QUY HOẠCH CHI TIẾT KHU DÂN CƯ HIỆP BÌNH PHƯỚC TỶ LỆ 1500 PHƯỜNG HIỆP BÌNH PHƯỚC QUẬN THỦ ĐỨC THÀNH PHỒ HỒ CHÍ MINH

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:

QUY HOẠCH CHI TIẾT KHU DÂN CƯ HIỆP BÌNH
PHƯỚC TỶ LỆ 1/500 PHƯỜNG HIỆP BÌNH PHƯỚC
QUẬN THỦ ĐỨC THÀNH PHỒ HỒ CHÍ MINH

SVTH
LỚP
KHÓA
NGÀNH

: NGUYỄN THỊ CHÂU LONG
: DH08QL
: 2008 - 2012
: Quản Lý Đất Đai

-TP. Hồ Chí Minh, tháng 7 năm 2012-


Ngành Quản lý đất đai

SVTH: Nguyễn Thị Châu Long

LỜI

CẢM

ƠN

Đầu tiên con xin cảm ơn công ơn của ba mẹ, người đã mang con đến với thế giới,
đã nuôi dưỡng và dạy dỗ con nên người. Cảm ơn các anh, các chị đã nuôi em ăn học
trong suốt nhiều năm qua.
Em xin chân thành cảm ơn:
 Ban giám hiệu trường Đại học Nông Lâm thành phố Hồ Chí Minh
 Quý thầy cô khoa quản lý đất đai & bất động sản
 Quý thầy cô thỉnh giảng
đã truyền dạy kiến thức cho chúng em trong suốt thời gian em được học tập tại trường.
Đặc biệt em xin chân thành gửi lời cảm ơn đến:
 Sự hướng dẫn của Thầy Huỳnh Thanh Hùng
Và sự cộng tác nhiệt tình của:
 KTS Phan Văn Đựng – Phó trưởng phòng Quản lý đô thị quận Thủ Đức
 KTS Hồ Hữu Nhân – Phòng Quản lý đô thị quận Thủ Đức
 KS Huỳnh Lê Thị Thu Giang – Phòng Quản lý đô thị quận Thủ Đức
 KS Bùi Lưu Phú – Phòng Quản lý đô thị quận Thủ Đức
 Chị Đặng Hồ Thanh Lý – Phòng Quản lý đô thị quận Thủ Đức
Là những người đã tận tình hướng dẫn, cung cấp tài liệu và truyền đạt những kinh
nghiệm quý báu, tạo mọi điều kiện để em hoàn thành luận văn tốt nghiệp này.
Tôi xin cảm ơn các bạn sinh viên lớp Quản lý đất đai khóa 34 đã động viên và giúp
đỡ tôi trong suốt quá trình học tập cũng như khi thực hiện luận văn tốt nghiệp.
Chân thành cảm ơn!
Tháng 7 năm 2012
Sinh viên

Nguyễn Thị Châu Long

i

Ngành Quản lý đất đai

SVTH: Nguyễn Thị Châu Long

TÓM TẮT
Sinh viên thực hiện: Nguyễn Thị Châu Long, Khoa Quản lý đất đai và bất động sản,
trường Đại học Nông Lâm thành phố Hồ Chí Minh, tháng 7 năm 2012.

Đề tài:

QUY HOẠCH CHI TIẾT
KHU DÂN CƯ HIỆP BÌNH PHƯỚC TỶ LỆ 1/500
PHƯỜNG HIỆP BÌNH PHƯỚC QUẬN THỦ ĐỨC
THÀNH PHỒ HỒ CHÍ MINH

Giáo viên hướng dẫn: PGS.TS Huỳnh Thanh Hùng trường Đại học Nông Lâm
thành phố Hồ Chí Minh
Quy hoạch chi tiết khu dân cư phường Hiệp Bình Phước, quận Thủ Đức là một
trong những việc làm cấp thiết trong thời kỳ công nghiệp hóa, hiện đại hóa của phường
Hiệp Bình Phước nói riêng và quận Thủ Đức nói chung. Bên cạnh đáp ứng được nhu
cầu về nhà ở cho người có thu nhập cao, dự án còn góp phần làm bộ mặt đô thị quận
ngày càng khang trang, hiện đại từ đó trực tiếp thúc đẩy đầu tư nâng cao điều kiện
sống của người dân xung quanh khu vực quy hoạch.
Yêu cầu của phương án quy hoạch là vừa tạo ra khu nhà ở khang trang, yên tĩnh,
vừa thân thiện với môi trường, vừa có cơ sở hạ tầng hiện đại.
Các khu chức năng bao gồm khu nhà ở, khu công trình công cộng (câu lạc bộ, đất
giáo dục dự trữ), khu công viên cây xanh (cây xanh ven sông, cây xanh tập trung, cây
xanh nhóm ở)…Hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật như giao thông, cấp điện, cấp

nước, thoát nước, điện, thông tin liên lạc…được quy hoạch dựa trên cơ sở hệ thống
hiện hữu và xây dựng mới để đáp ứng nhu cầu của người dân khi dự án hoàn thành.
Quy mô quy hoạch: khu đất có quy mô 91.966,27 m2, dân số dự kiến 952 -1000
người.

ii


Ngành Quản lý đất đai

SVTH: Nguyễn Thị Châu Long

MỤC LỤC
*****
Trang
LỜI CẢM ƠN ......................................................................................................... i
TÓM TẮT ............................................................................................................... ii
MỤC LỤC ............................................................................................................... iii
DANH SÁCH CÁC BẢN ĐỒ, SƠ ĐỒ, HÌNH ẢNH ........................................... vi
DANH SÁCH BẢNG .............................................................................................. vii
DANH SÁCH CÁC CHỮ VIẾT TẮT .................................................................. viii
ĐẶT VẤN ĐỀ.......................................................................................................... 1
PHẦN I: TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU ........................................... 2

I.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUY HOẠCH ĐÔ THỊ....................................... 2
I.1.1.Cơ sở khoa học về quy hoạch đô thị ........................................................... 2
I.1.2.Cơ sở pháp lý về quy hoạch đô thị ............................................................. 5
I.1.3.Cơ sở thực tiễn để lập quy hoạch chi tiết khu nhà ở Hiệp Bình Phước..... 6

I.2. KHÁI QUÁT ĐỊA BÀN NGHIÊN CỨU ................................................. 7

I.2.1.Sơ lược địa bàn nghiên cứu ........................................................................ 7
I.2.2.Công tác quy hoạch đô thị ở quận Thủ Đức ............................................... 9
PHẦN II: NỘI DUNG – PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ............................... 11

II.1.Nội dung ................................................................................................... 11
II.2. Phương pháp nghiên cứu ......................................................................... 11
III.3. Quy trình thực hiện ................................................................................ 11
PHẦN III: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ................................................................. 12

