NGHIÊN CỨU – ĐỀ XUẤT MÔ HÌNH HOẠT ĐỘNG CỦA QUỸ TÍN THÁC ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN (REIT) TRÊN ĐỊA BÀN TPHCM

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH

KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI :

NGHIÊN CỨU – ĐỀ XUẤT MÔ HÌNH HOẠT ĐỘNG
CỦA QUỸ TÍN THÁC ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN
(REIT) TRÊN ĐỊA BÀN TPHCM

SVTH : NGUYỄN THỊ NGỌC THƯƠNG
MSSV : 07135065
Lớp

: DH07TB

Ngành : Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

-Tp Hoà Chí Minh, thaùng 8 naêm 2011-


 

LỜI CẢM ƠN 
 
Để có được như ngày hôm nay, lời đầu tiên con xin chân thành kính gửi đến 
Ba Mẹ lòng biết ơn sâu sắc nhất, người đã sinh thành, nuôi dưỡng, yêu thương 
và luôn tạo điều kiện cho con  học tập tốt trong thời gian qua. 
 

Xin gởi lời cám ơn đến Ban Giám Hiệu Trường Đại Học Nông Lâm Thành 
phố Hồ Chí Minh, Khoa Quản Lý Đất Đai & Bất Động Sản, cùng toàn thể quí 
thầy cô đã dạy dỗ, truyền đạt những kiến thức vô cùng quí giá để em bước vào 
cuộc sống. 
 
       Em xin gởi lời cảm ơn sâu sắc đến Thầy Lê Mộng Triết, đã luôn nhiệt tình 
hướng dẫn, giúp đỡ và theo suốt em trong quá trình thực tập để em hoàn thành 
luận văn tốt nghiệp này. 
 
      Xin chân thành cám ơn TS. Đỗ Thị Loan‐ Phó Chủ tịch thường trực kiêm 
Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Tp. HCM và các anh chị trong Văn Phòng 
Hiệp Hội Bất động sản đã giúp đỡ và tạo nhiều điều kiện cho tôi suốt trong quá 
trình thực tập. 
 
      Cám ơn các bạn lớp Quản lý thị trường bất động sản khóa 33, đã gắn bó, 
chia sẽ và đồng hành cùng mình suốt 4 năm học tập vừa qua. 
 

TÓM TẮT
TP. Hồ Chí Minh, tháng 8  năm 2011 
 Nguyễn Thị Ngọc Thương

Sinh viên thực hiện: Nguyễn Thị Ngọc Thương, Khoa Quản lý Đất đai &
Bất động sản, Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh.


Đề tài: “NGHIÊN CỨU - ĐỀ XUẤT MÔ HÌNH HOẠT ĐỘNG CỦA
QUỸ TÍN THÁC ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN (REIT) TẠI THÀNH PHỐ HỒ
CHÍ MINH ”
Giáo viên hướng dẫn: Th.S Lê Mộng Triết, Bộ môn Chính Sách Pháp Luật

Đất Đai, Khoa Quản lý Đất đai và Bất động sản, Trường Đại Học Nông Lâm TP.
Hồ Chí Minh.
Nội dung tóm tắt của báo cáo:
Trước chính sách thắt chặt tín dụng đối với lĩnh vực phi sản xuất cụ thể là
bất động sản thì thị trường này phải đối mặt rất nhiều khó khăn. Chỉ sau một thời
gian ngân hàng siết chặt tín dụng, áp dụng lãi suất ở mức cao thì ngay lập tức các
doanh nghiệp đã bị ảnh hưởng đến chi phí đầu vào, đồng thời kéo theo đó là tình
trạng suy giảm, đóng băng của thị trường bất động sản cả nước. Một trong những
giải pháp huy động vốn phát triển dự án BĐS là thành lập các quỹ đầu tư BĐS
(Real Estate Investment Trust - gọi tắt là REIT).
Để Quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REIT) đi vào thực tiễn, tạo thêm sức
sống mới cho thị trường vốn trong nước thì việc xây dựng thí điểm mô hình hoạt
động của REIT tại Việt Nam là rất cần thiết.
Trên cơ sở đó, đề tài được thực hiện nhằm mục đích nghiên cứu xây dựng
mô hình hoạt động của Quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REIT) tại Tp. Hồ Chí
Minh.
Đề tài được nghiên cứu dựa trên phương pháp thu thập tài liệu, sau đó sử
dụng phương pháp phân tích - tổng hợp, phương pháp so sánh, phương pháp kế
thừa để :
- Nghiên cứu tình hình phát triển của thị trường bất động sản trên địa bàn
thành phố Hồ Chí Minh và sự cần thiết phải xây dựng REIT.
- Đề xuất mô hình Quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REIT) tại Tp. Hồ Chí
Minh.
- Đề xuất giải pháp thực hiện mô hình REIT tại Tp. Hồ Chí Minh.
Kết quả xây dựng được một mô hình REIT với chiến lược huy động vốn
rộng rãi trong công chúng có nhu cầu đầu tư bất động sản nhưng có số vốn nhất
định sẽ góp phần hạn chế những rủi ro liên quan đến việc đầu cơ nhà đất cũng như
những rủi ro liên quan đến việc tín dụng ngân hàng trong lĩnh vực tài trợ đầu tư
bất động sản.
Giải pháp chủ yếu là phải có chính sách và khung pháp lý hoàn thiện,chặt

chẽ để tạo và khai thác hiệu quả REIT.


MỤC LỤC
♣
MỤC LỤC ............................................................................................................ i
DANH MỤC CÁC BẢNG, HÌNH, BIỂU ĐỒ, SƠ ĐỒ .................................... iii
ĐẶT VẤN ĐỀ
1
Phần 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
3
1.1. Quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REIT) ...................................................... 3
1.1.1. Khái niệm ................................................................................................. 3
1.1.2. Phân loại ................................................................................................... 5
1.1.2.1. Phân loại theo đối tượng đầu tư ......................................................... 5
1.1.2.2. Phân loại theo tổ chức ........................................................................ 7
1.1.2.3. Phân loại theo cấu trúc vận hành ....................................................... 9
1.1.3. Nguồn gốc và sự phát triển của REIT ở các nước ................................... 11
1.1.3.1. Nguồn gốc và sự tiến hóa của REIT .................................................. 11
1.1.3.2. Sự phát triển của REIT ở các nước .................................................... 12
1.1.3.3. Bài học kinh nghiệm .......................................................................... 14
1.1.4. Lợi ích của REIT...................................................................................... 15
1.1.4.1. Lợi ích của nhà đầu tư........................................................................ 15
1.1.4.2. Lợi ích đối với nền kinh tế ................................................................. 15
1.1.5. Những lợi thế của REIT so với các kênh đầu tư khác ............................. 15
1.1.6. Khác biệt của REIT so với các Công ty BĐS .......................................... 16
1.1.7. Một số nguyên tắc hoạt động của REIT................................................... 17
1.2. Tổng quan địa bàn nghiên cứu....... ............................................................. ...18
1.2.1. Vị trí địa lý ............................................................................................... 18
1.2.2. Địa hình ................................................................................................... 19

1.2.3. Khí hậu, thời tiết………………………………………………………... 19
1.2.4. Tổ chức hành chính .................................................................................. 19
1.2.5. Thành phố Hồ Chí Minh là trung tâm kinh tế của cả nước…………….. 20
1.3. Nội dung ,phương pháp nghiên cứu và quy trình thực hiện .......................... 21
1.3.1. Nội dung và phương pháp nghiên cứu thực hiện mô hình Quỹ tín thác đầu
tư bất động sản ...................................................................................................... 21
1.3.2. Quy trình thực hiện .................................................................................. 21
Phần 2. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
22
2.1. Nghiên cứu tình hình phát triển của thị trường bất động sản trên địa bàn thành
phố Hồ Chí Minh và sự cần thiết phải xây dựng REIT ........................................ 22
2.1.1. Tình hình phát triển của thị trường bất động sản trên địa bàn Tp Hồ Chí
Minh ...................................................................................................................... 22
2.1.2. Sự cần thiết phải xây dựng mô hình REIT tại TP. Hồ Chí Minh ............ 29
2.2. Đề xuất mô hình REIT ở Thành Phố Hồ Chí Minh ....................................... 33
2.2.1. Cơ sở hình thành REIT tại TPHCM ........................................................ 33


