QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT ĐẾN NĂM 2020, KẾ HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤTTHỜI KỲ (20112015) THỊ TRẤN GIA RAY, HUYỆN XUÂN LỘC, TỈNH ĐỒNG NAI

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:

QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT ĐẾN NĂM 2020,
KẾ HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤTTHỜI KỲ (2011-2015)
THỊ TRẤN GIA RAY, HUYỆN XUÂN LỘC,
TỈNH ĐỒNG NAI

SVTH
MSSV
LỚP
KHÓA
NGÀNH

:
:
:
:
:

LÊ TRUNG TÍN
08124082
DH08QL
2008 - 2012
Quản Lý Đất Đai

-TP. Hồ Chí Minh, tháng 7 năm 2012-

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN
BỘ MÔN QUY HOẠCH

LÊ TRUNG TÍN

QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT ĐẾN NĂM 2020,
KẾ HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT THỜI KỲ (2011-2015)
THỊ TRẤN GIA RAY, HUYỆN XUÂNLỘC,
TỈNH ĐỒNG NAI

Giáo viên h
(

a ch

ng d n: PGS.TS. Hu nh Thanh Hùng
c

quan: Tr

ng đ

ih

c Nông lâm TP. H

Chí Minh)

Ký tên: …………………


LỜI CẢM ƠN
Trước tiên em xin chân thành cảm ơn ban giám hiệu trường Đại học
Nông Lâm TP. Hồ Chí Minh và các ban nghành đã tạo điều kiện cho em
hoàn thành chương trình học ở trường.
Em xin chân thành gửi lời cảm ơn sâu sắc đến các thầy cô khoa Quản
lý đất đai và TT.BĐS, đặc biệt thầy Huỳnh Thanh Hùng là người trực tiếp
hướng dẫn, đã tận tình chỉ bảo và giúp đỡ em trong suốt quá trình làm luận
án tốt nghiệp..
Đồng thời em xin chân thành cảm ơn các anh chị Phòng Tài nguyên
Môi trường huyện Xuân Lộc, tỉnh Đồng Nai đã hướng dẫn đóng góp và cung
cấp những tài liệu quý báu trong thời gian em thực tập.
Cảm ơn bạn bè đã động viên chân tình, tạo điều kiện giúp đỡ cho tôi
rất nhiều trong quá trình thực hiện luận án.
Và con xin đươc gửi lòng biết ơn sâu sắc đến ba má cũng như những
người thân trong gia đình đã hết lòng yêu thương, động viên và tạo điều kiện
giúp đỡ con trong quá trình học tập cũng như hoàn thành tốt luận án tốt
nghiệp này.
Cuối cùng, em xin chúc các thầy cô trường Nông Lâm, các anh chị
phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Xuân Lộc và các bạn dồi dào sức
khoẻ, gặt hái được nhiều thành công tốt đẹp trong công tác.

Lê Trung Tín

                                                                          Trang i 

 

TÓM TẮT
Sinh viên thực hiện: Lê Trung Tín, Khoa Quản lý đất đai & Bất động sản,
Trường Đại Học Nông Lâm Thành Phố Hồ Chí Minh.
Đề tài: “quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020, kế hoạch sử dụng đất thời
kỳ (2011-2015) thị trấn Gia Ray, huyện Xuân Lộc, tỉnh Đồng Nai”.
Giáo viên hướng dẫn: PGS.TS. Huỳnh Thanh Hùng.
Thị trấn Gia Ray là cửa ngõ phía Đông Nam của tỉnh Đồng Nai, nơi giao
nhau của các tuyến giao thông huyết mạch, nên Gia Ray có vị trí rất quan trọng
trong phát triển kinh tế. Vì vậy, để khai thác có hiệu quả nguồn tài nguyên đất,
phân bổ quỹ đất cho các ngành, quản lý và sử dụng đất hiệu quả, bền vững,
chuyển dịch cơ cấu kinh tế, phục vụ mục tiêu phát triền kinh tế xã hội, không
ngừng nâng cao đời sống của nhân dân trong phường thì công tác quy hoạch sử
dụng đất là rất cần thiết.
Đề tài được thực hiện trên cơ sở áp dụng các quy định về lập quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất đai theo Luật đất đai 2003; Thông tư số 19/2009/TT-BTNMT
ngày 02/11/2009 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết việc lập, điều
chỉnh và thẩm định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; Nghị định số 69/NĐ-CP ngày
13/8/2009 của Chính phủ quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu
hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
Thông qua quá trình thu thập tài liệu, số liệu, bản đồ và khảo sát thực địa,
đề tài đã tiến hành phân tích, đánh giá điều kiện tự nhiên, thực trạng phát triển
kinh tế xã hội, tiềm năng đất đai, tiến hành lập phương án quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất đến năm 2020 của Thị trấn Gia Ray.
Trong quá trình thực hiện, đề tài đã sử dụng các phương pháp như: Phương
pháp điều tra thực địa, phương pháp thống kê, phương pháp chuyên gia, phương
pháp bản đồ, phương pháp kế thừa,, phương pháp dự báo. Kết quả đạt được bao
gồm:
Phương án quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020, kế hoạch sử dụng đất 5

năm (2011-2015) của Thị trấn Gia Ray.
Bản đồ QHSDĐ đến năm 2020 của Thị trấn Gia Ray tỷ lệ 1:5000
Đến năm 2020, cơ cấu sử dụng đất đai của Thị trấn có sự thay đổi: đất nông
nghiệp là 640,50 ha, giảm 182,69 ha so với hiện trạng năm 2010; đất phi nông
nghiệp là 756,49 ha tăng 314,01 ha do đất nông nghiệp chuyển qua; đất chưa sử
dụng không còn.
Quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020, kế hoạch sử dụng đất thời kỳ 20112015 là cơ sở quan trọng để địa phương làm căn cứ xây dưng kế hoạch phát triển
kinh tế và xã hội trong 5 năm tới, đóng vai trò quan trọng góp phần thúc đẩy phát
triển kinh tế – xã hội, tăng cường đầu tư vào đất, tạo cơ sở pháp lý cho công tác
quản lý đất đai trên địa bàn
                                                                          Trang ii 

 


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
Quy hoạch sử dụng đất
Kế hoạch sử dụng đất
Nghị Định
Thông Tư
Quyết Định
Trung Ương
Chính Phủ
Hiện trạng sử dụng đất
Đơn vị đất đai
Bản đồ đất
Bản đồ hiện trạng sử dụng đất
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Hộ gia đình – cá nhân
Thương mại – dịch vụ

Ủy ban nhân dân
Bộ Tài Nguyên Môi Trường

: QHSDĐ
: KHSDĐ
: NĐ
: TT
: QĐ
: TW
: CP
: HTSDĐ
: ĐVĐĐ
: BĐĐ
: BĐHTSDĐ
: GCNQSDĐ
: GĐ – CN
: TM – DV
: UBND
: BTNMT


DANH SÁCH CÁC HÌNH
Hình 3.1: Sơ đồ vị trí thị trấn Gia Ray, huyện Xuân Lộc ............................................. 14
Hình 3.2: Cơ cấu lao động thị trấn Gia Ray thời kỳ 2006-2010 ................................... 18
Hình 3.3: Biểu đồ cơ cấu sử dụng đất thị trấn Gia Ray, huyện Xuân Lộc .................... 22
Hình 3.4: Cơ cấu sử dụng đất năm 2005 và 2010 thị trấn Gia Ray - huyện Xuân Lộc –
tỉnh Đồng Nai ................................................................................................................ 27

DANH SÁCH CÁC BẢNG
Bảng 3.1: Diện tích các loại đất thị trấn Gia Ray .......................................................... 16