III.1. CƠ SỞ, CĂN CỨ ĐỂ LẬP QUY HOẠCH CHI TIẾT KHU NHÀ Ở . 13
III.1.1.Quy hoạch chung của quận Thủ Đức và quy hoạch chi tiết
của phường Hiệp Bình Chánh .................................................................................. 13
III.1.2. Về chủ trương đầu tư, sử dụng đất .......................................................... 13
III.1.3. Ý kiến hướng dẫn quy hoạch xây dựng .................................................. 13
iii


Ngành Quản lý đất đai

SVTH: Nguyễn Thị Châu Long

III.1.4. Các chủ trương của địa phương .............................................................. 13
III.1.5. Các căn cứ khác ...................................................................................... 14

III.2. ĐẶC ĐIỂM HIỆN TRẠNG KHU ĐẤT XÂY DỰNG ......................... 14
III.2.1. Vị trí và đặc điểm điều kiện tự nhiên:..................................................... 14
III.2.2. Hiện trạng................................................................................................ 16
III.2.3. Đánh giá chung ....................................................................................... 19

III.3. CÁC CHỈ TIÊU KINH TẾ KỸ THUẬT CỦA ĐỒ ÁN ........................ 19

III.4. XÂY DỰNG PHƯƠNG ÁN QUY HOẠCH ......................................... 22
III.4.1. Cơ cấu tổ chức không gian...................................................................... 22
III.4.2. Quy hoạch sử dụng đất............................................................................ 24
III.4.3. Tổ chức không gian quy hoạch kiến trúc và cảnh quan.......................... 33
III.4.4. Quy hoạch mạng lưới hạ tầng kỹ thuật ................................................... 34
III.4.4.1. Quy hoạch giao thông đô thị ................................................................ 35
III.4.4.2. Quản lý chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng ..................................... 38
III.4.4.3. Quy hoạch cao độ nền và thoát nước mặt đô thị ................................. 39
III.4.4.4. Quy hoạch cấp nước đô thị .................................................................. 40
III.4.4.5. Quy hoạch cấp điện đô thị ................................................................... 42
III.4.4.6. Quy hoạch thoát nước thải và xử lý chất thải rắn đô thị ...................... 44
III.4.4.7. Hệ thống thông tin liên lạc ................................................................... 46

III.5. ĐÁNH GIÁ MÔI TRƯỜNG CHIẾN LƯỢC ....................................... 48
III.5.1. Đánh giá tác động môi trường trong giai đoạn
giải phóng mặt bằng, san nền ................................................................................... 48
III.5.2. Đánh giá tác động môi trường trong giai đoạn thi công xây dựng ......... 50
III.5.3. Đánh giá tác động trong giai đoạn khai thác và vận hành. ..................... 55
III.5.4. Biện pháp giảm thiểu các tác động xấu, phòng ngừa
và ứng cứu sự cố môi trường .................................................................................... 59
III.5.5. Kế hoạch hành động và chương trình giám sát môi trường.................... 65

III.6. ĐẾ XUẤT CÁC YÊU CẦU QUẢN LÝ XÂY DỰNG ......................... 66
PHẦN IV: KẾT LUẬN – KIẾN NGHỊ ................................................................ 68
iv


Ngành Quản lý đất đai

SVTH: Nguyễn Thị Châu Long

IV.1. Kết luận .................................................................................................. 68
IV.2. Kiến nghị ................................................................................................ 68
TÀI LIỆU THAM KHẢO...................................................................................... 69
PHỤ LỤC ................................................................................................................ 70

v


Ngành Quản lý đất đai

SVTH: Nguyễn Thị Châu Long

Danh sách các bản đồ, sơ đồ, hình
1. Sơ đồ vị trí và giới hạn khu đất ( trích trong quy hoạch chi tiết 1/2000 khu dân cư
phường Hiệp Bình Phước)
2. Bản đồ hiện trạng kiến trúc cảnh quan va đánh giá đất xây dựng – hiện trạng hạ
tầng kỹ thuật
3. Bản đồ đánh giá hiện trạng môi trường
4. Bản đồ quy hoạch tổng mặt bằng sử dụng đất
5. Bản đồ quy hoạch phân lô
6. Sơ đồ tổ chức không gian kiến trúc cảnh quan
7. Phối cảnh minh hoạ
8. Bản đồ quy hoạch giao thông đô thị
9. Bản đồ chỉ giới đường đỏ và chỉ giới xây dựng
10. Bản đồ quy hoạch cao độ nền đô thị
11. Bản đồ quy hoạch thoát nước mặt đô thị
12. Bản đồ quy hoạch cấp nước đô thị
13. Bản đồ quy hoạch thoát nước thải và xử lý chất thải rắn đô thị
14. Bản đồ quy hoạch cấp điện

15. Bản đồ quy hoạch chiếu sáng
16. Bản đồ quy hoạch hệ thống thông tin liên lạc
17. Bản đồ tổng hợp đường dây, đường ống kỹ thuật
18. Bản đồ đánh giá môi trường chiến lược

vi


Ngành Quản lý đất đai

SVTH: Nguyễn Thị Châu Long

Danh sách bảng
1. Bảng diện tích theo phường của quận Thủ Đức năm 2009
2. Bảng thống kê mực nước cực trị quan sát được tại trạm Phú An theo các tần
suất khác nhau
3. Bảng thống kê hiện trạng sử dụng đất (năm 2012)
4. Các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật của đồ án
5. Bảng dự kiến cơ cấu sử dụng quỹ đất
6. Bảng tổng hợp đất công trình công cộng
7. Bảng tổng hợp nhà
8. Bảng tổng hợp đất công viên cây xanh
9. Bảng tổng hợp các tuyến đường
10. Các chỉ tiêu kỹ thuật chủ yếu các tuyến đường
11. Bảng thống kê chỉ giới xây dựng và chỉ giới đường đỏ
12. Bảng tính toán nhu cầu dùng nước
13. Bảng thống kê phụ tải
14. Bảng thống kê thuê bao
15. Bảng mức ồn tối đa của các phương tiện vận chuyển và thiết bị thi công cơ giới
tại công trình

