng và gần gũi với thiên nhiên. Khi dự án đi vào khai thác sẽ đáp ứng nhu cầu
nhà ở, nghỉ dưỡng của người dân và sẽ góp phần làm đồng bộ hóa toàn thành phố mới Bình
Dương. Song song đó, dự án còn đem lại nhiều lợi nhuận cho công ty và cơ hội việc làm cho
rất nhiều người.
Vì vậy có thể khẳng định, Becamex UDJ thực hiện dự án không chỉ vì yếu tố kinh tế
mà còn luôn hướng tới những mục tiêu có ý nghĩa xã hội thiết thực.
III.2. Sự cần thiết phải đầu tư
Tình hình kinh tế nước ta hiện nay đang gặp khó khăn làm cho thị trường bất động
sản cũng ảm đạm không kém. Tuy nhiên, nhu cầu nhà ở và sự mong muốn một cuộc sống
vừa tiện nghi vừa mang yếu tố sinh thái, nghỉ dưỡng vẫn còn tăng cao trong thời gian tới.
Trước nhu cầu đó, thành phố Hồ Chí Minh lại bộc lộ nhiều hạn chế từ kẹt xe, ngập nước đến
ô nhiễm môi trường đang lớn dần từng ngày và không còn là địa điểm phù hợp cho nhu cầu
sinh hoạt của một bộ phận cư dân có các điều kiện sống cao và những nhà đầu tư đang tìm
kiếm cơ hội từ việc kinh doanh bất động sản. Các đích đến của họ hiện tại và tương lai là các
khu đô thị vùng ven như Nhơn Trạch, Biên Hòa – Đồng Nai, Bình Dương, Long An.
Với thế mạnh là một tỉnh thành có tốc độ phát triển công nghiệp hóa cao nhất nước.
Bình Dương là nơi thu hút nhiều nhà đầu tư trong và ngoài nước. Các cấp lãnh đạo, các ban
ngành của tỉnh đã tập trung phát triển hệ thống hạ tầng kỹ thuật đô thị, hệ thống giao thông

hoàn chỉnh và đầu tư xây dựng thành phố mới Bình Dương nhằm đảm bảo nhu cầu về chổ ở
và làm việc cho lực lượng lao động của tỉnh. Nhận thấy khu đô thị mới Bình Dương sẽ là
khu vực kinh tế năng động và phát triển mạnh trong tương lai, Ban giám đốc công ty cổ phần
phát triển đô thị (Becamex UDJ) quyết định đầu tư khu biệt thự Lake View tại thành phố mới
Bình Dương.
Lake View được đầu tư xây dựng tại khu liên hợp công nghiệp dịch vụ bên trong
thành phố mới Bình Dương, bởi sự thuận lợi về vị trí cũng như điều kiện tự nhiên. Sở hữu
một vị trí tuyệt đẹp với một hệ thống giao thông cực kì thuận tiện, kết nối dễ dàng đến các
tỉnh thành lân cận như Tp. HCM, Long An, Đồng Nai, Bình Long, Bình Phước, Tây Ninh,
các tỉnh Tây Nguyên … với các trục đường chính như: Quốc lộ 13, Quốc lộ 14, Mỹ Phước Tân Vạn. Đồng thời, Lake View lại được xây dựng trên nền địa hình bằng phẳng, độ cao
trung bình 20 – 25m so với mực nước biển, nền địa chất vững chắc rất thuận lợi trong việc
xây dựng kết cấu hạ tầng và đây cũng là một yếu tố thu hút các nhà đầu tư cùng những người
--------------------------------------------------------------------------Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh

11


Thuyết minh dự án đầu tư xây dựng khu biệt thự Lake View Becamex UDJ
------------------------------------------------------------------------------------------------có nhu cầu an cư tại Bình Dương khi đã ngán ngẩm với tình hình ngập úng, kẹt xe mỗi khi
mưa hay triều cường tại thành phố lớn như Tp.HCM. Khí hậu Bình Dương cũng hiền hòa, ổn
định, hứa hẹn một cuộc sống êm đềm cho cư dân trong khu biệt thự. Ngoài ra, Becamex UDJ
còn có những giải pháp về ý tưởng kiến trúc, những phương pháp thiết kế, xây dựng hiện đại
đầy cá tính nhưng vẫn gần gũi với thiên nhiên hứa hẹn một không gian tươi mát, một cuộc
sống an lành cho cư dân trong khu biệt thự.
Tóm lại, với tình hình kinh tế xã hội phát triển của tỉnh, nhu cầu ngày càng tăng của
thị trường, vị trí đắc địa, điều kiện tự nhiên thuận lợi cùng những giải pháp xây dựng tiên
tiến,…ta có thể khẳng định việc xây dựng Lake View là một chiến lược đúng đắn của
Becamex UDJ, đặc biệt rất cần thiết trong giai đoạn hiện nay.

