KHẢ NĂNG PHÁT TRIỂN KHU CÔNG NGHIỆP BÀU XÉO, HUYỆN TRẢNG BOM, TỈNH ĐỒNG NAI ĐẾN NĂM 2015

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN
-------------------------------------

ĐỀ TÀI:

“KHẢ NĂNG PHÁT TRIỂN KHU CÔNG NGHIỆP
BÀU XÉO, HUYỆN TRẢNG BOM, TỈNH ĐỒNG NAI
ĐẾN NĂM 2015”
GVHD

: TH.S TRẦN ĐÌNH LÝ

SVTH

: VÕ THỊ MỸ NGA

MSSV

: 08135053

LỚP

: DH08TB

NGÀNH

: Quản lý thị trường Bất động

sản

Tháng 7 năm 2012


LỜI CẢM ƠN
-------------Con cảm ơn Ba Má đã sinh thành, nuôi dưỡng, động viên con trong suốt quá
trình con học tập và làm việc
Em cảm ơn các anh chị đã thay ba má chăm sóc, bảo ban, giúp đỡ em hoàn
thành chương trình học.
Xin trân trọng cảm ơn quý thầy cô trường đại học Nông Lâm Tp HCM, nhất
là quý thầy cô khoa Quản lí đất đai & Bất động sản đã tận tình dìu dắt, truyền
đạt cho tôi những kiến thức quý báu trong thời gian học tập tại trường.
Đặc biệt, tôi xin chân thành cảm ơn Thạc sĩ Trần Đình Lý – giảng viên Khoa
Kinh Tế đã hết lòng giảng giải, quan tâm, chỉ dẫn tận tình giúp tôi trong quá
trình thực tập cũng như hoàn thành luận văn tốt nghiệp này.
Xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đến chú Lê Văn Hùng – chủ tịch Hội Đồng Quản
Trị cùng các anh chị Công ty cổ phần Thống Nhất đã hỗ trợ, tạo điều kiện thuận
lợi cho tôi trong suốt thời gian thực tập.
Tôi xin chân tình cảm ơn chị Võ Thị Trường Vi cùng các anh chị phòng Đầu
tư kinh doanh – Công ty cổ phần Thống Nhất khu công nghiệp Bàu Xéo đã quan
tâm, giúp đỡ, chỉ dạy tôi thực hiện đề tài này.
Cảm ơn người bạn thân Huỳnh Lệ Tường Vi đã luôn bên cạnh tôi trong cuộc
sống.
Xin gửi lời cảm ơn đến các bạn, các chị, các em ở ký túc xá cùng toàn thể bạn
học lớp DH08TB đã đồng hành cùng tôi trong suốt quãng đời sinh viên.
Với lòng biết ơn sâu sắc, chúc mọi người, gia đình, Thầy Cô, bạn bè nhiều sức
khỏe, hạnh phúc và thành công.
Tp Hồ Chí Minh ngày 20 tháng 7 năm 2012
Võ Thị Mỹ Nga

TÓM TẮT
Sinh viên thực hiện: Võ Thị Mỹ Nga, Khoa Quản Lý Đất Đai & Bất Động Sản,
Trường Đại Học Nông Lâm Tp. Hồ Chí Minh.
Đề tài: “KHẢ NĂNG PHÁT TRIỂN KHU CÔNG NGHIỆP BÀU XÉO, HUYỆN
TRẢNG BOM, TỈNH ĐỒNG NAI ĐẾN NĂM 2015”.
Giáo viên hướng dẫn: ThS. Trần Đình Lý, Khoa Kinh Tế, Trường Đại Học Nông
Lâm Tp. Hồ Chí Minh
Để biến nước ta thành một nước công nghiệp hiện đại, một trong những nội
dung quan trọng là phát triển công nghiệp, trong đó mô hình khu công nghiệp là mô
hình ưu việt. Sự xuất hiện của các khu công nghiệp đã tác động lớn đến việc thu hút
đầu tư, chuyển dịch cơ cấu kinh tế, đặc biệt là sử dụng hiệu quả quỹ đất và chi phí đầu
tư cơ sở hạ tầng và hiện đang khá phát triển ở Đồng Nai. Là một trong những khu công
nghiệp có quy mô lớn ở Đồng Nai nằm trên địa bàn có các điều kiện kinh tế ưu đãi đầu
tư đồng thời thuận lợi để phát triển công nghiệp, khu công nghiệp Bàu Xéo cần tập
trung phát triển hơn nữa để thu hút đầu tư ngày một hiệu quả.
Với mục tiêu của đề tài là phân tích, tìm hiểu thực trạng sử dụng đất và đầu tư
hạ tầng của khu công nghiệp Bàu Xéo từ khi thành lập, hoạt động đến nay và khả năng
phát triển đến 2015 để từ đó đề xuất giải pháp tăng cường khả năng phát triển ngày
một tốt hơn.
Sau khi nghiên cứu về cơ sở lý luận của khu công nghiệp, hiện trạng phương
hướng phát triển của ngành công nghiệp, khu công nghiệp ở Đồng Nai, Trảng Bom, tôi
xác định những nội dung nghiên cứu sau:
- Tìm hiểu về chủ đầu tư: công ty cổ phần Thống Nhất
- Hoạt động của khu công nghiệp Bàu Xéo:
+ Cơ cấu sử dụng đất - quy hoạch cho thuê đất trong khu công nghiệp
+ Phương án xây dựng hạ tầng kỹ thuật
+ Lĩnh vực thu hút đầu tư
+ Tình hình cho thuê đất và đầu tư hạ tầng
+ Các doanh nghiệp đang hoạt động trong khu công nghiệp

Để thực hiện những nội dung nghiên cứu trên, đề tài sử dụng các phương pháp:
phương pháp tài liệu, phương pháp điều tra, phương pháp thu thập xử lý số liệu,
phương pháp thống kê, phương pháp bản đồ, phương pháp phân tích tổng hợp.
Kết quả nghiên cứu đạt được gồm có:
- Phân tích hiện trạng khu công nghiệp Bàu Xéo
- Khả năng phát triển khu công nghiệp Bàu Xéo đến 2015
+ Phân tích môi trường đầu tư
+ Kế hoạch thu hút đầu tư, triển khai hạ tầng.


+ Đề xuất giải pháp để thu hút đầu tư.
+Hiệu quả đầu tư dự kiến
Vì thời gian và nguồn lực có hạn nên đề tài không tránh khỏi những thiếu sót.
Tuy nhiên với ý kiến đóng góp từ đề tài, kiến nghị đối với nhà nước, chính quyền tỉnh
Đồng Nai và công ty cổ phần Thống Nhất, tôi hy vọng có thể góp phần mang lại các
giải pháp để thu hút đầu tư ngày càng hiệu quả.


MỤC LỤC
PHẦN MỞ ĐẦU ............................................................................................................1
PHẦN I: TỔNG QUAN ................................................................................................3
I.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ...............................................3
I.1.1 Cơ sở khoa học: ................................................................................................3
I.1.2 Cơ sở pháp lý ..................................................................................................12
I.1.3 Cơ sở thực tiễn: ..............................................................................................12
I.2 TỔNG QUAN VỀ ĐỊA BÀN NGHIÊN CỨU:....................................................15
I.2.1 Đặc điểm điều kiện tự nhiên...........................................................................15
I.2.2 Đánh giá tài nguyên thiên nhiên:....................................................................18
I.2.3 Thực trạng phát triển ......................................................................................19
I.3. HIỆN TRẠNG – PHƯƠNG HƯỚNG PHÁT TRIỂN ........................................24

