Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong đầu tư kinh doanh bất động sản từ thực tiễn thực hiện tại thành phố hà nội

NGHIÊM THỊ THÚY

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SỸ
CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ
LUẬT KINH TẾ

“Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong đầu tư kinh
doanh bất động sản từ thực tiễn thực hiện tại Thành phố Hà Nội”

TÁC GIẢ LUẬN VĂN
Nghiêm Thị Thủy

2013 - 2015

HÀ NỘI - 2015


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SỸ
“Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong đầu tư kinh
doanh bất động sản từ thực tiễn thực hiện tại Thành phố Hà Nội”

TÁC GIẢ LUẬN VĂN
Nghiêm Thị Thủy
CHUYÊN NGÀNH:

LUẬT KINH TẾ

MÃ SỐ:

60380107

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC

TS Nguyễn Thị Nga

HÀ NỘI - 2015


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu, kết
quả nghiên cứu nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong
bất kì công trình nào khác.
Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã
được cảm ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc./.
Tác giả luận văn

Nghiêm Thị Thủy


LỜI CẢM ƠN
Tôi xin chân thành cảm ơn TS. Nguyễn Thị Nga, Trường Đại học Luật Hà Nội
đã tận tình hướng dẫn tôi trong việc thực hiện và hoàn thành Luận văn tốt nghiệp này.
Tôi xin chân thành cảm ơn các thầy, cô giáo trong Khoa Luật kinh tế, Khoa
Sau đại học – Viện đại học mở Hà Nội đã giúp đỡ, truyền đạt kiến thức để tôi hoàn
thành khóa học.

Tôi xin chân thành cảm ơn các cơ quan liên quan đến hoạt động kinh doanh
bất động sản trên địa bàn thành phố Hà Nội đã hỗ trợ, giúp đỡ tôi hoàn thành Luận
văn tốt nghiệp này.
Tác giả luận văn

Nghiêm Thị Thủy


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
Từ viết tắt
BĐS

Diễn giải
Bất động sản

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

NSDĐ

Người sử dụng đất

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất


MỤC LỤC
LỜI MỞ ĐẦU ........................................................................................................ 1

Chương 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ PHÁP LUẬT CHUYỂN
NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT
ĐỘNG SẢN ............................................................................................................ 8
1.1. Lí luận về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong đầu tư trong kinh
doanh bất động sản ............................................................................................ 9
1.1.1. Một số khái niệm cơ bản........................................................................ 9
1.1.1.1. Khái niệm quyền sử dụng đất ........................................................... 9
1.1.1.2. Khái niệm đầu tư kinh doanh bất động sản..................................... 10
1.1.1.3. Khái niệm chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong đầu tư kinh
doanh bất động sản ..................................................................................... 14
1.1.2. Cơ sở của việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong đầu tư kinh
doanh bất động sản ....................................................................................... 17
1.1.3. Ý nghĩa của chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong đầu tư trong
đầu tư kinh doanh bất động sản .................................................................... 19
1.2. Lí luận về pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong đầu tư
kinh doanh bất động sản.................................................................................. 22
1.2.1. Sự cần thiết của việc điều chỉnh bằng pháp luật về chuyển nhượng
quyền sử dụng đất trong đầu tư kinh doanh bất động sản ............................ 22
1.2.2. Các yếu tố chi phối tới pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất
trong đầu tư kinh doanh bất động sản .......................................................... 25
1.2.3. Cơ cấu pháp luật điều chỉnh hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư
trong kinh doanh bất động sản...................................................................... 26
KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 .................................................................................... 31


Chương 2: THỰC TIỄN THI HÀNH PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
TỪ THỰC TIỄN THỰC HIỆN TẠI THÀNH PHỐ HÀ NỘI ........................... 32
2.1. Nội dung cơ bản của pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất
trong đầu tư trong kinh doanh bất động sản .................................................. 33

2.1.1. Nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong đầu tư kinh
doanh bất động sản ....................................................................................... 33
2.1.2. Chủ thể được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong đầu tư
kinh doanh bất động sản ............................................................................... 36
2.1.3. Đối tượng quyền sử dụng đất được phép chuyển nhượng trong đầu tư
kinh doanh bất động sản ............................................................................... 41
2.1.4. Trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong đầu tư kinh
doanh bất động sản ....................................................................................... 47
2.1.5. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong đầu tư kinh
doanh bất động sản ....................................................................................... 52
2.2. Thực tiễn thi hành pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong
đầu tư kinh doanh bất động sản ..................................................................... 55
2.2.1. Tổng quan về điều kiện kinh tế, chính trị, xã hội tại thành phố Hà Nội
và những tác động, ảnh hưởng của các yếu tố này đến chuyển nhượng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong đầu tư kinh doanh bất động sản . 55
2.2.2. Đánh giá thực tiễn thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong
đầu tư kinh doanh bất động sản trên địa bàn thành phố Hà Nội ................. 57
2.2.2.1. Thành tựu ....................................................................................... 64
2.2.2.2. Hạn chế .......................................................................................... 69
2.2.2.3. Nguyên nhân của những hạn chế .................................................... 76
KẾT LUẬN CHƯƠNG 2 .................................................................................... 79


Chương 3: PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN NHẰM
NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC THI PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG ĐẦU TƯ TRONG KINH DOANH BẤT
ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI ..................................... 80
3.1. Phương hướng hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng
đất trong đầu tư kinh doanh bất động sản ..................................................... 81
3.2. Giải pháp hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất

trong đầu tư kinh doanh bất động sản trên địa bàn thành phố Hà Nội ........ 85
3.2.1. Giải pháp hoàn thiện pháp luật ........................................................... 86
3.2.2. Giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật ................................. 93
KẾT LUẬN CHƯƠNG 3 .................................................................................... 96
KẾT LUẬN .......................................................................................................... 97
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................ 98


