Thực trạng và các yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất tại ngân hàng Techcombank phòng giao dịch Thủ Đức giai đoạn 2008 – 2010
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (754.19 KB, 63 trang )
BỘ GIÁO DỤC & ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP.HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN
BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:
Thực trạng và các yếu tố ảnh hưởng đến hoạt
động thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn
liền với đất tại ngân hàng Techcombank phòng
giao dịch Thủ Đức giai đoạn 2008 – 2010
SVTH
MSSV
LỚP
KHÓA
NGÀNH
: NGÔ MẠNH TIẾN
: 07135139
: DH07TB
: 2007 - 2011
: THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
-TP. Hồ Chí Minh tháng 8 năm 2011
Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Ngô Mạnh Tiến
LỜI CẢM ƠN
Con xin gởi lòng biết ơn và kính trọng đến cha mẹ, gia
đình đã nuôi dưỡng, dạy bảo, luôn động viên và giúp cho con
có được ngày hôm nay.
Em xin chân thành cám ơn Ban Giám Hiệu, quý thầy cô
trường Đại học Nông Lâm đã tạo điều kiện học tập thuận lợi
cho em trong suốt 4 năm học tập tại trường.
Em xin gởi lời tri ân sâu sắc đến các thầy cô khoa Quản
lý đất đai và bất động sản trường Đại học Nông Lâm đã hết
lòng dạy dỗ cũng như tạo điều kiện thuận lợi cho em thực hiện
luận văn này.
Em xin chân thành cám ơn Thầy Lê Mộng Triết đã tận
tình hướng dẫn, giúp đỡ em hoàn thành luận văn tốt nghiệp
này. Xin gởi lời cảm ơn đến Ban Giám đốc Ngân hàng
Techcombank – Phòng giao dịch Thủ Đức, đặc biệt là anh
Phạm Tấn Lãm – Chuyên viên tín dụng, cùng toàn thể các
anh chị tại Techcombank – Thủ Đức đã tận tình giúp đỡ em
trong quá trình thực tập và thực hiện đề tài.
Mặc dù đã rất cố gắng, song chắc chắn luận văn còn
nhiều thiếu sót. Em rất mong nhận được sự chỉ bảo thêm của
quý thầy cô, các anh chị và các bạn.
Một lần nữa, xin chân thành cảm ơn.
TP.Hồ Chí Minh, ngày 11 tháng 08 năm 2011
Sinh viên thực hiện
Ngô Mạnh Tiến
Trang i
Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Ngô Mạnh Tiến
TÓM TẮT
Sinh viên thực hiện: Ngô Mạnh Tiến, Khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản,
Trường Đại học Nông Lâm Tp.Hồ Chí Minh.
Đề tài : “Thực trạng và các yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động thế chấp
quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất tại ngân hàng Techcombank
phòng giao dịch Thủ Đức giai đoạn 2008 – 2010”.
Giáo viên hướng dẫn: ThS. Lê Mộng Triết , Trưởng bộ môn chính sách pháp
luật, Khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản Trường đại học Nông Lâm Tp.Hồ Chí
Minh.
Thị trường bất động sản và hoạt động tín dụng có mối quan hệ gắn bó và góp
phần không nhỏ vào sự phát triển kinh tế vùng và kinh tế đất nước. Hoạt động tín dụng
bản chất là kinh doanh tiền tệ. Ngân hàng huy động vốn phục vụ cho hoạt động đầu tư
của mình mà quan trọng nhất là cho vay có tính lãi mà thế chấp quyền sử dụng đất và
tài sản khác gắn liền với đất là chủ yếu. Do vậy cần có một nghiên cứu tiếp cận hoạt
động thế chấp với mục tiêu phát triển, nâng cao hiệu quả kinh doanh cho ngân hàng,
không chỉ hạn chế được rủi ro mà còn phải gia tăng số lượng lẫn chất lượng thế chấp,
nâng cao sức cạnh tranh của ngân hàng Techcombank trong khu vực quận Thủ Đức.
Muốn vừa hạn chế được rủi ro vừa nâng cao chất lượng và số lượng thế chấp thì cần
tiếp cận hoạt động thế chấp trong mối tổng hòa các mối quan hệ với các hoạt động huy
động vốn vay của ngân hàng và hoạt động sử dụng vốn vay của khách hàng, chính vì
lẽ đó việc nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động thế chấp quyền sử dụng đất
và tài sản gắn liền với đất là cần thiết và có giá trị thực tiễn cao. Xuất phát từ nhu cầu
của ngân hàng chúng tôi tiến hành nghiên cứu các nội dung sau:
Đánh giá thực trạng hoạt động kinh doanh và thế chấp của ngân hàng giai đoạn
2008 – 2010.
Phân tích quy trình cấp hạn mức tín dụng cho khách hàng.
Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động thế chấp quyền sử dụng đất, tài
sản gắn liền với đất tại ngân hàng Techcombank Thủ Đức trong quá khứ, hiện
tại và tương lai.
Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả kinh doanh, hiệu quả thế chấp cả về số
lượng và chất lượng.
Thông qua phương pháp nghiên cứu chủ yếu là phỏng vấn lấy ý kiến, kinh
nghiệm làm việc thực tế, phỏng vấn lấy ý tưởng giải pháp cho các tồn tại và nâng cao
hiệu quả làm việc, phương pháp tổng hợp và phân tích số liệu, biểu đồ, sơ đồ kinh
doanh, phương pháp kế thừa các nghiên cứu đánh giá về các phương pháp định giá đất,
nhận định của các chuyên gia kinh tế về tình hình kinh tế, sự chồng chéo về luật. Đề
tài đạt được các kết quả ban đầu sau:
Phân tích được quy trình cấp hạn mức tín dụng cho khách hàng và đưa ra giải
pháp rút ngắn thời gian cấp hạn mức tín dụng.
Xác định đối tượng khách hàng vay và gửi tiền tại ngân hàng, khách hàng chính
của ngân hàng hiện nay và phân khúc khách hàng cần phát triển trong tương lai.
Trang ii
Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Ngô Mạnh Tiến
Xác định 2 nhóm yếu tố vĩ mô, vi mô ảnh hưởng đến hoạt động thế chấp quyền
sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Phân tích được mặt tác động tích cực và
tiêu cực của từng yếu tố. Đề xuất giải pháp tháo gỡ những tồn tại của yếu tố
pháp lý và chính sách.
Tuy nhiên, do đây là một lĩnh vực nghiên cứu khá mới mẻ, các số liệu thống kê,
dẫn chứng minh họa còn thiếu, mặt khác đề tài chỉ tập trung nghiên cứu định tính và
để xuất giải pháp là chủ yếu, thiếu nhiều nghiên cứu định lượng nên đề tài còn găp một
số hạn chế nhất định.
