“ĐÁNH GIÁ TÍNH KHẢ THI VỀ TÀI CHÍNH CỦA DỰ ÁN TECCO TOWER TẠI ACBRS”

BỘ GIÁO DỤC & ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP.HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:

“ĐÁNH GIÁ TÍNH KHẢ THI VỀ TÀI CHÍNH
CỦA DỰ ÁN TECCO TOWER TẠI ACBRS”

Sinh viên thực hiện: Nguyễn Minh Thế
Mã số sinh viên: 07135134
Lớp: DH07TB
Ngành: Quản lý Thò trường BĐS

-Tháng 08 năm 2011-


Quản lý thị trường Bất Động Sản

SVTH: Nguyễn Minh Thế

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN
BỘ MÔN ……………….………

NGUYỄN MINH THẾ

“ĐÁNH GIÁ TÍNH KHẢ THI VỀ TÀI CHÍNH
CỦA DỰ ÁN TECCO TOWER TẠI ACBRS”

Giáo viên hướng dẫn: TS. Nguyễn Đức Thành
(Đòa chỉ cơ quan: Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh)

(Ký tên: ………………………………)

- Tháng 8 năm 2011 -

 

Trang 3 

 


Quản lý thị trường Bất Động Sản

SVTH: Nguyễn Minh Thế

CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

GIẤY XÁC NHẬN THỰC TẬP TỐT NGHIỆP
Sinh viên: NGUYỄN MINH THẾ
Lớp DH07TB
Trường ĐH Nông Lâm TPHCM Khoa: Quản Lý Đất Đai & Bất Động Sản
Được sự phân công của Khoa trong khoảng thời gian từ 25/04/2011 đến 25/07/2011
sinh viên đã thực tập tại sàn ACBRS chi nhánh 318 Lê Văn Sỹ,
Quận Tân Bình, TP.HCM.
Nhận xét
………………………………………………………………………...

…………………………………………………………………………
…………………………………………………………………………
…………………………………………………………………………
…………………………………………………………………………
…………………………………………………………………………
…………………………………………………………………………
…………………………………………………………………………
…………………………………………………………………………
…………………………………………………………………………
Xác nhận của Sàn ACBRS
Giám đốc

 

Trang 4 

 


Quản lý thị trường Bất Động Sản

SVTH: Nguyễn Minh Thế

LỜI CẢM ƠN
Đầu tiên tôi xin tỏ lòng thành kính , biết ơn đến Ba, Mẹ
người đã sinh thành và nuôi nấng dạy dỗ tôi đến ngày hôm nay .
Gia đình luôn là hậu thuẫn vững chắc nhất của tôi , luôn dành
cho tôi những điều kiện tốt nhất để chuyên tâm vào việc học tập
. Xin cảm ơn những người thân luôn động viên ủng hộ tôi.
Tôi xin chân thành cảm ơn quý thầy cô , Ban Giám hiệu

trường Đại Học Nông Lâm TP.HCM , đặc biệt là Khoa Quản Lý
Đất Đai và Bất Động Sản đã truyền đạt những kiến thức , những
kinh nghiệm quý báu cho tôi trng suốt thời gian học tập ở
trường.
Tôi xin chân thành cảm ơn thầy Nguyễn Đức Thành,
Thầy Hà Thúc Viên người đã truyền đạt cho tôi những kiến thức
về tài chính, dự án. Đặc biệt tôi xin chân thành cảm ơn thầy
Nguyễn Đức Thành người đã luôn tận tình chỉ dẫn, mở ra cho tôi
những hướng đi đúng đắn trong suốt quá trình thực hiện đề tài
này. Xin cảm ơn thầy luôn tạo cho tôi những điều kiện thuận lợi
cũng như tâm lý thoải mải, tự tin khi thực hiện đề tài. Cảm ơn
thầy đã ủng hộ những quan điểm, suy nghĩ của tôi.
Tôi cũng xin gửi lời cảm ơn chân thành đến anh Trần
Đình Hãn – Giám đốc sàn ACBRS, Nguyễn Đình Chiểu, anh
Huỳnh Minh Thắng – Giám đốc sàn ACBRS chi nhánh Lê Văn
Sỹ và các anh chị trong Công ty Cổ phần địa ốc ACB (ACBRS)
đã nhiệt tình giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện đề tài tại
ACBRS. Qua quá trình làm việc tôi học được ở các anh chị một
phong cách làm việc chuyên nghiệp, năng động và đầy bản lĩnh.
Cảm ơn những người bạn thân luôn động viên, giúp đỡ
tôi trong quá trình học tập cũng như trong cuộc sống.
Tôi xin gửi đến mọi người những lời chúc phúc và những
lời cảm ơn chân thành nhất.
Xin chân thành cảm ơn!
TP.HCM, ngày 25 tháng 8 năm 2011
NGUYỄN MINH THẾ

 

Trang 5 

 


Quản lý thị trường Bất Động Sản

SVTH: Nguyễn Minh Thế

TÓM TẮT
Sinh viên thực hiện: Nguyễn Minh Thế, Khoa Quản lý Đất Đai &Bất động sản, Trường Đại
Học Nông Lâm TP.HCM.
Đề tài:
ĐÁNH GIÁ TÍNH KHẢ THI VỀ TÀI CHÍNH
CỦA DỰ ÁN TECCO TOWER TẠI ACBRS
Giáo viên hướng dẫn: Th.S Nguyễn Đức Thành
Phòng quan hệ hợp tác quốc tế, Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh.
Nội dung tóm tắt của báo cáo:
Báo cáo được thực hiện tại sàn ACBRS-một trong những công ty bất động sản hàng
đầu của TP.HCM. Với thương hiệu công ty được khẳng định từ chính năng lực của đội ngũ
nhân viên đã tạo sự tin tưởng để các nhà đầu tư đến giao dịch.Trong đó, vai trò tư vấn đầu
tư, đặc biệt là phân tích hiệu quả tài chính các phương án đầu tư nhằm giúp chủ đầu tư đưa
ra quyết định đầu tư phù hợp.
Trong số các nhà đầu tư đó, tôi xin được góp chút Ứng Dụng Công Nghệ Mới
(TECCO) làm chủ đầu tư xây dựng tại mặt tiền đường Linh Đông, Phường Linh Đông,
Quận Thủ Đức, TP.HCM.
Với những số liệu ghi nhận được từ phòng Kế hoạch đầu tư, từ các tạp chí Bất động
sản, Internet và sự hướng dẫn của các anh chị, tôi tiến hành phân tích về tài chính của dự án
trên cơ sở số liệu có được và kiến thức học được của mình.
Sau khi tìm hiểu, thu thập về diễn biến cung cầu về Bất động sản ở hiện tại cũng như
trong tương lai nơi dự án được triển khai, tôi đưa ra nhận định thị trường tại đây tập trung

các căn hộ có giá trên dưới 1 tỷ đồng (12-20 triệu/m2),diện tích từ 50-150m2 là phân khúc
được quan tâm. Phân khúc này này phù hợp với khả năng thanh toán của khách hang ở thời
điểm hiện nay.
Dự án có những điểm mạnh, yếu, cơ hội và đe dọa nhưng cần phát huy điểm mạnh,
tận dụng cơ hội đồng thời cố gắng giảm thiểu điểm yếu để dự án hiệu quả hơn.
Riêng vấn đề tài chính, từ những số liệu thu thập được ta có những chỉ tiêu tài chính
như NPV, IRR, PI. Dựa vào các chỉ tiêu này ta đánh giá dự án khả thi về mặt tài chính. Số
liệu cụ thể, phương pháp và những nhận định được nêu rõ trong nội dung báo cáo sau.

