Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thị trấn hùng sơn, huyện đại từ, tỉnh thái nguyên giai đoạn 2012 đến 2014
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (495.11 KB, 70 trang )
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
---------------------
NGUYỄN THỊ NHÀN
Tên đề tài:
“ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TẠI THỊ TRẤN HÙNG SƠN - HUYỆN ĐẠI TỪ - TỈNH THÁI NGUYÊN
GIAI ĐOẠN 2012 – 2014”
KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC
Hệ đào tạo
: Chính quy
Chuyên ngành : Địa Chính Môi Trường
Khoa
: Quản lý tài nguyên
Khóa học
: 2011 - 2015
Thái Nguyên - 2015
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
---------------------
NGUYỄN THỊ NHÀN
Tên đề tài:
“ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TẠI THỊ TRẤN HÙNG SƠN - HUYỆN ĐẠI TỪ - TỈNH THÁI NGUYÊN
GIAI ĐOẠN 2012 – 2014”
KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC
Hệ đào tạo
: Chính quy
Chuyên ngành
: Địa Chính Môi Trường
Khoa
: Quản lý tài nguyên
Khóa học
: 2011 - 2015
Giảng viên hướng dẫn
: TS. Vũ Thị Thanh Thủy
Thái Nguyên - 2015
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
---------------------
NGUYỄN THỊ NHÀN
Tên đề tài:
“ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TẠI THỊ TRẤN HÙNG SƠN - HUYỆN ĐẠI TỪ - TỈNH THÁI NGUYÊN
GIAI ĐOẠN 2012 – 2014”
KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC
Hệ đào tạo
: Chính quy
Chuyên ngành
: Địa Chính Môi Trường
Khoa
: Quản lý tài nguyên
Khóa học
: 2011 - 2015
Giảng viên hướng dẫn
: TS. Vũ Thị Thanh Thủy
Thái Nguyên - 2015
ii
DANH MỤC BẢNG
Bảng 4.1:
Hiện trạng sử dụng đất của thị trấn Hùng Sơn năm 2014 ...... 37
Bảng 4.2:
Kết quả chuyển đổi quyền sử dụng đất của thị trấn Hùng Sơn ... 39
Bảng 4.3:
Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất của thị trấn
Hùng Sơn ................................................................................ 40
Bảng 4.4:
Kết quả tặng cho quyền sử dụng đất của thị trấn Hùng Sơn .. 43
Bảng 4.5:
Kết quả thừa kế quyền sử dụng đất của thị trấn Hùng Sơn .... 44
Bảng 4.6:
Kết quả thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất của thị
trấn Hùng Sơn......................................................................... 45
Bảng 4.7:
Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất qua ý kiến
cán bộ phòng Tài nguyên và Môi trường ............................... 48
Bảng 4.8:
Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất qua ý kiến
cán bộ VPĐK QSDĐ .............................................................. 49
Bảng 4.9:
Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất qua ý kiến
người sử dụng đất ................................................................... 50
iii
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
Ký hiệu viết tắt
CBQL
CNH - HĐH
Nguyên nghĩa
Cán bộ quản lý
Công nghiệp hóa - Hiện đại hóa
QSDĐ
Quyền sử dụng đất
UBND
Ủy ban nhân dân
VPĐK
Văn phòng đăng kí
iv
MỤC LỤC
LỜI CẢM ƠN .................................................................................................... i
DANH MỤC BẢNG ......................................................................................... ii
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ................................................................. iii
MỤC LỤC ........................................................................................................ iv
Phần 1: MỞ ĐẦU.............................................................................................. 1
1.1. Đặt vấn đề................................................................................................... 1
1.2. Mục tiêu tổng quát ..................................................................................... 2
1.3. Mục tiêu cụ thể ........................................................................................... 2
1.4. Ý nghĩa của đề tài ....................................................................................... 3
Phần 2: TỔNG QUAN TÀI LIỆU .................................................................... 4
2.1. Cơ sở khoa học của đề tài .......................................................................... 4
2.1.1. Cơ sở pháp lý của đề tài .......................................................................... 4
2.1.2. Cơ sở lý luận của đề tài ........................................................................... 6
2.1.3. Cơ sở thực tiễn của đề tài ........................................................................ 7
2.2. Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất .................................................... 8
2.2.1. Khái niệm về chuyển quyền sử dụng đất ................................................ 8
2.2.2. Nguyên tắc chuyển quyền sử dụng đất ................................................... 8
2.2.3. Giá chuyển quyền sử dụng đất ................................................................ 9
2.2.4. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất ............................................... 9
2.2.5. Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất.......................... 14
2.2.6. Những quy định về trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo cơ
chế một cửa tại xã, phường, thị trấn ................................................................ 18
2.2.7. Trách nhiệm pháp lý khi chuyển quyền sử dụng đất ............................ 24
2.3. Thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất ở Việt Nam................... 25
2.3.1. Thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất ở một số tỉnh ............. 25
2.3.2. Thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất tỉnh Thái Nguyên ...... 25
v
Phần 3: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU . 27
