THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN NHẰM MỤC ĐÍCH CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN CÔNG THƯƠNG VIỆT NAM – CHI NHÁNH NHƠN TRẠCH”.

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:

“ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN
NHẰM MỤC ĐÍCH CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG
THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN CÔNG THƯƠNG VIỆT NAM
– CHI NHÁNH NHƠN TRẠCH”.

SVTH : VÕ THỊ HỒNG ÁNH
MSSV : 08135003
LỚP
: DH08TB
KHÓA : 2008 – 2012
NGÀNH : Quản Lý Thị trường Bất
Động Sản

- TP.Hồ Chí Minh, tháng 07 năm 2012 -


TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN
BỘ MÔN KINH TẾ ĐẤT & BẤT ĐỘNG SẢN

VÕ THỊ HỒNG ÁNH

“ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN
NHẰM MỤC ĐÍCH CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG

THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN CÔNG THƯƠNG VIỆT NAM
– CHI NHÁNH NHƠN TRẠCH”.

Giáo viên hướng dẫn: ThS. Bùi Xuân Nhã
(Địa chỉ cơ quan: Trường Đại Học Nông Lâm TP. Hồ Chí Minh)

Ký tên

-

Tháng 07 năm 2012 -


Từ lúc mới sinh ra cho đến ngày con trưởng thành, không
chỉ trong vai trò là đấng sinh thành, ba mẹ còn là người thầy,
người cô đầu tiên dạy con bài học đầu đời, không chỉ thế ba
mẹ còn là người bạn chân thành nhất luôn bên con khi con cần
chia sẻ. Những lời động viên, quan tâm của ba mẹ là động lực
lớn nhất thôi thúc con phải đạt được kết quả học tập thật tốt.
Và kết quả con đạt được ngày hôm nay, là món quà con dành
tặng đến ba mẹ, dành tặng đến hai người mà con yêu thương
nhất trong suốt cuộc đời với niềm biết ơn chân thành nhất.
Không có gì ngoài lời cảm ơn sâu sắc nhất gửi đến người đã
luôn bên cạnh chăm sóc và cùng vợ chia sẻ những buồn vui
trong cuộc sống, vợ cảm ơn chồng nhiều lắm. Cảm ơn những
tình cảm, những lời ủng hộ tinh thần chồng dành cho vợ.
Cảm ơn tất cả người thân đã luôn yêu thương và tạo điều
kiện tốt nhất để Ánh an tâm học tập.
Em xin gửi lời tri ân đến quý thầy cô đã dìu dắt, dạy dỗ em
trong suốt thời gian cắp sắp đến trường. Em xin chân thành

cảm ơn tất cả thầy cô trong Khoa Quản lý đất đai & Bất động
Sản Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh, đã truyền
đạt những kinh nghiệm và bài học quý báu cho em thêm vững
bước vào đời. Đặc biệt, với lòng kính trọng và biết ơn chân
thành, em xin gửi đến thầy Bùi Xuân Nhã, người đã trực tiếp
hướng dẫn để em hoàn thành tốt bài báo cáo tốt nghiệp.
Em xin chân thành cảm ơn Ban lãnh đạo, cùng các anh chị
trong Phòng khách hàng, Ngân hàng Thương mại cổ phần
Công thương Việt Nam - Chi nhánh Nhơn Trạch đã nhiệt tình
giúp đỡ em thực hiện đề tài nghiên cứu này.
Một tập thể luôn đồng hành cùng nhau, giúp đỡ nhau trong
học tập-Ánh cảm ơn các bạn nhiều lắm - lớp DH08TB. Ánh
gửi lời cảm ơn đến các thành viên trong nhóm, hy vọng chúng
ta sẽ còn có cơ hội cùng nhau hợp tác trong công việc.
Đồng Nai, tháng 06 năm 2012
Sinh viên
Võ Thị Hồng Ánh


TÓM TẮT
Sinh viên thực hiện: Võ Thị Hồng Ánh, Khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản,
Trường Đại Học Nông Lâm Thành Phố Hồ Chí Minh.
Đề tài: “Thẩm định dự án đầu tư bất động sản nhằm mục đích cho vay tại
Ngân hàng Thương mại cổ phần Công thương Việt Nam (Vietin Banhk) – Chi
nhánh Nhơn Trạch”.
Giáo viên hướng dẫn: ThS. Bùi Xuân Nhã, Giảng viên Khoa Kinh tế, Trường
Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh.
Nội dung tóm tắt của báo cáo:
Tính cấp thiết của đề tài: Việc phát triển và điều hành tốt thị trường bất động
sản sẽ có tác dụng thúc đẩy tăng trưởng kinh tế thông qua các biện pháp kích thích vào

đất đai, tạo lập các công trình, nhà xưởng, vật kiến trúc... từ đó tạo chuyển dịch đáng
kể và quan trọng về cơ cấu trong các ngành.
Bên cạnh đó, thị trường bất động sản phát triển làm tăng khối lượng giao dịch
hàng hóa bất động sản, là điều kiện cơ bản tăng nguồn thu của ngân sách Nhà nước
thông qua thu các loại thuế liên quan đến bất động sản.
Thời gian qua khi thị trường bất động sản phát triển đã huy động được các
nguồn vốn trong nước, vốn đầu tư nước ngoài tham gia đầu tư xây dựng, kinh doanh
bất động sản và thực hiện các dịch vụ bất động sản.
Với tầm quan trọng như trên thì một khi thị trường bất động sản sụp đổ sẽ gây
ra hậu quả nặng nề cho nền kinh tế, đời sống, xã hội. Bên cạnh đó việc đầu tư tạo lập,
kinh doanh bất động sản cần một nguồn vốn đáng kể. Vì vậy, để hoạt động này thật sự
phát huy hiệu quả thì công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản là công việc hết
sức quan trọng trước khi ngân hàng ra quyết định cho vay vốn.
Cơ sở lý luận: Các lý thuyết về bất động sản, thị trường bất động sản, hoạt
động đầu tư kinh doanh bất động sản, quy trình thẩm định dự án đầu tư bất động sản,
các văn bản quy phạm pháp luật chi phối hoạt động đầu tư bất động và hoạt động cho
vay theo dự án đầu tư, cùng với những lý luận thực tiễn đưa ra sự cần thiết phải thẩm
định dự án đầu tư bất động sản trước khi cho vay.
Nội dung nghiên cứu: Tìm hiểu quy trình thẩm định dự án đầu tư bất động sản
tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Công Thương Việt Nam – Chi nhánh Nhơn Trạch.
Tiến hành thẩm định thử dự án “ Khu dân cư Nhơn Thành” do Công ty Cổ phần Đầu
tư & Xây dựng Nhơn Thành làm chủ đầu tư. Trên cơ sở đó đề xuất quy trình thẩm
định mới hiệu quả hơn cho Ngân hàng.
Phương pháp chủ yếu được sử dụng là phương pháp phân tích, tính toán, thống
kê.
Xem xét khả năng thích nghi của dự án trong tình hình thị trường bất động sản
biến động như hiện nay, góp phần giúp Ngân hàng giảm thiểu rủi ro, từ đó đề xuất quy
trình thẩm định dự án mới.

MỤC LỤC
ĐẶT VẤN ĐỀ................................................................................................................. 1
PHẦN I: TỔNG QUAN ................................................................................................ 3
I.1. Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu: ................................................................ 3
I.1.1. Cơ sở khoa học của thẩm định dự án đầu tư bất động sản: ......................... 3
I.1.2. Cơ sở pháp lý của việc xây dựng và ban hành quy trình quy trình thẩm
định dự án đầu tư: :………………………………………………………………… ..16
I.1.3 Cơ sở thực tiễn của công tác thẩm định dự án đầu tư tại ngân hàng Thương
mại Cổ phần Công Thương Việt Nam ...................................................................16
I.2. Giới tiệu về hệ thống Ngân hàng Thương mại cổ phần Công thương Việt Nam
(Vietinbank). ..........................................................................................................17
I.2.1 Tổng quan về Vietinbank: ..........................................................................17
I.2.2. Các hoạt động chính: .................................................................................18
I.1.3. Hệ thống tổ chức của Vietinbank: .............................................................19
I.3. Nội dung nghiên cứu, phương pháp và quy trình thực hiện: ...........................20
I.3.1. Nội dung nghiên cứu: ...............................................................................20
I.3.2. Phương pháp nghiên cứu: .........................................................................21
I.3.3. Quy trình thực hiện đề tài: ........................................................................21
PHẦN II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ........................................................................22
II.1. Thực trạng về công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản tại Ngân hàng
TMCP Công thương Việt Nam. .............................................................................22
II.2. Giới thiệu về công ty Cổ phần Đầu tư & Xây dựng Nhơn Thành: ................22
II.3. Mô tả dự án "Khu dân cư Nhơn Thành"……………………………………24
II.4. Thẩm định dự án “Khu Dân Cư Nhơn Thành”: .............................................24
II.4.1. Đánh giá sơ bộ dự án: ...............................................................................28
II.4.2. Phân tích thị trường tiêu thụ sản phẩm của dự án: ...................................31
II.4.3. Thị trường cung cấp nguyên vật liệu:.......................................................32
II.4.4. Đánh giá phương diện kỹ thuật: ...............................................................33
II.4.5. Tổ chức, quản lý dự án: ............................................................................38
II.4.6. Thẩm định tính khả thi của phương án nguồn vốn: .................................40