I.3.1 Hiện trạng phát triển .......................................................................................24
I.3.2 Phương hướng phát triển ................................................................................26
I.4: ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU - KCN BÀU XÉO HUYỆN TRẢNG BOM,
TỈNH ĐỐNG NAI......................................................................................................30
I.4.1 Giới thiệu chủ đầu tư: công ty cổ phần Thống Nhất .....................................30
I.4.2 Giới thiệu về kcn Bàu Xéo .............................................................................34
PHẦN II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ........................................................................42
II.1 PHÂN TÍCH HIỆN TRẠNG KCN BÀU XÉO ..................................................42
II.1.1 Đánh giá hiện trạng KCN Bàu Xéo ..............................................................42
II.1.2 Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến lĩnh vực thu hút đầu tư: .......................58
II.2 KHẢ NĂNG PHÁT TRIỂN CỦA KCN BÀU XÉO ĐẾN NĂM 2015 .............64
II.2.1 Phân tích môi trường .....................................................................................64
II.2.2 Khả năng phát triển khu công nghiệp Bàu Xéo đến 2015 ............................65
II.2.3 Giải pháp phát triển .......................................................................................66
II.2.4 Hiệu quả dự kiến ...........................................................................................67
PHẦN III: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .................................................................69
III.1 KẾT LUẬN: .......................................................................................................69
III.2 KIẾN NGHỊ: ......................................................................................................69


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
BĐS .................................................................................................................. Bất động sản
TTBĐS............................................................................................ Thị trường Bất động sản
KCN ............................................................................................................Khu công nghiệp
KCNC ..................................................................................................... Khu công nghệ cao
KCX .................................................................................................................. Khu chế xuất
CCN ...........................................................................................................Cụm công nghiệp
CPTN ................................................................................................... Cồ Phần Thống Nhất
TNHH .................................................................................................. Trách nhiệm hữu hạn
UBND ......................................................................................................... Ủy ban nhân dân

DIZA ................................................................................. Ban quản lý các khu công nghiệp
UNIDO ....................................................... Tổ chức phát triển công nghiệp Liên hiệp quốc
ASEAN .............................................................................. Hiệp hội các nước Đông Nam Á
TT-CP ................................................................................................. Thủ tướng Chính phủ
GDP ................................................................................................Tổng sản phẩm quốc nội
FDI ............................................................................................. Đầu tư trực tiếp nước ngoài
NSNN ....................................................................................................Ngân sách nhà nước
CNH ............................................................................................................ Công nghiệp hóa
HĐH................................................................................................................... Hiện đại hóa
QH ........................................................................................................................ Quy hoạch
PCCC ................................................................................................. Phòng cháy chữa cháy
QL ............................................................................................................................. Quản lý
SDHT ........................................................................................................... Sử dụng hạ tầng
VNĐ.............................................................................................................. Việt Nam đồng
USD ........................................................................................................................ Đô la mỹ
SXKD ................................................................................................... Sản xuất kinh doanh


DANH SÁCH CÁC BẢNG

Bảng 1: Ma trận phân tích SWOT .................................................................................11
Bảng 2: Đơn vị hành chính, diện tích và dân số ............................................................16
Bảng 3: Cơ cấu quy hoạch sử dụng đất: ........................................................................36
Bảng 4: Các doanh nghiệp trả tiền thuê đất cho tỉnh trong KCN Bàu Xéo ..................44
Bảng 5: Các doanh nghiệp trả tiền thuê đất, phí hạ tầng, quản lý cho CPTN ...............45
Bảng 6: Các doanh nghiệp thuê nhà xưởng trong KCN ................................................46
Bảng 7: Tổng hợp phiếu khảo sát sự hài lòng của khách hàng về dịch vụ hạ tầng tại
KCN Bàu Xéo................................................................................................................51
Bảng 8: Tổng vốn đầu tư hạ tầng tại KCN Bàu Xéo:....................................................52
Bảng 9 Tình hình huy động vốn của khách hàng ..........................................................55

Bảng 10 Kết quả hoạt động kinh doanh: .......................................................................57
Bảng 11: Đánh giá các yếu tố bên trong của công ty cổ phấn Thống Nhất ..................59
Bảng 12: Phân tích ma trận SWOT dự án khu công nghiệp Bàu Xéo: .........................60
Bảng 13: Các khu công nghiệp trên địa bàn huyện Trảng Bom....................................61


DANH SÁCH CÁC BIỂU ĐỒ, SƠ ĐỒ

Biểu đồ 1: Biểu đồ tăng trưởng kinh tế tỉnh Đồng Nai 2011 ........................................19
Biểu đồ 2: Biểu đồ cơ cấu ngành tỉnh đồng nai 2011 ...................................................20
Biểu đồ 3: Biểu đồ vốn đầu tư hạ tầng KCN Bàu Xéo 2004- 2011 ..............................52
Biểu đồ 4: Tình hình huy động vốn KCN Bàu Xéo 2004 - 2011 .................................56
Sơ đồ 1: Sơ đồ cơ cấu tổ chức công ty cổ phần Thống Nhất ........................................31
Sơ đồ 2: Quy trình thực hiện đầu tư vào KCN Bàu Xéo ...............................................63


DANH SÁCH CÁC HÌNH

Hình 1: Công ty cổ phần Thống Nhất ...........................................................................30
Hình 2: Bản đồ vị trí KCN Bàu Xéo .............................................................................34
Hình 3: Bản đồ quy hoạch tổng mặt bằng sử dụng đất .................................................43
Hình 4: Công ty TNHH Woosung Vina ........................................................................47
Hình 5: Công ty TNHH Shing Mark Vina ....................................................................47
Hình 6: Hoạt động trong công ty San Lim Furniture VN .............................................48
Hình 7: Hồ sinh thái- trạm xử lý nước thải tập trung ....................................................53
Hình 8: Hệ thống điện cung cấp cho KCN Bàu Xéo.....................................................53
Hình 9: Bãi đỗ xe tập trung ...........................................................................................54
Hình 10: Đường số 2A ( đường song hành) ..................................................................54
Hình 11: Thoát nước từ KCN Bàu Xéo ra sông Thao ...................................................55

Ngành Quản lý Thị trường BĐS

SVTH: Võ Thị Mỹ Nga

PHẦN MỞ ĐẦU
1. Đặt vấn đề:
Trên con đường hội nhập kinh tế quốc tế, để thoát khỏi nghèo nàn lạc hậu, với
hiện trạng ngành nông nghiệp giữ vai trò chính trong nền kinh tế Việt Nam, cách tốt
nhất là phải chuyển dịch cơ cấu kinh tế. Thời gian qua, Đảng, nhà nước đã xác định
chuyển dịch cơ cấu kinh tế từ nông nghiệp sang công nghiệp, dịch vụ. Vì vậy, mục
tiêu của nước ta là “phấn đấu đến năm 2020 đưa nước ta cơ bản trở thành một nước
công nghiệp theo hướng hiện đại”.
Đến nay, đã có nhiều tỉnh, thành phố đi đầu trong việc thực hiện chủ trương của
Đảng về phát triển kinh tế theo hướng lấy công nghiệp làm trọng điểm.Tiêu biểu trong
số đó là tỉnh Đồng Nai. Những năm vừa qua, nhiều khu công nghiệp mọc lên ở đây,
cùng với đó là hệ thống hạ tầng ngày càng được nâng cao, giao thông ngày càng thuận
lợi đã tác động lớn tới đời sống của nhân dân, đồng thời góp phần vào công cuộc công
nghiệp hóa hiện đại hóa đất nước.
Tính cấp thiết của đề tài: Việc xuất hiện các khu công nghiệp ở Đồng Nai đã
ảnh hưởng to lớn đến vấn đề thu hút đầu tư, tăng trưởng kinh tế, việc làm, mức sống
và môi sinh xã hội, đặc biệt góp phần quan trọng vào việc sử dụng hiệu quả quỹ đất,
giảm chi phí đầu tư tránh việc manh mún các cơ sở sản xuất công nghiệp, hạn chế tác
động xấu đến môi trường. Do vậy việc nghiên cứu phân tích thực trạng, khả năng phát
triển của khu công nghiệp là yêu cầu cấp thiết đặt ra. Trong đó vấn đề quản lý đất đai,
cơ sở hạ tầng mang tính chất cốt lõi ảnh hưởng quan trọng đến khả năng phát triển của
khu công nghiệp. Đó là lý do tôi chọn đề tài: “Khả năng phát triển khu công nghiệp
Bàu Xéo, huyện Trảng Bom, tỉnh Đồng Nai đến năm 2015” ” nhằm tìm hiểu về
thực trạng sử dụng , tình hình thu hút đầu tư của khu công nghiệp Bàu Xéo để từ đó có
hiểu biết rõ hơn về loại hình khu công nghiệp ở huyện Trảng Bom, tỉnh Đồng Nai và

