PHÂN TÍCH VÀ ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG GIÁ ĐẤT ẢO ĐÔ THỊ TẠI QUẬN 2, TP.HỒ CHÍ MINH

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
*****************

NGUYỄN THỊ THIỆN TÂM

PHÂN TÍCH VÀ ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG GIÁ ĐẤT ẢO
ĐÔ THỊ TẠI QUẬN 2, TP.HỒ CHÍ MINH

LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC
NGÀNH KINH TẾ TÀI NGUYÊN MÔI TRƯỜNG

Thành phố Hồ Chí Minh
Tháng 07/2011


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH

NGUYỄN THỊ THIỆN TÂM

PHÂN TÍCH VÀ ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG GIÁ ĐẤT ẢO
ĐÔ THỊ TẠI QUẬN 2, TP.HỒ CHÍ MINH

Ngành: Kinh Tế Tài Nguyên Môi Trường

LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Người hướng dẫn: TS. ĐẶNG MINH PHƯƠNG

Thành phố Hồ Chí Minh

Tháng 07/2011


Hội đồng chấm báo cáo khóa luận tốt nghiệp đại học khoa Kinh Tế, trường Đại
Học Nông Lâm Thành Phố Hồ Chí Minh xác nhận khóa luận “PHÂN TÍCH VÀ
ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG GIÁ ĐẤT ẢO ĐÔ THỊ TẠI QUẬN 2, Thành Phố HỒ CHÍ
MINH” do Nguyễn Thị Thiện Tâm, sinh viên khóa 2007 – 2011, ngành Kinh Tế Tài
Nguyên Môi Trường, đã bảo vệ thành công trước hội đồng vào ngày
_____________________________.

TS. Đặng Minh Phương
Người hướng dẫn

Ngày

tháng

Chủ tịch hội đồng chấm báo cáo

Thư ký hội đồng chấm báo cáo

_____________________________
Ngày

tháng

năm 2011

___________________________

năm 2011

Ngày

v

tháng

năm 2011


LỜI CẢM TẠ
Thuyền không bánh lái thuyền quày,
Con không cha mẹ, ai bày con nên.
Lời đầu tiên xin cho con gửi đến Bố, Mẹ lời cám ơn sâu sắc, người đã sinh thành,
dưỡng dục, không ngại vất vả, hy sinh trong suốt thời gian qua để con được bước tiếp con
đường mà mình đã chọn. Cảm ơn tất cả những người thân trong gia đình đã luôn động viên và
ủng hộ cho con cả về mặt vật chất và tinh thần .
Gươm vàng rớt xuống Hồ Tây
Công cha cũng trọng, nghĩa thầy cũng sâu.
Xin gửi đến Thầy Đặng Minh Phương lòng biết ơn chân thành nhất. Cảm ơn Thầy đã
rất nhiệt tình giảng dạy, chỉ bảo, truyền đạt cho tôi những kiến thức bổ ích, và sự hướng dẫn
tận tình trong suốt quá trình thực hiện khóa luận này.
Đề tài nghiên cứu đã hoàn thành với tất cả sự nỗ lực của cá nhân. Bên cạnh đó, nó
cũng là kết quả của sự động viên, giúp đỡ cả về vật chất, tinh thần và kiến thức của nhiều cá
nhân, tổ chức. Để có được kết quả như ngày hôm nay, tôi xin:
Cám ơn các cô chú, các anh chị ở Công ty TNHH Đỗ Gia Khang đã nhiệt tình hướng
dẫn, giúp đỡ tôi trong suốt quá trình thực tập. Những kinh nghiệm, những số liệu mà anh chị
cung cấp là nguồn dữ liệu quan trọng để hoàn thành đề tài nghiên cứu này.
Cảm ơn Ban Giám Hiệu Trường ĐH Nông Lâm TP.HCM, Ban Chủ Nhiệm Khoa

Kinh Tế, các Thầy Cô giảng dạy, cùng các bạn lớp Kinh Tế Tài Nguyên Môi Trường khóa 33
đã gắn bó với tôi trong suốt 4 năm học vừa qua.
Xin cảm ơn sự giúp đỡ của các hộ gia đình trên địa bàn Quận 2, các cô chú thuộc
UBND Quận 2 đã tạo điều kiện để quá trình điều tra phỏng vấn đạt kết quả tốt .
Xin chân thành cảm ơn!
TP. Hồ Chí Minh, ngày 20 tháng 05 năm 2011
Sinh viên
Nguyễn Thị Thiện Tâm

vi


NỘI DUNG TÓM TẮT

NGUYỄN THỊ THIỆN TÂM. Tháng 06 năm 2011. “Phân Tích Và Đánh Giá
Tác Động Giá Đất Ảo Đô Thị Tại Quận 2, TP.HCM”.
NGUYEN THI THIEN TAM. June 2011. “Analysis and Impact
Assessment Virtual Urban Land Prices In District 2, HCMC”.
Giá đất ở TP.HCM trong những năm vừa qua có sự biến động lớn, giá tăng
nhiều so với năm 2008 -2009; đặc biệt là ở Quận 2. Nhằm xác định giá đất thực tại
Quận 2 hiện nay; dựa vào phương pháp định giá giá thị trường, thị trường bất động sản
thuộc thị trường độc quyền cạnh tranh, giá đất được xác định theo lý thuyết kinh tế vi
mô, nó nằm giữa khoảng giá độc quyền hoàn toàn và cạnh tranh hoàn toàn. Sau khi
tổng hợp dữ liệu và phân tích, đề tài rút ra những nhận định sau :
Qua nghiên cứu, đề tài xác định được giá thực là 15,46 triệu đồng/m2 theo giá
độc quyền cạnh tranh, giá hiện tại trên thị trường là 25 triệu đồng/m2. Sự chênh lệch
giữa mức giá thực (15,46 triệu đồng/m2) và mức giá hiện tại trên thị trường (25 triệu
đồng/m2) làm cho thặng dư người tiêu dùng bị tổn thất là 560,42 triệu đồng, thặng dư
người sản xuất là 406,15 triệu đồng và thặng dư xã hội bị tổn thất là 154,27 triệu đồng.
Như vậy, trong hoạt động mua bán này có sự mất cân đối lợi ích, lợi ích hoàn toàn

thuộc về người bán. Giá đất ảo tác động đến đời sống xã hội, kinh tế: cơ cấu phát triển
kinh tế không đồng đều giữa các ngành, các lĩnh vực, giảm hiệu quả kinh tế; thị
trường thiếu minh bạch, thông tin không đầy đủ và khó tiếp cận; lãng phí đất đai – một
tài nguyên quý giá; chi phí sản xuất kinh doanh tăng; người thuê đất bị mất một khoản
19 triệu đồng/tháng; tăng khoảng cách giàu nghèo; làm cho quan hệ cung – cầu
ngày càng căng thẳng, là nguyên nhân của khủng hoảng kinh tế. Qua đó đề ra những
biện pháp để ổn định thị trường bất động sản.