--------------------------------------------------------------------------Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh

12


Thuyết minh dự án đầu tư xây dựng khu biệt thự Lake View Becamex UDJ
-------------------------------------------------------------------------------------------------

CHƯƠNG IV: ĐỊA ĐIỂM DỰ ÁN
IV.1. Vị trí địa lý dự án
Khu biệt thự Lake View tọa lạc tại lô N10, N11 trong khu liên hợp công nghiệp dịch
vụ nằm ở phía Đông Nam thành phố mới Bình Dương. Khu vực này thuộc phường Phường
Hòa Phú, Thị xã Thủ Dầu Một, Tỉnh Bình Dương.
Dự án có tổng diện tích 63,633 m2 với 92 căn biệt thự. Lake View như một thiên
đường ngay giữa lòng thành phố trẻ năng động. Sở hữu một vị trí tuyệt đẹp với một hệ thống
giao thông cực kì thuận tiện, kết nối dễ dàng đến các tỉnh thành lân cận như Tp. HCM, Long
An, Đồng Nai, Bình Long, Bình Phước, Tây Ninh, các tỉnh Tây Nguyên … với các trục
đường chính như: Quốc lộ 13, Quốc lộ 14, Mỹ Phước - Tân Vạn … Từ Lake View, không
quá 05 phút đi xe để đến với Trung tâm hành chính, Trung tâm văn hóa Thành phố Mới Bình
Dương, Trung tâm thương mại, Công viên, Ngân hàng, Bệnh Viện Quốc Tế, Trường Đại
Học Quốc tế, Khu Công Nghiệp VSIP II, Khu công viên văn hóa Đại Nam.
Vì vậy đây sẽ là nơi mang lại môi trường sống, làm việc và nghỉ ngơi đồng bộ, đáp
ứng nhu cầu ngày càng cao trong cuộc sống hiện đại của người dân.
IV.2. Điều kiện tự nhiên
IV.2.1. Địa hình
Lake View thuộc khu vực đô thị mới Bình Dương nên địa hình của khu biệt thự có
cùng tính chất của thành phố mới này. Về mặt tổng thể, địa hình nằm giữa đường phân lưu
của lưu vực sông Sài Gòn và sông Đồng Nai. Khu vực Đông – Bắc thuộc Phú Chánh có địa
hình thấp dần về phía Bắc. Nước mưa từ đó đổ ra suối nhỏ sau đó ra suối Cái và ra sông
Đồng Nai. Một phần khu vực Tây - Bắc thuộc Hòa Lợi địa hình thấp dần về phía Nam, khu
vực Đông Nam thuộc Phú Mỹ thấp dần về phía Đông. Nước mưa khu vực này đổ vào kênh

và hồ thủy lợi đã quy hoạch thành hồ Khu Liên Hợp sau đó đổ ra suối Giữa để ra sông Sài
Gòn.
Trong đó, LakeView nằm trên bề mặt cao, bằng phẳng với độ biến thiên cao độ từ
0,2-2%, phù hợp cho xây dựng.

--------------------------------------------------------------------------Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh

13


Thuyết minh dự án đầu tư xây dựng khu biệt thự Lake View Becamex UDJ
-------------------------------------------------------------------------------------------------

IV.2.2. Khí hậu
Khí hậu Lake View mang những đặc điểm chung của vùng, đó là nhiệt đới gió mùa,
nóng ẩm với 2 mùa rõ rệt: mùa mưa, từ tháng 5 – 11; mùa khô từ khoảng tháng 12 năm trước
đến tháng 4 năm sau.
Lượng mưa trung bình hàng năm từ 1,800 – 2,000mm với số ngày có mưa là 120
ngày. Tháng mưa nhiều nhất là tháng 9, trung bình 335mm, năm cao nhất có khi lên đến
500mm, tháng ít mưa nhất là tháng 1, trung bình dưới 50mm và nhiều năm trong tháng này
không có mưa.
Nhiệt độ trung bình hằng năm là 26.7 °C, nhiệt độ trung bình tháng cao nhất 28.8 °C
(tháng 4), tháng thấp nhất 25.5 °C (tháng 1). Số giờ nắng trung bình 2,400 giờ, có năm lên
tới 2,700 giờ.
Chế độ gió tương đối ổn định, không chịu ảnh hưởng trực tiếp của bão và áp thấp
nhiệt đới. Về mùa khô gió thịnh hành chủ yếu là hướng Đông, Đông - Bắc, về mùa mưa gió
thịnh hành chủ yếu là hướng Tây, Tây - Nam. Tốc độ gió bình quân khoảng 0.7m/s, tốc độ
gió lớn nhất quan trắc được là 12m/s thường là Tây, Tây - Nam.
Chế độ không khí ẩm tương đối cao, trung bình 80-90% và biến đổi theo mùa. Độ ẩm
được mang lại chủ yếu do gió mùa Tây Nam trong mùa mưa, do đó độ ẩm thấp nhất thường

