Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thị trấn Mộc Châu, huyện Mộc Châu, tỉnh Sơn La giai đoạn 20142016 (Khóa luận tốt nghiệp)

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
-------------------

ĐINH THỊ HỒNG
Tên đề tài:
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TRÊN ĐỊA BÀN THỊ TRẤN MỘC CHÂU, HUYỆN MỘC CHÂU,
TỈNH SƠN LA GIAI ĐOẠN 2014 - 2016

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo
Chuyên ngành

: Chính quy
: Quản lý đất đai

Khoa
Khoá học

: Quản lý Tài nguyên
: 2013 - 2017

Thái Nguyên, năm 2017


i
LỜI CẢM ƠN
Để thực hiện tốt nhiệm vụ học tập đi đôi với học hành, lý thuyết gắn
liền với thực tiễn, thực tập tốt nghiệp là một khâu quan trọng không thể thiếu

trong quá trình học tập của mỗi sinh viên, nhằm tổng hợp củng cố lại những
kiến thức đã học để áp dụng vào thực tiễn, phát huy tính sáng tạo, nâng cao
trình độ chuyên môn đáp ứng nhu cầu cần thiết của xã hội.
Được sự đồng ý của Ban giám hiệu Trường Đại học Nông lâm Thái
Nguyên, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý Tài Nguyên em được về thực tập tại
Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai huyện Mộc Châu, tỉnh Sơn La.
Đến nay luận văn tốt nghiệp đã hoàn thành và thời gian thực tập tốt
nghiệp cùng kết thúc.
Để có được như ngày hôm nay em xin chân thành cảm ơn Ban giám hiệu
Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý Tài
Nguyên, các thầy cô giáo bộ môn, cùng các thầy cô giáo trong khoa đã quan tâm
giúp đỡ em trong thời gian học tập và rèn luyện trong trường. Đặc biệt, em xin
bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới thầy giáo PGS.TS Phan Đình Binh đã tận tình,
ân cần chỉ bảo, hướng dẫn em hoàn thành khóa luận tốt nghiệp của mình.
Em xin chân thành cảm ơn ban lãnh đạo, cán bộ Chi nhánh văn phòng
đăng ký đất đai huyện Mộc Châu đã tạo điều kiện giúp đỡ em trong quá trình
thực tập tại cơ quan.
Ngoài ra em xin chân thành cảm ơn gia đình, bạn bè những người luôn
bên em động viên giúp đỡ em trong toàn khóa học.
Do điều kiện thời gian và kinh nghiệm còn hạn chế nên khóa luận của
em chắc chắn sẽ không tránh khỏi những thiếu sót. Em rất mong nhận được
sự đóng góp ý kiến và bổ sung của các thầy, cô giáo và bạn bè để khóa luận
của em được hoàn thiện hơn.
Em xin chân thành cảm ơn!
Thái Nguyên, tháng 4 năm 2017
Sinh viên
Đinh Thị Hồng


ii

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 4.1. Hiện trạng sử dụng đất của thị trấn Mộc Châu năm 2016 .......................28
Bảng 4.2: Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn thị trấn Mộc châu
giai đoạn 2014-2016 .................................................................................................33
Bảng 4.3: Kết quả tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn thị trấn Mộc châu giai
đoạn 2014-2016 ........................................................................................................35
Bảng 4.4: Kết quả thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn thị trấn Mộc châu giai
đoạn 2014-2016 ........................................................................................................36
Bảng 4.5: Kết quả thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất trên địa bàn thị trấn Mộc
châu giai đoạn 2014-2016 .........................................................................................37
Bảng 4.6: Kết quả chuyển quyền sử dụng đất thị trấn Mộc Châu giai đoạn 20142016...........................................................................................................................39
Bảng 4.7: Đánh giá công tác chuyển QSDĐ qua ý kiến cán bộ chi nhánh VPĐKĐĐ
và Phòng TN&MT....................................................................................................41
Bảng 4.8: Đánh giá công tác chuyển QSDĐ qua ý kiến người dân .........................43


iii
DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 4.1: Cơ cấu sử dụng đất thị trấn Mộc Châu 2016 ............................................29
Hình 4.2: Kết quả chuyển quyền sử dụng đất của thị trấn Mộc Châu từ năm 20142016...........................................................................................................................40


iv
DANH MỤC CÁC TỪ, CỤM TỪ VIẾT TẮT
- QSDĐ

:

Quyền sử dụng đất

- SDĐ

:

Sử dụng đất

- UBND

:

Uỷ ban nhân dân

- TN & MT

:

Tài Nguyên và Môi Trường

- VPĐKĐĐ :

Văn Phòng đăng ký đất đai


v
MỤC LỤC
LỜI CẢM ƠN ............................................................................................................i
DANH MỤC CÁC BẢNG ...................................................................................... ii
DANH MỤC CÁC HÌNH ...................................................................................... iii
DANH MỤC CÁC TỪ, CỤM TỪ VIẾT TẮT ................................................... iv
MỤC LỤC .................................................................................................................v