LỜI MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu.
Mua bán, chuyển nhượng đất đai là hình thức giao dịch được hình thành từ rất
sớm, nó gần như xuất hiện đồng thời với sự xuất hiện của chiếm hữu tư nhân về đất
đai. Cùng với sự phát triển của kinh tế - xã hội, hình thức giao dịch này đã có nhiều
thay đổi thăng, trầm khác nhau. Ngày nay, mua bán, chuyển nhượng đất đai đã trở
thành hình thức giao dịch sôi động và phổ biến trong giao lưu dân sự và thương mại
ở hầu hết các quốc gia trên thế giới.
Ở Việt Nam, do đặc thù của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, các tổ chức, cá
nhân chỉ có quyền sử dụng đất. Việc xây dựng nên quyền sử dụng đất ở Việt nam
đã tạo nên nét đặc thù trong các giao dịch về quyền sử dụng đất nói chung và
giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng trong kinh doanh bất động
sản. Nhà nước xây dựng khung pháp lý cho sự ra đời và vận hành của thị trường
chuyển nhượng quyền sử dụng đấttheo xu hướng công khai, minh bạch. Tuy nhiên,
thực tiễn thi hành cho thấy các quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bất
động sản vẫn còn tồn tại một số mâu thuẫn, bất cập ảnh hưởng không nhỏ đến hoạt
động kinh doanh bất động sản và thị trường bất động sản, làm giảm hiệu lực quản lý
của nhà nước đối với loại thị trường này như hạn chế về chủ thể chuyển nhượng và
quyền sử dụng đất chuyển nhượng; chưa mở rộng hàng hóa quyền sử dụng
đất; thủ tục chuyển nhượng phức tạp, phiền hà; chưa xây dựng được mối quan
hệ liên thông giữa thị trường tài chính với thị trường bất động sản; chưa thực sự
bình đẳng giữa các chủ thể chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng BĐS; có nhiều

khác biệt, mâu thuẫn giữa giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất với mua bán
các tài sản gắn liền với đất..vv.. Giao dịch chuyển nhượng bất động sản vận hành
không thông suốt, không hiệu quả sẽ tạo ra những “điểm nghẽn” ảnh hưởng tiêu
cực đến kinh doanh bất động sản, cũng như thị trường bất động sản, tác động xấu
đến tính hấp dẫn của môi trường đầu tư, kinh doanh nói chung trong bối cảnh nền
kinh tế thị trường và hội nhập quốc tế của nước ta đang ngày càng phát triển đi vào
1


chiều sâu. Để tháo gỡ, khai thông những “điểm nghẽn” trong kinh doanh bất động
sản và thị trường bất động sản, góp phần thúc đẩy sự phát triển của nền kinh tế thị
trường thì việc nghiên cứu, tìm hiểu pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng
đất trong kinh doanh bất động sản dưới nhiều cấp độ khác nhau là rất cần thiết.
Thành phố Hà Nội là đô thị lớn nhất trong cả nước, qua quá trình phát triển
thực hiện công cuộc công nghiệp hóa hiện đại hóa thì việc chuyển nhượng QSDĐ
diễn ra một cách phổ biến. Công tác này đem lại những thành tựu đáng kể góp phần
vào sự phát triển chung của thành phố, xong cũng bộc lộ những hạn chế yếu kém
nhất định. Thực tế này chính là nguồn học liệu sống động để đánh giá pháp luật về
chuyển nhượng QSDĐ trong đầu tư kinh doanh BĐS.
Do vậy, việc đi sâu nghiên cứu đề tài “Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử
dụng đất trong đầu tư kinh doanh bất động sản từ thực tiễn thực hiện tại Thành phố
Hà Nội” trong khuôn khổ luận văn thạc sĩ luật học là một công việc có ý nghĩa lý
luận và mang tính thời sự sâu sắc.
Với suy nghĩ như vậy, tôi đã chọn đề tài: “Pháp luật về chuyển nhượng quyền
sử dụng đất trong đầu tư kinh doanh bất động sản từ thực tiễn thực hiện tại Thành
phố Hà Nội” làm đề tài nghiên cứu luận văn thạc sĩ với mong muốn đi sâu nghiên
cứu toàn diện nhất các vấn đề lý luận, thực tiễn về chuyển nhượng quyền sử dụng
đất trong kinh doanh bất động sản, từ đó đưa ra các định hướng và giải pháp nhằm
góp phần hoàn thiện pháp luật về lĩnh vực này.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài.

Trong thời gian qua hoạt động kinh doanh bất động sản (BĐS) và thị trường
bất động sản đã được nhiều chuyên gia, các nhà khoa học, các doanh nghiệp trong
và ngoài nước quan tâm nghiên cứu. Có rất nhiều công trình khoa học cấp nhà
nước, cấp bộ, ngành, cơ sở nghiên cứu về vấn đề này, cụ thể như sau:
Đề tài cấp bộ: “Cơ sở khoa học và giải pháp hình thành thị trường bất động
sản ở Việt Nam”, Cục Công sản, Bộ Tài chính, (2000); Kỷ yếu hội thảo “Một số
vấn đề về hình thành và phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam”, Viện
2


