pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân ở việt nam

TRƢỜNG ĐẠI HỌC CẦN THƠ
KHOA LUẬT


LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP
Khóa 38 (2012 – 2014)
Hệ đào tạo: Chính quy

Đề tài:

PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT GIỮA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN Ở
VIỆT NAM

Giảng viên hƣớng dẫn:
Th.S Nguyễn Thị Thanh Xuân
Bộ môn Luật Hành chính

Sinh viên thực hiện:
Nguyễn Hoàng Ngọc
Lớp: Luật văn bằng 2 Đồng Tháp
MSSV: S120051

CẦN THƠ - 12/2014


Đề tài: Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân ở Việt Nam

MỤC LỤC
PHẦN MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài ............................................................................................................. 1

2. Phạm vi nghiên cứu ......................................................................................................... 2
3. Mục đích nghiên cứu ....................................................................................................... 2
4. Phƣơng pháp nghiên cứu ................................................................................................. 2
5. Bố cục của đề tài .............................................................................................................. 2
PHẦN NỘI DUNG
CHƢƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
GIỮA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN Ở VIỆT NAM ............................................................ 3
1.1. Khái niệm quyền sử dụng đất và khái niệm hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ............ 3
1.1.1. Khái niệm quyền sử dụng đất .............................................................................. 3
1.1.2. Khái niệm hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ....................................................... 6
1.2. Chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất .............................................................................. 8
1.2.1. Khái niệm chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất. ................................................... 8
1.2.2. Các nguyên tắc chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất .......................................... 10
1.3. Khái niệm và đặc điểm hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ...................... 11
1.3.1. Khái niệm hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ................................ 11
1.3.2. Đặc điểm của hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ........................... 14
CHƢƠNG 2: QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT GIỮA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN Ở VIỆT NAM ................................................. 18
2.1. Điều kiện chung về chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân và
các loại đất đƣợc chuyển nhƣợng, thời điểm thực hiện các quyền của ngƣời sử dụng đất
........................................................................................................................................... 18
2.1.1. Điều kiện chung về chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá
nhân ................................................................................................................................... 18
2.1.2. Các loại đất đƣợc chuyển nhƣợng ..................................................................... 23
2.1.3. Thời điểm thực hiện các quyền của ngƣời sử dụng đất ..................................... 25
2.2. Các trƣờng hợp chuyển nhƣợng và nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất có điều
kiện, các trƣờng hợp không đƣợc nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất giữa hộ gia
đình, cá nhân ...................................................................................................................... 26
2.2.1. Chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất có điều kiện .............................................. 26
2.2.2. Nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất có điều kiện ..................................... 28

GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân

SVTH: Nguyễn Hoàng Ngọc

2


Đề tài: Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân ở Việt Nam

2.2.3. Các trƣờng hợp không đƣợc nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ............. 28
2.3. Hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ............................................................ 29
2.3.1. Điều kiện về hình thức ...................................................................................... 29
2.3.2. Điều kiện về chủ thể .......................................................................................... 31
2.3.3. Quy định về giá chuyển nhƣợng và nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nƣớc ........ 32
2.4. Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất 34
2.4.1. Quyền và nghĩa vụ của bên chuyển nhƣợng ..................................................... 34
2.4.1.1. Quyền của bên chuyển nhƣợng .................................................................. 34
2.4.1.2. Nghĩa vụ của bên chuyển nhƣợng .............................................................. 35
2.4.2. Quyền và nghĩa vụ bên nhận chuyển nhƣợng ................................................... 37
2.4.2.1. Quyền của bên nhận chuyển nhƣợng ......................................................... 37
2.4.2.2. Nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhƣợng ..................................................... 38
2.5. Trình tự, thủ tục chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất .................................................. 40
CHƢƠNG 3: THỰC TRẠNG VÀ MỘT SỐ ĐỀ XUẤT NHẰM NÂNG CAO HIỆU
QUẢ CỦA HOẠT ĐỘNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT GIỮA HỘ
GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN Ở VIỆT NAM............................................................................. 42
3.1. Thực trạng về hoạt động chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân
ở Việt Nam ........................................................................................................................ 42
3.2. Một số đề xuất nhằm nâng cao hiệu quả của hoạt động chuyển nhƣợng quyền sử
dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân ở Việt Nam ................................................................ 44
PHẦN KẾT LUẬN .......................................................................................................... 47

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân

SVTH: Nguyễn Hoàng Ngọc

3


Đề tài: Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân ở Việt Nam

PHẦN MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài.
Đất đai là tài sản vô giá của quốc gia, là tƣ liệu sản xuất đặc biệt, là địa bàn phân
bố các khu dân cƣ, là bộ phận cơ bản của lãnh thổ quốc gia… với những giá trị đặc
biệt này mà con ngƣời luôn mong muốn tác động vào nó thƣờng xuyên để tạo ra
những giá trị vật chất, tinh thần phục vụ đời sống cho mình. Trong đó, sự chuyển dịch
đất đai từ chủ thể sử dụng này sang chủ thể sử dụng khác là một quy luật vận động tất
yếu. Lần đầu tiên trong Luật đất đai năm 1993 cho phép chuyển quyền sử dụng đất,
đây là một bƣớc đột phá trong việc quy định về các quyền của ngƣời sử dụng đất, quy
định này tạo điều kiện thuận lợi cho các quan hệ đất đai vận động phù hợp với cơ chế
thị trƣờng.
Ngày 26 tháng 11 năm 2003, Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai năm 2003 với
nhiều điểm tiến bộ hơn so với Luật Đất đai năm 1993 và các quy định về chuyển
nhƣợng quyền sử dụng đất cũng có nhiều điểm khác biệt. Tuy nhiên, cùng với sự phát
triển không ngừng của các quan hệ xã hội, sự phát triển của cơ chế thị trƣờng thì các
quy định pháp luật này vẫn chƣa đáp ứng đƣợc nhu cầu điều chỉnh các quan hệ chuyển
nhƣợng quyền sử dụng đất diễn ra hàng ngày trong cuộc sống. Ngày 29 tháng 11 năm
2013, Quốc hội thông qua Luật Đất đai mới với nhiều điểm tiến bộ hơn so với các
Luật Đất đai đã ban hành trƣớc đây và đƣợc cho là có nhiều bƣớc tiến bộ hơn các Luật

Đất đai trƣớc đây, trong đó có các quy định về chuyển quyền sử dụng đất, để tiếp tục
điều chỉnh các quan hệ về chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất đang diễn ra hàng ngày
trong cuộc sống.
Trong các hình thức về chuyển quyền sử dụng đất thì chuyển nhƣợng quyền sử
dụng đất là hình thức giao dịch phổ biến và sôi động nhất, theo quy định của Luật Đất
đai hiện hành cũng nhƣ Bộ luật dân sự năm 2005 đã xác định ngƣời sử dụng đất hợp
pháp, không có tranh chấp, có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật, có quyền
chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất của mình cho ngƣời khác. Nhờ đó ngƣời sử dụng
đất hợp pháp ngoài việc khai thác, sử dụng còn có thể chuyển nhƣợng quyền sử dụng
đất cho ngƣời khác để thu về một khoản tiền tƣơng ứng với giá trị của nó. Tuy nhiên,
trong thời gian qua việc chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất diễn ra rất phức tạp, điều
đáng lo là việc ngƣời dân thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất một cách bất
hợp pháp, không tuân thủ các quy định của pháp luật về đất đai. Các giao dịch về
chuyển quyền sử dụng đất chủ yếu đƣợc thực hiện thông qua hình thức hợp đồng, mặc
dù rất nhiều văn bản pháp luật đƣợc ban hành để điều chỉnh về hợp đồng liên quan đến
đất đai nói chung và hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất nói riêng. Trên thực
GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân

SVTH: Nguyễn Hoàng Ngọc

4


Đề tài: Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân ở Việt Nam

tế, số lƣợng hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất đƣợc thực hiện ngày càng
nhiều, nhƣng số lƣợng hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất phù hợp với quy
định của pháp luật thì ít. Vì thế, ngƣời viết chọn đề tài “Pháp luật về chuyển nhượng
quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân ở Việt Nam” làm đề tài luận văn tốt
nghiệp với mong muốn tìm hiểu những quy định pháp luật về chuyển nhƣợng quyền

sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân ở Việt Nam, cũng nhƣ tìm hiểu thực trạng áp
dụng quy định pháp luật về chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất, từ đó tìm ra những giải
pháp để việc chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân ở Việt Nam
đƣợc tiến hành thuận lợi, nhanh chóng nhằm đảm bảo quyền lợi, nghĩa vụ của các bên
khi tham gia chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật.
2. Phạm vi nghiên cứu.
Trong phạm vi nghiên cứu của đề tài này, ngƣời viết tập trung nghiên cứu những
quy định của pháp luật về vấn đề chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình,
cá nhân trong nƣớc (sau đây gọi là hộ gia đình, cá nhân ở Việt Nam) đƣợc quy định
trong Bộ luật dân sự năm 2005, Luật Đất đai năm 2013 và những văn bản có liên quan
về vấn đề chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân ở Việt Nam.
3. Mục đích nghiên cứu.
Mục đích nghiên cứu của ngƣời viết khi nghiên cứu đề tài này nhằm mục tiêu tìm
hiểu những quy định của pháp luật về việc chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất, từ đó
tìm hiểu thực trạng và ý thức chấp hành pháp luật của ngƣời dân trong việc chuyển
nhƣợng quyền sử dụng đất, đồng thời tìm ra nguyên nhân vi phạm và các biện pháp
khắc phục vi phạm trong việc chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất hiện nay.
4. Phƣơng pháp nghiên cứu.
Trong quá trình nghiên cứu đề tài, ngƣời viết đã sử dụng phƣơng pháp nghiên cứu
phân tích luật viết để tìm hiểu các quy định của pháp luật hiện hành; phƣơng pháp so
sánh, phân tích, tổng hợp và sử dụng các công cụ tìm kiếm tài liệu.
5. Bố cục của đề tài.
Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, đề tài đƣợc chia thành
ba chƣơng:
Chƣơng 1 – Cơ sở lý luận về chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình,
cá nhân ở Việt Nam.
Chƣơng 2 – Quy định pháp luật về chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất giữa hộ gia
đình, cá nhân ở Việt Nam.
Chƣơng 3 – Thực trạng và một số đề xuất nhằm nâng cao hiệu quả của hoạt động
chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân ở Việt Nam.

GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân

SVTH: Nguyễn Hoàng Ngọc

5


Đề tài: Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân ở Việt Nam

PHẦN NỘI DUNG
CHƢƠNG 1
CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT GIỮA HỘ
GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN Ở VIỆT NAM
1.1. Khái niệm quyền sử dụng đất và khái niệm hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất.
1.1.1. Khái niệm quyền sử dụng đất.
Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, là nguồn lực quan trọng phát triển đất
nƣớc1. Ngoài ra đất đai còn có vai trò quan trọng trong nền kinh tế xã hội, đất đai là tƣ
liệu sản xuất quan trọng do nƣớc ta là nƣớc có nền sản xuất nông nghiệp là chính, đất
đai còn là địa bàn phân bố dân cƣ, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, an ninh quốc
phòng. Chính vì tầm quan trọng của đất đai mà Hiến pháp năm 2013 quy định “Đất
đai, tài nguyên nƣớc, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài
nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nƣớc đầu tƣ, quản lý là tài sản công
thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nƣớc đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”2. Nhƣ
vậy, khi nói đến quyền sở hữu đất đai, chúng ta thấy với tƣ cách là đại diện chủ sở hữu
Nhà nƣớc có đầy đủ các quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt đất đai. Trong các
quyền năng đó, quyền sử dụng là có ý nghĩa thực tế lớn nhất, trực tiếp đem lại lợi ích
cho ngƣời sử dụng. Nhƣng Nhà nƣớc không phải là chủ thể trực tiếp sử dụng đất mà
gián tiếp sử dụng thông qua việc giao đất, cho thuê đất và công nhận quyền sử dụng
đất cho những ngƣời sử dụng đất là các tổ chức, cá nhân trong xã hội trực tiếp sử
dụng.

Trƣớc hết chúng ta phải hiểu đƣợc quyền sử dụng đất là một quyền tự nhiên, khi
con ngƣời chiếm hữu đất đai thì họ sẽ thực hiện hành vi sử dụng đất mà cụ thể là khai
thác tính năng sử dụng của đất đai mà không quan tâm đến hình thức sở hữu của nó.
Thông qua hành vi sử dụng đất mà con ngƣời tác động để khai thác những thuộc tính
có lợi, từ đó có thể thỏa mãn những nhu cầu của mình cũng nhƣ làm ra của cải cho xã
hội. Chẳng hạn:
Trong lĩnh vực sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, đất đai
đƣợc xem nhƣ là tƣ liệu sản xuất quan trọng nhất và không thể thiếu. Nhờ việc thực
hiện quyền sử dụng đất mà ngƣời sử dụng đất đã khai thác nguồn lợi trực tiếp từ đất
đai từ đó tạo ra của cải để phục vụ cho bản thân và gia đình, ngoài ra còn góp phần vào
1
2

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 54 Hiến pháp năm 2013
Điều 53 Hiến pháp năm 2013

GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân

SVTH: Nguyễn Hoàng Ngọc

6


Đề tài: Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân ở Việt Nam

việc vận hành xã hội, phát triển kinh tế. Nếu nhƣ không có đất đai thì lao động của con
ngƣời không thể sản sinh ra lúa, gạo để phục vụ cho các nhu cầu thiết yếu thƣờng
ngày. Bên cạnh đó, nƣớc ta là nƣớc nông nghiệp, nền sản xuất nông nghiệp là nền sản
xuất chính, cho nên đất đai là tƣ liệu sản xuất hết sức quan trọng đối với sự phát triển
của nền kinh tế.

Trong cuộc sống, đất đai là nơi trú ngụ của con ngƣời, nhờ có đất đai và thông
qua hành vi sử dụng đất, có thể trực tiếp hoặc gián tiếp con ngƣời mới có thể tồn tại
nhƣ đi lại, vui chơi, lao động, nghỉ ngơi. Nếu nhƣ không có đất đai thì không có cuộc
sống của con ngƣời.
Thông qua hành vi sử dụng đất trong các lĩnh vực quản lý, kinh tế, chính trị, xã
hội, an ninh, quốc phòng, con ngƣời mới tạo ra các giá trị vật chất, tinh thần để thúc
đẩy sự phát triển chung của nhân loại.
Quyền đƣợc chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất lần đầu đƣợc ghi nhận ở Luật Đất
đai năm 1993 và đƣợc ghi nhận chính thức ở Luật Đất đai năm 2003. Tuy nhiên trong
quá trình áp dụng thì quy định về chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất đã vấp phải
những bất cập nhất định, không còn phù hợp với sự phát triển của xã hội. Cho nên
ngày 29 tháng 11 năm 2013, Quốc hội thông qua Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực
pháp luật ngày 01 tháng 07 năm 2014, với những quy định mới và điều chỉnh những
quy định cũ để phù hợp với sự phát triển không ngừng của xã hội. Trong đó, quyền sở
hữu đất đai và quyền sử dụng đất là hai quyền khác nhau, không nên đồng nhất giữa
quyền sở hữu đất đai và quyền sử dụng đất, bởi lẽ giữa chúng có sự khác nhau cả về
nội dung và ý nghĩa.
Quyền sở hữu đất đai là quyền ban đầu (có trƣớc), còn quyền sử dụng đất là
quyền phái sinh (có sau) xuất hiện khi đƣợc nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất, cho phép
nhận chuyển quyền sử dụng đất hay công nhận quyền sử dụng đất.
Quyền sở hữu đất đai là một loại quyền trọn vẹn, đầy đủ, còn quyền sử dụng đất
lại là một loại quyền không trọn vẹn, không đầy đủ. Tính không đầy đủ của quyền sử
dụng đất đƣợc thể hiện ở các khía cạnh cơ bản sau đây:
Thứ nhất, ngƣời sử dụng đất không có đủ tất cả các quyền năng nhƣ Nhà nƣớc
với tƣ cách là đại diện chủ sở hữu.
Thứ hai, không phải bất cứ ngƣời nào có quyền sử dụng đất hợp pháp cũng có
quyền chuyển đổi, tặng cho, chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, thừa kế,
góp vốn bằng quyền sử dụng đất mà pháp luật quy định.
Thứ ba, không phải đối với bất cứ đất nào ngƣời sử dụng đất cũng có đầy đủ các
quyền năng của chuyển quyền sử dụng đất. Về cơ bản, chỉ những ngƣời sử dụng đất

theo hình thức giao đất trả tiền sử dụng đất và thuê đất theo hình thức trả tiền thuê đất
GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân

SVTH: Nguyễn Hoàng Ngọc

7


Đề tài: Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân ở Việt Nam

một lần cho cả thời gian thuê mới đƣợc pháp luật cho hƣởng đầy đủ các quyền năng về
chuyển quyền sử dụng đất3.
Nhƣ vậy, chế định quyền sử dụng đất đƣợc xem nhƣ là một hình thức thực hiện
quyền sở hữu toàn dân về đất đai. Theo đó, Nhà nƣớc với tƣ cách là đại diện chủ sở
hữu, có quyền định đoạt toàn bộ đất đai trên phạm vi toàn quốc và về mặt pháp lý Nhà
nƣớc có đầy đủ ba quyền năng của chủ sở hữu theo luật định. Tuy nhiên, Nhà nƣớc lại
không trực tiếp chiếm hữu, sử dụng đất đai mà thông qua quyền định đoạt tối cao của
mình cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất bằng các hình thức
giao đất, cho thuê đất, thừa nhận việc sử dụng đất ổn định hoặc công nhận quyền sử
dụng đất đƣợc xác lập bởi các hành vi chuyển quyền sử dụng đất hợp pháp. Tùy thuộc
vào các hình thức khác nhau mà Nhà nƣớc quy định cho họ đƣợc hƣởng những quyền
và thực hiện những nghĩa vụ khác nhau.
Từ phân tích trên, chúng ta thấy quyền sử dụng đất là một loại quyền đặc trƣng
của ngƣời sử dụng đất, nó đƣợc phái sinh từ quyền sở hữu toàn dân về đất đai. Đây là
loại quyền phái sinh trên cơ sở kết hợp một cách đặc thù quyền tài sản của chủ sở hữu
với yếu tố quyền lực nhà nƣớc.
Tóm lại, quyền sử dụng đất là quyền khai thác những thuộc tính có lợi từ đất một
cách hợp pháp thông qua các hành vi sử dụng đất hoặc chuyển quyền đó cho ngƣời
khác. Quá trình hình thành, vận động và phát triển của quyền sử dụng đất vừa diễn ra
một cách tất yếu, khách quan, vừa gắn liền và lệ thuộc với chế định quyền sở hữu toàn