II.4.7. Đánh giá hiệu quả tài chính: .....................................................................46
II.4.8. Phân tích rủi ro: ........................................................................................53
II.4.9. Nhận xét về quy trình thẩm định dự án “Khu dân cư Nhơn Thành”: ......54
KẾT LUẬN ..................................................................................................................56
TÀI LIỆU THAM KHẢO: .........................................................................................57


DANH MỤC CÁC SƠ ĐỒ & BẢNG
Danh mục các sơ đồ:
Sơ đồ I.1 :Hệ thống tổ chức của Ngân hàng Công thương....................................... 19
Sơ đồ I.2 :Cơ cấu tổ chức bộ máy và điều hành của Trụ sở chính ........................... 20
Sơ đồ I.3 :Cơ cấu tổ chức bộ máy điều hành của Sở giao dịch, Chi nhánh cấp 1, Chi
nhánh cấp 2 .................................................................................................................... 20
Sơ đồ II.1 :Sơ đồ tổ chức Công ty Cổ phần Đầu tư & Xây dựng Nhơn Thành ........ 24
Biểu đồ
:Cơ cấu quy hoạch sử dụng đất ................................................................. 25
Sơ đồ II.2 :Mô hình tổ chức Ban quản lý dự án ......................................................... 39
Danh mục các bảng:
Bảng II.1 :Khái toán vốn đầu tư giai đoạn 1 .............................................................. 29
Bảng II.2 :Nguồn tài vốn của dự án ........................................................................... 30
Bảng II.3 :Đánh giá hiện trạng sử dụng đất................................................................ 33
Bảng II.4 :Chỉ tiêu xây dựng công trình công cộng ................................................... 35
Bảng II.5 :Các chỉ tiêu kiền trúc công trình công cộng .............................................. 37
Bảng II.6 :Chỉ tiêu kiến trúc các lô nhà ở................................................................... 38
Bảng II.7 :Các chỉ tiêu tài chính ................................................................................. 43
Bảng II.8 :Khả năng tham gia tài trợ của các nguồn vốn ........................................... 45
Bảng II.9 :Cân đối nhu cầu vốn đầu tư ....................................................................... 46
Bảng II.10 :Tổng hợp doanh thu của dự án .................................................................. 47
Bảng II.11 :Thu nhập và chi phí ................................................................................... 48
Bảng II.12 :Ngân lưu dự án .......................................................................................... 49

Bảng II.13 :Tỷ lệ các nguồn vốn .................................................................................. 49
Bảng II.14 :Thứ tự độ nhạy cảm của các giả định trong mô hình ................................ 51
Bảng II.15 :Kết quả mô phỏng NPV bằng Crystal Ball ............................................... 52
Bảng II.16 :Kết quả mô phỏng IRR bằng Crystal Ball ................................................ 52


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
TT BĐS
:Thị trường bất động sản.
BĐS
:Bất động sản
TSCĐ
:Tài sản cố định
TNHH MTV
:Trách nhiệm hữu hạn một thành viên
VNĐ
:Việt Nam đồng
TMCP
:Thương mại cổ phần
TNHH TM-DV-XD:Trách nhiệm hữu hạn – Thương mại – Dịch vụ - Xây
dựng.
UBND
KCN
Đvt
Tr.đ
TNDN

:Ủy ban nhân dân.
:Khu công nghiệp
:Đơn vị tính

:Triệu đồng.
:Thu nhập doanh nghiệp


Ngành Quản lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Võ Thị Hồng Ánh 

ĐẶT VẤN ĐỀ
 Tính cấp thiết của đề tài:
Thị trường bất động sản trong những năm gần đây chuyển sang giai đoạn hạ nhiệt
nhanh chóng, các giao dịch không còn diễn ra sôi nổi. Thực tế cho thấy việc thị trường
bất động sản “ đóng băng” trong thời gian qua đã gây ra những tác động tiêu cực đến
nền kinh tế.
Trước hết thể hiện ở việc nhiều doanh nghiệp và người dân khó trả lãi cho ngân
hàng. Một lượng đáng kể các doanh nghiệp địa ốc bị phá sản, một số chỉ hoạt động
cầm chừng và chỉ có số ít doanh nghiệp tiếp tục đi sâu vào kinh doanh.
Tiếp đến của việc hàng loạt các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản bị vỡ nợ là
nguồn thu từ đầu tư kinh doanh các dịch vụ bất động sản bị giảm đáng kể và việc
nghiêm trọng hơn là hệ thống ngân hàng phải đối diện với tỷ lệ “ nợ xấu” gia tăng.
Bước vào giai đoạn hiện nay, cùng với việc nâng cấp cơ sở hạ tầng, đặc biệt là hệ
thống giao thông, tạo động lực thu hút các nhà đầu tư tham gia thị trường bất động sản,
là việc Nhà nước can thiệp bằng việc phối hợp chặt chẽ chính sách tiền tệ với chính
sách tài khóa vào nền kinh tế đã làm đa dạng hơn nguồn vốn đổ vào thị trường bất
động sản, tạo điều kiện thúc đẩy thị trường này chuyển dịch theo hướng tích cực. Do
đó, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn là một trong những thị trường thu hút các
nhà đầu tư trong và ngoài nước trong năm 2012 và những năm tiếp theo.
Một giải pháp nguồn vốn cho các dự án đầu tư bất động sản là huy động vốn từ hệ
thống ngân hàng. Với nguồn vốn ổn định, an toàn cho phép các doanh nghiệp kinh
doanh địa ốc triển khai dự án đúng tiến độ và đảm bảo chất lượng công trình. Tuy

nhiên hoạt động đầu tư nào cũng tìm ẩn nhiều rủi ro, đặc biệt là đối với hoạt động kinh
doanh tiền tệ thì rủi ro càng lớn. Để giúp cho ngân hàng hạn chế rủi ro và để nguồn
vốn đầu tư được sử dụng đúng mục đích, phát huy hiệu quả thì việc triển khai công tác
thẩm định trước khi cho vay là hết sức cần thiết. Thông qua các bước trong quy trình
thẩm định, ngân hàng sẽ đánh giá được tính khả thi của dự án, những lợi ích mang lại
cho địa điểm triển khai dự án, xác định được khả năng của doanh nghiệp và tạo điều
kiện cho nguồn vốn được đầu tư có hiệu quả hơn.
Với uy tín và lợi thế trong lĩnh vực kinh doanh tiền tệ, Ngân hàng thương mại cổ
phần Công thương Việt Nam (Vietinbank) luôn dẫn đầu trong hoạt động tín dụng và
đặt biệt là trong hoạt động cho vay theo dự án đầu tư. Nhằm mục đích tìm hiểu về quá
trình thẩm định dự án đầu tư bất động sản tại ngân hàng thương mại, tôi thực hiên đề
tài nghiên cứu: “THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN NHẰM MỤC
ĐÍCH CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN CÔNG
THƯƠNG VIỆT NAM- CHI NHÁNH NHƠN TRẠCH.” Với mong muốn ứng
dụng kiến thức đã học vào nghiên cứu thực tiễn, trong vai trò là một nhân viên thẩm
định, nhằm đánh giá tính khả thi của dự án đầu tư bất động sản theo quy trình đã được
đề ra của Vietin bank; giúp ngân hàng nhận định một số rủi ro có thể gặp phải khi
quyết định cấp tín dụng cho dự án và phương pháp quản lý các rủi ro. Trên cơ sở kế
thừa những bước thẩm định của ngân hàng đưa ra và kinh nghiệm thẩm định dự án đầu
tư bất động sản, đề xuất một quy trình thẩm định dự án bất động riêng cho ngân hàng