Nghiên cứu Quản lý kinh tế Trung ương (11/2001); Kỷ yếu hội thảo “Phát triển thị
trường bất động sản ở Việt Nam”. Viện Nghiên cứu Quản lý kinh tế Trung ương
(2/2002). Các công trình này chủ yếu nghiên cứu một số vấn đề cơ bản về thị
trường BĐS, quá trình hình thành và phát triển của thị trường BĐS Việt Nam, quản
lý nhà nước đối với thị trường BĐS và một số định hướng, giải pháp phát triển thị
trường BĐS Việt Nam.
Đề tài nghiên cứu: “Thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh đến năm
2005” do Sở Địa chính nhà đất – Trường Đại học kinh tế - Viện kinh tế - Văn
phòng kiến trúc sư trưởng- Tổng công ty địa ốc Sài Gòn: Công trình này nghiên cứu
khá toàn diện các vấn đề lý luận về thị trường BĐS; thực trạng thị trường BĐS
Thành phố Hồ Chí Minh; các giải pháp chủ yếu nhằm quản lý, phát triển thi trường
BĐS Thành phố Hồ Chí Minh đến năm 2005 gồm giải pháp về xây dựng hệ thống
pháp lý về thị trường BĐS, giải pháp kiện toàn hệ thống tổ chức bộ máy quản lý
BĐS, đẩy nhanh công tác quy hoạch sử dụng đất, các giải pháp tài chính về thị
trường BĐS; Kỷ yếu hội thảo“Pháp luật về đăng ký bất động sản” tổ chức từ ngày
10 – 12/1/2007 dự án hợp tác giữa Bộ Tư pháp và cơ quan hợp tác quốc tế Nhật Bản
(JICA): Phân tích rõ thực trạng pháp luật và hệ thống cơ quan đăng ký BĐS ở Việt
Nam, nghiên cứu khảo sát về công tác đăng ký BĐS ở một số nước trên thế giới,
đưa ra đề xuất xây dựng mô hình cơ quan đăng ký tập trung về BĐS ở Việt Nam;
Kỷ yếu Hội thảo “Thị trường nhà, đất ở Hà Nội”, Viện nghiên cứu phát triển kinh

tế -xã hội, Hà Nội, (4/2002); Kỷ yếu hội thảo “Xây dựng cơ sở pháp lý về thị
trường quyền sử dụng đất ở Việt Nam”, Bộ môn pháp luật kinh doanh- Khoa Luật,
Đại học Quốc gia Hà Nội (2002); Báo cáo về đề tài. “Điều tra, nghiên cứu, đánh giá
hiệu quả của việc giao đất có thu tiền sử dụng đất cho tổ chức kinh tế xây dựng
nhà ở để bán hoặc cho thuê gắn liền với xây dựng cơ sở hạ tầng”, Viện Nghiên cứu
Địa chính- Bộ Tài nguyên và Môi trường, Hà Nội(2005);
Cùng với các đề tài khoa học, kỷ yếu các cuộc hội thảo nêu trên, còn có
nhiều bài viết trong các sách, tài liệu chuyên khảo, các bài nghiên cứu trên tạp chí
chuyên ngành, các bài trên một số tờ báo, các luận văn thạc sĩ, luận án tiến sĩ có đề
3


cập đến thị trường bất động sản như: “Sự hình thành và phát triển thị trường bất
động sản trong công cuộc đổi mới ở Việt Nam” của TS. Lê Xuân Bá, Nhà xuất bản
Khoa học và Kỹ thuật, Hà Nội (2003) đã phân tích khá kỹ càng về thị trường BĐS,
một số vấn đề phương pháp luận và kinh nghiệm quốc tế; phân tích thực trạng về
thị trường quyền sử dụng đất (QSDĐ) và thị trường nhà ở Việt Nam và đưa ra các
giải pháp tiếp tục phát triển thị trường BĐS trong thời gian tới; Sách chuyên khảo
“Thị trường bất động sản những vấn đề lý luận và thực tiễn ở Việt Nam” của
PGS.TS Thái Bá Cẩn và ThS Trần Nguyên Nam – NXB Tài chính (2003); “Thị
trường quyền sử dụng đất ở Việt Nam”, Ths. Bùi Thị Tuyết Mai – NXB Lao động Xã hội (2005); Chính sách phát triển thị trường BĐS ở Việt Nam, NXB Chính trị
quốc gia - Sự thật, H 2011; Các luận án, luận văn: “Địa vị pháp lý của người sử
dụng đất trong các giao dịch dân sự, thương mại về đất đai”, luận án tiến sĩ luật học
của Nguyễn Quang Tuyến (2003), “Xây dựng và hoàn thiện pháp luật thị trường
quyền sử dụng đất ở Việt Nam”, luận văn thạc sĩ luật học của Nguyễn Thị Nga
(2003) và “Những điểm mới của Luật Đất đai 2003 về chuyển quyền sử dụng đất”,
luận văn thạc sĩ luật học của Nguyễn Thị Hồng Nhung (2004), Luận văn tiến sĩ luật
học “ Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản
ở Việt Nam” (2012). Các công trình này đã đi sâu nghiên cứu một số vấn đề lý luận
về giao dịch quyền sử dụng đất, thực trạng pháp luật về các giao dịch dân sự,

thương mại về quyền sử dụng đất, nêu rõ những hạn chế thiếu xót của pháp luật,
thực tiễn thi hành và đề xuất giải pháp hoàn thiện pháp luật về giao dịch quyền sử
dụng đất;
Các cuốn sách: “Đầu tư kinh doanh BĐS” của PGS.TS Phan Thị Cúc, PGS.TS
Nguyễn Văn Xa (2009), NXB Đại học quốc gia TP HCM và “Pháp luật Kinh
doanh bất động sản” của TS.Trần Quang Huy, TS Nguyễn Quang Tuyến đồng chủ
biên (2009), NXB Tư pháp; Kỷ yếu hội thảo“Pháp luật và chính sách về kinh
doanh BĐS”, NXB Tư pháp, Hà Nội(2005)...vv.. là những công trình khắc họa
khá rõ nét về các hoạt động kinh doanh BĐS như: Phân tích rõ về quản lý thực hiện
dự án đầu tư kinh doanh BĐS; pháp luật về kinh doanh nhà, công trình xây dựng,
4


