Đánh giá công tác chuyển nhượng, tặng cho quyền sử đất tại xã Phúc Trìu, thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2013 – 2015 (Khóa luận tốt nghiệp)

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

ĐÀO XUÂN HOÀNG

Tên đề tài:
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN NHƯỢNG, TẶNG CHO
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI XÃ PHÚC TRÌU - THÀNH PHỐ
THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2013 - 2015

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC
Hệ đào tạo
Chuyên ngành
Khoa
Khóa học

: Chính quy
: Quản lý đất đai
: Quản lý tài nguyên
: 2013 - 2017

Thái Nguyên, năm 2017


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

ĐÀO XUÂN HOÀNG

Tên đề tài:
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN NHƯỢNG, TẶNG CHO

QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI XÃ PHÚC TRÌU - THÀNH PHỐ
THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2013 - 2015

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC
Hệ đào tạo
Chuyên ngành
Khoa
Lớp

: Chính quy
: Quản lý đất đai
: Quản lý tài nguyên
: 45 QLĐĐ- N01

Khóa học
Giảng viên hướng dẫn

: 2013 - 2017
: PGS.TS. PHAN ĐÌNH BINH

Thái Nguyên, năm 2017


i

LỜI CẢM ƠN
Thực tập tốt nghiệp là một trong những giai đoạn quan trọng trong quá trình
đào tạo sinh viên của nhà trường. Đây là khoảng thời gian sinh viên được tiếp cận
thực tế, đồng thời củng cố những kiến thức đã được học trong nhà trường.
Được sự giúp đỡ của Ban giám hiệu trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên

và Ban chủ nhiệm khoa Quản Lý Tài Nguyên, em đã tiến hành nghiên cứu đề tài:
“Đánh giá công tác chuyển nhượng, tặng cho quyền sử đất tại xã Phúc
Trìu, thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2013 – 2015”. Trong suốt quá trình thực
tập em đã nhận được sự giúp đỡ của các thầy cô giáo, các bạn lớp K45-QLĐĐ, các
cô chú và các anh chị nơi em thực tập tốt nghiệp.
Em xin chân thành cảm ơn Ban giám hiệu trường Đại học Nông Lâm Thái
Nguyên, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý tài nguyên, và đặc biệt là thầy giáo PGS.TS.
Phan Đình Binh người đã trực tiếp hướng dẫn em hoàn thành đề tài tốt nghiệp này.
Em xin chân thành cảm ơn UBND xã Phúc Trìu, thành phố Thái Nguyên,
tỉnh Thái Nguyên đã tạo điều kiện giúp đỡ em trong suốt thời gian thực tập tại
UBND xã Phúc Trìu.
Do trình độ có hạn, thời gian nghiên cứu còn ngắn mặc dù đã rất cố gắng
xong đề tài tốt nghiệp của em không thể tránh khỏi những thiếu sót. Em rất mong
nhận được những ý kiến, chỉ bảo của các thầy cô giáo, ý kiến đóng góp của bạn bè
để đề tài tốt nghiệp của em được hoàn thiện hơn.
Em xin chân thành cảm ơn!
Thái Nguyên, ngày

tháng

năm 2017

Sinh viên
Đào Xuân Hoàng


ii

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 4.1: Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
tại xã Phúc Trìu giai đoạn 2013-2015 ........................................................... 30
Bảng 4.2: Hiện trạng sử dụng đất xã Phúc Trìu năm 2013 ............................. 32
Bảng 4.3: Hiện trạng sử dụng đất xã Phúc Trìu năm 2014 ............................. 34
Bảng 4.4: Hiện trạng sử dụng đất xã Phúc Trìu năm 2015 ............................. 36
Bảng 4.5: Biến động diện tích theo mục đích sử dụng năm 2015 so ............. 38
với năm 2013 ............................................................................................... 38
Bảng 4.6: Kết quả chuyển nhượng QSDĐ ở xã Phúc Trìu ............................. 41
thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2013-2015 ................................................ 41
Bảng 4.7: Kết quả quyền tặng cho QSDĐ ở tại xã Phúc Trìu
giai đoạn 2013-2015 ..................................................................................... 45
Bảng 4.7: Ý kiến người dân về thủ tục thực hiện các quyền ........................... 48
tại xã Phúc Trìu giai đoạn 2013- 2015 ........................................................... 48
Bảng 4.8: Ý kiến người dân về thời gian hoàn thành các thủ tục đăng ký các
quyền tại xã Phúc Trìu giai đoạn 2013- 2015................................................. 48
Bảng 4.9: Ý kiến người dân về các văn bản hướng dẫn thực hiện .................. 49
các quyền tại xã Phúc Trìu giai đoạn 2013- 2015........................................... 49
Bảng 4.10: Ý kiến người dân về các loại phí, lệ phí phải đóng khi thực hiện các
quyền tại xã Phúc Trìu giai đoạn 2013- 2015................................................. 50
Bảng 4.11: Ý kiến người dân về thái độ của cán bộ khi thực hiện TTHC ....... 50
Bảng 4.12: Đánh giá sự hiểu biết cơ bản của người dân về chuyển nhượng
quyền sử dụng đất ........................................................................................ 51
Bảng 4.13: Sự hiểu biết của người dân xã Phúc Trìu về hình thức ................ 53
tặng cho quyền sử dụng đất .......................................................................... 53
Bảng 4.14: Việc thực hiện các thủ tục chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ của
người dân xã Phúc Trìu ................................................................................ 55


iii

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 4.1 : Sơ đồ hành chính xã Phúc Trìu .................................................... 24
Hình 4.2. Biểu đồ cơ cấu đất đai của xã Phúc Trìu năm 2013 ........................ 33
Hình 4.3.Biểu đồ cơ cấu đất đai của xã Phúc Trìu năm 2014 ......................... 35
Hình 4.4. Biểu đồ cơ cấu đất đai của xã Phúc Trìu năm 2015 ....................... 37


iv

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

Từ, cụm từ

Nghĩa của từ, cụm từ

QSD

Quyền sử dụng

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

TB

Trung bình

TTHC

Thủ tục hành chính

NDSXPNN

Người dân sản xuất phi nông nghiệp

NDSXNN

Người dân sản xuất nông nghiệp

STT

Số thứ tự

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

UBND

Ủy ban nhân dân


v

MỤC LỤC

PHẦN 1. MỞ ĐẦU ........................................................................................ 1
1.1 Tính cấp thiết của đề tài ............................................................................ 1
1.2. Mục tiêu của đề tài .................................................................................. 2