 
Trang 1


Ngành Quản lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Võ Thị Hồng Ánh 

 Mục tiêu nghiên cứu:

Quy trình thẩm định dự án đầu tư tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Công thương
Việt Nam. Trên cơ sở đó, tiến hành thẩm định dự án “Khu dân cư Nhơn Thành” do
Công ty Cổ phần Đầu tư & Xây dựng Nhơn Thành làm chủ đầu tư. Từ đó, nắm được
điểm mạnh và điểm còn thiếu sót của quy trình thẩm định được Ngân hàng đề ra và đề
xuất quy trình thẩm định dự án đầu tư bất động sản riêng cho ngân hàng.
 Đối tượng nghiên cứu:
Tìm hiểu quy trình thẩm định dự án đầu tư bất động sản của Vietinbank.Và tiến
hành thẩm định dự án “ Khu dân cư Nhơn Thành”.
Đề xuất quy trình thẩm định dự án bất động sản mới.
 Phạm vi nghiên cứu:
 Sử dụng các tài liệu hướng dẫn thẩm định dự án, các dữ liệu liên quan đến dự
án đầu tư do Vietin Bank cung cấp để tiến hành thẩm định và viết báo cáo.
 Thời gian thực hiện: 25/03/2012 đến 24/7/2012.
 Đề tài thực hiện tại: Ngân hàng Thương mại Cổ phần Công thương Việt Nam
(Vietinbank)- Chi nhánh Nhơn Trạch.

 
Trang 2


Ngành Quản lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Võ Thị Hồng Ánh 

PHẦN I: TỔNG QUAN
I.1. Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu:
I.1.1. Cơ sở khoa học của thẩm định dự án đầu tư bất động sản:
1. Tổng quan về bất động sản và thị trường bất động sản:
 Bất động sản:
 Khái niệm:

Theo Bloomberg_com Financial Glossary: “ Bất động sản là một phần đất đai và tất
cả tài sản vật chất gắn liền với đất”.
Theo Mc Kenzie and Betts, 1996: “Bất động sản bao gồm đất đai, tài sản gắn liền
với đất đai, tài sản phụ thuộc vào đất đai và những tài sản không di dời được quy định
bởi luật pháp”.
Bất động sản được hiểu đơn giản là những tài sản không thể di dời được. Chính vì
đặc điểm riêng của bất động sản là không thể di dời cho nên bất động sản không chỉ là
đất đai mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người gắn liền
với đất đai như các công trình xây dựng, cây trồng và tất cả những gì liên quan đến đất
đai hay gắn liền với đất đai theo không gian ba chiều (chiều cao, chiều rộng, chiều sâu)
để tạo thành một dạng vật chất có cấu trúc và công năng được xác định. Trong đó, đất
đai là yếu tố ban đầu, yếu tố không thể thiếu của bất động sản.
Điều 174, Bộ Luật Dân Sự năm 2005 quy định: bất động sản là các tài sản bao gồm:
a. Đất đai;
b. Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà,
công trình xây dựng đó;
c. Các tài sản khác gắn liền với đất;
d. Các tài sản khác do pháp luật quy định.
 Đặc trưng của bất động sản:
- Tính cố định
- Tính khan hiếm
- Tính lâu bền
- Tính dị biệt
- Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội
- Chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chủ trương của Nhà nước.
 Phân loại bất động sản:
- Bất động sản có đầu tư xây dựng: nhà ở, nhà xưởng, công trình thương mại dịch
vụ, cơ sở hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, trụ sở làm việc…
- Bất động sản đầu không tư xây dựng: chủ yếu là đất nông nghiệp (dưới dạng tư
liệu sản xuất), bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất nuôi trồng thủy

sản và làm muối.
- Bất động sản đặc biệt: các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hóa vật
thể,nhà thờ họ, đình, chùa, miếu, nghĩa trang… Đặc biệt của nhóm này là khả năng
tham gia thị trường thấp.
 
Trang 3


Ngành Quản lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Võ Thị Hồng Ánh 

 Thị trường bất động sản:
 Khái niệm thị trường:
Là tổng thể các quan hệ cho phép người mua và người bán trao đổi được các hàng
hóa và dịch vụ cho nhau.
 Khái niệm thị trường bất động sản:
Thị trường bất động sản là “ nơi” diễn ra các quá trình giao dịch hàng hóa giữa các
bên có liên quan. Là nơi diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế
chấp và các dịch vụ có liên quan như môi giới, tư vấn…liên quan đến bất động sản tại
một địa bàn cố định, trong một thời gian nhất định, thông qua cơ chế giá mà tại đó vai
trò quản lý của Nhà nước có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kiềm
hãm hoạt động kinh doanh trên thị trường bất động sản.
 Phân loại thị trường bất động sản: (TT BĐS)
Căn cứ vào loại hình giao dịch:
- Thị trường mua bán, chuyển nhượng bất động sản
- Thị trường cho thuê bất động sản
- Thị trường thế chấp bất động sản
- Thị trường góp vốn liên doanh
Căn cứ vào tính chất, trình tự bất động sản gia nhập thị trường:

- Thị trường cấp 1: là thị trường chuyển nhượng hoặc cho thuê đất đai (quyền
sử dụng đất). Thị trường này còn gọi là thị trường đất đai.
- Thị trường cấp 2: đây là thị trường xây dựng các công trình để bán hoặc cho
thuê, thế chấp, góp vốn.
- Thị trường cấp 3: là thị trường mua đi bán lại, cho thuê bất động sản.
Căn cứ vào mục đích sử dụng:
- Thị trường nhà
- Thị trường đất
- Thị trường bất động sản khác.
 Những đặc điểm chủ yếu của thị trường bất động sản:
- Không có thị trường trung tâm, thị trường mang tính chất địa phương, vùng,
nhất là đối với thị trường nhà ở.
- TT BĐS không phải là thị trường giao dịch bản thân bất động sản mà là thị
trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong bất động sản.
- TT BĐS là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo.
- Cung về bất động sản phản ứng chậm hơn so với biến động về cầu và giá bất
động sản.
- TT BĐS chịu sự chi phối mạnh mẽ của Nhà nước
- Giao dịch trên thị trường bất động sản cần đến tư vấn có trình độ cao và các
dịch vụ hỗ trợ khác như môi giới, định giá, bảo hiểm.
- TT BĐS có quan hệ mật thiết với thị trường vốn và tài chính, động thái phát
triển của thị trường này tác động đến nhiều loại thị trường trong nền kinh tế.
 
Trang 4


Ngành Quản lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Võ Thị Hồng Ánh 

- TT BĐS là thị trường mà việc tham gia hoặc rút khỏi thị trường không đơn giản
mà cần phải có nhiều thời gian.
2. Tổng quan về đầu tư và đầu tư bất động sản (BĐS):
 Khái niệm hoạt động đầu tư:
 Khái niệm đầu tư: Theo Luật đầu tư: “Đầu tư là việc nhà đầu tư bỏ vốn bằng
các loại tài sản hữu hình hoặc vô hình để hình thành tài sản và tiến hành hoạt động đầu
tư theo quy định của luật đầu tư và các quy định khác của pháp luật liên quan.
 Dự án đầu tư: Tập hợp những đề xuất liên quan đến việc bỏ vốn để tạo cái
mới, mở rộng hoặc cải tạo những cơ sở vật chất nhất định, nhằm đạt được sự tăng
trưởng về số lượng hoặc duy trì, cải tiến, nâng cao chất lượng của sản phẩm hoặc dịch
vụ trong khoảng thời gian xác định.
 Các hình thức đầu tư:
Theo chức năng quản trị vốn đầu tư:
- Đầu tư trực tiếp
- Đầu tư gián tiếp
Theo tính chất sử dụng vốn đầu tư:
- Đầu tư phát triển
- Đầu tư dịch chuyển
Theo ngành đầu tư:
- Đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng
- Đầu tư phát triển công nghiệp
- Đầu tư phát triển nông nghiệp
- Đầu tư phát triển dịch vụ.
Theo tính chất đầu tư:
- Đầu tư mới
- Đầu tư theo chiều sâu
Theo nguồn vốn đầu tư:
- Vốn trong nước
- Vốn nước ngoài
 Khái niệm đầu tư bất động sản:

 Đầu tư BĐS: Là việc nhà đầu tư bỏ vốn để tạo dựng tài sản là BĐS mua, bán,
khai thác, cho thuê, tiến hành hoạt động dịch vụ BĐS, hoạt động đầu tư BĐS nhằm
mục đích sinh lời và đáp ứng lợi ích xã hội. Thời gian đầu tư được tính từ khi bắt đầu
dự án đến khi kết thúc hoạt động dự án. Đầu tư là hoạt động được thực hiện trong thời
gian đầu của chu kỳ dự án.
 Vốn đầu tư: Là tiền và các tài sản hợp pháp để thực hiện các hoạt động đầu
tư trên một địa bàn cụ thể, trong khoảng thời gian xác định.
 Chủ đầu tư: Là tổ chức, cá nhân sỡ hữu vốn hoặc thay mặt chủ sở hữu hoặc
người vay vốn và trực tiếp quản lý sử dụng vốn để thực hiên hoạt động đầu tư.
 Vai trò của đầu tư BĐS:
 
Trang 5


Ngành Quản lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Võ Thị Hồng Ánh 

 Dự án đầu tư BĐS là phương tiện để dịch chuyển và phát triển cơ cấu kinh tế
theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa.
 Dự án đầu tư giải quyết cung cầu trong phát triển.
 Dự án đầu tư BĐS góp phần xây dựng cơ sở vật chất – kỹ thuật, nguồn lực
mới cho phát triển.
 Dự án đầu tư BĐS góp phần không ngừng nâng cao đời sống vật chất và tinh
thần cho nhân dân, cải biến bộ mặt kinh tế, xã hội cho đất nước.
 Phân loại hoạt động đầu tư BĐS:
 Theo quan hệ quản lý của chủ đầu tư: đầu tư trực tiếp, đầu tư gián tiếp.
 Theo nội dung kinh tế của đầu tư: đầu tư xây dựng cơ bản, đầu tư tài sản lưu
động, đầu tư lao động.
 Theo hình thức đầu tư: đầu tư mới, đầu tư theo chiều sâu, đầu tư mở rộng các

công trình hiện có.
 Theo thời hạn đầu tư: Đầu tư dài hạn (trên 10 năm), đầu tư trung hạn (từ 5
đến 10 năm), đầu tư ngắn hạn (5 năm trở xuống).
2. Quy trình thực hiện dự án đầu tư kinh doanh bất động sản:
 Hoạt động kinh doanh BĐS:
Theo Luật kinh doanh BĐS số 63/2006/QH11 ngày 29/06/2006, kinh doanh BĐS là
việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS để bán, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi.
Dự án kinh doanh BĐS được hiểu là hoạt động bỏ vốn đầu tư nhằm thiết lập mô
hình kinh doanh trên một khu đất để cung cấp dịch vụ BĐS, bao gồm:
 Dự án đầu tư kinh doanh cao ốc văn phòng
 Dự án căn hộ cho thuê
 Dự án trung tâm thương mại
 Dự án khách sạn, nhà hàng
 Dự án dịch vụ nhà ở
 Dự án hạ tầng khu công nghiệp
 Dự án kết hợp cung cấp các loại hình dịch vụ trên.
 Quy trình phát triển dự án kinh doanh BĐS:
Mục đích của đầu tư là sinh lợi, người ta sẽ không đầu tư nếu không nhận thấy triển
vọng sinh lợi. Để đảm bảo đầu tư sinh lợi tối đa, thì khi bỏ vốn đầu tư dự án bất động
sản phải được tiến hành một cách có hệ thống, có phương pháp theo một tiến trình
gồm các bước:
Bước 1: Nghiên cứu, đánh giá cơ hội đầu tư
Bước 2: Nghiên cứu tiền khả thi
Bước 3: Nghiên cứu khả thi
Bước 4: Thẩm định và ra quyết định đầu tư
Bước 5: Thiết kế chi tiết
Bước 6: Tổ chức đấu thầu, đàm phán, ký hợp đồng
 
Trang 6

Ngành Quản lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Võ Thị Hồng Ánh 

Bước 7: Xây dựng, lắp đặt, tuyển dụng, đào tạo nhân lực.
Bước 8: Nghiệm thu, bàn giao, thanh quyết toán.
3. Quy trình thẩm định dự án đầu tư BĐS.
 Khái niệm thẩm định dự án đầu tư:
Thẩm định dự án đầu tư tại ngân hàng là việc tổ chức xem xét một cách khách quan,
toàn diện các nội dung cơ bản có ảnh hưởng trực tiếp tới tính khả thi và khả năng hoàn
vốn đầu tư của khách hàng để phục vụ cho xem xét, quyết định cho khách hàng vay
vốn để đầu tư dự án.
 Quy trình thẩm định:
 Xem xét, đánh giá sơ bộ theo các nội dung quan trọng của dự án:
- Mục tiêu đầu tư dự án.
- Sự cần thiết đầu tư dự án.
- Quy mô đầu tư: giải pháp công nghệ, phương án tiêu thụ sản phẩm.
- Quy mô vốn đầu tư: tổng vốn đầu tư, cơ cấu nguồn vốn.
- Dự kiến tiến độ triển khai dự án.
 Phân tích thị trường và khả năng tiêu thụ sản phẩm, dịch vụ đầu ra của
dự án.
 Đánh giá tổng quan về nhu cầu sản phẩm dự án:
- Mô tả sản phẩm
- Đặc tính của nhu cầu đối với sản phẩm đầu ra của dự án.
- Tình hình tiêu thụ sản phẩm.
- Ước tính tổng nhu cầu hiện tại về sản phẩm đầu ra.
- Dự tính tổng nhu cầu trong tương lai đối với sản phẩm của dự án.
Phân tích quan hệ cung cầu, tín hiệu của thị trường đối với sản phẩm đầu ra của dự

án, nhận định về sự cần thiết và tính hợp lý của dự án đầu tư dựa trên các phương diện:
- Sự cần thiết phải đầu tư trong giai đoạn hiện nay
- Sự hợp lý của quy mô đầu tư, cơ cấu sản phẩm
- Sự hợp lý về việc triển khai thực hiện đầu tư.
 Đánh giá tổng quan về cung sản phẩm:
- Dự đoán biến động của thị trường trong tương lai khi có các dự án khác, đối
tượng khác cùng tham gia vào thị trường sản phẩm đầu ra của dự án.
 Thị trường mục tiêu và khả năng cạnh tranh của sản phẩm dự án:
- Hình thức, chất lượng sản phẩm của dự án so với các sản phẩm cùng loại trên
thị trường có những ưu điểm gì
- Sản phẩm có phù hợp thị hiếu người tiêu thụ, xu hướng tiêu thụ hay không.
 Phương thức tiêu thụ và mạng lưới phân phối:
- Sản phẩm dự kiến được tiêu thụ theo phương thức nào, thông qua kênh phân
phối nào.
 
Trang 7


Ngành Quản lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Võ Thị Hồng Ánh 

- Mạng lưới phân phối sản phẩm đã được xác lập hay chưa. Cần phải ước tính
chi phí thiết lập mạng lưới phân phối khi tính toán hiệu quả của dự án.
- Phương thức thanh toán giá thành sản phẩm như thế nào.
 Đánh giá, dự kiến khả năng tiêu thụ sản phẩm của dự án:
- Diễn biến giá bán sản phẩm đầu ra hàng năm.
 Đánh giá khả năng cung cấp nguyên vật liệu:
- Các nhà cung ứng nguyên vật liệu đầu vào: khả năng cung ứng, mức độ tín
nhiệm.

- Chính sách nhập khẩu đối với nguyên vật liệu đầu vào (nếu có).
- Biến động về giá mua, nhập khẩu nguyên vật liệu đầu vào, tỷ giá trong trường
hợp phải nhập khẩu.
 Đánh giá, nhận xét các nội dung về phương diện kỹ thuật:
 Địa điểm xây dựng:
- Xem xét, đánh giá địa điểm xây dựng có thuận lợi về mặt giao thông hay không
- Cơ sở vật chất, hạ tầng hiện có của địa điểm đầu tư.
- Địa điểm đầu tư có ảnh hưởng lớn đến vốn đầu tư của dự án hay không.
 Sản phẩm của dự án:
- Sản phẩm của dự án có điểm gì mới so với các sản phẩm cùng loại trên thị
trường.
- Quy cách, phẩm chất, thiết kế của sản phẩm như thế nào.
 Công nghệ, thiết bị:
- Mức độ hiên đại của quy trình công nghệ. Công nghệ có phù hợp với trình độ
hiện tại của Việt Nam.
- Giá cả thiết bị và phương thức thanh toán có hợp lý không.
- Uy tín của nhà cung cấp thiết bị.
 Quy mô, giải pháp xây dựng:
- Xem xét quy mô xây dựng, giải pháp kiến trúc của dự án.
- Dự toán từng hạng mục công trình.
- Vấn đề về hạ tầng cơ sở: giao thông, điện, cấp thoát nước.
 Môi trường, phòng cháy chữa cháy:
- Xem xét các giải pháp về môi trường, phòng cháy chữa cháy của dự án có đầy
đủ, phù hợp chưa
- Cần đối chiếu với các quy định hiện hành về việc dự án có phải lập, thẩm định
và trình duyệt báo cáo đánh giá tác động môi trường, phòng cháy chữa cháy không.
 Đánh giá về phương diện tổ chức, quản lý thực hiện dự án:
- Xem xét kinh nghiệm, trình độ tổ chức vận hành của chủ đầu tư dự án.
- Năng lực, uy tín của nhà thầu: tư vấn, thi công, cung cấp thiết bi…
- Đánh giá về nguồn nhân lực của dự án.