2.2.2. Các mô hình REIT nên thiết lập .............................................................. 34
2.2.3. Cơ cấu tổ chức ......................................................................................... 35
2.2.4. Nguyên tắc vận hành ................................................................................ 49
2.2.5. Khung pháp lý cho REIT Thành Phố Hồ Chí Minh thành lập ............... 41
2.3. Giải pháp thực hiện mô hình REIT Thành Phố Hồ Chí Minh ....................... 47
KẾT LUẬN & KIẾN NGHỊ

53

Kết luận ................................................................................................................ 53
Kiến nghị ............................................................................................................... 54
TÀI LIỆU THAM KHẢO .................................................................................. 55

PHỤ LỤC ............................................................................................................. 57


DANH MỤC CÁC BẢNG, HÌNH, BIỂU ĐỒ, SƠ ĐỒ
Mục lục Bảng
Bảng 1: Giá căn hộ trong 6 tháng đầu năm 2011
Bảng 2 : Tình hình thị trường bán lẻ TP. HCM Qúy 1/2011
Mục lục Hình
Hình 1: Mô hình REIT được tổ chức như một quỹ
Hình 2: Mô hình UPREIT
Hình 3: Mô hình DOWNREIT
Hình 4: Bản đồ thành phố Hồ Chí Minh
Mục lục Biểu đồ
Biểu đồ 1: Quy mô thi trường của các thị trường REIT ở Hoa Kỳ, Úc và Châu Á
(Quý 4/2005)
Biểu đồ 2 : Thị trường đất nền thứ cấp
Biểu đồ 3: Thị trường đất nền thứ cấp
Biểu đồ 4: Tình hình thị trường theo hạng
Biểu đồ 5: Tình hình hoạt động của thị trường khách sạn TPHCM
Biểu đồ 6: Diện tích bán lẻ theo khu vực Qúy 1/2011
Biểu đồ 7: Thị trường biệt thự và nhà liên kế sơ cấp Quý 1/2011
Mục lục Sơ đồ
Sơ đồ 1: Mô hình công ty REIT tại TPHCM đề xuất
Sơ đồ 2 : Mô hình quỹ REIT tại TP HCM đề xuất
Sơ đồ 3 : Cơ cấu tố chức đề xuất công ty quản lý REIT


ĐẶT VẤN ĐỀ
 Tính cấp thiết của đề tài
Thị trường bất động sản là một trong những thị trường có vị trí và vai trò

quan trọng đối với nền kinh tế quốc dân. Trên thực tế, thị trường bất động sản
được huy động từ ba nguồn chính là vốn chủ sở hữu, vay ngân hàng và huy động
từ khách hàng. Những thay đổi về mặt pháp lý như Nghị định 71 (Quy định chi
tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở), Thông tư 13 (quy định việc mua, bán
ngoại tệ của Tập đoàn kinh tế, Tổng công ty nhà nước)….. đang tạo nên những sức
ép không nhỏ đối với chủ đầu tư trong việc huy động vốn cho phát triển các dự án
bất động sản. Với tình hình mặt bằng lãi suất như hiện nay thì việc vay ngân hàng
sẽ là trở ngại đối với các doanh nghiệp đầu tư bất động sản. Do đó cần phải có
nguồn vốn huy động khác cho thị trường bất động sản.
Báo cáo của Ngân hàng Nhà nước cho thấy, đến hết ngày 31/12/2010,
khoảng 228.000 tỉ đồng đã được rót vào thị trường BĐS thông qua hình thức cho
vay (tăng 23,5% so với năm 2009). Các tổ chức tín dụng cũng thông qua các sản
phẩm tín dụng thích hợp để cung ứng vốn tín dụng cho các đối tượng đã có nhu
cầu về BĐS như cho vay mua nhà, thuê bất động sản…Tuy nhiên, số tiền trên vẫn
chưa đáp ứng được khoản tiền mà thị trường BĐS cần từ nay đến hết năm 2015.
Thành phố Hồ Chí Minh là một tâm điểm của khu vực Đông Nam Á cũng
như cả nước, nơi hoạt động kinh tế năng động nhất, đi đầu về tốc độ tăng trưởng
kinh tế, tạo ra mức đóng góp GDP lớn, là nơi thu hút vốn đầu tư nước ngoài mạnh
nhất, dẫn đầu cả nước về số lượng ngân hàng và doanh số quan hệ tài chính - tín
dụng. Thành phố đã hết sức nỗ lực trong việc nâng cấp cơ sở hạ tầng , đặc biệt là
hệ thống giao thông, tạo động lực thu hút các nhà đầu tư tham gia thị trường bất
động sản. Thị trường bất động sản ở TPHCM vẫn tiếp tục trong tình trạng chưa
tìm được nguồn vốn mạnh có mức ổn định cao, vẫn tiếp tục phụ thuộc nhiều vào
nguồn vốn tín dụng ngân hàng.
Một trong các công cụ chủ lực để giải bài toán vốn cho thị trường BĐS là
Quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REIT), mô hình này đã được áp dụng thành công
tại nhiều nước trên thế giới như Mỹ, Anh, Nhật, Singapore nhưng tại Việt Nam
vẫn còn rất mới lạ.
Việc xem xét mô hình REIT với chiến lược huy động vốn rộng rãi trong
công chúng có nhu cầu đầu tư bất động sản nhưng có số vốn nhất định sẽ góp phần

hạn chế những rủi ro liên quan đến việc đầu cơ nhà đất cũng như những rủi ro liên
quan đến tín dụng ngân hàng trong lĩnh vực tài trợ đầu tư bất động sản.
Xuất phát từ tình hình thực tiễn đó, chúng tôi thực hiện đề tài: “Nghiên
cứu đề xuất mô hình hoạt động của Quỹ tín thác đầu tư bất động sản tại
Thành phố Hồ Chí Minh” .


 Mục tiêu nghiên cứu của đề tài :
- Nghiên cứu tổng quan về Quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REIT).
- Xác định điều kiện và nguyên tắc cơ bản để đề xuất một mô hình REIT ở thành
phố Hồ Chí Minh trong bối cảnh hiện nay.
 Đối tượng nghiên cứu
- Hoạt động kinh doanh bất động sản (bao gồm: thực trạng thị trường bất động
sản, nhu cầu phát triển sản phẩm, các nguồn vốn …) tại các mảng thị trường bất
động sản sơ cấp chủ yếu ở thành phố Hồ Chí Minh.
- Các công ty cổ phần, các quỹ đầu tư nước ngoài và nhà nước, các công ty bất
động sản tư nhân hoạt động ở thành phố Hồ Chí Minh .
- Một số kiểu mẫu Quỹ tín thác đầu tư bất động sản tiêu biểu .
 Phạm vi nghiên cứu
- Phạm vi không gian: đề tài tập trung nghiên cứu ở Thị trường Bất động sản thành
phố Hồ Chí Minh .
 Ý nghĩa thực tiễn của đề tài
- Có cái nhìn khái quát về thị trường bất động sản tại Tp Hồ Chí Minh trong giai
đoạn hiện nay, sự cần thiết phải hình thành Quỹ tín thác đầu tư bất động sản để
khắc phục được vấn đề về vốn đầu tư.
- Đề xuất mô hình Quỹ tín thác đầu tư bất động sản tại Tp Hồ Chí Minh.


