Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thị trấn Cao Lộc, huyện Cao Lộc, tỉnh Lạng Sơn, giai đoạn 2011 - 2013.

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM




BẾ THỊ LAN ANH

Tên đề tài:
“
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA
BÀN THỊ TRẤN CAO LỘC, HUYỆN CAO LỘC, TỈNH LẠNG SƠN GIAI
ĐOẠN 2011 - 2013
”


KHOÁ LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC



Hệ đào tạo : Chính quy
Chuyên ngành : Địa chính Môi trường
Khoa : Quản lý Tài nguyên
Khoá học : 2010 – 2014
Giảng viên hướng dẫn: ThS. NGÔ THỊ HỒNG GẤM
Khoa Quản lý Tài nguyên – Trường Đại học Nông Lâm

THÁI NGUYÊN - 2014



69
LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành chương trình đào tạo trong nhà trường, thực hiện
phương châm: “Học đi đôi với hành, lý luận gắn liền với thực tế “ là phương
thức quan trọng giúp học viên sinh viên trau dồi kiến thức, củng cố bổ sung lý
thuyết học trên lớp, học trong sách vở nhằm giúp cho sinh viên ngày càng
nâng cao trình độ chuyên môn của chính mình.
Xuất phát từ nguyện vọng bản thân và được sự đồng ý của Ban giám
hiệu, Ban chủ nhiệm khoa Quản Lý Tài Nguyên trường Đại học Nông Lâm -
Thái Nguyên em được phân công về thực tập tại Phòng Tài nguyên và Môi
trường huyện Cao Lộc - Tỉnh Lạng Sơn. Có được kết quả này em xin bày tỏ
lòng biết ơn chân thành và sâu sắc cô giáo Th.S Ngô Thị Hồng Gấm là người
trực tiếp hướng dẫn khóa luận tốt nghiệp của em, đã luôn hết mình vì sự nghiệp
giáo dục và đào tạo, đã dạy dỗ chúng em trưởng thành như ngày hôm nay.
Tôi xin gửi lời cảm ơn tới các chú, các cô, các anh chị đang công tác tại
Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Cao Lộc - Tỉnh Lạng Sơn đã giúp đỡ
nhiệt tình để tôi hoàn thành tốt kỳ thực tập và khóa luận tốt nghiệp của mình.
Cảm ơn gia đình, bạn bè và những ngườithân đã giúp tôi trong suốt quá
trình học tập và trong thời gian thực tập.
Trong suốt thời gian thực tập và làm khóa luận em đã cố gắng hết mình
nhưng do kinh nghiệm thực tế chưa có nhiều và kiến thức còn hạn chế nên
chắc chắn không tránh khỏi thiếu sót và khiếm khuyết. Em rất mong các thầy
cô giáo và bạn bè đóng góp để khóa luận của em được hoàn thiện hơn.
Em xin chân thành cảm ơn!

Thái Nguyên, Ngày tháng năm 2014
Sinh viên

Bế Thị Lan Anh



70
DANH MỤC CÁC BẢNG
Trang
Bảng 4.1. Cơ cấu kinh tế huyện Cao Lộc năm 2011 34
Bảng 4.2. Cơ cấu lao động huyện Cao Lộc năm 2011 37
Bảng 4.3. Hiện trạng sử dụng đất Huyện Cao Lộc Năm 2012 41
Bảng 4.4: Kết quả chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn thị trấn Cao
Lộc giai đoạn từ 2011 – 2013 43
Bảng 4.5: Kết quả tặng cho QSDĐ trên địa bàn thị trấn Cao Lộc
45
giai đoạn 2011 – 2013 45
Bảng 4.6: Kết quả để thừa kế QSDĐ trên địa bàn thị trấn Cao Lộc giai
đoạn 2011 – 2013 46
Bảng 4.7: Kết quả thế chấp bằng giá trị QSDĐ trên địa bàn thị trấn
Cao Lộc giai đoạn 2011 – 2013 48
Bảng 4.8. Tổng hợp kết quả chuyển quyền sử dụng đất tại thị trấn Cao
Lộc 2011- 2013 theo số trường hợp 50
Bảng 4.9. Tổng hợp kết quả chuyển quyền sử dụng đất tại thị trấn Cao
Lộc giai đoạn 2011 - 2013 theo diện tích 51
Bảng 4.10: Sự hiểu biết cơ bản của người dân về chuyển QSDĐ
52
Bảng 4.11: Sự hiểu biết cơ bản của người dân về chuyển đổi QSDĐ
53

Bảng 4.12: Sự hiểu biết cơ bản của người dân về chuyển nhượng
QSDĐ 54
Bảng 4.13: Sự hiểu biết cơ bản của người dân về cho thuê, cho thuê lại
QSDĐ 56