Trang iii
Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Ngô Mạnh Tiến
MỤC LỤC
♣
ĐẶT VẤN ĐỀ.................................................................................................................1
PHẦN 1.TỔNG QUAN TÀI LIỆU ..............................................................................3
1.1 Cơ sở khoa học ......................................................................................................3
1.1.1 Tín dụng cá nhân ....................................................................................................... 3
1.1.2. Tín dụng doanh nghiệp – giới thiệu sản phẩm cho vay bổ sung vốn kinh doanh
theo hạn mức tại Techcombank Thủ Đức........................................................................... 3
1.1.3. Rủi ro trong hoạt động tín dụng ............................................................................... 5
1.1.4 Hoạt động thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất ................... 5
1.1.5 Các phương pháp định giá bất động sản thế chấp hiện nay và giá trị thực, giá thị
trường của bất động sản. ................................................................................................... 10
1.2 Cơ sở pháp lý .......................................................................................................12
1.2.1 Luật dân sự về giao dịch đảm bảo ........................................................................... 12
1.2.2 Luật đất đai .............................................................................................................. 13
1.2.3 Luật hôn nhân gia đình ............................................................................................ 15
1.2.4 Nghị định 163 về giao dịch bảo đảm ....................................................................... 15
1.2.5 Thông Tư 05 – Hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất
và tài sản gắn liền với đất ................................................................................................. 16
1.3 Giới thiệu ngân hàng Techcombank phòng giao dịch Thủ Đức ..........................17
1.3.1 Lịch sử hình thành ngân hàng Kỹ Thương Việt Nam ............................................. 17
1.3.2 Tầm nhìn, sứ mệnh và giá trị cốt lõi của ngân hàng Techcombank ........................ 18
1.3.3 Giới thiệu chi nhánh Gia Định _ phòng giao dịch Thủ Đức ................................... 18
1.4 Nội dung, phương pháp nghiên cứu và quy trình thực hiện ................................21
1.4.1 Nội dung nghiên cứu ............................................................................................... 21
1.4.2 Phương pháp và quy trình thực hiện....................................................................... 21
PHẦN 2. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU .........................................................................22
2.1 Tình hình kinh doanh và thế chấp của phòng giao dịch Techcombank Thủ Đức
giai đoạn 2008-2010 ..................................................................................................22
2.1.1 Tình hình huy động vốn tại Techcombank Thủ Đức : ............................................ 22
2.1.2 Thực trạng hoạt động tín dụng cá nhân tại Ngân hàng Kỹ Thương - Phòng Giao
Dịch Thủ Đức. .................................................................................................................. 23
Trang iv
Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Ngô Mạnh Tiến
2.1.3 Phân tích doanh số cho vay và doanh số thu nợ cá nhân tại phòng giao dịch Thủ
Đức ................................................................................................................................... 28
2.1.4 Thực trạng hoạt động thế chấp của ngân hàng Techcombank phòng giao dịch Thủ
Đức giai đoạn 2008 – 2010............................................................................................... 31
2.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản khác
gắn liền với đất tại ngân hàng Techcombank phòng giao dịch Thủ Đức ..................34
2.2.1 Các yếu tố vĩ mô ...................................................................................................... 34
2.2.2 Các yếu tố vi mô. .................................................................................................... 39
2.3 Giải pháp ..............................................................................................................47
2.3.1 Giải pháp rút ngắn thời gian cấp tín dụng trong quy trình. ..................................... 47
2.3.2 Giải pháp tháo gỡ những tồn tại của yếu tố pháp luật. ............................................ 50
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .....................................................................................52
KẾT LUẬN................................................................................................................52
KIẾN NGHỊ ...............................................................................................................53
Trang v
Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Ngô Mạnh Tiến
DANH SÁCH CÁC CHỮ VIẾT TẮT
♣
Techcombank, TCB
Tp.HCM
KH
KHCN
KHDN
PGD
RBO
ARM
RM
RCC
CCA
KT
SCB
ACB
Ngân hàng TMCP Kỹ Thương Việt Nam
Thành phố Hồ Chí Minh
Khách hàng
Khách hang cá nhân
Khách hàng doanh nghiệp
Phòng giao dịch
Chuyên viên khách hàng tài chính cá nhân
Trợ lý chuyên viên khách hàng
Chuyên viên khách hàng tài chính cá nhân cao cấp
Trung tâm phê duyệt tín dụng
Bộ phận quản lý chứng từ và hỗ trợ tín dụng
Kế toán
Ngân hàng TMCP Sài Gòn Thương Tín
Ngân hàng TMCP Á Châu
DANH SÁCH CÁC BẢNG
♣
Nội dung các bảng
Bảng 1.Tình hình huy động vốn của PGD Thủ Đức trong giai đoạn từ 2008 - 2010 ...22
Bảng 2. Tỷ lệ dư nợ vay của phòng giao dịch trong giai đoạn 2008-2010 ...................23
Bảng 3. Cơ cấu dư nợ cho vay theo sản phẩm giai đoạn 2008 -2010 ...........................25
Bảng 4:Kết cấu dư nợ cho vay theo thành phần kinh tế. ...............................................26
Bảng 5: Các chỉ tiêu về tín dụng cá nhân giai đoạn 2008 - 2010: .................................28
Bảng 6.Chỉ tiêu nợ quá hạn và tỷ lệ nợ quá hạn trong giai đoạn 2008-2010 ................29
Bảng 7.Chỉ tiêu nợ xấu và tỷ lệ nợ xấu trong giai đoạn 2008-2010..............................30
Bảng 8. Tình hình tăng trưởng dư nợ cho vay có đảm bảo bằng bất động sản thế chấp
phòng giao dịch TCB Thủ Đức giai đoạn 2008 – 2010 ................................................32
Bảng 9. Số lượng hồ sơ vay phân theo loại hình bất động sản thế chấp .......................33
Trang vi
Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Ngô Mạnh Tiến
DANH SÁCH CÁC BIỂU ĐỒ
♣
Nội dung các biểu đồ
Biểu đồ 1. Tình hình huy động vốn trong giai đoạn từ 2008 -2010 ..............................22
Biểu đồ 2. Tỷ lệ dư nợ vay giai đoạn 2008-2010: ........................................................24
Biểu đồ 3. Cơ cấu dư nợ cho vay theo sản phẩm tài chính cá nhân ..............................25
Biểu đồ 4: Kết cấu dư nợ theo thành phần kinh tế trong năm 2009 và 2010. ...............27
Biểu đồ 5:Doanh số thu nợ ............................................................................................28
Biểu đồ 6.Chỉ tiêu nợ quá hạn và tỷ lệ nợ quá hạn TCB Thủ Đức ...............................29
Biểu đồ 7 .Chỉ tiêu nợ xấu và nợ quá hạn của PGD giai đoạn 2008-2010....................30
Biểu đồ 8. Tình hình tăng trưởng dư nợ cho vay có đảm bảo bằng bất động sản thế
chấp phòng giao dịch TCB Thủ Đức giai đoạn 2008 – 2010 ........................................33
DANH SÁCH CÁC SƠ ĐỒ
♣
Nội dung các sơ đồ
Sơ đồ 1. Cơ cấu tổ chức phòng giao dịch ......................................................................20
Sơ đồ 2. Quy trình cấp hạn mức vay cho khách hàng ....................................................... 31
Trang vii
Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Ngô Mạnh Tiến
ĐẶT VẤN ĐỀ
Tính cấp thiết của đề tài
Thị trường bất động sản và hoạt động tín dụng ngân hàng góp phần không nhỏ
vào sự phát triển kinh tế đất nước. Tín dụng ngân hàng tác động đến cả cung và cầu
hàng hóa bất động sản. Mặt khác, bất động sản là tài sản đảm bảo chiếm tỷ trọng lớn
nhất trong khối lượng tài sản đảm bảo thế chấp tại ngân hàng, tín dụng bất động sản
luôn chiếm tỷ trọng cao trong tổng tín dụng. Chính vì lẽ đó thị trường bất động sản và
hoạt động tín dụng có quan hệ mật thiết
Hoạt động tín dụng bản chất là hoạt động kinh doanh tiền tệ. Ngân hàng thông
qua các kênh huy động vốn như tiền gửi tiết kiệm, tiền gửi thanh toán đem về lượng
vốn lớn phục vụ cho hoạt động đầu tư của chính ngân hàng đó mà quan trọng nhất là
hoạt động cho vay có tính lãi. Mà hoạt động cho vay có thế chấp bằng giá trị quyền sử
dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất vẫn là chủ yếu. Vì vậy cần có một nghiên cứu
tiếp cận hoạt động thế chấp với mục tiêu phát triển, nâng cao hiệu quả kinh doanh cho
ngân hàng, không chỉ hạn chế được rủi ro mà còn phải gia tăng số lượng lẫn chất
lượng thế chấp, nâng cao sức cạnh tranh của ngân hàng Techcombank trong khu vực
quận Thủ Đức. Muốn vừa hạn chế được rủi ro vừa nâng cao chất lượng và số lượng
thế chấp thì cần tiếp cận hoạt động thế chấp trong mối tổng hòa các mối quan hệ với
các hoạt động huy động vốn vay của ngân hàng và hoạt động sử dụng vốn vay của
khách hàng, chính vì lẽ đó việc nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động thế
chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất là cần thiết và có giá trị thực tiễn
cao.