 

Trang 6 

 


Quản lý thị trường Bất Động Sản

SVTH: Nguyễn Minh Thế

MỤC LỤC
Trang
ĐẶT VẤN ĐỀ
Mục tiêu nghiên cứu…………………………………………………………….......
Phạm vi nghiên cứu…………………………………………………………………
` - Phạm vi không gian…………………………………………………………
- Phạm vi thời gian……………………………………………………………
- Phạm vi về nội dung…………………………………………………………

10

10
10
10
10

PHẦN I: TỔNG QUAN
I.1. Cơ sở luận của vấn đề nghiên cứu …………………………………………….... 11
I.1.1. Tổng quan về dự án đầu tư và đầu tư BĐS………………………………… 11
I.1.1.1. Khát niệm về dự án đầu tư …………………………………………… 11
I.1.1.2. Khái quát về đầu tư BĐS……………………………………………… 12
a. Khái niệm đầu tư Bất động sản:………………………………………....... 12
b. Những đặc điểm chủ yếu của đầu tư BĐS……………………………....... 12
c. Vai trò của đầu tư BĐS.....................................................................................13
d. Phân loại hoạt động đầu tư BĐS:………………………………………. .. 13
I.1.2. Tổng quan về phân tích tài chính dự án đầu tư…………………………....... 14
I.1.2.1. Khái niệm và vai trò của phân tích tài chính dự án đầu tư…………….. 14
a. Khái niệm........................................................................................................ 14
b. Vai trò............................................................................................................. 14
I.1.2.2. Nội dung của phân tích tài chính dự án đầu tư ........................................ 14
I.1.2.3. Các yếu tố để phân tích tài chính dự án đầu tư........................................ 15
I.1.2.4. Các chỉ tiêu tài chính đánh giá dự án đầu tư……………………............ 16
a. Hiện giá thu nhập thuần – NPV………………………………………...... 16
b. Suất sinh lợi nội bộ - IRR………………………………………………… 17
c. Thời gian hoàn vốn có chiết khấu – PP………………………………..... 18
d. Tỉ số lợi ích/ chi phí (chỉ số lợi nhuận) – PI…………………………….. 18
I.1.2.5. Thời giá tiền tệ và phân tích độ nhạy dự án đầu tư…………………. 19
a. Thời giá tiền tệ…………………………………………………………..... 19
b. Phân tích độ nhạy dự án đầu tư………………………………………….. 19
I.1.3. Hạn chế của việc phân tích độ nhạy…………………………………….. 20
I.1.4. Các lý do để quyết định đầu tư vào dự án……………………………..... 20

I.1.5. Caên cöù phaùp lý…………………………………………………………… 21

 

Trang 7 

 


Quản lý thị trường Bất Động Sản

SVTH: Nguyễn Minh Thế

I.2. Giới thiệu về ACBRS…………………………………………………………… 22
I.2.1. Giới thiệu về công ty……………………………………………………… 22
I.2.2. Lịch sử hình thành và phát triển …………………………………………. 22
I.2.3. Cơ cấu tổ chức. …………………………………………………………… 22
I.2.4. Các lĩnh vực hoạt động…………………………………………………… 24
I.2.5. Hoạt động và thị trường của công ty.............................................................. 24
I.2.6. Thuận lợi và khó khăn của công ty………………………………………. 25
a. Thuận lợi………………………………………………………………...... 25
b.Khó khăn………………………………………………………………......... 25
I.2.7. Quy trình phân tích dự án tại công ty cổ phần địa ốc ACB …………....... 25
I.3. Phương pháp nghiên cứu……………………………………………………...... 28
I.3.1. Phương pháp thu thập số liệu ……………………………………………. 28
I.3.2. Phương pháp phân tích số liệu…………………………………………… 28
I.4. Kế hoạch tiến hành……………………………………………………………. 29

PHẦN II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
II.1. Khái quát địa bàn nghiên cứu…………………………………………………. 30

II.1.1. Tình hình thị trường Bất động sản hiện nay…………………………......... 30
II.1.1.1.Thị trường căn hộ tại thành phố HCM………………………………… 31
II.1.1.2. Phân tích thị trường căn hộ tại quận Thủ Đức……………………… 35
II.2.Giới thiệu về dự án…………………………………………………………….. 37
II.2.1.Sự cần thiết của dự án…………………………………………………...... 38
II.2.2.Mục tiêu của dự án………………………………………………………… 38
II.2.3. Thời gian xây dựng của dự án…………………………………………… 38
II.2.4. Qui mô dự án…………………………………………………………...... 39
II.3. Phân tích khả năng cạnh tranh của dự án căn hộ Tecco Tower……………… 42
II.4. Phân tích tài chính và phân tích độ nhạy ……………………………………… 43
II.4.1.Vốn đầu tư vào dự án…………………………………………………...... 43
II.4.2.Các bảng số tính toán……………………………………………………… 44
II.4.2.1.Bảng chi phí………………………………………………………….. 44
II.4.2.2.Lập bảng doanh thu dự trù của phương án đầu tư…………………… 45
II.4.2.3.Doanh thu theo tiến độ kinh doanh của dự án………………………..... 47
II.4.2.4.Doanh thu khác………………………………………………………. 47
II.4.2.5.Lịch vay và trả nợ …………………………………………………… 48
II.4.2.6.Bảng báo thu nhập của dự án …………………………………………48

 

Trang 8 

 


Quản lý thị trường Bất Động Sản

SVTH: Nguyễn Minh Thế

II.4.2.7. Lập bảng ngân lưu của dự án………………………………………..
II.4.2.8.Tính các chỉ số NPV, IRR, PI…………………………………………
II.5.Phân tích độ nhạy………………………………………………………………
II.5.1.Phân tích độ nhạy một chiều………………………………………….......
II.5.2.Phân tích độ nhạy hai chiều………………………………………………

48
48
49
49
50

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
Kết luận……………………………………………………………………………… 52
Kiến nghị…………………………………………………………………………… 52
+ Đối với dự án……………………………………………………………………. 52
+ Đối với công ty………………………………………………………………..... 53
+ Đối với cơ quan chức năng…………………………………………………....... 53

 

Trang 9 

 