xảy ra vào giữa mùa khô và cao nhất vào giữa mùa mưa. Giống như nhiệt độ không khí, độ
ẩm trong năm ít biến động. Với khí hậu nhiệt đới mang tính chất cận xích đạo, nền nhiệt độ
cao quanh năm, độ ẩm cao và nguồn ánh sáng dồi dào có thể khẳng định khí hậu Bình
Dương tương đối hiền hoà, ít thiên tai như bão, lụt…
IV.2.3. Thủy Văn
 Nước ngầm
Khả năng khai thác nước ngầm trong khu đô thị mới Bình Dương khác nhau tùy vào
mỗi vùng. Tại phía Thủ Dầu Một, do nằm trong vùng nước ngầm khá dồi dào nên khả năng
--------------------------------------------------------------------------Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh

14


Thuyết minh dự án đầu tư xây dựng khu biệt thự Lake View Becamex UDJ
------------------------------------------------------------------------------------------------khai thác nước ngầm có thể đạt 15,000 – 20,000 m³/ngày (trích: dự án tiền khả thi “Cải tạo
mạng lưới cấp nước thị xã Thủ Dầu Một năm 2010 – tháng 7/1997” của công ty Cấp Nước
Bình Dương). Lưu lượng giếng khai thác công nghiệp có thể đạt trên 50m³/giờ nhưng nước
có tính acid rõ rệt (pH thường nhỏ hơn 5), có độ ăn mòn lớn. Các khu vực khác thuộc Phú
Mỹ, Định Hòa, Phú Chánh, Hòa Lợi nguồn nước ngầm chưa có đánh giá cụ thể. Tuy nhiên
một số cơ sở khai thác nước ngầm đang hoạt động cho thấy nguồn nước ngầm tương đối
phong phú.
 Nước mặt
Trong khu vực quy hoạch có hồ Khu Liên Hợp và nhánh chính của suối Giữa chảy
theo hướng Bắc – Nam để ra sông Sài Gòn. Suối này có lưu vực nhỏ và hẹp nên mùa khô ít
có nước. Về mùa mưa nước tương đối nhiều nhưng thoát rất nhanh do độ chênh của địa hình
lớn. Hiện tại các tuyến mương thoát nước và hồ chứa đã được xây dựng sau đã thi công hoàn
tất đảm bảo cho công tác thoát nước mặt.
IV.2.4. Địa chất công trình
Nhìn chung toàn bộ địa chất khu vực thành phố mới Bình Dương phủ một lớp phù sa
cổ thuộc hệ tầng chánh lưu nên địa chất công trình tốt. Việc xây dựng sẽ giảm chi phí lớn về

nền móng công trình và nền móng hạ tầng.
Dựa vào mũi khoan thăm dò địa chất công trình, nền đất xây dựng Lake View có địa
tầng như sau:
- Lớp 1: Sét pha nhẹ, màu xám tro – nâu hồng, trạng thái dẻo cứng.
- Lớp 2: Sét pha nặng, màu nâu vàng – xám trắng, trạng thái dẻo mềm.
- Lớp 3: Sét pha nặng, màu nâu đỏ - nâu vàng, trạng thái dẻo cứng.
- Lớp cát: hạt thô lẫn sạn sỏi thạch anh, màu nâu vàng.
Xét về cấu tạo địa chất này thì việc xây dựng công trình tương đối thuận lợi.
IV.3. Hiện trạng công trình và hạ tầng kỹ thuật
IV.3.1. Tổng quan
Khu vực đầu tư xây dựng của dự án thuộc phạm vi của thành phố mới Bình Dương.
Do dó, hạ tầng kỹ thuật đô thị đã được thành phố mới Bình Dương đầu tư hoàn chỉnh và
đồng bộ. Hiện nay, Becamex UDJ đã san lấp mặt bằng và đã cho thi công công trình.
IV.3.2. Hiện trạng sử dụng đất
Khu đất dự án nằm trong quy hoạch tổng thể Khu Liên Hợp Công nghiệp Dịch vụ đô
thị Bình Dương đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt đề án tổng thể theo quyết định số
912/QĐ – TTg Hà Nội, ngày 01/9/2005. Đất đai đã được Becamex UDJ đền bù và giải
phóng mặt bằng.
IV.3.3. Đường giao thông
Đường tạo lực: theo quy hoạch đã được phê duỵệt, Khu Liên hợp có 7 tuyến đường
tạo lực với tổng chiều dài là 34.4km đến nay đã cơ bản hoàn thành đảm bảo giao thông thông
--------------------------------------------------------------------------Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh

15


Thuyết minh dự án đầu tư xây dựng khu biệt thự Lake View Becamex UDJ
------------------------------------------------------------------------------------------------suốt trong toàn khu và đấu nối với hệ thống giao thông chung như: Đường cao tốc Mỹ Phước
- Tân Vạn, đường Vành đai 4 sẽ được xây dựng trong tương lai, hệ thống đường hiện hữu
như: đường Quốc lộ 13, đường ĐT 741, ĐT 742, ĐT 743, ĐT 746.

Đường trong khu vực dự án thông thoáng, sạch đẹp, kết nối thuận tiện đến những khu
vực và dịch vụ tiện ích lân cận.
IV.3.4. Hiện trạng công trình hạ tầng và kiến trúc
Khu vực xây dựng công trình đã được giải phóng mặt bằng toàn bộ và không có công
trình nào trong khu vực thi công xây dựng.
Bên cạnh đó, hạ tầng khu hiện hữu và xung quanh đã được đầu tư xây dựng hoàn
chỉnh.
IV.3.5. Hiện trạng cấp điện
Xung quanh khu vực dự án đã được công ty Becamex IDC đầu tư xây dựng đầy đủ
riêng bên trong khu vực dự án chưa có hệ thống điện củng như chiếu sáng.
IV.3.6. Hiện trạng thoát nước
Hiện nay khu vực dự án chưa có hệ thống thoát nước, nước mưa thoát tự nhiên trên bề
mặt khu đất.
IV.4. Nhận xét chung
Qua việc phân tích các yếu tố, Bemexco UDJ nhận thấy điều kiện tự nhiên và hạ tầng
kỹ thuật tại khu vực thành phố mới Bình Dương không ảnh hưởng lớn đến quá trình thi công
xây dựng cũng như khai thác sử dụng mà còn rất thuận lợi bao gồm cả yếu tố vị trí địa lý.

--------------------------------------------------------------------------Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh

16


Thuyết minh dự án đầu tư xây dựng khu biệt thự Lake View Becamex UDJ
-------------------------------------------------------------------------------------------------

CHƯƠNG V: GIẢI PHÁP KỸ THUẬT
V.1. Đánh giá hiện trạng công trình
Thuận lợi: Nằm ở vị trí trung tâm thành phố mới Bình Dương; gần các khu công
nghiệp và Tp.HCM; có các góc nhìn đẹp ra khu hồ sinh thái; Hạ tầng đã hoàn chỉnh có thể

thực hiện xây dựng; khu vực xây dựng có địa hình đẹp và chênh cao so với hồ cảnh quan.
Bất lợi: khu vực xây dựng có quy mô diện tích nhỏ (~6.5 ha); có một tuyến đường
chia đôi khu đất; kích thước và hình dáng khu đất có nhiều góc không gian khó sử dụng và
mỏng; trong khu đô thị mới chưa có nhiều công trình xây dựng nên mức độ tiếp cận thị
trường là chưa rõ.
Cơ hội: Bình Dương sẽ trở thành trung tâm mới của vùng. Khu đô thị mới sẽ là trung
tâm hành chính, kinh tế, tài chính, văn hóa của Bình Dương; Khu đất xây dựng thuộc khu
vực có cảnh quan đẹp nhất khu đô thị; Trung tâm hội nghị của khu đô thị mới (Thành phố
mới) cách khu đất xây dựng khoảng 850m; Nằm gần khu vực Dịch vụ – Thương mại và
Khách sạn của khu đô thị mới (khoảng 550m); Gần trường Tư thục Quốc tế Bình Dương và
trung tâm TDTT.
Thách thức: Sự cạnh tranh từ các làng biệt thự ở Vũng Tàu, Đồng Nai; Sự cạnh tranh
từ các sản phẩm tương tự kế cận trong nội tại khu đô thị mới; Nhìn chung, khu đô thị mới
cũng sẽ gặp những khuyết tật như các đô thị mới Việt Nam (về giao thông, cung ứng HTKT,
HTXH, tài chính, thị trường, tính tổng thể); Đối tượng khách chủ yếu là tầng lớp khá giả
(những người có khả năng mua ở tại các vị trí tốt ở Tp.HCM và các nơi khác).
V.2. Giải pháp thiết kế kiến trúc - quy họach
V.2.1. Nhiệm vụ thiết kế
Xây dựng một khu biệt thự tại 2 lô đất N10, N11 thuộc Khu Liên hợp Công nghiệp
Dịch vụ Đô thị Bình Dương.
Khu biệt thự đáp ứng đầy đủ các yêu cầu cơ bản đối với một khu dân cư: Hệ thống
đường giao thông nội bộ, hệ thống cấp thoát nước, hệ thống cấp điện, thông tin liên lạc, công
viên cây xanh.
V.2.2. Giải pháp thiết kế kiến trúc, quy hoạch
 Cơ sở, nguyên tắc thiết kế:
- Áp dụng các chỉ tiêu về thiết kế quy họach do Bộ Xây Dựng thông qua.
- Áp dụng các chỉ tiêu về sử dụng đất do Ban Quản lý thành phố mới Bình Dương
thông qua.
- Tổ chức không gian thỏa mãn 3 tiêu chí: thích dụng – kinh tế - mỹ quan.
- Bố cục phân khu chức năng được quy hoạch rõ ràng, chặt chẽ, thuận tiện cho việc