Bảng 3.2: Giá trị tăng thêm (GDP) của thị trấn Gia Ray .............................................. 17
Bảng 3.3: Hiện trạng giao thông thị trấn Gia Ray ......................................................... 19
Bảng 3.4: Hiện trạng đất phát triển hạ tầng thị trấn Gia Ray – huyện Xuân Lộc – tỉnh
Đồng Nai. ....................................................................................................................... 24
Bảng 3.5: Biến động các loại đất thời kỳ 2005 – 2010thị trấn Gia Ray – huyện Xuân
Lộc – tỉnh Đồng Nai. ..................................................................................................... 25
Bảng 3.6: Kết quả thực hiện QHSDĐ kỳ trước thị trấn Gia Ray – huyện Xuân Lộc –
tỉnh Đồng Nai. ............................................................................................................... 29
Bảng 3.7: Kết quả thực hiện điều chỉnh QHSDĐ phát triển hạ tầng kỳ trước thị trấn Gia
Ray – huyện Xuân Lộc – tỉnh Đồng Nai ....................................................................... 31
Bảng 3.8: Mô tả chất lượng các đơn vị đất đai .............................................................. 34
Bảng 3.9: Kết quả đánh giá thích nghi .......................................................................... 35
Bảng 3.10: Diện tích theo mức độ thích nghi của từng loại hình sử dụng đất....................... 36
Bảng 3.11: Các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật chủ yếu phát triển đô thị Gia Ray ................. 40
Bảng 3.12: So sánh phương án QHSDĐ ....................................................................... 42
Bảng 3.13: Nhu cầu sử dụng đất giao thông đến năm 2020 thị trấn Gia Ray – huyện
Xuân Lộc – tỉnh Đồng Nai .............................................................................................................45
Bảng 3.14: Diện tích các loại đất được cấp Huyện phân bổ cho thị trấn Gia Ray .........47
Bảng 3.15: Diện tích các loại đất thị trấn Gia Ray quy hoạch ...................................... 48
Bảng 3.16: Quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 thị trấn Gia Ray – huyện Xuân Lộc –
tỉnh Đồng Nai ................................................................................................................ 49
Bảng 3.17: Quy hoạch đất phát triển hạ tầng đến năm 2020 thị trấn Gia Ray – huyện
Xuân Lộc – tỉnh Đồng Nai ............................................................................................ 51
Bảng 3.18: Phân kỳ các chỉ tiêu quy hoạch sử dụng đất trong kỳ quy hoạch thị trấn Gia
Ray – huyện Xuân Lộc – tỉnh Đồng Nai ....................................................................... 54
Bảng 3.19: Phân kỳ diện tích đất chuyển mục đích trong kỳ quy hoạch thị trấn Gia Ray
– huyện Xuân Lộc – tỉnh Đồng Nai ............................................................................... 55
Bảng 3.20: Kế hoạch sử dụng đất 2011 – 2015 do cấp Huyện phân bổ thị trấn Gia Ray
– huyện Xuân Lộc – tỉnh Đồng Nai ............................................................................... 56

Bảng 3.21: Kế hoạch sử dụng đất 2011 – 2015 do thị trấn xác định thị trấn Gia Ray –
huyện Xuân Lộc – tỉnh Đồng Nai .................................................................................. 57
Bảng 3.22: Kế hoạch sử dụng đất kỳ đầu 2011 – 2010 thị trấn Gia Ray – huyện Xuân
Lộc – tỉnh Đồng Nai ...................................................................................................... 58
Bảng 3.23: Diện tích chuyển mục đích phải xin phép trong kỳ đầu 2011 – 2015 thị trấn
Gia Ray – huyện Xuân Lộc – tỉnh Đồng Nai ................................................................ 60
Bảng 3.24: Danh mục các công trình, dự án trong kỳ kế hoạch.................................... 61


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Lê Trung Tín

MỤC LỤC
Trang

LỜI CẢM ƠN...................................................................................................................i
TÓM TẮT....................................................................................................................... ii
ĐẶT VẤN ĐỀ.................................................................................................................1
PHẦN I: TỔNG QUAN ................................................................................................3
I.1. LƯỢC SỬ CÔNG TÁC QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT .......................................3
I.2. LƯỢC SỬ VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU .................................................................5
I.3 CƠ SỞ LÝ LUẬN ......................................................................................................5
I.4. KHÁI QUÁT ĐỊA BÀN NGHIÊN CỨU .............................................................111
PHẦN II: NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ................................12
II.1. NỘI DUNG ............................................................................................................12
II.2. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ........................................................................ 12 
PHẦN III: KẾT QUẢ THẢO LUẬN ........................................................................14
III.1. ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG ..........................14

III.1.1. ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN ...................................................................................14
III.1.2. THỰC TRẠNG PHÁT TRIỂN KINH TẾ – XÃ HỘI ......................................17
III.1.3. ĐÁNH GIÁ CHUNG VỀ ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ - XÃ HỘI VÀ
MÔI TRƯỜNG............................................................................................................200
III.2. TÌNH HÌNH QUẢN LÝ SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI ..................................................21
III.2.1. TÌNH HÌNH QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI .................................................................21
III.2.2. HIỆN TRẠNG SỬ DỤNG ĐẤT VÀ BIẾN ĐỘNG CÁC LOẠI ĐẤT ............22
III.2.3. ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ THỰC HIỆN QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT KỲ TRƯỚC ...29
III.3. ĐÁNH GIÁ TIỀM NĂNG ĐẤT ĐAI VÀ ĐỊNH HƯỚNG DÀI HẠN SỬ DỤNG
ĐẤT ...............................................................................................................................33
III.3.1. ĐÁNH GIÁ TIỀM NĂNG ĐẤT ĐAI ...............................................................33
III.3.2. ĐỊNH HƯỚNG DÀI HẠN SỬ DỤNG ĐẤT ......................................................37
III.4. PHƯƠNG ÁN QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT ..................................................38
III.4.1. ĐỊNH HƯỚNG PHÁT TRIỂN KINH TẾ - XÃ HỘI TRONG THỜI KỲ QUY
HOẠCH .........................................................................................................................38
III.4.2. PHƯƠNG ÁN QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT ..............................................41
III.4.3. ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG CỦA PHƯƠNG ÁN QUY HOẠCH SỬ DỤNG
ĐẤT ĐẾN KINH TẾ - XÃ HỘI....................................................................................52
III.4.4. PHÂN KỲ QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT ....................................................53
III.4.5. LẬP KẾ HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT KỲ ĐẦU ..................................................56
 
 


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Lê Trung Tín

III.5. GIẢI PHÁP TỔ CHỨC THỰC HIỆN QUY HOẠCH, KẾ HOẠCH SỬ DỤNG
ĐẤT ...............................................................................................................................62

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ...................................................................................655

 
 


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Lê Trung Tín

ĐẶT VẤN ĐỀ
Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, thành
phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, địa bàn xây dựng và phát triển dân
sinh, kinh tế xã hội, quốc phòng và an ninh. Vai trò của đất đai đối với con người và
các hoạt động sống trên trái đất rất quan trọng. Xã hội càng phát triển nhu cầu sử dụng
đất càng cao, trong khi đó đất đai có hạn và ngày càng trở nên quý giá. Chính vì vậy
mà việc sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả và bền vững luôn là nhu cầu cấp thiết, đòi hỏi
phải cân nhắc kỹ càng và hoạch định khoa học.
Chính lẽ đó, tại chương II Điều 18, Hiến pháp nước Cộng Hoà Xã Hội Chủ Nghĩa
Việt Nam năm 1992 quy định: “ Đất đai là sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất
quản lý. Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật, đảm bảo
sử dụng đất đúng mục đích và có hiệu quả.”
Luật đất đai năm 2003, tại chương I, Điều 5 quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn
dân do nhà nước đại diện chủ sở hữu” và “Nhà nước thực hiện quyền định đoạt đối với
đất đai thông qua quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất”. Trong luật đất đai năm 2003, tại
chương II, Điều 25 quy định việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đât đai được thực
hiện ở 4 cấp là cấp cả nước, cấp tỉnh, cấp huyện, cấp xã. Quy hoạch cấp trên phân khai
các chỉ tiêu sử dụng đất cho quy hoạch cấp dưới, quy hoạch cấp dưới cụ thể hoá các
chỉ tiêu phân khai của cấp trên và xác định các chỉ tiêu cho phát triển kinh tế - xã hội
của cấp đó.

