GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG ẢN TẠI CÔNG TY ĐỊA ỐC VINAREAL
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (1.76 MB, 57 trang )
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN
BỘ MÔN: KINH TẾ ĐẤT VÀ BẤT ĐỘNG SẢN
HUỲNH THỊ NGỌC HÂN
GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ
HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN
TẠI CÔNG TY ĐỊA ỐC VINAREAL
Giáo viên hướng dẫn: TS. Đặng Minh Phương
(Địa chỉ cơ quan: Khoa Kinh Tế Trường Đại Học Nông Lâm)
(Ký tên: ………………………………)
-TP Hồ Chí Minh, Tháng 08 Năm 2011-
LỜI CẢM ƠN
Lời đầu tiên em xin gửi lời tri ân đến cha mẹ và những người thân
luôn yêu thương, nâng đỡ và tạo mọi điều kiện tốt nhất cho con trong suốt
quá trình học tập để con có được ngày hôm nay.
Em xin chân thành cảm ơn quý thầy cô, đặc biệt là thầy cô Khoa
QLĐĐ & BĐS đã truyền đạt những kiến thức và kinh nghiệm quý báu để
em làm hành trang bước vào môi trường mới.
Đặc biệt em gửi lời cảm ơn chân thành đến thầy Đặng Minh
Phương, khoa kinh tế trường Đại học Nông Lâm, Tp HCM. Trong suốt
thời gian thực hiện luận văn, mặc dù rất bận rộn trong công việc nhưng
thầy vẫn giành nhiều thời gian và tâm huyết trong việc hướng dẫn em.
Thầy đã cung cấp cho em rất nhiều hiểu biết khi em thực hiện luận văn.
Trong quá trình thực hiện luận văn, thầy luôn định hướng, góp ý và sửa
chữa những chỗ sai giúp em hoàn thành luận văn.
Đồng thời, em cũng cảm ơn sâu sắc ban giám đốc Công ty địa ốc
Vinareal cùng toàn thể anh chị nhân viên trong công ty, đặc biệt là anh
Phan Hữu Tài – giám đốc trụ sở chính đã tận tình giúp đỡ em trong quá
trình thực hiện luận văn.
Cuối cùng, tôi xin cảm ơn các bạn trong lớp DH07TB đã giúp đỡ
tôi không chỉ trong học tập mà cả trong cuộc sống.
HUỲNH THỊ NGỌC HÂN
Tp. Hồ Chí Minh, ngày 03 tháng 08 năm 2011
TÓM TẮT
********☼********
Sinh viên: Huỳnh Thị Ngọc Hân, Trường Đại Học Nông Lâm Thành Phố Hồ Chí
Minh, tháng 8 năm 2011
Đề tài: “Giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động môi giới bất động sản tại công ty
địa ốc Vinareal”
Giáo viên hướng dẫn: TS. Đặng Minh Phương
Nội dung tóm tắt:
Nhà đất là nhu cầu cấp thiết và là mối quan tâm hàng đầu của con người. Tuy
nhiên nhu cầu này không thể dễ dàng đáp ứng được và gây lúng túng cho người dân
khi đưa BĐS giao dịch mua bán, chuyển nhượng. Trước thực tế đó hàng loạt các công
ty địa ốc mọc lên, rồi cạnh tranh nhau. Công ty địa ốc Vinareal chuyên về môi giới bất
động sản cũng bị xoáy trong cơn lốc cạnh tranh đó.
Đề tài được thực hiện với mục tiêu tìm hiểu về hoạt động môi giới bất động sản
tại công ty địa ốc Vinareal, tìm ra lợi thế và khó khăn của công ty để đưa ra các biện
pháp khắc phục điểm yếu, phát huy điểm mạnh, tận dụng thời cơ, biến thách thức
thành cơ hội giúp cho hoạt động môi giới của công ty hiệu quả hơn.
Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu là dựa vào cơ sở lý luận về kinh doanh bất
động sản và cơ sở lý luận về marketing.
Nội dung nghiên cứu của đề tài tập trung vào đánh giá hiệu quả hoạt động môi
giới của công địa ốc Vinareal, đưa ra những giải pháp giúp hoạt động môi giới của
công ty hiệu quả hơn.
Phương pháp nghiên cứu chủ đạo của đề tài là thu thập số liệu, so sánh và thống
kê.
Kết quả nghiên cứu chính của đề tài là: Phân tích môi trường hoạt động, phân
tích sản phẩm và dịch vụ môi giới của công ty, tìm hiểu về bộ máy hoạt động, xác định
ưu điểm và hạn chế về dịch vụ môi giới bất động sản của công ty, đề xuất giải pháp.
Vì bất động sản và những yếu tố liên quan đến bất động sản là rất nhạy cảm nên
đề tài không tránh khỏi nhiều hạn chế nhất định.
MỤC LỤC
Trang
ĐẶT VẤN ĐỀ
PHẦN I: TỔNG QUAN
I.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
I.1.1 Khái quát về bất động sản................................................................................ 2
I.1.2 Khái quát về marketing bất động sản .............................................................. 3
I.1.3 Hoạt động môi giới bất động sản..................................................................... 3
I.1.4 Những yếu tố ảnh hưởng đến sự phát triển của nghề môi giới bất động sản .. 6
I.1.5 Đặc điểm chính của thị trường bất động sản ................................................... 7
I.1.6 Tính dị biệt của bất động sản ........................................................................... 7
I.1.7 Tính tất yếu phát triển thị trường bất động sản trong nền kinh tế nước ta ...... 8
I.2 KHÁI QUÁT ĐỊA BÀN NGHIÊN CỨU
I.2.1 Giới thiệu về công ty địa ốc Vinareal ............................................................. 10
I.2.2 Quá trình hình thành và phát triển .................................................................. 11
I.2.3 Các hoạt động của công ty .............................................................................. 11
I.2.4 Các dự án trong khu vực hoạt động của công ty ............................................ 12
I.3 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
I.3.1 Nội dung nghiên cứu ...................................................................................... 15
I.3.2 Phương pháp nghiên cứu ................................................................................ 16
I.3.3 Quy trình thực hiện ......................................................................................... 16
PHẦN 2: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
II.1 PHÂN TÍCH MÔI TRƯỜNG HOẠT ĐỘNG CỦA CÔNG TY
II.1.1 Tổng quan về thị trường bất động sản ........................................................... 17
II.1.2 Hoạt động của công ty ................................................................................... 23
II.1.3 Đối thủ cạnh tranh ......................................................................................... 32
II.1.4 Bộ máy hoạt động của công ty ...................................................................... 33
II.2 ĐÁNH GIÁ CHẤT LƯỢNG DỊCH VỤ CỦA CÔNG TY
II.2.1 Ý kiến của khách hàng về chất lượng dịch vụ của công ty ........................... 34
II.2.2 Ý kiến của nhân viên kinh doanh về hoạt động môi giới của công ty .......... 36
II.2.3 Ưu thế của công ty ........................................................................................ 37
II.2.4 Hạn chế của công ty ...................................................................................... 37
II.3 ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ DỊCH VỤ MÔI GIỚI BẤT
ĐỘNG SẢN
II.3.1 Giải pháp về tiền lương ................................................................................. 37
II.3.2 Giải pháp xâm nhập thị trường...................................................................... 38
II.3.3 Giải pháp khác biệt hóa sản phẩm................................................................. 42
II.3.4 Giải pháp về marketing ................................................................................. 43
TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Bài giảng môn quản lý hành chính đất đai và bất động sản, KS.Lê Mộng Triết,
Khoa QLĐĐ & BĐS – Đại học Nông Lâm Tp.HCM
2. Phong thủy ứng dụng, Ths.Nguyễn Duyên Linh, Khoa Kinh Tế - ĐH Nông
Lâm Tp.HCM
3. Marketing căn bản, Ths.Trần Đình Lý, Khoa Kinh Tế - ĐH Nông Lâm
Tp.HCM
4. Luật Kinh doanh BĐS 2007, NXB Lý luận – Chính trị
5. Luật đất đai 2003, NXB Lý luận – Chính trị
6. Thị trường BĐS, TS.Trần Thanh Hùng, Khoa QLĐĐ & BĐS- ĐH Nông Lâm
Tp.HCM
7. Phương pháp nghiên cứu khoa học, GS.Vũ Cao Đàm
8. Luận văn tốt nghiệp“Giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động môi giới bất
động sản tại công ty TNHH Phát Hưng”, Nguyễn Thị Thu Thảo
9. Luận văn cử nhân ngành quản trị kinh doanh: “Nghiên cứu định hướng chiến
lược của công ty môi giới bất động sản nhà đất đô thị mới”,Nguyễn Thị Quý
Tình
10. Luận văn: “Tính cục bộ của thị trường bất động sản và giải pháp khắc phục”,
Nguyễn Ngọc Mỹ Tiên
11. Một số trang web :
www.Diaocthanhpho.com.vn
www.tuoitre.com
www.batdongsan24h
….