đầu tư xây dựng có hiệu quả.
- Tổ hợp các dãy nhà hợp lý về góc nhìn, chiều cao, hình thức cũng như về màu sắc
để hài hòa với quy hoạch cảnh quan khu vực.
- Không gian công cộng và cây xanh được thiết kế đơn giản nhưng ấn tượng tạo nên
sự sinh động cho không gian sống.
--------------------------------------------------------------------------Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh

17


Thuyết minh dự án đầu tư xây dựng khu biệt thự Lake View Becamex UDJ
------------------------------------------------------------------------------------------------- Các nút giao thông được giải quyết tốt, đảm bảo phân tuyến giao thông đối nội, đối
ngoại rõ ràng mạch lạc.
 Các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật
- Diện tích đất
+ Diện tích lô N10
+ Diện tích lô N11
+ Diện tích đất ngoài ranh

: 65,606.32 m2
: 36,324 m2
: 27,399 m2
: 1,973.32 m

- Diện tích xây dựng
- Diện tích sàn xây dựng
- Mật độ xây dựng chung toàn khu
- Hệ số sử dụng đất chung toàn khu
- Tầng cao trung bình

:
:
:
:
:

20,253.50 m2
84,913.60 m2

31 %
1.294
2 tầng;

Dự án : Lakeview Villas - N10, N11
Số lượng

:

93

căn

Villa 1

:

4

căn

Villa 3:

22 căn

Villa 2

:

13

căn

Villa 6:

19 căn

Song lập(SD):

:

34 căn

Club - house

1 căn

Các nội dung về quy hoạch xây dựng cho từng lô đất :
Loại công
trình

Club
house

Villa 1

Villa 2

Villa 3

Villa 6

Type 1

Diện tích
lô đất (m2)

1.686,7

830 ~ 933

450 ~ 517

455 ~ 727

424 ~ 645

300 ~ 510

Diện tích
XD (m2)

556,2

445

224,5

231,6

216,5

175,8

Diện tích
sàn XD
(m2)

758,5

1179,4

711,4

612,1

690,2

594,1

Mật độ XD

(%)

32,97

53,61~47,6
9

49,88~43,4

50,9~31,85

51,06~33,56

58,6~34,47

Hệ số SDĐ

0,45

1,42 ~ 1,26

1,58 ~ 1,37

1,34 ~ 0,84

1,63 ~ 1,07

1,98 ~ 1,16

Chiều cao

công trình

8m

13,2m

11,2m

12,7m

13,2m

13,2m

Số lô

1

4

13

22

19

34

--------------------------------------------------------------------------Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh

18


Thuyết minh dự án đầu tư xây dựng khu biệt thự Lake View Becamex UDJ
------------------------------------------------------------------------------------------------ Phương án thiết kế quy hoạch
Loại công
trình

Club
house

Villa 1

Villa 2

Villa 3

Villa 6

Type 1

Diện tích
XD trệt
(m2)

556.2

445

224.5

231.6

216.5

175.8

Diện tích
XD tầng 2
(m2)

202.5

304.5

266.8

169.4

225

200.5

Diện tích
XD tầng 3
(m2)

-

333

219.9

189.1

222.5

180.4

Diện tích
XD sân
thượng

-

96.9

-

22

26.2

37.4

Tổng DT
xây dựng
(m2)

758.7

1179.4

711.4

612.1

690.2

594.1

Khoảng lùi
trước (m)

-

2m

3m

3m

3m

3m

Khoảng lùi
sau (m)

-

2m

3m

3m

3m

3m

Khoảng lùi
2 bên (m)