tình hình hoạt động, cơ sở hạ tầng, thu hút đầu tư, khả năng phát triển của khu công
nghiệp Bàu Xéo.
2. Mục tiêu nghiên cứu:
Tìm hiểu khả năng khai thác loại hình khu công nghiệp ở Đồng Nai nói chung
và khu công nghiệp Bàu Xéo nói riêng. Qua đó tìm hiểu tác động của khu công nghiệp
đến việc phát triển hạ tầng- kinh tế- xã hội ở địa phương và phân tích hiện trạng sử
dụng đất và đầu tư hạ tầng, khả năng thu hút đầu tư của khu công nghiệp Bàu Xéo. Từ
đó đưa ra các giải pháp để phát triển khu công nghiệp và thu hút đầu tư hiệu quả.
3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu
3.1 Nội dung nghiên cứu:
Tìm hiểu về chủ đầu tư, hoạt động của khu công nghiệp Bàu Xéo qua đó phân
tích đánh giá thực trạng sử dụng đất và triển khai hạ tầng, khả năng phát triển khu
công nghiệp Bàu Xéo, huyện Trảng Bom, tỉnh Đồng Nai đến năm 2015.

Trang 1


Ngành Quản lý Thị trường BĐS

SVTH: Võ Thị Mỹ Nga

3.2 Phương pháp nghiên cứu:
- Phương pháp tài liệu: sưu tập các nghiên cứu từ các sách báo, tạp chí…đã xuất
bản liên quan đến lĩnh vực bất động sản công nghiệp, khu công nghiệp, các nhận định
của các chuyên gia trong ngành, các văn bản pháp luật có liên quan…
- Phương pháp kế thừa: Kế thừa những số liệu của Ban quản lý các khu công
nghiệp Đồng Nai (Diza), Sở kế hoạch đầu tư, số liệu tổng hợp của công ty cổ phần
Thống Nhất và một số đề tài nghiên cứu có liên quan của các anh chị khóa trước khoa
Quản lý đất đai và Bất động sản.
- Phương pháp điều tra: phối hợp với nhân viên công ty thực hiện mẫu khảo sát

về sự hài lòng của khách hàng đối với dịch vụ hạ tầng của công ty cổ phần Thống Nhất
trong KCN Bàu Xéo. Qua đó phản ánh được hiện trạng, tình hình hoạt động, chất
lượng dịch vụ của KCN Bàu Xéo.
- Phương pháp thu thập số liệu: thu thập số liệu liên quan đến tình hình hoạt
động, tiềm năng phát triển của ngành công nghiệp, các khu công nghiệp trên địa bàn
huyện Trảng Bom, tỉnh Đồng Nai; các số liệu về quy hoạch sử dụng đất, tình hình hoạt
động các doanh nghiệp và khả năng phát triển của khu công nghiệp Bàu Xéo đến năm
2015.
- Phương pháp thống kê: Hệ thống số liệu, tài liệu…thu thập được theo nội
dung nghiên cứu của đề tài.
- Phương pháp bản đồ: Đọc bản đồ quy hoạch sử dụng đất, kết hợp khảo sát
hiện trạng để nắm rõ hơn tình hình hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp, cơ sở
hạ tầng (đường sá, cây xanh, cấp điện, cấp nước, nhà máy xử lý nước thải…) trong
KCN.
- Phương pháp phân tích tổng hợp: Từ những thông tin và kiến thức thu thập
được ở trên tiến hành phân tích, đánh giá thực trạng, khả năng phát triển KCN Bàu
Xéo; tổng hợp, nhận xét, rút ra kết luận.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
4.1 Đối tượng nghiên cứu:
Nghiên cứu khả năng phát triển của khu công nghiệp Bàu Xéo
4.2 Phạm vi nghiên cứu:
a. Phạm vi không gian: Khu công nghiệp Bàu Xéo tại huyện Trảng Bom, tỉnh
Đồng Nai.
b. Phạm vi thời gian: các số liệu tổng hợp từ 2004 đến 2012 và quy hoạch đến
2015.
- Thời gian thực hiện đề tài: 4 tháng

Trang 2

Ngành Quản lý Thị trường BĐS

SVTH: Võ Thị Mỹ Nga

PHẦN I: TỔNG QUAN
I.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
I.1.1 Cơ sở khoa học:
I.1.1.1 Bất động sản và thị trường bất động sản
1. Bất động sản
a. Khái niệm:
Theo điều174 Bộ luật Dân Sự năm 2005 của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa
Việt Nam, quy định: “Bất động sản là các tài sản bao gồm: đất đai, nhà, công trình xây
dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó;
các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định”.
Theo điều 4 Luật kinh doanh Bất động sản năm 2006 quy định: “Bất động sản
là các tài sản bao gồm: Quyền sử dụng đất; nhà, công trình xây dựng; các tài sản khác
gắn liền với đất đai”.
Theo quan điểm đại học Harvard: Bất động sản là đất đai và các công trình gắn
liền với đất đai. Chúng tồn tại trên đất đai với một chức năng nhất định. Chức năng
này sẽ bị mất đi khi tách rời khỏi đất đai (ví dụ: viên gạch hoa khi chưa xây thì chưa
được xem là bất động sản, nhưng khi đã dùng xây nhà thì xem là bất động sản).
b. Phân loại:
Cách 1:
- Đất đai
Phải là đất đai không di dời được.
Phải là đất đai được xác định chủ quyền.
Đất đai đó phải được đo lường bằng giá trị.
- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả các tài sản gắn liền với
nhà ở, công trình xây dựng đó
Nhà cửa xây dựng cố định không thể di dời được, hoặc di dời không đáng kể

như nhà ở, trung tâm thương mại, khách sạn, văn phòng…
Các tài sản khác gắn liền không thể tách rời với công trình xây dựng đó.
Các công trình đó phải có khả năng đo lường và lượng hóa thành giá trị theo
các tiêu chuẩn đo lường nhất định.
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai
Cách 2:
Nhóm 1: Bất động sản có đầu tư xây dựng.
Trang 3


Ngành Quản lý Thị trường BĐS

SVTH: Võ Thị Mỹ Nga

- Bất động sản nhà ở
- Bất động sản nhà xưởng và công trình thương mại, dịch vụ
- Bất động sản hạ tầng
- Bất động sản là trụ sở
Nhóm 2: Bất động sản không đầu tư xây dựng.
- Đất nông nghiệp
- Đất rừng
- Đất nuôi trồng thủy sản
- Đất làm muối
- Đất hiếm
- Đất chưa sử dụng
Nhóm 3: Bất động sản đặc biệt.
- Các công trình bảo tồn quốc gia
- Di sản văn hóa vật thể
- Nhà thờ họ
- Đình, chùa, miếu

- Nghĩa trang
c. Đặc điểm cơ bản của bất động sản
- Tính cố định về vị trí: Giá trị và khả năng sinh lợi của bất động sản gắn liền
với từng vị trí cụ thể như khoảng cách đến trung tâm, khả năng tiếp cận. Những yếu tố
này thay đổi thì tính vị trí của bất động sản sẽ thay đổi. Do vậy phải dự tính trước các
thay đổi này trong việc đầu tư bất động sản. Đầu tư các công trình bất động sản phải đi
đôi với việc phát triển các yếu tố tiếp cận và giảm khoảng cách đến trung tâm. Hơn
nữa giá trị và khả năng sinh lợi của bất động sản chịu tác động của yếu tố vùng và khu
vực như:
Những yếu tố tự nhiên
Điều kiện kinh tế
Tính chất xã hội
Điều kiện môi trường
- Tính lâu bền: Vì đất đai được xem như tài nguyên không bị hủy hoại, trừ khi
có thiên tai, xói lở, vùi lấp. Đồng thời các công trình xây dựng trên đất sau một thời
gian sử dụng có thể cải tạo nâng cấp và tồn tại đến hàng trăm năm hoặc lâu hơn thế
nữa. Nên tính lâu bền của bất động sản là do đất không bị mất đi, không bị thanh lý
sau một thời gian sử dụng.
Trang 4