dân đối với đất đai mà Nhà nƣớc là ngƣời đại diện. Tuy nhiên, quyền sử dụng đất của
ngƣời sử dụng đất là một phạm trù khá rộng, bao gồm nhiều quyền năng pháp lý khác
nhau, trong đó, có quyền đƣợc chuyển quyền sử dụng đất. Các quyền này phát sinh,
thay đổi hoặc chấm dứt nằm trong một khuôn khổ nhất định. Khuôn khổ đó chính là ý
chí của Nhà nƣớc đƣợc thực hiện bằng việc ban hành các quy định pháp luật bắt buộc
ngƣời sử dụng đất và các cơ quan quản lý nhà nƣớc phải tuân theo.
Trong điều kiện hiện nay, để khuyến khích khai thác mọi tiềm năng đất đai, góp
phần thúc đẩy các yếu tố tích cực khi đƣợc Nhà nƣớc giao quyền sử dụng đất, Nhà
nƣớc đang có xu hƣớng ngày càng mở rộng quyền năng của ngƣời sử dụng đất. Việc
mở rộng quyền cho ngƣời sử dụng đất thể hiện sự quan tâm sâu sắc của Nhà nƣớc đến
ngƣời sử dụng đất, là một trong những điều kiện thúc đẩy việc khai thác tiềm năng đất
đai theo hƣớng sản xuất hàng hóa, đồng thời có tác dụng thúc đẩy sự phát triển ngày
càng mạnh mẽ, năng động của thị trƣờng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, việc mở rộng
quyền năng này không đồng nghĩa với việc Nhà nƣớc phân phối hoặc từ bỏ quyền của
3

Giáo trình Luật đất đai, Trƣờng Đại học luật Hà Nội – 2008, Nhà xuất bản Công an nhân dân.

GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân

SVTH: Nguyễn Hoàng Ngọc

8


Đề tài: Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân ở Việt Nam

chủ sở hữu, dù có mở rộng quyền đến đâu thì nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân
vẫn đƣợc giữ vững. Ngƣời sử dụng đất chỉ đƣợc thực hiện những quyền năng của mình
mà pháp luật ghi nhận và phải thực hiện những quyền đó trong sự ràng buộc, chi phối

và kiểm soát của Nhà nƣớc, đó là phải tuân thủ những nguyên tắc, trình tự, thủ tục,
điều kiện và các nghĩa vụ do pháp luật quy định. Tùy từng trƣờng hợp, đối tƣợng sử
dụng đất nhất định mà pháp luật quy định cho họ có những quyền năng pháp lý cụ thể.
1.1.2. Khái niệm hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất.
Ngƣời sử dụng đất là ngƣời đƣợc Nhà nƣớc cho phép sử dụng đất dƣới các hình
thức khác nhau nhƣ đƣợc Nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng
đất hoặc ngƣời sử dụng đất nhận chuyển quyền sử dụng đất để khai thác các thuộc tính
có ích của đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã đƣợc cơ quan nhà nƣớc có
thẩm quyền phê duyệt.
Theo quy định tại Điều 5 của Luật Đất đai năm 2013 thì ngƣời sử dụng đất là
ngƣời đƣợc Nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận
chuyển quyền sử dụng đất. Ngƣời sử dụng đất bao gồm:
Tổ chức trong nƣớc gồm cơ quan nhà nƣớc, đơn vị vũ trang nhân dân, tổ chức
chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị xã hội - nghề
nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức sự nghiệp công lập và tổ
chức khác theo quy định của pháp luật về dân sự (sau đây gọi chung là tổ chức);
Hộ gia đình, cá nhân trong nƣớc (sau đây gọi chung là hộ gia đình, cá nhân ở Việt
Nam);
Cộng đồng dân cƣ gồm cộng đồng ngƣời Việt Nam sinh sống trên cùng địa bàn
thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố và điểm dân cƣ tƣơng tự có cùng
phong tục, tập quán hoặc có chung dòng họ;
Cơ sở tôn giáo gồm chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánh đƣờng, niệm
phật đƣờng, tu viện, trƣờng đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo và
cơ sở khác của tôn giáo;
Tổ chức nƣớc ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại giao, cơ
quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nƣớc ngoài có chức năng ngoại giao đƣợc
Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc, cơ
quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên chính phủ;
Ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài theo quy định của pháp luật về quốc tịch;
Doanh nghiệp có vốn đầu tƣ nƣớc ngoài gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu tƣ

nƣớc ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tƣ nƣớc
ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tƣ.
GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân

SVTH: Nguyễn Hoàng Ngọc

9


Đề tài: Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân ở Việt Nam

Nhƣ vậy, có nhiều chủ thể khác nhau đƣợc Nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất, công
nhận quyền sử dụng đất hoặc nhận chuyển quyền sử dụng đất trở thành ngƣời sử dụng
đất. Nhƣng trong phạm vi của luận văn, ngƣời viết chỉ đề cập đến ngƣời sử dụng đất là
hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất.
Nhƣ vậy, vấn đề đặt ra hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất đƣợc xác định nhƣ thế
nào? Theo quy định tại Điều 106 Bộ luật Dân sự năm 2005 thì “Hộ gia đình mà các
thành viên có tài sản chung, cùng đóng góp công sức để hoạt động kinh tế chung trong
sản xuất nông, lâm, ngƣ nghiệp hoặc một số lĩnh vực sản xuất, kinh doanh khác do
pháp luật quy định là chủ thể khi tham gia quan hệ dân sự thuộc các lĩnh vực này”.
Theo quy định trên ở Bộ luật Dân sự thì hộ gia đình là hộ mà các thành viên có tài sản
chung, cùng đóng góp công sức để hoạt động kinh tế, nhƣng quy định này vẫn chƣa
thể hiện rõ đƣợc thế nào là hộ gia đình sử dụng đất. Do đó, Luật đất đai năm 2013 đã
đƣa ra khái niệm về hộ gia đình sử dụng đất, để có thể hiểu và xác định đƣợc thế nào
là hộ gia đình sử dụng đất. Theo quy định tại khoản 29 Điều 3 Luật đất đai năm 2013
thì: “Hộ gia đình sử dụng đất là những ngƣời có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi
dƣỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có
quyền sử dụng đất chung tại thời điểm đƣợc Nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất, công
nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất”.
Mặc dù Luật Đất đai năm 2013 không có đề cập khái niệm nhƣ thế nào là cá nhân

sử dụng đất, nhƣng có thể hiểu cá nhân sử dụng đất là ngƣời đƣợc Nhà nƣớc trao cho
quyền sử dụng, khai thác các thuộc tính có ích của đất.
Tóm lại, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất là những hộ gia đình, cá nhân đƣợc Nhà
nƣớc trao cho quyền sử dụng đất thông qua việc giao đất, cho thuê đất, công nhận
quyền sử dụng đất hoặc nhận chuyển quyền sử dụng đất. Trong đó cá nhân sử dụng đất
là những ngƣời có đủ điều kiện theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2005 về năng
lực pháp luật và năng lực hành vi dân sự, và hộ gia đình sử dụng đất là những ngƣời có
quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dƣỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân
và gia đình, đang sống chung tại thời điểm đang có quyền sử dụng đất. Đồng thời “hợp
đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất
của hộ gia đình phải đƣợc ngƣời có tên trên Giấy chứng nhận hoặc ngƣời đƣợc ủy
quyền theo quy định của pháp luật về dân sự ký tên” 4. Và theo quy định của pháp luật
thì những ngƣời đƣợc ghi tên trên Giấy chứng nhận đối với trƣờng hợp hộ gia đình
quy định nhƣ sau: “Hộ gia đình sử dụng đất thì ghi "Hộ ông" (hoặc "Hộ bà"), sau đó
ghi họ tên, năm sinh, tên và số của giấy tờ nhân thân của chủ hộ gia đình nhƣ quy định
4

Theo Khoản 1 Điều 64 Nghị định 43/2014/NĐ-CP Quy định chi thi hành một số điều Luật đất đai

GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân

SVTH: Nguyễn Hoàng Ngọc

10


Đề tài: Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân ở Việt Nam

tại Điểm a Khoản này; địa chỉ thƣờng trú của hộ gia đình. Trƣờng hợp chủ hộ gia đình
không có quyền sử dụng đất chung của hộ gia đình thì ghi ngƣời đại diện là thành viên

khác của hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình.
Trƣờng hợp chủ hộ gia đình hay ngƣời đại diện khác của hộ gia đình có vợ hoặc
chồng cùng có quyền sử dụng đất chung của hộ gia đình thì ghi cả họ tên, năm sinh
của ngƣời vợ hoặc chồng đó”5
Ngoài ra, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất khi chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất
không những phải tuân thủ những quy định của Luật Đất đai năm 2013 và các quy
định trong Bộ luật dân sự năm 2005 mà còn phải tuân thủ quy định trong các văn bản
quy phạm pháp luật khác có liên quan.
1.2. Chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất.
1.2.1. Khái niệm chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất.
Theo quy định của Luật Đất đai hiện hành thì “chuyển quyền sử dụng đất là việc
chuyển giao quyền sử dụng đất từ ngƣời này sang ngƣời khác thông qua các hình thức
chuyển đổi, chuyển nhƣợng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng
quyền sử dụng đất”6. Nhƣ vậy, chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất là hình thức chuyển
quyền sử dụng đất và hiện nay đây là hình thức chuyển quyền phổ biến nhất. Vì nhƣ
đã phân tích thì đất đai có giá trị đặc biệt quan trọng đối với đời sống của con ngƣời.
Nhƣng đất đai lại có tính chất hữu hạn về diện tích và sự chênh lệch về giá trị sử dụng,
bên cạnh đó thì nhu cầu sử dụng đất của mỗi chủ thể là khác nhau. Cho nên để có đƣợc
thửa đất phù hợp với nhu cầu sử dụng đất của mình thì các chủ thể chọn cho mình
phƣơng pháp chuyển quyền sử dụng đất, trong đó hình thức chuyển nhƣợng quyền sử
dụng đất đƣợc thực hiện phổ biến nhất.
Chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất là hình thức chuyển quyền sử dụng đất trên cơ
sở có giá. Ngƣời chuyển nhƣợng đƣợc nhận một khoản tiền nhất định do ngƣời nhận
chuyển nhƣợng trả. Khoản tiền này ứng với mọi chi phí để có quyền sử dụng đất và
những chi phí đầu tƣ làm tăng giá trị quyền sử dụng đất. Nhƣ vậy, khác với các hình
thức chuyển quyền khác, nhƣ đối với hình thức chuyển đổi quyền sử dụng đất là hình
thức chuyển quyền sử dụng đất bằng việc “đổi đất lấy đất” thì hình thức chuyển
nhƣợng quyền sử dụng đất là hình thức chuyển quyền sử dụng đất mà ngƣời chuyển
nhƣợng quyền sử dụng đất giao hẳn quyền sử dụng đất đó cho ngƣời khác, không nhận
lại quyền sử dụng đất khác, chỉ nhận tiền với giá trị tƣơng đƣơng quyền sử dụng đất đã

chuyển nhƣợng.
5

Theo điểm c Khoản 1 Điều 5 Thông tƣ số 23/2014/TT-BTNMT Quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
6
Khoản 10 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013.

GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân

SVTH: Nguyễn Hoàng Ngọc

11


Đề tài: Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân ở Việt Nam

Việc chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất có bản chất hoàn toàn khác so với việc
chuyển đổi quyền sử dụng đất, vì hình thức chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất là “đổi
đất lấy tiền” vì vậy hình thức chuyển quyền này mang tính chất thƣơng mại rõ nét và
phức tạp hơn nhiều, do đó cần phải có một cơ chế quản lý chặt chẽ hơn7.
Ngoài ra, chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất là một dạng vận động của quan hệ
đất đai. Về pháp lý đó là một kiểu hợp đồng theo đó chủ sử dụng đất này tự nguyện
chấm dứt các quyền lợi, nghĩa vụ của mình đối với một thửa đất nào đó và chuyển
quyền sử dụng chúng cho chủ sử dụng khác. Về mặt kinh tế đó là sự chuyển nhƣợng
các lợi ích kinh tế do đất đai mang lại từ chủ sử dụng này sang chủ sử dụng kia và đó
là biểu hiện của quan hệ thị trƣờng.
Cũng cần phải khẳng định rằng việc chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất mặc dù là
có giá và hình thức giống nhƣ việc mua bán đất đai nhƣng chúng ta không sử dụng
thuật ngữ “mua bán đất đai” mà là “chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất”, vì bản chất

pháp lý của hai vấn đề này hoàn toàn khác nhau và xuất phát từ chế độ sở hữu toàn dân
đối với đất đai ở Việt Nam. Điều này có thể lý giải nhƣ sau:
Thứ nhất, đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nƣớc là đại diện chủ sở hữu,
chính vì vậy mà ngƣời sử dụng đất không có quyền bán quyền sử dụng đất – một vật
mà vật đó không thuộc quyền sở hữu của mình. Và việc chuyển nhƣợng quyền sử
dụng đất chỉ đƣợc thực hiện trong thời hạn đƣợc giao quyền sử dụng đất cũng nhƣ
trong phạm vi hạn mức mà pháp luật quy định.
Thứ hai, Nhà nƣớc với tƣ cách đại diện chủ sở hữu có quyền điều tiết nguồn lợi
thu đƣợc của chủ sử dụng đất thông qua việc thu tiền sử dụng đất, thuế sử dụng đất,
thuế thu nhập cá nhân từ việc chuyển quyền sử dụng đất.
Thứ ba, Nhà nƣớc quy định việc chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất là nhằm mục
đích sử dụng đất hợp lý, tạo điều kiện thuận lợi cho ngƣời sử dụng đất trong quá trình
sử dụng nhằm đạt hiệu quả kinh tế cao, khác với việc mua bán đất đai là nhằm mục
đích kinh doanh kiếm lời8.
Tóm lại, chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên tuân
theo các điều kiện, nội dung, hình thức chuyển quyền sử dụng đất mà pháp luật quy
định, theo đó ngƣời sử dụng đất (gọi là bên chuyển quyền sử dụng đất) chuyển giao
đất và quyền sử dụng đất cho ngƣời đƣợc chuyển nhƣợng (gọi là bên nhận quyền sử
dụng đất), còn ngƣời đƣợc chuyển nhƣợng phải trả tiền cho ngƣời chuyển nhƣợng.
Tóm lại, chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất là sự chuyển dịch quyền sử dụng đất
từ ngƣời có quyền sử dụng đất hợp pháp sang ngƣời khác theo một trình tự, thủ tục,
7
8

Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân, Giáo trình Luật đất đai, Trƣờng Đại học Cần Thơ – 2011.
Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân, Giáo trình Luật đất đai, Trƣờng Đại học Cần Thơ – 2011.

GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân

SVTH: Nguyễn Hoàng Ngọc

12


Đề tài: Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân ở Việt Nam

điều kiện do pháp luật quy định. Theo đó, ngƣời có quyền sử dụng đất (bên chuyển
nhƣợng) có nghĩa vụ chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho ngƣời đƣợc chuyển
nhƣợng quyền sử dụng đất (bên nhận chuyển nhƣợng) và nộp thuế thu nhập cá nhân
(trƣớc đây là thuế chuyển quyền sử dụng đất); ngƣợc lại thì bên nhận chuyển nhƣợng
có nghĩa vụ trả tiền cho bên chuyển nhƣợng và nộp lệ phí trƣớc bạ, phí địa chính và
phí thẩm định hồ sơ theo quy định.
1.2.2. Các nguyên tắc chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất.9
Hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất là một chế định pháp luật chứa
đựng trong nó các nguyên tắc, điều kiện, quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia,
trình tự, thủ tục, thẩm quyền cho phép chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất, vi phạm
pháp luật và trách nhiệm pháp lý. Các quy định này nằm rải rác ở nhiều văn bản quy
phạm pháp luật khác nhau.
Bên cạnh đó, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nƣớc đại diện chủ sở hữu và
thống nhất quản lý và Nhà nƣớc giao cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng.
Việc thực hiện các quyền đối với quyền sử dụng đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân
đều phải tuân thủ theo quy định của pháp luật. Ngƣời sử dụng đất đƣợc thực hiện các
quyền chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử
dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Khi chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất, các bên phải tuân theo một số nguyên tắc
nhất định. Các nguyên tắc này xuyên suốt cả quá trình chuyển nhƣợng, đòi hỏi các cơ
quan nhà nƣớc và các bên trong hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất phải tuân
thủ, nhằm làm cho việc chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất diễn ra phù hợp và lành
mạnh hơn. Các nguyên tắc của việc chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất nhƣ sau:
Nguyên tắc thứ nhất, chỉ những chủ thể sử dụng đất đƣợc pháp luật cho phép

chuyển quyền sử dụng đất thì mới có quyền thực hiện việc chuyển nhƣợng quyền sử
dụng đất.
Theo quy định của Bộ luật dân sự năm 2005, chỉ các cá nhân, hộ gia đình và các
chủ thể khác sử dụng đất đƣợc pháp luật cho phép chuyển quyền sử dụng đất mới có
quyền chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất. Nhƣ vậy, không phải bất kỳ ngƣời sử dụng
đất nào cũng có quyền chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất, mà chỉ có những cá nhân,
pháp nhân, hộ gia đình sử dụng đất đƣợc pháp luật cho phép chuyển quyền sử dụng đất
mới có quyền chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất.

9

Theo Điều 691 Bộ luật Dân sự năm 2005

GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân

SVTH: Nguyễn Hoàng Ngọc

13


Đề tài: Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân ở Việt Nam

Nguyên tắc thứ hai, là việc chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất phải phù hợp với
quy định của pháp luật.
Khi thực hiện việc chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất, các bên có quyền thỏa
thuận về nội dung của hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất, nhƣng nội dung
thỏa thuận của hợp đồng phải phù hợp với quy định của Bộ luật Dân sự, Luật đất đai
và các văn bản quy phạm pháp luật khác có liên quan. Ngoài ra, các trình tự, thủ tục
trong quá trình thực hiện việc chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất cũng phải tuân thủ
theo quy định của pháp luật.