DANH SÁCH CÁC BẢNG, BIỂU ĐỒ VÀ HÌNH
Trang
Bản đồ 1:Bản đồ Q2 ..................................................................................................... 10
Bản đồ 2:BĐ Quy hoạch chi tiết khu đô thị mới An Phú An Khánh-City Horse ........ 12
Bản đồ 3: BĐ Quy hoạch chi tiết KDC Thạnh Mỹ Lợi................................................ 13
Bản đồ 4:BĐ Quy hoạch chi tiết KDC Bình Trưng Đông Cát Lái .............................. 14
Bản đồ 5: KDC P.Phước Long B phường Phú Hữu.Q9.TpHCM ................................ 15
Bản đồ 6: Bản đồ Quận Thủ Đức ................................................................................. 40
Bản đồ 7: Bản đồ Quận 12 ........................................................................................... 41
Bảng 1: Giá vàng theo tháng đầu năm 2011 ................................................................ 18
Bảng 2: Tỷ lệ hoa hồng môi giới .................................................................................. 25
Bảng 3:Bảng thanh toán tiền lương tháng 4 năm 2011 ................................................ 25
Bảng 4: Thu nhập của từng nhân viên theo tháng trong năm 2010 và năm 2011 ........ 26
Bảng 5: Số lượng hồ sơ định giá .................................................................................. 28
Bảng 6: Hoạt động môi giới của các công ty đối thủ ................................................... 33
Bảng 7: Nguyên nhân biết đến công ty ........................................................................ 35
Bảng 8: Bảng đánh giá chất lượng dịch vụ của khách hàng ........................................ 35
Bảng 9: Bảng đánh giá hiệu quả hoạt động của công ty qua ý kiến của nhân viên ..... 36
Bảng 10: Bảng quy định tiền thưởng............................................................................ 38
Bảng 11: Số lượng khách hàng ở Thủ Đức, Quận 12, Tỉnh Bình Dương và các quận
khác từ khi thành lập đến nay ....................................................................................... 39
Bảng 12: Đề xuất tăng quy mô chi nhánh .................................................................... 40
Bảng 13:Trình độ học vấn của nhân viên môi giới trên địa bàn TpHCM .................... 49
Biểu đồ 1 : Biến động giá vàng theo tháng đầu năm 2011 ........................................... 18
Biểu đồ 2: Nguồn cung sơ cấp theo quận ..................................................................... 21
Biểu đồ 3: Tỷ lệ hấp thụ của thị trường sơ cấp ............................................................ 22
Biểu đồ 4: Biến động về nhân sự của công ty theo tháng của năm 2010; 2011........... 24
Biểu đồ 5: Số lượng hồ sơ định giá năm 2010 ............................................................. 28
Biểu đồ 6: Số lượng hồ sơ môi giới bất động sản theo tháng trong năm 2010 ............ 30
Biểu đồ 7: số lượng hồ sơ mua bán bất động sản theo quận trong tháng 7, 8, 9, 10, 11,
12 năm 2010 ................................................................................................................. 31
Biểu đồ 8: Các hình thức khai thác khách hàng ........................................................... 43
Hình: Mật độ các Cty BĐS trên đường Trần Não – Q2 – Tp.HCM ............................ 39
Hình 2: Trang web BĐS ............................................................................................... 46
Hình 3: Thông tin BĐS rao bán .................................................................................... 47
Sơ đồ 1: Quy trình thực hiện báo cáo ........................................................................... 16
Sơ đồ 2: Sơ đồ quy trình định giá ................................................................................. 28
Sơ đồ 3: Bộ máy hoạt động của công ty ....................................................................... 34
Ngành: Quản Lý Thị Trường BĐS
SVTH: Huỳnh Thị Ngọc Hân
ĐẶT VẤN ĐỀ
BĐS nói chung, nhà ở nói riêng luôn là nhu cầu bức xúc và thiết yếu đối với đời
sống của con người mọi thời đại. Tuy nhiên, trong giai đoạn hiện nay, việc tìm một
căn nhà vừa ý, phù hợp với yêu cầu không phải là vấn đề đơn giản.
Để đáp ứng nhu cầu đó nhiều công ty địa ốc được thành lập, cạnh tranh nhau. Các
công ty kinh doanh địa ốc này đáp ứng phần lớn bằng các dịch vụ từ quảng cáo rao
bán, tư vấn pháp lý, trung gian thanh toán tiền, định giá bất động sản, đặc biệt là dịch
vụ môi giới bất động sản.
Dịch vụ môi giới nói chung là dịch vụ giúp người mua và người bán BĐS gặp gỡ
nhau, thúc đẩy nhanh quá trình mua bán BĐS. Tuy nhiên, tại mỗi công ty địa ốc có
những phương pháp và những quy định riêng,… cho loại hình dịch vụ này. Vì thế, các
doanh nghiệp phải tìm mọi cách để tự khẳng định mình, nâng cao vị thế của mình để
đứng vững trong xu thế hội nhập của nền kinh tế thế giới. Công ty địa ốc Vinareal
cũng không nằm ngoài vòng xoáy cạnh tranh này. Chính vì vậy, được sự cho phép của
công ty địa ốc Vinareal cùng sự hướng dẫn của TS. Đặng Minh Phương tôi đã chọn đề
tài: “ Giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động môi giới bất động sản tại công ty địa ốc
Vinareal” để làm luận văn tốt nghiệp cho mình.
Mục tiêu nghiên cứu:
- Tìm hiểu hoạt động môi giới bất động sản tại Công ty địa ốc Vinareal,
- Phân tích ưu thế và hạn chế trong hoạt động môi giới của công ty,
- Đề xuất những giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động môi giới của Vinareal.
Đối tượng nghiên cứu:
Các yếu tố liên quan đến hoạt động môi giới của công ty như: Tình hình các thị
trường tài sản có liên quan: TT vàng,TT chứng khoán,...; tài chính NH; chính sách ĐĐ
Quy trình môi giới của công ty, ý kiến của nhân viên công ty về hoạt động môi giới
của công ty mình, yếu tố tiền lương, ý kiến của khách hàng về chất lượng dịch vụ môi
giới của công ty.Từ đó tìm ra ưu điểm và những hạn chế để hoạch định giải pháp nhằm
nâng cao hiệu quả hoạt động môi giới cho công ty địa ốc Vinareal.
Phạm vi nghiên cứu:
Hoạt động môi giới của bất động sản của công ty địa ốc Vinareal.
Số liệu được thu thập trong khoảng thời gian từ ngày 11/05/2011 đến ngày
11/06/2011.
Yêu cầu:
- Nắm được quy trình hoạt động của dịch vụ môi giới của công ty;
- Phản ánh trung thực cách thức hoạt động của công ty;
- Đánh giá, phân tích phải dựa trên cơ sở dữ liệu đáng tin cậy và mang tính khoa học;
- Phản ánh sâu sát tình hình thực tế của công ty;
- Các đề xuất giải pháp mang tính khả thi cao.
Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu: Cơ sở lý luận về kinh doanh bất động sản,
marketing, hoạt động kinh doanh của công ty, …
1
Ngành: Quản Lý Thị Trường BĐS
SVTH: Huỳnh Thị Ngọc Hân
PHẦN 1: TỔNG QUAN
I.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
I.1.1 Khái quát về bất động sản
1. Khái niệm
Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” và “động sản” có nguồn gốc từ Luật
cổ La Mã, theo đó bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là
tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất. Bất động sản
bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng… và tất cả những gì liên quan
đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận
cấu thành lãnh thổ.
Điều 517, 518 Luật Dân sự Cộng hoà Pháp, Điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản,
Điều 130 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Nga, Điều 94, 96 Luật Dân sự Cộng hoà
Liên bang Đức… đều coi BĐS là đất đai và những tài sản có liên quan đến đất đai,
không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất. Tuy nhiên, mỗi nước
lại có quan niệm khác nhau về những tài sản “gắn liền” với đất đai được coi là BĐS.
Ở Việt Nam, tại điều 174 của Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hòa xã
hội chủ nghĩa Việt Nam thì: “Bất động sản là những tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà,
công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình
xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy
định”. Như vậy, khái niệm bất động sản rất rộng, đa dạng và cần được quy định cụ thể
bằng pháp luật của mỗi nước và có những tài sản có quốc gia cho là động sản, trong
khi quốc gia khác lại liệc kê vào danh mục bất động sản. Hơn nữa, các quy định về bất
động sản trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm mở mà cho đến nay chưa có các
quy định cụ thể danh mục các tài sản này. Theo Bộ luật Dân sự 2005 của nước Cộng
Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam, phải chăng các tài sản đi liền với các công trình xây
dựng cũng đều là bất động sản?
Trước vấn đề đặt ra như trên, TS. Trần Thanh Hùng đã đưa ra một ý kiến về
vấn đề này, tuy ngắn gọn nhưng thể hiện đủ ý nghĩa về bất động sản như sau: “ Bất
động sản là đất đai và những vật thể cố định gắn liền với đất đai. Chúng là những vật
thể tồn tại trên đất đai với một chức năng nhất định. Chức năng này sẽ bị mất đi khi
tách rời khỏi đất đai”.
Với quan niệm như trên bất động sản thường được phân chia thành những
nhóm sau đây:
- Đất đai:
+ Phải là đất đai được xác định chủ quyền;
+ Đất đai đó phải được đo lường bằng giá trị.
- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả các tài sản gắn liền với
nhà ở, công trình xây dựng đó:
+ Nhà cửa xây dựng cố định không thể di dời được, hoặc di dời không đáng kể
như nhà ở, trung tâm thương mại, khách sạn, văn phòng,…;
+ Các tài sản khác gắn liền không thể tách rời với công trình xây dựng đó;
2
Ngành: Quản Lý Thị Trường BĐS
SVTH: Huỳnh Thị Ngọc Hân
+ Các công trình đó phải có khả năng đo lường và lượng hóa thành giá trị theo
các tieu chuẩn đo lường nhất định.
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai:
+ Vườn cây lâu năm;
+ Các công trình nuôi trồng thủy sản, cánh đồng làm muối;
+ Các công trình du lịch, vui chơi thể thao;
+ Một số công trình khai thác hầm lò, v.v…
2. Phân loại bất động sản
Bất động sản có thể phân chia thành ba nhóm sau: Bất động sản có đầu tư xây
dựng, bất động sản không đầu tư xây dựng và bất động sản đặc biệt.
- Bất động sản có đầu tư xây dựng gồm: nhà ở, nhà xưởng, công trình thương
mại dịch vụ, cơ sở hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, trụ sở làm việc, …
- Bất động sản không đầu tư xây dựng gồm: Chủ yếu là đất nông nghiệp (dưới
dạng tư liệu sản xuất), bao gồm: các loại đất nông nghiệp, đất nuôi trồng thủy sản, đất
làm muối.
- Bất động sản đặc biệt gồm: Các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hóa
vật thể, đình, chùa, miếu, nghĩa trang, …
I.1.2 Khái quát về marketing
1. Khái niệm về marketing
Theo Ủy ban các hiệp hội Marketing Mỹ: “ Marketing là việc tiến hành các
hoạt động kinh doanh có liên quan trực tiếp đến dòng vận chuyển hàng hóa và dịch vụ
từ người sản xuất đến người tiêu dùng”
2. Nguồn thông tin trong marketing bất động sản
Nguồn thông tin đến từ khách hàng: Đó là nguồn thông tin rất quan trọng mà tất
cả những người làm marketing cần phải thu thập, có quá trình thu thập một cách bài
bản, xử lý số liệu, thời gian. Nguồn thông tin này giúp chúng ta lên chiến lược định
được giá và xây dựng chiến lược sản phẩm phù hợp.
Nguồn thông tin cạnh tranh: Phân tích điểm mạnh, điểm yếu của sản phẩm của
mình so với các dự án cùng địa bàn và các địa bàn lân cận để khách hàng lựa chọn.
Nguồn thông tin chính mình: Phải biết mình là ai, điểm mạnh của dự án là gì.
I.1.3 Hoạt động môi giới bất động sản
1. Khái niệm về môi giới bất động sản
Môi giới bất động sản cũng như loại hình môi giới khác, là hoạt động trung gian
đứng giữa và làm cầu nối cho người có nhu cầu bán bất động sản và người mua bất
động sản, tạo điều kiện thuận lợi để cung và cầu gặp nhau nhằm đi đến mục tiêu cuối
cùng đó là xảy ra các hoạt động giao dịch. Với sự tham gia của họ, các giao dịch bất
động sản sẽ trở nên dễ dàng hơn, thuận tiện hơn, nhanh chóng hơn.
Hoa hồng môi giới bất động sản là khoản tiền tổ chức, cá nhân môi giới bất
động sản nhận được từ khách hàng theo thỏa thuận trong hợp đồng môi giới tính theo
giá bán bất động sản hoặc giá trị chênh lệch giữa giá bán bất động sản và giá của
người ủy quyền đưa ra.
3
Ngành: Quản Lý Thị Trường BĐS
SVTH: Huỳnh Thị Ngọc Hân
Thù lao môi giới bất động sản là khoản tiền mà tổ chức, cá nhân môi giới bất
động sản nhận được từ khách hàng theo thỏa thuận trong hợp đồng môi giới và không
phụ thuộc vào giá bán bất động sản.
2. Vị trí và vai trò của môi giới bất động sản
- Môi giới bất động sản có những mặt tích cực và tiêu cực, chính những người
tham giâ nhiều khi biến cho thị trường này méo mó, nhưng không thể phủ nhận vai trò
của những nhà môi giới, họ chính là chất xúc tác đưa các giao dịch tới thành công,
đồng thời thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản.
- Cung cấp thông tin cho các chủ thể tham gia vào hoạt động giao dịch hàng
hóa bất động sản.
- Giúp chủ thể tham gia hoạt động giao dịch, tính toán kĩ lưỡng hơn trong việc
mua bán bất động sản.
- Thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển.
- Giúp các giao dịch đi vào hoạt động công khai minh bạch, hạn chế tình trạng
đầu cơ đất lan tràn, ép giá.
- Khai thác nguồn thu cho ngân sách nhà nước.
- Góp phần ổn định trật tự an ninh xã hội.
- Góp phần thúc đẩy đổi mới chính sách quản lý bất động sản.
