Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình qua thực tiễn áp dụng tại cà mau

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM

NGUYỄN MINH GIÁM

PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH QUA THỰC TIỄN
ÁP DỤNG TẠI CÀ MAU

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

TP. HỒ CHÍ MINH, NĂM 2017


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM

NGUYỄN MINH GIÁM

PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH QUA THỰC TIỄN
ÁP DỤNG TẠI CÀ MAU

Chuyên ngành: Luật kinh tế
Mã số: 60380107

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
TS. TRẦN HUỲNH THANH NGHỊ

TP. HỒ CHÍ MINH, NĂM 2017


LỜI CAM ĐOAN
Tôi tên Nguyễn Minh Giám mã số học viên: 7701250450A là học viên lớp
LOP_K25_MBL_CaMau; Khóa K25-2 chuyên ngành Luật kinh tế, Khoa Luật,
Trường Đại học Kinh tế thành phố Hồ Chí Minh, là tác giả của Luận văn thạc sĩ luật
học với đề tài "Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình
qua thực tiễn áp dụng tại Cà Mau" (Sau đây gọi tắt là “Luận văn”).
Tôi xin cam đoan tất cả các nội dung được trình bày trong Luận văn này là kết quả
nghiên cứu độc lập của cá nhân tôi dưới sự hướng dẫn của người hướng dẫn khoa
học. Trong Luận văn có sử dụng, trích dẫn một số ý kiến, quan điểm khoa học của
một số tác giả. Các thông tin này đều được trích dẫn nguồn cụ thể, chính xác và có
thể kiểm chứng. Các số liệu, thông tin được sử dụng trong Luận văn là hoàn toàn
khách quan và trung thực.
Học viên thực hiện

Nguyễn Minh Giám


MỤC LỤC
TRANG PHỤ BÌA
LỜI CAM ĐOAN
MỤC LỤC
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
PHẦN MỞ ĐẦU ........................................................................................................ 1
Chương 1: Cơ sở lý luận và pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất
của hộ gia đình. .......................................................................................................... 9
1.1. Khái niệm và đặc điểm của hộ gia đình ...................................................................... 9
1.1.1. Khái niệm hộ gia đình .......................................................................................... 9

1.1.2. Đặc điểm hộ gia đình ......................................................................................... 11
1.2. Khái quát quá trình phát triển của pháp luật đất đai về chuyển nhượng quyền sử
dụng đất của hộ gia đình tại Việt Nam. ........................................................................... 11
1.3. Quy định của pháp luật về quyền sử dụng đất và chuyển nhượng quyền sử dụng đất
của hộ gia đình. ................................................................................................................ 13
1.3.1. Khái quát chung về các loại đất. ........................................................................ 13
1.3.2.Quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình trong sử dụng đất........................................ 14
1.3.3. Quy định của pháp luật về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của hộ gia đình ................................................ 16
1.3.4. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình. ......................... 16
1.3.5. Trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình. .............. 19
1.4. Những nhân tố ảnh hưởng đến quyền sử dụng đất của hộ gia đình .......................... 21
1.4.1. Nhân tố điều kiện tự nhiên ................................................................................. 21
1.4.2. Nhân tố kinh tế - xã hội .................................................................................... 22
1.4.3. Nhân tố giá cả quyền sử dụng đất và các khiếu nại liên quan: .......................... 24
Tiểu kết chương 1 ............................................................................................................ 25

Chương 2: Thực trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình trên
địa bàn tỉnh Cà Mau ............................................................................................... 26
2.1. Tổng quan về tình hình kinh tế – xã hội của tỉnh Cà Mau ........................................ 26
2.2. Tổng quan về tình hình sử dụng đất tại Cà Mau. ...................................................... 28
2.3. Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Cà Mau. ....................................... 30
2.4. Tình hình tranh chấp. ................................................................................................ 30
2.4.1. Nguy cơ vô hiệu hợp đồng. ................................................................................ 31
2.4.1.1. Vô hiệu hợp đồng do vô ý........................................................................... 31
2.4.1.2. Vô hiệu hợp đồng do cố ý. .......................................................................... 33


2.4.2. Nguy cơ hủy án và những bế tắt trong tố tụng liên quan đến tranh chấp hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình. ........................................... 34

2.4.3. Hậu quả của những tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất của hộ gia đình.
..................................................................................................................................... 35
2.4.3.1. Tranh chấp phát sinh từ những giao dịch ngoài hộ gia đình ....................... 35
2.4.3.2. Tranh chấp phát sinh giữa những người trong hộ gia đình ......................... 36
2.4.3.3. Phân loại các vụ tranh chấp liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng
đất của hộ gia đình ................................................................................................... 36
2.5. Những vướng mắc, bất cập của pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của
hộ gia đình và những hậu quả pháp lý khác liên quan. .................................................... 38
2.5.1 Bất cập trong quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015 về hộ gia đình ............... 38
2.5.2. Bất cập trong quy định của Luật Đất đai năm 2013 về hộ gia đình ................... 40
2.5.3. Bất cập về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có phát sinh tranh chấp
đất đai và giải quyết tranh chấp đất đai liên quan đến hộ gia đình .............................. 43
2.5.4. Bất cập trong quy định của pháp luật liên quan đến thi hành án đối với tài sản là
quyền sử dụng đất của hộ gia đình .............................................................................. 44
Tiểu kết chương 2 ............................................................................................................ 46

Chương 3: Một số giải pháp hoàn thiện pháp luât về chuyển nhượng quyền sử
dụng đất của hộ gia đình qua thực tiễn áp dụng tại tỉnh Cà Mau ..................... 48
3.1. Quan điểm, chủ trương của Đảng về quyền sử dụng đất của hộ gia đình ................ 48
3.2. Những yêu cầu đặt ra cho việc hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử
dụng đất của hộ gia đình .................................................................................................. 50
3.3. Các giải pháp hoàn thiện ........................................................................................... 51
3.3.1. Hoàn thiện pháp luật về đất đai. ........................................................................ 51
3.3.2. Hoàn thiện hệ thống quản lý nhà nước về đất đai. ............................................. 53
3.3.3. Hoàn thiện pháp luật khác có liên quan. ............................................................ 54
Tiểu kết chương 3 ............................................................................................................ 54

KẾT LUẬN .............................................................................................................. 56
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
DANH MỤC VĂN BẢN QUY PHẠM PHÁP LUẬT

Phụ lục : Mẫu số 37 về Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.


DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
GCNQSDĐ
TAND
TANDTC

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Tòa án Nhân dân
Tòa án Nhân dân tối cao

VKSND
TTDS

Viện Kiểm sát Nhân dân
Tố tụng dân sự

UBND

Ủy ban nhân dân


1

PHẦN MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu
Sau hơn 30 năm đổi mới kinh tế và hội nhập, đất nước ta đã đạt được những
thành tựu quan trọng về kinh tế - xã hội. Nền kinh tế tăng trưởng đều hàng năm, đời
sống vật chất văn hóa, tinh thần của nhân dân từng bước được nâng lên rõ rệt, an

ninh chính trị xã hội được giữ vững đã tạo điều kiện tương đối vững chắc cho sự
phát triển kinh tế xã hội của đất nước và nhất là trong giai đoạn hướng đến hội nhập
kinh tế quốc tế như hiện nay.
Góp phần vào thành tựu phát triển kinh tế đã đạt được trong thời gian qua
có sự đóng góp quan trọng của chính sách, pháp luật về đất đai của Đảng và Nhà
nước ta mà dấu mốc quan trọng là Hiến pháp năm 2013 và Luật đất đai năm 2013.
Luật đất đai năm 2013 là một trong những đạo luật quan trọng thể hiện
đường lối đổi mới đúng đắn của Đảng và Nhà nước ta, đóng vai trò tích cực thúc
đẩy quá trình phát triển kinh tế, ổn định chính trị - xã hội và hội nhập kinh tế quốc
tế.
Chính sách, pháp luật về đất đai đã trở thành một trong những động lực chủ
yếu để đưa nước ta vào nhóm những nước hàng đầu thế giới về xuất khẩu nông sản
và thủy sản. Kinh tế nông nghiệp từ sản xuất tự cấp, tự túc chuyển dần sang sản
xuất hàng hóa, bộ mặt kinh tế xã hội ở nông thôn từng bước được cải thiện và phát
triển rõ rệt. Người sử dụng đất ngày càng có xu hướng gắn bó lâu dài hơn với đất
đai, theo đó quyền sử dụng đất trở thành nguồn vốn để người sử dụng đất đầu tư
phát triển sản xuất, kinh doanh. Công tác quản lý nhà nước về đất đai dựa trên nền
tảng hệ thống pháp luật đất đai ngày càng được điều chỉnh hoàn thiện. Từ sự điều
chỉnh hoàn thiện pháp luật trên đã đem lại được những tiến bộ rõ rệt, hệ thống quản
lý nhà nước về đất đai được tăng cường, từng bước phân cấp và phát huy tính tự chủ
của từng địa phương.
Tuy nhiên, bên cạnh những thành tựu đạt được trong suốt thời gian đổi mới
đã qua, tình hình quản lý và sử dụng đất đai hiện nay ở một số địa phương vẫn còn
tồn tại nhiều mặt hạn chế và yếu kém. Hệ thống quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở
một số nơi chưa đáp ứng được nhu cầu của thực tiễn, thiếu tính khả thi; cơ chế quản
lý tài chính về đất đai thiếu hiệu quả; cơ quan quản lý đất đai các cấp nhìn chung
còn bộc lộ nhiều yếu kém. Đặc biệt tình trạng tranh chấp đất đai trong dân hiện nay
còn xãy ra khá phổ biến, kéo theo việc thưa kiện, khiếu nại, tố cáo, tập trung đông
người, khiếu nại vượt cấp có lúc trở thành điểm nóng ở nhiều địa phương. Những

2

yếu kém trong công tác quản lý nhà nước về đất đai và sử dụng đất nói chung cũng
như những yếu kém trong giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai nói
riêng có nhiều nguyên nhân, trong đó phần lớn nguyên nhân vẫn là từ sự hạn chế,
bất cập của chính sách, pháp luật về đất đai và việc thực thi pháp luật liên quan.
Theo Luật Đất đai năm 2013 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà
nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý, nhà nước trao quyền sử dụng đất
cho người dân sử dụng thông qua việc cấp cho người dân giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất. Tuy nhiên, việc ghi tên người sử dụng đất trên giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất thực tế đã phát sinh nhiều vướng mắc mà Luật Đất đai năm 2013 này vẫn
chưa giải quyết được những bất cập tồn tại, từ đó vẫn còn những giao dịch, thế chấp
vay vốn, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phát sinh tranh chấp, phần
lớn các vụ tranh chấp đều phải nhờ đến tòa án can thiệp, đặc biệt đối với những giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất được ghi tên người sử dụng là hộ gia đình khi xãy ra
tranh chấp sẽ để lại nhiều hậu quả nghiêm trọng, nhiều trường hợp anh em ruột thịt
với nhau, kể cả cha con, tình thân với nhau cũng phải kéo nhau ra tòa vì tranh giành
quyền lợi liên quan đến vài công đất.
Ở Cà Mau trong những năm qua tình trạng tranh chấp liên quan đến vấn đề
tài sản là quyền sử dụng đất đứng tên của hộ gia đình xãy ra khá phổ biến. UBND
tỉnh Cà Mau cũng đã có nhiều văn bản cũng như đưa ra nhiều giải pháp để hạn chế
tranh chấp xãy ra trong dân nhưng trên thực tế hiệu quả vẫn chưa cao. Việc tranh
chấp xãy ra có thể là do vô ý hoặc do nhầm lẫn và cũng có trường hợp là cố ý vì
mục đích trục lợi cá nhân, có những vụ tranh chấp gặp khó khăn ngay khi tiến hành
các thủ tục tại cơ quan công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và
rắc rối phát sinh ngay lúc này. Có vụ đã ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất với nhau nhưng khi thực hiện thì lại phát sinh vấn đề về giá trị của quyền
sử dụng đất tăng vọt nên một trong các bên có ý định tìm cách vô hiệu hợp đồng
bằng cách đưa người con trong hộ khẩu vào hợp đồng để vô hiệu hợp đồng, sau khi

hợp đồng vô hiệu thì người bán đem chuyển nhượng lại cho người khác với giá trị
cao hơn hoặc sử dụng cho mục đích khác. Điều này thực tế đã có nhiều người bị
thiệt hại, thậm chí còn có người tan gia bại sản khi thua kiện chỉ vì phần đất mà
mình bỏ tiền ra mua là đất được cấp cho hộ gia đình, cụ thể là trên GCNQSDĐ
được ghi tên của hộ ông Nguyễn Văn A hoặc là hộ bà Nguyễn Thị B.
Từ những tồn tại và bất cập qua lý giải trên đặt ra vấn đề là làm thế nào để
các tổ chức, cá nhân khi tham gia vào các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng


3

đất có liên quan đến quyền sử dụng đất ghi tên của hộ gia đình không vướng phải
những khó khăn, tranh chấp, không bị lừa dối dẫn đến vô hiệu hợp đồng và gây
thiệt hại. Cơ quan quản lý nhà nước về đất đai cần phải có những giải pháp hữu hiệu
và đồng bộ trong quản lý đất đai từ khâu đăng ký quyền sử dụng đất, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, cho đến việc quản lý quy trình thực hiện các giao
dịch, thế chấp, vay vốn, chuyển nhượng tại cơ quan công chứng thông qua việc
công chứng các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất để nhằm đảm bảo tính
minh bạch, rõ ràng, tránh các hành vi lừa dối hoặc lợi dụng kẻ hở của pháp luật để
trục lợi gây thiệt hại cho nhau và hơn nữa là tránh những những tranh chấp đáng
tiếc có thể xãy ra ảnh hưởng đến trật tự công cộng địa phương.
Trong suốt quá trình công tác cũng như quá trình nghiên cứu, học tập, tôi
cũng có nhiều trăn trở khi chứng kiến những vụ tranh chấp liên quan đến việc
chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình mà trong đó giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất được ghi tên của hộ gia đình. Những vụ tranh chấp này thường
gây ra rất nhiều hậu quả từ thiệt hại về kinh tế dẫn đến kiệt huệ, tình thâm, ruột thịt
trong gia đình, đạo đức bị xâm hại, tiềm ẩn nguy cơ vi phạm pháp luật hình sự. Luật
Đất đai năm 2013 có hiệu lực đã giải quyết được một số vướng mắc trong các vấn
đề liên quan đến quyền sử dụng đất của hộ gia đình. Thế nhưng trong quá trình thực
thi vẫn còn nhiều vấn đề bất cập liên quan đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng

đất của hộ gia đình và nhiều vấn đề khác liên quan vẫn còn bỏ ngõ…
Xuất phát từ tình hình trên, Tác giả đã quyết định chọn đề tài "Pháp luật
về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình qua thực tiễn áp dụng tại
Cà Mau" để làm Luận văn tốt nghiệp cho mình, với mong muốn góp phần để nhằm
nâng cao hiệu quả trong việc thực thi pháp luật về đất đai, về quản lý đất đai, hướng
đến nền hành chính rõ ràng, minh bạch, thông thoáng và công bằng trong những
giao dịch liên quan đến đất đai nói chung và quyền sử dụng đất liên quan đến hộ gia
đình ở Cà Mau nói riêng.
2- Mục tiêu nghiên cứu
2.1- Mục tiêu chung
Mục tiêu chung của đề tài là nghiên cứu các vấn đề về các trình tự, thủ tục
chuyển nhượng quyền sử dụng đất liên quan đến hộ gia đình và những vấn đề phát
sinh liên quan đến quyền sử dụng đất khi nhà nước giao quyền sử dụng đất cho
người sử dụng trong trường hợp được ghi tên của hộ gia đình theo quy định hiện
hành của pháp luật Việt Nam với mục đích cố gắng tìm ra những nguyên nhân cũng


4

như chỉ ra được những mâu thuẩn trong việc thực thi pháp luật để từ đó tìm ra
những giải pháp hữu hiệu nhất để kiến nghị hoàn thiện pháp luật, giúp người sử
dụng đất tránh những rũi ro dẫn đến những tranh chấp đáng tiếc có thể xãy ra trong
quá trình thực hiện các giao dịch liên quan đến quyền và nghĩa vụ theo các quy định
của pháp luật cũng như đảm bảo công tác quản lý đất đai ở địa phương.
2.2- Mục tiêu cụ thể
Để thực hiện mục tiêu chung nói trên, việc nghiên cứu các vấn đề liên quan
đến pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất có yếu tố hộ gia đình nhằm vào
các mục tiêu cụ thể sau đây:
Một là, phân tích và làm rõ cơ sở lý luận về quyền sử dụng đất, việc thực
hiện các giao dịch cũng như việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thực hiện

các trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất liên quan đến quyền sử dụng
đất của hộ gia đình.
Hai là, thực hiện việc nghiên cứu một cách có hệ thống những quy định
của pháp luật về quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trình tự, thủ
tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất liên quan đến hộ gia đình theo quy định của
pháp luật về đất đai, pháp luật dân sự, về tố tụng dân sự, pháp luật về công chứng,
khiếu nại, tố cáo và các quy định liên quan khác của pháp luật về các thủ tục hành
chính.
Ba là, trên cơ sở lý luận và những quy định chung về việc chuyển nhượng
quyền sử dụng đất của hộ gia đình cần tìm hiểu xem được thực hiện tại Cà Mau như
thế nào qua thực tiễn. Để từ đó đưa ra những đánh giá khách quan về những yếu tố
tích cực, những điểm còn hạn chế trong thực thi pháp luật liên quan, tham khảo có
chọn lọc kinh nghiệm của nước ngoài về vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất
để từ đó rút ra bài học kinh nghiệm cho Việt Nam nói chung và thực hiện tại Cà
Mau nói riêng. Đồng thời đưa ra những đề xuất, những kiến nghị nhằm tiếp tục
hoàn thiện các quy định của pháp luật về các trình tự, thủ tục trong việc chuyển
nhượng quyền sử dụng đất liên quan đến hộ gia đình.
3- Câu hỏi nghiên cứu
Câu hỏi 1: Những nội dung và thực tiễn của pháp luật về chuyển nhượng
quyền sử dụng đất liên quan đến hộ gia đình được thực hiện như thế nào?
Câu hỏi 2: Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất liên quan đến hộ gia đình
trong thời gian qua trên địa bàn tỉnh Cà Mau được thực hiện như thế nào? Những
mâu thuẩn, tranh chấp, khiếu kiện liên quan xãy ra như thế nào trên thực tế và việc


5

giải quyết tranh chấp đó được cơ quan chức năng giải quyết như thế nào? Cơ quan
tố tụng xử lý theo trình tự ra sao?
Câu hỏi 3: Những giải pháp chủ yếu nào để hoàn thiện hệ thống pháp luật

liên quan đến hộ gia đình sử dụng đất nhằm hạn chế tối đa những tranh chấp đáng
tiếc có thể xãy ra?
4- Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
4.1- Đối tượng nghiên cứu
Do các chủ thể tham gia thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất
theo quy định của pháp luật gồm nhiều loại và rất đa dạng về hình thức nên trong
phạm vi của luận văn này tôi chỉ nghiên cứu các vấn đề liên quan đến những giao
dịch, các hợp đồng thế chấp, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đứng tên
của hộ gia đình và nghiên cứu các bước thực hiện các trình tự, thủ tục chuyển
nhượng quyền sử dụng đất khi có liên quan đến quyền sử dụng đất của hộ gia đình
và được ghi tên hộ gia đình trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
4.2- Phạm vi nghiên cứu
Phạm vi nghiên cứu của luận văn là các quy định cụ thể của Luật Đất đai
năm 2013 và Bộ Luật Dân sự năm 2015, Luật Công chứng năm 2014 và các văn
bản pháp luật hiện hành về các trình tự, thủ tục áp dụng trong việc thực hiện các
giao dịch liên quan đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tặng cho, thừa kế
quyền sử dụng đất của hộ gia đình. Nghiên cứu tình hình thực tiễn tại tỉnh Cà Mau
liên quan đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình.
Trong suốt quá trình nghiên cứu, nội dung của luận văn tập trung đánh giá
các quy định của pháp luật về các trình tự chuyển nhượng quyền sử dụng đất và
những thủ tục về chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có liên quan đến hộ gia
đình theo pháp luật Việt Nam thông qua thực tiễn và áp dụng tại tỉnh Cà Mau.
5- Tổng quan tình hình nghiên cứu trong nước và ngoài nước liên quan
đến đề tài
5.1- Tình hình nghiên cứu trong nước
Cho đến nay, vấn đề về trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất,
đặc biệt là vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất liên quan đến hộ gia đình,
những mâu thuẩn và những bất cập liên quan được xem là một đề tài được nhiều đối
tượng quan tâm cả về nội dung liên quan đến kinh tế lẫn nội dung liên quan đến các
thủ tục hành chính. Vấn đề này được nhiều tác giả nghiên cứu trên nhiều phương

diện khác nhau. Có thể đề cập đến một số đề tài, bài báo tiêu biểu sau đây: Luận văn