kinh doanh quyền sử dụng đất và kinh doanh dịch vụ BĐS; hợp đồng trong lĩnh vực
kinh doanh BĐS và quản lý nhà nước đối với hoạt động kinh doanh BĐS; nghiên
cứu pháp luật và chính sách kinh doanh BĐS ở một số nước trong khu vực Đông
Nam Á và Cộng hòa liên bang Đức.
Nhìn chung tất cả các công trình khoa học trên đã mang đến cho tác giả một
cái nhìn khá toàn diện về thị trường BĐS, về kinh doanh BĐS, bởi các công trình
này chứa đựng một lượng thông tin lớn, đa dạng với nhiều góc độ khác nhau
của thị trường BĐS và hoạt động kinh doanh BĐS, đặc biệt là nghiên cứu
sâu những vấn đề lý luận về thị trường bất động sản, thực trạng pháp luật về thị
trường BĐS Việt Nam. Tuy vậy, cho đến nay chưa có công trình nào đi sâu
nghiên cứu chi tiết, cụ thể toàn diện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng
đất, BĐS trong kinh doanh bất động sản - Một loại hình giao dịch đặc trưng, điển
hình trong kinh doanh BĐS và thị trường BĐS. Hơn nữa trong điều kiện nền
kinh tế - xã hội đang có những thay đổi, phát triển không ngừng thì những kết
quả nghiên cứu mà mà các nhà khoa học pháp lý đã đạt được vẫn cần phải tiếp
tục bổ sung và hoàn thiện.
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu của luận án.

Việc nghiên cứu đề tài này nhằm làm sáng tỏ các vấn đề lý luận và thực tiễn
của chuyển nhượng quyền sử dụng đất và pháp luật về chuyển nhượng quyền sử
dụng đất trong thị trường bất động sản, từ đó đưa ra các định hướng, giải pháp hoàn
thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản
ở Việt Nam.
Để đạt được các mục đích nêu trên, luận án tập trung giải quyết các nhiệm vụ
cơ bản sau đây:
- Nghiên cứu các vấn đề lý luận về chuyển nhượng QSDĐ trong kinh doanh
BĐS với tính cách là một hình thức giao dịch đặc thù trong kinh doanh BĐS, so
sánh với các hình thức giao dịch BĐS khác, làm rõ vai trò của chuyển nhượng
QSDĐ đối với kinh doanh BĐS và đối với thị trường BĐS.
5


- Phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng
đất trong kinh doanh bất động sản, những kết quả đã đạt được và những hạn chế,
những thiếu sót, bất cập của pháp luật và thực tiễn thi hành pháp luật.
- Tìm ra các giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử
dụng đất trong kinh doanh bất động sản ở Việt Nam.
4. Phạm vi nghiên cứu của luận án
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản là vấn đề
rộng có thể nghiên cứu dưới rất nhiều góc độ khác nhau về kinh tế, chính trị, xã hội
và pháp luật. Trong phạm vi luận án tác giả chỉ tập trung phân tích, làm rõ các vấn
đề pháp luật cụ thể sau: Chủ thể chuyển nhượng (là các doanh nghiệp kinh doanh
bất động sản); đối tượng (QSDĐ) chuyển nhượng; hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất và trình tự, thủ tục chuyển nhượng khi chuyển nhượng QSDĐ. Trong
các nội dung đó, tác giả cũng chỉ tập trung nghiên cứu hoạt động chuyển nhượng
giữa doanh nghiệp kinh doanh BĐS với khách hàng (mà không nghiên cứu tất cả
các loại chủ thể giao dịch là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân); bởi lẽ doanh nghiệp kinh
doanh BĐS và khách hàng là các chủ thể phổ biến, trung tâm, quyết định sự tồn tại

và phát triển của kinh doanh BĐS và thị trường BĐS.
5. Phương pháp nghiên cứu của luận án.
Nhằm đạt được mục đích nghiên cứu, luận án sử dụng các phương pháp
nghiên cứu chủ yếu sau đây:
- Luận văn được thực hiện trên cơ sở vận dụng những quan điểm cơ bản của
Đảng và Nhà nước về phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa
và hội nhập kinh tế quốc tế. Luận án sử dụng các nguyên tắc, phương pháp luận
triết học duy vật biện chứng và duy vật lịch sử của chủ nghĩa Mác- Lênin, tư tưởng
Hồ Chí Minh.
- Bên cạnh đó, các phương pháp lập luận lô gic, phương pháp phân tích,
phương pháp lý giải, phương pháp đánh giá… được sử dụng nhiều trong nghiên cứu

6


một số vấn đề lý luận về chuyển nhượng QSDĐ và pháp luật chuyển nhượng QSDĐ
trong kinh doanh BĐS ở Việt Nam;
- Phương pháp bình luận, đối chiếu, so sánh, phương pháp thống kê, hệ thống,
phương pháp chứng minh, phương pháp lịch sử…được sử dụng nhiều trong nghiên
cứu thực trạng pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ trong kinh doanh BĐS.
6. Kết cấu luận văn
Ngoài lời mở đầu, kết luận danh mục tài liệu tham khảo, luận văn gồm 3 chương:
Chương 1: Một số vấn đề lý luận về pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng
đất trong đầu tư kinh doanh bất động sản
Chương 2: Thực tiễn thi hành pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất
trong đầu tư kinh doanh bất động sản từ thực tiễn thực hiện tại thành phố Hà Nội
Chương 3: Phương hướng và giải pháp hoàn thiện nhằm nâng cao hiệu quả
thực thi pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong đầu tư trong kinh
doanh bất động sản tại thành phố Hà Nội

7


Chương 1:
MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ PHÁP LUẬT
CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG
ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

