NGHIÊN CỨU SẢN PHẨM CĂN HỘ DÀNH CHO NGƢỜI CÓ THU NHẬP TRUNG BÌNH THẤP ĐƢỢC ĐẦU TƢ BỞI CÔNG TY CỔ PHẦN PHÁT TRIỂN BẤT ĐỘNG SẢN VẠN PHÚC GIA

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:

“NGHIÊN CỨU SẢN PHẨM CĂN HỘ DÀNH CHO
NGƢỜI CÓ THU NHẬP TRUNG BÌNH THẤP
ĐƢỢC ĐẦU TƢ BỞI CÔNG TY CỔ PHẦN
PHÁT TRIỂN BẤT ĐỘNG SẢN
VẠN PHÚC GIA”

SINH VIÊN THỰC HIỆN
MÃ SỐ SINH VIÊN
LỚP
KHÓA
NGÀNH

:
:
:
:
:

NGUYỄN ĐĂNG KHOA
08135035
DH08TB
2008 – 2012
Quản Lý Thị Trƣờng Bất Động Sản

- THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH, THÁNG 07 NĂM 2012 –


TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN
NGÀNH QUẢN LÝ THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

NGUYỄN ĐĂNG KHOA

“NGHIÊN CỨU SẢN PHẨM CĂN HỘ DÀNH CHO
NGƢỜI CÓ THU NHẬP TRUNG BÌNH THẤP
ĐƢỢC ĐẦU TƢ BỞI CÔNG TY CỔ PHẦN
PHÁT TRIỂN BẤT ĐỘNG SẢN
VẠN PHÚC GIA”

GIÁO VIÊN HƢỚNG DẪN: PGS.TS. HUỲNH THANH HÙNG
(Địa chỉ cơ quan: Trƣờng Đại Học Nông Lâm Thành Phố Hồ Chí Minh)
Ký tên:

PGS.TS. HUỲNH THANH HÙNG

- Tháng 07 năm 2012 –


LỜI CẢM ƠN
Từ sâu thẳm trái tim, con xin bày tỏ lòng biết ơn vô hạn đến bố mẹ,
Ngƣời đã sinh thành và nuôi con khôn lớn, cùng những ngƣời thân trong
gia đình luôn quan tâm, động viên, khích lệ con trong suốt quá trình học
tập.
Em xin cám ơn Ban giám hiệu Trƣờng Đại học Nông Lâm Thành

phố Hồ Chí Minh, Khoa Quản Lý Đất Đai & Bất Động Sản, cùng toàn
thể quý thầy cô đã tận tình dạy dỗ, giúp đỡ và truyền đạt những kiến thức
và kinh nghiệm quý báu để em làm hành trang bƣớc vào đời.
Em gửi lời biết ơn sâu sắc đến thầy Huỳnh Thanh Hùng đã tận tình
quan tâm hƣớng dẫn, giúp đỡ và chỉ bảo em trong suốt quá trình thực tập
và hoàn thành bài báo cáo tốt nghiệp này.
Em xin chân thành cảm ơn đến Ban giám đốc công ty cổ phần phát
triển bất động sản Vạn Phúc Gia, cùng toàn thể các anh chị trong công ty
đã thân thiện và luôn nhiệt tình giúp đỡ em. Đặc biệt là anh Đoàn Hồng
Thắng và anh Đỗ Thanh Phong đã trực tiếp tạo điều kiện và giúp đỡ em
trong thời gian thực tập tại công ty.
Sau cùng xin gửi lời cám ơn đến tập thể lớp Quản lý thị trƣờng Bất
động sản khóa 34, niên khóa 2008 – 2012 và những ngƣời bạn thân trong
nhóm học tập đã luôn giúp đỡ và chia sẻ với tôi trong suốt quá trình học
tập cũng nhƣ sinh hoạt tại trƣờng.
Xin chân thành cám ơn !
TP. Hồ Chí Minh, tháng 07 năm 2012
Sinh viên
Nguyễn Đăng Khoa

i


TÓM TẮT
Sinh viên thực hiện: Nguyễn Đăng Khoa, Khoa Quản Lý Đất đai và Bất động
sản, Trƣờng Đại Học Nông Lâm Thành Phố Hồ Chí Minh.
Đề tài: “Nghiên cứu sản phẩm căn hộ dành cho ngƣời có thu nhập trung
bình thấp đƣợc đầu tƣ bởi Công Ty Cổ Phần Phát Triển Bất Động Sản Vạn Phúc
Gia”.
Giáo viên hƣớng dẫn: PGS. TS. Huỳnh Thanh Hùng, Ban Giám Hiệu Trƣờng

Đại Học Nông Lâm Thành Phố Hồ Chí Minh.
Nội dung tóm tắt của báo cáo:
Tính cấp thiết của đề tài: Trong những năm gần đây, tỷ lệ dân nhập cƣ vào thành
phố Hồ Chí Minh ngày càng cao cùng với tỷ lệ gia tăng tự nhiên đã tạo nên một sức ép
rất lớn về vấn đề việc làm, phúc lợi xã hội và quan trọng nhất là vấn đề nhà ở. Thời
gian gần đây, các doanh nghiệp đã chú trọng hơn trong việc đầu tƣ vào những nhu cầu
thiết thực của ngƣời dân để có đƣợc nhà ở xã hội, nhà ở dành cho ngƣời có thu nhập
trung bình thấp đang tăng lên. Tuy nhiên, các doanh nghiệp bất động sản và ngƣời dân
vẫn vấp phải những khó khăn nhất định khiến thị trƣờng chƣa thể phát triển tốt.
Cơ sở lý luận: Lý thuyết về bất động sản, thị trƣờng bất động sản, cung – cầu bất
động sản; Các văn bản pháp luật liên quan đến bất động sản và hoạt động đầu tƣ bất
động sản; Phƣơng pháp tính toán lợi nhuận trong việc đầu tƣ phát triển nhà ở; cùng
một số bài học từ kinh nghiệm quốc tế về phát triển TT BĐS đối với Việt Nam.
Nội dung nghiên cứu trọng tâm: Ứng dụng những lý thuyết và kiến thức thực
tiễn để nghiên cứu về nguồn cung căn hộ chung cƣ cho ngƣời có thu nhập trung bình
thấp đƣợc đầu tƣ bởi Công Ty Cổ Phần Phát Triển BĐS Vạn Phúc Gia trên địa bàn
thành phố Hồ Chí Minh. Từ đó đi đến đánh giá nguồn cung đó của công ty so với mức
cầu về phân khúc này tại khu vực có dự án của công ty đầu tƣ trên địa bàn thành phố.
Phƣơng pháp nghiên cứu: Chủ yếu sử dụng phƣơng pháp điều tra và thống kê để
thu thập thông tin về thị trƣờng và lƣợng cung tại các dự án của công ty. Từ đó sử
dụng phƣơng pháp phân tích, tính toán để phân tích các số liệu tài chính của dự án, xác
định chi phí xây dựng, tỉ suất lợi nhuận khi đầu tƣ nhà chung cƣ cho ngƣời có thu nhập
trung bình thấp nhằm đƣa ra những kết luận, đánh giá về phân khúc mà công ty đầu tƣ.
Kết quả nghiên cứu: Tình hình kinh tế - tài chính trong năm 2012 đang có những
chuyển biến khả quan tạo đà vực dậy cho thị trƣờng bất động sản. Phân khúc căn hộ
dành cho ngƣời có thu nhập trung bình thấp đang đƣợc quan tâm mạnh trong thời gian
gần đây. Tuy nhiên, nhiều dự án mức giá vẫn còn quá cao so với thu nhập của ngƣời
dân hiện nay. Nhằm đáp ứng nhu cầu thiết thực ấy, với hơn 12.300 căn hộ dành cho
phân khúc này với mức giá phù hợp với túi tiền của ngƣời dân trong thời gian tới,
công ty Vạn Phúc Gia phần nào thể hiện đƣợc chính sách của chính phủ, đáp ứng đƣợc

nhu cầu thật của ngƣời dân và góp phần tạo sự cân bằng về bố cục đô thị, giảm bớt áp
lực dân cƣ ở phía trung tâm thành phố.
Tuy nhiên, với vốn đầu tƣ vô cùng lớn mà lợi nhuận từ việc đầu tƣ là rất thấp, thị
trƣờng nhà ở cho ngƣời có thu nhập trung bình thấp đang cần có những chính sách cụ
thể hơn của nhà nƣớc nhằm hỗ trợ doanh nghiệp cũng nhƣ ngƣời dân thuộc phân khúc
thị trƣờng này.
ii


Lời cảm ơn ....................................................................................................................... i
Tóm tắt ............................................................................................................................ii
Mục lục.......................................................................................................................... iii
Danh mục các chữ viết tắt .............................................................................................. v
Danh mục bảng - Biểu đồ ............................................................................................. vi
Danh mục hình ảnh ..................................................................................................... vii

MỤC LỤC
ĐỀ MỤC

TRANG

ĐẶT VẤN ĐỀ................................................................................................................. 1
PHẦN I. TỔNG QUAN ................................................................................................. 3
I.1. Tổng quan thị trường BĐS ...................................................................................... 3
I.1.1. Bất động sản (BĐS) ............................................................................................... 3
I.1.2. Thị trƣờng BĐS ...................................................................................................... 4
I.2. Chung cư – khái niệm thu nhập ............................................................................. 8
I.2.1. Chung cƣ ................................................................................................................ 8
I.2.2. Thu nhập ................................................................................................................. 9
I.3. Cung - cầu BĐS ..................................................................................................... 10

I.3.1. Cầu BĐS ............................................................................................................... 11
I.3.2. Cung BĐS ............................................................................................................ 14
I.3.3. Mối quan hệ giữa cung – cầu BĐS ...................................................................... 17
I.4. Phương pháp tính toán lợi nhuận trong việc đầu tư phát triển nhà ở................ 18
I.4.1. Tổng mức đầu tƣ xây dựng .................................................................................. 19
I.4.2. Dự toán công trình................................................................................................ 19
I.5. Kinh nghiệm quốc tế về phát triển thị trường BĐS.............................................. 21
I.5.1. Kinh nghiệm của Cộng hòa Liên bang Đức - Khung pháp luật cho thị trƣờng
BĐS ............................................................................................................................... 21
I.5.2. Chính sách phát triển nhà ..................................................................................... 21
I.5.3. Vai trò của Nhà nƣớc trong vấn đề phát triển và kinh doanh BĐS ..................... 22
I.5.4. Các chính sách phát triển thị trƣờng BĐS - Kinh nghiệm của Trung Quốc ........ 23
I.6. Một số bài học từ kinh nghiệm quốc tế về phát triển thị trường BĐS đối với Việt
Nam ............................................................................................................................... 24
I.6.1. Về bài học chung .................................................................................................. 24
I.6.2. Bài học về chính sách phát triển TT BĐS của nền kinh tế chuyển đổi sang cơ chế
thị trƣờng ....................................................................................................................... 24
I.7. Khái quát điều kiện tự nhiên - Kinh tế - Xã hội của TP. HCM ........................... 25
I.7.1. Đặc điểm của điều kiện tự nhiên .......................................................................... 25
I.7.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ..................................................................................... 26
III.8. Giới thiệu về Công Ty Cổ Phần Phát Triển BĐS Vạn Phúc Gia ..................... 27
III.8.1. Giới thiệu ........................................................................................................... 27
iii