3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ............................................................ 27
3.1.1. Đối tượng nghiên cứu............................................................................ 27
3.1.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................... 27
3.2. Địa điểm và thời gian tiến hành ............................................................... 27
3.2.1. Địa điểm ................................................................................................ 27
3.2.2. Thời gian ............................................................................................... 27
3.3. Nội dung nghiên cứu và phương pháp nghiên cứu .................................. 27
3.3.1. Nội dung nghiên cứu ............................................................................. 27
3.3.2. Phương pháp nghiên cứu....................................................................... 27
Phần 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU, THẢO LUẬN ....................................... 29
4.1. Tình hình cơ bản của thị trấn Hùng Sơn, huyện Đại Từ .......................... 29
4.1.1. Điều kiện tự nhiên của thị trấn .............................................................. 29
4.1.2. Đặc điểm điều kiện kinh tế - xã hội thị trấn Hùng Sơn. ....................... 32
4.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, môi trường tác
động đến việc sử dụng đất đai ......................................................................... 35
4.2. Hiện trạng sử dụng đất và tình hình quản lý sử dụng đất tại thị trấn Hùng
Sơn................................................................................................................... 37
4.2.1. Hiện trạng sử dụng đất tại thị trấn Hùng Sơn ....................................... 37
4.2.2. Tình hình quản lý đất đai tại thị trấn Hùng Sơn.................................... 38
4.3. Đánh giá thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất đai tại thị trấn
Hùng Sơn ......................................................................................................... 39
4.3.1. Đánh giá kết quả chuyển đổi quyền sử dụng đất tại thị trấn Hùng Sơn
giai đoạn 2012 – 2014. .................................................................................... 39
4.3.2. Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thị trấn Hùng Sơn 39
4.3.3. Đánh giá kết quả cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất tại thị trấn
Hùng Sơn giai đoạn 2012 – 2014. ................................................................... 41
vi
4.3.4. Đánh giá kết quả tặng cho quyền sử dụng đất tại thị trấn Hùng Sơn giai
đoạn 2012 – 2014. ........................................................................................... 41
4.3.5. Đánh giá kết quả thừa kế quyền sử dụng đất tại thị trấn Hùng Sơn giai
Đoạn 2012 – 2014. .......................................................................................... 44
4.3.6. Đánh giá kết quả thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất tại thị trấn
Hùng Sơn giai đoạn 2012 – 2014. ................................................................... 45
4.3.7. Đánh giá kết quả bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất tại thị trấn
Hùng Sơn giai đoạn 2012 – 2014. ................................................................... 46
4.3.8. Đánh giá kết quả góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất tại thị trấn
Hùng Sơn giai đoạn 2012 – 2014. ................................................................... 46
4.4. Đánh giá sự hiểu biết và mức độ quan tâm của người dân và cán bộ về
hoạt động chuyển quyền sử dụng đất. ............................................................. 47
4.5. Những thuận lợi, khó khăn trong công tác chuyển quyền sử dụng đất và
nguyên nhân, giải pháp khắc phục .................................................................. 51
4.5.1. Đánh giá những thuận lợi và khó khăn trong công tác chuyển quyền sử
dụng đất ........................................................................................................... 51
4.5.2. Một số nguyên nhân và giải pháp khắc phục ........................................ 52
Phần 5: KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ................................................................ 54
5.1. Kết luận .................................................................................................... 54
5.2 Đề nghị ...................................................................................................... 55
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................... 56
i
LỜI CẢM ƠN
Thực tập tốt nghiệp là giai đoạn cuối cùng của quá trình đào tạo tại các
trường Đại học. Đây là thời gian giúp cho mỗi sinh viên làm quen với công
tác nghiên cứu khoa học, củng cố những kiến thức lý thuyết và vận dụng
những kiến thức đó vào thực tế. Thực tập tốt nghiệp là kết quả của quá trình
tiếp thu kiến thức thực tế, qua đó giúp cho sinh viên tích lũy kinh nghiệm để
phục vụ cho quá trình công tác sau này.
Để đạt mục tiêu trên, được sự nhất trí của khoa Quản Lý Tài Nguyên,
trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, em đã tiến hành nghiên cứu chuyên
đề: “Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thị trấn
Hùng Sơn, huyện Đại Từ, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2012 - 2014”.
Để hoàn thành đề tài này em đã nhận được sự giúp đỡ tận tình của các
thầy, cô giáo trong khoa Quản lí tài nguyên, đặc biệt là cô giáo hướng dẫn T.S Vũ Thị Thanh Thủy, cán bộ phòng Tài nguyên và Môi trường huyện
Đại Từ tỉnh Thái Nguyên. Em xin được bày tỏ lòng biết ơn tới tất cả sự giúp
đỡ quý báu đó.