-

2m ; 3m

2m

2m

2m

2m

Hạng mục Cảnh quan :
Diện tích xây dựng
+ Cổng chào + nhà bảo vệ
+ Hồ bơi club house

+ Hồ cảnh
Công viên & Sân chơi
+ Đường dạo
+ Cây xanh

: 808 m2
: 113 m2
: 595 m2
: 100 m2
: 5,395 m2
: 2,995 m2
: 2,400 m2

Hạng mục Đường

: 9,096 m2

 Phương án thiết kế kiến trúc:
Các giải pháp về hình khối, màu sắc và vật liệu hoàn thiện.
+Ý tưởng thiết kế kiến trúc
--------------------------------------------------------------------------Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh

19


Thuyết minh dự án đầu tư xây dựng khu biệt thự Lake View Becamex UDJ
------------------------------------------------------------------------------------------------Cảm nhận khi tiếp cận từng ngôi nhà: sử dụng ánh sáng có lợi, giảm tối thiểu ánh
sáng hướng Tây và đón được gió tốt;
Có nhiều góc nhìn đẹp cho mỗi ngôi nhà, từ ngoài và từ trong;
Tạo ra không gian sinh hoạt cộng đồng khép kín, thân thiện;

Khuyến khích cư dân giao lưu cộng đồng, hoạt động bên ngoài (đi dạo, tập TDTT,
mua sắm, trò chuyện, quan hệ xóm giềng);
Phong cách kiến trúc nhiệt đới và hiện đại.
+ Vật liệu hoàn thiện
Tường bên trong phòng ngủ, phòng khách, phòng sinh hoạt được sơn nước Nippon
hoặc tương đương. Cửa đi, cửa sổ mé ngoài làm bằng vách kính khung nhôm trắng mờ, cửa
đi bên trong làm bằng gỗ. Trần làm bằng thạch cao khung nhôm chìm, sơn nước Nippon
hoặc tương đương .
Tường bên trong các phòng vệ sinh được ốp gạch Ceramic hoặc tương đương. Trần
làm bằng thạch cao chống ẩm khung nhôm chìm, sơn nước Nippon hoặc tương đương.
Tường bên ngoài được sơn nước Nippon hoặc tương đương và một số chỗ được ốp
gạch để tạo điểm nhấn cho ngôi nhà thêm phần sinh động.
Sàn bên trong phòng ngủ, phòng khách, phòng sinh hoạt được lát gạch Ceremic bóng
kính hoặc tương đương. Sàn ban công, logia, vệ sinh được lát gạch Ceramic nhám chống
trơn trượt. Nền ban công, logia, vệ sinh và sân thượng được phủ lớp chống thấm Penetron
hoặc tương đương.
Mặt bếp được ốp đá granite.
Cầu thang: Đan bê tông cốt thép, trên lát đá granite màu trắng xám .Tay vịn gỗ.
Hệ thống điện: dây điện, công tắc và ổ cắm, đèn neon, đèn trang trí .
Hệ thống thông gió: quạt hút .
Hệ thống điều hòa nhiệt độ: dây ống gas, máy lạnh Daikin.
V.3. Phần kết cấu
V.3.1. Cơ sở thiết kế kết cấu
Hồ sơ khảo sát và thiết kế: 01 bộ bản vẽ thiết kế kiến trúc công trình khu biệt thự Lake
View
V.3.2. Qui phạm và tiêu chuẩn dùng để thiết kế
- Tiêu chuẩn thiết kế kết cấu bê tông cốt thép
- Tiêu chuẩn thiết kế tải trọng và tác động
- Tiêu chuẩn thiết kế nền nhà và công trình
- Tiêu chuẩn kỹ thuật thiết kế và thi công nhà cao tầng

- Chỉ dẫn tính toán thành phần của tải trọng gió
- Tiêu chuẩn thiết kế kết cấu bê tông cốt thép
Tuyển tập TCXD Việt Nam và Quy chuẩn hiện hành.

TCVN 5574 - 1991.
TCVN 2737 - 1995.
TCVN 45 - 1978.
TCXD - 1998.
TCXD 229-1999
TCVN 356 - 2005.