III.8.2. Sơ đồ tổ chức công ty ........................................................................................ 27
III.8.3. Lĩnh vực hoạt động ............................................................................................ 28
III.8.4. Tầm nhìn của công ty ........................................................................................ 28
PHẦN II. NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ................................ 29
II.1. Nội dung nghiên cứu............................................................................................ 29

II.2. Phương pháp nghiên cứu .................................................................................... 29
II.3. Cơ sở pháp lý ........................................................................................................ 29
II.4. Quy trình thực hiện đề tài .................................................................................... 30
PHẦN III. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU....................................................................... 31
III.1. Tình hình kinh tế năm 2012 - tình hình dân số tại TP. HCM .......................... 31
III.1.1. Tình hình kinh tế chung của TP. HCM trong năm 2012 ................................... 31
III.1.2. Tình hình dân số, việc làm, thu nhập ................................................................ 36
III.2. Tình hình nhà ở, căn hộ và thực trạng sử dụng đất trên địa bàn TP.HCM .... 38
III.2.1. Tình hình sử dụng đất trên địa bàn TP.HCM .................................................... 38
III.2.2. Tình hình nhà ở, căn hộ trên địa bàn TP. HCM ................................................ 41
III.3. Thực trạng phát triển căn hộ cho người có thu nhập trung bình thấp trên địa
bàn TP. HCM ................................................................................................................ 45
III.3.1. Thực trạng phát triển căn hộ cho ngƣời có thu nhập trung bình thấp trên địa bàn
TP. HCM ....................................................................................................................... 45
III.3.2. Thị trƣờng căn hộ cho ngƣời có thu nhập trung bình thấp trên địa bàn TP.
HCM trong thời gian gần đây ........................................................................................ 47
III.4. Tình hình phát triển mới và triển vọng phát triển căn hộ cho người có thu
nhập trung bình thấp trong tương lai trên địa bàn TP. HCM ................................... 47
III.4.1. Nguồn cung căn hộ ............................................................................................ 47
III.4.2. Nguồn cầu căn hộ .............................................................................................. 48
III.4.3. Triển vọng của thị trƣờng và nhận định ............................................................ 48
III.5. Sản phẩm căn hộ cho người có thu nhập trung bình thấp được đầu tư bởi
Công Ty Cổ Phần Phát Triển BĐS Vạn Phúc Gia trên địa bàn TP. HCM ............... 49
III.5.1. Sản phẩm căn hộ từ các dự án đƣợc đầu tƣ bởi công ty .................................... 49
III.5.2. Phân tích tỷ suất lợi nhuận, giá thành và hiệu quả của các dự án căn hộ chung
cƣ dành cho ngƣời có thu nhập trung bình thấp tại công ty .......................................... 52
III.6. Đánh giá sản phẩm căn hộ dành cho người có thu nhập trung bình thấp được
đầu tư bởi công ty so với mức cầu về phân khúc này tại khu vực có dự án của công
ty đầu tư trên địa bàn TP. HCM .................................................................................. 61
III.6.1. Nhà ở dành cho công nhân ................................................................................ 61

III.6.2. Nhà ở xã hội cho ngƣời tái định cƣ hay ngƣời có TNT .................................... 61
III.6.3. Đánh giá về sản phẩm căn hộ dành cho ngƣời có thu nhập thấp đƣợc đầu tƣ bởi
công ty Vạn Phúc Gia .................................................................................................... 63
KẾT LUẬN – KIẾN NGHỊ ........................................................................................ 64

iv


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT


BĐS
BT GPMB
CHXHCN
CNV
CTCP
CT TNHH
GS – TSKH
GTGT
KPBT
NHNN
NHTM
NSNN
TBT
TDTT
TĐC
TNT
TNTT
TP. HCM
TT BĐS

UBND
XD
XV – HTV

:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:

Bất động sản;
Bồi thƣờng giải phóng mặt bằng;
Cộng hòa xã hội chủ nghĩa;

Công nhân viên;
Công ty cổ phần;
Công ty trách nhiệm hữu hạn;
Giáo sƣ – Tiến sĩ khoa học;
Giá trị gia tăng;
Kinh phí bảo trì;
Ngân hàng nhà nƣớc;
Ngân hàng thƣơng mại;
Ngân sách nhà nƣớc;
Trung bình thấp;
Thể dục thể thao;
Tái định cƣ;
Thu nhập thấp;
Thu nhập thực tế;
Thành phố Hồ Chí Minh;
Thị trƣờng Bất động sản;
Ủy ban nhân dân;
Xây dựng;
Xã viên – hợp tác xã.

v


DANH MỤC BẢNG - BIỂU ĐỒ

MỤC
Bảng 3.1.
Bảng 3.2.
Bảng 3.3.
Bảng 3.4.

Bảng 3.5.
Bảng 3.6.
Bảng 3.7.
Bảng 3.8.
Bảng 3.9.
Bảng 3.10.
Bảng 3.11.
Bảng 3.12.
Bảng 3.13.
Bảng 3.14.
Bảng 3.15.
Bảng 3.16.

TRANG
Tổng sản phẩm nội địa 6 tháng đầu năm 2012 .......................................... 31
Mức tăng (+), giảm (-) giá tiêu dùng qua các năm .................................... 32
Chỉ số giá tháng 06 năm 2012 ................................................................... 32
Tốc độ tăng các nguồn vốn đầu tƣ xây dựng ............................................. 33
Mức xuất khẩu của các thành phần kinh tế (Không kể dầu thô) ............... 34
Mức nhập khẩu của các thành phần kinh tế ............................................... 34
Thu ngân sách trên địa bàn TP. HCM ....................................................... 35
Chi ngân sách trên địa bàn TP. HCM ........................................................ 35
Tình hình biến động dân số tại TP. HCM qua các năm ............................. 36
Chi tiêu đời sống bình quân một ngƣời 1 tháng phân theo khoản chi qua
các năm ...................................................................................................... 38
Cơ cấu sử dụng đất tại TP. HCM năm 2010 .............................................. 40
Thị trƣờng căn hộ bán trong năm 2012 ..................................................... 47
Bảng thông số tài chính của dự án Chung Cƣ Thạnh Lộc ......................... 55
Bảng quy hoạch sử dụng đất của dự án khu dân cƣ Lê Minh Xuân .......... 56
Diện tích hạng mục các công trình ............................................................ 56

Bảng tính hiệu quả kinh tế của dự án Khu Dân Cƣ Lê Minh Xuân .......... 60

Biểu đồ 1.1. Độ co giãn của cầu theo quy mô gia đình................................................ 12
Biểu đồ 1.2. Sự dịch chuyển đƣờng cầu và cung về dịch vụ nhà ở ............................. 18
Biểu đồ 3.1.
Biểu đồ 3.2.
Biểu đồ 3.3.
Biểu đồ 3.4.
Biểu đồ 3.5.
Biểu đồ 3.6.

Lạm phát và chính sách tiền tệ ................................................................ 31
Mật độ dân số tại các quận huyện trên địa bàn TP. HCM ....................... 37
Hiện trạng sử dụng đất tại TP. HCM thống kê năm 2009 ....................... 39
Giá chào bán thị trƣờng thứ cấp (UDS/m2) ............................................ 45
Biểu đồ nguồn cung căn hộ mới theo loại căn hộ ................................... 48
Nguồn cung tƣơng lai - lƣợng căn hộ từ các dự án động thổ và các dự án
đƣợc phê duyệt trong Quý II/2012 .......................................................... 49
Biểu đồ 3.7. Tỷ lệ mục đích mua căn hộ tại TP. HCM ................................................ 62
Biểu đồ 3.8. Khảo sát nhu cầu mua BĐS của ngƣời dân TP. HCM ............................ 62
Biểu đồ 3.9. Tỷ lệ mua căn hộ tại TP.HCM trong năm 2011 ...................................... 63
Sơ đồ 1.1.

Sơ đồ tổ chức Công Ty Cổ Phần Phát Triển BĐS Vạn Phúc Gia ........... 27

vi


DANH MỤC HÌNH ẢNH


MỤC

TRANG

Hình 3.1.

Phối cảnh dự án Chung Cƣ B1 Trƣờng Sa ..................................... 50

Hình 3.2.

Phối cảnh Chung Cƣ Nguyễn Huy Lƣợng...................................... 50

Hình 3.3.

Phối cảnh Chung Cƣ Thạnh Lộc..................................................... 51

Hình 3.4.

Phối cảnh Khu Dân Cƣ Lê Minh Xuân........................................... 52

Hình 3.5.

Mặt bằng tổng thể Chung Cƣ Thạnh Lộc ....................................... 53

Hình 3.6.