Mặc dù đã có nhiều cố gắng nhưng do kiến thức bản thân còn hạn chế.
Vì vậy không tránh khỏi những thiếu sót. Rất mong nhận được sự chỉ bảo của
các thầy, cô và ý kiến đóng góp của các bạn để chuyên đề của em được hoàn
thiện hơn.
Em xin chân thành cảm ơn !
Thái Nguyên, ngày.....tháng.....năm 2015
Sinh viên
Nguyễn Thị Nhàn
2
đến đất đai và trong những năm trở lại đây việc thực hiện quyền và nghĩa vụ
của Nhà nước đại diện chủ sở hữu và chủ sử dụng đất trong quản lý và sử
dụng đất đai đã đạt nhiều thành tích đáng kể, tuy nhiên song vẫn gặp nhiều
khó khăn, những tồn tại nhất định trong quá trình thực hiện Luật Đất đai, đặt
ra nhiều thách thức cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai nói chung và
công tác thực hiện các quyền của các chủ thể sử dụng đất nói riêng. Do đó, để
thấy được những mặt tồn tại yếu kém trong công tác quản lý nhà nước về đất
đai nói chung và trong việc đảm bảo quyền lợi cũng như nghĩa vụ của nhà
nước và chủ sử dụng trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai, ta cần đánh
giá một cách khách quan những kết quả đã đạt được, từ đó rút ra những bài
học kinh nghiệm nhằm quản lý và sử dụng đất đai một cách hiệu quả nhất.
Qua thời gia học tập tại trường kết hợp với thực tiễn địa phương em
nhận thức được sự quan trọng của công tác chuyển quyền sử dụng đất trong
quản lý nhà nước về đất đai, được sự nhất trí của Ban giám hiệu trường Đại
học Nông Lâm Thái Nguyên, Ban chủ nhiệm khoa Quản Lý Tài Nguyên, và
đặc biệt dưới sự hướng dẫn tận tình của cô giáo T.S Vũ Thị Thanh Thủy, em
tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất
trên địa bàn thị trấn Hùng Sơn, huyện Đại Từ, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn
2012 - 2014”.
1.2. Mục tiêu tổng quát
- Đánh giá thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất tại thị trấn
Hùng Sơn, huyện Đại Từ, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2012 - 2014 và nhằm
đưa ra những thành quả đã đạt được và những hạn chế còn tồn tại trong công
tác chuyển QSDĐ tại thị trấn.
1.3. Mục tiêu cụ thể
- Đánh giá được về điều kiện tự nhiên – kinh tế xã hội của địa phương
làm cơ sở cho việc đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất.
3
- Đánh giá được các hình thức chuyển quyền sử dụng đất (8 hình thức)
tại thị trấn Hùng Sơn.
- Đánh giá được sự hiểu biết và mức độ quan tâm của người dân và cán
bộ về hoạt động chuyển QSDĐ thông qua bộ câu hỏi điều tra (36 phiếu).
- Xác định được những thuận lợi, khó khăn, nguyên nhân và đưa ra các
đề xuất giải pháp khắc phục trong công tác chuyển QSDĐ tại thị trấn Hùng
Sơn, giai đoạn 2012 - 2014.
1.4. Ý nghĩa của đề tài
- Ý nghĩa trong học tập: Giúp sinh viên củng cố và nắm chắc hơn các
kiến thức đã được học trên ghế nhà trường, qua đó giúp sinh viên khi ra
trường không còn bỡ ngỡ với công việc đồng thời làm phong phú hơn các
kiến thức thực tế, linh hoạt trong áp dụng lý thuyết ra thực tiễn đặc biệt là
xung quanh những vấn đề nghiên cứu.
- Ý nghĩa trong thực tiễn: Việc đánh giá kết quả công tác chuyển quyền
sử dụng đất sẽ giúp sinh viên hiểu rõ hơn về công tác quản lý Nhà nước về đất
đai tại địa phương, từ đó có thể đưa ra những giải pháp khả thi để giải quyết
những khó khăn và hoàn thiện công tác quản lý Nhà nước về đất đai trong
thời gian tiếp theo.
4
Phần 2
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. Cơ sở khoa học của đề tài
2.1.1. Cơ sở pháp lý của đề tài
- Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992.
- Luật Đất đai 2003 ban hành ngày 26/11/2003 được Quốc hội thông
qua gồm 8 hình thức chuyển QSDĐ: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê,
cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng giá
trị QSDĐ.
- Luật thuế sử dụng đất và nhà ở.
- Luật thuế chuyển QSDĐ.
- Thông tư 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/05/2014 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (Có hiệu lực từ ngày
05/07/2014).