PHẦN 1 MỞ ĐẦU ....................................................................................................1
1.1. Đặt vấn đề ............................................................................................... 1
1.2. Mục tiêu nghiên cứu ................................................................................ 2
1.2.1. Mục tiêu tổng quát của đề tài ................................................................ 2
1.2.2. Mục tiêu cụ thể ..................................................................................... 2
1.3. Ý nghĩa của đề tài .................................................................................... 3
PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU ............................................4
2.1. Cơ sở khoa học của đề tài ........................................................................ 4
2.1.1. Cơ sở pháp lý của đề tài........................................................................ 4
2.1.2. Cơ sở lý luận của đề tài......................................................................... 5
2.1.3. Cơ sở thực tiễn của đề tài...................................................................... 7
2.2. Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất................................................... 8
2.2.1. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất .............................................. 8
2.2.2. Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất ......................... 13
2.2.3. Những quy định trình tự chuyển quyền sử dụng đất thực hiện theo cơ
chế 1 cửa tại xã, phường, thị trấn.................................................................. 17
2.3. Sơ lược tình hình chuyển quyền trên địa bàn huyện Mộc Châu ............. 21
PHẦN 3 ĐỐI TƯỢNG NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ..22
3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu.......................................................... 22
3.1.1. Đối tượng nghiên cứu ......................................................................... 22
3.1.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................ 22


vi
3.2. Địa điểm và thời gian tiến hành ............................................................. 22
3.3. Nội dung nghiên cứu ............................................................................. 22
3.3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình sử dụng đất của thị trấn
Mộc Châu..................................................................................................... 22
3.3.2. Đánh giá kết quả công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thị
trấn Mộc Châu giai đoạn 2014-2016 ............................................................ 22

3.3.3. Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất qua ý kiến người dân và
cán bộ làm công tác chuyển quyền sử dụng đất ............................................ 22
3.3.4. Những thuận lợi, khó khăn và đề xuất một số giải pháp trong công tác
chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thị trấn Mộc Châu ........................... 22
3.4. Phương pháp nghiên cứu ....................................................................... 22
3.4.1. Phương pháp thu thập số liệu .............................................................. 22
3.4.2. Phương pháp xử lý số liệu .................................................................. 23
PHẦN 4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ...................................24
4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình sử dụng đất của thị trấn
Mộc Châu..................................................................................................... 24
4.1.1. Điều kiện tự nhiên .............................................................................. 24
4.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ................................................................... 26
4.1.3 Tình hình sử dụng đất trên địa bàn thị trấn Mộc Châu ......................... 27
4.2. Đánh giá kết quả công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thị trấn
Mộc châu giai đoạn 2014-2016 .................................................................... 33
4.2.1. Công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất ....................................... 33
4.2.2. Công tác chuyển đổi quyền sử dụng đất.............................................. 34
4.2.4. Công tác tặng cho quyền sử dụng đất ................................................. 35
4.2.5. Công tác thừa kế quyền sử dụng đất ................................................... 36
4.2.6. Công tác thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất ............................... 37
4.2.7. Công tác góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất ............................... 38


vii
4.2.8. Tổng hợp kết quả công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thị
trấn Mộc Châu giai đoạn 2014-2016 ............................................................ 39
4.3. Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất qua ý kiến người dân và cán
bộ làm công tác chuyển quyền sử dụng đất .................................................. 41
4.3.1. Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất thông qua ý kiến của cán
bộ làm công tác chuyển quyền sử dụng đất................................................... 41

4.4. Những thuận lợi, khó khăn và đề xuất một số giải pháp trong công tác
chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thị trấn Mộc Châu ........................... 44
4.4.1. Những thuận lợi và khó khăn trong công tác chuyển quyền sử dụng đất
trên địa bàn thị trấn Mộc Châu ..................................................................... 44
4.4.2. Đề xuất một số giải pháp cho công tác chuyển quyền sử dụng đất. .... 45
PHẦN 5 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ ....................................................................46
5.1. Kết luận ................................................................................................. 46
5.2. Đề nghị .................................................................................................. 47
TÀI LIỆU THAM KHẢO .....................................................................................48