vii


MỤC LỤC
Trang
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT ......................................................................................viii
DANH MỤC CÁC BẢNG ........................................................................................................ ix
DANH MỤC CÁC HÌNH .......................................................................................................... x
DANH MỤC CÁC PHỤ LỤC .................................................................................................. xi
CHƯƠNG 1. MỞ ĐẦU .............................................................................................................. 1
1.1. Đặt vấn đề ........................................................................................................................ 1
1.2.1. Mục tiêu chung ......................................................................................................... 3
1.2.2.Mục tiêu cụ thể .......................................................................................................... 3
1.3. Các giả thiết của vấn đề nghiên cứu ................................................................................ 3
1.4. Phạm vi nghiên cứu của khóa luận .................................................................................. 3
1.4.1. Phạm vi thời gian ...................................................................................................... 3
1.4.2. Phạm vi không gian .................................................................................................. 3
1.4.3. Phạm vi nội dung ...................................................................................................... 3
1.5. Cấu trúc của khóa luận .................................................................................................... 4
CHƯƠNG 2. TỔNG QUAN ...................................................................................................... 5
2.1. Tổng quan tài liệu nghiên cứu ......................................................................................... 5
2.2.1. Vị trí địa lý................................................................................................................ 6

2.2.3. Văn hóa –xã hội ........................................................................................................ 7
2.2.4. Đầu tư xây dựng ....................................................................................................... 8
2.2.5. Quy hoạch và phát triển Quận 2 ............................................................................... 9
CHƯƠNG 3. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .......................................... 12
3.1. Nội dung nghiên cứu ..................................................................................................... 12
3.1.1. Cơ sở lý luận về thị trường bất động sản ................................................................ 12
3.1.2. Cung và cầu trong thị trường bất động sản............................................................. 14
3.1.3. Độ co giãn............................................................................................................... 17
3.1.4. Ứng dụng lý thuyết hãng cạnh tranh ...................................................................... 22

v


3.2. Phương pháp nghiên cứu ............................................................................................... 28
3.2.1. Phương pháp điều tra chọn mẫu ............................................................................. 28
3.2.2. Phương pháp phân tích thống kê ............................................................................ 29
3.2.3. Phương pháp mô tả ................................................................................................. 29
3.2.4. Phương pháp phân tích hồi quy .............................................................................. 29
3.2.5. Phương pháp xây dựng hàm cầu đất đô thị tại Quận 2 ........................................... 30
3.2.6. Phương pháp xây dựng hàm chi phí biên đất đô thị tại Quận 2 ............................. 31
3.2.7. Phương pháp xử lí số liệu ....................................................................................... 32
CHƯƠNG 4. KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN ........................................................................... 33
4.1. Thực trạng thị trường bất động sản tại TP.HCM ........................................................... 33
4.1.1. Phân tích thị trường bất động sản TP.HCM theo các phân khúc giá...................... 35
4.1.2.Tình hình thị trường bất động sản tại Quận 2 .......................................................... 36
4.2.Đặc điểm về số liệu thu nhập.......................................................................................... 37
4.2.1.Giá đất ..................................................................................................................... 37
4.2.2.Thu nhập .................................................................................................................. 37
4.2.3.Mục đích mua đất của người dân ............................................................................ 38
4.3. Xây dựng mô hình đường cầu đất nhà phố Quận 2 ....................................................... 39

4.3.1. Nêu các giả thiết và xác định rõ mối quan hệ giữa các biến .................................. 39
4.3.2. Thiết lập mô hình hồi quy đường cầu đất nhà phố Quận 2 .................................... 39
4.3.3. Kết quả ước lượng các thông số của mô hình ........................................................ 40
4.3.4. Kiểm định kết quả mô hình .................................................................................... 41
4.3.5. Phân tích mô hình ................................................................................................... 43
4.3.6. Giải thích hệ số co giãn ở phương trình đường cầu ............................................... 45
4.3.7. Xây dựng hàm cầu đất nhà phố Quận 2.................................................................. 46
4.4. Xây dựng đường thu nhập biên ..................................................................................... 48
4.5. Lựa chọn dạng hàm phân tích........................................................................................ 48
4.6. Xây dựng hàm chi phí biên đất nhà phố Quận 2 ........................................................... 49

vi


4.6.1.Nêu các giả thiết và xác định rõ mối quan hệ giữa các biến ................................... 49
4.6.2. Thiết lập mô hình hồi quy hàm chi phí biên đất nhà phố dạng tuyến tính ............. 49
4.6.3. Kết quả ước lượng các thông số của mô hình ........................................................ 49
4.6.4. Kiểm định kết quả mô hình .................................................................................... 50
4.6.5. Phân tích mô hình ................................................................................................... 51
4.6.6. Giải thích hệ số co giãn ở phương trình đường cung ............................................. 51
4.7. Xác định giá trị đất nhà phố Quận 2 .............................................................................. 52
4.8. Tổn thất xã hội bị mất .................................................................................................... 53
4.9. Tác động của giá đất ảo ................................................................................................. 55
CHƯƠNG 5. KẾT LUÂN VÀ KIẾN NGHỊ ............................................................................ 61
5.1. Kết luận ......................................................................................................................... 61
5.2. Kiến nghị ....................................................................................................................... 62
TÀI LIỆU THAM KHẢO ........................................................................................................ 65
PHỤ LỤC ................................................................................................................................. 68

vii

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
GDP

Tổng sản phẩm quốc nội

TT BĐS

Thị trường bất động sản

BĐS

Bất động sản

HH BĐS

Hàng hóa bất động sản

THCS

Trung học cơ sở

THPT

Trung học phổ thông

TNHH

Trách nhiệm hữu hạn

GD

Giao dịch

TP.HCM

Thành phố Hồ Chí Minh

HĐĐC

Hoạt động đầu cơ

ĐCĐĐ

Đầu cơ đất đai

UBND

Uỷ ban nhân dân

viii


DANH MỤC CÁC BẢNG
Trang
Bảng 3.1. Sự Mất Thặng Dư Do Giá Tăng ............................................................................... 22
Bảng 4.1. Kết Quả Ước Lượng Hàm Cầu Đất Nhà Phố Dạng Tuyến Tính ............................. 40
Bảng 4.2. Kết Quả Ước Lượng Hàm Cầu Đất Nhà Phố Dạng Cobb-Douglas ......................... 40
Bảng 4.3. Ma Trận Hệ Số Tương Quan của Mô Hình Ước Lượng Hàm Cầu Đất Nhà Phố