Nguyên tắc thứ ba, là phải sử dụng đất đúng mục đích, thời hạn quy định và phù
hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở địa phƣơng tại thời điểm chuyển nhƣợng
quyền sử dụng đất.
Bên nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích,
thời hạn đƣợc ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc quyết định giao đất,
cho thuê đất của bên chuyển nhƣợng. Theo quy định của pháp luật, toàn bộ quỹ đất
quốc gia đều nằm dƣới sự quản lý của Nhà nƣớc, việc quản lý sử dụng đất cần phải
theo quy hoạch, kế hoạch thống nhất. Hàng năm, Nhà nƣớc lập quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất trong đó hoạch định việc sử dụng đất cụ thể đối với từng loại đất để làm căn
cứ giao đất, cho thuê đất. Hay nói cách khác, Nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất hoặc
hợp thức hóa quyền sử dụng đất trên cơ sở quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, do đó
mục đích sử dụng đất đã đƣợc Nhà nƣớc xác định rõ ràng. Mặt khác, khi giao đất, cho
thuê đất hay hợp thức hóa quyền sử dụng đất, Nhà nƣớc xác định rõ thời gian sử dụng
đất và ngƣời đƣợc giao đất, thuê đất, hợp thức hóa quyền sử dụng đất chỉ đƣợc sử
dụng trong khoảng thời gian đó. Vì vậy, sau khi nhận quyền sử dụng đất, bên nhận
chuyển nhƣợng phải tuân thủ quy định của Nhà nƣớc về thửa đất chuyển nhƣợng, đó là
phải sử dụng đúng mục đích, thời hạn sử dụng và phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất ở địa phƣơng tại thời điểm chuyển nhƣợng.
1.3. Khái niệm và đặc điểm của hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất.
1.3.1. Khái niệm hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất.
Theo quy định tại Bộ luật Dân sự năm 2005, thì hợp đồng chuyển nhƣợng quyền
sử dụng đất đƣợc hiểu là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhƣợng
quyền sử dụng đất có nghĩa vụ chuyển giao đất và quyền sử dụng đất của mình cho
bên nhận chuyển nhƣợng, bên nhận chuyển nhƣợng có nghĩa vụ trả cho ngƣời chuyển
nhƣợng một khoản tiền tƣơng ứng với giá trị quyền sử dụng đất10.

10

Điều 697 Bộ luật Dân sự năm 2005

GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân

SVTH: Nguyễn Hoàng Ngọc

14


Đề tài: Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân ở Việt Nam

Trên thực tế việc chuyển quyền sử dụng đất đƣợc thực hiện bằng hình thức
chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất là hình thức phổ biến của chuyển quyền sử dụng
đất.
Sự hình thành, tồn tại và phát triển của khái niệm hợp đồng chuyển nhƣợng
quyền sử dụng đất nói riêng và chuyển quyền sử dụng đất nói chung luôn gắn liền với
sự hình thành, tồn tại và phát triển của chế độ sở hữu nhà nƣớc về đất đai.
Xét về mặt lịch sử thì khái niệm hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất chỉ
mới xuất hiện kể từ khi có chế độ sở hữu toàn dân về đất đai đƣợc ghi nhận lần đầu
tiên ở nƣớc ta tại Hiến pháp năm 1980. Còn lại, ở các chế độ sở hữu khác, nơi tồn tại
đa hình thức sở hữu, trong đó có hình thức sở hữu tƣ nhân về đất đai, thì khái niệm
hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất không đƣợc đặt ra mà thay vào đó là khái
niệm “mua bán đất đai” hoặc “mua bán, chuyển nhƣợng đất đai” hoặc “mua bán,
chuyển nhƣợng ruộng đất”. Vì vậy, khái niệm hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử
dụng đất ở nƣớc ta luôn đƣợc đặt trong mối quan hệ mật thiết với chế độ sở hữu toàn
dân về đất đai. Điều này có nghĩa, khái niệm sở hữu toàn dân về đất đai là cái có trƣớc,
khái niệm hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất là cái có sau và nó đƣợc xác
định trên cơ sở sự khẳng định và thừa nhận đất đai thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà
nƣớc là đại diện chủ sở hữu, các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân chỉ đƣợc coi là chủ thể
sử dụng đất và đƣợc Nhà nƣớc thừa nhận có quyền chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất.
Việc chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất giữa các chủ thể này do Nhà nƣớc quy định cả
điều kiện lẫn cách thức, trình tự, thủ tục chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất cũng nhƣ

quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia quan hệ chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất.
Trong quan hệ chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất, vì những lý do khác nhau mà ngƣời
có quyền sử dụng đất không có khả năng hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất nữa, khi
đó mục đích của họ là chuyển nhƣợng cho ngƣời khác đang thực sự có nhu cầu sử
dụng để nhận lại cho mình một khoản lợi ích vật chất nhất định. Trong quan hệ này,
bên chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất sẽ chấm dứt quan hệ sử dụng đất trƣớc Nhà
nƣớc, đồng thời tạo điều kiện cho bên nhận chuyển nhƣợng và Nhà nƣớc thiết lập một
quan hệ sử dụng đất mới, đó là quan hệ sử dụng đất giữa ngƣời nhận chuyển nhƣợng
và Nhà nƣớc. Việc chấm dứt hay thiết lập quyền sử dụng đất nói trên phải thông qua
chủ thể quản lý đất đai hay đại diện chủ sở hữu đối với đất đai đó là Nhà nƣớc. Nhà
nƣớc, với vai trò vừa là ngƣời đại diện chủ sở hữu về đất đai, vừa là ngƣời quản lý việc
sử dụng đất đã đƣa ra những quy định rất chặt chẽ, để việc chấm dứt hay thiết lập các
quan hệ liên quan đến đất đai luôn luôn đƣợc thực hiện theo một vòng trật tự nhất
định. Điều này thể hiện ở một số điểm nhƣ sau:
GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân

SVTH: Nguyễn Hoàng Ngọc

15


Đề tài: Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân ở Việt Nam

Các bên tham gia quan hệ hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất phải thỏa
mãn các điều kiện nhất định do Nhà nƣớc quy định. Việc Nhà nƣớc đƣa ra những điều
kiện xuất phát từ tính chất quan trọng của giao dịch chuyển nhƣợng quyền sử dụng
đất. Trong quan hệ hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất, bên chuyển nhƣợng
chấm dứt quan hệ quyền sử dụng đất, vì vậy phải đƣợc đặt ra trong một số hoàn cảnh,
điều kiện nhất định mới đƣợc chuyển nhƣợng. Ngƣợc lại, mặc dù ngƣời nhận chuyển
nhƣợng tự họ bỏ ra một khoản tiền tƣơng ứng với giá trị của thửa đất nhằm mục đích

thiết lập quyền sử dụng đất với thửa đất đó nhƣng để bảo đảm việc sử dụng đất có hiệu
quả, tránh hiện tƣợng đầu cơ đất đai hoặc không khai thác hết tiềm năng của đất, Nhà
nƣớc cũng quy định những điều kiện nhất định cho bên nhận chuyển nhƣợng quyền sử
dụng đất.
Điều kiện chuyển nhƣợng đối với từng loại đất khác nhau là khác nhau. Việc
Nhà nƣớc đƣa ra điều kiện chuyển nhƣợng đối với từng loại đất xuất phát từ lợi ích,
tầm quan trọng của từng loại đất. Nhìn chung, điều kiện chuyển nhƣợng quyền sử
dụng đất đặt ra đối với đất nông nghiệp, lâm nghiệp để trồng rừng có phần chặt chẽ
hơn so với các loại đất khác, nó xuất phát từ ý nghĩa, vai trò của loại đất này đối với
quá trình sản xuất ra của cải cho xã hội, nhất là ở nƣớc ta nền sản xuất chủ yếu và
quyết định đến sự ổn định kinh tế chính là nông nghiệp.
Ngƣời chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất phải có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập từ
chuyển quyền sử dụng đất11 theo quy định của Luật Thuế thu nhập cá nhân. Mục đích
Nhà nƣớc đƣa ra quy định này là điều tiết thu nhập của ngƣời chuyển nhƣợng quyền
sử dụng đất phát sinh thông qua việc chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất cho ngƣời
khác. Ngƣời nhận chuyển nhƣợng phải nộp lệ phí trƣớc bạ và lệ phí địa chính theo quy
định của pháp luật. Bên cạnh đó, các bên trong hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử
dụng đất có thể thỏa thuận về việc thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nƣớc khi
giao kết hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất.
Tóm lại, hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất là sự chuyển dịch quyền sử
dụng đất từ ngƣời có quyền sử dụng đất hợp pháp sang ngƣời khác theo một trình tự,
thủ tục, điều kiện do pháp luật quy định, theo đó ngƣời có quyền sử dụng đất (ngƣời
chuyển nhƣợng) có nghĩa vụ chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho ngƣời đƣợc
chuyển nhƣợng (ngƣời nhận chuyển nhƣợng), ngƣời nhận chuyển nhƣợng có nghĩa vụ
trả tiền cho ngƣời chuyển nhƣợng; ngƣời chuyển nhƣợng còn có nghĩa vụ nộp thuế thu
nhập từ chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Thuế thu nhập cá nhân,