1

PHẦN 1
MỞ ĐẦU
1.1. Đặt vấn đề
Đất đai được xác định là tài sản vô giá của quốc gia, là tư liệu sản xuất
đặc biệt, là địa bàn phân bổ các khu dân cư, các ngành kinh tế, là bộ phận cơ bản
của lãnh thổ quốc gia, là thành phần quan trọng bậc nhất của môi trường sống.
Đất đai có giá trị như vậy nên con người luôn luôn có mong muốn tác động
vào nó thường xuyên và tích cực để tạo ra những giá trị vật chất, tinh thần
phục vụ đời sống cho mình. Sự chuyển dịch đất đai từ chủ thể sử dụng này
sang chủ thể sử dụng khác là một quy luật vận động tất yếu. Chuyển quyền sử
dụng đất là một trong những quyền lợi cơ bản của người sử dụng đất. Trên
thực tế, hoạt động chuyển quyền sử dụng đất là một hoạt động diễn ra từ xưa
đến nay và tồn tại dưới nhiều hình thức rất đa dạng. Tuy nhiên chỉ đến Luật
Đất đai năm 1993 chuyển quyền sử dụng đất mới được quy định một cách có
hệ thống về các hình thức chuyển quyền, cũng như trình tự thủ tục thực hiện
các quyền đó. Theo Luật Đất đai 1993, người sử dụng đất có thể tham gia 5
hình thức chuyển quyền sử dụng đất đó là: Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho

thuê, thừa kế và thế chấp quyền sử dụng đất. Trong quá trình thực hiện và sau
2 lần sửa đổi, bổ sung (vào năm 1998, 2001) hoạt động chuyển quyền sử dụng
đất thu được những thành tựu đáng kể góp phần hoàn thiện công tác quản lí
Nhà nước về đất đai, thúc đẩy nền kinh tế Việt Nam phát triển. Luật Đất đai
2003 ra đời nhằm khắc phục những tồn tại của Luật Đất đai 1993. Vấn đề về
chuyển quyền sử dụng đất được quy định cụ thể, chặt chẽ hơn Luật Đất đai
1993 cả về số hình thức chuyển quyền (thêm 3 hình thức chuyển quyền sử
dụng đất là tặng cho, góp vốn và bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất).
Song, nền kinh tế ngày càng phát triển kéo theo các hoạt động trong lĩnh vực
đất đai ngày càng sôi động và đa dạng hơn mà Luật Đất đai 2003 bộc lộ nhiều


2

điểm không phù hợp. Sự ra đời của Luật Đất đai 2013 giúp khắc phục những
hạn chế của luật đất đai 2003. Theo Luật Đất đai 2013 có 7 hình thức đó là:
chuyển đổi quyền sử dụng, chuyển nhượng, cho thuê (cho thuê lại), tặng cho,
thừa kế, thế chấp giá trị quyền sử dụng đất, góp vốn bằng giá trị quyền sử
dụng đất.
Thị trấn Mộc Châu là một thị trấn ở miền núi phía Tây Bắc. Trong
những năm gần đây việc thực hiện quyền và nghĩa vụ Nhà nước đại diện chủ
sở hữu và chủ sử dụng đất trong quản lí và sử dụng đất đạt được nhiều thành
tích đáng kể song vẫn còn gặp nhiều khó khăn nhất định trong quá trình thực
hiện Luật Đất đai. Do đó để thấy được những tồn tại và hạn chế trong công
tác quản lý Nhà nước về đất đai nói chung và trong việc đảm bảo quyền lợi
cũng như nghĩa vụ của Nhà nước và chủ sử dụng trong quá trình quản lý và
sử dụng đất đai, ta cần đánh giá một cách khách quan những kết quả đạt được
từ đó rút ra bài học kinh nghiệm để quản lý và sử dụng đất hiệu quả nhất.
Xuất phát từ vấn đề trên, được sự nhất trí của ban giám hiệu Trường
Đại học Nông lâm Thái Nguyên, Khoa Quản lý Tài Nguyên, dưới sự hướng

dẫn của thầy giáo PGS.TS Phan Đình Binh em xin tiến hành nghiên cứu đề
tài “Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thị trấn Mộc
Châu, huyện Mộc Châu, tỉnh Sơn La giai đoạn 2014-2016”.
1.2. Mục tiêu nghiên cứu
1.2.1. Mục tiêu tổng quát của đề tài
Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thị trấn Mộc
Châu, huyện Mộc Châu, tỉnh Sơn La giai đoạn 2014-2016 từ đó đề xuất một
số giải pháp nhằm tăng cường công tác quản lí được tốt hơn.
1.2.2. Mục tiêu cụ thể
- Đánh giá được điều kiện tự nhiên, kinh tế -xã hội và tình hình quản lý
và sử dụng đất trên địa bàn thị trấn Mộc Châu.


3

- Đánh giá kết quả công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thị trấn
Mộc Châu giai đoạn 2014-2016.
- Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất qua ý kiến người dân và cán bộ
làm công tác chuyển quyền sử dụng đất.
- Những thuận lợi, khó khăn và đề xuất giải pháp trong công tác chuyển
quyền sử dụng đất để giúp công tác quản lý tốt hơn.
1.3. Ý nghĩa của đề tài
- Trong học tập và nghiên cứ khoa học: Giúp sinh viên vận dụng được
những kiến thức đã học vào thực tế. Làm rõ các quy định hiện hành trong
chuyển quyền sử dụng đất, từ thực trạng và những tồn tại ngoài thực tế nhằm
đề xuất ra giải pháp phù hợp.
- Ý nghĩa trong thực tiễn: Quá trình làm đề tài giúp cho sinh viên hiểu
rõ hơn về công tác quản lí đất đai tại địa phương từ đó có thể đưa ra những
giải pháp khả thi để giải quyết và hoàn thiện công tác quản lí đất đai.
- Đề tài là tài liệu tham khảo giúp cơ quan quản lí nắm chắc được công

tác chuyển quyền sử dụng đất tại địa phương mình.