Quận 2 Dạng Tuyến Tính ......................................................................................................... 41
Bảng 4.4. Ma Trận Hệ Số Tương Quan của Mô Hình Ước Lượng Hàm Cầu Đất Nhà Phố
Quận 2 Dạng Cobb- Douglas.................................................................................................... 41
Bảng 4.5. Kết Quả Ước Lượng Hàm Chi Phí Biên Đất Nhà Phố Dạng Tuyến Tính ............... 49
Bảng 4.6. Thặng Dư Xã Hội Bị Mất Do Giá Ảo ...................................................................... 54

ix


DANH MỤC CÁC HÌNH
Trang
Hình 2.1. Bản đồ Quận 2 .................................................................................................6
Hình 3.1. Đường Cung Đối Với Hàng Hóa Thông Thường và Hàng Hóa Là Đất Đai 14
Hình 3.2. Đường Cầu.....................................................................................................15
Hình 3.3. Trạng Thái Cân Bằng Thị Trường .................................................................16
Hình 3.4. Quan Hệ Cung Cầu Trên Thị Trường BĐS..................................................17
Hình 3.5. Đàn Hồi Dọc Theo Đường Cầu .....................................................................20
Hình 3.6. Đàn Hồi Đường Cầu Thẳng Đứng và Nằm Ngang .......................................21
Hình 3.8. Cân Bằng Trong Thị Trường Cạnh Tranh Hoàn Toàn ..................................23
Hình 3.9. Giá Và Sản Lượng Trong Thị Trường Độc Quyền Hoàn Toàn ....................24
Hình 3.10. Giá Và Sản Lượng Trong Thị Trường Bán Độc Quyền..............................25
Hình 3.11. Giá Và Sản Lượng Trong Độc Quyền Cạnh Tranh .....................................26
Hình 4.1. Biểu Đồ Về Giá Đất Đô Thị Quận 2 .............................................................37
Hình 4.2. Biểu Đồ Về Thu Nhập Hộ Gia Đình .............................................................38
Hình 4.3. Mục Đích Mua Đất Của Người Dân .............................................................38
Hình 4.4. Đường Cầu Đất Nhà Phố Dạng Tuyến Tính .................................................47
Hình 4.5. Đường Cầu Đất Nhà Phố Dạng Cobb-Douglas .............................................48
Hình 4.6. Đường Chi Phí Biên Đất Nhà Phố Quận 2 Dạng Tuyến Tính ......................50
Hình 4.7. Giá Trị Đất Nhà Phố Quận 2 Trên Thị Trường .............................................53
Hình 4.8.Thặng Dư Xã Hội Bị Mất Do Giá Ảo ............................................................53

Hình 4.9. Nguồn Thông Tin Bất Động Sản ...................................................................56

x


DANH MỤC CÁC PHỤ LỤC
Phụ lục 1. Kết Xuất Eview Mô Hình Ước Lượng Hàm Cầu Đất Nhà Phố Quận 2 Dạng
Tuyến Tính
Phụ lục 2. Kiểm Định White của Mô Hình Ước Lượng Hàm Cầu Đất Nhà Phố Quận 2
Dạng Tuyến Tính
Phụ lục 3. Khắc Phục Hiện Tượng Phương Sai Không Đồng Đều của Mô Hình Ước
Lượng Hàm Cầu Đất Nhà Phố Quận 2 Dạng Tuyến Tính
Phụ lục 4. Kiểm Định White của Mô Hình Ước Lượng Hàm Cầu Đất Nhà Phố Quận 2
Dạng Tuyến Tính Sau Khi Khắc Phục Hiện Tượng Phương Sai Không Đồng Đều
Phụ lục 5. Kết Xuất Eview Mô Hình Ước Lượng Hàm Cầu Đất Nhà Phố Quận 2 Dạng
Cobb- Douglas
Phụ lục 6. Kiểm Định White của Mô Hình Ước Lượng Hàm Cầu Đất Nhà Phố Quận 2
Dạng Cobb- Douglas
Phụ lục 7. Kết Xuất Eview Mô Hình Ước Lượng Hàm Chi Phí Biên Đất Nhà Phố
Quận 2 Dạng Tuyến Tính
Phụ lục 8. Kiểm Định White của Mô Hình Ước Lượng Hàm Chi Phí Biên Đất Nhà
Phố Quận 2 Dạng Tuyến Tính
Phụ lục 9. Bảng Câu Hỏi

xi


CHƯƠNG 1
MỞ ĐẦU

1.1. Đặt vấn đề
Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá đối với mỗi quốc gia, là điều kiện
tồn tại và phát triển của con người và các sinh vật khác trên Trái Đất. Đất đai là một
nhu cầu thiết yếu của mỗi tổ chức, cá nhân, hộ gia đình bởi vì đất đai là điểm tựa để
sinh hoạt, lao động, sản xuất vvv Tất cả mọi người đều có nhu cầu có chỗ ở, tất cả
mọi xã hội đều cần đất đai để phát triển. Có thể nói không có đất không có sự tồn
tại của xã hội loài người. Đặc biệt, đối với cá nhân, hộ gia đình đất đai đóng vai trò
hết sức quan trọng vì nhu cầu có chỗ ở là nhu cầu thiết yếu của con người, hay như
các cụ ta thường nói “an cư mới lạc nghiệp”. Tuy nhiên, đất đai lại không thể được
sản xuất đại trà như các loại hàng hoá khác bởi những đặc trưng của nó vì thế đất đai
ngày càng trở nên khan hiếm. Mà đất càng khan hiếm thì giá của nó ngày càng
cao.
Thực tế hiện nay giá đất cũng gây rất nhiều bức xúc cho cả cơ quan có thẩm
quyền và người dân bởi vì giá đất quá cao, có thông tin cho rằng giá đất ở Hà Nội và
TP.HCM tương đương giá đất ở thủ đô Tokyo của Nhật Bản. Giá đất tại London
hiện đắt nhất thế giới là 49.200 USD/m2, tiếp đến là Monaco 46.900 USD/m2, New
York 34.200 USD/m2. Ở châu Á, Hồng Kông đứng đầu với giá 26.300 USD/m2,
Tokyo (Nhật Bản) là 23.500 USD/m2. Trong khi đó, tại Việt Nam, giá căn hộ chung cư
cao cấp tại các thành phố lớn như TP.HCM, Hà Nội dao động từ 2.000 - 2.500
USD/m2, khu An Phú-An Khánh ở Quận 2 có giá 35 - 60 triệu đồng/m2. Nếu so sánh,
thì giá đất ở Việt Nam tuy thấp hơn khoảng 10 lần so với Tokyo (hoặc Hồng Kông)
nhưng thu nhập trên đầu người dân Việt Nam lại thấp hơn 50 - 60 lần so với Nhật Bản.
Đây là một bằng chứng về mức độ bong bóng của giá bất động sản ở các đô thị Việt
Nam. Giá đất cao làm cho các doanh nghiệp hạn chế khả năng tiếp cận mặt bằng kinh
1