71
Bảng 4.14: Sự hiểu biết cơ bản của người dân về tặng cho QSDĐ
57
Bảng 4.15: Sự hiểu biết cơ bản của người dân về thừa kế QSDĐ
58
Bảng 4.16: Sự hiểu biết cơ bản của người dân về thế chấp QSDĐ
60
Bảng 4.17: Sự hiểu biết cơ bản của người dân về góp vốn bằng giá trị
QSDĐ 61




72
DANH MỤC CÁC HÌNH
Trang
Hình 4.1. Vị trí địa lý huyện Cao Lộc 30

Hình 4.2. Tổng hợp sự hiểu biết của người người dân thị trấn Cao Lộc
về các hình thức chuyển QSDĐ 62

Hình 4.3. Sự hiểu biết của người dân thị trấn Cao Lộc về chuyển
QSDĐ theo nhóm đối tượng điều tra 64

73
MỤC LỤC
Trang
PHẦN 1: MỞ ĐẦU 1
1.1. Đặt vấn đề 1
1.2. Mục đích của đề tài 2

1.3. Mục tiêu của đề tài 2
1.4. Ý nghĩa của đề tài 3
PHẦN 2: TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4
2.1. Cơ sở khoa học của đề tài 4
2.1.1. Cơ sở pháp lý của đề tài 4
2.1.2. Cơ sở lý luận của đề tài 6
2.1.3. Cơ sở thực tiễn của đề tài 7
2.2. Khái quát về chuyển QSDĐ 8
2.2.1. Các hình thức chuyển QSDĐ 8
2.2.2. Một số quy định chung về chuyển QSDĐ 13
2.2.3. Những quy định về trình tự, thủ tục chuyển QSDĐ theo cơ chế
một cửa tại huyện, thị xã 17
2.3. Sơ lược về tình hình chuyển QSDĐ của tỉnh Lạng Sơn 26
PHẦN 3: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
27
3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 27
3.1.1. Đối tượng nghiên cứu 27
3.1.2. Phạm vi nghiên cứu 27
3.2. Địa điểm và thời gian tiến hành 27
3.3. Nội dung nghiên cứu và các chỉ tiêu theo dõi 27
3.3.1. Nội dung nghiên cứu 27
3.3.2. Các chỉ tiêu nghiên cứu 28
3.4. Phương pháp nghiên cứu 28
3.4.1. Phương pháp thu thập số liệu 28
3.4.2. Phương pháp tổng hợp, phân tích xử lý số liệu 29
PHẦN 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 30



74

4.1 Kết quả đánh giá sơ lược tình hình cơ bản của huyện Cao Lộc- Tỉnh
Lạng Sơn 30
4.1.1. Điều kiện tự nhiên 30
4.1.2. Điều kiện kinh tế xã hội 34
4.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và môi
trường. 37
4.1.4. Tình hình quản lý đất đai 39
4.2.2. Hiện trạng sử dụng đất 40
4.2. Đánh giá công tác chuyển QSDĐ trên địa bàn thi trấn Cao Lộc 42
4.2.1. Đánh giá công tác chuyển đổi QSDĐ trên địa bàn thi trấn Cao Lộc
giai đoạn 2011 - 2013 42
4.2.2. Đánh giá công tác chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn thị trấn Cao
Lộc giai đoạn 2011-2013 43
4.2.3. Đánh giá công tác cho thuê, cho thuê lại QSDĐ trên địa bàn thị
trấn Cao Lộc giai đoạn 2011-2013 44
4.2.4. Đánh giá công tác tặng cho QSDĐ trên địa bàn thị trấn Cao Lộc
giai đoạn 2011 – 2013 44
4.2.5. Đánh giá công tác để thừa kế QSDĐ trên địa bàn thị trấn Cao Lộc
giai đoạn 2011 – 2013 46
4.2.6. Đánh giá công tác thế chấp bằng giá trị QSDĐ trên địa bàn thị trấn
giai đoạn 2011 – 2013 47
4.2.7. Đánh giá công tác bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ trên địa bàn thị trấn
giai đoạn 2011– 2013 48
4.2.8. Đánh giá công tác góp vốn bằng giá trị QSDĐ trên địa bàn thị trấn
giai đoạn 2011- 2013 49
4.2.9. Tổng hợp và đánh giá kết quả thực hiện các hình thức chuyển
quyền sử dụng đất tại thị trấn Cao Lộc 2011-2013 50
4.3. Đánh giá sự hiểu biết của người dân thị trấn Cao Lộc về chuyển QSDĐ
51
4.3.1. Đánh giá sự hiểu biết của người dân thị trấn Cao Lộc về những

quy định chung của chuyển QSDĐ theo số liệu điều tra 51



75
4.3.2. Đánh giá sự hiểu biết của người dân thị trấn Cao Lộc về các hình
thức chuyển QSDĐ 53
4.3.3. Tổng hợp sự hiểu biết của người dân thị trấn Cao Lộc về các hình
thức chuyển QSDĐ 62
PHẦN 5: KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 65
5.1. Kết luận 65
5.2. Đề nghị 66