Ngành Quản lý Thị trường BĐS

SVTH: Võ Thị Mỹ Nga

- Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau: Các bất động sản có tính ảnh hưởng lẫn
nhau rất lớn. Mỗi bất động sản tồn tại trong mối tác động qua lại với các bất động sản
khác đồng thời có ảnh hướng rất lớn đến các hoạt động kinh tế xã hội có liên quan.
Nhất là khi nhà nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng hoặc các nhà đầu
tư triển khai các dự án lớn thì sẽ tạo hấp lực, nâng cao giá trị của bất động sản trong

khu vực đó.
- Có giá trị lớn: Bất động sản là những tài sản có giá trị lớn vì vậy đầu tư kinh
doanh bất động sản đòi hỏi phải có vốn lớn, dài hạn đồng thời chi phí xây dựng lớn
nên giá trị rất cao.
- Tính giới hạn về diện tích: Nguồn cung đấi đai, bất động sản có hạn trong khi
nhu cầu ngày càng cao làm mất cân đối quan hệ cung cầu bất động sản. Do vậy chúng
ta nên sử dụng bất động sản sao cho hiệu quả và hợp lý.
- Tính dị biệt: mỗi bất động sản có những đặc điểm về vị trí lô đất, kết cấu, kiến
trúc, hướng, cảnh quan… riêng biệt nhau, không cái nào hoàn toàn giống cái nào tạo
nên tính dị biệt của bất động sản.
- Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý: Do việc đầu tư xây dựng bất động sản
khá phức tạp, chi phí lớn, thời gian dài nên hàng hóa bất động sản đòi hỏi khả năng và
chi phí quản lý cao hơn so với các hàng hóa thông thường khác một cách tương thích.
Bất động sản còn mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội: hàng
hóa bất động sản chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hóa thông
thường khác. Quan niệm, thị hiếu, tập quán của của người dân trong từng vùng, từng
khu vực, từng quốc gia là khác nhau. Ví như tập quán của đồng bào miền xuôi khác
miền ngược, thị hiếu của người Phương Đông khác người Phương Tây.
2. Thị trường bất động sản
a. Khái niệm
Thị trường bất động sản (TTBĐS) chỉ hình thành khi bất động sản trở hàng hóa.
TTBĐS khác với các thị trường hàng hóa thông thường khác ở chỗ: BĐS khác với các
hàng hóa khác, chúng không chỉ mua bán được mà còn là đối tượng của nhiều giao
dịch khác như cho thuê, thế chấp, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tặng cho, thừa
kế…
Do đó, ta có thể hiểu: “thị trường bất động sản là tổng thể các giao dịch về bất
động sản dựa trên các giao dịch hàng hóa tiền tệ diễn ra trong một không gian và thời
gian nhất định”
Hay nói cách khác: “TTBĐS là nơi diễn ra các giao dịch về bất động sản mà tại
đó người mua và người bán tác động lẫn nhau thông qua cơ chế giá cả để xác định số

lượng hàng hóa dịch vụ BĐS được giao dịch”.
b. Phân loại:
Tùy theo mục tiêu nghiên cứu và tiếp cận ta có thể phân loại TTBĐS theo nhiều
tiêu thức khác nhau:
Trang 5


Ngành Quản lý Thị trường BĐS

SVTH: Võ Thị Mỹ Nga

Căn cứ vào hình thái vật chất của đối tượng trao đổi:
Trên TTBĐS, đối tượng trao đổi là hàng hóa BĐS gồm quyền sở hữu công trình
gắn liền với đất và quyền sử dụng đất có điều kiện. Thị trường này có thể chia thành:
TTBĐS tư liệu sản xuất: gồm thị trường đất đai ( đất ở đô thị, nông thôn; đất
nông nghiệp, lâm nghiệp, đất khu chế xuất, khu công nghiệp…), TTBĐS mặt bằng nhà
xưởng công nghiệp.
TTBĐS tư liệu tiêu dùng: gồm TTBĐS nhà ở, BĐS thương mại, văn phòng, các
cửa hàng bán lẻ…
Vừa là TTBĐS tư liệu sản xuât, vừa là TTBĐS tư liệu tiêu dùng: đường sá, cầu
cống.
Căn cứ theo công dụng của bất động sản:
Thị trường đất đai (nông nghiệp và phi nông nghiệp)
Thị trường công trình thương nghiệp (trụ sở, văn phòng, khách sạn, trung tâm
thương mại, cửa hàng)… và công trình công cộng (giao thông, thủy lợi, y tế, văn
hóa…)
Thị trường công trình công nghiệp (nhà xưởng, mặt bằng sản xuất, khu công
nghiệp, khu chế xuất…)
Thị trường nhà ở (đô thị và nông thôn)
Thị trường công trình đặc biệt có hàng hóa bất động sản là các bất động sản phi

vật thể được coi như là tài nguyên khai thác được (kinh doanh du lịch, di sản văn hóa,
di tích lịch sử…)
Căn cứ theo hoạt động trên thị trường
Thị trường mua bán chuyển nhượng bất động sản
Thị trường đấu giá quyền sử dụng đất
Thị trường thuê và cho thuê quyền sử dụng đất
Thị trường thế chấp và bảo hiểm bất động sản
Thị trường dịch vụ bất động sản: gồm các hoạt động dịch vụ môi giới BĐS, tư
vấn BĐS, thông tin BĐS, định giá BĐS, bảo trì bảo dưỡng BĐS…
Căn cứ theo trình tự tham gia thị trường:
Thị trường sơ cấp: bắt đầu từ khi nhà nước giao hoặc cho thuê đất, chủ thể tham
gia thị trường là nhà nước với nhà đầu tư hoặc người có nhu cầu sử dụng đất.
Thị trường thứ cấp: giai đoạn từ sau khi nhận chuyển quyền sử dụng đất, người
sử dụng đất tiến hành đầu tư tạo lập bất động sản sau đó tiến hành các giao dịch về
hàng hóa bất động sản như mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, bảo hiểm…

Trang 6


Ngành Quản lý Thị trường BĐS

SVTH: Võ Thị Mỹ Nga

c. Đặc điểm chủ yếu của thị trường bất động sản:
Hàng hóa BĐS là loại hàng hóa có nhiều thuộc tính đặc biệt khác với các hàng
hóa thông thường nên thị trường BĐS cũng có những đặc điểm riêng biệt:
Tính cách biệt giữa hàng hóa với địa điểm giao dịch
Là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa trong bất động sản
Mang tính vùng và tính khu vực sâu sắc
Là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo

Cung về BĐS phản ứng chậm hơn so với biến động về cầu và giá cả BĐS
Là thị trường khó thâm nhập
Chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật
Có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn
Là thị trường mà việc tham gia và rút ra khỏi thị trường không đơn giản và cần
có nhiều thời gian
I.1.1.2 KCN và vai trò của KCN trong quá trình CNH- HĐH
1. Lịch sử hình thành khu công nghiệp:
Sự ra đời của KCN thế giới bắt đầu từ đầu thế kỷ 18 khi các nước quan tâm mở
rộng thương mại quốc tế, áp dụng các loại thuế truyền thống và hàng rào thuế quan
khắt khe đối với những sản phẩm hàng hoá vào lãnh thổ của mình. KCN phát triển
mạnh vào nửa cuối thế kỷ 20, đặc biệt là sau thế chiến thứ 2 (khoảng giữa thập kỷ 50)
về cả qui mô, số lượng, loại hình và từng bước hoàn chỉnh qua các thập kỷ 60, 70.
KCN đầu tiên trên thế giới được thành lập năm 1896 ở Tradford Park,
Manchester (Anh), tiếp đó là vùng công nghiệp Clearing Chicago, bang Ilinois của Mỹ
sau đó lan rộng ra các nước khác. Mô hình KCN đã phát triển mạnh mẽ ở nhiều nước
trên thế giới, trở thành mô hình tiến bộ đối với chương trình phát triển công nghiệp,
chuyển đổi cơ cấu kinh tế ở các nước đang phát triển vào những năm 1960- 1970 như:
Đài Loan, ấn Độ, Hàn Quốc, Malaixia, Philipin, Trung Quốc, Thái Lan...
Sự phát triển các KCN ở các nước không đều nhưng số lượng, loại hình KCN
không ngừng tăng lên.Đến nay, việc xây dựng phát triển các KCN có nhiều thay đổi
.Các nước tập trung đi sâu vào quản lý chất lượng, vừa tạo môi trường thuận lợi, hiệu
quả cho hoạt động của doanh nghiệp, vừa đảm bảo sự phát triển bền vững cho xã hội
và môi trường.
2. Khái niệm khu công nghiệp:
Trên thế giới, tùy theo đặc điểm tổ chức KCN mà khái niệm KCN có một số
cách hiểu khác nhau:
- Thái Lan: KCN là một công viên công nghiệp, được quy hoạch với hệ thống
kết cấu hạ tầng đồng bộ, các khu nhà ở dành cho công nhân gắn kết với các trung tâm
thương mại, dịch vụ phục vụ công nghiệp và sinh hoạt của cộng đồng dân cư.