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy
định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai (Có hiệu lực từ ngày
01/07/2014).
- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy
định về thu tiền sử dụng đất (Có hiệu lực từ 01/07/2014).
- Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu
tiền SDĐ.
- Luật dân sự năm 2005 Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt
Nam khoá XI, kỳ họp thứ 7 thông qua ngày 14 tháng 6 năm 2005.
- Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/11/2006 của Chính phủ về việc
sửa đổi, bổ sung một số điều của nghị định 181/2004/NĐ-CP.
- Nghị định 114-CP ngày 5/9/1994 quy định chi tiết thi hành luật thuế
chuyển quyền sử dụng đất.
5
- Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2005 của Chính
phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước.
- Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ quy định
trình tự các bước, nội dung và trách nhiệm của các đơn vị, cá nhân có liên
quan trong giải quyết thủ tục hành chính chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế,
tặng cho quyền sử dụng đất.
- Điều 99 Nghị định 181/2004/NĐ-CP quy định về nhận chuyển QSDĐ
- Thông tư của bộ tài chính số 78-TC/TCT ngày 30/9/1994 hướng dẫn thi
hành nghị định số 114-CP ngày 5/9/1994.
- Thông tư số 117/2004/TT-BTC ngày 07 tháng 12 năm 2004 của Bộ
Tài chính về hướng dẫn thực hiện Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03
tháng 12 năm 2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất.
- Thông tư 23/2006/TT-BTC của Bộ Tài chính về việc hướng dẫn xác
định tiền sử dụng đất, tiền nhận chuyển nhượng QSDĐ đã trả có nguồn gốc
ngân sách nhà nước theo quy định của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật
Đất đai.
- Thông tư liên tịch 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT của Bộ Tư pháp và
Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc sửa đổi bổ sung một số quy định của
thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16/06/20005 của Bộ
Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn về việc đăng kí thế
chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ, tài sản gắn liền với đất.
- Thông tư liên tịch 04/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13/06/2006 của
Bộ Tư pháp - Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc công chứng,
chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất.
- Thông tư 29/2004/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường về
việc hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính.
6
- Quyết định số 09/QĐ-TTg ngày 22/06/2007 của Thủ tướng chính
phủ V/v Ban hành Quy chế thực hiện cơ chế một cửa, cơ chế một cửa liên
thông tại cơ quan hành chính nhà nước địa phương.
- Quyết định 140/2007/QĐ-UBND ngày 18/01/2007 của UBND tỉnh
Thái Nguyên về việc Ban hành mức thu nộp, quản lý và sử dụng phí thẩm
định cấp QSDĐ trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên.
- Quyết định số 141/2007/QĐ-UBND ngày 18/01/2007 của UBND tỉnh
Thái Nguyên ban hành mức thu nộp, quản lý và sử dụng lệ phí địa chính trên
địa bàn tỉnh.
2.1.2. Cơ sở lý luận của đề tài
Việc chuyển QSDĐ là cơ sở cho việc thay đổi quan hệ pháp luật đất
đai. Trong quá trình sử dụng đất đai từ trước tới nay luôn luôn có sự biến
động do chuyển QSDĐ. Trong luật đất đai 1987 Nhà nước chỉ quy định một
phạm vi hẹp trong việc chuyển QSDĐ như chỉ quy định cho phép chuyển
quyền sử dụng đối với đất nông nghiệp, đến Luật Đất đai 1993, nhà nước đã
thừa ghi nhận sự thay đổi mối quan hệ đất đai toàn diện. Tuy vậy trong quá
trình thực hiện đã được bổ sung hai lần vào năm 1998 và năm 2001 cho phù
hợp. Sau 10 năm thực hiện đã thuđược kết quả đáng kể. Song trong quá trình
thực hiện Luật Đất đai 1993 cũng còn bộc lộ những điểm chưa phù hợp với sự
đổi mới và phát triển của đất nước trong thời kỳ CNH - HĐH. Để khắc phục
những tồn tại của Luật Đất đai1993, đồng thời tạo hành lang pháp lý điều
chỉnh các quan hệ về đất đai, tại kỳ họp 4, Quốc hội khóa XI thông qua Luật
Đất đai 2003.
Đến Luật Đất đai 2003, Nhà nước vẫn tiếp tục mở rộng quyền được
chuyển QSDĐ của người sử dụng đất như Luật Đất đai 1993 nhưng cụ thể
hóa hơn về các quyền chuyển quyền và bổ sung hình thức chuyển quyền
7
dưới hình thức cho tặng QSDĐ và thủ tục cũng như có nhiều vấn đề khác
liên quan.
Như vậy, việc thực hiện các quyền năng cụ thể không chỉ đối với đất
nông nghiệp mà còn đối với mọi loại đất. Nhà nước chỉ không cho phép
chuyển quyền sử dụng đất trong 3 trường hợp sau:
- Đất sử dụng không có giấy tờ hợp pháp.