Quản lý thị trường Bất Động Sản

SVTH: Nguyễn Minh Thế

ĐẶT VẤN ĐỀ
Đầu tư là một từ khóa đã và đang thu hút được rất nhiều sự quan tâm. “Đầu tư”
được hiểu nôm na là bỏ đồng vốn để lấy đồng lời, chi ra số tiền A để thu vào số tiền B, với
điều kiện B phải lớn hơn A. Lý thuyết là vậy, nhưng để làm được điều đó quả thật không dễ
dàng. Không phải mọi dự án đầu tư đều đem lại lợi nhuận cho nhà đầu tư, không phải mọi
nhà đầu tư đều có thể đưa ra những quyết định đúng đắn để dẫn đến một kết quả tốt đẹp.
Trước hết, muốn đạt được mục tiêu đề ra là thu được lợi nhuận từ hoạt động đầu tư thì nhà
đầu tư phải có sự phân tích chính xác, đưa ra những quyết định hợp lý và khôn ngoan.
Thị trường hiện nay có quá nhiều lĩnh vực để có thể đầu tư vào, trong số đó, lĩnh vực
bất động sản xem ra thu hút được nhiều sự quan tâm hơn cả. Theo thống kê, có hơn 80%
các dự án đầu tư tập trung vào bất động sản hoặc có liên quan đến bất động sản. Người ta
ước tính, bất động sản chiêm xấp xỉ một nửa tổng của cải trên toàn thế giới. Ở nước ta cũng
không ngoại lệ, đặc biệt là trong những năm gần đây, nhiều tổ chức, cá nhân giàu lên nhanh
chóng nhờ đầu tư bất động sản. Tuy nhiên, bên cạnh những nhà đầu tư thành công thì cũng
có không ít phải lao đao vì cái thị trường béo bở này. Nguyên nhân của sự thất bại là do đâu
?
Nguyên nhân đầu tiên và cũng là yếu tố chiếm đến 90% sự thành bại của một dự án
đầu tư bất động sản chính là "thiếu sự đầu tư ban đầu" (GĐ sàn ACB CN Lê Văn Sỹ - Ông
Huỳnh Minh Thắng). Đầu tư ban đầu ở đây không chỉ là vấn đề vốn mà là sự đầu tư trong
khâu nghiên cứu, tìm hiểu, phân tích tất cả những yếu tố có thể tác động lên dự án, làm ảnh
hưởng đến kết quả thu được.
Hoạt động đầu tư tạo lập BĐS là một hoạt động gắn liền với một lượng vốn lớn.
Công ty là một thực thể tiến hoá không ngừng nhằm tìm kiếm những cơ hội làm ăn mới, do
đó hoạt động đầu tư là một phần đặc biệt quan trọng cho phép tạo ra sự khác biệt và lớn
mạnh của công ty này so với công ty khác. Để hoạt động này thực sự phát huy hiệu quả thì
công tác phân tích đầu tư, xác định tính khả thi của dự án về nhiều mặt trong đó có nội
dung phân tích hiệu quả tài chính là một công việc hết sức quan trọng trong mỗi công ty
kinh doanh bất động sản.
Công ty cổ phần địa ốc ACB (ACBR) là một trong những công ty kinh doanh bất
động sản hàng đầu của Thành phố Hồ Chí Minh (TP HCM). Đến nay, ngoài các nghiệp vụ

chuyên môn, công ty đã thực hiện đầu tư rất nhiều dự án BĐS, đặc biệt là khâu phân tích tài
chính dự án đầu tư của công ty đang được tiến hành khá tốt, tạo nên uy tín cao cho công ty
trong lĩnh vực kinh doanh BĐS. Chính điều này đã thu hút rất nhiều chủ đầu tư đến giao
dịch, trong đó có chủ đầu tư dự án Tecco Tower nằm ở mặt tiền đường Linh Đông, P. Linh
Đông, Q. Thủ Đức. Công việc mà công ty cổ phần địa ốc ACB phải thực hiện trong trường
hợp này là tiến hành nghiên cứu thị trường, tư vấn các phương án đầu tư thật cụ thể cho
khách hàng, và quan trọng hơn cả là phân tích hiệu quả tài chính của các phương án đầu tư
nhằm giúp chủ đầu tư đưa ra quyết định đầu tư phù hợp nhất.

 

Trang 10 

 


Quản lý thị trường Bất Động Sản

SVTH: Nguyễn Minh Thế

Nhận thức được tầm quan trọng của vấn đề trên, tôi tiến hành thực hiện đề tài
“Đánh giá tính khả thi về tài chính của dự án Tecco Tower tại ACBRS” nhằm đánh giá
hiệu quả về mặt tài chính của dự án, giúp chủ đầu tư đưa ra quyết định đầu tư phù hợp nhất.
Mục tiêu nghiên cứu
Đề tài tập trung : Đánh giá tính khả thi của dự án Tecco Tower tại ACBRS để xem
dự án dự định thực hiện có hiệu quả không, đồng thời thống kê nghiên cứu tình hình cung
cầu về BĐS trên địa bàn quận Thủ Đức giúp chủ đầu tư đưa ra quyết định đúng đắn để việc
kinh doanh đạt hiệu quả.
Phạm vi nghiên cứu
- Phạm vi không gian

Luận văn được thực hiện tại công ty Cổ phần địa ốc ACB Thành phố Hồ Chí Minh:
chi nhánh số 318 Lê Văn Sỹ, Quận Tân Bình, Thành phố Hồ Chí Minh.
- Phạm vi thời gian
Luận văn được thực hiện trong thời gian từ ngày 25/04/2011 đến ngày 25/08/2011.
- Phạm vi về nội dung
- Tìm hiểu về sự cần thiết, mục đích đầu tư của dự án.
- Tìm hiểu về quy trình và cách thức thẩm định dự án tại ACBRS.
- Sơ lược, giới thiệu về dự án được thực hiện (vị trí, quy mô, diện tích,…).
- Nghiên cứu khảo sát thị trường của công ty nơi dự án tọa lạc (Quận Thủ Đức)
- Tiến hành đánh giá tính khả thi về tài chính của dự án và giúp chủ đầu tư đưa ra
quyết định đầu tư phù hợp nhất.
- Xem xét tính rủi ro của dự án.

 

Trang 11 

 


Quản lý thị trường Bất Động Sản

SVTH: Nguyễn Minh Thế

PHẦN I: TỔNG QUAN
I.1. Cơ sở luận của vấn đề nghiên cứu
I.1.1. Tổng quan về dự án đầu tư và đầu tư BĐS
I.1.1.1. Khát niệm về dự án đầu tư
+ Khái niệm về đầu tư :
Theo định nghĩa của Luật đầu tư: “Đầu tư là việc nhà đầu tư bỏ vốn bằng các loại tài

sản hữu hình hoặc vô hình để hình thành tài sản và tiến hành hoạt động đầu tư theo quy
định của Luật đầu tư và các quy định khác của pháp luật có liên quan”
+ Dự án đầu tư:
Dự án đầu tư là một tập hợp những đề xuất có liên quan đến việc bỏ vốn để tạo cái
mới, mở rộng hoặc cải tạo những cơ sở vật chất nhất định, nhằm đạt được sự tăng trưởng về
số lượng hoặc duy trì, cải tiến, nâng cao chất lượng của sản phẩm hoặc dịch vụ trong
khoảng thời gian xác định.
+ Các hình thức đầu tư:
Theo quan hệ quản lý vốn đầu tư:
- Đầu tư trực tiếp: là hình thức đầu tư do nhà đầu tư bỏ vốn đầu tư và tham gia quản
lý hoạt động đầu tư.
- Đầu tư gián tiếp: là hình thức đầu tư thông qua việc mua cổ phần, cổ phiếu, trái
phiếu, các loại giấy tờ có giá khác, quỹ đầu tư chứng khoán và thông qua các định chế tài
chính trung gian khác mà nhà đầu tư không trực tiếp tham gia đầu tư.
Theo tính chất sử dụng vốn
- Đầu tư phát triển: là việc bỏ vốn nhằm gia tăng giá trị tài sản cả về số lượng và chất
lượng.
- Đầu tư dịch chuyển: là loại đầu tư trong đó người có tiền mua lại một số cổ phần
đủ lớn để nắm quyền chi phối và sở hữu tài sản.
Theo tính chất đầu tư
- Đầu tư mới: là đưa toàn bộ số vốn đầu tư để xây dựng một công trình mới, mua
sắm và lắp đặt các trang thiết bị mới hoặc đầu tư thành lập một đơn vị sản xuất kinh doanh
mới với tư cách pháp nhân riêng.
- Đầu tư mở rộng: là đầu tư nhằm mở rộng công trình cũ đang hoạt động để nâng cao
năng suất của công trình cũ hoặc tăng thêm mặt hàng, tăng thêm khả năng phục vụ so với
nhiệm vụ ban đầu.
- Đầu tư chiều sâu: là đầu tư để cải tạo, hiện đại hóa, đồng bộ hóa dây chuyền công
nghệ sản xuất sản phẩm, dịch vụ, trên cơ sở công trình hiện có nhằm tăng thêm công suất
hoặc thay đổi mặt hàng hoặc nâng cao chất lượng sản phẩm, dịch vụ, làm tốt hơn môi
trường trong khu vực có công trình đầu tư.