6

“Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy
định của Pháp luật Việt Nam” của tác giả Nguyễn Thị Hạnh, thành phố Hồ Chí
Minh, năm 2014; đề tài nghiên cứu khoa học: “Pháp luật về chuyển nhượng quyền
sử dụng đất” của Lưu Quốc Thái, thành phố Hồ Chí Minh, năm 2014; đề tài nghiên
cứu khoa học: “Một số ý kiến hoàn thiện pháp luật đất đai trong lĩnh vực chuyển
quyền sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” của Bùi Thanh
Tường, thành phố Hồ Chí Minh, năm 1997; Luận văn “Giải quyết tranh chấp hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ thực tiễn tòa án nhân dân tỉnh Đồng
Tháp” của tác giả Tống Hào Anh, năm 2011. Ngoài ra còn có đề tài nghiên cứu
khoa học cấp Nhà nước của PGS.TS Phạm Hữu Nghị, năm 2000, Viện nghiên cứu
địa chính - Tổng cục Địa chính về: "Những quy định về chuyển quyền sử dụng đất";
đề tài khoa học cấp Bộ do Viện nghiên cứu địa chính thực hiện; các bài báo viết về
các vấn đề cụ thể như: Bài viết “Hộ gia đình - những vấn đề đặt ra khi sửa đổi chế
định chủ thể trong Bộ Luật Dân sự năm 20005” của thạc sĩ Lê Thị Hoàng Thanh,
Phó trưởng ban, Ban Nghiên cứu pháp luật dân sự - kinh tế, Viện Khoa học pháp lý,
Bộ Tư pháp và Phạm Văn Bằng, Viện Khoa học pháp lý, Bộ Tư pháp đăng trên
trang Thông tin pháp luật dân sự, tháng 12/2012; Bài viết: “Không nên quy định hộ
gia đình là một chủ thể trong quan hệ dân sự” của Luật sư Lê Văn Đài, Đoàn Luật
sư thành phố Hà Nội, đăng trên trang báo điện tử Chính phủ nước Công hòa xã hội
chủ nghĩa Việt Nam, tháng 01/2015; Tiến sĩ Trần Quang Huy, năm 2009 đề tài:
"Pháp luật đất đai Việt nam hiện hành nhìn từ góc độ bảo đảm quyền của người sử
dụng đất" Tạp chí Luật học - Trường Đại học Luật Hà Nội, số 8/2009; Đặng Văn
Ngạn, năm 2009, "Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ thực tiễn tại
Hà Nam"; Luận văn thạc sĩ Luật học, Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội, Lưu
Quốc Thái năm 2006, "Về giao dịch quyền sử dụng đất theo pháp luật hiện hành",

Tạp chí Nhà nước và pháp luật, số 7.
Qua những đề tài nghiên cứu của các tác giả nêu trên, sẽ là cơ sở cho việc
đánh giá thực trạng, đề ra những giải pháp, thậm chí làm cơ sở cho việc kiến nghị
sửa đổi, bổ sung và hoàn thiện các quy định của pháp luật về chuyển nhượng quyền
sử dụng đất nói chung. Trên cơ sở đó, trong luận văn này tôi đã có sự tổng hợp và
kế thừa để nghiên cứu một cách có hệ thống, từ đó phân tích và đưa ra những nhận
định, đánh giá của mình về các quy định của pháp luật hiện hành về hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất liên quan đến hộ gia đình ở tỉnh Cà Mau.
5.2- Một số nghiên cứu ngoài nước về quyền sử dụng đất tại Việt Nam


7

Các nhà khoa học nước ngoài cũng có một số nghiên cứu về các giao dịch
đất đai của Việt Nam, tính đến thời điểm hiện nay có: Tham luận số 03 "Tác động
quy trình giao dịch đất đai đối với người nghèo áp dụng phương pháp DE SOTO"
(2005), nghiên cứu về các quy trình giao dịch đất đai hiện hành, ảnh hưởng đến việc
tiếp cận các nguồn vốn tín dụng và phát triển kinh tế, đặc biệt của người nghèo của
Ngân hàng phát triển châu Á (ADB); Nghiên cứu của tổ chức tư vấn:
"Strengthening environmental Management and Land Administration Viet Nam Sweden comporation Program (SEMLA)", đánh giá đối với hệ thống luật đất đai
của Việt Nam như: "Các báo cáo đánh giá hệ thống luật đất đai" (2006), đây là công
trình nghiên cứu, rà soát hệ thống pháp luật đất đai hiện nay của Việt Nam, so sánh
hệ thống luật hiện hành với hệ thống pháp luật đất đai của thế giới và đưa ra một số
khuyến nghị hoàn thiện hệ thống luật đất đai của Việt Nam.
5.3- Đánh giá chung
Trên cơ sở đánh giá về thực trạng các quy định của pháp luật về chuyển
nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình và dựa trên thực tiễn của các quan hệ,
giao dịch, chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình diễn ra trên thực tế
trong thời gian qua, cũng như qua thực tiễn áp dụng pháp luật về lĩnh vực này tại
tỉnh Cà Mau, tôi thấy rằng cần nghiên cứu một cách có hệ thống và phân tích các

quy định của pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có liên
quan đến quyền sử dụng đất của hộ gia đình để nhằm đề ra những giải pháp để hoàn
thiện pháp luật, hoàn thiện các quy trình liên quan đến quản lý nhà nước về đất đai,
nhằm đáp ứng ngày càng tốt hơn yêu cầu thực tế, ổn định trong sử dụng đất đai,
từng bước phục vụ tốt hơn cho sự phát triển kinh tế - xã hội ở tỉnh Cà Mau mà đặc
biệt là trong tình hình hội nhập kinh tế quốc tế hiện nay.
6- Phương pháp nghiên cứu
Với mục đích triển khai những nội dung cơ bản của đề tài, tôi đã sử dụng
phương pháp duy vật biện chứng của chủ nghĩa Mác - Lênin và tư tưởng Hồ Chí
Minh. Dựa trên những quan điểm, đường lối của Đảng Cộng sản Việt Nam về sở
hữu đất đai, dựa trên những quan hệ xã hội, các quan hệ pháp luật, các trình tự, thủ
tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tiến trình cải cách thủ tục hành chính
trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa và trong quá trình hội
nhập kinh tế quốc tế.
Trong quá trình nghiên cứu, các phương pháp điều tra, khảo sát, tổng hợp,
phân tích, so sánh, đối chiếu được sử dụng để làm sáng tỏ các vấn đề liên quan đến


8

đề tài. Ngoài ra, với chuyên môn là một phóng viên biên tập phụ trách mãng pháp
luật, phụ trách công tác tiếp công dân, tôi còn sử dụng phương pháp phỏng vấn và
trao đổi trực tiếp với người dân có yêu cầu, phỏng vấn cán bộ thực hiện công tác
tiếp công dân trong bộ máy hành chính nhà nước và với người dân trực tiếp thực
hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại tỉnh Cà Mau.
7- Kết cấu của Luận văn
Kết cấu của luận văn gồm có: Phần Mở đầu, Kết luận, Danh mục tài liệu
tham khảo và phụ lục; phần nội dung của luận văn bao gồm ba chương với kết cấu
cụ thể như sau:
Chương 1: Cơ sở lý luận và pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất

của hộ gia đình.
Chương 2: Thực trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình
trên địa bàn tỉnh Cà Mau.
Chương 3: Một số giải pháp hoàn thiện pháp luât về chuyển nhượng quyền
sử dụng đất của hộ gia đình trên địa bàn tỉnh Cà Mau.