16. Bảng kế hoạch hành động bảo vệ môi trường theo các chỉ tiêu

vii


Ngành Quản lý đất đai

SVTH: Nguyễn Thị Châu Long

Danh sách các chữ viết tắt
BTCT: Bê tông cốt thép
BTNMT: Bộ Tài nguyên và Môi trường
BXD: Bộ Xây Dựng
HTKT: Hiện trạng kỹ thuật
PCCC: Phòng cháy chữa cháy
QCXDVN: Quy chuẩn xây dựng Việt Nam
QĐ: Quyết định
QHC: Quy hoạch chung
QHCT: Quy hoạch chi tiết
QL: Quốc lộ
TCXDVN: Tiêu chuẩn xây dựng Việt Nam

viii


Ngành Quản lý đất đai

SVTH: Nguyễn Thị Châu Long

ĐẶT VẤN ĐỀ

Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là tư liệu sản xuất
đặc biệt không thể thay thế được, không có đất đai là không có bất kỳ một ngành sản
xuất nào, không có quá trình lao động nào diễn ra và cũng không có sự tồn tại của xã
hội loài người. Không những vậy, đất đai còn có vai trò rất quan trọng đối với sự phát
triển của xã hội, xã hội càng phát triển, dân số ngày càng gia tăng thì nhu cầu sử dụng
đất ngày càng lớn trong khi đất đai lại có hạn về số lượng, có vị trí cố định trong
không gian, điều đó càng làm cho việc sử dụng, quản lý đất đai trở nên cấp thiết. Để sử
dụng hợp lý, có hiệu quả nguồn tài nguyên đất, bảo vệ cảnh quan và môi trường sinh
thái, đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội theo hướng công nghiệp hoá hiện đại
hoá thì công tác quy hoạch phải giữ vai trò rất quan trọng.
Quận Thủ Đức tuy là một vùng ngoại thành của thành phố Hồ Chí Minh nhưng có
tiềm năng đất đai phong phú và đa dạng, có điều kiện thuận lợi để phát triển mọi mặt
về đời sống kinh tế - xã hội và bảo vệ môi trường. Tiến trình công nghiệp hoá, hiện đại
hoá nông nghiệp, nông thôn và đô thị hoá diễn ra với tốc độ rất nhanh làm thay đổi cơ
cấu kinh tế, hình thành nhiều khu công nghiệp vừa và nhỏ, khu tái định cư, khu dân
cư. Việc quy hoạch chi tiết theo định hướng phát triển không gian đô thị của quận Thủ
Đức là việc làm cần thiết và cấp bách nhằm từng bước đặt tiền đề cho việc đầu tư phát
triển quận Thủ Đức theo hướng hiện đại và bền vững.
Khu vực dự án Khu nhà ở Phường Hiệp Bình Phước thuộc Phường Hiệp Bình
Phước nằm phía Bắc Thủ Đức, cửa ngõ phía Đông thành phố, tiếp giáp huyện Thuận
An - Tỉnh Bình Dương. Là vùng ven đô thị có cảnh quan sông nước, chỉ cách trung
tâm Quận 1 khoảng hơn 10km, ngoài ra lân cận khu vực này còn có các khu du lịch
như khu du lịch Dìn Ký cách khu đất khoảng 200m, khu du lịch Phương Nam thuộc
tỉnh Bình Dương cách khoảng 1km về hướng Bắc do đó nơi này rất phù hợp để tổ
chức một khu nhà ở với chủ yếu là biệt thự thân thiện với môi trường. Trong đó khu
đất được tập trung quy hoạch như một khu ở nghỉ dưỡng hòa lẫn vào thiên nhiên. Dự
án này do Công ty Cổ phần Sài Gòn Thương Tín Thủ Đức làm chủ đầu tư, với hy vọng
có thể đưa dự án sớm trở thành hiện thực nhằm góp phần tạo bộ mặt khang trang cho
Phường Hiệp Bình Phước nói riêng và Quận Thủ Đức nói chung.
Xuất phát từ những lý do trên, được sự chấp thuận của Khoa Quản lý Đất đai &

Bất động sản - Trường Đại học Nông Lâm TP. Hồ Chí Minh; Phòng Quản Lý Đô Thị
quận Thủ Đức, chúng tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Quy hoạch chi tiết khu nhà ở
Hiệp Bình Phước tỷ lệ 1/500, phường Hiệp Bình Phước, quận Thủ Đức, thành phố Hồ
Chí Minh”.

Trang 1


Ngành Quản lý đất đai

SVTH: Nguyễn Thị Châu Long

 Mục tiêu nghiên cứu đề tài:
- Đánh giá đặc điểm, hiện trạng tự nhiên, hiện trạng hạ tầng kỹ thuật của khu đất
quy hoạch
- Dự báo nhu cầu sử dụng của người dân từ đó đưa ra các định mức, chỉ tiêu quy
hoạch cho phù hợp
- Xây dựng quy hoạch chi tiết khu nhà ở tỷ lệ 1/500 một cách hiệu quả, hợp lý,
thân thiện với môi trường
- Đề xuất các yêu cầu về quản lý xây dựng nhằm nâng cao hiệu quả quy hoạch, tạo
điều kiện thuận lợi cho việc quản lý và sử dụng các công trình trong đồ án
 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:
 Đối tượng nghiên cứu
- Đất đai : Khu đất quy hoạch có quy mô 91.966,27 m2, được giới hạn bởi:
+ Phía Tây giáp sông Vĩnh Bình và đất thổ cư.
+ Phía Bắc giáp sông Vĩnh Bình (tỉnh Bình Dương)
+ Phía Nam, phía Đông giáp đất thổ cư, Khu nhà ở Hiệp bình Phước – Kim Sơn và
đường dẫn ra đường số 12.
- Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, các quy luật phát triển kinh tế xã hội, các điều
kiện về cơ sở hạ tầng, chủ sử dụng đất và mục đích sử dụng của người dân trên địa bàn

nghiên cứu.
 Phạm vi nghiên cứu
- Phạm vi không gian: đề tài được tiến hành nghiên cứu trên khu đất quy hoạch quy
mô 91.966,27 m2 thuộc phường Hiệp Bình Phước Quận Thủ Đức
- Phạm vi thời gian: giai đoạn quy hoạch được lập đến năm 2017
- Thời gian thực hiện đề tài: thực hiện đề tài trong 4 tháng (từ tháng 4 đến tháng
7/2012)

Trang 2


Ngành Quản lý đất đai

SVTH: Nguyễn Thị Châu Long

PHẦN I
TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU
I.1. Cơ sở lý luận về quy hoạch đô thị
I.1.1. Cơ sở khoa học về quy hoạch đô thị
I.1.1.1. Các khái niệm
Đô thị là khu vực tập trung dân cư sinh sống có mật độ cao và chủ yếu hoạt động
trong lĩnh vực kinh tế phi nông nghiệp, là trung tâm chính trị, hành chính, kinh tế, văn
hoá hoặc chuyên ngành, có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội của quốc gia
hoặc một vùng lãnh thổ, một địa phương, bao gồm nội thành, ngoại thành của thành
phố; nội thị, ngoại thị của thị xã; thị trấn. (Luật quy hoạch đô thị 2009).
Quy hoạch xây dựng là việc tổ chức không gian đô thị và điểm dân cư nông thôn,
hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội; tạo lập môi trường sống thích hợp
cho người dân sống tại các vùng lãnh thổ, bảo đảm kết hợp hài hoà giữa lợi ích quốc
gia với lợi ích cộng đồng, đáp ứng các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng,
an ninh, bảo vệ môi trường. Quy hoạch xây dựng được thể hiện thông qua đồ án quy