 

Trang 12 

 


Quản lý thị trường Bất Động Sản

SVTH: Nguyễn Minh Thế

Theo nguồn vốn đầu tư
-Vốn trong nước
-Vốn nước ngoài
+ Hoạt động đầu tư: Là hoạt động của nhà đầu tư trong quá trình đầu tư bao gồm các khâu:
chuẩn bị đầu tư, thực hiện đầu tư và quản lý dự án đầu tư.
+ Vốn đầu tư: Là tiền và các tài sản hợp pháp khác để thực hiện các hoạt động đầu tư trên
một địa bàn cụ thể, trong khoảng thời gian xác định.
+ Vốn đầu tư nhà nước: là vốn đầu tư từ nguồn ngân sách nhà nước, vốn tín dụng do nhà
nước bảo lãnh, vốn đầu tư phát triển của nhà nước và các nguồn vốn nhà nước khác.
+ Chủ đầu tư: Là tổ chức, cá nhân sở hữu vốn hoặc thay mặt chủ sở hữu hoặc người vay
vốn và trực tiếp quản lý sử dụng vốn để thực hiện hoạt động đầu tư.
I.1.1.2. Khái quát về đầu tư BĐS
a. Khái niệm đầu tư Bất động sản:
Đầu tư BĐS là một lĩnh vực đầu tư trong hoạt động đầu tư nói chung, là đầu tư đặc
thù và đầu tư có điều kiện theo quy định của nhà nước.
Khái niệm đầu tư Bất động sản: đầu tư BĐS là việc nhà đầu tư bỏ vốn để tạo dựng
tài sản là BĐS mua, bán, khai thác và cho thuê, tiến hành hoạt động dịch vụ BĐS, hoạt
động đầu tư bất động sản nhằm mục đích sinh lời và đáp ứng lợi ích xã hội.

Trong hoạt động đầu tư BĐS, phương tiện đầu tư thường bao gồm vốn bằng tiền, các
loại tài sản, bí quyết kinh doanh, công nghệ, dịch vụ…
Về thời gian đầu tư được tính từ khi bắt đầu dự án đến khi kết thúc hoạt động dự án.
Đầu tư là hoạt động được thực hiện trong thời gian đầu của chu kỳ dự án. Những hoạt động
ngắn hạn trong một năm không gọi là đầu tư. Thời gian đầu tư còn gọi là đời sống kinh tế
của dự án.
b. Những đặc điểm chủ yếu của đầu tư BĐS
- Đòi hỏi vốn đầu tư lớn: Do đặc điểm của BĐS là có giá trị lớn, vì vậy nhà đầu tư
cần phải phân bổ chu chuyển, bảo toàn vốn để thu được lợi nhuận cao.
- Thời gian từ khi bắt đầu dự án đến kết thúc của một dự án đầu tư và đạt thành quả
phát huy tác dụng thường đòi hỏi nhiều năm. Vì vậy nhà đầu tư phải phân bổ vốn và huy
động vốn hợp lý, có hiệu quả. Hơn nữa, trong thời gian đầu tư đó có nhiều biến động, nhà
đầu tư cần phải có những dự đoán các biến động có thể xảy ra. Ví dụ: về thị trường, sự phát
triển kinh tế - xã hội, kỹ thuật - công nghệ, sức mua, thời tiết, khí hậu…
- Những thành quả đầu tư BĐS tạo dựng tài sản có giá trị sử dụng lâu dài, đời sống
kinh tế của dự án thường dài… Vì vậy trong đầu tư cần phải chú ý chất lượng của các công
trình: từ khâu lựa chọn nguyên vật liệu, cân đối khoản mục thi công công trình…
- Các thành quả hoạt động đầu tư là công trình xây dựng gắn liền với đất có vị trí cố
định, gắn liền với điều kiện tự nhiên kinh tế - xã hội, môi trường nhất định. Vì vậy các hoạt
động đầu tư BĐS phải nắm vững đặc điểm tự nhiên, kinh tế, môi trường ảnh hưởng đến
hoạt động đầu tư cũng như các tác dụng sau này với hoạt động đầu tư.
 

Trang 13 

 


Quản lý thị trường Bất Động Sản

SVTH: Nguyễn Minh Thế

- Bất kỳ một hoạt động đầu tư đảm bảo mang lại hiệu quả kinh tế - xã hội cao cần
làm tốt công tác quản lý vì nguồn lực phục vụ cho công tác đầu tư là rất lớn. Nhà đầu tư cần
quan tâm đúng mức đến việc chuẩn bị cho hoạt động đầu tư như lập dự án đầu tư…
c. Vai trò của đầu tư BĐS:
- Đầu tư BĐS là một hiện tượng kinh tế khách quan trong nền kinh tế hàng hoá, kinh
tế hàng hoá phát triển, đầu tư được mở rộng cả về phạm vi, quy mô và hình thức. Một nền
kinh tế hàng hoá không thể tồn tại nếu không có hoạt động sản xuất hàng hoá. Khác với
hàng hoá khác:
+ Hàng hoá BĐS phụ thuộc vào tính hữu ích của nó.
+ Cung cấp tính hữu ích và tiện nghi cho người sử dụng, làm nền tảng cho các
hoạt động khác.
+ Tạo ra lợi nhuận cho nhà đầu tư và những người hỗ trợ cho hoạt động kinh
doanh BĐS.
=> Vai trò của đầu tư BĐS được thể hiện ở hai khía cạnh:
- Thoả mãn nhu cầu của nguời sử dụng.
- Các dự án đầu tư BĐS phải nằm trong chương trình phát triển kinh tế - xã hội
chung của toàn quốc và của từng địa phương, gắn liền với công trình phát triển quốc gia.
Vì vậy đầu tư BĐS một mặt vì lợi nhuận của nhà đầu tư, mặt khác để đạt lợi nhuận
của nhà đầu tư phải trên cơ sở nhu cầu của xã hội.
d. Phân loại hoạt động đầu tư BĐS:
Hoạt động đầu tư BĐS rất đa dạng, việc phân loại có ý nghĩa trong khâu thẩm định
dự án, quản lý việc thực hiện các hoạt động đầu tư BĐS.
Sơ đồ phân loại đầu tư

(Nguồn - Quản trị dự án đầu tư, Đặng Minh Trang, 2004. Nhà Xuất Bản Thống Kê, TP HCM)

Việc phân loại được dựa theo các tiêu thức sau:
- Theo quan hệ quản lý của chủ đầu tư: đầu tư trực tiếp, đầu tư gián tiếp.