9

Chương 1: Cơ sở lý luận và pháp luật về chuyển nhượng quyền
sử dụng đất của hộ gia đình.
1.1. Khái niệm và đặc điểm của hộ gia đình
1.1.1. Khái niệm hộ gia đình
Theo quy định tại khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai 2013 thì hộ gia đình sử
dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy
định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng
đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử
dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất”(1). Hiểu theo quy định trên tại Luật Đất
đai 2013 thì hộ gia đình là những thành viên có tên trong hộ khẩu gia đình. Tuy
nhiên trên thực tế cũng có trường hợp một số thành viên có tên chung trong hộ khẩu
gia đình nhưng họ lại không có họ hàng huyết thống huyết thống với nhau.
Trước đó, Bộ luật dân sự năm 1995 và Bộ luật dân sự năm 2005 quy định về
hộ gia đình như sau: Hộ gia đình là chủ thể của quan hệ dân sự khi các thành viên
của một gia đình có tài sản chung để hoạt động kinh tế chung trong quan hệ sử dụng
đất, trong hoạt động sản xuất nông, lâm, ngư nghiệp và trong một số lĩnh vực sản
xuất, kinh doanh khác do pháp luật quy định. Những hộ gia đình mà đất ở được giao
cho hộ cũng là chủ thể trong quan hệ dân sự liên quan đến đất ở đó trên cơ sở quan
hệ hôn nhân, huyết thống và nuôi dưỡng có tài sản chung. Tài sản chung của hộ gia
đình gồm có tài sản do các thành viên cùng nhau tạo lập nên hoặc được tặng cho
chung và tài sản riêng của các thành viên nhưng được thoả thuận gộp vào khối tài

sản chung. Các thành viên của hộ gia đình chiếm hữu và sử dụng tài sản chung của
hộ theo phương thức thoả thuận. Việc định đoạt tài sản là tư liệu sản xuất, tài sản
chung có giá trị lớn của hộ gia đình phải được các thành viên từ đủ mười lăm tuổi
trở lên đồng ý. Đối với các loại tài sản chung khác phải được đa số thành viên từ đủ
mười lăm tuổi trở lên đồng ý. Chủ hộ là đại diện của hộ gia đình trong các giao dịch
dân sự vì lợi ích chung của hộ. Cha, mẹ hoặc một thành viên khác đã thành niên có
thể là chủ hộ. Chủ hộ có thể uỷ quyền cho thành viên khác đã thành niên làm đại
diện trong quan hệ dân sự. Giao dịch dân sự do người đại diện của hộ gia đình xác
lập, thực hiện vì lợi ích chung của hộ làm phát sinh quyền, nghĩa vụ của cả hộ gia
đình. Hộ gia đình phải chịu trách nhiệm dân sự về việc thực hiện quyền, nghĩa vụ
dân sự do người đại diện của hộ gia đình xác lập, thực hiện nhân danh hộ gia đình
Khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, năm 2013

1


10

và chịu trách nhiệm dân sự bằng tài sản chung của hộ, nếu tài sản chung không đủ
thì các thành viên phải chịu trách nhiệm liên đới bằng tài sản riêng của mình.
Từ những quy định nêu trên cho thấy hộ gia đình bao gồm nhiều thành viên
và các thành viên có quan hệ huyết thống, có quan hệ hôn nhân hoặc nuôi dưỡng
với nhau cũng như có chung hoạt động sản xuất, kinh doanh. Hộ gia đình không
phải là chủ thể của tất cả các hợp đồng, giao dịch. Các thành viên trong hộ gia đình
có tài sản chung và tài sản đó được tạo lập theo nhiều cách khác nhau. Các thành
viên trên mười lăm tuổi của hộ gia đình đều có quyền và nghĩa vụ đối với khối tài
sản chung.
Qua các điều luật trên cho thấy chưa có khái niệm chính xác nào về hộ gia
đình hoặc đơn giản hơn quy định cách thức để xác định hoặc để xác minh số lượng
thành viên trong hộ gia đình cũng như việc quy định cụ thể về quyền lợi và nghĩa vụ

của các thành viên trong hộ gia đình khi tham gia các giao dịch liên quan.
Đến Bộ luật dân sự năm 2015 cũng chỉ quy định chung chung về hộ gia đình
và cũng chưa có khái niệm cụ thể về hộ gia đình. Điều 101 Bộ luật dân sự năm 2015
quy định về chủ thể trong quan hệ dân sự có sự tham gia của hộ gia đình, tổ hợp tác,
tổ chức khác không có tư cách pháp nhân, cụ thể như sau: “Trường hợp hộ gia đình,
tổ hợp tác, tổ chức khác không có tư cách pháp nhân tham gia quan hệ dân sự thì
các thành viên của hộ gia đình, tổ hợp tác, tổ chức khác không có tư cách pháp
nhân là chủ thể tham gia xác lập, thực hiện giao dịch dân sự hoặc ủy quyền cho
người đại diện tham gia xác lập, thực hiện giao dịch dân sự. Việc ủy quyền phải
được lập thành văn bản, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Khi có sự thay đổi
người đại diện thì phải thông báo cho bên tham gia quan hệ dân sự biết. Trường
hợp thành viên của hộ gia đình, tổ hợp tác, tổ chức khác không có tư cách pháp
nhân tham gia quan hệ dân sự không được các thành viên khác ủy quyền làm người
đại diện thì thành viên đó là chủ thể của quan hệ dân sự do mình xác lập, thực
hiện”(2).
Tại Khoản 2 Điều 101 Bộ luật dân sự năm 2015 chỉ quy định việc xác định
chủ thể của quan hệ dân sự có sự tham gia của hộ gia đình sử dụng đất được thực
hiện theo quy định của Luật đất đai.

Điều 101 Bộ Luật Dân sự nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, năm 2015

2


11

1.1.2. Đặc điểm hộ gia đình
Căn cứ vào nội dung và những khái niệm nêu trên về hộ gia đình, cho thấy
hộ gia đình có những đặc điểm cơ bản như sau:
Hộ gia đình phải có từ hai thành viên trở lên.