Như vậy, QHSDĐĐ có ý nghĩa đặc biệt quan trọng không chỉ trước mắt mà cả
lâu dài. Căn cứ vào đặc điểm về điều kiện tự nhiên, phương hướng, nhiệm vụ và mục
tiêu phát triển kinh tế xã hội của mỗi vùng lãnh thổ, QHSDĐĐ được tiến hành nhằm
tạo cơ sở để bố trí sử dụng đất hợp lý, có hiệu quả, bảo vệ môi trường đồng thời đáp
ứng nhu cầu thống nhất quản lý nhà nước về đất đai.
Quy hoạch sử dụng đất huyện Xuân lộc đến năm 2010 đã được triển khai xây
dựng từ năm 1998, sau đó tiến hành điều chỉnh vào năm 2003 và gần nhất là năm
2008. Trên cơ sở quy hoạch cấp huyện, cấp xã cũng được xây dựng và điều chỉnh quy
hoạch theo từng mốc thời gian tương ứng. Quá trình thực hiện 10 năm qua đã giúp cho
công tác quản lý, sử dụng đất ở địa phương đi vào nề nếp và mang lại hiểu quả thiết
thực, làm tăng giá trị và sử dụng bền vững tài nguyên đất đai, tạo điều kiện thuận lợi
cho các ngành phát triển, góp phần quan trọng thúc đẩy kinh tế - xã hội phát triển. Tuy
nhiên, đến hết 2010 thì quy hoạch sử dụng đất thị trấn Gia Ray, cũng như các xã đều
hết thời gian thực hiện, trong khi dự báo giai đoạn 2010 – 2020 kinh tế - xã hội sẽ
phát triển với tốc độ cao và có nhiều biến đổi so với giai đoạn 2001 – 2010. Do vậy, để
đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội của địa phương và tạo cơ sở pháp lý cho
công tác quản lý đất đai một cách bền vững, thì việc lập Quy hoạch sử dụng đất đến
năm 2020 và kế hoạch sử dụng đất 5 năm (2011-2015) của thị trấn Gia Ray là việc làm
cần thiết.
Xuất phát từ thực tế đó, chúng tôi thực hiện đề tài: “Quy hoạch sử dụng đất đến
năm 2020, kế hoạch sử dụng đất thời kỳ (2011-2015) thị trấn Gia Ray, huyện
Xuân Lộc, tỉnh Đồng Nai”.

Trang 1 
 


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Lê Trung Tín

MỤC ĐÍCH NGHIÊN CỨU ĐỀ TÀI
 Phân bổ sử dụng đất cho các ngành, đáp ứng được yêu cầu sử dụng đất hiện
tại và trong tương lai.
 Làm cơ sở để quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật, đảm bảo sử dụng
tài nguyên đất đai hợp lý, tiết kiệm, có hiệu quả và bền vững. 
ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU
Đối tượng nghiên cứu
 Đất đai, các nhân tố ảnh hưởng đến quá trình sử dụng đất.
 Đối tượng sử dụng đất và các quy luật phát triển kinh tế xã hội.
Phạm vi nghiêm cứu:
 Không gian: quỹ đất tự nhiên của thị trấn Gia Ray, huyện Xuân Lộc, tỉnh
Đồng Nai.
 Thời gian: nghiên cứu trong giai đoạn 2011- 2020
 Giới hạn nội dung: chuyên đề chỉ dừng lại ở lập phương án quy hoạch sử
dụng đất đến 2020 và kế hoạch sử dụng đất chi tiết kỳ đầu đến 2015.

Trang 2 
 


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Lê Trung Tín

PHẦN I: TỔNG QUAN
I.1. LƯỢC SỬ CÔNG TÁC QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT
Ở nước ta công tác quy hoạch sử dụng đất thực hiện theo ngành và lãnh thổ ở tất cả
các cấp và toàn quốc đến địa phương, các vùng chuyên canh nông – lâm trường và xí
nghiệp. Công tác quy hoạch được tiến hành vào đầu thập niên 60 và trải qua các giai đoạn

sau:
I.1.1. Trước năm 1975
Ở miền Bắc: Bộ nông trường đã tiến hành chỉ đạo cho các nông trường lập quy
hoạch sản xuất, những quy hoạch này đáp ứng được cho công tác bố trí sản xuất cho
các nông trường quốc doanh nhưng các phương án quy hoạch không được phê duyệt
nên tính khả thi và tính pháp lý không cao.
Ở miền Nam: Chế độ cũ có xây dựng dự án phát triển kinh tế hậu chiến với ý đồ
là dự án sẽ tiến hành quy hoạch phát triển sau chiến tranh, kết quả là ở miền Nam hình
thành khu công nghiệp Biên Hòa 1.
Hạn chế: QH chủ yếu phục vụ cho nông trường và hợp tác xã nông nghiệp.
I.1.2. Từ năm 1976 – 1980
Thông qua Nghị Quyết Trung Ương II khoá IV, Nhà nước thành lập Uỷ ban phân
vùng kinh tế Trung Ương và ở các Tỉnh thành lập ban phân vùng kinh tế. Kết quả là
phân được các vùng kinh tế: Nông nghiệp, lâm nghiệp, chế biến thực phẩm của cả
nước, đặc biệt phân được 07 vùng kinh tế trọng điểm: Vùng đồi núi phía bắc, vùng
đồng bằng Sông Hồng, vùng Bắc Trung Bộ, vùng duyên hải Trung Bộ, vùng Tây
Nguyên, vùng Đông Nam Bộ và vùng đồng bằng Sông Cửu Long.
Hạn chế: trong giai đoạn này đã xây dựng được phương án phân vùng trong
nông – lâm nghiệp cho 41 tỉnh – thành phố. Chủ yếu cho 02 loại đất nông nghiệp và
lâm nghiệp, các loại khác ít được chú ý.
I.1.3. Từ năm 1981 – 1986
Có Đại hội Đảng Cộng Sản Việt Nam toàn quốc lần thứ V và ban hành văn kiện
có nội dung: xúc tiến công tác nghiên cứu điều tra cơ bản, làm cơ sở lập tổng sơ đồ
phát triển và phân bố lực lượng sản xuất toàn quốc (QH cấp quốc gia), sơ đồ phát triển
và phân bố lực lượng sản xuất của các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương và các bộ
ngành trung ương (QH cấp tỉnh).
Kết quả là đối tượng đất đai trong quy hoạch được mở rộng: nghiên cứu về đất
phát triển không gian đô thị, đất giao thông, đất khu công nghiệp…tài liệu điều tra cơ
bản khá phong phú, đồng bộ, có đánh giá nguồn lực (nội và ngoại lực) và xét trong
mối quan hệ vùng, có lượng toán vốn đầu tư, hiệu quả của quy hoạch, nội dung

QHSDĐ chính thức trở thành một chương mục trong báo cáo quy hoạch.
Hạn chế: Chỉ có quy hoạch cấp toàn quốc, cấp tỉnh riêng quy hoạch cấp huyện,
xã chưa được đề cập đến.
I.1.4. Từ năm 1987 đến trước Luật đất đai 1993
Nhà nước quản lý đất đai theo kế hoạch và quy hoạch (Luật đất đai 1987), hình
thành một loại quy hoạch mới gọi là Quy hoạch sử dụng đất đai mà trước đây chưa có.
Trong thời kỳ này, Tổng cục QLRĐ ban hành Thông tư 106/QH-KH/RĐ ngày
15/04/1991 về việc hướng dẫn Luật 1998 và QHSDĐ cấp xã.
Năm 1992 ban hành tài liệu về tập huấn và hướng dẫn lập quy hoạch – kế hoạch
Trang 3 
 


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Lê Trung Tín

Hạn chế: phương pháp luận không chặt chẽ, do tính khả thi về mặt thực tiễn và
pháp lý chưa cao.
I.1.5. Từ năm 1993 đến trước Luật Đất đai 2003
Luật Đất đai 1993 ra đời làm cơ sở pháp lý của QHSDĐ thuận lợi đặc biệt là các
văn bản dưới luật được ban hành (NĐ34/CP: xác định chức năng của Tổng cục địa
chính hình thành một hệ thống tổ chức từ trung ương đến địa phương, NĐ68/CP: đây
là nghị định lần đầu tiên của Việt Nam Chính phủ ban hành chỉ đạo công tác lập Quy
hoạch, Kế hoạch sử dụng đất các cấp, Thông tư 1814/TCĐC: hướng dẫn công tác lập
QH, KHSDĐ của cấp tỉnh, huyện, xã; Thông tư 1842/TCĐC: hướng dẫn công tác lập
Quy hoạch, kế hoạch các cấp thay cho Thông tư 1814).
Thời kỳ này thuận lợi về mặt pháp lý, tổ chức bộ máy, quy trình, nội dung và
phương pháp lập QHSDĐ các cấp, đã xúc tiến công tác lập QHSDĐ rộng khắp.
Kết quả đạt được đã lập KHSDĐ 5 năm của cả nước, lập QHSDĐ định hướng

