Công tác thẩm định giá tài sản đảm bảo nhà ở tại Ngân hàng Thương mại cổ phần An Bình khu vực phía Bắc

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT i
DANH MỤC BẢNG BIỂU ii
DANH MỤC HÌNH VẼ ii
PHẦN MỞ ĐẦU 1
CHƢƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CHẤT LƢỢNG CÔNG TÁC THẨM
ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN ĐẢM BẢO NHÀ Ở TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG
MẠI 7
1.1. Hoạt động cho vay thế chấp tại các ngân hàng thương mại 7
1.1.1. Khái quát về ngân hàng thương mại 7
1.1.2. Hoạt động cho vay thế chấp tại các ngân hàng thương mại 11
1.2. Công tác định giá TSĐB nhà ở tại các ngân hàng thương mại 15
1.2.1. Khái quát về định giá TSĐB nhà ở 15
1.2.2. Quy trình định giá TSĐB nhà ở tại các ngân hàng thương mại 19
1.2.3. Các phương pháp định giá TSĐB nhà ở 21
1.3. Chất lượng công tác thẩm định giá tài sản đảm bảo nhà ở tại các ngân
hàng thương mại 28
1.3.1. Hệ thống chỉ tiêu đánh giá chất lượng công tác thẩm định giá tài sản
đảm bảo nhà ở tại các ngân hàng thương mại 28
1.3.2. Các nhân tố ảnh hưởng tới chất lượng công tác thẩm định giá tài sản
đảm bảo nhà ở tại các ngân hàng thương mại 32
CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG CHẤT LƢỢNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH
GIÁ TÀI SẢN ĐẢM BẢO NHÀ Ở TẠI NGÂN HÀNG TMCP AN BÌNH
KHU VỰC PHÍA BẮC 38
2.1. Tổng quan về ngân hàng thương mại cổ phần An Bình 38
2.1.1. Khái quát chung về ngân hàng TMCP An Bình 38
2.1.2. Cơ cấu tổ chức – nhân sự của trung tâm thẩm định giá tài sản ABBank
khu vực phía Bắc 40
2.1.3. Kết quả kinh doanh chủ yếu của ngân hàng TMCP An Bình 42
2.2. Phân tích thực trạng chất lượng công tác thẩm định giá tài sản đảm bảo nhà

ở tại ngân hàng TMCP An Bình khu vực phía Bắc 47
2.3. Đánh giá thực trạng chất lượng công tác thẩm định giá tài sản đảm bảo nhà
ở tại ngân hàng TMCP An Bình khu vực phía Bắc 59
2.3.1. Kết quả đạt được 59
2.3.2. Hạn chế 63
2.3.3. Nguyên nhân 65
CHƢƠNG 3: GIẢI PHÁP NÂNG CAO CHẤT LƢỢNG CÔNG TÁC
THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN ĐẢM BẢO NHÀ Ở TẠI NGÂN HÀNG
TMCP AN BÌNH KHU VỰC PHÍA BẮC 74
3.1. Định hướng nâng cao chất lượng công tác thẩm định giá TSĐB nhà ở tại
ngân hàng TMCP An Bình khu vực phía Bắc 74
3.2. Giải pháp nâng cao chất lượng công tác thẩm định giá TSĐB nhà ở tại ngân
hàng TMCP An Bình khu vực phía Bắc 76
3.2.1. Đổi mới nhận thức của lãnh đạo ngân hàng về định giá TSĐB 76
3.2.2. Ứng dụng linh hoạt các phương pháp định giá nhà ở 77
3.2.3. Xây dựng hệ thống thông tin về BĐS tại ngân hàng 79
3.2.4. Đào tạo đội ngũ nhân sự phục vụ công tác định giá nhà ở 80
3.2.5. Tuyển dụng nhân sự đáp ứng yêu cầu công việc 81
3.2.6. Tuyển dụng cộng tác viên trong công tác xây dựng dữ liệu thị
trường 82
3.2.7. Bổ nhiệm cán bộ quản lý tại từng địa bàn 83
3.2.8. Tăng hạn mức phê duyệt đối với cấp quản lý 84
3.3. Kiến Nghị 85
KẾT LUẬN 91
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 94
PHỤ LỤC
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

STT
Ký hiệu

Nguyên nghĩa
1
ABBank
Ngân hàng thương mại cổ phần An Bình
2
BĐS
Bất động sản
3
CVTĐ
Chuyên viên thẩm định
4
NHTM
Ngân hàng thương mại
5
QHKH
Quan hệ khách hàng
6
TĐGTS
Thẩm định giá tài sản
7
TMCP
Thương mại cổ phần
8
TS
Tài sản
9
TSĐB
Tài sản đảm bảo
10
TSSS

Tài sản so sánh
11
TSTĐ
Tài sản thẩm định
12
UBND
Ủy ban nhân dân








DANH MỤC BẢNG BIỂU

STT
Số hiệu
Nội dung
Trang
1
2.1
Kết quả hoạt động cho vay của ABBank
qua các năm
44
2
2.2
Tỷ lệ cho vay thế chấp bằng bất động sản
là nhà ở của ABBank

45
3
2.3
Tổng hợp kết quả định giá tại ABBank
57


DANH MỤC HÌNH VẼ

STT
Số hiệu
Nội dung
Trang
1
1.1
Quy trình định giá bất động sản thế chấp
19
2
2.1
Cơ cấu tổ chức – nhân sự của Trung Tâm
TĐGTS ABBank
41
3
2.2
Kết quả huy động vốn của ABBank qua các
năm
42
4
2.3
Quy trình thẩm định tài sản đảm bảo tại

ABBank
50


1

PHẦN MỞ ĐẦU
1. Sự cần thiết của đề tài
Định giá bất động sản thế chấp là một trong những nghiệp vụ quan
trọng trong hoạt động tín dụng của ngân hàng thương mại (NHTM). Cùng
với sự phát triển của nền kinh tế nói chung và hệ thống ngân hàng nói
riêng, việc sử dụng bất động sản (BĐS) làm tài sản đảm bảo (TSĐB) là
các ngân hàng ngày càng gia tăng và chất lượng, giá trị của các tài sản
đảm bảo sẽ góp phần ảnh hưởng đến quyết định cho vay của ngân hàng,
do đó công tác thẩm định giá tài sản đảm bảo tại các ngân hàng có vai trò
vô cùng quan trọng. Trên giác độ ngân hàng việc định giá giúp cho ngân
hàng xác định được mức cho vay hợp lý trên cơ sở tính toán và dự báo
được các rủi ro có thể xảy ra, đồng thời tăng tính cạnh tranh của các
NHTM trong việc tạo lập uy tín và thu hút khách hàng trong lĩnh vực cho
vay, nâng cao chất lượng hoạt động cho vay nói riêng và hoạt động tín
dụng nói chung của các ngân hàng thương mại.
Tuy nhiên trong quá trình cấp tín dụng cho khách hàng, rủi ro tín dụng
là điều không thể tránh khỏi, ảnh hưởng đến hiệu quả cũng như kết quả kinh
doanh của các ngân hàng. Vì vậy, quản trị rủi ro là công tác có tầm quan trọng
hàng đầu đối với hoạt động kinh doanh của các ngân hàng và đặc biệt là tại
Ngân hàng thương mại cổ phần An Bình (ABBank). Với việc thành lập Trung
Tâm Thẩm Định Giá Tài Sản Đảm Bảo, công tác quản trị rủi ro và định giá
tài sản của ABBank cả về tầm vi mô và vĩ mô đã được độc lập hoàn toàn với
mảng kinh doanh, giúp cho ban điều hành có cái nhìn khách quan, đảm bảo an
toàn kinh doanh và nâng cao hiệu quả hoạt động chung của ngân hàng. Tuy