V.3.3. Giải pháp kết cấu công trình
Theo phương án thiết kế kiến trúc, công trình được phân làm các công năng chính như
sau:
--------------------------------------------------------------------------Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh

20


Thuyết minh dự án đầu tư xây dựng khu biệt thự Lake View Becamex UDJ
------------------------------------------------------------------------------------------------+ Tầng trệt: nhà xe, phòng khách+phòng ăn, phòng ngủ, phòng gia nhân, bếp, kho.
+ Tầng 2: phòng ngủ, phòng sinh hoạt chung, phòng làm việc.
+ Tầng 3: phòng ngủ, phòng thờ, sân thượng.
Như vậy, chức năng chính của công trình là nhà ở (trên 90% diện tích). Vì công trình
là dạng nhà biệt thự, có tải trọng chân cột không lớn, ảnh hưởng tác động ngang (gió) không
nhiều, đồng thời để đảm bảo vẻ mỹ quan cho các căn hộ nên giải pháp kết cấu chính của
công trình được chọn như sau :
Kết cấu móng đỡ toàn bộ công trình là hệ móng nông, đặt trên nền tự nhiên.
Kết cấu chịu lực ngang là hệ thống sàn dầm. Chịu lực đứng là hệ thống cột được liên
kết vào hệ móng.

Tầng trệt tận dụng đất nền làm sàn (do đất trong khu vực tương đối tốt); các sàn tầng
còn lại dùng sàn có dầm BTCT h = 100~120mm.
Các giải pháp này sẽ đảm bảo về độ cứng tổng thể.
V.3.4. Các số liệu thiết kế
Cường độ tính toán của vật liệu
- Bê tông móng:
Mác 250 :
+ Rn = 115 kG / cm2
+ Eb = 270,000 kG / cm2
- Bê cột
Mác 200:
+ Rn = 85 kG / cm2
+ Eb = 230,000 kG / cm2
- Bê tông các cấu kiện khác :
Mác 200 :
+ Rn = 85 kG / cm2
+ Eb = 230,000 kG / cm2
- Cốt thép :
Cốt thép C-II: Dùng cho khung BTCT và móng, có đường kính >= 10 mm :
+ Ra = Ra' = 2,800 kG / cm2
+ Ea = 2,100,000 kG / cm2
- Cốt thép C-I: Dùng cho khung BTCT và móng, có đường kính < 10 mm :
+ Ra = Ra' = 2,300 kG / cm2
+ Ea = 2,100,000 kG / cm2
V.3.5. Trọng lượng riêng của vật liệu và các hệ số vượt tải
TT
1
2
3
4

Vật liệu
Bê tông cốt thép
Vữa XM trát , ốp , lát
Gạch ốp , lát
Đất đầm nện chặt

--------------------------------------------------------------------------Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh

Đơn vị
tính
T/m3
T/m3
T/m3
T/m3

Trọng lượng
riêng
2.50
1.80
2.00
2.00

Hệ số
vượt tải
1.1
1.2
1.1
1.2
21

Thuyết minh dự án đầu tư xây dựng khu biệt thự Lake View Becamex UDJ
------------------------------------------------------------------------------------------------5
6
7
8
9
10

Tường xây gạch thẻ
Tường xây gạch ống
Bê tông sỏi nhám nhà xe
Bê tông lót móng
Lớp chống thấm
Đường ống thiết bị kỹ thuật

T/m3
T/m3
T/m3
T/m3
T/m2
T/m2

2.00
1.80
2.00
2.00
0.02
0.05

1.2
1.2
1.1
1.2
1.2
1.3

V.3.6. Các hoạt tải sử dụng
 Hoạt tải sử dụng
TT

Loại
hoạt tải

Đơn vị
tính

Tải trọng
tiêu chuẩn

Hệ số
vượt tải

1

Khu vực phòng ở, ăn, vệ sinh

Kg/m2

150

1.3

Kg/m

2

300

1.2

3

1,000

1.1

500

1.2

2

Sảnh, cầu thang

3

Nước (hồ nước máí)

Kg/m

4

Khu vực Garage

Kg/m2

 Tải trọng tác động đứng
+ Tĩnh tải
Tải trọng trên sàn điển hình:
Sàn BTCT dày 0.1m
Gạch lát
Vửa láng và trát
Thiết bị treo buộc
Tổng cộng
+ Hoạt tải
Khu vực phòng ở, ăn, vệ sinh
Khu vực hành lang, cầu thang
Khu vực garage

: 1.1 x 2500 x 0.1
: 1.1 x 2000 x 0.015
: 1.2 x 1800 x 0.05
: 50 x1.3
:

= 275 Kg/m2
= 33 Kg/m2
= 108 Kg/m2

= 65 Kg/m2
481 Kg/m2

: 150 Kg/m2 x 1.3
: 300 Kg/m2 x 1.2
: 500 Kg/m2 x 1.2

= 195 Kg/m2
= 360 Kg/m2
= 600 Kg/m2

V.3.7. Tải trọng gió
 Gió tĩnh
qtt = n x qtc x C x K x hj
qtt
: Ap lực tính toán của gió tác dụng vào khung ngang (T/m ).
tc
q
: Ap lực gió tiêu chuẩn ( Lấy theo vùng IIA = 83 Kg/m2 ).
n
: Hệ số vượt tải của gió, n = 1,2.
C
: Hệ số khí động :
C
= 0.8 Theo hướng đón gió
C
= 0.6 Theo hướng khuất gió
hj
: Chiều cao của diện tích đón gió.
k