11

Theo điểm d khoản 1 Điều 107 Luật đất đai năm 2013

GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân

SVTH: Nguyễn Hoàng Ngọc

16


Đề tài: Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân ở Việt Nam

ngƣời nhận chuyển nhƣợng có nghĩa vụ nộp lệ phí trƣớc bạ và lệ phí địa chính theo
quy định của pháp luật.
1.3.2. Đặc điểm của hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất.
Mỗi hợp đồng dân sự đều có những đặc điểm riêng của mình và hợp đồng chuyển
nhƣợng quyền sử dụng đất cũng vậy, cũng có những đặc điểm nhất định của mình. Để
hiểu rõ về những đặc trƣng riêng của hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất
chúng ta cần đi sâu vào phân tích và so sánh với một số hợp đồng liên quan đến quyền
sử dụng đất khác.
Một là, so sánh giữa hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất với hợp đồng
chuyển đổi quyền sử dụng đất.
Chuyển đổi quyền sử dụng đất là phƣơng thức đơn giản của chuyển quyền sử
dụng đất, theo đó các bên có quyền sử dụng đất sẽ thỏa thuận chuyển quyền sử dụng
đất cho nhau để thỏa mãn nhu cầu tiện lợi trong sản xuất, đời sống.
Mục đích của chuyển đổi quyền sử dụng đất là tạo điều kiện thuận tiện cho sản
xuất và đời sống, nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất. Việc Nhà nƣớc ghi nhận quyền
này có ý nghĩa rất lớn trong thực tiễn, nhất là trong sản xuất nông nghiệp. Trong
những năm qua, Nhà nƣớc ta đã có chủ trƣơng khuyến khích việc chuyển đổi ruộng
đất sản xuất nông nghiệp, qua quá trình thử nghiệm chủ trƣơng này ở một số địa
phƣơng cho thấy, đã khắc phục đƣợc tình trạng đất đai manh mún, giảm thiểu số lƣợng
thửa đất, tăng thêm diện tích trên mỗi thửa đất, tạo điều kiện thuận lợi cho việc đƣa

tiến bộ khoa học vào sản xuất nông nghiệp, nhờ đó năng suất cây trồng và sản lƣợng
nông nghiệp tăng lên rõ rệt. Tuy nhiên, hiện nay ở nƣớc ta thực trạng ruộng đất nông
nghiệp ở nhiều nơi vẫn còn manh mún, phân tán, gây khó khăn không nhỏ cho việc
canh tác của ngƣời sử dụng đất, cũng nhƣ đƣa tiến bộ khoa học kỹ thuật vào sự phát
triển nền sản xuất hàng hóa trong nông nghiệp. Vì vậy, cần phải tổ chức thực hiện, vận
động nông dân khắp nơi chuyển đổi ruộng đất theo kinh nghiệm của các địa phƣơng đã
thử nghiệm thành công.
Cũng nhƣ chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất, chuyển đổi quyền sử dụng đất là
một hình thức chuyển quyền sử dụng đất, theo đó Nhà nƣớc chấm dứt quyền sử dụng
đất của bên này để thiết lập quyền sử dụng đất mới cho bên kia. Tuy nhiên, giữa hai
hình thức này có sự khác nhau và sự khác nhau này thể hiện ở chổ, nếu nhƣ trong quan
hệ chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất, đối tƣợng của quan hệ là “đổi đất lấy tiền” và
việc thực hiện quan hệ này là quá trình chấm dứt quyền sử dụng đất của bên chuyển
nhƣợng để thiết lập quyền sử dụng đất mới cho bên nhận chuyển nhƣợng (quan hệ này
là quan hệ một chiều), thì trong quan hệ chuyển đổi quyền sử dụng đất, đối tƣợng chủ
GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân

SVTH: Nguyễn Hoàng Ngọc

17


Đề tài: Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân ở Việt Nam

yếu của quan hệ là “đổi đất lấy đất”. Trong quan hệ chuyển đổi quyền sử dụng đất, các
bên có thể thỏa thuận chuyển tiền cho nhau để bù đắp giá trị chênh lệch giữa hai thửa
đất nhƣng mục đích cơ bản và cũng là vấn đề mà cả ngƣời sử dụng đất lẫn cơ quan
quản lý Nhà nƣớc quan tâm đó là các bên đổi quyền sử dụng đất cho nhau. Việc thực
hiện quan hệ này là quá trình cùng một lúc chấm dứt quyền sử dụng đất của cả hai bên
đối với thửa đất mà họ đang sử dụng để thiết lập quyền sử dụng đất mới cho cả hai bên

nhận quyền sử dụng đất từ phía bên kia (quan hệ này là quan hệ hai chiều).
Hai là, so sánh giữa hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất với hợp đồng
thế chấp quyền sử dụng đất.
Thế chấp quyền sử dụng đất là trƣờng hợp ngƣời sử dụng đất mang quyền sử
dụng đất của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự. Nghĩa vụ dân sự là nghĩa vụ
của bên thế chấp, thông thƣờng đƣợc phát sinh từ hợp đồng vay mƣợn tiền, tài sản của
bên nhận thế chấp và giá trị tài sản mà ngƣời sử dụng đất vay, mƣợn đƣợc thông qua
hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất phải thấp hơn giá trị quyền sử dụng đất đƣợc
đem ra thế chấp. Việc Nhà nƣớc ghi nhận quyền này nhằm tạo điều kiện cho ngƣời sử
dụng đất có thể dùng quyền sử dụng đất của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong
quá trình tạo lập cho mình một khoản tiền một cách hợp pháp để đầu tƣ vào công việc
sản xuất, kinh doanh, hoặc thỏa mãn nhu cầu tiêu dùng tạm thời khi họ không có điều
kiện kinh tế trƣớc mắt, nhƣng ngƣời sử dụng đất vẫn là chủ thể sử dụng đất hợp pháp
và đƣợc sử dụng đất trong thời hạn thế chấp, đồng thời đƣợc hƣởng hoa lợi, lợi tức
phát sinh từ quyền sử dụng đất đã thế chấp. Trong khi bên nhận thế chấp chỉ giữ các
giấy tờ có liên quan đến quyền sử dụng đất mà không sử dụng đất trên thực tế.
Cũng nhƣ hình thức chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất, thì khi thế chấp quyền sử
dụng đất, ngƣời có quyền sử dụng đất phải chuyển giao giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất cho bên nhận thế chấp, nhƣng sự chuyển giao này chỉ mang tính chất tạm
thời, trong thời hạn thế chấp hoặc chƣa giải trừ thế chấp.
Khác với hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất, bên thế chấp không bị
chấm dứt việc sử dụng đất của mình mà vẫn đƣợc tiếp tục sử dụng đất; bên nhận thế
chấp không có quyền nhƣ một chủ sử dụng đất cả về mặt thực tế lẫn pháp lý mà họ chỉ
có quyền kiểm soát quyền năng pháp lý của bên thế chấp và có quyền đƣa quyền sử
dụng đất này ra phát mại bán đấu giá khi bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện
không đầy đủ nghĩa vụ dân sự mà hai bên đã thỏa thuận.
Nhƣ vậy, khác với hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất, thì hợp đồng thế
chấp quyền sử dụng đất là hình thức bảo đảm nghĩa vụ mà không có sự chuyển quyền
từ ngƣời này sang ngƣời khác. Hay nói cách khác, bên nhận thế chấp chỉ đƣợc quyền
GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân

SVTH: Nguyễn Hoàng Ngọc

18


Đề tài: Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân ở Việt Nam

giữ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và có quyền kiểm soát việc sử dụng đất của
bên thế chấp trên thực tế. Nhƣ vậy, có thể thấy bên nhận thế chấp chỉ có quyền nắm
giữ quyền sử dụng đất theo danh nghĩa pháp lý, còn quyền sử dụng đất trên thực tế vẫn
thuộc về bên thế chấp và bên nhận thế chấp chỉ có quyền định đoạt quyền sử dụng đất
theo quy định của pháp luật, khi bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không
đúng nghĩa vụ theo thỏa thuận. Cho nên quyền của bên nhận thế chấp bị hạn chế hơn
quyền của bên nhận chuyển nhƣợng, vì bên nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất có
quyền nhƣ một chủ thể sử dụng đất trong khi bên nhận thế chấp quyền sử dụng đất chỉ
có quyền đối với quyền sử dụng đất về mặt pháp lý. Ngoài ra, điều kiện về chủ thể thì
chủ thể nhận thế chấp quyền sử dụng đất không rộng rãi nhƣ bên nhận chuyển nhƣợng
quyền sử dụng đất mà pháp luật hạn chế rất nhiều. Theo quy định của pháp luật thì bên
nhận thế chấp quyền sử dụng đất là các tổ chức tín dụng đƣợc phép hoạt động tại Việt
Nam, ngoài ra đối với trƣờng hợp bên thế chấp quyền sử dụng đất là hộ gia đình, cá
nhân thì bên nhận thế chấp ngoài tổ chức tín dụng đƣợc phép hoạt động tại Việt Nam
thì bên nhận thế chấp còn có thể là tổ chức kinh tế hoặc cá nhân. Và bên nhận thế chấp
quyền sử dụng đất còn phải bảo đảm những điều kiện nhất định mới có quyền nhận thế
chấp đối với tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất. Trong khi bên nhận chuyển nhƣợng
trong hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất đƣợc quy định thoáng hơn, cụ thể là
những chủ thể nào đáp ứng đƣợc những quy định của pháp luật về chủ thể sử dụng đất
thì sẽ đƣợc phép nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất, trừ các trƣờng hợp pháp luật
quy định không đƣợc nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất.
Ba là, so sánh giữa hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất với hợp đồng