Phần 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REIT)

1.1.1. Khái niệm
Tín thác: Theo Đại từ điển Tiếng Việt của Trung tâm ngôn ngữ và văn hoá
Việt Nam NXB Văn hoá Thông tin, thì “Tín” là đức tin để từ đó con người biết
trọng lời hứa và biết tin nhau (ví dụ: ăn ở với nhau cốt ở chữ tín), “Thác” là gửi,
giao cho người khác (làm hộ) (ví dụ: ký thác, phó thác, uỷ thác…)
Như vậy, Tín thác là gửi, giao cho người khác làm hộ trên cơ sở tin tưởng
vào uy tín của nhau.
Theo tài liệu của Trường ĐH Quốc gia Singapore và Tập đoàn Ngôi sao
Thái Bình Dương (Singapore) cung cấp thì Quỹ Tín thác Đầu tư Bất động sản
(Real Estate Investment Trust) là một công cụ thị trường vốn mà huy động tiền
nhàn rỗi từ các nhà đầu tư cá nhân hay tổ chức cùng quan tâm đầu tư vào bất động
sản tạo thu nhập. REIT sử dụng tiền này để mua những tài sản bất động sản có
chất lượng, thiết lập danh mục đầu tư bất động sản có quy mô và quản lý danh
mục đầu tư này nhằm mục đích đầu tư dài hạn.
Theo “Quỹ tín thác đầu tư bất động sản và đô thị hóa bền vững trong lĩnh
vực bất động sản” của tác giả Abas A. Jalil, Gíam đốc công ty AmanahRaya REIT
Managers : Quỹ Tín thác Đầu tư Bất động sản phụ trách các hạng mục đầu tư vào
bất động sản cho thuê. Nguồn thu chính của quỹ là chi phí cho thuê bất động sản
đồng thời phần lớn lợi nhuận của quỹ được phân bổ dưới dạng cổ tức cho các cổ
đông. REIT có thể được coi là một trong số những công cụ rất hữu hiệu trong việc
tích lũy tài sản sinh lời. Bản chất của REIT là sở hữu và triển khai các hạng mục
xây dựng liên quan đến bất động sản thuộc danh mục đầu tư bất động sản có tính
tổ chức .
Về bản chất, REIT là doanh nghiệp được thiết lập để chuyên về đầu tư (sở
hữu) một hoặc một số BĐS. Đa phần các BĐS này đã đi vào hoạt động và đang
tạo ra thu nhập tương đối cố định. Một số REIT cũng tự phát triển dự án cho danh
mục của mình. REIT có thể bán và mua các dự án BĐS để cơ cấu lại danh mục
đầu tư. Các BĐS bao gồm căn hộ, trung tâm thương mại, khách sạn, resort, văn
phòng cho thuê, kho bãi, khu công nghiệp... Thu nhập của REIT đa phần từ thu
nhập của danh mục BĐS mà nó đang sở hữu và khai thác (tối thiểu 75%, thường

thì trên 90%).
Vậy REIT được hiểu là một mô hình đầu tư bất động sản dựa vào uy tín và
kinh nghiệm của các công ty quản lý REIT và hành lang pháp lý bảo vệ các nhà
đầu tư mua chứng chỉ quỹ REIT. Thông qua REIT các doanh nghiệp bất động sản
có thể tiếp cận dòng tiền trung và dài hạn thông qua việc nhận góp vốn vào các dự
án từ REIT. Việc mua bán các chứng chỉ quỹ REIT sẽ được thực hiện thông qua
thị trường chứng khoán giữa các nhà đầu tư với nhau. Việc gia nhập thị trường bất


động sản hoặc thoái vốn khỏi các dự án của các nhà đầu tư sẽ được thực hiện qua
việc mua bán chứng chỉ quỹ REIT mà không ảnh hưởng đến dòng vốn thực sự đầu
tư vào dự án của REIT.
Doanh thu của REIT từ 2 nguồn chính là bán và cho thuê BĐS.
Đối với chủ sở hữu hay nhà phát triển bất động sản, các REIT đưa ra một
cách khác để “mở khóa” giá trị của các tài sản bất động sản không thanh khoản.
Những công cụ thị trường vốn mới này tạo nên một nguồn nhu cầu mới đối với
những bất động sản dành cho đầu tư ở những vị trí đắc địa. Đối với những nhà đầu
tư nhỏ lẻ, REIT cho phép họ đầu tư gián tiếp vào các bất động sản thương mại
hạng ưu mà nếu không có REIT, các nhà đầu tư không thể đầu tư mà không gánh
chịu những phí tổn lớn về vốn.
Trong phần nghiên cứu về REIT, các từ ngữ liên quan được hiểu như sau:
 Bất động sản (BĐS) được hiểu là các tài sản không di dời được, bao gồm
đất đai; nhà ở; công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền
với nhà ở, công trình xây dựng đó; và các tài sản khác gắn liền với đất.
 Thị trường BĐS là nơi mua bán và diễn ra các giao dịch khác về BĐS .
 Hoạt động kinh doanh bất động sản: hoạt động bao gồm kinh doanh bất
động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản.
- Kinh doanh bất động sản: là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển
nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê
lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi.

- Kinh doanh dịch vụ bất động sản: là các hoạt động hỗ trợ kinh doanh bất
động sản và thị trường bất động sản, bao gồm các dịch vụ môi giới bất động sản,
định giá bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, tư vấn bất động sản, đấu giá bất
động sản, quảng cáo bất động sản, quản lý bất động sản.
 Chứng chỉ quỹ : Công ty quản lý quỹ huy động vốn: Lấy tổng lượng vốn dự
kiến huy động chia thành các phần bằng nhau, mỗi phần tương ứng với 1 chứng
chỉ quỹ và bán ra công chúng. Người mua chứng chỉ không được tham gia vào quá
trình ra quyết định đầu tư của quỹ mà sẽ ủy thác việc quản lý quỹ cho công ty.
 Cổ phiếu là một công cụ vốn, được công ty cổ phần phát hành dưới dạng
chứng chỉ, xác nhận quyền sở hữu và lợi ích hợp pháp của người sở hữu cổ phiếu
(cổ đông) đối với tài sản hoặc vốn của một công ty cổ phần.
 Cổ tức là khoản lợi nhuận ròng được trả cho mỗi cổ phần bằng tiền mặt
hoặc bằng tài sản khác từ nguồn lợi nhuận còn lại của công ty sau khi đã thực hiện
nghĩa vụ về tài chính.
 Quyền chọn mua, quyền chọn bán là quyền được ghi trong hợp đồng cho
phép người mua lựa chọn quyền mua hoặc quyền bán một số lượng chứng khoán