doanh, đặc biệt họ phải tốn nhiều thời gian vì những thủ tục hành chính rườm rà liên
quan đến đất đai. Bên cạnh đó giá thuê văn phòng cao sẽ ảnh hưởng đến đầu tư nước
ngoài, cơ cấu phát triển kinh tế không đồng đều giữa các ngành, các lĩnh vực, chi phí

đền bù, giải tỏa đất cao. Trong năm 2009 và 2010 có nhiều cơn sốt giá, giá liên tục
thay đổi có lúc giảm mạnh nhưng nó vẫn còn là giá ảo chưa chạm đến giá trị thực. Sự
biến động giá đất hiện nay không chỉ là mối quan tâm của xã hội, của các doanh
nghiệp mà còn là mối quan tâm của người dân sống ở TP.HCM nói chung hay Quận 2
nói riêng. Sau khi cầu Thủ Thiêm được thông xe, tại khu đô thị mới Thủ Thiêm và một
số khu vực ven khu đô thị này như Quận 9, giá đất lại bắt đầu nóng lên một cách bất
thường. Đất nền khu dân cư An Phú – An Khánh có giá dao động từ 35 đến 60 triệu
đồng/m2; đất dự án Thủ Thiêm Villa có giá dao động từ 31 đến 60 triệu đồng/m2. Vấn
đề lớn hơn cho xã hội từ tình trạng giá đất tăng nhanh là khoảng cách ngày càng lớn
giữa thiểu số những người “có” (đất đai, tài sản) và đại đa số những người “không có”.
Sự bất công này sẽ dẫn đến tình trạng phân hóa xã hội, làm tăng bất công trong xã hội
gây ra khoảng cách giàu nghèo; làm giảm hoạt động thị trường bất động sản, gây ảnh
hưởng tăng trưởng kinh tế, khả năng gây ra khủng hoảng kinh tế, suy thoái kinh tế của
đất nước.
Giá đất hiện nay vượt quá khả năng chi trả của người dân tại TP.HCM và Hà
Nội, ngay cả những người được coi là có thu nhập cao trong xã hội cũng phải tiết kiệm
30 - 40 năm mới có thể mua được một căn hộ chung cư có diện tích khoảng 100m2 với
chất lượng trung bình. Hiện tại giá đất ở Hà Nội và ở TP.HCM bằng với giá đất New
York, trong khi GDP của Việt Nam chỉ bằng 0,04 GDP của Hoa Kỳ. Với giá đất như
hiện nay thì khó có người tiêu dùng nào có thu nhập vừa mua được. Hầu hết các nhà
kinh tế, các nhà kinh doanh bất động sản đều có nhận định chung là giá đất hiện nay là
giá ảo hoặc giá bong bóng. Vậy giá trị thực ở đâu? Giá đất cao như vậy đã gây ra
những ảnh hưởng gì cho nền kinh tế và xã hội ?
Từ những thực trạng trên được sự chấp thuận của khoa Kinh Tế - Trường Đại
Học Nông Lâm TP.HCM và sự hướng dẫn của Thầy TS. Đặng Minh Phương, tôi
quyết định nghiên cứu đề tài “Phân Tích Và Đánh Giá Tác Động Giá Đất Ảo Đô
Thị Tại Quận 2, TP.HCM” nhằm tìm ra giá trị thực của đất và đánh giá những tác
động của giá đất ảo đối với xã hội.
2

1.2. Mục tiêu nghiên cứu
1.2.1. Mục tiêu chung
Phân tích và đánh giá tác động giá đất ảo đô thị tại Quận 2, TP.HCM
1.2.2.Mục tiêu cụ thể
- Phân tích thực trạng thị trường bất động sản tại Quận 2,TP.HCM.
- Xây dựng hàm cầu và hàm chi phí biên đất đô thị.
- Xác định lại mức giá đất đô thị qua mô hình cung cầu.
- Đánh giá tác động giá đất ảo đối với nền kinh tế.
- Đề xuất các biện pháp để ổn định thị trường bất động sản.
1.3. Các giả thiết của vấn đề nghiên cứu
Đề tài được thực hiện với các giả thiết sau:
-

Giá đất thời điểm nghiên cứu là không thay đổi.

-

Thị trường đất đai hiện nay thuộc về nền kinh tế thị trường.

1.4. Phạm vi nghiên cứu của khóa luận
1.4.1. Phạm vi thời gian
Đề tài thực hiện trong khoảng thời gian từ 20/03/2011 đến 20/06/2011. Trong
đó khoảng thời gian từ 20/03 đến 01/04 tiến hành thu thập số liệu thứ cấp, từ ngày
02/04 đến ngày 27/04 điều tra thử và điều tra chính thức thông tin về giá đất hiện tại,
tình hình sử dụng đất của các hộ gia đình, chi phí đầu tư của công ty và nhập số liệu.
Thời gian còn lại tập trung vào xử lý số liệu, chạy mô hình, viết báo cáo.
1.4.2. Phạm vi không gian
Đề tài tiến hành trên địa bàn Quận 2, TP.HCM. Số liệu sơ cấp được điều tra
chọn mẫu ngẫu nhiên tại các phường An Phú, phường Thảo Điền, phường Bình An,

phường Thạnh Mỹ Lợi.
1.4.3. Phạm vi nội dung
Do hạn chế về số liệu thứ cấp có sẵn và thời gian nghiên cứu tương đối ngắn
nên đề tài chỉ nhằm vào các nội dung chính là:
- Phân tích thực trạng thị trường bất động sản tại Quận 2,TP.HCM.
- Xây dựng hàm cầu và hàm chi phí biên đất đô thị.
- Xác định lại mức giá đất đô thị qua mô hình cung cầu.
- Đánh giá tác động giá đất ảo đối với nền kinh tế.
3


