SƠ LƯỢC VỀ LUẬT ĐẤT ĐAI

MỤC LỤC

LỜI GIỚI THIỆU...............................................................................................2
SƠ LƯỢC VỀ LUẬT ĐẤT ĐAI......................................................................3
CHẾ ĐỘ SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI........................................................................3
1. CHỦ THỂ SỬ DỤNG ĐẤT ....................................................................................3
2. KHÁCH THỂ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT................................................................4
3. NỘI DUNG CỦA CHẾ ĐỘ SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI................................................4
A. Quyền Và Nghĩa Vụ Của Người Sử Dụng Đất Là Các Tổ Chức, Hộ Gia
Đình Và Cá Nhân Trong Nước: ................................................................4
B. Quyền Và Nghĩa Vụ Của Các Tổ Chức Và Cá Nhân Nước Ngoài (gọi tắt
là người nứơc ngoài)................................................................................11

TÀI LIỆU THAM KHẢO................................................................................12

1


LỜI GIỚI THIỆU

"Đất là mẹ, sức lao động là cha, sản sinh ra mọi của cải vật chất" (1).
"Đất đai là một trong những của cải quý nhất của loài người, nó tạo điều
kiện cho sự sống của thực vật, động vật và con người trên trái đất" (2).
Dưới góc độ chính trị- pháp lý, đất đai là một bộ phận không thể tách rời
của lãnh thổ quốc gia gắn liền với chủ quyền quốc gia. Nhưng mặt khác, nhà
nước là đại diện cho chủ quyền cuả quốc gia, để bảo vệ chủ quyền đó nhà nước
phải ln ln thực hiện các biện pháp quản lý, bảo vệ đất đai khỏi có sự xâm
phạm của bên ngồi và bị kiệt quệ "Mỗi bước tiến của nông nghiệp tư bản chủ
nghĩa là một bước tiến khơng những trong nghệ thuật bóc lột người lao động mà
còn là một bước tiến về mặt làm cho đất đai bị kiệt quệ" (3).
Chỉ có dưới chủ nghĩa xã hội mới bảo đảm được các điều kiện làm cho đất

đai ngày càng phát triển được vai trị to lớn của nó. Dưới chủ nghĩa xã hội, việc
khai thác và sử dụng các tài nguyên thiên nhiên, trong đó có đất đai, phải bảo
đảm nguyên tắc phục vụ lợi ích của tồn xã hội. Vì thế, việc quản lý và sử dụng
tốt đất đai là nhiệm vụ của toàn xã hội. Mà trước hết là nhiệm vụ của mọi công
dân phải hiểu biết rõ về quyền và nghĩa vụ của ngời sử dụng đất đai theo pháp
luật đất đai.

(1)

Các - Mác- Angghen, tuyển tập, tập 23 trang 189, NXB Sự thật năm 1979
Những quy định về quản lý và sử dụng ruộng đất, NXB Nông nghiệp năm 1980
(3)
Các- Mác Tư bản, quyển 1, tập 2, trang 259- 260, NXB Sự thật năm 1979
(2)

2


SƠ LƯỢC VỀ LUẬT ĐẤT ĐAI
Nhà nước là chủ sở hữu duy nhất và tuyệt đối với đất đai, có đầy đủ các
quyền năng chiếm hữu, sử dụng và định đoạt số phận pháp lý của đất đai. Các tổ
chức và cá nhân với tư cách là người sử dụng đất của Nhà nước thực hiện một
cách trực tiếp quyền chiếm hữu và sử dụng đất đai. Mối quan hệ giữa nhà nước
với tư cách là người sở hữu và thống nhất quản lý toàn bộ đất đai trong cả nước
với người sử dụng đất làm phát sinh, thay đổi hay chấm dứt những quan hệ pháp
luật đất đai. Mà quan hệ đất đai ở Việt Nam chủ yếu xoay quanh các mối quan
hệ này. Như vậy, có thể khái niệm rằng: Luật đất đai là một nghành luật độc lập
trong hệ thống pháp luật xã hội chủ nghĩa, là tổng hợp các quy phạm pháp luật
nhằm điều chỉnh những quan hệ đất đai hình thành trong quá trình chiếm hữu,
sử dụng và định đoạt số phận pháp lý của đất đai, nhằm sử dụng nó đạt hiệu quả

kinh tế cao phù hợp với lợi ích của nhà nước và người sử dụng đất

CHẾ ĐỘ SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI
1.