được xác định trước trong khoảng thời gian nhất định với mức giá được xác định
trước.
 Quản lý danh mục đầu tư bất động sản là việc công ty quản lý quỹ đầu tư
bất động sản thực hiện quản lý theo uỷ thác của từng nhà đầu tư trong mua, bán,
nắm giữ bất động sản.
 Công ty quản lý quỹ, là tổ chức có tư cách pháp nhân, hoạt động cung cấp
dịch vụ quản lý quỹ đầu tư chứng khoán, quản lý danh mục đầu tư chứng khoán.
Ngoại trừ Công ty quản lý quỹ được cấp phép, các tổ chức kinh tế khác không
được cung cấp dịch vụ quản lý quỹ đầu tư chứng khoán và quản lý danh mục đầu
tư.
 Quỹ Đóng : đây là hình thức quỹ phát hành chứng chỉ quỹ một lần duy nhất
khi tiến hành huy động vốn cho quỹ và quỹ không thực hiện việc mua lại cổ

phiếu/chứng chỉ đầu tư khi nhà đầu tư có nhu cầu bán lại. Nhằm tạo tính thanh
khoản cho loại quỹ này, sau khi kết thúc việc huy động vốn, các chứng chỉ quỹ sẽ
được niêm yết trên thị trường chứng khoán. Các nhà đầu tư có thể mua hoặc bán
để thu hồi vốn, cổ phiếu, chứng chỉ đầu tư của mình thông qua thị trường thứ cấp
tổng vốn huy động của quỹ cố định và không biến đổi trong suốt thời gian quỹ
hoạt động.
 Nhà đầu tư ủy thác là cá nhân hoặc tổ chức ủy thác cho Công ty quản lý
quỹ quản lý đầu tư tài sản của mình.
 Người hành nghề quản lý quỹ là người có Chứng chỉ hành nghề quản lý
quỹ do Ủy ban Chứng khoán Nhà nước cấp, đang hành nghề tại Công ty quản lý
quỹ.
1.1.2. Phân loại
1.1.2.1. Phân loại theo đối tượng đầu tư
Có 3 dạng cơ bản của REIT: REIT khai thác bất động sản (equity
REIT),REIT cho vay (mortgage REIT) và dạng REIT kết hợp cả hai dạng này
(hybrid REIT)
 REIT sở hữu bất động sản (Equity REIT - Equity trust)
Phần lớn các REIT thuộc về loại này.Các REIT này đầu tư trực tiếp vào bất
động sản. REIT nhận được lợi tức cho thuê bất động sản và các khoản thanh toán
từ cho thuê bất động sản và đôi khi là từ việc bán tài sản. REIT phát hành cổ phiếu
tạo lập quỹ vốn chung (blind-pool) nhằm mục đích đầu tư nhiều lĩnh vực không
nhất định và hình thành các bất động sản trong khoảng thời gian không xác định.
Từ đó, REIT thu lợi nhuận từ tiền cho thuê bất động sản và phân phối lại lợi tức
này như là cổ tức cho các cổ đông.


Một REIT đúng nghĩa theo lý thuyết là sẽ đầu tư vào bất động sản hoặc tài
sản đảm bảo nợ vay (sau đây gọi tắt là tài sản đảm bảo) được thể hiện chi tiết trong
bản cáo bạch của REIT khi phát hành cổ phiếu. Các khoản đầu tư này không thay
đổi theo thời gian. Nhờ đó, các nhà đầu tư có thể thực hiện việc đánh giá chất

lượng của bất động sản trong danh mục đó trước khi quyết định đầu tư vào REIT.
Ngược lại, một quỹ vốn chung tín thác có thể huy động vốn ban đầu trước và sau
đó mới tìm kiếm bất động sản hoặc tài sản đảm bảo để đầu tư.
Trên thực tế, các REIT thường thuê các công ty quản lý bất động sản
chuyên nghiệp để quản lý các tài sản tạo ra thu nhập từ tiền cho thuê và cung cấp
các dịch vụ liên quan cho các bên thuê bất động sản.
 REIT thế chấp (Mortgage REIT - Mortgage trust)
REIT cho vay được sẽ đầu tư tiền thu được từ việc bán cổ phần vào tài sản
đảm bảo được bảo đảm bởi bất động sản hoặc chứng thư chuyển quyền sở hữu và
nghĩa vụ thanh toán (mortgage-backed pass-through certificates). Các REIT này
rất nhạy cảm với chất lượng tín dụng của những người vay. Một số REIT cho vay
hạn chế các khoản đầu tư của REIT vào xây dựng và các tài sản đảm bảo ngắn
hạn; một số khác chỉ đầu tư vào tài sản đảm bảo dài hạn hoặc vĩnh viễn, và một số
REIT cho vay đầu tư vào cả hai loại tài sản đảm bảo này.
Một dạng quỹ cho vay khác – quỹ cho vay chuyên dụng – được tổ chức để
cung cấp cho các đơn vị chuyên phát triển dự án bất động sản các khoản vay có
đảm bảo đối với một dự án được xác định trước.
Tóm lại, mortgage REIT cho chủ sở hữu bất động sản hoặc những người
khai thác bất động sản vay tiền, ví dụ REIT cho vay để mua lại quyền khai thác
một khách sạn trong vòng một số năm nhất định.
 REIT hỗn hợp (Hybrid REIT - Hybrid trust)
Các REIT hỗn hợp được thành lập để đầu tư vào bất động sản sở hữu và tài
sản đảm bảo. Các REIT loại này có thể được phân biệt bởi các đặc điểm khác, như
REIT đóng hay REIT mở. Đối với REIT đóng, số cổ phần phát hành ra công
chúng lần chào bán đầu tiên được giới hạn nhằm bảo vệ các cổ đông không bị sụt
giảm cổ tức của cổ phiếu phổ thông và giá trị cổ phiếu trong tương lai. Thực tế
đưa lại kết quả là các phương án thu lợi nhuận dễ dự đoán hơn và giảm sự biến
động về giá của chính các cổ phiếu. Trái lại, đối với các REIT mở, REIT sẽ phát
hành và bán cổ phần mới khi khám phá được cơ hội đầu tư mới. Mặc dù các cổ
phần mới làm giảm lợi tức của các cổ đông hiện hữu, các nhà quản lý và cổ đông

tin vẫn rằng tổng giá trị của một cổ phần về cơ bản vẫn tăng nhờ các khoản đầu tư
tăng thêm.
Các REIT hỗn hợp cũng có thể được phân biệt dựa trên mức độ hoặc kỳ
hạn hoạt động của REIT. Các quỹ tín thác có xác định thời hạn hoạt động được
thành lập như một công cụ đầu tư tự thanh khoản; các tài sản của quỹ phải được


thanh lý và phân phối lại lợi tức cho cổ đông trong một thời điểm xác định. Trong
những trường hợp đó, tài sản sẽ phải được thu về trong nhiều khoảng thời gian
khác nhau, thường từ khoảng 4 đến 15 năm, sau đó thì tài sản đó được bán và lợi
tức được phân phối cho cổ đông khi quỹ được tất toán. Theo lý thuyết, lợi thế của
một quỹ tín thác có thời hạn xác định là giá cổ phần của REIT phù hợp với giá trị
hiện tại của tài sản bởi vì nhà đầu tư có thể ước lượng khá chính xác trị giá số dư
của tài sản tương ứng. Các REIT không xác định thời hạn có thời gian tồn tại vĩnh
viễn và đặc điểm có thể tái đầu tư vào bất kỳ hoạt động kinh doanh hoặc tài chính
cho tài sản mới hoặc hiện hữu. Nhằm duy trì trạng thái của mình, các REIT tồn tại
vĩnh viễn phải phân phối hầu hết dòng tiền thu từ cho thuê bất động sản hoặc các
khoản lãi thanh toán cho cổ đông.
1.1.2.2. Phân loại theo tổ chức
 REIT được tổ chức dạng công ty (REIT pháp nhân)
REIT loại này được thành lập theo luật doanh nghiệp như một công ty với
Ban giám đốc hoặc Người được ủy quyền (Trustees) do cổ đông bầu ra. Cổ phiếu
của REIT có thể mua bán trên các sàn giao dịch chứng khoán lớn, cả thị trường sơ
cấp và thứ cấp.
Theo mục đích quản lý, REIT dạng này có thể chia thành hai phân nhóm
sau:
- Phân nhóm 1: REIT tự quản (REIT self-managed)
Dạng này được áp dụng ở Mỹ, các nước Tây Âu và Nhật. REIT loại này
thường tự quản lý tài sản của REIT để thu lợi. Quy định pháp luật có liên quan ở
những quốc gia này rất chặt chẽ đối với tiêu chuẩn của Ban Giám đốc và nhân