 Thẩm định tổng vốn đầu tư và tính khả thi phương án nguồn vốn:
 
Trang 8


Ngành Quản lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Võ Thị Hồng Ánh 

 Tổng vốn đầu tư dự án:
- Tổng vốn đầu tư đã được tính toán hợp lý chưa bằng cách trên cơ sở các dự án
tương tự đã thực hiện, tiến hành phân tích để thấy sự khác biệt, hợp lý về suất đầu tư,
về phương án công nghệ, các hạng mục thực hiện.
- Xác định xem nhu cầu vốn lưu động cần thiết ban đầu để đảm bảo cho hoạt
động của dự án.
 Xác định vốn đầu tư theo tiến độ thực hiện dự án:
- Đánh giá về tiến độ thực hiện dự án và nhu cầu vốn cho từng giai đoạn có hợp
lý hay không.
- Khả năng đáp ứng nhu cầu vốn trong từng giai đoạn thực hiện dự án để đảm
bảo tiến độ thi công. Xem xét tỷ lệ từng nguồn vốn tham gia vào từng giai đoạn.
 Nguồn vốn đầu tư:
- Rà soát từng loại nguồn vốn tham gia tài trợ dự án, đánh giá khả năng tham
gia của từng loại nguồn vốn
- Cân đối giữa nhu cầu vốn đầu tư và khả năng tham gia tài trợ của các nguồn
vốn dự kiến để đánh giá tính khả thi của các nguồn vốn thực hiện dự án.
 Đánh giá hiệu quả về mặt tài chính của dự án:
Cơ sở tính toán:
Việc xác định hiệu quả về mặt tài chính của dự án có chính xác hay không tuỳ thuộc
rất nhiều vào việc đánh giá và đưa ra các giả định ban đầu. Từ kết quả phân tích ở trên
sẽ được lượng hoá thành những giả định để phục vụ cho quá trình tính toán, cụ thể như

sau:
 Đánh giá về tính khả thi của nguồn vốn, cơ cấu vốn đầu tư: Phần này sẽ đưa
vào để tính toán chi phí đầu tư ban đầu, chi phí vốn (lãi, phí vay vốn cố định), chi phí
sửa chữa tài sản cố định (TSCĐ), khấu hao TSCĐ phải trích hàng năm, nợ phải trả.
 Đánh giá về mặt thị trường, khả năng tiêu thụ sản phẩn, dịch vụ đầu ra của dự
án và phương án tiêu thụ sản phẩm sẽ đưa vào để tính toán: Mức huy động công suất
so với công suất thiết kế, doanh thu dự kiến hàng năm.
 Đánh giá về khả năng cung cấp vật tư, nguyên liệu đầu vào cùng với đặc tính
của dây chuyền công nghệ để xác định giá thành đơn vị sản phẩm, tổng chi phí sản
xuất trực tiếp.
 Căn cứ vào tốc độ luân chuyển vốn lưu động hàng năm của dự án, của các
doanh nghiệp cùng ngành nghề và mức độ vốn lưu động tự có của chủ dự án (phần tài
chính doanh nghiệp) để xác định nhu cầu vốn lưu động, chi phí vốn lưu động hàng
năm.
 Các chế độ thuế hiện hành, các văn bản ưu đãi riêng đối với dự án để xác định
phần trách nhiệm của chủ dự án đối với ngân sách..
Phương pháp tính toán:
- Thiết lập các bảng tính hiệu quả tài chính của dự án làm cơ sở cho việc đánh
giá hiệu quả và khả năng trả vốn vay.
- Trong quá trình đánh giá hiệu quả tài chính của dự án, có hai nhóm chỉ tiêu
chính cần tính toán cụ thể:
 
Trang 9


Ngành Quản lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Võ Thị Hồng Ánh 

 Nhóm chỉ tiêu về tỷ suất sinh lời của dự án:

 Tỷ lệ chiết khấu: Phản ánh mức độ thuận lợi trung bình tối thiểu mà Ngân
hàng và doanh nghiệp kỳ vọng nhận được khi thực hiện dự án. Thông thường các
Ngân hàng khi thẩm định dự án sử dụng Chi phí vốn bình quân (WACC) làm tỷ lệ
chiết khấu.
Có 2 cách xác định WACC:
WACC = Chi phí vốn vay x Tỷ trọng vốn vay + Chi phí vốn chủ sở hữu
Cách 1:
x Tỷ trọng vốn chủ sỡ hữu.
WACC = Chi phí vốn vay x Tỷ trọng vốn vay x ( 1- T) + Chi phí vốn
Cách 2:
chủ sở hữu x Tỷ trọng vốn chủ sỡ hữu.
Lý do có (1-T): Chi phí lãi vay được tính vào tổng chi phí trước khi xác định thu nhập
chịu thuế. Vì vậy, trong trường hợp vay vốn, mặc dù chủ đầu tư sẽ phải trả lãi vay cho
ngân hàng song lại tiết kiệm được khoản thuế thu nhập doanh nghiệp đúng bằng khoản
lãi vay phải trả x thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp.
 NPV (giá trị hiện tại thuần): dùng để tính hiện giá thuần của dự án.
Cú pháp hàm NPV trong excel: f(x) = NPV (rate; value1; value 2;…)
Trong đó:
+ Value 1, value 2…: là giá trị các dòng tiền ròng trong từng năm của dự án.
+ Rate: là tỷ lệ lãi suất chiết khấu.
Ghi chú:
Giá trị các dòng tiền ròng được giả định xảy ra vào thời điểm cuối năm, trường hợp
giá trị các dòng tiền ròng được giả định xảy ra vào thời điểm đầu năm thì giá trị của
dòng tiền năm đầu tiên được cộng vào kết quả của hàm NPV tính được chứ không đưa
vào là một giá trị trong hàm.
Ý nghĩa:
- NPV = 0: Dòng tiền của dự án chỉ đủ để hoàn vốn đầu tư và cung cấp một tỷ
lệ lãi suất theo yêu cầu cho khoản vốn đó.
- NPV > 0: Dự án tạo ra nhiều tiền hơn lượng tiền cần thiết để trả nợ và cung
cấp một lãi suất yêu cầu cho người sở hữu công ty.

- NPV < 0: Dòng tiền của dự án không đủ để hoàn vốn đầu tư.
Tiêu chí lựa chọn dự án qua chỉ tiêu NPV: Lựa chọn dự án có NPV > 0.
Ưu điểm:
- Có tính đến thời giá của tiền tệ
- Xem xét toàn bộ dòng tiền dự án
- Đo lường trực tiếp giá trị tăng thêm do vốn đầu tư tạo ra.
Nhược điểm:
- Việc tính toán xác định chỉ tiêu này phụ thuộc vào suất chiết khấu.
- Không chú trọng đến mức sinh lời của dòng vốn.
 IRR (tỷ suất nội hoàn): Dùng để tính suất sinh lời nội bộ của dự án, có 2 cách
tính toán:
 
Trang 10


Ngành Quản lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Võ Thị Hồng Ánh 

Cách 1: Dùng công thức:
NPV1
IRR = r1 + (r2 – r1)
NPV1 + NPV2
Trong đó:
+ r1: mức chiết khấu sao cho NPV > 0.
+ r2: mức chiết khấu sao cho NPV < 0
+ NPV1: hiện giá thuần ứng với r1
+ NPV2: hiện giá thuần ứng với r2.
Lưu ý: Đây là công thức gần đúng, vì vậy phải chọn r1, r2 sao cho NPV1, NPV2 tương
ứng gần bằng 0 thì mới cho kết quả tương đối chính xác.