8


1.1. Lí luận về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong đầu tư trong kinh
doanh bất động sản
1.1.1. Một số khái niệm cơ bản
1.1.1.1. Khái niệm quyền sử dụng đất
QSDĐ là thuật ngữ pháp lý gắn liền với hành vi sử dụng đất của con người.
Theo từ điển Luật học: "Quyền sử dụng đất là quyền của các chủ thể được khai thác
công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ việc sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê
hoặc được chuyển giao từ những chủ thể khác thông qua việc chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho … từ những chủ thể khác có quyền
sử dụng đất" [31]. Như vậy, dưới góc độ kinh tế, bản chất QSDĐ chính là quyền
khai thác những thuộc tính có lợi từ đất một cách hợp pháp nhằm làm thỏa mãn nhu
cầu và lợi ích vật chất cho NSDĐ.
Dưới góc độ pháp lí, QSDĐ còn là một loại tài sản đặc biệt trong pháp luật
Việt Nam bởi: Pháp luật thực định ghi nhận đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà
nước là đại diện chủ sở hữu, xong Nhà nước thường không hoặc không thể tự
mình trực tiếp sử dụng đất. Nhà nước tiến hành giao đất, cho thuê đất cho các hộ
gia đình, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài và được chuyển QSDĐ theo quy định
của pháp luật. Vậy, QSDĐ hợp pháp của cá nhân là tài sản của cá nhân; QSDĐ
hợp pháp của tổ chức là tài sản của tổ chức. Mặt khác, QSDĐ là một tài sản trên

cơ sở thị trường và bằng các quy định của pháp luật, của ý chí chủ sở hữu là Nhà
nước cho phép QSDĐ trong những trường hợp cụ thể được tham gia vào các giao
dịch dân sự.
Pháp luật dân sự quy định “quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền và có
thể chuyển giao trong giao dịch dân sự kể cả quyền sở hữu trí tuệ” thì một quyền
dân sự được coi là quyền tài sản khi hội đủ hai yếu tố: (1) quyền đó phải trị giá
được bằng tiền và (2) quyền đó phải chuyển giao được trong giao dịch dân sự.
Như vậy, dưới góc độ pháp lí, QSDĐ là một tài sản được tham gia vào các
giao dịch dân sự trong những trường hợp cụ thể theo quy định của pháp luật. Tuy
9


nhiên, QSDĐ bị chi phối bởi quyền sở hữu Nhà nước đối với đất đai trong quá trình
xác lập và khai thác sử dụng đất, cụ thể: QSDĐ của mỗi tổ chức, cá nhân được xác
lập tuân theo quy định của Nhà nước về trình tự, thủ tục, thời gian, không gian,
nghĩa vụ tài chính …; NSDĐ được thực hiện nhiều quyền năng khác nhau để đảm
bảo quyền và lợi ích của mình trong quá trình sử dụng đất dưới sự cho phép và
tuân theo các quy định của pháp luật . Xong QSDĐ của mỗi chủ thể lại mang tính
độc lập tương đối, chúng được thoát ly ra khỏi quyền sở hữu Nhà nước và trở
thành một chế định độc lập trong quan hệ với Nhà nước và chủ thể khác. Trong
Luật đất đai 2013, quyền và nghĩa vụ của NSDĐ đã được quy định riêng biệt tại
chương 11 từ Điều 166 đến Điều 194 của Luật phân tách chi tiết thành những nội
dung: quy định chung; quyền và nghĩa vụ của tổ chức sử dụng đất, quyền và nghĩa
vụ của hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư sử dụng đất; quyền và nghĩa vụ của
người Việt nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại
giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất và điều kiện thực hiện
các quyền của NSDĐ.
Tóm lại,QSDĐ xem xét dưới góc độ kinh tế, là quyền khai thác các lợi ích từ
đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất. Dưới góc độ pháp lý, QSDĐ
là những quyền năng sử dụng đất cụ thể, được pháp luật ghi nhận và đảm bảo thực

hiện đối với các chủ thể sử dụng đất trong quá trình khai thác và sử dụng.
1.1.1.2. Khái niệm đầu tư kinh doanh bất động sản
Dưới góc độ kinh tế thì đầu tư được hiểu là: “ Việc bỏ vốn, nhân lực, vật lực,
tài lực vào công việc gì trên cơ sở tính toán hiệu quả kinh tế xã hội” [ 30 ] hay “Đầu
tư là hoạt động sử dụng các nguồn lực hiện tại, nhằm đem lại cho nền kinh tế, xã
hội những kết quả trong tương lai lớn hơn các nguồn lực đã sử dụng để đạt được
các kết quả đó” [ 31]. Dưới góc độ pháp lý: “Đầu tư là việc nhà đầu tư bỏ vốn bằng
tài sản hữu hình và vô hình để hình thành tài sản tiến hành các hoạt động đầu tư
theo quy định của luật này và các văn bản pháp luật có liên quan”[ 15 ] . Vậy có
thể hình dung đầu tư là các hoạt động nhằm mục đích đưa nguồn vốn vào hoạt động

10


kinh doanh. Hay có thể hiểu đầu tư tương ứng với giai đoạn đầu của hoạt động kinh
doanh và chính là một hình thức kinh doanh.
Trong đời sống xã hội, kinh doanh được hiểu như sau:“là việc tổ chức buôn
bán để thu lời lãi, đầu tư vốn để kinh doanh”. Dưới góc độ pháp lí: “ kinh doanh
là các hoạt động đầu tư sản xuất, mua bán, cung ứng dịch vụ do các chủ thể kinh
doanh tiến hành một cách độc lập, thường xuyên trên thị trường nhằm mục đích
lợi nhuận”[ 31 ] hay “ Kinh doanh là việc thực hiện liên tục một, một số hoặc tất
cả các công đoạn của quá trình đầu tư, từ sản xuất đến tiêu thụ sản phẩm hoặc
cung ứng dịch vụ trên thị trường nhằm mục đích sinh lợi"[ 14 ]. Vậy hoạt động
kinh doanh được nhận biết qua ba dấu hiệu, đó là: (i) hoạt động phải mang tính
nghề nghiệp, thường xuyên, liên tục và hoạt động này phải mang lại nguồn thu
nhập chính cho chủ thể kinh doanh; (ii) hoạt động kinh doanh phải mang tính độc
lập, nhân danh chính mình để thực hiện các hoạt động kinh doanh, chịu trách
nhiệm về hoạt động kinh doanh; (iii) mục tiêu của hoạt động là tìm kiếm lợi nhuận
trong kinh doanh.
Như vậy, hoạt động đầu tư kinh doanh có thể được hiểu là việc các nhà kinh