viên điều hành của các REIT này. Đó là những người phải có chuyên môn phù
hợp, kinh nghiệm và uy tín trong lĩnh vực tài chính và bất động sản; không được
phép có những quan hệ cá nhân hoặc quan hệ đầu tư có thể mang lại những quyết
định kinh doanh không vô tư.
- Phân nhóm 2: REIT được quản lý bởi công ty quản lý bất động sản (REIT
managed by a hired Properties Management Company)
Dạng này khá phổ biến ở nhiều quốc gia. REIT giao phó hoặc ủy thác một
công ty quản lý bất động sản chuyên nghiệp (sau đây gọi là công ty quản lý) để
tiến hành các hoạt động đầu tư. Ban giám đốc/ Những người nhận ủy thác hạn chế
phạm vi hoạt động theo theo hợp đồng với công ty quản lý và ngân hàng giám hộ
và cả trong việc quyết định chiến lược đầu tư, kế hoạch kinh doanh, chính sách cổ
tức…
Trong trường hợp này, lợi tức thu được từ việc bán cổ phần của REIT phải
được chia thành 2 phần. Một phần dành cho khoản đầu tư đưa vào ngân hàng giám


hộ đã được chọn; phần rất nhỏ còn lại được sử dụng để thanh toán các chi phí quản
lý.
Giống như ngân hàng, các công ty quản lý bất động sản được thành lập theo
một trình tự thủ tục chặt chẽ đảm bảo các tiêu chuẩn và điều kiện đặc biệt. Hoạt
động của các công ty quản lý này được kiểm soát và giám sát bởi cả những người
được ủy thác hoặc đại diện cổ đông và cơ quan giám hộ có thẩm quyền (thường là
một ngân hàng được chọn và chỉ định bởi chính phủ) với hỗ trợ từ các cơ quan tổ
chức có liên quan như công ty kiểm toán, tổ chức định giá tài sản.
Thêm vào đó, trong một số trường hợp, REIT được tổ chức theo dạng công
ty cũng có thể chính là các công ty quản lý tài sản.
 REIT được tổ chức như một quỹ (REIT organized as a fund)
REIT dạng này là một hình thức hợp tác hoặc liên kết của những nhà đầu tư
muốn ủy thác khoản tiền đóng góp đầu tư của mình vào việc kinh doanh bất động
sản. Dạng này có thể được mô tả lại theo sơ đồ sau:

Cơ quan
nhà nước có
thẩm quyền

Người tài trợ

Công ty
quản lý Quỹ

REIT

Tổ chức
định giá

Các công ty
trực thuộc

Công ty
kiểm toán

Bất động sản

Tổ chức tư
vấn

Nhà đầu tư

Công ty
quản lý tài
sản

Tổ chức
giám sát

Bất động sản

Hình 1: Mô hình REIT được tổ chức như một quỹ
(Nguồn phân tích tổng hợp)


Toàn bộ các giao dịch kinh doanh của REIT được công ty quản lý quỹ thay
mặt cho REIT này tiến hành. Quan hệ giữa nhà đầu tư và công ty quản lý dựa trên
sự kiểm soát của hợp đồng ủy thác quản lý quỹ.
Dạng REIT này khá giống với quỹ hỗ tương chi phối hoạt động kinh doanh
chứng khoán ở Mỹ và một số quốc gia khác trên thế giới.Vào thời điểm hiện nay,
các quỹ đầu tư chứng khoán hoạt động theo Luật chứng khoán Việt Nam tương tự
với dạng REIT này.
1.1.2.3. Phân loại theo cấu trúc vận hành
 REIT truyền thống (Traditional REIT)
REIT truyền thống thường trực tiếp nắm giữ tài sản của mình, trong khi
UPREIT và DOWNREIT nắm giữ tài sản của REIT thông qua các đối tác.


UPREIT

UPREIT đượcthành lập từ năm 1992, UPREIT là chữ viết tắt của
Umberella Partnership REIT. Trong một UPREIT kiểu mẫu, một nhóm các đối
tác có chọn lọc sẽ kết hợp cùng nhau trong một tổ chức sẵn sàng đăng ký như là
một REIT - tạm gọi là đối tác của REIT để thành lập một tổ chức hợp tác vận
hành mới (Operating Partnership - OP). Nói cách khác, UPREIT là một REIT

được hình thành thông qua liên kết tài sản từ nhóm đối tác hiện hữu có chọn lọc.
Nói chung, khi tham gia vào UPREIT, các đối tác của REIT tiến đến việc
IPO (chào bán lần đầu cho công chúng) và lợi tức thu được phải được đóng góp
vào UPREIT (thường được dùng để cải tiến hoặc nâng cấp tài sản hiện hữu hoặc
tái cấu trúc khoản vay của các đối tác hiện hữu). Các đối tác ban đầu đưa tài sản
vào hợp tác để đổi lấy các chứng chỉ lợi tức (gọi là Operating Partnership Units –
OP Units) trong giai đoạn chuyển tiếp. Sau một khoảng thời gian, thường là 1
năm, những chứng chỉ OP này có thể được bán hoặc trao đổi lấy cổ phần của
REIT. Các chứng chỉ OP thường được định giá ở mức tương đương cổ phần của
REIT và OP cũng có thể được trao đổi trên thị trường chứng khoán, ngoại trừ khi
UPREIT là một REIT thành viên.
Đối với UPREIT, tất cả đối tác đều có trách nhiệm giới hạn tương ứng với
vốn đóng góp. REIT đối tác luôn là đối tác chính với phần vốn góp chi phối.
Tổ chức hợp tác hiện hữu có thể được hưởng lợi từ việc trao đổi tài sản lấy
các chứng chỉ OP vì: nếu bán tài sản cho UPREIT thì có thể hoãn được các khoản
thuế cho đến khi các chứng chỉ OP này được đổi thành tiền mặt hoặc cổ phiếu.
Dạng REIT này cũng là một giải pháp mà một số công ty muốn tham gia để
được áp dụng quy chế dành cho REIT, sử dụng để thực hiện việc mua bán, sáp
nhập các tài sản hiện hữu để chuyển tài sản nhằm đa dạng hóa danh mục đầu tư
mà không phát hành cổ phiếu hoặc vay, hoặc thực hiện khoản thanh toán với quy
mô lớn một lúc.


Sự vận hành của UPREIT được mô tả như sau:
Toàn bộ bất động sản
đóng góp vào OP
Sở hữu và quản lý
Hợp đồng hợp tác kinh doanh BCC
(OP)

Đóng góp tài sản

Đối
tác
ban
đầu
(chủ
tài
sản)

Các chứng chỉ OP

Đối
tác
ban
đầu
( chủ
tài
sản)

Đối
tác
ban
đầu
( chủ
tài
sản)

Tiền mặt
hoặc cổ

phần của
REIT

Đóng góp tiền

REIT

Các chứng
chỉ OP

Hình 2: Mô hình UPREIT
( Nguồn phân tích tổng hợp)
 DOWNREIT
Về cơ bản, việc thành lập và hoạt động của DOWNREIT tương tự với
UPREIT. DOWNREIT là một công cụ được REIT sử dụng để mở rộng quy mô
mà không làm ảnh hưởng đến tài sản hiện hữu.
Nhờ những ưu thế về cấu trúc của UPREIT, một số “phi UPREIT” đã được
thành lập, tạm gọi là các DOWNREIT. Điều này giúp REIT có thể sử dụng các
thành viên đối tác của DOWREIT để mua các tài sản. Hiệu quả hoạt động của
dạng này cũng tương tự UPREIT; tuy nhiên về cấu trúc, DOWNREIT là đơn vị
trực thuộc của REIT.
Sự vận hành của DOWNREIT được mô tả như sau:


Tất cả bất động sản đóng
góp

Bất động sản
hiện hữu

Sở hữu và quản lý

Công
ty A
được
thàn
h lập
bởi
BCC

Công
ty B
được
thàn
h lập
bởi
BCC

Đóng góp tài sản

Đối
tác
ban
đầu
(chủ
tài
sản)

Công
ty C

được
thàn
h lập
bởi
BCC

Các chứng chỉ OP

Đối
tác
ban
đầu
( chủ
tài
sản)

Đối
tác
ban
đầu
( chủ
tài
sản)

Sở hữu và quản lý

Đóng góp tiền

Tiền mặt
hoặc cổ

phần của
REIT

REIT
Các chứng
chỉ OP

Đầu tư
Cổ đông của
REIT

Hình 3: Mô hình DOWNREIT
( Nguồn phân tích tổng hợp)
1.1.3. Nguồn gốc và sự phát triển của REIT ở các nước
1.1.3.1. Nguồn gốc và sự tiến hóa của REIT
REIT đầu tiên được áp dụng tại Mỹ năm 1960, sau 50 năm phát triển mạnh
mẽ hiện nay Mỹ là thị trường REIT lớn nhất thế giới với số lượng hơn 140 REIT
và tỷ lệ vốn hóa hơn 450 tỷ USD.


Năm 2001 REIT bắt đầu hình thành tại Châu Á, đầu tiên là Nhật, sau đó
đến Hàn Quốc, Thái Lan, Đài Loan, Hồng Kông, Singapore... REIT được xem là
một phương tiện đầu tư sinh lợi nhanh ở Châu Á và đang phát triển với tốc độ rất
nhanh, trong vòng 6 năm thị trường REIT Châu Á tăng từ 2 tỷ USD (2001) lên 87
tỷ USD (năm 2007) với số lượng hơn 40 Quỹ REIT (không kể Nhật Bản).
Tại Nhật hiện có hơn 41 REIT được niêm yết trên thị trường chứng khoán
với mức vốn hóa hơn 50 tỷ USD.
Hiện nay, một số nước khác đang có thị trường BĐS phát triển như Ấn Độ,
Trung Quốc, Việt Nam,…cũng đang nghiên cứu về quỹ này. Tại Châu Á, mức vốn
hóa của quỹ này khá lớn năm 2010 lên đến 156,8 tỷ USD, riêng Singapore là 28,9

tỷ USD.

Biểu đồ 1 : Quy mô thi trường của các thị trường REIT ở Hoa Kỳ, Úc và
Châu Á (Quý 4/2005)
(Nguồn Datastream, NAREIT, Thị Trường Chứng Khoán của nhiều thị trường)
1.1.3.2. Sự phát triển của REIT ở các nước
 Mỹ


REIT là một công cụ thị trường vốn tự có mới được giới thiệu lần đầu tiên
do Quốc hội Hoa Kỳ thông qua luật vào năm 1960. REIT mở ra một kênh đầu tư
gián tiếp cho các nhà đầu tư cá nhân đầu tư vào bất động sản tạo ra thu nhập mà
không bị hạn chế về nguồn cung cấp. Công cụ mới này được giảm thuế ở cấp độ
công ty tín thác và tuân theo điều kiện là REIT phải phân phối hơn 90% thu nhập
cho những nhà đầu tư cá nhân đầu tư vào REIT dưới hình thức cổ tức.
Loại hình REIT được quốc hội Hoa Kỳ thông qua vào năm 1960. Vào giai
đoạn đầu, hầu hết các REIT là REIT cho vay nhằm cung cấp khoản tài trợ vốn cho
các bất động sản thương mại và nhà ở. Sự thay đổi diễn ra khi số lượng các REIT
cổ phần tăng lên đáng kể. Loại hình REIT này hiện đang chiếm ưu thế với số
lượng khoảng 83% trong tổng số 134 REIT đang được niêm yết, với tổng giá trị
khoảng 390 tỷ USD vào cuối 2010. Theo Hiệp Hội Quỹ Tín Thác Bất Động Sản
Hoa Kỳ, tính đến thời điểm 28/2/2011, đầu tư vào REITs đã chiếm ưu thế so với
việc đầu tư cổ phiếu trên các thị trường chứng khoán lớn của Hoa Kỳ khi đem lại
mức lợi suất đầu tư trung bình 37,96%/năm, trong khi mức lợi suất trung bình của
hai sàn NASDAQ và Dow Jones thấp hơn, lần lượt là 24,31% và 18,41%/năm.
 Austraulia
Úc được biết đến là nơi mà các khoản đầu tư bất động sản chiếm ưu thế.
Đây là một trong những thị trường có mức độ chứng khoán hoá bất động sản cao
nhất, với khoảng 70% các loại hình bất động sản thương mại dưới sự sở hữu của
REIT năm 2007. Từ giai đoạn đầu thành lập vào những năm 1970 đến nay, REIT

niêm yết tại Úc đã chuyển biến đầy tích cực với sự tăng trưởng số lượng vượt bậc
từ giữa thập niên 90 khi các quỹ chưa niêm yết bị đóng băng phải tiến hành hoạt
động niêm yết nhằm đáp ứng yêu cầu về thanh khoản. Các nhân tố chính dẫn đến
sự phát triển mạnh mẽ của REIT tại Úc xuất phát từ sự gia tăng số lượng của các
quỹ hưu trí tham gia thị trường, tỷ lệ sở hữu nhà ở của cư dân cao và các dòng tiền
có sẵn khi chính phủ ban hành quy định về việc đóng góp hưu trí bắt buộc năm
1992. Điều này cũng dẫn đến sự thiếu hụt các sản phẩm bất động sản để đầu tư tai
thời điểm đó, dẫn đến việc hầu hết REIT phải tìm đến các thị trường quốc tế như
Hoa Kỳ, Châu Âu và Châu Á. Trong bản báo cáo toàn cầu về REIT năm 2010,
REIT tại Úc đã đem đến tỷ suất lợi nhuận vào khoảng 10,4% trong năm và tạo nên
mức vốn hóa thị trường vào khoảng 50 tỷ USD.
 Singapore
Ở Singapore, ý tưởng tạo lập thị trường REIT được Ủy ban Cố vấn Thị
trường Bất động sản đưa ra lần đầu tiên vào năm 1986 với nhiệm vụ làm vực dậy
thị trường bất động sản đang trì trệ. Ý tưởng REIT, tuy nhiên, không được chấp
thuận. Vào tháng 5 năm 1999, một bước tích cực hơn được Cơ quan Quản lý Tiền
tệ Singapore thực hiện là đưa ra các hướng dẫn quỹ bất động sản. Sau đó,
CapitaLand đã nổ lực thành lập một REIT, đó là Quỹ tín thác Bất động sản


SingMall (SPT) vào tháng 11 năm 2001. Thật không may nỗ lực này thất bại do
những cổ phiếu giao dịch phiên đầu tiên không được nhiều người mua. Gia nhập
thị trường không đúng lúc và thiếu minh bạch thuế là hai nhân tố góp phần làm
thị trường REIT mới mở nhận được những phản hồi lãnh đạm thờ ơ.
Tháng 07 năm 2002, CapitaLand tái cấu trúc SPT có cùng danh mục đầu tư
của ba bất động sản bán lẻ (Junction 8, Tampines Mall, Funan IT Mall), và khai
trương lạ một lần nữa quỹ này dưới tên “Quỹ tín thác CapitaMall” (CMT).
Vào tháng 10 năm 2005, bảy quỹ REIT được niêm yết trên thị trường
chứng khoán Singapore và chi tiết REIT trong giai đoạn phát hành cổ phiếu lần
đầu được tóm tắt trong Bảng 2.2. Tổng giá trị vốn hóa thị trường của bảy REIT

dựa trên giá thị trường và cổ phiếu được phát hành vào Quý 4 năm 2005 được ước
tính là 6,68 tỷ đô la Mỹ (11,35 tỷ đô la Singapore) (Bảng số liệu 2.4). Thị
trường vẫn còn tương đối nhỏ, thấp hơn 2,1% so với thị trường Hoa Kỳ theo giá
trị thị trường.
 Bài học kinh nghiệm
Đối với các nước, ngoài việc hỗ trợ tài chính cho sự phát triển của ngành
bất động sản, tăng cung sản phẩm trên thị trường sơ cấp, việc hình thành REIT
cũng sẽ thêm sức sống mới cho thị trường vốn trong nước và thị trường chứng
khoán. Các nhà đầu tư được hưởng quyền lợi từ lợi tức trên thị trường bất động
sản được chứng khoán hóa. Đây là cách thu lợi nhanh nhất và thanh khoản dễ dàng
các khoản đầu tư trên thị trường bất động sản, không giống như lối kinh doanh bất
động sản truyền thống.
Thế mạnh của REIT trong thị trường BĐS chính là tính đa dạng, tính thanh
khoản, cổ tức cao cũng như lợi nhuận thu nhập bình quân hàng năm ổn định. So
với cổ phiếu của một số ngành khác như ngân hàng, dầu khí, bảo hiểm…
Chứng chỉ REIT mang tính ổn định hơn. Đơn cử khi cổ phiếu các ngành
dầu khí, ngân hàng, bảo hiểm…rớt thê thảm trong đợt khủng hoảng quỹ tín dụng
cầm cố vừa qua tại Mỹ, thì chứng chỉ các quỹ REIT vẫn giữ ở mức giá chấp nhận
được, có nghĩa là giá chứng chỉ REIT không bị giảm sút nhiều. Điều quan trọng
hơn cả khi đầu tư vào REIT là nhà đầu tư có thể phân tán rủi ro thay vì đem cả gia
sản đặt vào một dự án nào đó.
Về mô hình REIT, ở các nước thường được cơ cấu như một công ty hoặc
quỹ. Đa số các quỹ này thuộc dạng Equity REIT (Quỹ REIT khai thác bất động
sản). Các REIT này đầu tư trực tiếp vào bất động sản, ít nhất là 75% số vốn hoạt
động. REIT nhận được lợi tức cho thuê bất động sản và các khoản thanh toán tiền
thuê bất động sản và đôi khi là nhờ bán tài sản.
Để tạo điều kiện cho REIT ra đời và hoạt động được, cần phải bắt đầu bằng
việc cải cách và cải thiện thị trường bất động sản và thị trường chứng khoán.

Trong những điều kiện để REIT phát huy ưu thế là có luật về REIT cũng
như luật bảo vệ các nhà đầu tư. Các REIT thường được sự ủng hộ của chính phủ
và các ưu đãi thuế quan khuyến khích đầu tư vào REIT. Các REIT hoạt đông dưới
sự giám sát chặt chẽ để đảm bảo tính minh bạch trong hoạt động của REIT trên
thị trường chứng khoán lẫn thị trường bất động sản. Ưu thế của các REIT là dồi
dào về mặt tài chính và kinh nghiệm quản trị bất động sản chuyên nghiệp.
1.1.4. Lợi ích của REIT
 Lợi ích của nhà đầu tư
REIT mang lại thu nhập ổn định cho nhà đầu tư do thu nhập của REIT chủ
yếu từ cho thuê và bán BĐS nên dòng tiền thu về rất ổn định.
Cổ tức của REIT thường hấp dẫn so với các loại hình đầu tư khác do hầu hết
các nước đều miễn thuế TNDN để khuyến khích REIT phát triển.
Cổ phiếu/hoặc Chứng chỉ quỹ của REIT được giao dịch trên Thị trường
chứng khoán nên nó có tính thanh khoản cao và có khả năng gia tăng giá trị cho
nhà đầu tư khi giá cổ phiếu tăng.
REIT được quản lý và vận hành dưới sự giám sát chặt chẽ của các cơ quan
chuyên môn nên đầu tư vào REIT an toàn hơn vào các hình thức khác.
REIT mở ra nhiều cơ hội đầu tư hấp dẫn cho nhà đầu tư.
 Lợi ích đối với nền kinh tế
REIT là một công cụ xã hội hóa để thu hút vốn cho thị trường BĐS, vì thế
REIT cung cấp nguồn vốn lớn/dài hạn cho các dự án BĐS thường đòi hỏi nguồn
vốn lớn và thời gian triển khai dài.
REIT giúp các Công ty BĐS giảm bớt gánh nặng từ các khoản vay ngân hàng
và đa dạng hóa các nguồn vốn để triển khai dự án.
REIT là một kênh hỗ trợ thanh khoản cho các Ngân hàng, thông qua việc
mua lại các khoản nợ Ngân hàng đã cấp cho các Công ty BĐS.
REIT tạo ra sự an toàn và chuyên nghiệp hơn cho hoạt động kinh doanh
BĐS: các hoạt động kinh doanh của REIT chịu sự giám sát chặt chẽ theo quy định
của Pháp luật vì thế nó sẽ tác động làm tăng tính an toàn và chuyên nghiệp của
hoạt động kinh doanh BĐS.

REIT giúp phát triển các dự án nhà ở xã hội, do REIT có nguồn vốn dài hạn
với chi phí thấp nên có nhiều điều kiện để triển khai các dự án nhà ở xã hội với giá
bán hoặc cho thuê ở mức hợp lý mà người thụ hưởng có thể chấp nhận được.
1.1.5. Những lợi thế của REIT so với các kênh đầu tư khác
 Gửi tiền vào ngân hàng


Đầu tư bằng cách gửi tiền vào ngân hàng và nhận tiền lãi hàng kỳ thường
thì có rất ít rủi ro hoặc thậm chí là không có rủi ro. Trong khi đầu tư vào REIT thì
tiềm ẩn rủi ro cao hơn so với gửi tiền tiết kiệm vào ngân hàng. Tuy nhiên, đầu tư
vào REIT có khả năng mang lại lợi ích cao hơn so với gửi tiền vào ngân hàng,
nhất là khi lãi suất tiền gửi thấp. Trong trường hợp lạm phát cao, tiền gửi vào ngân
hàng sẽ không còn mang lại lợi nhuận.
 Đầu tư trực tiếp vào bất động sản.
Mặc dù rủi ro của việc đầu tư trực tiếp vào bất động sản nhìn chung thấp
hơn đầu tư vào cổ phiếu và vàng, nhưng vẫn còn tồn tại những rủi ro trong đó.
Những rủi ro đó bao gồm chu kỳ giá của bất động sản, sự thay đổi của lãi suất và
nhu cầu bị giảm mạnh ở loại bất động sản nào đó, sự biến động của thị trường bất
động sản và nền kinh tế nói chung. So với đầu tư vào REIT, đầu tư trực tiếp vào
bất động sản đòi hỏi nguồn vốn lớn và việc đa dạng các danh mục đầu tư bị hạn
chế. Đầu tư trực tiếp vào bất động sản mang lại tính thanh khoản thấp và khó
chuyển nhượng hơn so với cổ phiếu, vàng và các chứng chỉ REIT.
 Đầu tư vào vàng
Đây là kênh đầu tư có mức độ rủi ro cao hơn so với kênh đầu tư bất động
sản. Giá vàng trong nước luôn biến đổi liên tục, lên xuống thất thường. Kênh đầu
tư vàng cũng có thể tạo ra lợi nhuận cao nếu nhà đầu tư biết nắm bắt cơ hội vì tốc
độ tăng giá của vàng cao, nhưng đồng thời cũng làm cho nhà đầu tư bị lỗ vì tốc độ
giảm giá của vàng khá cao. Ngoài ra, đầu tư vào vàng cũng cần lượng vốn khá lớn,
nhà đầu tư cũng cần phải có kiến thức về đầu tư, tài chính cũng như cập nhật liên
tục thị trường vàng thế giới. Trong khi đầu tư vào REIT thì có ít rủi ro hơn, REIT

còn được quản lý bởi công ty quản lý chuyên nghiệp và nhiều kinh nghiệm, do đó
nhà đầu tư REIT không cần nhiều kiến thức về đầu tư bất động sản.
 Đầu tư vào cổ phiếu
Đầu tư vào cổ phiếu có thể mang lại lợi nhuận cao hơn hầu hết các kênh
đầu tư khác trong dài hạn. Tuy nhiên, giá cổ phiếu nhìn chung có thể dễ bị “bay
hõi” hõn so với các loại tài sản khác. Giá cổ phiếu có thể giảm mạnh vì nhiều lý
do như điều kiện chung thị trường và nền kinh tế, rủi ro gắn liền với đặc trưng
ngành mà công ty phát hành cổ phiếu đang hoạt động hay rủi ro đặc trưng của
công ty phát hành cổ phiếu. Do đó, lợi nhuận của một công ty có thể khác so với
thị trường chung. Ngoài ra, khi đầu tư vào cổ phiếu có thể không được phân phối
lợi tức thường xuyên so với đầu tư vào REIT.
1.1.6. Khác biệt của REIT so với các Công ty BĐS
- REIT là một tổ chức tài chính nên phải tuân thủ nghiêm ngặt về sự minh
bạch và tính chuyên nghiệp, ở hầu hết các nước có REIT phát triển đều có những
Bộ luật riêng điều chỉnh hoạt động của REIT, trong quá trình hoạt động REIT chịu
sự giám sát của nhiều cơ quan chuyên môn.


- REIT là một tổ chức đầu tư tài chính nên thường không trực tiếp đứng ra
xây dựng tạo lập BĐS mà thường thuê các đơn vị khác thực hiện.
- Ở hầu hết các nước REIT hầu như được miễn thuế thu nhập doanh nghiệp,
còn các Công ty BĐS khác đều phải nộp thuế TNDN.
- REIT thường chi trả hầu hết cổ tức (khoảng 90%) hàng năm cho cổ đông.
- REIT thường đầu tư ít nhất 70% danh mục đầu tư vào BĐS.
1.1.7. Một số nguyên tắc hoạt động của REIT


REIT được tham gia bởi nhiều tổ chức và cá nhân với những trách
nhiệm riêng biệt

- Công ty quản lý chịu trách nhiệm lựa chọn và quyết định kế hoạch kinh
doanh để thực hiện đầu tư vốn của quỹ .
- Người nhận ủy thác và/ hoặc giám hộ chịu trách nhiệm trông nom tài sản
của REIT và giám sát hoạt động của REIT.
- Tổ chức định giá tài sản xác định giá trị của toàn bộ hoặc một phần tài
sản của REIT theo định kỳ hoặc khi có yêu cầu đột xuất .
- Công ty kiểm toán chịu trách nhiệm trong việc kiểm toán .
- Công ty quản lý tài sản trực tiếp quản lý duy trì, cho thuê các tài sản hữu
hình (cao ốc, khách sạn, bãi đỗ xe, khu mua sắm,…).
 Tính độc lập
Tất cả các thành viên tham gia vào REIT phải độc lập về lợi ích cá nhân
nhằm ngăn ngừa các giao dịch và quyết định kinh doanh không công bằng.


Ngăn ngừa sự lạm quyền

- Có nhiều quy định nhằm ngăn ngừa khả năng lạm dụng quyền lực của cá
nhân hoặc nhóm các nhà đầu tư trong một REIT. Quy tắc này quy định một số
tiêu chuẩn mà REIT phải tuân thủ, như số cổ phần tối thiểu (hay chứng chỉ quỹ)
phải phát hành ra công chúng, số lượng tối đa cổ phần mà một nhóm cổ đông lớn
nhất có thể nắm giữ,…
- Các quy định liên quan cũng đưa ra những hạn chế khắt khe đối với các
cổ đông chính (chiến lược) trong một số hoạt động kinh doanh của REIT và của
riêng các cổ đông chính này.
- Chính sách đánh giá tài sản trong các giao dịch kinh doanh và thẩm định
danh mục đầu tư cũng được quy định khá cụ thể.


Quản lý rủi ro

Hoạt động quản lý rủi ro được yêu cầu nghiêm ngặt. Mỗi REIT phải để một
lượng nhất định tài sản của REIT dưới những dạng đầu tư có tính thanh khoản cao
như ký quỹ ngân hàng, trái phiếu,… Danh mục đầu tư cũng được đòi hỏi quản lý
đảm bảo tối thiểu hóa rủi ro. .


Tính minh bạch

Mọi REIT phải chịu trách nhiệm nghiêm ngặt trong việc công bố thông tin
ra công chúng (bản cáo bạch, báo cáo tài chính định kỳ, thay đổi trong quản lý
điều hành…) theo yêu cầu của quy định pháp luật hiện hành về sự minh bạch.
1.2. Tổng quan địa bàn nghiên cứu
1.2.1. Vị trí địa lý
Thành phố Hồ Chí Minh có tọa độ 10°10' – 10°38' Bắc và 106°22' –106°54'
Đông
- Phía Bắc giáp tỉnh Bình Dương
- Tây Bắc giáp tỉnh Tây Ninh
- Đông và Đông Bắc giáp tỉnh Đồng Nai
- Đông Nam giáp tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu
- Tây và Tây Nam giáp tỉnh Long An và Tiền Giang
Nằm ở miền Nam Việt Nam, Thành phố Hồ Chí Minh cách Hà Nội 1.730 km
theo đường bộ, trung tâm thành phố cách bờ biển Đông 50 km theo đường chim
bay.


Hình 4: Bản đồ Thành phố Hồ Chí Minh
1.2.2. Địa hình
Địa hình thành phố Hồ Chí Minh phần lớn bằng phẳng, thấp, có một ít dạng
đồi gò ở phía Bắc và Đông Bắc, với độ cao giảm dần theo hướng Đông Nam và

chịu ảnh hưởng của chế độ bán nhật triều biển Đông (hơn 50% diện tích đất dự
kiến dành cho phát triển đô thị thành phố có độ cao tự nhiên dưới 2m so với mặt
nước biển trung bình).
1.2.3. Khí hậu, thời tiết
Nằm trong vùng nhiệt đới gió mùa cận xích đạo, Thành phố Hồ Chí Mình
có nhiệt độ cao đều trong năm và hai mùa mưa– khô rõ rệt.
Thành phố Hồ Chí Minh chịu ảnh hưởng bởi hai hướng gió chính là gió
mùa Tây – Tây Nam và Bắc – Ðông Bắc. Có thể nói Thành phố Hồ Chí Minh
thuộc vùng không có gió bão. Cũng như lượng mưa, độ ẩm không khí ở thành phố
lên cao vào mùa mưa 80%, và xuống thấp vào mùa khô 74,5%. Trung bình, độ ẩm
không khí đạt bình quân/năm 79,5%.
1.2.4. Tổ chức hành chính
Hiện nay, thành phố có 19 quận và 5 huyện: 12 quận cũ (quận 1, 3, 4, 5, 6,
8, 10, 11, Gò Vấp, Tân Bình, Bình Thạnh, Phú Nhuận) và 7 quận được hình thành
từ sự điều chỉnh địa giới (quận 2, 7, 9, 12, Thủ Đức, Bình Tân, Tân Phú), 5 huyện
ngoại thành (Củ Chi, Hóc Môn, Bình Chánh, Nhà Bè, Cần Giờ).