76
DANH MỤC VIẾT TẮT

Từ, cụm từ Nghĩa của từ, cụm từ
QSDĐ Quyền sử dụng đất
UBND Ủy ban nhân dân
CBĐC Cán bộ địa chính
CBCC Cán bộ công chức
NDSXPNN Người dân sản xuất phi nông nghiệp
VPĐKQSDĐ Văn phòng đăng ký QSDĐ

1
PHẦN 1
MỞ ĐẦU
1.1. Đặt vấn đề
Chuyển quyền sử dụng đất là một trong những quyền lợi cơ bản của
người sử dụng đất. Trên thực tế, hoạt động chuyển quyền sử dụng đất là một
hoạt động diễn ra từ xưa đến nay và tồn tại dưới nhiều hình thức rất đa dạng.
Tuy nhiên chỉ đến luật đất đai năm 1993 chuyển quyền sử dụng đất mới được
quy định một cách có hệ thống về các hình thức chuyển quyền, cũng như trình
tự thủ tục thực hiện các quyền đó. Theo luật Đất đai 1993, người sử dụng đất
có thể tham gia 5 hình thức chuyển quyền sử dụng đất đó là: Chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế và thế chấp quyền sử dụng đất. Trong quá
trình thực hiện và sau 2 lần sửa đổi, bổ xung (vào năm 1998, 2001) hoạt động
chuyển quyền sử dụng đất thu được những thành tự đáng kể góp vốn phần
hoàn thiện công tác quản lí nhà nước về đất đai, thúc đẩy nền kinh tế Việt
Nam phát triển. Nền kinh tế này ngày càng phát triển, lĩnh vực đất đai diễn ra
ngày càng sôi động hơn và đa dạng mà luật đất đai 1993 bộc lộ nhiều điểm
không phù hợp. Chính vì vậy, Luật Đất đai 2003 ra đời nhằm khắc phục
những tồn tại của Luật đất đai 1993. Vấn đề về chuyển quyền sử dụng đất
được quy định cụ thể, chặt chẽ hơn Luật Đất đai 1993 cả về số hình thức
chuyển quyền (thêm 3 hình thức chuyển quyền sử dụng đất là tặng cho, góp
vốn và bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất) và thủ tục chuyển nhượng
cũng như nhiều vấn đề liên quan.
Huyện Cao Lộc là huyện miền núi, biên giới nằm ở phía Đông Bắc tỉnh
Lạng Sơn, cách thành phố Lạng sơn 3km về hướng Đông Bắc có diện tích là
644 km
2
điểm địa lý tự nhiên thuận lợi trong xu thế hội nhập kinh tế quốc tế,
huyện Cao Lộc có điều kiện phát triển trở thành một trung tâm kinh tế thương

mại, du lịch của tỉnh. Trong những năm qua, đặc biệt là nhiều năm trở lại đây



2
việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của Nhà nước đại diện chủ sở hữu và chủ sử
dụng đất trong quản lý và sử dụng đất đai đã đạt được nhiều thành tích đáng
kể song vẫn gặp nhiều khó khăn nhất định trong quá trình thực hiện Luật Đất
đai. Do đó, để thấy được những mặt tồn tại và yếu kém trong công tác quản lý
Nhà nước về đất đai nói chung và trong việc đảm bảo quyền lợi cũng như
nghĩa vụ của Nhà nước trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai, ta cần đánh
giá một cách khách quan trong những kết quả đã đạt được, từ đó rút ra bài học
kinh nghiệm nhằm quản lý và sử dụng đất đai một cách hiệu quả nhất.
Xuất phát từ thực tiễn và nhu cầu trên, được sự nhất trí của Ban giám
hiệu Nhà trường, Ban chủ nhiệm khoa Quản Lý Tài Nguyên, Trường Đại
học Nông Lâm Thái Nguyên, dưới sự hướng dẫn của cô giáo Th.S Ngô Thị
Hồng Gấm, em tiến hành thực hiện đề tài: “Đánh giá công tác chuyển
quyền sử dụng đất trên địa bàn thị trấn Cao Lộc, huyện Cao Lộc, tỉnh
Lạng Sơn, giai đoạn 2011 - 2013”.
1.2. Mục đích của đề tài
Đánh giá thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất tại thị trấn Cao
Lộc trong giai đoạn từ năm 2011 đến năm 2013, nhằm đưa ra những thành
tựu đạt được và những hạn chế còn tồn tại trong công tác chuyển quyền sử
dụng đất tại thị trấn và đề xuất hướng giải quyết những tồn tại đó.
1.3. Mục tiêu của đề tài
- Đánh giá được thực trạng tình hình chuyển QSDĐ trên địa bàn thị
trấn Cao Lộc giai đoạn 2011 - 2013. Cụ thể:
- Đánh giá 8 hình thức chuyển QSDĐ thông qua thu thập số liệu tại các
phòng ban chức năng.
- Đánh giá sự hiểu biết về chuyển QSDĐ thông qua bộ câu hỏi.