nhiên, một thực tế là việc định giá TSĐB là nhà ở vẫn thường diễn ra tình
trạng bất cập trong công tác tổ chức định giá khiến cho việc xác định giá trị
của BĐS, việc xây dựng khung giá đất thị trường thường không sát với giá trị
2

thực của BĐS… bên cạnh đó việc áp dụng và mở rộng các phương pháp định
giá đôi khi cũng chưa được linh hoạt, điều đó đã gây ra tình trạng khiếu nại
của khách hàng cá nhân và doanh nghiệp yêu cầu tái thẩm định ngày càng phổ
biến khi mà nhu cầu sử dụng vốn ngày càng lớn để đáp ứng nhu cầu đầu tư và
tiêu dùng. Chính vì vậy việc nghiên cứu và phân tích công tác thẩm định giá
TSĐB là nhà ở tại ABBank là cần thiết. Đang được công tác tại Trung Tâm
Thẩm Định Giá TSĐB của ABBank, nhận thấy các bất cập đang diễn ra trong
quá trình thẩm định giá TSĐB là nhà ở tại Trung Tâm nên tác giả đã chọn đề
tài: “Công tác thẩm định giá tài sản đảm bảo nhà ở tại Ngân hàng thương
mại cổ phần An Bình khu vực phía Bắc” làm nội dung nghiên cứu của luận
văn này.
2. Tình hình nghiên cứu
Trên thế giới đã có một số công trình nghiên cứu liên quan đến định giá
bất động sản cho các mục đích khác nhau. Đề tài “ước lượng giá trị đất đai”
của Ted Gwartney và Arden Delaware (1999) là một ví dụ. Trong đó các tác
giả đã nghiên cứu và đưa ra một số nguyên tắc, cũng như phương pháp xác
định giá trị của đất đai [34]. Nghiên cứu của Catherine Nind (Australia -2002)
về “Hệ thống quản lý môi trường và đánh giá giá trị đất đai” của Australia,
trong đó chủ yếu đề cập đến việc đánh giá các giá trị của đất đai có tính đến
các yếu tố môi trường. Catheirine tập trung vào nghiên cứu các phương pháp
nhằm xác định giá trị nguồn tài nguyên đất đai, để xác định và phân bổ nguồn
tài nguyên đất đai hợp lý, trên cơ sở đảm bảo yếu tố môi trường [32].
Với việc nghiên cứu các giao dịch của thị trường BĐS trong khoảng
thời gian từ 1994-2000, Aluko và Bioye Tajudeen trong nghiên cứu của mình
về ảnh hưởng của giá TSĐB là BĐS đến hoạt động cho vay của các tổ chức

tín dụng ở Nigeria đã đưa ra kết luận rằng giá trị BĐS trên thị trường là một
cơ sở căn bản cho việc ước lượng giá trị TSĐB [31]. Các tác giả đã áp dụng
mô hình hồi qui đa biến để ước lượng giá trị thị trường của BĐS. Giá trị này
3

sẽ thiết lập nên mức giới hạn tối đa mà các tổ chức tín dụng không được vượt
quá nhằm tránh rủi ro cho hoạt động cho vay. Tuy nhiên trong nghiên cứu này
các tác giả cũng chỉ ra rằng, mức giá này là một chỉ số giá cho chúng ta thấy
được mức độ rủi ro trước khi khoản vay được thực hiện nhưng nó không có gì
đảm bảo rằng mức giá đó sẽ được duy trì trong tương lai. Các tác giả cũng
đưa ra kết luận rằng mức giá cho vay thế chấp phụ thuộc rất nhiều vào sự phát
triển của thị trường BĐS tại thời điểm định giá và quan điểm về giá trị của
định giá viên. Bởi vậy giá trị định giá chỉ mang tính chất thời điểm. Những
biến động ngoài thời điểm định giá đều ảnh hưởng đến giá trị định giá BĐS.
Kwong Chaw, Wailai (2002) đã nghiên cứu các phương pháp định giá
bất động sản để làm tài sản thế chấp vay vốn trong các ngân hàng và tổ chức
tín dụng của Trung Quốc. Đề tài này chủ yếu đi sâu vào nghiên cứu các
phương pháp áp dụng trong định giá TSĐB, trong đó Kwong và Wai đã đi sâu
vào nghiên cứu hai phương pháp cơ bản đó là phương pháp chi phí và thu
nhập để nhằm xác định giá trị của TSĐB là BĐS. Theo ông giá trị của BĐS
được tính bằng thu nhập (lợi ích thu được từ việc sử dụng bất động sản) và
các chi phí cấu thành nên nó [33]. Đề tài này mới chỉ dừng lại ở phương pháp
định giá, chứ chưa đi sâu vào nghiên cứu qui trình cũng như công tác tổ chức
định giá TSĐB. Nhìn chung các nghiên cứu này được thực hiện trong điều
kiện thông tin khá đầy đủ và được áp dụng trong điều kiện hệ thống pháp luật
khá chặt chẽ và hoàn thiện.
Ở Việt nam, cũng có một số đề tài nghiên cứu liên quan đến định giá
đất đai và các bất động sản. Dự án hợp tác giữa Việt nam và Thụy Điển do Bộ
Tài nguyên Môi trường chủ trì liên quan đến vấn đề quản lý đất đai đã đề cập
đến việc định giá đất có tác động của yếu tố vị trí và môi trường [03]. Các yếu

tố kinh tế được đưa ra nhưng chưa có kết luận cụ thể về các điều kiện áp dụng
tại Việt nam. Đề tài nghiên cứu khoa học cấp Bộ: “Khả năng áp dụng một số
phương pháp xác định giá trị quyền sử dụng đất góp phần lành mạnh hóa thị
4