Trang 7


Ngành Quản lý Thị trường BĐS

SVTH: Võ Thị Mỹ Nga

- Tổ chức phát triển công nghiệp Liên hiệp quốc (UNIDO) : “Khu chế xuất
(KCX) là KCN nhưng được giới hạn về hành chính, địa lý, được hưởng chế độ thuế
quan ưu đãi nhằm mục đích sản xuất sản phẩm xuất khẩu, thu hút đầu tư nước ngoài”.
Với khái niệm này, hoạt động chính trong KCX là sản xuất công nghiệp
- Hiệp hội KCX thế giới (wepza): “Khu tự do là khu do chính phủ xây dựng để
xúc tiến các mục tiêu chính sách được áp dụng thí điểm, đột phá, khác với chính sách
áp dụng cho khu nội địa và phần lớn các chính sách áp dụng cho khu là cởi mở hơn” .
Khái niệm này về cơ bản đồng nhất khu tự do với khu vực miễn thuế.
Đối với nước ta, KCN được đề cập đến từ khi miền Bắc xây dựng khu gang
thép Thái Nguyên; miền Nam xây dựng KCN Biên Hoà, nhưng các khái niệm về KCN
vẫn chưa được làm rõ. Khái niệm về KCN chính thức được thể hiện tại Luật Đầu tư
nước ngoài (sửa đổi ngày 12/11/1996) như sau:
- KCN là khu chuyên sản xuất hàng công nghiệp và thực hiện các dịch vụ cho
sản xuất công nghiệp, do Chính phủ thành lập hoặc cho phép thành lập.
- KCX là KCN chuyên sản xuất hàng xuất khẩu, thực hiện các dịch vụ cho sản
xuất hàng xuất khẩu và hoạt động xuất khẩu, có ranh giới địa lý xác định do Chính phủ
thành lập hoặc cho phép thành lập.
Qua thời gian phát triển, Luật Đầu tư ngày 29/11/2005 đã định nghĩa:
- KCN là khu chuyên sản xuất hàng công nghiệp và thực hiện các dịch vụ cho
sản xuất công nghiệp, có ranh giới địa lý xác định, được thành lập theo quy định của
Chính phủ.
- KCX là KCN chuyên sản xuất hàng xuất khẩu, thực hiện dịch vụ cho sản xuất
hàng xuất khẩu và hoạt động xuất khẩu, có ranh giới địa lý xác định, được thành lập

theo quy định của Chính phủ.
- Khu công nghệ cao (KCNC) là khu chuyên nghiên cứu phát triển, ứng dụng
công nghệ cao, ươm tạo doanh nghiệp công nghệ cao, đào tạo nhân lực công nghệ cao,
sản xuất và kinh doanh sản phẩm công nghệ cao, có ranh giới địa lý xác định, được
thành lập theo quy định của Chính phủ.
Như vậy, các KCX, KCNC là các trường hợp đặc biệt của KCN. Do vậy khái
niệm KCN thống nhất là: ”KCN là khu chuyên sản xuất hàng công nghiệp và thực
hiện các dịch vụ cho sản xuất công nghiệp, có ranh giới địa lý xác định, được thành
lập theo quy định của Chính phủ”.(khoản 20 - điều 3- Luật Đầu Tư 29/11/2005).
3. Phân loại KCN.
Tùy theo góc độ tiếp cận có một số cách phân loại khác nhau về KCN.
a) Theo tính chất ngành nghề, KCN được chia thành các loại:
- KCN chuyên ngành: Được hình thành từ các xí nghiệp công nghiệp cùng một
ngành hoặc một số ít ngành công nghiệp khác nhau nhưng cùng sản xuất ra một số loại
sản phẩm, chủ yếu hình thành từ các ngành chủ đạo như: hoá chất - hoá dầu, điện tử tin học, vật liệu xây dựng, chế tạo và lắp ráp cơ khí (ở Việt Nam đã có các Khu Gang
Trang 8


Ngành Quản lý Thị trường BĐS

SVTH: Võ Thị Mỹ Nga

thép Thái Nguyên, Hoá chất Việt Trì, Lọc dầu Dung Quất...).
- KCN đa ngành (tổng hợp): Gồm nhiều xí nghiệp thuộc nhiều ngành công
nghiệp khác nhau. KCN tổng hợp cho phép thỏa mãn được yêu cầu về lãnh thổ cho sản
xuất công nghiệp, nhưng trong quy hoạch xây dựng cần lưu ý nhóm dự án cùng tính
chất nhằm hạn chế tác động ảnh hưởng xấu giữa các xí nghiệp có ngành nghề khác
nhau.
- KCN- đô thị (còn gọi là công viên công nghiệp): Là mô hình mang tính cộng
sinh giữa công nghiệp và đô thị.Các khu vực công nghiệp phát triển hài hoà trong

không gian đô thị với hệ thống dịch vụ hoàn chỉnh, hỗ trợ nhau cùng phát triển trong
môi trường sạch và bền vững.
- Khu đô thị- công nghệ cao (còn gọi là công viên khoa học): Là mô hình mang
tính cộng sinh giữa đô thị, các trung tâm nghiên cứu và đào tạo với các dự án công
nghệ cao.Đó là vườm ươm khoa học, ứng dụng triển khai các công nghệ mới, nơi đào
tạo nguồn nhân lực cao và các dịch vụ liên quan trong môi trường đô thị sinh thái.
b) Theo đặc điểm quản lý có các KCN:
- KCN tập trung: Có thể là đa ngành, chuyên ngành, có quy mô diện tích khác
nhau, được hình thành với các điều kiện khác nhau.
- Khu chế xuất: Chuyên sản xuất hàng xuất khẩu, thực hiện các dịch vụ cho sản
xuất hàng xuất khẩu và hoạt động xuất khẩu.
- KCNC: khu tập trung các doanh nghiệp công nghiệp kỹ thuật cao và các
đơn vị hoạt động phục vụ cho phát triển công nghệ cao bao gồm nghiên cứu, triển
khai khoa học, công nghệ, đào tạo và các dịch vụ liên quan.
- Cụm công nghiệp (CCN): là tên gọi chung cho các cụm công nghiệp - tiểu thủ
công nghiệp, thực chất là KCN tập trung nhưng có qui mô nhỏ do Chủ tịch UBND cấp
tỉnh quyết định thành lập (hoặc phân cấp quyết định thành lập) theo quy hoạch phát
triển công nghiệp trên địa bàn để bố trí các cơ sở sản xuất công nghiệp, tiểu thủ công
nghiệp và ngành nghề truyền thống trong diện di dời khỏi nội thành, nội thị hoặc các
khu dân cư tập trung, và thu hút các dự án đầu tư mới với quy mô vừa và nhỏ.
4. Vai trò của KCN trong quá trình CNH, HĐH.
a) KCN là công cụ thu hút đầu tư có hiệu quả:
- KCN được xây dựng hạ tầng hoàn chỉnh là nơi thu hút các cơ sở sản xuất công
nghiệp, với công nghệ, phương tiện, phương pháp tiên tiến hiện đại tạo ra sản phẩm
công nghiệp tiêu dùng và xuất khẩu với năng suất lao động xã hội cao.Đó là nền tảng
của sự nghiệp CNH- HĐH.
- KCN tạo ra một cơ chế mới có s ức hấp dẫn đối với các nhà đầu tư, nhất là đối
với các nhà đầu tư nước ngoài, đồng thời việc xây dựng các KCN đảm bảo cho việc tổ
chức, quản lý được dễ dàng, xây dựng cơ sở hạ tầng tiết kiệm hơn . Do các nhà máy
được xây dựng theo qui ho ạch và các KCN được trang bị hạ tầng cơ sở đ ồng bộ nên

các nhà đầu tư sẽ giảm được nhiều chi phí ngoài doanh nghiệp . Việc các doanh nghiệp
được xây dựng tập trung vào một khu vực còn giúp các doanh nghiệp phát tri ển các
Trang 9