1.2.1. Mục tiêu tổng quát ................................................................................ 2
1.2.2. Mục tiêu cụ thể ..................................................................................... 2
1.3. Yêu cầu ................................................................................................... 3
1.4. Ý nghĩa của đề tài nghiên cứu.................................................................. 3
PHẦN 2. TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ........................................ 4
2.1. Cơ sở khoa học về QSD đất đai của đề tài ............................................... 4
2.1.1 Cơ sở lý luận của đề tài ......................................................................... 6
2.1.2. Cơ sở pháp lí của đề tài....................................................................... 10
2.1.3 Cơ sở thực tiễn của đề tài.................................................................... 12
2.2. Khái quát về quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất. ......... 15
2.2.1. Quyền chuyển nhượng QSDĐ. ........................................................... 15
2.2.2. Quyền tặng cho QSDĐ ....................................................................... 18
PHẦN 3. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG
PHÁP NGHIÊN CỨU .................................................................................. 22
3.1. Đối tượng nghiên cứu ............................................................................ 22
3.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................... 22
3.3. Nội dung nghiên cứu ............................................................................. 22
3.3.1. Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình quản lý, sử
dụng đất của xã Phúc Trìu. ........................................................................... 22
3.3.2. Đánh giá công tác thực hiện quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử
đụng đất tại xã Phúc Trìu giai đoạn 2013-2015 ........................................... .22
3.3.3. Đánh giá sự hiểu biết của người dân về công tác thực hiện quyền chuyển
nhượng , tặng cho quyền sử dụng đất tại xã Phúc Trìu . ................................. 22


vi

3.3.4. Đề xuất một số giải pháp nhằm thực hiện tốt các quyền chuyển nhượng,
tặng cho quyền dụng đất tại xã Phúc Trìu. .................................................... 22
3.4. Phương pháp nghiên cứu......................................................................... 22

3.4.1. Phương pháp thu thập số liệu................................................................ 22
3.4.2. Phương pháp xử lí số liệu ...................................................................... 23
PHẦN 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ............................. 24
4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình quản lý, sử dụng đất tại xã
Phúc Trìu ...................................................................................................... 24
4.1.1. Đặc điểm tự nhiên ............................................................................... 24
4.1.2. Đặc điểm kinh tế - xã hội..................................................................... 27
4.1.3. Hiện trạng quản lý và sử dụng đất tại xã Phúc Trìu .............................. 30
4.2. Kết quả đánh giá công tác thực hiện quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền
sử dụng đất tại xã Phúc Trìu giai đoạn 2013-2015. ........................................ 40
4.2.1. Kết quả thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất .............. 40
4.2.2. Kết quả thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất ......................... 44
4.2.3. Đánh giá chung về việc thực hiện quyền chuyển nhượng, tặng cho
QSDĐ tại xã Phúc Trìu thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2013-2015 ......... 48
4.3. Kết quả đánh giá sự hiểu biết của người dân về công tác thực hiện quyền
chuyển nhượng, tặng cho QSD đất đai . ........................................................ 51
4.3.1. Đánh giá sự hiểu biết của người dân xã Phúc Trìu về hình thức chuyển
nhượng quyền sử dụng đất ........................................................................... 51
4.3.3. Đánh giá về việc thực hiện các thủ tục chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ
của người dân xã Phúc Trìu .......................................................................... 54
4.4. Thuận lợi, khó khăn và đề xuất giải pháp nhằm thực hiện tốt công tác
chuyển QSDĐ trên địa bàn xã Phúc Trìu ...................................................... 55
4.4.1. Thuận lợi ............................................................................................ 55
4.4.2. Khó khăn ............................................................................................ 56
4.5.2. Giải pháp khắc phục. .......................................................................... 56


vii

PHẦN 5: KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ........................................................... 57

5.1. Kết luận ................................................................................................. 57
5.2. Đề nghị .................................................................................................. 57
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 59


1

PHẦN 1
MỞ ĐẦU
1.1 Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là nguồn tài nguyên quốc gia vô cùng quý báu, là nguồn nội lực để xây
dựng và phát triển đất nước, nên mỗi nước đều có một hệ thống quản lý và sử dụng
đất đai có hiệu quả. Ở Việt Nam, trước khi có Hiến pháp 1980, đất đai nước ta vẫn có
nhiều hình thức sở hữu: sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân. Khi có
Hiến pháp 1980, ở nước ta chỉ tồn tại một hình thức sở hữu đất đai là sở hữu toàn
dân. Đến Hiến pháp 1992, tại Điều 18 đã quy định với tinh thần là: Người được Nhà
nước giao đất thì được thực hiện chuyển quyền sử dụng đất (QSDĐ) theo quy định
của pháp luật. Cụ thể hóa Hiến pháp 1992, Luật Đất đai 1993, Luật sửa đổi một số
điều Luật Đất đai 1998, 2001 và Luật Đất đai 2003 đã từng bước cụ thể hoá quy định
này của Hiến pháp với xu thế là ngày càng mở rộng các quyền cho người sử dụng
đất, trước hết là đối với đất giao có thu tiền sử dụng đất và đất thuê (như đất làm nhà
ở, đất sử dụng vào mục đích kinh doanh của các chủ thể). Việc “thị trường hoá”, “tiền
tệ hoá” QSDĐ ngày càng rõ nét và quyền của người sử dụng đất tương xứng với
nghĩa vụ kinh tế mà họ đã đóng góp cho xã hội, cho Nhà nước. Sự phát triển này đã
hình thành thị trường đất đai, hoà nhập vào nền kinh tế thị trường xã hội chủ nghĩa,
từng bước đồng bộ với các thị trường khác trong nền kinh tế quốc dân. Vì vậy trong
Đại hội Đảng lần thứ IX đã có chủ trương phát triển đầy đủ thị trường QSDĐ. Luật
Đất đai 2003 có những quy định về giao QSDĐ cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân
sử dụng và có những quy định để các tổ chức, cá nhân sử dụng đất dễ dàng thực hiện
các quyền của QSDĐ. Tuy nhiên, đến nay tình hình thực hiện các QSDĐ ở các địa