toàn quốc đến năm 2010.
Hạn chế: công tác lập quy hoạch-kế hoạch mang tính chất nội bộ, ít công khai và
chưa phân tích đánh giá được hiểu quả kinh tế cũng như tổ chức thực hiện quy hoạch
còn hạn chế.
I.1.6. Từ năm 2003 đến nay
Luật Đất đai ngày 26 tháng 11 năm 2003 (có hiệu lực thi hành ngày 01/7/2004).
Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về thi
hành Luật Đất đai.
Thông tư 30/2004/TT-BTNMT ngày 01 tháng 11 năm 2004 về việc hướng dẫn
lập, điều chỉnh và thẩm định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
Quyết định 04/2005/TT-BTNMT ngày 30/6/2005 về việc ban hành quy trình lập
và điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
Quyết định 10/2005/QĐ-BTNMT ngày 24/10/2005 về việc ban hành định mức
kinh tế - kỹ thuật lập và điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
Thông tư 04/2006/TT-BTNMT ngày 22/05/2006 của Bộ Tài Nguyên và Môi
Trường hướng dẫn tính đơn giá dự toán, xây dựng dự toán kinh phí thực hiện lập và
điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Thủ tướng Chính phủ về quy định
bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.
Thông tư 19/2009/TT-BTNMT ngày 02/11/2009 của Bộ Tài nguyên và Môi Trường
về việc quy định chi tiết việc lập, điều chỉnh và thẩm định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
Thông tư 06/2010/TT-BTNMT ngày 15/3/2010 của Bộ Tài nguyên và Môi
trường về việc ban hành định mức kinh tế - kỹ thuật lập và điều chỉnh quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất.
Nội dung mới:
- Hệ thống lập QHSDĐ chia làm 5 cấp : toàn quốc, tỉnh, huyện, xã và khu kinh tế khu công nghệ cao.
- Thời kỳ lập QHSDĐ: 10 năm.
- Kế hoạch sử dụng đất 5 năm thống nhất tất cả các cấp.

Trang 4 

 


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Lê Trung Tín

- Kế hoạch sử dụng đất phân kỳ 2 giai đoạn: kế hoạch sử dụng đất kỳ đầu (5 năm
đầu), kế hoạch sử dụng đất kỳ cuối (5 năm cuối).
- Điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
- Đa phương án.
- Phân khai, chỉ tiêu phân khai.
- Hiệu quả sử dụng đất, giải pháp tổ chức thực hiện.
- QHSDĐ chi tiết cấp xã dân chủ, công khai.
Hiện nay các tỉnh thành trên cả nước đều triển khai đồng loạt, chỉ tiêu các cấp
quy hoạch thể hiện khác nhau về quy trình và nội dung, cấp trên mang tính tổng thể,
cấp dưới mang tính chất chi tiết.
Ưu điểm: Luật nêu rõ quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng đất trong thị
trường bất động sản, xác định rõ nội dung, trách nhiệm, thẩm quyền lập, điều chỉnh và
xét duyệt quy hoạch cũng như công bố quy hoạch. Công tác quy hoạch phải có sự
tham khảo ý kiến nhân dân, đánh giá được hiểu quả kinh tế của phương án lựa chọn và
giải pháp tổ chức thực hiện quy hoạch.
I.2. LƯỢC SỬ VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
I.2.1. Theo hướng dẫn của FAO năm 1983: “QHSDĐ là việc đánh giá có hệ thống
về tiềm năng đất và nước, đưa ra các phương án sử dụng đất và điều kiện kinh tế - xã
hội cần thiết nhằm lựa chọn và chỉ ra một phương án lựa chọn tốt nhất”
I.2.2. Ở nước ta
Quan điểm thứ nhất: cho rằng QHSDĐ đơn thuần chỉ là một biện pháp kỹ thuật,
thông qua đó người ta thực hiện các công tác sau: Đo đạc bản đồ đất đai, phân chia
diện tích, giao đất cho các ngành, thiết kế xây dựng đồng ruộng.

Quan điểm thứ hai: QHSDĐ được xây dựng trên các quy phạm pháp luật của nhà
nước nhầm nhấn mạnh tính pháp chế của quy hoạch sử dụng đất.
Cả hai quan điểm đó chưa đúng và đầy đủ vì bản chất của quy hoạch không nằm
ở kỹ thuật đo đạc, cũng không thuộc về hình thức pháp lý, mà nó nằm bên trong tổ
chức sử dụng đất như một tư liệu sản xuất đặc biệt, coi đất như đối tượng của các mối
quan hệ trong đối tượng sản xuất.
Quy hoạch sử dụng đất có 3 tính chất phải thể hiện: Tính pháp chế; tính kỹ thuật;
tính kinh tế.
Từ đó có thể rút ra kinh nghiệm QHSDĐ như sau: “QHSDĐ là hệ thống các biện
pháp kinh tế, kỹ thuật và pháp chế của Nhà nước về tổ chức sử dụng và quản lý đất đai
đầy đủ, hợp lý, khoa học và có hiệu quả cao nhất thông qua việc phân bố quỹ đất cho
các mục đích và cho các ngành và tổ chức sử dụng đất nhằm nâng cao hiệu quả sản
xuất của xã hội tạo điều kiện bảo vệ đất đai và môi trường.”
I.3. CƠ SỞ LÝ LUẬN
I.3.1. Cơ sở khoa học
I.3.1.1. Các khái niệm
Đất đai: là một vùng không gian đặc trưng có giới hạn, theo chiều thẳng đúng (gồm
khí hậu của bầu khí quyển, lớp đất phủ bề mặt, thảm thực vật, động vật, diện tích mặt nước,
tài nguyên nước ngầm và khoáng sản trong lòng đất), theo chiều nằm ngang trên mặt đất (là
sự kết hợp giữa thổ nhưỡng, địa hình, thủy văn, thảm thực vật cùng các thành phần khác).
Ngoài ra còn hoạt động của con người từ quá khứ đến hiện tại và triển vọng trong tương lai.
Trang 5 
 


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Lê Trung Tín

Quy hoạch sử dụng đất: QHSDĐ là hệ thống các biện pháp kinh tế, kỹ thuật và

pháp chế của Nhà nước về tổ chức sử dụng và quản lý đất đai đầy đủ, hợp lý, khoa học
và có hiệu quả cao nhất thông qua việc phân bố quỹ đất cho các mục đích và cho các
ngành và tổ chức sử dụng đất nhằm nâng cao hiệu quả sản xuất của xã hội tạo điều
kiện bảo vệ đất đai và môi trường.
Kế hoạch sử dụng đất: KHSDĐ là sự chia nhỏ, chi tiết hóa QHSDĐ về một nội dung
và thời kỳ. KHSDĐ nếu được phê duyệt thì vừa mang tính pháp lý, vừa mang tính
pháp lệnh mà Nhà nước giao cho địa phương hoàn thành trong giai đọan kế hoạch.
I.3.1.2. Các nguyên tắc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Điều 21 Luật Đất Đai năm 2003 quy định về việc lập quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất phải đảm bảo 8 nguyên tắc sau:
a. Phù hợp với chiến lược, quy hoạch tổng thể, kế hoạch phát triển kinh tế xã
hội, quốc phòng, an ninh.
b. Được lập từ tổng thể đến chi tiết; quy hoạch, KHSDĐ của cấp dưới phải phù
hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cấp trên; KHSDĐ phải phù hợp với
QHSDĐ đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định, xét duyệt.
c. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cấp trên phải thể hiện nhu cầu sử dụng
đất của cấp dưới.
d. Sử dụng đất tiết kiệm và có hiệu quả.
e. Khai thác hợp lý tài nguyên thiên nhiên và bảo vệ môi trường.
f. Bảo vệ, tôn tạo di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh.
g. Dân chủ và công khai.
h. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của mỗi kỳ phải được quyết định, xét duyệt
trong năm cuối của kỳ trước đó.
I.3.1.3. Đặc điểm của QHSDĐ
QHSDĐ thuộc loại quy hoạch có tính lịch sử xã hội, tính khống chế vĩ mô, tính
chỉ đạo, tính tổng hợp trung và dài hạn, là bộ phận hợp thành quan trọng của hệ thống
kế hoạch phát triển xã hội và kinh tế quốc dân. Các đặc điểm QHSDĐ được cụ thể như sau:
1. Tính lịch sử - xã hội:
Qua mỗi giai đọan lịch sử lại có các chế độ cai trị khác nhau, lịch sử phát triển
của mỗi loại giai đọan khác nhau. Chính vì thế, ta có thể nói rằng lịch sử phát triển xã

hội chính là lịch sử phát triển của QHSDĐ. Mỗi hình thái kinh tế - xã hội đều có một
phương thức sản xuất thể hiện theo hai mặt: lực lượng sản xuất (quan hệ giữa người
với súc vật hoặc tự nhiên trong quá trình sản xuất) và quan hệ sản xuất (quan hệ giữa
người với người trong quá trình sản xuất). Trong QHSDĐ, luôn nảy sinh mối quan hệ
giữa người với đất đai. Các công việc của con người như điều tra, đo đạc, khoanh định,
thiết kế... đều liên quan chặt chẽ với đất đai, nhằm đưa đất đai vào sử dụng sao cho
đầy đủ, hợp lý và hiệu quả cao nhất. QHSDĐ thể hiện đồng thời là yếu tố thúc đẩy
phát triển lực lượng sản xuất, vừa là yếu tố thúc đẩy các mối quan hệ sản xuất, vì vậy
nó luôn là một bộ phận của phương thức sản xuất xã hội.
Mặt khác, ở mỗi nước khác nhau đều có Luật đất đai riêng của mình. Vì vậy, quy
hoạch sử dụng đất của các nước cũng có nội dung khác nhau. Ở nước ta, QHSDĐ phục
vụ nhu cầu sử dụng đất và quyền lợi của toàn xã hội. Bởi vì vậy theo Luật đất đai thì
Trang 6 
 