Ngành Quản lý Thị trường BĐS

SVTH: Võ Thị Mỹ Nga

quan hệ liên kết, hợp tác. Vấn đề ô nhiễm môi trường được hạn chế do có h ệ thống xử
lý chung và được kiểm soát chặt chẽ.
b) KCN là nơi hấp thu nhanh nhất chính sách mới :
Việc áp dụng cùng một lúc nhiều chính sách mới ở diện rộng là không thuận
lợi, do vậy KCN là nơi thí điểm những chính sách kinh tế mới, đặc biệt là chính
sách về kinh tế đối ngoại .
c) KCN là nơi hấp thu thành tựu khoa học công nghệ:
KCN được quy hoạch thường theo một mô hình tập hợp các doanh nghiệp cùng
ngành. Do vậy, các doanh nghiệp dễ dàng hợp tác, liên kết với nhau trong việc nhập
khẩu, tiếp nhận những công nghệ tiên tiến, hiện đại trên thế giới; tận dụng được những
lợi thế của nước đi sau, rút ngắn được khoảng cách về khoa học kỹ thuật với các nước
đi trước.Việc các doanh nghiệp liên kết, hợp tác với nhau sẽ tiết kiệm được chi phí
trong lĩnh vực nghiên cứu và phát triển (R&D) và quyền sở hữu trí tuệ.
d) KCN là nơi tạo việc làm và phát triển kỹ năng lao động:
Xây dựng và phát triển các KCN để tạo nhiều hơn việc làm là một trong những
mục tiêu của các nước đang phát triển, đồng thời tạo điều kiện cho lực lượng lao động
nước ta tham gia một cách tốt nhất vào sự phân công lao động quốc tế và phân công lại
lực lượng lao động xã hội.
Các KCN vừa là nơi du nhập kỹ thuật, công nghệ hiện đại và học tập kinh
nghiệm quản lý tiên tiến, vừa là môi trường đào tạo ra những nhà quản lý có trình
độ cao, có bản lĩnh và kinh nghiệm; những công nhân có tay nghề cao và ý thức, tác

phong công nghiệp do được tiếp cận và làm việc với dây chuyền công nghệ tiên
tiến cùng kỷ luật lao động cao buộc các nhà quản lý và người lao động phải rèn
luyện và không ngừng học hỏi nâng cao trình độ chuyên môn.
e) KCN góp phần quan trọng vào chuyển dịch cơ cấu kinh tế:
KCN là đầu tầu tăng trưởng, thúc đẩy các ngành kinh tế khác phát triển, là điều
kiện dẫn dắt các ngành công nghiệp phụ trợ, các dịch vụ như tài chính, ngân hàng,
dịch vụ thương mại, lao động, tư vấn, lao động,… Đồng thời, KCN phát triển sẽ đẩy
nhanh tốc độ và kim ngạch xuất khẩu,... Do đó KCN góp phần quan trọng làm chuyển
dịch cơ cấu kinh tế theo hướng tăng nhanh tỷ trọng công nghiệp và dịch vụ, giảm tỷ
trọng nông nghiệp trong nền kinh tế.
g) KCN góp phần phát triển đô thị và nông thôn:
KCN có vai trò cơ bản trong quá trình hình thành các khu đô thị mới, phân công
lại lực lượng lao động xã hội, làm thay đổi cơ cấu kinh tế nông thôn theo hướng CNHHĐH.
h) KCN là giải pháp hướng đến phát triển bền vững:
Quy hoạch phát triển KCN góp phần quan trọng vào tăng trưởng kinh tế, đó là
tiền đề cơ bản để thực hiện công bằng xã hội. Ngoài ra, xây dựng các KCN đòi hỏi
phải giải quyết nhiều vấn đề một cách đồng bộ như: Quy hoạch, xây dựng cơ sở hạ
Trang 10


Ngành Quản lý Thị trường BĐS

SVTH: Võ Thị Mỹ Nga

tầng trong và ngoài KCN, sử dụng đất đai có hiệu quả, đào tạo và tuyển dụng lao
động, bảo vệ môi trường, an ninh trật tự, cung cấp các dịch vụ, tổ chức đời sống văn
hoá, giáo dục, tác động đô thị hoá, hiện đại hoá nông nghiệp nông thôn… giải quyết
tốt các mối quan hệ trên chính là tạo ra sự phát triển bền vững.
i) KCN là cầu nối hội nhập với thế giới:
KCN thường gắn liền với các điều kiện thuận lợi cả về vị trí địa lý và các dịch

vụ đi kèm cùng với các chính sách ưu đãi và đơn giản. Đó là điều kiện thuận lợi thu
hút doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.Các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước
ngoài sẽ là cầu nối tốt nhất cho doanh nghiệp trong nước tiếp cận với thị trường thế
giới. Với trình độ quản lý chuyên nghiệp, công nghệ tiên tiến của nước đi trước, các
doanh nghiệp nước ngoài trong các KCN có tác động lan toả đến trình độ và kỹ năng
công nghiệp đối với phần còn lại của nền kinh tế nội địa.
Tóm lại: KCN có vai trò quan trọng đối với sự nghiệp CNH- HĐH của mỗi
quốc gia. Phát triển KCN vừa là điều kiện vừa là tiền đề để thực hiện CNH- HĐH đất
nước.
I.1.1.3 Công cụ phân tích môi trường thu hút đầu tư KCN:
Ma trận phân tích SWOT:
Ma trận SWOT được sử dụng để liệt kê các cơ hội và nguy cơ của môi trường
bên ngoài ảnh hưởng trực tiếp tới doanh nghiệp; các điểm mạnh và điểm yếu trong nội
bộ doanh nghiệp. Căn cứ vào mối quan hệ giữa các yếu tố, các nhà phân tích sẽ tiến
hành lựa chọn những giải pháp chiến lược phù hợp thông qua những kết hợp điểm
mạnh/cơ hội (S/O), điểm mạnh/nguy cơ (S/T), điểm yếu/cơ hội (W/O), điểm yếu/nguy
cơ (W/T).
Bảng 1: Ma trận phân tích SWOT
SWOT

O: Liệt kê những cơ hội chủ yếu T: Liệt kê những đe dọa chủ yếu

S:
Liệt
kê S/O: Tận dụng điểm mạnh trong S/T: Tận dụng điểm mạnh trong
những
điểm nội bộ để khai thác các cơ hội nội bộ để ngăn chặn hoặc hạn
chế các nguy cơ bên ngoài
bên ngoài
mạnh chủ yếu

W: Liệt kê W/O: Giảm điểm yếu trong nội W/T: Giảm điểm yếu trong nội
những
điểm bộ để tranh thủ các cơ hội bên bộ để ngăn chặn hoặc hạn chế
yếu chủ yếu
các nguy cơ bên ngoài.
ngoài

S: Strengths (các điểm mạnh), W: Weaknesses (các điểm yếu)
O: Opportunities (các cơ hội), T: Threats (các những nguy cơ)
Mục đích của việc phân tích ma trận SWOT để phân tích các yếu tố môi trường
là nhằm tạo ra được những cách phối hợp giữa các yếu tố bên trong doanh nghiệp và
Trang 11