Xuất phát từ nhu cầu thực tế của ngân hàng tôi tiến hành nghiên cứu đề tài:
“Thực trạng và các yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động thế chấp quyền sử dụng đất và tài
sản khác gắn liền với đất tại ngân hàng Techcombank phòng giao dịch Thủ Đức giai
đoạn 2008 - 2010”.
Mục tiêu nghiên cứu của đề tài
Hiểu được quy trình thế chấp vay vốn tại Ngân Hàng Techcombank phòng giao
dịch Thủ Đức mới nhất.
Chỉ ra các yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động thế chấp quyền sử dụng đất và tài
sản gắn liền với đất khi đặt nó trong tổng hòa các mối quan hệ với các hoạt động huy
động vốn và hoạt động sử dụng vốn vay của khách hàng
Đề xuất một số biện pháp nhằm nâng cao hiệu quả kinh doanh, vừa hạn chế rủi
ro vừa nâng cao chất lượng thế chấp cả về số lượng và chất lượng cho ngân hàng
Techcombank phòng giao dịch Thủ Đức.
Đối tượng nghiên cứu của đề tài
Hoạt động thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của tổ chức, hộ
gia đình, cá nhân tại ngân hàng Techcombank chi nhánh Thủ Đức giai đoạn 2008 đến
2010.
Quy trình thế chấp tại ngân hàng.
Trang 1
Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Ngô Mạnh Tiến
Các quy định pháp luật, chính sách nhà nước liên quan đến việc thế chấp bằng
quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.
Phạm vi nghiên cứu của đề tài
Thời gian nghiên cứu:Sử dụng số liệu thứ cấp của ngân hàng Techcombank giai
đoạn 2008 – 2011
Không gian nghiên cứu:Đề tài được nghiên cứu tại Ngân hàng Techcombank
phòng giao dịch Thủ Đức.
Trang 2
Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Ngô Mạnh Tiến
PHẦN 1.TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1 Cơ sở khoa học
1.1.1 Tín dụng cá nhân
1.1.1.1 Khái niệm tín dụng cá nhân
Xét về đối tượng trong hoạt động cho vay của Ngân hàng. Tín dụng được chia
thành Tín dụng cá nhân và Tín dụng doanh nghiệp.
Tín dụng cá nhân: là các khoản cho vay nhằm tài trợ cho nhu cầu cá nhân trong
cuộc sống như: tiêu dùng, mua nhà, sửa nhà, kinh doanh cá thể…
1.1.1.2.Mục đích của tín dụng cá nhân
Nhằm đáp ứng nhu cầu chi tiêu, mua sắm tiện nghi sinh hoạt gia đình,bổ sung
thiếu hụt vốn trong hoạt động sản xuất kinh doanh của khách hàng.
1.1.1.3 Đối tượng khách hàng cá nhân
Bao gồm tư nhân cá thể và hộ gia đình.
1.1.1.4 Đặc điểm cho vay khách hàng cá nhân
Giá trị hợp đồng vay nhỏ, chi phí cho vay cao.
Nhu cầu vay phụ thuộc vào chu kỳ kinh tế.
Lãi suất là yếu tố ít được quan tâm hơn.
Chất lượng thông tin tài chính thấp.
Nguồn trả nợ có thể biến động.
Khách hàng đa dạng về mức thu nhập và trình độ học vấn.
Khó thẩm định yếu tố phi tài chính.
1.1.1.5.Lợi ích của tín dụng cá nhân
Đối với ngân hàng: Tín dụng cá nhân giúp mở rộng quan hệ với khách hàng từ
đó tăng thêm khả năng huy động cho các loại tiền gửi của Ngân hàng. Tạo điều kiện
đa dạng hóa hoạt động kinh doanh, mở rộng các gói sản phẩm cải tiến và hoàn thiện
quy trình cho vay nhờ vậy nâng cao thu nhập cho ngân hàng và phân tán bớt rủi ro cho
ngân hàng.
Đối với người dân: Đáp ứng được nhu cầu vay vốn của cá nhân giúp tiếp cận
nhanh chóng các tiện ích trong đời sống. Hạn chế tình trạng vay nặng lãi trên thị
trường. Chưa tích lũy đủ mà vẫn có thể mua sắm
Đối với nền kinh tế: Nếu tín dụng cá nhân được dùng để tài trợ cho chi tiêu về
hàng hóa và dịch vụ trong nước thì nó có tác dụng rất lớn trong việc kích cầu góp phần
tăng trưởng kinh tế đất nước. Hạn chế cho vay nặng lãi giúp hạn chế tiêu cực xã hội.
1.1.2. Tín dụng doanh nghiệp – giới thiệu sản phẩm cho vay bổ sung vốn kinh
doanh theo hạn mức tại Techcombank Thủ Đức
1.1.2.1 Mô tả sản phẩm tín dụng doanh nghiệp
Trang 3
Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Ngô Mạnh Tiến
Đây là sản phẩm cấp tín dụng cho các khách hàng là doanh nghiệp có nhu cầu
vay vốn lưu động cho quá trình sản xuất kinh doanh. Sản phẩm được cấp cho 1 năm,
khách hàng được vay và trả bất cứ khi nào có nhu cầu chỉ cần nằm trong hạn mức
được cấp.
Đặc điểm cho vay: tối đa chỉ được vay 12 tháng, sau 12 tháng khoản vay phải
được tái thẩm định và phê duyệt nếu khách hàng có nhu cầu tiếp tục vay, mức lãi suất,
phí được áp dụng theo quy định của ngân hàng theo từng thời kỳ.
Phương thức cho vay: Ngân hàng sẽ căn cứ vào kế hoạch kinh doanh của
khách hàng trong một giai đoạn nhất định để xác định mức dư nợ tối đa khách hàng
được phép vay và duy trì hạn mức đó trong thời gian nhất định.
Phương thức giải ngân
Có 3 hình thức
+ Bằng tiền mặt (tại chi nhánh không sử dụng hình thức này)
+ Bằng chuyển khoản
+ Bằng ngoại tệ khi khách hàng cần thanh toán ra nước ngoài.
Phương thức trả nợ: nợ gốc trả hàng tháng,quý theo thoả thuận, lãi trả hàng
tháng.
1.1.2.2 Những khó khăn của tín dụng doanh nghiệp
Khó khăn của doanh nghiệp
+ Tài sản đảm bảo không đạt yêu cầu.
+ Uy tín và thương hiệu không thực sự mạnh.
+ Khả năng lập dự án – phương án không bài bản.
+ Không thuộc đối tượng khách hàng VIP của NHTM đặc biệt là NHTM lớn
Khó khăn của Ngân hàng
+ Dự án, phương án không bài bản
+ Tâm lý
+ Cơ chế, chính sách
1.1.2.3 Lợi ích của tín dụng doanh nghiệp
Đối với ngân hàng: Tín dụng doanh nghiệp giúp mở rộng quan hệ với khách
hàng từ đó tăng thêm khả năng huy động cho các loại tiền gửi của Ngân hàng. Tạo
điều kiện đa dạng hóa hoạt động kinh doanh, mở rộng các gói sản phẩm cải tiến và
hoàn thiện quy trình cho vay nhờ vậy nâng cao thu nhập cho ngân hàng và phân tán
bớt rủi ro cho ngân hàng.
Đối với người dân: Đáp ứng được nhu cầu vay vốn của doanh nghiệp giúp chi
trả chi phí nhân công, nhiên liệu, năng lượng cho SXKD, Mua vật tư, hàng hoá, máy
móc thiết bị…cho dự án kinh doanh, trả thuế nhập khẩu, thuế VAT, thuế tiêu thụ đặc
biệt (nếu có) để nhận hàng đi phân phối,...
Trang 4
Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Ngô Mạnh Tiến
Đối với nền kinh tế: Nếu tín dụng doanh nghiệp được dùng để tài trợ cho đầu
tư sản xuất kinh doanh hàng hóa, dịch vụ trong nước thì nó có tác dụng rất lớn trong
việc góp phần tăng trưởng kinh tế đất nước. Hạn chế cho vay nặng lãi giúp hạn chế
tiêu cực xã hội...