- Đất giao cho các tổ chức mà pháp luật quy định không được chuyển
quyền sử dụng.
- Đất đang có tranh chấp.
2.1.3. Cơ sở thực tiễn của đề tài
Qua quá trình đổi mới đất nước nhằm đưa nước ta từ nền kinh tế nông
nghiệp lạc hậu thành một nước có nền kinh tế CNH - HĐH đã đạt được những
thành tựu vượt bậc. Xã hội ngày càng phát triển, thị trường đất đai ngày càng
sôi động, vì vậy nhu cầu chuyển QSDĐ của người sử dụng ngày cao cũng như
công tác quản lý Nhà nước trong lĩnh vực này.
Thị trấn Hùng Sơn do xã Hùng Sơn và thị trấn Đại Từ sáp nhập thành
từ tháng 3/2014 thuộc huyện Đại Từ tỉnh Thái Nguyên, là vùng trung tâm của
huyện vì vậy nhu cầu sử dụng đất cho phát triển các ngành nghề cũng tăng
nhanh chóng, dẫn đến nhu cầu sử dụng đất cũng tăng nhanh. Từ thực tiễn này
mà chuyển QSDĐ đã trở thành mối quan tâm lớn của người dân trong thị
trấnvà các ngành các cấp trong thị trấn nhất là cơ quan quản lý đất đai ở địa
phương. Thực tế cho thấy trong thời gian qua, kể từ khi Luật Đất đai 2003 ra
đời và có hiệu lực, đã tạo cơ sở pháp lí chặt chẽ cho việc quản lý và sử dụng
đất trên cơ sở hoàn thiện các nội dung quản lý Nhà nước về đất đai cũng như
hoàn thiện điều chỉnh các mối quan hệ về đất đai. Các cấp lãnh đạo cùng các
ngành liên quan đã xây dựng nhiều kế hoạch cho các hoạt động trong lĩnh vực
đất đai nhằm đẩy mạnh hoạt động chuyển QSDĐ tại địa phương, từ đó góp
phần vào sự nghiệp phát triển kinh tế - xã hội nói chung cũng như sự phát
triển thị trường đất đai nói riêng. Người dân ý thức hơn về vấn đề QSDĐ và
8
việc thực hiện đầy đủ các thủ tục pháp lý về chuyển QSDĐ. Đây là một trong
những nội dung cần phát huy hơn nữa nhằm tạo tiền đề cho người dân tích
cực tham gia sản xuất phát triển kinh tế nói riêng và cho thị trấn nói chung
trong việc thu hút các nguồn đầu tư từ bên ngoài để xây dựng cơ sở hạ tầng,
nâng cao đời sống cho nhân dân, thay đổi bộ mặt của thị trấn vàcả huyện
trong tương lai.
2.2. Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất
2.2.1. Khái niệm về chuyển quyền sử dụng đất
Chuyển quyền sử dụng đất là việc người có quyền sử dụng đất hợp
pháp chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho người khác tuân theo các quy
định của bộ luật Dân sự và pháp luật đất đai.
2.2.2. Nguyên tắc chuyển quyền sử dụng đất
Khi hộ gia đình cá nhân muốn chuyển QSDĐ phải tuân thủ các nguyên
tắc sau:
- Chỉ những hộ gia đình và cá nhân nào có quyền sử dụng đất hợp pháp
mới được phép chuyển quyền sử dụng đất. Luật pháp không thừa nhận dùng
đất lấn, chiếm không thuộc quyền sử dụng của mình để thực hiện các hành vi
chuyển quyền.
- Đảm bảo quyền lợi chính đáng của người sử dụng đất đồng thời
khuyến khích họ đầu tư công sức, vật tư, tiền vốn vào việc sử dụng đất đai có
hiệu quả.
- Đất được giao sử dụng vào mục đích nào thì người nhận chuyển vẫn
phải sử dụng vào mục đích đó, giao theo thời hạn nào thì người nhận chuyển
được sử dụng hết thời hạn đó.
- Phải xuất phát từ nhu cầu thực tế của hai bên
9
- Việc chuyển quyền sử dụng đất phải được thực hiện trên cơ sở giá trị
sử dụng (là khả năng sinh lợi của đất để giải quyết lợi ích vật chất giữa hai
bên).
2.2.3. Giá chuyển quyền sử dụng đất
Tiền sử dụng đất được coi là một quyền tài sản, được phép chuyển
quyền, được để thừa kế…Vì vậy, khi chuyển quyền phải quy định rõ giá cả
khi thực hiện hợp đồng. Gía chuyển quyền sử dụng đất phải trên cơ sở giá tri,
khả năng sinh lợi của đất phù hợp với Luật Đất đai và nghị định
188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ quy định phương pháp xác
định giá đất và khung giá các loại đất. UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc
Trung ương căn cứ vào quy định của Chính phủ về khung giá sẽ quy định cụ
thể về bảng giá đất đai tại địa phương phù hợp với thị trường quyền sử dụng
đất. Như vậy, khi hộ gia đình, cá nhân thực hiện việc chuyển quyền sử dụng
đất thỏa thuận về giá cả trong phạm vi Nhà nước quy định.