 

Trang 14 

 


Quản lý thị trường Bất Động Sản

SVTH: Nguyễn Minh Thế

- Theo nội dung kinh tế của đầu tư: đầu tư xây dựng cơ bản, đầu tư tài sản lưu động,
đầu tư lao động.
- Theo hình thức đầu tư: đầu tư mới, đầu tư theo chiều sâu, đầu tư mở rộng các công
trình hiện có.
- Theo thời hạn đầu tư: đầu tư dài hạn (trên 10 năm), đầu tư trung hạn (từ 5 năm – 10
năm), đầu tư ngắn hạn (5 năm trở xuống).
I.1.2. Tổng quan về phân tích tài chính dự án đầu tư
I.1.2.1. Khái niệm và vai trò của phân tích tài chính dự án đầu tư
a. Khái niệm
Phân tích tài chính của dự án đầu tư là quá trình phân tích những lợi ích mà dự án
mang lại cân đối với những chi phí đã bỏ ra cho dự án. Sự phân tích này hoàn toàn dựa trên
giá cả thị trường.
b. Vai trò
Phân tích tài chính có vai trò quan trọng không chỉ đối với chủ đầu tư mà còn cả đối
với các cơ quan có thẩm quyền quyết định đầu tư của Nhà nước, các cơ quan tài trợ vốn cho
dự án.
- Đối với chủ đầu tư: cung cấp thông tin cần thiết để chủ đầu tư đưa ra quyết định có
nên đầu tư không.
- Đối với các cơ quan có thẩm quyền: quyết định đầu tư của Nhà nước là một trong

những căn cứ xem xét đầu tư đối với các dự án sử dụng nguồn vốn của Nhà nước.
- Đối với các cơ quan tài trợ vốn cho dự án: là căn cứ quan trọng để quyết định tài
trợ vốn cho dự án.
Phân tích tài chính còn là cơ sở để tiến hành phân tích khía cạnh kinh tế xã hội.
I.1.2.2. Nội dung của phân tích tài chính dự án đầu tư
Nội dung của công tác phân tích tài chính dự án đầu tư bao gồm:
- Xác định tổng mức vốn đầu tư và cơ cấu nguồn vốn của dự án, xác định các nguồn
tài trợ cho dự án, khả năng đảm bảo vốn từ mỗi nguồn về mặt số lượng và tiến độ.
- Lập các báo cáo tài chính dự kiến cho từng năm hoặc từng giai đoạn của đời dự án
và xác định dòng tiền của dự án.
Nội dung phân tích tài chính dự án đầu tư bao gồm những nội dung sau:
+ Tính các chỉ tiêu phản ánh mặt tài chính của dự án đầu tư
Hiện giá thu nhập thuần - NPV
Suất sinh lợi nội bộ - IRR
Thời gian hoàn vốn - PP
Tỷ suất lợi ích/ chi phí - PI
Mỗi chỉ tiêu trên đều có ưu điểm và hạn chế nhất định. Do vậy trong phân tích hiệu
quả tài chính phải sử dụng hệ thống các chỉ tiêu để phân tích.
 

Trang 15 

 


Quản lý thị trường Bất Động Sản

SVTH: Nguyễn Minh Thế

+ Đánh giá tính khả thi về mặt tài chính của dự án: Tính khả thi về mặt tài chính của

dự án đầu tư được đánh giá không chỉ qua các chỉ tiêu phản ánh mặt tài chính của dự án mà
còn được thực hiện thông qua việc xem xét độ an toàn về mặt tài chính của dự án đầu tư.
Độ an toàn về mặt tài chính của dự án được xem xét trên các mặt sau:
- An toàn về nguồn vốn: thông qua chỉ tiêu thời gian hoàn vốn.
- An toàn về khả năng thanh toán các nghĩa vụ tài chính ngắn hạn và khả năng trả nợ.
- Độ nhạy của dự án (độ nhạy một chiều và hai chiều)
I.1.2.3. Các yếu tố để phân tích tài chính dự án đầu tư

(Nguồn- Quản trị tài chính Công ty Lý thuyết và ứng dụng, Đinh Thế Hiển,2004. Nhà Xuất
Bản Hà Nội, Hà Nội.)
- Chi phí đầu tư: bao gồm chi phí đầu tư các tài sản cố định (nhà xưởng, thiết bị);
chi phí nghiên cứu, chuyển giao công nghệ; chi phí chuẩn bị đầu tư (giấy phép, nghiên cứu
thị trường, tư vấn…); chi phí vận hành sản xuất thử…
- Nguồn vốn đầu tư: là toàn bộ số vốn của doanh nghiệp được hình thành từ các
nguồn khác nhau.
+ Nguồn vốn chủ sở hữu (vốn góp, đầu tư, cổ phần)
+ Vốn huy động (thuê mua máy móc thiết bị, trả chậm, trả góp, vay trung – dài hạn,
trái phiếu…)
Nguồn vốn huy động hiện nay chủ yếu là vay trung – dài hạn từ ngân hàng. Theo
nguyên tắc an toàn tín dụng ngân hàng chỉ cho vay tối đa 70% tổng số vốn đầu tư.
- Chi phí sản xuất: là số tiền mà công ty phải chi để mua các yếu tố đầu vào cần
thiết cho quá trình sản xuất nhằm mục đích thu lợi nhuận. Chi phí sản xuất bao gồm:
+ Biến phí: nguyên vật liệu, chi phí quảng cáo, lãi vay vốn lưu động…
+ Định phí: khấu hao, chi phí quản lý, chi phí tu dưỡng định kỳ, lãi vay vốn đầu tư…
 

Trang 16 

 

Quản lý thị trường Bất Động Sản

SVTH: Nguyễn Minh Thế

- Doanh thu: là dòng tiền thu được sau khi bán các sản phẩm và dịch vụ của mình.
Phân tích doanh thu cần dựa vào thị trường vì doanh thu có vai trò quan trọng trong việc
quyết định hiệu quả đầu tư.
- Lợi nhuận: là số tiền thu được trong năm của doanh nghiệp từ các hoạt động sản
xuất kinh doanh, hoạt động tài chính và các hoạt động khác phát sinh trong năm (lợi nhuận
trước thuế). Sau khi nộp thuế thu nhập doanh nghiệp sẽ thu được lợi nhuận sau thuế, đây là
căn cứ để tính hiệu quả đầu tư.
- Dòng tiền dự án: là chỉ tiêu phản ánh sự luân chuyển của tiền trong suốt vòng đời
của dự án. Nó thể hiện tiền mặt thực có ở từng thời điểm bằng cách lấy dòng tiền thực thu
vào trừ dòng tiền thực thu ra của dự án đó.
I.1.2.4. Các chỉ tiêu tài chính đánh giá dự án đầu tư
Trong phân tích dự án đầu tư, các chỉ tiêu tài chính thường được sử dụng để đánh giá
tính khả thi của dự án gồm:
Hiện giá thu nhập thuần – NPV
Suất sinh lợi nội bộ - IRR
Thời gian hoàn vốn – PP
Tỷ suất lợi ích/chi phí - PI
a. Hiện giá thu nhập thuần – NPV
Đây là chỉ tiêu cơ bản dùng để đánh giá hiệu quả của một dự án đầu tư vì nó thể hiện
giá trị tăng thêm mà dự án mang lại cho công ty. Hiện giá thu nhập thuần là hiệu số giữa hiện
giá lợi ích và hiện giá chi phí trong toàn bộ thời gian thực hiện dự án.
Chỉ tiêu hiện giá thu nhập thuần được tính như sau:

Trong đó:
Bt là khoản thu năm thứ t

Ct là khoản chi năm thứ t
n là số năm hoạt động của dự án
r là tỷ suất chiết khấu được chọn (lãi suất thấp nhất mà nhà đầu tư có thể chấp nhận được)
Hay

NPV   PV   PC

Trong đó:

 

+ PV: là hiện giá thu nhập thuần .
+ PC: là hiện giá vốn đầu tư.
Trang 17 

 


Quản lý thị trường Bất Động Sản

SVTH: Nguyễn Minh Thế

Ứng dụng Microsoft EXCEL: NPV (rate, value1, value2,…)
+ Một dự án có NPV >0 thì dự án có lời, nghĩa là dự án có suất sinh lợi cao hơn chi
phí cơ hội của vốn (suất sinh lợi cao hơn suất chiết khấu).
+ Một dự án có NPV <0 thì dự án lỗ, có nghĩa là dự án có suất sinh lợi thấp hơn chi
phí cơ hội của vốn (suất sinh lợi của dự án < suất chiết khấu).
+ Nếu NPV = 0 thì dự án không lời không lỗ, tức là thu hồi vừa đủ trả lại vốn.
* Ưu điểm:
- Có tính đến thời giá của tiền tệ.