Cách 2: Dùng hàm IRR trong phần mềm excel
Cú pháp hàm IRR trong excel: f(x) = IRR (values; guess)
Trong đó:
+ Values: các ô tham chiếu chứa các giá trị dòng tiền ròng tương ứng từng năm
của dự án.
+ Guess: Là số dự đoán gần đúng với giá trị IRR. Vì phần mềm Excel tính toán
giá trị IRR theo phương pháp thử vòng lặp lại nhiều lần và giá trị guess là giá trị khởi
điểm đề tính. Thông thường giá trị này được cài sẵn là 0,1 (10%).
Ý nghĩa:
- IRR= tỷ lệ chiết khấu : Suất sinh lời do dự án tạo ra đúng bằng tỷ suất sinh lời
kỳ vọng của dự án hay là vừa đủ bù đắp chi phí sử dụng vốn
- IRR < tỷ lệ chiết khấu: Suất sinh lời do dự án tạo ra nhỏ hơn tỷ suất sinh lời
kỳ vọng của dự án hay là không đủ bù đắp chi phí sử dụng vốn
- IRR > tỷ lệ chiết khấu: Suất sinh lời do dự án tạo ra lớn hơn tỷ suất sinh lời
kỳ vọng của dự án hay là bù đắp được chi phí sử dụng vốn
Tiêu chí lựa chọn dự án qua chỉ tiêu IRR: Lựa chọn dự án có IRR > tỷ lệ chiết khấu.
Ưu điểm:
- Có tính đến thời giá tiền tệ
- Có thể tính IRR mà không cần biết suất chiết khấu
- Đánh giá được mức sinh lời của dự án.
Nhược điểm:
- Có thể một dự án có nhiều IRR. Khi dòng tiền của dự án đổi dấu nhiều lần, dự
án có khả năng có nhiều IRR. Vì vậy, không biết chọn IRR nào.
- Có thể dự án không có IRR.
- Bị hạn chế khi xếp hạn các dự án loại trừ nhau có quy mô khác nhau hoặc thời
điểm đầu tư khác nhau, gọi là dự án loại trừ nhau về mặt quy mô hoặc các dự án loại
trừ về mặt thời gian.

 
Trang 11

Ngành Quản lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Võ Thị Hồng Ánh 

 MIRR (suất sinh lời nội tại hiệu chỉnh): là tỷ suất sinh lợi làm cho hiện giá
của dòng tiền chi ra cho đầu tư dự án quy về thời điểm bắt đầu bằng với giá trị tương
lai của dòng tiền thu về từ dự án quy về thời điểm kết thúc.
Cú pháp hàm MIRR trong excel: f(x) = MIRR (Values; Finance_rate; Reinvest_rate)
Trong đó:
+ Values: Giá trị ngân lưu từ năm 0 đến năm n
Chú ý: values phải chứa ít nhất một giá trị âm và một giá trị dương.
+ Finance_rate: suất chiết khấu tài chính (hoặc lãi suất vốn vay).
+ Reinvest_rate: suất chiết khấu tái đầu tư.
Tiêu chí lựa chọn dự án qua chỉ tiêu IRR: MIRR >chi phí sử dụng vốn.
Ưu điểm:
- Khắc phục được nhược điểm IRR là có nhiều nghiệm hoặc không có nghiệm
nào.
- Có tính đến chi phí sử dụng vốn và lãi suất tái đầu tư phù hợp với thực tế của
dự án.
Nhược điểm:
- Phụ thuộc vào lãi suất tái đầu tư
- MIRR phụ thuộc tuổi thọ, quy mô và thời điểm đầu tư khai thác của dự án.
 Nhóm chỉ tiêu về khả năng trả nợ:
 Thời gian hoàn trả vốn vay:
Là thời gian để dòng tiền tạo ra từ dự án đủ bù đắp chi phí đầu tư ban đầu. Cơ sở để
chấp nhận dự án dựa trên tiêu chuẩn thời gian hoàn vốn phải thấp hơn hoặc bằng thời
gian hoàn vốn yêu cầu hay còn gọi là ngưỡng thời gian hoàn vốn.
Thời gian hoàn vốn không chiết khấu:

Cú pháp tính thời gian hoàn vốn trong execl:
Số năm hoàn vốn = COUNTIF (range; criteria)
Trong đó:
+ Range: vùng chứa giá trị lũy kế dòng tiền ròng hàng năm.
+ Criteria: mặc định là “<0”.
Số tháng hoàn vốn = - INDEX (array1; row_num1; column_num1) /
INDEX(array2; row_num2; column_num2)*12
Trong đó:
+ array1: vùng chứa giá trị lũy kế dòng tiền ròng hàng năm.
+ row_num1: số năm hoàn vốn.
+ column_num1: bỏ qua điều kiện này.
+ array2: vùng chứa giá trị dòng tiền ròng hàng năm.
+ row_num2: số năm hoàn vốn + 1
+ column_num2: bỏ qua điều kiện này.
Ưu điểm:
 
Trang 12


Ngành Quản lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Võ Thị Hồng Ánh 

Đơn giản, thể hiện khả năng thanh khoản và rủi ro của dự án, nếu thời gian hoàn vốn
ngắn cho thấy tính thanh khoản của dự án càng cao và rủi ro đối với vốn đầu tư của dự
án càng thấp.
Nhược điểm:
Không xem xét dòng tiền sau thời gian hoàn vốn, vì vậy sẽ gặp sai lầm khi lựa chọn
và xếp hạng dự án theo tiêu chuẩn này. Mặt khác, chỉ tiêu hoàn vốn không chiết khấu
không quan tâm đến giá trị của tiền theo thời gian.

Thời gian hoàn vốn có chiết khấu:
Để khắc phục nhược điểm không quan tâm đến giá trị tiền tệ của dòng tiền của chỉ
tiêu thời gian hoàn vốn không chiết khấu, người ta có thể sử dụng phương pháp thời
gian hoàn vốn có chiết khấu. Thời gian hoàn vốn có chiết khấu được tính toán giống
như công thức xác định thời gian hoàn vốn không chiết khấu, nhưng dựa trên dòng tiền
có chiết khấu.
 DSCR (Debt service coverage ratio): chỉ số đánh giá khả năng trả nợ dài hạn
của dự án. Tính theo công thức:
Lợi nhuận sau thuế + Khấu hao + Lãi vay trung, dài hạn
DSCR =
Nợ gốc trung, dài hạn phải trả + Lãi vay trung, dài hạn
 Phân tích độ nhạy:
Là việc khảo sát ảnh hưởng của sự thay đổi một nhân tố hay hai nhân tố đồng thời
đến hiệu quả tài chính và khả năng trả nợ của dự án. Có nhiều nhân tố ảnh hưởng với
mức độ trọng yếu khác nhau đến dự án, tuy nhiên phân tích độ nhạy là tìm ra một số
nhân tố trọng yếu nhất và đánh giá độ rủi ro của dự án dựa vào các nhân tố này.
Các bước phân tích:
- Xác định các biến dữ liệu đầu vào, đầu ra cần phải tính toán độ nhạy.
- Liên kết các dữ liệu trong bảng tính có liên quan đến mỗi biến theo một địa
chỉ duy nhất.
- Xác định các chỉ số đánh giá hiệu quả dự án, khả năng trả nợ (thường là các
chỉ số NPV, IRR, thời gian trả nợ..) cần khảo sát sự ảnh hưởng khi các biến thay đổi.
- Lập bảng tính toán độ nhạy theo các trường hợp một biến thông số thay đổi
hay hai biến đồng thời thay đổi.
Phân tích độ nhạy một chiều:
- Từ các thông số ban đầu và kết quả tính toán, lựa chọn một nhân tố có khả
năng ảnh hưởng nhất tới hiệu quả tài chính và khả năng trả nợ của dự án (giá nguyên
vật liệu đầu vào, giá thành sản phẩm).
- Lập bảng với các cột bao gồm các nhân tố đã chọn, NPV và IRR trong đó bao
gồm phương án cơ sở với NPV và IRR được tính ở trên.