Thành viên của hộ gia đình phải là những người có quan hệ hôn nhân, huyết
thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình.
Các thành viên hộ gia đình đang chung sống với nhau và có quyền sử dụng
đất chung tại thời điểm được nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử
dụng đất hoặc thời điểm nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Khái niệm hộ gia đình thường xuất hiện ở các lĩnh vực liên quan đến nông
nghiệp và nông thôn.
Hộ gia đình phải có tài sản chung và thông thường tài sản chung này là tài
sản có giá trị lớn và là tư liệu sản xuất chung của hộ gia đình.

1.2. Khái quát quá trình phát triển của pháp luật đất đai về chuyển
nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình tại Việt Nam.
Từ khi Luật Đất đai đầu tiên ra đời vào năm 1987, “hộ nông dân” là một
trong những đối tượng được Nhà nước giao đất. Đến Luật Đất đai năm 1993, tại
Điều 20 quy định này rõ hơn: “Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá
nhân sử dụng ổn định lâu dài”. Mười năm sau, Luật Đất đai năm 2003, tại Khoản 2
Điều 9 quy định cụ thể hơn: “Hộ gia đình, cá nhân trong nước được gọi chung là hộ
gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử
dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất”.
Mặt khác, hộ gia đình cũng được quy định trong Bộ Luật dân sự. Theo
Điều 116 Bộ luật Dân sự năm 1995 quy định: “Những hộ gia đình mà các thành
viên có tài sản chung để hoạt động kinh tế chung trong quan hệ sử dụng đất, trong
hoạt động sản xuất nông, lâm, ngư nghiệp và trong một số lĩnh vực sản xuất, kinh
doanh khác do pháp luật quy định, là chủ thể trong các quan hệ dân sự đó”. Đến Bộ
luật Dân sự năm 2005 quy định: “Hộ gia đình mà các thành viên có tài sản chung,
cùng đóng góp công sức để hoạt động kinh tế chung trong sản xuất nông, lâm, ngư
nghiệp hoặc một số lĩnh vực sản xuất, kinh doanh khác do pháp luật quy định là chủ
thể khi tham gia quan hệ dân sự thuộc các lĩnh vực này”.
Đến Luật Dân sự năm 2015, tại Điều 101 quy định về chủ thể trong quan hệ
dân sự có sự tham gia của hộ gia đình, tổ hợp tác, tổ chức khác không có tư cách

12

pháp nhân như sau: “Trường hợp hộ gia đình, tổ hợp tác, tổ chức khác không có tư
cách pháp nhân tham gia quan hệ dân sự thì các thành viên của hộ gia đình, tổ hợp
tác, tổ chức khác không có tư cách pháp nhân là chủ thể tham gia xác lập, thực hiện
giao dịch dân sự hoặc ủy quyền cho người đại diện tham gia xác lập, thực hiện giao
dịch dân sự. Việc ủy quyền phải được lập thành văn bản, trừ trường hợp các bên có
thỏa thuận khác. Khi có sự thay đổi người đại diện thì phải thông báo cho bên tham
gia quan hệ dân sự biết. Trường hợp thành viên của hộ gia đình, tổ hợp tác, tổ chức
khác không có tư cách pháp nhân tham gia quan hệ dân sự không được các thành
viên khác ủy quyền làm người đại diện thì thành viên đó là chủ thể của quan hệ dân
sự do mình xác lập, thực hiện”. Tại Khoản 2 điều này quy định “việc xác định chủ
thể của quan hệ dân sự có sự tham gia của hộ gia đình sử dụng đất được thực hiện
theo quy định của Luật đất đai”(3).
Tuy nhiên, pháp luật về đất đai cũng như pháp luật về dân sự trước đây
không xác định thành viên hộ gia đình dựa vào sổ hộ khẩu hay quan hệ huyết thống
nên gặp rất nhiều khó khăn, vướng mắc trong các quan hệ, giao dịch. Do vậy, đa số
các cơ quan, tổ chức đều hướng dẫn cho các đương sự khi không xác định được
thành viên hộ gia đình thì làm đơn đề nghị Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
căn cứ vào hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để xác định thành viên hộ
gia đình vào thời điểm cấp đất cho hộ gia đình.
Mặt khác theo quy định của Luật cư trú 2006 (sửa đổi, bổ sung năm 2013),
Nghị định 107/2007/NĐ-CP về hướng dẫn Luật cư trú, Nghị định số 108/2005/NĐCP, Nghị định 51/CP năm 1997 của Chính phủ về Đăng ký và quản lý hộ khẩu thì:
Sổ hộ khẩu được cấp cho hộ gia đình hoặc cá nhân đã đăng ký thường trú và có giá
trị xác định nơi thường trú của công dân. Sổ hộ khẩu được cấp cho từng hộ gia đình.
Mỗi hộ gia đình cử một người có năng lực hành vi dân sự đầy đủ làm chủ hộ để
thực hiện và hướng dẫn các thành viên trong hộ thực hiện quy định về đăng ký,
quản lý cư trú. Trường hợp không có người từ đủ mười tám tuổi trở lên hoặc có

người từ đủ 18 tuổi trở lên nhưng bị mất hoặc hạn chế năng lực hành vi dân sự thì
được cử một người trong hộ làm chủ hộ. Những người ở chung một chỗ ở hợp pháp
và có quan hệ gia đình là ông, bà, cha, mẹ, vợ, chồng, con và anh, chị, em ruột, cháu
ruột thì có thể được cấp chung một sổ hộ khẩu. Nhiều hộ gia đình ở chung một chỗ
ở hợp pháp thì mỗi hộ gia đình được cấp một sổ hộ khẩu.
(3)Khoản 1, Khoản 2, Điều 101 Bộ Luật Dân sự nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, năm
2015


13

Do đó, cũng không thể khẳng định những người có tên trên sổ hộ khẩu tại
thời điểm cấp đất đều là một hộ gia đình theo Bộ luật Dân sự được, nên cũng không
thể đồng nhất việc đứng tên trong hộ khẩu chính là những chủ sử dụng hợp pháp
quyền sử dụng đất được.

1.3. Quy định của pháp luật về quyền sử dụng đất và chuyển nhượng
quyền sử dụng đất của hộ gia đình.
1.3.1. Khái quát chung về các loại đất.
Theo điều 10 Luật đất đai 2013, Căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đai được
phân loại gồm có 3 nhóm như sau:
Nhóm 1: Đất nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây: Đất trồng cây
hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác; đất trồng cây lâu năm;
đất rừng sản xuất; đất rừng phòng hộ; đất rừng đặc dụng; đất nuôi trồng thủy sản;
đất làm muối; đất nông nghiệp khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các
loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực
tiếp trên đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật
khác được pháp luật cho phép; đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho
mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; đất ươm tạo cây giống, con giống và đất
trồng hoa, cây cảnh.