- Đề xuất các biện pháp để ổn định thị trường bất động sản.
1.4.4. Đối tượng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của đề tài là các hộ dân thuộc phạm vi không gian
nghiên cứu và đất nền thuộc các dự án tại Quận 2.
1.5. Cấu trúc của khóa luận
Luận văn được chia làm 5 chương:
Chương1. Mở đầu
Trình bày sự cần thiết của đề tài, mục tiêu nghiên cứu, phạm vi nghiên cứu, nội
dung nghiên cứu và cấu trúc của khóa luận.
Chương 2. Tổng quan
Giới thiệu tổng quan về tài liệu tham khảo và tổng quan về Quận 2.
Chương 3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu
Trình bày một số khái niệm có liên quan đến thị trường bất động sản và phương
pháp để tiến hành nghiên cứu.
Chương 4. Kết quả nghiên cứu và thảo luận
Trong chương này sẽ trình bày những kết quả nghiên cứu chính bao gồm: giá trị
thực của đất nền nhà phố tại Quận 2 năm 2010, tổn thất của xã hội khi giá đất tăng, tác
động giá đất ảo đối với xã hội và nền kinh tế, từ đó đưa ra các giải pháp để ổn định thị
trường nhà đất.

Chương 5. Kết luận và kiến nghị
Tóm lược các kết quả nghiên cứu và đưa ra những kiến nghị để thị trường nhà
đất được ổn định.

4


CHƯƠNG 2
TỔNG QUAN

Tổng quan là phần mô tả về vấn đề nghiên cứu và địa bàn nghiên cứu. Trong
phần này, đề tài chủ yếu trình bày các tài liệu nghiên cứu có liên quan, đặc điểm của
địa bàn nghiên cứu. Hiểu rõ tổng quan thì đề tài sẽ được thực hiện tốt hơn và quá trình
điều tra phỏng vấn được thuận lợi hơn, đồng thời là nền tảng trong việc đưa ra kiến
nghị sau này.
2.1. Tổng quan tài liệu nghiên cứu
Để tiến hành thực hiện đề tài này, có nhiều tài liệu có liên quan được tham khảo
bao gồm những đề tài tốt nghiệp của các khóa trước, các bài giảng của thầy cô có liên
quan đều là nguồn tài liệu tham khảo hữu ích cho đề tài.
“Định Giá Giá Trị Đất Nhà Phố Quận 2, TP.HCM, 2007”, khóa luận tốt nghiệp
của Phạm Thị Ánh Ngọc, 2007; bằng phương pháp định giá giá thị trường đề tài định
ra được giá trị thực đất nhà phố là 14,01 triệu đồng/m2 so với mức giá trên thị trường
là 30 triệu đồng/m2.
“Phân Tích Giá Đất Tăng và Ảnh Hưởng Của Nó Đến Đời Sống Xã Hội Ở
Quận 2, TP.HCM”, khóa luận tốt nghiệp của Võ Thị Hồng Nhung, 2008; đề tài xác
định giá trị thực là 14 triệu đồng/m2 so với mức giá trên thị trường là 20 triệu đồng/m2,
những ảnh hưởng đến đời sống xã hội do giá đất tăng ảo.
“Xác Định Giá Đất Thổ Cư Tại Huyện Phú Quốc, Tỉnh Kiên Giang”, khóa luận
tốt nghiệp của Lê Thị Diệu Thu, 2009; đề tài xác định được giá thực của đất thổ cư là
4,5528 triệu đồng/m2, giá mua bán trên thực tế là 7,2 triệu đồng/m2 tương ứng với

diện tích là 63 m2 và dự báo được lượng cầu đất của hộ gia đình đến năm 2020.
Với mục tiêu và phạm vi đã trình bày ở chương 1, tài liệu nghiên cứu của đề tài
không chỉ gói gọn ở một mặt nhất định nào đó mà được tổng hợp từ nhiều nguồn khác
nhau. Chúng bao gồm các tài liệu thu thập từ các bài báo, internet về điều kiện tự
5


nhiên – kinh tế xã hội của Quận,ý kiến tham khảo trong quá trình phỏng vấn là nguồn
tư liệu tham khảo quý giá cho tôi khi thực hiện đề tài.
2.2. Tổng quan về Quận 2
2.2.1. Vị trí địa lý
Hình 2.1. Bản đồ Quận 2

Nguồn: Phòng địa chính Quận 2
Quận 2 là một trong năm quận mới thành lập của TP.HCM từ năm 1997, nằm ở
phía Đông Bắc của TP.HCM, thành lập trên cơ sở tách từ 5 xã của huyện Thủ Đức
trước đây.
-

Phía Bắc giáp Quận Thủ Đức,

-

Phía Nam giáp Quận 7 (qua sông Sài Gòn),

-

Phía Tây giáp Quận Bình Thạnh, Quận 1 và Quận 4,

-

Phía Đông giáp Quận 9.
Quận 2 có diện tích 49,74 km², dân số là 145.981 người (theo Điều tra dân số

năm 2009), gồm 11 phường: Thảo Điền, Bình An, Bình Khánh, Bình Trưng Tây, Bình
Trưng Đông, An Khánh, Thủ Thiêm, An Phú, An Lợi Đông, Cát Lái, Thạnh Mỹ Lợi.
6