phương vẫn còn nhiều bất cập cần giải quyết.
Phúc Trìu là một xã nằm ở phía Tây của thành phố Thái Nguyên ,tỉnh Thái
Nguyên và nằm ven hồ Núi Cốc. Tính đến năm 2015 tổng diện tích đất tự nhiên của
xã là 20,7568km2, xã gồm có 15 xóm : Rừng Chùa, Thanh Phong, Đồng Nội, Xóm
Chợ, Lai Thành, Cây De, Khuôn I, Khuôn II , Phúc Thuần , Đồi Chè, Đá Dựng, Soi
Mít, Phúc Tiến và Hồng Phúc. Xã Phúc Trìu giáp với xã Phúc Xuân ở phía Bắc, xã
Quyết Thắng ở phía Đông Bắc, xã Thịnh Đức, xã Tân Cương đều ở phía Đông Nam,


2

phía Tây Nam giáp với xã Phúc Tân của huyện Phổ Yên. Xã có tuyến tỉnh lộ 261
chạy qua và có đường nối với tuyến tỉnh lộ 261 tại xã Phúc Xuân. Xã còn là nơi giao
lưu buôn bán, lưu thông hàng hoá và có nhiều tiềm năng thuận lợi để phát triển
thành một xã có ngành du lịch và thương mại phát triển mạnh trong tương lai. Cùng
với nhịp độ phát triển của cả nước, để đáp ứng nhu cầu phát triển của xã và chủ
trương xây dựng nông thôn mới, nhiều dự án đầu tư đã được triển khai, nhiều hạng
mục công trình, các tuyến đường được nâng cấp mở rộng. Chính vì thế, trong những
năm qua, tốc độ phát triển kinh tế của xã ngày một tăng nhanh cùng với sự tăng lên về
dân số do vậy nhu cầu sử dụng đất của người dân cũng tăng lên, đất đai trở thành tài
sản có giá trong thị trường bất động sản. Các giao dịch dân sự về chuyển nhượng,
tặng cho quyền sử dụng đất diễn ra với mật độ phổ biến và sôi động, tỷ lệ thuận với
nhịp độ gia tăng dân số, sự phát triển của nền kinh tế đất nước, trên thực tế việc áp
dụng quy định pháp luật của các cơ quan có thẩm quyền vẫn còn nhiều bất cập đã góp
phần ảnh hưởng không nhỏ đến việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất.
Để đảm bảo được lợi ích tối đa của người dân khi thực hiện các quyền chuyển
nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật, phát triển
kinh tế - xã hội của đất nước, em chọn thực hiện đề tài: “Đánh giá công tác chuyển
nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất tại xã Phúc Trìu , thành phố Thái Nguyên
giai đoạn 2013 - 2015”.

1.2. Mục tiêu của đề tài
1.2.1. Mục tiêu tổng quát
Đánh giá công tác chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất tại xã Phúc
Trìu thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2013-2015 từ đó đề xuất một số giải pháp
nhằm tăng cường công tác quản lý được tốt hơn.
1.2.2. Mục tiêu cụ thể
Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế -xã hội, tình hình quản lý và sử dụng đất
tại địa bàn xã Phúc Trìu.
Điều tra, đánh giá tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn xã
Phúc Trìu thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên.
Đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện các quyền sử dụng đất ở xã


3

Phúc Trìu thành phố Thái Nguyên.
1.3. Yêu cầu
- Nắm vững các chủ trương chính sách, pháp luật về đất đai liên quan tới các
QSDĐ.
- Đánh giá đúng tình hình thực hiện các QSDĐ; Các giải pháp đề xuất có ý
nghĩa khoa học và thực tiễn, góp phần thúc đẩy việc thực hiện các QSDĐ tại xã
Phúc Trìu thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên.
1.4. Ý nghĩa của đề tài nghiên cứu
- Ý nghĩa khoa học: Làm rõ các quy định của pháp luật hiện hành trong việc
chuyển quyền sử dụng đất cụ thể là chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.
- Ý nghĩa thực tiễn: Giúp sinh viên củng cố những kiến thức đã học và tiếp xúc
thực tế với vấn đề nghiên cứu.


4

PHẦN 2
TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
2.1. Cơ sở khoa học về QSD đất đai của đề tài
Nhà nước là người đại diện cho nhân dân thực hiện quyền sở hữu toàn dân về
đất đai. Nhà nước có quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt về đất đai theo quy
hoạch, kế hoạch và trên cơ sở những quy định của pháp luật. Tuy nhiên, với các quyền
năng đó, cũng không được hiểu rằng Nhà nước có quyền sở hữu về đất đai mà chỉ là
đại diện cho toàn dân thực hiện quyền sở hữu đó trên thực tế. Vậy chủ sở hữu của đất
đai là toàn dân, Nhà nước là người đại diện, còn mỗi người dân thực hiện quyền của
mình như thế nào? Quyền sở hữu toàn dân về đất đai là quyền tối cao, thiêng liêng và
không thể chia cắt, chủ sở hữu chỉ có thể là một, đó là toàn dân, nhưng mỗi người dân
không phải là một chủ sở hữu của khối tài sản chung đó, không phải là các đồng chủ sở
hữu đối với đất đai. Nhưng người dân (tổ chức và cá nhân, hộ gia đình) có QSDĐ.
Thông qua Nhà nước - cơ quan đại diện thực hiện quyền sở hữu, người dân được Nhà
nước giao đất, cho thuê đất sử dụng. Điều này đã được Hiến pháp cũng như Luật Đất
đai hiện hành ghi nhận. Vì vậy, trong Luật Đất đai năm 1993 [7] đã xuất hiện khái
niệm “quyền sử dụng đất” và “người sử dụng đất”, hay nói cách khác là QSDĐ của
người sử dụng.
Theo điều 1 Luật Đất đai 1993: “... Nhà nước giao đất cho các tổ chức kinh
tế, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị, xã hội (gọi chung
là tổ chức), hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài. Nhà nước còn cho tổ
chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước
giao đất, cho thuê đất trong Luật này gọi chung là người sử dụng đất” [7].
“Quyền sử dụng đất” là một khái niệm có tính sáng tạo đặc biệt của các nhà lập
pháp Việt Nam. Trong điều kiện đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân và không thể phân
chia thì làm thế nào để người dân thực hiện được quyền của mình? Để người dân có thể
khai thác, sử dụng đất đai có hiệu quả, đáp ứng được nhu cầu của sản xuất và đời sống
mà lại không làm mất đi ý nghĩa tối cao của tính toàn dân, không mất đi vai trò quản lý
với tư cách đại diện chủ sở hữu của Nhà nước? Khái niệm “quyền sử dụng đất” của