Bản đồ quy hoạch 1:500 tổng mặt bằng sử dụng đất tại dự án Khu
Dân Cƣ Lê Minh Xuân ................................................................... 57

vii


Ngành quản lý thị trường bất động sản

SVTH: Nguyễn Đăng Khoa

ĐẶT VẤN ĐỀ
 TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Với sự gia tăng dân số hiện nay tại Việt Nam nói chung và tại TP. HCM nói riêng
đã luôn làm tăng sức ép về nhu cầu nhà ở và việc đảm bảo chất lƣợng cuộc sống ngày
càng đƣợc nâng cao. Tại TP. HCM, trong bối cảnh rất nhiều ngƣời có nhu cầu về nhà
ở nhƣng không đủ khả năng mua nhà riêng thì căn hộ chung cƣ đang trở thành sự lựa
chọn của nhiều ngƣời. Bởi vì loại hình nhà ở này đáp ứng đƣợc các tiêu chí: tiện nghi,
an toàn, riêng tƣ, giá thành vừa phải cũng nhƣ những tiện ích trong sinh hoạt của
ngƣời dân. Điều kiện sống tại nhà chung cƣ cũng đang ngày càng văn minh và tiện ích
và đƣợc nâng lên tầm cao mới. Trong khi đó, nhà ở riêng lẻ và giá đất ở khu vực trung
tâm và gần trung tâm thì vẫn tiếp tục tăng lên vì lƣợng ngƣời kéo về thành phố định
cƣ, lập nghiệp ngày một đông lên, mà đất thì không nở thêm ra.
Với căn hộ chung cƣ có giá TBT, mức giá mềm nhƣng vẫn đảm bảo về nhu cầu
nhà ở cùng với đầy đủ các tiện ích thiết yếu đi kèm với tiện ích công cộng, đáp ứng
nhu cầu thiết thực nhất về nhà ở của ngƣời dân tại thành phố, hàng loạt dự án căn hộ
chung cƣ cho ngƣời có thu nhập TBT đã đƣợc các doanh nghiệp tung trong những năm
trở lại đây. Đi cùng với một nguồn cung tại phân khúc này đang đƣợc đầu tƣ nhiều hơn
thì nguồn cầu cho thị trƣờng này cũng đang tăng mạnh trong thời gian gần đây do mức
độ gia tăng dân số tại TP. HCM đang ngày càng cao.
Những năm trở lại đây, chính phủ luôn ủng hộ việc doanh nghiệp BĐS đầu tƣ vào
việc xây dựng nhà ở dành cho ngƣời có thu nhập TBT, nhà ở xã hội nhƣng đến nay, thị
trƣờng BĐS luôn vấp phải những khó khăn và cản trở nhất định sự phát triển của thị
trƣờng dù cho nguồn cầu không hề thiếu mà thậm chí có thể nói là dƣ thừa.

Với thực tế đó của thị trƣờng nói chung và phân khúc căn hộ chung cƣ dành cho
ngƣời có thu nhập TBT nói riêng và sự ảnh hƣởng của nó tới thị trƣờng BĐS TP.
HCM hiện nay và đã định hƣớng cho chúng tôi thực hiện đề tài “Nghiên cứu sản
phẩm căn hộ dành cho người có thu nhập trung bình thấp được đầu tư bởi Công Ty
Cổ Phần Phát Triển Bất Động Sản Vạn Phúc Gia”.
 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU CỦA ĐỀ TÀI
Mục tiêu của đề tài này nhằm xác định thực trạng sản phẩm căn hộ dành cho ngƣời
có thu nhập TBT đƣợc đầu tƣ bởi Công Ty Cổ Phần Phát Triển BĐS Vạn Phúc Gia và
đƣa ra những đánh giá về những sản phẩm này so với mức cầu căn hộ tại khu vực có
dự án mà công ty đầu tƣ. Qua đó, đề ra những giải pháp cho công ty nói riêng cũng
nhƣ các nhà đầu tƣ phát triển thị trƣờng BĐS TP. HCM phát triển hơn nữa mà vẫn
đảm bảo mong muốn cũng nhƣ lợi ích cho ngƣời dân một cách tốt nhất.
 ĐỐI TƢỢNG NGHIÊN CỨU
 Sản phẩm căn hộ dành cho ngƣời thu nhập TBT đƣợc đầu tƣ bởi công ty Vạn Phúc
Gia.
 Nhu cầu của ngƣời dân về phân khúc thị trƣờng này tại các khu vực có dự án của
công ty đầu tƣ, cũng nhƣ mong muốn của ngƣời dân tham gia vào thị trƣờng này.
 Mối quan hệ giữa cung và cầu trong thị trƣờng căn hộ cho ngƣời có thu nhập TBT.
- Trang 1 -


Ngành quản lý thị trường bất động sản

SVTH: Nguyễn Đăng Khoa

 Các phân khúc thị trƣờng khác có ảnh hƣởng và liên quan nhƣ thế nào tới căn hộ
chung cƣ TBT.
 PHẠM VI NGHIÊN CỨU
 Phạm vi không gian thực hiện: thị trƣờng căn hộ chung cƣ cho ngƣời có thu nhập
TBT đƣợc đầu tƣ bởi Công ty cổ phần phát triển BĐS Vạn Phúc Gia.

 Thời gian nghiên cứu thực hiện đề tài đƣợc thực hiện từ tháng 04/2012 đến tháng
07/2012.
 Nơi thực hiện nghiên cứu đề tài: tại Công ty cổ phần phát triển BĐS Vạn Phúc
Gia.
 Ý NGHĨA THỰC TIỄN CỦA ĐỀ TÀI
Giúp chúng ta thấy rõ đƣợc các yếu tố ảnh hƣởng trực tiếp hay gián tiếp đến thị
trƣờng căn hộ chung cƣ cho ngƣời có thu nhập TBT và sự ảnh hƣởng của phân khúc
căn hộ chung cƣ cho ngƣời có thu nhập trong bình thấp này đến toàn bộ thị trƣờng
BĐS tại TP. HCM.
Đánh giá và nhận định rõ ràng về phân khúc căn hộ chung cƣ cho ngƣời có thu
nhập TBT này trên địa bàn, khu vực có dự án của công ty Vạn Phúc Gia đầu tƣ nói
riêng và về toàn bộ thị trƣờng thuộc phân khúc này tại TP. HCM. Từ đó đƣa ra các đề
xuất cụ thể để hoàn thiện hơn cho thị trƣờng thị trƣờng căn hộ chung cƣ cho ngƣời có
thu nhập TBT.
Quan trọng hơn, chúng ta có thể thấy sự cần thiết phải điều tiết thị trƣờng, cần
thiết phải có những ngƣời thực hiện công tác thống kê, phân tích các số liệu giúp thị
trƣờng minh bạch, lành mạnh hơn. Vì việc làm này không chỉ phục vụ công tác quản
lý của nhà nƣớc mà còn liên quan chặt chẽ tới kết quả lợi nhuận của nhà đầu tƣ cũng
nhƣ lợi ích của ngƣời dân.

- Trang 2 -


Ngành quản lý thị trường bất động sản

SVTH: Nguyễn Đăng Khoa

PHẦN I. TỔNG QUAN
I.1. TỔNG QUAN THỊ TRƢỜNG BĐS
I.1.1. Bất động sản (BĐS)

I.1.1.1. Khái niệm
Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nƣớc Cộng hoà XHCN Việt Nam, tại Điều 174
có quy định: “BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn
liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài
sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do Pháp luật quy định”.
Trong điều 4 Luật kinh doanh BĐS năm 2006 quy định: “BĐS là các tài sản bao
gồm: Quyền sử dụng đất; nhà, công trình xây dựng; các tài sản khác gắn liền với đất
đai”.
Từ đó, chúng ta cũng cần hiểu rõ thêm là không phải đất đai nhà cửa nào cũng
đƣợc xem là BĐS. Một BĐS phải có khả năng trao đổi trên thị trƣờng, phải có giá trị,
có chủ quyền, có khả năng sinh lợi. Cụ thể, một tài sản đƣợc xem là BĐS khi nó thỏa
các điều kiện:
 Là một yếu tố vật chất có ích cho con ngƣời;
 Đƣợc chiếm giữ bởi cá nhân hoặc cộng đồng;
 Có thể đo lƣờng bằng giá trị nhất định;
 Không thể di dời, (những tài sản đó phải gắn liền với đất đai, di dời hạn chế và
tồn tại lâu dài).
Nhƣ vậy, khái niệm BĐS rất rộng, đa dạng và cần đƣợc quy định cụ thể bằng Pháp
luật của mỗi nƣớc. Có những tài sản có quốc gia cho là động sản, trong khi quốc gia
khác lại liệt kê vào danh mục BĐS. Riêng các quy định về BĐS trong Pháp luật của
Việt Nam là khái niệm mở mà cho đến nay chƣa có các quy định cụ thể danh mục các
tài sản này. Do đó mà hiện nay Nhà nƣớc cần có một quy định cụ thể hơn về BĐS để
ngƣời dân đặc biệt là các nhà đầu tƣ có thể hạn chế tối đa những vƣớng mắc và thiệt
hại vì sự nhầm lẫn giữa thủ tục kinh doanh của hàng hóa thông thƣờng và hàng hóa
BĐS.
I.1.1.2. Những đặc điểm cơ bản của BĐS
1. Tính cố định về vị trí
Đất đai là hàng hóa đặc biệt, dù đƣợc chuyển nhƣợng nhƣng chỉ đƣợc quyền khai
thác và sử dụng, không thể di chuyển BĐS đó đến vị trí mong muốn. Giá trị và khả
năng sinh lợi của BĐS gắn liền với từng vị trí cụ thể nhƣ khoảng cách đến trung tâm,

khả năng tiếp cận. Những yếu tố này thay đổi thì tính vị trí của BĐS sẽ thay đổi. Hơn
nữa giá trị và khả năng sinh lợi của BĐS chịu tác động của yếu tố vùng và khu vực
nhƣ: Những yếu tố tự nhiên; Điều kiện kinh tế; Tính chất xã hội và Điều kiện môi
trƣờng.
2. Tính dị biệt
Những điểm khác nhau về vị trí thửa đất, kết cấu và kiến trúc, hƣớng, cảnh
quan… làm cho mỗi BĐS đều có đặc điểm riêng, tạo nên tính dị biệt của BĐS. Vì
tính dị biệt, mỗi BĐS trở thành một loại sản phẩm riêng biệt, mỗi một BĐS là duy
- Trang 3 -