1.1.2.4 Lợi ích riêng của sản phẩm đối với khách hàng doanh nghiệp
Thời hạn cho vay trả nợ linh hoạt tuỳ theo dòng tiền của doanh nghiệp, doanh
nghiệp có thể chọn trả cuối kỳ hoặc trả linh hoạt ngay khi có tiền, đây là ưu điểm của
sản phẩm cho vay theo hạn mức.
Có thể vay và trả nợ nhiều lần trong giới hạn hạn mức được cấp, đáp ứng nhu
cầu vốn phát sinh nhiều lần trong năm của doanh nghiệp.
Giảm thiểu các giấy tờ, thủ tục của doanh nghiệp, giảm thiểu thời gian xin cấp
tín dụng.
1.1.3. Rủi ro trong hoạt động tín dụng
1.1.3.1.Khái niệm
Rủi ro tín dụng là sự xuất hiện các biến cố không bình thường do chủ quan hay
khách quan làm cho người đi vay không trả được nợ vay và lãi vay cho ngân hàng theo
đúng những thỏa thuận, điều kiện trên hợp đồng tín dụng.
Khi rủi ro tín dụng xảy ra thì nợ quá hạn gia tăng dẫn tới lợi nhuận của ngân
hàng giảm. Và đến một lúc ngân hàng sẽ bị lỗ và phá sản. Khi một ngân hàng bị phá
sản sẽ dễ xảy ra hiệu ứng domino dẫn tới sự phá sản của các ngân hàng khác và cuối
cùng là khủng hoảng kinh tế.
1.1.3.2.Nguyên nhân dẫn đến rủi ro
Nguyên nhân từ phía ngân hàng: Do sự cân đối không hài hòa giữa mục tiêu
an toàn và lợi nhuận.Không thường xuyên kiểm tra khách hàng có sử dụng vốn vay có
đúng mục đích.Không tuân thủ quy định tín dụng, quy chế cho vay, cho vay quá khả
năng trả nợ của khách hàng.Sai lầm trong việc định giá tài sản hay là tài sản có khả
năng thanh lý thấp.
Từ phía người đi vay: Khách hàng không có thiện chí trả nợ, có ý lừa đảo
chiếm đoạt vốn của ngân hàng. Khách hàng không có khả năng trả nợ do những
nguyên nhân khách quan (thất nghiệp, bị tai nạn lao động, kinh doanh bị thua lỗ…)
Nguyên nhân từ nền nền kinh tế: Sự khuyến khích phát triển tín dụng cá nhân
một cách tràn lan và nếu không phục vụ cho những nhu cầu thực sự như trong phương
án vay vốn của khách hàng thì có thể gây ảnh hưởng không tốt đến ngân hàng và cuối
cùng là ảnh hưởng tổng thể đến nền kinh tế.Nếu kinh tế gặp khó khăn thì nhiều nhà
máy phải đóng cửa làm cho khách hàng vay bị thất nghiệp mất khả năng trả nợ. Kinh
tế rơi vào lạm phát làm cho đồng tiền mất giá làm cho giá trị thu hồi của khoản vay bị
suy giảm đi rất nhiều.
1.1.4 Hoạt động thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất
1.1.4.1 Khái niệm, thủ tục và hình thức thế chấp
Trang 5
Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Ngô Mạnh Tiến
Khái niệm theo luật dân sự : thế chấp tài sản là việc bên có nghĩa vụ dùng tài
sản là BĐS thuộc sở hữu hợp pháp của mình thế chấp cho bên cho quyền để bảo đảm
việc thực hiện nghĩa vụ dân sự.
Khái niệm trong quan hệ tín dụng: thế chấp là người đi vay đem tài sản là
BĐS thuộc quyền sở hữu hợp pháp của mình thế chấp cho ngân hàng cho vay để vay
một số tiền nhất định và dùng tài sản đó để bảo đảm cho số nợ vay. Nếu khi đến hạn
mà người đi vay không thực hiện nghĩa vụ trả nợ hoặc trả không hết nợ cho ngân hàng
cho vay thì ngân hàng cho vay được quyền phát mãi tài sản thế chấp để thu nợ.
Thủ tục và hình thức thế chấp
Bên thế chấp tài sản, căn cứ vào nhu cầu vay vốn để sản xuất kinh doanh tiến
hành đàm phán sơ bộ với ngân hàng. Nếu được ngân hàng đồng ý thì tiến hành các thủ
tục sau đây:
+ Làm đơn xin vay;
+ Lập giấy cam kết thế chấp tài sản (văn bản thế chấp);
Văn bản cam kết được xác định bởi chữ kí, dấu (nếu là pháp nhân) của người
đại diện cho bên thế chấp hoặc của những người đồng sở hữu. Về phía ngân hàng (bên
nhận thế chấp) khi nhận văn bản cam kết, cần bố trí các bộ phận viên tiến hành xác
minh và đánh giá tài sản thế chấp.
+ Xác định vị trí, địa điểm, lắp đặt…của tài sản thế chấp;
+ Định giá tài sản thế chấp: Nếu nhà cửa đất đai…khi định giá cần căn cứ vào
mức giá cả tại thị trường địa phương trong phạm vi khung giá quy định của cơ quan tài
chính – xây dựng ở địa phương. Nếu là các tài sản khó định giá, thì cần phải thuê các
cơ quan chuyên môn để định giá.
Căn cứ vào văn bản cam kết này, cùng bản xác minh và định giá tài sản thế
chấp, một hợp đồng thế chấp sẽ được soạn thảo gồm các nội dung cơ bản sau đây:
+ Họ tên, chức vụ của người đại diện bên thế chấp tài sản.
+ Tên, địa chỉ kinh doanh của bên vay vốn;
+ Số hiệu tài khoản, tiền gửi tại ngân hàng.
+ Các loại tài sản thế chấp (ghi số lượng và tình trạng);
+ Giá từng loại và toàn bộ tài sản thế chấp;
+ Chứng nhận quyền sở hữu và tài sản giao cho bên nhận thế chấp giữ;
+ Số tiền cho vay được đảm bảo bằng tài sản thế chấp;
+ Thời hạn thế chấp.
+ Thời hạn hiệu lực của hợp đồng;
+ Phương thức xử lý khi vi phạm hợp đồng;
+ Cam kết của các bên liên quan để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng.
Hợp đồng thế chấp lập thành ít nhất là 3 bản có đử chữ kí, dấu của các bên liên
quan. Hợp đồng thế chấp chỉ có giá trị pháp lý khi nó đã được chứng nhận của cơ quan
công chứng nhà nước hoặc chính quyền địa phương.
Trang 6
Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Ngô Mạnh Tiến
1.1.4.2 Trách nhiệm và quyền lợi của các bên liên quan
Bên thế chấp (bên đi vay) có trách nhiệm
Phải đi đăng kí thế chấp tài sản tại cơ quan có thẩm quyền;
Phải tự mình đi xin xác nhận của cơ quan công chứng Nhà nước hoặc UBND
vào hợp đồng thế chấp tài sản.
Giao các giấy tờ (bản gốc) về sở hữu tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp;
Bảo quản tài sản thế chấp để giữ giá trị theo hợp đồng hoặc áp dụng các biện
pháp để ngăn chặn nguy cơ sụt giá của tài sản thế chấp;
Không được bán, trao đổi, chuyển nhượng, cho tặng những tài sản đang thế
chấp;
Chịu mọi phí tổn phát sinh trong kiểm định, đánh giá và công chứng tài sản thế
chấp kể cả chi phí phát mãi tài sản;
Cung cấp đầy đủ, trung thực các thông tin tài liệu liên quan đến việc vay vốn và
chịu trách nhiệm về tính chính xác của các thông tin, tài liệu đã cung cấp;
Sử dụng vốn vay đúng mục đích và thực hiện đúng các nội dung khác đã thỏa
thuận trong hợp đồng tín dụng;
Trả nợ gốc và lãi tiền vay theo thỏa thuận trong hợp đồng tín dụng;
Chịu trách nhiệm trước pháp luật khi không thực hiện đúng những thỏa thuận
về việc trả nợ vay và thực hiện các nghĩa vụ bảo đảm nợ vay đã cam kết trong hợp
đồng tín dụng;
Trong trường hợp tài sản thế chấp bị mất, hư hỏng, mất giá trị hoặc giảm sút giá
trị thì bên thế chấp phải thông báo ngay cho bên nhận thế chấp và phải sửa chữa, bổ
sung hoặc thay thế tài sản khác có giá trị tương đương hoặc bổ sung thay thế biện pháp
bảo đảm khác nếu không có thỏa thuận khác.