2.2.2. Kinh tế
Doanh thu ngành thương mại - dịch vụ ước thực hiện 22.113,3 tỷ đồng, đạt
102,7% kế hoạch, tăng 29,9% so với cùng kỳ; trong đó, doanh thu Quận quản lý thực
hiện 10.783,9 tỷ đồng, đạt 101,4% kế hoạch, tăng 17,7% so với cùng kỳ. Doanh thu
các ngành mua bán máy móc thiết bị, công cụ, vật liệu xây dựng đang phát triển trở
lại; ngành kinh doanh vàng bạc, dịch vụ cầm đồ, mua bán sắt thép giảm doanh thu.
Doanh thu và giá cả các mặt hàng tại các chợ tăng so với cùng kỳ.
Giá trị sản xuất công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp ước thực hiện 9.910,9 tỷ
đồng, đạt 101,7% kế hoạch, tăng 12% so với cùng kỳ; trong đó, Quận quản lý thực
hiện 617,25 tỷ đồng, đạt 110% kế hoạch, tăng 20,9% so với cùng kỳ.
Tổ chức kiểm tra thị trường, nhất là việc chấp hành kỷ luật về giá, hàng gian,
hàng giả, hàng kém chất lượng, gian lận thương mại vvvv đối với các tổ chức, cá nhân
kinh doanh; kiểm tra hoạt động kinh doanh đối với các hộ cá thể. Xây dựng kế hoạch
phát triển hệ thống phân phối bán buôn, bán lẻ; khảo sát, rà soát, bố trí các địa điểm bổ
sung quy hoạch phát triển kinh doanh hệ thống chợ, siêu thị, trung tâm thương mại và
hệ thống kinh doanh xăng dầu giai đoạn 2010 – 2020 trên địa bàn.
2.2.3. Văn hóa –xã hội
Hoạt động văn hóa, thông tin: tập trung tuyên truyền đại hội Đảng bộ các cấp,
nhất là Đại hội toàn quốc lần thứ XI của Đảng; tuyên truyền về chính sách bồi thường
và bố trí tái định cư dự án khu đô thị mới Thủ Thiêm; quy định về đăng ký hộ khẩu
thường trú, tạm trú khi chuyển đến nơi ở mới. Triển khai thực hiện cuộc vận động

“Học tập và làm theo tấm gương đạo đức Hồ Chí Minh”. Thực hiện 16 phim tư liệu và
31 cuộc triển lãm phục vụ các ngày lễ lớn. Tổ chức lễ đón nhận bằng công nhận
phường văn hóa tại phường Cát Lái, đăng ký xây dựng phường văn hóa tại phường
Bình An. Tổ chức hội thảo, hội diễn khu phố văn hóa – tiên tiến năm 2011. Tổ chức
hoạt động kỷ niệm 10 năm ngày gia đình Việt Nam (28/6).
Công tác giáo dục và đào tạo, năm học 2009 – 2010, kết quả học sinh bậc Tiểu
học lên lớp thẳng đạt tỉ lệ 99,34%, bậc THCS đạt 92,56%. Các trường thực hiện tốt
những cuộc vận động: “Hai không”, “Học tập và làm theo tấm gương đạo đức Hồ Chí
Minh”, các hoạt động bồi dưỡng nâng cao nhận thức chính trị, phong trào “Xây dựng
trường học thân thiện, học sinh tích cực”.
7


Công tác thể dục thể thao đã tổ chức hơn 50 giải thể thao cấp quận với gần
4.902 lượt người tham gia. Tham dự 42 giải thi đấu cấp thành phố, 14 giải thể thao cấp
quốc gia, đạt 422 huy chương các loại.
Công tác lao động, thương binh và xã hội: giới thiệu, giải quyết và tạo việc làm
mới cho trên 5.000 lao động. Trong 2010, phối hợp với các đơn vị liên quan hỗ trợ 368
hộ nghèo.
Công tác y tế hoàn thành tốt các chỉ tiêu đề ra như: tỷ lệ phát triển dân số tự
nhiên là 1,1%, tổng số sinh 1.518 trẻ đạt tỷ lệ 1,21% (giảm 0,08% so với năm 2009);
tỷ lệ giới tính 104,5% (giảm 4,5% so với năm 2009); tỷ lệ sinh con thứ 3 trở lên 2,96%
(giảm 0,39% so với năm 2009); tiêm chủng mở rộng cho trẻ dưới 1 tuổi đủ 7 loại là
2.138/2.250 đạt 95% kế hoạch; sốt xuất huyết 138 ca, giảm 37,8% so với năm 2009;
tay, chân, miệng 50 ca, tăng 30% so với năm 2009; tổng số lượt khám bệnh là
2.215/2.000 đạt 110% lượt người. Củng cố và hoàn thiện mạng lưới y tế cơ sở và xây
dựng mạng lưới theo tiêu chuẩn quốc gia. Tính đến năm 2010, có 6/11 phường đủ điều
kiện đạt tiêu chuẩn quốc gia (các phường: Bình Trưng Tây, Bình Trưng Đông, Thạnh
Mỹ Lợi, Cát Lái, Bình Khánh, Bình An) đạt tỷ lệ 54,5% và có 8/11 phường có bác sĩ.
Kết quả kiểm tra liên ngành vệ sinh an toàn thực phẩm: tuyến Quận với

116/632 cơ sở được kiểm tra, xử phạt vi phạm hành chính với số tiền trên 82 triệu
đồng. Tuyến phường với 826/1548 cơ sở được kiểm tra, xử phạt vi phạm hành chính
với số tiền gần 7 triệu đồng.
2.2.4. Đầu tư xây dựng
Tổng vốn đầu tư từ nguồn ngân sách Quận và Thành phố năm 2010 là 1.130,93
tỷ đồng (kể cả vốn bồi thường); trong đó, nguồn vốn ngân sách Thành phố 1.048 tỷ
đồng, vốn ngân sách Quận 82,04 tỷ đồng; khối lượng đầu tư xây dựng cơ bản thực
hiện 1.248,68 tỷ đồng, đạt 110,41% kế hoạch, tăng 233,34% so kế hoạch.
Đối với 22 công trình trọng điểm của Quận 2, Ban Quản lý Đầu tư xây dựng
công trình đã tích cực chủ động phối hợp với các đơn vị tư vấn thiết kế, nhà thầu thi
công giải quyết những vướng khó, đồng thời quản lý điều hành dự án tạo chuyển biến
tích cực đảm bảo thực hiện dự án đúng tiến độ. Trong đó, đã hoàn thành và đưa vào sử
dụng các công trình: trụ sở Ủy ban nhân dân phường Thảo Điền, Trường Tiểu học
Bình Trưng Tây; Trường THPT An Phú; trụ sở Trung tâm cảnh sát phòng cháy chữa
8