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Lê Trung Tín

đất đai nước ta thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước thống nhất quản lý và nhà nước
giao đất cho các hộ gia đình và tổ chức sử dụng. Điều đó góp phần tích cực thay đổi
quan hệ sản xuất ở nông thôn, tạo điều kiện cho người dân làm chủ mảnh đất, tự tin
trong sản xuất và đầu tư, giúp cho việc bảo vệ đất và nâng cao hiệu quả sản xuất xã
hội. Đặc biệt, trong nền kinh tế thị trường, QHSDĐ góp phần giải quyết các mâu thuẫn
nội tại của cùng lợi ích kinh tế xã hội và môi trường nảy sinh trong quá trình sử dụng
đất, cũng như mâu thuẫn giữa các lợi ích trên với nhau.
2. Tính tổng hợp
Đất đai có vai trò quan trọng đối với đời sống của con người và các hoạt động xã
hội. Cho nên QHSDĐ mang tính tổng hợp rất cao, đề cập đến nhiều lĩnh vực về khoa

học, kinh tế, xã hội như: khoa học tự nhiên, khoa học xã hội dân số và đất đai, sản xuất
công nông nghiệp, môi trường sinh thái...
QHSDĐ chịu trách nhiệm tổng hợp toàn bộ nhu cầu sử dụng đất, nó phân bố, bố
trí và điều chỉnh các nhu cầu đất đai; điều hoà các mâu thuẫn về đất đai các ngành, lĩnh
vực xác định và điều phối phương thức, phương hướng phân bố sử dụng đất phù hợp
với mục tiêu kinh tế - xã hội, bảo đảm cho nền kinh tế quốc dân luôn phát triển bền
vững, đạt tốc độ cao và ổn định.
3. Tính dài hạn
Tính dài hạn của QHSDĐ được thể hiện rất rõ trong phương hướng, kế hoạch sử
dụng đất. Thường thời gian của QHSDĐ trên 10 năm đến 20 năm hoặc lâu hơn nữa.
Căn cứ vào các dự báo xu thế biến động dài hạn của những yếu tố kinh tế xã hội quan
trọng như: sự thay đổi về nhân khẩu học, tiến bộ kỹ thuật, đô thị hoá, công nghiệp hoá,
hiện đại hoá và các lĩnh vực khác, từ đó xác định quy hoạch trung và dài hạn về sử
dụng đất đai, đề ra các phương hướng, chính sách và biện pháp có tính chiến lược, tạo
căn cứ khoa học cho xây dựng kế hoạch sử dụng đất hàng năm và ngắn hạn.
Để đáp ứng được nhu cầu đất cho phát triển lâu dài kinh tế - xã hội, QHSDĐ phải
có tính dài hạn. Nó tạo cơ sở vững chắc, niềm tin cho các chủ đầu tư, tạo ra môi
trường pháp lý ổn định.
4. Tính chiến lược và chỉ đạo vĩ mô
Với đặc tính trung và dài hạn, QHSDĐ chỉ dự kiến trước được các xu thế thay
đổi phương hướng, mục tiêu, cơ cấu và phân bố sử dụng đất. Nó chỉ ra được tính đại
thể, không dự kiến được các hình thức và nội dung cụ thể, chi tiết của sự thay đổi. Vì
vậy, QHSDĐ là quy hoạch mang tính chiến lược, các chỉ tiêu của quy hoạch mang tính
chỉ đạo vĩ mô, tính phương hướng và khái lược về sử dụng đất của các ngành như :
phương hướng, mục tiêu và trọng điểm chiến lược của sử dụng đất đai trong vùng; cân
đối tổng quát các nhu cầu sử dụng đất của các ngành; điều chỉnh cơ cấu sử dụng và
phân bố đất đai trong vùng; phân định ranh giới và các hình thức quản lý việc sử dụng
đất đai trong vùng; đề xuất các biện pháp, các chính sách lớn để đạt được mục tiêu của
phương hướng sử dụng đất.
Quy hoạch có tính dài hạn, nên khoảng thời gian dự báo tương đối dài, mà trong

quá trình dự báo chịu ảnh hưởng của nhiều nhân tố kinh tế - xã hội khó xác định, nên
chỉ tiêu quy hoạch càng khái lược, quy hoạch sẽ càng ổn định.

Trang 7 
 


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Lê Trung Tín

Do đó, quy hoạch thường có giá trị trong thời gian, tạo nền tảng và định hướng
cho các ngành khác sử dụng đất đai, tạo nền tảng và định hướng cho các ngành khác
sử dụng đất đai theo phương hướng đã vạch ra.
5. Tính chính sách
QHSDĐ thể hiện rất mạnh đặc tính chính trị và chính sách xã hội. Mỗi đất nước
có các thể chế chính trị khác nhau, các phương hướng hoạt động kinh tế - xã hội khác
nhau, nên chính sách QHSDĐ đai cũng khác. Khi xây dựng phương án phải quán triệt
các chính sách và quy định có liên quan đến đất đai của Đảng và Nhà nước, đảm bảo
cụ thể mặt bằng đất đai của các mục tiêu phát triển kinh tế quốc dân, phát triển ổn định
kinh tế chính trị xã hội; tuân thủ các chỉ tiêu, các quy định khống chế về dân số, đất đai
và môi trường sinh thái. Trong một số trường hợp ta có thể hiểu quy hoạch là luật,
QHSDĐ để đề ra phương hướng, kế hoạch bắt mọi người phải làm theo. Vì vậy,
QHSDĐ thể hiện tính chính sách rất cao.
6. Tính khả biến
Với xu hướng đi lên của xã hội, mọi sự vật hiện tượng luôn thay đổi. Vì vậy, dưới
sự tác động của nhiều nhân tố khó định trước, đoán trước, theo nhiều phương diện
khác nhau, QHSDĐ chỉ là một trong những giải pháp biến đổi hiện trạng sử dụng đất
sang trạng thái mới thích hợp hơn cho việc phát triển kinh tế trong một thời kỳ nhất
định. Càng ngày xã hội càng phát triển, khoa học kỹ thuật phát triển mạnh, đời sống

của con người đòi hỏi càng cao, các nhu cầu luôn biến đổi, cùng với những thay đổi đó
các chính sách của nhà nước.
I.3.1.4. Vai trò của công tác quy hoạch
Nền kinh tế của quốc gia tồn tại như một hệ thống, chủ nhân điều khiển là Nhà
nước (thông qua quy hoạch và chính sách).
Nguồn lực cho phát triển có giới hạn, sự huy động và phân bổ nguồn lực đòi hỏi
phải có sự can thiệp và quản lý của nhà nước (thông qua quy hoạch và chính sách).
Sự chênh lệch về trình độ phát triển và mức sống dân cư giữa các vùng đòi hỏi
phải có sự điều tiết và quản lý của nhà nước (thông qua quy hoạch và chính sách).
I.3.1.5. Các loại hình quy hoạch sử dụng đất đai
QHSDĐ ở nước ta hiện nay có 2 loại hình: theo lãnh thổ và theo ngành
 QHSDĐ theo lãnh thổ chia ra các dạng:
- QH tổng thể sử dụng đất cả nước.
- QHSDĐ cấp tỉnh.
- QHSDĐ cấp huyện.
- QHSDĐ cấp xã.
 QHSDĐ theo ngành chia ra các dạng:
- QHSDĐ nông nghiệp.
- QHSDĐ lâm nghiệp.
- QHSDĐ ở đô thị.
- QHSDĐ các khu dân cư nông thôn.
- QHSDĐ chi tiết khu kinh tế, khu công nghệ cao.
- QHSDĐ chuyên dùng.
Trang 8 
 