3
1.4. Ý nghĩa của đề tài
Thông qua thời gian thực tập sẽ giúp sinh viên tiếp cận với các công
việc thực tế tại địa phương nhằm áp dụng được các kiến thức đã được học
trong nhà trường, đồng thời làm phong phú hơn các kiến thức thực tế đặc
biệt là xung quanh những vấn đề nghiên cứu. Mặt khác, trong quá trình thực
tập tạo cơ hội khẳng định mình, từ đó sẽ làm tốt các công việc sau khi tốt
nghiệp ra trường.
- Từ quá trình nghiên cứu sẽ rút ra những kinh nghiệm trong công tác
quản lý Nhà nước về đất đai nói chung và công tác chuyển quyền sử dụng đất
nói riêng. Đề xuất những ý kiến nhằm giúp cơ quan chức năng ở địa phương
có những phương hướng trong việc giải quyết những khó khăn, vướng mắc ở
địa phương.



4
PHẦN 2
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. Cơ sở khoa học của đề tài
2.1.1. Cơ sở pháp lý của đề tài
Hiến pháp 1992;
Luật Đất đai 2003 ngày 26/11/2003;
Bộ luật Dân sự 2005;
Luật thuế sử dụng đất và nhà ở;
Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất;
Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi

hành Luật đất đai năm 2003;
Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của chính phủ về giá đất;
Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định
bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ, thu hồi đất, thực hiện QSDĐ,
trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi nhà nước thu hồi đất và giải
quyết khiếu nại về đất đai;
Thông tư liên tịch số 23/2006/TTLT/BTC-BTNMT ngày 24/3/2006 của
Bộ Tài chính - Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn xác định tiền sử
dụng đất, tiền nhận chuyển nhượng QSDĐ đã trả có nguồn gốc từ ngân sách
Nhà nước theo quy định của Chính phủ hướng dẫn thi hành luật đất đai;
Thông tư số 03/2006/TT/BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 củ Bộ Tư
pháp - Bộ Tài Nguyên và Môi trường về sửa đổi, bổ sung một số quy định
của Thông tư liên tịch số 05/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 của
Bộ Tư pháp - Bộ Tài Nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn đăng ký thế
chấp bảo lãnh bằng QSDĐ, tài sản gắn liền với đất;
Thông tư số 06/2007/TT-BTNMT ngày 02/07/2007 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường hướng dẫn thực hiện, một số điều của Nghị định số 84/2007/NĐ-CP



5
ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận
QSDĐ, thu hồi đất, thực hiện QSDĐ, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ tái định
cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại đất đai;
Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13 tháng 6
năm 2006 của Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc
công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử
dụng đất (gọi tắt là Thông tư số 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT);
Thông tư số 01/2005/TT-BTNMT ngày 13 tháng 4 năm 2005 của Bộ
Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số

181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về thi hành Luật
Đất đai (gọi tắt là Thông tư số 01/2005/TT-BTNMT);
Thông tư số 29/2004/TT-BTNMT ngày 01 tháng 11 năm 2004 của Bộ
Tài nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn lập, chỉnh lí, quản lí hồ sơ địa
chính (gọi tắt là Thông tư số 29/2004/TT-BTNMT);
Thông tư số 117/2004/TT-BTC ngày 01 tháng 11 năm 2004 của Bộ Tài
chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12
năm 2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất (gọi tắt là Thông tư số
117/2004/TT-BTC);
Thông tư số 09/2007/TT-BTNMT ngày 02/08/2007 của Bộ tài nguyên
và Môi trường hướng dẫn việc lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính.
Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất.
Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ tài nguyên
và Môi trường Quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.



6
Thông tư số 20/2010/TT-BTNMT ngày 22/10/2010 của Bộ tài nguyên
và Môi trường Quy định bổ sung về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
2.1.2. Cơ sở lý luận của đề tài
Việc chuyển QSDĐ là cơ sở cho việc thay đổi quan hệ pháp luật đất
đai. Trong quá trình sử dụng đất đai từ trước tới nay luôn luôn có sự biến
động do chuyển QSDĐ. Mặc dù, trong Luật Đất đai 1987 Nhà nước chỉ quy
định một phạm vi hạn hẹp trong việc chuyển QSDĐ như chỉ quy định cho
phép chuyển quyền sử dụng đối với đất nông nghiệp, còn khả năng chuyển

đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế các loại đất khác hầu như
bị cấm đoán; nhưng thực tế các quyền này diễn ra rất sôi động và trốn tránh
sự kiểm soát của Nhà nước.
Đến Luật Đất đai 1993, Nhà nước đã ghi nhận sự thay đổi mối quan hệ
đất đai rất toàn diện. Nhà nước đã thừa nhận đất đai có giá trị sử dụng và coi nó
là một loại hàng hoá đặc biệt, cho phép người sử dụng được quyền chuyển
quyền khá rộng rãi theo quy định của pháp luật dưới các hình thức chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế QSDĐ. Các quyền này được nêu
tại Điều 73 Luật Đất đai 1993. Tuy vậy luật đất đai 1993 đã được soạn với tinh
thần đổi mới của hiến pháp 1992 và trong quá trình thực hiện đã được bổ sung
hai lần (vào năm 1988 và năm 2001) cho phù hợp; sau 10 năm thực hiện đã thu
được nhiều kết quả đáng kể, góp phần to lớn vào công tác quản lý đất đai của
nhà nước trong thời kì đổi mới, thúc đẩy nền kinh tế Việt Nam phát triển. Song,
trong quá trình thực hiện Luật đất đai năm 1993 cũng còn bộc lộ nhiều điểm
còn chưa phù hợp với sự đổi mới và phát triển của đất nước trong thời kì Công
nghiệp hoá - Hiện đại hóa. Để khắc phục những tồn tại của Luật Đất đai 1993,
đồng thời tạo hành lang pháp lý điều chỉnh các quan hệ về đất đai, tại kỳ họp
thứ 4, Quốc hội khóa XI thông qua Luật đất đai 2003.



7
Đến Luật Đất đai 2003, Nhà nước vẫn tiếp tục mở rộng quyền được
chuyển QSDĐ của người sử dụng đất như Luật Đất đai 1993 nhưng cụ thể
hoá hơn về các quyền chuyển quyền và bổ sung thêm việc chuyển quyền dưới
hình thức tặng cho QSDĐ, góp vốn và bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ và thủ tục
cũng như nhiều vấn đề khác liên quan.
Như vậy, việc thực hiện các quyền năng cụ thể không chỉ đối với đất
nông nghiệp mà còn đối với mọi loại đất. Nhà nước chỉ không cho phép
chuyển quyền sử dụng đất trong 3 trường hợp sau:

- Đất sử dụng không có giấy tờ hợp pháp;
- Đất giao cho các tổ chức mà pháp luật quy định không được chuyển
quyền sử dụng;
- Đất đang có tranh chấp.
2.1.3. Cơ sở thực tiễn của đề tài
Nhìn nhận một cách khách quan từ lịch sử của loài người cho đến nay,
đất đai đã trở thành một thứ không thể thiếu trong cuộc sống của mỗi
người. Bắt đầu khi loài người xuất hiện đất đai là nơi con người làm nhà để ở,
là đất để trồng rau, nuôi trồng. Còn ngày nay, đất đai là một loại tài nguyên
được con người khai thác sử dụng để phát triển kinh tế - xã hội.
Đất đai là sản phẩm của tự nhiên không bao giờ mất đi và cũng không
thể có bất cứ một thứ nào có thể thay thế được. Quan hệ đất đai ngày càng trở
nên quan trọng, gắn liền với sự phát triển của xã hội. Cần phải có sự xác lập
rõ ràng đối với mỗi người sử dụng đất để đảm bảo sự công bằng cũng như để
đảm bảo cho đất đai được bảo vệ không làm tổn hại đến tài nguyên vô cùng
quý giá này.
Trước kia khi pháp luật đất đai chưa công nhận đất là một loại tài sản,
một loại hàng hóa đặc biệt có thể trao đổi trên thị trường, thì đất đai chưa
thực sự phát huy được tiềm năng của nó, người dân tự do trao đổi mua bán



8
mà Nhà nước không thể kiểm soát được, đây là một trong những vấn đề gây
khó khăn cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai. Chính trong quá trình
hình thành, phát triển, đổi mới của xã hội, đất đai ngày càng trở nên quan
trọng, chúng ta đã đánh giá đúng được mức độ quan trọng của đất không chỉ
là trên lĩnh vực lãnh thổ quốc gia mà còn trong sự phát triển hàng ngày của
con người. Hiến pháp và pháp luật về đất đai được Nhà nước ban hành đã
trở thành một động lực cho sự phát triển kinh tế đất nước nói chung và của

mỗi người dân nói riêng.
Cùng với sự phát của toàn cầu, Việt Nam cũng đang dần đổi mới với xu
thế công nghiệp hóa - hiện đại hoá đất nước. Xã hội ngày càng phát triển, thị
trường đất đai ngày càng sôi động vì vậy nhu cầu chuyển QSDĐ của người sử
dụng cũng như công tác quản lý nhà nước trong lĩnh vực này là một tất yếu
khách quan nhằm đạt tới một sự phát triển cao hơn, phù hợp hơn nhằm đáp
ứng yêu cầu ngày càng cao của người sử dụng cũng như của toàn xã hội.
2.2. Khái quát về chuyển QSDĐ
Luật đất đai 2003 quy định có 8 hình thức chuyển QSDĐ đó là: chuyển
đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ, thế
chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị QSDĐ.
2.2.1. Các hình thức chuyển QSDĐ
2.2.1.1. Quyền chuyển đổi QSDĐ
Chuyển đổi QSDĐ là phương thức đơn giản nhất của việc chuyển
QSDĐ. Hành vi này chỉ bao hàm hành vi “đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể sử
dụng đất, nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc
phục tình trạng manh mún, phân tán đất đai hiện nay.
- Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp phải
là người cùng một xã, phường, thị trấn với người chuyển đổi. (Điều 99 Nghị
định 181/2004/NĐ-CP và Điều 113 Luật Đất đai 2003)[2], [1].