4

PHẦN 2
TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU
2.1. Cơ sở khoa học của đề tài
2.1.1. Cơ sở pháp lý của đề tài
- Hiến pháp nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2013;
- Luật Đất đai 2003;
- Luật Đất đai 2013;
- Bộ luật Dân sự 2005;
- Luật Thuế sử dụng đất và nhà ở;
- Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất;
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2013 của Chính phủ quy
định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai 2013;
- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy
định về giá đất;
- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy
định về thu tiền sử dụng đất.
- Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy
định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước.
- Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 05 năm 2014 của Bộ
Tài nguyên và Môi trường quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
- Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 05 năm 2014 của Bộ
Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính;
- Thông tư số 25/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 05 năm 2014 của Bộ
Tài nguyên và Môi trường quy định về bản đồ địa chính;

5

- Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử
dụng đất, thu hồi đất;
- Thông tư số 29/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường quy định chi tiết việc lập, điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất.
- Quyết định số 93/QĐ-TT ngày 22 tháng 06 năm 2007 của Thủ tướng
chính phủ V/v Ban hành Quy chế thực hiện cơ chế một cửa, cơ chế một cửa
liên thông tại cơ quan hành chính nhà nước địa phương.
2.1.2. Cơ sở lý luận của đề tài
Việc chuyển QSDĐ là cơ sở cho việc thay đổi quan hệ pháp luật đất
đai. Trong quá trình sử dụng đất đai từ trước tới nay luôn luôn có sự biến
động do chuyển QSDĐ. Mặc dù, trong Luật Đất đai năm 1987 Nhà nước đã
quy định một phạm vi hạn hẹp trong việc chuyển QSDĐ như chỉ quy định cho
phép chuyển quyền sử dụng đối với đất nông nghiệp, còn khả năng chuyển
đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế các loại đất khác hầu như
bị cấm đoán. Nhưng thực tế các quyền này diễn ra rất sôi động và trốn tránh
sự quản lý của Nhà nước.
Đến Luật Đất đai năm 1993 Nhà nước đã ghi nhận sự thay đổi mối
quan hệ đất đai toàn diện. Nhà nước đã thừa nhận đất đai có giá trị sử dụng và
coi nó là một loại hàng hoá đặc biệt, cho phép người sử dụng được quyền
chuyển quyền khá rộng rãi theo quy định của pháp luật dưới các hình thức
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế QSDĐ, các quyền
này được quy định tại Điều 73 Luật Đất đai 1993.
Qua 2 lần sửa đổi, bổ sung, Luật đất đai 1993 đã thêm hình thức
chuyển QSDĐ thứ 6 là góp vốn bằng giá trị QSDĐ.

6

Từ ngày 01 tháng 07 năm 2004, Luật Đất đai 2003 có hiệu lực, tiếp tục
mở rộng thêm 2 hình thức chuyển QSDĐ là: tặng cho QSDĐ và bảo lãnh
bằng giá trị QSDĐ. Như vậy, Luật Đất đai 2003 và các văn bản dưới luật quy
định người sử dụng đất có 8 hình thức chuyển QSDĐ như sau:
1- Chuyển đổi quyền sử dụng đất
2- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất
3- Cho thuê hoặc cho thuê lại quyền sử dụng đất
4- Thừa kế quyền sử dụng đất
5- Tặng cho quyền sử dụng đất
6- Thế chấp bằng quyền sử dụng đất
7- Bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất
8- Góp vốn bằng quyền sử dụng đất (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2015)[11].
Do người sử dụng đất hiểu biết chưa hết về ngữ nghĩa của từ “bảo
lãnh’’ nên trong khi thực hiện Luật Đất đai 2003 ở một số địa phương xảy ra
việc kẻ xấu lừa người có QSDĐ bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ cho họ vay tiền
rồi bỏ trốn. Vì vậy, từ ngày 01 tháng 07 năm 2014, Luật Đất đai 2013 có hiệu
lực, đã sửa hình thức “bảo lãnh bằng QSDĐ’’ thành hình thức “thế chấp bằng
QSDĐ có bên thứ ba tham gia’’. Như vậy, đến khi Luật Đất đai năm 2013 chỉ
có 7 hình thức chuyển quyền sử dụng đất là:
1- Chuyển đổi quyền sử dụng đất
2- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất
3- Cho thuê hoặc cho thuê lại quyền sử dụng đất
4- Thừa kế quyền sử dụng đất
5- Tặng cho quyền sử dụng đất
6- Thế chấp bằng quyền sử dụng đất
7- Góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất (Ngyễn Khắc Thái Sơn,

2015)[11].