“người sử dụng đất” chính là sự sáng tạo pháp luật, giải quyết được mâu thuẫn nói trên


5

và làm hài hoà được các lợi ích của quốc gia, Nhà nước và mỗi người dân [11].
Nội dung QSDĐ của người sử dụng đất bao gồm các quyền năng luật định:
quyền chiếm hữu (thể hiện ở quyền được cấp GCNQSDĐ, quyền được pháp luật bảo
vệ khi bị người khác xâm phạm); quyền sử dụng (thể hiện ở quyền khai thác lợi ích
của đất và được hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất được giao) và một
số quyền năng đặc biệt khác tùy thuộc vào từng loại chủ thể và từng loại đất sử dụng.
Tuy nhiên, nội dung QSDĐ được thể hiện có khác nhau tùy thuộc vào người sử dụng
là ai, sử dụng loại đất gì và được Nhà nước giao đất hay cho thuê đất.
QSDĐ của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất bao
gồm: “Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, tặng cho
QSDĐ; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ; quyền được bồi thường khi
Nhà nước thu hồi đất”. Điều106 Luật Đất đai 2003 với 8 quyền : đó là chuyển đổi,
chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, cho thuê hoặc cho thuê lại QSDĐ, thế chấp, bảo
lãnh, góp vốn bằng giá trị sử dụng đất [8]. Đây không phải là quyền sở hữu nhưng
là một quyền năng khá rộng và so với quyền sở hữu thì không khác nhau là mấy nếu
xét trên phương diện thực tế sử dụng đất. Mặt khác Nhà nước giao đất cho các tổ
chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài, Nhà nước chỉ thu hồi đất vì
những lý do đặc biệt, đáp ứng lợi ích quốc gia và công cộng, hết thời hạn giao đất
không có nghĩa là Nhà nước thu hồi đất mà Nhà nước sẽ tiếp tục giao đất cho người
sử dụng. Trường hợp Nhà nước thu hồi đất thì Nhà nước sẽ giao đất khác cho người
sử dụng hoặc sẽ “đền bù” (Luật Đất đai 1993), “bồi thường” (Luật Đất đai 2003).
Như vậy, trên thực tế người được giao quyền sử dụng các loại đất này thực hiện các
quyền chiếm hữu và sử dụng tương đối toàn diện, còn quyền định đoạt tuy có hạn
chế trong một số quyền năng cụ thể, song đó chỉ là trên phương diện lý thuyết xét
trên góc độ pháp lý, còn trên thực tế các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho

thuê, tặng cho, thế chấp QSDĐ cũng rất gần với khái niệm quyền định đoạt. Sau
đây là nội dung cụ thể của quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.
- Chuyển nhượng QSDĐ: là hành vi chuyển QSDĐ, trong trường hợp người
sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, không có khả năng sử
dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử đụng đất mà pháp luật cho phép,... Trong


6

trường hợp này, người nhận đất phải trả cho người chuyển QSDĐ một khoản tiền
tương ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra để có được quyền sử dụng đó và số đầu tư
làm tăng giá trị đất đai. Đặc thù của việc chuyển nhượng QSDĐ là ở chỗ: đất đai vẫn
thuộc sở hữu toàn dân và việc chuyển quyền chỉ thực hiện trong giới hạn của thời
gian giao đất; Nhà nước có quyền điều tiết phần địa tô chênh lệch thông qua việc thu
thuế chuyển QSDĐ, thuế sử dụng đất và tiền sử dụng đất; Nhà nước có thể quy định
một số trường hợp không được chuyển QSDĐ; mọi cuộc chuyển nhượng QSDĐ đều
phải đăng ký biến động về đất đai, nếu không, sẽ bị xem là hành vi phạm pháp
[11],[12].
- Tặng cho QSDĐ là hành vi chuyển QSDĐ trong tình huống đặc biệt,
người nhận QSDĐ không phải trả tiền nhưng có thể phải nộp thuế. Do nhu cầu
của việc chuyển đổi cơ cấu kinh tế, phân công lại lao động xã hội, việc chuyển
QSDĐ không chỉ dừng lại trong quan hệ dân sự mà có thể phát triển thành các
quan hệ thương mại, dịch vụ; giá trị chuyển nhượng QSDĐ chiếm một tỉ trọng
rất có ý nghĩa trong các giao dịch trên thị trường bất động sản [11].
2.1.1 Cơ sở lý luận của đề tài
Quá trình hình thành, phát triển quyền sử dụng đất ở Việt Nam
Pháp luật quy định về đất đai của Nhà nước Việt Nam Dân chủ Cộng hoà
Việt Nam được đánh dấu bằng Luật cải cách ruộng đất năm 1953. Ngày 29/12/1987
Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai đầu tiên nhằm điều chỉnh các quan hệ về quản
lý, sử dụng đất. Luật Đất đai đã thể chế hoá đường lối, chính sách của Đại hội lần

thứ VI của Đảng và Hiến pháp 1980 (Điều 19 và 20) khẳng định đất đai thuộc sở
hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý. Luật Đất đai được ban hành đúng
vào thời kỳ đất nước ta bước đầu bước vào giai đoạn đổi mới về kinh tế, đặc biệt
thời kỳ này có nhiều chính sách mở cửa. Nội dung về QSDĐ của Luật Đất đai 1987
là: Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với mọi loại đất, người được
giao đất chỉ được hưởng những kết quả đầu tư trên đất. Họ không có quyền chuyển
QSDĐ đai dưới mọi hình thức khác nhau. Luật quy định: “Nghiêm cấm mua, bán,
lấn chiếm đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức, nhận đất được giao mà