- Sử dụng chức năng Table trong phần mềm Excel để tính toán các giá trị của
NPV và IRR tương ứng cho các trường hợp thay đổi của nhân tố nói trên.
Cú pháp hàm table trong excel: TABLE (row input cell; column input cell).
Phân tích độ nhạy hai chiều:
 
Trang 13


Ngành Quản lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Võ Thị Hồng Ánh 

- Chọn hai nhân tố giả định có khả năng ảnh hưởng lớn nhất (các nhân tố còn
lại không thay đổi).
- Chọn NPV hoặc IRR là cơ sở phân tích
- Các bước còn lại làm như phân tích độ nhạy một chiều.
 Phân tích kịch bản:
Là việc đưa ra các kịch bản mà dự án có thể thực hiện, ví dụ chọn khả năng sản xuất
có thể xảy ra với công suất thiết kế của dự án đầu tư. Thông thường có thể chọn ra 3
kịch bản. Ứng với từng kịch bản là các tỷ lệ của khả năng sản xuất so với công suất
thiết kế theo từng năm của dự án.
- Chọn kịch bàn số 1 là khả năng có thể xảy ra nhất với NPV tính được ở trên
- Lập bảng tính với NPV tính được ở phần trên.
- Sử dụng chức năng table thuộc data của Excel để tính ra NPV của 2 kịch bản
còn lại.
- Tính giá bán sản phẩm, số sản phẩm tương ứng của 3 kịch bản trên.
Kết luận:
Dựa trên kết quả tính toán, đưa ra kết luận đánh giá về tính hiệu quả và khả năng trả
nợ của dự án.
 Sử dụng Crystal Ball vào phân tích hiệu quả tài chính dự án:

Giới thiệu:
Crystal Ball, là một phần mềm trợ giúp quá trình thiết lập mô hình mô phỏng cho
nhiều lĩnh vực khác nhau, dựa trên nguyên lý mô phỏng Monte Carlo và trên nền phần
mềm Excel. Crystal Ball cho phép những người sử dụng định nghĩa các phân bố xác
suất trên một tập các biến số ngẫu nhiên của mô hình. Sau khi chạy chương trình mô
phỏng, những người thiết lập mô hình bảng tính có thể thiết lập và phân tích hàng
nghìn các viễn cảnh khác nhau có thể xảy ra trong thực tế và xác định mức rủi ro cho
các viễn cảnh nhận được này dựa trên các kết quả thu được từ quá trình mô phỏng.
Những tiện ích bổ xung bởi Crystal Ball không làm thay đổi các công thức hoặc các
chức năng trong mô hình bảng tính truyền thống. Crystal Ball có nhiều công cụ khác
nhau trợ giúp cho người sử dụng trong việc thiết lập và phân tích các mô hình.
Ưu điểm:
- Mô tả một phạm vi các giá trị có thể có cho mỗi ô không chắc chắn trong bảng
tính. Các ô này gọi là ô giả thuyết và khi mô phỏng thì chúng biến đổi một cách đồng
thời và cũng đồng thời tác động đến kết quả phân tích.
- Mô phỏng Monte Carlo bằng Crystal Ball mô tả các kết quả trong đồ thị dự
báo và trình bày toàn bộ kết quả có thể có kèm theo khả năng (xác suất) xuất hiện của
mỗi kết quả.
 Phân tích rủi ro dự án:
 Phân loại rủi ro:
Việc đánh giá, phân tích, dự đoán các rủi ro có thể xảy ra là rất quan trọng nhằm
tăng tính khả thi của phương án tính toán dự kiến cũng như chủ động có biện pháp
phòng ngừa, giảm thiểu. Một số rủi ro chủ yếu:
 
Trang 14


Ngành Quản lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Võ Thị Hồng Ánh 

- Rủi ro cơ chế chính sách.
- Rủi ro xây dựng, hoàn tất.
- Rủi ro thu nhập, tính toán.
- Rủi ro môi trường và xã hội.
- Rủi ro kinh tế vĩ mô….
 Các biện pháp giảm thiểu rủi ro:
Đối với rủi ro về cơ chế chính sách:
Rủi ro này được xem là các bất ổn tài chính và chính sách của địa điểm xây dựng dự
án, bao gồm: các sắc thuế mới, hạn chế về chuyển tiền, các luật, nghị định và các chế
tài khác có liên quan tới dòng tiền của dự án.
Loại rủi ro này giảm thiểu bằng cách:
- Khi thẩm định dự án, phải xem xét mức độ tuân thủ của dự án (thể hiện trong
hồ sơ dự án) để đảm bảo chấp hành nghiêm ngặt các luật và quy định hiện hành có liên
quan tới dự án.
- Những bảo lãnh cụ thể về cung cấp ngoại hối sẽ góp phần hạn chế ảnh hưởng
những tiêu cực tới dự án.
Đối với rủi ro về tiến độ thực hiện (đối với những dự án xây dựng):
Rủi ro này là rủi ro phát sinh khi hoàn tất dự án không đúng thời hạn, không phù
hợp với các thông số và tiêu chuẩn thực hiện.
Loại rủi ro này nằm ngoài khả năng điều chỉnh, kiểm soát của Ngân hàng. Tuy nhiên
có thể giảm tiểu bằng cách đề suất với chủ đầu tư thực hiện các biện pháp sau:
- Lựa chọn nhà thầu xây dựng uy tín, có sức mạnh tài chính và kinh nghiệm.
- Thực hiện nghiêm túc việc bảo lãnh thực hiện hợp đồng, bảo hành chất lượng
công trình.
- Giám sát chặt chẽ trong quá trình xây dựng.
- Hợp đồng giá cố định hoặc chìa khóa trao tay với sự phân chia rõ ràng nghĩa
vụ của các bên.
- Hoàn tất các thủ tục pháp lý trước khi tiến hành xây dựng.
Đối với rủi ro thị trường:

Rủi ro này bao gồm: rủi ro thị trường đầu vào (nguồn cung cấp, giá cả, … của
nguyên liệu nói riêng và các yếu tố đầu vào khác biến động theo chiều hướng bất lợi),
rủi ro thị trường đầu ra (hàng hóa sản xuất ra không phù hợp với nhu cầu thị trường,
thiếu sức cạnh tranh về giá cả, chất lượng, mẫu mã thiết kế…)
Loại rủi ro này có thể giảm thiểu bằng cách:
- Nghiên cứu thị trường, đánh giá phân tích thị trường, thị phần cẩn thận
- Dự kiến cung – cầu thận trọng.
- Phân tích về khả năng thanh toán, thiện ý.
Đối với rủi ro về kỹ thuật, vận hành, bảo trì:
Đây là những rủi ro về việc dự án không thể vận hành và bảo trì ở mức độ phù hợp
với các thông số thiết kế ban đầu.
 
Trang 15


Ngành Quản lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Võ Thị Hồng Ánh 

Loại rủi ro này, chủ đầu tư có thể giảm thiểu thông qua thực hiện một số biện pháp:
- Sử dụng công nghệ đã được kiểm chứng.
- Bộ phận vận hành dự án phải được đào tạo tốt, có kinh nghiệm.
- Kiểm soát ngân sách và kế hoạch vận hành.
Đối với rủi ro về môi trường và xã hội:
Là rủi ro xảy ra khi dự án có thể có những tác động tiêu cực đối với môi trường và
người dân xung quanh.
Loại rủi ro này, chủ đầu tư có thể giảm thiểu bằng các biện pháp sau:
- Báo cáo đánh giá tác động môi trường phải khách quan và toàn diện, được cấp
có thẩm quyền chấp thuận bằng văn bản.
- Nên có sự tham gia của các bên liên quan (cơ quan quản lý môi trường, chính

quyền địa phương) từ khi bắt đầu triển khai dự án.
- Tuân thủ các quy định về môi trường.
- Có biện pháp xử lý môi trường khi bắt đầu triển khai dự án.
Đối với rủi ro về kinh tế vĩ mô:
Đây là những rủi ro phát sinh từ kinh tế vĩ mô, bao gồm tỷ giá, lạm phát, lãi suất…
Loại rủi ro này có thể giảm thiểu bằng cách:
- Phân tích các điều kiện kinh tế vĩ mô căn bản.
- Sử dụng các công cụ thị trường như hoán đổi, tự bảo hiểm.
I.1.2. Cơ sở pháp lý của việc xây dựng và ban hành quy trình quy trình thẩm
định dự án đầu tư:
- Luật xây dựng số 16/2003/QH11 ngày 26/11/2003
- Luật đầu tư số 59/2005/QH11 ngày 29/11/2005.
- Luật nhà ở số 56/2005/QH11 ngày 29/11/2005
- Quyết định số 1627/2001/QĐ- NHNN Quy chế cho vay của tổ chức tín dụng
đối với khách hàng.
- Quyết định 127/2005 QĐ- NHNN về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của
Quy chế cho vay của tổ chức tín dụng đối với khách hàng ban hành theo quyết định
1627/2001/QĐ- NHNN ngày 31/12/2001.
- Quyết định số 2207/QĐ- NHCT5 ngày 18/12/2006 ban hành quy trình cho
vay theo dự án đầu tư đối với khách hàng là tổ chức kinh tế trong hệ thống Ngân hàng
Công thương.
- Quy định về giới hạn tín dụng và thẩm quyền quyết định giới hạn tín dụng
hiện hành của Ngân hàng Thương mại cổ phần Công thương Việt Nam.
I.1.3 Cơ sở thực tiễn của công tác thẩm định dự án đầu tư tại ngân hàng
Thương mại Cổ phần (TMCP) Công Thương Việt Nam:
Năm 2012, Ngân hàng Nhà nước bơm tiền vào thị trường thông qua kênh cho vay
hỗ trợ thanh khoản và tái cấp vốn cho các chương trình có mục tiêu. Đồng thời phát
hành tín phiếu Ngân hàng Nhà nước (kỳ hạn 6 tháng). Đến nay tình hình thanh khoản
ngân hàng thương mại đã khả quan hơn so với cuối năm 2011. Hiện trên thị trường
 