Trong trường hợp người thứ 3 giữ tài sản thế chấp phải bồi thường thiệt hại do
làm mất tài sản thế chấp, làm mất giá trị hoặc giảm sút giá trị tài sản theo quy định tại
khoản 1 điều 352 bộ luật dân sự thì số tiền bồi thường trở thành tài sản bảo đảm.
Người thứ 3 giữ tài sản thế chấp không phải bồi thường thiệt hại trong trường
hợp vật chất thế chấp bị hao mòn tự nhiên.
Bên thế chấp có nghĩa vụ tạo điều kiện để bên nhận thế chấp thực hiện quyền
giám sát, kiểm tra quá trình hình thành tài sản. Việc giám sát, kiểm tra của bên nhận
thế chấp không được cản trở hoặc gây khó khăn cho việc hình thành tài sản.
Bên thế chấp có quyền lợi
Trong thời gian thế chấp tài sản bên thế chấp có quyền:
Sử dụng tài sản thế chấp có thể khai thác công dụng nó (ở, làm việc, hoa lợi…);
Được nhận lại các giấy tờ gốc về sở hữu tài sản khi hòan thành nghĩa vụ;
Được bồi thường vất chất hoặc các chi phí khác trong trường hợp bên nhận thế
chấp vi phạm các điều khoản của hợp đồng;
Trang 7
Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Ngô Mạnh Tiến
Từ chối các yêu cầu của ngân hàng không đúng với các thỏa thuận trong hợp
đồng tín dụng;
Khiếu nại, khởi kiện việc vi phạm hợp đồng tín dụng theo quy định của pháp
luật.
Bên nhận thế chấp có trách nhiệm
Thường xuyên kiểm tra để ngăn chặn việc vi phạm hợp đồng thế chấp tài sản;
Bảo quản tốt tài sản thế chấp (trong trường hợp bên nhận thế chấp giữ và bảo
quản tài sản thế chấp);
Trả đầy đủ và nguyên vẹn các giấy tờ đã nhận bảo quản để thế chấp hoặc các tài
sản đã nhận được trước đây khi bên thế chấp đã thanh toán hết nợ gốc và tiền lãi khi
kết thúc hợp đồng thế chấp;
Bồi thường thiệt hại cho bên thế chấp nếu trong khi bảo quản tài sản đã làm hư
hỏng, giảm giá trị;
Chịu trách nhiệm phục chế các giấy tờ thế chấp nếu không còn nguyên vẹn;
Thực hiện đúng thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp;
Lưu giữ hồ sơ thế chấp phù hợp với quy định của pháp luật;
Bên nhận thế chấp không được hạn chế bên thế chấp đâu tư hoặc người thứ 3
đầu tư vào tài sản thế chấp để làm tăng giá trị tài sản đó.
Bên nhận thế chấp (bên cho vay) có quyền lợi
Giữ bản chính các giấy tờ về sở hữu tài sản thế chấp (hoặc bản sao nếu tài sản
thế chấp ở nhiều nơi) hoặc giữ và bảo quản tài sản thế chấp (nếu hợp đồng có quy định
điều đó);
Có thể được sử dụng để khai thác công dụng của tài sản thế chấp theo sự thỏa
thuận giữa 2 bên;
Yêu cầu các cơ quan chuyển nhượng ngăn chặn việc mua bán sang những tài
sản đang thế chấp của mình;
Yêu cầu các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho tổ chức đấu giá tài sản thế
chấp khi bên vay không hòan thành nghĩa vụ trả nợ;
Yêu cầu khách hàng cung cấp tài liệu chứng minh dự án đầu tư, phương án sản
xuất, kinh doanh, dịch vụ hoặc dự án đầu tư, phương án phục vụ đời sống khả thi, khả
năng phục vụ tài chính của mình và của người bảo lãnh trước khi có quyết định cho
vay;
Từ chối yêu cầu vay vốn của khách hàng nếu thấy không đủ điều kiện vay vốn,
dự án vay vốn hoặc phương án vay vốn không có hiệu quả, không phù hợp với pháp
luật hoặc NHNN không đủ nguồn vốn để cho vay.
Kiểm tra, giám sát quá trình vay vốn, sử dụng vốn vay và trả nợ của khách
hàng.
Chấm dứt việc cho vay, thu hồi nợ trước hạn khi phát hiện khách hàng cung cấp
thông tin sai sự thực, vi phạm hợp đồng thế chấp.
Trang 8
Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Ngô Mạnh Tiến
Khởi kiện khách hàng vi phạm hợp đồng tín dụng hoặc người bảo lãnh theo quy
định của pháp luật.
Khi đến hạn trả nợ mà khách hàng không trả nơ, nếu các bên không có thỏa
thuận khác thì ngân hàng có quyền bán tài sản làm bảo đảm tiền vay theo sự thỏa
thuận trong hợp đồng để thu hồi nợ theo quy định của pháp luật hoặc yêu cầu người
bảo lãnh thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh trong trường hợp khách hang được bảo lãnh vay
vốn.
Miễn, giảm lãi tiền vay thực hiện theo hướng dẫn hiện hành của NHNN Việt
Nam, gia hạn nợ, điều chỉnh kỳ hạn trả nợ thực hiện theo quy định này, mua bán nợ
theo quy định của NHNN Việt Nam và thực hiện việc đảo nợ, khoanh nợ, xóa nợ theo
quy định của pháp luật.
1.1.4.3 Giải chấp và xử lý bất động sản thế chấp
Giải chấp
Khi bên vay trả hết nợ gốc và lãi cho ngân hàng theo thời hạn quy định thì ngân
hàng cần tiến hành các thủ tục giải phóng tài sản thế chấp cho bên đi vay.
Nếu bên đi vay chưa trả hết nợ song số còn lại được đảm bảo bằng một hình
thức khác thì ngân hàng cũng sẽ tiến hành thủ tục giải chấp cho bên vay. Khi giải
chấp, nếu trước đây khi nhận thế chấp bằng giấy tờ gốc hoặc bằng tài sản thì bây giờ
ngân hàng sẽ giao trả lại cho bên thế chấp các giấy tờ hoặc tài sản đã nhận bảo quản
trước đây;
Bên thế chấp tài sản phải kí xác nhận đã nhận đủ chứng từ (hoặc tài sản) vào
biên bản giao nhận chứng từ và tài sản thế chấp sau khi đã nhận được các giấy tờ hoặc
tài sản tương ứng.
Xử lý tài sản thế chấp
Nếu đến hạn mà bên đi vay không trả được nợ ngân hàng hoặc đã gia hạn mà
bên vay vẫn không thực hiện việc trả nợ hoặc không còn con đường nào giải quyết tốt
hơn thì bên cho vay (bên nhận thế chấp) được quyền yêu cầu cơ quan chức năng cho
tiến hành phát mãi tài sản thế chấp. Khi có quyết định của cơ quan có thẩm quyền (Tòa
Án Kinh Tế) thì việc phát mãi mới được thực hiện và theo nguyên tắc sau đây:
Phải thông báo công khai trên phương tiện thông tin đại chúng;
Tổ chức đấu giá công khai;
Thực hiện phát mại thông qua công ty dịch vụ bán đấu giá tài sản;
Tiền thu được do phát mãi tài sản thế chấp được dùng để trả theo thứ tự như
sau:
Trả các chi phí có liên quan đến điều tra kiện tụng…
Trả các chi phí có liên quan đến phát mãi (phí phải trả cho công ty dịch vụ bán
đấu giá);
Trả nợ gốc cho ngân hàng;
Trả lãi vay;
Trang 9
Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Ngô Mạnh Tiến
Phần còn lại chuyển trả cho người sở hữu tài sản.
Nếu người sở hữu không còn thì chuyển cho người thừa kế.