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Lê Trung Tín

I.3.1.6. Quan hệ giữa QHSDĐ với QH khác
1. Quan hệ giữa QHSDĐ của ĐVHC cấp trên và QHSDĐ của ĐVHC cấp dưới
QHSDĐ được thực hiện ở 4 cấp: Cả nước, Tỉnh, Huyện, Xã.
- Chỉ tiêu phân bổ quỹ đất cho các ĐVHC trực thuộc là chỉ tiêu định hướng (chỉ
tiêu này sẽ được tính toán lại trong quá trình lập QHSDĐ của cấp trực thuộc).
- QHSDĐ của ĐVHC cấp dưới là căn cứ để điều chỉnh, bổ sung QHSDĐ của
ĐVHC cấp trên.
QHSDĐ của ĐVHC các cấp cùng hợp thành hệ thống QHSDĐ hoàn chỉnh.
Trong đó nhiệm vụ của QHSDĐ từng cấp hành chính được thể hiện như sau:
Cấp hành chính

Nhiệm vụ

Cả nước (đã hoàn thành)

Điều hòa quan hệ sử dụng đất giữa các
ngành, Tỉnh, Thành phố trực thuộc TW

Cấp Tỉnh (ĐVHC trực thuộc TW)

Cụ thể QHSDĐ cấp toàn quốc, kết hợp
với nhu cầu phát triển KT-XH của Tỉnh

Cấp Huyện (ĐVHC trực thuộc Tỉnh)

Trên cơ sở QHSDĐ cấp Tỉnh giải
quyết các mâu thuẫn về quan hệ đất đai

Cấp Xã (ĐVHC trực thuộc Huyện)

Giải quyết rất cụ thể, gắn chặt với mục
tiêu phát triển KT-XH của Xã

2. Quan hệ giữa QHSDĐ với QH tổng thể KT - XH
QH tổng thể KT-XH cung cấp căn cứ khoa học cho việc xây dựng kế hoạch phát
triển KT-XH.
- Định hướng chuyển dịch cơ cấu của các ngành kinh tế: nông nghiệp, công nghiệp. dịch
vụ.
- Định hướng phát triển cơ sở hạ tầng: giao thông, trường học, y tế,…
QHSDĐ dựa vào định hướng phát triển KT-XH đã được xác định trong QH tổng
thế để bố trí sử dụng đất đai một các hợp lý nhằm thúc đẩy KT-XH phát triển.
3. Quan hệ giữa QHSDĐ với QH phát triển nông nghiệp:
QHSDĐ phân bổ đất đai cho các ngành nông nghiệp một cách tổng quát đối với
các đối tượng sản xuất nông nghiệp (như đất trồng cây hằng năm, đất trồng lâu năm,
đất nuôi trồng thủy sản, đất trồng rừng…)
Trên cở sở đó QH nông nghiệp đi vào bố trí sử dụng đất chi tiết đến từng loại
cây, con và cơ cấu mùa vụ.
QH nông nghiệp đưa ra các giải pháp ( về vốn, nguồn nhân lực, khoa học công
nghệ) để ngành nông nghiệp đạt đến các chỉ tiêu về đất đai ( đây cũng là căn cứ để bố
trí đất đai trong QHSDĐ).
Như vậy, QH nông nghiệp và QHSDĐ có mối quan hệ chặt chẽ với nhau.

Trang 9 
 


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Lê Trung Tín

4.Quan hệ giữa QHSDĐ với QH đô thị
QH đô thị định ra tính chất quy mô, xác định đô thị, các định các bộ phận hợp
thành đô thị.
QH đô thị bố trí các khu vực cho các dự án, tổ chứ và sắp xếp nội dung xây dựng đô thị.
- Khu trung tâm hành chánh
- Khu thương mại, dịch vụ, du lịch
- Khu công nghiệp
- Cụm dân cư
QHSDĐ xác định vị trí, quy mô các loại đất trong các dự án xây dựng đô thị, quy
hoạch sử dụng đất tạo điều kiện thuận lợi cho xây dựng và phát triển đô thị.
5.Quan hệ giữa QHSDĐ với QH các ngành
QH ngành: Giao thông, xây dựng, du lịch, giáo dục, thủy lợi, thể thao, khoáng sản.
QH các ngành là cơ sở và bộ phận hợp thành QHSDĐ.
QH ngành chịu sự chỉ đạo khống chế của QHSDĐ: quy mô sử dụng đất của các
ngành sẽ được điều hòa trong QHSDĐ.
Không có sự sai khác theo không gian và thời gian ở cùng một khu vực cụ thể:
đối tượng được xác định trong QH các ngành cũng sẽ được bố trí trong QHSDĐ theo
vị trí và thời điểm triển khai.
I.3.1.7. Quy trình thực hiện QHSDĐ
Năm 1995 quy trình thực hiện điều tra quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chính thức
được ban hành kèm theo Quyết định số 657/QĐ.ĐC ngày 28/9/1995 của Tổng cục địa
chính (nay là Bộ Tài nguyên và Môi trường) là cở sở để thực hiện quy hoạch các cấp.
Ngày 12 tháng 10 năm 1998, Tổng cục Địa chính ban hành văn bản số 1814/VCTCĐC hướng dẫn lập quy hoạch sử dụng đất theo đơn vị hành chính về nội dung và
trình tự các bước cơ bản như quy định trong Quyết định số 675/QĐ.ĐC ngày 28/9/1995.
Năm 2001 Luật đất đai được điều chỉnh, bổ sung. Nghị định 68/2001/NĐ-CP
ngày 01/10/2001 về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai, kèm theo Thông tư
1842/2001/TT-TCĐC ngày 01/11/2001 của Tổng cục địa chính ( nay là Bộ Tài nguyên
và Môi trường) đã hướng dẫn thực hiện công tác quy hoạch sử dụng đất. Về cơ bản nội
dung các bước lập quy hoạch sử dụng đất đai vẫn giữ thao quy trình lập quy hoạch, kế

hoạch sử dụng đất được ban hành năm 1995 và 1998, chỉ chi tiết thêm một số nội dung
trong các bước thực hiện cho phù hợp với quy định cũng như quy định rõ trách nhiệm,
thẩm quyền lập và xét duyệt quy hoạch dử dụng đất đai.
Ngày 01 tháng 7 năm 2004, Luật đất đai 2003 có hiệu lực, sau đó là Nghị định
181/CP ngày 29/10/2004 về thi hành Luật đất đai, Thông tư 30/2004/TT-BTNMT
ngày 01/11/2004 ra Quyết định số 04/2005/QĐ-BTNMT ngày 30/6/2005 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường về việc ban hành quy trình lập, điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất.
Năm 2009 Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ quy định
bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi, bồi thường, hỗ tợ và tái định cư.
Sau đó là Thông tư 19/2009/TT-BTNMT ngày 02 tháng 11 năm 2009 của Bộ Tài
Trang 10 
 


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Lê Trung Tín

nguyên và Môi trường quy định chi tiết việc lập, điều chỉnh và thẩm định quy hoạch,
kế hoạch sử dụng đất.
I.3.2. Cơ sở pháp lý
Điều 18 – Hiến pháp nước Cộng Hoà Xã Hội chủ Nghĩa Việt Nam năm 1992 quy
định: “Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật, đảm bảo sử
dụng đất đúng mục đích và có hiệu quả.”
Luật đất đai năm 2003 (26/11/2003);
Nghị định số: 181/2004/NĐ-CP (29/10/2003) của Chính phủ về thi hành Luật đất
đai năm 2003;
Nghị định số 69/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ quy định bổ sung về quy
hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư;