cháy khu vực 12. Dự án Trung tâm hành chính Quận, Trung tâm Kỹ thuật tổng hợp
hướng nghiệp, trường Tiểu học Mỹ Thủy, Trường THCS Thạnh Mỹ Lợi đã khởi công;
dự án Trung tâm thể dục thể thao Quận và Trung tâm Văn hóa Quận đang triển khai
công tác thi tuyển kiến trúc. Tập trung đẩy nhanh tiến độ thực hiện các thủ tục đối với
các dự án bồi thường, trong đó, đang xác định ranh, quy mô đối với 2 tuyến đường
Lương Định Của, Nguyễn Thị Định.
2.2.5. Quy hoạch và phát triển Quận 2
a) Vai trò của Quận 2 trong quy hoạch và phát triển TP.HCM
Cùng với sự phát triển của vùng kinh tế trọng điểm phía Nam và TP.HCM,
Quận 2 có vị trí quan trọng, sẽ là trung tâm mới của Thành Phố sau này, đối diện khu
Trung tâm cũ qua sông Sài Gòn, là đầu mối giao thông về đường bộ, đường xe lửa,
đường thuỷ nối liền TP.HCM với các tỉnh: Đồng Nai, Bình Dương, Bà Rịa-Vũng Tàu.
Quận 2 có tiềm năng về quỹ đất xây dựng, mật độ dân số còn thưa thớt, được bao

quanh bởi các sông rạch lớn, môi trường còn hoang sơ nên đã nhân lên lợi thế về vị trí
kinh tế của mình. Khu đô thị mới Thủ Thiêm, trung tâm tài chính, thương mại, dịch vụ
mới của thành phố sẽ mọc lên ở đây trong thời gian không xa nữa.
b) Quy hoạch
UBND TP.HCM đã ban hành Quyết định số 3165 /QĐ-UBND về duyệt Nhiệm
vụ điều chỉnh quy hoạch chung xây dựng đô thị Quận 2.
Diện tích quy hoạch điều chỉnh là 5.017,96 ha. Dân số dự kiến đến năm 2020 là
600.000 - 630.000 người. Duy trì hướng bố trí dân cư theo 5 khu vực dựa trên quy
hoạch chung được duyệt trước đây, đồng thời bổ sung thêm một khu dân cư số 6 do
chuyển đổi cụm III và một phần cụm IV - Khu công nghiệp Cát Lái sang dân cư, bao
gồm:
- Khu 1: Khu Bắc xa lộ Hà Nội. Giới hạn bởi sông Sài Gòn, xa lộ Hà Nội, gồm
toàn bộ phường Thảo Điền và một phần phường An Phú.
- Khu 2: Giới hạn bởi sông Sài Gòn, khu đô thị mới Thủ Thiêm, Đại lộ Đông
Tây, đường Nguyễn Thị Định, gồm một phần các phường An Phú và phường Bình
Khánh, gần trọn phường Bình An.
- Khu 3: Giới hạn bởi sông Sài Gòn, rạch Cá Trê, gồm trọn phường An Lợi
Đông, Thủ Thiêm, An Khánh và một phần phường Bình Khánh, Bình An.
9


- Khu 4: Giới hạn bởi sông Sài Gòn, đường Nguyễn Thị Định, đường vành đai
phía Đông, đại lộ Đông Tây, gồm một phần các phường Bình Khánh, Thạnh Mỹ Lợi,
Bình Trưng Tây, An Phú.
- Khu 5: Giới hạn bởi đường Nguyễn Thị Định, rạch Bà Cua, đường vành đai
phía Đông, đường cao tốc Long Thành - Dầu Giây.
- Khu 6: Giới hạn bởi đường vành đai phía Đông, Nguyễn Thị Định, rạch Bà
Cua, cảng Cát Lái, gồm một phần Bình Trưng Đông và Cát Lái.
Trung tâm và hệ thống công trình công cộng:
- Trung tâm cấp TP trong khu đô thị mới Thủ Thiêm.

- Trung tâm hành chánh Quận 2 mới và các công trình công cộng khác vẫn duy
trì tại khu đất được quy hoạch thuộc dự án 174 ha phường Thạnh Mỹ Lợi.
- Trung tâm thể dục thể thao tiếp tục duy trì tại khu liên hợp Thể dục thể thao
Rạch Chiếc, quy mô khoảng 227 ha và khoảng 150 - 180 ha các hoạt động thể dục thể
thao ngoài trời.
Hệ thống giao thông:
- Giao thông đối ngoại: nâng cấp mở rộng các đường chính hiện hữu bao gồm
Quốc lộ 52 (xa lộ Hà Nội), liên Tỉnh lộ 25, Trần Não, Nguyễn Duy Trinh, Nguyễn Thị
Định và Nguyễn Văn Hưởng và xây dựng mới trục đường đối ngoại đường cao tốc Sài
Gòn - Dầu Giây, đại lộ Đông Tây, các trục nối các cầu qua sông Sài Gòn. Ngoài cầu
Sài Gòn và cầu Thủ Thiêm, dự kiến xây dựng mới 6 cầu và 1 hầm qua sông gồm cầu
Sài Gòn 2 (hạ lưu cầu Sài Gòn), cầu Thảo Điền, cầu Thủ Thiêm 2, cầu Thủ Thiêm 3,
cầu Thủ Thiêm 4, hầm Thủ Thiêm. Xây dựng mới 3 cầu (hoặc 2 cầu và 1 hầm) qua
sông Sài Gòn cho tuyến Metro số 1 và số 2; tuyến Monorail số 2.
- Hệ thống đường sắt đô thị: tuyến đường sắt TP.HCM - Nhơn Trạch - Cảng
hàng không quốc tế Long Thành kết nối tại ga Thủ Thiêm (vẫn giữ nguyên là ga hành
khách chính cho hệ thống đường sắt đô thị và liên đô thị). Xây dựng 2 tuyến Metro số
1 (Bến Thành - Chợ Nhỏ - Suối Tiên), tuyến số 2 (Tham Lương - Bến Thành - Thủ
Thiêm) và tuyến Monorail số 2 (Quốc lộ 50 - Thủ Thiêm).
- Hệ thống đường thủy: ngoài 2 tuyến sông Sài Gòn và sông Đồng Nai hiện
hữu, dự kiến nối tắt sông Sài Gòn và rạch Trau Trảu (đoạn Rạch Chiếc) tạo tuyến giao

10


thông thủy mới theo định hướng giao thông đường sông. Phát triển hoàn chỉnh khu
cảng Cát Lái đảm nhận chức năng là một trong các cảng chính Thành Phố.
c) Công tác quản lý quy hoạch và xây dựng
Trong công tác quy hoạch, tổ chức thực hiện quy hoạch, quản lý quy hoạch và
công tác rà soát, điều chỉnh quy hoạch cục bộ, chỉnh trang đô thị tại các khu dân cư

hiện hữu còn chậm; kết quả kiểm tra, đôn đốc chủ đầu tư các dự án xây dựng cơ sở hạ
tầng, đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án chưa cao; chậm tổ chức sơ kết thực hiện các
chương trình trọng điểm của Quận ủy và chủ đề năm “Quản lý và Phát triển đô thị”;
việc xây dựng kế hoạch để lập đề án chuyển đổi công năng khu công nghiệp Cát Lái từ
hoạt động công nghiệp sang hoạt động dịch vụ - thương mại còn chậm.
Việc đầu tư các công trình hạ tầng kỹ thuật, giao thông cho khu vực dân cư
hiện hữu còn chậm, còn tình trạng ngập úng, nhất là các công trình xây dựng cơ bản từ
nguồn vốn Quận khối lượng thực hiện và giải ngân không cao, chưa đảm bảo kết nối
hạ tầng với các khu vực. Vấn đề gây ô nhiễm do các cơ sở sản xuất kinh doanh gây ra
đã bị xử phạt vi phạm hành chính, tuy nhiên chưa có biện pháp xử lý một cách hiệu
quả, triệt để; còn nhiều tình trạng đổ xà bần, đất của những công trình này sang công
trình khác.

11


CHƯƠNG 3
NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

Nội dung và phương pháp nghiên cứu là phần rất quan trọng, là cơ sở nền tảng
để đề tài được thực hiện tốt hơn. Nắm vững cơ sở lý luận và phương pháp nghiên cứu
giúp cho việc nghiên cứu thuận lợi hơn.
3.1. Nội dung nghiên cứu
3.1.1. Cơ sở lý luận về thị trường bất động sản
a) Khái niệm thị trường bất động sản (TT BĐS)
TT BĐS là tổng hòa các giao dịch dân sự như hoạt động mua bán, trao đổi, cho
thuê, chuyển dịch BĐS theo quy luật của thị trường tại một địa bàn nhất định, trong
một thời gian nhất định, nhưng với BĐS không phải mọi loại BĐS đều có vai trò như
nhau trên thị trường, đều có đủ điều kiện để tham gia thị trường.
b) Đặc điểm của thị trường bất động sản (TT BĐS)

Thứ nhất, sự cách biệt giữa hàng hóa (HH) và địa điểm giao dịch. Bởi, đối với
HH thông thường, địa điểm giao dịch bán có sự hiện diện của HH ở đó nhưng HH
BĐS lại khác. Do đặc tính cố định không thể di dời được của BĐS nên các hoạt động
GD BĐS thường được tiến hành trên các “chợ ảo”. Các chợ này có thể là ở các trung
tâm GD BĐS, các siêu thị địa ốc, trên Internet và gần đây nhất là trên sàn GD BĐS.
Công việc mua bán HH BĐS không kết thúc ngay tại một thời điểm mà phải trải qua
một quá trình bao gồm 3 bước: đàm phán – kiểm tra thực địa – đăng kí pháp lí. Mọi
chủ thể tham gia giao dịch đều phải thực hiện thông qua 3 bước này. Đây là điều có
tính chất bắt buộc đối với thị trường BĐS công khai minh bạch, có sự kiểm tra giám
sát của nhà nước.
Thứ hai, TT BĐS có bản chất là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích hợp
pháp chứa đựng trong HH BĐS. Bởi, đất đai có đặc điểm là không hao mòn hay mất
12


đi, vì vậy các chủ thể tham gia giao dịch hướng tới là các quyền và lợi ích do BĐS
đem lại. Đây chính là cơ sở để xác định giá cả của BĐS.
Thứ ba, TT BĐS mang tính vùng và khu vực sâu sắc. HH BĐS do đặc tính cố
định không di dời được, gắn liền với những điều kiện tự nhiên, điều kiện kinh tế – xã
hội của từng vùng, từng khu vực. Ngoài ra HH BĐS có đặc điểm là phụ thuộc vào tâm
lí, tập quán, thị hiếu do vậy mà tính phân vùng và tính khu vực càng sâu sắc.
Thứ tư, TT BĐS là thị trường không hoàn hảo. Tính không hoàn hảo bởi các
thông tin về HH BĐS không đầy đủ và không được công bố công khai trên thị trường.
Hơn nữa, số lượng người tham gia cung và cầu về mỗi loại HH BĐS là không nhiều,
không bảo đảm cho tiêu chí cạnh tranh hoàn hảo dẫn đến những cơn sốt ảo của thị
trường.
Thứ năm, cung về BĐS chậm hơn so với biến động về cầu và giá cả BĐS. Vì
thời gian để tạo lập ra HH BĐS là tương đối dài. Bởi, để xây dựng các công trình cần
phải có thời gian để tìm hiểu thông tin về đất đai, làm thủ tục chuyển nhượng, xin phép
xây dựng, thiết kế, thi công. Vấn đề cung BĐS chỉ có giới hạn nhưng nhu cầu BĐS lại

không ngừng tăng. Do vậy, cung cầu được coi là không co giãn so với giá cả. Cung
không kịp cầu sẽ tạo nên những cơn sốt giá cả.
Thứ sáu, TT BĐS là thị trường khó thâm nhập nên cần đến các tư vấn chuyên
nghiệp trình độ cao. Bởi, thị trường này mang tính không hoàn hảo, các thông tin trên
thị trường không công khai và minh bạch. Đặc biệt, HH BĐS có giá trị lớn nên cả bên
bán và bên mua ít có cơ hội mua bán để hiểu về loại HH BĐS (trừ các doanh nghiệp
chuyên kinh doanh BĐS).
Thứ bảy, TT BĐS có mối liên hệ với thị trường vốn. Vì, HH BĐS có giá trị lớn
nên các hoạt động đầu tư kinh doanh trên thị trường cần huy động nhiều vốn. TT BĐS
lại là một lĩnh vực đầu tư hấp dẫn bởi lợi nhuận cao đối với thị trường tài chính. HH
BĐS có giá trị lớn nên nó đóng vai trò là các tài sản bảo đảm để vay mượn vốn. Giữa
hai thị trưòng này có mối quan hệ khăng khít với nhau. Điều này được thể hiện rất rõ
trong cuộc khủng hoảng tài chính tiền tệ Châu Á năm 1998 và sự suy thoái nền kinh tế
thế giới hiện nay.
Thứ tám, TT BĐS chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật. Vì giá trị của loại hàng
hoá này và vì những đóng góp to lớn của nó tác động đến nền kinh tế nên việc quản lí
13