7

không sử dụng, sử dụng không đúng mục đích, tự tiện sử dụng đất nông nghiệp, đất
có rừng vào mục đích khác, làm huỷ hoại đất đai” [6].
Sau 4 năm thi hành Luật Đất đai năm 1987 cho thấy thực tế đã nảy sinh
những bất cập, đó là người sử dụng đất thực sự không có quyền đối với mảnh đất
mình được giao, kể cả quyền tặng cho, chuyển nhượng, họ chỉ được chuyển QSDĐ
trong các trường hợp: Khi hộ nông dân vào hoặc ra hợp tác xã, tập đoàn sản xuất
nông nghiệp, lâm nghiệp; khi hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp và cá thể
thoả thuận đổi đất cho nhau để tổ chức lại sản xuất; khi người được giao đất chuyển
đi nơi khác hoặc đã chết mà thành viên trong hộ của người đó vẫn tiếp tục sử dụng
đất đó. Luật chỉ cho phép được tặng cho nhà ở hoặc mua nhà ở đồng thời được
QSDĐ ở có ngôi nhà đó, sau khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận
quyền sở hữu đối với nhà ở.
Theo quy định trên cho thấy, Luật còn gò bó, chưa đáp ứng được nhu cầu sử
dụng đất của các chủ sử dụng đất. Cho nên thực tế vẫn xảy ra hiện tượng mua bán
đất đai trá hình theo cách xây dựng một túp lều trên đất để bán, nhưng thực chất là
bán đất. Luật điều chỉnh các quan hệ đất đai ở trạng thái tĩnh. Nhà nước chỉ quản lý
về mặt pháp luật hành chính đơn thuần, chưa thể hiện đầy đủ quản lý Nhà nước về
mặt kinh tế đối với đất đai.

Ngoài những lý do bất cập về mặt pháp luật nêu trên, trong thời gian này Nhà
nước đã ban hành nhiều chính sách mở cửa nhằm thu hút vốn đầu tư không chỉ đối với
đầu tư trong nước mà cả đối với nước ngoài. Đặc biệt, Quốc hội thông qua Luật đầu tư
nước ngoài tại Việt Nam; Nghị quyết số 05-NQ/HNTW ngày 10/06/1993 của Ban chấp
hành Trung ương khoá VII: “Tiếp tục đổi mới và phát triển kinh tế - xã hội nông thôn đã
khẳng định cho người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, tặng cho, thế chấp QSDĐ”.
Hiến pháp 1992 còn quy định: “Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có
quyền chuyển QSDĐ theo quy định của pháp luật” [5]. Do đó, Quốc hội đã đưa việc
sửa đổi Luật Đất đai vào chương trình xây dựng pháp luật năm 1993. Luật Đất đai
năm 1993 được Quốc hội thông qua ngày 14/07/1993 và có hiệu lực ngày
15/10/1993 về cơ bản kế thừa Luật Đất đai 1988 và bổ sung một nội dung mới như


8

một số quyền của người sử dụng đất. Cụ thể Luật cho phép người sử dụng đất được
thực hiện 5 quyền: Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho, thế chấp
QSDĐ. Như vậy, luật đưa ra những quy định theo xu hướng ngày càng mở rộng
quyền của người sử dụng, cho họ định đoạt hạn chế QSDĐ của mình. Nghĩa là
chuyển QSDĐ phải tuân theo điều kiện, nội dung, hình thức do Bộ luật dân sự và
pháp luật về đất đai quy định.
Tuy nhiên, do sự phát triển nhanh chóng của tình hình kinh tế, xã hội, qua thực tế
cuộc sống với tác động của cơ chế kinh tế thị trường làm cho quan hệ đất đai càng
trở nên phức tạp, nhiều vấn đề lịch sử còn chưa được xử lý thì các vấn đề mới lại
nảy sinh mà Luật Đất đai 1993 chưa có quy định. Vì vậy, năm 1998 Luật Đất đai
được sửa đổi, bổ sung. Luật bổ sung thêm một số quyền của người sử dụng đất như
quyền góp vốn bằng giá trị QSDĐ, quyền cho thuê lại QSDĐ. Tổ chức, hộ gia đình,
cá nhân được Nhà nước cho thuê đất đã trả tiền sử dụng đất cho cả thời gian đầu tư
hoặc tiền thuê đất đã trả trước còn lại là 05 năm cũng được thực hiện các QSDĐ như

chuyển nhượng, thế chấp, góp vốn, cho thuê lại QSDĐ. Riêng tổ chức, hộ gia đình,
cá nhân mới trả tiền thuê đất hàng năm thì chỉ được chuyển nhượng, thế chấp tài sản
thuộc sở hữu của mình gắn liền với QSDĐ.
Để triển khai thực hiện Nghị quyết của Quốc hội về cải cách hành chính và để
đồng bộ với một số Luật mà Quốc hội mới thông qua trong thời gian qua như Luật
khuyến khích đầu tư trong nước, Luật Đầu tư nước ngoài tại Việt Nam, thì Luật Đất
đai cũng cần được sửa đổi, bổ sung cho phù hợp. Trong chương trình xây dựng luật,
pháp lệnh của Quốc hội, uỷ ban thường vụ Quốc hội năm 2000 Luật Đất đai lại được
đưa vào chương trình sửa đổi, bổ sung. Ngày 29/06/2001 Quốc hội khoá X, kỳ họp thứ
9 đã thông qua Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai.
Luật lần này đã sửa đổi, bổ sung một số vấn đề về QSDĐ như sau:
- Cho phép người sử dụng đất được chuyển mục đích sử dụng đất nông
nghiệp, đất lâm nghiệp sang mục đích khác; được chuyển đổi cơ cấu cây trồng
vật nuôi đối với đất sử dụng vào mục đích nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất
làm muối, nuôi trồng thủy sản, nhưng cũng phải căn cứ vào quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất.