Ngành quản lý thị trường bất động sản

SVTH: Nguyễn Đăng Khoa

nhất. Việc xác định cung, cầu, giá cả do đó trở nên phức tạp hơn và thị trƣờng cũng
gặp khó khăn hơn khi gặp phải mâu thuẫn giữa việc đòi hỏi san bằng tính dị biệt của
các nhà quản lý và sự mong muốn gia tăng tính dị biệt nhằm tạo ra thế độc quyền và
giá cả cá biệt của các nhà đầu tƣ.
3. Tính lâu bền (về vật lý và kinh tế)
Đất đai là tƣ liệu sản xuất đặc biệt, tham gia vào quá trình tái sản xuất xã hội và
mang lại lợi ích cho chủ sở hữu. Bên cạnh đó, đất đai có thời hạn sử dụng vĩnh viễn
làm đời sống kinh tế của đất đai bền vững hơn.
4. Tính ảnh hưởng lẫn nhau
Các BĐS có tính ảnh hƣởng lẫn nhau, mỗi công trình BĐS có ảnh hƣởng rất lớn
đến cảnh quan và các hoạt động kinh tế xã hội có liên quan. Tính ảnh hƣởng lẫn nhau
của các BĐS tạo ra hiệu quả kinh tế hội tụ đô thị . Vì vậy, khi đầu tƣ các công trình
BĐS phải tính đến yếu tố ảnh hƣởng tới các công trình khác.
5. Tính khan hiếm
Khái niệm khan hiếm gắn liền với phạm trù về nhu cầu và cầu. Tuy nhiên tính

khan hiếm chỉ là tƣơng đối vì nó mang tính vùng, thời gian vì có nơi khan hiếm do
nhu cầu nhiều nhƣng có nơi không ai cần.
6. Tính thích ứng
Xuất phát từ sự biến đổi về nhu cầu, từ động thái thích ứng của khu dân cƣ mà
BĐS có thể chuyển đổi từ hình thái này sang hình thái khác. Ví dụ: theo nhu cầu, một
căn nhà cấp bốn có thể trở thành cửa hàng kinh doanh hay trung tâm thƣơng mại.
7. Chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính sách của Nhà nước
BĐS là tài sản quan trọng của mỗi quốc gia, là hàng hóa đặc biệt, các giao dịch
BĐS tác động đến hầu hết các hoạt động kinh tế - xã hội. Do đó, các vấn đề về BĐS
chịu sự chi phối và điều chỉnh chặt chẽ của hệ thống các văn bản pháp luật riêng về
BĐS, đặc biệt là hệ thống pháp luật về đất đai.
Có thể nói, hàng hóa BĐS chịu sự chi phối của hệ thống pháp luật chặt chẽ nhất
so với các loại hàng hóa thông thƣờng khác. Chính phủ các nƣớc đều quan tâm đến
thị trƣờng BĐS, luôn điều chỉnh chính sách về BĐS, thị trƣờng BĐS nhằm huy động
nguồn lực BĐS phục vụ các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội.
8. Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội
Hàng hóa BĐS chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh mẽ hơn các hàng hóa
thông thƣờng khác. Nhu cầu về BĐS của mỗi vùng, khu vực, quốc gia chịu ảnh
hƣởng rất lớn của thị hiếu, tập quán của dân cƣ tại đó. Ngoài ra còn có các yếu tố
khác nhƣ yếu tố tâm lý xã hội, tín ngƣỡng, tôn giáo… cũng chi phối mạnh nhu cầu về
BĐS.
I.1.2. Thị trƣờng BĐS
I.1.2.1. Khái niệm
Nhƣ chúng ta đã đƣợc biết trong phần khái niệm BĐS, BĐS khác với các hàng hóa
khác ở chỗ chúng không chỉ đƣợc mua bán mà còn là đối tƣợng của nhiều giao dịch
khác nhƣ cho thuê, thế chấp, bảo lãnh, chuyển dịch quyền sử dụng… Do đó, thị trƣờng

- Trang 4 -

Ngành quản lý thị trường bất động sản

SVTH: Nguyễn Đăng Khoa

BĐS hoàn chỉnh không chỉ là nơi diễn ra các quan hệ giữa ngƣời mua và ngƣời bán mà
còn là nơi diễn ra các giao dịch liên quan đến BĐS nhƣ cho thuê, thế chấp, bảo hiểm…
Hiện nay có rất nhiều quan niệm khác nhau về thị trƣờng BĐS, nhƣng tựu chung
lại thị trƣờng BĐS đƣợc hiểu thống nhất nhƣ sau: Thị trƣờng BĐS là “nơi” diễn ra các
hoạt động mua bán, chuyển nhƣợng, cho thuê, thế chấp, và các dịch vụ liên quan nhƣ
môi giới, tƣ vấn… giữa các chủ thể trên thị trƣờng, mà ở đó có vai trò quản lý của Nhà
nƣớc đối với thị trƣờng tác động thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh
doanh BĐS của các chủ thể thị trƣờng. Điều này lại càng đặc biệt quan trọng tại Việt
Nam khi Nhà nƣớc là đại diện chủ sở hữu về đất đai và là nhà đầu tƣ lớn và chủ yếu
trong lĩnh vực phát triển cơ sở hạ tầng làm gia tăng giá trị của đất đai.
I.1.2.2. Đặc điểm của thị trường BĐS
Thị trƣờng BĐS không chỉ hiểu đơn giản là tổng thể các quan hệ giao dịch về BĐS
đƣợc thực hiện thông qua quan hệ hàng hóa tiền tệ , bởi nó có những đặc điểm khác
biệt so với các thị trƣờng hàng hóa khác, cụ thể nhƣ sau:
1. Thị trường BĐS là thị trường mang tính độc quyền bởi tính cố định, tính khan
hiếm và tính tăng trị của đất đai. Có ngƣời cho rằng thị trƣờng BĐS là thị trƣờng cạnh
tranh độc quyền do tính không thuần nhất, tính dị biệt của sản phẩm hàng hóa BĐS.
Nhận định này dẫn đến việc tuyệt đối hóa tính phân khúc của thị trƣờng và phủ định
khả năng nhận thức những quy luật chung của thị trƣờng.
2. Thị trường BĐS mang tính vùng, tính khu vực và tính phân khúc sâu sắc. Quan
hệ cung cầu, giá cả BĐS thƣờng chỉ ảnh hƣởng và đƣợc xác định trong một khu vực
nhất định, vì vậy khi nghiên cứu các quan hệ này phải gắn với các điều kiện kinh tế xã
hội cụ thể. Việc xác định tổng cung, tổng cầu và giá cả thị trƣờng BĐS vì vậy mà gặp
nhiều khó khăn.
3. Thị trường BĐS thực chất là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa
đựng trong BĐS.

4. Thị trường BĐS là thị trường mà việc tham gia hoặc rút ra khỏi thị trường
không đơn giản, cần phải có nhiều thời gian và lượng vốn lớn.
5. Thị trường BĐS có mối liên hệ chặt chẽ với thị trường tài chính, thị trường
chứng khoán và các phân hệ khác trong hệ thống kinh tế thị trường.
6. Thị trường BĐS mang tính cách biệt giữa hàng hóa với địa điểm giao dịch. Địa
điểm giao dịch hay các sàn BĐS phát triển rộng rãi, quan hệ giao dịch thƣờng kéo dài
và mọi ngƣời tham gia vào thị trƣờng đều phải tham gia đầy đủ 3 khâu: đàm phán tại
sàn giao dịch, kiểm tra thực địa, đăng ký pháp lý.
7. Thị trường BĐS chịu sự chi phối mạnh mẽ của yếu tố pháp luật. Để có thể hiểu
rõ một thị trƣờng “cá tính” nhƣ vậy, cần phải đi sâu phân tích tất cả các vấn đề liên
quan từ chi tiết đến bao quát, từ đơn giản đến phức tạp mà bắt đầu là việc nghiên cứu
yếu tố cơ bản nhất cấu thành nên thị trƣờng này.
I.1.2.3. Phân loại thị trường BĐS
Tùy theo mục tiêu nghiên cứu và tiếp cận, ngƣời ta có thể phân loại thị trƣờng
BĐS theo nhiều tiêu thức khác nhau:
1. Căn cứ vào hình thái vật chất của đối tượng trao đổi
- Trang 5 -


Ngành quản lý thị trường bất động sản

SVTH: Nguyễn Đăng Khoa

Trên thị trƣờng hàng hoá BĐS đối tƣợng trao đổi là hàng hoá BĐS gồm quyền sở
hữu công trình gắn với đất và quyền sử dụng đất có điều kiện. Thị trƣờng này lại có
thể chia thành thị trƣờng thị trƣờng BĐS tƣ liệu sản xuất và thị trƣờng BĐS tƣ liệu tiêu
dùng.
a. Thị trƣờng BĐS tƣ liệu sản xuất: gồm thị trƣờng đất đai (đất ở đô thị, nông
thôn; đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất khu chế xuất, khu công nghiệp..), thị
trƣờng BĐS mặt bằng nhà xƣởng công nghiệp,..

b. Thị trƣờng BĐS tƣ liệu tiêu dùng: gồm thị trƣờng BĐS nhà ở, BĐS thƣơng mại,
văn phòng, các cửa hàng bán lẻ v.v..
c. Vừa là thị trƣờng BĐS tƣ liệu sản xuất vừa là thị trƣờng BĐS tƣ liệu tiêu dùng
nhƣ: đƣờng sá, cầu cống v.v..
2. Căn cứ vào khu vực có BĐS
a. Khu vực đô thị: thị trƣờng đất ở đô thị, thị trƣờng nhà ở đô thị, thị trƣờng BĐS
nhà xƣởng công nghiệp, thị trƣờng BĐS thƣơng mại, thị trƣờng BĐS công cộng v.v...
b. Khu vực nông thôn: thị trƣờng đất ở nông thôn, thị trƣờng đất nông nghiệp, thị
trƣờng đất lâm nghiệp, thị trƣờng nhà ở nông thôn, thị trƣờng đất phi nông nghiệp
(đất xây dựng trụ sở, văn phòng làm việc, cửa hàng kinh doanh v.v...), thị trƣờng
BĐS nhà xƣởng sản xuất nông nghiệp, thị trƣờng BĐS công cộng v.v...
c. Khu vực giáp ranh: thị trƣờng đất ở, nhà ở; thị trƣờng đất nông nghiệp; thị
trƣờng BĐS nhà xƣởng công nghiệp, sản xuất nông nghiệp; thị trƣờng BĐS công
cộng v.v...
3. Căn cứ theo công dụng của BĐS
a. Thị trƣờng đất đai (nông nghiệp và phi nông nghiệp);
b. Thị trƣờng công trình thƣơng nghiệp (trụ sở, văn phòng, khách sạn, trung tâm
thƣơng mại, cửa hàng...) và công trình công cộng (giao thông, thuỷ lợi, y tế, văn
hoá...);
c. Thị trƣờng công trình công nghiệp (nhà xƣởng, mặt bằng sản xuất, khu công
nghiệp, khu chế xuất...);
d. Thị trƣờng nhà ở (đô thị và nông thôn);
e. Thị trƣờng công trình đặc biệt có hàng hoá BĐS là các BĐS phi vật thể đƣợc coi
nhƣ tài nguyên khai thác đƣợc (kinh doanh du lịch, v.v…) nhƣ di sản văn hoá vật thể,
di tích lịch sử, v.v...
4. Căn cứ theo hoạt động kinh doanh trên thị trường BĐS
a. Thị trƣờng mua bán chuyển nhƣợng BĐS;
b. Thị trƣờng đấu giá quyền sử dụng đất;
c. Thị trƣờng cho thuê BĐS;
d. Thị trƣờng thế chấp và bảo hiểm BĐS;

e. Thị trƣờng dịch vụ BĐS.
5. Căn cứ theo thứ tự thời gian BĐS tham gia thị trường
a. Thị trƣờng cấp 1: Thị trƣờng chuyển nhƣợng, giao hoặc cho thuê quyền sử dụng
đất (còn gọi là thị trƣờng BĐS sơ cấp).
b. Thị trƣờng cấp 2: Thị trƣờng xây dựng công trình để bán hoặc cho thuê.
- Trang 6 -