7

Trong công tác chuyển QSDĐ Nhà nước tiếp tục bổ sung thêm các
trường hợp được nhận quyền sử dụng đất (Điều 169, Luật Đất đai 2013)[8],
trong đó có bổ sung quy định doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được
nhận chuyển nhượng vốn là giá trị quyền sử dụng đất (điểm b, khoản 1),
người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt
Nam thì được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trong các dự án phát
triển nhà ở (điểm đ, khoản 1).
- Bổ sung quy định trong Luật đất đai quyền sử dụng hạn chế đối với
thửa đất liền kề (điều 171, Luật Đất đai 2013)[8]. Việc xác lập quyền đối với
trường hợp này được thực hiện theo quy định của pháp luật về dân sự và phải
thực hiện đăng kí theo quy định tại điều 95 của Luật Đất đai 2013.
2.1.3. Cơ sở thực tiễn của đề tài
Nước ta đang trong quá trình công nghiệp hóa - hiện đại hóa đất nước,
xã hội ngày càng phát triển thị trường đất đai ngày càng sôi động. Vì vậy nhu
cầu chuyển QSDĐ của người sử dụng cũng như công tác quản lý Nhà nước
trong lĩnh vực này là một tất yếu khách quan nhằm đạt tới một sự phát triển
cao hơn, phù hợp hơn nhằm đáp ứng yêu cầu ngày càng cao của người sử
dụng cũng như của toàn xã hội.
Luật Đất đai năm 2013 ra đời, đã bổ sung cơ sở pháp lí chặt chẽ cho
việc quản lý và sử dụng đất trên cơ sở hoàn thiện các nội dung quản lý Nhà
nước về đất đai, cũng như hoàn thiện quy định điều chỉnh các mối quan hệ về
đất đai toàn xã hội.
Huyện Mộc Châu có đường quốc lộ 6 chạy qua, là tuyến đường giao
thông quan trọng vận chuyển hành khách và hàng hóa của tỉnh Sơn La với các
tỉnh miền xuôi. Ngoài ra còn có tuyến quốc lộ 43 nối đến cửa khẩu Pa Háng

trên biên giới Việt – Lào. Nhu cầu sử dụng đất của địa phương để làm dịch vụ
hay phát triển các sản phẩm nông sản ngày cành tăng nhanh do giao thông


8

thuận lợi. Từ đó đất đai có giá hơn nhu cầu sử dụng đất tăng cao kéo theo đó
là nhu cầu chuyển quyền sử dụng đất cũng ngày một tăng cao.
Chính từ nhu cầu thực tiễn nói trên mà chuyển QSDĐ tại huyện Mộc
Châu đã trở thành vấn đề quan tâm lớn không chỉ của người dân mà còn của
các cấp, các ngành, nhất là cơ quan quản lý đất đai địa phương. Thực tế, trong
thời gian qua, kể từ khi Luật Đất đai năm 2013 ra đời và có hiệu lực, Uỷ ban
nhân dân huyện Mộc Châu và các ngành liên quan đã xây dựng nhiều kế
hoạch cho các hoạt động trong lĩnh vực này nhằm đẩy mạnh hoạt động
chuyển QSDĐ tại địa phương, từ đó góp phần vào sự phát triển kinh tế - xã
hội nói chung cũng như sự phát triển thị trường đất đai nói riêng.
2.2. Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất
2.2.1. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất
Chuyển quyền SDĐ là việc chuyển dịch quyền SDĐ từ chủ thể sử dụng
này sang chủ thể sử dụng khác theo quy định của pháp luật (Nguyễn Khắc
Thái Sơn, 2015)[11].
Theo luật Đất đai 2013 có 7 hình thức đó là: chuyển đổi quyền sử dụng,
chuyển nhượng, cho thuê (cho thuê lại), tặng cho, thừa kế, thế chấp giá trị
quyền sử dụng đất, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất.
2.2.1.1. Quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất
Chuyển đổi quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển quyền sử dụng
đất, là hình thức đơn giản nhất của chuyển QSDĐ, thực chất hình thức này chỉ
bao hàm hành vi “đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể sử dụng đất, nhằm chủ yếu
là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc phục tình trạng manh mún, phân tán
đất đai hiện nay (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2015)[11].

Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp phải là
người cùng một xã, phường, thị trấn với người chuyển đổi (Điểm b, khoản 1,
Điều 79, Luật Đất đai 2013)[8].