: Hệ số phụ thuộc theo độ cao (lấy theo dạng địa hình B).
Tải trọng gió sẽ được qui về trên từng tầng với chiều cao trung bình là hj = 3.6 m. Các cấp tải
gió sẽ được tính toán và lập theo bảng như sau :
--------------------------------------------------------------------------Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh

22


Thuyết minh dự án đầu tư xây dựng khu biệt thự Lake View Becamex UDJ
-------------------------------------------------------------------------------------------------

Cao độ

Wo

(m)

(kg/m²)

4
7.6
11.2

83
83
83

Tầng
Tầng 2
Tầng 3

Tầng 4

C
n

K

1.2
1.2
1.2

0.840
0.942
1.019

Đón
gió
0.8
0.8
0.8

hi

Wtt(kg/m)

Ht gió

(m)

Đón gió

Ht gió

0.6
0.6
0.6

3.8
3.6
1.8

254
270
146

191
203
110

V.3.8. Các trường hợp tổ hợp tải trọng
 Các trường hợp tải
- Tải trọng bản thân.
- Hoạt tải sử dụng.
- Gió trái theo phương X.
- Gió phải theo phương X
- Gió trái theo phương Y.
- Gió phải theo phương Y.
 Các tổ hợp tải
- 1+2
- 1+0.9x3.

- 1+0.9x4.
- 1+0.9x5.
- 1+0.9x6.
- 1+(2+3)0.9.
- 1+(2+4)0.9.
- 1+(2+5)0.9.
- 1+(2+6)0.9.
- ENVE
Sau khi tính toán các tổ hợp tải trên, kết quả giải được cho các tổ hợp gây nguy hiểm
nhất mà người thiết kế lựa chọn để tính toán kết cấu cho công trình.
V.3.9. Kết cấu móng
Móng đơn đặt trên nền thiên nhiên.
V.3.10. Tính toán kết cấu dầm
Sơ lược các bước tính thép dầm như sau :

A

M
Rn bho2

(1)

ho : Chiều cao từ trọng tâm cốt thép đến mép dầm (phía đối diện)



  1 1 2A



(2)

--------------------------------------------------------------------------Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh

23


Thuyết minh dự án đầu tư xây dựng khu biệt thự Lake View Becamex UDJ
-------------------------------------------------------------------------------------------------

Fa 

Rnbho

(3)
Ra
Với A < 0.399.
V.3.11. Tính toán thiết kế cột
 Trường hợp lệch tâm bé
Nội lực tính toán:
Lực dọc
: N (T)
Momen
: M (T.m)
Chiều cao cột
: l (m)
Chiều cao tính toán
: lo (cm)
Độ mảnh của cột
:  =lo/h

Độ lệch tâm của lực dọc : eo1=M/N
Độ lệch tâm ngẫu nhiên
: eon = h/25  2 (cm)
Độ lệch tâm tổng cộng
: eo = eo1 + eon
Độ lệch tâm giới hạn
: eogh = 0.4(1.25h - oho)
eo < eogh nén lệch tâm bé
Độ lệch tâm tính toán
: e = eo + 0.5h - a
Bố trí thép đối xứng
: Fa = F’a
Chiều cao miền bê tông chịu nén
x

N
Rn b

xo = oho
x > xo
Nén lệch tâm bé

N .e  Rn.b.( ho  o.5 x)
(cm2)
Ra ' (ho  a' )
As  A' s
: % 
b.ho

Fa = Fa’ =

Hàm lượng cốt thép

 Trường hợp lệch tâm lớn
Nội lực tính toán
Lực dọc
: N (T)
Momen
: M (T.m)
Chọn sơ bộ tiết diện cột
: bxh
Chiều cao cột
: l (m)
Chiều cao tính toán
: lo (cm)
Độ mảnh của cột
:  =lo/h
Độ lệch tâm của lực dọc : eo1 = M/N
Độ lệch tâm ngẫu nhiên
: eon = h/25  2 (cm)
Độ lệch tâm tổng cộng
: eo = eo1+eon
Độ lệch tâm giới hạn
: eogh = 0.4(1.25h - oho)
eo > eogh nén lệch tâm lớn
Độ lệch tâm tính toán
: e = eo + 0.5h –a
Bố trí thép đối xứng
: Fa = Fa’
--------------------------------------------------------------------------Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh

24