hoạch xây dựng bao gồm sơ đồ, bản vẽ, mô hình và thuyết minh.
Quy hoạch xây dựng là những định hướng phát triển xây dựng có tác động đến phát
triển kinh tế xã hội và môi trường theo mục đích của con người; là tạo ra mô hình về
một môi trường sống văn hóa, tiện lợi và kinh tế, thỏa mãn những nhu cầu của con
người.
Đơn vị ở là khu chức năng bao gồm các nhóm nhà ở; các công trình dịch vụ cấp
đơn vị ở như trường mầm non, trường tiểu học, trường trung học cơ sở; trạm y tế, chợ,
trung tâm thể dục thể thao (TDTT), điểm sinh hoạt văn hóa và các trung tâm dịch vụ
cấp đơn vị ở khác phục vụ cho nhu cầu thường xuyên của cộng đồng dân cư trong đơn
vị ở...; vườn hoa, sân chơi trong đơn vị ở; đất đường giao thông nội bộ (bao gồm
đường từ cấp phân khu vực đến đường nhóm nhà ở) và bãi đỗ xe phục vụ trong đơn vị
ở... Các công trình dịch vụ cấp đơn vị ở (cấp I) và vườn hoa sân chơi trong đơn vị ở có
bán kính phục vụ ≤500m. Quy mô dân số tối đa của đơn vị ở là 20.000 người, quy mô
dân số tối thiểu của đơn vị ở là 4.000 người (đối với các đô thị miền núi là 2.800
người). Đường giao thông chính đô thị không được chia cắt đơn vị ở. Tùy theo quy mô
và nhu cầu quản lý để bố trí trung tâm hành chính cấp phường. Đất trung tâm hành
chính cấp phường được tính vào đất đơn vị ở. Tùy theo giải pháp quy hoạch, trong các
đơn vị ở có thể bố trí đan xen một số công trình ngoài các khu chức năng thành phần
của đơn vị ở nêu trên, nhưng đất xây dựng các công trình này không thuộc đất đơn vị
ở.
Trang 3


Ngành Quản lý đất đai

SVTH: Nguyễn Thị Châu Long

 Nhóm nhà ở
- Nhóm nhà ở chung cư bao gồm: diện tích chiếm đất của bản thân các khối nhà
chung cư, diện tích sân đường và sân chơi nội bộ nhóm nhà ở, bãi đỗ xe nội bộ và sân

vườn trong nhóm nhà ở.
- Nhóm nhà ở liên kế, nhà ở riêng lẻ bao gồm: diện tích các lô đất xây dựng nhà ở
của các hộ gia đình (đất ở), diện tích đường nhóm nhà ở (đường giao thông chung dẫn
đến các lô đất của các hộ gia đình), diện tích vườn hoa, sân chơi nội bộ nhóm nhà ở.
- Trong các sân chơi nội bộ được phép bố trí các công trình sinh hoạt văn hóa cộng
đồng với quy mô phù hợp với nhu cầu của cộng đồng trong phạm vi phục vụ.
Đất ở là diện tích chiếm đất của các công trình nhà ở chung cư (trong lô đất dành
cho xây dựng nhà chung cư) hoặc là diện tích trong khuôn viên các lô đất ở dạng liên
kế và nhà ở riêng lẻ (bao gồm diện tích chiếm đất của các công trình nhà ở liên kế và
nhà ở riêng lẻ và sân vườn, đường dẫn riêng vào nhà ở liên kế hoặc nhà ở riêng lẻ đó,
không bao gồm đường giao thông chung).
Đất xây dựng đô thị là đất xây dựng các khu chức năng đô thị (bao gồm cả các hệ
thống hạ tầng kỹ thuật đô thị). Đất dự phòng phát triển, đất nông lâm nghiệp trong đô
thị và các loại đất không phục vụ cho hoạt động của các chức năng đô thị không phải
là đất xây dựng đô thị.
 Đất đô thị
- Đất đô thị là đất nội thành phố, đất nội thị xã và đất thị trấn.
- Đất ngoại thành, ngoại thị đã có quy hoạch và được cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền phê duyệt để phát triển đô thị được quản lý như đất đô thị.
Khu ở là một khu vực xây dựng đô thị có chức năng chính là phục vụ nhu cầu ở và
sinh hoạt hàng ngày của người dân đô thị, không phân biệt quy mô.
Hạ tầng kỹ thuật đô thị gồm:
- Hệ thống giao thông;
- Hệ thống cung cấp năng lượng;
- Hệ thống chiếu sáng công cộng;
- Hệ thống cấp nước, hệ thống thoát nước;
- Hệ thống quản lý các chất thải, vệ sinh môi trường;
- Hệ thống nghĩa trang;
- Các công trình hạ tầng kỹ thuật khác.
Hạ tầng xã hội đô thị gồm:

Trang 4


Ngành Quản lý đất đai

SVTH: Nguyễn Thị Châu Long

- Các công trình nhà ở;
- Các công trình công cộng, dịch vụ: y tế, văn hóa, giáo dục, thể dục thể thao,
thương mại và các công trình dịch vụ đô thị khác;
- Các công trình quảng trường, công viên, cây xanh, mặt nước;
- Các công trình cơ quan hành chính đô thị;
- Các công trình hạ tầng xã hội khác
 Mật độ xây dựng
a) Mật độ xây dựng thuần (net-tô) là tỷ lệ diện tích chiếm đất của các công trình
kiến trúc xây dựng trên tổng diện tích lô đất (không bao gồm diện tích chiếm đất của
các công trình như: các tiểu cảnh trang trí, bể bơi, sân thể thao ngòai trời (trừ sân
tennis và sân thể thao được xây dựng cố định và chiếm khối tích không gian trên mặt
đất), bể cảnh…).
b) Mật độ xây dựng gộp (brut-tô) của một khu vực đô thị là tỷ lệ diện tích chiếm
đất của các công trình kiến trúc trên tổng diện tích toàn khu đất (diện tích toàn khu đất
bao gồm cả sân đường, các khu cây xanh, không gian mở và các khu vực không xây
dựng công trình trong khu đất đó).
Chỉ giới đường đỏ là đường ranh giới phân định giữa phần lô đất để xây dựng công
trình và phần đất được dành cho đường giao thông hoặc các công trình kỹ thuật hạ
tầng.
Chỉ giới xây dựng là đường giới hạn cho phép xây dựng nhà, công trình trên lô đất.
Chỉ giới xây dựng ngầm là đường giới hạn cho phép xây dựng nhà, công trình
ngầm dưới đất (không bao gồm hệ thống hạ tầng kỹ thuật ngầm).
Khoảng lùi là khoảng cách giữa chỉ giới đường đỏ và chỉ giới xây dựng.