doanh bỏ các loại tài sản để tiến hành một, một số hoặc tất cả các công đoạn của
quá trình đầu tư, từ sản xuất đến tiêu thụ sản phẩm hoặc cung ứng dịch vụ trên thị
trường nhằm mục đích sinh lợi, nói cách khác đầu tư kinh doanh là các hoạt động sử
dụng nguồn vốn.
Trên đây là cách hiểu chung nhất về hoạt động đầu tư kinh doanh nói chung.
Vậy đầu tư kinh doanh bất động sản là gì? Để trả lời câu hỏi này, trước hết cần làm
rõ nội hàm khái niệm bất động sản.
Theo Từ điển Từ và ngữ Hán Việt của Giáo sư Nguyễn Lân thì: “ BĐS là tài
sản không di dời được”, còn Từ điển các thuật ngữ tài chính thì xác định: “ BĐS là
một miếng đất và tất cả các tài sản vật chất gắn liền với đất”. Bộ luật Dân sự Việt
Nam 2005 quy định cụ thể hơn về BĐS tại Điều 174 như sau: “ BĐS là các tài sản
bao gồm: Đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản
11


gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các
tài sản khác do pháp luật quy định”. Vậy, BĐS trước hết là tài sản nhưng khác với
các tài sản khác ở chỗ nó không thể di dời. Trong đó, đất đai là BĐS quan trọng
nhất. Các BĐS khác được hình thành dựa trên cơ sở đất đai và gắn bó chặt chẽ,
thống nhất hữu cơ với đất đai và không thể tách rời. Nói cách khác BĐS bao gồm
đất đai và những thứ nâng cao giá trị sử dụng của BĐS là nhà, công trình xây dựng
và các tài sản khác.
BĐS là loại tài sản có giá trị lớn của mọi doanh nghiệp, hộ gia đình, cá nhân.
Mà kinh doanh bất động sản có tác động quyết định đến sự hình thành và phát triển
của thị trường BĐS. Kinh doanh BĐS tạo cơ sở vật chất cho các ngành khác phát
triển, là ngành kinh tế hàng đầu, có thể coi là trụ cột của nền kinh tế. Bởi, kinh
doanh BĐS chuyển các tài sản còn đang tiềm ẩn thành nguồn vốn to lớn phục vụ
cho phát triển kinh tế-xã hội. Đầu tư kinh doanh bất động sản là một lĩnh vực đầu tư
mang tính đặc thù và có điều kiện theo quy định của Nhà nước. Bởi vậy, dưới góc
độ pháp lí, khoản 2 Điều 4 Luật Kinh doanh bất động sản 2006 quy định“Kinh

doanh bất động sản là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê,
thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua
nhằm mục đích sinh lợi”.
Như vậy, từ những phân tích trên, có thể hiểu: Đầu tư kinh doanh BĐS là
việc các tổ chức, cá nhân kinh doanh tự bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận
chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê,
cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích lợi nhuận.
Trên thực tế đầu tư kinh doanh BĐS có thể được thực hiện dưới hai hình thức
đó là đầu tư trực tiếp và đầu tư gián tiếp. Đầu tư trực tiếp là việc nhà đầu tư sử dụng
vốn để tạo lập tạo lập tài sản và đưa tài sản đó lưu thông trên thị trường và kiếm lợi
nhuận. Ngược lại, đầu tư gián tiếp là đầu tư vào những BĐS sẵn có trên thị trường
để kiếm lợi nhuận thông qua chênh lệch giá.
12


Đầu tư kinh doanh BĐS là đầu tư vào đất đai, nhà cửa, tài sản gắn liền với đất,
vì thế, so với các lĩnh vực đầu tư khác thì đầu tư kinh doanh BĐS có một số khác
biệt cơ bản như sau:
- Là ngành nghề kinh doanh có điều kiện: do yêu cầu kinh doanh BĐS là
triển khai các dự án phải được thực hiện trên quy mô lớn với cơ cấu tổ chức quản lí
hết sức chặt chẽ, chủ thể kinh doanh phải thực sự có tiềm lực tài chính mạnh. Bởi
vậy không phải mọi chủ thể đều có thể thực hiện kinh doanh BĐS, mà phải là các
chủ thể có đủ điều kiện về tư cách pháp lí, điều kiện về vốn pháp định, vốn đầu tư
dự án.. theo quy định của pháp luật mới được phép kinh doanh BĐS.
- Chủ thể đầu tư: Mọi chủ thể có thể tham gia đầu tư: Nhà nước, mọi tổ chức,
cá nhân; các đối tượng trong nước, đối tượng nước ngoài...
- Hình thức đầu tư: Đa dạng. Đầu tư trực tiếp, đầu tư gián tiếp; đầu tư trong
nước, đầu tư nước ngoài; đầu tư dưới hình thức tạo lập các sản phẩm BĐS để giao
dịch, hoặc dưới hình thức thực hiện các giao dịch BĐS đã có sẵn để tìm kiếm lợi
nhuận qua sự chênh lệch giá trị từ quá trình thực hiện giao dịch đó;