CHỦ THỂ SỬ DỤNG ĐẤT

Chủ thể sử dụng đất là những tổ chức, hộ gia đình, cá nhân (gọi tắt là ngời
sử dụng đất)được nhà nước giao đất hoặc nhà nước cho thuê đất để sử dụng, bao
gồm:
- Người sử dụng đất được nhà nước giao đất:
+ Các tổ chức kinh tế
+ Đơn vị vũ trang nhân dân
+ Cơ quan nhà nước
+ Các tổ chức chính trị, xã hội
+ Hộ gia đình và cá nhân
- Người sử dụng đất được nhà nước cho thuê:
+ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước
+ Tổ chức, cá nhân nước ngoài, ngời Việt Nam định cư tại nớc ngoài

3


2.

KHÁCH THỂ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Là một vùng đất nhất định mà nhà nước giao cho các chủ thể sử dụng đất.
Trên những diện tích đất đó nhà nước xác định mục đích sử dụng, phạm vi sử
dụng và thời gian sử dụng... Người sử dụng đất được quyền hướng tới việc khai

thác và hưởng các lợi ích vật chất thu được từ việc khai thác đó
3.

NỘI DUNG CỦA CHẾ ĐỘ SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI

Bao gồm các quyền và nghĩa vụ của các chủ thể sử dụng đất. Khi tham gia
vào các quan hệ pháp luật đất đai, các tổ chức và cá nhân trở thành chủ thể mang
quyền và nghĩa vụ pháp lý. Quyền và nghĩa vụ của họ được pháp luật quy định
cụ thể, chặt chẽ và được coi là chuẩn mực để đảm bảo sự đúng đắn trong các
mối quan hệ giữa Nhà nứơc với người sử dụng đất và giữa những người sử dụng
đất với nhau, đồng thời được coi là cơ sở pháp lý để xác định trách nhiệm của
người sử dụng đất trong việc thực hiện pháp luật đất đai
A.

Quyền Và Nghĩa Vụ Của Người Sử Dụng Đất Là Các Tổ Chức, Hộ Gia
Đình Và Cá Nhân Trong Nước:
* Quyền của người sử dụng đất
- Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý xác định quyền
sử dụng đất đai hợp pháp của ngời sử dụng. Đây là một trong những quyền rất
quan trọng, được người sử dụng đất rất quan tâm. Thông qua giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất nhà nước xác lập mối quan hệ pháp lý giữa nhà nước (với tư
cách là chủ sở hữu đất đai)với các tổ chức và các cá nhân được nhà nước giao
đất cho sử dụng. Mặt khác, giấy chứng nhận cịn có ý nghĩa xác định phạm vi,
giới hạn quyền và nghĩa vụ mà mỗi ngời sử dụng đất được phép thực hiện (ranh
giới sử dụng đất, thời hạn và mục đích sử dụng....)
Tổ chức và cá nhân nào sử dụng đất đai hợp pháp thì được cơ quan nhà
nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận sử dụng đất. Cơ quan Nhà nứơc có
thẩm quyền cịn xét và cấp giấy chứng nhận cho người sử dụng đất ổn định,

được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất luôn bao gồm nội dung pháp lý và nội
dung kinh tế, trong một số mối quan hệ chuyển dịch quyền sử dụng đất, giấy
chứng nhận có giá trị như một tấm "ngân phiếu"

4


- Hưởng thành quả lao động và kết quả đầu tư trên đất được giao
Thành quả lao động, kết quả đầu tư là những sản phẩm lao động hoặc đầu
tư của ngời sử dụng đất bao gồm:
+ Những tài sản gắn liền với đất như: nhà cửa, vật kiến trúc khác, cây
trồng....
+ Khả năng sinh lợi, lợi thế đợc tạo nên trong quá trình sử dụng đất như cải
tạo, khai phá, san lấp, tôn tạo.......
+ Sản phẩm thu hoạch từ cây trồng vật nuôi
Người sử dụng được pháp luật bảo hộ quyền hưởng một cách tuyệt đối tất
cả thành quả lao động và đầu tư trên đất được giao
- Chuyển quyền sử dụng đất đai theo quy định của pháp luật
Thực chất của việc chuyển nhượng quyền sử dụng là nhà nước thơng qua
việc cơng nhận tính hợp pháp của các hành vi tự điều chỉnh đất đai giữa những
người sử dụng để xác lập nên quyền sử dụng đất cho chủ thể mới mà không cần
thiết phải thông qua các thủ tục, trình tự thu hồi đất của người này giao cho
người kia
Việc chuyển quyền sử dụng đã được đề cập trong luật đất đai năm 1988 và
chỉ giới hạn trong các trường hợp sau đây:
- Khi hộ nông dân vào hoặc ra hợp tác xã, tập doàn sản xuất nơng, lâm
nghiệp
- Khi hợp tác xã, tập đồn sản xuất nông, lâm nghiệp và cá nhân thoả thuận
đổi đất cho nhau để tổ chức lại sản xuất