I.1.1.2. Phân loại quy hoạch xây dựng
Quy hoạch xây dựng được phân thành ba loại sau đây:
a) Quy hoạch xây dựng vùng;
b) Quy hoạch xây dựng đô thị, bao gồm quy hoạch chung xây dựng đô thị và quy
hoạch chi tiết xây dựng đô thị;
Quy hoạch chung và quy hoạch chi tiết là cụ thể hóa ý tưởng của quy hoạch lãnh
thổ, quy hoạch xây dựng vùng bằng cách bố trí các khối chức năng đô thị, mạng lưới
cơ sở hạ tầng, phân bố cụ thể các hạng mục công trình, xác định quy mô, hình khối
không gian của các công trình và mối quan hệ giữa các công trình, các khu chức năng
đô thị
Trang 5


Ngành Quản lý đất đai

SVTH: Nguyễn Thị Châu Long

c) Quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn.
I.1.1.3. Đối tượng của quy hoạch xây dựng
Đối tượng của quy hoạch xây dựng là điểm dân cư, nó mang tính tổng hợp và hợp
lý về tổ chức không gian và được hình thành cùng với việc nâng cao chất lượng phục
vụ các thành phần đô thị. Các bộ phận cơ bản của đô thị là: các công trình công
nghiệp, kho tàng, giao thông vận tải, thương nghiệp , văn hoá, nhà ở công trình phúc
lợi công cộng, giáo dục, y tế… Quy hoạch xây dựng cần tạo ra môi trường hoạt động
và phát triển cân đối, hài hòa giữa các thành phần này.
I.1.1.4. Nhiệm vụ của quy hoạch xây dựng
Nhiệm vụ chung của quy hoạch xây dựng là thỏa mãn hài hòa những nhu cầu của
con người về lao động, nhà ở, dịch vụ, nghỉ ngơi và giải trí… Ngoài ra quy hoạch cần
giải quyết các vấn đề bảo vệ môi trường, bảo đảm cân bằng sinh thái và tổ chức nghệ
thuật kiến trúc.

I.1.1.5. Nội dung đồ án quy hoạch chi tiết
1. Phân tích, đánh giá các điều kiện tự nhiên, thực trạng đất xây dựng, dân cư, xã
hội, kiến trúc, cảnh quan, hạ tầng kỹ thuật; các quy định của quy hoạch chung, quy
hoạch phân khu có liên quan đến khu vực quy hoạch.
2. Xác định chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch đô thị, hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ
thuật cho toàn khu vực quy hoạch.
3. Quy hoạch tổng mặt bằng sử dụng đất: xác định chức năng, chỉ tiêu sử dụng đất
quy hoạch đô thị về mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, tầng cao công trình, khoảng
lùi công trình đối với từng lô đất và trục đường; vị trí, quy mô các công trình ngầm
(nếu có).
4. Xác định chiều cao, cốt sàn và trần tầng một; hình thức kiến trúc, hàng rào, màu
sắc, vật liệu chủ đạo của các công trình và các vật thể kiến trúc khác cho từng lô đất; tổ
chức cây xanh công cộng, sân vườn, cây xanh đường phố và mặt nước trong khu vực
quy hoạch.
5. Quy hoạch hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật đô thị:
Hệ thống hạ tầng kỹ thuật đô thị được bố trí đến mạng lưới đường nội bộ, bao gồm
các nội dung sau:
a) Xác định cốt xây dựng đối với từng lô đất;
b) Xác định mạng lưới giao thông (kể cả đường đi bộ nếu có), mặt cắt, chỉ giới
đường đỏ và chỉ giới xây dựng; xác định và cụ thể hoá quy hoạch chung, quy hoạch
phân khu về vị trí, quy mô bến, bãi đỗ xe (trên cao, trên mặt đất và ngầm);
Trang 6


Ngành Quản lý đất đai

SVTH: Nguyễn Thị Châu Long

c) Xác định nhu cầu và nguồn cấp nước; vị trí, quy mô công trình nhà máy, trạm
bơm nước; mạng lưới đường ống cấp nước và các thông số kỹ thuật chi tiết;

d) Xác định nhu cầu sử dụng và nguồn cung cấp năng lượng; vị trí, quy mô các
trạm điện phân phối; mạng lưới đường dây trung thế, hạ thế và chiếu sáng đô thị;
đ) Xác định nhu cầu và mạng lưới thông tin liên lạc;
e) Xác định lượng nước thải, rác thải; mạng lưới thoát nước; vị trí, quy mô các
công trình xử lý nước bẩn, chất thải.
6. Đánh giá môi trường chiến lược:
a) Đánh giá hiện trạng môi trường về điều kiện địa hình; các vấn đề xã hội, văn
hoá, cảnh quan thiên nhiên;
b) Phân tích, dự báo những tác động tích cực và tiêu cực ảnh hưởng đến môi
trường; đề xuất hệ thống các tiêu chí bảo vệ môi trường để đưa ra các giải pháp quy
hoạch không gian, kiến trúc và hạ tầng kỹ thuật tối ưu cho khu vực quy hoạch;
c) Đề ra các giải pháp cụ thể giảm thiểu, khắc phục tác động đến môi trường đô thị
khi triển khai thực hiện quy hoạch;
d) Lập kế hoạch giám sát môi trường về kỹ thuật, quản lý và quan trắc môi trường.
7. Bản đồ quy hoạch tổng mặt bằng sử dụng đất và hệ thống hạ tầng kỹ thuật thể
hiện ở tỷ lệ 1/500.
I.1.1.6. Yêu cầu chung đối với quy hoạch xây dựng
Quy hoạch xây dựng phải bảo đảm các yêu cầu chung sau đây:
1. Phù hợp với quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch phát triển
của các ngành khác, quy hoạch sử dụng đất; quy hoạch chi tiết xây dựng phải phù hợp
với quy hoạch chung xây dựng; bảo đảm quốc phòng, an ninh, tạo ra động lực phát
triển kinh tế - xã hội;
2. Tổ chức, sắp xếp không gian lãnh thổ trên cơ sở khai thác và sử dụng hợp lý tài
nguyên thiên nhiên, đất đai và các nguồn lực phù hợp với điều kiện tự nhiên, đặc điểm
lịch sử, kinh tế - xã hội, tiến bộ khoa học và công nghệ của đất nước trong từng giai
đoạn phát triển;
3. Tạo lập được môi trường sống tiện nghi, an toàn và bền vững; thoả mãn các nhu
cầu vật chất và tinh thần ngày càng cao của nhân dân; bảo vệ môi trường, di sản văn
hoá, bảo tồn di tích lịch sử - văn hoá, cảnh quan thiên nhiên, giữ gìn và phát triển bản
sắc văn hoá dân tộc;