Ngành quản lý thị trường bất động sản

SVTH: Nguyễn Đăng Khoa

c. Thị trƣờng cấp 3: Thị trƣờng bán hoặc cho thuê lại các công trình đã đƣợc mua
hoặc thuê.
6. Các đối tượng tham gia thị trường BĐS
Thị trƣờng BĐS có sự tham gia của bốn đối tƣợng quan trọng là:
a. Nhà nƣớc;
b. Nhà đầu tƣ (gồm chủ đầu tƣ và nhà đầu tƣ);
c. Các trung gian tiếp thị;
d. Ngƣời mua cuối cùng.
Trong đó, Nhà nƣớc giữ vai trò quản lý vĩ mô. Các đối tƣợng, các yếu tố còn lại là
những nhân tố chính làm nên hoạt động của thị trƣờng BĐS.
I.1.2.4. Vai trò của thị trường BĐS trong nền kinh tế
1. Vai trò thứ nhất
Thị trường BĐS là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế thị
trường vì thị trường này liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản cực lớn cả về quy
mô, tính chất cũng như giá trị của các mặt trong nền kinh tế quốc dân:
 BĐS là tài sản lớn của mỗi quốc gia. Tỷ trọng BĐS trong tổng số của cải xã hội
ở các nƣớc có khác nhau nhƣng thƣờng chiếm trên dƣới 40% lƣợng của cải vật
chất của mỗi nƣớc. Các hoạt động liên quan đến BĐS chiếm tới 30% tổng hoạt

động của nền kinh tế.
 BĐS còn là tài sản lớn của từng hộ gia đình. Trong điều kiện nền kinh tế thị
trƣờng thì BĐS ngoài chức năng là nơi ở, nơi tổ chức hoạt động kinh tế gia đình,
nó còn là nguồn vốn để phát triển thông qua hoạt động thế chấp.
2. Vai trò thứ hai
Thị trường BĐS phát triển thì một nguồn vốn lớn tại chỗ được huy động:
 Đây là nội dung có tầm quan trọng đã đƣợc nhiều nhà nghiên cứu trên thế giới
chứng minh và đi đến kết luận nếu một quốc gia có giải pháp hữu hiệu bảo đảm
cho các BĐS có đủ điều kiện trở thành hàng hoá và đƣợc định giá khoa học, chính
thống sẽ tạo cho nền kinh tế của quốc gia đó một tiềm năng đáng kể về vốn để từ
đó phát triển kinh tế-xã hội đạt đƣợc những mục tiêu đề ra.
 Theo thống kê kinh nghiệm cho thấy, ở các nƣớc phát triển lƣợng tiền ngân
hàng cho vay qua thế chấp bằng BĐS chiếm trên 80% trong tổng lƣợng vốn cho
vay. Vì vậy, phát triển đầu tƣ, kinh doanh BĐS đóng vai trò quan trọng trong việc
chuyển các tài sản thành nguồn tài chính dồi dào phục vụ cho yêu cầu phát triển
kinh tế-xã hội đặc biệt là đầu tƣ phát triển cơ sở hạ tầng của nền kinh tế.
3. Vai trò thứ ba
Phát triển và quản lý tốt thị trường BĐS, đặc biệt là thị trường quyền sử dụng đất
là điều kiện quan trọng để sử dụng có hiệu quả tài sản quý giá thuộc sở hữu toàn dân
mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu:
Kinh nghiệm của các nƣớc cho thấy để đạt tiêu chuẩn của một nƣớc công nghiệp
hoá thì tỷ lệ đô thị hoá thƣờng chiếm từ 60 - 80%. Nhƣ vậy, vấn đề phát triển thị
trƣờng BĐS để đáp ứng yêu cầu đô thị hoá ở nƣớc ta là vấn đề lớn và có tầm quan

- Trang 7 -


Ngành quản lý thị trường bất động sản

SVTH: Nguyễn Đăng Khoa

trọng đặc biệt nhất là khi nƣớc ta chuyển sang cơ chế thị trƣờng trong điều kiện các
thiết chế về quản lý Nhà nƣớc đối với công tác quy hoạch chƣa đƣợc thực thi có chất
lƣợng và hiệu quả thì việc phát triển và quản lý thị trƣờng BĐS ở đô thị phải đi đôi
với tăng cƣờng công tác quy hoạch để khắc phục những tốn kém và vƣớng mắc trong
tƣơng lai.
4. Vai trò thứ tư
Phát triển và quản lý tốt thị trường BĐS sẽ góp phần kích thích sản xuất phát
triển, tăng nguồn thu cho Ngân sách:
 Thị trƣờng BĐS có quan hệ trực tiếp với các thị trƣờng nhƣ thị trƣờng tài chính
tín dụng, thị trƣờng xây dựng, thị trƣờng vật liệu xây dựng, thị trƣờng lao động...
 Theo phân tích đánh giá của các chuyên gia kinh tế, ở các nƣớc phát triển nếu
đầu tƣ vào lĩnh vực BĐS tăng lên 1 USD thì sẽ có khả năng thúc đẩy các ngành có
liên quan phát triển từ 1,5 – 2 USD. Phát triển và điều hành tốt thị trƣờng BĐS sẽ
có tác dụng thúc đẩy tăng trƣởng kinh tế thông qua các biện pháp kích thích vào
đất đai, tạo lập các công trình, nhà xƣởng, vật kiến trúc...để từ đó tạo nên chuyển
dịch đáng kể và quan trọng về cơ cấu trong các ngành, các vùng lãnh thổ và trên
phạm vi cả nƣớc.
5. Vai trò thứ năm
Phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường BĐS sẽ đáp ứng nhu cầu bức xúc
ngày càng gia tăng về nhà ở cho nhân dân từ đô thị - nông thôn:
 Thị trƣờng nhà ở là bộ phận quan trọng chiếm tỷ trọng lớn trong thị trƣờng
BĐS. Thị trƣờng nhà ở là thị trƣờng sôi động nhất trong thị trƣờng BĐS, những
cơn “sốt” nhà đất hầu hết đều bắt đầu từ “sốt” nhà ở và lan toả sang các thị trƣờng
BĐS khác và ảnh hƣởng trực tiếp đến đời sống của nhân dân.
 Vì vậy, phát triển và quản lý có hiệu quả thị trƣờng BĐS nhà ở, bình ổn thị
trƣờng nhà ở, bảo đảm cho giá nhà ở phù hợp với thu nhập của ngƣời dân là một
trong những vai trò quan trọng của quản lý nhà nƣớc về thị trƣờng BĐS nhà ở.
I.2. CHUNG CƢ – KHÁI NIỆM THU NHẬP
I.2.1. Chung cƣ

I.2.1.1. Khái niệm chung cư
Chung cƣ là những khu nhà lớn đƣợc bố trí các căn hộ khép kín cho các hộ gia
đình sinh sống. Thƣờng xuất hiện ở các đô thị lớn.
Chung cƣ có vai trò quan trọng trong sự phát triển của đô thị hiện đại bởi vì khi
phát triển đô thị hóa, tập trung dân cƣ đông đúc thì hàng loạt các vấn đề phát sinh nhƣ:
bức xúc về nhà ở, giá thành nhà ở và các tiện ích công cộng khác...sự phát triển chung
cƣ để tiết kiệm diện tích sử dụng đất, giảm giá thành xây dựng, tạo cơ hội nhà ở cho
nhiều ngƣời ở các tầng lớp khác nhau.
I.2.1.2. Phân hạng chung cư
Theo thông tƣ số 14/2008/TT-BXD thì nhà chung cƣ đƣợc phân thành các hạng sau:
1. Nhà chung cư hạng 1 (cao cấp): là hạng có chất lƣợng sử dụng cao nhất; đảm
bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lƣợng hoàn
- Trang 8 -


Ngành quản lý thị trường bất động sản

SVTH: Nguyễn Đăng Khoa

thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ hoàn
hảo;
2. Nhà chung cư hạng 2: là hạng có chất lƣợng sử dụng cao; đảm bảo yêu cầu về
quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lƣợng hoàn thiện, trang
thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ tƣơng đối hoàn hảo;
3. Nhà chung cư hạng 3: là hạng có chất lƣợng sử dụng khá cao; đảm bảo yêu cầu
về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lƣợng hoàn thiện, trang
thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ khá;
4. Nhà chung cư hạng 4: là hạng có chất lƣợng sử dụng trung bình; đảm bảo yêu
cầu về quy hoạch, kiến trúc; hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lƣợng hoàn thiện,
trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt tiêu chuẩn, đủ điều

kiện để đƣa vào khai thác sử dụng.
I.2.2. Thu nhập
I.2.2.1. Khái niệm thu nhập
Thu nhập là số lƣợng tiền, hàng hóa hoặc dịch vụ mà một cá nhân hay một nền
kinh tế nhận trong một khoảng thời gian nhất định (nhƣ tháng, quý, năm). Thu nhập
bằng tiền là số thu nhập mà một ngƣời có đƣợc trong thời kỳ nhất định dƣới hình thái
tiền tệ. Thu nhập bằng hiện vật là thu nhập mà ngƣời ta nhận đƣợc bằng các sản vật và
các dịch vụ. Thu nhập chuyển giao là khoản thu nhập mà ngƣời nhận đƣợc không phải
đổi lại một hàng hóa hay dịch vụ nào, nhƣ tiền hƣu trí, tiền bảo hiểm xã hội và tiền trợ
cấp thất nghiệp. Thu nhập nhất thời là thu nhập mà một ngƣời không thể biết chắc
chắn có thể kiếm đƣợc hay nhận đƣợc đều đặn trong tƣơng lai.
Có nhiều loại thu nhập nhƣ:
1. Thu nhập thực tế (TNTT)
TNTT là số lƣợng của cải vật chất và dịch vụ mà các thành viên trong xã hội có
thể có đƣợc nhờ thu nhập của mình dƣới hình thức tiền công lao động cá nhân cũng
nhƣ dƣới hình thức những khoản trợ cấp và ƣu đãi lấy từ quỹ tiêu dùng xã hội.
Lƣợng TNTT phụ thuộc vào: mức của các khoản thu bằng tiền, khối lƣợng dịch vụ
không phải trả tiền, và đƣợc ƣu đãi, mức giá cả vật phẩm tiêu dùng và giá dịch vụ,
mức tiền thuê nhà, mức thuế phải nộp. Chỉ tiêu TNTT của dân cƣ phản ánh một cách
đầy đủ nhất mức độ phúc lợi của nhân dân, đồng thời cũng phải tính đến những thành
quả xã hội khác nhƣ xóa đói giảm nghèo, tạo việc làm,...
2. Thu nhập cuối cùng
Thu nhập thực sự đƣợc sử dụng cho nhu cầu của bản thân ngƣời có thu nhập, sau
khi đã trừ đi các khoản đóng góp theo nghĩa vụ hoặc tự nguyện qua quá trình phân
phối lại.
I.2.2.2. Thu nhập trung bình thấp
Theo quan điểm của ngân hàng thế giới và Chƣơng trình phát triển Liên Hiệp
Quốc UNDP thì ngƣời có TNT là những ngƣời chi tiêu ít nhất 66% thu nhập cho ăn
uống để tồn tại, 34% thu nhập còn lại dành cho: nhà ở, văn hóa, giáo dục, y tế, đi lại,
quan hệ tiệc tùng,...