9
- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được nhà nước giao
đất hoặc do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho
QSDĐ hợp pháp từ người khác thì được chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp đó
cho hộ gia đình, cá nhân khác trong cùng một xã, phường, thị trấn thuận tiện
cho sản xuất nông nghiệp. (Điều 102 Nghị định 181/2004/NĐ-CP)[2].
- Hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp theo chủ trương

chung về “Dồn điền đổi thửa” thì không phải nộp thuế thu nhập từ việc
chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, lệ phí đo đạc. (Điều 102 Nghị định
181/2004/NĐ-CP)[2], [4].
2.2.1.2. Quyền chuyển nhượng QSDĐ
Chuyển nhượng QSDĐ là hình thức phổ biến nhất của việc chuyển
QSDĐ. Nó là việc chuyển QSDĐ cho người khác trên cơ sở có giá trị. Trong
trường hợp này người nhận đất phải trả cho người chuyển quyền sử dụng một
khoản tiền hoặc hiện vật ứng với mọi chi phí mà họ đã bỏ ra để có được
QSDĐ và tất cả chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất đó.
Hiện nay, Luật Đất đai 2003 cho phép chuyển nhượng QSDĐ rộng rãi
khi đất có đủ 4 điều kiện đã nêu ở Điều 106 trên đây, cụ thể:
- Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng
QSDĐ trừ các trường hợp quy định tại Điều 103 Nghị định số 181/2004/NĐ-
CP như sau:
+ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận
tặng cho QSDĐ đối với trường hợp mà nhà nước không cho phép chuyển
nhượng, tặng cho QSDĐ.
+ Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng QSDĐ chuyên
trồng lúa nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá
nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt.



10
+ Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không
được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ chuyên trồng lúa nước.
+ Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng
cho QSDĐ ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu
phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng; trong khu vực rừng phòng hộ nếu

không sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó.
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng
QSDĐ trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế [4].
2.2.1.3. Quyền cho thuê và cho thuê lại QSDĐ
Cho thuê và cho thuê lại QSDĐ là việc người sử dụng đất nhường
QSDĐ của mình cho người khác theo sự thỏa thuận trong một thời gian nhất
định bằng hợp đồng theo quy định của pháp luật.
Cho thuê khác cho thuê lại là đất mà người sử dụng nhường cho người
khác là đất không có nguồn gốc từ thuê, còn đất mà người sử dụng cho thuê lại
là đất có nguồn gốc từ thuê. Trong Luật Đất đai 1993 thì việc cho thuê lại chỉ
diễn ra với đất mà người sử dụng đất đã thuê của Nhà nước trong một số trường
hợp nhất định, còn trong Luật Đất đai 2003 thì không cấm việc này. [4].
2.2.1.4. Quyền tặng cho QSDĐ
Tặng cho QSDĐ là một hình thức chuyển quyền QSDĐ cho người khác
theo quan hệ tình cảm mà chủ sử dụng không thu lại tiền hay hiện vật nào. Nó
thường diễn ra theo quan hệ huyết thống, tuy nhiên cũng không loại trừ ngoài
quan hệ này.
Tặng cho QSDĐ là một hình thức chuyển quyền không phải là mới
nhưng trước đây không có trong luật nên khi thực tiễn phát sinh người ta cứ
áp dụng những quy định của hình thức thừa kế sang để thực hiện.
Đây cũng là một hình thức đặc biệt của chuyển nhượng QSDĐ mà
người chuyển quyền không thu lại tiền hoặc hiện vật. Tuy nhiên, để tránh lợi



11
dụng trường hợp này để trốn thuế nên Nhà nước đã quy định cụ thể những
trường hợp nào được phép tặng cho không phải chịu thuế chuyển quyền hoặc
thuế thu nhập và những trường hợp nào vẫn phải chịu những loại thuế này [4].
2.2.1.5. Quyền thừa kế QSDĐ