- Sản phẩm đầu tư: Phong phú, đa dạng: có những sản phẩm thuần túy là
QSDĐ; có sản phẩm bao gồm cả nhà, các công trình xây dựng gắn liền với đất...Sản
phẩm đầu tư cũng là một loại hàng hóa đặc biệt, bởi đất đai có giới hạn không do
con người tạo ra, không thể di dời và có giá trị sử dụng lâu dài. Mặt khác, đất đai là
yếu tố đầu vào không thể thiếu trong mọi hoạt động sản xuất kinh doanh, là nhu cầu
tối quan trọng của con người về “ nơi ăn chốn ở”.
- Nguồn vốn đầu tư lớn: Vì đối tượng đầu tư là đất đai, nhà cửa và tài sản
gắn liền với đất đây là những tài sản có giá trị lớn nên đòi hỏi nguồn vốn đầu tư lớn.
Đồng thời giá cả của những tài sản này đều có xu hướng tăng lên vì thế vốn đầu tư
cũng phải tăng lên.
- Thời gian thu hồi vốn chậm: Khi thực hiện một dự án, chủ đầu tư phải thực
hiện nhiều trình tự thủ tục khác nhau, phải xin nhiều các giấy tờ từ phía cơ quan Nhà
nước, khâu bồi thường giải phóng mặt bằng thường làm tốn nhiều thời gian của doanh
13


nghiệp và tốn nhiều chi phí. Đồng thời, chủ đầu tư còn phải tiến hành xây dựng những
công trình, vì thế, để hoàn thành các thủ tục và công trình phải mất một thời gian dài.
Như vậy, khả năng thu hồi vốn từ các dự án sẽ lâu hơn so với các lĩnh vực khác.
- Là loại hình kinh doanh mạo hiểm: kinh doanh BĐS lợi nhuận lớn nhưng
rủi ro cũng rất nhiều. Có những ủi ro mà chủ đầu tư rất khó lường trước để đối phó
như: lạm phát, cung cầu thay đổi, tăng giảm lãi suất, thay đổi chính sách pháp
luật…Xong, những rủi ro này sẽ được ngăn chặn nếu doanh nghiệp có mô hình
quản trị tốt và nguồn vốn mạnh đồng thời được hoạt động trong một thị trường BĐS
chính quy, minh bạch, có tổ chức.
1.1.1.3. Khái niệm chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong đầu tư kinh doanh bất
động sản
Theo Từ điển Luật học của Viện Khoa học pháp lí- Bộ Tư pháp: “ Chuyển
nhượng quyền sử dụng đất: (Người sử dụng đất) chuyển giao đất và quyền sử dụng
đất đó cho người được chuyển nhượng ( gọi là bên nhận quyền sử dụng đất) sử

dụng. Bên chuyển giao đất và quyền sử dụng đất được nhận số tiền tương đương
với giá trị quyền sử dụng đất theo sự thỏa thuận của các bên” [ 31 ]. Như vậy, quan
điểm này đã xác định chuyển nhượng QSDĐ đồng thời được nhận số tiền tương
đương với giá trị QSDĐ chuyển giao.
Mặt khác, về bản chất pháp lí, chuyển nhương QSDĐ là một loại giao dịch về
đất đai thông qua hợp đồng. Do vậy, Điều 697 Bộ luật dân sự 2005 quy định: “ Hợp
đồng chuyển nhượng QSDĐ là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển
nhượng QSDĐ chuyển giao đất và QSDĐ cho bên nhận chuyển nhượng, còn bên
nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng theo quy định của Bộ luật này
và pháp luật về đất đai”.
Trong đời sống xã hội, dưới góc độ kinh tế, chuyển nhượng QSDĐ là hành vi
của chủ sử dụng đất (bên chuyển nhượng) tự nguyện chuyển giao đất và các lợi ích
từ đất đai cho bên nhận chuyển nhượng để lấy một khoản tiền nhất định. Nó mang
bản chất là một giao dịch theo quan hệ thị trường “ thuận mua vừa bán”.
14


Như vậy, cùng với cách hiểu về đầu tư kinh doanh BĐS đã nêu ở phần 1.1.1.2
và những phân tích trên, có thể hiểu chuyển nhượng QSDĐ trong đầu tư kinh
doanh BĐS là việc chuyển QSDĐ vĩnh viễn từ chủ sử dụng đất sang cho người mua
và nhận một khoản tiền tương ứng với giá trị QSDĐ chuyển nhượng nhưng giao
dịch không nhằm phục vụ đời sống, sinh hoạt thông thường mà nhằm mục tiêu lợi
nhuận và một bên phải là chủ thể kinh doanh BĐS.
Tóm lại, chuyển nhượng QSDĐ trong đầu tư kinh doanh BĐS là hành vi
nhằm mục tiêu lợi nhuận và một bên phải là chủ thể kinh doanh BĐS, theo đó
bên chuyển nhượng tự nguyện chuyển giao đất và QSDĐ cho bên nhận chuyển
nhượng, bên nhận chuyển nhượng trả cho bên chuyển nhượng một khoản tiền
tương ứng với giá trị QSDĐ theo thỏa thuận của các bên trong hợp đồng kinh
doanh BĐS.
Từ định nghĩa pháp lý trên có thể xác định được những đặc điểm cơ bản của

hoạt động chuyển nhượng QSDĐ trong đầu tư kinh doanh BĐS như sau:
Thứ nhất, đối tượng của giao dịch là tài sản đặc biệt trong pháp luật Việt Nam
đó là QSDĐ.
Theo đó, Nhà nước giao đất, cho thuê đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân (
gọi chung là người sử dụng đất) sử dụng ổn định lâu dài. Người sử dụng chỉ được
phép chuyển QSDĐ trong thời hạn sử dụng đất, đúng mục đích sử dụng, được thực
hiện giao dịch các quyền và lợi ích trong nhóm quyền sử dụng đất theo quy định
của pháp luật.
Thứ hai,giá chuyển nhượng QSDĐ không phản ánh giá trị thực của hàng
hóa QSDĐ
Do đất đai không do con người tạo ra và có thể tồn tại vĩnh viễn (có tính lâu
bền, khan hiếm). Giá chuyển nhượng QSDĐ là chỉ số phản ánh khả năng thu lợi từ
đất hoặc hiệu quả vốn đầu tư và sự so sánh giữa các BĐS cùng loại chỉ mang tính
tương đối. Mặt khác, đất đai cũng có tính dị biệt nên nhiều trường hợp, người
chuyển nhượng có lợi thế về sự độc quyền và chuyển nhượng với giá rất cao.
15