Việc phát mãi BĐS thế chấp được gọi là thành công phải thỏa mãn 2 điều
kiện sau đây
Giá trúng đấu giá: Tối thiểu phải bằng mức khởi điểm do hội đồng quy định;
Người trúng đấu giá đã thực hiện việc thanh toán để xác lập quyền sở hữu đối
với tài sản đó.
Trong trường hợp tiền phát mãi tài sản thế chấp không đủ để trả nợ cho ngân
hàng thì bên vay vốn phải có nghĩa vụ trả hết nợ cho ngân hàng trong một thời hạn
nhất định mà tòa án quy định.
1.1.5 Các phương pháp định giá bất động sản thế chấp hiện nay và giá trị
thực, giá thị trường của bất động sản.
1.1.5.1 Phương pháp so sánh trực tiếp
Phương pháp so sánh trực tiếp dựa trên lý luận cho rằng giá trị thị trường của
một thửa đất có liên quan mật thiết với giá trị của các thửa đất tương tự đã được
chuyển nhượng trên thị trường. Ở đây giá trị thị trường của mỗi bất động sản được
hiểu là kết quả tổng hoà của giá trị chủ quan (giá trị do người chủ bất động sản xác
định) và giá trị khách quan (giá trị do những yếu tố khách quan tác động sinh ra).
Trên thực tế, không thể có hai bất động sản giống hệt nhau ở tất cả các yếu tố.
Vì vậy, không thể đặt một cách máy móc giá bán của một bất động sản này cho một
bất động sản khác, cho dù chúng có rất nhiều điểm giống nhau. Tuy nhiên người ta có
thể sử dụng giá bán trên thị trường của những bất động sản so sánh tương tự với bất
động sản cần định giá để xác định giá trị cho những bất động chủ thể cần định giá
bằng cách điều chỉnh cộng thêm hoặc trừ bớt trên giá bán của bất động sản so sánh. Sự
điều chỉnh này phản ánh sự khác biệt giữa bất động sản so sánh với bất động sản mục
tiêu định giá. Việc điều chỉnh tăng hay giảm giá bán của bất động sản so sánh là tuỳ
theo tính chất và mức độ tác động tích cực hay tiêu cực của các yếu tố khách quan đối
với bất động sản chủ thể so với bất động sản so sánh.
Bên cạnh những ưu điểm, phương pháp so sánh cũng có những hạn chế nhất
định, đó là phương pháp so sánh không có mô hình và công thức nhất định. Vì vậy kết
quả định giá còn tuỳ thuộc rất nhiều vào kinh nghiệm và kiến thức của người định giá.
1.1.5.2 Phương pháp chi phí
Phương pháp chi phí dựa trên nguyên tắc thay thế có nghĩa là giá trị của một bất
động sản hiện tại bằng chí phí mua một địa điểm tương tự và xây dựng công trình có
tiện ích tương tương để thay thế. Có thể biểu diễn đơn giản theo công thức sau:
Phương pháp chi phí là phương pháp dựa trên cơ sở lý thuyết cho rằng giá trị
thị thị trường của một bất động sản có thể ước tính bằng giá đất cộng với giá tài sản
gắn liền với đất đó sau khi đã được khấu hao.
Công thức:
Trang 10
Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Ngô Mạnh Tiến
Giả thiết quan trọng để thực hiện phương pháp chi phí và phương pháp thặng
dư (hệ quả của phương pháp chi phí) là “các công trình xây dựng trên miếng đất đã
khai thác tới mức sử dụng cao nhất và tốt nhất” (thực tế cho thấy rất khó xác định
được giả thiết này).
1.1.5.3 Phương pháp thặng dư
Phương pháp thặng dư được thực hiện trên cơ sở lý luận cho rằng: giá trị của
bất động sản chính là giá trị còn lại sau khi lấy giá trị ước tính giả định cho một mục
đích xác định cụ thể trong tương lai khấu trừ toàn bộ chi phí để tạo ra sự phát triển giả
định.
Giá đất = Giá trị bất động sản – Chi phí phát triển
Mặt hạn chế: Khó xác định được mục đích sử dụng tốt nhất và cao nhất đối với
bất động sản.
1.1.5.4 Phương pháp thu nhập
Phương pháp thu nhập là phương pháp ước tính giá thị trường hiện tại của một
thửa đất, dựa trên các thu nhập mà thửa đất đó sẽ mang lại hoặc có khả năng sẽ mang
lại trong tương lai.
Tuy nhiên hạn chế đáng kể nhất của phương pháp này là ở phương pháp tính
của nó. Giá trị của bất động sản phụ thuộc vào kỳ vọng khả năng sinh lợi của nó, điều
này hợp lý; song khi thực hiện phương pháp trên thực tế, người ta lại dựa vào thu nhập
thuần nhận được trên không gian lãnh thổ bất động sản đó. Cần lưu ý thu nhập nhận
được trên không gian lãnh thổ đó là tổng hòa của bốn yếu tố: đất đai, lao động, vốn và
quản lý chứ không chỉ đơn thuần do bất động sản mang lại. Phương pháp đầu tư không
tách rời được ba yếu tố kia ra khỏi khả năng sinh lợi của tự bản thân bất động sản
(thực tế cho thấy thu nhập nhận được trên không gian lãnh thổ bất động sản trong
nhiều trường hợp là kết quả của một quá trình lao động quản lý hiệu quả hơn là chính
bản thân bất động sản; chẳng hạn hai doanh nghiệp có quy mô, tính chất loại hình kinh
doanh như nhau; doanh nghiệp A đặt ở nơi có vị thế cao, doanh nghiệp B ở nơi có vị
thế thấp nhưng kết quả lợi nhuận thu được của hai doanh nghiệp vẫn có thể ngang
nhau; khi đó, theo phương pháp này giá trị bất động sản = K/R có thể cho giá trị ngang
nhau và kết luận rút ra theo phương pháp này là giá trị bất động sản A = giá trị bất
động sản B là quá vội vàng, không phản ánh được khả năng sinh lợi thực của chính
bản thân bất động sản)
1.1.5.5 Phương pháp lợi nhuận
Phương pháp lợi nhuận là phương pháp ước tính tổng thu nhập hay các khoản
thu bắt nguồn từ công việc kinh doanh được tiến hành trên bất động sản định giá, từ đó
trừ đi những chi phí hoạt động phát sinh đối với thu nhập, số dư còn lại có thể được
Trang 11
Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Ngô Mạnh Tiến
thanh toán bằng tiền thuê. Giá trị tiền cho thuê ước tính sau đó được vốn hoá theo tiền
thuê.
Nhận xét chung về các phương pháp định giá bất động sản
Qua các phương pháp định giá phổ biến hiện nay đã được giới thiệu ở trên và
cùng với những mặt tích cực và hạn chế của chúng, xin đưa ra một số nhận xét như
sau:
Phương pháp so sánh trực tiếp chỉ áp dụng có hiệu quả cao ở những nơi thị
trường phát triển hoặc đang phát triển, giao dịch nhiều và thường xuyên đồng thời đòi
hỏi phải có một khối lượng lớn thông tin về giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên
thị trường với độ tin cậy cao và khả năng phục vụ việc phân tích hữu hiệu. Nhưng trên
thực tế trong hoạt động của thị trường bất động sản nói chung và thị trường quyền sử
dụng đất nói riêng ở nước ta thì giá đất ít khi tồn tại một cách riêng lẻ mà chúng
thường kết hợp với giá trị nhà ở trong tổng giá trị bất động sản. Chính vì vậy, trong
nhiều trường hợp người ta thường dùng phương pháp giá trị còn lại (phương pháp chi
phí) để loại trừ giá trị nhà ra khỏi giá đất, tuy nhiên phương pháp này cũng gặp trở
ngại là thường khi giá đất cộng với giá thành nhà ở có khi lớn hơn hoặc nhỏ hơn giá trị
của bất động sản. Mặt khác, thực tế trong một khu dân cư hiện hữu ổn định thông
thường giá thành của một bất động sản nhà ở thường lớn hơn giá thị trường của chính
nó, do đó đây cũng là một hạn chế của phương pháp chi phí trong lĩnh vực định giá bất
động sản. Vì vậy, ở góc độ khoa học phương pháp so sánh trực tiếp kết hợp với
phương pháp giá trị còn lại cũng chưa đáp ứng được yêu cầu đặt ra.