9

Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do Nhà nước giao đất
hoặc do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho
QSDĐ hợp pháp từ người khác thì được chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp trong
cùng một xã, phường, thị trấn cho hộ gia đình, cá nhân khác để thuận lợi cho
sản xuất nông nghiệp và không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển QSDĐ,
lệ phí trước bạ (Điều 190, Luật Đất đai 2013)[8].
2.2.1.2 Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Chuyển nhượng QSDĐ là hình thức phổ thông nhất của việc chuyển
QSDĐ, mà thực chất là “đổi QSDĐ lấy tiền hoặc hiện vật tương đương không
thời hạn”, tức là việc chuyển QSDĐ cho người khác trên cơ sở có giá trị. Với
hình thức này, người được nhận quyền sử dụng đất phải trả cho người chuyển
QSDĐ một khoản tiền hoặc hiện vật tương đương với mọi chi phí mà họ đã
bỏ ra để có được QSDĐ và tất cả chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất đó.
Chuyển nhượng QSDĐ khác với việc mua bán đất tại chỗ:
- Đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân và việc chuyển QSDĐ chỉ được
thực hiện trong thời gian được giao quyền sử dụng, cũng như trong phạm vi
hạn mức mà pháp luật quy định.
- Nhà nước có quyền điều tiết địa tô chênh lệch thông qua việc thu thuế
thu nhập cá nhân từ việc chuyển QSDĐ, thuế SDĐ và tiền SDĐ. (Nguyễn
Khắc Thái Sơn, 2015)[11].
2.2.1.3. Quyền cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất
Cho thuê và cho thuê lại quyền sử dung đất là một hình thức chuyển
quyền sử dụng đất, mà thực chất là “đổi quyền sử dụng đất lấy tiền hoặc hiện

vật tương đương trong một khoảng thời gian nhất định”, tức là người SDĐ
nhường QSDĐ của mình cho người khác dùng để thu tiền hoặc hiện vật theo
sự thỏa thuận trong một thời gian nhất định bằng hợp đồng theo quy định của
pháp luật.


10

Cho thuê khác cho thuê lại về nguồn gốc đất. Trường hợp cho thuê đất
là đất không có nguồn gốc từ thuê của Nhà nước; trường hợp cho thuê lại là
đất có nguồn gốc từ thuê của Nhà nước. Để tránh tình trạng các đối tượng
thuê đất của Nhà nước không sử dụng mà tìm người cho thuê lại để hưởng
chênh lệch, pháp luật đất đai quy định chỉ được cho thuê lại QSDĐ với trường
hợp người sử dụng thuê của Nhà nước đã hoàn thành việc xây dựng theo đúng
quy hoạch xây dựng chi tiết và dự án đầu tư đã được phê duyệt, chấp thuận
(Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2015)[11].
2.2.1.4. Quyền tặng cho quyền sử dụng đất
Tặng cho quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển quyền sử dụng
đất mà thực chất là người sử dụng đất cho người khác sử dụng đất của mình
mà người chuyển quyền sử dụng đất không thu lại tiền hoặc hiện vật nào cả.
Nó thường diễn ra theo quan hệ tình cảm huyết thống, tuy nhiên cũng có các
trường hợp tặng cho theo quan hệ tình cảm ngoài huyết thống.
Tặng cho QSD đất là một hình thức chuyển quyền không phải là mới
nhưng trước đây không có quy định trong luật nên khi thực tiễn phát sinh
người ta cứ áp dụng các quy định của hình thức thừa kế sang để thực hiện.
Đây là một hình thức đặc biệt của chuyển QSDĐ mà người chuyển
QSDĐ không thu lại tiền hoặc hiện vật. Tuy nhiên, để tránh lợi dụng trường
hợp này để trốn thuế nên Nhà nước đã quy định các đối tượng nhận tặng cho
QSDĐ phải nộp thuế thu nhập cá nhân và quy định cụ thể những trường hợp
nào được miễn thuế thu nhập cá nhân khi nhận tặng cho QSDĐ (Nguyễn

Khắc Thái Sơn, 2015)[11].
2.2.1.5. Quyền thừa kế quyền sử dụng đất
Thừa kế quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển quyền sử dụng đất
mà thực chất là việc người sử dụng đất khi chết để lại quyền sử dụng đất của
mình cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật.


11

Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nội dung
của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa chính trị xã hội.
Từ Luật Đất đai 1993 trở đi Nhà nước thừa nhận QSDĐ có giá trị và cho
phép người sử dụng đất được chuyển QSDĐ rộng rãi theo quy định của pháp
luật. Từ đó, QSDĐ được coi như một tài sản dân sự đặc biệt nên người sử dụng
đất có quyền để thừa kế. Vì vậy, quyền này chủ yếu tuân theo quy định của Bộ
Luật Dân sự về thừa kế. Dưới đây là một số quy định cơ bản về thừa kế.
- Nếu những người được hưởng thừa kế QSDĐ của người đã chết mà
không tự thỏa thuận được thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải căn cứ
vào di chúc mà chia.
- Nếu toàn bộ di chúc hợp pháp hoặc phần nào của di chúc hợp pháp
thì chia theo di chúc.
- Nếu không có di chúc hoặc toàn bộ di chúc không hợp pháp hoặc
phần nào của di chúc không hợp pháp thì chia những phần không hợp pháp
theo pháp luật.
- Chia theo pháp luật là chia theo 3 hàng thừa kế, người trong cùng một

hàng được hưởng như nhau, chỉ khi không còn người nào hàng trước thì
những người hàng sau mới được hưởng.
- Hàng 1 gồm: vợ, chồng, bố đẻ, mẹ đẻ, bố nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con
nuôi của người đã chết.