- Xem xét toàn bộ dòng tiền của dự án.
- Quyết định chấp nhận hay từ chối và xếp hạng dự án phù hợp với mục tiêu tối đa hóa lợi
nhuận.
* Nhược điểm:
- Không thể so sánh được các dự án nếu thời gian của chúng không bằng nhau.
- Việc tính toán chỉ tiêu này phụ thuộc vào lãi suất chiết khấu, do đó đòi hỏi phải xác định
lãi suất chiết khấu phù hợp thì kết quả thu được mới đáng tin cậy.
Như vậy, NPV không chỉ phụ thuộc vào dòng tiền thu ròng của dự án mà còn phụ thuộc
vào lãi suất chiết khấu (r). Thế nhưng, muốn đánh giá mức độ hiệu quả dự án đầu tư nhiều
hay ít, chúng ta cần biết thêm tỷ lệ sinh lợi bình quân hàng năm của đồng vốn đầu tư, đó là
IRR.
b. Suất sinh lợi nội bộ - IRR.
Suất sinh lợi nội bộ là suất chiết khấu để NPV của dự án bằng 0. Suất sinh lợi nội bộ
chính là suất sinh lợi thực tế của dự án đầu tư. Vì vậy một dự án được chấp nhận khi suất
sinh lợi thực tế của nó (IRR) bằng hoặc cao hơn suất sinh lợi yêu cầu (suất chiết khấu).
Theo tiêu chuẩn IRR, dự án được chấp nhận là dự án có IRR >= suất sinh lợi yêu cầu.
IRR đo lường khả năng chịu đựng của dự án đầu tư với sự biến động về lãi suất.
Cách tính IRR: NPV=0, nghĩa là:

+ Nếu IRR>= r thì dự án được chấp nhận
+ Nếu IRR< r thì dự án không được chấp nhận
Hay:
+ Thử lãi suất r1 sao cho NPV1 dương nhỏ nhất.
+ Thử lãi suất r2 sao cho NPV2 âm lớn nhất.
+ Nhưng lãi suất r2 không lớn hơn lãi suất r1 quá 4%.
 

Trang 18 

 

Quản lý thị trường Bất Động Sản

SVTH: Nguyễn Minh Thế

IRR  r1  (r2  r1 )

NPV1
NPV1  NPV2

Ứng dụng Microsoft EXCEL: IRR (value, guess)
* Ưu điểm:
- Tránh được nhược điểm của phương pháp NPV.
- Có thể tính IRR mà không cần biết lãi suất chiết khấu.
* Nhược điểm:
- Có thể một dự án có nhiều IRR, khi dòng tiền dự án đổi dấu nhiều lần dự án có khả năng
có nhiều IRR, do đó không biết chọn IRR nào. Cách giải quyết tốt nhất là dựa vào tiêu
chuẩn NPV.
- Bị hạn chế khi xếp hạng các dự án loại trừ nhau có quy mô khác nhau hoặc thời điểm đầu
tư khác nhau.
c. Thời gian hoàn vốn có chiết khấu – PP
Là thời gian cần để thu hồi lại hiện giá vốn đầu tư đã bỏ ra bằng hiện giá tích lũy
hoàn vốn hàng năm
n

PP  n 

CFt

 1  r 
t0

t

CF n  1
1  r n  1

Với:
r: lãi suất chiết khấu
PP: thời gian hoàn vốn có chiết khấu
n: số năm để dòng tiền tích lũy của dự án < 0, nhưng dòng tiền tích lũy sẽ dương khi đến
năm n + 1
* Ưu điểm:
- Phù hợp môi trường có nhiều biến động.
- Có tính đến yếu tố giá trị tiền tệ theo thời gian.
* Nhược điểm:
- Không xét đến dòng tiền sau thời gian thu hồi vốn.
- Tính toán phức tạp do phải thực hiện chiết khấu dòng tiền trong từng năm và cộng dồn lại
sau đó so sánh với giá trị vốn đầu tư ban đầu.
d. Tỉ số lợi ích/ chi phí (chỉ số lợi nhuận) – PI
Chỉ số lợi nhuận là tỷ số giữa tổng hiện giá của lợi ích ròng chia cho tổng hiện giá
của chi phí đầu tư ròng của dự án.
Công thức:
 

Trang 19 

 

Quản lý thị trường Bất Động Sản

SVTH: Nguyễn Minh Thế

PI 

Hay: PI 

 PV
 PC

NPVt
1
ICO

Với :
NPVt: Giá trị đầu tư ròng vào năm t
ICO: Tổng hiện giá đầu tư ròng
Dự án được chấp nhận khi PI >= 1. Khi đó, tổng các khoản lợi ích của dự án đủ để
bù đắp chi phí bỏ ra của dự án, dự án có khả năng sinh lợi. Dự án bị bác bỏ khi PI < 1.
Chỉ tiêu PI cũng có những ưu nhược điểm như chỉ tiêu NPV. Tuy nhiên NPV là một
số đo tuyệt đối lợi nhuận hay số của gia tăng từ một dự án, trong khi PI là số đo tương đối,
biểu thị của cải tạo ra trên một đồng đầu tư.
I.1.2.5. Thời giá tiền tệ và phân tích độ nhạy dự án đầu tư
a. Thời giá tiền tệ
- Giá trị tương lai của một số tiền hiện tại nào đó chính là giá trị của số tiền này ở
thời điểm hiện tại cộng với số tiền lãi mà nó sinh ra trong khoản thời gian từ hiện tại cho
đến một thời điểm trong tương lai.
FV  PV  1  i 

n

Trong đó:
FV: Giá trị của số tiền trong tương lai
PV: Giá trị của số tiền ở thời điểm hiện tại
i: lãi suất của kỳ hạn tính lãi
n: số kỳ hạn lãi
- Giá trị hiện tại của tiền tệ: Chúng ta không chỉ quan tâm đến giá trị tương lai của
một số tiền mà ngược lại đôi khi chúng ta còn muốn biết để có số tiền đó trong tương lai thì
phải bỏ ra bao nhiêu ở thời điểm hiện tại. Đấy chính là giá trị hiện tại của một số tiền tương
lai (hiện giá)
PV 

FV
1  i n

b. Phân tích độ nhạy dự án đầu tư
Việc đánh giá dự án sẽ dựa trên thông tin trong tương lai, vì vậy nó phụ thuộc vào
ước tính và dự báo doanh thu trong thời gian tồn tại của dự án. Thế nhưng thông tin tương
lai chứa đựng những yếu tố không biết trước, làm tăng rủi ro và bất ổn cho tính chính xác
của dự án. Vấn đề quan trọng của thông tin tốt được quan tâm mặc dù tương lai là không
 

Trang 20 

 