2.2.4. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất
Luật Đất đai 2003 quy định có 8 hình thức chuyển QSDĐ đó là hình
thức chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho
QSDĐ, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị QSDĐ.
2.2.4.1. Quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất
- Chuyển đổi quyền sử dụng đất là hình thức chuyển quyền sử dụng
đất trong đó các bên chuyển giao đất và chuyển quyền sử dụng đất cho
nhau theo các nội dung, hình thức chuyển quyền sử dụng đất theo quyết
định của các cơ quan có thẩm quyền được quy định trong bộ luật dân sự và
pháp luật về đất đai.
- Chuyển đổi QSDĐ là phương thức đơn giản nhất của việc chuyển
QSDĐ. Hành vi này chỉ bao hàm hành vi “đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể sử
dụng đất, nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức sản xuất phù hợp khắc phục tình
trạng manh mún, phân tán đất đai hiện nay.
- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được nhà nước giao đất
hoặc do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho QSDĐ
10
hợp pháp từ người khác thì được chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp đó cho hộ gia
đình, cá nhân khác trong cùng một xã, phường, thị trấn để thuận tiện cho sản xuất
nông nghiệp. (Nghị định 43/2014/NĐ-CP) [2].
- Hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp theo chủ trương
chung về “dồn điền đổi thửa” thì không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển
QSDĐ, lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính. (Nghị định 43/2014/NĐ-CP) [2].
(Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [6].
- Hiện nay, Điều 113 Luật Đất đai 2003 [4] quy định chỉ được chuyển
đổi QSDĐ đối với đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân trong cùng một
đơn vị cấp xã, phường, thị trấn.
2.2.4.2. Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hình thức chuyển quyền sử dụng đất
trong đó người sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho người
được chuyển nhượng, còn người được chuyển nhượng trả tiền cho người
chuyển nhượng. Chuyển nhượng QSDĐ là hình thức phổ thông nhất của việc
chuyển QSDĐ, nó là việc chuyển QSDĐ cho người khác trên cơ sở có giá trị.
Hiện nay, Luật Đất đai 2003 cho phép chuyển nhượng QSDĐ rộng rãi
khi có đủ 4 điều kiện đã nêu ở Điều 106 Luật Đất đai 2003.
- Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng
QSDĐ trừ các trường hợp quy định tại (Nghị định số 43/2014/NĐ-CP) [2]
như sau:
+ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển, nhận
tặng cho QSDĐ đối với trường hợp mà nhà nước không cho phép chuyển
nhượng, tặng cho QSDĐ.
+ Tổ chức kinh tế không nhận chuyển nhượng QSDĐ chuyên trồng
lúa nước, rừng phòng hộ, rừng đặc dụng của hộ gia đình cá nhân, trừ
trường hợp được chuyển mục đích theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã
được phê duyệt.
+ Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không
được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ chuyên trồng lúa nước.
ii
DANH MỤC BẢNG
Bảng 4.1:
Hiện trạng sử dụng đất của thị trấn Hùng Sơn năm 2014 ...... 37
Bảng 4.2:
Kết quả chuyển đổi quyền sử dụng đất của thị trấn Hùng Sơn ... 39
Bảng 4.3:
Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất của thị trấn
Hùng Sơn ................................................................................ 40
Bảng 4.4:
Kết quả tặng cho quyền sử dụng đất của thị trấn Hùng Sơn .. 43
Bảng 4.5:
Kết quả thừa kế quyền sử dụng đất của thị trấn Hùng Sơn .... 44
Bảng 4.6:
Kết quả thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất của thị
trấn Hùng Sơn......................................................................... 45
Bảng 4.7:
Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất qua ý kiến
cán bộ phòng Tài nguyên và Môi trường ............................... 48
Bảng 4.8:
Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất qua ý kiến
cán bộ VPĐK QSDĐ .............................................................. 49
Bảng 4.9:
Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất qua ý kiến
người sử dụng đất ................................................................... 50
12
- Nếu những người được hưởng thừa kế QSDĐ của người đã chết mà
không tự thỏa thuận được thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải căn cứ vào
di chúc mà chia.
- Nếu toàn bộ di chúc hợp pháp hoặc một phần nào di chúc hợp pháp
thì chia theo di chúc.
- Nếu không có di chúc hoặc toàn bộ di chúc không hợp pháp hoặc một
phần nào của di chúc không hợp pháp thì chia những phần không hợp pháp theo
pháp luật.