trường quyền sử dụng đất ở Việt nam” của TS Nguyễn Mạnh Hải, Bộ Kế
hoạch và Đầu tư đã phân tích các phương pháp định giá và khả năng áp dụng
ở Việt Nam [06].
Đề tài nghiên cứu khoa học cấp Bộ: “Thẩm định giá BĐS ở Việt Nam.
Thực trạng và giải pháp” của TS Lưu Văn Nghiêm đã khái quát hóa được
những nét cơ bản trong công tác định giá nói chung và thẩm định giá BĐS nói
riêng ở Việt Nam. Tuy nhiên đề tài này chỉ mới dừng lại ở việc nghiên cứu ở
các Tổng công ty theo mô hình 90-91 trong quá trình định giá tài sản để xác
định giá trị doanh nghiệp sau cổ phần hóa [20]. Bởi vậy bên cạnh việc định
giá các BĐS của doanh nghiệp cổ phần hoá, các doanh nghiệp còn cần phải
xác định giá trị các tài sản khác để hình thành nên tài sản vốn của doanh
nghiệp. Hơn nữa việc định giá doanh nghiệp cổ phần hoá có nhiều đặc trưng
khác biệt so với việc định giá. Bên cạnh các tài sản hữu hình còn nhiều tài sản
vô hình khác như thương hiệu và lợi thế thương mại. Bởi vậy giá trị BĐS định
giá có nhiều khác biệt so với giá trị thực tế trên thị trường.
Luận án tiến sĩ của Phạm Thị Ngọc Mỹ “ Các giải pháp thúc đẩy sự
phát triển thẩm định giá ở Việt Nam trong những năm tới” đề cập một cách
chung chung đến ngành thẩm định giá tài sản, những yêu cầu và thách thức
đặt ra đối với ngành thẩm định giá của Việt Nam [09]. Có một số các đề tài
nghiên cứu về định giá BĐS thế chấp ở các ngân hàng thương mại nhưng lại
nghiên cứu một cách tổng quát áp dụng cho toàn bộ hệ thống ngân hàng, ví dụ
như luận án tiến sĩ của Ngô Thị Phương Thảo “Định giá bất động sản thế chấp
trong các ngân hàng thương mại Việt Nam hiện nay”, hay nghiên cứu cho một
ngân hàng cụ thể nhưng lại tổng quát chung về mảng bất động sản, như đề tài
“Định giá và quản lý bất động sản thế chấp tại Ngân hàng Phát triển Việt

Nam” của Th.S. Nguyễn Đình Nam, “Định giá bất động sản thế chấp tại
Oceanbank” của Th.S. Nguyễn Thị Dinh.
Mặc dù hiện chưa có đề tài nghiên cứu khoa học nghiên cứu chuẩn mực
5

về định giá tài sản đảm bảo là nhà ở phục vụ hoạt động cho vay của các ngân
hàng thương mại cũng như chưa có công trình luận án tiến sĩ nào nghiên cứu
trực tiếp vấn đề này nhưng các thông tin tư liệu trên sẽ là nguồn tài liệu tham
khảo cho việc nghiên cứu tổng hợp về công tác thẩm định giá tài sản đảm bảo
là nhà ở và hoàn thiện công tác thẩm định giá tài sản đảm bảo là nhà ở tại
ngân hàng TMCP An Bình.
3. Mục đích nghiên cứu
Công trình đặt trọng tâm nghiên cứu với các mục đích sau:
 Thứ nhất : Hệ thống hóa cơ sở lý luận về chất lượng hoạt động định
giá tài sản đảm bảo nhà ở tại ngân hàng thương mại.
 Thứ hai: Phân tích thực trạng chất lượng công tác thẩm định giá tài
sản đảm bảo là nhà ở tại Ngân hàng thương mại cổ phần An Bình,
phát hiện những tồn tại và nguyên nhân của những tồn tại đó trong
công tác thẩm định giá tài sản đảm bảo nhà ở tại ABBank.
 Thứ ba: Đưa ra các giải pháp nâng cao chất lượng công tác thẩm
định giá tài sản đảm bảo nhà ở tại Ngân hàng thương mại cổ phần
An Bình.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
- Đối tượng nghiên cứu: Chất lượng công tác thẩm định giá tài sản đảm
bảo là nhà ở tại ngân hàng TMCP An Bình khu vực phía Bắc (khu vực từ
Nghệ An trở ra). Luận văn tập trung nghiên cứu một số vấn đề chính như
tổ chức định giá, quy trình và phương pháp áp dụng trong việc định giá
TSĐB nhà ở tại ngân hàng.
- Phạm vi nghiên cứu: Chất lượng công tác thẩm định giá TSĐB nhà ở từ
tháng 8/2010 đến 2012.

6

5. Phương pháp nghiên cứu

Trong đề tài nghiên cứu có sử dụng các phương pháp nghiên cứu
sau: Phương pháp luận duy vật biện chứng và duy vật lịch sử, Phương
pháp thống kê, Phương pháp so sánh, Phương pháp phân tích tổng hợp,
Ngoài ra còn sử dụng một số phương pháp khác như lấy ý kiến của
chuyên viên quan hệ khách hàng (QHKH),…
6. Những đóng góp mới của luận văn
Điểm mới và đóng góp khoa học của luận văn là lần đầu tiên tác giả
nghiên cứu một cách chi tiết những vấn đề cơ bản về định giá TSĐB là nhà ở
tại ngân hàng TMCP An Bình và đặt vấn đề nghiên cứu vào giai đoạn phát
triển của thị trường BĐS, thời điểm thị trường BĐS đóng băng được gần 2
năm, giá cả và tính thanh khoản giảm mạnh.
7. Bố cục của đề tài
Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo luận văn
được chia làm 3 chương như sau:
Chương 1: Cơ sở lý luận về chất lượng công tác thẩm định giá tài sản
đảm bảo nhà ở tại ngân hàng thương mại.
Chương 2: Thực trạng chất lượng công tác thẩm định giá tài sản đảm bảo
nhà ở tại Ngân hàng TMCP An Bình khu vực phía Bắc.
Chương 3: Giải pháp nâng cao chất lượng công tác thẩm định giá tài sản
đảm bảo nhà ở tại Ngân hàng TMCP An Bình khu vực phía Bắc.
7

CHƢƠNG 1
CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CHẤT LƢỢNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ

TÀI SẢN ĐẢM BẢO NHÀ Ở TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI
1.1. Hoạt động cho vay thế chấp tại các ngân hàng thƣơng mại
1.1.1. Khái quát về ngân hàng thương mại
1.1.1.1. Khái niệm, đặc điểm về ngân hàng thương mại
 Khái niệm:
Ngân hàng thương mại đã hình thành tồn tại và phát triển hàng trăm
năm gắn liền với sự phát triển của kinh tế hàng hoá. Sự phát triển hệ thống
ngân hàng thương mại đã có tác động rất lớn và quan trọng đến quá trình phát
triển của nền kinh tế hàng hoá, ngược lại kinh tế hàng hoá phát triển mạnh mẽ
đến giai đoạn cao nhất là nền kinh tế thị trường thì NHTM cũng ngày càng
được hoàn thiện và trở thành những định chế tài chính không thể thiếu được.
Ngân hàng ra đời và phát triển gắn liền với sự ra đời và phát triển của
nền kinh tế hàng hoá để giải quyết nhu cầu phân phối vốn, nhu cầu thanh
toán…phục vụ cho phát triển, mở rộng sản xuất kinh doanh của các tổ chức
kinh tế, cá nhân với đặc thù kinh doanh trên lĩnh vực tiền tệ. Quá trình phát
triển kinh tế cũng như sự phát triển nhanh chóng của nền kinh tế thị trường đã
biến đổi hệ thống ngân hàng thương mại từ những ngân hàng đơn giản, sơ
khai thành các ngân hàng hiện đại, các tập đoàn tài chính khổng lồ, đa quốc
gia có mối liên kết chặt chẽ với nhau, tạo nên sự thống nhất trong điều hành
và vận hành của hệ thống ngân hàng.
Trải qua quá trình hình thành và phát triển cùng với các tư tưởng kinh
tế và các dịch vụ mang tính chất đặc thù, phù hợp với điều kiện hoàn cảnh của
từng quốc gia mà khái niệm về ngân hàng thương mại có sự khác nhau, nhưng
đều có chung quan điểm: Ngân hàng là một tổ chức tài chính trung gian thực
hiện việc kết nối giữa tiết kiệm và đầu tư của các tổ chức và cá nhân, thu hút
vốn từ nơi nhàn rỗi và bơm vào nơi khan thiếu. Nói cách khác Ngân hàng
8

thương mại là một tổ chức kinh tế chuyên hoạt động trong lĩnh vực kinh
doanh tiền tệ và tín dụng, nhận tiền gửi từ các tổ chức, cá nhân trong nền kinh

tế, sau đó thực hiện nghiệp vụ cho vay và đầu tư nhằm mục đích sinh lời,
đồng thời thực hiện cung cấp các dịch vụ tài chính, tín dụng và thanh toán cho
các tác nhân trong nền kinh tế. Ngoài ra ngân hàng cũng có thể được định
nghĩa thông qua chức năng, các dịch vụ hoặc vai trò mà ngân hàng thực hiện
trong nền kinh tế.
Cho đến thời điểm hiện nay có rất nhiều khái niệm về NHTM: Ở Mỹ:
Ngân hàng thương mại là công ty kinh doanh tiền tệ, chuyên cung cấp dịch vụ
tài chính và hoạt động trong ngành công nghiệp dịch vụ tài chính. Đạo luật
ngân hàng của Pháp (1941) cũng đã định nghĩa: “Ngân hàng thương mại là
những xí nghiệp hay cơ sở mà nghề nghiệp thường xuyên là nhận tiền bạc của
công chúng dưới hình thức ký thác, hoặc dưới các hình thức khác và sử dụng
tài nguyên đó cho chính họ trong các nghiệp vụ về chiết khấu, tín dụng và tài
chính”.
Ở Việt Nam, định nghĩa Ngân hàng thương mại (theo wikipedia.org):
Ngân hàng thương mại là tổ chức kinh doanh tiền tệ mà họat động chủ yếu và
thường xuyên là nhận tiền kí gửi từ khách hàng với trách nhiệm hoàn trả và sử
dụng số tiền đó để cho vay, thực hiện nghiệp vụ chiết khấu và làm phương
tiện thanh toán. Theo Luật các tổ chức tín dụng số 47/2010/QH12 thì Ngân
hàng thương mại là loại hình ngân hàng được thực hiện tất cả các hoạt động
ngân hàng và các hoạt động kinh doanh khác theo quy định của Luật này
nhằm mục tiêu lợi nhuận.
Từ những nhận định trên có thể thấy NHTM là một trong những định
chế tài chính mà đặc trưng là cung cấp đa dạng các dịch vụ tài chính với
nghiệp vụ cơ bản là nhận tiền gửi, cho vay và cung ứng các dịch vụ thanh
toán. Ngoài ra, NHTM còn cung cấp nhiều dịch vụ khác nhằm thoả mãn tối
đa nhu cầu về sản phẩm dịch vụ của xã hội.
9

 Đặc điểm:
Căn cứ vào khái niệm trên thì hoạt động của NHTM có thể được nhận dạng

thông qua một số đặc điểm sau:
 Thứ nhất, hoạt động NHTM là loại hình kinh doanh với mục đích kiếm
lời ( bao gồm 2 hình thức chủ yếu là kinh doanh tiền tệ và dịch vụ Ngân
hàng). Trong đó, hoạt động kinh doanh tiền tệ được biểu hiện ở nghiệp
vụ huy động vốn dưới các hình thức khác nhau để cấp tín dụng cho
khách hàng có nhu cầu về vốn với mục tiêu tìm kiếm lợi nhuận. Còn
hoạt động dịch vụ Ngân hàng được biểu hiện thông qua các nghiệp vụ
sẵn có về tiền tệ, thanh toán, ngoại hối và chứng khoán để cam kết thực
hiện công việc nhất định cho khách hàng trong một thời hạn nhất định
nhằm mục đích thụ hưởng tiền công dịch vụ do khách hàng chi trả dưới
dạng phí hay hoa hồng.
 Thứ hai, hoạt động NHTM là loại hình hoạt động kinh doanh có điều
kiện, nghĩa là chỉ khi nào NHTM thoả mãn đầy đủ những điều kiện
khắt khe do pháp luật quy định ( vốn pháp định, phương án kinh
doanh, ) thì mới được phép hoạt động trên thị trường.
 Thứ ba, hoạt động NHTM là loại hình kinh doanh có độ rủi ro cao hơn
nhiều so với các loại hình kinh doanh khác và thường có ảnh hưởng sâu
sắc, mang tính chất dây chuyền đối với nền kinh tế. Sở dĩ nói như vậy
là vì, trong hoạt động Ngân hàng, đặc biệt là hoạt động kinh doanh tiền
tệ, do các NHTM phải tiến hành huy động vốn của người khác để cấp
tín dụng cho khách hàng và trên nguyên tắc NHTM chỉ có thể đòi tiền
của người vay sau một thời hạn nhất định, nên đã tạo ra khả năng rủi ro
cao cho hoạt động Ngân hàng, kéo theo đó là sự rủi ro đối với người
gửi tiền ở NHTM, cũng như rủi ro đối với nền kinh tế. Vì vậy, hoạt
động Ngân hàng ở nhiều quốc gia khác nhau trên thế giới thường được
điều chỉnh và kiểm soát hết sức chặt chẽ bằng những đạo luật riêng
10

biệt, nhằm đảm bảo cho hoạt động này được vận hành an toàn và hiệu
quả trong nền kinh tế thị trường.