Quản lý thị trường Bất Động Sản

SVTH: Nguyễn Minh Thế

chắc chắn. Để xác định tính hấp dẫn của dự án, cần phải phân tích độ nhạy của dự án đầu
tư.
- Độ nhạy của dự án là việc thử nghiệm những điều kiện biến đổi so với dự đoán đã
thực hiện. Việc phân tích độ nhạy là một trong những kỹ thuật phân tích rủi ro thường được
sử dụng để xem xét khả năng chống chịu của dự án.
- Mục đích của phân tích độ nhạy: giúp nhà phân tích có cái nhìn toàn diện về mức
độ có thể xuất hiện của kết quả, qua đó giúp nhà phân tích đo lường được mức độ rủi ro của
phương án kinh doanh đồng thời có thể đưa ra những biện pháp ngăn ngừa, khắc phục nếu
có biến động xấu xảy ra.
- Phương pháp phân tích độ nhạy: gồm các bước:
+ Xem xét phương án đầu tư đang phân tích, chọn ra những biến số quan trọng ảnh
hưởng đến hiệu quả phân tích như doanh thu, giá bán, lãi suất…
+ Đối với những thông số vừa chọn, chúng ta xem xét những thông số nào có thể
biến động mạnh (phụ thuộc vào môi trường kinh tế có biến động lớn).
+ Sau đó tiến hành tính độ nhạy tương ứng với giá trị có thể xuất hiện của chúng.
Qua đó chúng ta đo lường mức độ ảnh hưởng của thông số đến kết quả phân tích, đồng thời
đánh giá mức độ rủi ro của kết quả (có biến động lớn hay không).
- Phân tích độ nhạy gồm:
+ Phân tích độ nhạy 1 chiều: là phân tích các kết quả có thể có trong trường hợp chỉ
có một yếu tố không chắc chắn thay đổi. Giá trị thường được đưa vào phân tích là NPV của
dự án. Các yếu tố thay đổi có thể là chi phí, giá bán,…
+ Phân tích độ nhạy 2 chiều: nguyên tắc cũng giống như phân tích độ nhạy 1 chiều
nhưng lúc này có 2 yếu tố không chắc chắn thay đổi.
I.1.3. Hạn chế của việc phân tích độ nhạy
Miền giá trị và phân bố xác suất của các biến
Phân tích độ nhảy không tập trung vào miền giá trị thực tế
Phân tích độ nhảy không thể hiện các xác suất đối với từng miền, nói chung, xác suất

của các giá trị gần với giá trị trung bình là cao và xác suất nhận các giá trị thái cực là cực
nhỏ .
Kiểm định mỗi lần một biến là không thực tế do có tương quan giữa các biến
Nếu số lượng Q đã bán tăng lên thì chi phí cũng sẽ tăng lên
Lợi nhuận = Q(p-UC)
Nếu tỷ lệ lạm phát thay đổi thì tất cả các giá đều thay đổi
Nếu tỷ giá hối đoái thay đổi thì tất cả các giá đều của hàng có thể ngoại thương và các trách
nhiệm nợ nước ngoài thay đổi.
I.1.4. Các lý do để quyết định đầu tư vào dự án
Khi chủ đầu tư quyết định đầu tư vào một dự án thì các tiêu chí đưa ra là:
Hiện giá thu nhập thuần – NPV
 

Trang 21 

 


Quản lý thị trường Bất Động Sản

SVTH: Nguyễn Minh Thế

NPV > 0
Suất sinh lợi nội bộ - IRR
IRR > = suất sinh lợi u cầu
Thời gian hồn vốn – PP
Thời gian hồn vốn càng ngắn càng tốt.
Tỷ suất lợi ích/chi phí – PI
Dự án được chấp nhận khi PI >= 1. Khi đó, tổng các khoản lợi ích của dự án đủ để
bù đắp chi phí bỏ ra của dự án, dự án có khả năng sinh lợi.

I.1.5. Căn cứ pháp lý
- Luật đầu tư ( hiệu lực 01/07/2006)
- Luật đất đai (hiệu lực ngày 01/07/2004)
- Luật doanh nghiệp (hiệu lực ngày 01/07/2006)
- Luật kinh doanh bất động sản (hiệu lực ngày 01/01/2007)
- Nghò đònh số 99/2007/NĐ-CP ngày 13-06-2007 của Chính phủ về quản lý chi phí đầu
tư xây dựng công trình;
- Thông tư 05/2007/TT-BXD ngày 25-07-2007 của Bộ xây dựng hướng dẫn một số nội
dung về lập và quản lý chi phí về đầu tư xây dựng công trình.
- Thông tư 04/2005/TT-BXD ngày 01-04-2005 về hướng dẫn lập và quản lý chi phí dự
án dầu tư xây dựng công trình.
- Thông tư 08/2005/TT-BXD ngày 06-05-2005 của Bộ xây dựng hướng dẫn một số nội
dung về lập, thẩm đònh, phê duyệt dự án đầu tư xây dựng công trình và xử lý chuyển
tiếp thực hiện Nghò đònh 16/2005/NĐ-CP ngày 07-02-2005 của chính phủ. Quyết đònh
10/2005/QĐ-BXD quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình;
- Quyết đònh 957/QĐ-BXD ngày 29-09-2009 về việc công bố đònh mức chi phí quản lý
dự án và tư vấn đầu tư xây dựng công trình.
- Theo luật khuyến khích Đầu tư bất động sản
- Các nghò đònh đi kèm hướng dẫn các luật.

 

Trang 22 

 


Quản lý thị trường Bất Động Sản

SVTH: Nguyễn Minh Thế

I.2. Giới thiệu về ACBRS
I.2.1. Giới thiệu về công ty
Tên Doanh Nghiệp: CÔNG TY CỔ PHẦN ĐỊA ỐC ACB
Tên Tiếng Anh: ACB Real Estate Joint Stock Company
Tên viết tắt : ACBR J.S.C
Trụ sở chính : 29 Ter, Nguyễn Đình Chiểu, Phường Đakao, Quận I, TP HCM.
Điện thoại: (08) 3 8234191 - (08) 3 8234192
Fax : (08) 3 8274255
Email:
Website: www.acbr.com.vn
I.2.2. Lịch sử hình thành và phát triển
Với mong muốn góp sức vào thị trường bất động sản tính minh bạch và đảm bảo
thuận lợi cho khách hàng trong giao dịch bất động sản, năm 1999 trung tâm giao dịch địa ốc
trực thuộc ngân hàng Thương mại cổ phần Á Châu (ACB) ra đời.
Công ty Cổ phần địa ốc ACB (ACBRS) được thành lập theo Giấy Chứng Nhận đăng
ký kinh doanh số 4103000755 ngày 28/12/2001 do Sở Kế Hoạch Đầu Tư TP HCM cấp, trụ
sở chính đặt tại 29 Ter, Đường Nguyễn Đình Chiểu, Phường Đakao, Quận I, TP HCM, là
một công ty cổ phần hoạt động trong lĩnh vực bất động sản và là thành viên của Hiệp Hội
Bất Động Sản Việt Nam.
Đến cuối năm 2001, ACBR được thành lập dựa trên các trung tâm giao dịch địa ốc
ACB và phát triển thành một chuỗi Siêu thị địa ốc gắn liền với hoạt động tài chính của
ACB, được trung tâm sách kỷ lục Việt Nam (Vietbooks) xác lập kỷ lục là Chuỗi siêu thị địa
ốc đầu tiên tại Việt Nam.
Địa chỉ các Sàn giao dịch bất động sản ACB tại Thành phố Hồ Chí Minh
* 29Ter Nguyễn Đình Chiểu, Q.1
* 134 Nguyễn Tri Phương, Q.5
* 318 Lê Văn Sỹ, Q. Tân Bình
Giám đốc công ty: Ông Phạm Văn Hải
Và Sàn 365-367 Hoàng Quốc Việt, Hà Nội.

I.2.3. Cơ cấu tổ chức.