- Chia theo pháp luật là chia theo 3 hàng thừa kế, người trong cùng một
hàng thừa kế được hưởng như nhau, chỉ khi không còn người nào hàng trước
thì những người hàng sau mới được hưởng:
- Hàng 1 gồm: vợ, chồng, bố đẻ, mẹ đẻ, bố nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con
nuôi của người đã chết;
- Hàng 2 gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột,
em ruột của người đã chết;
- Hàng 3 gồm: cụ nội, cụ ngoại của người đã chết; bác ruột, chú ruột,
cậu ruột, cô ruột, gì ruột, của người đã chết; cháu ruột của người đã chết mà
người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, gì ruột. (Nguyễn Khắc Thái
Sơn 2007) [6].
2.2.4.5. Quyền tặng cho quyền sử dụng đất
Tặng cho QSDĐ là một hình thức chuyển QSDĐ cho người khác theo
quan hệ tình cảm mà chủ sử dụng không thu lại tiền hay hiện vật nào. Nó
thường diễn ra theo quan hệ huyết thống, tuy nhiên nó không loại trừ ngoài
quan hệ này.
Tặng cho QSDĐ là một hình thức chuyển quyền không phải là mới
nhưng trước đây không có trong luật nên khi thực tiễn phát sinh người ta cứ
áp dụng những quy định thừa kế sang để thực hiện.
Đây là một hình thức đặc biệt của chuyển nhượng QSDĐ mà người
chuyển quyền không thu lại hiện vật. Tuy nhiên, để tránh việc lợi dụng trường
hợp này nhằm chốn thuế nên nhà nước đã quy định cụ thể những trường hợp
13
nào thì được phép tặng cho không phải chịu thuế chuyển quyền hoặc thuế thu
nhập cá nhân và những trường hợp nào vẫn chịu các loại thuế này. (Nguyễn
Khắc Thái Sơn 2007) [6].
2.2.4.6. Quyền thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất
Thế chấp QSDĐ là việc người sử dụng đất mang QSDĐ của mình đến
thế chấp một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân nào đó theo một
quy định của pháp luật để vay tiền hay mua chịu hàng hóa trong một thời gian
thỏa thuận. Vì vậy, người ta còn gọi thế chấp là chuyển quyền nửa vời.
Thế chấp QSDĐ trong quan hệ tín dụng là một quy định đã giải quyết
được một số vấn đề cơ bản sau:
- Tạo điều kiện thuận lợi cho các hộ gia đình và cá nhân được vay
vốn để phát triển sản xuất, đáp ứng nhu cầu cấp thiết chính đáng của
người lao động;
- Tạo cơ sở pháp lý và cơ sở thực tế cho ngân hàng và tổ chức tín dụng cũng
như nhũng người cho vay khác thực hiện được chức năng và quyền lợi của họ.
(Nguyễn Khắc Thái Sơn 2007) [6].
14
2.2.4.7. Quyền bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất
Tương tự như quyền thế chấp QSDĐ, quyền bảo lãnh bằng giá trị
QSDĐ là quyền mà người sử dụng đất sử dụng giá trị QSDĐ của mình để bảo
lãnh cho một người khác vay vốn hay mua chịu hàng hóa khi chưa có tiền trả
ngay. Do đó, những quy định về quyền bảo lãnh tương tự như quyền thế chấp.
(Nguyễn Khắc Thái Sơn 2007) [6].
2.2.4.8. Quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất
Quyền góp vốn bằng giá trị QSDĐ là việc người sử dụng đất có
quyền có giá trị QSDĐ của mình như một tài sản dân sự đặc biệt để góp
vốn với người khác để cùng hợp tác sản xuất kinh doanh. Việc góp này có
thể xảy ra giữa hai hay nhiều đối tác và rất linh động, các đối tác có thể
góp đất, góp tiền, hoặc góp cái khác như sức lao động, công nghệ, máy
móc... theo thỏa thuận.
Quy định này tạo cơ hội cho sản xuất hàng hóa phát triển. Đồng thời,
các đối tác có thể phát huy được sức mạnh riêng của mình; từ đó có thể thành
sức mạnh tổng hợp để nâng cao hiệu quả sử dụng đất nói riêng và sản xuất
kinh doanh nói chung. (Nguyễn Khắc Thái Sơn 2007) [6].
2.2.5. Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất
2.2.5.1. Điều kiện để thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất
Khi người sử dụng đất thuộc vào các đối tượng được chuyển quyền
muốn thực hiện các quyền chuyển QSDĐ thì phải đảm bảo 4 điều kiện quy
định tại điều 106 Luật Đất đai 2003 như sau:
- Có giấy chứng nhận QSDĐ và các giấy tờ hợp lệ khác được các cơ
quan nhà nước có thẩm quyền cấp theo quy định của pháp luật về đất đai
- Đất không có tranh chấp, phải sử dụng đất đúng mục đích
- QSDĐ không bị kê biên để đảm bảo thi hành án
- Trong thời hạn sử dụng đất.