Các phương pháp còn lại như phương pháp thặng dư, thu nhập và phương pháp
lợi nhuận khi áp dụng vào thực tế để xác định giá trị bất động sản nhà đất thì không
thể được vì bất động sản là sản phẩm tiêu dùng cuối cùng chứ không phải là vật trung
gian để tạo ra thu nhập. Chẳng hạn như ngôi nhà mà chúng ta đang ở hàng ngày không
phải là đối tượng kinh doanh do đó không thể xác định mức độ lợi nhuận hay bất cứ
thu nhập gì cho ta cả mà nó chỉ là đối tượng đáp ứng nhu cầu nhà ở sinh hoạt hàng
ngày của chúng ta mà thôi.
Đặc biệt trong bối cảnh thị trường bất động sản đang “đóng băng” như hiện
nay, số lượng giao dịch trên thị trường ít lại rải rác, giao dịch có khác biệt lớn về
không gian và thời gian mà xét cho cùng giá thị trường hay giá trị thực của một bất
động sản chỉ có một căn cứ là giá người bán và người mua đồng ý tiến hành giao dịch
với nhau trên cơ sở đã có thỏa thuận, cân đối lợi ích trực tiếp trên bàn đàm phán thực.
Như vậy một bài toán lớn cần đặt ra thêm là ngân hàng định giá bất động sản thế chấp
như thế nào để đảm bảo quyền lợi ngân hàng vừa thúc đẩy hoạt động tín dụng thế chấp
phát triển. Bài toán này hiện vẫn chưa có lời giải chính thức.
1.2 Cơ sở pháp lý
1.2.1 Luật dân sự về giao dịch đảm bảo
1.2.1.1 Giao dịch bảo đảm bằng tài sản thế chấp
Bộ Luật Dân Sự quy định rõ về hiệu lực của hợp đồng thế chấp:
Trang 12
Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Ngô Mạnh Tiến
+ Hợp đồng thế chấp chính thức có hiệu lực khi đã được công chứng, chứng
thực hoặc đăng ký.
+ Việc thực hiện hợp đồng phải tuân thủ theo nguyên tắc: thực hiện đúng thoả
thuận, thực hiện trung thực và không xâm phạm đến lợi ích của Nhà nước.
+ Hợp đồng được chấm dứt trong trường hợp: hợp đồng đã được hoàn thành;
theo thoả thuận của các bên; cá nhân giao kết hợp đồng chết; hợp đồng bị huỷ bỏ, bị
đơn phương chấp dứt thực hiện; ...
Bộ Luật Dân Sự quy định cụ thể quyền và nghĩa vụ của các bên một khi hợp
đồng thế chấp được ký kết, như:
+ Nghĩa vụ của bên thế chấp tài sản: bảo quản tài sản thế chấp; không được
bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp; ...
+ Quyền của bên thế chấp tài sản: được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi
tức từ tài sản, trừ trường hợp hoa lợi, lợi tức cũng thuộc tài sản thế chấp theo thoả
thuận; được cho thuê, cho mượn tài sản thế chấp; nhận lại tài sản thế chấp khi đã trả
hết nợ vay;...
+ Nghĩa vụ của bên nhận thế chấp tài sản: hoàn trả giấy tờ về tài sản thế chấp
cho bên thế chấp; xoá đăng ký thế chấp khi bên thế chấp đã trả hết nợ vay;...
+ Quyền của bên nhận thế chấp tài sản: được kiểm tra trực tiếp tài sản thế chấp;
yêu cầu bên thế chấp cung cấp thông tin về thực trạng tài sản thế chấp; yêu cầu bên thế
chấp bảo toàn tài sản thế chấp; yêu cầu xử lý tài sản thế chấp khi bên thế chấp không
thực hiện đúng nghĩa vụ dân sự; ...
1.2.1.2 Những quy định về thế chấp quyền sử dụng đất:
Bộ luật dân sự 2005 quy định:
Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó
bên sử dụng đất (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng quyền sử dụng đất của mình để bảo
đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự với bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp).
Bên thế chấp được tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn thế chấp.
Phạm vi thế chấp quyền sử dụng đất
Quyền sử dụng đất có thể được thế chấp một phần hoặc toàn bộ.
Trường hợp người sử dụng đất thế chấp quyền sử dụng đất thì nhà, công trình
xây dựng khác, rừng trồng, vườn cây và các tài sản khác của người thế chấp gắn liền
với đất chỉ thuộc tài sản thế chấp, nếu có thoả thuận.
Xử lý quyền sử dụng đất đã thế chấp
Khi đã đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp quyền sử dụng
đất mà bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì quyền sử
dụng đất đã thế chấp được xử lý theo thoả thuận; nếu không có thỏa thuận hoặc không
xử lý được theo thoả thuận thì bên nhận thế chấp có quyền khởi kiện tại Toà án.
1.2.2 Luật đất đai
Trang 13
Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Ngô Mạnh Tiến
Pháp luật về đất đai qua các thời kỳ khác nhau rất khác nhau, làm ảnh hưởng
mạnh mẽ đến sự phát triển của thị trường bất động sản ở nước ta. Hoạt động tín dụng,
mà cụ thể là hoạt động nhận thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất có
mối quan hệ mật thiết với thị trường bất động sản, cho nên cũng vì thế mà bị ảnh
hưởng rất nhiều bởi Luật đất đai, thể hiện trên những khía cạnh sau:
1.2.2.1 Phân loại đất đai
Luật Đất Đai 1993 và các Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất Đai
1993 phân đất đai thành các loại như sau: đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất khu
dân cư nông thôn, đất đô thị, đất chuyên dùng, đất chưa sử dụng. Việc phân loại này
có những hạn chế nhất định như đất chuyên dùng có rất nhiều loại, và chế độ pháp lý
cũng khác nhau nhưng lại cùng thuộc một nhóm.
Luật Đất Đai 2003 phân loại đất đai một cách triệt để hơn, chia thành 3 nhóm
chính: nhóm đất nông nghiệp, nhóm đất phi nông nghiệp và nhóm đất chưa sử dụng.
1.2.2.2 Các căn cứ xác lập quyền của người sử dụng đất
Các căn cứ xác lập quyền của người sử dụng đất bao gồm:
Được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất hay được Nhà nước giao
đất có thu tiền sử dụng đất
Được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hay Nhà nước cho thuê
đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê
Được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất
Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Từ các căn cứ đó, Luật Đất Đai 2003 đã quy định các trường hợp được thế chấp
bằng quyền sử dụng đất như sau:
Đối với tổ chức kinh tế
Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử
dụng đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước
Tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất trước ngày 01/07/2004 mà đã trả
tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm mà
thời gian thuê đất đã trả tiền còn lại ít nhất là năm năm.
Tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tiền đã trả cho việc
nhận chuyển nhượng đó không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước.
Đối với hộ gia đình, cá nhân
Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê (được Nhà nước giao
đất không thu tiền sử dụng đất, được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, nhận
chuyển quyền sử dụng đất)
Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất trước ngày 01/07/2004 mà đã
trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm mà
thời gian thuê đất đã trả tiền còn lại ít nhất là năm năm.
Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức cá nhân nước ngoài
Trang 14
Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Ngô Mạnh Tiến
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử
dụng đất.
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức cá nhân nước ngoài được Nhà
nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.
Ngoài các trường hợp đủ điều kiện thế chấp bằng quyền sử dụng đất, các trường
hợp còn lại sẽ không được thế chấp bằng quyền sử dụng đất.
1.2.2.3 Thu hồi đất
Luật Đất Đai 2003 quy định cụ thể các trường hợp sẽ bị Nhà nước thu hồi đất.