Trang 7


Ngành Quản lý đất đai

SVTH: Nguyễn Thị Châu Long

4. Xác lập được cơ sở cho công tác kế hoạch, quản lý đầu tư và thu hút đầu tư xây
dựng; quản lý, khai thác và sử dụng các công trình xây dựng trong đô thị, điểm dân cư
nông thôn.
I.1.1.7. Hệ thống quy hoạch xây dựng đô thị ở Việt Nam
1. Dự án chiến lược quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội cho cả nước
Đây là dự án chủ đạo làm căn cứ cho các ngành, các địa phương lập dự án chuyên
ngành
2. Dự án chiến lược phát triển đô thị quốc gia
Dự án dài hạn đến năm 2020 được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt theo quyết định
số 10/1998/QĐ – TTg ngày 23/11/1999
Đây là dự án xác định phương hướng xây dựng và phát triển mạng lưới đô thị quốc
gia trên địa bàn cả nước và các vùng đặc trưng. Nó là cơ sở để các ngành, các cấp
chính quyền thiết lập quy hoạch, kế hoạch xây dựng đô thị, lập dự án đầu tư cụ thể phù
hợp với chính sách phát triển đô thị quốc gia.
3. Dự án quy hoạch xây dựng vùng
Dự án quy hoạch xây dựng vùng là cơ sở để lập dự án quy hoạch xây dựng các đô
thị và các khu công nghiệp, các điểm dân cư trong vùng, đồng thời vạch kế hoạch phát
triển cơ sở hạ tầng và bảo vệ môi trường trong vùng.
Dự án quy hoạch xây dựng vùng dựa trên cơ sở quy hoạch tổng thể phát triển kinh
tế - xã hội của cả nước, thời hạn từ 10 đến 20 năm.
4. Quy hoạch chung xây dựng đô thị
Quy hoạch chung xây dựng đô thị xác định phương hướng cải tạo xây dựng phát

triển đô thị về tổ chức không gian và cơ cấu sử dụng đất đô thị, về cơ sở hạ tầng và
mối quan hệ hữu cơ về các mặt bên trong và bên ngoài đô thị nhằm tạo lập môi trường
và khung cảnh sống thích hợp cùng với các hoạt động phát triển kinh tế, văn hóa – xã
hội khác.
Đồ án quy hoạch chung xây dựng đô thị được lập cho một đô thị riêng biệt hoặc
một hệ thống đô thị và điểm dân cư thường xuyên có quan hệ chặt chẽ với nhau về
kinh tế - xã hội, dịch vụ và các mặt khác.
Đồ án quy hoạch chung được nghiên cứu theo từng giai đoạn 15 – 20 năm cho dài
hạn và 5 – 10 năm cho ngắn hạn.

Trang 8


Ngành Quản lý đất đai

SVTH: Nguyễn Thị Châu Long

I.1.2. Cơ sở pháp lý về quy hoạch
- Hiến pháp nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam năm 1992
- Căn cứ luật Quy hoạch Đô thị số 30/2009/QH12 ngày 17/6/2009.
- Căn cứ Nghị Định số 37/2010/ NĐ-CP ngày 07/04/2010 của Chính Phủ về lập,
thẩm định, phê duyệt và quản lý quy hoạch đô thị
- Căn cứ Nghị Định số 38/2010/ NĐ-CP ngày 07/04/2010 của Chính Phủ về quản
lý không gian, kiến trúc, cảnh quan đô thị;
- Căn cứ nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ quy định chi
tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở
- Căn cứ thông tư số 10/2010/TT-BXD ngày 11/8/2010 của Bộ Xây dựng quy định
hồ sơ của từng loại quy hoạch đô thị.
- Căn cứ quyết định số 21/2005/QĐ-BXD ngày 22/7/2005 của Bộ Xây Dựng về
Ban hành quy định hệ thống ký hiệu bản vẽ trong các đồ án quy hoạch xây dựng.

- Căn cứ quyết định số 03/2008/QĐ-BXD ngày 31/3/2008 ban hành quy định nội
dung thể hiện bản vẽ, thuyết minh đối với Nhiệm vụ Đồ án Quy hoạch xây dựng;
- Căn cứ công văn số 2840/TB-SQHKT ngày 12/10/2010 Hướng dẫn thành phần
hồ sơ trình thẩm định, phê duyệt nhiệm vụ, đồ án quy hoạch đô thị và thiết kế đô
thị riêng, trên địa bàn thành phố
- Căn cứ quy chuẩn xây dựng Việt Nam QCXDVN 01:2008/BXD về những quy
định chung QHXD do Bộ Xây Dựng ban hành theo Quyết định số 04/2008/QĐBXD ngày 03/04/2008.
- Căn cứ nghị định số 21/2008/NĐ-CP ngày 28/2/2008 của Chính phủ về sửa đổi,
bổ sung một số điều của Nghị định 80/2006/NĐ-CP ngày 09/9/2006 quy định chi
tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Bảo vệ Môi trường.
- Căn cứ Thông tư 01/2011/TT-BXD ngày 27/01/2011 hướng dẫn đánh giá môi
truờng chiến lược trong đồ án quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị
- Căn cứ các quy chuẩn, tiêu chuẩn quy định hiện hành.
I.1.3. Cơ sở thực tiễn
 Do quỹ đất ở các quận nội thành trong thành phố đã cạn kiệt trong khi nhu cầu
về đất ở của người dân trong thành phố là tăng cao, quy hoạch chung của thành phố
Hồ Chí Minh từ nay đến năm 2020 theo hướng phát triển và mở rộng các quận ven
thành phố đặc biệt là theo hướng Đông Nam trong đó có các quận 2, quận 9, quận Thủ
Đức…

Trang 9


Ngành Quản lý đất đai

SVTH: Nguyễn Thị Châu Long

 Để đáp ứng nhu cầu đó, việc thực hiện quy hoạch khu dân cư ở phường Hiệp
Bình Phước, quận Thủ Đức là rất cần thiết trong thời điểm hiện tại và đón đầu nhu cầu
ở trong tương lai. Bên cạnh đáp ứng nhu cầu về nhà ở cho người dân có thu nhập cao,

dự án còn tạo nên tính đồng bộ và hoàn chỉnh về cơ sở hạ tầng, tính thẩm mỹ và thân
thiện với môi trường cho khu vực phường Hiệp Bình Phước, phù hợp với yêu cầu về
quy hoạch phát triển của quận Thủ Đức.
I.2. Khái quát địa bàn nghiên cứu
I.2.1. Sơ lược địa bàn nghiên cứu
Quận Thủ Đức thuộc khu vực Đông Bắc thành phố Hồ Chí Minh, diện tích 4764,89
ha (chiếm 12,1% diện tích thành phố), tiếp giáp với tỉnh Bình Dương và Đồng Nai.
Giáp giới như sau:
 Phía Bắc: giáp huyện Thuận An (tỉnh Bình Dương)
 Phía Nam: giáp quận Bình Thạnh và quận 2 (qua sông Sài Gòn)
 Phía Đông: giáp quận 9 (qua Xa Lộ Hà Nội)
 Phía Tây: giáp quận 12 và quận Bình Thạnh (qua sông Sài Gòn)