Vì vậy, hoạt động của tổ chức môi giới có vai trò khá quan trọng, góp phần thúc
đẩy thị trường bất động sản phát triển.
a. Nguyên tắc hoạt động kinh doanh bất động sản
Để đảm bảo cho hoạt động kinh doanh bất động sản được diễn ra một cách công
khai, minh bạch, đúng pháp luật và mang lại hiệu quả cao nhất, Luật Kinh doanh bất
động sản đã có những quy định về nguyên tắc môi giới bất động sản:
- Tổ chức, cá nhân môi giới có đủ điều kiện kinh doanh theo Luật Kinh doanh
bất động sản làm trung gian trong việc đàm phán, ký hợp đồng kinh doanh bất động
sản và được hưởng thù lao, hoa hồng theo hợp đồng môi giới bất động sản.
- Hoạt động môi giới bất động sản phải công khai, trung thực và tuân thủ pháp
luật.
- Tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản không được đồng thới là nhà môi giới
vừa là một bên thực hiện hợp đồng trong một giao dịch kinh doanh bất động sản.
- Tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản không được tiết lộ, cung cấp thông tin
làm phương hại đến lợi ích của bên được môi giới.
b. Nội dung môi giới bất động sản
- Tìm kiếm đối tác đáp ứng các điều kiện của khách hàng để tham gia đàm
phán, ký hợp đồng.
- Đại diện theo ủy quyền để thực hiện các công việc liên quan đến hoạt động
kinh doanh bất động sản.
- Cung cấp thông tin, hỗ trợ cho các bên trong việc đàm phán, ký hợp đồng mua
bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản.
4
Ngành: Quản Lý Thị Trường BĐS
SVTH: Huỳnh Thị Ngọc Hân
c. Hợp đồng môi giới bất động sản
Hợp đồng môi giới bất động sản gồm những nội dung sau:
- Tên, địa chỉ của bên môi giới và bên được môi giới
- Đối tượng và nội dung môi giới
- Yêu cầu và kết quả dịch vụ môi giới
- Thù lao môi giới, hoa hồng môi giới
- Phương pháp thanh toán, thời hạn
- Quyền và nghĩa vụ của các bên
- Giải quyết tranh chấp
- Các nội dung khác do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định.
d. Quyền và nghĩa vụ của tổ chức môi giới bất động sản
Quyền của tổ chức môi giới bất động sản
- Thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản theo quy định của luật kinh doanh
bất động sản.
- Yêu cầu khách hàng cung cấp hồ sơ, thông tin, tài liệu liên quan đến bất động
sản
- Hưởng hoa hồng, thù lao môi giới theo thỏa thuận trong hợp đồng môi giới
bất động sản đã ký với khách hàng.
- Thuê tổ chức, cá nhân môi giới khác thực hiện công việc môi giới bất động
sản trong phạm vi hợp đồng môi giới bất động sản với khách hàng nhưng phải chịu
trách nhiệm về kết quả môi giới.
- Thu thập thông tin về chính sách, pháp luật về kinh doanh bất động sản.
- Đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng môi giới bất động sản khi khách
hàng vi phạm điều kiện để đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng do hai bên
thỏa thuận trong hợp đồng hoặc theo quy định của pháp luật.
- Lựa chọn tham gia sàn giao dịch bất động sản.
- Khiếu nại, tố cáo các hành vi vi phạm pháp luật trong hoạt động môi giới bất
động sản.
- Các quyền khác theo quy định của pháp luật.
Nghĩa vụ của tổ chức môi giới bất động sản
- Thực hiện theo đúng hợp đồng đã ký kết; không được vượt quá phạm vi thỏa
thuận trong hợp đồng môi giới bất động sản.
- Cung cấp thông tin về bất động sản được đưa vào kinh doanh và chịu trách
nhiệm về thông tin do mình cung cấp.
- Hỗ trợ các bên trong việc đàm phán, giao kết hợp đồng mua bán, chuyển
nhượng, cho thuê bất động sản.
- Thực hiện nghĩa vụ nộp thuế và các nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.
- Chịu sự quản lý của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
- Bồi thường thiệt hại theo quy định của pháp luật.
5
Ngành: Quản Lý Thị Trường BĐS
SVTH: Huỳnh Thị Ngọc Hân
- Các nghĩa vụ khác do pháp luật quy định.
Nguồn: Luật kinh doanh bất động sản 2007
I.1.4 Những yếu tố ảnh hưởng đến nghề môi giới bất động sản
1. Yếu tố trực tiếp
- Luật Kinh doanh bất động sản đã công nhận nghề môi giới bất động sản và
quy định khi kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải có chứng chỉ môi giới bất
động sản;
- Một số giao dịch phải qua sàn giao dịch;
- Các Bộ luật liên quan tạo điều kiện cho nghề môi giới phát triển như Luật Nhà
ở, Luật Đất đai, Bộ luật dân sự;
- Hội nhập quốc tế: nhiều công ty nước ngoài đầu tư kinh doanh vào Việt Nam
đã tạo sức ép cạnh tranh cho các công ty trong nước phải chuyên nghiệp dịch vụ môi
giới bất động sản;
- Lợi nhuận hấp dẫn từ dịch vụ môi giới bất động sản chuyên nghiệp.
2. Yếu tố gián tiếp
- Những tác động đến nhu cầu về bất động sản làm tăng nhu cầu môi giới bất
động sản:
+ Sự tăng trưởng về dân số và các nhu cầu phát triển: Tăng trưởng dân số làm
làm tăng mọi nhu cầu của xã hội và theo đó cầu về nhà đất tăng lên. Lượng cầu BĐS là
một đại lượng tỷ lệ thuận với yếu tố dân số, đặc biệt khi tỷ lệ tăng dân số cơ học càng
cao sẽ gây ra những đột biến về cầu BĐS.
+ Thu nhập của dân cư: Nhu cầu về nhà ở là nhu cầu cơ bản thiết yếu không
thể thiếu với mỗi người dân. Do vậy, cầu về nhà ở tối thiểu sẽ tăng lên tương ứng với
tốc độ tăng của thu nhập khi mức thu nhập đã vượt quá mức giới hạn về cầu lương
thực và thực phẩm.
+ Kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội của Chính phủ: Việc phát triển mạnh các
khu công nghiệp và tăng mức độ thu hút đầu tư bên ngoài vào các đô thị cũng sẽ làm
tăng mức cầu về BĐS nói chung. Ngoài ra, các dự án giải toả các khu nhà ổ chuột dọc
theo các kênh rạch cũng sẽ làm tăng mức cầu về BĐS.
+ Tài chính ngân hàng phát triển, tạo điều kiện cho vay để đầu tư bất động sản,
dẫn đến cầu bất động sản tăng.
Ngoài ra, còn phải kể đến một số yếu tố khác ảnh hưởng không nhỏ tới quy mô và tính
chất của cầu về BĐS đó là trình độ phát triển sản xuất, sự chuyển đổi cơ cấu nền kinh
tế, tác động của quá trình hội nhập kinh tế khu vực và quốc tế v.v..
- Những tác động đến khả năng cung cấp hàng hoá bất động sản trên thị trường
bất động sản:
+ Thị trường xây dựng phát triển.
+ Chính sách đất đai, đầu tư và tài chính
+ Sự phát triển hệ thống kết cấu hạ tầng
+ Chiến lược phát triển kinh tế – xã hội quốc gia và địa phương
6
Ngành: Quản Lý Thị Trường BĐS
SVTH: Huỳnh Thị Ngọc Hân
I.1.5 Đặc điểm chính của thị trường bất động sản
Hàng hóa bất động sản là loại hàng hóa có nhiều thuộc tính đặc biệt khác với
các hàng hóa thông thường nên thị trường bất động sản cũng có những đặc điểm riêng:
- Tính cách biệt giữa hàng hóa với địa điểm giao dịch;
- Thị trường bất động sản thực chất là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích
chứa đựng trong bất động sản;
- Thị trường bất động sản mang tính vùng và tính khu vực sâu sắc;
- Thị trường bất động sản là thị trường không hoàn hảo;
- Cung về bất động sản phản ứng chậm hơn so với biến động về cầu và giá cả
bất động sản;
- Thị trường bất động sản là thị trường khó thâm nhập
- Thị trường bất động sản chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật;
- Thị trường bất động sản có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn.