1.1.1.2. Các hoạt động chủ yếu của ngân hàng thương mại
Như chúng ta đã biết ngân hàng thương mại là một tổ chức kinh tế
chuyên hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh tiền tệ và tín dụng, nhận tiền gửi
từ các tổ chức, cá nhân trong nền kinh tế, sau đó thực hiện nghiệp vụ cho vay
và đầu tư nhằm mục đích sinh lời, đồng thời thực hiện cung cấp các dịch vụ
tài chính, tín dụng và thanh toán cho các tác nhân trong nền kinh tế, do đó
ngân hàng thương mại là một trong những tổ chức tài chính quan trọng của
nền kinh tế. Ngân hàng thương mại gồm nhiều hoạt động, trong đó hoạt động
chính là huy động vốn bằng cách hình thức nhận tiền gửi từ các cá nhân, tổ
chức kinh tế, phát hành kỳ phiếu, trái phiếu…Sau đó sẽ thực hiện nghiệp vụ
cho vay và đầu tư như cho vay tài trợ, tài trợ xuất nhập khẩu, góp vốn liên
doanh, liên kết với các tổ chức tín dụng hay đầu tư trên thị trường vốn và thị
trường tiền tệ,…
Ngoài hai hoạt động chính trên thì ngân hàng thương mại còn một số
hoạt động đem lại nguồn thu như bảo lãnh, thanh toán và tài trợ thương mại
bằng các hình thức phát hành, thanh toán thư tín dụng nhập khẩu (LC), nhờ
thu D/P, nhờ thu D/A, chi trả kiều hối,…Các hoạt động ngân quỹ như mua
bán ngoại tệ hay các hoạt động vể lĩnh vực thẻ và ngân hàng điện tử như phát
hành và thanh toán thẻ tín dụng nội địa,…Ngoài ra còn có một số hoạt động
khác như khai thác bảo hiểm nhân thọ, phi nhân thọ, tư vấn đầu tư và tài
chính, cho thuê tài chính, môi giới, tự doanh, lưu ký chứng khoán hay tiếp
nhận, quản lý và khai thác các tài sản xiết nợ qua bộ phận quản lý nợ và khai
thác tài sản.
Với vai trò trung gian của mình, NHTM sẽ thực hiện việc chuyển các
khoản tiết kiệm thành đầu tư. Sự ra đời của ngân hàng đã giải quyết được mâu
thuẫn của tín dụng trực tiếp trong nền kinh tế, góp phần hạn chế và phân tán
11

rủi ro, giảm thiểu chi phí giao dịch trong hoạt động tín dụng của các tác nhân
trong nền kinh tế. Đồng thời NHTM cũng là tổ chức cung cấp tín dụng với qui

mô lớn nhất, là thành viên quan trọng trong việc phát triển thị trường trái
phiếu, tín phiếu và cũng là nơi huy động và cung cấp các khoản vốn dài hạn,
trung hạn và ngắn hạn cho các cá nhân và tổ chức kinh tế.
Với vai trò thanh toán, NHTM thay mặt khách hàng thực hiện các
khoản thanh toán từ việc mua sắm hàng hóa và dịch vụ thông qua việc phát
hành séc, thẻ thanh toán và cung cấp mạng lưới thanh toán điện tử khác,
Hiện nay ở hầu hết các quốc gia ngân hàng đang trở thành trung gian thanh
toán lớn nhất thực hiện việc thanh toán giá trị hàng hóa và dịch vụ dưới các
hình thức như séc, ủy nhiệm chi, nhờ thu, các loại thẻ, thanh toán điện tử, kết
nối các quĩ và cung cấp tiền khi khách hàng cần. Với việc phát triển và chuẩn
hóa các hình thức thanh toán quốc tế đã góp phần tạo tính thống nhất trong
thanh toán không chỉ giữa các ngân hàng trong một quốc gia mà còn giữa các
ngân hàng trên toàn thế giới. Đồng thời với sự ra đời của các trung tâm thanh
toán quốc tế đã làm tăng tính hiệu quả của thanh toán qua ngân hàng, biến
ngân hàng trở thành trung tâm thanh toán quan trọng và có hiệu quả, phục vụ
cho nền kinh tế toàn cầu
Do khả năng thanh toán của ngân hàng đối với một khách hàng là rất
lớn, và ngân hàng nắm giữ lượng tiền gửi của các khách hàng, nên ngân hàng
có vai trò và uy tín rất lớn trong bảo lãnh cho khách hàng. Với vai trò là người
bảo lãnh, ngân hàng sẽ đứng ra cam kết trả nợ cho khách hàng trong trường
hợp khách hàng không có khả năng thanh toán. Các trường hợp ngân hàng
bảo lãnh thường là để mua chịu hàng hóa, trang thiết bị, phát hành chứng
khoán, vay vốn của các tổ chức tín dụng khác.
1.1.2. Hoạt động cho vay thế chấp tại các ngân hàng thương mại
1.1.2.1. Khái niệm cho vay thế chấp tại ngân hàng thương mại
Hoạt động cho vay của NHTM là một hình thức cấp tín dụng theo đó
12

NHTM giao cho khách hàng sử dụng một khoản tiền để sử dụng vào mục đích
và thời gian nhất định theo thoả thuận với nguyên tắc hoàn trả cả gốc và lãi.

Cho vay là một hoạt động quan trọng nhất của các ngân hàng thương mại,
chiếm tỷ trọng cao trong tổng tài sản, tạo nguồn thu nhập từ lãi lớn nhất
nhưng đồng thời cũng là hoạt động mang lại rủi ro cao nhất. Mặc dù hoạt
động cho vay mang lại lợi nhuận chủ yếu và quyết định sự tồn tại và phát
triển của một ngân hàng nhưng lại là hoạt động chứa đựng nhiều yếu tố rủi ro
nhất ảnh hưởng đến hoạt động của toàn bộ hệ thống ngân hàng, trong đó quan
trọng nhất là các loại rủi ro về tín dụng, rủi ro về thị trường, rủi ro về chính trị
và đạo đức. Hoạt động cho vay được phân thành nhiều loại khác nhau tùy
theo yêu cầu của khách hàng và mục tiêu quản lý của ngân hàng.
Cho vay có tài sản đảm bảo là hình thức cho vay cho phép ngân hàng
có được nguồn thu nợ thứ hai bằng cách bán tài sản đó khi nguồn thu nợ thứ
nhất không có hoặc không đủ khả năng trang trải. Trong cơ chế thị trường,
hoạt động của các NHTM thường xuyên phải đối mặt với nhiều loại rủi ro
khác nhau, trong đó rủi ro tín dụng là rủi ro dễ xảy ra nhất. Rủi ro tín dụng là
tình trạng khác hàng không có khả năng hoàn trả nợ vay cho ngân hàng đầy
đủ và đúng hạn. Tình trạng này xảy ra do nhiều nguyên nhân khác nhau, có
thể do chủ quan hoặc khách quan.
Để giảm thiểu rủi ro tín dụng các ngân hàng thường phải áp dụng các
biện pháp bảo đảm tiền vay trong đó có biện pháp thế chấp bằng tài sản đảm
bảo. Cho vay có tài sản đảm bảo là điều kiện để yêu cầu người vay vốn thực
hiện các cam kết trả nợ, là cơ sở để ngân hàng có thể thu hồi khi thực hiện xử
lý tài sản thế chấp. Cho vay theo hình thức này yêu cầu ngân hàng và khách
hàng phải ký kết hợp đồng đảm bảo. Ngân hàng phải kiểm tra, đánh giá được
tình trạng của tài sản đảm bảo (quyền sở hữu, giá trị, tính thanh khoản, khả
năng tài chính của bên thứ ba,…) và có khả năng giám sát việc sử dụng hoặc
bảo quản tài sản đảm bảo. Các tài sản đảm bảo có thể là các tài sản tài chính,
13