Thừa kế QSDĐ là việc người sử dụng đất khi chết đi để lại QSDĐ của
mình cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật.
Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng,
nội dung của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa
chính trị xã hội.
Từ Luật Đất đai 1993 trở đi Nhà nước thừa nhận QSDĐ có giá trị và
cho phép người sử dụng đất chuyển quyền sử dụng rộng rãi theo quy định của
pháp luật. Từ đó QSDĐ được coi như một tài sản dân sự đặc biệt nên người
sử dụng đất có quyền để thừa kế. Vì vậy, quyền này chủ yếu tuân theo quy
định của Luật Dân sự về để thừa kế.
Nguyên tắc chung:
Nếu những người được hưởng thừa kế QSDĐ của người đã mất mà
thỏa thuận được thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải căn cứ vào di chúc
mà chia;
- Nếu toàn bộ di chúc hợp pháp hoặc phần nào của di chúc hợp pháp thì
chia theo di chúc;
- Nếu không có di chúc hoặc toàn bộ di chúc không hợp pháp hoặc phần
nào không hợp pháp thì chia những phần không hợp pháp theo pháp luật;
- Chia theo pháp luật là chia theo ba hàng thừa kế, người trong cùng
một hàng được hưởng như nhau, chỉ khi không có người này ở hàng trước thì
người đứng hàng sau mới được hưởng:
- Hàng 1 gồm: Vợ, chồng, mẹ đẻ, mẹ nuôi, bố nuôi, con đẻ, con nuôi
của người đã chết



12
- Hàng 2 gồm: Ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột,
em ruột của người đã chết
- Hàng 3 gồm: Cụ nội, cụ ngoại của người đã chết, bác ruột, chú ruột,

cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người đã chết, cháu ruột của người chết mà
người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, dì ruột, cô ruột.
2.2.1.6. Quyền thế chấp bằng giá trị QSDĐ
Thế chấp QSDĐ là việc người sử dụng đất mang QSDĐ của mình đến
thế chấp cho một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân nào đó theo
quy định của pháp luật để vay tiền hay chịu mua hàng hóa trong một thời gian
theo thỏa thuận. Vì vậy, người ta còn gọi thế chấp là chuyển quyền nửa vời.
Thế chấp QSDĐ trong quan hệ tín dụng là một quy định đã giải quyết
được một số vấn đề cơ bản sau:
- Tạo điều kiện thuận lợi cho các hộ gia đình và cá nhân được vay vốn
phát triển sản xuất, đáp ứng nhu cầu cấp thiết chính đáng của người lao động.
- Tạo cơ sở pháp lý và cơ sở thực tế cho ngân hàng và tổ chức tín
dụng cũng như những người cho vay khác thực hiện được chức năng và
quyền lợi của họ [4].
2.2.1.7. Quyền bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ
Tương tự như quyền thế chấp QSDĐ, quyền bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ
là quyền mà người sử dụng đất sử dụng giá trị QSDĐ của mình để bảo lãnh cho
một người khác vay vốn hay mua chịu hàng hóa khi chưa có tiền trả ngay. Do
đó, những quy định về quyền bảo lãnh tương tự như quyền thế chấp. [4].
2.2.1.8. Quyền góp vốn bằng giá trị QSDĐ
Quyền góp vốn bằng giá trị QSDĐ là việc người sử dụng đất có quyền
coi giá trị QSDĐ của mình như một tài sản dân sự đặc biệt để góp vốn với
người khác để cùng hợp tác sản xuất kinh doanh. Việc này có thể xảy ra giữa



13
hai hay nhiều đối tác và rất linh động, các đối tác có thể góp đất, tiền, hoặc là
sức lao động, máy móc… theo thỏa thuận.
Quy định này tạo cơ hội cho sản xuất hàng hóa phát triển. Đồng thời,

các đối tác có thể phát huy các sức mạnh riêng của mình, từ đó thành sức
mạnh tổng hợp để nâng cao hiệu quả sử dụng đất nói riêng và sản xuất, kinh
doanh nói chung [4].
2.2.2. Một số quy định chung về chuyển QSDĐ
2.2.2.1. Điều kiện để được thực hiện chuyển QSDĐ
Khi người sử dụng đất thuộc các đối tượng được chuyển quyền muốn
thực hiện các quyền chuyển QSDĐ thì phải đảm bảo 4 điều kiện quy định tại
Điều 106 Luật Đất đai 2003 như sau:
- Có giấy chứng nhận QSDĐ
- Đất không có tranh chấp
- QSDĐ không bị kê biên để đảm bảo thi hành án
- Trong thời hạn sử dụng đất
2.2.2.2. Thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất
Thời điểm mà người sử dụng đất được thực hiện các quyền của mình
cũng được quy định tại Điều 98 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP như sau:
- Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ, thế chấp, bảo lãnh,
góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai đối
với đất do Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê, cho phép chuyển
mục đích sử dụng phải nộp tiền sử dụng đất được quy định như sau:
+ Trường hợp người sử dụng đất không được phép chậm thực hiện
nghĩa vụ tài chính hoặc không được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì chỉ được
thực hiện các quyền của người sử dụng đất kể từ khi thực hiện xong nghĩa vụ
tài chính theo quy định của pháp luật;