2.2.5.2. Thời điểm được thực hiện các quyền của người sư dụng đất
Thời điểm mà người sử dụng đất thực hiện các quyền của mình cũng
được quy định tại Nghị định số 43/2014/NĐ-CP [2] như sau:
15
- Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển
QSDĐ theo quy định của pháp luật về đất đai đối với đất do nhà nước giao có
thu tiền sử dụng đất, cho thuê, cho phép chuyên mục đích sử dụng phải nộp
tiền sử dụng đất được quy định như sau:
- Trường hợp người sử dụng đất không được phép chậm thực hiện
nghĩa vụ tài chính hoặc không được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì chỉ được
thực hiện các quyền của người sử dụng đất kể từ khi thực hiện song nghĩa vụ
tài chính theo quy định của pháp luật.
- Trường hợp người sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền
quyết định cho chậm nghĩa vụ tài chính hoặc cho ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì
được thực hiện các quyền của người sử dụng đất kể từ khi có quyết định đó.
- Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài
chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật thì
được thực hiện các quyền của người sử dụng đất kể từ khi có quyết định giao
đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, ký hợp đồng thuê đất.
- Thời điểm hộ gia đình, cá nhân được thực hiện các quyền chuyển
QSDĐ theo quy định của pháp luật về đất đai đối với đất nông nghiệp do Nhà
nước giao không thu tiền sử dụng đất được xác định từ khi quyết định giao
đất có hiệu lực thi hành.
- Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển
QSDĐ theo quy định của pháp luật về đất đai đối với đất chuyển từ hình thức
thuê đất sang hình thức giao đất được xác định từ khi thực hiện xong nghĩa vụ
tài chính theo quy định của pháp luật.
- Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển
QSDĐ theo quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp được miễn
nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật được xác định từ khi có quyết
định giao đất, ký hợp đồng thuê đất.
- Thời điểm người thực hiện dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán
và cho thuê được chuyển nhượng QSDĐ thực hiện như sau: Tổ chức kinh tế,
người Việt Nam định cư nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài
sử dung đất thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc
iii
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
Ký hiệu viết tắt
CBQL
CNH - HĐH
Nguyên nghĩa
Cán bộ quản lý
Công nghiệp hóa - Hiện đại hóa
QSDĐ
Quyền sử dụng đất
UBND
Ủy ban nhân dân
VPĐK
Văn phòng đăng kí
17
h, Tổ chức kinh tế, hộ gia đình cá nhân, người Việt Nam định cư ở
nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài được nhận QSDĐ thông
qua việc Nhà nước cho thuê đất.
i, Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo được
nhận QSDĐ thông qua việc Nhà nước công nhận QSDĐ đối với đất đang
được sử dụng ổn định.
k, Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo,
người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước
ngoài được nhân QSDĐ theo kết quả hòa giải về tranh chấp đất đai được
UBND cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp,
bảo lãnh để xử lý nợ, quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm
quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại tố cáo về đất đai; quyết định
hoặc bản án của tòa án nhân dân, quyết định thi hành của cơ quan thi hành án;
văn bản công nhận kết quả đấu giá QSDĐ phù hợp với pháp luật; văn bản về
chia tách QSDĐ phù hợp với pháp luật đối với hộ gia đình hoặc nhóm người
có chung QSDĐ.
* Tổ chức là pháp nhân mới được hình thành qua việc chia tách hoặc
sáp nhập theo quyết định của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền hoặc văn bản về
việc chia tách hoặc sáp nhập tổ chức kinh tế phù hợp với pháp luật được nhận
QSDĐ từ các tổ chức là pháp nhân bị chia tách hoặc sáp nhập;
* Người nhận chuyển QSDĐ phải sử dụng đúng mục đích đã được xác
định trong thời hạn sử dụng đất.
* Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng QSDĐ tại nơi đăng
ký hộ khẩu thường trú và tại địa phương khác trừ trường hợp được quy định
tại khoản 3 và 4 Điều 104 của Nghị định này.
Tổ chức kinh tế có nhu cầu sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh thì
được nhận chuyển QSDĐ tại nơi đăng ký kinh doanh và tại địa phương khác
trừ trường hợp quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 103 của Nghị định này.
Người nhận chuyển nhượng QSDĐ quy định tại khoản này được cấp
giấy chứng nhận QSDĐ mà không phụ thuộc vào điều kiện nơi đăng ký hộ
khẩu, nơi đăng kí kinh doanh. (Nguyễn Khắc Thái Sơn 2007) [6].