9

- Cho phép tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền thế chấp giá trị QSDĐ
theo quy định của pháp luật cũng được bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ, tài sản thuộc sở
hữu của mình gắn liền với đất đó tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại
Việt Nam. Nghĩa là người sử dụng đất cũng được thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị
QSDĐ tại các tổ chức tín dụng có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh ngân hàng
nước ngoài hoạt động tại Việt Nam, tổ chức tín dụng 100% vốn nước ngoài.
Tuy nhiên, trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa - hiện đại hóa, tình hình
quản lý và sử dụng đất sau 3 năm thực hiện Luật Đất đai sửa đổi 2001 đã cho thấy còn
bộc lộ những thiếu sót, yếu kém. Vì vậy, việc tiếp tục sửa đổi Luật Đất đai 1993 (Luật
sửa đổi bổ sung 1998, 2001) là cần thiết và tất yếu nhằm mục đích tháo gỡ những

vướng mắc trong công tác quản lý, sử dụng đất, bảo đảm tính ổn định của pháp luật,
đồng thời, thế chế hóa kịp thời đường lối, chủ trương, chính sách của Đảng về đất đai
trong thời kỳ mới. Luật Đất đai năm 2003 đã được Quốc hội thông nước Cộng hòa xã
hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XI kỳ họp thứ 4 thông qua ngày 26/11/2003 và có hiệu
lực từ ngày 01/07/2004.
Về QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân: Luật Đất đai năm 2003 đã kế thừa quy
định của Luật Đất đai năm 1993 đồng thời bổ sung quyền tặng, cho QSDĐ của hộ gia
đình, cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê; không quy định các điều kiện hạn
chế khi thực hiện quyền chuyển nhượng và bổ sung quyền tặng cho QSDĐ đất nông
nghiệp trồng cây hàng năm nhằm tạo điều kiện thuận lợi trong thực hiện các quyền
của người sử dụng đất, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển và tích tụ đất đai
theo định hướng của Nhà nước. Cụ thể nội dung của QSDĐ như sau: “Quyền chuyển
đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, tặng cho QSDĐ; quyền thế
chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi
đất” (Điều 106)
Quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất đai Việt Nam:
Luật Đất đai 2003 quy định tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất có các quyền tương
ứng với hình thức trả tiền thuê đất hàng năm hay trả tiền một lần cho cả thời gian thuê.
Bổ sung quyền được đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở tại Việt Nam.


10

Mới đây nhất là luật Đất Đai 2013 kèm theo hệ thống các văn bản hướng dẫn thi hành
luật với nhiều đổi mới. Theo Luật Đất đai 2013 thì chuyển QSDĐ gồm có các hình
thức sau: Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho,
thế chấp, góp vốn QSDĐ. Luật Đất Đai 2013 khác so với luật 2003 là bỏ đi hình thức
“bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất”, và tách hình thức “cho thuê QSDĐ” và “cho
thuê lại QSDĐ”. Các quy định cụ thể về chuyển QSDĐ được đưa ra góp phần tạo điều
kiện giải quyết những vấn đề nảy sinh trong các quan hệ về đất đai giữa những người

sử dụng đất.
Qua các quy định của Luật Đất đai qua từng thời kỳ cho thấy, Luật đang dần
dần đưa ra những quy định phù hợp với cuộc sống hơn và chấp nhận những thực tế
của cuộc sống đòi hỏi; mở rộng dần quyền của người sử dụng đất nhưng vẫn đảm
bảo được nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân.
2.1.2. Cơ sở pháp lí của đề tài
Trên cơ sở Luật Đất đai đã xác định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước
thống nhất quản lý”. Luật Đất đai cũng quy định Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá
nhân, tổ chức sử dụng ổn định lâu dài. Hơn nữa Nhà nước bảo hộ quyền lợi hợp pháp
của người sử dụng đất “người sử dụng đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho
thuê, thế chấp, thừa kế” đã tạo điều kiện lưu thông đất đai trong cơ chế thị trường
nhưng đất đai vẫn thuộc sở hữu của Nhà nước.
* Luật.
- Hiến pháp nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam.
- Hiến pháp sửa đổi nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam 2013, ngày
28/11/2013 được Quốc hội thông qua.
- Luật Đất đai 2003, ngày 26 tháng 11 năm 2003 được Quốc hội thông qua.
- Luật Đất đai sửa đổi năm 2013, ngày 29 tháng 11 năm 2013 được Quốc hội
thông qua.
- Bộ Luật Dân sự năm 2005, ngày 14 tháng 06 năm 2005 được Quốc hội thông qua.
- Luật Thuế thu nhập cá nhân số 04/2007/QH12 ngày 21 tháng 11 năm 2007.
- Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân số
26/2012/QH13 ngày 22 tháng 11 năm 2012.


11

* Các văn bản dưới Luật.
- Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính phủ về
Hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2013.

- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ
về hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2003.
-Nghị định 102/2014/NĐ-CP ngày 10 tháng 11 năm 2014 của Chính phủ quy
định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.
- Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính phủ quy định
về giá đất .
- Nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính phủ quy định
về thu tiền sử dụng đất.
- Nghị định 45/2011/NĐ-CP ngày 17 tháng 6 năm 2011 của Chính phủ quy định
về lệ phí trước bạ.
- Nghị định 65/2013/NĐ-CP ngày 27 tháng 6 năm 2013 của Chính phủ quy định
chi tiết một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân và Luật sửa đổi, bổ sung một số
điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân.
- Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13 tháng 6 năm 2006
về việc hướng dẫn công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của
người sử dụng đất.
- Thông tư 76/2014/TT-BTC ngày 16 tháng 06 năm 2014 của Bộ tài chính về
việc hướng dẫn một số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định
về thu tiền sử dụng đất.
- Thông tư số 111/2013/TT-BTC ngày 15 tháng 08 năm 2013 của bộ Tài chính
hướng dẫn thực hiện Luật Thuế thu nhập cá nhân, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều
của Luật Thuế thu nhập cá nhân và Nghị định số 65/2013/NĐ-CP của Chính phủ quy
định chi tiết một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân và Luật sửa đổi, bổ sung một
số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân.
- Thông tư 92/2007/TT-BTC ngày 31 tháng 07 năm 2007 của Bộ tài chính về
việc hướng dẫn xác định tiền sử dụng đất, tiền nhận chuyển nhượng QSDĐ đã trả có
nguồn gốc ngân sách nhà nước theo quy định của Chính phủ hướng dẫn thi hành luật