hay giấy tờ có giá, các tài sản là bất động sản.
1.1.2.2. Các loại tài sản đảm bảo trong hoạt động cho vay thế chấp của ngân

hàng thương mại
Cho vay là một trong những hoạt động chính và quan trọng nhất của
ngân hàng thương mại, đem lại nguồn thu chủ yếu cho ngân hàng, và cho vay
có tài sản đảm bảo cũng chiếm tỷ trọng cao trong hoạt động cho vay của ngân
hàng thương mại. Có rất nhiều loại tài sản đảm bảo trong hoạt động cho vay
thế chấp của ngân hàng thương mại, để có thể thế chấp tại ngân hàng thì các
tài sản phải được thế chấp theo đúng quy định của pháp luật, và tùy từng quy
định của mỗi ngân hàng mà các ngân hàng nhận các loại tài sản đảm bảo khác
nhau. Tuy nhiên về cơ bản các ngân hàng đều có những loại tài sản đảm bảo
giống nhau với các mức rủi ro về tài sản được đánh giá theo các tiêu chí riêng
biệt, cụ thể có một số loại tài sản đảm bảo chính tại ngân hàng thương mại
như sau:
 Tài khoản tiền gửi, sổ tiết kiệm, giấy tờ có giá bằng VND/ngoại tệ do
các ngân hàng thương mại phát hành, tín phiếu kho bạc, vàng, trái
phiếu chính phủ: Đây là các loại tài sản có độ rủi ro thấp nhất, có tính
thanh khoản cao nhất và quản lý dễ dàng thuận tiện nhất trong số các
loại tài sản đảm bảo tại ngân hàng thương mại. Với loại tài sản đảm bảo
này, các ngân hàng thương mại có thể cho vay với tỷ lệ tối đa cao nhất
trong các loại tài sản đảm bảo, và có thể cho vay với tỷ lệ lên đến 100%
giá trị tài sản đảm bảo.
 Cổ phiếu niêm yết/chưa niêm yết: Được đánh giá tùy điều kiện thị
trường và đặc thù từng ngân hàng trong từng điều kiện riêng biệt. Đây
là một trong những loại tài sản đảm bảo tại các ngân hàng thương mại,
khi thị trường chứng khoán sôi động thì đây là loại tài sản có tính thanh
khoản cao và tỷ lệ cho vay cao.
14

 Bất động sản: Đây là loại tài sản đảm bảo chiếm tỷ trọng cao nhất tại
các ngân hàng thương mại, là loại tài sản phổ biến nhất trong hoạt động
cho vay thế chấp của các ngân hàng. BĐS là loại tài sản có tính thanh

khoản không cao, chịu biến động của thị trường, giá trị chỉ mang tính
thời điểm, tuy nhiên luôn là tài sản đảm bảo được ưu tiên lựa chọn của
các ngân hàng thương mại. Hiện nay thị trường BĐS đang giảm mạnh
về cả giá và tính thanh khoản và chưa có dấu hiệu phục hồi, tuy nhiên
BĐS vẫn là tài sản đảm bảo an toàn cho các ngân hàng.
 Phương tiện vận tải là ô tô du lịch: Là động sản có độ hao mòn cao, tỷ
lệ cho vay tùy thuộc từng loại xe. Ô tô du lịch là loại tài sản đảm bảo có
tỷ trọng cao nhất tại các ngân hàng thương mại trong số tài sản đảm bảo
là động sản, và với tình hình kinh tế phát triển, xu hướng sử dụng ô tô
tăng cao nên việc thế chấp tài sản là ô tô đang ngày một tăng.
 Phương tiện vận tải là ô tô chuyên dụng: là các loại ô tô phục vụ trong
một số ngành nhất định như xe chở khách theo tuyến, xe chở than,
quặng… do đó tính thanh khoản thấp, niên hạn sử dụng thấp, và có một
số ngân hàng không nhận loại tài sản này làm tài sản đảm bảo.
 Máy móc thiết bị, dây chuyển sản xuất đồng bộ: Đây là loại tài sản đảm
bảo động sản, có tính đặc thù của máy móc nên tính thanh khoản thấp,
có tính hao mòn cao, niên hạn sử dụng ít và đặc biệt là khó quản lý, có
một số loại máy móc dây chuyển khó di dời, nhiều thiết bị, phụ tùng,
linh kiện đi kèm theo máy móc dây chuyển nên có thể khó khăn khi
hỏng hóc. Loại tài sản đảm bảo này có tỷ lệ cho vay thấp ở các ngân
hàng thương mại, không khuyến khích nhận làm tài sản đảm bảo.
 Nhà xưởng: Là loại tài sản đảm bảo gắn liền với quyền sử dụng đất,
thường là nhà xưởng được xây dựng trên đất thuê. Đây cũng là loại tài
sản đảm bảo xuất hiện khá nhiều tại các ngân hàng, tuy nhiên hao mòn
15

cao, tính chuyển nhượng thấp và phát sinh nhiều vấn đề khi cần xử lý
tài sản.
 Các quyền phát sinh theo hợp đồng: Đó là các quyền như quyền thu từ
các tập đoàn nhà nước, quyền thu từ các công ty trên thị trường. Với