Ngành Quản lý Thị trường BĐS

SVTH: Võ Thị Mỹ Nga

các yếu tố bên ngoài tương ứng và đề xuất những giải pháp phản ứng mang tính định
hướng, có tính khoa học, tính thực tế, tính khả thi,…Đây là một trong những cơ sở
quan trọng giúp các nhà quản trị lựa chọn được các chiến lược có hiệu quả.
I.1.2 Cơ sở pháp lý
- Luật đầu tư số 59/2005/QH11 ngày 29.11.2005 của Quốc hội nước Cộng hòa
xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
- Nghị định số 108/2006/NĐ- CP ngày 22.9.2006 quy định chi tiết và hướng
dẫn thi hành một số điều của Luật Đầu tư;
- Luật doanh nghiệp số 60/2005/QH11 ngày 29.11.2005 của Quốc hội nước
Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
- Danh mục lĩnh vực ưu đãi đầu tư (Ban hành kèm theo Nghị định số
108/2006/NĐ-CP ngày 22 tháng 9 năm 2006 của Chính phủ)

- Quyết định số 1903/QĐ- UBND ngày 29/6/2007 của Ủy ban Nhân dân tỉnh
Đồng Nai về việc phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/2000 KCN Bàu Xéo,
huyện Trảng Bom, tỉnh Đồng nai;
- Quyết định số 38/QĐ- HĐQT ngày 23/11/2007 của Hội đồng Quản trị Công
ty cổ phần Thống Nhất về phê duyệt dự án đầu tư xây dựng & kinh doanh cơ sở hạ
tầng KCN Bàu Xéo;
- Những văn bản pháp luật có liên quan khác;
I.1.3 Cơ sở thực tiễn:
Hiện nay loại hình khu công nghiệp đang khá phát triển ở Đồng Nai với nhiều
dự án quy mô lớn, đồng thời được khuyến khích đầu tư với nhiều chính sách ưu đãi từ
nhà nước.
I.1.3.1 Kế hoạch phát triển ngành công nghiệp ở Đồng Nai
Nhiệm vụ chủ yếu:
- Phát triển mạnh các ngành công nghiệp chủ lực, có lợi thế so sánh, nhất là các
ngành công nghiệp chế biến nông sản thực phẩm; điện, điện tử; cơ khí, hóa chất; dệt,
giày da, may mặc; sản xuất vật liệu xây dựng; gốm mỹ nghệ, chế biến gỗ.
- Khuyến khích các ngành công nghiệp sử dụng nhiều lao động về địa bàn nông
thôn, vùng sâu, vùng xa; chuyển một số ngành công nghiệp từ hình thức gia công sang
sản xuất thành phẩm, xuất khẩu trực tiếp, nhằm gia tăng giá trị và nâng cao khả năng
cạnh tranh trên thị trường.
- Đẩy nhanh tốc độ đổi mới công nghệ, phấn đấu bình quân mỗi năm đổi mới
công nghệ của 20 – 25% số doanh nghiệp của các ngành công nghiệp chủ lực.
- Chú trọng thu hút đầu tư từ những đối tác mạnh, tập đoàn lớn có tiềm lực về
công nghệ, vốn, thị trường. Trong đó cần quan tâm thu hút các dự án đầu tư thuộc các
ngành công nghiệp công nghệ cao, công nghiệp sạch.
Trang 12


Ngành Quản lý Thị trường BĐS

SVTH: Võ Thị Mỹ Nga

Phát triển các ngành công nghiệp bổ trợ gắn kết với các ngành công nghiệp chủ
lực, công nghiệp có lợi thế so sánh của tỉnh.
Giải pháp thực hiện:
- Tuyên truyền rộng rãi chủ trương chính sách về phát triển công nghiệp trên
địa bàn. Trong đó:
+ Công khai hóa công tác quy hoạch phát triển ngành, các chính sách hỗ trợ,
khuyến khích phát triển ngành công nghiệp thông qua các phương tiện thông tin đại
chúng.
+ Tư vấn cho các nhà đầu tư và doanh nghiệp trong các lĩnh vực đầu tư, trên cơ
sở các danh mục ngành nghề, sản phẩm ưu tiên đầu tư, các cơ quan quản lý nhà nước
có liên quan đến công tác thẩm định dự án đầu tư, cấp phép, nhằm hạn chế được
những rủi ro và lãng phí trong đầu tư.
+ Nâng cao hơn nữa hoạt động đối thoại trực tiếp với cộng đồng doanh nghiệp
trong và ngoài nước theo phương châm “Chính quyền đồng hành cùng doanh nghiệp.”
- Hỗ trợ đầu tư chiều sâu cho các doanh nghiệp nhà nước:
+ Đẩy mạnh việc triển khai hỗ trợ đầu tư chiều sâu, đổi mới công nghệ cho các
doanh nghiệp nhà nước (DNNN) trên địa bàn.
+ Ưu tiên nguồn vốn ưu đãi cho các dự án đầu tư sản phẩm công nghiệp chủ
lực, ngoài những chính sách chung của nhà nước; cần có nguồn kinh phí hỗ trợ cho
các DNNN thực hiện các chương trình nghiên cứu cải tiến công nghệ.
- Xây dựng chương trình hỗ trợ phát triển các sản phẩm công nghiệp chủ lực
cho từng giai đoạn, trong đó tập trung vào các chính sách hỗ trợ:
+ Hỗ trợ về xúc tiến thương mại, phát triển thị trường.
+ Hỗ trợ thiết kế sản phẩm, lựa chọn và chuyển giao công nghệ.
+ Hỗ trợ nguồn vốn đầu tư.
+ Hỗ trợ xây dựng hệ thống quản lý chất lượng theo tiêu chuẩn quốc tế, sở hữu
công nghiệp.
+ Hỗ trợ đào tạo nguồn nhân lực.

- Xây dựng lộ trình chọn lọc, phân loại các dự án thu hút đầu tư vào các KCN:
+ Trên cơ sở rà soát mục tiêu, ngành nghề kinh doanh từng KCN, xác định lại
ngành nghề thu hút đầu tư vào từng KCN theo thứ tự ưu tiên cho các dự án công
nghiệp mũi nhọn, công nghệ cao... từng bước hạn chế các dự án có công nghệ sản xuất
gây nhiều ô nhiễm, các dự án sử dụng nhiều lao động trong các khu đô thị.
- Nghiên cứu xây dựng đề án thu hút đầu tư vào các KCN, CCN để quy định,
triển khai lộ trình thu hút đầu tư đối với từng ngành nghề, từng loại dự án và tiêu chí
bố trí dự án vào KCN để đảm bảo nâng cao chất lượng dự án đầu tư.

Trang 13


Ngành Quản lý Thị trường BĐS

SVTH: Võ Thị Mỹ Nga

- Kiểm tra, giám sát chặt chẽ đối với các đơn vị kinh doanh hạ tầng khu, cụm
công nghiệp.
+ Hiện nay, các doanh nghiệp đầu tư vào khu công nghiệp do các công ty kinh
doanh hạ tầng đầu tư, theo quy định, các doanh nghiệp đầu tư hạ tầng gần như toàn
quyền trong việc lựa chọn, mời gọi dự án đầu tư. Vì mục tiêu kinh doanh, nên trước
mắt các Công ty kinh doanh hạ tầng sẽ quan tâm nhiều đến diện tích đất cho thuê mà ít
quan tâm đến các vấn đề về ngành nghề, vốn đầu tư, công nghệ, lao động... Do đó,
thực hiện tốt giải pháp này sẽ thu hút được những dự án theo đúng định hướng, hạn
chế những vấn đề khó khăn, tồn tại phát sinh.
- Tập trung đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật cho phát triển công nghiệp:
+ Tập trung đầu tư cơ sở hạ tầng trong các KCN tập trung, CCN, đồng bộ với
cơ sở hạ tầng ngoại khu gồm điện, nước, thông tin, các dịch vụ kỹ thuật.
+ Chú trọng việc xây dựng kết cấu hạ tầng ngoài hàng rào KCN, như nhà ở
công nhân, bệnh viện, trường học, trung tâm đào tạo nghề, khu thương mại, khu vui