12

Đất đai.
- Thông tư 23/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 05 năm 2014 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường quy định về GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất.
- Thông tư 24/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 05 năm 2014 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính.
- Thông tư 25/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 05 năm 2014 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường quy định về bản đồ địa chính.
- Quyết định số 93/QĐ-TTg ngày 22 tháng 06 năm 2007 của Thủ Tướng Chính
phủ về việc ban hành Quy chế thực hiện cơ chế một cửa, cơ chế một cửa liên thông tại
cơ quan hành chính nhà nước địa phương.
2.1.3 Cơ sở thực tiễn của đề tài
2.1.3.1 Thực tiễn việc thực hiện quyền sử dụng đất ở Việt Nam
Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng. Trong giai
đoạn từ năm 1990 đến năm 2000 Nhà nước đã trao quyền sử dụng bằng hình thức
giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê có
thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất cho khoảng 13 triệu hộ gia đình, cá nhân (trong
đó có 60.000 hộ làm kinh tế trang trại), khoảng 20.000 hợp tác xã, 5.000 doanh
nghiệp nhà nước; 70.000 công ty và doanh nghiệp tư nhân; 4.000 tổ chức, cá nhân
nước ngoài. Nhu cầu sử dụng đất cho các mục tiêu phát triển kinh tế xã hội được
đáp ứng, Nhà nước đã phân bố quỹ đất cho các mục đích sử dụng và giảm diện tích
đất chưa sử dụng. Tổng diện tích đất đã được Nhà nước giao và cho thuê đến tháng
12/2003 là 25.160.119 ha, chiếm 76,40% tổng diện tích tự nhiên cả nước.
Các quy định về chuyển nhượng, tặng cho QSD đất ngày càng hoàn thiện đã
thúc đẩy sự phát triển của thị trường QSDĐ, góp phần sử dụng đất hiệu quả, thúc đẩy
các ngành, các lĩnh vực nông nghiệp, công nghiệp, giao thông vận tải, xây dựng, dịch
vụ phát triển. Tuy nhiên, bên cạnh những mặt tích cực, việc giao đất, cho thuê đất còn
có những hạn chế: Thiếu quy hoạch tổng thể, cung và cầu mặt bằng đất cho sản xuất
phi nông nghiệp mất cân đối nghiêm trọng; nhiều dự án được giao đất nhưng không

sử dụng, sử dụng đất thiếu hiệu quả, không có khả năng đầu tư trên đất, đầu tư không


13

đúng tiến độ, sử dụng đất sai mục đích; tình trạng quy hoạch “treo” khá phổ biến; tiến
độ cấp giấy chứng nhận QSDĐ rất chậm, ảnh hưởng lớn đến các hoạt động giao dịch
bất động sản cũng như việc thực hiện các QSDĐ; việc thu hồi đất, giải phóng mặt
bằng để giao đất cho các nhà đầu tư còn nhiều khó khăn ách tắc; việc giao đất, cho
thuê đất còn nặng về cơ chế “xin - cho”, việc thực hiện đấu giá QSDĐ hiện mới chỉ
trong giai đoạn đầu làm thử, có sự chênh lệch quá lớn giữa giá đất do Nhà nước quyết
định và giá chuyển nhượng trên thực tế, từ đó tạo điều kiện cho đầu cơ đất đai, kinh
doanh bất động sản trái phép; giá đất trên thực tế có xu hướng tăng không phù hợp
quy luật kinh tế, làm mất ổn định kinh tế - xã hội.
Quyền sử dụng đất bao gồm: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê
lại, tặng cho, thế chấp, thừa kế, góp vốn. Các quy định của pháp Luật Đất đai từng
bước mở rộng quyền cho người sử dụng đất đai có tác dụng thúc đẩy mạnh mẽ thị
trường QSDĐ.
Về tình hình chuyển nhượng QSDĐ: Chuyển nhượng QSDĐ đã thực sự đáp
ứng được nhu cầu của đại đa số người dân khi có nhu cầu về đất nông nghiệp, đất ở
và đất sản xuất kinh doanh. Người sử dụng đất chủ động đầu tư, năng động hơn trong
sử dụng đất đồng thời cũng tăng được nguồn thu cho ngân sách Nhà nước. Chỉ tính
riêng đối với đất ở tại nông thôn, mỗi năm có khoảng 200.000 đến 300.000 hộ gia
định nông thôn dọn đến nơi ở mới, chủ yếu thông qua con đường chuyển nhượng
QSDĐ. Trong quá trình tổ chức thực hiện, còn một số tồn tại như chuyển nhượng
QSDĐ nông nghiệp chỉ được thực hiện có điều kiện đã không hỗ trợ cho quá trình
chuyển đổi cơ cấu lao động tại nông thôn, có đến trên 50% số vụ chuyển nhượng
QSDĐ không đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền, thủ tục chuyển nhượng
còn quá phức tạp.
Về tình hình tặng cho QSDĐ: Tặng cho QSDĐ diễn ra thường xuyên, tuy

nhiên, phần lớn là không khai báo, đăng ký tại cơ quan Nhà nước. Qua một số kết
quả điều tra cho thấy hầu hết người dân đều cho rằng việc tặng cho QSDĐ là công
việc nội bộ gia đình theo truyền thống “cha truyền con nối”, khi phải chia tặng cho
thì anh, em tự thoả thuận với nhau và có sự chứng kiến của họ hàng, không cần phải
khai báo với cơ quan nhà nước, do đó đã xảy ra nhiều tranh chấp giữa những người