loại tài sản đảm bảo này thì khách hàng và đối tác khách hàng phải
được thẩm định kỹ càng và có độ tín nhiệm cao.
 Hàng hóa: Các loại hàng hóa nhận làm tài sản đảm bảo tại các ngân
hàng thương mại là hàng hóa tồn kho không luân chuyển, được ngân
hàng quản lý về số lượng và chất lượng. Đây là loại tài sản có độ rủi ro
cao, cho vay dựa trên độ tín nhiệm của khách hàng với ngân hàng.
1.2. Công tác định giá TSĐB nhà ở tại các ngân hàng thương mại
1.2.1. Khái quát về định giá TSĐB nhà ở
1.2.1.1. Căn cứ định giá TSĐB nhà ở
Căn cứ vào các yếu tố cơ bản của quá trình lao động tạo ra BĐS: Đó là
các yếu tố đất đai, lao động và các nguyên vật liệu.
Căn cứ vào chi phí cơ hội của sử dụng đất và công trình: so sánh với
các sử dụng thay thế khác nhau để xác định việc sử dụng tốt nhất, hiệu quả
nhất của BĐS tại thời điểm định giá.
Dựa vào những thay đổi của nền kinh tế: Các thay đổi có thể là chính
sách của Nhà nước liên quan đến BĐS, các biến động của thị trường, các thay
đổi nhu cầu của người tiêu dùng, các thay đổi về vật chất, tinh thần của người
dân… ảnh hưởng đến giá trị BĐS.
Dựa vào sự phù hợp và đóng góp của BĐS vào quần thể BĐS trong khu
vực: Căn cứ vào sự phù hợp giữa mục đích đầu tư và sử dụng BĐS, giữa bản
thân BĐS với quần thể BĐS xung quanh và sự đóng góp của các BĐS xung
quanh làm tăng giá trị của BĐS cần định giá.
Dựa vào các yếu tố cấu thành của BĐS: Căn cứ vào giá trị đóng góp
của từng bộ phận cấu thành của BĐS vào tổng giá trị của BĐS.
16

Dựa vào các lợi ích mang lại trong tương lai của BĐS: Giá trị của BĐS
được xác định dựa vào các lợi ích hiện tại và cả những lợi ích tương lai mà nó
mang lại cho chủ đầu tư, do đó cần dự báo những giá trị tương lai của BĐS
mang lại khi định giá.

1.2.1.2. Nguyên tắc định giá TSĐB nhà ở
Giá trị của BĐS được hình thành bởi nhiều yếu tố tác động như giá trị
sử dụng, sự khan hiếm, nhu cầu có khả năng thanh toán,… Khi nghiên cứu
quá trình hình thành giá trị, người định giá cần xem xét và vận dụng những
quy luật và nguyên lý kinh tế liên quan. Các nguyên tắc cơ bản người định giá
viên cần tuân thủ khi định giá BĐS:
 Nguyên tắc sử dụng cao nhất, tốt nhất
BĐS được coi là sử dụng cao nhất, tốt nhất nếu như BĐS đó đang
được sử dụng một cách hợp pháp cũng như cho thu nhập ròng lớn nhất hoặc
có khả năng cho thu nhập ròng trong tương lai là lớn nhất và có thể được tồn
tại kéo dài nhất định, liên tục trong một khoảng thời gian.
Sử dụng cao nhất tốt nhất được xem là một trong số các nguyên tắc
quan trọng nhất của định giá BĐS.
 Nguyên tắc cung – cầu
Nguyên tắc này cho rằng: Giá trị thị trường được xác định bằng sự
tương tác của cung và cầu. Khi lượng cung tăng lên mà lượng cầu không tăng
hoặc giảm thì giá thị trường sẽ giảm, khi lượng cung giảm mà lượng cầu
không cùng tăng và cùng giảm thì giá sẽ tăng hoặc giảm tùy theo tốc độ tăng,
giảm của cung và cầu. Giá tăng khi tốc độ tăng của cầu lớn hơn cung và
ngược lại.
 Nguyên tắc thay đổi
Nguyên tắc này cho rằng, giá trị của một BĐS cụ thể không bao giờ giữ
nguyên vì các lực lượng tự nhiên, kinh tế, Nhà nước và pháp luật; xã hội và
môi trường, luôn làm thay đổi giá trị của BĐS, thay đổi môi trường của BĐS,
17

thay đổi xu thế của thị trường đối với loại BĐS đó như về quy mô đầu tư
BĐS, chất lượng đầu tư BĐS… Sự thay đổi là một quy luật khách quan, nó
diễn ra liên tục và không phụ thuộc vào ý muốn chủ quan của con người, việc
ước tính giá trị thị trường hay định giá trên cơ sở giá thị trường tuy chỉ có giá

trị vào thời điểm định giá nhưng nó bao hàm phản ánh được cả xu thế tương
lai của BĐS. Nguyên tắc “thay đổi” luôn vận dụng kết hợp với nguyên tắc
“dự báo”.
 Nguyên tắc thay thế
Nguyên tắc này cho rằng, giá trị thị trường của một BĐS chủ thể có
khuynh hướng bị áp đặt bởi giá bán một BĐS thay thế khác tương tự về giá trị
và các tiện dụng so với BĐS chủ thể, với giả thiết không có sự chậm trễ trong
việc thỏa thuận giá cả và thanh toán.
Nguyên tắc thay thế đóng vai trò là cơ sở cho các phương pháp định giá
BĐS: định giá BĐS theo chi phí, theo thị trường.
 Nguyên tắc đóng góp
Nguyên tắc này cho rằng, giá trị của một bộ phận cấu thành BĐS tùy
thuộc vào sự đóng góp của nó vào tổng giá trị của BĐS mà nó tham gia hợp
thành.
Với các BĐS tạo ra lợi nhuận thì giá trị của một phần tài sản nào đó của
BĐS có thể được đo bằng lượng về giá trị mà nó đóng góp vào tổng thu nhập
thực, vì thu nhập thực có thể được vốn hóa thành giá trị.
Đây là nguyên tắc cơ bản trong việc xem xét tính khả thi của việc đầu
tư bổ sung vào tài sản khi định giá viên xác định mức sử dụng tốt nhất và có
hiệu quả nhất của BĐS.
 Nguyên tắc cạnh tranh
Lợi nhuận sẽ khuyến khích cạnh tranh. Lợi nhuận siêu ngạch sẽ thu hút
nhiều người tham gia thị trường và sẽ dẫn đến giảm lợi nhuận.
Cạnh tranh giữa các lực lượng tham gia thị trường
18

Cạnh tranh giữa cung và cầu; trong nội bộ cung và nội bộ cầu.
Đối với BĐS, mối quan hệ cạnh tranh cũng được quan sát giữa các
BĐS với nhau và giữa BĐS này với BĐS khác. Do đó, giá trị của BĐS được
hình thành là kết quả của sự cạnh tranh trên thị trường.