 

Trang 23 

 


Quản lý thị trường Bất Động Sản

SVTH: Nguyễn Minh Thế

(Nguồn ACBRS)
HĐQT
Ban kiểm soát

Ban Tổng Giám Đốc

Trợ lý TGĐ

Khối vận hành

Thư ký TGĐ

Khối tiếp thị- kinh
doanh

Kế Toán

Marketing

Quản lý Web

Khai thác dự án

Pháp chế

Khai thác

Khối kế hoạch - đầu
tư

BĐS

Khối hành chínhnhân sự

Hành chính

Xây dựng

Nhân sự

Tư vấn đầu tư

Đào tạo

Quản lý BĐS

Tài chính

Tiếp thị dự án

Liên kết

Quản lý chất
lượng

Công ty trực thuộc

 

Trang 24 

 


Quản lý thị trường Bất Động Sản

SVTH: Nguyễn Minh Thế

Mô hình cơ cấu tổ chức của công ty Cổ phần địa ốc ACB là mô hình trực tuyến theo
tuyến chức năng.
Với cơ cấu tổ chức như trên thì ta thấy nhân viên cấp dưới chỉ nhận mệnh lệnh từ
cấp trên trực tiếp. Điều này giúp cho việc ra quyết định được tập trung và thi hành quyết
định một cách nhanh chóng. Mặc dù các bộ phận đều có chức năng riêng nhưng đều cùng
chung một nhiệm vụ là đem lại hiệu quả cho công ty.
Do loại hình công ty là công ty cổ phần nên cơ cấu tổ chức khá còng kềnh, tính chất
công việc kinh doanh ngày càng phức tạp đòi hỏi nhiều công việc cần được giải quyết,
thường đưa đến tình trạng quá tải.

I.2.4. Các lĩnh vực hoạt động
Các lĩnh vực hoạt động chính:

Tư vấn pháp lý nhà đất miễn phí phục vụ nhu cầu mua bán, sang nhượng.

Dịch vụ quảng cáo, rao bán, cho thuê nhà đất.

Định giá bất động sản.

Thực hiện các thủ tục hành chánh liên quan về BĐS như: mua bán, chuyển nhượng
nhà đất, xin giấy phép xây dựng, hoàn công, di sản, thừa kế, hợp thức hóa chủ quyền nhà,
quyền sử dụng đất,...

Tư vấn đầu tư tài chính kinh doanh BĐS.

Trọn gói về mua bán sang nhượng nhà đất (dịch vụ môi giới): phục vụ từ khâu kiểm
tra pháp lý của bất động sản mua bán, định giá, quảng cáo tiếp thị tìm người mua, thanh
toán tiền mua bán, làm thủ tục sang tên cho nguời mua và làm thủ tục vay vốn mua nhà
(nếu nguời mua có nhu cầu vay).

Thanh toán tiền mua bán nhà qua ngân hàng (liên kết với ACB).

Cho vay trả góp mua nhà, nền nhà, xây dựng và sửa chữa nhà (liên kết với ACB).
Ngoài ra, công ty ACBR còn thực hiện:

Đầu tư phát triển dự án bất động sản (nhà ở, trung tâm thương mại, văn phòng...)

Làm cầu nối tham gia xúc tiến triển khai dự án bất động sản tại TP HCM.

Phối hợp với ngân hàng ACB hỗ trợ cho khách hàng, các nhà đầu tư như tín dụng,

giao dịch ngân quỹ, cho vay, dịch vụ thanh toán qua ngân hàng…

Dịch vụ nghiên cứu thị trường, phân tích đầu tư, hỗ trợ các chủ đầu tư trong việc
hoạch định các kế hoạch đầu tư xây dựng các dự án BĐS phù hợp các yêu cầu của thị
trường.
I.2.5. Hoạt động và thị trường của công ty
- Hoạt động:
Đến nay, ACBR có 3 sàn giao dịch bất động sản có quy mô lớn tại Thành phố Hồ
Chí Minh đạt chuẩn theo quy định của Bộ xây dựng, 2 văn phòng kinh doanh tại Nha
Trang, Hải Phòng và 1 sàn giao dịch bất động sản tại Hà Nội. Hệ thống sàn giao dịch đang
phát triển tại Đà Nẵng và Cần Thơ từ năm 2009.
 

Trang 25 

 


Quản lý thị trường Bất Động Sản

SVTH: Nguyễn Minh Thế

Bên cạnh đó, ACBR luôn chú trọng phát triển trong lĩnh vực đầu tư dự án Bất động
sản và đầu tư tài chính, liên doanh, liên kết dựa trên tiềm lực tài chính hiện có.
- Thị trường chính của công ty: Các quận, huyện tại thành phố Hồ Chí Minh
I.2.6. Thuận lợi và khó khăn của công ty
a. Thuận lợi
- Phương thức kinh doanh không có nhiều đối thủ cạnh tranh: dịch vụ nhà đơn lẻ.
- Nhiều lĩnh vực đáp ứng được mọi nhu cầu của khách hàng.
- Vị trí thuận lợi nằm ngay trung tâm quận 1 của thành phố.

- Công ty tồn tại gần 10 năm qua đã tạo được uy tín, một phần nhờ vào tài hoạch định của
Ban lãnh đạo, công ty đã dự báo, tiên liệu đưa ra kế hoạch cũng như phương hướng hoạt
động để thực hiện các mục tiêu của công ty một cách hiệu quả.
- Đây là sàn giao dịch đầu tiên tại TP HCM cũng như trong cả nước phục vụ các nhu cầu
khác nhau của nhiều đối tượng trong lĩnh vực BĐS như chủ dự án, nhà đầu tư, tư vấn đầu
tư, quản lý sau khi hoàn công, thanh toán và cho vay vốn đầu tư…Các dự án đăng ký tại sàn
giao dịch đều có sự phối hợp thẩm định của Sở Tài nguyên – Môi trường TP HCM nên đảm
bảo tính pháp lý rõ ràng minh bạch.
b. Khó khăn
- Áp lực công việc cao, do lĩnh vực kinh doanh BĐS thường có giá trị lớn nên đòi hỏi công
việc của nhân viên phải thật cẩn thận và chính xác.
- Công ty cổ phần địa ốc ACB là công ty liên kết với ngân hàng Á Châu và là chi nhánh
trực thuộc ngân hàng Á Châu nên còn chịu sự chi phối của ngân hàng ACB.
I.2.7. Quy trình phân tích dự án tại công ty cổ phần địa ốc ACB
Quy trình phân tích dự án của công ty gồm các bước sau:
Bước 1: Xem xét ý tưởng kinh doanh của nhà đầu tư:
Sau khi tiếp nhận hồ sơ dự án để phân tích, bộ phận kế hoạch đầu tư tiến hành xem
xét ý tưởng kinh doanh của chủ đầu tư, đưa ra nhận xét sơ bộ.
Bước 2: Thẩm định giá đất nơi dự án được chọn để đầu tư
Khu đất phù hợp là khu đất tọa lạc tại những vị trí chiến lược có thể phát triển kinh
doanh một hoặc nhiều hơn một loại hình dịch vụ nào đó và khả thi về mặt pháp lý.
Hồ sơ được chuyển đến bộ phận thẩm định giá để bộ phận này tiến hành thẩm định
giá đất nơi dự án được xây dựng, xem xét tình hình quy hoạch, giải tỏa, những chủ trương
phát triển của ủy ban nơi khu đất tọa lạc.
Bước 3: Nghiên cứu thị trường
Việc nghiên cứu thị trường để kiểm định lại ý tưởng kinh doanh. Các loại thị trường
được nghiên cứu bao gồm các thị trường cao ốc văn phòng, căn hộ cho thuê, nhà hàng,
khách sạn, trung tâm thương mại, hạ tầng công nghiệp, dịch vụ nhà ở.... Nghiên cứu thị
trường nhằm dự báo triển vọng và dung lượng của từng loại thị trường dịch vụ. Nghiên
 

Trang 26