- Trang 9 -


Ngành quản lý thị trường bất động sản

SVTH: Nguyễn Đăng Khoa

Cần có sự phân biệt rõ ràng giữa ngƣời nghèo và ngƣời có thu nhập TBT. Có thể
coi ngƣời nghèo là một bộ phận trong đối tƣợng ngƣời có thu nhập TBT, nhƣng không
phải tất cả những ngƣời có thu nhập TBT là ngƣời nghèo. Nhƣ vậy, có thể hiểu ngƣời
có thu nhập TBT là những ngƣời có thu nhập trên ngƣỡng nghèo nhƣng dƣới hoặc chỉ
ngang với mức thu nhập trung bình của xã hội.
Theo nhƣ đề tài thực hiện thì ngƣời có thu nhập TBT đƣợc định nghĩa ở đây bao
gồm:
 Công chức, viên chức nhà nƣớc (lớp trung lƣu trở xuống); Giáo viên các trƣờng
phổ thông và một bộ phận giảng viên trƣờng đại học, cao đẳng; Cán bộ ngành y tế
(lớp trung lƣu trở xuống); Công nhân các nhà máy; Dân lao động và buôn bán nhỏ
ở đô thị, dân cƣ các khu tái định cƣ.
 Những ngƣời có khả năng tiếp cận sự hỗ trợ và có giải pháp để hoàn trả dần sự
ƣu đãi đƣợc hƣởng, chƣa có nhà do mình sở hữu hoặc có nhà nhƣng diện tích quá
chật hẹp, quá cũ nát mà không có điều kiện sửa san hay cải tạo lại.
 Là những ngƣời có mức thu nhập ổn định và có khả năng tích lũy vốn để cải
thiện điều kiện ở, với sự hỗ trợ của nhà nƣớc về vay vốn dài hạn để trả góp, tạo
điều kiện ƣu đãi về chính sách đất đai và cơ sở hạ tầng (ngƣời vay vốn có khả
năng hoàn trả tiền vay).
Đề tài chỉ đề cập đến những đối tƣợng có mức thu nhập trên ngƣỡng nghèo và từ
mức thu nhập trung bình của xã hội trở xuống, vì những đối tƣợng có thu nhập TBT
với đồng lƣơng họ kiếm đƣợc chắc chắn sẽ đủ chi tiêu và dôi ra một phần tích lũy. Nếu
phần tích lũy này đƣợc nhà nƣớc hỗ trợ thêm thì sẽ giúp đƣợc những đối tƣợng này có

nhà hoặc cải tạo lại nhà ở hiện có.
I.3. CUNG - CẦU BĐS
Có ý kiến cho rằng, lƣợng cung cầu BĐS trên thị trƣờng là toàn bộ khối lƣợng
hàng hóa BĐS sẵn sàng trao đổi trên thị trƣờng giữa ngƣời bán và ngƣời mua tại một
thời điểm nào đó với một mức giá giới hạn nhất định. Các điều kiện hình thành cung
cầu BĐS trên thị trƣờng: ngƣời chủ sở hữu BĐS có nhu cầu bán, ngƣời tiêu dùng có
nhu cầu nhƣng không thể tự thỏa mãn bằng nguồn lực sẵn có, giá bán phải phù hợp với
sức mua (khả năng thanh toán) đƣợc coi là giá cả thị trƣờng đƣợc cả ngƣời mua và
ngƣời bán chấp nhận. Lƣợng cung nhà đất không phải là toàn bộ quỹ nhà đất có thể có,
mà chỉ là lƣợng nhà đất có thể và sẵn sàng tham gia giao dịch mua bán trên thị
trƣờng1.
Tuy nhiên, cũng có quan điểm khác lại khẳng định, lƣợng cung cầu BĐS trên thị
trƣờng là toàn bộ quỹ nhà đất hiện có, trong đó ngƣời cung và ngƣời cầu có thể là hai
chủ thể đối lập, hay chỉ là một chủ thể tham gia thị trƣờng2.
Hợp lý hơn cả, theo đề xuất của Patricia M. Hillebrandt, cần phân biệt cung cầu
nhà đất có sẵn và nhà đất mới tạo lập. Theo đó “nhu cầu về nhà ở mới sẽ phụ thuộc
vào nhu cầu về tất cả các loại nhà ở, số nhà có sẵn và số lƣợng thay thế; trong khi đó

1
2

Lê Đình Thắng, 2000. Giáo trình Nguyên lý thị trƣờng nhà đất. Nxb Chính trị quốc gia.
Gregory N. Mankiw, 1994. Macroeconomics. Harvard University.

- Trang 10 -


Ngành quản lý thị trường bất động sản

SVTH: Nguyễn Đăng Khoa

số lƣợng nhà đƣợc xây dựng mới trên thực tế sẽ phụ thuộc vào nhu cầu này và đƣờng
cung nhà ở của ngành xây dựng”3.
Có thể nói, sự mâu thuẫn giữa các quan điểm về cung cầu BĐS xuất phát từ quan
niệm khác nhau về tính chất đặc biệt của hàng hóa này. Sau đây lần lƣợt xem xét từng
đặc điểm của cầu, cung BĐS để có cái nhìn chính xác hơn.
I.3.1. Cầu BĐS
I.3.1.1. Khái niệm
Cầu về BĐS là khối lƣợng hàng hóa BĐS mà ngƣời tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận
và có khả năng thanh toán để nhận đƣợc khối lƣợng hàng hóa BĐS đó trên thị trƣờng.
Giữa nhu cầu tiêu dùng và cầu về hàng hóa BĐS có một sự cách biệt khá lớn về quy
mô, phạm vi và đối tƣợng xuất hiện. Nhu cầu thƣờng xuất hiện với một quy mô lớn
trên phạm vi rộng với tất cả các đối tƣợng. Song cầu thực tế trên thị trƣờng lại không
hoàn toàn trùng khớp do có những nhu cầu không có khả năng thanh toán, có những
nhóm đối tƣợng có nhu cầu nhƣng không trở thành cầu trên thị trƣờng, có những đối
tƣợng không có nhu cầu sử dụng nhƣng lại có nhu cầu đầu cơ kiếm lợi, nên có cầu
xuất hiện trên thị trƣờng.
Chính vì vậy, cầu là một phạm trù có quan hệ hết sức chặt chẽ với nhu cầu, khả
năng thanh toán và điều kiện hoạt động của thị trƣờng. Cầu về BĐS xuất hiện trên cơ
sở có sự hội tụ của các điều kiện sau:
 Sự xuất hiện của nhu cầu tiêu dùng về một dạng BĐS nào đó mà nhu cầu đó
không thể tự thoả mãn bằng các nguồn lực sẵn có của mỗi ngƣời dân.
 Phải có các nguồn lực tài chính để đảm bảo khả năng thanh toán cho các nhu
cầu này. Chỉ khi có các nguồn lực tài chính cho thanh toán thì nhu cầu mới đƣợc
chuyển thành cầu trên thị trƣờng.
 Phải có sự hoạt động của thị trƣờng để nhu cầu có khả năng thanh toán mới có
điều kiện gặp đƣợc cung và cầu và thực sự trở thành cầu xuất hiện trên thị trƣờng.
Chính thị trƣờng là môi trƣờng để nhu cầu có khả năng thanh toán đƣợc trở thành
cầu thực tế và đƣợc thoả mãn.
I.3.1.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến cầu BĐS

1. Sự tăng trưởng về dân số và các nhu cầu phát triển
Tăng trƣởng dân số là nhân tố làm tăng mọi nhu cầu của xã hội và theo đó cầu về
nhà đất tăng lên. Lƣợng cầu BĐS là một đại lƣợng tỷ lệ thuận với yếu tố dân số, đặc
biệt khi tỷ lệ tăng dân số cơ học càng cao sẽ gây ra những đột biến về cầu BĐS. Độ co
giãn của cầu về đất ở và nhà ở phụ thuộc rất lớn vào các biến số: quy mô gia đình, thu
nhập và giá cả.

3

Patricia M. Hillebrandt, 2000. Lý thuyết kinh tế và công nghiệp xây dựng. Nxb Xây dựng.