 Nguyên tắc dự báo
Giá trị của BĐS có thể được xác định bằng việc dự tính khả năng sinh
lợi trong tương lai.
Giá trị của tài sản cũng chịu ảnh hưởng bởi việc dự kiến thị phần của
những người tham gia thị trường và những thay đổi có thể dự tính trước trong
yếu tố này cũng ảnh hưởng tới giá trị.
Việc ước tính giá trị của tài sản luôn luôn dựa trên các triển vọng tương
lai, lợi ích dự kiến nhận được từ quyền sử dụng BĐS của người mua.
 Nguyên tắc cân bằng
Sự cân bằng được thể hiện ở cân bằng giữa đất và công trình, giữa các
bộ phận cấu thành của công trình. Khi các yếu tố tạo ra BĐS đạt ở mức cân
bằng sẽ đảm bảo cho giá trị của BĐS ổn định lâu dài.
Bất cứ sự mất cân bằng nào xảy ra đều làm BĐS giảm giá trị.
Các yếu tố cấu thành của BĐS cần phải đạt được sự cân bằng để BĐS
đạt được mức hữu dụng cao nhất.
 Nguyên tắc ngoại ứng
Giá trị của BĐS chịu tác động của các yếu tố bên ngoài nó. Ngược lại,
giá trị của BĐS khác cũng chịu tác động ngoại ứng của bản thân BĐS. Có hai
loại ngoại ứng tác động đến giá của BĐS. Đó là ngoại ứng tích cực và ngoại
ứng tiêu cực.
 Nguyên tắc thực tế
Dựa vào khả năng thực tế của BĐS có dự báo thay đổi nhưng không
suy diễn.
19

Dựa vào tập quán, quan niệm thực tế trong mua bán, trao đổi (bớt giá
khi thanh toán, phương tiện thanh toán,…).
Dựa vào kết quả thực tế đã được thị trường thừa nhận.
1.2.2. Quy trình định giá TSĐB nhà ở tại các ngân hàng thương mại
Quy trình định giá là các bước tuần tự trong quá trình định giá, được

bắt đầu từ khi chuyên viên định giá chuẩn bị tiến hành công việc định giá cho
đến khi kết thúc công việc, tức là gửi báo cáo định giá cho các bộ phận liên
quan. Ở mỗi bước trong quy trình thường ghi rõ nội dung công việc thực hiện,
thời gian cho từng nội dung công việc, bộ phận chức năng và cán bộ chịu
trách nhiệm chính thực hiện công việc. Ở mỗi ngân hàng thương mại, tùy theo
điều kiện và đặc thù hoạt động mà có những quy định và trình tự các bước
trong việc xác định giá trị tài sản đảm bảo là nhà ở.
Thông thường quy trình định giá TSĐB là nhà ở bao gồm các bước cơ
bản sau:













Hình 1.1: Quy trình định giá bất động sản thế chấp
(Nguồn: Quy định thẩm định giá bất động sản tại các NHTM)
Xác định vấn đề định giá
Lên kế hoạch định giá
Thu thập và phân tích số liệu
Lựa chọn phương pháp định giá phù hợp
Xác định giá trị định giá, lập báo cáo
thẩm định

Hoàn thành báo cáo định giá và trình
cấp phê duyệt, trả kết quả
20

Bước 1: Xác định vấn đề định giá.
Trong bước này bộ phận định giá nhận hồ sơ tài sản bảo đảm cần xác định
tổng quát về tài sản (TS) cần thẩm định giá, cơ sở thẩm định giá như vị trí
địa lý, hình dáng, quy mô của TS, tính pháp lý của TS,…
Bước 2: Lập kế hoạch định giá.
Trong bước này bộ phần định giá phân công cán bộ đi định giá, cán bộ
định giá cần lập rõ kế hoạch thẩm định giá, liên hệ đến các bên liên quan
để hẹn ngày khảo sát hiện trạng tài sản thẩm định (TSTĐ).
Bước 3: Thu thập và phân tích số liệu.
Trong bước này cán bộ định giá thực hiện thẩm định hiện trạng tài sản,
thu thập tài liệu, thông tin thị trường để làm căn cứ so sánh, phân tích,
đánh giá và điều chỉnh các tài sản so sánh (TSSS) được rao bán và giao
dịch xung quanh tài sản cần thẩm định…
Bước 4: Áp dụng các phương pháp định giá phù hợp để tiến hành định
giá tài sản đảm bảo.
Trong bước này cán bộ định giá cần sử dụng đúng phương pháp để định
giá BĐS là nhà ở, thực hiện phân tích, điều chỉnh thông tin thu thập thị
trường. Trong định giá BĐS là nhà ở không có phương pháp nào là chính
xác riêng lẻ mà chỉ có phương pháp phù hợp nhất. Để lựa chọn được
phương pháp chủ yếu và phù hợp nhất cần phải dựa vào thuộc tính của tài
sản, khả năng sử dụng các dữ liệu thị trường, mục đích và nguyên tắc
định giá. Cán bộ định giá có thể áp dụng một hoặc nhiều phương pháp
định giá, tùy thuộc vào hoàn cảnh khác nhau. Định giá BĐS là nhà ở
thường dùng 2 phương pháp chính là phương pháp so sánh và phương
pháp thu nhập (phương pháp đầu tư).
Bước 5: Xác định giá trị tài sản bảo đảm cần thẩm định giá, lập báo cáo

kết quả thẩm định giá.
21

Trong bước này cán bộ định giá cần xác định được giá trị của TSĐB theo
các phương pháp định giá, cần so sánh với giá trị thị trường ngoài thực tế
để đối chiếu mức độ chính xác của giá trị vừa định giá. Nếu có sự sai lệch
nhiều thì cán bộ định giá có thể tiến hành điều chỉnh và đưa ra kết luận
chính thức về mức giá của tài sản cần xác định.
Bước 6: Hoàn thành báo cáo định giá, trình cấp trên phê duyệt, gửi cho
các bộ phận có liên quan.
Trong bước này cán bộ định giá cần hoàn thành báo cáo thẩm định và
trình người có thẩm quyền ký duyệt vào báo cáo thẩm định giá TSĐB và
chuyển báo cáo kết quả thẩm định về cho các bộ phận liên quan. Nếu
không có bất kỳ sự thay đổi nào về quyết định của cấp trên thì giá trị định
giá trong báo cáo thẩm định sẽ là cơ sở để thực hiện quá trình cấp tín
dụng cho khách hàng.
1.2.3. Các phương pháp định giá TSĐB nhà ở
Định giá BĐS được thực hiện với nhiều loại BĐS khác nhau và cho
nhiều mục đích khác nhau. Có phương pháp định giá này phù hợp với BĐS
này nhưng lại không phù hợp với BĐS khác hoặc phù hợp với mục đích định
giá này mà không phù hợp với mục đích định giá khác. Do vậy có nhiều
phương pháp định giá khác nhau và mỗi phương pháp có đặc điểm và cách
thức tiến hành khác nhau. Chúng có thể sử dụng độc lập với nhau hoặc cũng
có thể kết hợp với nhau để nhằm giúp cho người định giá xác định được mức
giá hợp lý. Theo tác giả Đoàn Văn Trường trong định giá BĐS không có
phương pháp nào được gọi là đúng nhất, chính xác nhất mà chỉ có phương
pháp nào là phù hợp nhất, bởi vậy nhiệm vụ của người định giá là phải lựa
chọn được cho mình một phương pháp định giá phù hợp nhất với từng loại
hình BĐS cũng như theo từng yêu cầu, mục đích của công việc định giá [29].
Đối với định giá BĐS là nhà ở hiện nay thì phương pháp được sử dụng phổ

biến nhất vẫn là phương pháp so sánh và phương pháp thu nhập (phương pháp