mua bán tài sản.
Điểm giống nhau giữa hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất và hợp đồng
mua bán tài sản là các quan hệ của nó đều thuộc đối tƣợng điều chỉnh của pháp luật
dân sự, theo đó quyền và nghĩa vụ dân sự của các bên đều đƣợc phát sinh thông qua
hình thức hợp đồng, quyền của bên này tƣơng ứng với nghĩa vụ của bên kia, một bên
có nghĩa vụ chuyển giao quyền sử dụng đất (đối với hợp đồng chuyển nhƣợng quyền
sử dụng đất) hoặc tài sản (đối với hợp đồng mua bán tài sản) và nhận tiền; ngƣợc lại,
bên kia có nghĩa vụ trả tiền và nhận quyền sử dụng đất hoặc tài sản.
Tuy nhiên, giữa hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất và hợp đồng mua
bán tài sản có những điểm khác biệt, thể hiện ở những nội dung sau:
Thứ nhất, về mặt đối tƣợng, nếu nhƣ trong quan hệ mua bán tài sản, đối tƣợng
của hợp đồng mua bán tài sản là tài sản (bao gồm vật có thực và quyền tài sản) thuộc
quyền sở hữu của bên bán, thì trong quan hệ chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất, đối
GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân

SVTH: Nguyễn Hoàng Ngọc

19


Đề tài: Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân ở Việt Nam

tƣợng của hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất là quyền sử dụng đất của bên
chuyển nhƣợng, còn thửa đất đƣợc chuyển nhƣợng vẫn thuộc quyền sở hữu của toàn
dân mà Nhà nƣớc là đại diện chủ sở hữu.
Với tƣ cách là chủ sở hữu tài sản, bên bán có toàn quyền định đoạt tài sản bằng
việc bán quyền sở hữu tài sản cho bên mua mà không phụ thuộc vào ý chí của ngƣời
khác. Trong khi đó bên chuyển nhƣợng chỉ là ngƣời có quyền sử dụng đất nên khi
chuyển nhƣợng cho ngƣời khác phải đƣợc sự cho phép của đại diện chủ sở hữu đối với
thửa đất chuyển nhƣợng đó là Nhà nƣớc thông qua những quy định của pháp luật.

Thứ hai, về hình thức, hiệu lực của hợp đồng, nếu nhƣ hợp đồng mua bán tài sản
có thể đƣợc giao kết bằng lời nói, bằng văn bản hoặc hành vi cụ thể và thƣờng có hiệu
lực thi hành ngay sau khi xác lập (cam kết hoặc ký kết), trừ hợp đồng mua bán nhà ở
và một số tài sản mà Nhà nƣớc có quy định phải đƣợc lập thành văn bản và chỉ có hiệu
lực thi hành sau khi đƣợc cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền cho phép.
Thứ ba, về trách nhiệm, nghĩa vụ trƣớc Nhà nƣớc, nếu nhƣ trong mua bán tài sản,
bên bán tài sản cũng nhƣ bên mua tài sản không phải thực hiện nghĩa vụ gì trƣớc Nhà
nƣớc, trừ trƣờng hợp Nhà nƣớc quy định khi mua bán một số loại tài sản bên mua phải
đăng ký quyền sở hữu và nộp lệ phí trƣớc bạ, thì trong chuyển nhƣợng quyền sử dụng
đất, các bên chuyển nhƣợng phải tuân thủ nguyên tắc, điều kiện, trình tự, thủ tục và
phải có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trƣớc bạ, lệ
phí địa chính theo quy định của pháp luật.

GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân

SVTH: Nguyễn Hoàng Ngọc

20


Đề tài: Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân ở Việt Nam

CHƢƠNG 2
QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
GIỮA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN Ở VIỆT NAM
2.1. Điều kiện chung về chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá
nhân và các loại đất đƣợc chuyển nhƣợng, thời điểm thực hiện các quyền của
ngƣời sử dụng đất.
2.1.1. Điều kiện chung về chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất giữa hộ gia
đình, cá nhân.

Điều kiện chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất là cơ sở pháp lý rất quan trọng và
cần thiết xác định quyền năng dân sự của ngƣời sử dụng đất, những quy định này xác
định phạm vi định đoạt quyền sử dụng đất của ngƣời sử dụng đất.
Điều kiện chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất là những yêu cầu do Nhà nƣớc quy
định mà nếu bảo đảm những yêu cầu này thì ngƣời sử dụng đất đƣợc phép chuyển
nhƣợng quyền sử dụng đất của mình.
Việc quy định điều kiện chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất với mục đích: Đảm
bảo quyền sở hữu tối đa của Nhà nƣớc đối với đất đai; ngăn chặn tình trạng lấn chiếm
đất và tích lũy đất đai trái phép. Vì thế pháp luật đã quy định các điều kiện chặt chẽ để
đảm bảo quyền sở hữu tuyệt đối của Nhà nƣớc. Theo quy định của pháp luật thì các
điều kiện chung đƣợc quy định tại Điều 188 Luật đất đai năm 2013 nhƣ sau:
Thứ nhất, phải có Giấy chứng nhận.12
Ngƣời sử dụng đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đƣợc cơ quan nhà
nƣớc có thẩm quyền cấp theo quy định của pháp luật về đất đai. Đây là một đòi hỏi rất
cần thiết và hợp lý, nhằm tránh đƣợc những tranh chấp về sau và nó chứng minh đƣợc
chủ sử dụng đất có đủ quyền năng thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất mà cụ
thể ở đây là giao dịch chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất.
Theo quy định của Luật đất đai năm 2013 thì “Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thƣ pháp lý để Nhà
nƣớc xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất
hợp pháp của ngƣời có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản
khác gắn liền với đất”13. Nhƣ vậy, Giấy chứng nhận có ý nghĩa hết sức quan trọng đối
với ngƣời sử dụng đất, vì Giấy chứng nhận là chứng thƣ pháp lý chứng minh sự công
12
13

Theo điểm a Khoản 1 Điều 188 Luật đất đai năm 2013
Khoản 16 Điều 3 Luật đất đai năm 2013

GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân

SVTH: Nguyễn Hoàng Ngọc

21


Đề tài: Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân ở Việt Nam

nhận và bảo đảm quan trọng của Nhà nƣớc về quyền của ngƣời sử dụng đối với quyền
sử dụng đất, quyền đƣợc cấp Giấy chứng nhận là quyền cơ bản và quan trọng của
ngƣời sử dụng đất, Giấy chứng nhận còn là điều kiện để ngƣời sử dụng đất đƣợc thực
hiện các quyền của mình theo quy định của pháp luật. Giấy chứng nhận về quyền sử
dụng đất theo quy định của pháp luật hiện hành có tên gọi là Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, về hình thức Giấy
chứng nhận này có màu hồng. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất do Bộ trƣởng Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng quy định
cụ thể về mẫu Giấy chứng nhận và nội dung của Giấy chứng nhận, đồng thời Giấy
chứng nhận đƣợc thống nhất trong cả nƣớc. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đƣợc
cấp theo từng thửa đất và cho từng ngƣời sử dụng đất.
Trƣờng hợp quyền sử dụng đất của vợ chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên
chồng. Trong trƣờng hợp thửa đất có nhiều ngƣời chung quyền sử dụng thì giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất phải ghi đầy đủ tên của những ngƣời có chung quyền sử dụng
đất và cấp cho mỗi ngƣời một giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Để có đƣợc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất thì ngƣời sử dụng đất phải nộp hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 70 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày
15/05/2014 Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai năm 2013.
Dựa vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Nhà nƣớc xác lập mối quan hệ pháp
lý giữa Nhà nƣớc với tƣ cách đại diện chủ sở hữu với ngƣời sử dụng đất – ngƣời đƣợc
Nhà nƣớc trao quyền sử dụng đất. Ngƣời sử dụng đất có quyền hợp pháp đối với đất

khi đƣợc cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Từ
khi có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì ngƣời sử dụng mới thực hiện đƣợc các
giao dịch liên quan đến đất đai, do việc thực hiện các giao dịch này đều phải đăng ký
tại cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền thì giao dịch đó mới có hiệu lực pháp luật.
Theo quy định thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất đƣợc cấp theo mẫu thống nhất trong cả nƣớc. Tuy nhiên hiện
nay, theo quy định tại khoản 2 Điều 97 Luật Đất đai năm 2013 thì ngoài Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy
định hiện hành thì còn có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận
quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đƣợc cấp theo quy định của pháp luật về
đất đai và pháp luật nhà ở trƣớc ngày 10 tháng 12 năm 2009 vẫn có giá trị pháp lý và
không phải đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất, nhƣng nếu có nhu cầu cấp đổi thì đƣợc đổi sang Giấy chứng
GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân

SVTH: Nguyễn Hoàng Ngọc

22


Đề tài: Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân ở Việt Nam

nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy
định của pháp luật đất đai hiện hành. Nhƣ vậy, hiện nay vẫn tồn tại những Giấy chứng
nhận về quyền sử dụng đất có giá trị pháp lý nhƣ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở theo quy định pháp luật
trƣớc ngày 10 tháng 12 năm 2009 và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, cho nên ngƣời sử dụng đất có những Giấy
chứng nhận nhƣ nêu trên vẫn đƣợc quyền thực hiện giao dịch chuyển nhƣợng quyền sử
dụng đất.