Hình 1.1 : Bản đồ quận Thủ Đức (nguồn google.com.vn)

Trang 10


Ngành Quản lý đất đai

SVTH: Nguyễn Thị Châu Long

Bảng 1.1: Bảng diện tích theo phường của quận Thủ Đức năm 2009 ( nguồn Viện
Quy hoạch xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh)
STT
1
2
3
4
5

6
7
8
9
10
11
12

Tên phường

Diện tích (m2)

Bình Thọ
Bình Chiểu
Linh Chiểu
Linh Đông
Linh Tây
Linh Trung
Linh Xuân
Tam Bình
Tam Phú
Hiệp Bình Chánh
Hiệp Bình Phước
Trường Thọ
Tổng

121,1800
541,2081
141,1978
294,2580

136,2278
706,1154
387,0721
217,4694
308,5424
646,956
765,3486
499,3144
4764,8900

Tỉ lệ (%)
2,54
11,36
2,96
6,18
2,86
14,82
8,12
4,56
6,48
13,58
16,06
10,00
100,00

Quy mô dân số là 442110 người (số liệu khảo sát, điều tra năm 2009). Tốc độ tăng
dân số là 2,77% trong đó tăng tự nhiên là 0,85 % và tăng cơ học là 1,92%. Mật độ dân
số trung bình trên toàn quận là 7526 người/km2, số người trong độ tuổi lao động chiếm
70,6% dân số. Lực lượng lao động tuy dồi dào về số lượng nhưng rất ít lao động có tay
nghề đáp ứng yêu cầu sản xuất, phát triển kinh tế trong thời kỳ hiện đại hóa, công

nghiệp hóa.
Tốc độ tăng trưởng kinh tế trên địa bàn luôn cao. Cơ cấu kinh tế có sự chuyển biến
mạnh mẽ, công nghiệp tăng nhanh với tỷ trọng 56,9%, dịch vụ thương mại 23,4% và
nông nghiệp là 19,7%.
Quận Thủ Đức trong 10 năm qua là quận có tốc độ phát triển chậm hơn so với quận
2 và quận 9 trong khu vực phía Đông thành phố mặc dù có nhiều thuận lợi về hạ tầng
kỹ thuật đô thị. Lý do là sự ảnh hưởng của các khu công nghiệp, khu chế xuất đến môi
trường chung, quỹ đất trống không nhiều như các quận khác, giao thông nối kết với
nội thành thường xuyên tắc nghẽn. Một lượng lớn dân nhập cư đến lao động trong các
khu sản xuất và học tập trong các trường đại học, trường chuyên ngành trên địa bàn
quận là gánh nặng lên hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật.
Vài năm gần đây, với sự thay đổi nhận thức về nhà ở căn hộ và các công trình giao
thông trọng điểm được xây dựng, một số công trình chung cư cao tầng được xây dựng
dọc sông Sài Gòn làm thay dổi diện mạo đô thị quận nhưng số lượng khá ít. Các công
Trang 11


Ngành Quản lý đất đai

SVTH: Nguyễn Thị Châu Long

trình phúc lợi xã hội chủ yếu là sửa chữa, chỉnh trang công trình hiện có, phần nào cải
thiện được hình thức kiến trúc của các trục đường nhưng thiếu tính thống nhất và kết
hợp.
I.2.2. Công tác quy hoạch đô thị ở quận Thủ Đức
Năm 2008, đề án quy hoạch chung của quận Thủ Đức được Ủy ban Nhân dân
Thành phố Hồ Chí Minh phê duyệt với tổng diện tích 4.764,89 ha. Theo đó, quận sẽ
được quy hoạch như sau:
Việc phân bố dân cư trên địa bàn quận Thủ Đức chia thành 5 khu ở tập trung:
Khu ở 1: Nằm ở phía Đông Bắc có diện tích 1.233 ha, gồm các phường

Linh Xuân, Linh Trung, Linh Chiểu và một phần Linh Tây, dân số dự kiến sẽ
vào khoảng 100.000 người, mật độ xây dựng cho phép từ 28-32%.


Khu ở 2: Nằm ở phía Nam của quận, bao gồm một phần các phường
Trường Thọ, Bình Thọ, dân số vào khoảng 35.000 người, mật độ xây dựng
không chiếm quá 30% diện tích.


Khu ở 3: Nằm ở phía Tây có diện tích 1.413 ha, bao gồm phường Hiệp
Bình Chánh, Hiệp Bình Phước Dân số dự kiến khoảng 18.000 người, mật độ
xây dựng trung bình 24-28%, tập trung dân cư tập trung chủ yếu tại dọc quốc lộ
13.


Khu ở 4: Có diện tích 620 ha, bao gồm phường Bình Chiểu và một phần
các phường Hiệp Bình Phước, Tam Bình. Dân số dự kiến sau quy hoạch khoảng
100.000 người.


Khu ở 5: Nằm tại khu ở trung tâm quận với diện tích 885 ha, bao gồm
phường Bình Thọ và một phần các phường Tam Bình, Tam Phú, Trường Thọ,
Linh Tây. Dân số khoảng 135.000 người.


Trung tâm hành chính quận Thủ Đức sẽ được di dời từ phường Bình Thọ về nơi
quy hoạch mới nằm tại phường Tam Phú (theo quy hoạch chung phê duyệt năm 1999).
Các Trung tâm Thương mại - dịch vụ sẽ được phát triển tập trung theo hành lang dọc
các tuyến đường giao thông lớn như: xa lộ Hà Nội, xa lộ Xuyên Á, đường Võ Văn
Ngân, Tân Sơn Nhất – Bình Lợi – vành đai ngoài... Bên cạnh đó, các Trung tâm văn

hoá – Thể dục thể thao vẫn sẽ nằm tại công viên Tam Phú và khu vực phường Linh
Chiểu, Đại học Quốc gia Thành phố Hồ Chí Minh vẫn nằm tại phường Linh Trung.
Tính đến năm 2008 đã có tổng cộng 56 đồ án quy hoạch chi tiết 1/2000, chiếm
diện tích 3418,75 ha (71,75% tổng diện tích toàn quận). Trong đó có 28 đồ án đã pháp
lý hóa với diện tích 2.236,65 ha; 9 đồ án đang được điều chỉnh với diện tích 824,31 ha;

Trang 12


Ngành Quản lý đất đai

SVTH: Nguyễn Thị Châu Long

19 đồ án đang lập mới với diện tích 2006,41 ha. Phần diện tích còn lại thuộc khu vực
hiện hữu ổn định không có nhu cầu quy hoạch chi tiết.
Kế hoạch phủ kín quy hoạch chi tiết trên địa bàn diễn ra khá chậm do nhiều yếu tố
khách quan (duyệt ngân sách, thiếu thông tin cơ sở, sai lệch số liệu bản đồ, thiếu phối
hợp giữa các cơ quan ban ngànhvà sự chồng chéo giữa các đồ án chuyên ngành khác
nhau) và các yếu tố chủ quan (số lượng tư vấn mỏng, quy định và tiêu chuẩn đang
được thay đổi và hoàn thiện, thời gian thẩm định và phê duyệt kéo dài).