- Trang 11 -


Ngành quản lý thị trường bất động sản

SVTH: Nguyễn Đăng Khoa

Biểu đồ 1.1. Độ co giãn của cầu theo quy mô gia đình
Một mối quan hệ thuận chiều là: quy mô gia đình tăng lên cũng kéo theo cầu về
diện tích nhà ở và đất ở tăng theo. Tuy nhiên hệ số co giãn này không chỉ đơn thuần
phụ thuộc vào sự thay đổi của quy mô, mà còn tuỳ thuộc vào kết cấu của gia đình. Sự
thay đổi về quy mô giữa một gia đình độc thân và một gia đình của một cặp vợ chồng
hoặc khi gia đình có thêm con nhỏ làm thay đổi không đáng kể về cầu nhà ở, hay nói
cách khác độ co giãn của cầu so với quy mô khi đó là rất nhỏ. Tóm lại, sự thay đổi về
quy mô gắn liền với sự thay đổi về kết cấu trong gia đình (lập gia đình của con cái, con
bƣớc sang tuổi trƣởng thành, sự hiện diện của ngƣời cao tuổi, của nhiều thế hệ cùng
sống chung v.v...) sẽ tạo ra độ co giãn khá lớn về cầu nhà ở.
Khi quy mô gia đình tiếp tục tăng lên với kết cấu gia đình không thay đổi thì cầu
về diện tích nhà ở sẽ thay đổi chậm lại và độ co giãn của cầu so với quy mô lại nhỏ

dần. Độ co giãn của cầu nhà ở so với thu nhập đƣợc xác định là tốc độ biến thiên của
cầu so với tốc độ thay đổi của thu nhập. Khi thu nhập còn thấp chƣa vƣợt quá mức
thoả mãn nhu cầu tối thiểu về các vật phẩm cơ bản nhƣ lƣơng thực, thực phẩm thì độ
co giãn của cầu nhà ở đối với thu nhập là rất nhỏ. Khi thu nhập tăng lên vƣợt qua mức
giới hạn đói nghèo, thì tỷ lệ của thu nhập đƣợc dành để đầu tƣ cho chỗ ở tăng nhanh và
chiếm một tỷ trọng lớn.
2. Thu nhập của dân cư
Nhu cầu về nhà ở là nhu cầu cơ bản thiết yếu không thể thiếu với mỗi ngƣời dân.
Do vậy, cầu về nhà ở tối thiểu sẽ tăng lên tƣơng ứng với tốc độ tăng của thu nhập khi
mức thu nhập đã vƣợt quá mức giới hạn về cầu lƣơng thực và thực phẩm. Đến một
giới hạn cao hơn, nếu thu nhập tiếp tục tăng, cầu về nhà ở tối thiểu sẽ tăng chậm lại và
thậm chí giảm đi thay vào đó là tăng cầu về nhà ở cao cấp.
Trong giai đoạn TNT, nhu cầu về nhà ở tối thiểu giống nhƣ một đƣờng thẳng,
không co giãn so với thay đổi mức thu nhập. Tổng nhu cầu về nhà ở có thể đƣợc xác
định bằng phƣơng trình tuyến tính giữa tổng số dân (hoặc tổng số hộ) nhân với mức sử
dụng tối thiểu trung bình của xã hội.
Nhƣ vậy, tổng cầu có thể xuất hiện trên thị trƣờng là hiệu số giữa tổng nhu cầu tối
thiểu với tổng quỹ nhà hiện có. Khi mức thu nhập tăng lên qua giới hạn đói nghèo, cầu
về nhà ở thiết yếu bắt đầu tăng nhanh theo một hàm phi tuyến và chậm dần khi đã đến

- Trang 12 -


Ngành quản lý thị trường bất động sản

SVTH: Nguyễn Đăng Khoa

mức bão hoà về nhu cầu nhà ở tối thiểu. Khi thu nhập tiếp tục tăng thêm, nhu cầu nhà
thiết yếu có xu hƣớng giảm dần và cầu về nhà ở cao cấp tăng lên.
3. Giá cả tiêu dùng

Thặng dƣ tiêu dùng về nhà ở cũng thay đổi rất nhanh khi quy mô tiêu dùng nhà ở
còn thấp và tăng lên rất chậm khi quy mô tiêu dùng đã vƣợt quá giới hạn cần thiết.
Mỗi một hàng hoá BĐS đều tồn tại dƣới hình thức hiện vật và hình thức giá trị. Các
hình thức này luôn luôn tác động qua lại với nhau, chẳng hạn một ngôi nhà đƣợc xây
thêm diện tích sử dụng hoặc đƣợc cải tạo, nâng cấp sẽ có giá trị lớn hơn so với ngôi
nhà đó ở trạng thái cũ.
Tuy nhiên, giá trị của hàng hoá BĐS còn tuỳ thuộc vào giá cả trên thị trƣờng.
Cũng một thửa đất, một căn hộ ở vào thời kỳ “sốt nóng” thì giá của chúng có thể cao
gấp đôi, gấp ba lần so với lúc bình thƣờng; còn ở vào thời kỳ “đóng băng”, giá lại hạ
xuống, nhiều khi còn thấp hơn lúc bình thƣờng.
4. Kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội của Chính phủ
Việc phát triển mạnh các khu công nghiệp và tăng mức độ thu hút đầu tƣ bên
ngoài vào các đô thị cũng sẽ làm tăng mức cầu về BĐS nói chung. Ngoài ra, các dự án
giải toả các khu nhà ổ chuột dọc theo các kênh rạch cũng sẽ làm tăng mức cầu về
BĐS.
Việc tăng nhanh tốc độ đô thị hoá là một yếu tố vừa tác động đến cả yếu tố cung
cũng nhƣ cầu về BĐS.
Việc thực hiện các dự án cải tạo cơ sở hạ tầng tại các đô thị hiện hữu hoặc tại các
khu đô thị mới có thể tác động nhanh chóng làm tăng mức cầu về BĐS, đồng thời
cũng có thể làm tăng mức cung về BĐS.
Các chính sách hỗ trợ của Chính phủ về tín dụng, hoặc trợ giá cho những ngƣời có
thu nhập TBT trong việc giải quyết vấn đề nhà ở cũng sẽ làm tăng mức cầu về BĐS.
Các quy định về quyền và nghĩa vụ của ngƣời quản lý BĐS cũng có thể tác động
trực tiếp làm cho thị trƣờng BĐS “đóng băng” hay vận hành một cách sôi động.
Ngoài ra, còn phải kể đến một số yếu tố khác ảnh hƣởng không nhỏ tới quy mô và
tính chất của cầu về BĐS đó là trình độ phát triển sản xuất, sự chuyển đổi cơ cấu nền
kinh tế, tác động của quá trình hội nhập kinh tế khu vực và quốc tế v.v…
I.3.1.3. Phương pháp xác định cầu BĐS
Bên cầu BĐS đƣợc xác định từ nhu cầu sở hữu và sử dụng các loại BĐS trong xã
hội. Nhu cầu sở hữu BĐS có khi không xuất phát từ nhu cầu sử dụng phần vật chất của

BĐS mà lại là xuất phát từ mục tiêu kinh doanh BĐS (ví dụ: xây nhà để bán), hoặc
tích trữ tài chính (ví dụ nhƣ mua nhà không phải để ở mà là để thay thế tiền gửi vào
ngân hàng). Nhu cầu sở hữu BĐS biểu hiện ở việc ngƣời chủ sở hữu tiến hành việc tạo
lập BĐS mới hoặc mua hàng hóa BĐS đã đƣợc tạo lập, xây dựng sẵn.
Khác với nhu cầu sở hữu BĐS, nhu cầu sử dụng BĐS chủ yếu lại là nhu cầu sử
dụng phần vật chất của BĐS, chẳng hạn sử dụng đất ruộng để trồng trọt, sử dụng đất ở
để xây nhà, sử dụng văn phòng để làm địa điểm giao dịch... Do đặc điểm này, ngƣời
có nhu cầu sử dụng BĐS không nhất thiết phải đồng thời là ngƣời sở hữu BĐS.
Trên thực tế, để đáp ứng nhu cầu sử dụng BĐS, ngƣời sử dụng thƣờng thực hiện
việc thuê BĐS từ những ngƣời sở hữu BĐS. Cũng không hiếm trƣờng hợp ngƣời sử
- Trang 13 -


Ngành quản lý thị trường bất động sản

SVTH: Nguyễn Đăng Khoa

dụng BĐS đi thuê lại BĐS, tức là thuê từ ngƣời đã đi thuê với điều kiện ngƣời thuê
trƣớc chƣa sử dụng hết thời gian thuê BĐS. Việc xác định nhu cầu BĐS trong thời kỳ
ngắn hạn, trung hạn, dài hạn là rất phức tạp do phụ thuộc vào nhiều yếu tố không ổn
định nhƣ: tỷ lệ tăng dân số; yêu cầu cải thiện nhà ở, sự mở mang các hoạt động sản
xuất nông nghiệp, công nghiệp; sự mở mang của các ngành kinh doanh BĐS; tỷ lệ khu
vực dân cƣ có khả năng thanh toán.
Trên thực tế đã xảy ra không ít trƣờng hợp xác định sai nhu cầu BĐS do dự báo
không chính xác các yếu tố này, trong khi đó có khi mức cầu xác định cao hơn so với
thực tế sẽ dẫn đến tình trạng hoặc là gây khan hiếm (cầu lớn hơn cung) giả tạo về hàng
hoá BĐS để cung bị kích lên ở mức thái quá; hoặc là gây dƣ thừa (cung lớn hơn cầu)
loại hàng hoá này trên thị trƣờng. Mức cầu khi xác định thấp hơn so với thực tế sẽ dẫn
đến việc các nhà kinh doanh cắt giảm đầu tƣ tạo lập hàng hoá BĐS, gây ra tình trạng
khan hiếm trên thị trƣờng, gây tác hại tới hiệu quả chung của nền kinh tế.

I.3.2. Cung BĐS
I.3.2.1. Cung trên thị trường sơ cấp
Đất đai là một sản phẩm có nguồn gốc vốn có từ tự nhiên với số lƣợng có giới hạn,
con ngƣời không thể tự tạo thêm đất đai mới để làm tăng cung theo ý muốn. Giữa các
loại đất đai, sự thay đổi về cung loại đất đai này có thể làm thay đổi về cung của loại
đất đai khác. Một đặc điểm hết sức quan trọng là đất đai có vị trí cố định và gắn liền
với các điều kiện vốn có về đặc điểm, điều kiện tự nhiên.
Do vậy, cung về đất đai không thể điều chỉnh theo không gian cũng nhƣ chủng
loại hay chất lƣợng đất đai. Không nhƣ các hàng hoá thông thƣờng khác là có thể điều
chuyển đƣợc đúng chủng loại hàng hoá mà thị trƣờng có nhu cầu từ địa phƣơng này
sang địa phƣơng khác, từ vùng này sang vùng khác, thậm chí kể cả xuất khẩu từ quốc
gia này sang quốc gia khác. Do vậy, dễ dàng dẫn đến sự mất cân bằng về cung cầu
BĐS một cách cục bộ về không gian, chủng loại đất theo từng địa phƣơng.
Cung về đất đai cho các ngành sản xuất thuộc khu vực I có thể đƣợc tăng thêm từ
các nguồn khai phá đất tự nhiên, đồng thời những phần đất đai đã khai phá hiện đang
sản xuất ở khu vực I ngày càng giảm dần do một phần đất đai đƣợc chuyển sang các
mục đích sử dụng thuộc khu vực II và khu vực III. Nhƣ vậy, mức tăng cung BĐS cho
nhóm cung này cũng là mức giảm cung về BĐS nhà đất ở nhóm cung khác. Đặc điểm
nổi bật của cung BĐS trên thị trƣờng này là tổng cung đất đai cho tất cả các ý định và
mục tiêu là cố định, mặc dù sự cải tạo đất có thể gia tăng cận biên trong tổng cung.
I.3.2.2. Cung trên thị trường thứ cấp
Cung BĐS là một vế của bất đẳng thức đƣợc xác định bằng tổng khối lƣợng hàng
hóa BĐS sẵn sàng đƣa ra trao đổi trên thị trƣờng tại một thời điểm nào đó với một
mức giá giới hạn nhất định.
Cung BĐS không phải là toàn bộ quỹ hàng hóa BĐS có thể có mà là lƣợng hàng
hóa BĐS có thể và sẵn sàng tham gia hoạt động giao dịch mua bán, cho thuê, trao đổi
v.v.. trên thị trƣờng. Có thể có ngƣời có nhiều hàng hóa BĐS nhƣng nếu họ không có
nhu cầu bán (cho thuê, trao đổi v.v..) hoặc có nhu cầu bán (cho thuê, trao đổi v.v..)
nhƣng không phải là bán với mặt bằng giá hiện tại của thị trƣờng mà muốn chờ một cơ
hội với mặt bằng giá cao hơn thì hàng hóa BĐS đó không đƣợc tính vào lƣợng cung tại