- Khi người được giao đất chuyển đi nơi khác hoặc đã chết mà thành viên
trong hộ của người đó vẫn cịn tiếp tục sử dụng đất đó
Tuy nhiên, các quy định trên đây khơng đáp ứng được địi hỏi phát sinh từ
thực tế cuộc sống đó là nhu cầu chuyển dịch đất đai là tất yếu trong bất kỳ xã hội
nào. Nhà nứơc chỉ có thể duy trì được chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai mà
vẫn đạt đợc hiệu quả kinh tế từ việc sử dụng đất đai khi mở rộng các quyền năng
cho người sử dụng đất trong đó có quyền sử dụng (bao gồm quyền chuyển đổi,
chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp, cho thuê)
Việc nhà nước cho phép hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất được quyền
chuyển quyền sử dụng có ý nghĩa rất to lớn
5


Thứ nhất, khắc phục tình trạng đất đai đang phân tán, manh mún;sản xuất
vẫn mang tính tự cung, tự cấp, thuần nông, trong khi chủ trương của Đảng là xây
dựng nền kinh tế theo hướng sản xuất hàng hoá. Quy định này góp phần vào
việc đẩy nhanh q trình tích tụ và tập trung đất đai vào tay những người có khả
năng, có điều kiện khai thác đất đai có hiệu quả. Góp phần vào việc phân cơng
lại lao động trong nông thôn
Thứ hai, quy định này làm giản tiện thủ tục hành chính khơng cần thiết như
thu hồi đất, giao đất....Nhưng vẫn đảm bảo được tính đúng đắn của pháp luật khi
điều chỉnh các quan hệ đất đai thay đổi trong cuộc sống;đó là việc chuyển dịch
vẫn phải tuân theo các trình tự và thủ tục pháp lý nhất định và các nguyên tắc
nhất định:
- Thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất ở nông thôn làm tại Uỷ ban nhân
dân xã;ở đô thị làm tại Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã thuộc tỉnh
- Thủ tục chuyển nhợng quyền sử dụng đất ở nông thôn làm tại Uỷ ban
nhân dân huyện;ở đô thị làm tại Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc
trung ương
Nguyên tắc của việc chuyển quyền:

- Đảm bảo quyền lợi chính đáng của ngời sử dụng đất đồng thời khuyến
khích họ đầu tư công sức vật tư;tiền vốn vào việc sử dụng đất đai có hiệu quả.
Quản lý chặt chẽ và hạn chế việc chuyển đất nơng nghiệp vào các mục đích khác
- Đất giao sử dụng vào mục đích nào người nhận chuyển vẫn phải sử dụng
vào mục đích đó;giao theo thời hạn nào thì người nhận chuyển được sử dụng hết
thời hạn đó
- Phải xuất phát từ nhu cầu thực tế của 2 bên
- Việc chuyển quyền sử dụng phải được thực hiện trên cơ sở giá trị sử
dụng- khả năng sinh lợi của đất để giải quyết lợi ích vật chất giữa 2 bên
Bên cạnh việc thừa nhận quyền chuyển quyền sử dụng đất, nhà nước cũng
nghiêm cấm việc chuyển quyền sử dụng đất trái phép và quy định những trường
hợp sau đây không được phép chuyển quyền:
- Đất sử dụng khơng có giấy tờ hợp pháp
- Đất giao cho các tổ chức mà pháp luật quy định không được chuyển
quyền sử dụng