Trang 13


Ngành Quản lý đất đai

SVTH: Nguyễn Thị Châu Long

PHẦN II
NỘI DUNG – PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

II.1. Nội dung
1.Cơ sở, căn cứ lập quy hoạch chi tiết khu nhà ở:
2.Đặc điểm hiện trạng khu đất xây dựng
3.Các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật
4.Xây dựng phương án quy hoạch chi tiết và tổ chức không gian quy
hoạch
5.Đánh giá tác động môi trường chiến lược
6.Đề xuất các yêu cầu về quản lý quy hoạch xây dựng
II.2. Phương pháp nghiên cứu
- Phương pháp thống kê: sử dụng trong quá trình thu thập, tổng hợp các số liệu về
tự nhiên, kinh tế, xã hội, hiện trạng sử dụng đất.
- Phương pháp điều tra thực địa: sử dụng trong quá trình thu thập số liệu về đặc
điểm tự nhiên, hiện trạng
- Phương pháp bản đồ: thành lập các loại bản đồ trung gian và bản đồ thành quả
của quy hoạch chi tiết 1/500
- Phương pháp chuyên gia: thu thập những ý kiến của những người, những chuyên
gia trong lĩnh vực quy hoạch.
- Phương pháp phân tích và tổng hợp: sử dụng để tổng quát hóa các số liệu, chỉ tiêu
thu thập được, qua đó đánh giá đúng tiềm năng của khu đất
- Phương pháp dự báo: dự báo dân số, nhu cầu sử dụng đất, nhu cầu dùng nước,
nhu cầu thông tin liên lạc…làm cơ sở cho quy hoạch
- Phương pháp định mức: đưa ra định mức sử dụng đất, định mức dùng nước…
- Phương pháp kế thừa: kế thừa các số liệu, các loại bản đồ.
II.3. Quy trình thực hiện
Quy hoạch chi tiết khu nhà ở Hiệp Bình Phước tỷ lệ 1/500 được thực hiện theo các
bước sau:
Bước 1: Xác định nhiệm vụ thiết kế và thu thập, tổng hợp, đánh giá các thông tin
hiện trạng
Xác định nhiệm vụ thiết kế và thu thập, tổng hợp, đánh giá các thông tin hiện trạng:
Trang 14

Ngành Quản lý đất đai

SVTH: Nguyễn Thị Châu Long

Nghiên cứu và hoàn thiện nhiệm vụ thiết kế
Lập kế hoạch nghiên cứu thiết kế
Điều tra, khảo sát, thu thập thông tin hiện trạng khu đất
Phân tích, đánh giá tổng hợp và đánh giá hiện trạng điều kiện tự nhiên, kinh tế xã
hội
Bước 2: Lập phương án thiết kế quy hoạch:
Nghiên cứu lý luận khoa học về quy hoạch
Phác thảo phương án thiết kế quy hoạch
Thiết kế quy hoạch chi tiết
Bước 3: Lập hồ sơ thiết kế chính thức
Thể hiện bản vẽ và hoàn thiện báo cáo thuyết minh.

Trang 15


Ngành Quản lý đất đai

SVTH: Nguyễn Thị Châu Long

PHẦN III
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
III.1. Cơ sở, căn cứ để lập quy hoạch chi tiết khu nhà ở
III.1.1. Quy hoạch chung của quận Thủ Đức và quy hoạch chi tiết của phường
Hiệp Bình Phước

Theo quyết định số 4041/ QĐ – UBND ngày 20/9/2008 của Ủy Ban Nhân Dân
Thành Phố Hồ Chí Minh về việc phê duyệt nhiệm vụ điều chỉnh quy hoạch chung xây
dựng Quận Thủ Đức: khu đất này nằm trong Khu 3 (bao gồm Phường Bình Chiểu và
một phần các Phường Hiệp Bình Phước, Tam Bình với diện tích 620ha) được quy
hoạch chủ yếu là dân cư mới thấp tầng, mật độ trung bình, với mô hình nhà ở liên kế
vườn và biệt thự liên lập.
III.1.2. Về chủ trương đầu tư, sử dụng đất
Căn cứ Quyết định 3410/QĐ-UBND ngày 01/07/2011 của UBND Thành phố Hồ
Chí Minh về việc chấp thuận giao đất cho công ty cổ phần Sài Gòn Thương Tín Thủ
Đức để chuẩn bị đầu tư xây dựng khu nhà ở tại phường Hiệp Bình Phước.
III.1.3. Ý kiến hướng dẫn quy hoạch xây dựng
- Căn cứ văn bản số 2591/CHK-QLHĐB ngày 22/10/2007 của Cục Hàng Không
– Bộ Giao Thông Vận Tải, về việc thoả thuận chiều cao xây dựng của khu đất xây
dựng Phường Hiệp Bình Phước, Quận Thủ Đức.
- Căn cứ văn bản số 1695/ CV-SB ngày 18/10/2010 của Công ty Cổ phần Tư vấn
Thiết kế Giao Thông Vận Tải Phía Nam về việc thoả thuận hướng tuyến đường sắt Sài
Gòn – Mỹ Tho đoạn đi qua địa phận Quận Thủ Đức.
- Căn cứ công văn số 2910/SGTVT_GTT ngày 24 tháng 5 năm 2011 của Sở Giao
thông Vận tải về việc thỏa thuận hồ sơ xây dựng Kè tại khu đất giáp sông Vĩnh bình
thuộc phường Hiệp Bình Phước, Quận Thủ Đức.
III.1.4. Các chủ trương của địa phương
- Căn cứ văn bản số 2041/ UBND-QLĐT ngày 16/10/2008 của Ủy Ban Nhân Dân
Quận Thủ Đức về việc cung cấp thông tin về hành lang bảo vệ của sông Vĩnh Bình.
- Căn cứ văn bản số 181/UBND-QLĐT ngày 29/11/2007 của Ủy Ban Nhân Dân
Quận Thủ Đức về việc ý kiến quy hoạch về địa điểm khu đất xây dựng Phường Hiệp
Bình Phước, Quận Thủ Đức.
- Biên bản làm việc lấy ý kiến cộng đồng về đồ án QHCT 1/500 của dự án “ Khu
dân cư Phường Hiệp Bình Phước ngày 24/09/2011.
Trang 16