14
+ Trường hợp người sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm
quyền quyết định cho chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc cho ghi nợ

nghĩa vụ tài chính thì được thực hiện các quyền của người sử dụng đất kể từ
khi có quyết định đó;
+ Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài
chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật thì
được thực hiện các quyền của người sử dụng đất kể từ khi có quyết định giao
đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, ký hợp đồng thuê đất.
- Thời điểm hộ gia đình, cá nhân được thực hiện các quyền chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho QSDĐ, thế chấp, bảo lãnh, góp
vốn bằng QSDĐ theo quy định của pháp luật về đất đai đối với đất nông
nghiệp do Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất được xác định từ khi
quyết định giao đất có hiệu lực thi hành.
- Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển
nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho QSDĐ, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng
QSDĐ theo quy định của pháp luật về đất đai đối với đất chuyển hình thức
thuê đất sang hình thức giao đất được xác định từ khi thực hiện xong nghĩa vụ
tài chính theo quy định của pháp luật.
- Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ, thế chấp, bảo lãnh,
góp vốn bằng QSDĐ theo quy định của pháp luật về đất đai đối với trường
hợp được miễn nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật được xác định
từ khi có quyết định giao đất, ký hợp đồng thuê đất.
- Thời điểm người thực hiện dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán
và cho thuê được chuyển nhượng QSDĐ thực hiện như sau: Tổ chức kinh tế,
người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài
sử dụng đất thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho



15
thuê chỉ được phép chuyển nhượng QSDĐ đối với diện tích đất đã hoàn thành

việc đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án được xét duyệt; trường hợp dự án đầu tư
xây dựng nhà ở có dự án thành phần thì được phép chuyển nhượng QSDĐ sau
khi đã hoàn thành việc đầu tư theo dự án thành phần của dự án đầu tư được xét
duyệt; không cho phép chuyển nhượng QSDĐ dưới hình thức bán nền mà chưa
xây dựng nhà ở. (Điều 101 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP). [4]
2.2.2.3. Một số quy định về nhận chuyển QSDĐ
“Điều 99 Nghị định 181/2004/NĐ-CP quy định về người nhận chuyển
quyền sử dụng đất như sau:
* Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định như sau:
a) Hộ gia đình, cá nhân được nhận QSDĐ nông nghiệp thông qua
chuyển đổi QSDĐ quy định tại khoản 2 điều 114 của Luật Đất đai và điều
102 của Nghị định này;
b) Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển QSDĐ
thông qua nhận chuyển nhượng QSDĐ trừ trường hợp quy định tại điều 103
của nghị định này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận QSDĐ
thông qua nhận chuyển nhượng QSDĐ trong khu công nghệ cao, khu kinh tế;
c) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận QSDĐ
thông qua nhận tặng cho QSDĐ theo quy định tại điểm c khoản 2 điều 101 và
khoản 6 điều 113 của Luật Đất đai năm 2003 trừ trường hợp hợp được quy
định tại điều 103 của Nghị định này;
d) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận QSDĐ
thông qua nhận thừa kế QSDĐ;
e) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc trường hợp quy định tại
Điều 121 của Luật Đất đai năm 2003 được nhận QSDĐ thông qua mua nhà ở,
nhận thừa kế nhà ở, được tặng cho nhà ở gắn liền với QSDĐ ở;



16
f) Tổ chức kinh tế là pháp nhân mới được hình thành thông qua góp vốn

bằng giá trị QSDĐ được nhận QSDĐ từ người tham gia góp vốn;
g) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo,
người Việt Nam định cư ở nước ngoài nhận QSDĐ thông qua việc Nhà nước
giao đất;
h) Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước
ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài được nhận QSDĐ thông qua việc
nhà nước cho thuê đất;
i) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo,
được nhận QSDĐ thông qua việc Nhà nước công nhận QSDĐ đối với đất
đang được sử dụng ổn định;
k) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người
Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài được
nhận QSDĐ theo kết quả hoà giải về tranh chấp đất đai được UBND cấp có
thẩm quyền công nhận; thoả thuận trong hợp đồng thế chấp, bảo lãnh để xử lý
nợ, quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết
tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai; quyết định hoặc bản án của toà án
nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án; văn bản công nhận kết
quả đấu giá QSDĐ phù hợp với pháp luật; văn bản về chia tách QSDĐ phù hợp
với pháp luật đối với hộ gia đình hoặc nhóm người có chung QSDĐ;
* Tổ chức là pháp nhân mới được hình thành thông qua việc chia tách
hoặc sáp nhập theo quyết định của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền hoặc văn
bản về việc chia tách hoặc sáp nhập tổ chức kinh tế phù hợp với pháp luật
được nhận QSDĐ từ các tổ chức là pháp nhân bị chia tách hoặc sáp nhập.
* Người nhận chuyển QSDĐ phải sử dụng đúng mục đích đã được xác
định trong thời hạn sử dụng đất.