Thông tư số 19/2009/TT-BTNMT ngày 02/11/2009 của Bộ Tài nguyên và Môi
trường quy định chi tiết việc lập, điều chỉnh và thẩm định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất;
Công văn số 2778/BTNMT-TCQLĐĐ ngày 04/8/2009 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường về việc triển khai lập quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 và kế hoạch sử
dụng đất 05 năm (2011-2015);
Chỉ thị số 01/CT-BTNMT ngày 17 tháng 3 năm 2010 của Bộ Tài nguyên và môi
trường về việc tăng cường công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
Quyết định số 1764/QĐ-UBND ngày 06 tháng 7 năm 2010 của UBND tỉnh Đồng
Nai về việc phê duyệt dự án lập quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 và kế hoạch sử
dụng đất 5 năm kì đầu (2011 – 2015) huyện Xuân Lộc – tỉnh Đồng Nai.
Văn kiện đại hội đại biểu Đảng bộ huyện Xuân Lộc lần thứ V nhiệm kỳ 2010 -2015.
Các quy hoạch dự án có liên quan, còn hiệu lực thi hành của tỉnh Đồng Nai và
huyện Xuân Lộc.
I.3.3. Cơ sở thực tiễn
Văn kiện đại hội Đảng bộ thị trấn Gia Ray – huyện Xuân Lộc nhiệm kỳ 2010-2015.
Quy hoạch sử dụng đất tỉnh Đồng Nai đến năm 2020 và kế hoạch sử dụng đất 05
năm (2011 - 2015).
Quy hoạch phát triển các ngành trên địa bàn tỉnh có liên quan đến thị trấn Gia
Ray, bao gồm: nông nghiệp và phát triển nông thôn, công nghiệp, xây dựng, giao
thông, điện lực, du lịch, giáo dục, y tế, quốc phòng.
I.4. KHÁI QUÁT ĐỊA BÀN NGHIÊN CỨU
Thị trấn Gia ray, huyện xuân lộc với tổng diện tích tự nhiên là 1396,99ha(theo kết
quả kiểm kê đất đai năm 2010) và 17.200 nhân khẩu chiếm 1,92% diện tích và 6,73%
dân số toàn Huyện, 8 khu phố dân cư. Thị trấn Gia Ray là trung tâm huyện lỵ của
huyện Xuân Lộc - tỉnh Đồng Nai, địa giới hành chính được xác định như sau: Phía Bắc
giáp xã Xuân Trường, Phía Tây giáp xã Xuân Hiệp, Phía Đông giáp xã Xuân Tâm,
Phía Nam giáp xã Xuân Hiệp và Xuân Tâm.Thị trấn là cửa ngõ phía Đông Nam của
tỉnh Đồng Nai, nơi giao nhau của các tuyến giao thông huyết mạch (QL1A, TL766…),
nên Gia Ray có vị trí rất quan trọng trong phát triển kinh tế và an ninh quốc phòng.
Bên cạnh đó, Gia Ray là trung tâm huyện lỵ và là đô thị duy nhất trong Huyện nên có

rất nhiều điều kiện thuận lợi để thu hút các nguồn lực đầu tư vào phát triển kinh tế - xã
hội trên địa bàn.
Trang 11 
 


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Lê Trung Tín

PHẦN II: NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
II.1. NỘI DUNG
II.1.1. Đánh giá các điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của thị trấn Gia Ray
- Điều kiện tự nhiên, tài nguyên và môi trường.
- Thực trạng phát triển kinh tế, xã hội.
- Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và môi trường.
II.1.2. Tình hình quản lý sử dụng đất đai
- Tình hình quản lý đất đai
- Biến động các loại đất và hiện trạng sử dụng đất
- Đánh giá kết quả thực hiện quy hoạch sử dụng đất kỳ trước.
II.1.3. Đánh giá tiềm năng đất đai và xác định những định hướng quy hoạch sử dụng đất
II.1.4. Phương án quy hoạch sử dụng đất
- Các chỉ tiêu phát triển kinh tế - xã hội trong thời kỳ quy hoạch.
- Xây dựng phương án quy hoạch sử dụng đất.
- Lựa chọn phương án quy hoạch phù hợp.
- Đánh giá tác động của phương án quy hoạch sử dụng đất đến kinh tế xã hội.
- Phân kỳ quy hoạch sử dụng đất.
- Lập kế hoạch sử dụng đất kỳ đầu.
II.1.5. Các giải pháp thực hiện quy hoạch
 Quy trình thực hiện

Các bước, các nhiệm vụ để thực hiện dự án áp dụng theo quy định tại Thông tư
06/2010/TT-BTNMT, cụ thể là:
Bước 1: Điều tra, thu thập các thông tin, dữ liệu và bản đồ.
Bước 2: Phân tích, đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và biến đổi khí
hậu, các chỉ tiêu quy hoạch phát triển các ngành, lĩnh vực tác động đến việc sử dụng đất;
Bước 3: Phân tích, đánh giá tình hình quản lý, sử dụng đất, biến động sử dụng
đất, kết quả thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất kỳ trước và tiềm năng đất đai;
Bước 4: Xây dựng phương án quy hoạch sử dụng đất;
Bước 5: Xây dựng kế hoạch sử dụng đất 5 năm kỳ đầu;
Bước 6: Xây dựng báo cáo thuyết minh tổng hợp, hoàn chỉnh tài liệu quy hoạch,
kế hoạch sử dụng đất, trình thông qua, xét duyệt và công bố quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất.
II.2. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
- Phương pháp thống kê: sử dụng trong quá trình thu thập, tổng hợp các số liệu về
tự nhiên, kinh tế, xã hội, hiện trạng sử dụng đất.
- Phương pháp điều tra thực địa: sử dụng trong quá trình đối soát thực địa chỉnh lý
những biến động về đất đai, thành lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất năm 2010.
- Phương pháp bản đồ: thành lập các loại bản đồ trung gian và bản đồ thành quả
của quy hoạch sử dụng đất đai.
Trang 12 
 


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Lê Trung Tín

- Phương pháp dự báo: dự báo dân số, dự báo nhu cầu sử dụng đất trong thời kỳ
quy hoạch và dự trữ cho các giai đoạn phát triển tiếp theo.
- Phương pháp so sánh: so sánh sự biến động đất đai qua các giai đoạn.

- Phương pháp chuyên gia: thu thập những ý kiến của những người, những chuyên
gia trong lĩnh vực QHSDĐ.
- Phương pháp kế thừa: kế thừa các số liệu, các loại bản đồ.
- Phương pháp thảo luận lấy ý kiến góp ý - chuyên gia: Làm việc với các phòng
ban của huyện và các xã để thống nhất các nội dung về kết quả thực hiện quy hoạch,
xác định nhu cầu sử dụng đất và việc bố trí sử dụng đất cho các mục đích trên cơ sở
quy hoạch, kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội của từng ngành và từng địa phương.
Thu thập những thông tin có liên quan từ những người am hiểu, những chuyên gia
chuyên ngành.
- Phương pháp bản đồ: Dùng để thành lập các bản đồ chuyên đề phục vụ công tác
QHSDĐĐ bằng các phương pháp biểu thị và ngôn ngữ bản đồ để thể hiện sự phân bổ
theo vị trí không gian và quy mô của từng loại đất cho các mục đích tương ứng.

Trang 13 
 


Ngnh: Qun Lý t ai

SVTH: Lờ Trung Tớn

Phn III: KT QU THO LUN
III.1. IU KIN T NHIấN, TI NGUYấN V MễI TRNG
III.1.1. IU KIN T NHIN
III.1.1.1. Vớ trớ a lý
Th trn Gia Ray l trung tõm huyn l ca huyn Xuõn Lc - tnh ng Nai, a
gii hnh chớnh c xỏc nh nh sau:
- Phớa Bc giỏp xó Xuõn Trng.
- Phớa Tõy giỏp xó Xuõn Hip.
- Phớa ụng giỏp xó Xuõn Tõm.

- Phớa Nam giỏp xó Xuõn Hip v Xuõn Tõm.
Th trn Gia Ray cú din tớch t nhiờn: 1.396,99ha, dõn s (nm 2010): 17.200
ngi, chim 1,92% din tớch v 6,73% dõn s ton huyn. L ca ngừ phớa ụng
Nam ca tnh ng Nai, ni giao nhau ca cỏc tuyn giao thụng huyt mch (QL1A,
TL766), nờn Gia Ray cú v trớ rt quan trng trong phỏt trin kinh t v an ninh quc
phũng. Bờn cnh ú, Gia Ray l trung tõm huyn l v l ụ th duy nht trong Huyn
nờn cú rt nhiu iu kin thun li thu hỳt cỏc ngun lc u t vo phỏt trin kinh
t - xó hi trờn a bn.
L
ng
sô

TỉNH
BìNH THUậN

g
aN

su
ối
Rế
t

HUYệN
ĐịNH QUáN


s.Tâm

è

g

iM

n
Ro

suố
iG
ia

s uố

xã Xuân Bắc

xã Xuân Thnh
xã Suối Cao

6



Rết



suố
iL

á

Hồ
Gia Ui
suối





xã Bảo Hòa
xã Xuân Đinh



suố xã Xuân Hiệp
iC
ầu s u
B ối Sôn
g

xã Xuân Tâm


s uố

Ra

y
xã Lang Minh

i

xã Xuân Hng

ối
su





suố
i

TL 76
5

ay

HUYệN CẩM Mỹ

N
s.