14

được tặng cho QSDĐ.
Những tồn tại của việc thực hiện các QSDĐ ở Việt Nam:
Việc thực hiện các QSDĐ tuy đã được pháp luật quy định song những quy
định còn chặt, chưa mở hoặc các văn bản pháp luật quy định và hướng dẫn thực
hiện chưa đồng bộ, trong đó có thủ tục kê khai đăng ký, cơ quan chuyên môn và cơ
quan dịch vụ chưa có kế hoạch và còn yếu kém về năng lực, đồng thời về giá đất
tuy đã có nhiều văn bản quy định nhưng vẫn còn bất cập hạn chế cho việc xác định
giá trị đất đai để chuyển nhượng; chuyển đổi; cho thuê; cho thuê lại hay góp vốn
bằng QSDĐ. Do những tồn tại nêu trên, các hoạt động chuyển QSDĐ phi chính quy
vẫn diễn ra ở nhiều nơi tác động xấu đến thị trường bất động sản mới hoạt động,
ảnh hưởng xấu đến việc quản lý, sử dụng đất đai, gây lãng phí cho Nhà nước và
nhân dân.
2.1.3.2. Thực tiễn việc thực hiện quyền sử dụng đất ở tỉnh Thái Nguyên
Thành phố Thái Nguyên là trung tâm của tỉnh Thái Nguyên, là nơi tập trung
dân cư rất đông đúc có nền kinh tế phát triển nhất trong tỉnh. Xã Phúc Trìu nằm ở
phía Tây của thành phố với khu du lịch Hồ Núi Cốc rất phát triển. Xã còn có tuyến
tỉnh lộ 261 chạy qua là nơi giao lưu buôn bán, lưu thông hàng hoá . Những yếu tố
này đã tạo cho xã nhiều lợi thế trong việc mở rộng mối quan hệ giao lưu văn hóa,
tiếp thu các tiến bộ khoa học kỹ thuật, thúc đẩy phát triển nhanh nền kinh tế. Cũng
vì vậy mà đất đai trên địa bàn xã ngày càng có giá trị cao hơn, nhu cầu về sử dụng
chuyển nhượng cũng như tặng cho QSDĐ cũng tăng lên nhanh chóng. Chính từ nhu

cầu thực tiễn này mà công tác thực hiện chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ và các tài
sản gắn liền với đất đã trở thành vấn đề quan tâm lớn không chỉ của người dân mà
còn là của lãnh đạo các cấp các ngành liên quan nhất là cơ quan quản lí đất đai tại
địa phương. Thực tế cho thấy rằng trong thời gian qua kể từ khi Luật Đất đai ra đời
và có hiệu lực đã tạo cơ sở pháp lý chặt chẽ cho việc quản lí và sử dụng đất trên cơ
sở hoàn thiện các nộ dung quản lí nhà nước về đất đai cũng như hoàn thiện điều
chỉnh các mối quan hệ về đất đai. Các cấp lãnh đạo cũng như UBND xã Phúc Trìu
cùng các ngành liên quan đã xây dựng nhiều kế hoạch cho các hoạt động trong lĩnh
vực đất đai nhằm đẩy mạnh hoạt động chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ tại địa


15

phương từ đó góp phần vào sự nghiệp phát triển kinh tế - xã hội nói chung cũng như
sự phát triển của thị trường đất đai nói riêng.
2.2. Khái quát về quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.
Luật đất đai năm 2003 [8] có 8 hình thức chuyển QSDĐ đó là chuyển đổi,
chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, cho thuê hoặc cho thuê lại QSDĐ, thế chấp, bảo
lãnh, góp vốn bằng giá trị sử dụng đất.
Luật đất đai 2013 [9] sửa đổi quy định có 8 hình thức chuyển QSDĐ đó là
chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại QSDĐ, thế
chấp, góp vốn bằng giá trị sử dụng đất..
2.2.1. Quyền chuyển nhượng QSDĐ.
Chuyển nhượng QSD đất là hình thức phổ biến nhất của việc chuyển QSDĐ.
Nó là việc chuyển QSDĐ cho người khác trên cơ sở có giá trị. Trong trường hợp
này người được nhận đất phải trả cho người chuyển nhượng QSDĐ một khoản tiền
hoặc hiện vật ứng với mọi chi phí mà họ đã bỏ ra để có được QSDĐ và tất cả chi
phí đầu tư làm tăng giá trị của đất đó. (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [11].
Người sử dụng đất được phép chuyển nhượng QSDĐ khi đảm bảo đủ các
điều kiện quy định tại điều 188 Luật đất đai năm 2013.

Luật đất đai năm 2013 [9] tại điều 191 quy định cụ thể các trường hợp không
được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ trong trường hợp sau:
1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng QSD đất,
nhận tặng cho QSD đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển
nhượng, tặng cho QSD đất.
2. Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng QSD đất chuyên trồng
lúa nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân trừ trường
hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã
được xét duyệt.
3. Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được
nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSD đất chuyên trồng lúa nước.
4. Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSD
đất ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh


16

thái thuộc rừng đặc dụng, trong khu vực rừng phòng hộ nếu không sinh sống trong
khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó. (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [11].
Luật đất đai năm 2013 [9] tại điều 192 quy định cụ thể các trường hợp hộ gia
đình, cá nhân chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện:
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm
ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa có điều kiện
chuyển ra khỏi phân khu đó thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng
đất ở, đất rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản cho
hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong phân khu đó.
2. Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệp
trong khu vực rừng phòng hộ thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng
đất ở, đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong khu
vực rừng phòng hộ đó.

3. Hộ gia đình, cá nhân là dân tộc thiểu số sử dụng đất do Nhà nước giao đất
theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước thì được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử
dụng đất sau 10 năm, kể từ ngày có quyết định giao đất theo quy định của Chính
phủ.
2.2.1.1 Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
Theo khoản 1, khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 [9], người sử dụng
đất được thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Đất không có tranh chấp.
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
- Trong thời hạn sử dụng đất.
Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất
đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
2.2.1.2 Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
Hai bên chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng đến tổ chức công chứng
trên địa bàn tỉnh nơi có đất yêu cầu công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất.