THỰC TRẠNG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN THỦ ĐỨC – TP. HỒ CHÍ MINH

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:

THỰC TRẠNG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ TRÊN
ĐỊA BÀN QUẬN THỦ ĐỨC – TP. HỒ CHÍ MINH

SVTH

:

NGUYỄN MINH TOÀN

MSSV

:

07135143

LỚP

:

DH07TB

KHOA

:

2007 – 2011

NGÀNH

:

Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

-TP. Hồ Chí Minh, Tháng 8 Năm 2011-


Ngành Quản Lý Thị Truờng Bất Động Sản

SVTH: Nguyễn Minh Toàn

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

NGUYỄN MINH TOÀN

THỰC TRẠNG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ TRÊN
ĐỊA BÀN QUẬN THỦ ĐỨC – TP. HỒ CHÍ MINH

Giáo Viên Hướng Dẫn: ThS. Lê Mộng Triết
Trường Đại Học Nông Lâm Tp. Hồ Chí Minh 

 
Ký Tên: ……………………. 

- Tháng 8 Năm 2011 -

 LÔØI
 

2


 LÔØI CAÛM ÔN 
Lời đầu tiên, tôi xin gửi lời cảm ơn đến ba mẹ và các anh chị trong gia đình đã
giúp đỡ, động viên và định hướng cho tôi trong suốt chặng đường đã qua.
Trong thời gian học tập và nghiên cứu tại trường đại học Nông Lâm Thành Phố
Hồ Chí Minh tôi đã nhận được sự giảng dạy và giúp đỡ nhiệt tình của các thầy cô khoa
Quản Lý Đất Đai và Bất Động Sản. Các thầy cô đã tận tình trang bị cho tôi nhiều kiến
thức rất bổ ích và thực tế về chính chuyên ngành của mình cũng như các kiến thức
liên quan.
Tôi xin cảm ơn trường Đại Học Nông Lâm Thành Phố Hồ Chí Minh, cảm ơn
các thầy cô khoa Quản Lý Đất Đai và Bất Động Sản đã giúp tôi hoàn thành khoá học
này. Tôi xin chân thành cảm ơn thầy Lê Mộng Triết ở bộ môn Chính Sách và Pháp
Luật đã quan tâm hướng dẫn tận tình để tôi hoàn thành bài báo cáo tốt nghiệp này.
Tôi xin được cảm ơn Luật Sư Lê Minh Thái đã định hướng, giúp đỡ và tạo điều
kiện tốt nhất cho tôi trong thời gian qua. Xin cảm ơn các anh chị trong công ty cổ phần
và đầu tư Ngôi Nhà Mơ Ước đã rất nhiệt tình giúp đỡ, chỉ bảo tôi trong quá trình thực
tập tại công ty.
Và cuối cùng, tôi xin được gửi lời cảm ơn đến những người bạn ở lớp DH07TB
– K33 đã giúp tôi trong suốt quá trình học tập và làm báo cáo này.
Tp Hồ Chí Minh, Ngày 16 tháng 08 năm 2011
Sinh Viên Thực Hiện

Nguyễn Minh Toàn

Ngành Quản Lý Thị Truờng Bất Động Sản

SVTH: Nguyễn Minh Toàn

TÓM TẮT
Sinh viên thực hiện: Nguyễn Minh Toàn. Khoa Quản Lý Đất Đai & Bất Động
Sản, Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh.
Đề tài: “Thực trạng mua bán căn hộ chung cư trên địa bàn quận Thủ Đức –
Thành Phố Hồ Chí Minh”.
Giáo viên hướng dẫn: Th.S Lê Mộng Triết, Bộ Môn Chính Sách Và Pháp Luật,
Khoa Quản Lý Đất Đai & Bất Động Sản, Trường Đại Học Nông Lâm TP. Hồ Chí Minh.
Nội dung tóm tắt:
Thị trường nhà ở chung cư là bộ phận quan trọng của thị trường nhà ở nói chung,
nó chiếm một tỷ lệ lớn trong thị trường bất động sản, đặc biệt tại các đô thị, khu dân cư
hoạt động của thị trường này diễn ra rất sôi nổi. Trước nhu cầu về nhà ở ngày càng tăng
của người dân và để phù hợp với yêu cầu giãn dân từ nội thành đang bị quá tải về mật độ
dân số ra các quận huyện ngoại thành, vùng ven - trong đó Quận Thủ Đức là một quận
vùng ven được nói đến trước tiên - thì ở đây các dự án đầu tư xây dựng nhà ở là vấn đề
được quan tâm và đặt lên hàng đầu, đặc biệt là nhà ở chung cư cao tầng. Khi này, thị
trường phân phối các căn hộ trong các nhà chung cư phát triển rất mạnh mẽ, phù hợp với
xu hướng của thị trường. Vì vậy việc nghiên cứu đề tài: “ Thực trạng mua bán căn hộ
chung cư trên địa bàn quận Thủ Đức – TP Hồ Chí Minh” là thật sự cần thiết.
Trên cơ sở đó, đề tài thực hiện đáp ứng mục tiêu đi phân tích các yếu tố ảnh hưởng
đến việc mua bán căn hộ chung cư trên địa bàn quận Thủ Đức để tìm ra những vướng
mắc, tồn động. Từ đó đề xuất những giải pháp góp phần tạo sự minh bạch hơn cho thị
trường nhà ở chung cư đồng thời đưa phân khúc thị trường này ngày càng phát triển.
Bằng các phương pháp điều tra, khảo sát thực tế, phương pháp phân tích tổng hợp,
phương pháp nghiên cứu, phương pháp so sánh và phương pháp chuyên gia. Đề tài tập

trung nghiên cứu về tình hình thực trạng của việc mua bán căn hộ chung cư trên địa bàn
quận Thủ Đức, phân tích các vấn đề tồn tại có liên quan và đưa ra các giải pháp hoàn
thiện.
Từ đó, đề tài tập trung thu thập và phân tích các số liệu thực tế, đưa ra được các số
liệu thống kê để thấy được rõ hơn tình hình nguồn cung, nguồn cầu cũng như khái quát
được thực trạng của việc mua bán căn hộ chung cư trên địa bàn quận Thủ Đức. Phân tích
quy trình việc chuyển nhượng và các vấn đề liên quan để thấy được mặt mạnh, mặt yếu
cũng như các yếu tố ảnh hưởng đến thị trường căn hộ chung cư trên địa bàn quận Thủ
Đức, để từ đó đưa ra các giải pháp nhằm hoàn thiện hơn cho phân khúc thị trường này.

 

ii


Ngành Quản Lý Thị Truờng Bất Động Sản

SVTH: Nguyễn Minh Toàn

MỤC LỤC
ĐẶT VẤN ĐỀ...................................................................................... Trang 1
1. Tính cấp thiết của đề tài ........................................................................... 1
2. Mục tiêu nghiên cứu ................................................................................ 1
3. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu ............................................................... 2
PHẦN 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU ............................................................... 3
1.1. Cơ sở lý luận ......................................................................................... 3
1.1.1. Cơ sở khoa học ............................................................................. 3
1.1.2. Cơ sở pháp lý ................................................................................ 9
1.2. Khái quát địa bàn quận Thủ Đức – Tp. HCM....................................... 11
1.2.1. Yếu tố tự nhiên ............................................................................. 11

1. Điều kiện tự nhiên ......................................................................... 11
2. Tài nguyên thiên nhiên ................................................................. 13
1.2.2. Yếu tố Xã Hội............................................................................... 14
1. Kinh tế xã hội ................................................................................ 14
2. Dân số, lao động và thu nhập ........................................................ 17
1.3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu .................................................. 22
1.3.1. Nội dung nghiên cứu .................................................................... 22
1.3.2. Phương pháp nghiên cứu .............................................................. 23
PHẦN 2. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ............................................................. 24
2.1. Thực trạng mua bán căn hộ trên địa bàn quận Thủ Đức....................... 24
2.1.1. Sức cung căn hộ............................................................................ 24
2.1.2. Sức cầu căn hộ .............................................................................. 29
2.1.3. Quy trình việc mua bán nhà ở chung cư....................................... 29
2.1.4. Tình hình mua bán nhà ở chung cư .............................................. 34
2.1.5. Quá trình giao dịch căn hộ qua sàn và không qua SGD............... 38
2.2. Các vấn đề tồn tại .................................................................................. 39
2.2.1. Đề xuất sở hữu chung cư có thời hạn ........................................... 39
2.2.2. Người có yếu tố nước ngoài mua nhà chung cư ở nước ta .......... 41
2.2.3. Vấn đề cấp GCN cho người mua nhà chung cư ........................... 44
2.2.4. Vấn đề về phí quản lý chung cư ................................................... 46
 

iii


Ngành Quản Lý Thị Truờng Bất Động Sản

SVTH: Nguyễn Minh Toàn

2.3. Các yếu tố ảnh hưởng tới việc mua bán nhà ở chung cư ...................... 47

2.3.1. Chính sách pháp lý ....................................................................... 47
2.3.2. Kinh tế, tài chính .......................................................................... 49
2.3.3. Bản thân người mua nhà............................................................... 50
2.3.4. Các tác động bên ngoài khác ........................................................ 51
2.4. Các giải pháp hoàn thiện ....................................................................... 52
KẾT LUẬN – KIẾN NGHỊ ............................................................................ 54
Kết luận ........................................................................................................ 54
Kiến nghị ...................................................................................................... 55

 

iv


Ngành Quản Lý Thị Truờng Bất Động Sản

SVTH: Nguyễn Minh Toàn

DANH MỤC CÁC CHỮ CÁI VIẾT TẮT
UBND

: Uỷ Ban Nhân Dân

BĐS

: Bất Động Sản

TTBĐS

: Thị Trường Bất Động Sản

GCN

: Giấy Chứng Nhận Quyền Sở Hữu Nhà Ở và Quyền Sử Dụng Đất

GCN QSDĐ

: Giấy Chứng Nhận Quyền Sử Dụng Đất

GPĐKKD

: Giấy Phép Đăng Ký Kinh Doanh

SGD

: Sàn Giao Dịch Bất Động Sản

DANH SÁCH CÁC BẢNG BIỂU
Bảng 1: Tốc độ tăng trưởng kinh tế quận Thủ Đức
Bảng 2: Thống kê dân số trung bình 2 năm 2009 & 2010 của quận Thủ Đức
Bảng 3: Số lao động trong các doanh nghiệp, cơ sở trên địa bàn quận Thủ Đức
Bảng 4: Nguồn cung căn hộ trên địa bàn quận Thủ Đức
Bảng 5: Các dự án căn hộ chung cư đã hoàn thiện
Bảng 6: Các dự án căn hộ chung cư đang xây dựng
Bảng 7: Mật độ dân số ở một số dự án đã hoàn thiện trên địa bàn quận Thủ Đức
Bảng 8: Số lượt chuyển nhượng căn hộ chung cư từ 2007 tới nửa đầu 2011.

DANH MỤC BẢNG PHỤ LỤC
Phụ Lục 1: Danh sách văn phòng công chứng tại Tp. HCM
Phụ Lục 2: Danh sách văn phòng thừa phát lại tại Tp.HCM

Phụ Lục 3: Trình tự và thủ tục thẩm định phê duyệt dự án phát triển nhà ở

 

v


Ngành Quản Lý Thị Truờng Bất Động Sản

SVTH: Nguyễn Minh Toàn

ĐẶT VẤN ĐỀ
1. Tính cấp thiết của đề tài.
Nhà ở là tài sản có giá trị đặc biệt đối với đời sống con người. Theo thuyết nhu cầu
của Maslow thì nhu cầu về chổ ở chỉ đứng sau nhu cầu ăn, mặc. Nhà ở là nơi cư ngụ, là
thế giới riêng tư, là nơi sum họp, là tổ ấm hạnh phúc của mỗi gia đình. Thời gian ở nhà
của con người chiếm 1/3 tới 2/3 thời gian đời sống. Nhà ở còn là nơi thể hiện chất lượng
cuộc sống. Sự phát triển đô thị luôn gắn liền với quá trình phát triển nhà ở. Nhà ở không
chỉ là tài sản có tầm quan trộng đặc biệt đối với mỗi gia đình mà còn là thước đo phản ánh
trình độ phát triển kinh tế xã hội, mức sống của dân cư.
Mảng nhà ở chung cư cao tầng là một phong cách sống mới đi theo xu hướng mới
của thời đại. Với sự năng động của nền kinh tế, cộng với khả tài chính ngày càng cao thì
nhu cầu về nhà ở nhất là nhà ở chung cư đang ngày càng tăng trong mọi tầng lớp nhân
dân. Khi này, các quận vùng ven thành phố là điểm đến lý tưởng cho các nhà đầu tư.
Trong đó, Thủ Đức là sự lựa chọn đầu tiên, đơn giản chỉ vì Quận Thủ Đức là quận có tốc
độ đô thị hóa nhanh, tập trung nhiều khu công nghiệp, khu chế xuất, các công trình đầu
mối kỹ thuật lớn nên thu hút nhiều lao động… Cộng với giao thông ở đây rất thuận tiện,
đây cũng là quận cửa ngõ của thành phố. Trong thời gian qua, thị trường căn hộ chung cư
trên địa bàn quận Thủ Đức đã hình thành và phát triển rất nhanh. Vì là phân khúc thị
trường mới nên bên cạnh những mặt tích cực đã đạt được, vẫn còn những mặt thiếu sót

chưa đạt được, nhất là tình hình mua bán và chuyển nhượng sản phẩm của phân khúc thị
trường này.
Xuất phát từ tình hình thực tiễn trên chúng tôi thực hiện đề tài: “ Thực trạng mua
bán căn hộ chung cư trên địa bàn quận Thủ Đức – Tp Hồ Chí Minh ”.
2. Mục tiêu nghiên cứu.
Nghiên cứu tình hình thực tế, hệ thống hóa lại quy trình, diễn biến của việc mua
bán, chuyển nhượng căn hộ chung cư trên địa bàn quận Thủ Đức - Tp HCM và phân tích
các yếu tố ảnh hưởng đến việc mua bán, chuyển nhượng để tìm ra những vướng mắc còn
tồn động. Từ đó đề xuất ra những giải pháp góp phần tạo tính minh bạch hơn cho thị
 

1


Ngành Quản Lý Thị Truờng Bất Động Sản

SVTH: Nguyễn Minh Toàn

trường căn hộ chung cư, đồng thời đưa thị trường căn hộ chung cư trên địa bàn quận Thủ
Đức phát triển hơn nữa về mặt số lượng cũng như chất lượng.
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu.
Đối tượng nghiên cứu là các thông tư, nghị định của pháp luật về công tác quản lý
việc xây dựng và hoạt động của các căn hộ chung cư có ảnh hưởng đến địa bàn quận Thủ
Đức, các công cụ, chính sách điều tiết thị trường căn hộ chung cư của nhà nước. Những
tác động của nó lên sự vận động của thị trường căn hộ chung cư trên địa bàn nghiên cứu.
-

Trình tự các bước trong quá trình giao dịch, mua bán căn hộ chung cư.

Phạm vi nghiên cứu trên địa bàn quận Thủ Đức - Tp HCM từ năm 2007 khi luật

kinh doanh BĐS ra đời đến nay.

 

2


Ngành Quản Lý Thị Truờng Bất Động Sản

SVTH: Nguyễn Minh Toàn

PHẦN 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở lý luận của việc nghiên cứu tình hình mua bán căn hộ trên địa bàn Tp Hồ
Chí Minh.
1.1.1. Cơ sở khoa học.
a) Đặc điểm của căn hộ, nhà chung cư và vai trò của nó trong nền kinh tế.
- Khái niệm về căn hộ, nhà chung cư và phân loại.
Ngược dòng lịch sử, người La Mã là những người đầu tiên xây dựng nhà ở dạng
chung cư với tên gọi “insula” dành cho người nghèo và tầng lớp dưới (pleb). Mỗi insula
có thể chứa tới hơn 40 người trên diện tích trệt chỉ khoảng 400 m2, tầng cao xây dựng có
khi lên đến 6-7 tầng. Sau những trận đại hỏa hoạn, hoàng đế Augustus đã giới hạn chiều
cao tối đa của insula còn 20,7 m và tới thời hoàng đế Nero thì chỉ còn 17,75 m. Trong thời
kỳ cực thịnh của mình, số lượng chung cư insula tại Roma có thời điểm lên đến 50.000.(
Ths. Lý Thế Dân)
Tại khoản 1 điều 70 luật nhà ở có định nghĩa nhà chung cư như sau: nhà chung cư
là nhà có hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng
chung cho nhiều hộ gia đình cá nhân. Nhà chung cư có phần sở hữu riêng của từng hộ gia
đình, cá nhân và phần sở hữu chung của tất cả các hộ gia đình cá nhân sử dụng nhà chung
cư.
Căn hộ là phần sỡ hữu riêng của từng hộ gia đình cá nhân trong chung cư, là đơn vị

nhỏ nhất của chung cư. Căn hộ có không gian riêng được trang bị đầy đủ các phòng như
phòng ngủ, phòng khách, phòng bếp, phòng vệ sinh (Vũ Trung Hưng, 2006).
Mặc dù luật nhà ở đã ra đời (có hiệu lực thi hành từ 01/07/2006) nhưng hiện nay về
mặt pháp lý vẫn chưa có phân loại và định nghĩa các loại nhà chung cư cụ thể. Thực tế
hiện nay trên thị trường nhà ở đang tồn tại nhiều cách phân loại nhà chung cư, mỗi cách
phân loại dựa vào một tiêu chí nhất định và có thể phục vụ cho mục đích khác nhau. Có 3
cách phổ biến hiện nay là:
i)
Cách phân loại thứ nhất theo cty CB Richard Ellis Việt Nam (công ty quản
lý và tư vấn bất động sản Việt Nam thuộc tập đoàn CBRE Hoa Kỳ), cách phân loại này
chủ yếu được dùng trong các báo cáo về tình hình thị trường nhà ở. Cụ thể chung cư được
phân thành 4 loại: Luxury (chung cư cao cấp nhất, thiết kế kiến trúc có nét đọc đáo, nội
thất cao cấp, vị trí tốt nhất và giá cao nhất. High Class (chung cư cao cấp loại khá, thiết kế
rất đẹp, nội thất cao cấp, vị trí tương đối tốt giá thấp hơn chung cư loại Luxury. Middle
 

3


Ngành Quản Lý Thị Truờng Bất Động Sản

SVTH: Nguyễn Minh Toàn

Class (chung cư cao cấp trung bình, thiết kế khá đẹp, nội thất khá, vị trí có thể không đẹp
giá thấp hơn căn hộ High Class), cuối cùng là Low Class (đây là dạng chung cư bình
thường, thiết kế đẹp nhưng đơn giản, nội thất tương đối đẹp thường nằm ở các vùng ven
hoặc vùng mới quy hoạch có cơ sở hạ tầng chưa hoàn chỉnh, giá thấp nhất trong các loại
chung cư.
ii)
Cách thứ hai dựa vào chất lượng, diện tích căn hộ, nội thất… Cách phân

loại này không phổ biến trên thị trường, nó được dùng trong các bài báo, phương tiện
truyền thông ( Minh Hương, 2004). Với cách này chung cư được chia thành 3 loại.
+
Khu căn hộ cao cấp: nội thất căn hộ loại này là sản phẩm cao cấp, hiện đại,
bài trí sang trọng, không thua kém gì các phòng cuả khách sạn 4sao, 5 sao. Mỗi khu căn
hộ như vậy đều được thiết kế các dịch vụ công cộng khép kín như siêu thị, nhà hàng, hồ
bơi, nhà tập thể dục đa năng, các dịch vụ bưu điện ngân hàng, nhà trẻ mẫu giáo và căn
phòng của các công ty dịch vụ khác… như một đô thị thu nhỏ, để người dân có thể sử
dụng các tiện ích ngay tại chổ mà không cần phải đi xa. Đặc điểm nổi bật của khu căn hộ
này là có cấu trúc đạt tiêu chuẩn quốc tế. Các khu nhà thường chọn vị trí ven sông để tận
dụng mặt thoáng của sông, tạo không gian, cảnh quan cho mỗi căn hộ; Đồng thời thường
nằm kề các trục đường lớn để tạo sự thuận tiện giao thông đi lại. Hầu hết mỗi phòng trong
mỗi căn hộ đều được bố trí tiếp xúc với ánh nắng mặt trời, không khí tự nhiên.
+
Chung cư trung cấp: Loại này được các công ty xây dựng và kinh doanh
nhà đầu tư gọi là chung cư trung cấp. chất lượng và thẩm mỹ có được nâng lên một cấp so
với chung cư tái định cư nhưng thua các khu căn hộ cao cấp. Mỗi căn hộ có diện tích phổ
biến từ 70 tới 100m2, được bố trí 2 tới 3 phòng ngủ có thể có sẵn nội thất với chất lượng
khá hoặc để người mua tự trang trí theo ý thích của mình. Đặc điểm của chung cư này là
diện tích phù hợp, nội thất được trang trí đẹp, vị trí tương đối thuận tiện cho giao thông,
gần khu trung tâm, giá không quá cao… Ngoài ra khách hàng có thể hoàn thiện phần nội
thất theo ý thích.
+
Chung cư tái định cư: Dành cho các hộ tái định cư và người có thu nhập
thấp, các chung cư này thường có độ cao từ 8 đến 14 tầng, diện tích mỗi căn hộ cũng
khiêm tốn từ 40 – 80 m2. Nội thất là những sản phẩm rẻ tiền, và chất lượng cũng như
mức mỹ thuật của công trình ở mức độ vừa phải. Đặc điểm: thường tập trung ở các quận
ven nội thành, giá bán mỗi căn thường nằm trong khoảng 200 triệu – 800 triệu đồng.
iii)
tiện ích…

 

Phân loại theo các tiêu chuẩn ngoại quan, vị trí giao thông, nội thất, dịch vụ

4


Ngành Quản Lý Thị Truờng Bất Động Sản

SVTH: Nguyễn Minh Toàn

Cách phân loại này được sử dụng khá rộng rãi trên thị trường và được tổng hợp bởi
tổ nghiên cứu thị trường – phòng Marketing của công ty Sacomreal. Theo cách này chung
cư được phân thành 3 loại sau:
+
Chung cư cao cấp: được thiết kế theo phong cách hiện đại có nét riêng, nằm
tại trung tâm các quận nội thành hoặc nằm trong các khu đô thị sang trọng có tiềm năng
phát triển trong tương lai. Về giao thông thường nằm trên các tuyến đường huyết mạch,
có cơ sở hạ tầng hoàn chỉnh, đa số các công trình này do các nhà thầu uy tín lớn trong và
ngoài nước đảm nhận hoặc giám sát thi công. Trang thiết bị nội thất cao cấp ( từ gỗ gạch
sơn đến các thiết bị nhà bếp, vệ sinh phải đạt chuẩn quốc tế hoặc quốc gia. Tiện ích đi
kèm hoàn hảo (có hầm để xe đủ rộng, có hồ bơi, phòng thể dục, phòng thư giãn, quán
cafe, quầy bar, siêu thị cao cấp, hệ thống ngân hàng, khu giữ trẻ, y tế nội khu, truyền hình
cáp – internet, có công viên nội khu, lối tản bộ…) đặc biệt phải có hệ thống thang máy tốc
độ cao, phòng cháy chữa cháy tự động cho từng căn hộ - khu vực công cộng, điện nước
dự phòng và hệ thống ga trung tâm đãm bảo xuyên suốt 24/24. Ngoài ra có đội ngũ bảo vệ
được quản lý bởi công ty chuyên nghiệp, bảo trì bảo dưỡng định kỳ chu đáo là đặc điểm
của loại chung cư cao cấp này. Đây là những chung cư cao cấp thực sự, ngoài ra hiện nay
có nhiều chung cư ăn theo cụm từ “ cao cấp” nhưng thực tế chúng chỉ xứng đáng xếp vào

loại chung cư trung bình khá hay còn gọi là chung cư loại khá.
+
Chung cư loại khá: đa số các chung cư này được thiết kế khá đẹp, nằm trong
các khu quy hoạch tương đối tốt. Giao thông tương đối thuận tiện có hạ tầng hoàn chỉnh
hoặc tương đối hoàn chỉnh. Được các nhà thầu trong nước có uy tín đảm nhận. Trang thiết
bị nội thất thuộc dạng trung bình khá, có tiện ích cơ bản đi kèm (trung tâm mua sắm
thường nằm ở tầng trệt, có hầm để xe, hệ thống thang máy, y tế nội khu, phòng cháy chửa
cháy tự động, bảo vệ 24/24) còn lại các tiện ích khác không bắt buộc phải có. Căn hộ
trong các khu này có giá bán vừa phải, phù hợp cho các đối tượng khá giả.
+
Chung cư thường: đây là loại chung cư giá thấp hơn so với chung cư loại
khá, chúng được xây dựng cho các đối tượng có thu nhập trung bình, vì thế chất lượng
công trình chỉ đạt chuẩn quốc gia, thiết kế đơn giản, trang thiết bị nội thất loại trung bình
nhằm giảm tối đa chi phí căn hộ. Với mức thu nhập trung bình thì đòi hỏi dịch vụ tiện ích
cũng ko cao (một phần vì không có nhu cầu cao, một phần vì không đủ khả năng thanh
toán số tiền dịch vụ hằng tháng quá lớn) chung cư chỉ có các tiện ích cần thiết đi kèm
như: thang máy, hầm để xe, hệ thống báo cháy, vệ sinh… và bảo vệ loại chung cư này
thường không chuyên nghiệp.
Hiện nay việc phân loại chung cư không được quy định rõ rang bằng văn bản pháp
luật, lợi dụng điểm này, các chủ đầu tư xây dựng chung cư đều gắn cho sản phẩm của
 

5


Ngành Quản Lý Thị Truờng Bất Động Sản

SVTH: Nguyễn Minh Toàn

mình hai từ cao cấp miễn là sản phẩm của họ là cao tầng và có thang máy với một vài

điều kiện về không gian công cộng. Một số khác gắn cho mình cụm từ Plaza để nhấn
mạnh khả năng thương mại của sản phẩm mặc dù các sản phẩm căn hộ này chưa thực sự
đạt chuẩn cao cấp theo một trong ba cách phân loại hiện nay.
- Cấu trúc thông thường của một căn hộ trong chung cư:
Trong một chung cư, các căn hộ được chia làm nhiều loại khác nhau như: căn hộ
Flat, căn hộ Loft, căn hộ Penthouse. Mỗi loại căn hộ có mỗi đặc điểm và cấu trúc vị trí
khác nhau cụ thể như sau:
+
Căn hộ kiểu Flat: là dạng căn hộ 1 tầng thông thường, một căn hộ được chia
ra các phòng chức năng như phòng khách, phòng ngủ, phòng bếp, phòng vệ sinh. Căn hộ
Flat không có và không thể làm thêm 1 tầng lửng vì chúng có cấu trúc đơn giản, thông
thường những loại căn hộ này nằm ở dưới tầng 15 và có giá bán thấp nhất.
+
Căn hộ Loft: đây là dạng căn hộ thông thường nhưng chúng có thêm tầng
lửng, tạo không gian sinh động, thường có giá cao hơn kiểu căn hộ Flat. Thông thường
Loft được bố trí từ tầng 15 trở lên, và kiểu căn hộ này chỉ có ở các chung cư cao cấp.
+
Căn hộ Penthouse: là kiểu căn hộ được du nhập từ Mỹ, theo tiếng anh có
nghĩa là ngôi nhà ở tầng cao nhất của chung cư. Penthouse thường được các chủ đầu tư
xây dựng dưới dạng căn hộ thô với các bức tường có bản để chủ nhà tự trang trí theo ý
thích. Không như Flat và Loft, Penthouse được thiết kế nhiều tầng nhiều lớp. sân thượng
và ban công của Penthouse đủ rộng để chủ nhà trang trí thành vườn cảnh nhỏ với cây
xanh, hoa kiểng. Penthouse phổ biến với dạng hai tầng, tầng trệt có phòng khách lớn (
phòng khách dạng thông tầng), phòng ăn, nhà bếp và phòng ngủ dành cho khách và bạn
bè tuỳ theo nhu cầu sinh hoạt của gia đình. Penthouse vị trí trên cùng của cao ốc, và
không bị vật gì che chắn nên ngôi nhà này luôn tràn ngập nắng và gió. Ngoài ra, trong
Penthouse cũng có thể thiết kế bể bơi nhỏ. Có thể nói, Penthouse là một biệt thự trên cao
vì Penthouse gần như chẳng thiếu gì so với một biệt thự chính hiệu nhưng thú vị hơn là
chủ nhân có thể ngắm nhìn toàn cảnh thành phố từ trên cao. Điểm rất đặc biệt nữa là số
lượng Penthouse luôn được các chủ đầu tư khống chế ở mức thấp nhất nhằm tạo sự khan

hiếm để tôn thêm vị thế của người mua Penthouse, theo CBRE Việt Nam số lượng
Penthouse toàn thành phố Hồ Chí Minh chỉ hơn 500 căn.
b) Những khái niệm khác liên quan tới căn hộ chung cư:
- Cụm nhà chung cư: là khu nhà ở có hai nhà chung cư trở lên hoặc một khu nhà
chung cư được xây dựng trước đây.
 

6


Ngành Quản Lý Thị Truờng Bất Động Sản

SVTH: Nguyễn Minh Toàn

- Phần sở hữu riêng: trong nhà chung cư bao gồm diện tích bên trong mỗi căn hộ
(bao gồm diện tích ban công, lô gia, kết cấu hạ tầng gắn liền với căn hộ đó); phần diện
tích khác trong nhà chung cư như: cửa hàng, ki ốt, siêu thị, văn phòng và những phần
khác được công nhận là sở hữu riêng theo quy định của pháp luật.
- Phần sở hữu chung: trong nhà chung cư bao gồm phần diện tích (trừ phần diện
tích thuộc sở hữu riêng); phần không gian và trang thiết bị dùng chung cho tất cả các căn
hộ trong khu nhà chung cư đó (khung cột, tường, sàn, mái, sân thượng, hành lang chung,
cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kĩ thuật, tầng hầm để xe; hệ
thống cấp điện , nước, ga, thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thu lôi, cứu hỏa…);
hệ thống kết cấu hạ tầng xung quanh chung cư đó (lối đi, khu giải trí, cây xanh…).
- Bảo dưỡng định kỳ: nhà chung cư là việc sửa chữa, cải tạo, nâng cấp theo chu kỳ
quy định nhằm đảm bảo cho bộ phận trang thiết bị, kết cấu, kiến trúc của ngôi nhà không
bị hư hỏng, xuống cấp trước thời hạn quy định việc này do ban quả lý chung cư đảm
nhận.
- Sửa chữa đột xuất: nhà chung cư là việc sửa chữa mang tính chất ngẫu nhiên,
không theo chu kỳ nhằm kịp thời khắc phục những hư hỏng phát sinh.

- Nhà chung cư thương mại: Là nhà chung cư do tổ chức, cá nhân đầu tư xây dựng
để bán, cho thuê theo nhu cầu của thị trường. Với loại hình chung cư này thì giá cả cao,
các tiện ích cuộc sống đầy đủ.
- Nhà xã hội: Là loại hình nhà ở chủ yếu do nhà nước đầu tư phát triển để cho các
đối tượng là CBCNV, viên chức nhà nước, sĩ quan, quân nhân thuộc lực lượng vũ trang
nhân dân, công nhân và các đối tượng có mức thu nhập thấp khác mua hay thuê.
c) Các khái niệm khác liên quan:
- Tài sản hình thành trong tương lai: theo định nghĩa tại Nghị định 163/2006/NĐCP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về Giao dịch bảo đảm thì: Tài sản hình thành trong
tương lai là tài sản thuộc sở hữu của bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ được xác lập
hoặc giao dịch bảo đảm được giao kết. Tài sản hình thành trong tương lai bao gồm cả tài
sản đã được hình thành tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm, nhưng sau thời điểm
giao kết giao dịch bảo đảm mới thuộc sở hữu của bên bảo đảm. Vậy xét về khía cạnh căn
hộ chung cư thì căn hộ hình thành trong tương lai là căn hộ sẽ hoặc đang được xây dựng
được mua dưới dạng hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng mua bán căn hộ hình thành trong
tương lai.
- Hợp đồng mua bán căn hộ hình thành trong tương lai: Theo khoản 1 điều 9 Nghị
định 71/2010/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 08/08/2010 thì chủ đầu tư dự án phát triển khu
 

7


Ngành Quản Lý Thị Truờng Bất Động Sản

SVTH: Nguyễn Minh Toàn

nhà ở, dự án khu đô thị mới( chủ đầu tư cấp 1) có nhu cầu huy động vốn để đầu tư xây
dựng hạ tầng kỹ thuật đối với phần diện tích xây dựng nhà ở và đầu tư xây dựng nhà ở
trong khu nhà ở, khu đô thị có thể huy động vốn theo nhiều cách trong đó có hai hình
thức: “ ký hợp đồng, văn bản góp vồn hoặc hợp đồng, văn bản hợp tác đầu tư với tổ chức,

cá nhân để đầu tư xây dựng nhà ở và bên tham gia góp vốn hoặc bên tham gia hợp tác đầu
tư chỉ được phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu) hoặc được phân chia sản phẩm
là nhà ở trên cơ sở tỷ lệ vốn góp theo thỏa thuận (gọi tắt là hợp đồng góp vốn chia căn hộ)
hoặc “Huy động vốn từ tiền mua nhà ứng trước của các đối tượng được quyền sở hữu nhà
ở Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở thông qua hình thức ký hợp dồng mua bán nhà
ở hình thành trong tương lai” (gọi tắt là hợp đồng mua bán căn hộ hình thành trong tương
lai).
- Điều kiện và đặc điểm của hợp đồng góp vốn chia căn hộ: Dự án phát triển nhà ở
được phê duyệt, đã thực hiện khởi công xây dựng công trình nhà ở, thông báo cho Sở Xây
dựng nơi có dự án phát triển nhà ở biết trước 15 ngày, tính đến ngày ký hợp đồng góp
vốn; Số lượng căn hộ được phân chia tối đa cho các hình thức huy động vốn không quá
20% số lượng nhà ở trong mỗi dự án; Đối tượng được tham gia đống góp vốn để được
chia căn hộ phải thuộc diện được sở hữu nhà ở Việt Nam; Nếu người tham gia góp vốn là
cá nhân hộ gia đình thì chỉ được tham gia góp vốn theo hình thức phân chia sản phẩm là
nhà ở một lần với số lượng một nhà ở : các trường hợp còn lại thì hộ gia đình, cá nhân chỉ
được phân chia lợi nhuận bằng tiền hoặc cổ phiếu ( khoản 5 điều 8 thông tư số :16/2010
TT-BXD ngày 01/9/2010); Bên được chia nhà ở không được chuyển nhượng quyền được
phân chia nhà ở cho các tổ chức cá nhân khác khi chưa ký hợp đồng mua bán với chủ đầu
tư( khoản 5 điều 8 thông tư số : 16/2010 TT-BXD ngày 01/9/2010).
- Điều kiện và đặc điểm của hợp đồng mua bán căn hộ hình thành trong tương lai:
Thiết kế kĩ thuật nhà ở đã được phê duyệt, đã xây dựng xong phần móng của nhà ở, đã
hoàn thành thủ tục mua bán qua sàn gia dịch bất động sản theo đúng quy định của pháp
luật về kinh doanh bất động sản và thong báo sở Xây Dựng nơi có dự án phát triển nhà ở;
Đối tượng mua căn hộ phải thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam; Số lượng được
mua bán can hộ không bị hạn chế trong mỗi dự án; Số lượng can hộ được bán cho cùng
một đối tượng của cùng một dự án không bị hạn chế; Bên mua căn hộ được quyền chuyển
nhượng hợp đồng mua bán căn hộ cho tổ chức cá nhân khác theo đúng quy định của pháp
luật.
1.1.2. Cơ sở pháp lý.
- Luật đất đai số 13/2003/QH11 ngày 26/11/2003: Ngày 26/11/2003, Quốc hội đã

ban hành Luật Đất đai số 13/2003/QH11, gồm 07 chương, 146 điều, có hiệu lực kể từ ngày
 

8


Ngành Quản Lý Thị Truờng Bất Động Sản

SVTH: Nguyễn Minh Toàn

01/7/2004. Quy định về quyền hạn và trách nhiệm của Nhà nước đại diện chủ sở hữu toàn
dân về đất đai và thống nhất quản lý về đất đai, chế độ quản lý và sử dụng đất đai, quyền
và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Trong đó, để tạo điều kiện thuận lợi cho người sử dụng
đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho quyền sử
dụng đất, thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, Luật Đất đai quy định sẽ giảm hoặc bỏ
một số điều kiện bắt buộc khi thực hiện các quyền này đồng thời quy định cụ thể trình tự, thủ
tục và trách nhiệm của các cơ quan nhà nước để đảm bảo các quyền của người sử dụng đất.
- Luật kinh doanh BĐS năm 2007: Luật kinh doanh Bất động sản Số
63/2006/QH11 ngày 29 tháng 6 năm 2006 gồm 6 chương, 81 điều Quy định về hoạt động
kinh doanh bất động sản; quyền, nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh bất
động sản và giao dịch bất động sản có liên quan đến kinh doanh bất động sản. Luật này có
hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 01 năm 2007. Trước khi Luật kinh doanh BĐS ra đời
nhà nước ta chưa có văn bản quy phạm pháp luật riêng, có giá trị pháp lý cao để điều
chỉnh hoạt động kinh doanh bất động sản và thị trường bất động sản. Có một số quy định
liên quan đến bất động sản nhưng còn rải rác ở nhiều văn bản pháp luật khác nhau như:
Luật đất đai, Bộ luật dân sự, Luật xây dựng, Luật nhà ở, Luật thương mại… Các văn bản
này mới chỉ quy định về bất động sản, quản lý bất động sản mà chưa có quy định điều
chỉnh hoạt động kinh doanh bất động sản. Bước đầu khi mới có hiệu lực, để Luật kinh
doanh bất động sản sớm đi vào cuộc sống, Quốc hội đã giao Chính phủ ban hành các văn
bản hướng dẫn để các ngành, các cấp và mọi tổ chức, cá nhân có liên quan đến hoạt động

kinh doanh bất động sản có trách nhiệm thực hiện các nội dung quy định trong Luật kinh
doanh bất động sản. Bộ Xây dựng có trách nhiệm phối hợp với các cơ quan hữu quan để
tổ chức giới thiệu, tập huấn và quán triệt nội dung của Luật kinh doanh bất động sản cũng
như các văn bản hướng dẫn thi hành đến các địa phương và các doanh nghiệp tham gia
hoạt động kinh doanh bất động sản.
- Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15 tháng 10 năm 2007 của Chính phủ quy
định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản về các loại bất động sản
được đưa vào kinh doanh; vốn pháp định đối với tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động
sản; mua bán nhà, công trình xây dựng theo hình thức ứng tiền trước; điều kiện năng lực
tài chính của chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản; chuyển nhượng toàn bộ dự án
khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp; đào tạo, bồi
dưỡng kiến thức và cấp chứng chỉ môi giới, định giá bất động sản và quản lý, điều hành
sàn giao địch bất động sản; quản lý nhà nước về hoạt động kinh doanh bất động sản.
- Luật nhà ở ngày 29 tháng 11 năm 2005: Ngày 29 tháng 11 năm 2005, Quốc hội
nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam khoá XI tại kỳ họp thứ 8 đã thông qua Luật
 

9


Ngành Quản Lý Thị Truờng Bất Động Sản

SVTH: Nguyễn Minh Toàn

Nhà ở. Luật Nhà ở bắt đầu có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 7 năm 2006. Luật này
quy định về sở hữu nhà ở, phát triển, quản lý việc sử dụng, giao dịch về nhà ở và quản lý
nhà nước về nhà ở. Luật Nhà ở được xây dựng trên cơ sở kế thừa và phát huy những nội
dung đã được quy định trong các văn bản quy phạm pháp luật hiện hành đang phát huy
tích cực trong thực tiễn, đồng thời điều chỉnh, bổ sung kịp thời những quy định chưa phù
hợp để giải quyết các mối quan hệ mới phát sinh trong thực tiễn của đời sống xã hội. Luật

Nhà ở-văn bản có tính pháp lý cao phải nhằm đáp ứng yêu cầu để công dân thực hiện các
quyền và nghĩa vụ trong sở hữu, phát triển, quản lý việc sử dụng nhà ở cũng như thực
hiện tốt yêu cầu quản lý nhà nước, góp phần giảm bớt các khiếu kiện, tranh chấp trong
lĩnh vực nhà ở để ổn định xã hội.
- Nghị quyết 19/2008/NQ-QH12, ngày 03 tháng 06 năm 2008 Thí điểm cho tổ
chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Nghị quyết số 19/2008/NQQH12 ngày 03 tháng 06 năm 2008 của Quốc hội Về việc thí điểm cho tổ chức, cá nhân
nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Nghị quyết này có hiệu lực thi hành kể từ
ngày 01 tháng 01 năm 2009 và được áp dụng thí điểm trong thời hạn năm năm. Nghị
quyết này đã được Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam khoá XII, kỳ họp
thứ 3 thông qua ngày 03 tháng 6 năm 2008. Nghị quyết quy định về đối tượng, điều kiện
mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài; quyền và nghĩa
vụ của chủ sở hữu là tổ chức, cá nhân nước ngoài; thủ tục mua bán nhà ở và cấp Giấy
chứng nhận quyền sở hữu nhà ở; giải quyết tranh chấp, khiếu nại và xử lý vi phạm pháp
luật về nhà ở. Nhà ở mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được mua và sở hữu theo quy định
của Nghị quyết này là căn hộ chung cư trong dự án phát triển nhà ở thương mại và không
thuộc khu vực hạn chế hoặc cấm người nước ngoài cư trú, đi lại.
- Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06/09/2006 do Chính phủ ban hành quy định
chi tiết và hướng dẫn thi hành một số nội dung về phát triển nhà ở, quản lý việc sử dụng
nhà ở, sở hữu nhà ở, giao dịch về nhà ở và quản lý nhà nước về nhà ở quy định tại Luật
Nhà ở ngày 29 tháng 11 năm 2005.
- Nghị Định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 thay thế Nghị định số 90/2006/NĐ-CP
ngày 6/9/2006. Nghị định mới có hiệu lực từ ngày 8/8/2010 quy định chi tiết và hướng
dẫn thi hành Luật Nhà ở một số nội dung về sở hữu nhà ở, phát triển nhà ở, quản lý việc
sử dụng nhà ở, giao dịch về nhà ở và quản lý nhà nước về nhà ở quy định tại Luật Nhà ở.
Quy định về việc huy động vốn, chủ đầu tư có thể huy động vốn từ các nhà đầu tư cá nhân
và tập thể để xây dựng nhà và được phân chia cổ tức, lợi nhuận hoặc được phân chia sản
phẩm là nhà theo thoả thuận và tỷ lệ góp vốn, không qua sàn, nhưng tỷ lệ này không vượt
quá 20% tổng sản phẩm của từng dự án thành phần. Quy định về quyền sở hữu nhà ở,
 

10


Ngành Quản Lý Thị Truờng Bất Động Sản

SVTH: Nguyễn Minh Toàn

không cho phép các nhà đầu tư cấp hai bán sản phẩm khi chưa có chủ quyền sở hữu sẽ
giúp giảm tình trạng bán nhà tren giấy, hạn chế đầu cơ tăng giá.
- Luật thuế thu nhập cá nhân đối với chuyển nhượng BĐS: Theo quy định của Luật
thuế thu nhập cá nhân và Nghị định số 100/2008/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết
một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân thì thuế suất thuế thu nhập cá nhân đối với
chuyển nhượng bất động sản được áp dụng theo một trong hai thuế suất sau đây; Áp dụng
thuế suất là 25% tính trên thu nhập chịu thuế; Trường hợp không xác định được giá vốn
và các chi phí liên quan làm cơ sở xác định thu nhập tính thuế thì áp dụng thuế suất 2%
tính trên giá chuyển nhượng.
- Nghị quyết 11/NQ-CP ngày 24/02/2011 yêu cầu các ngân hàng phải giảm vốn
vay dành cho các khu vực phi sản xuất xuống còn 22% tổng vốn huy động trước ngày
30/06/2011 và xuống mức 16% trước 31/12/2011 và thông tư 13 yêu cầu tăng hệ số rủi ro
từ 100% lên 250% đối với các khoản vay kinh doanh bất động sản.
1.2. Khái quát về địa bàn quận Thủ Đức - Tp HCM.
Ngày 6 tháng 3 năm 1997, theo Nghị Định số 3-CP do Thủ Tướng Võ Văn Kiệt
phê chuẩn, huyện Thủ Đức được chia thành 3 quận: Quận Thủ Đức, Quận 2 và Quận 9.
Quận Thủ Đức bao gồm Thị trấn Thủ Đức, xã Linh Đông, Linh Xuân, Linh Trung, Hiệp
Bình Chánh, Hiệp Bình Phước, Tam Bình, và một phần của các xã Phước Long, Tân Phú
và Hiệp Phú.
1.2.1. Yếu tố tự nhiên.
1.

Điều kiện tự nhiên

a)

Vị trí địa lý

Quận Thủ Đức nằm ở vị trí cửa ngõ phía Bắc – Đông Bắc của TP. Hồ Chí Minh.
có toạ độ địa lý như sau: 10049’ – 10054’ vĩ độ Bắc, 106047’86” – 106047’98” kinh độ
Đông. Với diện tích 4.764,90 ha, quận Thủ Đức có tứ cận tiếp giáp:
-

Phía Bắc: Giáp huyện Thuận An và huyện Dĩ An, tỉnh Bình Dương.

-

Phía Nam: Giáp sông Sài Gòn, Quận 2 và Quận Bình Thạnh TP. Hồ Chí

-

Phía Đông: Giáp Quận 9 TP. Hồ Chí Minh.

-

Phía Tây : Giáp sông Sài Gòn, Quận 12 TP. Hồ Chí Minh.

Minh.

Quận có 12 phường trực thuộc, gồm: Trường Thọ, Bình Thọ, Bình Chiểu, Linh
Trung, Linh Tây, Linh Xuân, Linh Chiểu, Tam Bình, Tam Phú, Linh Đông, Hiệp Bình
Chánh, Hiệp Bình Phước.
 

11


Ngành Quản Lý Thị Truờng Bất Động Sản

b)

SVTH: Nguyễn Minh Toàn

Địa hình

Với dạng địa hình lượn sóng, độ cao trung bình 10-25m, độ dốc trung bình <30
xen kẽ có những đồi gò cao.
•

Những thuận lợi và khó khăn về đặc điểm địa hình và vị trí địa lý của Quận:

o

Thuận lợi:

Khu vực vùng gò có cấu tạo địa chất tốt, phù hợp để xây dựng phát triển
công trình, xây dựng hạ tầng kỹ thuật và phát triển đô thị.
Vị trí Quận nằm trên các trục giao thong chính nối liền giữa Thành phố với
các khu vực lân cận, thuận tiện cho việc cung cấp nguồn vật liệu xây dựng.
Quy đất phát triển còn nhiều, chủ yếu chuyển từ đất sản xuất nông nghiệp
(chiếm khoảng 20% tổng diện tích toàn quận).
o

Khó khăn:

-

Mạng lưới sông kênh rạch chằng chịt và phức tạp.

Đối với vùng địa hình thấp, có cấu tạo địa chất không thuận lợi cho việc xây
dựng công trình, đặc biệt đối với các công trình cao tầng.
c)

Khí hậu

Quận Thủ Đức chịu ảnh hưởng tính chất khí hậu nhiệt đới cận xích đạo. Thời tiết
chia làm hai mùa: mùa mưa và mùa khô.
o

Mùa mưa: từ tháng 5 đến tháng 10.

o

Mùa khô (mùa nắng): từ tháng 11 đến tháng 4.

Lượng mưa trung bình năm là 1641,5 mm – 1942,5 mm/năm, trong đó
tháng 9 là tháng có lượng mưa nhiều nhất ( lượng mưa trung bình 293,3 mm, số ngày mưa
trung bình là 15 – 24 ngày), tháng 5 có mưa ít nhất ( lượng mưa trung bình 157,2 mm –
219,1 mm, số ngày mưa trung bình là 12 – 18,5 ngày). Trong mùa mưa, cả tháng 7 và 8
thường có đợt hạn ngắn kéo dài từ 7 – 10 ngày.
-

Nhiệt độ trung bình của năm là 270C.

o

Tháng có nhiệt độ cao nhất là tháng 4 (290C).

o

Tháng có nhiệt độ thấp nhất là tháng 12 (25,40C).

Độ ẩm trung bình của năm là 80,2%, tháng cao nhất là 86,9% (tháng 9),
tháng thấp nhất là 73,6% (tháng 3).
Mùa khô hướng gió chủ đạo là Đông Nam chiếm 30% - 40%, mùa mưa
hướng chủ đạo là Tây Nam chiếm 605, tốc độ gió trung bình là 2 – 3 m/s.

 

12


Ngành Quản Lý Thị Truờng Bất Động Sản

SVTH: Nguyễn Minh Toàn

Số ngày nắng trung bình từ 6 -8 giờ trong ngày, số giờ nắng cao nhất và
tháng mùa khô ( tháng 3 – 8,6 giờ/ngày), số giờ nắng sẽ giảm vào các tháng mưa ( thấp
nhất là vào tháng 7 – 5,5 giờ/ngày).
d)

Thủy văn

Bao bọc 3 mặt Thủ Đức là hai con sông lớn, sông Đồng Nai và sông Sài Gòn, rất
thuận lợi cho giao thông đường thủy, phục vụ vận chuyển hàng hóa nông sản và thực
phẩm của các công ty lớn trên địa bàn như Công ty xi măng Hà Tiên 1, Công ty Cơ điện
Thủ Đức và Khu chế xuất Linh Trung, Khu công nghiệp Bình Chiểu. Quận Thủ Đức có
điều kiện lý tưởng xây dựng một số cảng sông.
2.

Tài nguyên thiên nhiên

a)

Tài nguyên đất

Tổng diện tích đất tự nhiên là 47,46 km². Bao gồm 3 loai đất:
-

Đất váng xám: 11,22 km².

-

Đất xám: 11,8 km².

-

Đất phèn: 20,63 km².

b)

Tài nguyên nước

Nguồn nước mặt: Hệ thống sông rạch của quận Thủ Đức hầu hết ở phía
Nam và Tây, chịu sự ảnh hưởng của sông Sài Gòn.
Nguồn nước ngầm: của quận phong phú, trữ lượng lớn và chất lượng từ khá
đến tốt, đây là một nguồn nước có vai trò quan trọng trong việc phục vụ sản xuất và sinh
hoạt trên địa bàn quận.
-

Các kênh rạch ở Quận: Gò Dưa, Ông Dầu và Cầu Ngang …

c)

Thực trạng môi trường

Trên địa bàn quận có nhiều tuyến giao thông lớn và vô cùng quan trọng, là cầu nối
giữa thành phố Hồ Chí Minh và các tỉnh lân cận: quốc lộ 1A, đường Trường Sơn, xa lộ
Hà Nội… với lưu lượng xe rất cao do đó thường xuyên gây ra tiếng ồn và khói bụi. Mặt
skhác, quận tập trung khá nhiều xí nghiệp nhà máy xây dựng, sản xuất, công ty, đa số đều
không có hệ thống xử lý nước thải và khí tốt nên mức độ ô nhiễm rất cao. Cho đến nay
chưa có một tài liệu nào đánh giá mức độ ô nhiễm này. Song, theo đánh giá sơ bộ thì các
loại ô nhiễm vượt từ 2 – 5 lần mức độ cho phép, Vì vậy việc phát triển công nghiệp phải
đi đôi với bảo vệ môi trường.
1.2.2.Yếu tố xã hội.
1.

Kinh tế xã hội

a)

Tăng trưởng kinh tế.

 

13


Ngành Quản Lý Thị Truờng Bất Động Sản

SVTH: Nguyễn Minh Toàn

Bảng 1. Tốc độ tăng trưởng kinh tế của quận
(1) Cơ cấu giá trị sản xuất ngành chủ yếu chia theo ngành :
Đơn vị Năm 2008 Năm 2009
tính
-100%
-100%

Năm
2010
-100%

Tốc độ tăng so với năm
trước
Năm
Năm
Năm
2008
2009
2010

CN-XD

%

Thương mại –DV

%

Nông nghiệp-DVNN

%

80,11
19,18
0,79

-1,45
1,77
-0,33

79,84
19,12
1,04

79,88
19,14
0,89

2) Cơ cấu GTSX ngành chủ yếu chia theo thành phần kinh tế:
Đơn vị
Năm

tính
Năm 2008 Năm 2009 2010

0,04
0,02
-1,06

0,23
0,04
-0,1

-100%

-100%

-100%

Tốc độ tăng so với năm
trước
Năm
Năm
Năm
2008
2009
2010

0,36

0,28

0,27

-0,02

-0,08

-0,01

83,04

84,29

84, 87

1,59

1,25

0,58

16,59

15,42

16.74

-1,57

1,17

1,32

0,006
0,013
Tổng giá trị sản xuất ngành chủ yếu do quận quản lý

0,006

0,072

Quốc doanh

%

DN ngoài quốc doanh

%

Cá thể

%

Tập thể

%

0.085

0,002

Đơn vị
tính
Năm 2008 Năm 2009

Năm
2010

-100%

-100%

-100%

Tốc độ tăng so với năm
trước
Năm
Năm
Năm
2008
2009
2010
(%)
(%)
(%)

Giá trị sản xuất ngành Triệu
CNDV
đồng

2283554

2830297

3783523

13%

24%

34%

Giá trị sản xuất ngành Triệu
thương mại DV
đồng

546987

678167

812573

26%

24%

20%

29791

34743

38900

-13%

17%

12%

2860332

3543207

4634996

15%

24%

31%

Giá trị sản xuất ngành Triệu
thương mại DV
đồng
Triệu
đồng
Tổng
 

14

Ngành Quản Lý Thị Truờng Bất Động Sản

SVTH: Nguyễn Minh Tồn

Nguồn: Tổng cục thống kê quận Thủ Đức.

19.14, 19%

công nghiệp-xây dựng

0.98, 1%

thương mại dòch vụ
nông nghiệp -dòch vụ nông nghiệp

79.88, 80%

Biểu đồ 1.Cơ cấu kinh tế địa phương năm 2007 đến năm 2010

Trong những năm qua thực hiện đổi mới cơ chế kinh tế, Đảng bộ và nhân dân quận
Thủ Đức đã nỗ lực phấn đấu vượt qua khó khăn để đạt được những thành tích quan trọng
trên các lĩnh vực với tốc độ phát triển kinh tế khá nhanh.
Việc thực hiện chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng thương mại - dịch vụ, cơng
nghiệp - tiểu thủ cơng nghiệp đã tạo sự chuyển biến tích cực cho việc phát triển kinh tế
của Quận theo đúng định hướng Nghị quyết Đại hội Đảng bộ Quận đã đề ra, trong những
năm qua Quận đã có nhiều chủ trương, chính sách tạo điều kiện thuận lợi cho các thành
phần kinh tế phát triển.
Sau 10 năm, kinh tế trên địa bàn quận phát triển ổn định với mức tăng trưởng khá,

giá trị sản xuất đạt mức tăng bình qn 23,4%/ năm. Cơ cấu kinh tế từng bước chuyển
dịch theo đúng hướng quy hoạch CN- TTCN, Thương mại- Dịch vụ và nơng nghiệp. Tính
riêng năm 2006, giá trị sản xuất đạt 2.508 tỷ đồng, thu hút 1.517 cơng ty, doanh nghiệp
đăng ký hoạt động kinh doanh, tăng hơn 1.000 doanh nghiệp so với năm 1997, với mức
vốn đầu tư trên 3.000 tỷ đồng, số cơ sở sản xuất ngành tiểu thủ cơng nghiệp cũng đã phát
triển lên tới 1.612 cơ sơ tăng hơn 377 cơ sở so với năm 1997 và số vốn đầu tư đạt 69,12
tỷ đồng. Đặc biệt, ngành kinh doanh thương mại - dịch vụ trong những năm qua đã phát
triển vượt bậc, hiện nay đã có trên 13 ngàn hộ kinh doanh lĩnh vực này, với số vốn đầu tư
132, 14 tỷ đồng… Các thành phần kinh tế trên địa bàn quận phát triển trong 10 năm qua
đã tạo ra một số lượng lớn sản phẩm hàng hố, dịch vụ, góp phần quan trọng hình thành
mơi trường kinh doanh lành mạnh ngày càng đáp ứng tốt nhu cầu sản xuất hàng hố, thúc
đẩy q trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế nhanh chóng hợp lý hơn và đảm bảo đúng định
hướng. Những con số này đặc biệt có ý nghĩa với người dân Thủ Đức trong bước chuyển
mình của một quận vùng ven trên bước đường đơ thị hố. Đó cũng là sự minh chứng cho
sự thành cơng của Đảng bộ quận trong việc đề ra những quyết sách đúng đắn trong việc
 

15


Ngành Quản Lý Thị Truờng Bất Động Sản

SVTH: Nguyễn Minh Toàn

thu hút và phát huy nguồn lực cho đầu tư phát triển sản xuất,kinh doanh dịch vụ, xây
dựng cơ sở hạ tầng thông qua chương trình vốn kích cầu và các chính sách khuyến khích
hỗ trợ doanh nghiệp, doanh nhân đầu tư. Tăng trưởng kinh tế gắn với phát triển văn hoá
và công bằng xã hội cũng là hướng phấn đấu mà nhiều năm qua Thủ Đức làm một cách
quyết liệt, bởi đó là điều mà người dân Thủ Đức kỳ vọng ở các nhà lãnh đạo của quận và
tin tưởng vào sự lãnh đạo của Đảng, các cấp chính quyền mà đồng lòng quyết tâm xây

dựng quê hương.
b)

Chuyển dịch cơ cấu kinh tế

Kinh tế quận Thủ Đức tiếp tục phát triển và chuyển dịch theo đúng cơ cấu kinh tế
công nghiệp – dịch vụ và nông nghiệp. Tính đến cuối năm 2009, tỷ trọng khu vực công
nghiệp – xây dựng là 72% trong tổng giá trị sản xuất, thương mại – dịch vụ 27%, sản xuất
nông nghiệp chỉ còn tỷ trọng dưới 1%.
Trong phương hướng, nhiệm vụ đề ra trong nhiệm kỳ 2010-2015, Đảng bộ quận
Thủ Đức sẽ tiếp tục thực hiện hoàn thành 5 công trình trọng điểm chưa thực hiện được
của nhiệm kỳ trước. Bên cạnh đó, quận bổ sung vào danh sách thực hiện các công trình
trọng điểm thêm 1 số công trình mới: Xây dựng trường THPT Linh Trung, đường Lê Văn
Chí, nâng cấp bệnh viện quận… Hoàn thành cơ bản đê bao ven sông Sài Gòn, rạch Vĩnh
Bình và kết hợp với đường giao thông ở một số đoạn thuộc dự án khu dân cư xây dựng
mới. Nâng cấp kè và nạo vét rạch Cầu Ngang, rạch Cầu Trắng. Cũng trong thời gian này,
quận phấn đấu hoàn thành nhựa hóa 100% các tuyến đường từ liên khu phố trở lên trên
toàn bộ 12 phường theo phương thức nhà nước và nhân dân cùng làm. Tạo điều kiện về
thủ tục và kêu gọi đầu tư chỉnh trang khu trung tâm thị trấn cũ, trong đó chủ yếu là khu
nhà lụp xụp tại các phường Linh Tây, Trường Thọ, Linh Chiểu.
Sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo chiều hướng tốt là vấn đề then chốt, góp phần
quan trọng trong việc đưa nền kinh tế của địa phương phát triển, nâng cao đời sống nhân
dân và giữ vững chính trị, an ninh quốc phòng.
c)

Thực trạng phát triển các ngành kinh tế

Năm 2005, giá trị sản xuất công nghiệp của quận là 529,4 tỉ. Năm 2006 là 902,7 tỉ.
Năm 2007 là 1.119,6 tỉ và năm 2008 đạt 1.444,12 tỉ đồng. Trong 10 tháng đầu năm 2009,
giá trị sản lượng công nghiệp trên địa bàn Thủ Đức đạt trên 2.146 tỷ đồng. Trong quý

1/2010, giá trị sản xuất công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp trên địa bàn quận là 723,94 tỷ
đồng.

 

16


Ngành Quản Lý Thị Truờng Bất Động Sản

SVTH: Nguyễn Minh Toàn

Trên địa bàn quận có khu chế xuất Linh Trung và nhiều công ty hàng đầu thành
phố như: công ty cổ phần Kinh Đô, nhà máy Coca Cola Việt Nam....
Tuy là quận vùng ven, nhưng do nằm ở cửa ngõ thành phố, bên bờ sông Sài Gòn,
nên hoạt động Thương mại của Thủ Đức đã phát triển từ rất sớm. Hiện nay, trên địa bàn
quận, ngoài chợ Thủ Đức ở trung tâm thị trấn, còn có hệ thống 15 chợ phường với hơn
5.500 hộ buôn bán. Quận Thủ Đức đã có chợ đầu mối Tam Bình thay cho chợ đầu mối
Cầu Muối – thuộc quận 1. Doanh thu Thương mại - Dịch vụ: năm 2000 đạt 310 tỉ, năm
2003 đạt 920 tỉ, năm 2005 đạt 753 tỉ, năm 2007 đạt 928 tỉ, năm 2008 đạt 1.188 tỉ, năm
2009 đạt 1.746 tỉ và năm 2010 đạt 2.252 tỉ đồng.
4.

Dân số, lao động và thu nhập

a)

Dân số

Theo kết quả điều tra dân số năm 2010, toàn quận có 372.521 người, tuy là một

quận đang chuyển dần về các ngành công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, thương mại, dịch
vụ...nhưng hiện tại số lượng dân số làm nghề nông vẫn chiếm tỷ lệ khá cao khoảng 4579
người.. Trong đó tổng số khẩu có đăng ký thường trú là 198.953 người. Tỷ lệ tăng tự
nhiên là : 0,80%
Bảng 2. Thống kê dân số trung bình qua 2 năm
Đơn vị tính: Người

KHOẢN MỤC

2009

2010

Toàn quận

361.749

372.521

Trong độ tuổi lao động

239.188

241.838

Ước tính số thất nghiệp

21.777

22.021

Ước tính số lao động có việc làm

155.940

157.665

Nguồn: tổng cục thống kê quận Thủ Đức.

b)

Lao động

Lao động việc làm: theo số liệu tình hình lao động việc làm tính đến thời điểm
31/12/2010 thì có: 114.602 người nam trong độ tuổi lao động và 127.236 người nữ trong
độ tuổi lao động.
 

17


Ngành Quản Lý Thị Truờng Bất Động Sản

SVTH: Nguyễn Minh Toàn

Bảng 3. Số lao động trong các doanh nghiệp, cơ sở.
Đơn vị tính: Người

LOẠI HINH CƠ SỞ, DOANH TỔNG
NGHIỆP

SỐ
Công ty và doanh nghiệp
Cá thể
Trung ương và có vốn nước ngoài
TỔNG CỘNG

51.202
35.618
26.587
113.407

THƯƠNG
CÔNG NGHIỆP
MAI – DỊCH
– XÂY DỰNG
VỤ
42.492
8.710
15.862
19.756
23.898
2.689
82.252
31.155
Nguồn: tổng cục thống kê quận Thủ Đức.

c)

Thu nhập

Chương trình Xóa đói giảm nghèo với tổng số vốn hiện nay lên tới trên 10,35 tỷ
đồng, trong năm 2006, trợ vốn cho 2.666 hộ đưa 1.760 hộ vượt chuẩn nghèo hạ tỷ lệ hộ
nghèo giai đoạn 2 xuống 5,75% tổng số hộ dân trên địa bàn, chương trình xây dựng nhà
tình nghĩa cho chính sách, nhà tình thương cho dân nghèo đã cơ bản hoàn thành, công
trình bê tông hoá 476 đường hẻm với tổng chiều dài 199km với tổng kinh phí trên 103,75
tỷ đồng đã giúp cho Thủ Đức được thay đổi khang trang, sạch đẹp, tạo được diện mạo đô
thị mới trong các khu dân cư…
Thu nhập bình quân hiện nay là 23,49 triệu đồng/người/năm, tương ứng với
124,497 triệu đồng/hộ/năm, so với thu nhập thành phố là ở mức trung bình. Không có
phường nào trong quận thuộc diện nghèo.
d)

Giao thông

Mạng lưới giao thông chính của quận được bố trí theo hướng Tây Bắc – Đông
Nam và Đông Bắc –Tây Nam.
Các trục đường chính bao gồm :
+ Tuyến xa lộ Hà Nội có lộ giới 120 - 160 m.
+ Các trục đường đối ngoại khác như quốc lộ 130 có lộ giới 60 m, quốc lộ 1 A có lộ giới
30 m .
 

18