T
ớc

ro

ng


xã Xuân Hòa

su
ối
Sô
ng
R

s uố i



Hồ
Núi Le

1





TT
Gia Ray

xã Suối Cát
xã Xuân Phú

76

xã Xuân Thọ


suối Gi
a Tô

xã Xuân Trờng

TL

TL 763

suố
i

Đá



THị Xã
LONG KHáNH

Hu
yn
h

TỉNH

B RịA-VũNG TU

Hỡnh 3.1: S v trớ th trn Gia Ray, huyn Xuõn Lc


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Lê Trung Tín

III.1.1.2. Địa hình, địa mạo
Có 2 dạng địa hình chính là:
- Địa hình núi: Trong phạm vi thị trấn có núi Chứa Chan, độ cao 844m, tuy không
thích hợp để sản xuất nông nghiệp nhưng có tiềm năng về phát triển du lịch.
- Địa hình đồi thoải lượn sóng: chiếm khoảng 90% diện tích tự nhiên. Độ dốc phổ
biến từ 30 đến 80 khá thuận lợi cho phát triên nông nghiệp với các loại hình cây lâu năm.
III.1.1.3. Khí hậu
Khí hậu thị trấn Gia Ray nằm trong vùng cận xích đạo có những đặc trưng chính như sau:
- Năng lượng bức xạ dồi dào ( trung bình khoảng 154 – 158 Kcal/cm2-năm ). Nắng
nhiều ( trung bình 5,7 – 6 giờ/ngày ). Nhiệt độ cao và cao đều quanh năm, ( trung bình
25,40 C ). Hầu như không có thiên tai như: bão, lụt, thuận lợi cho phát triển kinh tế.
- Lượng mưa lớn ( trung bình 1.956 – 2.139 mm/năm ), mùa mưa thường bắt đầu
vào tháng 5 và kết thúc vào tháng 11, mưa nhiều và mưa to vào thời ky từ tháng 7 đến
tháng 9. Mùa khô thường bắt đầu từ tháng 12 đến tháng 4, do bị mất cân đối nghiêm
trọng trong cán cân ẩm nên vào mùa này việc trồng trọt sản xuất cần phải được bổ
sung nước tưới kịp thời.
 Nhìn chung khí hậu ở Gia Ray ít có những biểu hiện cực đoan gây trở ngại cho
phát triển kinh tế - xã hội và đời sống dân sinh
III.1.1.4. Các nguồn tài nguyên.
1. Tài nguyên đất
Theo bản đồ đất tỷ lệ 1/25.000 của huyện Xuân Lộc được phúc tra thành lập từ

bản đồ đất 1/50.000 của tỉnh Đồng Nai trong kỳ quy hoạch sử dụng đất lần trước, toàn
thị trấn có 3 nhóm đất chính sau:
Nhóm đất xám vàng (AC): Là nhóm đất có diện tích lớn nhất khoảng 606 ha
(chiếm 43,4% DTTN), phân bố chủ yếu ở khu vực trung tâm thị trấn. Độ dốc cấp I (030) chiếm 20%, cấp II (3-80) chiếm 80% diện tích. Diện tích có tầng dày trên 100cm
chiếm 88%, 30-50cm chiếm 12%. Đất có thành phần cơ giới nhẹ, độ phì thấp (nghèo
mùn, đạm, lân tổng số), khả năng thoát nước tốt, được hình thành trên 2 mẫu chất
chính là đá granite và đá phiến. Nhóm đất này gồm 2 loại đất là:
- Đất xám vàng điển hình (ACh): diện tích 530ha (chiếm 87,5% diện tích nhóm
đất xám).
- Đất xám vàng gley (ACg): diện tích 76ha (chiếm 12,5% diện tích nhóm
đất xám).
Nhóm đất vàng đỏ (FR): Diện tích 484ha (chiếm 35% DTTN), phân bố trên địa
hình tương đối bằng phẳng, hầu hết có độ dốc 3 - 80 và tầng dày đất trên 100cm. Đất
có kết cấu tơi xốp, độ phì cao, thoát nước tốt, nền móng tốt, địa chất ổn định nên rất
thuận lợi trong xây dựng cơ sở hạ tầng, phát triển đô thị và trồng cây công nghiệp lâu
năm, cây tiêu và cây ăn quả.
Nhóm đất tầng mỏng (LP): Chiếm tỷ trọng nhỏ (15,9%) với diện tích 222ha,
phân bố chủ yếu ở khu vực núi Chứa Chan. Nhóm đất này hình thành trên núi với mẫu
chất là đá granite, độ dốc cao (>250), tầng dày rất mỏng <30cm, chất lượng đất xấu, bị
thoái hóa nghiêm trọng, cần được phủ xanh thảm rừng.

Trang 15 
 


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Lê Trung Tín

Bảng 3.1: Diện tích các loại đất thị trấn Gia Ray

Số TT
1

2

3

Tên Đất

Ký Hiệu

Diện tích
(ha)

%

Nhóm đất xám vàng

AC

606

43,4

Đất xám vàng gley

Acg

76

5,4

Đất xám vàng điển hình

Ach

530

37,9

Nhóm đất vàng đỏ

FR

484

34,6

Đất đỏ thẩm

FRr

210

15,0

Đất vàng đỏ

FRx

274

19,6

Đất tầng mỏng

LPd

222

15,9

85

6,1

1.397

100,0

Sông suối, ao hồ
Tổng DTTN

(Nguồn: Quy hoạch sử dụng đất thị trấn Gia Ray thời kỳ 2003-2010 – Phân viện QH&TKNN)

 Nhìn chung, đất đai ở TT. Gia Ray có nền móng vững chắc, kết cấu ổn định,
ngoại trừ diện tích núi Chứa Chan có độ dốc lớn và lòng hồ Núi Le, diện tích còn lại
có độ dốc thấp, bằng phẳng, thoát nước tốt nên rất thuận lợi trong xây dựng cơ sở hạ
tầng và phát triển không gian đô thị.
2. Tài nguyên nước.

2.1. Nguồn nước mặt
Hồ Núi Le có diện tích mặt nước 79ha, trữ lượng nước từ 2-4 triệu m3, do lưu vực
hẹp, thảm phủ kém, mùa khô kéo dài nên thường bị kiệt vào cuối mùa khô (mực nước
kiệt 800-850 ngàn m3). Hiện đang được sử dụng để cung cấp nước sinh hoạt cho nhân
dân thị trấn.
2.2. Nguồn nước ngầm
Gia Ray nằm trong khu vực nghèo nước ngầm. Trên đất đỏ vàng được phong hóa
từ đá bazan nước ngầm thường xuất hiện ở độ sâu từ 25-30 m. Các khu vực khác nước
ngầm thường xuất hiện ở độ sâu từ 80-120m, lưu lượng trung bình từ 0,5 đến 12 l/s,
chất lượng tốt. Hiện nay nước ngầm đang được khai thác cho sinh hoạt và tưới cho cây trồng.
2.3. Tài nguyên rừng
Theo số liệu kiểm kê đất đai năm 2010, toàn Thị trấn có khoảng 49,53ha đất rừng
phòng hộ, phân bố ở núi Chứa Chan. Tỷ lệ che phủ rừng hiện nay là khá thấp (3,55% ),
nhưng nếu cộng thêm phần diện tích đất trồng cây lâu năm (theo tỷ lệ quy đổi 0,7) thì
tỷ lệ che phủ trên địa bàn thị trấn thuộc diện khá (khoảng 39,02%). Tuy nhiên núi
Chứa Chan là khu vực xung yếu nên cần phải được ưu tiên cho khôi phục lại thảm rừng.
2.4. Tài nguyên khoáng sản
Theo kết quả điều tra địa chất khoáng sản và dự báo triển vọng khoáng sản trên địa
bàn tỉnh Đồng Nai, trong phạm vi huyện Xuân Lộc đã phát hiện được một số loại
khoáng sản có khả năng khai thác làm vật liệu xây dựng, sản xuất gạch ngói. Trong đó,
mỏ đá Đồi Mai ở khu vực gần hồ núi Le có trữ lượng 12 triệu tấn, chất lượng tốt có thể
khai thác làm đá ốp lát.
Trang 16