Thứ ba, giao dịch chuyển nhượng QSDĐ mang tính vùng, khu vực và phân
loại sâu sắc.
BĐS là loại hàng hóa cố định về vị trí, không thể di dời và chịu tác động của
yếu tố tập quán, thị hiếu, tâm lý. Ở các vùng đô thị có quy mô và trình độ phát triển
kinh tế cao thì hoạt động mua bán BĐS sôi động hơn ở nông thôn. Sản phẩm BĐS
dư thừa ở vùng này không thể đem bán ở vùng khác. Tương tự như vậy, nhà đất ở
cung không đủ cầu, giá đất rất cao, nhưng đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, đất
chưa sử dụng giá đất thấp hơn và không sôi động như loại đất ở.
Thứ tư, nguồn cung QSDĐ thường thay đổi chậm hơn so với cầu biến động BĐS.
Để bán BĐS cần phải có thời gian để tạo lập như: xin giao đất, thuê đất hoặc
nhận QSDĐ, làm thủ tục hành chính để có QSDĐ, được cấp GCNQSDĐ, xin cấp
phép xây dựng, triển khai xây dựng...Do vậy, khi có nhu cầu mua BĐS tăng cao

nhưng cung chưa kịp đáp ứng vì chưa có hàng hóa BĐS. Mặt khác, là loại hàng hóa
có giá trị lớn nên quá trình chuyển nhượng không đơn giản, nhanh chóng như các
hàng hóa khác. Thời gian giao dịch kéo dài, chi phí cao.
Thứ năm, giao dịch chuyển nhượng QSDĐ bị tác động bởi những thay đổi của
thị trường BĐS.
Thị trường BĐS phát triển minh bạch, đồng bộ thì giao dịch chuyển nhượng
QSDĐ ổn định, cân bằng, cung đáp ứng đủ cầu. Ngược lại, thị trường BĐS méo
mó, không cân đối, không ổn định dẫn đến mất cân bằng cung – cầu, giao dịch
chuyển nhượng QSDĐ không an toàn, nhiều rủi ro. Tuy nhiên, thị trường BĐS
thường bị tác động bởi nhiều yếu tố nên biến động thất thường, những cơn sốt “
nóng, lạnh” thường xảy ra theo nhịp độ tăng trưởng hoặc suy giảm của nền kinh tế
và theo chu kì. Khi thị trường BĐS sôi động thì các giao dịch chuyển nhượng
QSDĐ diễn ra thường xuyên, sôi động, nhanh chóng. Ngược lại, khi thị trường suy
thoái thì giao dịch chuyển nhượng QSDĐ chững lại, đóng băng. Theo thống kê, thị
trường BĐS có chu kì dao động tương tự như các thị trường khác: phồn vinh, suy
thoái, tiêu điều và phục hồi.
16


Thứ sáu, giao dịch chuyển nhượng QSDĐ có mối liên hệ mật thiết với thị
trường vốn, tài chính.
Động thái phát triển của thị trường chuyển nhượng QSDĐ tác động tới nhiều
loại thị trường trong nền kinh tế. Khi QSDĐ tham gia lưu thông trên thị trường
BĐS, các giá trị cũng như các quyền về đất đai được đem ra trao đổi, mua bán, kinh
doanh, thực hiện vấn đề lưu thông tiền tệ, thu hồi vốn đầu tư và mang lại lợi nhuận
cho các bên giao dịch. Như vậy, thị trường chuyển nhượng QSDĐ phát triển tốt tạo
điều kiện để huy động được nguồn tài chính lớn cho phát triển kinh tế thông qua thế
chấp và giải ngân. Ngoài ra, thị trường chuyển nhượng QSDĐ còn có quan hệ trực
tiếp với thị trường xây dựng, thị trường lao động và thị trường hàng hóa khác. Dao
động của thị trường này có ảnh hưởng lan tỏa tới sự phát triển ổn định của nền kinh

tế quốc dân.
Thứ bảy, giao dịch chuyển nhượng QSDĐ chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật.
QSDĐ là tài sản lớn của mỗi quốc gia, là hàng hóa đặc biệt, các giao dịch về
QSDĐ tác động mạnh mẽ đến hầu hết các hoạt động kinh tế-xã hội. Do đó, các giao
dịch về QSDĐ đều chịu sự cho phối và điều chỉnh chặt chẽ của hệ thống pháp luật
về BĐS. Các chính sách pháp luật luôn có tác động mạnh mẽ đến giao dịch chuyển
nhượng QSDĐ.
1.1.2. Cơ sở của việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong đầu tư kinh
doanh bất động sản
Tìm hiểu thực tế vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong đầu tư kinh
doanh BĐS, có thể nhận thấy việc chuyển nhượng quyền sử dụng dựa trên những cơ
sở sau:
Thứ nhất, thị trường BĐS đang có xu hướng đào thải những nhà đầu tư yếu
kém ra khỏi thị trường.
Thực tế hiện nay, thị trường tài chính, tiền tệ đang thực hiện theo hướng thắt
chặt kiềm chế nợ xấu khi cho vay kinh doanh bất động sản. Mà để đầu tư, kinh

17