Các đặc điểm riêng biệt này bắt nguồn từ sự khác biệt cơ bản giữa hàng hóa bất
động sản với các loại hàng hóa thông thường khác. Có thể nói thuộc tính của bất động
sản tạo ra sự khác biệt của thị trường bất động sản so với các thị trường các loại hàng
hóa khác là tính dị biệt của bất động sản. Giữa tính dị biệt, tính phân khúc, phân vùng
và cục bộ có mối quan hệ mật thiết.
I.1.6 Tính dị biệt của bất động sản
Trong nghiên cứu về thị trường bất động sản những vấn đề tranh luận thường
gặp phải bắt nguồn từ nhận thức về tính dị biệt của bất động sản. Vậy tính dị biệt của
bất động sản là gì? Dị biệt là sự khác biệt của bất động sản, khác biệt về vị trí, về kết
cấu công trình, về kiến trúc, về chất lượng nhà ở, về vị thế nơi ở,v.v…
Theo quan điểm của TS.Trần Thanh Hùng, hiện nay tồn tại hai quan điểm nhận
thức khác nhau về tính dị biệt. Quan điểm tuyệt đối hóa tính dị biệt và quan điểm
tương đối hóa tính dị biệt. Quan điểm thứ nhất cho rằng mỗi bất động sản có một vị trí
độc tôn, nên không có bất động sản nào giống nhau, mặc dù liền kề nhau hay chồng
xếp lên nhau.
Hơn nữa, khi xem xét bất động sản chỉ là những vật thể, vật chất đơn thuần thì
sự khác biệt của bất động sản chủ yếu là sự khác biệt về vị trí. Kết cấu, kiến trúc và
công trình có thể giống nhau( do con người làm ra), nhưng vị trí là không thể giống
nhau. Xem xét bất động sản là những vật thể vật lý rời rạc, không có mối liên hệ qua
lại với nhau, hệ quả tất yếu của nhận thức về đối tượng hàng hóa bất động sản trên thị
trường là những bất động sản cụ thể, là thừa đất, căn nhà hay công trình cụ thể. Cùng
với sự tuyệt đối hóa tính dị biệt nên khẳng định thị trường bất động sản là thị trường
mang tính không hoàn hảo, là thị trường cạnh tranh độc quyền với phân khúc của cung
và cầu theo các khu vực địa lý khác nhau và có các mức giá khác nhau, thị trường
mang tính cá biệt của cung, cầu và giá cả bất động sản, do vậy không thể xác định
được tổng cung, tổng cầu và mức giá cả thị trường bất động sản, “giá cả thị trường bất
động sản như lá diêu bông”, như có người đã ví. Điều này có vẻ hợp lý vì trong thực tế
chỉ có những giao dịch với mức giá cá biệt cụ thẻ, không có mặt bằng giá chung cho
toàn bộ thị trường.
7
Ngành: Quản Lý Thị Trường BĐS
SVTH: Huỳnh Thị Ngọc Hân
Tuy nhiên, như đã nói ở trên, vị trí bất động sản được hiểu là vị trí không gian
địa lý thì không phải là thuộc tính đặc trưng của tài sản bất động sản. Thực tế cho thấy
giữa vị trí địa lý và giá trị bất động sản không có mối liên hệ với nhau, vị trí là bất biến
nhưng giá trị bất động sản thay đổi theo sự thay đổi của các yếu tố kinh tế - xã hội và
pháp luật, theo sự thay đổi vị thế xã hội của bất động sản.
Sự khác biệt của các bất động sản phần lớn là do sự khác biệt về vị thế, nhưng
chỉ là sự khác biệt tương đối, đây chính là quan điểm thứ hai về tính dị biệt của bất
động sản. Sự khác biệt về vị thế có thể so sánh định lượng thông qua các đại lượng
như mật độ dân cư, thu nhập dân cư, khoảng cách thời gian từ nơi bất động sản tọa lạc
đến trung tâm kinh tế, văn hóa và chính trị…Theo đó công nhận tính dị biệt của bất
động sản nhưng chỉ tương đối nghĩa là chúng chỉ khác nhau về mặt lượng nhưng
không khác nhau về mặt chất. Một yếu tố thuộc tính nào đó không hiện diện ở bất
động sản có nghĩa là yếu tố đó có lượng giá trị bằng 0. Giá trị yếu tố thuộc tính bằng 0
được hiểu là yếu tố đó chưa xuất hiện trong bất động sản cụ thể, mà không thể khẳng
định nó không tồn tại. Ví dụ như sự không tồn tại vị thế tương tự như sự không tồn tại
của con người, điều này là vô lý.
Theo quan điểm tương đối hóa tính dị biệt, tất cả các bất động sản đều có các
yếu tố thành phần như nhau, nhưng chỉ khác nhau về lượng giá trị của các yếu tố này.
Cũng theo quan điểm này, cung cầu trên thị trường chính là cung cầu về dịch vụ bất
động sản – lợi ích chứa đựng trong bất động sản kết quả của tổ hợp các yếu tố vị thế và
chất lượng bất động sản.
I.1.7 Tính tất yếu phát triển thị trường bất động sản trong nền kinh tế nước ta
hiện nay.
1. Thị trường BĐS là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh
tế thị trường vì thị trường này liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản cực lớn cả
về quy mô, tính chất cũng như giá trị của các mặt trong nền kinh tế quốc dân:
BĐS là tài sản lớn của mỗi quốc gia. Các hoạt động liên quan đến BĐS chiếm
tới 30% tổng hoạt động của nền kinh tế.
BĐS còn là tài sản lớn của từng hộ gia đình. Trong điều kiện nền kinh tế thị
trường thì BĐS ngoài chức năng là nơi ở, nơi tổ chức hoạt động kinh tế gia đình, nó
còn là nguồn vốn để phát triển thông qua hoạt động thế chấp.
2. Thị trường BĐS phát triển thì một nguồn vốn lớn tại chỗ được huy động:
Phát triển đầu tư, kinh doanh BĐS đóng vai trò quan trọng trong việc chuyển
các tài sản thành nguồn tài chính dồi dào phục vụ cho yêu cầu phát triển kinh tế-xã hội
đặc biệt là đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng của nền kinh tế.
3. Phát triển và quản lý tốt thị trường BĐS, đặc biệt là thị trường quyền sử
dụng đất là điều kiện quan trọng để sử dụng có hiệu quả tài sản quý giá thuộc sở
hữu toàn dân mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu:
Vấn đề phát triển thị trường BĐS để đáp ứng yêu cầu đô thị hoá ở nước ta là
vấn đề lớn và có tầm quan trọng đặc biệt, nhất là khi nước ta chuyển sang cơ chế thị
trường trong điều kiện các thiết chế về quản lý Nhà nước đối với công tác quy hoạch
chưa được thực thi có chất lượng và hiệu quả thì việc phát triển và quản lý thị trường
8
Ngành: Quản Lý Thị Trường BĐS
SVTH: Huỳnh Thị Ngọc Hân
BĐS ở đô thị phải đi đôi với tăng cường công tác quy hoạch để khắc phục những tốn
kém và vướng mắc trong tương lai.
4. Phát triển và quản lý tốt thị trường BĐS sẽ góp phần kích thích sản xuất phát
triển, tăng nguồn thu cho Ngân sách:
Thị trường BĐS có quan hệ trực tiếp với các thị trường như thị trường tài chính
tín dụng, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động... đánh
giá của các chuyên gia kinh tế, ở các nước phát triển nếu đầu tư vào lĩnh vực BĐS tăng
lên 1 USD thì sẽ có khả năng thúc đẩy các ngành có liên quan phát triển từ 1,5 – 2
USD. Phát triển và điều hành tốt thị trường BĐS sẽ có tác dụng thúc đẩy tăng trưởng
kinh tế thông qua các biện pháp kích thích vào đất đai, tạo lập các công trình, nhà
xưởng, vật kiến trúc...để từ đó tạo nên chuyển dịch đáng kể và quan trọng về cơ cấu
trong các ngành, các vùng lãnh thổ và trên phạm vi cả nước.
5. Phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường BĐS sẽ đáp ứng nhu cầu bức xúc
ngày càng gia tăng về nhà ở cho nhân dân từ đô thị-nông thôn:
Thị trường nhà ở là bộ phận quan trọng chiếm tỷ trọng lớn trong thị trường
BĐS. Thị trường nhà ở là thị trường sôi động nhất trong thị trường BĐS, những cơn
“sốt” nhà đất hầu hết đều bắt đầu từ “sốt” nhà ở và lan toả sang các thị trường BĐS
khác và ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống của nhân dân. Vì vậy, phát triển và quản lý
có hiệu quả thị trường BĐS nhà ở, bình ổn thị trường nhà ở, bảo đảm cho giá nhà ở
phù hợp với thu nhập của người dân là một trong những vai trò quan trọng của quản lý
nhà nước về thị trường BĐS nhà ở..
I.2 KHÁI QUÁT ĐỊA BÀN NGHIÊN CỨU QUẬN 2 TP.HCM
Vị trí: Phía Đông Thành phố Hồ Chí Minh
Diện tích: 4974 Km2
Dân số: 145981 người điều tra dân số ngày 1/4/2009
Mật độ dân số 2935 người/Km2
9
Ngành: Quản Lý Thị Trường BĐS
SVTH: Huỳnh Thị Ngọc Hân
I.2.1 Giới thiệu về công ty VinaReal
Bản đồ 1: bản đồ quận 2
Nguồn:
Tên công ty:
Tên tiếng Việt: Công ty TNHH Đầu tư – Xây dựng – Thương mại – Dịch vụ
Địa ốc Vinh Nam.
Tên tiếng Anh: VINH NAM REAL ESTATESERVICES – TRADING –
CONSTRUCT – INVESTMENT COMPANY LIMITED
Tên viết tắt: VINAREAL CO.LTD
Số giấy phép KD: 4102049626
Logo công ty:
Địa chỉ trụ sở: 154 Trần Não, Khu phố 2, phường Bình An, quận 2, Thành phố
Hồ Chí Minh.
10
Ngành: Quản Lý Thị Trường BĐS
SVTH: Huỳnh Thị Ngọc Hân
Chi nhánh 1: 02 Trần Não, phường Bình An, quận 2, Thành phố Hồ Chí Minh.
Chi nhánh 2: 11/2B Lương Đình Của, phường Bình An, quận 2, Thành phố Hồ
Chí Minh.
I.2.2 Quá trình hình thành và phát triển
Vinareal thành lập vào năm 2007, với khoảng thời gian hoạt động đến nay công
ty đã có nhiều bước phát triển vượt bậc. Hiện nay, trong các hoạt động sản xuất kinh
doanh, để tồn tại và phát triển, các doanh nghiệp phải khẳng định được thương hiệu để
tăng sức cạnh tranh trên thị trường.
Là công ty hoạt động trong lĩnh vực bất động sản, xây dựng các hoạt động khép
kín: Bất động sản, thẩm định giá, thiết kế, xây dựng, pháp lý. Qua đó nâng cao được
khả năng cạnh tranh và thị phần trong ngành bất động sản.
Với sự phát triển không ngừng của mình, vào ngày 09/02/2010 công ty đã được
bộ xây dựng công nhận là Sàn giao dịch bất động sản Vinh Nam trở thành thành viên
của sàn giao dịch bất động sản Việt Nam. Đây là một bước ngoặc lớn để công ty có
định hướng đúng đắn trong việc mở rộng và phát triển thị trường hoạt động. Khi mới
thành lập công ty chỉ có một văn phòng tại Tp.HCM. Đến nay công ty đã có một văn
phòng đại diện và hai chi nhánh.
Xác định rõ vấn đề thương hiệu của doanh nghiệp là vấn đề sống còn, nên tập
trung rất nhiều trí và lực để tạo ra một thương hiệu uy tín trong lòng người tiêu dùng,
xây dựng nhiều dịch vụ hậu mãi, tổ chức chăm sóc khách hàng, giải đáp thắc mắc
khiếu nại để tạo niềm tin cho nhà đầu tư, với phương châm hoạt động “ Uy Tín - Hiệu
Quả - Chuyên Nghiệp”. VinaReal luôn nỗ lực hết mình để mang đến cho khách hàng
những sản phẩm và dịch vụ tốt nhất. Sự lớn mạnh không ngừng của VinaReal trong
thời gian qua đã cho thấy khách hàng đã đặt niềm tin ở họ.
Mục tiêu của công ty là luôn mở rộng thị trường bất động sản cùng với đà phát
triển. Để thực hiện mục tiêu đó, công ty đã có những nhận thức đúng đắn về vai trò
của nguồn nhân lực trong xây dựng và phát triển kinh doanh. Họ đã và đang không
ngừng hoàn thiện hơn nữa môi trường làm việc với các kinh nghiệm, trang thiết bị
hiện đại, cung cách làm việc hiệu quả để ngày càng hoàn thiện việc phục vụ khách
hàng. Và với đội ngũ nhân viên: Trẻ, năng động, sáng tạo cùng với phong cách làm
việc chuyên nghiệp họ hy vọng sẽ đáp ứng được sự mong muốn của khách hàng.
Sứ mệnh:
- Phục vụ khách hàng nhanh nhất và tốt nhất.
- Không ngừng duy trì, phát triển và mở rộng thị trường Bất Động Sản .
Phương châm: “ Đơn giản mà hiệu quả”
I.2.3 Các hoạt động của công ty
1. Hoạt động kinh doanh
Chuyên xây dựng công trình dân dụng, công nghiệp, giao thông, thủy lợi, cầu
đường; cơ sở hạ tầng khu dân cư, khu công nghiệp, san lấp mặt bằng, xây dựng, lắp
đặt công trình điện, nước dân dụng, công nghiệp. Mua bán vật liệu xây dựng, hàng
trang trí nội thất, ngoại thất, hàng thủ công mỹ nghệ, gốm sứ. Mua bán, đầu tư, môi
giới, kinh doanh bất động sản với các dự án điển hình như: Khu dân cư Bình Trưng
11
Ngành: Quản Lý Thị Trường BĐS
SVTH: Huỳnh Thị Ngọc Hân
Đông – Cát Lái, Thạnh Mỹ Lợi, An Phú – An Khánh của quận 2 và một số dự án của
quận 9 như khu dân cư Phước Long B.
2. Hoạt động xã hội
Ngoài hoạt động kinh doanh Vinareal luôn tích cực tham gia những hoạt động
xã hội như: Tài trợ giải vàng cho cuộc thi thắp sáng tài năng kinh doanh trẻ 2004,
2005, bảo trợ bệnh nhân nghèo Tp.HCM, Vĩnh Long, Lâm Đồng; ủng hộ nạn nhân
chất độc màu da cam, ủng hộ cho các hoạt động văn hóa xã hội, thể dục thể thao tại địa
phương và trên toàn quốc.
I.2.4 Các dự án trong khu vực hoạt động của công ty:
1. Khu dân cư An Phú – An Khánh
- Chủ đầu tư là tập đoàn CapitaLand Việt Nam (chiếm 80%) cùng các đối tác khác là
Công ty Cổ phần đầu tư Phú Gia và Công ty Thương mại xây dựng Thiên Đức.
- Vị trí: Cách trung tâm Thành phố 3 km và gần ngay cầu sài gòn, nằm ở mặt
tiền đường xa lộ Hà Nội
Bản đồ 2: Bản đồ quy hoạch chi tiết khu đô thị mới An Phú An Khánh- City Horse
Nguồn: bandoquyhoach.com.vn
12
Ngành: Quản Lý Thị Trường BĐS
SVTH: Huỳnh Thị Ngọc Hân
2. Khu dân cư Thạnh Mỹ Lợi
- Chủ đầu tư: công ty Cổ Phần Phát Triển nhà Quận 2.