chơi giải trí và khu dân cư.
+ Chú trọng công tác quy hoạch và xây dựng hạ tầng kết nối giữa các KCN với
các trung tâm đô thị và các KDC, CCN.
- Nghiên cứu hình thành các khu công nghiệp chuyên ngành:
+ Xây dựng các khu công nghiệp chuyên ngành, nhất là các khu công nghiệp
chuyên ngành chủ lực, nhằm xây dựng chính sách ưu đãi riêng cho từng chuyên ngành
và hạn chế những ảnh hưởng về môi trường trong việc phát triển các KCN đa ngành.
+ Thí điểm mô hình KCN do nhà nước đầu tư hạ tầng và cho thuê lại không vì
mục đích kinh doanh, để đảm bảo phí sử dụng hạ tầng có tính cạnh tranh cao, chủ đầu
tư có thể giao cho ban quản lý các KCN và mô hình này trước mắt ưu tiên thu hút các
nhà đầu tư trong nước và những lĩnh vực công nghiệp, kỹ thuật cao, các KCN ở các
địa bàn khó khăn.
I.1.3.2 Tình hình phát triển khu công nghiệp ở Đồng Nai
Trong 5 năm 2006 - 2010, Đồng Nai đã phát triển thêm 11 khu công nghiệp,
nâng tổng số khu công nghiệp được thành lập trên địa bàn tỉnh lên 30 khu với diện tích
9.573 ha. Về phát triển các cụm công nghiệp, đến cuối năm 2010 toàn tỉnh có 43 cụm
công nghiệp được quy hoạch với tổng diện tích là 2.143 ha trong đó có 2 cụm công
nghiệp đã đầu tư hoàn thiện hạ tầng, 6 cụm công nghiệp đang đầu tư hạ tầng số còn lại
đang trong quá trình bồi thường giải phóng mặt bằng và lập thủ tục đầu tư.
Việc hình thành và phát triển các KCN của tỉnh Đồng Nai trong thời gian qua
đã góp phần thúc đẩy phát triển công nghiệp dịch vụ, tăng trưởng kinh tế, hình thành
các trung tâm công nghiệp gắn liền với phát triển đô thị, đẩy nhanh quá trình chuyển
dịch cơ cấu kinh tế theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa, trong đó công nghiệp
và dịch vụ chiếm tỷ trọng cao, đồng thời cũng tạo ra nhiều công ăn việc làm cho người
lao động khắp các tỉnh, thành trong cả nước. Hiện có hơn 300 ngàn lao động đang làm
việc trong các KCN.
Trang 14


Ngành Quản lý Thị trường BĐS

SVTH: Võ Thị Mỹ Nga

Với kết quả trên đã đưa Đồng Nai trở thành tỉnh đứng đầu cả nước về phát triển
KCN.
Tổng hợp thông tin về tình hình xây dựng và phát triển KCN Đồng Nai
năm 2011.
- Diện tích đất cho thuê trong năm 2011 là 78,36 ha. Đến nay, tại 30 KCN Đồng
Nai với tổng diện tích 9.574,49 ha đã cho thuê được 3.851,06 ha, đạt tỷ lệ 61,07% diện
tích đất dành cho thuê (6.306,13 ha).
- Tổng thu hút đầu tư 2011 đạt 943 triệu USD (258 triệu USD cấp mới, 684
triệu USD tăng vốn) và 2.003 tỷ đồng, bằng 73% so với năm 2010 (1.288 triệu USD),
đạt 125,6% kế hoạch năm (750 triệu USD). Có 35 quốc gia và vùng lãnh thổ đầu tư
với tổng số 1.153 dự án trong đó có 839 dự án FDI với tổng vốn đầu tư 13,9 tỷ USD
và 314 dự án trong nước với tổng vốn đầu tư 32.836 tỷ đồng.
- Trong năm 2011, 38 DN đi vào hoạt động với tổng vốn đầu tư 106,33 triệu
USD với một số ngành nghề tiêu biểu như: sản xuất các loại linh kiện, phụ tùng xe có
động cơ, sơn, hóa chất, các loại giày, nguyên phụ liệu ngành giày,… Có 18 dự án bị
thu hồi giấy phép đầu tư và xoá tên với tổng vốn đầu tư 35,98 triệu USD và có 08 DN
đang tiến hành thủ tục giải thể.
- Giá trị nhập khẩu 7,3 tỉ USD (tăng 16,4% so với năm 2010), xuất khẩu 5,8 tỉ
USD (tăng 3% so với năm 2010), thuế và khoản nộp NSNN 392 triệu USD (tăng 8,3%
so với năm 2010). Doanh thu xuất khẩu chiếm 51% tổng doanh thu, thị trường xuất
khẩu chủ yếu là Mỹ (31%), Nhật Bản (12%), các nước ASEAN (11%), Trung Quốc
(7%), Hàn Quốc (5%).
- Giá trị giải ngân năm 2011 là 510 triệu USD, đạt 98% so với năm 2010 (520
triệu USD), đạt 100% so với kế hoạch. Lũy kế giải ngân từ trước đến tháng 12 năm
2011 là 8,35 tỷ USD, đạt 60% so với tổng vốn đăng ký.
- Tổng số lao động làm việc tại 30 KCN Đồng Nai là 407.785 người, trong đó
5.330 người nước ngoài.

- Trong năm 2011, Ban Quản lý đã tiếp khoảng 4.500 lượt khách đến làm việc,
tiếp nhận 25.546 hồ sơ, trong đó đã giải quyết 24.264 hồ sơ (chiếm 95%), 01 hồ sơ
đang xử lý nhưng đã quá hạn do chưa có ý kiến trả lời của Bộ Công Thương
(Nguồn: Ban quản lý các khu công nghiệp Đồng Nai)
I.2 TỔNG QUAN VỀ ĐỊA BÀN NGHIÊN CỨU:
I.2.1 Đặc điểm điều kiện tự nhiên
I.2.1.1 Vị trí địa lý
Đồng Nai có diện tích 5.862,37 km2 thuộc miền Đông Nam Bộ. Chiếm 1,76%
diện tích tự nhiên toàn quốc và 25,5% diện tích tự nhiên vùng Đông Nam Bộ. Giới hạn
trong tọa độ địa lý:
Từ 10022’ đến 11035’ độ vĩ Bắc.
Trang 15


Ngành Quản lý Thị trường BĐS

SVTH: Võ Thị Mỹ Nga

Từ 106044’15” đến 107034’10” độ kinh Đông.
Phía Đông giáp tỉnh Bình Thuận
Phía Đông Bắc giáp tỉnh Lâm Đồng
Phía Tây Bắc giáp tỉnh Bình Dương
Phía Nam và Đông Nam giáp tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu
Phía Tây Nam giáp Thành phố Hồ Chí Minh
Đồng Nai có 11 đơn vị hành chính gồm 1 thành phố, 1 thị xã và 9 huyện. Thành
phố Biên Hoà là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hoá của tỉnh; 1 thị xã là Long Khánh;
9 huyện gồm: Thống Nhất, Định Quán, Tân Phú, Vĩnh Cửu, Xuân Lộc, Long Thành,
Nhơn Trạch, Cẩm Mỹ và Trảng Bom.
Bảng 2: Đơn vị hành chính, diện tích và dân số
STT

Đơn vị hành chính

Số phường
xã, Thị trấn

Diện tích (Km2)

Dân số 2010
(người)

Tổng cộng

171

5.907,1

2.559.862

1

Thành phố Biên Hòa

30

264,08

784.000

2

Thị xã Long Khánh

15

194,09

144.406

3

Huyện Long Thành

15

431,01

188.594

4

Huyện Nhơn Trạch

12

410,89

163.372

5

Huyện Vĩnh Cửu

12

1092,55

160.513

6

Huyện Trảng Bom

17

326,14

198.510

7

Huyện Thống Nhất

10

247,21

155.790

8

Huyện Cẩm Mỹ

13

468,36

156.472

9

Huyện Xuân Lộc

15

726,19

218.753

10

Huyện Định quán

14

971,09

220.821

11

Huyện Tân Phú

18

775,53

168.631

Nguồn: Ủy ban nhân dân tỉnh Đồng Nai
Trang 16