Trang 16


Ngành Quản lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Võ Thị Hồng Ánh 

liên ngân hàng lãi suất qua đêm đã giảm. Ngân hàng Nhà nước quyết định hạ sâu lãi
suất trần huy động. Đây là cơ sở cho thấy xu hướng lãi suất cho vay trên thị trường sẽ
còn giảm xuống và đẩy mạnh lượng tiền lưu thông ra nền kinh tế.
Bên cạnh đó để tạo điều kiện cho vay, ngân hàng sẽ xem xét giảm bớt một số quy
định hạn chế đối với cho vay bất động sản và cho vay tiêu dùng.
Hiện nay nợ xấu trong toàn hệ thống ngân hàng thương mại là 10%, do khó khăn
của nền kinh tế. Vì thế, vừa để khuyến khích cho vay và vừa giảm thiểu rủi ro tín
dụng, bắt buộc ngân hàng thương mại phải đảm bảo thực hiện tốt công tác thẩm định
trước khi quyết định cho vay, đặc biệt là cho vay đối với các doanh nghiệp kinh doanh
bất động sản.
Trên thực tế công tác thẩm định dự án đầu tư tại Ngân hàng TMCP Công thương
Việt Nam- Chi nhánh Nhơn Trạch vẫn chưa thật phát huy hiệu quả, một số dự án sau
khi giải ngân thì nguồn vốn đầu tư không sử dụng đúng mục đích, có dự án sau khi
đưa vào hoạt động lại không đủ khả năng trả nợ…gây tình trạng nợ quá hạn và nợ xấu
ngày càng gia tăng. Vì thế, cần xây dựng một quy trình thẩm định dự án mới sát với
điều kiện thực tế hiện nay, để góp phần giảm thiểu rủi ro cho ngân hàng và đảm bảo
nguồn vốn đầu tư phát huy hiệu quả tuyệt đối.
I.2. Giới thiệu về hệ thống Ngân hàng Thương mại cổ phần Công thương Việt
Nam (Vietinbank).
I.2.1 Tổng quan về Vietin Bank:
Ngân Hàng Thương Mại Cổ Phần Công Thương Việt Nam (VietinBank) được thành
lập từ năm 1988 sau khi tách ra từ Ngân hàng Nhà nước Việt Nam.Là Ngân hàng
thương mại lớn, giữ vai trò quan trọng, trụ cột của ngành Ngân hàng Việt Nam.Có hệ

thống mạng lưới trải rộng toàn quốc với 01 Sở giao dịch, 150 chi nhánh và trên 1000
phòng giao dịch và Quỹ tiết kiệm.
Có 07 Công ty hạch toán độc lập là Công ty Cho thuê Tài chính, Công ty Chứng
khoán Công thương, Công ty Trách Nhiệm Hữu Hạn Một Thành Viên (TNHH MTV)
Quản lý Nợ và Khai thác Tài sản, Công ty TNHH MTV Bảo hiểm, Công ty TNHH
MTV Quản lý Quỹ, Công ty TNHH MTV Vàng bạc đá quý, Công ty TNHH MTV
Công đoàn và 3 đơn vị sự nghiệp là Trung tâm Công nghệ Thông tin, Trung tâm Thẻ,
Trường Đào tạo và phát triển nguồn nhân lực.
Là đối tác liên doanh của Ngân hàng INDOVINA.
Có quan hệ đại lý với trên 900 ngân hàng, định chế tài chính tại hơn 90 quốc gia và
vùng lãnh thổ trên toàn thế giới. Ngân Hàng Thương Mại Cổ Phần Công Thương Việt
Nam là một Ngân hàng đầu tiên của Việt Nam được cấp chứng chỉ ISO 9001:2000.
Là thành viên của Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam, Hiệp hội các ngân hàng Châu Á,
Hiệp hội Tài chính viễn thông Liên ngân hàng toàn cầu(SWIFT), Tổ chức Phát hành
và Thanh toán thẻ VISA, MASTER quốc tế.
Là ngân hàng tiên phong trong việc ứng dụng công nghệ hiện đại và thương mại
điện tử tại Việt Nam, đáp ứng yêu cầu quản trị & kinh doanh.
Là ngân hàng đầu tiên tại Việt Nam mở chi nhánh tại Châu Âu đánh dấu bước phát
triển vượt bậc của nền tài chính Việt Nam trên thị trường khu vực và thế giới.
 
Trang 17


Ngành Quản lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Võ Thị Hồng Ánh 

Không ngừng nghiên cứu, cải tiến các sản phẩm, dịch vụ hiện có và phát triển các
sản phẩm mới nhằm đáp ứng cao nhất nhu cầu của khách hàng.
I.2.2. Các hoạt động chính:

 Huy động vốn
- Nhận tiền gửi không kỳ hạn và có kỳ hạn bằng Việt Nam đồng (VNĐ) và
ngoại tệ của các tổ chức kinh tế và dân cư.
- Nhận tiền gửi tiết kiệm với nhiều hình thức phong phú, hấp dẫn: Tiết kiệm
không kỳ hạn, có kỳ hạn bằng VNĐ và ngoại tệ; tiết kiệm dự thưởng; tiết kiệm tích
lũy..
- Phát hành kỳ phiếu, trái phiếu...
 Cho vay, đầu tư
- Cho vay ngắn hạn bằng VNĐ và ngoại tệ
- Cho vay trung, dài hạn bằng VNĐ và ngoại tệ
- Tài trợ xuất, nhập khẩu; chiết khấu bộ chứng từ hàng xuất.
- Đồng tài trợ, cho vay hợp vốn với những dự án lớn, thời gian hoàn vốn dài
- Cho vay tài trợ, uỷ thác theo chương trình: Đài Loan (SMEDF); Việt Đức
(DEG, KFW) và các hiệp định tín dụng khung
- Thấu chi, cho vay tiêu dùng.
- Hùn vốn liên doanh, liên kết với các tổ chức tín dụng và các định chế tài chính
trong nước và quốc tế
- Đầu tư trên thị trường vốn, thị trường tiền tệ trong nước và quốc tế.
 Bảo lãnh
- Bảo lãnh, tái bảo lãnh (trong nước và quốc tế): Bảo lãnh dự thầu; Bảo lãnh
thực hiện hợp đồng; Bảo lãnh thanh toán.
 Thanh toán và Tài trợ thương mại
- Phát hành, thanh toán thư tín dụng nhập khẩu; thông báo, xác nhận, thanh toán
thư tín dụng nhập khẩu.
- Nhờ thu xuất, nhập khẩu (Collection); Nhờ thu hối phiếu trả ngay (D/P) và
nhờ thu chấp nhận hối phiếu (D/A).
- Chuyển tiền trong nước và quốc tế.
- Chuyển tiền nhanh Western Union
- Thanh toán uỷ nhiệm thu, uỷ nhiệm chi, séc.
- Chi trả lương cho doanh nghiệp qua tài khoản, qua ATM, chi trả kiều hối…

 Ngân quỹ
- Mua, bán ngoại tệ (Spot, Forward, Swap…)
- Mua, bán các chứng từ có giá (trái phiếu chính phủ, tín phiếu kho bạc, thương
phiếu…)
- Thu, chi hộ tiền mặt VNĐ và ngoại tệ...

 
Trang 18