- Vị trí: Khu dân cư Thạnh Mỹ Lợi nằm trong quần thể Khu đô thị Quận 2 là
khu đô thị mở rộng của Thành phố Hồ Chí Minh về hướng Đông Bắc cặp theo bờ sông
Sài Gòn, có lợi thế nằm sát Trung tâm đô thị Thủ Thiêm và tuyến đường giao thông
quan trọng như Đại lộ Đông Tây, đường Xa lộ Vành đai phía đông đi quận 7. Khu dân
cư được trang bị công trình tiện ích công cộng mới, chất lượng cao, hiện đại, đa dạng,
có hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đồng bộ, khép kín…đã phần nào đáp
ứng nhu cầu khắt khe về nhà ở của thị trường.
Bản đồ 3: Bản đồ quy hoạch chi tiết phân lô khu dân cư Thạnh Mỹ Lợi
Nguồn: bandoquyhoach.com.vn
13
Ngành: Quản Lý Thị Trường BĐS
SVTH: Huỳnh Thị Ngọc Hân
3. Khu Bình Trưng Đông – Cát Lái quận 2 – Tp.HCM
Bản đồ 4: Bản đồ quy hoạch chi tiết KDC Bình Trưng Đông Cát Lái
Nguồn: bandoquyhoach.com.vn
- Vị trí: Nằm cách trung tâm thành phố 4,5 km về hướng Đông Bắc, khu dân cư
nằm sát đường Vành Đai Trong – đầu mối giao thông đi các quận trong thành phố, gần
các tuyến đường chính như Đại lộ Đông Tây, Cảng Cát Lái và Bến Du Thuyền trên
sông và xa lộ Vành đai phía Đông đi Quận 7 và là đầu mối giao thông đường bộ lẫn
đường thủy từ TP.HCM ra các tỉnh thành Đồng Nai, Bình Dương, Bà Rịa – Vũng Tàu.
14
Ngành: Quản Lý Thị Trường BĐS
SVTH: Huỳnh Thị Ngọc Hân
4. Khu dân cư P. Phước Long B phường Phú Hữu – quận 9 – Tp.HCM
Bản đồ 5: Khu dân cư P.Phước Long B phường Phú Hữu-q9-Tp HCM
Nguồn: bandoquyhoach.com.vn
- Vị trí: Nằm trên trục đường Dương Đình Hội, phường Phước Long B, quận 9.
Liền kề là các khu dân cư The Garland (Vinacapital), The Riviera Cove (Hưng PhúKeppel Land), Khang Điền, An Thiên Lý. Cách trung tâm Quận 1 khoảng 12km, cách
ngã tư Thủ Đức 4km, cách Trung Tâm TDTT và sân golf Rạch Chiếc khoảng 1,5km.
Nằm ngay đường Vành đai trong, nối QL1A với đường cao tốc Long Thành –Dầu
Giây, cầu Phú Mỹ, Đại lộ Nguyễn Văn Linh. Gần khu công nghệ cao TPHCM, siêu
thị, trường học, bệnh viện khu trung tâm Q.9, Thủ Đức.
- Chủ đầu tư: công ty Cổ phần Thế Kỷ 21 với tổng vốn đầu tư là 1,238 tỉ đồng.
I.3 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
I.3.1 Nội dung nghiên cứu
Đề tài tập trung nghiên cứu những nội dung sau:
1 Phân tích môi trường hoạt động của công ty:
Phân tích môi trường bên ngoài
Phân tích môi trường bên trong
Phân tích môi trường cạnh tranh
2 Mục tiêu, chức năng và nhiệm vụ của công ty
Bộ máy quản lý của công ty
Cơ sở vật chất kỹ thuật của công ty
15
Ngành: Quản Lý Thị Trường BĐS
SVTH: Huỳnh Thị Ngọc Hân
Chức năng, nhiệm vụ của các phòng ban
3 Phân tích sản phẩm và dịch vụ môi giới của công ty
Nguồn cung ứng sản phẩm
Chất lượng sản phẩm
Đối tượng phục vụ của công ty
Quy trình môi giới
4 Ưu điểm và hạn chế về dịch vụ môi giới của công ty Vinareal
5 Đề xuất giải pháp
I.3.2 Phương pháp nghiên cứu
1 Phương pháp điều tra thu thập số liệu
2 Phương pháp thống kê
3 Phương pháp so sánh
4 Phương pháp chuyên gia
5 Phương pháp dự báo
I.3.3 Quy trình thực hiện
Sơ đồ quy trình thực hiện
Xác định mục
tiêu nghiên cứu
Cơ sở lý thuyết
- Lý thuyết về TTBĐS
- Lý thuyết về dịch vụ
môi giới
- Lý thuyết về Marketing
Phương pháp
nghiên cứu
Cơ sở thực tiễn
- Thực trạng TTBĐS Tp.HCM
- Thực trạng hoạt động môi giới
- Môi trường hoạt động
- Nhu cầu của khách hàng
Thu thập, điều tra,
phân tích số liệu
Phân tích ưu
điểm, hạn chế
Đề xuất các
giải pháp
Sơ đồ 1: Quy trình thực hiện báo cáo
16
Ngành: Quản Lý Thị Trường BĐS
SVTH: Huỳnh Thị Ngọc Hân
PHẦN 2: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
II.1 PHÂN TÍCH HOẠT ĐỘNG CỦA CÔNG TY
II.1.1 Tổng quan về thị trường bất động sản
Năm 2011, nền kinh tế Việt Nam chịu ảnh hưởng rất nhiều bởi tình hình thế
giới. Các vấn đề này bao gồm bất ổn của kinh tế Mỹ (thất nghiệp cao, thâm hụt ngân
sách lớn…), khủng hoảng nợ châu Âu, bất ổn về chính trị giữa Việt Nam và Trung
Quốc, việc tăng giá lương thực trên phạm vi toàn cầu.v.v...Bên cạnh những yếu tố bên
ngoài, bản thân kinh tế Việt Nam cũng tồn tại rất nhiều bất ổn mang tính hệ thống như
tình trạng lạm phát gia tăng, kéo theo lãi suất cao, gây bất lợi cho thị trường bất động
sản cũng như hệ thống tài chính - ngân hàng, các thị trường tài sản.
Thị trường vàng
- Việt Nam là một thị trường nhỏ, nhập khẩu vàng, tức là ở vị trí chấp nhận giá
(thay vì làm giá), nhưng thời điểm giá vàng lập kỷ lục ở Việt Nam đã diễn ra sớm hơn
thời điểm giá vàng lập kỷ lục trên thị trường thế giới tới gần một tháng.
- Xu hướng tăng giá vàng trong nước mạnh mẽ hơn nhiều so với xu hướng tăng
giá vàng thế giới nói chung và các nước hấp thụ vàng lớn trên thế giới nói riêng. Mức
độ dao động giá vàng trong nước là 11,8%. Theo WGC (The World Gold Council – the
market development organisation of the gold industry and voice of authority for gold.), mức
độ dao động giá vàng thế giới năm 2010 là 16,1%, của Trung quốc là 15,8% và Ấn độ
là 16,8%. Điều này cho thấy sự ổn định hơn của xu hướng đi lên đối với giá vàng
trong nước.
- Sự phát triển của thị trường vàng trong nước đôi khi trái chiều với sự phát
triển của thị trường vàng thế giới. Trong khi thị trường vàng thế giới đang phát triển
nhanh chóng, với các hình thái đầu tư hiện đại, cho phép các nhà đầu tư tiếp cận dễ
dàng, nhanh chóng, với chi phí thấp hơn nhiều so với đầu tư, kinh doanh vàng vật chất,
thì thị trường vàng Việt Nam lại giới hạn ở các giao dịch vàng vật chất và một số hình
thái huy động, cho vay nhất định.