Thứ hai, trong thời hạn còn được sử dụng đất thì hộ gia đình, cá nhân mới được
phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất.14
Nhà nƣớc giao đất cho ngƣời sử dụng đất trong một thời hạn nhất định chứ không
tồn tại vĩnh cửu nhƣng vấn đề này không đƣợc cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền cũng
nhƣ ngƣời sử dụng đất quan tâm, họ nghĩ đất của họ đƣợc giao sử dụng mãi mãi nên
không lo lắng gì. Thật ra, quyền sử dụng đất có quy định thời hạn nhất định cho từng
loại đất nhƣ: Thời hạn giao đất nông nghiệp để trồng cây hàng năm, nuôi trồng thủy
sản, làm muối, đất trồng cây lâu năm cho hộ gia đình, cá nhân là 50 năm (khoản 1
Điều 126 Luật đất đai năm 2013). Sau thời hạn trên những ngƣời đang sử dụng có nhu
cầu tiếp tục sử dụng và trong quá trình sử dụng họ chấp hành đúng pháp luật về đất đai
thì Nhà nƣớc sẽ tiếp tục giao đất cho họ sử dụng tiếp, và việc sử dụng đất đó phù hợp
với quy hoạch sử dụng đất đã đƣợc xét duyệt.
Nhƣ vậy, việc chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất chỉ có giá trị khi đất đang còn
trong thời hạn sử dụng, khi hết thời hạn sử dụng ngƣời sử dụng đất không có quyền sử
dụng nữa. Do vậy, mà họ không đƣợc phép chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất.
Thứ ba, người sử dụng đất được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đất
đó không có tranh chấp.15
Theo quy định của pháp luật đất đai thì “Tranh chấp đất đai là tranh chấp về
quyền, nghĩa vụ của ngƣời sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất
đai”16. Tranh chấp đất đai xảy ra do nhiều nguyên nhân khác nhau, có thể là vi phạm
quyền sử dụng đất, thực hiện không đúng các quyền và nghĩa vụ khi tham gia quan hệ
pháp luật đất đai trong quá trình sử dụng… Vì vậy, để ổn định các quan hệ trong hợp
đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất thì phải giải quyết các tranh chấp về quyền sử
dụng đất trƣớc.
14

Theo điểm d Khoản 1 Điều 188 Luật đất đai năm 2013
Theo điểm b Khoản 1 Điều 188 Luật đất đai năm 2013
16
Khoản 24 Điều 3 Luật đất đai năm 2013

15

GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân

SVTH: Nguyễn Hoàng Ngọc

23


Đề tài: Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân ở Việt Nam

Khi chƣa giải quyết một cách triệt để các tranh chấp, có nghĩa là chƣa xác định
đƣợc rõ ràng, cụ thể quyền và nghĩa vụ cùng trách nhiệm của các bên thì việc chuyển
nhƣợng quyền sử dụng đất không thể thực hiện đƣợc. Quy định này nhằm bảo đảm
quyền lợi của bên nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất trong hợp đồng chuyển
nhƣợng quyền sử dụng đất, tuy nhiên trong thực tế có trƣờng hợp những tranh chấp
quyền sử dụng đất kéo dài làm ảnh hƣởng đến quyền lợi của ngƣời sử dụng đất vì khi
đất có tranh chấp thì ngƣời sử dụng đất không thực hiện đƣợc quyền chuyển nhƣợng
quyền sử dụng đất của mình, nhƣng pháp luật lại không có quy định về cách giải quyết
cho trƣờng hợp này. Nhƣ vậy, ngƣời sử dụng đất chỉ đƣợc phép thực hiện quyền
chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất khi đất không có tranh chấp và đáp ứng những điều
kiện khác theo quy định của pháp luật về đất đai.
Thứ tư, quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.17
Đây cũng là điều kiện rất cần thiết trong hoạt động chuyển nhƣợng quyền sử
dụng đất. Nếu đất đƣa vào giao dịch mà đã bị kê biên để bảo đảm thi hành án thì tình
trạng pháp lý của nó sẽ thay đổi cho nên đất đai bị kê biên để bảo đảm thi hành án thì
không đƣợc tham gia giao dịch hoặc thực hiện việc chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất.
Cụ thể giá trị pháp lý đó thay đổi là khi có quyết định kê biên quyền sử dụng đất để
bảo đảm thi hành án thì lúc đó quyền của ngƣời sử dụng đất đối với mãnh đất đó
không còn nữa, vì Nhà nƣớc đã tuyên bố chấm dứt quyền của một chủ thể sử dụng đất

đối với quyền sử dụng đất đó thông qua quyết định kê biên quyền sử dụng đất để bảo
đảm thi hành án. Cho nên khi đã có quyết định kê biên thì ngƣời sử dụng đất đã không
còn là chủ sử dụng đất đối với mãnh đất đó nên họ không có quyền thực hiện giao dịch
chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất. Vì vậy, khi thực hiện giao dịch chuyển nhƣợng
quyền sử dụng đất thì bên nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất cần kiểm tra kỹ về
quyền sử dụng đất mà họ chuẩn bị nhận chuyển nhƣợng để tránh ảnh hƣởng đến quyền
lợi của mình khi thực hiện giao dịch chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất.
Ngoài những điều kiện chung về chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất, khi chuyển
nhƣợng quyền sử dụng đất của mình thì ngƣời sử dụng đất còn phải tuân thủ các điều
kiện về hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất và thời hạn sử dụng đất nhận chuyển
quyền sử dụng đất nhƣ sau:
Hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân
Hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu
năm, đất rừng sản xuất là rừng trồng, đất nuôi trồng thủy sản và đất làm muối của mỗi
hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích nông nghiệp đƣợc áp dụng đối với các
17

Theo điểm c Khoản 1 Điều 188 Luật đất đai năm 2013

GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân

SVTH: Nguyễn Hoàng Ngọc

24


Đề tài: Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân ở Việt Nam

hình thức nhận chuyển nhƣợng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, xử lý nợ theo thỏa
thuận trong hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, cụ thể nhƣ sau:

Đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản và đất làm muối:
Không quá 30 héc ta cho mỗi loại đất đối với các tỉnh, thành phố trực thuộc
Trung ƣơng thuộc khu vực Đông Nam bộ và khu vực đồng bằng sông Cửu Long.
Không quá 20 héc ta cho mỗi loại đất đối với các tỉnh, thành phố trực thuộc
Trung ƣơng còn lại.
Đất trồng cây lâu năm:
Không quá 100 héc ta đối với các xã, phƣờng, thị trấn ở đồng bằng.
Không quá 300 héc ta đối với các xã, phƣờng, thị trấn ở trung du, miền núi.
Đất rừng sản xuất là rừng trồng:
Không quá 150 héc ta đối với các xã, phƣờng, thị trấn ở đồng bằng.
Không quá 300 héc ta đối với các xã, phƣờng, thị trấn ở trung du, miền núi.
Trƣờng hợp hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp
trên địa bàn nhiều tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ƣơng thì tổng diện tích đƣợc nhận
chuyển quyền trong hạn mức đối với mỗi loại đất (đất trồng cây hàng năm, đất trồng
cây lâu năm, đất rừng sản xuất là rừng trồng, đất nuôi trồng thủy sản và đất làm muối)
bằng hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất tại tỉnh, thành phố trực thuộc Trung
ƣơng có hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất cao nhất.
Trƣờng hợp hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp
bao gồm nhiều loại đất (đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản
xuất là rừng trồng, đất nuôi trồng thủy sản và đất làm muối) thì hạn mức nhận chuyển
quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân đó đƣợc xác định theo từng
loại đất quy định nhƣ trên.
Hộ gia đình, cá nhân đã sử dụng đất nông nghiệp vƣợt hạn mức nhận chuyển
quyền quy định tại các trƣờng hợp trên mà đã đăng ký chuyển quyền sử dụng đất trƣớc
ngày 01 tháng 7 năm 2007 thì phần diện tích đất vƣợt hạn mức đƣợc tiếp tục sử dụng
nhƣ đối với trƣờng hợp đất nông nghiệp trong hạn mức nhận chuyển quyền.
Hộ gia đình, cá nhân đã sử dụng đất nông nghiệp vƣợt hạn mức nhận chuyển
quyền quy định tại các trƣờng hợp trên mà đã đăng ký chuyển quyền sử dụng đất từ
ngày 01 tháng 7 năm 2007 đến trƣớc ngày 01 tháng 7 năm 2014 thì hộ gia đình, cá
nhân đƣợc tiếp tục sử dụng đất và chỉ phải chuyển sang thuê đất của Nhà nƣớc đối với

phần diện tích vƣợt hạn mức nhận chuyển quyền.
GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân

SVTH: Nguyễn Hoàng Ngọc

25