- Hàng 2 gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột,
em ruột của người đã chết.
- Hàng 3 gồm: cụ nội, cụ ngoại của người đã chết; bác ruột, chú ruột,
cậu ruột, cô ruột, gì ruột của người đã chết; cháu ruột của người chết mà
người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, gì ruột (Nguyễn Khắc Thái
Sơn, 2015)[11].


12

2.2.1.6. Quyền thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất
Thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển quyền
sử dụng đất, mà thực chất là người sử dụng đất mang QSDĐ của mình đến thế
chấp cho một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân nào đó theo quy
định của pháp luật để vay vốn hoặc mua chịu hàng hóa trong một thời gian
nhất định theo thỏa thuận. Hết thời gian vay mà người thế chấp bằng giá trị
QSDĐ không trả được tiền thì Nhà nước sẽ phát mại tài sản là QSDĐ. Vì vậy,
người ta còn gọi thế chấp là chuyển quyền nửa vời.
Hiện nay, trong Luật Đất đai cho phép người sử dụng đất được thế chấp
QSĐĐ (bao gồm cả thế chấp QSDĐ có bên thứ 3 tham gia) một cách rộng rãi
nhưng quy định là chỉ được thế chấp cho một tổ chức tín dụng được phép hoạt
động tại Việt Nam. Riêng người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trong
nước thì phạm vi được thế chấp rộng hơn là các tổ chức kinh tế hoặc cá nhân
được phép hoạt động tại Việt Nam (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2015)[11].
Quyền bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất là quyền mà người sử
dụng đất sử dụng giá trị QSDĐ của mình để bảo lãnh cho một người khác vay
vốn hay mua chịu hàng hóa khi chưa có tiền trả ngay. Do đó những quy định
về quyền bảo lãnh tương tự như thế chấp. Từ khi Luật Đất đai 2013 có hiệu
lực, đã sửa hình thức này thành hình thức “thế chấp bằng QSDĐ có bên thứ
ba tham gia”.

2.2.1.7. Quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất
Quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển
quyền sử dụng đất, mà thức chất là người sử dụng đất coi giá trị quyền sử
dụng đất của mình như một tài sản dân sự đặc biệt để góp vốn với người khác
cùng hợp tác sản xuất kinh doanh. Việc góp vốn này có thể xảy ra giữa hai
hay nhiều đối tác và rất linh động, các đối tượng có thể góp đất, góp tiền hoặc
góp cái khác như sức lao động, công nghệ, máy móc theo thỏa thuận. Tuy


13

nhiên, chỉ được coi là góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất khi quan hệ
giữa các chủ thể có hình thành pháp nhân mới. Quy định này tạo cơ hội cho
sản xuất hàng hóa phát triển. Đồng thời, các đối tác có thể phát huy các sức
mạnh riêng của mình, từ đó hình thành sức mạnh tổng hợp để nâng cao hiệu
quả sử dụng đất nói riêng và sản xuất, kinh doanh nói chung (Nguyễn Khắc
Thái Sơn, 2015)[11].
2.2.2. Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất
2.2.2.1. Điều kiện để thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất ( Điều
18, Luật Đất đai năm 2013)[8]
Khi người sử dụng đất thuộc vào các đối tượng được chuyển
quyền muốn thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất thì phải đảm bảo
4 điều kiện như sau :
- Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và
trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai năm
2013;
- Đất không có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- Trong thời hạn sử dụng đất.
Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm

2013, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng,
cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp
quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện
theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 Luật Đất đai năm
2013.
Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng
cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng


14

ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ
địa chính.
2.2.2.2. Thời điểm thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất (Điều 168,
Luật Đất đai 2013)[8]
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho
thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng
đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết
định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì
người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ
điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất.
Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính
hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính
trước khi thực hiện các quyền.
2. Thời điểm người thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong
dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê; chuyển
nhượng quyền sử dụng đất đồng thời chuyển nhượng toàn bộ dự án đối với dự
án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê lại sau

khi có Giấy chứng nhận và có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 194 của
Luật Đất đai 2013.
2.2.2.3. Một số quy định về nhận chuyển quyền sử dụng đất (Điều 190, Luật
Đất đai 2013)[8]
1. Người nhận quyền sử dụng đất được quy định như sau:
a) Hộ gia đình, cá nhân được nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp
thông qua chuyển đổi quyền sử dụng đất quy định tại điểm b, khoản 1, điều
179 của Luật Đất đai 2013.