Nhóm 2: Đất phi nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây: Đất ở gồm đất
ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị; đất xây dựng trụ sở cơ quan; đất sử dụng vào mục
đích quốc phòng, an ninh; đất xây dựng công trình sự nghiệp gồm đất xây dựng trụ
sở của tổ chức sự nghiệp; đất xây dựng cơ sở văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục và đào
tạo, thể dục thể thao, khoa học và công nghệ, ngoại giao và công trình sự nghiệp
khác; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất khu công nghiệp, cụm công
nghiệp, khu chế xuất; đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp;
đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm;
đất sử dụng vào mục đích công cộng gồm đất giao thông (gồm cảng hàng không,
sân bay, cảng đường thủy nội địa, cảng hàng hải, hệ thống đường sắt, hệ thống
đường bộ và công trình giao thông khác); thủy lợi; đất có di tích lịch sử – văn hóa,
danh lam thắng cảnh; đất sinh hoạt cộng đồng, khu vui chơi, giải trí công cộng; đất
công trình năng lượng; đất công trình bưu chính, viễn thông; đất chợ; đất bãi thải,
xử lý chất thải và đất công trình công cộng khác; đất cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng; đất
làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng; đất sông, ngòi, kênh, rạch,


14

suối và mặt nước chuyên dùng; đất phi nông nghiệp khác gồm đất làm nhà nghỉ,
lán, trại cho người lao động trong cơ sở sản xuất; đất xây dựng kho và nhà để chứa
nông sản, thuốc bảo vệ thực vật, phân bón, máy móc, công cụ phục vụ cho sản xuất
nông nghiệp và đất xây dựng công trình khác của người sử dụng đất không nhằm
mục đích kinh doanh mà công trình đó không gắn liền với đất ở.
Nhóm 3: Là nhóm đất chưa sử dụng gồm các loại đất chưa xác định mục
đích sử dụng.
1.3.2.Quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình trong sử dụng đất.
Theo Điều 179 Luật Đất đai 2013 quy định quyền và nghĩa vụ của hộ gia
đình, cá nhân sử dụng đất như sau:
Thứ nhất: Đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà

nước giao trong hạn mức; đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê
đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, được Nhà nước công nhận quyền
sử dụng đất; đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa
kế thì có các quyền và nghĩa vụ sau đây: Quyền và nghĩa vụ chung quy định tại
Điều 166 và Điều 170 của Luật này; chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp
trong cùng một xã, phường, thị trấn với hộ gia đình, cá nhân khác; chuyển nhượng
quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật; cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân
khác, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư tại Việt Nam thuê quyền sử
dụng đất; cá nhân sử dụng đất có quyền để thừa kế quyền sử dụng đất của mình theo
di chúc hoặc theo pháp luật.
Hộ gia đình được Nhà nước giao đất, nếu trong hộ có thành viên chết thì
quyền sử dụng đất của thành viên đó được để thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp
luật.
Trường hợp người được thừa kế là người Việt Nam định cư ở nước ngoài
thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 186 của luật này thì được nhận thừa kế
quyền sử dụng đất; nếu không thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 186 của
luật này thì được hưởng giá trị của phần thừa kế đó; tặng cho quyền sử dụng đất
theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 174 của luật này; tặng cho quyền sử dụng đất
đối với hộ gia đình, cá nhân hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối
tượng quy định tại khoản 1 Điều 186 của luật này; thế chấp quyền sử dụng đất tại tổ
chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá
nhân theo quy định của pháp luật; góp vốn bằng quyền sử dụng đất với tổ chức, hộ
gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài để hợp tác sản xuất, kinh


15

doanh. Trường hợp đất thuộc diện thu hồi để thực hiện dự án thì có quyền tự đầu tư
trên đất hoặc cho chủ đầu tư dự án thuê quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử
dụng đất với chủ đầu tư dự án để thực hiện dự án theo quy định của Chính phủ.

Thứ hai: Đối với hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất thu tiền
thuê đất hàng năm thì có các quyền và nghĩa vụ sau :
Quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật này;
Bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; người mua tài sản được
Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định; Để thừa kế, tặng
cho tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; người nhận thừa kế, người
được tặng cho tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được
xác định; Cho thuê tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê theo quy
định của pháp luật về dân sự; Thế chấp bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền
với đất thuê tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh
tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật; Góp vốn bằng tài sản thuộc sở
hữu của mình gắn liền với đất thuê trong thời hạn thuê đất với tổ chức, hộ gia đình,
cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài để hợp tác sản xuất, kinh doanh;
người nhận góp vốn bằng tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích
đã được xác định.
Thứ ba: Đối với hộ gia đình, cá nhân thuê lại đất trong khu công nghiệp,
cụm công nghiệp, khu chế xuất thì có các quyền và nghĩa vụ sau đây: Trường hợp
thuê đất, thuê lại đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì có quyền và
nghĩa vụ quy định tại khoản 1 Điều này; Trường hợp thuê đất, thuê lại đất trả tiền
thuê đất hàng năm thì có quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 2 Điều này.
Đối với các trường hợp khác: Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao
đất, cho thuê đất mà được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì có quyền và
nghĩa vụ như trường hợp không được miễn, không được giảm tiền sử dụng đất, tiền
thuê đất; Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuê của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân
không thuộc trường hợp quy định tại khoản 3 Điều này thì có quyền và nghĩa vụ
theo quy định của pháp luật về dân sự.
Như vậy, người sử dụng đất là cá nhân, hộ gia đình có các quyền và nghĩa
vụ được quy định tại Điều 166, Điều 170 và Điều 179 Luật Đất đai 2013.

16

1.3.3. Quy định của pháp luật về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của hộ gia đình
Theo quy định của pháp luật về đất đai hiện hành, cụ thể tại điểm c, khoản
1 Điều 5 của Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2015 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất có quy định: “Hộ gia đình sử dụng đất thì ghi "Hộ
ông…" hoặc "Hộ bà…", sau đó ghi họ tên, năm sinh, tên và số của giấy tờ nhân
thân của chủ hộ gia đình như quy định tại điểm a khoản này; địa chỉ thường trú của
hộ gia đình. Trường hợp chủ hộ gia đình không có quyền sử dụng đất chung của hộ
gia đình thì ghi người đại diện là thành viên khác của hộ gia đình có chung quyền
sử dụng đất của hộ gia đình.
Trường hợp chủ hộ gia đình hay người đại diện khác của hộ gia đình có vợ
hoặc chồng cùng có quyền sử dụng đất chung của hộ gia đình thì ghi cả họ tên, năm
sinh của người vợ hoặc chồng đó.
Như vậy, với các quy định nêu trên thì trong hệ thống pháp luật về đất đai
trước kia và hiện hành đều không có quy định phải ghi rõ tên của mọi thành viên hộ
gia đình trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho hộ gia đình. Vì vậy, khi
thực hiện các giao dịch hoặc thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất liên
quan đến quyền sử dụng đất của hộ gia đình, công chứng viên hoặc cán bộ chứng
thực không thể căn cứ vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để xác định thành
viên của hộ gia đình.
1.3.4. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình.
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất liên quan tới nhiều lĩnh vực như giao
dịch dân sự, hoạt động kinh doanh thương mại, quản lý đất đai nên được điều chỉnh
bởi nhiều văn bản pháp luật khác nhau. Bên cạnh Bộ luật Dân sự, việc chuyển
nhượng quyền sử dụng đất còn được điều chỉnh bằng các luật chuyên ngành như
Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản...
Do đất đai và quyền sử dụng đất có những đặc tính hết sức riêng biệt nên

có rất nhiều yếu tố ảnh hưởng đến quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Đất
đai luôn cố định, không biến đổi và phải chịu ảnh hưởng sâu sắc về tập quán sinh
hoạt, điều kiện kinh tế - xã hội của từng vùng miền. Về điều kiện chuyển nhượng
quyền sử dụng đất, tại Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Người sử dụng
đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại,
thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi


17

có các điều kiện sau đây: Có giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3
Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
đất không có tranh chấp; quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành
án; trong thời hạn sử dụng đất”. Ngoài ra, người sử dụng đất khi thực hiện các
quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền
sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất
còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các Điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194
của Luật Đất đai năm 2013. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê
lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất
phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào
sổ địa chính.
Theo quy định trên thì người sử dụng đất chỉ được thực hiện quyền chuyển
nhượng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây: Có giấy chứng nhận: Theo
Luật Đất đai năm 2013, người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở
hữu công trình xây dựng, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất đều được cấp
một loại giấy chứng nhận là “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” nhưng với nội dung thông tin khác nhau tùy
thuộc vào phạm vi quyền của họ. Tuy nhiên, các loại giấy chứng nhận đã được cấp
theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng
trước ngày 10/12/2009 vẫn có giá trị pháp lý và không phải đổi sang “Giấy chứng

nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”. Các
loại giấy chứng nhận này là chứng thư pháp lý để nhà nước xác nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.
Ngoài ra, người thừa kế nhận thừa kế quyền sử dụng đất vẫn được phép chuyển
nhượng quyền sử dụng đối với đất được thừa kế dù chưa có giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, nhưng đã có đủ
điều kiện để cấp giấy chứng nhận đó. Đối với trường hợp tất cả người nhận thừa kế
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đều là người
nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được
mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam, thì người nhận thừa kế
không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất nhưng được chuyển nhượng quyền sử dụng đất thừa kế. Người
nhận thừa kế quyền sử dụng đất được đứng tên là bên chuyển nhượng trong hợp


18

đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; đất không có tranh chấp: Khi một tài sản
đang có tranh chấp đồng nghĩa với việc một người khác có thể đang có quyền, lợi
ích liên quan đến tài sản đó, nên việc định đoạt tài sản trong các trường hợp này có
thể bị ảnh hưởng đến quyền, lợi ích chính đáng của người liên quan và có thể kéo
theo trình trạng kiện tụng tranh chấp. Vì thế, một mặt để bảo đảm quyền, lợi ích
chính đáng cho các chủ thể khác có liên quan, mặt khác, nhằm tránh tình trạng tranh
chấp về sau này, pháp luật thường không cho phép các chủ thể định đoạt việc mua
bán, chuyển nhượng các tài sản đang có tranh chấp; quyền sử dụng đất không bị kê
biên để bảo đảm thi hành án: Mục đích của việc kê biên tài sản là nhằm bảo đảm
hiệu lực thi hành bản án, quyết định trên thực tế. Theo quy định của pháp luật về thi
hành án dân sự thì chỉ được kê biên tài sản thuộc sở hữu của người phải thi hành án
nên quyền sử dụng đất đã bị kê biên là một loại tài sản thuộc sở hữu của người sử

dụng đất nhưng vì mục đích trên, pháp luật đất đai không thừa nhận các hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất nếu đối tượng chuyển nhượng đã bị kê biên.
Theo quy định của pháp luật về thi hành án dân sự thì quyền sử dụng đất có thể bị
kê biên trước khi các bên xác lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và
cũng có thể bị kê biên kể cả khi quyền sử dụng đất đó đã được chuyển giao cho
người khác theo hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; trong thời hạn sử
dụng đất: Tùy thuộc vào mục đích sử dụng đất, căn cứ xác lập quyền sử dụng đất
mà thời hạn sử dụng đất sẽ có sự khác nhau. Mặt khác, về cơ bản, quyền sử dụng
đất chỉ được chuyển nhượng nếu được xác lập thông qua việc được nhà nước giao
đất, cho thuê đất và trả tiền một lần cho cả thời gian thuê. Vì vậy, thời hạn sử dụng
đất có thể xác định được thông qua căn cứ xác lập quyền sử dụng đất và cho thông
qua quy định về thời hạn sử dụng đất của pháp luật về đất đai.
Đối với tài sản là đất đai cấp cho hộ gia đình. Theo quy định tại Khoản 2,
Điều 212 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về sở hữu chung của các thành viên
gia đình, việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của các thành viên gia
đình được thực hiện theo phương thức thỏa thuận. Trường hợp định đoạt tài sản là
bất động sản, động sản có đăng ký, tài sản là nguồn thu nhập chủ yếu của gia đình
phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên gia đình là người thành niên có năng
lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ trường hợp luật có quy định khác.
Như vậy, việc xác định các thành viên gia đình bao gồm những ai? hay nói
cách khác những người có quyền sử dụng đất cấp cho hộ gia đình được căn cứ vào
cơ sở pháp lý nào? Trên thực tế khi thực hiện các giao dịch dân sự đều được dựa


19

theo sổ hộ khẩu gia đình. Theo đó, những người có tên trong sổ hộ khẩu tại thời
điểm thửa đất được cấp giấy chứng nhận đều có quyền sử dụng đối với thửa đất đó.
Việc định đoạt tài sản chung của hộ gia đình phải được các thành viên từ đủ 15 tuổi
trở lên đồng ý.

1.3.5. Trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình.
Theo khoản 1, khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013, người sử dụng
đất được thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; đất không có tranh chấp; quyền sử dụng đất
không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; trong thời hạn sử dụng đất. Việc chuyển
nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực
kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
Về thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Hai bên chuyển nhượng và
nhận chuyển nhượng phải đến tổ chức công chứng trên địa bàn tỉnh nơi có đất để
yêu cầu công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Hồ sơ yêu cầu công chứng gồm: Phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng (theo
mẫu); Dự thảo hợp đồng (nếu có); bản sao chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu của
bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng; bản sao giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất; bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng mà pháp luật quy định
phải có.
Có địa phương, tổ chức công chứng yêu cầu trước khi công chứng hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, người yêu cầu công chứng phải nộp kết
quả thẩm định, đo đạc trên thực địa đối với thửa đất sẽ chuyển nhượng do Phòng
Tài nguyên và Môi trường cấp.
Về trình tự chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 79
Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, ngày 15/5/2014 của Chính phủ cụ thể như sau:
Người sử dụng đất nộp một bộ hồ sơ thực hiện quyền chuyển nhượng.
Trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với một phần thửa đất thì
người sử dụng đất đề nghị văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối
với phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ
thực hiện quyền của người sử dụng đất.
Theo đó, sau khi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được ký kết
có chứng nhận của tổ chức công chứng, người nhận chuyển quyền nộp hồ sơ đăng
ký biến động quyền sử dụng đất, sang tên chuyển chủ tại Văn phòng đăng ký quyền
sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện nơi có đất. Hồ sơ