6


- Đất đang tranh chấp
Các quyền năng cụ thể của hộ gia đình và cá nhân trong việc chuyển quyền
sử dụng
Quyền chuyển đổi: Điều 74 luật đất đai quy định
Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nơng, lâm nghiệp để trồng rừng, đất ở do
nhu cầu sản xuất và đời sống, được quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất là phải
sử dụng đất đó theo đúng mục đích, thời hạn đợc giao
Chuyển đổi quyền sử dụng đất là phương thức đơn giản nhất của việc
chuyển quyền sử dụng. Hành vi này chỉ bao hàm việc "đổi đất lấy đất"giữa các
hộ gia đình và cá nhân được nhà nước giao đất để sử dụng nhằm mục đích chủ
yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc phục tình trạng manh mún, phân

tán đất đai hiện nay
Quyền chuyển nhượng: Điều 75 luật đất đai quy định
Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông, lâm nghiệp đựơc chuyển nhượng
quyền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
- Chuyển đi nơi khác
- Chuyển sang làm nghành nghề khác
- Không cịn khả năng trực tiếp lao động
Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở, do chuyển đi nơi khác hoặc khơng cịn
nhu cầu ở được chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là việc chuyển quyền sử dụng cho
người khác trên cơ sở có giá;trong trường hợp này người nhận đất phải trả cho
ngời chuyển quyền một khoản tiền ứng với mọi chi phí mà họ đã bỏ ra và để có
được quyền sử dụng đất cũng như chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất khác với việc mua bán đất đai ở chỗ:
- Đất đai thuộc sở hữu toàn dân và việc chuyển quyền chỉ được thực hiện
trong thời hạn được giao quyền sử dụng, cũng như trong phạm vi hạn mức mà
pháp luật quy định
- Nhà nước có quyền điều tiết địa tơ chênh lệch thông qua việc thu thuế
chuyển quyền, thuế sử dụng đất, tiền sử dụng đất (khi chuyển đất nông nghiệp
sang các mục đích khác)

7


Quyền thừa kế: Điều 76 luật đất đai quy định
- Cá nhân được nhà nước giao đất nông nghiệp để trồng cây hàng năm,
nuôi trồng thuỷ sản sau khi chết thì quyền sử dụng đất họ được để lại cho những
người thân thừa kế theo quy định của pháp luật thừa kế
- Hộ gia đình được nhà nước giao đất nông nghiệp để trồng cây hàng năm,
nuôi trồng thuỷ sản nếu trong hộ có thành viên chết thì các thành viên khác

trong hộ được quyền tiếp tục sử dụng diện tích đất mà nhà nước đã giao cho hộ.
Trong trường hợp trong hộ gia đình khơng cịn thành viên nào thì nhà nước thu
hồi đất
- Cá nhân, thành viên của hộ gia đình được nhà nước giao đất nơng nghiệp
để trồng cây lâu năm, đất lâm nghiệp để trồng rừng, đất ở sau khi chết thì quyền
sử dụng đất họ được để lại cho những người thân thừa kế theo quy định của
pháp luật thừa kế
Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nội
dung của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế vừa mang ý nghĩa chính trị- xã
hội
Để đạt được mục đích cuối cùng là đất đai được tập trung vào tay những
người có khả năng, điều kiện canh tác và để hạn chế đến mức tối đa khả năng
coi đất đai là phơng tiện để bóc lột sức lao động của ngời khác, pháp luật quy
định người thừa kế phải là người trực tiếp sản xuất (Trong trờng hợp trong hộ
gia đình khơng cịn thành viên nào thì nhà nước thu hồi đất)
Quyền thế chấp: Điều 77 luật đất đai quy định
Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nơng, lâm nghiệp để trồng rừng được thế
chấp quyền sử dụng đất tại các ngân hàng của nhà nước, các tổ chức tín dụng
Việt Nam do nhà nước cho phép thành lập để vay vốn sản xuất
Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở, do nhu cầu sản xuất và đời sống
được thế chấp quyền sử dụng đất đồi với các tổ chức kinh tế, cá nhân Việt
Nam trong nước
Thế chấp quyền sử đất trong quan hệ tín dụng là một quy định mới về việc
(chuyển quyền sử dụng đất khơng đầy đủ). Việc quy định người sử dụng có
quyền thế chấp, quyền sử đụng đất đã giải quyết một số vấn đề cơ bản sau đây:
- Tạo điều kiện thuận lợi cho các hộ gia đình và cá nhân được vay vốn để
phát triển sản xuất, đáp ứng nhu cầu cấp thiết, chính đáng của người lao động
8

- Tạo cơ sở pháp lý và cở sở thực tế cho ngân hàng và tổ chức tín dụng
cũng như ngưòi cho vay khác thực hiện được chức năng và