Định hướng thị trường vàng vào các giao dịch vàng vật chất đơn lẻ sẽ có tác
động tiêu cực nhất định tới sự phát triển của thị trường vàng trong nước, tới việc khơi
thông nguồn lực này cho phát triển kinh tế xã hội.
Giá vàng tăng ảnh hưởng rất lớn đến thị trường bất động sản. Một trong những
nguyên nhân khiến thị trường bất động sản ách tắc, lắng đọng là do hai bên mua bán
nhà tiến hành giao dịch thanh toán bằng vàng. Trước tình hình giá vàng tăng cao như
hiện nay, việc rao bán giao dịch bằng vàng rất thấp. Một số giao dịch đã đặt cọc vàng
mua nhà nhưng do giá vàng tăng cao nên những giao dịch này rơi vào tình trạng đổ vỡ.
Do đó, người mua rất ngại tìm hiểu những căn nhà rao bán bằng vàng do sợ giá vàng
tiếp tục tăng. Dù rằng người bán nhà muốn chọn phương tiện thanh toán bằng vàng để
có thể hưởng chênh lệch khi vàng tăng nhưng tính thanh khoản của căn nhà đó sẽ rất
thấp.
Thị trường bất động sản Việt Nam cũng không ngoại lệ, dù mối quan hệ giữa
thị trường này với các thị trường khác vẫn ở dạng đơn lẻ và chưa thành hệ thống liên
thông. Cú sốc giá vàng làm đảo lộn việc mua bán, đầu tư, tích trữ. Đây cũng là nguyên
nhân khiến người ta ít nghĩ đến việc đầu tư bất động sản dài hạn.
17
Ngành: Quản Lý Thị Trường BĐS
SVTH: Huỳnh Thị Ngọc Hân
Biểu đồ 1 : Biến động giá vàng theo tháng đầu năm 2011
Nguồn: Tính toán tổng hợp
Bảng 1: Giá vàng theo tháng năm 2011
Đơn
vị
Tháng Tháng Tháng Tháng Tháng Tháng Tháng
1
2
3
4
5
6
7
Giá vàng mua Ngàn
đồng 3608
vào
3720
3715
3716
3746
3775
3835
Ngàn
đồng 3617
3731
3726
3726
3766
3786
3846
9
7
3
1
0
0
Giá vàng bán ra
Số giao dịch
BĐS của cty
Lần
8
Nguồn: Tính toán tổng hợp
Giá vàng và số lượng giao dịch bất động sản của Vinareal trong 7 tháng đầu
năm 2011 tỷ lệ nghịch với nhau. Đặc biệt là tháng 6 và tháng 7 năm 2011, thị trường
bất động sản quận 2 gặp nhiều khó khăn. Thời điểm này, Vinareal hoàn toàn không có
giao dịch.
Thị trường chứng khoán
Chứng khoán là công cụ rất hữu hiệu trong nền kinh tế thị trường để tạo nên
một lượng vốn tiền tệ khổng lồ tài trợ dài hạn cho các mục đích mở rộng sản xuất kinh
doanh của các doanh nghiệp hay các dự án đầu tư của Nhà nước và tư nhân.
Chứng khoán là giấy tờ có giá trị kinh tế hay nói cách khác đó là công cụ tài
chính có giá trị tương ứng như tiền mặt và được mua bán hoặc chuyển nhượng. Chứng
khoán là một loại hàng hóa rất tiêu biểu trong cơ chế kinh tế thị trường tự do.
18
Ngành: Quản Lý Thị Trường BĐS
SVTH: Huỳnh Thị Ngọc Hân
Năm 2011 là năm không dễ dàng đối với thị trường chứng khoán Việt Nam. Thị
trường chứng khoán và thị trường bất động sản phải đối mặt với nguy cơ đổ vỡ. Chỉ
khác biệt là sự đổ vỡ nếu có của thị trường chứng khoán có thể sẽ chẳng làm tổn
thương nặng nề cho nền kinh tế quốc dân, thì ngược lại, hơn 200.000 tỷ đồng dư nợ tín
dụng BĐS luôn là một quả tạ sẵn sàng nện vào đầu hệ thống ngân hàng. Nguy cơ là
nền huyết mạch kinh tế quốc gia bị tắc nghẽn.
Cứ mỗi ngày, các doanh nghiệp và nhà đầu cơ BĐS lại phải trả hơn 120 tỷ đồng
lãi cho ngân hàng, trong đó khối BĐS TP.HCM đã gánh phân nửa. Ở thị trường chứng
khoán, tuy dư nợ chứng khoán không nhiều nhưng thực chất "số dư" tài sản của các
công ty chứng khoán và các quỹ đầu tư trong nước lẫn nước ngoài cũng chẳng còn lại
được bao nhiêu sau khi thị trường này bị lũng đoạn đến cùng kiệt.
Tuy nhiên, thị trường bất động sản và thị trường chứng khoán luôn được sự
quan tâm của nhà nước. Cuối tháng 5/2011, trong nghị quyết thường kỳ, Chính phủ đã
chính thức giao cho Bộ Xây dựng, Bộ Tài chính và Ngân hàng nhà nước nghiên cứu
đề xuất các biện pháp bình ổn TTCK và thị trường BĐS.
Thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản hiện nay chưa phục hồi hoàn toàn, so với giai đoạn
cuối năm 2007 – 2008 thì năm giai đoạn 2009 – 2010 có khởi sắc. Tuy nhiên, trong
giai đoạn gần đây bị ảnh hưởng của Nghị định 71và các thông tư nên thị trường trầm
lắng trở lại. Các thủ tục công chứng cho đến việc nộp thuế tại các văn phòng thuế, nơi
mà bất động sản tọa lạc tạm ngưng. Do vậy ảnh hưởng đến việc chuyển nhượng giữa
khách hàng và chủ đầu tư, ảnh hưởng trực tiếp việc xác định chủ đầu tư và khách hàng
chuyển nhượng tiếp theo. Từ đó ảnh hưởng đến các sàn giao dịch bất động sản và thị
trường bất động sản.
Như vậy, để thị trường bất động sản sôi động trở lại, thứ nhất, các chủ đầu tư
nên xem xét lại về giá để đưa giá của bất động sản về đúng với giá trị thật, đảm bảo
cho người bán có lãi và phù hợp với khả năng của người tiêu dùng; Thứ hai, các chính
sách của nhà nước về tài chính, tín dụng, thuế... hợp lý mới có thể khiến thị trường
BĐS ấm lên; Thứ ba, cần phải quản lý chặt chẽ hơn về việc đấu thầu các dự án nhằm
hạn chế tình trạng phát triển tràn lan, không đúng quy hoạch; Thứ tư, các dự án được
đẩy nhanh tiến độ để gia tăng nguồn cung hàng hóa; các cam kết, hợp đồng giữa người
mua và chủ đầu tư được thực hiện nghiêm túc và đúng luật định; Thứ năm, cần xây
dựng các định chế tài chính để ngăn chặn việc sử dụng tín dụng sai mục đích trên thị
trường BĐS, nâng cao khả năng quản lý, đồng thời chống rủi ro có thể xảy ra.
Thị trường căn hộ
Nguồn cung:
Chỉ có 6 dự án sơ cấp mới gia nhập vào thị trường trong quý 2 năm 2011, giảm
mạnh so với 14 dự án mới của quý trước. Tổng nguồn cung sơ cấp đạt khoảng 16.500
căn, giảm 11% so quý 1 năm 2011.
Các quận ở phía nam và tây nam thành phố như quận 7, 8, và Bình Tân vẫn là
nguồn cung chính cho thị trường căn hộ. Với thị phần đáng kể chiếm 77%, căn hộ
hạng C là nguồn cung chủ yếu trong tương lai gần.
19