- Trang 14 -


Ngành quản lý thị trường bất động sản

SVTH: Nguyễn Đăng Khoa

thời điểm đó. Để các nguồn hàng hóa BĐS trên thị trƣờng cần có sự hội tụ của các
điều kiện sau:
 Quỹ hàng hóa BĐS hiện có phải đạt đƣợc các tiêu chuẩn và yêu cầu của thị
trƣờng hiện thời, có nghĩa là nó có thể đáp ứng đƣợc yêu cầu nào đó và đƣợc thị
trƣờng chấp nhận về giá trị sử dụng;
 Ngƣời chủ sở hữu quỹ hàng hóa BĐS không có mục đích để sử dụng cho nhu
cầu tiêu dùng của mình mà có nhu cầu bán (cho thuê, trao đổi v.v..), tức là sẵn
sàng chuyển giao hàng hóa BĐS đó cho ngƣời khác;
 Phải có thị trƣờng BĐS xuất hiện và quỹ hàng hóa BĐS đó tham gia vào giao
dịch trên thị trƣờng là đƣợc thừa nhận.
Đặc điểm nổi bật của cung BĐS trên thị trƣờng này là cung không thể phản ứng
nhanh chóng với sự thay đổi của cầu. Việc tăng cung của một loại hàng hóa BĐS với
mục đích cụ thể nào đó thƣờng mất nhiều thời gian cho việc tạo lập BĐS nhƣ việc tìm
hiểu thông tin về đất đai, chuyển nhƣợng đất đai, tạo quỹ đất, xin phép xây dựng, thiết
kế, thi công xây lắp, các thủ tục pháp lý phức tạp khác v.v… Thời gian xây dựng BĐS
dài nên khả năng điều chỉnh thị trƣờng BĐS chậm chạp, cần có nghiên cứu dự báo và
kế hoạch nếu không dễ nảy sinh tình trạng mất cân bằng cung cầu.
I.3.2.3. Những nhân tố ảnh hưởng đến cung BĐS
Xét về lý thuyết, mức cung hàng hóa BĐS gắn với các nhân tố hữu hạn (diện tích,
quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng, v.v..), còn nhu cầu về
hàng hóa BĐS gắn với các yếu tố vô hạn (tăng trƣởng kinh tế, GDP bình quân đầu
ngƣời thay đổi, v.v..). Nhƣng trong thực tế, sự thay đổi mức cung hàng hóa BĐS phụ
thuộc rất nhiều vào các biến số khác nhƣ giá cả, sự phát triển hệ thống kết cấu hạ

tầng.....
1. Giá cả BĐS
Nhân tố quan trọng nhất gây ảnh hƣởng đến sự biến động mức cung BĐS nhà đất
là giá cả BĐS. Cũng nhƣ các hàng hoá khác, cung BĐS sẽ tăng lên khi giá cả BĐS
tăng. Quy luật chung của cung là lƣợng cung hàng hoá tăng lên khi giá cả hàng hoá
đó tăng lên.
2. Quỹ BĐS trong quy hoạch của Chính phủ
Nhân tố làm thay đổi cung BĐS nhiều nhất sau giá cả BĐS phải kể đến các chính
sách của Chính phủ về chế độ quản lý xây dựng BĐS nhƣ cấp phép xây dựng, các
quy định về tiêu chuẩn xây dựng nhà và công trình… thƣờng làm cho đƣờng cung
dịch chuyển một bƣớc về bên trái (cung giảm). Ngƣợc lại, việc mở rộng quy hoạch
và chuyển đổi mục đích sử dụng đất sẽ làm đƣờng cung dịch chuyển đáng kể về bên
phải (cung tăng).
Chính vì vậy, sự can thiệp có hiệu lực nhất của Chính phủ vào thị trƣờng BĐS là
sự can thiệp vào những thể chế làm thay đổi đƣờng cung. Trong nhiều trƣờng hợp,
những ràng buộc quá khắt khe của Chính phủ trong bối cảnh lỏng lẻo của luật pháp
đã tạo ra sự khan hiếm về cung một cách hình thức và tạo ra những kẽ hở cho những
kẻ đầu cơ kinh doanh BĐS phi chính thức. Mục đích sử dụng những hàng hoá thông
thƣờng do tính năng tác dụng của nó quyết định, trong khi đó mục đích sử dụng của
đất đai do Nhà nƣớc là ngƣời quản lý và định đoạt. Nhà nƣớc thực hiện quy hoạch và
- Trang 15 -


Ngành quản lý thị trường bất động sản

SVTH: Nguyễn Đăng Khoa

phân định các vùng đất đai dành cho các mục đích sử dụng khác nhau. Chẳng hạn,
một vùng đất nằm ngay trong thành phố nếu nó đƣợc quy hoạch cho sản xuất nông
nghiệp thì mảnh đất này không hề có đóng góp gì cho việc tăng cung về BĐS. Chỉ

cần một quyết định về việc chuyển mục đích sử dụng thì chính mảnh đất đó sẽ ngay
lập tức làm tăng cung BĐS.
3. Sự phát triển của hệ thống kết cấu hạ tầng
Sự phát triển của kết cấu hạ tầng và các điều kiện tiếp cận cũng thƣờng dẫn đến
những sự thay đổi làm thay đổi cung BĐS (làm dịch chuyển đƣờng cung). Sự dịch
chuyển này thƣờng tác động rất lớn đến cung về BĐS đƣợc tiêu chuẩn hoá thuộc khu
vực công cộng và khu vực tƣ nhân, đồng thời nó cũng làm giảm đi tỷ lệ diện tích nhà
ổ chuột và xóm liều.
Kết cấu hạ tầng có thể làm thay đổi công dụng và giá trị của BĐS hiện có. Nhờ có
sự phát triển của hệ thống kết cấu hạ tầng mà điều kiện tiếp cận của đất đai trở nên dễ
dàng hơn, nó có thể đáp ứng và thoả mãn đƣợc nhiều yêu cầu khác nhau của thị
trƣờng và nhờ đó có thể tham gia vào nguồn cung đất đai trên thị trƣờng. Một khu
vực đất đai không có hệ thống kết cấu hạ tầng có thể coi nhƣ cung bằng không đối
với thị trƣờng nhà ở và đất ở, song cũng vùng đất đó, nếu đƣợc xây dựng kết cấu hạ
tầng đồng bộ, khả năng tiếp cận dễ dàng thì đó lại là nguồn cung rất có ý nghĩa đối
với thị trƣờng BĐS.
4. Các yếu tố đầu vào và chi phí phát triển BĐS
Các yếu tố nguyên liệu đầu vào cũng có vai trò rất quan trọng đến lƣợng cung về
nhà ở. Nếu giá cả các nguyên vật liệu xây dựng hạ thì giá thành xây dựng cũng thấp
và khả năng cung nhà ở với giá hạ sẽ đƣợc mở rộng thêm. Các yếu tố này còn cho
phép tạo ra nguồn cung về nhà ở với các cấp độ khác nhau tạo thêm tính phong phú
về cơ cấu nguồn cung. Ngoài ra, ở một số vùng do các điều kiện đặc thù về địa lý và
thời tiết, kết cấu nhà ở phải đƣợc thiết kế, xây dựng với kỹ thuật đặc biệt và nguyên
vật liệu chuyên dùng nên cung nhà ở tại các vùng này phụ thuộc vào sự phát triển
công nghệ và kỹ thuật xây dựng.
5. Chính sách và pháp luật của Nhà nước
Khác với các hàng hoá thông thƣờng, cung về BĐS phụ thuộc rất lớn vào chính
sách của Chính phủ và các chế độ quản lý đất đai và nhà ở, về chính sách sử dụng đất
v.v... Trƣớc hết là các chế độ quy định về quyền sở hữu và quyền sử dụng về nhà đất.
Việc quy định rõ ràng và xác lập rộng rãi các quyền này đối với các nguồn đất đai và

nhà ở hiện có là điều kiện để các nguồn đất đai và nhà ở này sẵn sàng và có đầy đủ
điều kiện tham gia vào thị trƣờng BĐS hợp pháp. Những nguồn đất đai và nhà ở có
thể sử dụng cho phát triển các công trình dân dụng nhƣng không đƣợc hợp thức hoá
về các quyền sở hữu và sử dụng không thể tham gia vào nguồn cung của thị trƣờng
BĐS hợp pháp và không đƣợc tính vào nguồn cung chính thức về BĐS; nếu có chăng
nó chỉ tham gia giao dịch ngoài thị trƣờng đen và do vậy nó cũng không đƣợc thể
hiện mức cung đầy đủ.
Tính chủ động và tích cực đón nhận những thay đổi tất yếu về kết cấu dân cƣ và
những chuyển đổi giữa các khu vực hoạt động kinh tế - xã hội là cơ sở để Nhà nƣớc
có chủ trƣơng chính sách trong việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất đai. Nếu xu thế
đô thị hoá diễn ra với áp lực cao, sự dịch chuyển các khu vực hoạt động kinh tế xã
hội diễn ra nhanh chóng mà quy hoạch về mục đích sử dụng đất đai không đƣợc điều
- Trang 16 -