15

b) Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển quyền sử
dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trừ trường hợp
quy định tại Điều 191 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài
được nhận quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng
đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế, cụm công nghiệp;
Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận chuyển nhượng vốn đầu
tư là giá trị quyền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ.
c) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận quyền
sử dụng đất thông qua nhận tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định tại
điểm c khoản 2 Điều 174 và điểm e khoản 1 điều 179 của Luật Đất đai 2013
trừ trường hợp được quy định tại điều 179 của Luật này.
d) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận quyền
sử dụng đất thông qua nhận thừa kế quyền sử dụng đất;
e) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở
tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về nhà ở tại Việt Nam theo quy định
của pháp luật về nhà ở được nhận quyền chuyển QSDĐ ở thông qua hình thức
mua, thuê mua, nhận thừa kế, nhận tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng
đất ở hoặc được nhận quyền sử dụng đất ở trong các dự án phát triển nhà ở.

f) Tổ chức kinh tế, doanh nghiệp liên doanh nhận chuyển QSDĐ thông
qua góp vốn bằng giá trị QSDĐ.
g) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo,
người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận QSDĐ thông qua nhà nước
giao đất; Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài nhận QSDĐ thông qua việc
Nhà nước giao đất để thực hiện các dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc
để bán kết hợp cho thuê.
h) Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, hộ gia
đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn


16

đầu tư nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được nhận
QSDĐ thông qua việc Nhà nước cho thuê đất.
i) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo được
nhận QSDĐ thông qua việc Nhà nước công nhận QSDĐ đối với đất đang sử
dụng ổn định.
k) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước
ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận QSDĐ theo kết quả
hòa giải thành về tranh chấp đất đai được UBND cấp có thẩm quyền công
nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định hành chính
của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu
nại, tố cáo về đất đai; quyết định hoặc bản án của Toà án nhân dân, quyết định
thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết
quả đấu giá QSDĐ phù hợp với pháp luật; văn bản về việc chia tách QSDĐ
phù hợp với pháp luật đối với hộ gia đình hoặc nhóm người có chung QSDĐ.
l) Cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo được nhận QSDĐ theo kết quả hào
giải về tranh chấp đất đai được UBND cấp có thẩm quyền công nhận; quyết
định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai,

khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã
được thi hành.
m) Tổ chức là pháp nhân mới được hình thành thông qua việc chia tách
hoặc sáp nhập theo quyết định của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền hoặc văn
bản về việc chia tách hoặc sáp nhập tổ chức kinh tế phù hợp với pháp luật
được nhận quyền sử dụng đất từ các tổ chức là pháp nhân bị chia tách hoặc
sáp nhập.


17

2. Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng QSDĐ không phụ
thuộc vào nơi cư trú trừ trường hợp quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 191
và Điều 192 của Luật Đất đai 2013.
2.2.3. Những quy định trình tự chuyển quyền sử dụng đất thực hiện theo
cơ chế 1 cửa tại xã, phường, thị trấn
"Một cửa" là cơ chế giải quyết công việc của tổ chức, công dân thuộc
thẩm quyền của cơ quan hành chính Nhà nước từ tiếp nhận yêu cầu, hồ sơ đến
trả lại kết quả thông qua một đầu mối là "bộ phận tiếp nhận và trả kết quả" tại
cơ quan hành chính Nhà nước [9].
Việc thực hiện cơ chế "một cửa" nhằm đạt được bước chuyển căn bản
trong quan hệ và thủ tục giải quyết công việc giữa cơ quan hành chính Nhà
nước với tổ chức, công dân, giảm phiền hà cho tổ chức, công dân, chống tệ
nạn quan liêu, tham nhũng, cửa quyền của cán bộ, công chức, nâng cao hiệu
lực, hiệu quả quản lý Nhà nước.
2.2.3.1. Trình tự, thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đât nông nghiệp của hộ gia
đình, cá nhân để thực hiện “dồn điền đổi thửa”(Điều 78, Nghị định 43)[3]
1. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp tự thỏa thuận với nhau
bằng văn bản về việc chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp.
2. Ủy ban nhân dân cấp xã lập phương án chuyển đổi quyền sử dụng đất

nông nghiệp chung cho toàn xã, phường, thị trấn (bao gồm cả tiến độ thời gian
thực hiện chuyển đổi) và gửi phương án đến Phòng Tài nguyên và Môi trường.
3. Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thẩm tra phương án
trình Ủy ban nhân dân cấp huyện phê duyệt và chỉ đạo Ủy ban nhân dân cấp
xã tổ chức cho các hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi ruộng đất theo phương án
được duyệt.
4. Sở Tài nguyên và Môi trường chỉ đạo thực hiện việc đo đạc lập, chỉnh
lý bản đồ địa chính.