Nhưng không phải mọi trường hợp khi thu hồi đất thì Nhà nước đều bồi thường cho
người sử dụng đất. Đối với các trường hợp thu hồi đất mà Nhà nước không bồi
thường, nếu TCB nhận thế chấp bằng quyền sử dụng đất thì rủi ro xảy ra cho TCB là
rất lớn. Do đó, nhằm hạn chế những rủi ro, bảo đảm an toàn trong hoạt động, TCB
không nhận thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất trong các trường hợp sau:
Đất trồng rừng mà không sử dụng vào mục đích trồng rừng
Đất chuyên trồng lúa nước mà thực tế không có sử dụng vào mục đích trồng lúa
nước
Đất nông nghiệp khác nhưng được sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp
Đất không phải là đất ở nhưng được sử dụng làm đất ở.
1.2.3 Luật hôn nhân gia đình
Luật hôn nhân gia đình có những quy định cụ thể về quyền sở hữu tài sản vợ
chồng, cũng như quyền thừa kế tài sản vợ chồng, tài sản riêng của vợ chồng, ... mà
quyền sở hữu tài sản lại là cơ sở để các ngân hàng cấp tín dụng khi nhận tài sản đảm
bảo. Do đó, hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng này cũng chịu những tác động
nhất định của Luật hôn nhân gia đình.
Đối với việc xác lập, thực hiện hoặc chấm dứt các giao dịch dân sự liên quan
đến tài sản chung có giá trị lớn của vợ chồng thì việc xác lập, thực hiện hoặc chấm dứt
các giao dịch đó phải được thực hiện theo hình thức: lập thành văn bản có chữ ký của
vợ, chồng; hoặc phải có công chứng, chứng thực.... Trong trường hợp không có sự
đồng ý của một bên thì bên đó có quyền yêu cầu Toà án tuyên bố giao dịch đó là vô
hiệu.
Vợ chồng phải chịu trách nhiệm liên đới đối với giao dịch dân sự hợp pháp do
một trong hai người thực hiện nhằm đáp ứng nhu cầu sinh hoạt thiết yếu của gia đình.
1.2.4 Nghị định 163 về giao dịch bảo đảm
Đây là Nghị định quy định chi tiết thi hành một số điều của Bộ Luật Dân sự về
việc xác lập, thực hiện giao dịch bảo đảm để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự và xử
lý tài sản bảo đảm. Xin giới thiệu một số điều luật chính yếu liên quan đến việc thế
chấp tài sản như sau:
1.2.4.1 Đăng ký giao dịch bảo đảm
Các trường hợp phải đăng ký bao gồm:
Trang 15
Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Ngô Mạnh Tiến
Thế chấp quyền sử dụng đất;
Thế chấp quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng;
Thế chấp tàu bay, tàu biển;
Thế chấp một tài sản để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ;
Các trường hợp khác, nếu pháp luật có quy định.
Các giao dịch bảo đảm không thuộc trường hợp quy định ở khoản 1 Điều
này được đăng ký khi cá nhân, tổ chức có yêu cầu.
Giao lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở
hữu tài sản cho người yêu cầu đăng ký thế chấp
Trong trường hợp các bên có thoả thuận hoặc pháp luật cho phép dùng quyền
sử dụng đất hoặc tài sản có đăng ký quyền sở hữu để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa
vụ dân sự thì bên nhận thế chấp hoặc người thứ ba đang giữ Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản phải giao lại giấy chứng nhận đó
cho người yêu cầu đăng ký để thực hiện thủ tục đăng ký thế chấp, trừ trường hợp các
bên cùng nhận bảo đảm có thoả thuận khác về việc thực hiện đăng ký giao dịch bảo
đảm.
Trong thời hạn năm ngày, kể từ ngày hoàn thành việc đăng ký giao dịch bảo
đảm, người yêu cầu đăng ký có trách nhiệm trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản cho bên nhận thế chấp hoặc người thứ ba có
quyền giữ giấy chứng nhận đó, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác.
1.2.4.2 Xử lý tài sản bảo đảm
Các trường hợp xử lý tài sản bảo đảm bao gồm
Đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm mà bên có nghĩa vụ không thực hiện
hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ.
Bên có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm trước thời hạn do vi
phạm nghĩa vụ theo thoả thuận hoặc theo quy định của pháp luật.
Pháp luật quy định tài sản bảo đảm phải được xử lý để bên bảo đảm thực hiện
nghĩa vụ khác.
Các trường hợp khác do các bên thoả thuận hoặc pháp luật quy định.
1.2.5 Thông Tư 05 – Hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền
sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất
Nhằm bảo đảm tính thống nhất trong việc thi hành các văn bản quy phạm pháp
luật về đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, tạo
điều kiện thuận lợi cho hoạt động đăng ký trong lĩnh vực này, Bộ Tư pháp, Bộ Tài
nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng
đất, tài sản gắn liền với đất như sau:
1.2.5.1 Các trường hợp đăng ký thế chấp tại Văn phòng đăng ký quyền sử
dụng đất
Thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất.
Trang 16
Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Ngô Mạnh Tiến
Thế chấp, bảo lãnh bằng nhà ở, công trình kiến trúc khác, cây rừng, cây lâu năm
(sau đây gọi chung là tài sản gắn liền với đất).
Thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất; bằng
quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai.
Thế chấp, bảo lãnh bằng tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai.
Thay đổi, sửa chữa sai sót, xoá đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng
đất, tài sản gắn liền với đất
1.2.5.2 Người yêu cầu đăng ký:
Người yêu cầu đăng ký là một trong các bên hoặc các bên ký kết hợp đồng thế
chấp, bảo lãnh.
* Giá trị pháp lý của việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh
Hợp đồng thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời
điểm đăng ký.
Việc thế chấp, bảo lãnh có giá trị pháp lý đối với người thứ ba kể từ thời điểm
đăng ký đến thời điểm xoá đăng ký.
Trường hợp việc thế chấp, bảo lãnh được đăng ký thì thời điểm đăng ký thế
chấp, bảo lãnh là thời điểm Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nhận đủ hồ sơ đăng
ký thế chấp, bảo lãnh hợp lệ. Trường hợp đăng ký bổ sung tài sản thế chấp, bảo lãnh
thì thời điểm đăng ký đối với phần tài sản bổ sung là thời điểm Văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất nhận đủ hồ sơ đăng ký bổ sung hợp lệ.
Trường hợp có sửa chữa sai sót về phần kê khai của người yêu cầu đăng ký thì
thời điểm đăng ký là thời điểm cơ quan đăng ký nhận hồ sơ yêu cầu sửa chữa sai sót
hợp lệ; nếu có sửa chữa sai sót về phần chứng nhận của cơ quan đăng ký thì thời điểm
đăng ký là thời điểm cơ quan đăng ký nhận hồ sơ yêu cầu đăng ký lần đầu.
Thứ tự ưu tiên thanh toán giữa những người cùng nhận thế chấp, nhận bảo lãnh
bằng một tài sản được xác định theo thứ tự đăng ký.
1.3 Giới thiệu ngân hàng Techcombank phòng giao dịch Thủ Đức
1.3.1 Lịch sử hình thành ngân hàng Kỹ Thương Việt Nam
Được thành lập vào ngày 27 tháng 09 năm 1993, Ngân hàng Thương mại Cổ
phần Kỹ thương Việt Nam- Techcombank là một trong những ngân hàng thương mại
cổ phần đầu tiên của Việt Nam được thành lập trong bối cảnh đất nước đang chuyển
sang nền kinh tế thị trường với số vốn điều lệ là 20 tỷ đồng và trụ sở chính được đặt tại
số 24 Lý Thường Kiệt, Hoàn Kiếm, Hà Nội.
Sau gần 18 năm hoạt động, Techcombank đã có một hệ thống phòng kinh
doanh trải rộng khắp các tỉnh thành của cả nước, với số vốn điều lệ cuối năm 2010 là
6.932 tỷ đồng. Tính đến 31/12/2010, Techcombank đã có khoảng 300 chi nhánh và
phòng giao dịch được phân bổ hoạt động tại hơn 40 tỉnh thành trên toàn quốc.
Trong 10 năm, có thể nói Techcombank đã chuyển đổi một ngân hàng có quy
mô nhỏ trong khu vực thành một trong những ngân hàng cổ phần hàng đầu tại Việt
Nam (đứng thứ 2 về lợi nhuận trong 2 năm lien tiếp năm 2009 và năm 2010, đứng thứ
Trang 17
